Tendenzen und Arbeitsmittel in der Bewirtschaftung von Immobilien

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1 Tendenzen und Arbeitsmittel in der Bewirtschaftung von Immobilien

2 Die Referenten zum heutigen Anlass Susanna Caravatti-Felchlin MRICS, MBA UniversitätsSpital Zürich, FM Projektleiterin Gesamterneuerung Präsidentin IFMA Schweiz René Sigg Dipl. Ing. Geschäftsführer intep IntegralePlanung GmbH IFMA Vorstand, Ressort Innovationen Jürg D. Toffol Dipl. Architekt ETH SIA Itten+Brechbühl AG Standortleiter Basel Partner/Mitglied Geschäftsleitung Karl Liechti Dipl. Facility Manager NDS FH Gebäudetechnik + Facility Management CRB, Zürich Eduard Tüscher Ing. HTL CRB, Zürich

3 Agenda Begrüssung Susanna Caravatti-Felchlin, IFMA Anforderungen des Auftraggebers Susanna Caravatti-Felchlin, IFMA Herausforderungen und Nutzen die Jürg D. Toffol, Itten+Brechbühl AG Sicht des Planers NPK-Facility Management und weitere René Sigg, IFMA aktuelle Arbeitsmittel Karl Liechti, CRB Ein Blick in die Zukunft Eduard Tüscher, CRB Diskussion Plenum / Eduard Tüscher, CRB

4 Herzlich willkommen! Sicht auf den Betrieb und die Bewirtschaftung wird relevant! è Nicht die Erstellungskosten sondern die Bewirtschaftungskosten entscheiden über den Gebäudenutzen. Verbindung zwischen Planung/Realisierung und Bewirtschaftung fehlt heute oft noch, obwohl viele Abhängigkeiten bestehen. einmalig laufend - Lebenszyklus Investitionskosten Betriebskosten

5 Gesamtheitliche Planung Investitionskosten vs. Betriebskosten Wie schaffen wir den Weitblick? Welche Sprache müssen wir sprechen, dass wir uns verstehen? Wir = alle am Bau und Betrieb Beteiligten! Welche Arbeitsmittel / Tools können uns unterstützen?

6 Anforderungen des Auftraggebers Susanna Caravatti-Felchlin, UniversitätsSpital Zürich, FM Projektleiterin Gesamterneuerung Präsidentin IFMA Schweiz

7 Der Auftraggeber hat verschiedenen Gesichter Wer formuliert die Anforderungen für die Architekten und Planer? Unternehmensstrategie Kerngeschäft Geschäftsleitung Portfoliostrategie Gebäude - Leitung Immobilienabteilung Facility Management Strategie Betrieb Leitung Facility Management

8 Warum muss sich etwas ändern? Sie sind vor einem Jahr mit ihrem Unternehmen in einen Neubau umgezogen F F F F F F F F Es fehlen wesentliche technisch Unterlagen zum Gebäude. Die Heizung funktioniert nicht stabil, Sie benötigen mehr Service- und Wartungspersonal als geplant. Die einzelnen Teile der Gebäudetechnik lassen sich nicht alle über das Gebäudeleitsystem steuern und auswerten (Schnittstellenproblem). Der Fokus lag auf der Investition Die Liftkapazitäten reichen nicht aus - die von den Planern vorgelegten Kalkulationen erweisen sich nicht als richtig (falsche Basisdaten). Relevanz Betrieb fehlte Die Gerüche aus dem Restaurant verteilen sich im ganzen Haus, die Lüftung ist nicht ausreichend. Das Umschlagslager ist zu klein disponiert, ein Umbau drängt sich auf. Das Personal im Empfang klagt über Durchzug und ist oft krank. Im open office-konzept stehen täglich viele Plätze frei, es wurde zu gross dimensioniert.

9 Was läuft heute falsch? I I I I I I I I In der Planungsphase nehmen nur Nutzervertreter der Immobilienabteilung an den Sitzungen teil Facility Management fehlt. Wir bauen auf Basis der Erfahrungen aus der Vergangenheit. Die zukünftige Strategie der Unternehmung wurde zu wenig beachtet. Das FM der Unternehmung wird nicht nach zukünftigen Daten gefragt. Normen für den Bau gelten nicht für den Betrieb, andere Strukturierung und Priorisierung Standards und Tools auf dem Markt werden nicht angewendet. Es finden in der Planungsphase keine Simulationen statt. u.a. Der Auftraggeber ist vor dem ersten Spatenstich (vor Vertragsabschluss) in einer herausragenden Position. nach Baustart gilt nur noch der Vertrag.

10 Wo liegen die Herausforderungen? Ziele, Wissensbasis und Standpunkte aktiv diskutieren à gemeinsame Lösungen entwickeln. Stellenwert Bewirtschaftungssicht zu Beginn wichtig. Hoher Anspruch an die Zusammenarbeit der Beteiligten à Partnerschaft. Vorstellungsvermögen für komplexe Projekte schaffen. Betriebliche Standards und Arbeitsmittel fordern. Überraschungen während der Bauphase Elektronische Baudokumentation Fokus Architekturdesign Unterschiedliche Stakeholder Anforderungen Komplexe Projektrealisation

11 Wie erhält der Auftraggeber, was er sich vorstellt? Wie sichern wir die Sicht auf Betrieb und Bewirtschaftung in der Planungsphase? Standardisierungen anstreben Auf die Zukunft gerichtete Datenbasis Flexibilität schaffen Kerngeschäft bei der Formulierung ihrer Anforderungen unterstützen Partnerschaftlich ausgerichtet Verständliche Bilder / Darstellungen Aus den Erfahrungen anderer lernen è Benchmarks für den Betrieb è neue Konzepte berücksichtigen è Einsatz der BIM-Methode, neue Lösungsansätze transparent machen è Architekt/Planer kennen Unternehmensziele è Kommunikation statt Verträge im Zentrum è Simulationen möglich machen è Bewusstsein im Berufsverband schaffen Betriebs- und Investitionskosten-Transparenz

12 Wie erhält der Auftraggeber, was er sich vorstellt? Der Zeitgeist fordert ein Umdenken aller Beteiligten «Zusammen Bauen» macht Spass, der Gewinn liegt in der Bewirtschaftung!

13 Herausforderungen und Nutzen die Sicht des Planers Jürg D. Toffol, Dipl. Architekt ETH SIA, Partner/Mitglied GL, Itten+Brechbühl AG, Basel

14 Tendenzen und Arbeitsmittel in der Bewirtschaftung von Immobilien Herausforderungen und Nutzen die Sicht des Planers Jürg D. Toffol

15 JÜRG D. TOFFOL. STANDORTLEITER ITTENBRECHBÜHL BASEL. 1958, Basel, Neubadquartier 1985, ETH Zürich Suter + Suter, Paris Sasaki associates, Washington D.C. Berger Architekten, Basel berger + toffol architekten, Basel toffolarchitekten, Basel IttenBrechbühl, Basel Verheiratet, zwei erwachsene Kinder Oldtimer-Liebhaber Fasnächtler

16 DAS ÜBLICHE. BEKANNT, ERPROBT, BEWÄHRT. Bewirtschaftung von Immobilien ist Teil / der strategischen Unternehmensplanung / des Projektmanagements anhand von definierten Phasen / des Entwurfs als gemeinsamer Denkprozess mit dem Ziel, Mehrwerte zu schaffen / des Planungsprozesses konkreter Bauprojekte / des Baumanagements als Umsetzung der Projekte in den Kosten, in der Zeit und in der Qualität

17 Das Beispiel. ROSSINIÈRE, LA GRANDE MAISON

18 DAS BEISPIEL. ROSSINIÈRE, LA GRANDE MAISON Die Vision des Jean-David Henchoz, Senn und Geschäftsmann Ich brauche ein Wohn- und Gewerbehaus, in dem ich die Milchprodukte der Sennen aus dem Pays-d Enhaut zentral lagern und koordiniert ins In- und Ausland vertreiben und vermarkten kann. Die Lösung des Joseph Geneyne, Zimmermann La Grande Maison, Holzkonstruktion, Grundfläche 500m 2, fünf Stockwerke, 113 Fenster, 27m Fassadenlänge, 20m Fassadenhöhe, 700m 3 Holz von 200 Tannen, Kellerräume für 600 Käselaibe, Bauzeit 4 Jahre, ohne Architekt, ohne Statiker, ohne sia, ohne Handy, ohne , ohne IT. Le Grand Chalet, wie das Haus heute genannt wird, steht unter dem Schutz der Eidgenossenschaft, es gehört der Witwe des Malers Balthus.

19 DIE ERKENNTNIS. DE QUOI S AGIT IL? Der Zweck bestimmt die Mittel. Der Zweck ist nicht das Bauwerk allein. Der Zweck ist die Nutzung des Bauwerks in der Zeit. Das war schon immer so. Das wird immer so bleiben.

20 DAS WESENTLICHE. UND DAS IST NICHTS NEUES. Die Ziele des Bauprojekts müssen klar, aussagekräftig und unmissverständlich formuliert sein und die Kriterien und Qualitäten der Bewirtschaftung von Immobilien enthalten. Die entsprechende Planung muss von Beginn an sichtbar sein, für alle Beteiligten permanent sichtbar sein, bis hin zum Controlling der Bewirtschaftung. Das Sehvermögen der Beteiligten ist unterschiedlich und bedarf der konsequenten Überprüfung. Die Sichtbarkeitsstrecke beginnt heute und endet nicht mit der erfolgreichen Schlüsselübergabe.

21 DIE ANSÄTZE. TRADITION UND ZUKUNFT. Kommunizieren, kommunizieren, kommunizieren und damit die Sichtbarkeit der Planung aufrecht erhalten.

22 DIE ANSÄTZE. TRADITION UND ZUKUNFT. IT-Unterstützung, zum Beispiel CAD oder BIM (Building Information Modeling) können die interdisziplinäre Abstimmungen unterstützen.

23 Schlage den Nagel erst ein, wenn du weisst, was du dran hängen willst. Handwerk lässt grüssen.

24 NPK-Facility Management und weitere aktuelle Arbeitsmittel René Sigg, Dipl. Ing., Geschäftsführer, intep Integrale Planung GmbH, Zürich IFMA Vorstand, Ressort Innovationen Karl Liechti, Dipl. Facility Manager NDS HF, Gebäudetechnik + FM, CRB Zürich

25 Aktuelle Arbeitsmittel 6 Top-Trends im Facility Management Energie und Nachhaltigkeit Verbesserung von Datenqualität und -management Neue Service- und Betreibermodelle Optimierung Lebenszykluskosten Höhere Rechtssicherheit Vermehrt FM-gerechte Planung und Optimierung

26 Aktuelle Arbeitsmittel Energie und Nachhaltigkeit Mitglied der Fachkommission für das Label Nachhaltiges Bauen Schweiz Mitglied der Arbeitsgruppe GEFMA 160 Nachhaltigkeit im Facility Management.

27 Aktuelle Arbeitsmittel Verbesserung von Datenqualität und -management kbob Bauwerksdokumentation im Hochbau Mitglied bei Bauen Digital Schweiz

28 Aktuelle Arbeitsmittel Neue Service- und Betreibermodelle Leitfaden zur Betreiberkompetenz aus dem IEA Annex 40. Weiterentwicklung des Prozess-/Leistungsmodells im FM (ProLeMo+)

29 Aktuelle Arbeitsmittel Optimierung Lebenszykluskosten Zusammenführung der Publikationen von crb und IFMA Weiterentwicklung des Berechnungstools der IFMA

30 Aktuelle Arbeitsmittel Höhere Rechtssicherheit Start eines neuen IFMA-Projektes für ein Modell zur Betreiberverantwortung

31 Aktuelle Arbeitsmittel Vermehrt FM-gerechte Planung und Optimierung Praxisleitfaden zur SIA 113 Planungs- und baubegleitendes FM (pbfm)

32 NPK Facility Management

33 Projektpartner Gemeinsame Entwicklung von IFMA Schweiz, CRB und weiteren 23 Projektpartnern

34 Basis des NPK FM LBA Ausschreibungsbestimmungen LSP Strategieprozesse LEP Steuerungsprozesse LOP Operative Prozesse Anhänge: Formblätter

35 Leistungserfassung

36 Leistungserfassung

37 Leistungsverzeichnis NPK FM

38 Nächste Schritte Verkaufsstart: NPK FM-Assistant ab März 2016 (Web-Applikation) Automatisierter Offertvergleich wird eingebaut Schulung wird angeboten (Crashkurse) Übersetzung in F + I Swiss Bau, Halle 4.1, Stand C40/41

39 Ein Blick in die Zukunft Eduard Tüscher, Dipl. Ing. HTL, CRB Zürich

40 Ein Blick in die Zukunft Wo stehen wir heute? Wohin wollen wir? Was tun wir dafür?

41 Ein Blick in die Zukunft Wo stehen wir heute? ProLeMo ist bekannt und wird zunehmend angewendet pbfm / SIA 113 / Leitfaden IFMA / CRB zu SIA 113 Zu wenig bekannt Noch nicht systematisch angewendet Nutzen von pbfm kann noch nicht eindeutig genug nachgewiesen werden Wiederstand von Planern (Ich kann das selber-mentalität) LCC (Handbuch, Leitfaden, Beispiel) Begriff LCC ist bekannt Anwendung und Auswirkungen zu wenig bekannt

42 Ein Blick in die Zukunft Was wollen wir? Die Prozesse und die finanzielle Bedeutung der Bewirtschaftungsphase ist so bekannt wie die Planungs- und die Realisierungsphase Die Wichtigkeit ist durch «Facts and Figures» belegt Kennzahlen erheben und publizieren Informieren: Fachartikel schreiben In Bildung investieren Grundausbildung (Beruf) Weiterbildung Kräfte bündeln

43 Ein Blick in die Zukunft Was tun wir dafür? Bauherren/Investoren/Betreiberorganisati onen vom Nutzen einer Systematischen Prozess- und Leistungsdefinition überzeugen Bauherren müssen LCC als Beurteilungskriterium bei Wettbewerben fordern Bauherren müssen pbfm bestellen und an FM-Spezialisten vergeben Systematische Sammlung, Prüfung und Publikation von Kennzahlen muss durch Normen abgestützt sein und von den Beteiligten unterstützt werden

44 Diskussion Eduard Tüscher, Dipl. Ing. HTL, CRB Zürich

45 Gedankenaustausch Sie sind alle herzlich eingeladen zu einem Apéro hier im Swissbau Focus.

46 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!