Wohnen in der Altstadt Fünf gute Beispiele

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1 netzwerk altstadt réseau vieille ville Wohnen in der Altstadt Fünf gute Beispiele Strategien zur Aufwertung von Wohnraum in der Altstadt

2 Wer investiert in der Altstadt? Es git keinen klassischen Investor und auch keine klassischen Ojekte. Jedes Haus hat seine Potenziale aer auch seine Nachteile. Der Schlüssel zur Beleung des Wohnens ist das Kominieren der richtigen Häuser mit den richtigen Menschen. Nachfolgend finden sich fünf Beispiele, wie in der Altstadt investiert und gewohnt werden kann. Basis einer Investition ildet in jedem Fall eine Nutzungsperspektive asierend auf einer Analyse des Hauses. Taugliches Instrument hierfür ist die Haus-Analyse, ein Werkzeug, das vom Netzwerk Altstadt entwickelt wurde. Sie zeigt gleichermassen Defizite und Potenziale des Geäudes auf und weist einen Weg zur neuen Nutzung unter Einezug von Investitionskosten und Erträgen. Sie weist aer auch auf den Wert des Hauses als Unikat hin, den es zu erhalten gilt. Erst die Geschichte eines Hauses egründet seinen Wert als Antiquität oder als Wohnort mit Charakter. Damit erschliesst sich einer der Trümpfe der Altstadt: Ihre Häuser und Wohnungen sind einzigartig und heen sich vom Bekannten a. Investoren, Architekten und Bauausführende tun gut daran, sich dieses Wertes ewusst zu sein und ihn in einem Renovationsprozess herauszuareiten. Eingriffstiefe, Investitionsgrösse und Ausaustandard entscheiden meist üer das Vorgehen ei der Renovation. Es kann zwischen einer konzentrierten oder etappierten Intervention unterschieden werden: konzentrierte Intervention erlaut tiefgreifende und generelle Eingriffe schneller einmaliger Bauprozess Leerstand und Ertragsausfall während Bauzeit unvermeidlich. Mieterschaft muss häufig ausgewechselt werden. Kosten für Mietersuche fallen an. Finanzierung ist auf Fremdmittel angewiesen. Fremdfinanzierung kann Proleme ereiten, da der Ertragswert vor der Renovation gering ist. etappierte Intervention erlaut nur ereichsweise Eingriffe mehrmaliger Bauprozess Nur teilweiser Leerstand und Ertragsausfall, dafür Mehrkosten für Provisorien. Mieterschaft kann teilweise oder ganz ehalten werden. Finanzierung kann oft aus Eigenmitteln aufgeracht werden. Fremdfinanzierung ist einfacher, da der Ertragswert schrittweise mitwächst. Oen: Der Auszug der Läden aus dem Ortszentrum ist eine der Hauptursachen für sinkende Mieterträge ei den Liegenschaften. Die Aufwertung des Wohnens hilft, die Situation zu entschärfen. Mitte: Viele Altstadthäuser zeigen einen erhelichen aufgelaufenen Unterhalt aufgrund der rückgängigen Mieterträge in den Erdgeschossen. Unten: Der Markt für Altstadtwohnungen ist grundsätzlich vorhanden, auch wenn jede Wohnung mit ihren eigenen Qualitäten und Nachteilen angeoten werden muss. Den typischen Altstadtnutzer git es nicht. 2

3 Nicht immer rechnet sich die Investition in ein Haus. Gelegentlich sind die Aufwendungen im Verhältnis zum Ertrag zu hoch. Wenn nur Erträge ageschöpft werden ohne Unterhaltsareiten oder Rückstellungen zu machen, kommt dies einem Kapitalvorezug gleich. In diesen Fällen kommt der Eigentümer nicht darum herum, den Ist-Wert zu korrigieren und um die fälligen Unterhaltsareiten zu reduzieren. Bei einem Verkauf wird dies meist deutlich: der Käufer ezahlt nur den Preis, der nach einer Renovation noch eine Rendite zulässt. Eine Werterichtigung ist unvermeidlich. Die fünf in der Folge präsentierten Beispiele zeigen, dass neen den Üerlegungen zum Bauprozess auch immer eine Vision für die Nutzung und die Nutzer vorhanden war und auch vorhanden sein muss. Altstadthäuser haen Eigenheiten und verlangen nach einer esonderen Bewohnerschaft. Nachteile müssen mit Vorteilen erkauft werden, die aer je nach Optik unterschiedlich aussehen. Das erklärt auch, warum Altstädte keine einheitliche Nutzerschaft anziehen und der unte Mix üerwiegt. Oft sind ereits die Wohnungen innerhal des gleichen Hauses auf unterschiedliche Nutzer zugeschnitten und müssen auch entsprechend entwickelt werden. Eenfalls verschieden sind die Motivationen, warum investiert wurde. In jedem Fall ist ein Interesse für die Altstadt und ihre kulturelle Qualität notwendig. Anders lässt sich eine sachgerechte Intervention in der Altausustanz nicht umsetzen. Darüer hinaus können es Renditemotive, Liehaeraspekte, soziale Gründe oder Mischungen davon sein, die einen Investor leiten. Die hier gezeigten Beispiele ieten einen guten Querschnitt durch dieses Spektrum, woei sich zeigt, Links: Das Wohnen in der Altstadt ist für viele Menschen erstreenswert. Die Wege sind kurz, die Umgeung ist stimmungsvoll und oft ruhig. Mitte: Erst das Herausareiten der charakteristischen Elemente der Altstadtwohnungen macht diese zu Unikaten und gesuchten Raritäten mit Charme. Rechts: Aussenräume in der Altstadt sind Mangelware und darum heiss egehrt. dass sich Rendite und Gespür für die Altstadt nicht ausschliessen, sondern gut ergänzen. So, wie der Besitz einer Antiquität durch Pflege erhalten leit, lässt sich der Wert einer Altstadtliegenschaft am esten durch einfühlsame Aufwertung sicherstellen. 3

4 Weihergasse 20 Bern 1Preisgünstiges Wohnen für Kreative Die Weihergasse 20 liegt am Fusse der Berner Altstadt, direkt unter dem Bundeshaus. Der Kontrast ist offenkundig: Was oen in Gold gefasst in der Sonne glänzt, muss sich hier unten auf weit escheidenere Weise dem Zahn der Zeit entgegenstemmen. Das Handwerkerhaus, in Etappen a 1867 entstanden, erinnert an ein Stück Treiholz, das am Aarehang hängen gelieen ist, sympathisch, etwas verknorrt, da und dort eine morsche Stelle, insgesamt aer ein Stück einladende Wohnlichkeit. Der Baukörper verläuft parallel zum Hang, woei er sich von Ost nach West im Grundriss verjüngt, sodass die eine Stirnseite wesentlich reiter ist als die andere. In der Mitte liegt der Eingang mit dem Treppenhaus für eide Hausteile. Die eiden ungleichen Seiten eherergen je 3 Wohnungen, woei im Erdgeschoss links ein kleiner Blumenladen Platz findet. Im rechten Flügel sind zwei Etagen zu einer grösseren Wohnung verunden. Architekt: Balthasar Jucker, Bern Viktor Hirsig, Bern Typus: Wohnhaus mit 6 Wohnungen und einem kleinen Laden Eingriff: Sanfte Renovation Wohnen Links und oen rechts: Das recht lange Haus zeigt sehr unterschiedliche Gesichter, die durch das mehrmalige Anauen und Umauen schon in früherer Zeit entstanden sind. Das westliche Ende irgt ein altes Feuerwehrmagazin, heute Velogarage. Die östliche Front wirkt repräsentativ mit ihrer reich verzierten Lauenkonstruktion. 4

5 Die Eigentümer haen aus finanziellen aer auch aus sozialen Gründen einen langsamen, schrittweisen und wenig invasiven Entwicklungsprozess gewählt. Man wollte die Stimmung und die Bewohnerschaft des Hauses nicht stören; es sollte ein kreatives, günstiges und gemütliches Haus leien. Nach dem Kauf 1999 war dennoch ein grundlegender Renovationsschu angesagt. Die Installationen von Wasser, Elektrisch und Awasser mussten fast komplett ersetzt werden. Es wurde eine Zentralheizung installiert; dazu kam ein neues Dach als Schutz für die Bausustanz. Im gleichen Zug wurde rechts eine Links: Der Ausau im westlichen Dach (linker Flügel des Hauses) ist 2007 erfolgt und ietet angenehmes Loftwohnen. Zusammen mit der Terrasse gegen Westen ist hier mit einfachen Mitteln ein hochwertiger Wohnereich entstanden. Oen rechts: Die Dusche und das WC haen in einer Ecke ohne weitere Atrennung Platz. Der transparente laue Paravan aus Kunststoff zauert einen ungewöhnlichen Lichtreflex in das Innere. Unten rechts: Im Erdgeschoss hat sich ein kleiner Blumenladen eingenistet. kleine Dachwohnung eingeaut. Alles andere hatte Zeit. Gegenüer den Mietern verlie man in der Haltung, dass eigene Renovationen erwünscht seien aer seler getragen werden müssen. Eine 2-Zimmerwohnung kostet heute 610 Franken, nicht zuletzt durch eine moderate Ertragsvorstellung der Besitzer. Im Jahr 2006 wurden die Fenster renoviert, woei man auch hier den sanften Weg wählte und sie nicht ersetzte, sondern reparierte. Noch heute zeigt das Haus sein ursprüngliches Gesicht mit Vorfenstern und Sprossenteilung. Dazu wurde der gemeinsame

6 Balkon m RH Dusche Küche Wohnung BGF 43 m2 Boden Tannenriemen geölt Wände/Decke Gips geglättet roh Lukarne estehend Schnitt A-A 1.0m RH Schnitt A-A Glasziegelfeld neu 200 / 70 Glasziegelfeld neu 200 / Lukarne estehend Astellraum Dachausau Weihergasse 20, 300 Bern Mst. 1 : Steigzone Leitungen Bauträger: Einfache Gesellschaft B. Jucker, S. Humer-Jucker, Ch. Rechsteiner Beauftragt: Viktor Hirsig, Architekturüro, Optingenstrasse 4, 3013 Bern, Tel , Fax , Boiler Heizung Astellraum Bad estehende Dachwohnung Treppenhaus Eingang neue Wohnung est. Brandaschnittstüre Eingang est. Wohnung Plannr. 1 Plangr. Gez. A3 lui Dat Rev. Weihergasse 20, Bern Garten etwas entrümpelt und ietet nun mehr Sonne und Aufenthaltsqualität wurde die Dachwohnung links ausgeaut, eenfalls mit einem einfachen Konzept. Es entstand eine Loftwohnung mit darin integrierter Zone für Dusche und WC. Üer dem westlichen Anau entstand eine Dachterrasse mit grossartiger Stimmung. Total Nutzfläche: 0m2 Saniert: 0m2 Kaufpreis: 1200Fr./m 2 Sanierungskosten: 1300Fr./m 2 Mietzins Wohnen*: 17Fr./m 2 J Mietzins Laden: 200Fr./m 2 J Bruttorendite*: 6.4% *ohne Sozialazug Links: Die Geschosse ieten jeweils zwei Wohnungen, eine grosse und eine kleine. In der rechten Haushälfte wurden zwei Wohnungen intern verunden (1.OG und 2.OG). Rechts oen: Der gemeinsame Garten ietet viel Aufenthaltsqualität und lädt zu gemeinsamen Aenden ein. Rechts unten: Die gemeinsame Waschmaschine im Hausflur zeigt, dass hier noch nicht das anonyme Wohnen Einzug gehalten hat. DG West 70m 2, DG Ost 0m 2 (ohne Plan) 2. OG, 2 Wohnungen 9 & 8m 2 1. OG, 2 Wohnungen 9 & 8m 2 EG, Laden 29m 2, Wohnung 9m 2 6

7 Dieses Haus mag Veränderungen Ich wohne seit 22 Jahren in diesem Haus, zuerst als Mieter. Damals war es eine dieser günstigen Logen, die man als junger Kreativer gerne nahm, auch wenn der Komfort klein geschrieen werden musste. Umgekehrt stimmte das Soziale und natürlich die Lage. Das Haus hatte immer einen leendigen Mix aus Musikern, Künstlern, Familien und sonstigem sympathischem Treigut, das sich hier am Rande der Altstadt einfand. Das war wohl mit ein Grund, warum ich mich hier verwurzelte und mehr und mehr anfing, für das Haus Verantwortung zu üernehmen, auch wenn Balthasar Jucker geniesst die kreative und herzliche Atmosphäre in seinem Haus. Die Böden und Wände sind nicht schalldicht wie in einem modernen Haus, entsprechend raucht es auch einen gemeinsamen Ansatz, um miteinander klar zu kommen. Umgekehrt ietet das Haus auch eine Menge schöner Kontaktmöglichkeiten untereinander, so auch den Garten, der im Sommer Ort für spontane Grillaende wird. es mir nicht gehörte. Als wir eine Familie wurden, ekam das Zuhause einen wichtigeren Stellenwert. Gleichzeitig staren meine Eltern; ein Kauf des Hauses war plötzlich eine Perspektive. Ich egann, mich zusammen mit einem Partner darum zu emühen und liess eine Schätzung machen. Als klar wurde, wie viel Renovationsedarf aufgelaufen war, einigte man sich auf einen passalen Preis. Nun war es an uns, die Philosophie weiter zu estimmen. Das Haus hat sich eigentlich wenig verändert, und das ist gut so. Es ist zwar keine Bruchude mehr wie damals, aer es zeigt weiterhin, dass hier Leen und Veränderung vor definitiven und geleckten Lösungen stehen. Nach wie vor liee ich die Flexiilität, die dieses Haus ietet. Mit einem Akkuschrauer und ein paar Brettern kann man hier eine Menge anstellen in einem Tag. Das ist ideal für Familien oder Leute, die sich a und zu umorganisieren möchten. Umgekehrt spüre ich immer wieder, dass das Haus in einer guten Qualität erstellt wurde. Das leit für mich ein Ansporn, diese Sustanz zu wahren und weiterhin zu zeigen. Entsprechend hatten wir nie grosse Differenzen mit der Denkmalpflege. Die Philosophie des Hauses deckt sich damit mit den Ansprüchen der Bewohner und umgekehrt. Im Vordergrund steht ein sympathisches Miteinander und ein günstiger Mietzins. Und dieses Profil deckt sich am ehesten mit künstlerisch areitenden Menschen. Eine gut durchmischte Bevölkerung macht ein Quartier erst spannend und reich an Leensqualität. Wenn am einen Ende die teuren Luxuswohnungen sind, so stehen wir an der entgegengesetzten Seite und ieten uns gegenseitig immer wieder Anlass zum diskutieren. Was kann stimulierender sein! 7

8 Mühlegasse 14 Burgdorf 2Ein Einfamilienhaus mitten in der Stadt Die Mühlegasse als Teil der unteren Altstadt Burgdorfs war traditionell ein Handwerkerquartier. Hier haen schon im Mittelalter Sägereien, Gerereien und Mühlen gewirkt. Das Haus Mühlegasse ist dieser Handwerks-Tradition verpflichtet. Es entstand 1706 nach einem Stadtrand und wurde wahrscheinlich von einem Gerer eraut und genutzt. Hinter dem Haus verläuft der Mühleach, ein Seitenkanal der Emme, der dem Quartier Wasserkraft rachte. Entsprechend sind die Rückseiten der Häuser mit patchworkartigen Anauten aus unterschiedlichen Zeitepochen versehen, die zum Teil dem Handwerk, zum Teil der Erholung dienten. Das Haus Mühlegasse 14 mit seinem Lauenhäuschen ist sicherlich ein esonders romantisches Beispiel. Architekt: Marcel Blum, Langenthal & Paul Knill, Herisau Typus: Wohnhaus mit 3 Wohngeschossen und Büro im EG Eingriff: Sanfte Renovation Wohnen Oen rechts: Die Mühlegasse ist eine ruhige Gasse in der unteren Altstadt Burgdorfs. Sie wurde nach dem Stadtrand von 1706 nach einem einheitlichen Plan aufgeaut und hat noch heute dieses regelmässige Gepräge. Unten rechts: Das Haus ietet einer Familie reichlich Platz. Oen wohnen die Töchter, im 1. & 2. OG die Eltern, im EG ist Vaters Büro. Links: Der kleine Vorgarten git der Fassade einen adretten Touch. 8

9 Links: Die Laue wurde eim Umau vergrössert und ietet eine willkommene Aussenfläche, wenn auch gegen Norden gerichtet. Das darauf stehende Gartenhaus wird noch so manches Fondue erleen... Rechts oen: Die Einauten von Nasszellen und Küche sind modern und akzentuiert gehalten. Das Farkonzept zieht sich durch das ganze Haus und kontrastiert sich angenehm mit dem Sandstein und den traditionellen Grautönen. Rechts unten: Auch mit einfachen Mitteln ieten Altstadthäuser viel Wohnlichkeit. (Fotos: Andreas Marot) Der Zustand des Hauses machte einen grundlegenden Eingriff nötig, ohne dass daei an der Struktur viel geändert werden musste. Die einzelnen Stockwerke sind üer eine Sandsteintreppe erschlossen, die mit dem grosszügigen Gang zusammen hal Treppenhaus, hal Wohnfläche darstellt. Das Wohnen auf mehreren Eenen ot sich daher an. Umgekehrt sollte das Konzept flexiel genug sein, dass im oeren Teil eine separate Wohnung agetrennt werden könnte. Da in den letzten 0 Jahren kaum auliche Veränderungen stattgefunden hatten, lie die alte Bausustanz weitgehend erhalten. So liessen sich Böden, Täfer, Türen und Einauten wieder eleen und in einen interessanten Kontrast mit dem Neuen ringen. Dieses Neue konzentriert sich auf Küche und Nasszellen sowie auf technische Installationen und Wärmedämmung. Die einfach verglasten Fenster mit Vorfenstern wurden nach längerem Hin und Her elassen und zum Teil aufgedoppelt. Da das Haus eher wenig Fensterfläche hat, ein gangarer Kompromiss. Das Haus hatte ei der Üernahme noch keine Zentralheizung, was die Montage von Heizkörpern und Leitungen nötig machte. Umgekehrt wurden alle alten Kachelöfen in funktionsfähi- 9

10 Mühlegasse 14, Burgdorf gem Zustand erhalten. Auf der Nordseite efindet sich eine Laue samt kleinem Gartenhaus. Hier lässt es sich gut verweilen, auch wenn die warme Jahreszeit zuweilen gar kurz ausfällt. Die Mühlegasse ietet ihren Bewohnern einen guten Komfort an einer zentralen Lage mit wenig Verkehr. In der Gasse hat sich ein interessanter Mix an kleinen Geschäften und Dienstleistern eingestellt, owohl das Einkaufsleen mehrheitlich im Bahnhofquartier stattfindet. Im Umkreis von Gehminuten ist Bahnhof, Post, Schule und Kino erreichar. Total Nutzfläche: 307m2 Saniert: 307m2 Kaufpreis: 100Fr./m 2 Sanierungskosten 1 : 1600Fr./m 2 Mietzins Wohnen*: 180Fr./m 2 J Mietzins Büro*: 140Fr./m 2 J Bruttorendite 1 :.7% 1 inkl. Eigenleistungen *Vergleichswerte an dieser Lage Oen: Die Stue im ersten Stock zeigt, dass das alte Handwerkerhaus auch Grosszügigkeit kennt. Fenster, Täfer und Boden sind original. Letzterer ist dank einer Materialspende der Denkmalpflege stilgerecht ergänzt worden. Unten: Jede Etage hat ein WC erhalten. Die oeren eiden Stockwerke (3. OG und DG) könnten als eigenständige Wohnung vermietet werden, woei der Zugang üer das gleiche halprivate Treppenhaus verläuft. (Foto: Andreas Marot) EG, 24m2 Büro 1.OG, 79m2 2.OG, 80m2 3.OG, 82m2 DG, 42m2 10

11 Ein Familienprojekt Wir waren eine fast normale Familie. Bis vor vier Jahren zumindest. Wir wohnten in einem Einfamilienhaus am Stadtrand. Das hat sich nun geändert. Das Haus Mühlegasse 14 in Burgdorf ist zwar auch eine Art Einfamilienhaus, aer der esonderen Art. Es irgt auf Eenen alles, was wir rauchen, inklusive unsere Büros, eine Sauna und ein Gartenhaus auf der Laue. Das Aenteuer egann, als die Töchter älter und das Eigenheim zu spiessig wurde. Es drängte eine neue Herausforderung. Schliesslich kam die Ivo Knill ist Lehrer und ewohnt die Mühlegasse zusammen mit Partnerin, zwei Töchtern und einem Hund. Den Umau nahm die Familie als gemeinsame Aufgae wahr, soweit das ging. Das hatte seine schönen aer auch seine anspruchsvollen Seiten. Ein Haus zu ewohnen, das im Bau steht, kann durchaus an die Nerven gehen. Inzwischen ist es fertig, das Werk lässt sich sehen und in der Familie geniesst man die eingekehrte Ruhe. ältere Tochter mit dem Inserat dieses Hauses daher. Dass wir es gemeinsam mit einem 300-jährigen Haus aufnehmen würden, hae ich zuerst nicht erwartet. Wir gingen es ansehen und merkten, dass es funkte, owohl das Haus rein äusserlich gar nicht einladend schien: Kaum renoviert, Plumpsklo, keine Zentralheizung. Ein harter Brocken. Aer der unveraute Zustand hatte auch seine Reize: Hier konnte man noch auf der alten Sustanz aufauen, die durchaus vorhanden war. Zusammen mit der Denkmalpflege und der Stadt fanden wir den richtigen Weg, um Alt und Neu zu verinden. Und es war nicht etwa die Denkmalpflege, die auf der Bremse stand. Im Gegenteil. Die frechen Einauten von Küche und Bad entstanden auch auf ihre Ermunterung hin. Den zweiten Akzent setzte unsere Fareraterin, die dem Haus eine warme, schelmische Note verpasste. So sind gewisse Elemente in rot, orange oder gel gehalten. In einem Haus, das nicht mit viel Aussenlicht gesegnet ist, ein wichtiger Aspekt. Den Umau nahmen wir nach einer Planungsphase seler in die Hände. Mein Vater als Zimmermann und Architekt wurde zum Generalunternehmer efördert und erschien Montags pünktlich auf der Baustelle. Die zwei Jahre, die wir so zusammen verrachten, sind für mich und meine Familie eine wertvolle Zeit. Wer hat schon die Gelegenheit, mit seinem Vater zw. Gross- oder Schwiegervater so ein Aenteuer zu estehen? Das Aenteuer kostete etwa eine Million - also soviel wie ein Einfamiliehaus an ordentlicher Lage. Fast einen Fünftel konnten wir als Eigenleistung erringen. Die Denkmalpflege eteiligte sich mit einem nahmhaften Betrag an den Kosten. Ins Gewicht fällt auch der Steuerazug üer mehrere Jahre. Insegsamt haen wir viel Wohnraum und Areitsräume an guter Lage zu einem guten Preis erhalten. Vergleicht man den Aufwand mit dem Gegenwert, so in ich zufrieden. Alleine für mein Redaktionsüro müsste ich Fr. im Monat rechnen. Ziehen später einmal die Töchter aus, so lässt sich in den eiden oersten Geschossen equem eine Wohnung machen, die uns finanziell entlastet. Zwar führt der Zugang durch unser Treppenhaus, aer ganz normale Mieter wären hier sowieso nicht erwünscht. Es darf ein wenig anormal leien. 11

12 LADEN SCHLAFZIMMER KELLER LADEN Schaalgasse 9 Solothurn 3Modulares Wohn-Areits-Haus Die Schaalgasse 9 ist ein Haus mit versteckten Qualitäten. Ein erster Blick weist eher auf typische Proleme hin: tief, schmal und wenig esonnt. Der Laden diente lange als Metzgerei, die Oergeschosse wurden je als Wohnung genutzt. Die hofseitigen, ehemals offenen Lauen mit Aort wurden zu Badezimmern ausgeaut, zugänglich üer das Treppenhaus. Rückseitig wurde im vorletzten Jahrhundert der kleine Hof im Erdgeschoss üeraut, die augenfällig jüngere Schaufensterfront datiert von Zuletzt wurde 1973 nach einem Brand im Nacharhaus die Dachwohnung neu errichtet. Immer wieder wurden agenutzte Böden und Treppen mit Neuelägen elegt, Leitungen gezogen und die Küchen und Bäder mit möglichst pflegeleichten Einauten versehen am Ende in zweifelhafter Qualität. Es galt daher, mehr zu entfernen als neu einzuauen. Architekt: Thomas Lehmann, Bern Typus: Wohnhaus mit 3 Wohngeschossen und Ladenfläche EG Eingriff: Sanfte Renovation Wohnen und Laden Oen rechts: Die Schaalgasse ist eine elete Neengasse in der Altstadt Solothurn. In ihr findet sich eine gute Mischung aus kleineren Geschäften und Restaurationsetrieen. Die verkehrseruhigte Gasse ietet eine hohe Wohnqualität. Unten rechts: Das Haus wird durch die Eigentümer auf allen Eenen genutzt, wäre aer auch teilweise vermietar als Wohnung oder Atelier. Das Erdgeschoss und das erste Oergeschoss sind für Ausstellungszwecke genutzt (Kunstgalerie). 12

13 Links: Der Galerieraum im Ladenlokal esticht durch eine grosse Raumhöhe und durch einen freien Durchlick. Er ist sorgsam zurückhaltend gestaltet und ringt die Struktur des Hauses (krumme Mauern, Balkendecke) gut zur Geltung. Rechts: Der estehende Anau hofseitig wird mit einem neuen Fenster und einer zusätzlichen Dachterrasse versehen. Der Eingriff leit sichtar. Der oere Maueraschluss wird handwerklich in Beton ohne unschöne Bleche ausgeführt. (Fotos: Andreas Greer) Die Lösung für die jetzt gefragte Neunutzung (Kunstgalerie, Areitsräume, Wohnung) findet sich in einem modularen Ansatz. Zwar führt das Treppenhaus nach wie vor offen durch die einzelnen Geschosse, doch liess sich eine flexile Zuweisung der Eenen für Wohnen, Ausstellung und Areiten finden. Einzig die zweigeschossige Wohnung im Dachereich ist eine geschlossene Einheit. Mit dem Ziel einer strukturerhaltenden, sanften und etappieraren Renovation wurden verschiedene Eingrifftiefen für die Geschosse und Bereiche festgelegt. Neen dem kompletten Ersatz der Haustechnik (Gas-Zentralheizung) war der Laden als Kunstgalerie auszuauen und die Wohnung im Dachgeschoss für die Bedürfnisse der Bauherrschaft neu zu gestalten. Im Rahmen der aulichen Erneuerung konnte das Dach nach heutigen Massstäen wärmegedämmt werden. Für die 1. und 2. Etage, die heute als Ausstellungsfläche, Areitsereich und Wohnteil genutzt werden, estehen Entwürfe zu eigenständigen Wohnungen, welche die rückseitige Laue wieder als Veranda freispielen. Sie wurden jedoch auf eine spätere Bauetappe vertagt. 13

14 Schaalgasse 9, Solothurn Nicht auen oder nur das Nötige so gut wie möglich, lautet das Credo. So efinden sich nach wie vor viele Elemente im Originalzustand (z.b. Plattenöden), was zu einem wohltuend ausalancierten Gesamteindruck eiträgt. Die Dachterrasse im 3. OG ist sicherlich ein grosser Gewinn für das ganze Haus und verhilft der Dachwohnung zu einem esonderen Glanz. Auch der kleine, unnütze Hof wurde durch die Kunstinstallation zu einem Anlick der Ruhe und Besinnlichkeit. Er ist nicht egeh-, sondern nur erlear und spendet den unteren Geschossen willkommenes Licht. Die heutige Lösung üerzeugt durch den sorgfältigen Umgang mit den Potenzialen des Geäudes, oder umgekehrt gesagt: Es wurde nicht versucht, etwas zu erreichen, was das Haus nicht ieten konnte. Der Architekt spielt so die Rolle des Vermittlers zwischen Vorhandenem und Wünschen der Bauherrschaft, woei seiner Prozessegleitung eine wichtige Bedeutung eim Finden von üerzeugenden und realisieraren Lösungen zukommt. Total Nutzfläche: 369m2 Saniert: 369m2 Kaufpreis: 1600Fr./m 2 Sanierungskosten 1 : 2200Fr./m 2 Mietzins Wohnen*: 190Fr./m 2 J Mietzins Laden*: 180Fr./m 2 J Bruttorendite:.3% *Vergleichswerte an dieser Lage 1 inkl. späterer Ausau 1. & 2. Etage Oen links: Die Materialwahl in den Oergeschossen eschränkt sich auf einige wenige universell einsetzare Materialien (Zement, Gips, Holz, Fare). Kuische Einaumöel aus Birkensperrholz ieten ein neutrales und offenes Raumgefühl. Das 3. OG profitiert von einem seitlichen Lichtdurchlass im Galeriegeschoss. Oen rechts: Das Galeriegeschoss ezauert mit seinem grosszügigen Lichteinfall und der kleinen Dachterrasse, die neu dazugewonnen werden konnte. (Fotos: Andreas Greer) ZIMMER ZIMMER ZIMMER ZIMMER DU/WC LADEN REDUIT GANG VORPLATZ KÜCHE VORPLATZ KÜCHE KÜCHE WOHNEN/ESSEN PODEST ZIMMER ZIMMER ZIMMER VORPLATZ TERRASSE DACHTERRASSE LAGER DU/WC VERANDA EG, 100m2 1.OG, 91m2 2.OG, 91m2 3.OG, 77m2 DG, 4m2 14

15 «Vertikales Loftwohnen» Christoph Aühl und Hanspeter Dähler verinden in Ihrem Haus Wohnen, Areiten und Kunstgalerie. Wichtig an der getroffenen Umnutzung ist die Flexiilität, sich auf mehr oder weniger Raum ausreiten und allenfalls einen Teil vermieten zu können. Für sie ist die Altstadt nicht Bedingung, sondern ein möglicher Ort für ihr Projekt. Umgekehrt schätzen sie vieles an der Altstadt und ihrer uranen Dichte. Wir haen ein Haus mit Galerie gesucht, genauer gesagt Räumlichkeiten, um wohnen, areiten und ausstellen zu können. Früher waren wir in einem industriellen Geäude eingemietet, das uns den Reiz dieser engen Komination gezeigt hat. Dass wir nun in einer Altstadt gelandet sind, ist vielleicht ein Zufall, hat aer auch seine Stimmigkeit. Entscheidend war die Erkenntnis, dass das gefundene Altstadthaus genau diese Komination ieten würde, und das in einer modularen Erweiter- oder Reduzierarkeit. Das fanden wir estechend. Wir haen heute die Galerien im Erdgeschoss und im 1. Stock, könnten den 1. Stock aer auch vermieten als Wohnung. Das gleiche gilt auch für die oeren Geschosse. Zwar ist die Erschliessung nicht ganz getrennt, aer die Anfangszeit mit einem Mieter zeigte, dass das kein Prolem darstellt. Die Altstadt als Leens- und Areitsumgeung kann uns üerzeugen, heute vielleicht noch mehr als zu Anfang. Natürlich edeutet Nähe auch Konflikte, aer diese waren is jetzt lösar oder verhandelar. Umgekehrt ist das Leen im Zentrum ein Privileg. Hier ist alles in Griffnähe, gerade auch der Bahnhof, der uns Moilität is spät nachts ietet. Das Auto haen wir ein paar Gehminuten weit weg, für uns ein gangarer Kompromiss. Auch unsere Kundschaft hat kein Prolem damit, dass wir in der Altstadt sind. Sie kommt zu Fuss und geniesst den Gang durch die Gassen. Wir profitieren zudem vom Leen der anderen Läden rundherum, woei wir auch in einer stilleren Gasse gut unsere Areit verrichten könnten. Natürlich hat das Haus mit seiner Geschichte und seiner Sustanz Anforderungen an Planung und Umau gestellt. Aer wir hatten einen Architekten, mit dem die Chemie stimmte, und der uns durch den Prozess führte. Wir haen ewusst nicht das Maximum angepeilt, sondern eine Lösung, die uns Luft lässt für spätere Entwicklungsschritte. Denn vieles war durchaus nutzar, wie es war. Einzig in den eiden oersten Geschossen sollte etwas Besonderes entstehen. Hier konnten wir unseren Traum vom Wohnen umsetzen, ohne dem Haus Gewalt anzutun. Dass letztlich der Denkmalpfleger mit dem Vorschlag kam, eine kleine Dachterrasse zu realisieren, setzte diesem Prozess die Krone auf. Heute haen wir eine kleine Insel mitten in der Altstadt und empfinden es auch so: Rund herum randet das Leen, wenn man aer hinter sich die Türe schliesst, ist man in seinem Revier. 1

16 Postgasse 30 Bern 4Ungefiltertes Altstadtwohnen Die Postgasse 30 ist mit seiner enormen Bautiefe und geringen Breite ein typisches mittelalterliches Altstadthaus nach Zähringer Muster. Der Riegau wurde im späten Mittelalter ca. um 1600 an Hanglage erstellt. Der zweigeschossige, klassizistische Anau aus Sandsteinquadern auf der Nordseite mit der Terrasse wurde vermutlich im frühen 19.Jh. errichtet. Die ursprüngliche Grundrissstruktur mit Vorderhaus und Hinterhaus und dazwischen liegendem Lichtschacht und Treppenhaus hat sich zum Glück is heute erhalten. Die zwei Wohnungen pro Etage hatten ein gemeinsames WC auf der Laue des Hinterhauses, erschlossen durch einen Stichkorridor vom Treppenhaus aus. Die Wohnungen sind klein (vorne 2-Zimmer, hinten 1-Zimmer) und eher niedrig. Das Haus esass is in die 80er Jahre eine Bäckerei mit Backstue im Untergeschoss des nordseitigen Anaus. Heute wird dieser Raum als Werkstatt vermietet, und in der Bä- Architekt: Urs Brülisauer, Burgdorf Viktor Hirsig, Bern Typus: Wohnhaus mit 4 Wohngeschossen und Ladenfläche im EG Eingriff: Etappierte Renovation Wohnen Links: Das Haus Nr. 30 ist drei Fenster reit, links daneen ist Nr. 32 zu erkennen, das noch wesentlich schmaler ist Oen rechts: Die Postgasse ist eine ruhige Gasse in der Berner Altstadt. Die Erdgeschosse eherergen meist Läden mit speziellen Sortimenten oder Dienstleistungsangeoten. Das Wohnen ist hier noch recht ursprünglich gelieen; es hat einen fast dörflichen Einschlag. 16

17 ckerei Seite Postgasse werden heute Postkarten verkauft. Die Terrasse auf dem talseitigen Anau dient der ganzen Hausgemeinschaft als Aufenthaltsraum im Freien. Die Herausforderung ei der Renovation des Hauses estand darin, den grossen aufgelaufenen Unterhalt azuareiten, ohne daei die Mieten stark erhöhen zu müssen. Auch sollte die Grundstruktur des Hauses mit seinen kleinen Wohnungen erhalten leien. Links: Zentrales Element in diesem Haus ist die Dichte und Nähe. Üer den Lichthof hinweg sieht man von einer Küche in die andere, eenso riecht man, was unten gerade zuereitet wird. Oen rechts: Die Wohnungen im Dach sind kleiner, haen aer einen eigenen Reiz. Darüer ist nochmals ein Geschoss mit dem Estrich. Unten rechts: Die temperierte Nordlaue ietet einen wertvollen Bereich zwischen Innen und Aussen. Gelöst wurde diese Aufgae mit einem etappierten Vorgehen in ca. 4 Renovationstranchen üer 20 Jahre. Die letzte ist zur Zeit im Gange und umfasst die Wohnungen auf der Nordseite. Die Finanzierung konnte jeweils aus den ersparten Mieterträgen gesichert werden, die dadurch in den ersten 10 Jahren kaum Kapitalrückfluss errachten. Mittlerweile ist das anders und die Liegenschaft operiert in einem normalen Renditeereich. Hauptanliegen aus Sicht der Mieter waren ein eigenes WC mit Dusche. Dies wurde erreicht, indem ei den Wohnungen auf der Südseite ein Teil der Küche als Dusche/WC-Bereich agetrennt 17

18 Postgasse 30, Bern Total Nutzfläche: 47m2 Saniert: 47m2 Kaufpreis1,2: 700Fr./m2 Sanierungskosten1: 2300Fr./m2 Mietzins Wohnen: 220Fr./m2J Mietzins Laden: 400Fr./m2J Bruttorendite: 6.3% 1 Teuerung erichtigt a Amtl. Wert ei Üertragung wurde. Bei den Wohnungen auf der Nordseite hat man dazu den vorhandenen WC-Turm auf der Laue erneuert und um jeweils eine Dusche ergänzt. Aus der Laue entstand durch eine einfache Verglasung ein temperierter Bereich, der nun ausschliesslich der jeweiligen Nordwohnung vorehalten ist. Die Küchen wurden im gleichen Zug saniert, ehielten aer ihr ursprüngliches Gepräge mittels Einzelmöeln. Oen links: Die kleinen Wohnungen erlauen nur kompakte Lösungen. Hinter der Regalwand efindet sich neu Dusche/WC. Oen rechts: Der Lichtschacht eherergt die ganzen Leitungen, welche ein etappenweises Sanieren ermöglichten. Unten: Eine Zusammenlegung der eiden Haushälften hätte eine Üerauung des Innenhofes zur Folge gehat, was der Eigentümer nicht wollte. Die Postgasse 30 ist eine Adresse für einfaches aer stimmungsvolles städtisches Wohnen. Die gute Lage und die grosse Nachfrage von Jungen macht eine Vermietung einfach. Mit dem gefundenen Konzept ist es gelungen, Komfort, aulicher Aufwand und vorhandene Struktur zu einem gangaren Kompromiss zu verschmelzen uk vogeldiele o uk vogeldiele ks o ansicht ansicht aruch kamin m aruch kamin aruch kamin ok f 1.og: ±0.00 ok f 1.og: ±0.00 ok f 1.og: die auherrschaft dieokauherrschaft ±0.00 ok f 1.og: ±0.00 f 1.og: ±0.00die auherrschaft estehend estehend estehend estehend neu neu neu neu der architektneu Ruedi Schneiter Ruedi Schneiter Ruedi Schneiter Ruedi Schneiter Ruedi Schneiter Ruedi Schneiter Kaltackerstr Heimiswil Kaltackerstr Heimiswil Kaltackerstr. 3412Kaltackerstr. Heimiswil 3412 Kaltackerstr. Heimiswil 3412 Heimiswil Heimiswil 3412 Kaltackerstr. die auherrschaftdie auherrschaftdie auherrschaft estehend aueingae aueingae aueingae aueingae aueingae aueingae N r. 011c mst. 1:10N0r. 011c mst.n1r.:100101c msnt.r.10:11010c msntr..10:110c0 msnt.r.10:1010c mst. 1:100 estehend pfa N N aruch aruch der architekt N aruch aruch a2 sä gez. pfa. e_ mcd pfa. gez. e_ mcd pfa. grö. a2 grö. a2 dat dat rev. un / sä rev. gez. e_ mcd grö. der architekt der architekt der architekt dat rev. un / sä aruch grö. sä gez. sä gez. sä e_ mcd pfa. e_ mcd pfa. e_ mcd a2 a2 a2 grö. grö. dat dat dat un / sä rev. un / sä rev. un / sä rev. un / sä ±0.00 ± ± ± ± schnitt - ansicht schnitt -schnitt -schnitt -schnitt -schnitt - ansicht ansicht lauen lauen 0.8 l a d e n 0.7 zimmer 3.10 gang 3.10 gang 0.8 l a d e n zgim anmger 0.7 zimmer 3.10 gang 0. 6 lichthof 0.11treppe 0. 6 lichthof 0.11treppe u.1 keull.e4r keller u.1 kelule.r4 keller 0.1 ad 0.8 l a d e n 3.10g0a.7ngzimmer 1.11treppe 1.8 zimmer 1.9 zimmer 0.8 l a d e n 1.89 zziim mm meerr 0.8 l a d e n 1.8 zimmer 1.9 zimmer 2.9 zimmer 1.7 k ü c h e 1.10 gang 3.10g0a.7ngzimmer 1.710kgüacnhge 0.7 zimmer 1.7 küche 1.10 gang 2.10 gang 1. 6 lichthof 0. 6 lichthof 1. küche 0. gang 0.1 1a.4d zim 4 ezrimmer 0.m 0.1 ad0.4 zimm1e.r1 gang 1.11treppe 2.8 zimmer 2.9 zimmer 1.9 zimmer 1.8 zimmer 2.89 zimmer 1.8 zimmer 2.8 zimmer 2.9 zimmer 3.9 zimmer 1.7 küche gang 2.7 küche 2.10 gang 1.10 gang 1.7 küche 2.710kgüacnhge 1.7 küche 2.7 küche 2.10 gang 3.10 gang 2. 6 lichthof 2. 6 lichthof 1. 6 lichthof 1. 6 lichthof 2.11treppe 1.11treppe 1.4 zimmer 1.11t2re.1p1ptereppe 1. küche 1.1 g0a.4ngzimmer 1. 6 lichthof 1.11treppe 1. küche agdang 0.4 zimmer1.4 zimmer 1.8 zimmer 1.9 zimmer 1. 6 lichthof 0. 6 lichthof 1. küche 0. gang 0. gang 0.4 zimmer 0.u1.4akdeller 0.4u.1zim mer 0k.e1ller aud.4 keller 1. 6 lichthof 0. 6 lichthof 1.11treppe 0.11treppe 0.11treppe 0. gang u.1 keller u.4 keller 0.11treppe 0. gang 1.9 zimmer 1.10 gang lauen lauen 0. 6 lichthof 0.11treppe 0. gang 2. küche.4mzeim r mer 1.4 z2im 2. 6 lichthof 3.11treppe 2.11treppe 2. küche 2.4 zimmer 2.1 gang 3.8 zimmer 3.9 zimmer 2.9 zimmer 2.8 zimmer 3.7 küche 3.10 gang 2.102g.a7ngküche 3. 6 lichthof 3. küche 4.9 zimmer 3.8 zimmer 3.9 zimmer 3.73.k1ü0cghaeng 2.7 küche 3.7 küche 3.10 gang g a n g 2.4 z3im.4mezirmmer 3. 6 lichthof 3. küche 3.4 zimmer 3.1 gang 3.1 gang 4.11treppe 4.11treppe 4.11treppe 4.1 zimmer 4.4 dusche 4.9 zimmer 4.8 zimmer 4.8 zimmer gaknügche 4.7 küche 4. 6 lichthof 4. 6 lichthof 4.11treppe 4. waschkü/heizung 4. waschkü/heizung 4. waschkü/heizung 4.1 zimmer 4.1 zimmer 4.4 dusche 4.4 dusche 4.4 dusche 4.4 dusche lichthof 4.1 zimmer 3.4 zimmer 4.8 zimmer gaknügche 4. waschkü/heizung 3.4 zimmer 3.1 g4an.1g zimmer immmeer r3.1 gang zzim 4.9 zimmer 4. 6 lichthof 3. kü4c.hewaschkü/heizung 4.8 zimmer 4.7 küche g a n g 3.6 lic4h.6tholifchthof 4. waschkü/heizung 3. küche 4.9 zimmer 4.7 küche 3.7 küch4e.10gang 3.11tr4ep.1p1etreppe 3. küche 4.9 zimmer4.8 zimmer 3.8 zimmer 4. 6 lichthof 3. 6 lichthof 4.11treppe 3.11treppe 3.11treppe zzim immmeerr 3.9 zimmer 3.8 zimmer 4.7 küche ga4kn.ü1gc0hgeang gaknügche 3. 6 lichthof 3.11treppe anmger 2.1 gang3.4 zimmer2.4 zimmer 2.1 g3a.n1g gang zgim 2.1 gang 3.8 zimmer 3.9 zimmer 3. küche 2. küche 2. küche 3.89 zimmer 2.8 zimmer 3. 6 lichthof 2. 6 lichthof 2. 6 lichthof 2.11tr3e.p1p1etreppe 2.11treppe 2. küche gzaimnm g er 1.1 gang2.4 zimmer 1.4 zimmer 1.1 g2a.1nggang 1.1 gang 2.11treppe 2.10g2a.7ngküche 2. 6 lichthof 2. küche 1. küche 1. küche 2.8 zimmer 2.9 zimmer 4.4 dusche sä N aruch derneu architekt sä gez. 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19 Dieses Haus ist ein Stück Bern Ruedi Schneiter mag die Postgasse, wie sie ist. Sein Haus ist ein Stück davon. Heute wohnt er auf dem Land, trägt aer einen reichen Schatz an Eindrücken aus dem damaligen Stadtleen mit sich, das er eruflich nutzt als Vermittler zwischen den Generationen. Ich in in der Postgasse 30 aufgewachsen. Mein Vater war Bäcker, seine Backstue war im Untergeschoss, darüer ga es einen Laden und kleine Wohnungen mit einfachem Standard. Zu meiner Jugendzeit ga es Familien im Haus, die mit 2 Kindern in einer Einzimmerwohnung leten, das WC auf der Laue, in der Küche nur kaltes Wasser. Als ich das Haus 1987 von meiner Mutter üernehmen konnte, hae ich mir das gut üerlegt. Aer es ga zwei Dinge, die mich motivierten, diesem Haus und der Stadt treu zu leien: Zum einen finde ich, sollte man weiterhin in der Berner Altstadt normal wohnen können. Zum anderen schien mir dieses Haus in der einfachen Form, die es hatte, erhaltenswert. Das Beispiel von gegenüer, wo für einen Bundesrat ein Altstadthaus saniert wurde, hat mich ageschreckt. Das konnte es nicht sein. Ich stand damals ohne Mittel vor einem Haus mit einem enormen aufgelaufenen Unterhalt. Die Wohnungen waren sehr simpel und es fehlte an allem. Zusammen mit dem efreundeten Architekten entwarfen wir ein Vorgehen, das mir erlaute, nach und nach zu sanieren, also erst dann Geld zu investieren, wenn sich aus den Mieten wieder welches angesammelt hatte. Das war für mich möglich, da ich nicht auf die Rendite angewiesen war, sondern sie als Investition in meine Altersvorsorge etrachte. Heute, 20 Jahre später, sind wir fast fertig mit dem Haus, und ich muss sagen, ich hae Freude daran. Es ist auf eine stille Art ein Manifest meiner Philosophie geworden, dass man in der Altstadt leen soll und leen kann. Wenn ich in den vergangenen Jahren eine Wohnung ausgeschrieen hatte, meldeten sich zwischen 30 is 60 Interessenten. Die Wohnungen sind einfach, günstig, und das Haus hat eine spezielle Stimmung. Daher achten wir auch darauf, wer einzieht. Ich vermeide es, dass Leute hier Zweitwohnungen eziehen, auch wenn es in Bern eine grosse Nachfrage danach git. Es macht einen Unterschied, o jemand nur neenei oder richtig hier let. Ich in für zweiteres, eenso die anderen Mieter. Natürlich hat sich die Stadt in den letzten 40 Jahren verändert. Aer gerade die Postgasse hat viel des ursprünglichen Charakters erhalten, wenn auch Familien rar geworden sind. Die Stadt ist leider etwas für Singles und Kreative geworden, die sich nicht am Lärm stören, der hier aends oft herrscht. Ich edaure das. In meinen Augen muss das Wohnen in der Altstadt unnötig stark gegen eine lierale Haltung in Richtung Vergnügen und Festwirtschaft verteidigt werden. Zudem erhalte ich als Eigentümer immer wieder den Eindruck, dass man als Spekulant etrachtet wird, gerade auch von der offiziellen Stadt. Es mangelt an kooperativer Nähe und Praxis. Die Politik will die Stadt mit zu kurzfristigen Konzepten attraktiv machen. Ganz anders war es mit der aulichen Seite. Hier hatten wir ein sehr gutes Verhältnis mit Denkmalpflege und Bauehörden. Ich hatte nie den Eindruck, dass diese Stellen mich ahalten würden, etwas aus meinem Haus zu machen. Mit etwas Verhandeln liess sich isher alles regeln. 19

20 Stadthausgasse 21 Schaffhausen Wiedergeurt eines Prunkstückes Das gele Haus an der Stadthausgasse 21 in Schaffhausen ist ein museales Stück. Seine Wurzeln reichen ins 14. Jahrhundert, woei seine heutige Form vor allem aus dem 17. Jahrhundert stammt. Aus dieser Zeit lie auch ein Teil des Innenausaus erhalten. Es wurde als Patrizierhaus genutzt, esitzt eine grosszügige Raumaufteilung und reiche Details an Stukkatur und Einauten. Im 19. und 20. Jahrhundert wurde das Haus wie viele andere aulich verändert, der Innenhof wurde zweigeschossig mit Gewereräumen aufgefüllt, im Inneren wurden konzeptlos WCs und Bäder eingeaut. Die grossen Räume wurden mit Gipswänden unterteilt und die Geschosse als separate Wohnungen genutzt. Man kann von Glück sagen, dass trotz dieser Eingriffe Elemente wie die Stuckdecken oder eine gotische Stue fast gänzlich erhalten gelieen sind. Architekt: Hans Peter Oechsli, Schaffhausen Typus: Wohnhaus mit 3 Wohngeschossen und Ladenfläche EG Eingriff: Grundlegende Renovation Wohnen und Laden Oen rechts: Die Stadthausgasse geht vom Hauptplatz a und ietet eine Mischung aus Wohnen und Geschäften mit gemässigt kommerziellem Charakter. Unten rechts: Das Haus eherergt im Erdgeschoss ein Musikgeschäft, welches die ganze Fläche inkl. Hofanau elegt. Darüer efindet sich eine vermietete Wohnung samt Terrasse im Hof. Im 2. und 3. OG wohnen die Eigentümer. Der Dachraum leit ungenutzt is auf zwei Mansarden. 00 cm 20

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