Wohnen & Recht. Von der Praxis für die Praxis. Fachzeitschrift der Mietervereinigung Österreichs

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1 Heft 1 Jänner 2013 Wohnen & Recht Von der Praxis für die Praxis Fachzeitschrift vereinigung Österreichs Beiträge N. Shah: Wohnkosten - Belastungsgrenze erreicht M. Schinnagl: Das Haus der Rechtsprechung aus der Praxis für die Praxis Präklusionsregelung bei einseitigen Hauptmietzinsanhebungen Neuherstellung eines Liftes Mitwirkungspflicht des Vermieters bei Wohnbeihilfeersuchen Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers Checklisten 25 MRG

2 Editorial Einkommen ohne Auskommen Das Jahr 2012 klang mit einer medialen Debatte über die Wohnkostensteigungen aus. Wir gehen davon aus, dass 2013 das Thema seinen hohen Stellenwert beibehalten wird, denn die wirtschaftliche Lage und damit die Belastung der Menschen wird sich auch 2013 kaum verbessern. Nadja Shah Das waren die 2. Wiener Wohnrechtstage: Ein Veranstaltungsbericht Am 8. und 9. November 2012 fanden auf Einladung vereinigung Österreichs, des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen sowie des Österreichischen Mieter-, Siedler- und Wohnungseigentümerbundes die 2. Wiener Wohnrechtstage im Dachsaal der Urania in Wien statt. Unter dem Motto aus der Praxis für die Praxis wurde einem interessierten Fachpublikum die Gelegenheit geboten, sich mit namhaften Referenten und Experten aus dem Immobilienbereich zu praxisrelevanten Themen auszutauschen. Den Schwerpunkt der diesjährigen Tagung bildete das Thema Hauptmietzins und Nutzungsentgelt MRG, ABGB, WGG. Weiters wurde ein Überblick über die neueste wohnrechtliche Rechtsprechung sowie über die aktuelle politische Entwicklung im Wohnrecht geboten. Der erste Tage schloss mit einer spannenden Podiumsdiskussion zum Thema Quergedacht Mietzins und Entgelt: 30 Jahre Mietrechtsgesetz 33 Jahre sgesetz, in welcher es zu angeregten Debatten rund um das Thema Wohnen kam. Mit 160 TeilnehmerInnen und Experten aus dem Wohn- und Immobilienbereich aus ganz Österreich war die Tagung restlos ausgebucht. Im Anschluss an den ersten Tag lud Wiens Bürgermeister Dr. Michael Häupl zu einem Empfang in den Wiener Rathauskeller. In diesem feierlichen Rahmen wurde auch Theodor Österreicher für sein 30-Jahr-Jubiläum als Verbandsdirektor geehrt und eine ihm gewidmete von den Veranstaltern der Wiener Wohnrechtstage herausgegebene Festschrift mit dem Titel Gemeinnützige Wohnungswirtschaft im Wandel der Zeit überreicht. Unter der Mitwirkung zahlreicher AutorInnen aus dem gesamten wohnrechtlichen, wohnpolitischen und wohnwirtschaftlichen Bereich ist ein spannendes, abwechslungsreiches Werk entstanden, welches ein facettenreiches und vielfältiges Bild des Wohnens dokumentiert. Die 2. Wiener Wohnrechtstage boten den TeilnehmerInnen zwei abwechslungsreiche Tage und die Gelegenheit, den wohnrechtlichen Wissensstand durch fachkundige Vortragende und vielfältige Diskussionsbeiträge zu vertiefen und zu erweitern. Mit Freude erwarten wir die nächste Tagung! Der Einkommensbericht 2012 des Rechnungshofes, der Ende Dezember 2012 präsentiert wurde, war daher einen tieferen Blick wert. Er zeigt auf, dass in Österreich die Verteilung der Einkommen eine gefährliche Schieflage erhalten hat. Ein Umstand, der auch jene besorgt machen sollte, die noch auf der Butterseite liegen. Der Wiener Sozialbericht 2012 mit seinen aktuellen Daten zur Vermögensverteilung ergänzte den Rechnungshofbericht um die Wiener Vermögenslage. Beide zusammen ergeben einen bedrohlichen Blickwinkel. Sozialer Frieden ist ein kostbares Gut. Er bestimmt zu einem Großteil unser aller Lebensqualität. Die materielle Schieflage wieder in eine ausreichende Balance zu bringen, erscheint uns daher als dringlichstes Anliegen für das Jahr Da dieses ein Wahljahr ist, wird die Frage, welche Wohnkosten zumutbar und welche Einkommen notwendig sind, wohl nicht ausbleiben. Michaela Schinnagl wird in ihrem Beitrag einen weiteren Blick in die Tiefen des WGG werfen und sich mit dem Auftrag, den Grundprinzipien sowie dem Geltungsbereich des sgesetzes auseinandersetzen. Darüber hinaus erwartet Sie eine checklistenähnliche Zusammenstellung der Judikatur zur. Die neuesten Gerichtsentscheidungen runden dann mittlerweile schon in gewohnter Weise unsere erste Ausgabe im Jahr 2013 ab. Und weil die Finanz- und Wirtschaftskrise uns noch lange beschäftigen wird, ein kleiner Ausflug in die Debatte, ob der Wohnungsmarkt mit Recht als Markt bezeichnet werden darf, der nach den Regeln der sog freien Marktwirtschaft operieren soll - was in Neudeutsch heißt: keinerlei staatliche Grenzen/Eingriffe bei der Festsetzung von Mieten und Vermieterpflichten. In Wikipedia heißt es: Die Marktwirtschaft bezeichnet ein Wirtschaftssystem, in dem die Verteilung der Entscheidungs- und Handlungsrechte durch das Rechtsinstitut des privaten Eigentums an Produktionsmitteln erfolgt. Die Marktwirtschaft ist ein selbstregulierendes System, welches die Entscheidungsund Handlungsfreiheit der Wirtschaftssubjekte voraussetzt. Daher wird die Marktwirtschaft auch per se als freie Marktwirtschaft begriffen. (1) Als Produktionsmittel wiederum werden Arbeits- und Betriebsmittel bezeichnet, die zur Produktion von Gütern erforderlich sind, die stofflich indirekt (durch Abnutzung /Abschreibung) in die jeweiligen Endprodukte und in entsprechenden Produktionsprozessen wiederkehrend verwendet oder eingesetzt werden (2). Wohnungen passen eigentlich gar nicht in diese Definition, wenn überhaupt, dann maximal deren Herstellungskosten. Das Privateigentum an Wohnungen scheint daher keine Grundbedingung für die Marktwirtschaft zu sein. Im Gegenteil, es scheint eher dazu beizutragen, dass die Entscheidungsund Handlungsfreiheit von Wirtschaftssubjekten eingeschränkt und damit auch eine Selbstregulation verhindert wird. Deutlich wird dies derzeit in Wien, wo es eine beachtliche Anzahl leer stehender Wohnungen gibt, da sie zu Mietpreisen angeboten werden, die für Normalverdiener nicht leistbar sind. In der Regel geht man davon aus, dass ein Anbieter sein Produkt nur kurz überteuert anbietet und dann die Preise nach unten korrigiert, um nicht mangels Abnehmer in Konkurs zu gehen - nicht so bei den Wohnungen. Hier kann es sich eine bestimmte Vermieterschicht leisten, jahrelang Wohnungen zu überteuerten Mieten anzubieten, da für sie diese Art des Wirtschaftens keine negativen Folgen hat. Ähnlich einem Kartell kann so ein Marktpreis künstlich erzeugt und gehalten werden, der gar keine Nachfrager hat. Die Selbstregulation funktioniert eindeutig nicht. Es scheint daher - ähnlich wie im Kartellrecht - entsprechender Strafen zu bedürfen, um derartige marktverzerrende Verhältnisse zu unterbinden. Eine bundesweite Fehlbelagsabgabe wäre da zb ein nützliches Instrument, um der Selbstregulation etwas nachzuhelfen. (1) Wikipedia, Marktwirtschaft ( ). (2) Wikipedia, Produktionsmittel ( ). Impressum: Herausgeber: Mietervereinigung Österreichs, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien. Tel.: , Fax DW Medieninhaber: Fair Wohnen Wohnmanagement GmbH, Reichsratsstraße 15, 1010 Wien. Tel.: , office@fairwohnen.at. Redaktion: Mag. Nadja Shah, Mag. Michaela Schinnagl, Mag. Valerie Gröschl, Bakk. Julia Zdovc (Produktion). Hersteller: Print & Smile Agentur für Printconsulting Robert Winter e.u., Coverfoto: istock Seite 03

3 Wohnkosten Wohnkosten Wohnkosten - Belastungsgrenze erreicht Das Jahr 2013 wird ein spannendes Jahr. Es ist ein Wahl- und Entscheidungsjahr in mehrerer Hinsicht. Die Finanz- und Wirtschaftskrise begleitet uns nun seit 2008 und hinterlässt immer stärker auch in Österreich ihre Spuren. Im Dezember 2012 hat der Rechnungshof den Einkommensbericht der Österreicherinnen und Österreicher vorgelegt. Gleichzeitig ist in diesem Monat ein medialer Sprühregen über die Wohnkosten niedergegangen, der Anfang Jänner 2013 seine Fortsetzung fand. Maria Vassilakou (Die Grünen, Wiener Vizebürgermeisterin) hat mit ihrer Forderung nach einer Mietzinsobergrenze von 7,- pro m 2 für Aufregung gesorgt. Eine etwas künstliche, stellte sich doch heraus, dass mit dem Betrag die Nettomiete gemeint war, die ergänzt um Betriebskosten und Umsatzsteuer im Schnitt eine Gesamtmiete von rund 9,63/m 2 ergibt. Auf dieser Preisbasis würde eine 70 m 2 Wohnung 674,10 im Monat ohne Heizung und Strom kosten und läge damit deutlich über der derzeit gesetzlich zulässigen Mietzinsobergrenze. Erstaunlich, dass sich Proponenten der Immobilienszene dazu hinreißen ließen, den Kommunismus an die imaginäre Wand zu malen: Mit Wahnwitzige Hirngespinste von neokommunistischen Stadtpolitikern haben nichts mit der Realität zu tun werden sie von ORF online zitiert (1). Als Immobilienexperten bezeichnet, fragt man sich, worin deren Expertise liegt. Auch die dem Zitat nachfolgende Forderung wird immer wieder geäußert: Die Bundeshauptstadt brauche abseits des geförderten Wohnbaus dringend mehr Wohnraum, daher müssten die Richtwerte angepasst und die sogenannten Friedenszinsen (Billigmieten) gestrichen werden (2). Letztgenannte Forderung wurde bereits lange erfüllt. Wer heute noch mit Friedenskronen argumentiert, der bringt damit sehr offensichtlich seine Unkenntnis der Rechtslage zum Ausdruck. Die Anpassung der Richtwerte - die zweite Forderung - erfolgt regelmäßig, bis 2008 jährlich, seither im Zweijahresrhythmus. Unklar bleibt bei beiden Forderungen, warum durch deren Erfüllung mehr Wohnraum geschaffen werden könnte? Denn Wohnraum gibt es ja eigentlich genug. Österreich verfügt über rund 4 Millionen Wohnungen bei rund 8 Millionen EinwohnerInnen. Auch Wien leidet derzeit an keinem Wohnungsmangel. Einer Einwohnerzahl von rund 1,7 Millionen stehen rund Wohnungen gegenüber. Faktum ist allerdings, dass es einen Nadja Shah Mangel an leistbaren Wohnungen gibt und das hat mehrere Gründe. Neben dem Öffnen der Mietzinsobergrenzen 1986 (Standardanhebungen) sowie 1994 (Einführung des Richtwertzinses) sowie ab 2000 der Möglichkeit, unbegrenzt zu befristen, begann ein kontinuierlicher Anstieg der Wohnkosten. Solange die Einkommenssituation da mitgehalten hat, war dieser verkraftbar. Doch diese Parallelität hat ab ca 1998 geendet und seither entsteht ein steigendes Ungleichgewicht. Während die Einkommen im Zeitraum um 24% gestiegen sind, betrug der Anstieg der Inflationsrate 28,8%. Die heutigen Einkommen, egal ob wir sie netto oder brutto betrachten, sind damit real gesunken. Die Gesamtmieten hingegen sind im Zeitraum 2000 bis 2010 um 34% gestiegen. Wenn der Fokus nur auf die reine Hauptmiete gelegt wird, beträgt die Steigerung sogar 40,6% (3). Mag die Forderung der Wiener Vizebürgermeisterin nach einer klaren Mietzinsobergrenze insbesondere eine auf den Grazer Wahlkampf abgestimmte Äußerung gewesen sein, hat sie dennoch einen wunden Punkt getroffen. Die Wohnkosten haben bereits die Belastungsgrenze vieler Österreicherinnen und Österreicher erreicht. Daher ist die Forderung der selbsternannten Immobilienexperten nach einer weiteren Erhöhung der Mieten, um Wohnraum zu schaffen, auch absurd. Für rund 4 Millionen unselbständig Erwerbstätige betrug das monatliche Nettomedianeinkommen (4) ,08. (1) ORF, Wohnungspreise in Wien steigen ( ). (2) ORF, Wohnungspreise. (3) Arbeiterkammer Wien, Studie zur Mietensteigerung in Österreich und Wien ( ). (4) Medianeinkommen: dh 50% verdienen mehr bzw weniger als der Medianbetrag. Für jene Menschen, die über 2.000,- netto verdienen, liegt bereits ein ausreichendes Angebot vor. Für jene jedoch, die wie rund 70% der österreichischen unselbständig Erwerbstätigen mit weniger als 2.054,- netto im Monat auskommen müssen, schaffen noch höhere Mieten keinen neuen Wohnraum. Im Gegenteil, der dadurch ausgelöste Druck auf die Boden-/Grundpreise bewirkt sogar, dass das Bauen von günstigen Wohnungen immer teurer wird, was insbesondere dem gemeinnützigen Wohnbau bereits Schaden zufügt. Die Verteilung im Detail: Der umfangreiche Einkommensbericht (5), den der Rechnungshof im Dezember 2012 veröffentlicht hat, stellt die Verteilung der Nettomedianeinkommen wie folgt dar: Das Medianeinkommen der Österreicherinnen der Gruppe unselbständig Erwerbstätige betrug 2011: Brutto: / Netto: Das sind im Monat 2.070,25 brutto oder 1.544,08 netto: Das bedeutet 50% dieser Gruppe verdienen weniger als 1.544,08/Monat und 50% mehr. Die Selbständigen kommen auf ein Nettomedianeinkommen von 1.538,17 (2009), die PensionistInnen auf 1.224,42 im Monat. Einkommensverteilung 2011 für rund 4 Millionen unselbständig Erwerbstätige ohne Lehrlinge/ Mediannetto /Monat inkl. Sonderzahlungen: Eigene Darstellung Im Jahr 2011 hatte Österreich EinwohnerInnen (Wien: ). Davon gehören rund 4 Millionen Menschen zur Gruppe der unselbständig Erwerbstätige, die wiederum unterteilt wird in: Arbeiter: Angestellte: Beamte: Vertragsbedienstete: Lehrlinge: Dazu kommen: Selbstständige: (davon nur selbständig: ; Selbständige mit Pension/Anstellung: ) Pensionisten: Bleiben Personen die hier nicht zugeordnet sind. Einige davon werden Minderjährige, SchülerInnen, StudentInnen sein, einige haushaltsführende Personen und einige, die von ihren Kapitaleinkünften leben. Ein interessantes Detail des Einkommensberichts am Rande: Interessanterweise sind die Bruttojahreseinkommen der obersten 10% trotz Finanzund Wirtschaftskrise weiter gestiegen und zwar von (1998) auf (2011), was einer Nominalsteigerung von 33,55% entspricht. Hingegen waren die 10% der am schlechtesten Verdienenden mit einem Einkommensrückgang von (1998) auf 2.436,- (2011) konfrontiert. Dieser Entwicklungsunterschied spiegelt wieder, woran unsere Gesellschaft krankt. Wer sich dem näher widmen möchte, kann auf Seite 29 des Rechnungshofberichts in Tabelle 9 zudem entdecken, dass dieses Auseinanderklaffen der Einkommensentwicklung nicht durch Steuern ausgeglichen wurde und insbesondere seit 2002 konstant zunimmt. Das hat etwas mit den geschaffenen Strukturen am Arbeitsmarkt zu tun, da reicht es nicht, die Krise als Auslöser zu betrachten. Wer die damals handelnden Regierungsverantwortlichen waren, ist uns allen bekannt. Doch nicht nur die Einkommen zeichnen ein besorgniserregendes Bild. Auch die Vermögensverteilung spielt eine Rolle, wenn es um Belastungsgrenzen geht. Die aktuellen Daten des Wiener Sozialberichts 2012 zeigen eine bedenkliche Vermögenskonzentration. Insbesondere in Wien hat diese unverträgliche Ausmaße angenommen. So verfügen 30% der Wiener Haushalte über 92% des Nettovermögens oder anders betrachtet 70% der WienerInnen über 8%. Eine besondere Schärfe dieses Ungleichgewichts: Rund 40% der Haushalte besitzen so gut wie gar kein Vermögen. Das macht aber auch klar, dass die Wiener Wohnkosten damit einen besonderen Fokus erhalten. Dazu kommt, (5) Rechnungshof, Einkommensbericht gv.at/berichte/einkommensberichte.html ( ). Seite 04 Seite 05

4 Wohnkosten dass die Bevölkerungsprognosen bis 2035 einen Anstieg der Wiener Bevölkerung auf 2 Millionen bzw rund Personen pro Jahr voraussagen. Von 2011 auf 2012 stieg die Wiener Einwohnerzahl um und liegt damit über den prognostizierten Hinzu kommt die Vereinzelung der Haushalte. Schon heute lebt jede(r) Zweite bereits allein in einer Wohnung. Diese Zusatzfaktoren erhöhen den Druck auf den Wohnungsmarkt. Zusammenfassend: Rund 1,2 Millionen der Erwerbstätigen, PensionistInnen und Selbständige verdienen unter netto (6). Betroffen sind somit rund 2,24 Millionen Menschen bzw mehr als ein 1/4 aller ÖsterreicherInnen. Diese Gruppe gibt soviel für Wohnen aus, dass für andere Güter und damit aber auch für andere Wirtschaftszweige nichts mehr übrig bleibt. Das Einkommen ist viel zu niedrig, um aus eigener Kraft die lebensnotwendigen Kosten abdecken zu können. Daran schließen 2,82 Millionen Menschen, die zwischen und 2.000,- verdienen ( unselbständig Erwerbstätige, Pensionisten sowie Selbständige) (7). Bruttomieten von 9,63/m 2 für eine 50m 2 Wohnung entsprechen hier einer Wohnkostenbelastung zwischen 50% und 25%. Wer angesichts der Tatsache, dass für knapp 60% der EinkommensbezieherInnen (bzw 4,2 Millionen) weitere Mietensteigerungen nicht tragbar sind, dennoch diese fordert, der zündelt bewusst und stellt den sozialen Frieden in Frage. Nun gibt es jene, die meinen, dass Menschen, die ein geringes Einkommen haben, in Sozialwohnungen wohnen sollen und dass es ungerecht sei, wenn GutverdienerInnen ebenfalls einen Zugang zu diesen haben. Diese Ansicht ist weit verbreitet und auf EU- Ebene ein gängiges Gedankengut. Anscheinend gibt es dort nicht zu denken, dass gerade die Länder, die diese Politik unterstützen (Arme in Sozialwohnungen/Mittelstand und Oberschicht wohnt in anderen Vierteln) die meisten sozialen Probleme und Unruhen haben, und zwar genau in den Vierteln, in denen die Sozialwohnungen stehen. Hinzu kommt dann noch, dass Sozialwohnungen in England oder Frankreich einen ganz anderen - sehr niedrigen - Baustandard aufweisen, verglichen mit dem österreichischen. Denn bei Armen wird gespart wo es geht - auch bei der Lebensqualität. Die Politik der Ghettoisierung nach Einkommen schafft Konflikte und für alle eine niedrige Lebensqualität. Denn auch die Gutverdiener sind betroffen, wenn soziale Unruhen und Proteste stattfinden, wenn man Angst vor kriminellen Akten haben muss und Stress in der Luft liegt. Letztlich sinkt durch eine derartige Politik die Lebensqualität für Alle. Wien hat seit 1922 eine andere Politik verfolgt. Sozialbauten in Luxusgegenden war erklärtes Ziel. Das Einkommen sollte nicht an der Wohnadresse abgelesen werden können. Nach dem 2. Weltkrieg fand diese Geisteshaltung ihre Fortsetzung. So sind heute gerade die sozialen Bauten jene mit den höchsten Wohn- und Umweltstandards. Doch seit der Finanzkrise ist es auch in diesem Bereich zu einem Einbruch gekommen und es ist bei Fortschreibung der derzeitigen Rahmenbedingung schon jetzt erkennbar, dass dem erfolgreichen Modell das Ende droht und damit sind wir wieder bei der steigenden Mietentwicklung angekommen. Noch feierten wir vor kurzem zum 4. Mal in Folge, dass Wien zur lebenswertesten Stadt der Welt gekürt wurde. Doch die Einkommensunterschiede sind mittlerweile so groß geworden, dass auch in Wien eine Armutskonzentration beginnt. Welche Folgen Ghettobildungen haben, weiß jede(r), der/die sich mit dem Thema beschäftigt. Klar ist, dass die Wohnungspolitik alleine nicht in der Lage sein kann, eine schiefe Vermögens- und Einkommensverteilung auszugleichen, aber sie ist ein Muss, um die Versorgung mit ausreichend leistbaren Wohnraum zu gewährleisten. Aber feststeht auch: In Österreich verdienen 50% der Menschen einfach zu wenig. Ihre Arbeit wird nicht entsprechend entlohnt, ihre Einkommen wachsen nicht in jenem Ausmaß wie die Lebenshaltungskosten steigen. Die Schere ist aufgegangen. Wer sich nicht darum bemüht, diese wieder zu schließen, der wird sozialen Unfrieden ernten. Das hat die Geschichte schon vielfach bewiesen. Nadja Shah Mag. Nadja Shah ist Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung Österreichs. (6) Rechnungshof, Einkommensbericht (7) Rechnungshof, Einkommensbericht Das Haus der Gesetzliche Zielsetzung, Grundprinzipien und wohnzivilrechtlicher Anwendungsbereich der Im Lichte der Entscheidung 5 Ob 68/12d setzt sich dieser Beitrag mit der unabtrennbaren Verknüpfung des gesetzlichen Auftrags und den damit einhergehenden Grundprinzipien an die gemeinnützige Wohnungswirtschaft sowie dem wohnzivilrechtlichen Geltungsbereich des 20 WGG auseinander. Diese Elemente (Auftrag, leitende Grundsätze und wohnzivilrechtlicher Anwendungsbereich des WGG) sind miteinander verflochten und bilden zusammen ein Ganzes, das Haus der. I. Einleitung Während Ende des letzten Jahres die Diskussion über ein modernes und sozial faires Wohnrecht wieder kurz aufgeflammt ist, bleiben Diskussionen über das sgesetz, sofern sie überhaupt stattfinden, oft im Verborgenen, was seine Ursache auch darin haben könnte, dass das sgesetz gegenwärtig sowohl in der Öffentlichkeit als auch in der wohnrechtlichen (und auch wissenschaftlichen) Diskussion offensichtlich nicht registriert wird (1). Dies, obwohl der Mietwohnungsbestand der gemeinnützigen Bauvereinigungen mit weit über einer halben Million an Wohnungen (2) einen zentralen Bestandteil des sozialen Wohnbaus und 13% (3) aller österreichischen Wohnungen darstellt. Der wohnungsgemeinnützige Sektor hat in einem der wichtigsten Bereiche der Volkswirtschaft, der Wohnungswirtschaft, eine Schlüsselposition inne (4), da er stabilisierend durch die Vereinbarung kostendeckender Entgelte mit seinen Nutzungsberechtigten, anstelle hoher Marktmieten die Dämpfung der Wohnkosten auf dem Wohnungsmarkt mitbewirkt (5). Die Erhaltung des Bestandes an gemeinnützigen Mietwohnungen ist ein wesentlicher Bestandteil einer sozialen Wohnungspolitik (6). Auch wenn sich das allgemeine Interesse an der Rechtsmaterie der noch in einem Dornröschenschlaf befindet, bleibt zu hoffen, dass zukünftig vermehrt das wohnrechtliche und wissenschaftliche Augenmerk auch auf die Entwicklungen und Tendenzen in der Rechtsprechung sowie Vorhaben des Gesetzgebers im Bereich der gelenkt wird. Michaela Schinnagl II. Richtungsweisende Entscheidung des OGH zur Anwendbarkeit der wohnzivilrechtlichen Regelungen des 20 WGG bei im Eigentum einer gemeinnützigen Bauvereinigung befindlichen und vermieteten Wohnungseigentumsobjekte In der Entscheidung 5 Ob 68/12d musste sich der OGH erstmalig mit der Frage befassen, inwieweit die Bestimmung des 20 Abs 1 Z 2 WGG sowie die im einzelnen genannten Bestimmungen des MRG auch auf jene Mietverhältnisse anzuwenden sind, bei (1) Stabentheiner, Die und ihr Rechtsrahmen Streiflichter aus einer Außenbetrachtung, in GBV/ÖMB/MVÖ (Hrsg), Gemeinnützige Wohnungswirtschaft im Wandel (2012) 191 (192), welcher das WGG im Windschatten des Mietrechtsgesetzes segeln sieht, wodurch es allgemein den Verlust einer eigenständigen Rechtsmaterie erleidet; Stabentheiner, Legistische Betrachtungen zum Mietrechtsgesetz, wobl 2012, 260 (261). (2) Rößl in Presseaussendung GBV Gemeinnützige: Leistbares Wohnen erfordert Kurskorrektur zugunsten sozial gebundenen Wohnbaus ( ). (3) Schmidinger, Metamorphose GBV eine faszinierende Entwicklung einer Unternehmensgruppe, in GBV/ÖMB/MVÖ, Gemeinnützige Wohnungswirtschaft im Wandel 53. (4) Czerny, Entwicklungstendenzen der Wohnungswirtschaft bis 2015, in Lugger/Holubek (Hrsg), Die österreichische ein europäisches Erfolgsmodell (2008) 241. (5) Köppl, Möglichkeiten und Neugestaltung des WGG, in Bundesministerium für Justiz (Hrsg), Erneuerung des Wohnrechts (2000) 139 (141). (6) Köppl, Aspekte der besonderen Gestion gemeinnütziger Bauvereinigungen, in Lugger/Holubek (Hrsg), Die österreichische ein europäisches Erfolgsmodell 314 (316). Seite 06 Seite 07

5 denen zwar eine gemeinnützige Bauvereinigung als Vermieterin auftritt, die Baulichkeit selbst aber im Rahmen eines sogenannten Mischprojektes errichtet wurde. In einem solchen Fall wird die Baulichkeit gemeinsam von einem Bauträger, der den Regeln des Gemeinnützigkeitsrechts unterworfen ist, und einem zweiten nicht gemeinnützigen Bauträger errichtet. In unmittelbarem Zusammenhang mit der Errichtung dieses Wohngebäudes kommen die beiden Bauträger auch überein, dass Wohnungseigentum begründet werden soll und zwar auch für den gewerblichen Bauträger. Der OGH gelangte mittels einer sehr detaillierten Aufarbeitung der historischen Entwicklung der Bestimmung des 20 Abs 1 WGG zum Ergebnis, dass die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG bzw die in 20 WGG angeführten Bestimmungen des MRG für ein Miet- oder Nutzungsverhältnis über ein im Wohnungseigentum einer gemeinnützigen Bauvereinigung stehendes Mietoder Nutzungsobjekt auch dann zur Anwendung gelangen, wenn an der Errichtung der Baulichkeit neben einem den Regeln des Gemeinnützigkeitsrechts unterworfenen Bauträgers auch ein weiterer nicht gemeinnütziger Bauträger mitgewirkt hat. Dies gilt sowohl für die bei unmittelbarer Wohnungseigentumsbegründung anlässlich der Errichtung der Baulichkeit (1) nicht verkauften und daher vermieteten Wohnungseigentumsobjekte einer gemeinnützigen Bauvereinigung als auch (2) im Falle der nachträglichen Wohnungseigentumsbegründung für die der GBV verbleibenden und vermieteten Objekte. In seinen Ausführungen verwies der OGH auch darauf, dass ansonsten bei Baulichkeiten, die nach dem für gemeinnützige Bauvereinigungen prägenden Kostendeckungsprinzip im eigenen Namen errichtet wurden, die Bestimmungen der (kostendeckenden) Mietzinsbildung, welche einen tragenden Grundsatz der darstellen, und die damit untrennbar verknüpften Fragen der Erhaltung und Verbesserung, die im WGG gesondert geregelt sind, nicht anwendbar wären. Der OGH schloss sich somit den Lehrmeinungen Würths (7) und Österreicher/Sommer (8) an. Die beiden Letzteren verwiesen erst kürzlich darauf (9), dass der Gesetzgeber mit 20 WGG das Verhältnis von WGG- und MRG - Geltung abschließend regeln wollte, dies jedoch bis heute anscheinend nicht zu 100% gelungen sei und in einigen Fällen offen sei, ob ein im Eigentum der GBV stehendes vermietetes Objekt den wohnzivilrechtlichen Regelungen des WGG unterliegt oder nicht. Der OGH konnte nun ein aktuelles Abgrenzungsproblem für die in der Praxis häufig vorkommenden Mischprojekte mit Wohnungseigentumsbegründung (10) lösen, doch etliche sind noch ausständig. III. Gesetzlich normierter Auftrag und Zieldefinierung an die gemeinnützige Wohnungswirtschaft Das Fundament der bildet der in der Bestimmung des 1 Abs 2 WGG an die gemeinnützigen Unternehmen gesetzlich erteilte Auftrag, ihre Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens zu richten und ihr Vermögen der Erfüllung solcher Aufgaben zu widmen. Diese Zieldefinition bildet auch den Rechtsrahmen, in welchem sich gemeinnützige Bauvereinigungen bewegen bzw innerhalb dessen gesetzliche Änderungen erfolgen dürfen. Der Staat ging und geht von der Prämisse aus, dass die Bereitstellung und Sicherung von Wohnraum zu sozial adäquaten und erschwinglichen Bedingungen für die Bevölkerung in der Verantwortung des Staates liegt und es einer Intervention des Staates bedarf, da es der Wohnungsmarkt alleine nicht schaffen kann, dem gesamten Wohnraumbedarf gerecht zu werden und quantitativ und qualitativ ausreichenden Wohnraum als lebenswichtiges Gut für alle Menschen in sozial angemessener Weise zu garantieren (11). Als Reaktion auf dieses Unvermögen des Wohnungsmarktes und um seiner staatlichen Gemeinwohlverantwortung auch weiterhin gerecht werden und eine entsprechende Wohnversorgung gewährleisten zu können, hatte sich der Staat bei Schaffung des sgesetzes entschieden, konkrete, dem Gemeinwohl dienende Aufgaben der Daseinsvorsorge, nämlich jene des Wohnungs- und Siedlungswesens, nicht alleine zu erbringen, sondern an bestimmte begünstige am Markt agierende private Unternehmen (= gemeinnützige Bauvereinigungen) zu übertragen. Nicht jede juristische Person kann als gemeinnützige Bauvereinigung anerkannt werden, vielmehr wird der staatliche Sonderstatus der (7) Würth, Zur Wohnrechtsnovelle 2006 (WGG) ein Nekrolog, wobl 2006, 105 (111); Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²² 20 WGG Rz 8. (8) Österreicher/Sommer, Zum Verhältnis von MRG und WGG, wobl 2012, 304 (307). (9) Österreicher/Sommer, wobl 2012, 304 (307). (10) Schinnagl, Umfang und Wirkung des srechts bei Mischprojekten, Der Mieter Wohnen & Recht 2/2012, 14. (11) Korinek/Holoubek, als Modell staatlicher Daseinsvorsorge, in Lugger/Holoubek (Hrsg), Die österreichische 53. Gemeinnützigkeit nur auf Antrag und entsprechendem Bedarf (12) an Genossenschaften, GmbH oder AG (13) verliehen (14). Diese Unternehmen unterwerfen sich freiwillig bestimmten vom Staat als notwendig erachteten und gesetzlich festgelegten Bedingungen und sollen zum Wohl der Allgemeinheit auf die Dauer ihrer Tätigkeit als gemeinnützige Bauvereinigung nachhaltig sozialen Wohnbau zu angemessenen (kostendeckenden) Entgelten betreiben und mit diesem Wohnungsangebot die sozialstaatliche Wohnungspolitik gemeinsam mit der Wohnbauförderung (15) unterstützen (16). IV. Aufgaben des Volkswohnungswesens Als Angelegenheiten des Volkswohnungswesens im Sinne des Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG sind anzusehen: (1) alle Maßnahmen, die künftigen Wohnraum betreffen, der nicht über Klein und Mittelwohnungen hinausgeht, sowie (2) die Bewirtschaftung eines solchen schon vorhandenen Wohnraums (17). Als Volkswohnungen sind Wohnungen bis 150m² Größe sowie Eigenheime mit höchstens zwei Wohnungen dieser Art in einem Haus in normaler Ausstattung (18) zu qualifizieren, wobei bei der maximalen Nutzfläche von 150m² davon auszugehen ist, dass das Wohnbedürfnis einer durchschnittlichen Familie vollständig befriedigt werden kann (19). Das WGG enthält in 2 Z 2 (20) darüber hinaus auch eine Legaldefinition des Begriffes der normalen Ausstattung, der sich ursprünglich an der Begriffsbestimmung des 2 Z 6 WFG 1984 orientiert hat. Nicht dem Kompetenztatbestand des Volkswohnungswesens isd Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG zugeordnet werden können die Errichtung von Luxuswohnungen und jene von über 150m² großen Wohnungen, da diese weder nach Art oder Ausstattung den Kriterien des sozialen Wohnbaus entsprechen. Solche Tätigkeiten sind mit der gemeinwohlorientierten Zielsetzung der nach 1 Abs 2 WGG per se nicht vereinbar und daher als unerlaubte Geschäftstätigkeit einer gemeinnützigen Bauvereinigung anzusehen. Auch Klein oder Mittelwohnungen gelten als Luxuswohnungen, wenn sie nach Art und Ausstattung als solche anzusehen sind (21). Um sicherzustellen, dass die gemeinnützige Wohnungswirtschaft ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Bereitstellung von Wohnungen zu sozial adäquaten Bedingungen auch wirklich nachkommt, wurde für diese Unternehmen darüber hinaus eine verbindliche Geschäftskreisregelung über ihre erlaubten Geschäfte in der Bestimmung des 7 WGG gesetzlich statuiert. V. Geschäftskreisregelung = 1. tragendes Grundprinzip Da gemeinnützige Bauvereinigungen kraft Gesetzes nur all jene Aktivitäten entfalten dürfen, die der Zieldefinierung des 1 Abs 2 WGG entsprechen oder die wohnungsgemeinnützige Aufgabe unterstützen oder ergänzen, sodass zumindest ein abstrakter Zusammenhang mit den Angelegenheiten des Volkswohnungswesens besteht (22), wurde der erlaubte Tätigkeitsbereich von gemeinnützigen Bauvereinigungen in der Bestimmung des 7 WGG ausdrücklich abschließend und einschränkend festgelegt. Die von der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft gesetzlich erlaubten Geschäfte können in 3 Kategorien eingeteilt werden, in sogenannte Hauptgeschäfte, Nebengeschäfte und Zusatzgeschäfte. Eine Bauvereinigung muss (12) Gemäß 3 Abs 2 WGG ist ein Bedarf als gegeben anzunehmen, wenn dem örtlichen Geschäftsbereich der Bauvereinigung eine Nachfrage nach Wohnungen besteht und diese Nachfrage nicht durch bestehende gemeinnützige Bauvereinigungen befriedigt werden kann. Ein bestehendes Wohnungsunternehmen muss nach seinem Aufbau und seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, insbesondere seiner Eigenkapitalausstattung, als geeignet erscheinen, einen entsprechenden Beitrag zur Befriedigung dieser Nachfrage zu leisten. (13) Holoubek/Hanslik in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht Kurzkommentar 1 WGG Rz 1; Popper, sgesetz (1979) 1 Abs 1 WGG Anm 1. (14) Keinert, Freiwilliges Ausscheiden aus der 19. (15) Ostermayer, Strukturelle Erneuerungsbedürfnisse im WGG in Bundesministerium für Justiz, Erneuerung des Wohnrechts 117 (131). (16) Köppl in Lugger/Holoubek (Hrsg), Die österreichische (2008) 315. (17) VfSlg 3703/1960; VfSlg 3378/158. (18) Popper, sgesetz 1 Abs 2 WGG Anm 3. (19) Popper, sgesetz 7 Abs 1 WGG Anm 6; Schuchter in Schwimann² 7 WGG Rz 13. (29) Wie 2 Z 2 WGG bestimmt, gilt als normale Ausstattung eine Ausstattung, die bei größter Wirtschaftlichkeit des Baukostenaufwandes unter Bedachtnahme auf die Betriebs- und Instandhaltungskosten und bei einwandfreier Ausführung nach dem jeweiligen Stand der Technik, insbesondere hinsichtlich des Schall-, Wärme-, Feuchtigkeits- und Abgasschutzes sowie der Anschlußmöglichkeit an Fernwärme in hiefür in Betracht kommenden Gebieten, den zeitgemäßen Wohnbedürfnissen entspricht; sie umfasst jedenfalls ausreichende Anschlußmöglichkeiten für Sanitäreinrichtungen und Haushaltsgeräte, muß jedoch nicht die Oberflächenausführung im Inneren der Wohnung umfassen; sie umfasst jedenfalls auch eine verpflichtend vorgeschriebene Gestaltung nach den Erfordernissen barrierefreien Bauens; (...) (21) Vgl Popper, sgesetz 2 Z 2 WGG Anm 1. (22) Holoubek/Hanslik in Illedtits/Reich-Rohrwig 7 WGG Rz 6; Schuchter in Schwimann² 7 WGG Rz 4. Seite 08 Seite 09

6 im überwiegenden Ausmaß Hauptgeschäfte tätigen und den Fokus auf den sozialen Wohnbau richten. Die Unternehmenstätigkeit im Kerngeschäft einer GBV liegt daher als Ausfluss des Volkswohnungswesens gemäß Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG in der Versorgung mit Volkswohnungen (23), also in der Errichtung von (a) Klein- und Mittelwohnungen, (b) Eigenheimen und (c) Heimen in normaler Ausstattung im eigenen Namen (Abs 1) bzw (d) der Sanierung größeren Umfangs. Das von den gemeinnützigen Bauvereinigungen erzielte Eigenkapital dient vornehmlich dieser Aufgabe der Daseinsvorsorge. Darüber hinaus gehören zum erlaubten Hauptbetätigungsfeld einer GBV auch bestimme Verwaltungstätigkeiten isd Abs 2 WGG. Ausgeübt werden dürfen auch die gesetzlich taxativ aufgelisteten Nebengeschäfte des Abs 3, welche für deren Vorbereitung hilfreich sind, der Unterstützung der Hauptgeschäfte dienen oder zu diesen aus einem sachlichen Zusammenhang heraus erforderlich bzw nützlich sind (24). Zusatzgeschäfte isd 7 Abs 4 WGG sind nur erlaubt, wenn sie im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung notwendig sind und von der Landesregierung genehmigt wurden. Tätigkeiten außerhalb des in 7 WGG normierten Geschäftskreises, also dem Volkswohnungswesen wesensfremde Geschäfte, sind gemeinnützigkeitsrechtlich verboten (25). VI. Abgaben- und steuerrechtliche Begünstigungen = 2. tragendes Grundprinzip Im Gegenzug und als Korrelativ zur Beschränkung der Erwerbsbetätigung durch die Geschäftskreisbegrenzung des 7 WGG erhalten die gemeinnützigen Bauvereinigungen im Unterschied zu nicht gemeinnützigen Bauträgern zur Erfüllung dieser Aufgabe auch eine Reihe von Vergünstigungen. Diese abgaben- und steuerrechtlichen Privilegien (wie etwa der ermäßigte Umsatzsteuersatz 10 Abs 2 Z 7 UStG oder die Befreiung der Körperschaftssteuerpflicht 5 Z 10 KStG) werden nur für die in 7 Abs 1 3 WGG bezeichneten Geschäfte gewährt und sind im Rahmen des Kostendeckungsprinzips an die Wohnungsnutzer weiterzuleiten. VII. Vermögensbindung Eigenkapital = 3. tragendes Grundprinzip Aufgrund ihres staatlichen Auftrages und der damit einhergehenden Aufgabe unterliegen gemeinnützige Bauvereinigungen im Unterschied zu den gewerblichen Bauträgern einer Vermögensbindung zur Schaffung preisgünstigen Wohnraums. Das Vermögen soll dem primären Zweck dieses Gesetzes zur Verfügung stehen, um die Errichtung von Volkswohnungen im eigenen Namen tatsächlich gewährleisten zu können (26), gleichzeitig sollen durch diesen dienenden Zweck des Eigenkapitals Spekulation oder risikobehaftete Geschäfte, die die beeinträchtigen oder gefährden könnten, verhindert werden. Die Vermehrung des Unternehmensvermögens und Gewinnerzielung an sich sind nicht verboten, vielmehr ist eine ausreichende und solide Eigenkapitalausstattung sogar unentbehrlich (27) für die Erreichung der Zieldefinition des WGG, doch müssen diese Mittel auch wieder zur Erfüllung des zentralen Auftrags des WGG (kontinuierliche Wohnbautätigkeit) zweckgebunden zur Verfügung stehen (28). Die Eigenkapitalsbildungsmöglichkeiten stehen daher in engem Zusammenhang mit dem vierten Grundsatz der, dem Kostendeckungsprinzip, welches die Möglichkeit zur Eigenkapitalaufbringung beschränkt. VIII. Aufgelockertes Kostendeckungsprinzip = 4. tragendes Grundprinzip Das vierte tragende Grundprinzip, das modifizierte Kostendeckungsprinzip, wird auch als das Herzstück der bezeichnet (29). Zur Erfüllung ihrer gesetzlich auferlegten Aufgabe haben GBVs im Rahmen ihres gesamten Geschäftsbetriebes nach den Maximen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit (30) zu agieren, um so Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu Preisen zu schaffen, die unter den Marktpreisen liegen (31). (23) Holoubek, Die Geschäftskreisregelung als Kernstück des WGG, in Korinek/Nowotny (Hrsg), Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft 345 (346). (24) Holoubek in Korinek/Nowotny (Hrsg), Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft 345 (354). (25) Schon Schuchter in Schwimann² 7 WGG Rz 3 und Holoubek/Hanslik in Illedits/Reich-Rohrwig 7 WGG Rz 2 haben hervorgehoben, dass ein Verstoß gegen 7 WGG nur zu etwaigen gemeinnützigkeitsrechtlichen Sanktionen der Aufsichtsbehörde (der jeweiligen Landesregierung) oder steuer- bzw abgabenrechtlichen Konsequenzen führt, jedoch im allgemeinen nicht zur Unwirksamkeit des unerlaubt getätigten Geschäfts isd 879 ABGB. (26) OGH 15 Os 131/87. (27) Korinek, Das Eigenkapital Funktion, Aufbringung, Sicherung und Verwendung, in Korinek/Nowotny, Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft 377 (378). (28) Korinek in Korinek/Nowotny, Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft 377 (381). (29) Rudnigger in Illedtis/Reich-Rohrwig 13 WGG Rz 1. (30) Regner in Illedtis/Reich-Rohrwig 23 WGG Rz 1. (31) Funk, Grundprinzipien des srechts, in Korinek/Nowotny, Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft 329. Sowohl das Kostendeckungsprinzip als auch die Bestimmung des 23 WGG sind dem verfassungsrechtlich für den Staat und dessen Unternehmen verbindlich normierten Effizienzprinzip nachgebildet (32). Das Entgelt muss angemessen sein, es darf unabhängig von der Nachfrage am Wohnungsmarkt (33) - nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden, als es zur Deckung der tatsächlich aufgelaufenen und gerechtfertigten Aufwendungen für die Errichtung der Baulichkeit erforderlich ist. Durch das das WGG prägende Kostendeckungsprinzip soll sowohl für die Förderungsgeber als auch die Wohnungsnutzer gewährleistet sein, dass jeglicher Vorteil weitergegeben wird, unabhängig davon ob es sich um öffentliche Förderungsmittel, um steuer- und abgabenrechtliche Privilegien oder um sonstige Begünstigungen (Skonti (34), Rabatte) handelt. Der tragende Grundsatz der Kostendeckung gelangt auch in Baulichkeiten, die nicht unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel, sondern frei von einer GBV finanziert wurden, zur Anwendung (35). Das Kostendeckungsprinzip stellt eine Beschränkung der Eigenkapitalmöglichkeiten für die gemeinnützigen Bauvereinigungen dar. Sukzessive wurde dieser Grundsatz jedoch durch einige gesetzlich normierte Ausnahmen (36) aufgelockert, wodurch eine verbesserte Eigenkapitalbildung (37) ermöglicht wurde. Ausnahmslos in diesen Fällen besteht ein Gestaltungsspielraum für die GBVs mehr als die tatsächlichen Aufwendungen verrechnen zu können. Das Kostendeckungsprinzip mag zwar im Verhältnis zu den gewerblichen Bauträgern eine Beschränkung der Möglichkeit der Eigenkapitalbildung darstellen, aber es ist das Herzstück der und das Hauptunterscheidungskriterium zum Sektor der gewerblichen Bauträger. IX. Anwendungsbereich der wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG Unter Bedachtnahme auf die wohnungsgemeinnützige Zielsetzung und die vier tragenden Säulen der (Geschäftskreisbeschränkung, Eigenkapitalbindung, steuerliche Begünstigungen sowie des Prinzips der Kostendeckung) ergibt sich in weiterer Folge auch der wohnzivilrechtliche Anwendungsbereich des WGG. Die Bestimmungen des 20 Abs 1 und 20a WGG entscheiden darüber, ob für ein Mietverhältnis mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG gelten oder nicht. Durch das 2. WÄG wurde mit Wirkung vom im Verhältnis zur Urfassung des 20 WGG diese Bestimmung völlig abgeändert. Welches Ziel und welchen Regelungszweck verfolgt(e) der Gesetzgeber mit der Bestimmung des 20 Abs 1 WGG? Obwohl die Regelung des 20 Abs 1 WGG im Laufe der letzten 2 Jahrzehnte durch einige gesetzgeberische Novellen (WRN 1997, WRN 1999 sowie WRN 2006) geringfügig geändert wurde, hat sich am Regelungszweck dieser Norm bis dato nichts geändert. Der Gesetzgeber verfolgte mit der Norm des 20 Abs 1 WGG ein ganz konkretes Ziel: Mit der Verweisungsnorm des 1 Abs 3 MRG als Spezialnorm soll für Mieter von Mietgegenständen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung im eigenen Namen errichtet worden sind, verhindert werden, dass hier nur mehr die Bestimmung des 1 Abs 4 MRG (Teilanwendungsbereich MRG) zur Anwendung gelangt (38) und sollte (und soll noch immer) in einem 2. Schritt 20 Abs 1 WGG klarstellen, welche Normen des WGG, welche Bestimmungen des MRG in Gebäuden, die von einer GBV errichtet oder zum Zwecke einer größeren Sanierung erworben wurden, verdrängen (39), sodass das Verhältnis zu den Regelungen des MRG klarer und abschließend geregelt werden sollte (40). Darüber hinaus sollte durch die Novellierungen auch das Schutzniveau für Mieter von Baulichkeiten die von GBVs (mit-)errichtet wurden, verbessert und jenen von Altmiethäusern, die dem Regime des MRG unterliegen, gleichgestellt und (32) Korinek/Holoubek, Unbegrenzte Wirtschaftsaufsicht? Möglichkeiten und Schranken der Aufsicht nach dem WGG, ecolex 1997, 399. (33) Ludl, Hat die österreichische Zukunft in einer einheitlichen europäischen Wirtschaftsordnung?, in GBV/ÖMB/MVÖ (Hrsg), Gemeinnützige Wohnungswirtschaft im Wandel 61 (63). (34) Vgl OGH 5 Ob 156/03g. (35) Schinnagl, Der Mieter Wohnen & Recht 2/2012, 14 (18); Popper, sgesetz 13 Abs 1 WGG Anm 1. (36) Würth in Rummel³ 13 WGG Rz 2 und Korinek in Korinek/Nowotny, Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft 377 (380) führen die Ausnahmebestimmungen vom Kostendeckungsprinzip detailliert auf (etwa Auslaufannuität gem 14 Abs 7 WGG; angemessenes Entgelt für Garagen, Abstellplätze; Fixpreis bei nachträglicher WE-Begründung; Rücklagen). (37) Korinek in Korinek/Nowotny, Handbuch der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft 377 (380). (38) Dem Teilanwendungsbereich gemäß 1 Abs 4 MRG idf 2. WÄG unterlagen nur Mietgegenstände (1) in Gebäuden, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel nach dem neu errichtet wurden, (2) Wohnungen in einem Wohnhaus mit weniger als 2 Wohnungen oder (3) Mietgegenstände, die im Wohnungseigentum stehen und in einem Gebäude liegen, das aufgrund einer nach dem erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden. (39) OGH 5 Ob 68/12d; AB zum Art I Z 1 ( 20 WGG), teilweise veröffentlicht in Würth/Zingher, WohnR `91 sowie 20 WGG Anm 7. (40) Vgl AB zum Art I Z 1 ( 20 WGG), teilweise veröffentlicht in Würth/Zingher, WohnR `91 20 WGG. Seite 10 Seite 11

7 so die Umgehung schutzbestimmungen unterbunden werden (41). Dazu heißt es im AB zum Art II Z 1 ( 1 Abs 3 MRG) wie folgt: Das Anliegen des neu gefassten 20 WGG ist es, die vom Volkswohnungswesen geprägte soziale Bindung gegen wesensändernde unbeabsichtigte Rechtsänderungen stärker abzusichern, um die Sozialpflichtigkeit dieses Wohnbestandes gezielter umsetzen zu können. Nach den Regeln des WGG errichtete Baulichkeiten sollen grundsätzlich dieses Rechtsstatut beibehalten. Damit soll das leitende Prinzip des srechts, das in der funktionellen Inpflichtnahme gemeinnütziger Bauvereinigungen für Zwecke des öffentlichen Wohls (vgl. Funk in Korinek-Krejci, Handbuch des Bau- und Wohnungsrechts III-Syst-1,8) besteht, gewahrt bleiben. Freilich ist im Rahmen des Gleichheitsgebotes darauf zu achten, dass etwa aus sozialen Rücksichten getroffene Einschränkungen zu Lasten des Vermieters nach MRG auch gemeinnützige Bauvereinigungen treffen müssen (...) (42). Damit sollte insbesondere für die Objekte, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen (mit) errichtet wurden, erreicht werden, dass für die Bewirtschaftung und Nutzung die Regelungen des WGG gelten sollen und die mietrechtlichen Normen des MRG verdrängt werden, um eine einheitliche Bewirtschaftung zu gewährleisten (43). Daraus resultiert auch die zivilrechtliche Dimension des Kostendeckungsprinzips. Überall dort, wo eine Baulichkeit durch eine gemeinnützige Bauvereinigung nach den gemeinnützigkeitsrechtlichen Prinzipien errichtet wird, sollten nach der Intention des Gesetzgebers im Unterschied zum MRG die Bestimmung des Kostendeckungsprinzips und die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG zur Anwendung gelangen (44). Nur dort, wo ein gemeinnütziger Bauträger nicht nach diesen Prinzipien ein Objekt erworben hat (etwa wenn ein dem MRG unterliegendes Wohngebäude von einer GBV erworben wurde), sollte weiterhin das MRG gelten. Verdrängt werden daher im Wesentlichen nur die Mietzins- und Erhaltungsregelungen des MRG, da im WGG die kostendeckende Entgeltsbildung die tragende Säule darstellt. Mit diesem Kostendeckungsprinzip untrennbar verbunden ist auch die Frage der Erhaltung und Verbesserung sowie der Finanzierung solcher Maßnahmen. Es gibt daher eine negative und eine positive Auflistung in 20 Abs 1 Z 1 lit a und b WGG, welche Regelungsbereiche aus dem MRG übernommen werden können und welche an sich unverträglich sind. In all den in 20 Abs 1 und 20a WGG taxativ angeführten Fällen soll daher das WGG dem MRG zwingend vorgehen. Zutreffend haben aber Österreicher/Sommer (45) darauf verwiesen, dass es dem Gesetzgeber leider doch nicht gelungen ist, tatsächlich für alle von GBVs nach den gemeinnützigkeitsrechtlichen Prinzipien errichteten Baulichkeiten zweifelsfrei das Verhältnis von WGG zu MRG abschließend regeln. Der Gesetzgeber sollte sich daher dieser Aufgabe annehmen und die wohnrechtlichen Vorschriften zwischen WGG und MRG harmonisieren und überall dort, wo eine GBV nach den gemeinnützigkeitsrechtlichen Prinzipien eine Baulichkeit (mit-) errichtet hat, offensichtliche Widersprüche beim Geltungsbereich des 20 Abs 1 WGG beseitigen. Etwa sollte dem Fall der Anwendbarkeit der wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG für Mietobjekte in Baulichkeiten, die von einer GBV im Alleineigentum errichtet wurden ( 20 Abs 1 Z 1 WGG) auch folgende in der Praxis häufig vorkommende Fallkonstellation gleichgestellt werden: An der Errichtung der Baulichkeit sind zwei oder mehrere schlichte Miteigentümer der Liegenschaft beteiligt. Einer dieser Miteigentümer ist ein gemeinnütziges Wohnbauunternehmen, der andere ein gewerblicher Bauträger. Dies führt in weiterer Konsequenz dazu, dass ein Mietvertrag in einer solchen Baulichkeit mit beiden schlichten Miteigentümern zu Stande kommt. Eine GBV ist auch bei der Errichtung einer solchen Wohnhausanlage den Regelungen des Gemeinnützigkeitsrechts unterworfen, sodass es auch bei einem solchen Mischverhältnis nicht schaden sollte, dass ein weiterer, nicht den Regeln des Gemeinnützigkeitsrechts unterworfener Bauträger, an der Errichtung mitgewirkt hat. Ob diese Fallkonstruktion gesetzlich schon jener des Alleineigentums gleichgestellt ist, ist strittig und hat der OGH eben erst kürzlich in der Entscheidung 5 Ob 68/12d erwähnt, dass 20 Abs 1 Z 1 WGG den Fall des Alleineigentums einer GBV regle. Es erscheint rechtspolitisch mehr als bedenklich, dass Mietverhältnisse in solchen nach den Gemeinnützigkeitsgrundsätzen errichteten Baulichkeiten nicht dem WGG sondern dem MRG (bei Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel) oder (ohne Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel) dem Teilanwendungsbereich des MRG (dh freie Mietzinsbildung) unterliegen sollen. Es gibt aber noch weiteren gesetzlichen Nachjustierungsbedarf: Wird etwa eine bestehende Baulichkeit zum Zwecke einer größeren Sanierung von einer GBV erworben und anlässlich dieser Sanierung oder auch nachträglich (41)Vgl Schuster in Schwimann² 20 WGG Rz 4. (42) Würth/Zingher, WohnR 91 1 MRG Anm 3. (43) Würth/Zingher, WohnR WGG. (44) OGH 5 Ob 40/99i; RS (45) Österreicher/Sommer, wobl 2012, 304 (307). Mietobjekte durch Ausbau des Dachgeschosses neu errichtet, sind der Rechtsmeinung des OGH (46) folgend Mietverträge über diese neu geschaffenen Bestandobjekte weder von 20 Abs 1 WGG noch von 20a WGG erfasst. Dies führt im Ergebnis dazu, dass seit der MRN 2001 für Mietverträge über Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens oder Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2011 erteilten Baubewilligung neu errichtet wurden, der Teilanwendungsbereich des MRG gilt (dh für die Entgeltsbildung freier Mietzins). Diese beiden offensichtlichen und unsachlichen Ungleichbehandlungen sollen exemplarisch die Regelungsprobleme aufzeigen, die gesetzgeberisch behoben werden sollten. X. Tendenzen im Sektor der Wohnungsgemeinwirtschaft Ostermayer (47) hat schon im Jahre 2000 darauf hingewiesen, dass die Wohnversorgung der Bevölkerung, insbesondere auch der einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen, letztendlich immer nur durch ein abgestimmtes Zusammenwirken mehrerer Instrumente erfüllt werden kann. Da eines dieser Werkzeuge, die öffentliche Wohnbauförderung, dem Wohnbau nicht mehr jene Mittel zur Verfügung stellen kann wie noch vor einem Jahrzehnt, wird auch im wohnungsgemeinnützigen Sektor vermehrt in die Errichtung frei finanzierter Wohngebäude investiert (48). Aufgrund dieser abgeänderten Rahmenbedingungen sieht Wurm (49) beispielsweise gesetzgeberisch offensive Regelungen für den Mietwohnungsbau ohne Förderung unumgänglich, um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen und um zu klären, wie die Miete solcher Bauten zu sehen ist oder wie es sich mit der Steuerbefreiung verhält. In concreto kann mit dieser Aussage im Wesentlichen wohl nur die Erhöhung der Mieten in solchen Objekten und ein Abweichen von der Bestimmung der prinzipiellen kostendeckenden Entgeltsbildung zu Lasten der Mieter gemeint sein, dies obwohl es sich auch bei diesen wenn auch frei finanzierten Baulichkeiten um soziale Wohnbauten handelt. Die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Förderungsmittel durch den gemeinnützigen Sektor errichtet werden, alleine berechtigt daher meines Erachtens nicht eine neuerliche Durchbrechung des Kostendeckungsprinzips, da auch diese Wohnungen wenn auch frei finanziert - nur nach den gemeinnützigkeitsrechtlichen Regeln errichtet werden dürfen. Auch diese Objekte unterliegen der staatlichen Regulierung des WGG und den vier tragenden Grundsätzen (50). Gemeinnützige Bauvereinigungen erhalten letztendlich auch für den Bau frei finanzierter Wohnhausanlagen Steuerbegünstigungen und abgabenrechtliche Vorteile, da solche Bautätigkeiten zu den Hauptgeschäften des 7 Abs 1 WGG gehören. Eine solche partielle Ausnahme vom Kostendeckungsprinzip bei der Mietzinsbildung gerade zu einer Zeit, in der einerseits eine Reform des Mietrechts dahingehend gefordert wird, den Vollanwendungsbereich des MRG zu erweitern und ein einheitlich faires Mietrecht (und auch Mieten) für alle Mieter zu schaffen und andererseits zu wenig Wohnungsangebot mit sozial adäquaten Mietzinsen (51) zur Verfügung steht, würde meines Erachtens im Bereich des sozialen Wohnbaus des gemeinnützigen Sektors einen Schritt in die falsche Richtung darstellen. Seitens der Vertreter der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft selbst wird immer wieder darauf verwiesen, dass es zu den zentralen Funktionen des sozialen Wohnbaus gehört, die Leistbarkeit nachhaltig zu sichern; soll doch der sozial gebundene Wohnraum zu erschwinglichen Konditionen immer wieder neuen Generationen zur Verfügung stehen (52). Diese Voraussetzung für einen Generationsausgleich wäre aber beim Abgehen vom kostendeckenden Entgelt zu Lasten nicht mehr gegeben. Soziale Wohnpolitik scheitert jedoch, wenn bei der Erfüllung der Aufgaben des Volkswohnungswesens, dem sozialen Wohnbau, vom Hauptprinzip der, dem Kostendeckungsprinzip, zu Lasten der Mieter neuerlich abgegangen werden sollte. Michaela Schinnagl Mag. Michaela Schinnagl ist leitende Juristin der Mietervereinigung Österreichs. (46) OGH 5 Ob 137/09x. (47) Ostermayer in Bundesministerium für Justiz (Hrsg), Erneuerung des Wohnrechts 117. (48) Schinnagl, Der Mieter Wohnen & Recht 2/2012, 14 (18); gbv-presseaussendung Gemeinnütziger Wohnbau Bilanz und Ausblick ( ). (49) Wurm, Bauen wir nicht Mauern, sondern Windmühlen! Plädoyer für eine Flexibilisierung des gemeinnützigkeitsrechtlichen Rahmens, in GBV/ ÖMB/MVÖ (Hrsg), Gemeinnützige Wohnungswirtschaft im Wandel 45 (52). (50) Holoubek, Verfassungsrechtliche Grundlagen des Wohnrechts, wobl 2000, 345. (51) gbv-news 1/12 verweisen darauf, dass momentan ca leistbare Wohnungen fehlen ( ). (52) Vgl gbv-presseaussendung , Gemeinnützige: Leistbares Wohnen erfordert Kurskorrektur zugunsten sozial gebundenen Wohnbaus ( ). Seite 12 Seite 13