die mehrwertabgabe News aus bern Ein teilaspekt der raumplanung Einleitung Entstehungsgeschichte Mehrwertabgabe - Definition

Transkript

1 Info 5. februar News aus bern Ein teilaspekt der raumplanung Die Mehrwertabgabe belastet in erster Linie Landverkäufer. Mittel- bis langfristig wird die Mehrwertabgabe tendenziell zu höheren Bodenpreisen und deshalb auch zu höheren Mieten führen. Um was geht es im Detail? Einleitung Am 15. Juni 2012 haben National- und Ständerat die Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG) gutgeheissen, welche als indirekter Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative vorgesehen ist. Die Teilrevision sieht die Einführung einer Mehrwertabgabe auf Planungsvorteilen (z.b. Neueinzonungen) vor. Dagegen wurde erfolgreich das Referendum ergriffen. Am 3. März 2013 wird das Volk über die Gesetzesvorlage abstimmen. Dieser Artikel befasst sich nur mit der Mehrwertabgabe und ihren möglichen Auswirkungen. Auf weitere Fragen der Raumplanung wird nicht eingegangen. Entstehungsgeschichte Im Jahre 1974 wurde der damalige Gesetzesentwurf für ein neues Raumplanungsgesetz vom Volk abgelehnt. Der Grund für die Ablehnung war die damit verbundene Einführung einer Mehrwertabgabe auf Umzonungen wurde das Raumplanungsgesetz mit einer stark abgeschwächten Version in Kraft gesetzt. Die Kantone sollten die Grundlagen einer solchen Abgabe selbst regeln. Bis heute haben aber nur drei Kantone (BS, NE und TG) eine solche Abgabe einführt. Verschiedene Kantone sehen Belastungen in anderer Form vor. Im Jahre 2008 wurde die eidgenössische Volksinitiative "Raum für Mensch und Natur (Landschaftsinitiative)" eingereicht. Im Frühjahr 2009 ist eine Vernehmlassung für eine Totalrevision des RPG durchgeführt worden. Nachdem sich insbesondere gegen die vorgesehene Mehrwertabgabe massiver Widerstand erhob, legte der Bundesrat im Januar 2010 eine Botschaft zur Teilrevision des RPG vor. Dabei wurde der bereits im RPG bestehende Artikel 5 unverändert übernommen. Im Rahmen der Beratung durch Stände- und Nationalrat, sowie deren Kommissionen wurde dann aber eine Verschärfung der Vorschriften zu dieser Abgabe beschlossen und eingeführt. Der Schweizerische Gewerbeverband (sgv) ergriff gegen die Teilrevision das Referendum und sammelte rund 75'000 Unterschriften. Mehrwertabgabe - Definition "Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden".¹ Wird ein Grundstück einer anderen Bauzone zugeordnet (Umzonung) oder werden bauliche Vorschriften verändert (z.b. Ausnützungsziffer), kann der Wert des entsprechenden Grundstückes erheblich variieren.

2 2 Klassisches Beispiel einer Umzonung ist die Zuteilung eines Grundstücks aus der Landwirtschaftszone in die Bauzone. Je nach Grösse der Parzelle kann sich der Wert dabei um hunderttausende oder gar um Millionen Franken erhöhen. Es muss sich nicht immer um Neueinzonungen handeln. Genauso verändern auch Umzonungen von Industrie- in Dienstleistungs- oder Wohnzonen oder Anpassungen der Grundstückausnützung den Wert von Landparzellen. Das Gegenstück zum Mehrwert ist der Minderwert. Wird ein Grundstück aus der Bauzone ausgeschieden und kann daher nicht mehr bebaut werden, verliert es massiv an Wert. Auch durch Umzonungen oder Baueinschränkungen können Wertverluste entstehen. Folgen einer Wertsteigerung Betrachten wir die Auswirkungen einer Wertsteigerung am Beispiel einer Einzonung von Landwirtschaftsland in Bauland. Herr X ist Eigentümer eines Grundstücks von 2'500 m2 Landwirtschaftsland. Dieses Land hat er von seinem Vater2 geerbt. Herr X verpachtet die Landparzelle an einen Landwirt und erhält CHF 500 Pachtzins. Bei einem Verkauf des Grundstückes könnte er mit einem Verkaufserlös von CHF 2/m2 rechnen3. Den Pachtzins versteuert er als Einkommen, den Wert des Grundstückes deklariert er bei der Vermögenssteuer mit CHF 5'000. Nun teilt die Gemeinde sein Grundstück der Wohnzone 2 (2-geschossig) zu. Üblicherweise wird für ein nicht erschlossenes Grundstück in dieser Bauzone regional CHF 450/m2 ³ bezahlt. Herr X ist nun im Besitz eines Grundstückes, welches einen Wert von rund CHF 1,050 Millionen aufweist. Was sind die Folgen unter geltendem Recht? Zuerst einmal keine, sofern der betroffene Kanton über keine Regelungen und Vorschriften bezüglich solcher Mehrwerte verfügt. Lediglich die Vermögenssteuer wird sich erhöhen, da das Grundstück in den meisten Fällen mit einem deutlich höheren Wert versteuert werden muss4. Verkauft er das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt, so wird darüber die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet. Da er das Grundstück aber geerbt hat und es sich schon lange im Familienbesitz befindet, kann man hier von einer relativ tiefen Steuerbelastung ausgehen5. Folgen der Mehrwertabgabe Ist nun aber eine Mehrwertabgabe, wie sie das neue RPG in Artikel 5 vorsieht in Kraft, erhöhen sich die finanziellen Belastungen von Herrn X erheblich. Gemäss Gesetzestext müssen die Kantone für die Mehrwertabgabe mindestens 20 % Belastung vorsehen. Es können aber auch deutlich höhere Ansätze zur Anwendung kommen. Die Kantone, welche bereits eine solche Abgabe kennen, erheben dafür 20 % (NE/TG) bzw. 50 % (BS). Die Abgabe wird auf der Differenz zwischen dem Wert des Grundstückes vor und nach der Umzonung erhoben. Bei Herr X also von CHF 1,045 Mio. Somit ist mindestens eine Abgabe von CHF 209'000 geschuldet. Das Bundesgericht hat in einem Urteil6 aus dem Jahr 1979 betreffend der Mehrwertabgabe des Kantons Basel-Stadt festgehalten, dass eine Belastung von 60 % die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie noch nicht verletzt. Somit steht den kantonalen Gesetzgebern eine Bandbreite von 20 % bis 60 % für eine solche Abgabe zur Verfügung. Einen erheblichen Einfluss wird aber auch die Definition, wie der Mehrwert berechnet wird, auf die Belastung haben. In welchem Umfang die Abgabe schlussendlich geschuldet ist, hängt davon ab, welche Bestimmungen und Regelungen durch die Kantone noch beschlossen werden. Verkauft Herr X sein Grundstück, so hat er weiterhin die Grundstückgewinnsteuer abzurechnen. Die Mehrwertabgabe kann er dabei lediglich als Kosten geltend machen, nicht aber an die Grundstückgewinnsteuer anrechnen. Die Belastung des Eigentümers erhöht sich somit markant.

3 3 Erhebung und Fälligkeit der Mehrwertabgabe Wird ein Grundstück von einer Änderung im Bereich der Zonenzuordnung oder der Bauvorschriften betroffen, gilt es abzuklären, ob ein Planungsvorteil vorliegt und in welchem Umfang sich dieser Vorteil bemisst. Aufgrund der Ausführungen von Art. 5 Art. 1quater ist davon auszugehen, dass der Mehrwert im Zeitpunkt der Einzonung (oder anderer Massnahmen) zu bestimmen ist. Die Abgabe wird erst mit dem Verkauf oder der Überbauung des Grundstückes fällig. Hieraus ergeben sich bereits mehrere Problemfelder: 1. Wie wird der Mehrwert errechnet? Welche Faktoren spielen eine Rolle? Welches ist die korrekte Wertbasis? 2. Was passiert, wenn vor Veräusserung oder Überbauung das Grundstück von mehreren Planungsänderungen betroffen wird? 3. Was passiert, wenn sich der Wert zwischen Bemessung des Mehrwertes und der Fälligkeit nochmals verändert (Zu- oder Abnahme des Grundstückwertes)? 4. Ist im Streitfall bei Bemessung der Abgabe oder erst bei Fälligkeit eine Einsprache und somit eine gerichtliche Klärung möglich? Diese und weitere Fragen werden noch durch die kantonalen Gesetzgeber geregelt werden müssen. Da die Abgabe auf noch nicht realisierten [fiktiven] Gewinnen berechnet wird, ist damit zu rechnen, dass ein erhebliches Konfliktpotenzial zwischen Eigentümern und Behörden besteht und zu entsprechenden Rechtsstreitigkeiten führen wird. Verwendung der Mehrwertabgabe Die Einnahmen aus der Mehrwertabgabe sollen dazu verwendet werden, die Kosten für Auszonungen zu finanzieren. Im Rahmen der parlamentarischen Diskussion war dies ein gewichtiges Argument. Man wollte den Kantonen die Mittel zur Verfügung stellen, um damit die Kosten für die Bereinigung der Bauzonen finanzieren zu können. Offene Fragen Die Umsetzung der Mehrwertabgabe birgt noch viele ungeklärte Fragen. Diese werden erst im Rahmen der Gesetzgebung und der Vollzugsverordnungen durch die Kantone eine Klärung erfahren. Es ist auch damit zu rechnen, dass erhebliche Unterschiede in der Ausgestaltung der Vorschriften, je nach Kanton, resultieren. Gemäss Art. 38a Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes haben die Kantone fünf Jahre Zeit, die Anforderungen von Art. 5 umzusetzen. Was passiert in der Zwischenzeit? Bis die kantonalen Regelungen vorliegen, sind die Grundstückbesitzer erheblichen Unsicherheiten ausgeliefert. Ziele der Mehrwertabgabe Die Landschaftsinitiative und die Teilrevision des Raumplanungsgesetzes streben die haushälterische Nutzung des Bodens an. Mit der Mehrwertabgabe sind zwei Absichten verknüpft. Einerseits will man die Finanzierung der Minderwerte (Auszonungen) mit dieser Abgabe regeln, andererseits hat man die Vorstellung, dass die Mehrwertabgabe einen positiven Effekt gegen Baulandhortungen hat. Ziele erreicht? Können diese an sich wünschbaren Ziele tatsächlich erreicht werden? Da die Abgabe erst bei Verkauf oder Überbauung fällig wird, führt dies nicht zu einer schnelleren Nutzung des Grundstückes. Im Gegenteil, wer noch zuwartet, muss die Abgabe nicht abführen. Baulandparzellen können somit weiterhin ohne sofortige finanzielle Folgen "gehortet" werden.⁷ Ob die Einnahmen aus der Abgabe mit dem notwendigen Bedarf für die Auszonungen Schritt halten können, ist offen. Aus Erfahrung ist damit zu rechnen, dass die Reduktion des verfügbaren Baulandes zu höheren Preisen führen wird. Mit der Mehrwertabgabe fallen für die Eigentümer weitere Kosten an, die man sicherlich über den Verkaufspreis bzw. über die Mieterträge allfälliger Überbauungen wieder kompensieren will. Die Folge ist eine weitere Verteuerung im Immobilienbereich.

4 4 Derjenige welcher für den Eigenbedarf bauen will, hat durch die Abgabe mit höheren Anlagekosten zu rechnen. Wie weiter? Am 3. März 2013 wird über die Teilrevision des Raumplanungsgesetzes und somit auch über die Mehrwertabgabe abgestimmt. Wird die Gesetzesrevision angenommen, haben die Kantone in der vorgesehenen Frist von fünf Jahren die Umsetzung der Abgabe vorzunehmen. Wird das Gesetz abgelehnt, so wird dem Stimmbürger die Landschaftsinitiative zu einem späteren Zeitpunkt an der Urne vorgelegt. Im Falle einer Gutheissung der Landschaftsinitiative wird sich das Parlament wieder mit dem Raumplanungsgesetz und der Mehrwertabgabe beschäftigen müssen. Wird die Initiative jedoch abgelehnt, bleibt das bestehende Raumplanungsgesetz aus dem Jahre 1979 in Kraft. Die Kantone sind ja bereits durch dieses Gesetz verpflichtet, einen Ausgleich für Mehr- und Minderwerte im Bereich der Raumplanung vorzusehen. Es ist in diesem Fall damit zu rechnen, dass weitere Kantone, insbesondere auch aus finanziellen Gründen, in Zukunft solche Mehrwertabgaben einführen werden. Am 17. Juni 2012 hat beispielsweise das Thurgauer Stimmvolk einer solchen kantonalen Abgabe zugestimmt. In weiteren Kantonen wird über die Einführung einer Mehrtwertabgabe diskutiert. Als Grundeigentümer muss man sich somit bewusst werden, dass man über kurz oder lang mit einer solchen Mehrwertabgabe konfrontiert werden kann. Wie in allen anderen steuerlichen Bereichen auch, empfiehlt es sich, die Entwicklung im Gesetzgebungsbereich und die persönliche Planung mit den entsprechenden Fachleuten periodisch zu beurteilen und rechtzeitig allfällige Massnahmen einzuleiten. Nur so können Überraschungen finanzieller Art vermieden werden. Literatur- und Quellenverzeichnis: a. Curia Vista - Geschäftsdatenbank der Bundesversammlung; Amtliches Bulletin - Wortprotokolle National- und Ständerat (10.019) b. Botschaft des Bundesrates (BI ) c. Mehrwertabgabe nach Art 5 RPG, Rima Kalberer, Masterarbeit in Wirtschafsgeographie am Geographischen Institut der Universität Zürich vom d. Artikel aus Wohnwirtschaft des HEV Aargau; «Unfall» im Ständerat: Schweizweite Mehrwertabgabe bei Raumplanungen von Dr. jur. Lukas Pfisterer vom Dezember 2010 e. Presseartikel Avenier Suisse Warum eine Mehrwertabgabe bei Neueinzonungen sinnvoll wäre vom f. Fussnoten ¹Art. 5 Art. 1bis, Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz RPG), Änderungen vom 15. Juni 2012 ²Das Grundstück befindet sich im Privatvermögen von Herr X ³Annahme ⁴Je nach Vorgaben Kanton ⁵Abhängig von den kantonalen Regelungen ⁶BGE 105 1a 134 ff ⁷Ausgenommen höhere Vermögenssteuern Autor Markus Horisberger, dipl. Treuhand- und Steuerexperte, BDO AG, Aarau, Tel: , markus.horisberger@bdo.

5 5 Haben Sie Fragen? Für Fragen oder bei Unklarheiten kontaktieren Sie bitte Ihren Kundenpartner/Ihren Kundenpartner oder eine unserer 31 Niederlassungen in Ihrer Nähe. oder Tel Hinweis Diese Publikation will einen Überblick vermitteln; sie enthält Informationen allgemeiner Art und kann eine individuelle Abklärung nicht ersetzen. Für den Inhalt wird keine Haftung übernommen. Es ist zu beachten, dass überlagernde Vorschriften bestehen können. Bei einer Verknüpfung mit einem früher erschienenen Newsletter ist die Rechtsentwicklung seit dem Erscheinen zu berücksichtigen. Copyright Ein Abdruck dieses Artikels (auch auszugsweise) ist nur mit schriftlicher Zustimmung von BDO und mit Quellenangabe gestattet. Bitte senden Sie uns ein Belegexemplar zu. Ansprechperson: Heidi Fundinger Tel: