COMFORT HIGH STREETS REPORT. Deutschland / Germany 2014

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1 COMFORT HIGH STREETS REPORT Deutschland / Germany 214 1

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3 WIR SIND GERNE FÜR SIE DA WE ARE HAPPY TO BE THERE FOR YOU Holding COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 4221 Düsseldorf Fon: Fax: Ihr Ansprechpartner/Contact: Helge T. Strobel Berlin COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Büro Berlin Joachimstaler Straße Berlin Fon: Fax: Ihre Ansprechpartner/Contact: Ronald Steinhagen, Björn Gottschling für Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern Center Consulting COMFORT Center Consulting GmbH Neuer Zollhof Düsseldorf ccc@comfort.de Fon: Fax: Ihre Ansprechpartner/Contact: Thomas Doerr, Helge T. Strobel Düsseldorf COMFORT Düsseldorf GmbH Kaistraße 8A 4221 Düsseldorf duesseldorf@comfort.de Fon: Fax: Ihre Ansprechpartner/Contact: Jürgen Kreutz, Frank Kaiser für Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland Hamburg COMFORT Hamburg GmbH COMFORT Research & Consulting Mönckebergstraße Hamburg hamburg@comfort.de Fon: Fax: Ihre Ansprechpartner/Contact: Günter Rudloff, Frank Reitzig, Olaf Petersen für Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein Leipzig COMFORT Berlin-Leipzig GmbH Büro Leipzig Goethestraße Leipzig leipzig@comfort.de Fon: Fax: Ihre Ansprechpartner/Contact: Ronald Steinhagen, Björn Gottschling für Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen München COMFORT München GmbH Rindermarkt München muenchen@comfort.de Fon: Fax: Ihre Ansprechpartner/Contact: Manfred A. Schalk, Thorsten Sondermann für Baden-Württemberg, Bayern Parking Experts COMFORT Parking Experts GmbH Neuer Zollhof 1, 4221 Düsseldorf parking@comfort.de Fon: Fax: Ihr Ansprechpartner/Contact: Thomas Bönig Wien COMFORT Austria GmbH Weihburggasse 22/5, A-11 Wien austria@comfort-austria.at Fon: Fax: Ihr Ansprechpartner/Contact: Alexander Koller Zürich COMFORT High Streets Swiss AG Schifflände 16, CH-81 Zürich cch@comfort-swiss.ch Fon: Fax: Ihr Ansprechpartner/Contact: Holger Schiekiera INHALT /CONTENT Prolog/Editorial Einzelhandel: Solide Performance mit Potenzial nach oben Retail trade: solid performance with upward potential Retail-Vermietungsmarkt begehrt und umkämpft! Retail leasing market sought-after and highly contested! Retail-Investmentmarkt der sichere Hafen Retail investment market the safe haven Erfolgreiche Restrukturierung von Shopping-Centern durch interdisziplinäre Teams Successful restructuring of shopping centres by interdisciplinary teams Städtereports/City Reports Aachen Augsburg Bad Homburg... 3 Berlin Bielefeld... 4 Bochum Bonn Braunschweig Bremen... 5 Chemnitz Darmstadt Dortmund Dresden... Duisburg Düsseldorf Erfurt Erlangen Essen Flensburg Frankfurt am Main Freiburg... 9 Gelsenkirchen Gießen Göttingen Halle Hamburg... 1 Hannover Heidelberg Hildesheim Karlsruhe Kassel Kiel Koblenz Köln Konstanz Krefeld Leipzig Lübeck Lüneburg Magdeburg Mainz Mannheim Mönchengladbach München Münster... 1 Nürnberg... 1 Oldenburg Osnabrück Paderborn... 1 Potsdam Reutlingen Rostock Saarbrücken Stuttgart Trier Ulm Wiesbaden Wuppertal Würzburg Zwickau... 2 Kennzahlen und Höchstmieten/Key data and maximum rents Definitionen, Impressum/Definitions, Imprint

4 PROLOG EDITORIAL High Streets Report: Einzelhandelsimmobilien in Toplagen High Streets Report: retail properties in prime locations Sehr verehrte Leserinnen und Leser, bringt Sie das Shopping-Konzept eines Filialisten oder das innovative Store-Design eines Einzelhändlers ins Schwärmen? Uns auch weit über die Immobilienbranche hinaus sind wir seit knapp vier Jahrzehnten und mit anhaltender Begeisterung mit dem Einzelhandel in Toplagen verbunden. Die Marktbeobachtung und Umfeldanalyse bilden neben dem Austausch mit Marktteilnehmern die Basis unserer Arbeit, deren jährliche Zusammenfassung Ihnen mit diesem Report vorliegt. Wie gewohnt geben wir Ihnen zunächst einen Überblick über das wirtschaftliche und konsumrelevante Umfeld und stellen Ihnen die wichtigsten Zahlen und Fakten neben unserem Ausblick für das Jahr vor. Im Hauptteil erwarten Sie zu Städten Analysen mit relevanten Key Facts und Diagrammen, Wissenswertes zu den mit deren Bedeutung für den Einzelhandel sowie unsere Einschätzung zur. Darüber hinaus haben wir weitere Städte ab einer Einwohnerzahl von 5. in tabellarischer Form mit Angaben zu Mietpreisen, Einwohnerzahlen, Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern, sozialversicherungspflichtig Beschäftigten und unserer Einschätzung in Form des neu konzipierten City Rankings aufgeführt. In technischer Hinsicht handelt es sich hierbei um einen gewichteten Index von insgesamt 35 maßgeblichen Parametern aus den Bereichen Demografie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/Immobilien. Die Attraktivität einer Stadt wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen in Form von Einkaufstüten optisch dargestellt. In dieser Ausgabe fügen wir erstmalig Grafiken bei, die für die jeweilige Stadt Einzelhandelskaufkraft und -zentralität im Vergleich zu ihrer Stadtgrößenklasse aufzeigen. Gerne legen wir Ihnen ebenfalls unsere App HighStreets sowie Städtereports ans Herz, die Sie auch auf unserer Homepage ( zum Download finden. Die beste Analyse kann jedoch ein persönliches Gespräch nicht ersetzen. Gemeinsam mit Ihnen finden wir passende Lösungen auf der Basis Ihres konkreten Bedarfs. Unsere MitarbeiterInnen in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich sind nur einen Anruf entfernt. Viel Freude und Inspiration bei der Lektüre wünscht Ihnen die Geschäftsführung der Gruppe. Dear Readers, Does the shopping concept used by a chain store or the innovative store design used by a retail trader cause you to go into rapture? Same here we have been linked to the retail trade in prime locations for almost 4 decades and with ever present enthusiasm, even when operating outside the property market. Market observation and applicable local analyses, in addition to consultation with market participants form the basis of our work, the results of which are presented in this annual summary. As usual, we will present the summary overview of the economic and consumer-relevant environment, highlighting for you the most important facts and figures as well as our outlook for the year. The main section contains analyses on cities along with relevant key facts and diagrams, everything there is to know about prime locations including their importance to the retail trade in addition to our assessment of development and perspectives. Furthermore, we have listed cities above a population of 5, in tabular form with information about rent levels, population, purchasing power and centrality figures as well as the number of those employed and our assessment in the form of the newly-conceived City Ranking. From a technical point of view, this is a weighted index with a total of 35 influential parameters from the sectors of demography/(socio-) economy, retail trade and location / properties. The relative attractiveness of a city is visualized using a scale with a total of seven stages, portrayed as shopping bags. In this edition for the first time, we are including graphics which show the retail trade purchasing power and centrality in comparison with their city size classes for each city. We also highly recommend our HighStreets app and city reports, which can be downloaded from our homepage ( However, the best analysis cannot replace a personal discussion. Working together with you, we can find the right solution tailored to your specific requirements. Our colleagues in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, Munich, Vienna and Zürich are only a call away. The management of the COMFORT Group hope this report provides much enjoyment and inspiration. Holger Wohner Helge T. Strobel Olaf Petersen Holger Schiekiera Thomas Bönig Jürgen Kreutz Mathias E. Bechtle Thomas Doerr Manfred A. Schalk Ronald Steinhagen Thorsten Sondermann Günter Rudloff Daniela Reimertz Frank Kaiser Alexander Koller Björn Gottschling Frank Reitzig 6 7

5 EINZELHANDEL: SOLIDE PERFORMANCE MIT POTENZIAL NACH OBEN Nachdem sich in den beiden Vorjahren die europäische Staatsschuldenkrise und die Verlangsamung der weltwirtschaftlichen Konjunktur in Deutschland in einer ausgesprochen geringen gesamtwirtschaftlichen Wachstumsdynamik niedergeschlagen haben, sind die Perspektiven für das neue Jahr demgegenüber deutlich günstiger zu beurteilen. Für 214 wird ein reales Wirtschaftswachstum von rund 2 % erwartet. Seit letztem Herbst befindet sich die deutsche Volkswirtschaft offensichtlich am Beginn eines wieder deutlich stärker aufwärts führenden Wachstumspfades. Die Gründe hierfür sind in einer deutlichen weltwirtschaftlichen Belebung diesmal weniger ausgehend von großen Schwellenländern, sondern von den klassischen Konjunkturlokomotiven USA, Japan sowie den großen europäischen Volkswirtschaften wie auch in der damit in Zusammenhang stehenden abnehmenden Unsicherheit um die Zukunft des Euros zu sehen. Hiervon ausgehend kommen nunmehr die insgesamt günstigen binnenwirtschaftlichen Rahmenbedingungen wieder deutlich stärker zum Tragen. Eine steigende Beschäftigung und merkliche Lohnzuwächse sorgen bereits seit Längerem für eine robuste Entwicklung des privaten Verbrauchs und gute Konsumstimmung. Letztere erreichte zum Ende letzten Jahres nach Angaben der GfK-Marktforschung die besten Werte seit über sechs Jahren. Dies dürfte sich im weiteren Verlauf des Jahres 214 fortsetzen, da die Erwerbstätigkeit weiterhin deutlich ausgeweitet wird. So soll die Arbeitslosigkeit nach Prognose der wirtschaftswissenschaftlichen Forschungsinstitute im Jahresdurchschnitt nunmehr auf nur noch 2,9 Millionen Personen (Arbeitslosenquote 6,8 %) absinken. Gleichzeitig wird mit einer Erwerbstätigenzahl von über 42,1 Millionen ein absoluter Rekordstand in der bundesdeutschen Geschichte erwartet. Vor diesem Hintergrund sollen die Konsumausgaben der privaten Haushalte, die immerhin knapp % des gesamten Bruttoinlandsprodukts ausmachen, 214 in realer Rechnung um stattliche 1,4 % zunehmen. Bei einer für das Jahr erwarteten relativ moderaten Zunahme der Verbraucherpreise von gut 2 % entspricht das einem nominalen Wachstum der Konsumausgaben um voraussichtlich über 3 %. Dem Trend der vergangenen Jahre folgend, wachsen damit die Konsumausgaben erneut stärker als die Ersparnis der privaten Haushalte, sodass die Sparquote mit knapp unter 1 % einen historischen Tiefstand für die letzten Jahrzehnte in Deutschland erreichen dürfte. Sowohl die erreichte Quote als auch die in den letzten Jahren festzustellende abnehmende Sparneigung der Privathaushalte stehen dabei in klarem Zusammenhang mit der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank im Kontext der Eurokrise. Hier steht auch für 214 nicht die Rückkehr zu einem normalen Zinsniveau auf der Agenda. Im Kontext dieser gesamtwirtschaftlichen Gemengelage dürfte sich die Umsatzentwicklung des deutschen Einzelhandels 214 gegenüber dem Vorjahr tendenziell beschleunigen. Zurückblickend auf 213 ist aufgrund von Hochrechnungen davon auszugehen, dass die Branche ihren Umsatz in einer Größenordnung von wertmäßig etwa 2 % auf knapp 43 Milliarden Euro bzw. in realer Rechnung um,5 % steigern konnte. Für das Jahr 214 erwartet die Gruppe für den deutschen Einzelhandel eine Umsatzzunahme von wertmäßig knapp 3 % bzw. in realer Rechnung 1,5 %. So dürfte er nicht nur ausgehend von seiner Größe, sondern auch vermehrt mit Blick auf seine Wachstumsentwicklung als nachhaltig hochinteressanter Standort auf sich aufmerksam machen. Eckdaten des deutschen Konsums / Key data of German consumption 2,5 Das am stärksten wachsende Segment im deutschen Einzelhandel stellt dabei aktuell zweifellos der Online-Handel dar, der Jahr für Jahr mit zweistelligen Wachstumsraten wächst. Während zu Beginn dieses Geschäft praktisch ausschließlich von klassischen Versandhändlern oder neuen E-Commerce-Händlern vorangetrieben wurde, ist nunmehr in immer stärkerem Umfang der stationäre Einzelhandel mit im Boot. Im Rahmen von gezielten Multi-Channel-Strategien sind nun immer mehr Filialisten, aber auch selbstständige Händler mit ihrem Leistungs- und Warenangebot online. Der E-Commerce revolutioniert das Ver- und Einkaufen: Die Kunden lassen sich in den Geschäften beraten, sie probieren und kaufen nicht zuletzt nach Preisvergleichen und Testabfragen dann via Internet. Sie können im Übrigen dann ggfs. im Laden auch die Waren abholen und bei Nichtgefallen zurückgeben oder umtauschen. Auf der anderen Seite nutzen die Kunden das Internet immer mehr, um sich über Produkteigenschaften und alternative Produkte/Preise zu informieren und dann gezielter in den Läden zu shoppen. Wer nicht im Internet präsent ist, wird auch immer weniger in die anstehenden Kaufentscheidungen einbezogen. Erst recht im mobilen Smartphone-Zeitalter: quasi überall und allerorten. Düsseldorf, Neueröffnung PRIMARK in der Schadowstraße (Vermietung: COMFORT) / Düsseldorf, opening PRIMARK on Schadowstrasse (leasing: COMFORT) Insofern hält der Online-Handel immer stärkeren Einzug in den stationären Einzelhandel mit praktisch all seinen Branchen, mit neuen Anforderungen an die Läden und den Auftritt der Geschäfte. Dabei wird die Differenzierung vom Wettbewerb immer wichtiger. Nach den Ergebnissen einer jüngst vom HWWI vorgestellten Studie sind dabei die Aussichten in den Citys der größeren Städte und den großen Agglomerationsräumen insgesamt sehr gut. Auch die aktuell ermittelten Zahlen zur Umsatzentwicklung in den über TOP- Innenstädten belegen eine insgesamt klar positive Entwicklung für den dort vertretenen stationären Einzelhandel. Gerade in den Hochfrequenz-Standorten mit großem Einzugsgebiet werden die Läden immer stärker zu Bühnen für die vertretenen Marken und Einzelhandels-Brands. Sie werden quasi zu deren Erlebnis-/Berühroberflächen ( Showrooming ) für die Konsumenten. Quasi die Flagships der neuen Generation, wie man es exemplarisch bereits bei Forever 21, München und PRIMARK, Düsseldorf beobachten kann. Mit der Tendenz für Showroom-/ erlebnisorientierte Konzepte und eher steigenden (Flächen-)Ansprüchen an die Warenpräsentation und -logistik für die Läden geht eine zunehmende Entkopplung der Umsatzgenerierung vom einzelnen Ladengeschäft und damit auch der Ladenmiete von dem in dem einzelnen Outlet erzielten Umsatz einher. Reale Veränderung in % / Real Change in % 2 1,5 1, / BIP GDP Privater Konsum Private consumption Einzelhandelsumsatz Retail trade turnover Ein negativer Einfluss der wachsenden Bedeutung des Online-Handels auf die Mieten in den innerstädtischen Toplagen ist bisher nicht zu beobachten im Gegenteil: An den guten bis sehr guten City-Standorten werden heute im historischen Vergleich absolute Höchstmieten erzielt (siehe dazu das folgende Kapitel zur Mietentwicklung). Anders sieht es für B-Lagen und kleinere Städte aus. Der bereits in der Vergangenheit zu Lasten dieser festzustellende Trend einer gewachsenen Konzentration des Einzelhandels auf die TOP-Einkaufslagen wird durch die steigende Marktbedeutung des Online-Handels eher weiter verstärkt. Insgesamt gesehen besteht kein Grund zur Sorge um die Zukunft der Citys in den gewachsenen deutschen Einkaufsstädten. Zusammen mit ihrer Pole-Position für Urbanität und Erlebnis dürften diese ihre zentrale Rolle als die wichtigsten Einzelhandelsmarktplätze hierzulande zumindest behalten und eher wieder ausbauen: als gebündelter Schauplatz für einzelhändlerische Innovation des Verkaufens, der Läden und auch der Betriebstypen. 8 9

6 RETAIL TRADE: SOLID PERFORMANCE WITH UPWARD POTENTIAL Now that the European national debt crisis and the slowing down of the world economic performance in Germany has result ed in an exceptionally low overall economic growth dynamics over the two previous years, the perspectives for the coming year can be considered much more favourable in comparison with the previous two. A real economic growth of around 2% is expect ed for 214. Since last autumn, the German national economy is obviously at the beginning of a considerably stronger growth path leading upwards once again. The reasons for this can be found in a considerable world economy upswing (this time caused less by major emerging nations but more by the traditional economic locomotives of the USA and Japan in addition to the large European national economies) and also in the decreasing uncertainty regarding the future of the euro related to the above. On top of all this, the overall favourable domestic economy framework conditions are playing an increasingly major part. Increasing employment and considerable wage increases have resulted in a robust development of private consumption and positive consumer indeces for some time now. The latter achieved the best rating in more than six years at the end of last year according to results provided by GfK Market Research. This should continue over the course of 214 since employment levels will continue to extend considerably. According to forecasts made by economic research institutes unemployment levels should decrease to an annual average of around only 2.9 million people (unemployment rate of 6.8 %), and at the same time the number of those employed will reach an absolute record level in German history with over 42.1 million. Against this backdrop, private household consumer spending, which still contributes just under % of the entire gross domes tic product, is anticipated to increase by a considerable 1.4 % in the course of 214. At a relatively moderate increase in consumer prices of just over 2 % expected for the year, this is equivalent to a predicted nominal growth in consumer spending of more than 3 %. Following the trend of the previous years this means that consumer spending will grow more strongly than savings in private households, so that the savings rate at just below 1 % is expected to reach a historical low for the last few decades in Germany. Both the rate achieved and the decreasing tendency to save as demonstrated over the last few years by private households are considered to be in obvious connection with the low-interest politics advocated by the European central bank in the Eurocrisis context. Returns to normal interest levels are also not on the agenda for 214. In the context of this overall economic conflict situation, the turnover development in the German retail trade is expected to show an accelerating tendency in 214 compared with the previous year. Looking back at 213, based on projections, it can be assumed that the industry will increase its revenue by a value of a good 2 % to 43 billion euros or in real terms it could increase by.5 %. The COMFORT Group expects an increase in turnover to the value of just under 3 % or, in real terms, 1.5 % for the German retail trade in 214. This means that it should remain a highly interesting location which is drawing considerable attention not just for reasons of its sheer size, but also increasingly with regard to its economic growth. There can be no doubt that the strongest-growing segment in German retail trade is represented by the online trade, which has been growing at doubledigit rates year after year. Whereas at the beginning this business was operated almost exclusively by traditional mail order operations or new e-commerce dealers, there is now a considerable increase in the amount of stationary retail trade on board. In the context of targeted multi-channel strategies, there is an increasing number of chain stores in addition to independent dealers who have their range of goods and services online. E-commerce has revolutionised both selling and buying: customers get advice and try things out in the shops and then purchase via Internet, mostly after comparing prices and looking at test results. They can also, if necessary, collect the goods from the shops or return or replace them if they do not appeal. On the other hand, customers are using the Internet more and more to inform themselves about product properties and alternative products and prices so that they are then able to go shopping more specifically in the actual shops. Companies who are not present in the Internet are incorporated less and less in the subsequent purchase decisions. This is even more so in the mobile age of the smartphone: effectively overall and everywhere. Indeed, the online trade is increasingly moving into stationary retail trade with practically all its industries, with new requirements on the shops and the appearance of businesses. In this context, differentiation of competition is becoming more and more important. According to the results of a study recently carried out by HWWI, the outlook for city centres in the larger cities and larger cosmopolitan areas is very good overall. The current COMFORT figures for turnover development recently determined for the top inner cities show a clearly positive development overall for the stationary retail trade carried out there. Especially in high-frequency locations with a large catchment area, the shops are increasingly becoming stages for the brand names and retail trade brands represented there. They are effectively becoming experience/contact areas ( showrooming ) for the consumers. These are effectively flagships for the new generation, as one can already observe at Forever 21, München and PRIMARK, Düsseldorf as examples. With the tendency towards showroom/event-oriented concepts and effectively increasing (area) demands on goods presentation and logistics for the shops, there is an increasing decoupling of turnover generation from individual shop business, and therefore also the shop rents, from the turnover actually achieved in individual outlets. A negative influence from the growing importance of online trade on the rents in city-centre prime locations has not yet been observed. Quite the reverse. In historic comparison, absolute highest rents are being achieved in good to very good city locations (please also refer to the following chapter on rent development). 1 City-Einzelhandelsbedeutung nach Städtegrößenklassen Importance of city retail trade according to city size City-Anteil Verkaufsfläche 212 in % Proportion of city retail space in 212 in % City-Anteil Umsatz 212 in % Proportion of city sales in 212 in % Flächenproduktivität 212 City in EUR/m² City productivity in 212 in EUR/m² Ø > 1Mio. Einwohner/inhabitants Ø 5T 1Mio. Einwohner/inhabitants Ø 2T 5T Einwohner/inhabitants Ø 1T 2T Einwohner/inhabitants Ø 5T 1T Einwohner/inhabitants The outlook is different for secondary locations and smaller cities. In the past, a trend towards growing concentration of the retail trade in prime locations to the detriment of secondary locations in smaller cities could be discerned. This trend is more likely to be strengthened due to the increasing market importance of online trade. Observed overall, there is no cause for concern about the future of the city centre in the growing German shopping cities. German city centres will at least keep their central role as the most important retail trade marketplace in Germany in view of their pole position for urbanity and experience. Rather, they will expand as a collective showcase for retail trade innovations for sales, shops and businesses. Top 15 Ranking der City-Einzugsgebiete 213 Top 15 City Rankings 213 Catchment Areas Rang Rank Stadt City Einwohnerzahl* City population* Innenstadt-Einzugsgebiet Einwohnerzahl** City centre catchment area population** 1. Berlin Hamburg München Stuttgart Köln Frankfurt am Main Düsseldorf Hannover Nürnberg Dortmund Essen Mannheim Dresden Leipzig Bielefeld * Basis Fortschreibung Zensus 211./Based on the forward projection of the 211 census ** Eigene Berechnungen auf Basis der aktuellen GfK Einzelhandelskaufkraft unter Verwendung von RegioGraph./Own Calculations based on current GfK retail purchasing power, using RegioGraph. Quelle/Source: COMFORT Hamburg GmbH Research & Consulting 11

7 RETAIL-VERMIETUNGSMARKT BEGEHRT UND UMKÄMPFT! Qualität, Quantität und Bedeutung des deutschen Einzelhandelsmarktes insbesondere im europäischen Vergleich sind hinlänglich bekannt. Vor allem das folgende, strukturelle Alleinstellungsmerkmal hat großen Anteil an der nachhaltigen Stabilität und der recht guten Performance des deutschen Einzelhandels: die sehr hohe Anzahl an attraktiven Städten mit ebenso nachgefragten und lukrativen Highstreet-Standorten. Diese insgesamt recht hohe Highstreet-Attraktivität wird durch die dezentrale Verteilung sowie durch die zum Teil enorm großen City-Einzugsgebiete der Städte nochmals gestärkt: So betrachtet gibt es bundesweit 19 Millionenstädte! Dies erklärt die enorm hohe Anzahl von attraktiven und lukrativen Zielstandorten insbesondere für den filialisierten Einzelhandel. Die Qual der Wahl Das von COMFORT Research & Consulting aus 35 relevanten Parametern entwickelte City Ranking bringt die Dinge weiter auf den Punkt: Im Rahmen eines daten- und informationsbasierten Rankings werden in Anlehnung an unseren High Streets Report die wichtigsten bundesdeutschen Einkaufsstädte in eine Reihenfolge gebracht. Für viele, insbesondere neue Marktteilnehmer aus dem Ausland, ist es schwer nachvollziehbar bzw. erstaunlich, wie hoch die Anzahl gerade auch verhältnismäßig kleiner Städte ist, die ganz vorne mitspielen. Neu in Deutschland startende Filialisten haben also regelmäßig die Qual der Wahl bzw. finden ein überreiches und nicht selten überforderndes Betätigungsfeld. Durchschnittliche Einzelhandelsmieten / Average retail rents In aus 15 deutschen Städten für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 8 12 m 2 in EUR/m 2 In prime locations of 15 German cities for shop locations with retail sales area of 8 12 m 2 in EUR/m Durchschnittliche Einzelhandelsmieten / Average retail rents Vergleich Top 25 Städte zum Durchschnitt aus 15 Städten Comparison of the top 25 cities to the average of the 15 cities City Ranking Wo Licht ist, ist auch Schatten Diese positiven Nachrichten dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass insbesondere bei einer Anzahl von bereits etablierten Konzepten die Optimierung der Standorte bis hin zur Konsolidierung im Fokus steht. Beste Beispiele sind die Flächentreiber früherer Jahre wie zum Beispiel Esprit oder s.oliver. Wo viel Licht ist, ist eben auch Schatten: So ist auch festzuhalten, dass es neben der oben dargestellten hohen Anzahl an nachhaltig attraktiven eine zunehmende Reihe von für den filialisierten Einzelhandel uninteressanten Städten und Lagen gibt. Dazu zählen insbesondere kleinere Städte, die im Schatten einzugsstarker, vielfach größerer Wettbewerber liegen. Dazu zählen aber auch in die Jahre gekommene, häufig periphere Center, die oftmals und offensichtlich kein Mensch mehr benötigt Neue Konzepte sorgen für Dynamik Dies hindert jedoch den expansiven Einzelhandel ganz und gar nicht im Gegenteil: Der Einzelhandel profitiert aktuell vom guten Konsumklima, den positiven Tarifabschlüssen sowie den endlich wieder zum Teil deutlich steigenden verfügbaren Einkommen. 213 gaben die Deutschen durchschnittlich rund 27 Euro für Weihnachtsgeschenke aus, so viel wie seit Jahren nicht mehr. Somit präsentiert sich insgesamt ein sehr dynamischer Vermietungsmarkt gerade auch im Hinblick auf die Abschlüsse mit neuen internationalen Konzepten. Darunter ist auch eine ganze Vielzahl von Deutschlandpremieren zu finden, wie zum Beispiel in 213 allein drei neue Konzepte von MANGO (MANGO Touch/H.E. by MANGO/MANGO KIDS), Tory Burch aus den USA, der Inditex-Ableger Pull & Bear oder auch J. Lindeberg, Freeman T. Porter, Brandy Melville, Camp David Prime, das Comeback von Sir Oliver, Forever 21, das neue H&M-Konzept & Other Stories oder insbesondere auch der erste in Deutschland angemietete Flagship-Store der japanischen Kult-Marke Uniqlo in Berlin. Etabliert und nunmehr auch in Deutschland so richtig auf den Geschmack gekommen ist mittlerweile der Best-Value-Anbieter PRIMARK. Man ist offensichtlich mit den Geschäftsergebnissen sehr zufrieden und drückt kräftig auf die Tube. So konnte allein COMFORT für PRIMARK nach Düsseldorf und Köln mittlerweile den dritten Mietvertragsabschluss, diesmal in Leipzig, bekannt geben Stabile bis in den Metropolen steigende Mietpreise Insgesamt ist somit in den attraktiven Standorten von einem absolut stabilen bis leicht steigenden Mietpreisniveau auszugehen. Tatsache ist auch, dass das Vermietungsgeschäft sich in den Metropolen und Großstädten zwischenzeitlich vom normalen Geschäft und den so häufig strapazierten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen weitestgehend abgekoppelt hat. Dies führt insbesondere in diesen gefragten Toplagen zu überwiegend deutlich steigenden Mietpreisen. Megatrend Luxus Luxus boomt weiterhin weltweit und besonders auch in den echten Luxuslagen der fünf deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Die Nachfrage nach adäquaten Einzelhandelsflächen in diesen Luxuslagen ist enorm hoch und kann bei Weitem nicht befriedigt werden. In allen Metropolen gibt es enorme Anstrengungen, diesem Bedarf gerecht zu werden und den lukrativen Markt zu bedienen. Das Wachstum des deutschen Luxussegments findet zunehmend Niederschlag in herausragenden Entwicklungen und Projekten in diesen Lagen beziehungsweise daran anknüpfenden Bereichen. Die entsprechenden Einzelhandelsmieten in den deutschen Luxusmeilen haben zum Teil bereits enorm zugelegt und werden unserer Einschätzung nach auch in Zukunft steigen

8 RETAIL LEASING MARKET SOUGHT- AFTER AND HIGHLY CONTESTED! The quality, quantity and importance of the German retail trade market is sufficiently well-known, especially in European comparison. The following structural unique selling characteristic, especially, plays a major role in the sustainable stability and good performance of the German retail trade the extremely high number of attractive cities with similarly in-demand and lucrative high street locations. The overall high street attractiveness is further strengthened by the decentralised distribution and the sometimes extremely large catchment areas of the cities. Considered this way, there are 19 1 million population cities in Germany. This explains the extremely high number of attractive and lucrative locations, especially for chainstore retail trade. Entwicklung der Einzelhandelsmieten (8 12 m 2 ) nach Einwohnerzahl (EW) in in Deutschland zwischen 28 und 213 The development of the retail rents (8 12 m 2 ) to population size (EW) in prime locations in Germany between 28 and 213 This means that there is, overall, an extremely dynamic leasing market especially with regard to contracts with new international concepts. These also include a wide range of German premieres, for example in 213 alone three new concepts from MANGO (MANGO Touch/H.E. by MANGO/MANGO KIDS), Tory Burch from the USA, the Inditex spin-off Pull & Bear and also J. Lindeberg, Freeman T. Porter, Brandy Melville, Camp David Prime, Sir Oliver's comeback, Forever 21, the new & Other Stories H&M concept, but more than anything the first flagship store leased in Germany by Japanese cult brand Uniqlo in Berlin. The best value provider PRIMARK is now established and has obviously got a real taste for Germany. Expansion is intensively squeezed out of the tube since the company is obviously extremely satisfied with the business results. Now, after Düsseldorf and Cologne, COMFORT is able to announce the third tenancy contract agreement for PRIMARK, this time in Leipzig. EUR/m² BRD, Durchschnitt / average: + 6,7 % EW >5.: +13,2 % EW : + 8,2 % EW : + 3,7 % EW 5. 1.: + 2,6 % Top 7:* +2,5 % * Top 7: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf Spoilt for choice The City Ranking, developed from 35 relevant parameters by COMFORT Research and Consulting provides an even closer focus: in the course of a data and information-based ranking, the most important German retail trade cities were listed in order based on our market report. For many people, especially new market participants from abroad, it is difficult to understand, or at least astonishing, how high the number of relatively small cities at the front of the rankings is. In other words chainstores starting out in Germany are spoilt for choice, or find a field of operations which is too rich or overwhelming. Einzelhandelsmieten (8 12 m 2 ) * in in Deutschland 213 Retail rents (8 12 m 2 ) * in prime locations in Germany 213 Top 25 Städte/Cities New concepts provide dynamics However, this is not obstructing the expansive retail trade at all. Quite the contrary: the retail trade is currently profiting from a good consumer climate, positive tariff decisions and also available incomes which are increasing steadily at last. In 213, the average German spent around 27 euros on Christmas presents, which is more than was the case for many years München 33 Berlin 29 Hamburg 285 Frankfurt/Main 275 Köln 27 Stuttgart 255 Düsseldorf * Definitionen: siehe Seite 222, Quelle: COMFORT / Definitions: see page 224, Source: COMFORT Dortmund Hannover Münster Freiburg/Nürnberg 145 Mannheim 138 Wiesbaden 135 Bielefeld / Ulm/Würzburg Bonn/Bremen Leipzig 115 Braunschweig/Heidelberg/Mainz Dresden Aachen Forever 21 in München, Neuhauser Straße 19-21/Forever 21 in Munich, Neuhauser Straße Where there is light there is also shadow However, this positive news should not distract from the fact that optimisation of locations right up to consolidation is in the focus of a number of already established concepts. The best examples of this are area operators of earlier years such as Esprit or s. Oliver. Where there is light, there really is shadow as well: it can be stated that there is an increasing number of cities or locations which are no longer of interest to the chain store retail trade in addition to the large number of lastingly attractive prime locations listed above. This especially includes smaller cities located in the shadow of many times larger competitors with a stronger pulling power. This often includes peripheral centres which are getting long in the tooth which, often and obviously, no one needs any more. Rents stable, increasing in metropolitan areas Taken as a whole, an absolutely stable or slightly increasing rent level can be assumed in the attractive locations. The fact is that the leasing business has mostly completely dissociated itself from the normal business and the frequently heavily-loaded overall economic conditions in the metropolitan areas and large cities. Most of the time, this leads to strongly increasing rents, especially in these in-demand prime locations. Mega-trend luxury Luxury is continuing to boom. This is happening worldwide, and especially in the real luxury locations in the five German metropolitan areas of Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg and Munich. The demand for adequate retail trade areas in these luxury locations is extremely high and cannot be met in the slightest. Enormous efforts are being made in all the metropolitan areas to meet this demand and to serve the lucrative market. The growth of the German luxury segment is increas ingly creating impact in outstanding developments and projects in such locations, or in adjacent areas. In some parts the associated retail trade rents in the German luxury miles have increased enormously and will also continue to increase in the future in our estimation. 15

9 RETAIL-INVESTMENTMARKT DER SICHERE HAFEN Die positiven Wirtschaftsaussichten und die sehr guten Arbeitsmarktdaten haben Deutschland auch im Jahr 213 beflügelt. In der krisengeprägten Eurozone bleibt der deutsche Immobilien-Investmentmarkt bei guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft vergleichsweise robust und gilt weltweit als sicherer Hafen. Dies spiegelt sich auch im Transaktionsvolumen 213 wider, welches im Verhältnis zum Vorjahr nicht nur im gesamten gewerblichen Immobilien-Investmentmarkt, sondern vor allem auch bei Einzelhandelsimmobilien die davon rund ein Drittel ausmachen einen großen Sprung machte. Nach den ersten drei Quartalen lag das reine Retail-Investment-Volumen bei knapp 6 Milliarden Euro und somit 25 % über dem Vorjahr. Aufgrund der Vielzahl der in Verhandlung befindlichen Objekte im vierten Quartal war schon frühzeitig davon auszugehen, dass die 1-Milliarden-Euro- Grenze Ende 213 überschritten wird. Vorrangig Einzeltransaktionen bestimmten den Markt Vor allem großvolumige Einzeltransaktionen in allen Metropolen unterstützten das Ergebnis im Jahr 213: Hofstatt in München Alsterhaus in Hamburg Kröpcke in Hannover Kö-Bogen in Düsseldorf One Goetheplaza und Zeil 94 (PRIMARK) in Frankfurt Kudamm 195, Hallen am Borsigturm und Forum Steglitz in Berlin Neumarkt-Galerie in Köln Ende des 3. Quartals beherrschten die Einzeltransaktionen mit einem Anteil von rund 75 % das Bild, was einem Anstieg von rund einem Drittel im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Insbesondere die offenen Immobilien- und Spezialfonds mit Club-Deals zählten mit rund 4 % zu den stärksten Käufergruppen. Privatinvestoren und auch Family Offices investierten 213 mit knapp 1,5 Milliarden Euro fast so viel wie große Fonds- und Asset- Manager. Vor allem Akteure mit ausschließlich oder einem hohen Anteil an Eigenkapital waren besonders aktiv und schnell. Weiterhin beeinflusst das restriktive Verhalten der Banken die Aktionsradien der FK-abhängigen Investoren, vor allem der Developer. Dennoch waren Projektentwickler mit einem Anteil von knapp 5 % die größten Verkäufer im deutschen Retail-Investmentmarkt. Offene Immobilienfonds, Spezialfonds, Asset- und Fondsmanager veräußerten 213 weniger als im Vorjahr. Nettoanfangsrenditen nochmals leicht gesunken Bei den begehrten High Street-Objekten sanken die Renditen 213 im Schnitt in den Metropolen nochmals um 1 bis 2, in Berlin sogar um 3 Basispunkte. In München kommt man selten in absoluter Top-Lage über die 4 % p.a. In Hamburg und Berlin bewegt man sich um die 4,2 %, in Köln, Düsseldorf und Frankfurt um die 4,3 % Tendenz sinkend! Sogar bei Deals mit extrem hohen Volumina, wie z. B. der Hofstatt in München (rund 4 Millionen Euro) wurden Nettoanfangsrenditen zwischen 4 und 4,5 % erzielt. Aufgrund des extremen Nachfrageüberhangs nach nachhaltigen Investments in den Metropolen rückten seit Jahren die guten B-Städte immer mehr in den Fokus, wo nun auch noch einmal die stets attraktiveren Nettoanfangsrenditen etwas nach unten gingen. In sehr guten B-Städten (wie z. B. Freiburg, Münster, Heidelberg) rutscht man für Top-High Street Objekte teilweise auch unter die 5 % Nettoanfangsrendite. Die beliebte Assetklasse der Shopping-Center wurde auch im Jahr 213 durch die herausragende Nachfrage noch einmal etwas teurer und liegt in der Spitze nun auch knapp unter 5 % Nettoanfangsrendite. Die seltenen guten Fachmarkt-Center kamen 213 knapp unter die 6 %, wohingegen die kleineren Fachmärkte und vor allem die SB-Märkte im Schnitt stabil bei rund 6,8 % blieben. Intransparenz der Mandate und der wahren Käufer Ein schon lange anhaltender Trend sind die outgesourcten Mandate von Pensionskassen, Renten- und Versicherungsanstalten, Family Offices, Versorgungsinstituten und großen Fonds an Investmentmanager, die für sie in eigene Fonds einkaufen. Eigentlich nichts Neues jedoch das Volumen nimmt neue Dimensionen an. Allein im Jahr 213 wurden diesen Vehikeln aus dem In- und Ausland mehr als 5 Milliarden Euro frisches Geld allein für Retail-Investments in Deutschland zur Verfügung gestellt, wovon ein großer Teil sehr sicher in Core-Immobilien ideal im High Street-Segment investiert werden soll. Karstadt in Siegen, Kölner Straße 41, vermittelt durch COMFORT./Karstadt in Siegen, Kölner Straße 41, brokered by COMFORT. Shopping-Center und High Street-Objekte dominierten Schon zur Expo 213 machte die Assetklasse Shopping-Center den größten Anteil des Volumens mit knapp 4 % mit Produkten, wie z. B. das Aquis Plaza in Aachen oder die Stadtgalerie in Kaiserslautern aus. Den Shopping-Centern dicht auf den Fersen waren High Street-Objekte, mit gut einem Drittel des Gesamtvolumens. Knapp 25 % investierten in die ebenfalls stark nachgefragten Fachmarkt- Center und auch in einzelne Fachmärkte. In der Assetklasse High Street investierte man aufgrund des mangelnden Objektangebots und der geringen Nettoanfangsrenditen auch in gute B-Standorte. Darüber hinaus akzeptierte man auch gezielt Objekte mit stärkerem Asset-Management-Bedarf. Im Fachmarktsegment lag der Kauffokus bei etablierten Standorten ohne strukturelle Probleme. Eigenkapitalstarke primär deutsche Investoren bestimmten den Markt Knapp 9 % aller Transaktionen wurden von inländischen Investoren getätigt. Sicherlich hätten auch einige internationale Akteure gerne alternativ zugeschlagen. Diese bzw. deren agierende Berater hatten aber entweder zu schwache Kontakte zu den Verkäufern oder waren einfach zu langsam. 16 Die von COMFORT vermittelte Projektentwicklung in allerbester Lage von Erlangen, direkt gegenüber dem Eingang der Erlangen Arcaden, in der Nürnberger Straße The project development brokered by COMFORT in the absolute prime location in Erlangen, directly opposite the entrance to the Erlangen Arcaden at Nürnberger Straße Ausblick 214 Der konjunkturelle Optimismus in Deutschland verdrängt die grenzübergreifenden Sorgen der krisengebeutelten Eurozone. Auch 214 wird für nationale und vor allem internationale Anleger eine Immobilieninvestition vor allem in eine Retail-Immobilie in Deutschland weiterhin der sichere Hafen bleiben. Die Nettoanfangsrenditen werden in den Toplagen der High Street der Metropolen nochmals leicht sinken. Vor allem in den Top-Luxuslagen gibt es im internationalen Vergleich noch erhebliches Potenzial bei den Mieten und auch bei den Anfangsrenditen. Die Makro- und Mikrostandorte werden nochmals zunehmend enger definiert. Schwächere Standorte und Lagen werden (auch im Hinblick auf den zunehmend prosperierenden Online-Handel) noch stärker verlieren extrem starke Standorte werden überdimensional gewinnen. High Street-Lagen sind für den stets stärker werdenden Online-Handel wichtige und notwendige Marketinginstrumente! Treiber einer positiven Wertentwicklung werden zukünftig weiterhin primär die Mietpreise sein. Die Fremdkapitalbeschaffung wird nochmals an Komplexität zunehmen alternative Finanzierungsmethoden haben sich bereits etabliert. Die Transaktionsprozesse sind und bleiben hochprofessionell und langwierig. Vergleich Spitzenrendite Metropolen 212/213 Comparison of top returns in metropolises 212/213 Einzelhandelsprodukt Retail product SB-Märkte/Discounter Self-service stores /discounter Fachmarkt-Center Specialist shopping centre Shopping-Center Shopping centre 1A-Einzelhandelsimmobilie Prime retail property 212 Spitzenrendite Top returns 213 Spitzenrendite Top returns %-Punktveränderung %-point change 6,8 6,8 5,9 5,8 -,1 5,1 4,9 -,2 4,3 4,2 -,1 17

10 RETAIL INVESTMENT MARKET THE SAFE HAVEN The positive economic outlook and the extremely good labour market data has also spurred Germany on in 213. In the crisis-influenced Eurozone, the German property investment market has remained comparatively robust alongside the good German economic fundamental data, and is considered to be a safe haven the world over. This is also reflected in the transaction volume in 213, which made a huge leap in comparison with the previous year, not just in the overall business property investment market but especially in the retail trade property market, which accounted for a share of approx. one third. After the first three quarters, the pure retail investment volume amounted to around 6 billion euros, and therefore 25 % more than the preceding year. Due to the large number of properties currently under negotiation in the fourth quarter, it could be assumed at a relatively early stage that the 1 billion euro limit would be exceeded during 213. Priority individual transactions determined the market Köln, Ehrenstraße 41-43, Verkaufsmandat der Deka, vermittelt durch COMFORT./Köln, Ehrenstrasse 41-43, sales mandate from Deka, brokered by COMFORT. Especially major-volume individual transactions in all metropolitan areas underlined the results in 213: Hofstatt in Munich Alsterhaus in Hamburg Kröpcke in Hanover Kö-Bogen in Düsseldorf One Goetheplaza and Zeil 94 (PRIMARK) in Frankfurt Ku-Damm 195, Hallen am Borsigtturm and Forum Steglitz in Berlin Neumarkt-Galerie in Cologne At the end of the third quarter, individual transactions led the field with a share of around 75 %, which is one third higher than in the previous year. Shopping centre and High Street properties dominated High-equity (primarily German) investors dominated the market Just under 9 % of all transactions were made by German investors. For sure, some international players would also have liked to conclude as an alternative. However, either these players or their advisers had contacts with sellers which were too weak or simply too slow. Open property and special funds with club deals, especially, were the strongest purchasing group with around 4 %. Private investors and family offices invested almost as much as large fund and asset managers in 213, with just under 1.5 billion euros. Players with exclusively or a high proportion of equity were particularly active and quick off the mark. The restrictive behaviour of the banks continued to influence the action radius of investors dependent on outside equity, especially developers. Despite this, project developers were the largest sellers on the German retail investment market with a share of just under 5 %. Open property funds, special funds, asset and fund managers sold less in 213 than they did in the previous year. Net initial yields fell slightly once again In the in-demand high street properties the yields fell by between 1 and 2 basis points in the metropolitan areas on average in 213, and by as much as 3 points in Berlin. In absolute prime locations in Munich 4 % per annum is seldom exceeded, the figure is around 4.2 % in Hamburg and Berlin, and 4.3 % in Das an der Binnenalster gelegene Alsterhaus ist eines der Wahrzeichen Hamburgs. Vermittelt durch COMFORT./The Alsterhaus, located at the Binnenalster lake, is a Hamburg landmark. Brokered by COMFORT. Quelle/Source: Wikimedia Commons / Alchemist Cologne, Düsseldorf and Frankfurt and the trend is downwards! Even in the case of deals with extremely high volumes, for example Hofstatt in Munich (around 4 million euros), net initial yields of between 4 and 4.5 % were achieved. For reasons of the extreme demand overhang towards sustainable investments in metropolitan areas, the good secondary cities, where the permanently attractive net initial yields decreased slightly once again, have been more and more in focus over many years. In extremely good secondary cities (such as Freiburg, Münster, Heidelberg), the net initial yields fell below 5 % even for top high-street objects. The popular shopping centre asset class became slightly more expensive in 213 as well due to out standing demand and is still out in front, but even then net initial yields are slightly below 5 %. The specialist store centre, which seldom shone, achieved just below 6 % in 213, whereas the smaller specialist stores and self-service stores remained stable at around 6.8 % on average. Die Union Investment erwarb mit dem Kröpcke die wohl prominenteste Innenstadtimmobilie Hannovers. Vermittelt durch COMFORT./Union Investment arguably acquired the most prominent city centre property in Hanover in the form of the Kröpcke. Brokered by COMFORT. 18 As early as Expo 213, the shopping centre asset class formed a large proportion of the vol ume with just under 4 % with products such as the Aquis Plaza in Aachen or the Stadtgalerie in Kaiserslautern. Following close behind were high street properties with slightly more than one third of the overall volume. Just under 25 % was invested in the similarly in-demand specialist store centre and also in individual specialist stores. In the high street asset class, investments were also made in good secondary locations due to the lack of property supply and low gross ini tial yields. Furthermore, objects with consider able asset management requirement were also accepted. In the specialist store segment, the purchasing focus was on established locations without structural problems. Lack of mandate and purchaser transparency A trend which has been ongoing for a long time is the outsourcing of mandates from pension funds, retirement and insurance institutions, family offices, supply institutions and large funds to investment managers who then make purchases with their own funds. This is really nothing new, but the volume is reaching new volume highs. In 213 alone, these vehicles from both home and abroad provided more than 5 billion euros in fresh money for retail investments in Germany alone, whereby a large proportion was intended for safe investment in core properties, ideally in the high-street segment. Forecast for 214 Economic optimism in Germany is displacing the cross-border worries about the crisis-hit Eurozone. Property investments in Germany, especially in retail properties, will remain a safe haven for national and especially international investors during 214 as well. The net initial yields will decrease slightly in metropolitan area high street prime locations once again. Top luxury areas, especially, show considerable potential in both rents and initial yields in international comparison. Macro-locations and micro-locations will again be increasingly more specifically defined. Weaker locations and areas will lose more, even with regard to the increasingly prospering online trade sector, and extremely strong locations will profit over-dimensionally. High-street locations are increasingly important and necessary marketing instrument for the online trade, which is becoming stronger and stronger! In future, the main drivers of positive performance will continue to be rent prices. Borrowed capital procurement will continue to increase in complexity, and alternative financing methods have already established themselves. The transaction processes are and remain highly professional and long-lasting. 19

11 ERFOLGREICHE RESTRUKTURIERUNG VON SHOPPING-CENTERN DURCH INTERDISZIPLINÄRE TEAMS Mehr als die Hälfte aller Shopping-Center in Deutschland werden nach mehreren zuletzt veröffentlichten Untersuchungen als Sanierungsfälle einsortiert. Während eine solche Kategorisierung jedem im Shopping-Center-Bereich einigermaßen Aktiven anhand von Leerständen und qualitativ kontinuierlich abfallendem Besatz leichtfällt, bedarf es bei der Auswahl geeigneter Maßnahmen für eine nachhaltige Neubelebung deutlich umfangreicheren Fachwissens. In jedem Fall sollte einer solchen Entscheidung eine gründliche Analyse des betroffenen Objektes vorausgehen. Um diese fachlich qualifiziert zu erarbeiten, verspricht die interdisziplinäre Zusammenarbeit von spezialisierten Vermietern von Shopping-Centern und erfahrenen Centerentwicklern den größten Erfolg. Klassische Vermieter von Einzelhandelslagen in Innenstädten können hierbei aufgrund einer völlig unterschiedlichen Vermietungsstrategie gegenüber Shopping-Centern nur sehr eingeschränkt beitragen. Erfahrene Konzeptentwickler für Shopping-Center erkennen die strukturellen Ursachen für die negative Entwicklung vollständig und erfassen die wirtschaftlichen Auswirkungen in ganzer Tiefe. Für gute Ergebnisse ist es im gesamten Verfahren entscheidend, dass die Spezialisten gegenseitig ihre Sprache verstehen. Dies ist natürlich immer dann einfacher, wenn sie nicht nur für ein Objekt zusammengestellt werden, sondern als Team auch dauerhaft und über viele Objekte miteinander arbeiten. Spätestens mit der sich aus der Analyse ergebenden Entwicklung von tragfähigen Konzeptideen empfiehlt es sich, das Team durch Architekten/Ingenieure zu ergänzen, die sich mit Shopping-Centern auskennen. Auf diese Weise kann bereits im Rahmen der Ideenfindung die bauliche Umsetzung unter Wahrung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit kontinuierlich beurteilt und iterativ in enger Zusammenarbeit des Teams optimiert werden. liegen zu großen Teilen in Flächen-, Mieter- und Mietoptimierungen, aber in jedem Fall auch in einer überzeugenden und für Mietinteressenten eindeutig nachvollziehbaren Neupositionierung des Objektes. Nichts ist so schwierig, wie ein zum Problemobjekt heruntergekommenes Objekt ohne überzeugende Fehlerbeseitigung und Neupositionierung nachhaltig zu vermieten. Ein qualifiziertes Team wird dem Eigentümer immer auch reinen Wein einschenken, wenn nach dem Ergebnis der Untersuchungen keine wirtschaftlich tragfähige Lösung erarbeitet werden kann und ein (Teil-)Abbruch und Neubau die einzig sinnvolle Lösung ist. Die Empfehlung von zu weit gehenden Kompromissen bei Lösungsansätzen, die sich nach Einsatz erheblicher Investitionen als nicht tragfähig erweisen, ist keine qualifizierte Beratungsleistung. COMFORT Center Consulting kann aufgrund seiner interdisziplinären Aufstellung jedem Eigentümer das vollständige, qualifizierte Team für eine gründliche Analyse, nachhaltige Konzeptentwicklung und erfolgreiche Vermietung aus einer Hand zur Verfügung stellen. Hierbei profitieren die Eigentümer darüber hinaus von der Einbindung der Center-Vermietungsspezialisten in die COM- FORT-Gruppe als führendem Einzelhandels-Maklerhaus und dem damit verbundenen Know-How-Austausch und der gemeinsamen umfangreichen Datenbasis. Das zuletzt wiedereröffnete, vollständig überarbeitete Objekt SEVENS Home of Saturn in Düsseldorf mit seiner neuen Anbindung an die benachbarte Kö-Galerie ist ein gutes Beispiel. In enger Zusammenarbeit mit den Eigentümern konnte COMFORT Center Consulting im Rahmen der Analyse und Konzeptentwicklung umfangreiche, zuvor nicht zu erkennende Potenziale aufdecken, die erst den wirtschaftlichen Spielraum schufen, das Objekt für die Zukunft neu aufzustellen. Die umfassende Neuvermietung und der Verkauf des Centers bestätigen den Erfolg des interdisziplinären Teams. Nur diese Vorgehensweise gewährleistet dem Eigentümer fachlich qualifizierte Vorschläge zu einer den Erfordernissen des konkreten Falls angepassten Sanierungsmaßnahme. So unterschiedlich wie die Gründe, die das Objekt zum Sanierungsfall werden ließen, können auch die erforderlichen Maßnahmen sein. In wenigen Einzelfällen mag es durchaus sein, dass eine engagierte Nachvermietung entsprechend einer neu definierten Positionierung des Projektes, ggf. mit Ergänzung durch Pinselsanierung, das Objekt wieder nachhaltig aufstellt. Aber auch dies ergibt nur dann wirklich Sinn, wenn vor dieser Entscheidung durch die zuvor dargestellte Untersuchung sichergestellt ist, dass keine funktionalen oder baustrukturellen Ursachen für die Objektschwächen vorliegen. Viel häufiger liegen die Ursachen für die entstandenen Probleme weit tiefer. Konzeptionelle Fehler, die erst dann auffallen, wenn erfahrene Entwickler alle Centerabläufe im Objekt durchdenken, müssen durch intelligente Lösungsansätze sowie permanente Beobachtung der wirtschaftlichen Auswirkungen beseitigt werden. Um die Spielräume für Veränderungen gesichert zu erfassen und zu nutzen, sind im Team alle Potenziale des Objektes integrativ zu würdigen. Diese SEVENS vor der Modernisierung./SEVENS before refurbishment. SEVENS nach der Modernisierung./SEVENS after refurbishment. 2 21

12 SUCCESSFUL RESTRUCTURING OF SHOPPING CENTRES BY INTERDISCIPLINARY TEAMS More than half of all the shopping centres in Germany were assessed as being in need of renovation cases in accordance with several recently published investigations. Whereas such assessments are relatively easy to make for anyone reasonably active in the shopping centre sector due to empty spaces and tenancies continually reducing in quality, considerably more specialist knowledge is required in the selection of suitable measures for sustainable renovation. In any case, such decisions should be preceded by a thorough analysis of the property in question. To draw such analyses up, interdisciplinary cooperation between specialised shopping centre landlords and experienced centre developers promises the most success. Traditional landlords of retail trade units in city centres can only play a minor role due to completely different leasing strategies in comparison with shopping centres. Experienced concept developers for shopping centres recognise the structural causes of negative development in their completeness, and deal with complete depth of any economic effects. In the overall process, it is extremely important that the specialists understand their mutual language. This is, of course, always simpler if the participants are not just put together for one object, but permanently work together as a team on many different properties. At the very latest it is recommended that the team be supplemented by architects or engineers who are experienced in shopping centres after the development of concept ideas resulting from the analysis. This enables ideas for structural implementation to be continuously assessed with regard to economic feasibility and to be iteratively optimised in close team cooperation. Only this process guarantees the owner professionally-qualified proposals for renovation measures matching the requirements of the specific case. The necessary measures can be just as different as the reasons which caused the property to become a renovation case in the first place. It may well be true in a few individual cases that positive re-tenanting in accordance with the redefined project positioning and, when necessary, supplementary repainting of the property results in success. However, this only makes sense if previous investigations have ensured that functional and structural causes are not responsible for the property weaknesses before such decisions are taken. The causes of the problems arising are, in most cases, much deeper. Conceptual errors, which are only noticed when experienced developers consider all the centre sequences in the property, must be rectified through the use of intelligent approaches in addition to permanent observation of the economic effects. In order to register the scope for changes and to use these, the team has to weigh up all the property's potential in an integrative manner. In most cases these are area, tenant and tenancy optimisations, but in all cases a convincing repositioning of the property which is clearly understandable for tenancy interests. Nothing is as difficult as lastingly leasing a run-down property in the long-term without convincing problem removal and repositioning. A qualified team will always come clean with the owner even if no economically-sustainable solution was developed after the results of the investigation and a (partial) demolition and reconstruction turns out to be the only sensible solution. The recommendation of compromises which go too far during solutions and turn out not to be sustainable after considerable investments have been made is not a qualified consultancy service. Thanks to its interdisciplinary team formation, COMFORT Center Consulting is able to provide any type of owners with a complete, qualified team for a thorough analysis, sustainable concept development and successful leasing from under one roof. Owners will also profit from the incorporation of centre leasing specialists from the COMFORT Group as a leading retail trade broker, and therefore from the associated exchange of know-how and a common, extensive database. The SEVENS Home of Saturn in Düsseldorf, which was recently reopened after complete renovation, with its new connection to the neighbouring Kö-Galerie, is a good example. COMFORT Center Consulting was able to discover extensive but previously undiscovered potential in close cooperation with the owners during the analysis and concept development, which then provided the economic scope for extensively repositioning the property for the future. Extensive re-tenanting and sale of the centre itself confirmed the success of the interdisciplinary team

13 Städtereports City Reports 24 25

14 Bad Homburg 37 AACHEN Inhabitants: Population development: +,7 % social insurance contributions: Unemployment rate: 8,4 % power: 95,4 Centrality parameters: 127,7 Companies (Selection): RWTH Aachen, Stadt Aachen, Zentis GmbH & Co. KG, AMB Generali Gruppe, ASEAG Continental, Philips Deutschland GmbH, FEV Motorentechnik GmbH, Grünenthal GmbH, Aachener Printen- und Schokoladenfabrik, Henry Lambertz GmbH & Co. KG, Chocoladefabriken Lindt & Sprüngli GmbH, Sparkasse Aachen, Compagnie de Saint-Gobain m² von/from in EUR/m² Centrality and Power Aachen Ø 2 5 Tsd. Einwohner/Inhabitants Bedeutung für den Einzelhandel Die im Dreiländereck Deutschland-Belgien-Niederlande gelegene Stadt der Hochtechnologie genießt einen hervorragenden Ruf in Forschung und Produktion. Durch die günstige zentraleuropäische Lage und Verkehrsinfrastruktur ist die Kaiserstadt auch als Einkaufsziel für internationale Touristen und Pendler interessant. Im Jahr 212 wurden auf der Verkaufsfläche in der Aachener City rund 65 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit knapp 41 % vergleichsweise hoch und unterstreicht die Stärke des innerstädtischen Einzelhandels. Adalbertstraße Top-1A-Lage Die Hochfrequenzlage Aachens erstreckt sich von der Peterstraße bis zum Kugelbrunnen Vermehrt Großflächen-Konzepte Kaum Mieterwechsel und große Nachfrage Neue Mieter: Betty Barclay Aktueller Mietpreis liegt bei 18,- EUR/m² Holzgraben/Dahmengraben Holzgraben/Dahmengraben verbinden die Adalbertstraße über das Kaufhaus LUST FOR LIFE mit der Großkölnstraße Trendiger, kleinteiliger Mieterbesatz Neue Mieter: Strellson, Juwelier Dalmann Großkölnstraße Ansteigende Fußgängerzone zwischen Kaufhaus LUST FOR LIFE und dem Marktplatz Straßenbild ist durch die Magneten Müller Drogerie, SinnLeffers und AppelrathCüpper geprägt, sonst eher kleinteiliger regionaler Mieterbesatz Krämerstraße Erstreckt sich leicht abfallend vom historischen Aachener Rathaus/Marktplatz Richtung Dom Touristische Niveau-Lage Aachens Neue Mieter: Tee Gschwendner Die konsumige Mieternachfrage konzentriert sich überwiegend auf die Hochfrequenzlage Adalbertstraße. Es gibt Spekulationen, dass die ehemalige Wehmeyer-/Adler-Fläche in der Adalbertstraße von P&C übernommen wird. Die Bauarbeiten des Shopping-Centers Aquis Plaza von ECE und STRABAG im unteren Teilstück der Adalbertstraße laufen auf Hochtouren. Voraussichtlich wird sich das gut anfahrbare Shopping-Center mit Stellplätzen in der unteren Adalbertstraße gut in die Toplage integrieren. Der Eröffnungstermin des 29. m² großen Projekts mit rund 13 Shops auf 4 Ebenen ist für Anfang 216 geplant. Wegen der geringeren Passantenfrequenz ist die Nachfrage von Filialisten in den Lagen Holzgraben/Dahmengraben sowie Großköln- und Krämer straße verhalten. Significance for the Retail Trade The city of high-technology, located where Germany, Belgium and the Netherlands meet, enjoys an outstand ing reputation for research and production. The imperial city is also of interest as a shopping destination for international tourists and commuters thanks to its convenient central European location and transport infrastructure. In 212, Aachen s retail areas recorded a turnover of around 65 million euros. The city centre generated just under 41 % of the city s total turnover, which is relatively high and highlights the strength of retail trade in the city centre. Kennzahlen und Höchstmieten Aachen Adalbertstrasse Prime location Aachen s top footfall location stretches from Peterstrasse to Kugelbrunnen Multiple large-area concepts Low tenancy change and high demand New tenants include Betty Barclay Current rents stand at 18 EUR/m² Holzgraben/Dahmengraben Holzgraben and Dahmengraben connect Adalbertstrasse to Grosskölnstrasse via the LUST FOR LIFE department store Trendy, small-unit tenant occupancy New tenants: Strellson, Juwelier Dalmann Grosskölnstrasse Up-and-coming pedestrian zone between the LUST FOR LIFE department store and the market square Road image is characterised by magnets such as Müller Drogerie, SinnLeffers and AppelrathCüpper, otherwise more small-area regional tenant occupancy Krämerstrasse Stretches, at a slight gradient, between the historic Aachen City Hall/Marktplatz towards the cathedral Touristic top-level location in Aachen New tenants: Tee Gschwendner Development and Perspectives Blick in die Adalbertstraße. / View of Adalbertstrasse. Neuer Mieter in der Krämerstraße: Tee Gschwendner. New tenant at Krämerstrasse: Tee Gschwendner. The consumer-oriented tenant demand is mainly concentrated on the top footfall location of Adalbertstrasse. There is speculation that the former Wehmeyer-/Adler area at Adalbertstrasse will be taken over by P&C. Construction work on the Aquis Plaza from ECE and STRABAG on the lower section of Adalbertstrasse is currently in full swing. In all probability, the easily accessible shopping centre with parking spaces will integrate itself well in the prime location on the lower Adalbertstrasse. Opening of the project, at 29, m 2 and with around 13 shops on 4 levels, is planned for the beginning of 216. The demand is shown by chain stores for the locations of Holzgraben/Dahmengraben and Grosskölnstrasse and Krämerstrasse is limited due to the lower footfall levels. Aachen Texte City Ranking Aalen Augsburg 65 27

15 AUGSBURG 28 Inhabitants: Population development: +1,6 % social insurance contributions: 13.9 Unemployment rate: 6,3% power: 1,6 Centrality parameters: 131,2 Companies (Selection): Premium Aerotec GmbH, Fujitsu Technology Solutions GmbH, MAN Diesel & Turbo SE, betapharm Arzneimittel GmbH, MT Aerospace AG, MTU Onsite Energy GmbH, NCR, Siemens AG, Verlagsgruppe Weltbild GmbH m² von/from in EUR/m² Centrality and Power Augsburg Ø 2 5 Tsd. Einwohner/Inhabitants Bedeutung für den Einzelhandel Die Universitäts- und Messestadt zählt zu den ältesten Städten Deutschlands mit vielen städtebaulichen Sehenswürdigkeiten wie dem Renaissance-Rathaus, dem romanisch-gotischen Dom, dem Perlachturm oder dem Augustusbrunnen. Der Einzelhandel besticht durch sein Einzugsgebiet und die hohe Modezentralität von 219. Im Jahr 212 wurde auf der Verkaufsfläche in der City knapp 1 Milliarde Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 56 % fast doppelt so hoch wie in Städten mit vergleichbarer Größe Fakten, die die Leistungsstärke der Stadt untermauern. Annastraße Konsumorientierte 1A-Lage Hohe Passantenfrequenz Attraktive Projektentwicklungen Annastraße 14 (P&C) sowie Annastraße 8-1 (Müller) Neue Mieter: Calzedonia, Jack & Jones/Vero Moda, Rituals Aktueller Mietpreis liegt bei 85,- EUR/m² Bürgermeister-Fischer-Straße Überwiegend großflächige Modeanbieter wie Wöhrl und (noch) Galeria Kaufhof Kontinuierliche, gute Passantenfrequenz Verbindet den Königsplatz und den Moritzplatz Was wird mit der Kaufhof-Immobilie zukünftig passieren? Neue Mieter: Brax, vermittelt durch COMFORT Bahnhofstraße Hauptlauf auf der rechten Seite vom Königsplatz kommend Große Häuser wie P&C, C&A oder Müller bestimmen die Frequenz Wie geht es mit der Viktoriapassage weiter? Philippine-Welser-Straße Verbindet optimal Annastraße, Moritzplatz und Maximilianstraße Für viele Filialisten wird die Philippine-Welser-Straße zunehmend attraktiver Neuer Mieter: Gerry Weber Maximilianstraße Hauptsächlich gastronomisch genutzte Gewerbeflächen Gute Passantenfrequenz auf beiden Straßenseiten Neue Mieter: Stadtsparkasse Augsburg in der Nr. 23 Weiterhin gilt in der Innenstadt Augsburgs Vorsicht: Baustelle!. Auslöser dieser Maßnahmen sind neben dem Großprojekt Königsplatz-Umbau beispielsweise die Verlegung neuer Versorgungsleitungen sowie eines neuen Pflasterbelags. Die Gesamtheit dieser baulichen Aktivitäten belastet neben der anhaltend starken Konkurrenz durch die City-Galerie die Mieter in den klassischen Toplagen. Hier sind die Philippine-Welser- Straße sowie der Moritzplatz trotzdem eher im Aufwind. Auf der Annastraße hat die Spitzenmiete dagegen leicht nachgegeben ein erster Hinweis, dass Mietabschlüsse keine Selbstläufer mehr sind. Von Investorenseite ist Augsburg jedoch so gefragt wie eh und je, was für ein stabiles Kaufpreisniveau sorgt. Top-1A-Lage Augsburgs: Die Annastraße während der Pflastererneuerung. /Augsburg's prime location: Annastrasse during pavement works. Kennzahlen und Höchstmieten Aachen Aalen Aschaffenburg Significance for the Retail Trade The University and trade fair city is one of the oldest cities in Germany, with many inner-city landmarks such as the Renaissance City Hall, the Roman/Gothic cathedral, the Perlach Tower or the Augustus Fountain. The retail trade stand out due to its catchment area and the high fashion centrality of 219 %. In 212, the retail area of the city centre recorded a turnover of almost 1 billion euros. The proportion of the city s total turnover generated by the city centre, at around 56 %, is almost double the level of cities at a comparable size. These are facts which underline the city s strength of performance. Annastrasse Prime consumer location High footfall Attractive product developments at Annastrasse 14 (P&C) and Annastrasse 8-1 (Müller) New tenants include Calzedonia, Jack & Jones/Vero Moda, Rituals Current rents stand at 85 EUR/m² Bürgermeister-Fischer-Strasse Mostly large-area fashion stores such as Wöhrl and (still) Galeria Kaufhof Continually good footfall Augsburg, Moritzplatz 4: Neuer Mieter Brax, vermittelt durch die COMFORT München GmbH./Augsburg, Connects Königsplatz and Moritzplatz Moritzplatz 4: New tenant Brax, brokered by COMFORT What will happen to the Kaufhof property in the future? München GmbH. New tenants: Brax brokered by COMFORT Bahnhofstrasse Main footfall coming from Königsplatz on the right-hand side Large department stores, such as P&C, C&A and Müller determine pedestrian flow The question of what will happen to the Viktoriapassage is of great interest Philippine-Welser-Strasse Optimally links Annastrasse, as well as Moritzplatz and Maximilianstrasse Philippine-Welser-Strasse is becoming increasingly attractive for chain stores New tenants include Gerry Weber Maximilianstrasse Commercial space used mainly by restaurants, cafés and eateries Good footfall on both sides of the street New tenants: Stadtsparkasse Augsburg at number 23 Development and Perspectives Augsburg s city centre is still covered in signs proclaiming Caution, building site!. The causes of these sights are the laying of new supply lines in addition to new road paving as well as the major Königsplatz rebuilding project. The total of these con struction activities causes stress to tenants in traditional prime locations in addition to the continuing strong competition caused by the City Galerie. Here, Philippine-Welser-Strasse and Moritzplatz are upwardly mobile despite this. In contrast, top rents on Annastrasse have decreased slightly, which is the first sign that tenancy agreements can no longer be taken for granted. From the investor side, Augsburg is in demand as Aachen City 64 Ranking ever, which ensures a stable purchase price level. Augsburg Bad Homburg Texte 29 Berlin 9

16 BAD HOMBURG 3 Inhabitants: 51.5 Population development: +1,2 % social insurance contributions: Unemployment rate: 3,7% power: 139,3 Centrality parameters: 84, Companies (Selection): Amadeus Germany GmbH, Basler Securitas Versicherungs-Aktiengesellschaft, Bridgestone Deutschland GmbH, DELTON AG, Deutsche Leasing AG, Feri Finance AG, Fresenius SE & Co. KGaA, Fujitsu, Hewlett Packard GmbH, ixetic GmbH, Lilly Deutschland GmbH, Linotype GmbH, MEDA Pharma GmbH & Co. KG, PIV-Drives GmbH, RINGSPANN GmbH, Quandt-Gruppe m² von/from in EUR/m² Centrality and Power Bad Homburg Ø 5 1 Tsd. Einwohner/Inhabitants Bedeutung für den Einzelhandel Die nahe der Wirtschaftsmetropole Frankfurt an den luftigen Höhen des Taunus gelegene Stadt ist Sitz zahlreicher nationaler und internationaler Unternehmen mit den Branchenschwerpunkten Life Science, Informationstechnologie und Unternehmensberatung. Die landschaftlich reizvolle Stadt verfügt über ein vielfältiges Kultur- und Freizeitangebot und hat eine Kaufkraft je Einwohner, die mehr als ein Drittel über dem Bundesdurchschnitt liegt. Im Jahr 212 wurden auf der Verkaufsfläche in der Bad Homburger City rund 165 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 54 % sehr hoch. Louisenstraße Die Haupteinkaufslage erstreckt sich zwischen Marktplatz und dem Louisen-Center Länge der Haupteinkaufslage: ca. 7 Meter Größtenteils kleinflächige und eingeschossige Handelsnutzung Großflächen liegen an den Rändern der Fußgängerzone, im nordwestlichen Bereich mit P&C und dem ehemaligen Woolworth-Gebäude, im südöstlichen Bereich mit Karstadt sowie dem Louisen-Center Neue Mieter: H&M, REWE, dm, Temma, Walbusch Innerstädtisches Einkaufscenter direkt an der Fußgängerzone (Louisen-Center) mit C&A sowie Saturn als Ankermieter Aktueller Mietpreis liegt bei 71,- EUR/m² Die bislang beständige Fußgängerzone Bad Homburgs verzeichnet aktuell viele Wechsel. Das Straßenbild veränderte sich durch die Eröffnungen von H&M, dm-drogerie markt und REWE in der ehemaligen Woolworth-Immobilie, den Umzug von Hugendubel sowie die Neuansiedlung eines Temma Biomarktes positiv. Dem Trend der Buchbranche, wesentlich kleinere Verkaufsflächen zu nutzen, folgte auch Hugendubel. Diese Entwicklung ist nicht als generelle Aussage zur Qualität der Stadt aus Einzelhandelssicht zu werten. Das belegt auch die aktuell von der MAB entwickelte Liegenschaft in der Louisenstraße 63 mit modernen Shops und Mietern. Aus Investmentsicht ist Bad Homburg sehr stabil. Außer dem Verkauf der Alten Post an die Löw Immobilien Anlagen GmbH und der Veräußerung der P&C-Immobilie erfolgten in der Toplage im vergangenen Jahr keine Transaktionen. Der obere Teil der Louisenstraße hat durch die Eröffnung von H&M an Attraktivität gewonnen./the upper section of Louisenstrasse has increased its attractiveness due to the opening of H&M. Significance for the Retail Trade The city, located on the lofty heights of the Taunus hills, is near to the economic metropolis of Frankfurt and is the seat of numerous national and international companies with the sector focus on life sciences, information technology and management consultancy. The city, with its attractive landscape, has a wide range of cultural and leisure facilities and the residents purchasing power is over a third higher than the German average. In 212, the retail area of Bad Homburg recorded a turnover of around 165 million euros. The proportion of the city s total turnover generated by the city centre is very high at approximately 54 %. Kennzahlen und Höchstmieten Aachen Aalen Aschaffenburg Augsburg Louisenstrasse The main shopping location extends between Marktplatz and the Louisen-Center Length of shopping location approx. 7 metres Mostly small-scale and single-storey retail usage Larger outlets can be found at the end of the pedestrian zone, in the north-western section, with P&C and the former Woolworth building, and at the south-eastern section, in the shape of Karstadt and the Louisen-Center New tenants include H&M, REWE, dm, Temma, Walbusch City centre shopping centre directly on the pedestrian zone (Louisen-Center) with C&A and Saturn as anchor tenants Current rents stand at 71 EUR/m² Development and Perspectives Bad Homburg s previously stable pedestrian zone is currently seeing considerable change. The streetscape is changing positively due to the opening of H&M, dm-drogerie markt and Rewe in the previous Woolworth property, Hugendubel s move and the new location of a Temma organic food store. The trend in the book sector towards the usage of considerably smaller sales there is is also being followed by Hugendubel. This development cannot be seen as a general statement on the quality of the city as a retail trade location. This is proven by the property at Louisenstrasse 63 currently being developed by MAB with modern shops and tenants Bad Homburg is very stable from an investment point of view. Apart from the sale of the Alte Post to Löw Immobilien Anlagen GmbH and the divestiture of the P&C-real estate, no transactions took place in the prime location over the previous year. Das Bio-Konzept Temma von REWE eröffnete 213 in der Fußgängerzone Louisenstraße./ REWE s organic food store Temma opened in the Louisenstrasse pedestrian zone in 213. Aachen Augsburg City 65 Ranking Bad Homburg Berlin Bielefeld Texte 31

17 BERLIN Inhabitants: Population development: +2,9 % social insurance contributions: Unemployment rate: 11,8% power: 96,6 Centrality parameters: 15,2 Companies (Selection): Allianz, Axel Springer, Bayer, Berliner Volksbank, Berliner Wasserbetriebe, BMW, Bombardier, BSR, BVG, Charité, Daimler, Deutsche Bahn, Deutsche Bank, Deutsche Post World Net, Deutsche Telekom, Dresdner Bank m² von/from in EUR/m² Centrality and Power Berlin Ø > 1 Mio. Einwohner/Inhabitants Bedeutung für den Einzelhandel Die deutsche Hauptstadt probt derzeit den Anschluss an die europäischen Shopping-Metropolen London und Paris. Berlins wirtschaftliche Bedeutung ist ungeachtet eines vergleichsweise strukturschwachen Umfeldes geprägt durch die politische Bedeutung als Hauptstadt des mit 82 Millionen Einwohnern größten Landes Westeuropas. Praktisch alle maßgeblichen Verbände und Großunternehmen sind nach dem Umzug der Bundesregierung von Bonn nach Berlin dem Ruf der Politik gefolgt und sind in Berlin heute zumindest mit einer Repräsentanz vertreten. Für den Einzelhandel der Stadt ist nicht nur die Funktion als Oberzentrum ausschlaggebend, sondern vor allen Dingen die touristische Attraktivität der Metropole, aus der die Berliner Einzelhändler bedeutende Umsatzanteile generieren. Wenngleich Kaufkraft und Zentralität eher unterdurchschnittlich sind, gilt Berlin als einer der beliebtesten Standorte für nationale und internationale Einzelhändler in Deutschland überhaupt. Kein Einzelhändler von Rang und Namen kann es sich leisten, an diesem Standort nicht präsent zu sein. Der Einzelhandelsumsatz betrug im Jahr 212 nach Angaben der GfK rund 17,8 Milliarden Euro, von denen mehr als 2,2 Milliarden in der Innenstadt umgesetzt wurden. Der Verkaufsflächenanteil in der Berliner Innenstadt liegt mit 11,1 % der Gesamtverkaufsfläche aufgrund der polyzentrischen Stadtstruktur naturgemäß deutlich niedriger als in den meisten anderen Innenstädten. De facto beträgt die Verkaufsfläche zusammen in City Ost und West aber absolut zusammen rund 542. m² und ist damit noch spürbar größer als beispielsweise in München. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit 12,7 % passend zu Stadtstruktur und -größe unter dem Referenzwert der anderen großen deutschen Metropolen. In den Stadtteillagen Berlins hat die Vielzahl von Centerentwicklungen den ursprünglichen teilweise das Wasser abgegraben und zu einer ungesunden Vermehrung der Handelsflächen geführt. Die Aufzählung aller Shopping-Center in Berlin füllt mittlerweile Seiten. Das Flächenwachstum in Berlin wurde in der Vergangenheit fast ausschließlich durch die Eröffnung neuer Shopping-Center getragen. Tatsächlich ist die Dichte selbst angesichts der Größe Berlins bemerkenswert. Weitere Centerentwicklungen sollten von daher bis auf Weiteres nur mit spitzen Fingern angefasst und nach sorgfältiger Prüfung des Bedarfs in Angriff genommen werden. Kurfürstendamm/Tauentzienstraße Wichtigster und bekanntester Einkaufsboulevard Berlins Bester Abschnitt zwischen KaDeWe (Kaufhaus des Westens) und Olivaer Platz Vielfältiges Angebot von der Kaufhausrennbahn an der Tauentzienstraße bis zu den Luxusanbietern nahe Olivaer Platz Höchste Passantenfrequenz zwischen Tauentzienstraße und Kurfürstendamm, Ecke Uhlandstraße Berlin, Kurfürstendamm, Kranzler Eck./Berlin, Kurfürstendamm, Kranzler Eck. Neue Mieter: Apple, Pal Zileri, Picard, Forever 21, Uniqlo, Pull & Bear, Tumi, Hugo Boss, Konplott, Golfino, Mulberry, Filippa K. Aktueller Mietpreis liegt am Kurfürstendamm bei 2,- EUR/m² und am Tauentzien bei 33,- EUR/m² Alexanderplatz Zentraler Einkaufsstandort vornehmlich für den Ostteil der Stadt Infrastrukturell außerordentlich gut angebunden: 3. Passanten täglich Stärkung des Standortes resultiert aus traditionell gut etablierten Häusern (Galeria Kaufhof, C & A) und weiteren Großflächen ( Alexa, Saturn, New Yorker, Esprit) Wegen Nachfrageüberhang überproportionale Mietpreissteigerungen Neue Mieter: PRIMARK, snipes, I love Berlin Aktueller Mietpreis liegt bei 24,- EUR/m² Friedrichstraße Zweitwichtigste Einkaufslage in der City Ost mit Konsum- und Premiumanbietern in großer Vielfalt Hat sich mit etwas Anlaufzeit als City-Einkaufslage etabliert, derzeit wegen U-Bahn-Baustelle und Wettbewerbsstandort Leipziger Platz 12 stagnierend Wichtigste Betriebe: Galeries Lafayette, Zara, Esprit, H&M Entwicklungspotenzial im Südabschnitt am Checkpoint Charlie Neue Mieter: Mephisto, Maurice Lacroix, Maredo Aktueller Mietpreis liegt bei 18,- EUR/m² 32 33

18 BERLIN Wilmersdorfer Straße Einzige echte Fußgängerzone in Berliner Citylage Einzugsgebiet bleibt im Wesentlichen auf das umliegende Stadtquartier beschränkt Einkaufszentrum Wilmersdorfer Arcaden hat die Anziehungskraft nicht wesentlich erhöhen können Aufenthaltsqualität wurde durch umfassende Runderneuerung der Fußgängerzone verbessert Neue Mieter: Back-Factory, Back & Snack, Snipes, flormar Aktueller Mietpreis liegt bei 7,- EUR/m² Schloßstraße Gilt als die wichtigste Einkaufsstraße im kaufkraftstarken Südwesten Berlins Auf der Westseite vier große Einkaufszentren Damit Flächenüberangebot und negative Auswirkung auf die Mietpreisentwicklung Neue Mieter: DEPOT, Tivola Schuhe, Pull & Bear Aktueller Mietpreis liegt bei 11,- EUR/m² Hackescher Markt Trend- und Szenemeile für den jungen nationalen und internationalen Einzelhandel Neue Marken eröffnen bevorzugt in diesem lebendigen Stadtquartier Neue Mieter: Karl Lagerfeld, Liebeskind, Grünohrhase, The Kooples, Michael Kors, Yellowkorner, Monki, & Other Stories, uno de 5, Aesop Aktueller Mietpreis liegt bei 13,- EUR/m² Einigermaßen unbeeindruckt sowohl vom Shopping-Center-Boom als auch von Banken-, Finanz- und Schuldenkrise zeigen sich Berlins Toplagen am Kurfürstendamm und der Tauentzienstraße und am Alexanderplatz. Daran wird sich wohl auch in Zukunft nichts ändern. Vielmehr ist von einer Ausbreitung der Toplagen insbesondere in Berlin-Mitte auszugehen, wo sich schon heute ehemals szenige Lagen wie der Hackesche Markt in echte verwandelt haben. Auch dem Niveauabschnitt des Kurfürstendamms zwischen der Kaufhausrennbahn an der Tauentzienstraße und der Luxusmeile am Olivaer Platz steht mit der Revitalisierung des Cumberland-Hauses und der Fertigstellung des Projektes Kurfürstendamm 195 eine Renaissance bevor. Gegenüber manch anderem Standort in Deutschland hat sich der Investitionsstandort für Einzelhandelsimmobilien in Berlin in den vergangenen rund 18 Monaten insbesondere durch zwei Aspekte besonders hervorgetan: 1. Internationales Kapital entdeckt Berlin zunehmend als Investitionsstandort und 2. Große Volumina von Einzel- oder Portfoliotransaktionen gehören wieder zum normalen Alltag. So waren mit dem KaDeWe und dem Karstadt am Kurfürstendamm zwei renommierte Handelsobjekte Bestandteil des von Signa geführten Konsortiums beim Erwerb des High Street-Portfolios mit Werten jeweils deutlich im dreistelligen Millionenbereich. Weitere große Transaktionen der jüngeren Vergangenheit sind der Kauf der Galeries Lafayette durch die Allianz, der Verkauf des Kranzler Eck an einen von der AXA gemanagten Staatsfonds sowie der Verkauf der gemischt genutzten Objekte Lindencorso an Generali, Friedrich Carree an DEKA und Kurfürstendamm 195 an die IVG. Aber auch im mittleren zweistelligen Millionenbereich sind diverse Transaktionen zu beobachten. Die Investoren bilden ein breites Spektrum von institutionellen und privaten Investoren ab, wobei letztere Gruppe sich gern auch mit den etwas kleineren Objekten am Hackeschen Markt, der Schloß- oder Wilmersdorfer Straße auseinandersetzt. Die Studie Berlin-Spezial gibt einen umfassenden Überblick über den Berliner Einzelhandel und seine Toplagen. Berlin, Schloßstraße./Berlin, Schlossstrasse. Die, insbesondere an der Tauentzienstraße und am Alexanderplatz, erfreuen sich weiterhin starker Flächennachfrage, die sich zu einem großen Teil aus Gesuchen internationaler Filialisten nährt. In der City West ist noch mit dem Kudamm-Karree Entwicklungspotenzial mit positiven Zuwächsen für Einzelhandelsflächen und mehr Handelsvielfalt gegeben, die eine Stärkung der gewachsenen 1A-Lage nach Fertigstellung erwarten lassen. Eine hohe Dynamik zeichnet das Cityquartier um den Hackeschen Markt aus. Die gelungene Mischung von Einzelhandel, Gastronomie und Entertainment macht dieses Viertel in Berlin unverwechselbar. Entsprechend hoch und stabil ist die Flächennachfrage. Die Friedrichstraße befindet sich vorübergehend in einer Stagnationsphase, die durch den Wegzug namhafter High-End-Einzelhändler und geringe Vermietungsdynamik gekennzeichnet ist. Hauptursachen dürften der U-Bahn-Bau an der Kreuzung Unter den Linden und der starke Wettbewerb des im Bau befindlichen Einkaufszentrums Leipziger Platz 12 sein. Berlin, Tauentzienstraße 13, neuer Mieter Forever 21./ Berlin, Tauentzienstrasse 13, new tenant Forever

19 BERLIN Significance for the Retail Trade The German capital is trying to catch up with the main European shopping metropolises, London and Paris. Notwithstanding a comparative structural weakness of the surrounding area, Berlin s economic importance is determined by its political significance as the capital city of the largest country in Western Europe with 82 million inhabitants. Practically all notable associations and major companies followed the call of politics subsequent to the Federal Government s move from Bonn to Berlin and are now present in Berlin with a representative office at the very least. For Berlin s retail trade, it is not only its function as a regional centre for the surrounding area that is decisive, but above all its attraction as a tourist magnet - Berlin s retailers generate a considerable proportion of their turnover from the tourist trade. Although purchasing power and centrality are below average, Berlin is considered to be one of the most popular locations for national and international retailers in Germany. No retailer of any significance can afford not to be present at this location. According to figures from GfK (Society for Consumer Research), retail sales amounted to 17.8 billion euros in 212, more than 2.2 billion of which was turned over in the city centre. The proportion of retail space in Berlin s city centre at 11.1% of the total sales area is naturally significantly lower than in most other cities due to the polycentric structure of the city. In fact, the total retail space in the eastern and western part of the city combined amounts to around 542, m² and is therefore noticeably larger than that of Munich, for example. The proportion of the city s total turnover generated by the city centre is below the reference value of other large German cities at 12.7 % in fitting with the city s structure and size. In Berlin s various districts, a number of shopping centre developments have somewhat taken the wind out of the sails of the genuine prime locations, resulting in an unhealthy increase in trading space. The list of shopping centres in Berlin now spans several pages. In the past, the growth of retail space was due almost entirely to the opening of new shopping centres. The concentration is indeed remarkable, even for a city of Berlin s size. Further shopping centre developments should therefore only be undertaken with extreme caution and after careful consideration of demand, until further notice. Berlin, Blick in die Friedrichstraße/Berlin, view of Friedrichstrasse Kurfürstendamm/Tauentzienstrasse Berlin s most important and well-known shopping boulevard Its best section can be found between the KaDeWe (Kaufhaus des Westens) and Olivaer Platz Wide-ranging offers from the department store racetrack on Tauentzienstrasse to the luxury suppliers near Olivaer Platz Highest footfall between Tauentzienstrasse and Kurfürstendamm, at the intersection with Uhlandstrasse New tenants include Apple, Pal Zileri, Picard, Forever 21, Uniqlo, Pull & Bear, Tumi, Hugo Boss, Konplott, Golfino, Mulberry, Filippa K. The current rents on the Kurfürstendamm are 2 EUR/m² and 33 EUR/m² on the Tauentzien Alexanderplatz The central retail location for the eastern part of the city Outstandingly well-connected in terms of its infrastructure with 3, passers-by each day Strengthening of the location as a result of traditionally established outlets (Galeria Kaufhof, C&A) and other large retail spaces ( Alexa, Saturn, New Yorker, Esprit) Disproportionate rent increases due to excess demand New tenants include PRIMARK, snipes, I love Berlin Current rents stand at 24 EUR/m² Friedrichstrasse Second most important shopping area in the eastern part of the city, where consumer and premium providers can be found in great abundance Has taken some time to establish itself as a city shopping location due to the current underground station construction and the stagnation of the competing location at Leipziger Platz 12 Key outlets: Galerie Lafayette, Zara, Esprit and H&M Potential for development in the southern section close to Checkpoint Charlie New tenants include Mephisto, Maurice Lacroix, Maredo Current rents stand at 18 EUR/m² Wilmersdorfer Strasse The only genuine pedestrian zone in Berlin s city centre The catchment area is essentially limited to the surrounding city district The shopping centre Wilmersdorfer Arcaden has not been able to raise its attractiveness The stay awhile factor has been improved thanks to the comprehensive refurbishment of the pedestrian zone New tenants include Back-Factory, Back & Snack, Snipes, flormar Current rents stand at 7 EUR/m² Berlin, Alexanderplatz./Berlin, Alexanderplatz

20 BERLIN Schlossstrasse Is considered to be the single most important shopping street in Berlin s south-west, noted for the purchasing power of its inhabitants On the west side there are four large shopping centres The consequence is an excessive amount of space with a negative effect on rent development New tenants include DEPOT, Tivola Schuhe, Pull & Bear Current rents stand at 11 EUR/m² Hackescher Markt Trendy and fashionable location for the national and international young retail sector New brands tend to prefer to open up in this lively quarter of the city New tenants include Karl Lagerfeld, Liebeskind, Grünohrhase, The Kooples, Michael Kors, Yellowkorner, Monki, & Other Stories, uno de 5, Aesop Current rents stand at 13 EUR/m² been transformed into genuine prime locations. Even the upmarket section of the Kurfürstendamm between the department store racetrack on Tauentzienstrasse and the luxury mall in Olivaer Platz is soon to undergo a renaissance with the refurbishment of Cumberland Palace and the completion of the Kurfürstendamm 195 project. In comparison with some other locations in Germany, the investment location for retail trade properties in Berlin has distinguished itself over the last 18 months or so through two aspects especially: 1. International capital is increasingly discovering Berlin as an investment location and 2. Large volumes of individual or portfolio transactions are once again part of a normal day s work. Two extremely well-known trade objects, the KaDeWe and Karstadt on Kurfürstendamm, each had values in the three-digit million range when the consortium led by Signa purchased its high-street portfolio. Further huge transactions in the recent past were the purchase of the Galerie Lafayette by Allianz, the sale of the Kranzler Eck to a state fund managed by AXA, and the mixed-usage properties Lindencorso to Generali, Friedrich Carree to DEKA and Kurfürstendamm 195 to IVG. Further diverse transactions could also be observed in the medium two-digit million range. The investors are represented by a wide spectrum of institutional and private bodies whereby the latter group is also keen on dealing with slightly smaller properties on Hackescher Markt, Schloss or Wilmersdorfer Strasse. The Berlin special COMFORT study gives a detailed overview of Berlin s retail trade and its top locations. Berlin, Tauentzienstraße, KaDeWe./Berlin, Tauentzienstrasse, KaDeWe. Kennzahlen und Höchstmieten Texte Development and Perspectives The prime locations, in particular those on Tauentzienstrasse and Alexanderplatz, continue to enjoy strong demand for space that is rent to a large extent by enquiries from international chain stores. In the western part of the city, development potential with positive growth for retail space and greater diversity of trade still exists in the form of Kudamm Karree. These justify expectations that the established prime location will be strengthened after their completion. The quarter of the city around the Hackescher Markt is characterised by a high level of dynamism. The successful mix of retail trade, gastronomy and entertainment makes this district unique in Berlin. The demand for space is accordingly high. Friedrichstrasse is in a temporary stagnation phase which can be characterised by the departure of well-known high end retailers and a slow rental market. Main causes may be the underground station construction at the intersection with Unter den Linden and strong competition from the shopping centre being built at Leipziger Platz 12. Berlin s prime locations on Kurfürstendamm, Tauentzienstrasse and Alexanderplatz appear relatively unaffected by the shopping centre boom and the bank, finance and debt crisis. This is unlikely to change in the future, either. In fact prime locations, particularly in Berlin s city centre, are expected to expand, where previously trendy locations such as Hackescher Markt have 38 Aachen Aalen Aschaffenburg Augsburg Bad Homburg Aachen Berlin, Kurfürstendamm , COMFORT vermietet an Philipp Plein./ Berlin, Kurfürstendamm , COMFORT rents out to Philipp Plein. Augsburg City Ranking Bad Homburg 37 Berlin Bielefeld