Bauten im Grünland. P2 Regionales Entwicklungskonzept SS 2011

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1 P2 Regionales Entwicklungskonzept SS 2011 Betreuer: Arthur Kanonier, Dipl.-Ing. Dr.techn. Bernhard Doiber Fachbereich Rechtswissenschaften Technische Universität Wien Gruppe REGION 4 DORNER Fabian HAIDEGGER Thomas JURASSZOVICH Sandra SCHNEIDER Anna-Katharina SCHWÄRZLER Dominik

2 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis... 1 Einleitung Rechtliche Rahmenbedingungen zur Widmung Grünland Vertiefung der Kategorien Grünland - Land- und Forstwirtschaft und Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen Grünland - Erhaltenswerte Grünland - Gärtnereien Grünland - Freihalteflächen Grünland - Kleingärten Fazit Verzeichnisse Quellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis

3 Einleitung Dieser Bericht wurde im Rahmen des Projekts 2 der Studienrichtung Raumplanung und Raumordnung an der Technischen Universität Wien erstellt. Das Ziel des Projekts 2 ist ein interkommunales Entwicklungskonzept für die Untersuchungsregion Schwechat mit den Gemeinden Enzersdorf an der Fischa, Fischamend, Himberg, Kleinneusiedl, Rauchenwarth, Schwadorf, Schwechat und Zwölfaxing zu erstellen. Dieser Bericht widmet sich der Thematik der, den verschiedenen Widmungskategorien im Grünland und die damit verbundenen Problemstellungen. Obwohl Grünland Widmungen meist die Natur- und Kulturlandschaft schützen sollen, gibt es teilweise gewollte aber auch ungewollte Bauführungen. Da Fehl- bzw. Missnutzungen sowohl Auswirkungen auf Gemeinden also auch auf die Grundstückseigentümer haben, ist es wichtig diese näher zu betrachten. Zunächst werden die rechtlichen Rahmenbedingungen für erörtert. Darauf folgend wird auf die Widmungen Land- und Forstwirtschaft bzw. land- und forstwirtschaftliche Hofstellen, erhaltenswerte, Gärtnereien, Freihalteflächen im Grünland und Kleingärten näher eingegangen. Dabei wird neben der rechtlichen Grundlage auch mögliche Probleme aufgezeigt und anhand eines Beispiels in der Untersuchungsregion näher erörtert. In einem abschließenden Resümee werden die Erkenntnisse dieses Berichts zusammengefasst und auf die Wichtigkeit in der Raumplanung hingewiesen. 2

4 1. Rechtliche Rahmenbedingungen zur Widmung Grünland Im Flächenwidmungsplan wird zwischen den Widmungen Bauland, Grünland und Verkehrsfläche unterschieden. Bei allen Widmungen im Grünland sollen bestimmte Bauten verhindert werden. Einzige Ausnahmen bilden die Widmungen Grünland- Park und Grünland Friedhof, da hier die Nutzung ausdrücklich gewünscht ist. Als Grünland werden laut 19 des Niederösterreichischen Raumordnungsgesetzes alle Flächen definiert, die nicht als Bauland oder Verkehrsfläche gewidmet sind. Weiters sind folgende Unterkategorien für das Grünland festgelegt: 1a. Land- und Forstwirtschaft 1b. Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen 2. Grüngürtel 3. Schutzhäuser 4. Erhaltenswerte Gebäude im Grünland 5. Materialgewinnungsstätten 6. Gärtnereien 7. Kleingärten 8. Sportstätten 9. Spielplätze 10. Campingplätze 11. Friedhöfe 12. Parkanlagen 13. Abfallbehandlungsanlagen 14. Aushubdeponie 15. Lagerplätze 16. Ödland/Ökofläche 17. Wasserflächen 18. Freihalteflächen 19. Windkraftanlagen Bewilligungs- oder anzeigepflichtige Bauten sind im Grünland gemäß der NÖ Bauordnung (NÖ BO) von 1996 nur dann und nur in solchem Umfang zulässig, dass sie für eine Nutzung erforderlich ist. Bei der Überprüfung der Erforderlichkeit ist zu berücksichtigen, ob für das beabsichtigte Bauvorhaben ein geeigneter Standort im gewidmeten Bauland auf Eigengrund zur Verfügung steht. 3

5 2. Vertiefung der Kategorien In diesem Kapitel werden verschiedene Kategorien herausgenommen und genauer erörtert. Diese wurden ausgewählt, da sie in der Untersuchungsregion vorkommen und daher durch Beispiele genauer erklärt werden können. Dabei wird Bezug darauf genommen, welche Kriterien bei der Ausweisung von Grünland von Bedeutung sind und welche Rechtswirkungen bzw. Problematiken daraus entstehen. 2.1 Grünland - Land- und Forstwirtschaft und Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen Bei der Grünland unterkategorisierten Widmung Land- und Forstwirtschaft gelten folgende spezielle Bedingungen zur Widmung: Auf diesen ist die Errichtung und Abänderung von Bauwerken für die Ausübung der Land- und Forstwirtschaft einschließlich deren Nebengewerbe im Sinne der Gewerbeordnung sowie für die Ausübung des Buschenschankes im Sinne des NÖ Buschenschankgesetzes, LGBl. 7045, zulässig (NÖ ROG 19 Abs. 2 Z1a). Damit dürfen auf diesbezüglich gewidmeten Flächen Gebäude für die Land- und Forstwirtschaft und deren Nebengewerbe auch neu erreichtet werden. Weiter heißt es im Gesetzestext, dass Wohngebäude, bis auf etwaige Ausgedingehäuser, im Hofverband nur Wiedererrichtet, baulich Abgeändert, oder Zugebaut werden dürfen, zur Befriedigung familieneigenen Wohnbedarfes. Außerdem dürfen maximal 10 Betten im Haushalt, durch Mitglieder des Haushalts, privat vermietet werden, als Nebenbeschäftigung. (vgl. NÖ ROG 19 ABS. 2 Z1a) Bei der Grünland unterkategorisierten Widmung Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen gelten folgende erweiterte Bedingungen zu als Land- und Forstwirtschaft gewidmeten Flächen: Zusätzlich zu den in der Z. 1a zulässigen Bauwerken dürfen für die dort angeführten Zwecke Wohngebäude auch neu errichtet und die Privatzimmervermietung auch in sonstigen Gebäuden ausgeübt werden (NÖ-ROG 19 Abs. 2 Z1b). Diese beiden Grünland-Flächenwidmungen dienen einerseits optimaler Bewirtschaftung solcher Flächen, inklusive dafür notwendige Bauten und andererseits der, bei gegebenem Bedarf anzuwendenden, Ansiedlung von Land- und Forstwirten in der nahen Umgebung ihres Arbeitsplatzes. Dabei ist der kategorische Unterschied, dass bei der Land- und Forstwirtschaft Flächenwidmung vorhandene Gebäude zum Zweck des Wohnens, bis auf generationenkonfliktentspannende Ausgedingehäuser lediglich abgeändert bzw. wiedererrichtet werden dürfen. Des Weiteren dürfen im 4

6 eigenen Haushalt, als eine häusliche Nebenbeschäftigung, bis zu zehn Gästebetten privatvermietet werden. Dabei unterscheiden sich die Land- und forstwirtschaftlichen Hofstellen darin, dass diese zehn privat vermieteten Gästebetten auch außerhalb des eigenen geführten Haushaltes sein dürfen und auch neue Wohngebäude zu den oben angeführten Zwecken errichtet werden können. Problematisch kann es daher werden, wenn die aktuelle Flächenwidmung Land- und Forstwirtschaft lautet und die zehn privatvermietbaren Gästebetten im eigen geführten Haushalt sind. Zum Beispiel ist es heute aus entwicklungstechnischen Standards in Mitteleuropa nicht mehr so attraktiv als ein Beschäftigter im Privathaushalt des Arbeitgebers zu wohnen, oder auch als Tourist ein Bett in der Wohneinheit des Vermieters zu haben, außer es ist im erwünschten Rahmen eines Urlaubs am Bauernhof. Auch von Seiten des Vermieters sind durchaus mögliche Abneigungen gegen in den eigenen vier Wänden wohnendes Personal oder Touristen nicht ganz undenkbar. Privatzimmer in entweder schon bestehenden, angepassten Gebäuden des Hofverbandes oder gar in Neubauten sind daher um einiges attraktiver. Diese können aber nur bei der Flächenwidmung Land- und forstwirtschaftliche Hofstellen angepasst oder neu errichtet werden. Wie den allgemeinen Vorgaben zur Erstellung des Flächenwidmungsplanes zu entnehmen ist, soll die Widmung des Grünlandes für land- und forstwirtschaftliche Nutzung eine rationale Bearbeitung gewährleisten und eine Behinderung durch sonstige Betriebsstätten und Baueinschlüsse vermieden werden (vgl. NÖ ROG 14 Abs. 2 Z17). Das bedeutet, dass die zu bewirtschaftenden Flächen einerseits optimal genutzt werden können sollten und andererseits indirekt eine Zersiedelung verhindern. In 14 Abs. 2 Z2 wird ein weiteres Kriterium für die Ausweisung dieser Widmung angegeben. Demnach sollen land- und forstwirtschaftlich wertvolle Flächen, wie zum Beispiel Böden mit besonders guter Bonität, soweit keine anderen dringlicheren Ziele vorliegen, auch als Agrarnutzflächen gesichert werden. 5

7 2.2 Grünland - Erhaltenswerte Als erhaltenswerte können durch die Baubehörde solche Gebäude bewilligt werden, die das Land- oder Ortsbild nicht wesentlich beeinträchtigen oder der Bautradition des Umlandes entsprechen. Ein Bewilligungsverbot gilt, wenn die Benutzbarkeit des Gebäudes durch Naturgefahren wie Hochwasser, Steinschlag, Rutschungen usw. gefährdet ist bzw. wenn die verkehrliche Erschließung für den Verwendungszweck nicht gewährleistet ist. Durch eine Zusatzbestimmung im Flächenwidmungsplan kann die Gemeinde die Nutzung eines erhaltenswerten Gebäudes im Grünland einschränken und auf dessen Kubatur oder bebaute Fläche beschränken. Die Erweiterung eines solchen Gebäudes ist nur dann zulässig, wenn die bauliche Veränderung für die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist und in einem unterordneten Verhältnis gegenüber dem ursprünglichen Baubestand steht. Des Weiteren darf diese bauliche Maßnahme nicht auch durch eine Umfunktionalisierung von bestehenden Gebäuden (z.b. Dachboden, Stallraum u.dgl.) erreicht werden können. Dies gilt auch bei der Neuerrichtung von Nebengebäuden. Dabei ist noch zu beachten, dass neue Nebengebäude in einem untergeordneten Verhältnis zur Grundrissfläche des Hauptgebäudes stehen (die Grundrissfläche aller Nebengebäude zusammen darf maximal 50 m² umfassen) (vgl. NÖ ROG 19 Abs. 4). Entscheidungsgrundlange für alle späteren baulichen Erweiterungen ist die Bausubstanz zum Zeitpunkt der Festlegung als erhaltenswertes Gebäude im Grünland. Bei dieser Rechtsgrundlage können sich folgende Problematiken entwickeln: Einerseits kann es bei Ortskern entlegenen Widmungen zu Verhüttelung und Zersiedelung kommen. Eine fiskalische Folge, die aus der Zersiedelung resultieren würde, wären gleichzeitig ansteigende Kosten der Gemeinde, da diese zur Herstellung und Instandhaltung bestimmter Infrastrukturen und Aufschließungen verpflichtet ist. Eine dieser Infrastrukturen ist beispielsweise die Wasserversorgung, welche bei Grundstücken mit Aufenthaltsräumen grundsätzlich herzustellen ist. Andererseits könnten durch großflächige Widmungen dieser Art die Grundstückspreise in der jeweiligen Gemeinde künstlich gedrückt werden. Im marktwirtschaftlichen Wettbewerb fallen Preise bei Überangebot im Gegensatz zu nur wenigen Nachfragern, damit kann eine Entwertung bestehender Grundstücke entstehen. Zusätzlich verstärkt wird der Wertverfall, da Veränderungen an Gebäuden auf eben dieser Widmung noch erschwert werden. Ebenso können durch solche Widmungen teilweise dringend notwendige Renovierungen und Ausbauten erheblich erschwert werden, die aber für die Verdichtung bestehender Strukturen sehr wichtig sind. 6

8 In der Untersuchungsregion findet sich diese Widmung eigenartiger Weise im Ortskern der Gemeinde Rauchenwarth wieder. Die zentralen Grundstücke, auf denen die Kirche, das Gemeindeamt und eine kleine Kapelle errichtet worden sind, haben die Flächenwidmung: Erhaltenswerte. Daran ist auffallend, dass solche Flächen mit Gebäuden, die sich im Ortskern befindenden, die Flächenwidmung Bauland Kerngebiet haben, zumal nicht einmal mehr Grünland zu erkennen ist. Der restliche Ortskern hat die Widmung Bauland-Agrargebiet. Abbildung 1 zeigt den besagten Ortskern von Rauchenwarth und die, durch den rot-gepunkteten Kreis hervorgehobenen Gebäude sind (vom bildlichen Süden nach Norden) die Kirche und Gemeindehäuser mit der besagten Widmungsgrundlage. Abb. 1: Widmung Erhaltenswertes in Rauchenwarth (Quelle: google maps) 7

9 2.3 Grünland - Gärtnereien Gärtnereien sind solche Flächen, die der gewerblichen gärtnerischen Nutzung dienen (vgl. NÖ ROG 19 Abs. 2 Z6). Die Problematik dieser Widmung liegt darin, dass Gärtnereien einerseits als Produktionsbetriebe (Züchtung von Pflanzen, etc.) gesehen werden können, andererseits jedoch oftmals auch Handelseinrichtungen sind, da sie ihre Produkte direkt verkaufen. Dabei unterliegen sie keinerlei Beschränkung der Verkaufsfläche, da Pflanzen und Gartenbedarfsartikel nicht unter zentrumsrelevante Waren fallen (vgl. NÖ-Warengruppenverordnung). Weiters dürfen auch Waren angeboten werden, welche die angebotenen Waren wirtschaftlich ergänzen oder als Zubehör zu bewerten sind (NÖ ROG 17 Abs. 6). Lediglich der Charakter als Produktionsbetrieb muss erhalten bleiben (vgl. NÖ ROG 17 Abs. 6), wobei nicht näher erläutert wird, wie ein Produktionsbetrieb definiert ist. Bestehende Gärtnereien verfügen deshalb oftmals über ein sehr breites Sortiment, das vom Rasenmäher bis zur Gartenbeleuchtung alles umfassen kann. Diese Verkaufszentren in Grünlandgebieten sind aus raumplanerischer Sicht keinesfalls wünschenswert. In diesen Fällen wäre eine Widmung als Bauland-Fachmarktzentrum (B-FM) eher angebracht, da zwar eine gewerbliche gärtnerische Nutzung vorliegt, der Charakter der Nutzung jedoch eher dem eines Fachmarktes ähnelt. Die Kriterien für eine Widmung als Grünland-Gärtnerei lassen jedenfalls einen relativ großen Handlungsspielraum offen, da diese gewerbliche gärtnerische Nutzung sehr unterschiedlich ausgelegt werden kann und darüber hinaus keine weiteren Kriterien zur Ausweisung vorhanden sind. Aufgrund der beschriebenen Problematik sollte die Widmung von neuen Flächen für Gärtnereien eher restriktiv erfolgen. In der Planungsregion sind lediglich in Schwechat größere Flächen als Grünland-Gärtnerei gewidmet, wobei in diesen konkreten Fällen keine Bildung von Verkaufszentren zu beobachten ist. Daneben wurden in der Gemeinde Zwölfaxing Unstimmigkeiten mit dem Flächenwidmungsplan festgestellt (siehe Abb. 2). Obwohl besagte Flächen als Grünland Gärtnereien gewidmet sind, stehen auf ihnen Einfamilienhäuser. Die einzige rechtlich korrekte Möglichkeit hierzu ist, dass die Widmung festgelegt wurde, nachdem die Häuser schon gebaut waren. Fraglich ist hierbei allerdings, warum diese Widmung gewählt wurde, obwohl offensichtlich eine andere Nutzung vorherrscht. 8

10 Abb. 2: Wohnhäuser auf einer Grünland-Gärtnerei gewidmeten Fläche (Quelle: Google maps) 9

11 2.4 Grünland - Freihalteflächen Freihalteflächen sollen wegen öffentlichen Interessen das können Hochwasserschutz, Umfahrungsstraßen, besonders landschaftsbildprägende Freiräume und dergleichen sein von jeder Bebauung freigehalten werden (vgl. NÖ ROG 19 Abs. 2 Z. 18). Diese Widmungskategorie hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Einerseits kann dadurch eine Verbauung von Grünflächen (etwa Grünland - Land- und Forstwirtschaft) zur Wohnnutzung verhindert und somit das Landschaftsbild bewahrt werden. Andererseits verhindern diese Widmung auch die Errichtung von land- und forstwirtschaftlichen Bauwerken (etwa Hallen zur Lagerung von Ernteerträgen), was zu einer Beeinträchtigung der Landwirtschaft führt. Weiters ist zu beachten, dass als Freihalteflächen gewidmete Grundstücke im Wert geringer eingestuft werden als andere Grünlandflächen, da auf ihnen jegliche Bebauung untersagt ist. Daher sollte bei einer solchen Umwidmung immer die Auswirkung auf den Grundstückseigentümer mitbedacht werden. In der Region Schwechat gibt es lediglich in der Gemeinde Himberg Freihalteflächen. Diese liegen allesamt in der Nähe der neu gebauten Umfahrungsstraße. Möglich wäre, dass diese vorsorglich gewidmet wurden um die Trasse für die Umfahrung freizuhalten. Ansonsten findet dieses Instrument, Flächen komplett von Bebauung freizuhalten, bis lang keine Anwendung in der Region. 10

12 2. 5 Grünland - Kleingärten Grünland-Kleingartenflächen sind Flächen die 2 des NÖ Kleingartengesetztes entsprechen (vgl. NÖ ROG 19 Abs. 2 Z.7). Kleingärten sind demnach Flächen, die für einen Erholungszweck bestimmt sind und keine gewerbsmäßige gärtnerische Nutzung aufweisen. Dazu gehören auch die Gemeinschaftsanlagen so genannter Kleingartenanlagen, welche als Verband von mindestens zehn Kleingärten definiert sind (vgl. NÖ KGG 2). In Kleingärten dürfen nur Kleingartenhütten beziehungsweise dazu benötigte Gemeinschaftsanlagen errichtet werden. Die Grundrissfläche einer Kleingartenhütte darf in Niederösterreich höchstens 35m² betragen und sie darf maximal zwei Geschosse über dem Boden aufweisen (vgl. NÖ KGG 2 u. 6 Abs. 2). Im Gesetz wird zwar der Begriff der Kleingartenhütte verwendet jedoch kann bei der erlaubten Größe durchaus von kleinen Häusern gesprochen werden (siehe Abb. 3), die, entgegen der Intention des Gesetzgebers (vgl. NÖ KGG 2), in der Praxis sehr wohl der ganzjährigen Benützung dienen können. Bei der Ausweisung von Kleingärten muss daher berücksichtigt werden, dass mit dieser Widmung oftmals eine Quasi-Wohnnutzung einhergeht. Interessant dabei ist, dass auch durch 5 des regionalen Raumordnungsprogramms südliches Wiener Umland Widmungen von Grünland- Kleingärten über festgelegte Siedlungsgrenzen hinaus ausdrücklich verboten werden. Dies zeigt den Willen des Gesetzgebers eine Zersiedelung durch solche Kleingartenanlagen zu verhindern. Abb. 3: Kleingartensiedlung am Stadtrand von Schwechat (Quelle: Google maps) 11

13 Das niederösterreichische Kleingartengesetz enthält unter 3 eine Vorgabe für die Flächenwidmung, wonach die Festlegung der Widmungsart Grünland-Kleingärten einen regionalen Bedarf voraussetzt. Einerseits ist zu hinterfragen wie ein solcher Bedarf definiert wird, andererseits ist jedoch vor allem die Formulierung regional interessant, da dadurch zumindest die Frage aufgeworfen wird, inwiefern sich Gemeinden bei der Ausweisung solcher Flächen untereinander abstimmen sollten. Aus raumplanerischer Sicht macht solch eine Abstimmung der Flächenausweisung, wie in anderen Bereichen der Siedlungsentwicklung, sicherlich Sinn. Dadurch kann verhindert werden, dass über den tatsächlichen Bedarf hinaus Flächen ausgewiesen werden, welche eine weitere Versiegelung von Boden zur Folge hätten. In der Planungsregion gibt es bis auf Fischamend und Rauchenwarth in allen Gemeinden Kleingartenanlagen. Die Problematik dieser Anlagen zeigt sich besonders gut an dem Beispiel aus Schwechat, welches in Abbildung 3 dargestellt ist. Die Anlage liegt komplett isoliert vom restlichen Siedlungsraum zwischen Feldern, dem Fluss Schwechat und einem Waldstück. Diese Randlagen sollten im Sinne einer kompakten Siedlungsstruktur keinerlei Wohnnutzung dienen. Selbst wenn diese Kleingartenhütten nicht dauerhaft bewohnt werden, stellen sie immer noch einen deutlichen Eingriff ins Landschaftsbild dar, ganz abgesehen von der Versiegelung von Fläche durch benötigte Wege, Anlagen und Gebäude. In einer Region in der auch ansonsten ausreichend Erholungsflächen vorhanden sind, sollte daher von einer Ausweisung von weiteren großflächigen Kleingartenanlagen abgesehen werden. 12

14 3. Fazit Gründland Widmungen und die darauf errichteten Gebäude stellen die Raumplanung vor ein vielschichtiges Problem. Einerseits sollte verhindert werden, dass Wohngebäude und größere Wirtschaftsgebäude (z.b. Verkaufsgebäude von Gärtnereien) im Grünland errichtet werden, um die Zersiedelung einzuschränken. Andererseits ist eine komplette Freihaltung des Grünlandes vor Bebauung ebensowenig sinnvoll, da zur Bewirtschaftung bzw. zur Nutzung der Flächen gewisse Gebäude unabdingbar sind. Vor diesem Hintergrund sollte den Planern vor der Widmung von Grünlandflächen bewusst sein, welche Bauführungen innerhalb der festgelegten Widmung auch im Grünland noch möglich sind. Der Rückschluss, dass eine Grünland-Widmung eine Fläche vor Bebauung schützt, trifft, bis auf die Widmungskategorie Grünland - Freihalteflächen, nicht zu. Wie die im Text vertieften Kategorien zeigen, können bestimmte Grünland Widmungen wie zum Beispiel Kleingärten oder Gärtnereien zu unerwünschten Bebauungen bzw. vor allem Nutzungen führen und sollten daher nur mit Bedacht gewidmet werden. In der Planungsregion gibt es bezüglich Zersiedelung und unerwünschter Nutzungen von Grünland bis jetzt kaum größere Probleme. Die Siedlungsflächen sind allesamt relativ kompakt um die jeweiligen Ortskerne angeordnet und es befinden sich kaum Gebäude außerhalb der geschlossenen Siedlungen. Es kann damit ein recht positives Fazit über die bisherige Widmungspolitik der Gemeinden gezogen werden. Eine regionale Zusammenarbeit beziehungsweise ein interkommunales Entwicklungskonzept bietet in Zukunft eine noch bessere Möglichkeit zur Abstimmung des Bedarfes an Flächen für bestimmte Nutzungen. Diese Chance sollte ergriffen werden um auch zukünftig unerwünschte Nebeneffekte von zu viel gewidmeten Flächen zu verhindern. 13

15 Verzeichnisse Quellenverzeichnis NÖ BO(1996): Niederösterreichische Bauordnung. In: ( ) NÖ KGG (2001): Niederösterreichisches Kleingarten Gesetzt. In: ( ) NÖ ROG (1976): Niederösterreichisches Raumordnungsgesetz. In: ( ) NÖ Warengruppenverordnung (1976): Niederösterreichische Warengruppenverordnung. In: ( ) Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Widmung Erhaltenswertes in Rauchenwarth (Quelle: google maps)... 7 Abb. 2: Wohnhäuser auf einer Grünland-Gärtnerei gewidmeten Fläche (Quelle: Google maps)... 9 Abb. 3: Kleingartensiedlung am Stadtrand von Schwechat (Quelle: Google maps)