Oktober Der Büromarkt Wien: Flächenangebot auf 4-Jahres Tief. In dieser Ausgabe:

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1 Report Oktober 00 Der Büromarkt Wien: Flächenangebot auf -Jahres Tief Flächenangebot deutlich zurückgegangen. Mietpreise im Jahresvergleich konstant. Überschaubare Flächenproduktion in den nächsten 1 Monaten. Steigende Mieten bei Neubauten. In dieser Ausgabe: Auf einen Blick: Büromarkt Wien: Übersicht und Flächenangebot gegliedert auf verschiedene Objektgrößen Büroräume im Wandel Ein Blick nach Leipzig, wo im BMW-Werk die 3-er BMWs über den Schreibtischen schweben London weiterhin klare Nummer 1 Inter-pool Partner Cushman & Wakefield analysiert Europas Geschäftsstandorte Alles aus einer Hand Beim neuen WEKA Verlagsstandort konnte Interpool seine volle Leistungspalette umsetzen Das Büroflächenangebot in Wien liegt derzeit bei rd m. Dies entspricht einer Leerstandsrate von ca. 5,5%. Es handelt sich hier um den niedrigsten Wert seit Jahren in diesem Zeitraum hat das Angebot an verfügbaren Büroflächen somit um fast 30% abgenommen. Erklären lässt sich dies aus der geringen Bautätigkeit in den letzten Jahren und der gestiegenen Nachfrage nach modernen, flexiblen Büroflächen. Der Trend hin zu offenen, kommunikativen Büroformen ist nach wie vor ungebrochen. Hier geht es weniger um eine signifikante Flächenreduktion, als um eine bessere, effizientere Nutzung der angemieteten Flächen. Vor allem das Angebot an Großflächen (>.000 m ) ist um mehr als 50% drastisch gesunken, sowohl bei den Flächen als auch bei der Objekt-Anzahl. Analysiert man die Durchschnittsmiete in Wien über alle Bezirke hinweg, kommt man zu einem erstaunlichen Ergebnis. Hier hat sich der Wert über die Zeit praktisch nicht verändert (siehe Abbildung 1): EUR 11,33 muss der Mieter im Schnitt netto pro Quadratmater bezahlen (ohne Betriebskosten und USt.), fast gleichviel wie vor vier Jahren. Wäre dieser Wert indexiert, müsste die Durchschnittsmiete bei EUR 1, liegen. Die Statistik belegt, dass die Mieten im Durchschnitt real gefallen sind. Wien wird nicht umsonst als sehr stabil bezeichnet. Ein Vergleich der Bezirke zeigt, dass der erste Bezirk ausgenommen die durchschnittlichen Mieten recht homogen sind (siehe Abbildung ). Lediglich im 1. Bezirk wird ein Lagezuschlag bezahlt. Im restlichen Wien wird für vergleichbare Qualität eine vergleichbare Miete gezahlt. Ca. % der verfügbaren Büroflächen befinden sich im Hochpreissegment (Miete >15 EUR/m ), jedoch mehr als 5% im Tiefpreissegment (Miete < EUR/m ). Dieser Wert ist für einen gesunden Entwicklung der Büromiete Abb. 1 Inter-pool Commercial Property Solutions GmbH Garnisongasse, 90 Wien T F info@inter-pool.at / m , 11,7 11, 11, 11,5 11,5 11,5 11, 11,5 11,

2 Analyse Büromarkt Wien Inter-pool Indikatoren Durchschnittsmieten pro Bezirk Abb. Mietpreisentwicklung Durchschnitt Top 15% Bottom 15% Flächenangebot Objektangebot Methodik der Analyse Basis für alle Auswertungen ist die Objektdatenbank von Inter-pool. Berücksichtigt wurden alle verfügbaren Büroflächen ab 350 m, die prompt angemietet werden können (Leerstände und mögliche Untervermietungen). Dies ergibt folgendes Mengengerüst für alle Auswertungen und Analysen (Herbst 00): ca. 300 Objekte ca m Bürofläche / m Bezirk Markt nicht optimal, da hier permanent Druck auf das generelle Mietniveau ausgeübt wird. Im -Jahresvergleich (siehe Abbildung 3) zeigt sich, dass es im Hochpreissegment kaum Verschiebungen gegeben hat. Ganz anders im Tiefpreissegment, das um 5% gestiegen ist! Es gab somit eine signifikante Verschiebung in Richtung dieses Segments. Die Erklärung dafür ist sehr einfach: Die Nachfrage ist nicht gleich verteilt. Höherwertige Flächen zu höhere Mieten werden mehr nachgefragt. Das Ergebnis wurde bereits in einem früheren RE- PORT beschrieben: Es gibt in Wien einen strukturellen Leerstand, d.h. es gibt sehr viele Flächen, die nicht vermietet werden (können). Die Anzahl der Objekte mit mehr als m Freifläche hat im Jahresvergleich um 0% abgenommen. Der Markt ist enger geworden. Firmen, die derzeit geeignete Flächen suchen, müssen sich schnell entscheiden, wenn das Objekt der Begierde nicht an die Konkurrenz verloren gehen soll. Durchschnittsmiete 11,33 / m Wie entwickelt sich der Büromarkt in den nächsten 1 bis 1 Monaten? Es werden insgesamt in diesem Zeitraum rund m Büroflächen der nächsten Generation entwickelt. Dennoch werden die Auswirkungen auf den Markt nicht so groß sein wie vermutet, da zum heutigen Zeitpunkt bereits mehr als 0% dieser Flächen vermietet sind. Grundsätzlich gilt: Je größer der Flächenbedarf, desto länger die Vorlaufzeit bis zur Besiedelung. Dies erklärt, warum vor allem Großmieter bereits Mietverträge in diesen Entwicklungen unterschrieben haben. Für kleinere Mieter (bis ca..500 m ) wird es bei Fertigstellung nur noch ein deutlich geringeres Angebot geben. Wer also Flächen in diesen modernen Objekten anmieten möchte, sollte sich auf die Suche begeben. Die Nachfrage nach spektakulärer Architektur kombiniert mit umweltverträglicher Haustechnik und sinnvoller Infrastruktur ist derzeit sehr groß. Flächen nach Preissegmenten Abb % 3% 7% 7% Mietpreise wie derzeit offiziell von den Vermietern bzw. Eigentümern angegeben. Mögliche Mietreduktionen und Mietzinsfreistellungen bei Vertragsabschluss nicht berücksichtigt. 37% bis bis 15 > 15 %

3 Marktübersicht und Flächenangebot Marktübersicht und Flächenangebot Stadtplan Wien Objekte: m Objekte: ab m Projekte Stadtplan in Wien Bau bzw. Projektstart in bis zu Monaten

4 Büroräume im Wandel Rückzug im Vormarsch Entspannt statt abgespannt. Die Zelle zerfließt im Open Space, das Büro rückt enger zusammen. Und dennoch gibt es Raum für das Individuum. Eine Beobachtung im Leipziger BMW-Werk, wo die Dreier-BMWs über den Schreibtischen schweben, um den Mitarbeitern vor Augen zu führen, wofür sie eigentlich arbeiten. Von Barbara Jahn Büroräume befinden sich im stetigen Wandel. Mal sind sie klein und persönlich, mal riesig und unüberschaubar. Man versucht den Mittelweg zu gehen mit kleinen, intimen Boxen in einem Großraumbüro, die nicht sofort eingesehen werden können. Ein System, bei dem man sich nicht verloren fühlt und dennoch den Anschluss zu den Kollegen durch Blick- und Sprachkontakt findet. Im sozialen Gefüge hat man das Gefühl, ständig unter Beobachtung zu stehen. Dafür arbeitet man aber effizienter und hat erst gar nicht die Chance, auch nur irgendwie in private Sphären abzudriften. Der Arbeitsplatz der Zukunft definiert sich aber auch stärker durch klare Zonierungen, die nun nicht unbedingt mehr Platz bedeuten, jedoch Hirn und Auge und damit auch der Seele ein wenig Abwechslung gönnen. Zu dem kommen auch Elemente, die integrativer Bestandteil eines Arbeitsplatzes sind, jedoch einen anderen Bereich schaffen. Pulte zum Beispiel, die das Arbeiten im Stehen, das informelle Gespräch oder einen entspannten Schluck Kaffee ermöglichen, ohne dass man seinen Arbeitsplatz verlassen muss. Damit wird die persönliche Arbeitszone abwechslungsreicher, kommunikativer und vielseitiger. Kurzer Schwenk in die Umsetzung: Im Leipziger BMW-Werk etwa wurde ein fantastisches Arbeitsambiente geschaffen. In die Architektur integrierte Arbeitsformationen, denen ein völlig neuer Arbeitsplatztypus zugrunde liegt. Lediglich ein Caddie wurde seriell eingesetzt, alles andere ist Teil einer minutiösen Planung in Farbe, Form und Oberfläche. So genannte Cubicles, die den Charakter des Open-Space-Büros definieren, erfüllen ein gewisses Maß an Rückzugsmöglichkeit, ohne vom Geschehen abgeschnitten zu sein. Wer jedoch ganz alleine sein möchte, kann sich in die freistehenden Think-Tanks zurückziehen und dort einmal so richtig abschalten. Im Grunde geht es um die Schaffung von Zonen, in denen der einzelne ein Stück Heimat findet. Parallel dazu ist man durch die Optimierung der Büroflächen vom Zellenbüro wieder zum Open Space zurückgekehrt, jedoch in vollem Bewusstsein, dass dadurch Räumlichkeiten für hochkonzentriertes Arbeiten oder zur Entspannung notwendig werden. Die Vorteile, die diese Rückzugsorte tatsächlich und nachweislich bringen, sind leider hierzulande noch nicht allzu flächendeckend erkannt worden. Bei BMW Leipzig geht das Konzept jedenfalls auf.

5 Cushman & Wakefield Die Top-Geschäftsstandorte in Europa Stadt Rang 00 Rang 007 London 1 1 Paris Frankfurt 3 3 Brüssel Barcelona 5 Amsterdam 5 Madrid 7 7 Berlin München 9 9 Zürich 13 Genf 11 1 Düsseldorf 1 1 Mailand 13 Manchester 1 1 Dublin Lissabon 1 15 Hamburg 17 0 Lyon 1 17 Prag 19 1 Stockholm 0 Birmingham 1 1 Budapest 3 Kopenhagen 3 5 Warschau 19 Rom 5 7 Wien Die wichtigsten Standortkriterien Bestes Ergebnis für Stadt Leichter Marktzugang London Qualifizierte Mitarbeiter London Internationale Verkehrsanbindung London Telekommunikation London Personalkosten Warschau Preis-Leistungsverhältnis Büroflächen Leeds Verfügbarkeit von Büroflächen Berlin Vorhandene Fremdsprachenkenntnisse London Öffentlicher Personennahverkehr London Lebensqualität Barcelona Frei von Umweltbelastungen Oslo European Cities Monitor: London bleibt Nummer 1 Seit 1990 belegt London Platz eins, Paris Platz zwei und Frankfurt den dritten Platz der Spitze der beliebtesten europäischen Wirtschaftsstandorte. Nach der neuesten, der 1. Ausgabe der europaweiten Standortuntersuchung European Cities Monitor (ECM), die das internationale Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield nun veröffentlicht hat, befinden sich zudem fünf deutsche Metropolen seit über einem Jahrzehnt unter den Top-0-Standorten Europas neben Frankfurt sind dies Berlin, München, Düsseldorf und Hamburg. Wien ist an. Stelle gereiht und hat somit gegenüber dem Vorjahr zwei Plätze und im Vergleich zum Start der Untersuchung im Jahr 1990 sechs Plätze verloren. Von Österreichs Nachbarländern liegt neben Deutschland auch die Schweiz sehr gut, mit den Plätzen und 11 für Zürich und Genf. Aufsteiger des Jahres sind laut European Cities Monitor Brüssel, Zürich, Genf (war 00 erst an 0. Stelle), Düsseldorf, Manchester und Hamburg. Zurückgefallen sind vor allem Mailand, Dublin, Prag und Warschau. Die wichtigsten Kriterien für eine Standortentscheidung sind nach Angaben der 500 befragten Führungskräfte, die repräsentativ aus den größten europäischen Unternehmen ausgewählt wurden, die Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal (0%), der Zugang zum Markt (59%), ein modernes Telekommunikationsangebot (5%) und gute Verkehrsanbindungen (53%). Wien liegt bei den wichtigsten Standortkriterien sehr unterschiedlich. Beim leichten Marktzugang und bei qualifizierten Mitarbeitern gibt es jeweils den 7. Rang, bei internationalen Verkehrsverbindungen den. Rang, bei Telekommunikation den. Rang und bei Personalkosten den. Rang. Sowohl beim Preis-/Leistungsverhältnis wie auch bei der Verfügbarkeit von Büroflächen schneidet Wien mit den Plätzen 3 bzw. 33 unterdurchschnittlich ab. Beim Kriterium Lebensqualität dagegen landet Österreichs Bundeshauptstadt an 19. Stelle, bei der Frage Frei von Umweltbelastungen sogar europaweit an 1. Stelle. 5

6 Projektmanagement für den neuen WEKA Standort Aus 0 Kandidaten den optimalen Bürostandort gefunden Mit der Übernahme von Springer Business Media Austria im Frühjahr 00 und der anschließenden Verschmelzung mit dem WEKA Verlag hatte sich die Anzahl der Mitarbeiter von 0 auf rund verdoppelt und die Aufteilung auf zwei Standorte in der Linzer Straße und der Strozzigasse war auch auf Dauer nicht vorstellbar nicht zuletzt weil man die beiden Bereiche auch kulturell zusammenführen wollte. Logische Folge: Die rasche Suche des WEKA Verlags nach einem neuen gemeinsamen Standort. Weil die WEKA-Entscheidungsträger Inter-pool bereits von Unterlagen her kannten und dadurch ziemlich genau wussten, wie die Prozesse laufen, kam es sehr bald zu einer Auftragsvergabe. Ein Verlag ist aufgrund seiner Mitarbeiteranzahl sehr kostenintensiv. Voraussetzung war daher, ein Objekt zu finden, das sehr effiziente Abläufe garantiert und hochgradig nach individuellen Vorstellungen gestaltbar ist und das von der Technik her sehr viel zu bieten hat. Der Fokus liegt aber auch ganz klar auf der Qualität und Infrastruktur, weil es der Geschäftsführung sehr wichtig ist, dass die Mitarbeiter ihren Arbeitsplatz so einfach wie möglich erreichen können insbesondere, weil auch viele nach Wien pendeln. Wir haben ein Projektteam mit Mitarbeitern aus verschiedenen Unternehmensbereichen zusammengestellt und gemeinsam mit unserem externen Berater Anforderungs- und Suchprofil definiert. Dabei wurden insgesamt 3 Kriterien in Terminplan für den Umzug der Unternehmenszentrale Kick Off/ Office Policy Suchprofil KO-Kriterien Scorecard Besichtigung Planung & Kosten Mietvertrag Detailplanung & Innenarchitektur Ausbau Besiedelung Umzug Mar Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Vorauswahl Shortlist Mietvertrag Entscheidung Übergabe

7 Inter-pool Report Oktober 00 den Gruppen Lage, Gebäude, Fläche, Ausstattung, Services und Parken nach sehr wichtig bis nicht wichtig bewertet, resümiert Mag. Martin Steinhauser, kaufmännischer Leiter des WEKA Verlages. Als KO-Kriterien wurden eine leistungsfähige öffentliche Verkehrsanbindung, die Anzahl der Geschoße, öffenbare Fenster, Behindertengerechtheit und Kühlung festgelegt. Ein möglicher Bezugstermin Herbst 00 und ein finanzieller Zielmietrahmen ergänzten die KO-Kriterien. Außerdem wurden sämtliche Mitarbeiter-Wohnorte bzw. -bezirke auf einem Stadtplan grafisch dargestellt. Mengengerüste (Anzahl Arbeitsplätze, Regal-, Archivflächen und dergleichen) sowie grundsätzliche Flächenkonzepte für die einzelnen Bereiche wie Einzelbüro, Doppelbüro, Vier-Personenbüro oder Kleingruppenbüro wurden von den Abteilungsleitern definiert, um im nächsten Schritt eine Flächenbedarfsrechnung erstellen zu können. Anschließend wurden vom Projektteam zusammen mit Inter-pool anhand der KO-Kriterien 0 am Immobilienmarkt verfügbare Objekte evaluiert, wovon 15 in die engere Wahl kamen. Im nächsten Schritt wurden dann die verbliebenen potenziellen Standorte anhand der Kriterien mittels Scorecard bewertet und acht Standorte besichtigt. Drei davon schafften es auf eine Shortlist. WEKA Verlag Geschäftsführer Reiner Gebers: Entscheidend war, dass ein neues, offenes Bürokonzept umgesetzt werden konnte. Daher kamen nur Objekte in Frage, die vom Flächenlayout flexibel gestaltbar waren. Inter-pool hat die Suche von der Bedarfserhebung weg unterstützt und ein Screening über die hauseigene umfassende Objektliste gemacht. Das Ganze musste auf einem hohen Qualitätsniveau sehr rasch gehen, weil die Deadline mit Ende Juni fix war, so Inter-pool Geschäftsführer Bernhard Stolberg. Für das BC0 hat die Qualität des Objektes im Verhältnis zu den Kosten, also Preis/Leistung, ebenso gesprochen, wie auch die Tatsache, dass man auf Basis Erstbezug auf einer Ebene von Grund auf seine Vorstellungen umsetzen konnte; die Tatsache, dass man zwei IT-Landschaften zusammenführen musste, spielte hier auch eine bedeutende Rolle. Und auch was die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln (U- vor der Haustür) wie auch mit eigenem PKW (inklusive Parkmöglichkeit) betrifft, hatte das Business Center in der Dresdner Straße klar die Nase vorn. Der für die Verlagsaktivitäten optimale Grundriss ermöglichte eine übersichtliche und konsistente Layout-Planung und Flächennutzung mit insge- Unser Ziel war es, rasch beide Unternehmenskulturen auf einem neuen Standort zusammenzuführen und dabei ein sehr offenes Konzept verwirklichen zu können. Reiner Gebers, Geschäftsführer WEKA Verlag 7

8 Projekt WEKA Verlag Wir hatten beim neuen WEKA- Standort die Möglichkeit, die umfassende Immobilien- und Lösungskompetenz von Inter-pool unter Beweis zu stellen. Objektsuche Definition Suchprofil Erstellung Objektliste Marktanalyse / Objektsuche Scorecard: Objektbewertung Objekt-Screening: Shortlist Prüfung Kosten- / Flächenbedarf Besichtigungen und emotionale Bewertung Mietvertragsverhandlungen Innenausbau Bauherrenvertretung Projektmanagement Behördenabstimmung Ausschreibungen / Angebote / Vergabewesen Termin- und Kostenmanagement Baucontrolling / Überwachung / Abnahme Belegungsplanung Gestaltungskonzepte / CI Farb- / Materialkonzepte Beleuchtungskonzepte Orientierungs- / Leitkonzepte Raum- und Funktionsprogramme Zutritts- und Besuchermanagement Büromöbelkonzepte und Auswahl Koordinierung bauausführender Dienstleistungen samt knapp Arbeitsplätzen. Gewählt wurde dabei eine relativ offene Struktur mit offenen Doppel- und -Personen-Zimmern. Trotz enormen Zeitdrucks war das Timing fast perfekt (siehe Grafik Seite ): Im Februar kam es zur Auftragserteilung, im März wurden Suchprofil und KO-Kriterien definiert, im April konnte man schon die Besichtigungstour mit emotionaler Bewertung starten und am Monatsende eine Shortlist erstellen. Nach einer intensiven Planungs- und Kostenphase wurde Mitte Juli der Mietvertrag unterschrieben. Dann ist es seitens Inter-pool sofort mit dem klassischen Projektmanagement, mit der Belegsplanung im Detail und der Innenarchitektur weitergegangen. Der effektive Ausbau der neuen Homebase des WEKA Verlages startete im August, wiederum begleitet von exakten Terminvorgaben: 15. Oktober Übergabe, 3. bis 5. Oktober Arbeiten der Spedition, 7. Oktober erster Arbeitstag der WEKA Mitarbeiter im neuen Büro. Für Inter-pool Chef Stolberg ein Projekt wie aus dem Lehrbuch: Wir hatten die Chance, das ganze Leistungspotenzial von Inter-pool abzurufen: Von der Objektsuche inklusive Suchprofil, Marktanalyse, Objekt-Screening, Kostenanalyse, Besichtigungen und Mietrechtsverhandlungen bis hin zur Umsetzung, was den Innenausbau betrifft. Wir haben eine zentrale Rolle beim mieterseitigen Ausbau übernommen, die Umsetzung nicht nur definiert, sondern auch durchgehend intensiv betreut. Das BC0 am Höchstädtplatz bietet Pure Office Value mit insgesamt mehr als.000 m² Büround Geschäftsflächen. Unter dem Business Center finden in einer Tiefgarage 17 PKW Platz. Bei den Büroflächen bietet sich eine sehr gute Flächeneffizienz durch starke horizontale und vertikale Vernetzung. Die Bürotrakttiefe von 1 m, der Ausbauraster von 1,5 m und die Raumhöhe von 3,03 m ermöglichen optimal auf die Mieterbedürfnisse zugeschnittene Büroorganisationsformen vom attraktiven, kompakten Zellenbüro bis zum lichtdurchfluteten Großraumbüro.