Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung PLAN HA I/22, HA III/1 Kommunalreferat Sozialreferat Stadtkämmerei

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1 Telefon: Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung PLAN HA I/22, HA III/1 Kommunalreferat Sozialreferat Stadtkämmerei Wohnungspolitisches Handlungsprogramm Wohnen in München V Wohnungsbauoffensive Sitzungsvorlagen Nr / V Beschluss der gemeinsamen Ausschüsse für Stadtplanung und Bauordnung, des Kommunalausschusses, des Sozialausschusses und des Finanzausschusses vom (VB) Öffentliche Sitzung Kurzübersicht zur beiliegenden Beschlussvorlage Anlass Inhalte Entscheidungsvorschlag Aktualisierung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms für den Zeitraum Wohnungssituation und deren zukünftige Entwicklung, Wohnungspolitische Ziele und Strategien, Zielzahlen und Förderquoten, Evaluierung und Weiterentwicklung der Förderprogramme, Maßnahmen der Bestandspolitik; Kommunale Wohnungspolitik Akteure und Organisation, Mittel- und Personalbedarf Zielzahlen Baurechtschaffung WE und geförderter Wohnungsbau WE p. a.; Wohnungsbauoffensive und Verfahrensbeschleunigung Erhöhung der Einkommensgrenzen im München Modell - neue Stufe 7 Erhöhung der Förderquoten durch Grundstücksankauf Verbesserungen für Genossenschaften und Baugemeinschaften Verstärkt zielgruppengerechte Konzeptausschreibungen oder Bestgebotsverfahren (Konzept- und Preiswettbewerb) Anhebung der Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau für die untere Einkommensgruppe (Stufe 1) KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) im geförderten Wohnungsbau und bei der Vergabe städtischer Grundstücke Verbesserung der Förderkonditionen beim Belegrechtsankauf Ausschöpfung aller rechtlichen Möglichkeiten der Bestandssicherung Erhöhung des Fördermittelrahmens von 625 auf 800 Mio. Gesucht werden kann im RIS auch nach Altengerechtes Wohnen, Baugemeinschaften, Belegungsbindungen, Bestgebotsverfahren, Eigentumsmaßnahmen, EOF, Erhaltungssatzungen, familiengerechtes Wohnen, Förderquoten, geförderter Wohnungsbau, Genossenschaften, KfW-70 Effizienzhaus, KomPro, Konzeptausschreibung, München Modell, Soziale Stadt, SoBoN, Stadterneuerung, Wohnen in München, Wohnungsbauförderprogramme, Wohnungsbauoffensive, Wohnungsbedarf, Wohnungssituation.

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3 Telefon: Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung PLAN HA I/22, HA III/1 Kommunalreferat Sozialreferat Stadtkämmerei Wohnungspolitisches Handlungsprogramm Wohnen in München V Wohnungsbauoffensive Sitzungsvorlagen Nr / V Beschluss der gemeinsamen Ausschüsse für Stadtplanung und Bauordnung, des Kommunalausschusses, des Sozialausschusses und des Finanzausschusses vom (VB) Öffentliche Sitzung Inhaltsverzeichnis 1.Neue Eckpunkte von Wohnen in München V Mehr Baurechtschaffung für die Zielerreichung im geförderten Wohnungsbau Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommensgruppen Die Münchner Mischung mit Grundstücksankäufen besser sichern Kleine und große Wohnungsmarktakteure verstärkt im Fokus Weitere Optimierung der Vergabeverfahren Für die wichtigsten Zielgruppen mehr tun Verbesserte Energieeffizienz dort, wo die Stadt Einflussmöglichkeiten hat Die Bestandsprogramme attraktiver ausgestalten Alle rechtlichen Schutzmöglichkeiten im Wohnungsbestand voll aktivieren Fördermittel auf hohem Niveau beibehalten Wohnungssituation und zukünftige Entwicklung Wohnen in München I bis V Bilanz und Evaluierung der Programme Schwerpunkte der wohnungspolitischen Handlungsprogramme Wohnen in München IV Baurechtschaffung, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Wohnungsmarktsituation und Rahmenbedingungen Allgemeine Wohnungsmarktsituation Wohnungspolitische Rahmenbedingungen und Rentabilität Förderung des Freistaates Bayern Flächenpotentiale Wohnungsbaupotentiale im aktuellen Flächennutzungsplan Flächenpotentiale für den geförderten Wohnungsbau Flächenpotentiale im Umland der Region Zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarkts und des Wohnungsbedarfs Wohnungsbedarf in der Region Wohnungsbedarf in München Bedarf an geförderten Wohnungen Wohnungspolitische Hauptziele und Zielgruppen Strategien des innovativen Wohnungsbaus Thesen zum innovativen Wohnungsbau Herausforderungen für den geförderten Wohnungsbau Wohnen für alle... 39

4 Seite Familiengerechtes Wohnen Alten- und behindertengerechtes Wohnen Neue Wohnmodelle bzw. Wohnprojekte Genossenschaften Baugemeinschaften Partizipation im Wohnungsbau Nachhaltiges und energiesparendes Bauen Geänderte rechtliche Rahmenbedingungen seit Förderung der Energieeffizienz im Wohnungsbau Neue energetische Gebäudekonzepte Energieeffizientes Bauen und Sanieren im Städtevergleich Energieeffizienz im Wohnungsneubau im städtischen Einflussbereich Energieeffizienz im Wohnungsbestand im städtischen Einflussbereich Baurechtschaffung und Grundstücksvergabe Zielzahl für die Baurechtschaffung Kurzfristige Maßnahmen zur Wohnungsbauaktivierung Ausblick: Strategien der langfristigen Siedlungsentwicklung ( LaSie ) Vergabe städtischer Wohnbauflächen Konsequenzen der Grundstückspreisentwicklung Ausgestaltung der Vergabeverfahren für städtische Grundstücke Geförderter Wohnungsbau Programme und Energieeffizienz Verkehrswerte für Grundstücke mit sozialen Bindungen Quoten und Zielzahlen geförderter Wohnungsbau Förderquoten Zielzahlen geförderter Wohnungsbau Evaluierung und Anpassung der Förderprogramme für die unteren Einkommensgruppen (EOF; KomPro) Mietwohnungsbau im Bayerischen Wohnungsbauprogramm (EOF) Kommunales Wohnungsbauförderprogramm (Allgemeines Programm) - KomPro A KomPro B und KomPro C Evaluierung und Anpassung der Förderprogramme für die mittleren Einkommensgruppen (München Modell) München Modell-Miete München Modell-Genossenschaften München Modell-Eigentum Förderfähiger Eigenwohnraum ( München Modell aus der SoBoN ) Engagement der Münchner Firmen für mehr Wohnungsbau Qualitäten des Städte- und Wohnungsbaus Qualitätsaspekte im geförderten Wohnungsbau Gemeinbedarfsräume und quartierbezogene Bewohnerarbeit Stellplatzschlüssel für Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau Maßnahmen für mehr Energieeffizienz Aufträge aus WIM IV und Ziele für WiM V Mengengerüst Energieeffizienzdiskussion Neubau Mehrkosten und Förderaufwand/ -systematik Neubauten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Energetische Optimierung im geförderten Wohnungsbau Energieeffizienz und Grundstücksvergabe Zukünftige Feinabstimmung FES Wohnungsbauförderung...107

5 Seite Mietengestaltung beim KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) Fazit Gesamtevaluation und Instrumenten-/Programmvergleich Bestandssicherung und -entwicklung Aufwertungstendenzen und rechtliche Schutzinstrumente Gentrifizierung Zweckentfremdung von Wohnraum Erhaltungssatzungen nach 172 BauGB in München Mietspiegel und Mietberatung Sicherung von bestehenden Belegungsbindungen Eingriffsreserve und Belegungsbindungen Belegungsbindungsvereinbarungen Konzept Soziale Mietobergrenzen - KSM Förderprogramm zum Erwerb von Belegungsrechten an freien Wohnungen Programm zur Förderung des Umbaus von Büro- zu Wohngebäuden Sozial und ökologisch nachhaltige Stadterneuerung und Stadtsanierung Stadterneuerung Soziale Stadt Modernisierung des Wohnungsbestandes in Sanierungsgebieten Förderung von mehr Energieeffizienz im Wohnungsbestand Neubaumaßnahmen in Sanierungsgebieten Umsetzung und Organisation Städtische Wohnungsgesellschaften Struktur Wohnungsbestand und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit Bedeutung für den Münchner Wohnungsmarkt Aktuelle Entwicklung Künftige Rolle der städtischen Wohnungsbaugesellschaften Sozialgerechte Bodennutzung Koordinierungsrunde zur Umsetzung von Wohnen in München Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive Münchner Initiative für Mietwohnungen Personalressourcen und Mittelbedarf Personalressourcen Finanzrahmen Wohnungspolitische Beschlüsse und Anträge II. Antrag der Referentinnen und der Referenten Zielzahlen für die Baurechtschaffung und den geförderten Wohnungsbau Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommensgruppen Förderquoten und Münchner Mischung Wohnungsmarktakteure Vergabeverfahren Programme geförderter Wohnungsbau Energieeffizienz Bestandsprogramme Schutzinstrumente der Bestandspolitik Fördermittel und Personal Regionale Kooperation / Bundespolitik Allgemeine Organisatorische Punkte III. Beschluss

6 Seite 4 Anlage 1: Synopse von Wohnen in München I bis V...1 Anlage 2: Förderprogramme im Mietwohnungsbau nach "Wohnen in München V"...9 Anlage 3: Förderkonditionen im KomPro A-Programm...13 Anlage 4: Förderkonditionen in den Programmen KomPro B und C...15 Anlage 5: Förderkonditionen im Programm München Modell-Miete...17 Anlage 6: Förderkonditionen im Programm München Modell-Genossenschaften...19 Anlage 7: Förderkonditionen im Programm München Modell-Eigentum...21 Anlage 8: Fortschreibung Förderprogramm Erwerb Belegungsrechte an freien Wohnungen...23 Anlage 9: Stellungnahme des Personal- und Organisationsreferats...27 Anlage 10: Die wichtigsten Kürzel / Glossar...29

7 Seite 5 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Baurechtschaffung von "Wohnen in München I bis IV" und Erreichung der Zielzahlen...14 Tabelle 2: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in München...15 Tabelle 3: Investitionen im Städtevergleich (Anfangsrendite)...21 Tabelle 4: Flächenpotentiale geförderter Wohnungsbau in den größeren Planungsgebieten Tabelle 5: Baufertigstellungen Region München...26 Tabelle 6: Erhöhung der Einkommensgrenzen auf eine neue Stufe 7 (jeweils jährlich)...32 Tabelle 7: Herleitung sozialverträglicher Mieten...33 Tabelle 8: Entwicklung der Energiestandards...51 Tabelle 9: Herleitung Grundstückswert mit sozialen Bindungen Stufe Tabelle 10: Übersicht Förderquoten (Stadt)...72 Tabelle 11: Übersicht Förderquoten SoBoN-Private und 40 %-Beschluss...74 Tabelle 12: Erreichung der Zielzahlen von WiM IV im geförderten Wohnungsbau Tabelle 13: Erreichung der WiM IV-Zielgruppenziele Tabelle 14: Zielzahlen geförderter Wohnungsbau...77 Tabelle 15: Bewilligungen im KomPro B und C nach Jahren...81 Tabelle 16: Grundstückspreis und Verkaufspreis München Modell Eigentum Selbstnutzung...88 Tabelle 17: Förderfähige Wohnungsgrößen Eigentumsförderung Bayerisches Wohnungsbauprogramm WFB Tabelle 18: Wohnungsaufteilungsschlüssel und förderfähige Wohnungsgrößen EOF...94 Tabelle 19: Mengengerüst Neubau mehr Energieeffizienz Tabelle 20: Kostenobergrenze und Förderansätze für erhöhte energetische Standards je m² Wohnfläche Tabelle 21: KfW-Standards - Gesparte Energiekosten Tabelle 22: Vergleich der Förderprogramme Tabelle 23: Wohnflächen, Kosten, Förderaufwand und Bewilligungsmieten im geförderten Mietwohnungsbau und Verkauf städtischer Grundstücke mit sozialen Bindungen in München Tabelle 24: Erhaltungssatzungsgebiete in München Tabelle 25: Baurechtschaffung im Rahmen der SoBoN bis Ende Tabelle 26: Fördermittelrahmen insgesamt - Wohnen in München III, IV und V...142

8 Seite 6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung Baulandpreise und Wiedervermietungsmieten in München seit Abbildung 2: Zusammenhang von Baurechtschaffung und Förderung Wohnungsbau...6 Abbildung 3: Einkommensgrenzen brutto/netto nach Haushaltstyp und Einkommensstufe...7 Abbildung 4: Baurechtschaffung für Wohnen und Büro (MK/MI) im Vergleich...15 Abbildung 5: Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten in München...17 Abbildung 6: Preisentwicklung für neue Eigentumswohnungen seit Abbildung 7: Wanderungsmotivuntersuchung II Fläche und Miete...18 Abbildung 8: Fördermittel Bund - Land - Staat Abbildung 9: Entwicklung der Potentiale für den Wohnungsbau WiM IV - WiM V...23 Abbildung 10: Entwicklung und Prognosen der Einwohnerinnen und Einwohner und Erwerbstätigen München und Umland Abbildung 11: Szenarien der Zielzahl Wohnungsbau im Vergleich zur empirica-prognose...28 Abbildung 12: Modellrechnung der Entwicklung der besonders dringlich Vorgemerkten und Belegungen bei zukünftig Fertigstellungen von geförderten Mietwohnungen jährlich...30 Abbildung 13: Entwicklung des Anteils der Förderberechtigten in München nach dem Mikrozensus Abbildung 14: Relative Einwohnerentwicklung Altersgruppen in München von (Planungsprognose) Abbildung 15: Baualtersklassen von Wohngebäuden in München...55 Abbildung 16: Baurechtschaffung Abbildung 17: Privat-Pkw je Wohnung Ende 2010 in den Programmen des geförderten Mietwohnungsbaus Abbildung 18: Instrumentenvergleich unter Berücksichtigung des Förderanteils Abbildung 19: Entwicklung der Eingriffsreserve bei Fertigstellung von Mietwohnungen jährlich (Prognose ab 2011) Abbildung 20: Vernetzung der Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive...135

9 Telefon: Telefax: Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtentwicklungsplanung PLAN HA I/22, HA III/1 Kommunalreferat Sozialreferat Stadtkämmerei Wohnungspolitisches Handlungsprogramm Wohnen in München V Wohnungsbauoffensive Sitzungsvorlagen Nr / V Beschluss der gemeinsamen Ausschüsse für Stadtplanung und Bauordnung, des Kommunalausschusses, des Sozialausschusses und des Finanzausschusses vom (VB) Öffentliche Sitzung Anlagen: 1. Synopse von Wohnen in München I bis V 2. Förderprogramme im Mietwohnungsbau (Neubau) nach "Wohnen in München V" 3. Förderkonditionen im KomPro A-Programm 4. Förderkonditionen in den Programmen KomPro B und C 5. Förderkonditionen im Programm München Modell-Miete 6. Förderkonditionen im Programm München Modell-Genossenschaften 7. Förderkonditionen im Programm München Modell-Eigentum 8. Fortschreibung Förderprogramm Erwerb Belegungsrechte an freien Wohnungen 9. Stellungnahme des Personal- und Organisationsreferats 10. Die wichtigsten Kürzel / Glossar I. Vortrag der Referentinnen und der Referenten Zuständig für die Entscheidung ist die Vollversammlung des Stadtrates gemäß Ziffer 2 Nr. 14 der Geschäftsordnung des Stadtrates nach Vorberatung der gemeinsamen Ausschüsse für Stadtplanung und Bauordnung, des Kommunalausschusses, des Sozialausschusses und des Finanzausschusses. 1. Neue Eckpunkte von Wohnen in München V Wohnungsprobleme sind ein gemeinsames Kennzeichen aller wirtschaftlich boomenden Großstädte bzw. Ballungsräume. München ist eine wachsende Stadt. Dieses Wachstum ist planerisch nur sehr begrenzt steuerbar. Das Wachstum der Bevölkerung und Wirtschaft geht mit z. T. schwierigen Begleiterscheinungen wie insbesondere Wohnungsproblemen und hohen Mieten einher. Im Vergleich dazu ist aber eine Schrumpfung für Städte noch viel problematischer, da Infrastruktureinrichtungen mangels Nachfrage geschlossen werden müssen, dem Einzelhandel die Kunden fehlen und in Folge Läden leer stehen, die gesamte Infrastruktur vom Kanalnetz bis zum öffentlichen Nahverkehr nicht wirtschaftlich ausgelastet ist, so dass junge Leute wegen fehlender Arbeitsplätze wegziehen und eine Negativspirale in Gang setzen. Seit über 100 Jahren ist der Wohnungsmangel das gravierendste soziale Problem in München. In der Problemwahrnehmung der jeweils Betroffenen steht die Landeshauptstadt dabei in einer Reihe mit anderen europäischen Städten wie z. B. Wien, die auch eine vorbildliche Wohnungspolitik betreiben. An-

10 Seite 2 dererseits haben sich in dieser Zeit natürlich die Wohnverhältnisse, wie z. B. die Ausstattungsstandards, erheblich verbessert und wohlstandsbedingt ist die Wohnfläche je Münchnerin bzw. Münchner von rund 25 m² 1970 auf derzeit rund 40 m² gestiegen. Nur sagt dieser statistische Mittelwert wenig über die Verteilung der Wohlstandseffekte aus. Besonders einkommensschwache Haushalte sind die Leidtragenden der Wohnungsprobleme. Der Wohnungsmangel ist die Kehrseite des wirtschaftlichen Erfolgs der Stadt, aber bei der Vor- und Nachteilsbilanz profitieren nicht alle sozialen Gruppen gleichermaßen. Auch deshalb ist eine aktive kommunale Wohnungspolitik weiterhin erforderlich. Die Einwohnerzahl der Landeshauptstadt München wird mittelfristig bis 2030 um über 10 %, d. h. auf über 1,5 Mio. wohnberechtigte Einwohner steigen. Damit liegt das prognostizierte Bevölkerungswachstum für München etwa doppelt so hoch wie das Wachstum der Erwerbstätigen (siehe Abbildung 10). Dieses Wachstum stellt eine große Herausforderung für die Landeshauptstadt dar. Der Wohnungsmarkt wird in den nächsten Jahren weiter angespannt bleiben und der Wohnungsbedarf bleibt mit ca Wohneinheiten (WE) jährlich auf sehr hohem Niveau. Deshalb muss die Landeshauptstadt mehr als jede andere deutsche Stadt wohnungspolitisch aktiv sein, d. h. den Wohnungsbestand schützen und den Neubau, insbesondere den geförderten, weiter ankurbeln. Die 20 jährige Erfolgsbilanz der Landeshauptstadt München während der Programmlaufzeiten von Wohnen in München I bis Wohnen in München IV kann sich sehen lassen: Es wurde neues Baurecht für knapp WE geschaffen; Über WE wurden genehmigt und über WE fertiggestellt, also etwa so viel wie der gesamte Wohnungsbestand der Landeshauptstadt Wiesbaden; Auch wegen dieser erheblichen Neubauleistung sind die Wiedervermietungsmieten im 20-Jahresmittel im Altbau nur um 2,2 % jährlich und in den Nachkriegsbauten noch moderater nur um 1,5 % jährlich gestiegen (s. Abbildung 1), dies allerdings von einem hohen Niveau aus. Der kommunalen Wohnungspolitik kommt im Sinne der Sicherung der sozialen Ausgewogenheit und nachhaltigen Stadtentwicklung eine Schlüsselrolle zu. Ausreichender Wohnungsbau und dabei insbesondere für die bedürftigen Zielgruppen geförderter Wohnungsbau hat höchste Priorität. Das wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München ist ein wichtiger Baustein der PERSPEKTIVE MÜNCHEN. In den neuen strategischen Leitlinien der PERSPEKTIVE MÜNCHEN (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 06446) wird dem Thema der Wohnungsversorgung und der sozialräumlichen Durchmischung ein hoher Stellenwert eingeräumt. Bei allen wohnungspolitischen Konzepten sind immer die Leitlinien der PERSPEKTIVE MÜNCHEN, insbesondere das städtebauliche Leitmotiv kompakt-urban-grün als auch der soziale Aspekt der Sicherung der Münchner Mischung zu Grunde zu legen. Die vier zentralen Herausforderungen für den Münchner Wohnungsmarkt sind: Die Münchner Bevölkerung wird älter, wenn auch nicht so stark wie Deutschland insgesamt. Die Umsetzung energetischer Optimierung im Neubau und im Bestand wird angesichts des Klimawandels zunehmend wichtiger. Das Bevölkerungswachstum bedingt eine erhöhte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, dem steht ein Rückgang der staatlichen Fördermittel und der Flächenreserven gegenüber. Die soziale Polarisierung nimmt zu. Bei schrumpfenden Sozialwohnungsbeständen müssen in den Quartieren vermehrt Integrationsangebote bereitgestellt werden.

11 Seite 3 In München sind seit 2010 starke Bodenpreissteigerungen insbesondere in zentralen Lagen festzustellen wurde ein neues Allzeithoch beim Umsatz mit Wohnbaugrundstücken in München erreicht, der Markt ist praktisch leer gekauft. Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich in einer Aufschwungphase, die noch länger anhalten könnte. Eine Trendwende auf dem Mietmarkt ist voraussichtlich erst zeitlich verzögert nach einer Abschwächung der Wirtschaftskonjunktur zu erwarten. Starke Grundstückspreissteigerungen waren Anfang der 1980er und der 1990er Jahre immer Vorboten von Phasen hoher Mietsteigerungen bzw. großen Wohnungsmarktproblemen ( Szenario erhöhte Anspannung ). Anfang des neuen Jahrtausends brachen die spekulativen Grundstückspreissteigerungen allerdings schnell wieder ein ( Szenario Spekulationsblase ). Das Szenario Anspannung wird gegenwärtig als das wahrscheinlichere eingestuft. Auch wegen der derzeit relativ niedrigen Baufertigstellungen ist von einer weiteren Angebotsverknappung auszugehen. Während die Mieten bis 2010 nur vergleichsweise moderat gestiegen sind, weist das Wohnungsmarktbarometer 2011 des Referats für Stadtplanung und Bauordnung nun deutliche Steigerungen bei Erst- und Wiedervermietungsmieten auf Baulandpreise Wiedervermietung bis Bj Wiedervermietung ab Bj = Wohnen in München I Wohnen in München II Wohnen in München III Wohnen in München IV Wohnen in München V Jahr Abbildung 1: Entwicklung Baulandpreise und Wiedervermietungsmieten in München seit 1985 Mit dem Motto Wohnungsbauoffensive 2012 bis 2016 soll deutlich gemacht werden, dass das Ziel der ausreichenden Baurechtschaffung in den nächsten 5 Jahren die zentrale Voraussetzung für den Erfolg von Wohnen in München V (WiM V) darstellt. Die in Wohnen in München IV gesetzten Zielvorgaben von WE im geförderten Wohnungsbau sollen in Wohnen in München V fortgeschrieben sowie die Konzepte und Programme erweitert und an geänderte Rahmenbedingungen angepasst werden. Oberste Priorität kommt dabei der Entwicklung von Konzepten zur mittel- und langfristigen Siedlungsentwicklung (siehe Kapitel 5.3 ) sowie der kurzfristigen Aktivierung und auch mittelfristig ausreichenden und bedarfsgerechten Schaffung von Baurecht (siehe Kapitel 5.1 ) zu.

12 Seite 4 Eckpunkte von Wohnen in München V 1. Die hohen Zielzahlen für die Baurechtschaffung (von WE p. a.) und für den geförderten Wohnungsbau (von WE p. a.) werden beibehalten. Dafür ist eine kurz- und mittelfristig angelegte Wohnungsbauoffensive erforderlich. Als organisatorische Konsequenz wird im Referat für Stadtplanung und Bauordnung eine Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive unter Leitung der Stadtbaurätin vorgeschlagen. 2. Als Reaktion auf die gestiegenen Grundstückspreise und Mieten erfolgt eine Zielgruppenerweiterung für mittlere Einkommen auf eine neue Einkommensstufe 7 (anstatt bisher Stufe 5). Die nominalen Einkommensgrenzen erhöhen sich dadurch z. B. beim Einpersonenhaushalt von auf jährlich und bei einer Familie mit einem Kind von auf jährlich. 3. Die Förderquoten auf städtischen Flächen und im Rahmen der SoBoN werden beibehalten. Insbesondere in Umstrukturierungsgebieten sollen die Förderquoten durch das Angebot eines Ankaufs von Grundstücken durch die Stadt oder ihre Wohnungsgesellschaften auf bis zu maximal 50 % erhöht werden können. Darüber hinaus sollen aktiv Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau durch die Stadt angekauft werden. 4. Für Genossenschaften und Baugemeinschaften werden auf städtischen Flächen feste Flächenanteile zwischen 20 und 40 % der neuen Wohnungsbauprojekte vorgesehen. Das diesbezügliche Beratungsangebot der Stadt wird verbessert. Auch ist zukünftig eine Förderung der Genossenschaftsanteile von Einkommensschwachen möglich. 5. Angesichts der stark gestiegenen Grundstückspreise werden zukünftig verstärkt bei der Ausschreibung städtischer Wohnungsbauflächen auf die Zielgruppen ausgerichtete Konzeptausschreibungen und Bestgebotsverfahren durchgeführt, damit kein überzogener Preiswettbewerb entsteht und neben dem Preis auch die Qualität der Konzepte besser berücksichtigt wird. 6. Die Zielzahlen für die unterste Einkommensgruppe (Stufe 1) werden von 800 auf 900 WE p. a. erhöht, das KomPro B/C wird darin von 150 auf 200 WE p. a. erhöht. 7. Im geförderten Wohnungsbau und beim Verkauf städtischer Grundstücke wird generell mit dem KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) bzw. bei freifinanzierter Grundstücksvergabe im Wohnungsbau in nicht fernwärmeversorgten Gebieten zumindest dem Dämmstandard des KfW- Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) eine verbesserte Energieeffizienz vorausgesetzt. Dies führt zwar im geförderten Wohnungsbau zu etwas erhöhten Kosten, andererseits senkt die Landeshauptstadt damit aber die zweite Miete vieler einkommensschwacher Mieter und leistet einen Beitrag zum Klimaschutz. 8. Beim Belegungsrechtsankaufsprogramm des Sozialreferats werden die Förderkonditionen deutlich verbessert, da die Schaffung von Sozialbindungen im Wohnungsbestand wichtiger wird. 9. Es werden alle rechtlichen Möglichkeiten (Erhaltungssatzungen, Zweckentfremdungsverordnung, Mieterberatung) zur Bestandssicherung voll ausgeschöpft und es wird auch weiterhin auf eine Verbesserung der gesetzlichen Möglichkeiten (Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlungen) hingewirkt. 10. Der Rahmen für das kommunale Fördermittelbudget wird wegen der allgemeinen Preissteigerungen, der höheren Mindererlöse als Folge gestiegener Grundstückspreise, der höheren Energieeffizienz und des Ankaufs von Grundstücken im Programmzeitraum auf 800 Mio. erhöht (zum Vergleich Wohnen in München IV: 625 Mio. ).

13 Seite Mehr Baurechtschaffung für die Zielerreichung im geförderten Wohnungsbau Kapitel 2.1.3, 2.3, 5., und 8.4 Das derzeit absehbare Flächenpotential für den Wohnungsbau in München beträgt noch rund WE. Diese Zahl basiert auf den Neubau- und Umstrukturierungsflächen des Flächennutzungsplans. Gegenüber den bisherigen wohnungspolitischen Handlungsprogrammen sind die Gesamtflächenpotentiale (siehe Fehler: Referenz nicht gefunden) zurückgegangen, da in der Programmlaufzeit von Wohnen in München IV keine neuen Konversionsflächen oder große Siedlungsgebiete wie Riem und Freiham mehr hinzugekommen sind. Die Landeshauptstadt ist in der Bauleitplanung sehr aktiv, wie eine Auswahl der aktuell laufenden Wohnungsbauprojekte (vor Baurechtschaffung bzw. -vergabe) zeigt: Freiham Nord (3.000 WE) Paul-Gerhardt-Allee (2.000 WE) Funkkaserne (1.600 WE) Prinz-Eugen-Kaserne (1.600 WE) Dachauer/ Schwere-Reiter-Straße/ ehemalige Luitpoldkaserne (900 WE) Quartier an der Hochäckerstraße (1.200 WE) Siemens-Gelände Obersendling (950 WE) Agfa-Gelände (1.000 WE) Messestadt Riem 4. Bauabschnitt ( 900 WE) Die Kommune kann die Erreichung der Wohnungsbauziele vor allem über die Baurechtschaffung beeinflussen. Mit dem Ziel einer Schaffung von Baurecht für WE jährlich und der auf den Erfahrungen der vergangenen Jahre basierenden Annahme, dass in Gebieten, die gemäß 34 Baugesetzbuch (BauGB) zu beurteilen sind, jährlich durchschnittlich ca WE realisiert werden, wären mittelfristig Fertigstellungen von bis zu WE pro Jahr in München realisierbar, um so den erwarteten Wohnungsbedarf abzudecken. Die Investitionsentscheidungen der Privaten sind aber auch von einer Vielzahl anderer Faktoren als der Baulandverfügbarkeit abhängig. Auf Basis einer Bedarfsabschätzung, der verfügbaren Flächen sowie der zu erwartenden Finanzierungsmittel werden folgende Zielzahlen für die jährliche Fertigstellung nach Programmen im geförderten Wohnungsbau für notwendig erachtet: 900 Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen 300 Mietwohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen 300 Eigentumsmaßnahmen (WE) für Haushalte mit mittlerem Einkommen 100 Mietwohnungen mit dem Belegrechtsprogramm 200 Wohnungen für Genossenschaften und Baugemeinschaften ohne Einkommensgrenzen (keine direkte Förderung, Steuerung nur über Flächenvergaben) Aus Abbildung 2 wird der Zusammenhang der Zielzahlen für die Baurechtschaffung und der Zielzahlen für den geförderten Wohnungsbau deutlich: Nur bei einer Baurechtschaffung für jährlich WE lässt sich die ambitionierte Zielzahl von geförderten Wohnungen pro Jahr schaffen. Diese starke Abhängigkeit der Wohnungsbauförderung von den zur Verfügung stehenden neuen Flächen wird sich nur langfristig durch Bestandsaktivitäten etwas auflockern lassen, was allerdings auch wesentlich betreuungs- und personalintensiver ist.

14 Seite 6 Geförderter Wohnungsbau insgesamt in WE Sonstige Baugruppen / Genossenschaften Bestandsprogramme 40 % geförderte WE durch neues Baurecht Baurechtschaffung in WE Abbildung 2: Zusammenhang von Baurechtschaffung und Förderung Wohnungsbau Angesichts der steigenden Wohnungsmarktanspannung, der Problematik immer komplexerer Bebauungsplanverfahren und der sich verknappenden Flächenpotentiale ist eine kurz- und mittelfristig angelegte Wohnungsbauoffensive erforderlich. Kurzfristig steht dabei insbesondere das Thema einer bedarfsgerechten Baurechtschaffung z. B. durch Umwandlung von (noch nicht bebauten) Kerngebieten (MK) in Wohngebiete (WA) im Vordergrund. Mittel- bis langfristig geht es darum, im Rahmen des Projektes Langfristige Siedlungsentwicklung ausreichend neue, teilweise auch schwierig zu entwickelnde Wohnungsbaupotentiale zu generieren, die Planungsüberlegungen frühzeitig anzustoßen und mit Nachdruck bis zur Baureife voranzutreiben. Ziele der Wohnungsbauoffensive sind: Schnellere und verstärkte Baurechtschaffung für den Wohnungsbau; Weiterentwicklung der großen städtischen Planungsgebiete für ein kontinuierliches Angebot an Wohnbauflächen; Kurzfristiger Abbau des Ausschreibungsstaus der letzten Jahre; Beschleunigung und Steigerung der Grundstücks- und Fördermittelvergabe für den geförderten Wohnungsbau, wobei die zeitlichen, rechtlichen und finanziellen Risiken, die sich aus den Ausschreibungsverfahren für bestimmte Zielgruppen ergeben, durch eine verstärkte rechtliche Begleitung und eine aktive Kommunikation im Vorfeld zu reduzieren sind; Intensivierung der Kontrolle der Verwendung der Fördermittel während der Bindungszeiten. Im Rahmen der Wohnungsbauoffensive sollen die Aktivitäten des Referats für Stadtplanung und Bauordnung in einer neu zu schaffenden Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive gebündelt und verstärkt werden.

15 Seite Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommensgruppen Kapitel 3. Als Reaktion auf die gestiegenen Grundstückspreise bzw. Mieten erscheint eine Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommen dringend erforderlich. Dafür werden der Systematik der bayerischen Wohnungsbauförderung folgende neue Stufen (6 und) 7 anstatt bisher nur bis max. Stufe 5 eingeführt (s. Abbildung 3). Die nominalen Einkommensgrenzen erhöhen sich dadurch beim Einpersonenhaushalt von auf jährlich (im Vergleich dazu brutto bzw. netto siehe Abbildung 3) und bei einer Familie mit einem Kind von auf jährlich. Die städtische Kinderkomponente wird in die neuen Stufen bereits eingerechnet. Jahreseinkommen in brutto netto 1-Pers.-Haushalt Stufe 1 1-Pers.-Haushalt Stufe 5 1-Pers.-Haushalt Stufe 7 2-Pers.-Haushalt Stufe 1 2-Pers.-Haushalt Stufe 5 2-Pers.-Haushalt Stufe 7 Haushaltstyp Abbildung 3: Einkommensgrenzen brutto/netto nach Haushaltstyp und Einkommensstufe Die bisherigen Grundstückswertansätze im geförderten Wohnungsbau entsprechen dem Verkehrswert unter Berücksichtigung der sozialen und städtebaulichen Bindungen. Die Grundstückswertansätze mit sozialen Bindungen können nicht erhöht werden, da die Einkommensgrenzen in den Stufen 1 bis 5 und die Bewilligungsmieten der Programme seit Jahren unverändert geblieben sind. Für die erweiterte Zielgruppe (siehe oben Einkommensstufe 7) wird entsprechend ihrer etwas höheren Haushaltseinkommen eine neue Preisstufe im München Modell eingeführt.die Verkaufspreise im München Modell erhöhen sich als Folge gestiegener Baukosten nur sehr moderat (siehe Kapitel ). 1.3 Die Münchner Mischung mit Grundstücksankäufen besser sichern 3-Pers. mit 1 Kind Stufe 1 3-Pers. mit 1 Kind Stufe 5 3-Pers. mit 1 Kind Stufe 7 4-Pers. mit 2 Kinder Stufe 1 4-Pers. mit 2 Kinder Stufe 5 4-Pers. mit 2 Kinder Stufe 7 Kapitel 6.2 Ein wichtiges Ziel bleibt der Erhalt der Münchner Mischung, d. h. einer breiten Streuung von Einkom-

16 Seite 8 mensgruppen und entsprechenden Wohnungsangeboten in allen Neubaugebieten. Im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung wird mit einer Quote von 30 % geförderten Wohnungen ungefähr die durchschnittliche Münchner Einkommensstruktur in den jeweiligen Neubaugebieten erreicht. Auf eigenen Flächen ist die Landeshauptstadt München dagegen zu deutlich höheren Anteilen geförderten Wohnungsbaus bereit, um für die wohnungspolitischen Zielgruppen verstärkt Angebote bereit zu halten. Es müssen zukünftig die Möglichkeiten für die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau außerhalb von neuen Bebauungsplangebieten verstärkt werden. Auf Nachverdichtungs- und Umstrukturierungsflächen mit hohen Bestandsbaurechten (insbesondere bei Kerngebietsfestlegung) kann bisher auch nach den Regeln der sozialgerechten Bodennutzung meist nur vergleichsweise wenig neuer geförderter Wohnungsbau entstehen als sonst auf Neubauflächen üblich. Hier sollen zukünftig die Anteile geförderten Wohnungsbaus im Sinne der Sicherung der Münchner Mischung z. B. durch höhere Förderquoten auf städtischen Flächenanteilen oder durch das Angebot des Grundstücksankaufs durch die Stadt oder die städtischen Wohnungsgesellschaften erhöht werden. Dies schafft Anreize für Private, die Förderquoten in den Wohnungsbauprojekten ggf. sogar bis zum hohen Niveau der städtischen Flächen zu erhöhen. Darüber hinaus sollen, um die Zielzahlerreichung im geförderten Wohnungsbau angesichts der Flächenknappheit besser sicherstellen zu können, vom Kommunalreferat zukünftig Grundstücke für insgesamt bis zu 150 geförderte Wohnungen jährlich nach Möglichkeit angekauft werden. 1.4 Kleine und große Wohnungsmarktakteure verstärkt im Fokus Kapitel 4.4 und 8.1 Genossenschaften und Baugemeinschaften werden auf städtischen Siedlungsflächen eigene Flächenkontingente (20-40 %) eingeräumt, da sie stärker gemeinschaftlich orientiert sind, architektonische Vielfalt sichern und dem Aspekt der Energieeffizienz meist einen höheren Stellenwert einräumen. Das Beratungsangebot der Stadt für Genossenschaften und Baugemeinschaften wird verbessert. Um dem politischen Willen des Stadtrates, bei Ausschreibungen von Wohnbaugrundstücken in den großen städtischen Siedlungsgebieten verstärkt Flächen für diese Zielgruppen vorzusehen, nachkommen zu können und ihrem großen Informations- und Betreuungsaufwand gerecht zu werden, soll eine Beratungsstelle für Genossenschaften / Baugemeinschaften/ Wohnprojekte (Neubau) nach Hamburger Vorbild beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung eingerichtet werden. Darüber hinaus gibt es Programmverbesserungen im München-Modell-Genossenschaften. So ist zukünftig eine Förderung der Genossenschaftsanteile von Einkommensschwachen möglich. Neben diesen neueren kleineren Akteuren sind aber auch die langjährig aktiven größeren Akteure, insbesondere die städtischen Wohnungsgesellschaften, wichtig. Den städtischen Wohnungsgesellschaften kommt eine wachsende sozialpolitische und ökologische Bedeutung zu. Neben ihrer finanzwirtschaftlichen Bedeutung leisten sie einen wesentlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung v.a. für die Hauptzielgruppen. Durch ihr Engagement, die sozialorientierte Hausverwaltung auf eine soziale und ökologische Hausverwaltung auszubauen, nehmen sie auch wesentlichen Einfluss auf das Nutzerverhalten ihrer Mieterinnen und Mieter (siehe Kapitel ). Sie erfüllen ein umfangreiches Wohnungsneubauvolumen vornehmlich im geförderten Mietwohnungsbau von durchschnittlich rund 500 WE im Jahr. Darüber hin-

17 Seite 9 aus werden ihre Bestände laufend modernisiert. Durch ihre Verpflichtung zur Energieeinsparung beim Neubau (KfW-Effizienzhaus 70) und zur energetischen Bestandssanierung (KfW-Effizienzhaus 100) sowie durch die Umsetzung von Modellvorhaben übernehmen die Gesellschaften bereits heute eine Vorbild- und Vorreiterrolle auf dem Wohnungsmarkt. Auch für die private Bau- und Wohnungswirtschaft will die Stadt in den großen städtischen Siedlungsgebieten weiterhin ein verlässliches Angebot an Bauflächen bereitstellen. 1.5 Weitere Optimierung der Vergabeverfahren Kapitel Ein wichtiger Punkt sind die Vergabeverfahren und die Preisgestaltung. Ein reiner Preiswettbewerb ist - gerade in Zeiten stark steigender Grundstückspreise für die Ziele der Landeshauptstadt z. T. eher kontraproduktiv, da bei der Entwicklung der neuen Planungsgebiete nachhaltig stabile soziale Strukturen und ein für breite Kreise der Bevölkerung bezahlbares Wohnungsangebot angestrebt werden. Die Landeshauptstadt wird zukünftig Grundstücke, die ausschließlich oder überwiegend für den freifinanzierten Wohnungsbau Bauträgerinnen und Bauträgern angeboten werden, verstärkt in Konzeptausschreibungen oder Bestgebotsverfahren ausschreiben. Im Bestgebotsverfahren werden neben dem Grundstückspreis auch Kriterien aus der Konzeptausschreibung berücksichtigt, die für Bauträgerinnen und Bauträger handhabbar sind. Solche Kriterien sind z. B. der energetische Standard oder der Verkaufspreis für die München-Modell-Wohnungen. Dem Kriterium Grundstückspreis soll insbesondere bei Flächen für Genossenschaften und z. T. auch Baugemeinschaften im Vergleich zu anderen Kriterien keine allein dominierende Rolle mehr zukommen. Hier wird empfohlen z. T. ganz von einem Preiswettbewerb abzusehen und zum vom Bewertungsamt ermittelten Verkehrswert zu verkaufen (Konzeptausschreibung). 1.6 Für die wichtigsten Zielgruppen mehr tun Kapitel 3., und Hauptziel der kommunalen Wohnungspolitik ist nach wie vor die Bereitstellung bzw. Schaffung einer Mindestversorgung bezahlbaren Wohnraums für Einkommensschwache. Die Zielzahlen für die unterste Einkommensgruppe (Stufe 1) werden von 800 auf 900 WE p. a. erhöht. Allerdings entsteht über diese engere Zielgruppe hinaus auch für neue Zielgruppen (wie z. B. Wohngemeinschaften im Alter und bei Hilfsbedürftigkeit) zusätzlicher Bedarf. Gemäß dem Motto Wohnen statt Unterbringen schafft die Stadt für Wohnungslose vorrangig dauerhaften Wohnraum anstatt Zimmer oder Betten in Notquartieren und Unterkünften bereitzustellen. Die in diesem Rahmen entstehenden Wohnungen sollen langfristig und mit gesicherten Belegungsrechten zur Verfügung stehen. Hierfür soll das Kommunale Wohnungsbauförderprogramm-KomPro gestärkt werden. Die Zielzahlen für KomPro B/C (untere Einkommensgruppe) werden von 150 auf 200 WE jährlich erhöht. Zur schnelleren Abwicklung der KomPro-Vorhaben Einrichtung wurde eine Task Force gegründet (Beschluss siehe Vorlage Nr / V 06038).

18 Seite Verbesserte Energieeffizienz dort, wo die Stadt Einflussmöglichkeiten hat Kapitel 4.6 und 6.6 Quantitative und qualitative Ziele sind keine Gegensätze, sondern sie ergänzen sich. Bei steigenden Energiepreisen wird die Reduzierung des Energiebedarfs der Gebäude auch wegen der sogenannten zweiten Miete immer wichtiger. Dies entlastet bei einkommensschwachen Mieterhaushalten auch den Wohnkostenetat der Landeshauptstadt langfristig. In der Veranstaltungsreihe Innovativer Wohnungsbau für München wurden diese unter anderen zentralen Handlungsschwerpunkte für den Münchner Wohnungsbau mit der Fachöffentlichkeit diskutiert. Auf der Agenda standen soziale, wirtschaftliche und ökologische Nachhaltigkeit im Wohnungsbau, Dichte/Urbanität, Nachverdichtung, Wohnungstypologien der Zukunft, die Rollen der verschiedenen Wohnungsmarktakteure v.a. der städtischen Gesellschaften, aber auch der Baugemeinschaften/ Genossenschaften, und innovative Ansätze in den Planungsverfahren. Die Landeshauptstadt München übernimmt beim Klimaschutz gegenüber den gesetzlichen Standards eine Vorreiterfunktion. Es sollen dort, wo Einflussmöglichkeiten bestehen, erhöhte energetische Standards gefordert werden. Bei der Vergabe städtischer Wohnbaugrundstücke in fernwärmeversorgten Gebieten und im geförderten Wohnungsbau generell wird zukünftig im Neubau das KfW-Effizienzhaus-70 (EnEV 2009) zum Standard. Bei Grundstücksvergaben in nicht fernwärmeversorgten Gebieten wird zumindest der Dämmstandard des KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) zugrunde gelegt. Im Falle einer EnEV-Novellierung soll der Stadtrat erneut über den energetischen Neubaustandard entscheiden. Die Kostenobergrenzen werden im Rahmen der Wohnungsbauförderung für erhöhte energetische Standards moderat erhöht. Auch Mieter- (bis auf KomPro) und Käuferhaushalte werden über maßvolle Aufschläge in der EOF und beim München-Modell beteiligt, sie profitieren aber stärker über die laufenden Einsparungen bei den Energiekosten. Bei den KomPro-Wohnungen sollen die Nettokaltmieten trotz Betriebskostenersparnis als Folge des höheren energetischen Standards nicht erhöht werden, um so u. a. auch den städtischen Sozialetat zu entlasten. Der Fördertopf für mehr Energieeffizienz im geförderten Wohnungsbau soll mit dem Förderprogramm Energieeinsparung abgestimmt werden. Bei allen städtischen Wettbewerben des Referats für Stadtplanung und Bauordnung werden umfassende Kriterien der Nachhaltigkeit zugrunde gelegt, mit dem Ziel, der Planungsleitlinie des 1 Absatz 5 BauGB das entsprechende Gewicht zu geben und im Sinne der BauGB-Klimanovelle dem Klimawandel und der Klimaanpassung Rechnung zu tragen. Für private Wettbewerbe wird eine entsprechende Empfehlung gegeben. 1.8 Die Bestandsprogramme attraktiver ausgestalten Kapitel 7.3 Der weiterhin hohe Bedarf an geförderten Wohnungen wird mittel- bis langfristig nicht mehr vorrangig im Neubau befriedigt werden können. Der Ankauf von Belegungsbindungen an einzelnen freien Wohnungen ist eine ergänzende Möglichkeit, preisgünstigen Wohnungsbestand für die Zielgruppen zu sichern. Es sollen mehr Anreize beim Belegungsrechtsankaufsprogramm durch eine Erhöhung des Budgets und eine Verbesserung der Förderkonditionen geschaffen werden. Als ergänzende Bestandsstrategien kommt auch der Ankauf von Wohnungsbeständen in Frage.

19 Seite Alle rechtlichen Schutzmöglichkeiten im Wohnungsbestand voll aktivieren Kapitel 7.1 Neben der Neubaupolitik wird die Bestandspolitik zunehmend wichtiger. Nach wie vor werden alle rechtlichen Möglichkeiten (Erhaltungssatzungen, Zweckentfremdungsverordnung, Mieterberatung) zur Bestandssicherung voll ausgeschöpft und es wird auch auf eine Verbesserung der gesetzlichen Möglichkeiten (Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlungen) hingewirkt Fördermittel auf hohem Niveau beibehalten Kapitel 9.2 Die Nachfrage nach gefördertem Wohnungsbau wird mit der Wohnungsmarktanspannung weiter ansteigen. Der kommunale Fördermittelrahmen konnte in den Jahren nicht vollständig ausgeschöpft werden, da wegen schwieriger Rahmenbedingungen (wie z. B. Folgen des Urteils des OLG Düsseldorf) die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau nicht vollständig erreicht werden konnten. Dabei ist zu betonen, dass die eingeplanten Summen im Sinne einer vorsichtigen Planung eine absolute Fördermittelobergrenze darstellen. Für WiM V zeichnen sich gewisse Mehrkosten (allgemeine Kostensteigerungen, Programmerweiterungen, höhere Energieeffizienz und Unsicherheiten hinsichtlich der staatlichen Fördermittel) ab. Deshalb muss der Fördermittelrahmen von 125 Mio. auf 160 Mio. jährlich angehoben werden. Hinsichtlich der Fördermittel von Bund und Land wird zusätzlich von Zuweisungen in Höhe von rund 51 Mio. (bisher 57 Mio. ) jährlich ausgegangen. 2. Wohnungssituation und zukünftige Entwicklung 2.1 Wohnen in München I bis V Bilanz und Evaluierung der Programme Schwerpunkte der wohnungspolitischen Handlungsprogramme Kommunale Wohnungspolitik ist in München eine langfristige und wie die hohe Zustimmung zu den bisherigen Handlungsprogrammen zeigt politisch breit getragene Aufgabe. Die Grundstruktur und die wichtigen Themen der bisherigen Handlungsprogramme sollen in Wohnen in München V vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen evaluiert und, wo notwendig, weiterentwickelt werden. Die Beschlüsse zu Wohnen in München umfassen immer sowohl eine Bilanz bzw. ggf. auch Neuausrichtung als auch eine zusammenfassende Darstellung der wohnungspolitischen Aktivitäten im zurückliegenden Programmzeitraum. Das wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen in München V ist eine Fortführung der früheren Handlungsprogramme Wohnen in München (1989), Wohnen in München II (1994), Wohnen in München III (2001) und Wohnen in München IV (2006) und steht in einer hohen Kontinuität der Themen und Problemlösungsansätze: Alle Handlungsprogramme entstanden unter eher angespannten Wohnungsmarktbedingungen.

20 Seite 12 Die Ziele für die Baurechtschaffung (Wohnungsbau) lagen zwischen und WE jährlich, um den Bedarf von bis WE jährlich decken zu können. Neu gegenüber den früheren Programmzeiträumen ist der nun deutlich erkennbare Rückgang der Flächenpotentiale für den Wohnungsbau von rund WE in WiM II/III/IV auf rund WE in WiM V (siehe Fehler: Referenz nicht gefunden). Die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau wurden von rund 900 WE jährlich (Mindestziel WiM II) auf rund WE (WiM III und IV) gesteigert. Die Realisierung hängt stark von der Möglichkeit entsprechender Baurechtschaffung und geeigneten Flächenpotentialen ab. München setzt seit vielen Jahren erhebliche kommunale Mittel für den geförderten Wohnungsbau ein. Dabei wurden kontinuierlich neue Zielgruppen berücksichtigt. Die Förderquoten auf städtischen und privaten Flächen blieben durchweg ein wichtiges Thema: Die Anforderungen an die soziale Mischung bzw. Verträglichkeit fanden seit WiM IV stärker Berücksichtigung. Auf städtischen Flächen soll der Anteil der geförderten Wohnungen seitdem 50 % nicht übersteigen, auf privaten Flächen aber mindestens 30 % betragen. Weil die Flächenreserven geringer werden muss nun u. a. verstärkt auf das Thema Ankauf von Belegungsrechten gesetzt werden. Allerdings wird es auch in Zukunft schwerer bzw. aufwendiger werden, auf diesem Weg höhere Fallzahlen an geförderten Wohnungen zu schaffen. Im Vergleich der deutschen Großstädte ist München die Stadt mit dem angespanntesten Wohnungsmarkt in Deutschland und das schon seit über 30 Jahren. Während sich die Wohnungssituation in den anderen Großstädten zwischenzeitlich relativ entspannt hatte, war die Situation in der Landeshauptstadt München mit gewissen Schwankungen durchgehend angespannt. Daher gibt es die wohnungspolitischen Handlungsprogramme hier schon seit Viele der über Jahre entwickelten erfolgreichen Münchner Ansätze, wie z. B. das Konzept der Münchner Mischung, die sozialgerechte Bodennutzung, die kommunalen Wohnungsbauprogramme, die hohen kommunalen Fördermittel bzw. die Bestandsschutzinstrumente wurden von anderen Großstädten wie Stuttgart, Frankfurt, Köln und Hamburg z. T. modifiziert aufgenommen, da nun auch in diesen Städten die Einwohnerzahlen steigen und die Wohnungsprobleme zunehmen. Aber auch München kann von diesen Städten Anregungen erhalten, wie insbesondere die Diskussion um den innovativen Wohnungsbau z. B. bei den Themen Energieeffizienz und Baugemeinschaften/Genossenschaften gezeigt hat Wohnen in München IV Auf der Basis der Zielzahlerhöhungen von Wohnen in München III lag der Schwerpunkt des Programms Wohnen in München IV eher in der kontinuierlichen Weiterentwicklung der einzelnen Programme: Entsprechend des weiterhin hohen Gesamtbedarfs von WE jährlich wurde an der Zielzahl von geförderten Wohnungen jährlich festgehalten, obwohl die Flächenpotentiale geringer wurden. Der Blick war bei den Programmen auf eine größere Flexibilität durch übergreifende Zielgruppenziele gerichtet (1.300 Miet-, 300 Eigentumswohnungen und 200 WE flexibel in unterschiedlichen Programmen, insbesondere auch im Bestand). Dies schloss die gegenseitige finanzielle Deckungsfähigkeit mit ein. Die Förderquoten auf städtischen Grundstücken in den großen Siedlungsgebieten wurden in

21 Seite 13 WiM IV auf 50 % (davon 30 % EOF) geförderter Wohnungsbau abgesenkt. Die Förderquoten in der SoBoN (30 %, davon mindestens 20 % EOF) wurden beibehalten. Die städtischen Programme München Modell-Genossenschaften und -Miete wurden harmonisiert (25 Jahre Bindung, Darlehensförderung bis /m² Wohnfläche). Die besondere Rolle der städtischen Wohnungsbaugesellschaften als wesentliche Träger des Wohnungsbauprogramms, als Vorreiter für den Klimaschutz bei ihren Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen und als unverzichtbares Instrument der kommunalen Wohnungspolitik mit ihren Wohnungsbeständen wurde betont. Die Vergabe öffentlicher Grundstücke wurde im Programmzeitraum von Wohnen in München IV durch die Urteile des OLG Düsseldorf im Jahr 2007 erheblich beeinträchtigt. Die Forderung nach einer europaweiten Ausschreibung der städtischen Grundstücke als Bauauftrag führte wegen des Risikos von Verstößen gegen das Vergaberecht temporär zum Erliegen der Vergaben. Erst durch eine Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes vom wurde der Anwendungsbereich des Vergaberechts wieder deutlich enger gezogen. Weitere verfahrensbedingte Verzögerungen bei großen Projekten, bei KomPro B- und C-Vorhaben und bei einzelnen Bauvorhaben privater Akteure im Zusammenhang mit der Finanzkrise erschwerten die Erreichung der Zielzahlen. Das neu entwickelte Belegrechtsankaufsprogramm kam nach einem viel versprechenden Start durch die steigende Anspannung auf dem Wohnungsmarkt nicht wie erwartet in Gang. Eine extrem niedrige Leerstandsquote, das sinkende Zinsniveau und die steigenden Mieten machten den Verkauf von Belegungsrechten für die Wohnungswirtschaft weniger attraktiv. Die bestehenden vielfältigen Förderprogramme haben sich auch unter den schwierigen Rahmenbedingungen des Geltungszeitraums von Wohnen in München IV bewährt und ermöglichen im Einzelfall nach den im Folgenden vorgeschlagenen Änderungen und Anpassungen weiterhin eine zielgerichtete Förderung unterschiedlicher Einkommens- und Zielgruppen im Miet- und Eigentumsbereich Baurechtschaffung, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wurde mit Wohnen in München IV beauftragt, die laufenden Planungen zur Schaffung von Baurecht auf hohem Niveau fortzuführen. Es sollten im Programmzeitraum neue Baurechte nach 30 BauGB für Wohneinheiten, also für durchschnittlich WE jährlich geschaffen werden. Damit wären zusammen mit der Bautätigkeit nach 34 BauGB im mehrjährigen Mittel Fertigstellungen in der Größenordnung von bis zu WE p.a. in München möglich gewesen, um den prognostizierten Wohnungsbedarf mittelfristig abzudecken. Tabelle 1 zeigt die Zielzahlerreichung in Wohnen in München I bis IV. An der Baurechtschaffung hängen zeitlich verzögert auch die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen insgesamt und für den geförderten Wohnungsbau.

22 Seite 14 Jahr Baurecht Ausw eisung in Wohneinheiten Wohnen in München (WiM) Zielzahl Baurecht geschaffenes Baurecht (durchschnittlich pro Jahr bzw. im jew eiligen WiM-Zeitraum) pro Jahr: pro Jahr: pro Jahr: pro Jahr: Summe WiM II: Summe WiM II: pro Jahr: pro Jahr: WiM III Summe WiM III: Summe WiM III: pro Jahr: pro Jahr: WiM IV Summe WiM IV bis 2010: Summe WiM IV bis 2010: WiM I Summe WiM I: Summe WiM I: WiM II Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA II, Berechnungen HA I/22 Tabelle 1: Baurechtschaffung von "Wohnen in München I bis IV" und Erreichung der Zielzahlen Aus Abbildung 4 wird deutlich, dass während der wirtschaftlichen Boomjahre Ende des letzten Jahrtausends deutlich mehr Geschossfläche für Büronutzungen als für das Wohnen geschaffen worden. Im letzten Jahrzehnt wurde dann ein Gleichstand erreicht. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass ca. 50 % des Wohnungsbaus auf Flächen mit Bestandsbaurecht nach 34 BauGB (nicht in der Abbildung) erfolgt, so dass unter Vernachlässigung von Verdichtung bei Büronutzungen in Gebieten nach 34 BauGB über die Abbildung hinaus wohl sogar ein Verhältnis von 2:1 zu Gunsten des Wohnens erreicht wurde. Dies ermöglicht eine harmonische Entwicklung von Wohnungen (im Mittel 90 m² GF bzw. von 1,3 Erwerbstätigen bewohnt) und Arbeitsplätzen (im Mittel 35 m² GF). Für die Zukunft wird angesichts der prognostizierten stärkeren Einwohner- als Erwerbstätigenentwicklung (siehe Abbildung 10) ein entsprechend angepasstes Verhältnis bei der Baurechtschaffung von Wohnnutzung (im WA/MI/MK) zu Büronutzung (im MK/MI/höherwertigen GE) angestrebt.

23 Seite GF Wohnen GF Büro (MK/MI) Jährliche Baurechtschaffung in m² GF Jahre Abbildung 4: Baurechtschaffung für Wohnen und Büro (MK/MI) im Vergleich Die Baurechtschaffung unterliegt in den Einzeljahren teils erheblichen Schwankungen. Im Jahr 2010 wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von rund WE mit einer Bruttogeschossfläche für Wohnnutzung von knapp m² geschaffen. Dies war eine deutliche Steigerung gegenüber den Vorjahren mit WE (2009) und 994 WE (2008) (siehe Tabelle 1). Jahr Baugenehmigungen (BG) und Baufertigstellungen (BF) jährlich Genehmigte Wohnungen (BG) Fertiggestellte Wohnungen (BF) Differenz BG minus BF in WE p. a Hj Ø p. a. Ø p. a. Ø p. a. (Schätzung) Quelle: Statistisches Amt Anmerkungen: Baufertigstellungen 2004 und 2006 mit Nachmeldungen; Aufgrund der Sonderaktion 2 w urden vom Stat. Amt Wohnungen als nachträglich fertiggestellt gemeldet. Tabelle 2: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in München

24 Seite 16 Die Zahl der Baugenehmigungen ist nach einem schwachen Jahr 2009 wieder auf das Niveau der Jahre 2007/2008 gestiegen wurden für rund WE Baugenehmigungen erteilt (siehe Tabelle 2). Die Steigerung basiert auf der allgemeinen wirtschaftlichen Erholung, dem niedrigen Zinsniveau 2010 und der Umschichtung von Kapital in so genanntes Betongold sowie als statistischem Sondereffekt einer Nacherhebung ab Dezember Auch die Halbjahreszahlen für 2011 (1. Halbjahr) sind noch davon beeinflusst und liegen deshalb vergleichsweise hoch. Der für die Landeshauptstadt München erforderliche Wohnungsneubau von rund fertiggestellten WE pro Jahr bezieht sich auf einen Zeitraum von fünf Jahren. Im Rückblick der letzten fünf Jahre ( ; 2011 geschätzt) wurden rund WE p.a. genehmigt und rund WE jährlich fertiggestellt. Angesichts der diversen Sonderaktionen bei der Baufertigstellungsstatistik erscheint die Baugenehmigungsstatistik der zuverlässigere Erfolgsindikator. In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass rund 90 % der genehmigten Wohnungen auch fertiggestellt werden. Für den o. g. Bedarf von Fertigstellungen p. a. wären demnach rund Baugenehmigungen p. a. erforderlich. Die o. g. Bedarfszahlen im Wohnungsbau wurde im Programmzeitraum von Wohnen in München IV ( ) nur zu ca % erreicht. 2.2 Wohnungsmarktsituation und Rahmenbedingungen Allgemeine Wohnungsmarktsituation Zur Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt wird im Detail auf folgende Veröffentlichungen der Wohnungsmarktbeobachtung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung verwiesen ( Bericht zur Wohnungssituation in München für (Bekanntgabe im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom ; siehe Sitzungsvorlage Nr / V 05281) sowie aktuell die Wohnungsmarktdaten 2010, Wohnungsmarktbarometer, Expertenbefragung zum Wohnungsmarkt in München und Wanderungsmotivuntersuchung II. Die Einwohnerzahl Münchens (Wohnberechtigte mit Haupt- und Nebenwohnsitz) ist von 1970 bis 2010 um rund Personen gestiegen. Die Zahl der Haushalte stieg im gleichen Zeitraum jedoch um über Die Anzahl der Wohnungen stieg um rund an. Allerdings wuchs der Wohnflächenkonsum pro Kopf gegenüber 1970 um immerhin rund 160 %. In den letzten Jahren zeigen sich schon gewisse Sättigungstendenzen, eine deutliche Überschreitung der 40 m² Wohnfläche pro Person wird derzeit nicht erwartet. Die Einwohnerzahl Münchens wird bis 2030 um rund weitere Einwohnerinnen und Einwohner (Wohnberechtigte) wachsen (Planungsprognose 2009). Die Entwicklung auf dem Münchner Immobilienmarkt im Jahr 2010 (siehe auch Immobilienmarktberichte des Gutachterauschusses) stand im Zeichen der Nachwirkungen der Finanzkrise 2008, die sich zunehmend zu einer Schuldenkrise der öffentlichen Haushalte, der damit einhergehenden Furcht vor Inflation und einer Flucht in Sachwerte wie z. B. Immobilien entwickelt. Dies trug zu einem neuen Rekordniveau der Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge bei und führte zu erheblichen Preissteigerungen bei Baugrundstücken und Eigentumswohnungen.

25 Seite 17 Nettokaltmiete in / m² Wohnfläche Wiedervermietung Baujahr bis 1948 Wiedervermietung Baujahr ab 1949 Erstbezug im jeweiligen Jahr Quelle: RDM bzw. IVD (bezogen auf ca. 3 Zi., 70 m², guter Wohnw ert, ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau) Abbildung 5: Entwicklung der Erst und Wiedervermietungsmieten in München Die Preise für Baugrundstücke für Eigentumswohnanlagen stiegen um 24 %, Wohnbauland generell wurde um 10 % teurer, in Einzelfällen lagen die Steigerungen aber auch weit über diesen Durchschnittswerten. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen bis zum Jahresende um etwa 8 % auf im Münchner Schnitt /m² Wohnfläche (mittlere bis gute Lage). In besseren Lagen wurden im Schnitt /m² Wohnfläche verlangt, Spitzenpreise lagen bei /m² Wohnfläche. Nach Informationen des Gutachterausschusses setzte sich diese Tendenz im ersten Halbjahr 2011 fort. So erhöhten sich die durchschnittlichen Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in mittleren bis guten Lagen um weitere 7 % von /m² Wohnfläche auf /m² Wohnfläche (siehe Abbildung 6). Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich derzeit wieder in einer Anspannungsphase (siehe Abbildung 5 und 6). Bisher konnte annähernd ein zehnjähriger Zyklus von Anspannungs- und Entspannungsphasen am Münchner Mietwohnungsmarkt beobachtet werden. Als Reaktion auf die Finanz- und Wirtschaftskrise erfolgte seit 2008 eine Umschichtung von Kapital in als sicher bewertete Anlageformen, dazu zählen auch Immobilien in München. Dies ist eine Hauptursache für die steigenden Preise für Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Vor diesem Hintergrund ist mit einem weiteren Anstieg der Mieten zumindest bis 2012/2013 zu rechnen. Weitere Gründe hierfür sind auch das beschränkte Angebot an Grundstücken in München allgemein und in guten Lagen speziell in Verbindung mit einer sehr hohen Nachfrage nach Wohnraum sowie einem zunehmenden Interesse von überregionalen Investoren.

26 Seite Mittlere Kaufpreise in / m² Wohnfläche Hj 2011 Quelle: Gutachterausschuss für Grundstücksw erte; durchschnittliche bis gute Wohnlage, WF m² Abbildung 6: Preisentwicklung für neue Eigentumswohnungen seit 1980 Die Wanderungsmotivuntersuchung 2010/2011 hat u. a. ergeben, dass Familien, die ins Umland ziehen, vor allem eine Erhöhung der zur Verfügung stehenden Wohnfläche anstreben. Die Gesamtmiete nach dem Umzug unterscheidet sich meist kaum von der in München bezahlten Miete. Korrespondierende Röhren Miete und Fläche?! Zuzug nach München Wegzug von München (Bruttokalt-) Miete/qm + 39 % + 38 % Wohnungsgröße, Fläche Wohnungsgröße, Fläche - 27 % - 25 % (Bruttokalt-) Miete/qm Abbildung 7: Wanderungsmotivuntersuchung II Fläche und Miete

27 Seite 19 Geschätzt werden von den nach München Zuziehenden dagegen die kurze Wege z. B. zum Arbeitsplatz, die gute Versorgung mit dem öffentlichen Nahverkehr und der Münchner Lebensstil. Zuwanderinnen und Zuwanderer aus der Region nehmen dafür auch einen Rückgang bei der Wohnfläche in Kauf. Insgesamt gibt es für jeden Haushalt einen Grenzwert für die Wohnkosten in Relation zum Einkommen. Als Reaktion auf die steigenden Wohnkosten erfolgen Anpassungen bei der Wohnfläche oder ein Abwandern an Standorte mit geringeren Wohnkosten. Eine Mitberücksichtigung der Mobilitätskosten bei der Wahl des Wohnstandortes findet allerdings laut der Befragung nur bei rund einem Drittel der Haushalte unabhängig von der Wanderungsrichtung statt. Der Zusammenhang zwischen Fläche und Miete zeigt Abbildung 7 auf. Es wird deutlich, dass die Abwandernden nicht nur preis-, sondern in erster Linie nutzenoptimiert ( Preis-Leistungs-Verhältnis ) handeln. Die Zuwandernden handeln dagegen eher lageoptimiert und verzichten im Gegenzug auf Wohnfläche. Als Fazit bleibt festzuhalten, dass aus gegenwärtiger Sicht die Anspannung am Wohnungsmarkt weiter zunehmen wird. Eine Abkühlung dieser Entwicklung in Richtung konstanter bzw. fallender Verkaufspreise und Erst- und Wiedervermietungsmieten ist derzeit nicht absehbar und dürfte erst nach einer deutlichen konjunkturellen Beruhigung eintreten Wohnungspolitische Rahmenbedingungen und Rentabilität Fördermittel Im Haushaltsgesetz 2011 hat der Bundestag eine Vielzahl an Kürzungen der Finanzmittel beschlossen, die die Wohnungspolitik betreffen. U. a. wurden die finanziellen Mittel für die Städtebauförderung um ein Viertel auf rund 455 Mio. gekürzt. Das Programm Soziale Stadt wurde laut Haushaltsgesetz 2011 von 95 Millionen auf knapp 30 Millionen gekürzt. Hierzu wird auch auf das Positionspapier des Deutschen Städtetags Nachhaltiger und sozial gerechter Stadtumbau ein Gebot der Stunde vom Frühjahr 2011 verwiesen. Die Städtebauförderungsmittel des Bundes sollen darüber hinaus weiter drastisch gekürzt werden. Die nunmehr für das Jahr 2012 vorgesehenen 410 Mio. sollen um rund 45 Mio. unter dem bereits extrem gekürzten Budget für das Jahr 2011 liegen. Zwar soll das Programm Soziale Stadt nun wieder von knapp 30 auf 40 Mio. aufgestockt werden, viele andere Programme sollen jedoch finanziell reduziert werden. Auf der Sonderbauministerkonferenz am haben alle 16 Länder sowie die kommunalen Spitzenverbände angesichts des gewachsenen Bedarfs der Städtebauförderung beim Stadtumbau, der energetischen Sanierung und beim Klimaschutz diese Kürzungsabsichten abgelehnt. Im Haushaltsgesetz 2011 wurde zudem festgelegt, dass für das CO 2-Gebäudesanierungsprogramm nur noch knapp 440 Millionen zur Verfügung stehen werden. Das ist eine Kürzung von circa einer Milliarde Euro im Vergleich zum Vorjahr und rund 1,7 Milliarden gegenüber Für das CO 2-Gebäudesanierungsprogramm sollen dagegen laut Haushaltsgesetz 2011 zusätzlich etwa 500 Millionen aus dem neuen Energie- und Klimafonds zur Verfügung stehen. Vielfach wurde kritisiert, dass die Kürzungen des CO 2-Gebäudesanierungsprogramms, die der Bundestag in dem Haushaltsgesetz 2011 beschlossen hat, widersprüchlich seien. Einerseits beschließt die Re-

28 Seite 20 gierung eine Verdopplung der energetischen Sanierungsquote mit ihrem neuen Energiekonzept, auf der anderen Seite werden die finanziellen Mittel dafür um 50 Prozent gekürzt. Im Haushaltsbegleitgesetz 2011 legte die Länderkammer weitere Kürzungen fest. Die Heizkostenkomponente des Wohngelds wird gestrichen, wodurch der Bund 70 Millionen im Jahr 2011 einsparen wird. Rund Haushalte, die Wohngeld empfangen, sind von diesen Kürzungen betroffen. Änderungen im Planungs-, Steuer- und Mietrecht als Folge der Energiewende Am ist das Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in den Städten und Gemeinden in Kraft getreten. Mit dem Änderungsgesetz wird der wachsenden Bedeutung des Klimaschutzes mit einer Reihe von Anpassungen und Ergänzungen Rechnung getragen. Hierzu wird auf die Sitzungsvorlage (Beschlussentwurf Nr / V07684) verwiesen. Derzeit laufen zur Reform des Mietrechts Abstimmungen innerhalb der Regierungskoalition. Es liegen noch keine abschließenden Ergebnisse vor. Das geltende Mietrecht fördert laut Bundesregierung die energetische Modernisierung des Gebäudebestandes bisher nicht ausreichend. Der Wärmebedarf des Gebäudebestandes in Deutschland soll bis 2020 um 20 Prozent sinken. Bis 2050 sollen Gebäude in Deutschland nahezu klimaneutral sein, d. h. ihre benötigte Energie nur aus erneuerbaren Energien beziehen. Erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten sollen die energetische Sanierung noch attraktiver machen. In der Beschlussempfehlung bzw. im Bericht des Finanzausschusses vom (Vorfassungsstand) werden vom Finanzausschuss des Bundestags u.a. eine neue steuerliche Sonderabschreibung für die energetische Sanierung von Gebäuden mit Fertigstellung vor dem in Höhe von 10 % p.a. gefordert. Voraussetzung für die Sonderabschreibung wäre eine nachgewiesene erhebliche Reduzierung des Wärmebedarfs; der Umfang der Reduzierung wird dort nicht näher spezifiziert. Rendite von Investitionen im Wohnungsbau im Städtevergleich Die Entwicklung der Wohnungsbau-Rendite im Vergleich der deutschen Großstädte (siehe Tabelle 3) zeigt, dass die Veränderungen in den letzten Jahren nicht dramatisch und in einigen Städten den normalen konjunkturellen Schwankungen unterworfen sind. München ist neben Hamburg die einzige Stadt mit einer stetigen Zunahme des Kaufpreisfaktors. Dies bedeutet im Umkehrschluss einen Rückgang der Rendite. Verbunden ist dieser Renditerückgang mit zwei Entwicklungen: Steigenden Mieten und einem sehr geringen bzw. sogar noch rückläufigen Leerstand. So weist der techem-empirica-leerstandsindex für München nur einen Leerstand von 1,1 % des Bestandes und für den Freistaat Bayern von 1,8 % des Bestandes aus, wobei dieser im Wesentlichen in den strukturschwachen Gebieten Bayerns zu finden ist. Diese Situation ist für die Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum insofern günstig, weil ein Mietausfall durch Leerstand kaum vorkommt. Für den Münchner Wohnungsmarkt ist angesichts der gestiegenen Kaufpreisfaktoren bzw. der gesunkenen Renditen in den Folgejahren nicht mit Preis- oder Mietrückgängen zu rechnen.

29 Seite 21 Stadt Berlin 3) Kaufpreisfaktor in Tabelle 3: Investitionen im Städtevergleich (Anfangsrendite) (= 1/ Kaufpreisfaktor) ,50 14,50 15,00 13,50 13,50 6,9% 6,9% 6,7% 7,4% 7,4% Hamburg 13,80 14,50 14,50 14,90 15,00 7,2% 6,9% 6,9% 6,7% 6,7% München 16,50 16,70 16,50 18,50 19,00 6,1% 6,0% 6,1% 5,4% 5,3% Köln 13,50 13,00 13,00 13,00 13,00 7,4% 7,7% 7,7% 7,7% 7,7% Frankfurt a. M. 14,50 14,50 14,50 14,50 15,00 6,9% 6,9% 6,9% 6,9% 6,7% Essen 10,00 10,00 10,00 10,00 11,50 10,0% 10,0% 10,0% 10,0% 8,7% Dortmund 11,90 11,90 11,90 11,50 11,00 8,4% 8,4% 8,4% 8,7% 9,1% Stuttgart 15,00 17,00 k.a. k.a. k.a. 6,7% 5,9% k.a. k.a. k.a. Düsseldorf 12,50 12,50 13,00 12,50 13,00 8,0% 8,0% 7,7% 8,0% 7,7% Bremen 11,00 11,00 11,00 11,50 10,50 9,1% 9,1% 9,1% 8,7% 9,5% Duisburg 11,00 11,00 11,50 11,50 11,50 9,1% 9,1% 8,7% 8,7% 8,7% Hannover 9,50 9,50 12,00 11,00 9,50 10,5% 10,5% 8,3% 9,1% 10,5% Leipzig 10,00 12,00 11,00 10,50 10,00 10,0% 8,3% 9,1% 9,5% 10,0% Nürnberg 13,62 13,89 14,17 14,50 14,37 7,3% 7,2% 7,1% 6,9% 7,0% Dresden 15,00 12,25 12,00 11,00 11,00 6,7% 8,2% 8,3% 9,1% 9,1% Mittelw ert 12,82 12,95 12,86 12,74 12,71 7,8% 7,7% 7,8% 7,8% 7,9% 1) Fertigstellung ab 1949 Jahresnettokaltmieten 1) Anfangs-Rendite 2) 2) Es w ird unterstellt, dass die Jahresnettokaltmiete den Ertrag darstellt. Der Kaufpreisfaktor drückt aus, w ie viele Jahre diese Miete gezahlt w erden muss, um das Gebäude zu finanzieren. Es ist lediglich eine Näherungsbetrachtung. 3) Berlin-West Quelle: IVD-Wohnimmobilienpreisspiegel Förderung des Freistaates Bayern Ungewisse Entwicklung der staatlichen Förderung Der Bayerische Ministerrat hat im Juli 2010 einen Haushalt ohne Neuverschuldung als sein vorrangiges finanzpolitisches Ziel für die nächsten Jahre bekräftigt. Während dies im Jahr 2010 nur zu einer vorübergehenden Sperrung von Haushaltsmittel führte, kam es im laufenden Jahr 2011 zu Kürzungen der Landesmittel um 20 Mio. (von 165 Mio. auf 145 Mio. ). Die Bundesmittel in Höhe von 50 Mio. (Anteil München: 16,6 Mio. ) blieben dagegen unverändert. Die Kürzungen wurden nach dem üblichen Zuweisungsschlüssel auf alle Bewilligungsstellen umgelegt. Über die Kürzung hinaus wurde ein Teil der Mittel mit einer inzwischen wieder aufgehobenen Sperre belegt. München erhält demnach gegenüber 58 Mio. für 2010, für 2011 gekürzte Mittel von 51,8 Mio. (davon 16,6 Mio. Bundesmittel); dies entspricht einem Rückgang von 11 %. Ab wurde zudem bei den Eigentumsmaßnahmen der Förderhöchstbetrag im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm von bisher auf gekürzt. Um einem deutlichen Rückgang der Förderzahlen entgegen zu wirken, hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung als staatliche Bewilligungsstelle die Förderbeträge für die staatlichen Wohnungsbauförderdarlehen einkommensabhängig um bzw erhöht. Nachdem diese Darlehen (anders als das Zinsverbilligungsprogramm) aus den staatlichen Zuweisungen an die Stadt ausgereicht werden, geht auch dies zu Lasten der möglichen Förderzahlen, die mit staatlichen Mitteln abgedeckt werden können.

30 Seite Stadt München Land Bund 120 Fördermittel in Mio. Euro Abbildung 8: Fördermittel Bund Land Staat Ab 2013 entfallen die Kompensationsmittel des Bundes (von rund 16,5 Mio. ) und es ist derzeit nicht absehbar, ob und ggf. in welchem Umfang der Freistaat seine Zuweisungen entsprechend erhöhen wird. Diese etwaigen Ausfallrisiken sind im Finanzbedarf für Wohnen in München V nicht berücksichtigt. 2.3 Flächenpotentiale Wohnungsbaupotentiale im aktuellen Flächennutzungsplan Der aktuelle Flächennutzungsplan der Stadt München enthält ein noch verbleibendes Flächenpotential für die Baurechtschaffung von rund Wohneinheiten (WE). Die Einschätzungen des gesamten Flächenpotentials für die Schaffung von Wohnbaurechten basieren auf den Neubau- und Umstrukturierungsflächen des Flächennutzungsplans (FNP). Bei den Umstrukturierungsflächen handelt es sich im Wesentlichen um bekannte oder geschätzte Flächenpotentiale bei ehemaligen Bahn-, Kasernen- und Gewerbeflächen. Der Rechenansatz berücksichtigt die Potentiale von Wohneinheiten in künftigen Wohngebieten, aber auch die anteiligen Wohneinheiten in künftigen Kern- und Mischgebieten. Dabei wird von einer Dichte der Wohnbebauung ausgegangen, wie sie im Durchschnitt in den letzten 5 Jahren in den Bebauungsplänen festgesetzt wurde. Dies schließt jedoch

31 Seite 23 nicht aus, dass künftig bei einzelnen Planungen, abhängig insbesondere von der Lage im Stadtgebiet, auch höhere Dichten erreicht werden können. Legt man für die Baurechtschaffung eine jährliche Zielzahl von WE zugrunde, so würde dieses Flächenpotential vorausgesetzt es kämen keine weiteren Baurechtspotentiale hinzu für 13 Jahre, also ca. bis zum Jahr 2024 reichen. Bei den heute noch vorhandenen Flächenpotentialen ist jedoch die Tendenz zu immer stärkeren Erschwernissen bei der Baurechtschaffung erkennbar. Diese liegen beispielsweise in schwierigen Voraussetzungen zur Herstellung der Verkehrs- oder sozialen Infrastruktur, in der Bewältigung des Immissionsschutzes oder auch in einer mangelnden Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümerseite. In der Folge ist damit zu rechnen, dass die Verfahrensdauer der Bebauungspläne tendenziell länger werden wird und damit die Unsicherheit steigt, dass die Wohnungsbauprojekte in einer angemessenen Zeit realisiert werden können. Eine zeitgerechte Baurechtschaffung für den Wohnungsbau erfordert nicht zuletzt wegen diesem deutlich zunehmenden Abstimmungsbedarf entsprechend höhere personelle Ressourcen bei der Bebauungsplanung. Mittelfristige Flächenpotentiale / Bebauungsplan im Verfahren bzw. in konkreter Vorbereitung Im WIM V Zeitraum ist die Baurechtschaffung für rund WE vorgesehen Langfristpotenzial Bebauungsplan im Verfahren bzw. in Vorbereitung Wohneinheiten WiM IV 2006 WiM V 2011 Abbildung 9: Entwicklung der Potentiale für den Wohnungsbau WiM IV WiM V Die Bebauungspläne für diese Wohnungsbaupotentiale sind entweder bereits im Verfahren oder die Bebauungsplanverfahren befinden sich aufgrund hoher Priorität aktuell in Vorbereitung. Gerade durch Projekte, die mit Nachdruck von der Eigentümer- bzw. Investorenseite verfolgt werden, sind in der Regel personelle Ressourcen in großem Umfang gebunden.

32 Seite 24 Beispiele großer Wohnungsbauprojekte (Baurechtschaffung bis 2016 vorgesehen) Freiham Nord 1. Realisierungsabschnitt rund WE Hochäckerstraße rund WE Ehemalige Prinz-Eugen-Kaserne rund WE Dachauer- /Schwere-Reiter-Straße /ehemalige Luitpold-Kaserne rund 900 WE Langfristige Siedlungsentwicklung (über den aktuellen Flächennutzungsplan hinaus) Die Mobilisierung weiterer, über die im FNP bekannten Flächen hinausgehender Wohnungsbaupotentiale ist Gegenstand der Untersuchungen im Rahmen des Projektes Langfristige Siedlungsentwicklung (LaSie) im Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Hierzu wurde in der Vollversammlung am mit Sitzungsvorlage Nr / V beschlossen, einschlägige Untersuchungen zu dem Thema Langfristige Siedlungsentwicklung durchzuführen. Die Strategien der Umstrukturierung, der qualifizierten Nachverdichtung und möglicher Siedlungsentwicklung am Stadtrand erfordern sehr weitgehende, komplexe Planungsbemühungen mit einem entsprechend hohen Abstimmungsaufwand. Dabei wird weiterhin und auch langfristig der Vorrang der Innenentwicklung mit hoher Priorität verfolgt. Da die bekannten Flächenressourcen des FNP begrenzt sind, werden die Untersuchungen zum Projekt LaSie bereits heute mit hohen zeitlichem Nachdruck geführt (siehe Kapitel 5.3). Inanspruchnahme von Wohnbaurechten (noch nicht realisierte Baurechte) Während die bedarfsgerechte Baurechtschaffung für den Wohnungsbau von Seiten der Stadt auf städtischen Grundstücken weitgehend gesteuert werden kann, kann auf den Zeitpunkt der Realisierung seitens der Stadt München nicht direkt Einfluss genommen werden. Es handelt sich hier sowohl um Wohnungsbaupotentiale in Gebieten mit vorhandenem Baurecht aufgrund rechtsverbindlicher Bebauungspläne als auch in Gebieten, die gemäß 34 BauGB zu beurteilen sind. Die Dynamik der Bautätigkeit ist hier in erster Linie abhängig von wirtschaftlichen Konjunkturzyklen. Deshalb sind diese Projekte auch nicht mit konkreten Zeitangaben in der Gesamtsumme der Potentialabschätzung enthalten. In den Gebieten mit vorhandenem Baurecht aufgrund rechtsverbindlicher Bebauungspläne sind rund WE (zum Vergleich: WIM IV rund WE) noch nicht realisiert. In den Gebieten, die gemäß 34 BauGB zu beurteilen sind, wurde bisher erfahrungsgemäß von einer jährlichen Baufertigstellung von rund WE ausgegangen Flächenpotentiale für den geförderten Wohnungsbau Nachdem der geförderte Wohnungsbau zu einem sehr hohen Maß im Neubau stattfindet und für eine Förderquote Baurecht nach 34 BauGB nicht in Frage kommt, besteht eine hohe Abhängigkeit des geförderten Wohnungsbaus von neu geschaffenen Baurechten (Stadt und SoBoN-Flächen Privater). Im Hinblick auf die zukünftig nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnungen sowie den hohen Bedarf an geförderten Wohnungen zeichnet sich für die Zukunft ein Flächenengpass besonders für den geförderten Wohnungsbau ab. Im Zeitraum von Wohnen in München V ( ) stehen in den größeren Planungsgebieten, soweit derzeit absehbar, folgende Flächenpotentiale für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung:

33 Seite 25 Planungsgebiet Freiham-Nord, 1. BA Funkkaserne b) Prinz-Eugen-Kaserne Hochäcker Straße Messestadt Riem, 4. BA Dachauer-, Schw ere Reiter-Straße u. Luitpoldkaserne Tegernseer Landstraße ( Agfa ) Carl-Wery-Straße Pasing, Offenbachstraße Sum m e Wohneinheiten insgesamt ca. a) davon: geförderte Mietund Eigentumsw ohnungen ca. a) X X X X Baurecht 2011 schon geschaffen a) Änderungen nicht auszuschließen. b) Von der Förderquote von 800 WE w erden 400 WE bereits 2011 gefördert. Tabelle 4: Flächenpotentiale geförderter Wohnungsbau in den größeren Planungsgebieten Dazu kommen Vorhaben der städtischen Gesellschaften auf eigenen Grundstücken, die vom Umfang her aber nicht genau zu beziffern sind sowie weitere SoBoN-Vorhaben von Privaten in nicht verlässlich kalkulierbarem und auch nicht steuerbarem Umfang. Stärker als bisher wird auch die Flächenkonkurrenz einzelner Programme zu spüren sein (z. B. KomPro B-Vorhaben künftig auch auf städtischen EOF- Flächen) Flächenpotentiale im Umland der Region 14 Eine 2008 abgeschlossene Untersuchung der Wohnbauland-Potentiale in regionalplanerisch günstiger Lage (FNP, > 0,5 ha, 2-km-Umkreis S-Bahn-/U-Bahn-Halt; Quelle: Projekt Siedlung und Mobilität SuM, Stufe 1, 2008) ergab für die Region München einen Gesamtumfang der geeigneten Flächenreserven für das Wohnen von ha (ohne Innenentwicklungspotentiale). Das Umland hat demnach derzeit mengenmäßig nur wenig mehr gut ÖV-erschlossene Potentiale als die Landeshauptstadt München (rund ha) vorzuweisen. Auf der Basis stichprobenartiger Erhebungen (Projekt SuM, Stufe 1) lassen sich auch zusätzliche Flächenpotentiale geringerer Eignung für die Gesamtregion abschätzen: Außerhalb der 2-km-Zone um ÖV-Halte: rund 240 ha Kommunen ohne ÖV-Halt: rund ha Insgesamt decken die derzeitigen Flächenausweisungen in den Flächennutzungsplänen den angesichts der Einwohnerprognosen zu erwartenden Bedarf (unter Berücksichtigung des Eigenverbrauchs der Bestandsbevölkerung) im Umland schon heute nicht ab. Zusätzliche Flächenausweisungen für das Wohnen an geeigneten Standorten werden deshalb notwendig sein. Daraus ergibt sich eine große Herausforderung für die Regionalplanung im Großraum München. Die größeren Wohnbauprojekte (mit über 200 WE) in den 8 Landkreisen im Münchner Umland umfassen einen Gesamtumfang von rund WE für rund Einwohnerinnen und Einwohner. Größere Neubauvorhaben sind allerdings in den vergangenen Jahren nicht mehr hinzugekommen. Neben 11 Flughafen-Anrainerkommunen sind lediglich weitere 21 Kommunen in der Region München von wenigstens mittlerer Dynamik und gleichzeitig hohem Potential gekennzeichnet. Insgesamt 14

34 Seite 26 Kommunen in der Region München haben ein hohes Potential und zeichneten sich bereits in der Vergangenheit durch hohe bis mittlere Dynamik aus, so dass auch in Zukunft eine gewisse Wachstumserwartung zulässig ist. In mehr als 80 % der Gemeinden jedoch ist die Siedlungsstrategie ausweislich der vergangenen Entwicklung und/oder der vorhandenen Flächenpotentiale auch in Zukunft als eher zurückhaltend zu bezeichnen. Folgende Kooperationen der Landeshauptstadt sind in diesem Zusammenhang wichtig: Regionaler Planungsverband München (RPV); MORO - Arbeitsgemeinschaft Siedlungsentwicklung seit 2003 mit Bürgermeisterinnen und Bürgermeistern von Gemeinden im Umland; Europäische Metropolregion München (EMM). Diese erfolgreichen Ansätze der regionalen Kooperation sollen zukünftig weitergeführt und auch in Richtung einer stärker abgestimmten regionalen Siedlungsentwicklung vertieft werden. Zum Stand der regionalen Zusammenarbeit siehe die Sitzungsvorlage Nr / V Zukünftige Entwicklung des Wohnungsmarkts und des Wohnungsbedarfs Wohnungsbedarf in der Region 14 Die Region München gehört zu den wenigen wachsenden Regionen in Deutschland, die durch eine nach wie vor hohe Wohnungsnachfrage gekennzeichnet sind. Seit den 80er Jahren wurden in der Region München jährlich rund WE fertiggestellt (siehe Tabelle 5), davon weniger als die Hälfte in der Landeshauptstadt München. Baufertigstellungen absolut Dekade LHM Umland Region 14 Zielzahl WiM LHM Durchschnittliche jährliche Baufertigstellung pro Dekade Dekade LHM Umland Region 14 Zielzahlen WiM LHM pro Jahr / / / Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Tabelle 5: Baufertigstellungen Region München Die Bevölkerung der Region 14 wächst allen Prognosen folgend bis 2030 um mindestens weitere 10 %. Daraus erwächst ein hoher Neubaubedarf in München und in den Umland-Landkreisen. Zur Bedarfsdeckung für die gesamte Region 14 ist für die Geltungsdauer von Wohnen in München V ein jährlicher

35 Seite 27 Wohnungsneubau von weiterhin rund WE erforderlich, um den Zusatzbedarf aus Einwohnerund Wohnflächenwachstum sowie den Ersatzbedarf (für Abbrüche) zu befriedigen. Empirica (in Bayern- Labo: Wohnungsmarkt Bayern 2009, Empirica-Prognose von , erschienen 2009) geht auch längerfristig für die nächsten 20 Jahre von einem Bedarf von rund WE jährlich in der Region 14 aus. Die BBSR-Prognose (Wohnungsmärkte im Wandel: Zentrale Ergebnisse der Wohnungsmarktprognose 2025, erschienen 2010) schätzt für die Region 14 im Mittel einen jährlichen Bedarf von rund neu gebauten Wohnungen pro Jahr bis BulwienGesa kommt in der oberen Variante ihrer Prognose auf einen Gesamtbedarf bis 2020 von gut WE pro Jahr in der Region 14. Zu niedrige Wohnungsbaufertigstellungszahlen führen mittelfristig zu überdurchschnittlich starken Mietund Immobilienpreissteigerungen und haben damit sozial problematische Folgen. 2,50% Entwicklung/ Prognose jeweils in % jährlich 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Einw ohner München, LHM Wohnberechtigte Einw ohner München, LHM Hauptw ohnsitz LfStD Einw ohner Umland Insgesamt Erw erbstätige München, LHM Erw erbstätige Umland Insgesamt /09 08/ ,50% -1,00% Basisjahre: Einwohnerprognosen 2009, Erwerbstätigenprognose 2008 Datenquellen: LHM Statistisches Amt, LfStD: Bayr. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Abbildung 10: Entwicklung und Prognosen der Einwohnerinnen und Einwohner und Erwerbstätigen München und Umland Abbildung 10 macht deutlich, dass die Entwicklung der Bevölkerung und der Erwerbstätigen im Umland seit 1991 wesentlich dynamischer war als in der Landeshauptstadt. Die Erwerbstätigen sind dort in der Vergangenheit in etwa prozentual doppelt so stark gestiegen wie die Bevölkerung, während in München zumindest im letzten Jahrzehnt eine gleichmäßigere Entwicklung stattfand. Für die Zukunft gehen die Prognosen von einer weiterhin dynamischen Entwicklung von Bevölkerungs- und Erwerbstätigen im Umland aus. Für München werden höhere Steigerungsraten der Einwohnerinnen und Einwohner als der Erwerbstätigen vorhergesagt. Dies bedeutet, dass auch bei der Flächenbereitstellung im Stadtgebiet der Schwerpunkt zunehmend auf das Wohnen gelegt werden sollte.

36 Seite Wohnungsbedarf in München WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE WE 0 WE unteres Szenario empirica Prognose 2009 mittleres Szenario oberes Szenario Ersatzbedarf für Abriss Zusatzbedarf Einwohnerwachstum Zusatzbedarf Wohnflächenwachstum erforderliche Baurechtschaffung bei WE nach 34 BauGB Abbildung 11: Szenarien der Zielzahl Wohnungsbau im Vergleich zur empirica Prognose Der Wohnungsbedarf wird durch die Schätzung des Ersatzbedarfs sowie des Zusatzbedarfs durch Einwohnerwachstum und Wohnflächenmehrung ermittelt: Der Ersatzbedarf für dem Wohnungsmarkt verloren gehende Wohnungen z. B. durch Abriss beträgt rund 0,15 % des Wohnungsbestandes jährlich. Er wird auf rund WE pro Jahr geschätzt, die offizielle Wohnungsabgangsstatistik ist unvollständig. Andere Prognosen (empirica 2009, Pestel-Institut 2009) gehen von längerfristig deutlich höheren Ansätzen hierfür aus. Die Einwohnerzahl Münchens ist in den letzten Jahren gestiegen. Im längerfristigen Mittel seit 1987 wuchs sie um rund 0,5 % jährlich. Diese Einschätzung lässt sich auch der aktuellen Bevölkerungsprognose des Referats für Stadtplanung und Bauordnung (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 05291) entnehmen. Aus einem für die Zukunft prognostizierten Einwohnerwachstum von 0,25 % - 0,70 % pro Jahr je nach Szenario ergibt sich ein Zusatzbedarf von rund WE jährlich. Das Wachstum der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf setzt sich aus dem generellen Trend zu kleineren Haushaltsgrößen, der passiven Wohnflächenmehrung (durch Haushaltsverkleinerung) und der aktive Wohnflächenmehrung (durch Umzug in eine größere Wohnung) zusammen. Die Ursache für das nur geringe Wachstum der Wohnfläche pro Kopf seit 1998 liegt in der Kombination von starkem Einwohnerwachstum und niedrigen Baufertigstellungen begründet. Umzüge wurden wegen des hohen Mietniveaus z. T. zurückgestellt. Sie werden aber, wie die Erfahrungen der Vergangenheit zeigen, oft in relativen Erholungsphasen des Wohnungs-

37 Seite 29 marktes bzw. Phasen sinkender Einwohnerzahlen (wie ) später nachgeholt. Angesichts der Konstanz der Wohnfläche pro Kopf in den letzten 10 Jahren wurde nur noch ein Zuwachs von 0,05-0,10 m² pro Person und Jahr zu Grunde gelegt. Der Zusatzbedarf durch Wohnflächenmehrung liegt demnach zwischen rund und WE jährlich. Daraus ergibt sich in der Summe für die Landeshauptstadt München je nach Szenario ein Wohnungsbedarf zwischen rund und WE jährlich (siehe Abbildung 11). Dies korrespondiert gut mit anderen Wohnungsmarktabschätzungen (siehe Kapitel ). BulwienGesa geht von einem noch höheren Wohnungsbedarf in München zwischen und WE p. a. bis 2020 aus. Das mittlere bis obere Szenario der Abbildung 11 (siehe darin als externer Vergleich die Empirica-Prognose) erscheint aus Sicht des Referats für Stadtplanung und Bauordnung am wahrscheinlichsten: Darauf basierend ergibt sich ein Wohnungsbedarf von rund WE pro Jahr. Im Lichte der absehbaren Flächenverfügbarkeit wird diese ambitionierte Größenordnung auch zukünftig weiterhin nur schwer zu erreichen sein. Sie wäre aber unter Bedarfsgesichtspunkten an sich erforderlich. Zur Bedarfsdeckung wäre davon abgeleitet pro Jahr eine Zielzahl für die Baurechtschaffung für WE pro Jahr erforderlich, wenn man von einer Bautätigkeit nach 34 BauGB in Höhe von rund WE ausgeht. Nur die Baurechtschaffung ist von der Landeshauptstadt München beeinflussbar, da der Wohnungsbau durch die Investoren erfolgt und auch von einem Bündel von Faktoren (Rahmenbedingungen, langfristige Erwartungen, Renditen alternativer Investitionen) außerhalb des Einflussbereichs der Kommune abhängt. Deswegen bezieht sich die Zielzahl für den Wohnungsbau insgesamt von WE jährlich in Wohnen in München V auf die Baurechtschaffung und damit nur implizit auf die für notwendig erachtete Bedarfsgröße bzw. die wünschenswerte Baufertigstellungsrate von WE jährlich Bedarf an geförderten Wohnungen Für die Festlegung der Zielzahlen für den geförderten Wohnungsbau muss sowohl die generelle Entwicklung des Wohnungsmarkts als auch die spezifische Bedarfsentwicklung im Bereich des geförderten Wohnungsbaus diskutiert werden. Für letztere wird insbesondere die Zahl der vorgemerkten Haushalte nach Dringlichkeit als Indikator herangezogen. Das Handlungsprogramm Wohnen in München V bezieht sich auf den Zeitraum Die Bewilligungen für in diesen Jahren geförderte Wohnungen werden sich aber hauptsächlich erst in Fertigstellungen im Zeitraum zwischen etwa auswirken. Die Bedarfsabschätzung erfordert somit eine Prognose mindestens über das Jahr 2020 hinaus. Die Abschätzung des zukünftigen Bedarfs an gefördertem Wohnungsbau ist methodisch herausfordernd. Für die Modellrechnung sind die Vormerkzahlen der einzige verfügbare Nachfrageindikator. Zu berücksichtigen ist dabei das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage und der Einfluss von Bereinigungsaktion wie z. B. Anfang der 90er Jahre. Die Nachfrage in den mittleren Einkommensgruppen wird in den Vormerklisten auch nur z. T. widergespiegelt. Zur Abschätzung der Entwicklung der Vormerkungen wird ein Modell benutzt, das die Angebots- und Nachfrageentwicklung für geförderte Mietwohnungen nachbildet. Das Modell wurde mit Daten seit 1981 eingestellt. Auf der Angebotsseite setzt sich die Eingriffsreserve aus den Sozialmietwohnungen sowie den sonstigen Belegrechtswohnungen der städtischen Gesellschaften zusammen. Die zukünftige Eingriffsreserve setzt sich aus der bisherigen Eingriffsreserve sowie dem Neubau an geförderten Mietwohnungen zusammen. Der Modellrechnung folgend ließe sich die Eingriffsreserve bei einem Neubau von geförderten Mietwohnungen jährlich langfristig wieder auf knapp WE erhöhen (siehe Abbildung 19).

38 Seite besonders dringlich Vorgemerkte Belegung insgesamt 7000 Anzahl Vormerkung bzw. Belegung Abbildung 12: Modellrechnung der Entwicklung der besonders dringlich Vorgemerkten und Belegungen bei zukünftig Fertigstellungen von geförderten Mietwohnungen jährlich Während neue geförderte Wohnungen direkt im Jahr der Fertigstellung für eine Belegung verfügbar sind, werden von den Bestandswohnungen jährlich nur ein gewisser Anteil im Rahmen der Mieterfluktuation frei (im geförderten Wohnungsbau zusätzlich noch weniger als im städtischen Mittel). In angespannten Marktphasen wie derzeit ziehen weniger Haushalte um. Das verfügbare Angebot an Wohnungen zur Belegung setzt sich somit zusammen aus Erstbelegungen und Wiederbelegungen. Die Nachfrage-/ Bedarfsseite wird durch die Entwicklung der Zahl der Vormerkungen abgebildet. Dabei stehen insbesondere die besonders dringlichen Vormerkungen im Fokus des Interesses, deren Anteil knapp unter 50 % beträgt. In Abbildung 12 wird der Zusammenhang zwischen dem Bedarf der besonders dringlich Vorgemerkten und den Belegungsmöglichkeiten abgebildet. In der Abbildung wird auch die Entwicklung der Zahl der besonders dringlich Vorgemerkten in Abhängigkeit von der Zielzahl im geförderten Wohnungsbau prognostiziert. In den nächsten Jahren zeichnen sich Probleme ab, die erst mittelfristig beseitigt werden können. Die Entwicklung bis 2013 kann auch mit höheren Bewilligungen kaum mehr beeinflusst werden, da von der Bewilligung bis zur Fertigstellung und Vergabe geförderter Wohnungen rund drei Jahre vergehen. Um die Zahl der besonders dringlich Vorgemerkten auch am Höhepunkt der derzeitigen Anspannungsphase des Münchner Wohnungsmarkts (ca. 2014) nicht wesentlich über (siehe Bedarfsspitze im Jahr 2002) steigen zu lassen, wären der Prognose folgend Fertigstellungen in der Größenordnung von mindestens geförderten Mietwohnungen jährlich erforderlich, davon 900 für die engere Zielgruppe (untere Einkommen).

39 Seite Wohnungspolitische Hauptziele und Zielgruppen Das wohnungspolitische Hauptziel bleibt wie schon in den früheren Handlungsprogrammen zu Wohnen in München die Schaffung eines qualitativ und quantitativ ausreichenden Wohnungsangebotes, insbesondere für einkommensschwache Haushalte unter Berücksichtigung der differenzierter werdenden Wohnungsnachfrage. 100% 90% Anteil der Förderberechtigten 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% über fiktive Stufe 7 Bayerische Wohnungsbauförderung bis fiktive Stufe 7 bis Stufe 5 bis Stufe 3 bis Stufe 1 0% Abbildung 13: Entwicklung des Anteils der Förderberechtigten in München nach dem Mikrozensus Angesichts des weiter angespannten Wohnungsmarkts in der Landeshauptstadt München sind diejenigen Haushalte die Hauptzielgruppe der sozialen Wohnraumförderung, die sie sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Deshalb unterstützt die Wohnraumförderung insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen sowie Haushalte mit Kindern, Schwangere, ältere Menschen, behinderte Menschen, Wohnungslose und sonstige hilfebedürftige Personen. Zielgruppe für die Förderprogramme sind auch viele Normalverdiener und darunter insbesondere Familien mit Kindern. Unabhängig von den Kriterien für Zielgruppen bzw. Zielbeschreibungen entscheidet primär die finanzielle Bedürftigkeit (Einhaltung von Einkommensgrenzen) über die Förderwürdigkeit eines Haushaltes. Alle anderen o. g. Aspekte werden dann im Rahmen der Umsetzung von Wohnungsbauprogrammen und Projekten ggf. zusätzlich berücksichtigt. Der Anteil der Förderberechtigten ist seit Jahren zurückgegangen. Ursache dafür sind nominale Einkommenssteigerungen bei langjährig unveränderten Basis-Einkommensgrenzen im geförderten Wohnungsbau. Der Anteil der Sozialwohnungsberechtigten im engen Sinne (Stufe 1 der bayerischen Wohnungsbauförderung bzw. die Einkommensgruppe nach Art. 4 des bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes) ist von rund 35 % Anfang der 90er Jahre auf gegenwärtig nur noch rund 25 % gesunken (siehe Abbildung 13). Hält man an dem wohnungspolitischen Ziel fest, neben Geringverdienern auch weiterhin Haushalte mit mittlerem Einkommen zu unterstützen, müssten die Einkommensgrenzen von Zeit zu Zeit nach oben

40 Seite 32 angepasst werden. Die Einkommensgrenze soll auf eine (fiktive) Stufe 7 der bayerischen Wohnungsbauförderung angehoben werden. Bisher geht die Skala nur bis zur Stufe 5 (siehe dazu auch die Übersicht des StMI Bayern zur bayerischen Wohnungsbauförderung im Internet). Einkom m ensgrenzen bayerische Wohnungsbauförderung bisher neu München zur Info Stufe 1 Stufe 3 Stufe 5 gerundet Stufe 6 Stufe 7 Stufe 8 Stufe 10 Haushaltsgröße 1-Personen-Haushalt Personen-Haushalt Zuzügl. für jede w eitere Person Für jedes Kind zuzüglich Freibetrag junges Ehepaar bisher: Kinderkomponente je Kind neu: Kinderfreibetrag für alle anderen Haushalte mit Kind(ern) Bruttoeinkom m en 1-Personen-Haushalt Personen-Haushalt Personen davon 1 Kind Personen davon 2 Kinder Nettoeinkom m en w w w.focus.de/finanzen/steuern/gehaltsplaner/brutto-netto-rechner-w as-2011-vom-gehalt-uebrig-bleibt_aid_28104.html 1-Personen-Haushalt Personen-Haushalt Personen davon 1 Kind Personen davon 2 Kinder Tabelle 6: Erhöhung der Einkommensgrenzen auf eine neue Stufe 7 (jeweils jährlich) Der Systematik der Bayerischen Wohnraumförderbestimmungen folgend (Art. 5 und 11 BayWoFG sowie Ziffer WFB 2008) wurden die neuen Einkommensstufen 6 und 7 entwickelt. Rund 60 % der Haushalte werden demnach bis zur neuen Stufe 7 abgedeckt. Die Stufe 6 ist um rund + 75 % und die Stufe % höher als die niedrigste Stufe 1 (siehe Tabelle 6). Zum Vergleich: In Wien liegen die Einkommensgrenzen im geförderten Wohnungsbau z. B. wesentlich höher als der o. g. Vorschlag (siehe z. B. Für Einund Zwei-Personenhaushalte entsprechen sie dort der (in Tabelle 6 nicht mehr abgebildeten) Stufe 20 und bei größeren Haushalten der Stufe 14. In Wien werden so ca. 90 % der Bevölkerung in den Kreis der Förderberechtigten einbezogen. Mit der Stufe 7 würden immerhin potenziell 60 % der Münchner als Förderberechtigte erreicht. Die Eingriffsreserve ist in München mit 10 % sozial gebundenen oder städtischen Wohnungen (und 5 % Genossenschaftswohnungen) allerdings auch deutlich geringer als in Wien mit 25 % kommunalen und weiteren 25 % gemeinnützigen bzw. sozial gebundenen Wohnungen. Für die neuen Stufen 6 und 7 gilt eine haushaltsbezogene Kinderkomponente für alle Haushalte mit Kindern, die unabhängig von der Kinderzahl und der Dauer der Ehe oder sonstigen Familienform (also auch Alleinerziehenden) ist. Diese Kinderkomponente wird durch einen Freibetrag für Haushalte mit Kindern in Höhe von jährlich umgesetzt. Er wird gewährt, falls der bayerische Freibetrag für junge Ehepaare nicht in Anspruch genommen werden kann. Die Erhöhung kommt u. a. dem München-Modell-Genossenschaften zu Gute. Wichtig ist, dass die be-

41 Seite 33 stehenden Fördersystematiken des Freistaats aufgenommen und weiterentwickelt werden. Dies macht den Rückgriff auf ein in sich schlüssiges Berechnungsverfahren möglich. Für das München Modell-Miete /-Genossenschaften bedeutet die Ausweitung auf Stufe 7 eine Mietobergrenze von rund 11 / m² (siehe Tabelle 7). Auch für die Grundstückspreise erfolgt analog eine Anpassung (siehe Kapitel 6.1). Die Festlegung der Einkommensgrenze/Stufe ist eine förderpolitische Entscheidung. Es entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten. Annahm en Wohnfläche m² Mietbe- Betriebskost lastung en /m² 1-Personen-Haushalt 40 30% 2,00 2-Personen-Haushalt 65 29% 2,00 3-Personen-Haushalt 80 28% 2,00 4-Personen-Haushalt 95 27% 2,00 Einkom m ensgrenzen nach Art. 11 BayWoFG Einkommen netto monatlich Stufe 1 Stufe 3 Stufe 5 Stufe 7 1-Personen-Haushalt Personen-Haushalt Personen-Haushalt Personen-Haushalt Miete bruttokalt /m ² Stufe 1 Stufe 3 Stufe 5 Stufe 7 1-Personen-Haushalt 8,12 9,88 11,50 13,25 2-Personen-Haushalt 7,47 9,33 11,01 12,64 3-Personen-Haushalt 7,00 8,60 11,23 13,30 4-Personen-Haushalt 6,58 8,22 11,46 12,79 Mittelw ert 7,30 9,00 11,30 13,00 Miete nettokalt /m ² Stufe 1 Stufe 3 Stufe 5 Stufe 7 Orientierungsw ert 5,30 7,00 9,30 11,00 Tabelle 7: Herleitung sozialverträglicher Mieten Neben der Sicherung des preiswerten Wohnraums in der gesamten Stadt ist es ein wichtiges wohnungspolitisches und zugleich stadtentwicklungsplanerisches Ziel, dass die Münchner Mischung mit einer breiten Streuung von Einkommensgruppen und entsprechenden Wohnungsangeboten auch in Neubaugebieten erhalten bleibt. Die sozialgerechte Bodennutzung mit einer Quote von 30 % geförderten Wohnungen erreicht ungefähr die durchschnittliche Münchner Einkommensstruktur in den jeweiligen Neubaugebieten. Auf eigenen Flächen ist die Landeshauptstadt München dagegen bereit, bis zu 50 % geförderten Wohnungsbaus umzusetzen, um für die wohnungspolitischen Zielgruppen verstärkt Angebote bereit zu halten.

42 Seite Strategien des innovativen Wohnungsbaus 4.1 Thesen zum innovativen Wohnungsbau In Zukunft steht München vor neuen Aufgaben, für deren Bewältigung vermehrt innovative Ansätze im Wohnungsbau notwendig sind. Um den Blick für die Herausforderungen zu schärfen, hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung im Jahr 2009 mit der Fachöffentlichkeit einen intensiven Diskurs geführt. Gerade in Zeiten des Umbruchs und der Unsicherheit ist es wichtig, gemeinsam tragfähige Lösungen zu erarbeiten. Ein wichtiges Ziel dabei ist es, die Rahmenbedingungen für einen qualitativ ansprechenden, innovativen Wohnungsbau weiterhin auf einem hohen Niveau in München zu halten. Als zentral wurden vier Herausforderungen für den Münchner Wohnungsmarkt identifiziert: Demographischer Wandel München wird älter und bunter. Klimawandel Anpassung und Prävention: Wie viel Klimaschutz können Städte leisten? Innerdeutsche Migration wenige Wachstumsregionen stehen großen Räumen mit Stagnation und Schrumpfung gegenüber. Soziale Polarisierung die Schere zwischen Arm und Reich öffnet sich weiter. In vier Fachgesprächen mit geladenen Expertinnen und Experten aus dem Umfeld der Wohnungswirtschaft wurden folgende Themen diskutiert: Nachhaltigkeit im Städte- und Wohnungsbau Angebot und Nachfrage auf dem Münchner Wohnungsmarkt Neue Wohnformen und innovativer Wohnungsbau und Rolle der kommunalen Wohnungswirtschaft Die Ergebnisse der Fachgespräche wurden in Form folgender Thesen in einem ganztägigen Workshop mit Beteiligung des Oberbürgermeisters, von Stadträtinnen und Stadträten aller Fraktionen sowie Vertreterinnen und Vertretern der Verwaltung und der Wohnungswirtschaft diskutiert und im Hinblick auf die Umsetzungsfähigkeit bewertet. Daraus lassen sich Teilstrategien entwerfen. 1. Innovative Architektur: Mehr als eine Idee Innovativer Wohnungsbau ist die Übertragung neuer Ideen und gelungener Experimente aus dem Bereich der Objekt- und Quartiersplanung in den Planungsalltag. Dabei ist es wichtig, die wesentlichen Inhalte der Pilotprojekte in eine größere Dimension zu übertragen. Strategiebausteine: Innovationen entstehen auch durch Konflikte. Eine frühzeitige Einbindung der z.t. auch neuen Akteure (z. B. Baugemeinschaften / junge Genossenschaften) wird angestrebt. Neben den Innovationen im Wohnungsbau werden parallel Innovationen im Städtebau verfolgt (neue Gebäude- und Siedlungstypologien).

43 Seite Planungsverfahren: Das Abwägungsdilemma Nicht alle Ziele können überall gleichermaßen erfüllt werden. Das Planungsrecht ermöglicht aber eine Vielzahl an ziel- und ergebnisorientierten Bebauungsplanverfahren mit Spielräumen ohne den Zwang allzu frühzeitiger Festlegungen. Wichtig ist dabei im Hinblick auf Prägnanz und Identität der Quartiere eindeutige Schwerpunkte zu setzen und diese auch mit dem entsprechenden Gewicht in die Abwägung einzustellen. Dabei muss gewährleistet sein, dass qualitätssichernde Verfahren (Wettbewerbe, Beratungsgremien) diese Qualitäten umsetzen. Strategiebausteine: Der Wohnungsbau muss in der Stadtentwicklung und Stadtplanung eine Priorität erhalten. Eine Beteiligung aller künftigen Nutzergruppen kann dabei helfen Abwägungskonflikte zu mildern. Die Festsetzung von Dachflächen für eine gemeinschaftliche Nutzung sollte in Bebauungsplänen ermöglicht werden. 3. Ökologische Nachhaltigkeit / Energieeffizienz: Zieh Dich warm an Hohe Standards sind nicht alles! Energetische Quartiersentwicklungen sollten immer im Kontext mit einer gebäudebezogenen Lebenszyklusbetrachtung, dem Ausbau hocheffizienter Versorgungsnetze und städtebaulicher Dichte gesehen werden. Strategiebausteine: Bei der Umsetzung energetischer Optimierung im Neubau und Bestand müssen differenzierte Strategien verfolgt werden. Vor allem im Bestand sind private Eigentümer mit erforderlichen Sanierungsmaßnahmen oft finanziell überfordert. Hier bedarf es einer Bündelung von Fördermöglichkeiten. Mit der möglichen Einführung der Missstandsbegriffe Erfordernisse einer klimagerechten Stadtentwicklung, energetische Beschaffenheit, Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung wären Wege innerhalb der klassischen Städtebauförderung gegeben (Energetische Stadtsanierung, siehe dazu auch Kapitel Förderung von mehr Energieeffizienz im Wohnungsbestand). Städtebauliche Dichte und Freiraumversorgung sollten kreativ umgesetzt werden. Durch Fassaden- und Dachbegrünung ist es möglich, erlebbaren Freiraum in die dritte Dimension zu übertragen. Ein anderer wichtiger Baustein ist der neue energetische Leitfaden bei Wettbewerbsverfahren. 4. Soziale Nachhaltigkeit: Die Mischung macht's - Wer Urbanität will, muss sie auch aushalten. Leben und nachbarschaftliches Miteinander auf Quartiersebene ist vielfältig, oft ungeordnet, manchmal auch chaotisch. Gerade das macht den Charme einer Großstadt aus. Vielfältige Daseinsvorsorgemaßnahmen sind dazu die notwendige Begleitmusik. Unter den Randbedingungen einer teuren Großstadt muss eine "Stadt des Ausgleichs" insbesondere eine adäquate Wohnungsversorgung für Bürgerinnen und Bürger im Visier haben. Strategiebausteine: Urbanität schafft Toleranz. Die funktionale Mischung braucht mehr Kleinteiligkeit. Ein kreativer Umgang mit belebenden Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss wird angestrebt. Diese können vor der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Gewerbenutzung in einer Erst- und Zwischennutzung mit Wohnen gefüllt werden. Eine solche temporäre Wohnnutzung ist mit der bestehenden Zweckentfremdungssatzung vereinbar (siehe Kapitel 7.1.2). Eine stabile Quartiersentwicklung wird im Zeitverlauf ermöglicht, unterstützt von einer frühzeitigen Beteiligung der zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner sowie Nutzerinnen und Nutzer im Planungsprozess.

44 Seite Wirtschaftliche Tragfähigkeit: Money, Money, Money - Rendite ist Alles! Eine langfristige wirtschaftliche Tragfähigkeit ist immer im Zusammenhang mit einer einträglichen Stadtrendite zu sehen. Sie schafft auch Standortqualitäten, soziale Sicherheit und stabile Nachbarschaften. Trotz sich ständig ändernder Rahmenbedingungen gelingt es so, die Qualitäten des Lebens in der Stadt auf hohem Niveau abzusichern. Strategiebausteine: Zur positiven Stadtrendite verhelfen u.a. Nachbarschaftstreffs und Gemeinschaftsräume. Die Stadt unterstützt Wohnungsmarktanbieter (z. B. Genossenschaften), die solche Einrichtungen integrieren (siehe Kapitel 5.4.2). 6. Akteure der Wohnungswirtschaft: Tanker oder Schnellboot? Die Stadt braucht starke und innovative Partnerinnen und Partner in der Wohnungswirtschaft, die vielfältige Angebote für unterschiedlichste Nutzungsansprüchen und generationengerechte Strukturen zu angemessenen Bau- und Bewirtschaftungskosten schaffen bzw. sichern. Diese sollen in der noch wachsenden Stadt auch eine Vorbildrolle in architektonischer und experimenteller Hinsicht übernehmen. Strategiebausteine: Die kommunalen Wohnungsgesellschaften übernehmen z. T. auch in Kooperationsformen mit anderen Akteuren die Rolle des Innovationsträgers. Aufgrund der niedrigeren Renditeerwartung ist es den Gesellschaften möglich, in Pilotprojekten neue Weg zu gehen. Die gewonnenen Erkenntnisse werden in kontinuierlichen Gesprächen zwischen allen Akteuren zur Diskussion gestellt. Im Detail wird auf das Kapitel 8.1 verwiesen. Weitere Bearbeitung der Themen des innovativen Wohnungsbaus Zusammenfassungen der einzelnen Bestandteile der Veranstaltungsreihe von der Auftaktveranstaltung, über die Fachgespräche und die Podiumsdiskussion bis zum abschließenden Workshop sind online abrufbar unter: Suchbegriff: Innovativer Wohnungsbau. Die Veranstaltungsreihe war ein erster Schritt, um eine stärkere Innovationskultur im Wohnungsbau in München zu befördern. Im Referat für Stadtplanung und Bauordnung und den anderen am Thema Wohnen beteiligten Referaten wird dies als ein fortlaufender Prozess angesehen. Auf der Grundlage der Ergebnisse der Veranstaltungsreihe wird das Referat für Stadtplanung und Bauordnung eine Broschüre zum Thema Innovativer Wohnungsbau publizieren, die erste Ansätze zur Umsetzung der oben genannten Strategiebausteine zeigt. Die im Januar 2012 in der Rathausgalerie stattfindende Jahresausstellung zum Thema Wohnen bietet eine geeigneten Rahmen für die Vorstellung dieser Broschüre. Die Erkenntnisse aus der Diskussion um den innovativen Wohnungsbau sind teilweise bereits praktisch umgesetzt bzw. fließen u. a. in folgende Arbeiten des Referats für Stadtplanung und Bauordnung ein: Neue Flächenvergabequoten für Genossenschaften und Baugemeinschaften bei der Ausschreibung städtischer Grundstücke (20-40 %) und zusätzliche Fördermöglichkeiten. Es zeichnen sich in den städtischen Planungsgebieten neue Kooperationen zwischen den Akteuren ab. Befreiungstatbestand bei energetischer Optimierung: Befreiung im Neubau oder Bestand bei

45 Seite 37 hoher energetischer Optimierung und dabei ggf. einer Überschreitung von Abstandsflächen oder GFZ-Überschreitung; z. B. beim Bebauungsplan ehemalige Funkkaserne wurde eine ausnahmsweise zulässige Überschreitung der festgesetzten Geschossfläche um bis zu 5 % zugelassen, sofern der Nachweis erbracht wird, dass hierdurch Passivhausstandard erreicht wird (wobei die befreite Geschossfläche nicht bezahlt werden muss). Möglichkeiten auch für Festsetzungen hinsichtlich Dachgärten, sicher erreichbaren Fahrradabstellräumen, Gemeinschaftsräume oder bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen die Möglichkeiten eine Befreiung von Festsetzungen für diese Zwecke ausschöpfen Welche Dichten sind noch verträglich? Anpassung des Stellplatzschlüssels (siehe Kapitel 6.5.3). Förderung nutzungsneutraler Erdgeschosse für Dienstleister / Kleingewerbe / Geschäfte; rechtliche Möglichkeiten für eine Ablöse von vertraglich festgesetzten nutzungsneutralen Räumlichkeiten, zur Förderung vergleichbarer Maßnahmen an anderer Stelle. 4.2 Herausforderungen für den geförderten Wohnungsbau Flexibilität und Nachhaltigkeit (siehe Kapitel ) Der zeitgemäße, innovative Wohnungsbau soll mit attraktiven und bezahlbaren Wohnungen individuellen Wohnansprüchen gerecht werden. Es gilt, Wohnraum zu schaffen, der ausreichend Entfaltungsspielraum für die unterschiedlichen, vielfältigen Familienstrukturen und Lebensformen lässt. Die Wohnungen sollen sich durch besondere Flexibilität und Offenheit den im Zeitverlauf wechselnden Wohnbedürfnissen und veränderten Haushaltsgrößen anpassen lassen und individuelle Aneignung zulassen. Veränderungen durch Zusammenlegung oder Abtrennung (z. B. koppelbare Wohnungen, Schalträume) sollten zum Zeitpunkt der Vermarktung, Vermietung bzw. in späteren Modernisierungszyklen möglich sein. Nachhaltige Planung ist hier das Stichwort. Von daher ist eine vorausschauende Planung, auch im intensiven Austausch zwischen Bauherrinnen und Bauherren und den Planerinnen und Planern von besonderer Bedeutung. Angebote unterschiedlich großer Wohnungen mit zeitgemäßen Grundrissen ermöglichen, dass eine Vielfalt von Formen des Zusammenlebens wie Familien mit Kindern, Alleinerziehende, Singles, Senioren und Wohngemeinschaften Domizil finden. Der Wohnungsaufteilungsschlüssel des Sozialreferats legt ein großes Spektrum vielfältigster Wohnungstypen für alle Nutzergruppen fest. Barrierefreies und generationsübergreifendes Wohnen (siehe Kapitel 4.3 ) In den Fokus einer langfristigen Nutzbarkeit der Wohnung ist in den letzten Jahren immer mehr das barrierefreie Bauen gerückt. Barrierefreiheit sollte als Komfort für alle Bevölkerungsgruppen verstanden werden. Sie kommt Familien mit Kindern zugute, ermöglicht eine lange Bewohnbarkeit der Wohnungen im Alter, und erleichtert die Benutzbarkeit der Wohnungen bei Behinderungen oder vorübergehender Krankheit. Die Barrierefreiheit trägt insoweit zur Nutzerneutralität bei und sichert daher die nachhaltige Wohnqualität. Wir können hier also durchaus von einem generationsübergreifenden Wohnstandard sprechen. Energieeffizienz, Ökologie und Wirtschaftlichkeit (siehe Kapitel 4.6 ) Wer ökologisch baut, schafft gesunde Wohnverhältnisse und Behaglichkeit. Durch den sparsamen Um-

46 Seite 38 gang mit Rohstoffen und Energie wird die Umweltbelastung auf ein möglichst geringes Maß reduziert und ein Beitrag zur Nachhaltigkeit geleistet. Es werden im geförderten Wohnungsbau zukunftsorientierte Gebäudekonzepte erwartet, die mit einem möglichst geringen Einsatz von Energie und Ressourcen die höchstmögliche Gesamtwirtschaftlichkeit erreichen. Hierfür ist eine kompakte Bauweise und die Betrachtung des Gebäudes als Gesamtsystem erforderlich. Die Bauweise soll durch Konstruktion und Materialwahl wirtschaftliche Erstellungskosten erzielen. Dabei soll sich der Blick auch auf einen künftig geringen Bauunterhalt richten. Eine benutzerfreundliche, einfach bedienbare Haustechnik kann dazu beitragen. Grundlage für eine ökologisch orientierte Bauweise ist u. a. der Ökologische Kriterienkatalog der Landeshauptstadt München. Ziel dabei ist eine Bauweise, in der nur Baustoffe verwendet werden, die mit geringem (Primär-) Energieaufwand und geringer Schadstoffemission hergestellt, verarbeitet bzw. eingebaut werden können, die Gesundheit und das Wohlbefinden nicht oder nur in einem unvermeidbaren Maß beeinträchtigen und umweltschonend beseitigt werden können. Wohnumfeld und Gemeinschaftsbereiche (siehe Kapitel ) Gemeinschaftlich nutzbare Flächen und Räume bieten innerhalb der Wohnanlage Raum für gemeinschaftliche Aktivitäten. So wird das Miteinander der verschiedenen Bevölkerungs- und Altersgruppen gefördert, soziale Netzwerke innerhalb der Mieterschaft können sich entwickeln. Dabei ist die Berücksichtigung der Bedürfnisse und Interessen von Jung und Alt selbstverständlich. Eingang und Treppenhaus sind Bindeglieder zwischen privatem und öffentlichem Raum. Als solche Nahtstellen zwischen Innen und Außen sollen sie freundlich und einladend gestaltet sein. Dies schafft eine Adresse und stiftet Identität. Erschließungszonen können dabei über die eigentliche Aufgabe hinaus auch die Funktion von Gemeinschaftsbereichen übernehmen. Wenn die zusätzlichen Flächen vor Wohnungen und in Treppenhäusern Aufenthaltsqualität bieten, sind sie ein ergänzendes Angebot für Begegnung. Die Gestaltung des Wohnumfeldes gewinnt gerade in Zeiten hoher städtischer Dichte immer größeren Stellenwert. Erst das optimale Zusammenspiel von Wohnen und Wohnumfeld machen das Wohnen attraktiv. Zur Wohnqualität gehören gut strukturierte und ansprechend gestaltete Frei- und Grünflächen. Sie dienen nicht nur der Erholung, sondern sind auch Treffpunkt für alle Altersgruppen. Das Wohnumfeld wird durch eine differenziert nutzbare Spiel- und Freiflächengestaltung gut bespielbar und gebrauchsfähig. Auch Gemeinschaftsdachterrassen auf dem Dach bieten heute vielfach zusätzlichen Freiraum, der eine individuelle Aneignung der Bewohnerinnen und Bewohner zulässt. Sie können beispielsweise begrünt und mit Holzdecks zum Sonnen ausgestattet sein, aber auch Hochbeete zum gemeinsamen Bepflanzen anbieten. Private Freiräume wie Balkone, Loggien, Dachterrassen oder auch Wohnungsgärten haben eine enge Beziehung zu den Wohnungen und ergänzen dadurch das räumliche Angebot der Wohnung. Sie erweitern den Wohnraum. Es handelt sich hier um geschützte Freiräume, die das Rückzugsbedürfnis der Bewohnerinnen und Bewohner respektieren. Zu den weiteren Qualitäten des Städte- und Wohnungsbaus im Detail siehe Kapitel 6.5.

47 Seite Wohnen für alle Der soziodemografische Wandel in Deutschland mit einer alternden Gesellschaft, vielen Singlehaushalten und einem Rückgang der Familien fordert im Zeichen eines sparsamen Umgangs mit den natürlichen und finanziellen Ressourcen der Stadt Lösungen, die möglichst viele Ziele auf einmal erfüllen: (Nutzungs-)Mischung zur Förderung des nachbarschaftlichen Lebens, der unterschiedliche Einkommensgruppen, der Wohnungsangebote und der Wohnungsgrößen; Wohnungsnahe fußläufig erreichbare Infrastrukturausstattung von der Kinderbetreuung bis zum Altenservicestützpunkt; Keine Barrieren im Quartier auch bei der Zugänglichkeit öffentlicher Einrichtungen und Naherholungsflächen; Differenzierte Nutzungsmöglichkeiten im öffentlichen Raum und Grün bezogen auf die Bedürfnisse der unterschiedlichen Nutzergruppen; Barrierefreies privates Wohnumfeld, barrierefreie Hauszugänge und Wohnungen dienen den Bedürfnissen in unterschiedlichen Lebenslagen und sind ein Muss bei der Förderung eines wie von der Mehrheit aller Seniorinnen und Senioren angestrebten - möglichst lebenslangen Wohnens in der angestammten bzw. gewohnten Umgebung. Zur Vertiefung wird auf die umfangreichen vom Kompetenzzentrum Bauen herausgegebenen Materialien hingewiesen Familiengerechtes Wohnen Eine Großstadt wie München bietet viele unterschiedliche Wohnformen und Quartierstypen für unterschiedliche Nutzergruppen. Die Wohnwünsche der Familien sind ebenfalls vielfältig und die finanziellen Möglichkeiten oft eingeschränkt. Um für Familien ausreichend große und auch bezahlbare Wohnungen anzubieten, bedarf es in einem Ballungsraum wie München besonderer Anstrengungen der städtischen Wohnungsbaupolitik. Im Beschluss des Stadtrats vom wurde das Thema Förderung von Familien bzw. Haushalten mit Kindern (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 07042) aufgegriffen. Dabei wurden die vielfältigen Ansätze, u.a. durch das München-Modell, aufgeführt, die Familien bei ihrer Suche nach bezahlbarem Wohnraum in der Stadt zu unterstützen. Um das familienpolitische Thema noch stärker zu befördern, hat die Vollversammlung des Stadtrates im Rahmen der PERSPEKTIVE MÜNCHEN am die Leitlinie Kinder- und Familienpolitik beschlossen. Mit dem Beschluss wurde auch das Leitprojekt 1 Kinder- und familienfreundliches Wohnen auf den Weg gebracht und eine referatsübergreifende Arbeitsgruppe eingerichtet. Die Ergebnisse wurde dem Stadtrat am (Sitzungsvorlage Nr / V 01483) vorgestellt. Auf dieser Basis hat der Stadtrat am (Sitzungsvorlage Nr / V 02891) als Ergebnis des Leitprojektes folgende Empfehlungen zum kinder- und familienfreundlichen Wohnen beschlossen: Diskussion der Empfehlungen zum kinder- und familienfreundlichen Wohnen mit der Münchner Wohnungswirtschaft im Jahr 2010 Stellenerweiterung des Konflikt- und Mediationsmanagements im Amt für Wohnen und Migration sowie Schulung von 13 ehrenamtlichen Mediatorinnen und Mediatoren

48 Seite 40 Verstärkung des Beratungspotentials für behindertengerechtes Planen und Bauen Weiterführung der Arbeitsgruppe zur Umsetzung des Leitprojekts und Bericht im Stadtrat nach vier Jahren. Insbesondere die Empfehlungen zum kinder- und familienfreundlichen Wohnen berücksichtigen die Interessen der Kinder, Jugendlichen, jungen Erwachsenen und Eltern und richten sich an städtische Referate, Planerinnen und Planer, die Wohnungswirtschaft, Hochschulen, Medien und ggf. weitere Partnerinnen und Partner. Als Zielformulierungen fordern sie für jedes Bauprojekt und jedes Wohnquartier die Entwicklung eigener Umsetzungsstrategien. Eine entsprechende Funktionalität der Wohnanlage, Wohnung bzw. des Hauses erleichtert das Leben mit Kindern erheblich, eine gute Organisation der angrenzenden wohnungsnahen Freiflächen verringert die zeitliche Beanspruchung für alle Familienmitglieder und fördert die Selbstständigkeit der Kinder. Die durchdachte Planung und Umsetzung des Wohnumfeldes steigert Sicherheit und Entfaltungsmöglichkeiten für Kinder und Jugendliche und auch Erwachsene. Eine hohe Familiendichte in der Nachbarschaft und informelle nachbarschaftliche Netzwerke erleichtern auch das Familienleben: Gegenseitige nachbarschaftliche Hilfestellungen können leichter und sinnvoller organisiert werden. Die Empfehlungen zum kinder- und familienfreundlichen Wohnen umfassen fünf Ebenen des Wohnens in drei verschiedenen Quartierstypen (Neubaugebiet, Sanierungsgebiet, Wohnungsaltbestand). Qualitätsfördernd sind aus sozialstruktureller und städtebaulicher Sicht folgende Gesichtspunkte in allen Quartierstypen umzusetzen: Familien brauchen andere Familien. Diese Tatsache trifft verstärkt auf Alleinerziehende und Familien mit Migrationshintergrund zu und ist unabhängig vom Quartierstyp von hoher Bedeutung. Das Zusammenleben der Generationen benötigt die sogenannte Nähe auf Distanz. Insbesondere Jugendliche, die nur über wenig Geld verfügen und dadurch in ihrer Mobilität eingeschränkt sind, brauchen Freizeitangebote in der Nähe. Ebenso sollten alle Wohnquartiere bzw. -viertel mit sozialer Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen sein. Zur kommunikationsunterstützenden Gestaltung des Quartiers gehören z. B. Plätze mit Aufenthaltsqualität sowie breite Gehsteige, die das Aufstellen von Bänken, kleinteilige Gastronomie mit Freischankflächen und die Präsentation von Waren vor den Geschäften zur Unterstützung der lokalen Ökonomie ermöglichen Alten- und behindertengerechtes Wohnen Zum Thema wird auf die Sitzungsvorlagen Nr / V Neue Wege in der Wohnraumversorgung für unsere älteren Bürgerinnen und Bürger im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom und Nr / V Ergebnisse der Studie Wohn- und Versorgungsstruktur von Menschen mit Behinderung und Handlungsempfehlungen Landeshauptstadt München in der Vollversammlung vom hingewiesen. Die aktuelle Bevölkerungsprognose der Landeshauptstadt München des Referats für Stadtplanung und Bauordnung wurde am (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 05291) im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung bekannt gegeben. Gegenüber dem Ausgangsjahr 2009 wird mit einem Einwohnerzuwachs von rund 11 % bis 2030 gerechnet. Die Entwicklung der einzelnen Alters-

49 Seite 41 gruppen variiert laut Prognose erheblich, die höchsten prozentualen Zuwächse werden für die Altersgruppe der 75-und-mehr-Jährigen vorausgesagt. PLANUNGSPROGNOSE 2030 Infrastrukurrelevante Altersgruppen %-Veränderungen Hochbetagte: 75J.+ 38,8 Senioren: J. Erw erbstätigkeit: J. Haushaltsgründung, Erw erbstätigkeit: J. FH, Uni, Berufliche Qualifikation: J. Sekundarstufe II, berufliche Bildung: J. Sekundarstufe I: J. Grundschule: 6-9 J. Kindergarten: 3-5 J. Kinderbetreuung: 0-2 J. -5,2 9,7 9,8 12,2 14,9 13,3 13,9 11,7 9, Abbildung 14: Relative Einwohnerentwicklung Altersgruppen in München von (Planungsprognose) Für viele Menschen ist es eine sehr zentrale Frage, wo und vor allem wie sie im Alter leben. Dabei steht der Wunsch, auch im Falle von körperlichen Einschränkungen in der bisherigen Umgebung zu bleiben, im Vordergrund. Dieser Personenkreis spricht sich für mehr Selbstbestimmung in der persönlichen Lebensplanung und einem Verbleib in der gewohnten Umgebung aus. Die Suche nach Wohn- und Versorgungsangeboten mit der Möglichkeit einer aktiven Lebensgestaltung, welche hilft, körperliche und geistige Kräfte möglichst lange zu erhalten, ist eine große Herausforderung. Es werden regionale Versorgungsangebote benötigt, die zu kleinräumigen Unterstützungsstrukturen über Generationen hinweg führen und die sowohl die Eigenverantwortung stärken als auch die Solidarität der Menschen in den Stadtvierteln unterstützen. Der vorhandene Bestand an Wohnraum deckt die künftigen Bedürfnisse bisher nicht ausreichend ab. In der Sitzungsvorlage Neue Wege in der Wohnraumversorgung für unsere älteren Bürgerinnen und Bürger im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom (siehe Sitzungsvorlage Nr /V 10667) wurde umfassend dargestellt, dass und wie sich im Alter die Anforderungen und Ansprüche an die Ausstattung der Wohnung und an das unmittelbare Wohnumfeld verändern. Mit Novellierung der Wohnraumförderungsbestimmungen im Januar 2008 (WFB 2008) wurde das barrierefreie Bauen durch die Einführung der DIN Teil 2 (Barrierefreie Wohnungen) verbindlich. Teil 2 der DIN enthält umfassende Anforderungen an Wohnungen für Personen mit Behinderungen jeglicher Art. Eine nach Teil 2 geplante Wohnung können sowohl Blinde, Sehbehinderte, Gehörlose etc. als auch Rollstuhlbenutzerinnen und -benutzer ohne fremde Hilfe bewohnen. Die DIN-Norm geht hier von geringeren Bewegungsflächen und Anforderungen gegenüber Wohnungen für Rollstuhlbenutzerinnen und -benutzer aus. Demnach werden künftig nach der WFB 2008 alle Wohnungen einer geförderten Mietwohnanlage entsprechend DIN Teil 2 barrierefrei und damit auch seniorengerecht gestaltet sein. Auch die Tiefgarage, die gemeinschaftlich nutzbaren Räume wie z. B. Abstellmöglichkeiten für Kinderwägen und Fahrräder sowie die Freiflächen sollen stufenlos zugänglich sein.

50 Seite 42 Bei Vorhaben nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF) sind i.d.r. bis zu 4 % der Gesamtwohnungsanzahl als rollstuhlgerechte Wohnungen nach DIN Teil 1 einzuplanen. Das Sozialreferat stellt, je nach Baugebiet, den aktuellen Bedarf fest. Die DIN gilt zukünftig anstatt bisher der DIN für die barrierefreie Planung, Ausführung und Ausstattung von Wohnungen, Gebäuden und deren Außenanlagen. Innerhalb von Wohnungen wird unterschieden zwischen barrierefrei nutzbaren Wohnungen, barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbaren Wohnungen. Folgende programmatische Ziele gelten unverändert: Ermöglichung eines langen Verbleibs in der eigenen Wohnung bis ins hohe Alter; Anpassung der vorhandenen Wohnung an die veränderten Bedürfnisse im Alter oder bei Behinderung; Ausbau des Angebots von barrierefreien Wohnungen und dem entsprechenden Wohnumfeld, sowohl im Neubau als auch im Wohnungsbestand; Ausbau von individuellen Angeboten wie z. B. Wohnen im Viertel (Bewohnertreffs Freistellung bzw. Mischkalkulation von Einkommensgruppen bei Wohngemeinschaften siehe letzter Punkt und Mietobergrenzen) Vernetzte planerische Programme bei Neubau in Verbindung mit Bestand; Erhalt und Schaffung kleinteiliger Infrastruktur und eines grünen Wohnumfelds im Nahbereich in der konsequenten Verfolgung der Münchner Siedlungsentwicklung kompakt-urban-grün ; Schaffung quartiersbezogener Angebote wie Nachbarschaftshilfe, Alten- und Service-Zentren bis hin zu ambulanten Dienstleistungen z. B. Tagespflege; Bereitstellung eines differenzierten Angebots an Wohnformen für alte Menschen mit Betreuungs- und Pflegebedarf; Wohnungsbauförderung: Ziel von jährlich 40 rollstuhlgerechten Wohnungen nach DIN (künftig 18040) Teil 1 nach konkreter Bedarfsprüfung; Belegrechtskaufprogramm: Ziel von jährlich mindestens 5 rollstuhlgerechten Wohnungen (unter Anrechnung auf die 40 rollstuhlgerechten Wohnungen), Überschreitung der Förderhöchstgrenzen um 20 %; weiterhin jährlich 25 WE im Betreuten Wohnen; Die Hälfte (500) der bis 2020 erforderlichen Pflegeplätze soll laut Bedarfsplanung zur pflegerischen Versorgung in München durch alternative Versorgungskonzepte, insbesondere durch ambulant betreute Wohngemeinschaften zur Verfügung stehen (siehe Sozialausschuss vom Sitzungsvorlage Nr / V 03977). Eine ambulant betreute Wohngemeinschaft besteht in der Regel aus sechs bis acht Personen, nach dem Bayerischen Pflege- und Wohnqualitätsgesetz liegt die Obergrenze bei 12 Personen, wobei nur zwei in unmittelbarer Nähe durch eine Initiative entstehen dürfen. Der Gesetzgeber sieht bei der Förderung besonderer Wohnformen einen Gestaltungsspielraum vor. Diese Möglichkeiten sollen an Bauträger bzw. Investoren herangetragen werden. Im Rahmen der Förderung soll eine Mischkalkulation über verschiedene Einkommensgruppen zulässig sein. Aufgrund der prognostizierten Verdoppelung der Personen, die im Alter Grundsicherung beziehen werden von derzeit auf im Jahr 2020 besteht Handlungsbedarf. Der Gestaltungsspielraum der 18 und 19 des Gesetzes über die Wohnraumförderung in Bay-

51 Seite 43 ern (BayWoFG) soll für finanziell schlechter gestellte alte und behinderte Menschen z.b. in Form von Wohngemeinschaften genutzt werden. Möglichkeiten der Förderung werden im Rahmen des Kommunalen Wohnraumförderungsprogramm gesehen. Die Betreuung in vollstationären Pflegeeinrichtungen stellt weiterhin einen Baustein in der pflegerischen Versorgung dar. Durch die Etablierung alternativer Wohnformen besteht zunehmend mehr Wahlmöglichkeit zwischen stationären und ambulanten Versorgungsformen. Für das Referat für Stadtplanung und Bauordnung stehen dabei u. a. folgende Themen im Vordergrund: Vorsorge für ein altersgerechtes Wohnumfeld im Rahmen von neuen Bebauungsplänen; Schaffung der baurechtlichen Möglichkeiten für barrierefreie Ergänzungsbauten bei städtebaulicher Nachverdichtung in Bestandssituationen; Stärkere Berücksichtigung von Konzepten, die ein Wohnen für alle Generationen ermöglichen, auch für ältere Bürgerinnen und Bürger; diese gelten als positives Auswahlkriterium bei der Vergabe städtischer Wohnbauflächen; Bauberatung und Finanzierung von geförderten Wohnungen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und das Sozialreferat unterstützen, wie in der o. g. Sitzungsvorlage dargestellt, die Wohnungsversorgung für die älteren Bürgerinnen und Bürger bereits mit den nachfolgend beschriebenen Konzepten sowohl im Neubaubereich, bei der Modernisierung des Wohnungsbestandes als auch mit neuen Wohnformen: Die GWG München hat hierfür das Konzept WGplus ( Wohnen in Gemeinschaft plus Service ) entwickelt und im Jahr 2009 mit verschiedenen sozialen Trägern für ihren gesamten Mietwohnungsbestand Kooperationsverträge abgeschlossen. In der Siedlung Am Hart wurde im Rahmen des Programms im Zusammenhang mit einem Neubau sowohl eine Wohngemeinschaft für Menschen mit Demenzerkrankung wie auch eine Wohngruppe für Seniorinnen und Senioren 2010 bezogen. Die GEWOFAG bietet mit Wohnen im Viertel ein am Bielefelder Modell angelehntes Angebot für Mieterinnen und Mieter. Mit der Fertigstellung eines Wohnhauses am Innsbrucker Ring hat die GEWOFAG dieses Konzept erstmals in München etabliert und inzwischen an vier weiteren Standorten installiert. In Zukunft soll es in allen größeren Wohnanlagen umgesetzt werden. Mit den Pflegewohnungen auf Zeit wird wohnungsnah ein Angebot für vorübergehend auf Hilfe und Pflege angewiesene Personen geschaffen. Das Sozialreferat baut derzeit in Obergiesing kombiniert neben Familienwohnungen und altengerechten Wohnungen zwei Senioren-Wohngemeinschaften sowie in Sendling zwei ambulant betreute Wohngemeinschaften. 4.4 Neue Wohnmodelle bzw. Wohnprojekte Seit Mitte der 90iger Jahre treten in München verstärkt Baugemeinschaften und junge Genossenschaften als neue Akteure auf dem Münchner Wohnungsmarkt in Erscheinung. Diesen Akteuren ist mehr oder weniger ausgeprägt und mit oder ohne professionelle Moderation der Wille zum gemeinschaftlichen Planen und Bauen häufig auch in Ausrichtung auf eine spezifische Qualität wie z. B. ökologisches Bauen gemeinsam. Bei den Genossenschaften treten zuzüglich noch satzungsgemäß gebundene nachbarschaftliche Aktivi-

52 Seite 44 täten und dauerhaft getragene Gemeinschaftseinrichtungen hinzu. Neben den Alt-Genossenschaften haben sich in München einige neue Genossenschaften ( und etabliert. Im Verhältnis zum jährlichen Neubaubedarf von rund WE in München stellen die Vorhaben der Baugemeinschaften und der jungen Genossenschaften allerdings derzeit eher noch ein Nischenprodukt dar. Durch ihren nicht nur renditeorientierten Ansatz helfen sie mit, den Wohnungsmarkt zu entlasten und leisten wichtige Beiträge zu Themen des innovativen Wohnungsbaus. Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung beschloss am (Sitzungsvorlage Nr / V 04597) u.a. bei der Ausschreibung der künftigen Wohnungsbauflächen in den großen Siedlungsgebieten einen Anteil von % der Gesamtfläche für den Wohnungsbau durch Genossenschaften und Baugemeinschaften vorzusehen. Zusätzlich gibt es auch noch finanzielle Fördermöglichkeiten, die durch entsprechende Programmanpassungen noch verbessert werden sollen (siehe auch Kapitel 6.4.2). Die teilweise bestehende Kopplung der Wohnungsbauförderung mit einer energetischen Förderung (z. B. der bei der EOF) kommt diesen Zielgruppen ebenso entgegen wie die erweiterte Möglichkeit von (nicht zu bezahlenden) Geschossflächenüberschreitungen (siehe Kap. 4). Derzeit wird im Sozialreferat auf entsprechende Anträge des Seniorenbeirates und des Mieterbeirates hin geprüft, eine zentrale Anlaufstelle u. a. zu den Themen Genossenschaftsrecht, Immobilienfinanzierung, mögliche Fördermittel und Netzwerkarbeit zu schaffen. Durch die entstehende Vernetzung sind kürzere Entscheidungswege im Hinblick auf die Reprivatisierungsanwesen zu erwarten. Weiterhin wird vorgeschlagen, im Referat für Stadtplanung und Bauordnung eine eigene Beratungsstelle für Genossenschaften und Baugemeinschaften (Neubau) einzurichten. Ähnlich der Hamburger Agentur für Baugemeinschaften sollte sie die umfassende Beratung und Förderung von Genossenschaften und Baugemeinschaften übernehmen (siehe Kapitel 4.4 und ) Genossenschaften In München gibt es derzeit rund 40 Genossenschaften mit einem Wohnungsbestand von knapp WE, das sind rund 5 % des Münchner Wohnungsbestandes. Das genossenschaftliche Segment ist in München im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten wie Berlin und Hamburg kleiner. So verfügen die Hamburger Genossenschaften über ca WE und damit über rund 15 % des dortigen Wohnungsbestandes. Die Stadt München hat in der Vergangenheit stets auch um Genossenschaften als Bauträgerinnen und Bauträger für preisgünstige Miet- und Eigentumsmaßnahmen auf städtischen Grundstücken geworben. Durch ihre speziellen Zielsetzungen eignen sie sich besonders für integrative soziale Ansätze und können dabei die soziale Durchmischung von künftigen Siedlungsgebieten erleichtern. Bemerkenswert ist, dass bei den neuen genossenschaftlichen Wohnprojekten in der Regel nicht nur sozial sondern auch energetisch vorbildliche Lösungen angestrebt werden, die deutlich die gesetzlichen Anforderungen überschreiten und auch neue konzeptionelle Ansätze aufzeigen. Beispielhaft stehen hierfür, die jeweils mit einem Ehrenpreis für guten Wohnungsbau 2010 der Landeshauptstadt München in den Kategorien Wohnen im Alter und Vorbildliche Sanierung prämierten Vorhaben. Die Broschüre zum Ehrenpreise für guten Wohnungsbau mit weiteren Projektinformationen ist im Internet abrufbar.

53 Seite 45 Genossenschaften schaffen in ihren Vorhaben die Münchner Mischung im Kleinen, d. h. die Belegung erfolgt mit unterschiedlichen Einkommensgruppen. So bestehen geförderte neben freifinanzierten Wohnungen. Ein Problem für die Genossenschaften ist, dass besonders Haushalte mit mittleren Einkommen und mit 1 oder 2 Personen häufig aus der Förderung gefallen sind. Die Weiterentwicklung und Ausweitung der bisherigen Einkommensgrenze nach dem Bayerischen Wohnraumförderbestimmungen soll auch den Genossenschaften helfen. Mit der Einführung der Stufen 6 und 7 wird nun über 60 % der Münchner Haushalte die Möglichkeit gegeben Förderprogramme in Anspruch zu nehmen (siehe Kapitel 3.). Des Weiteren wird eine Förderung von Genossenschaftsanteilen für Einkommensschwache (EOF, Kom- Pro, max. Stufe 1) empfohlen. So lange die Belegung mit förderberechtigten Haushalten gegeben ist, fördert die Stadt Genossenschaftsanteile bis zu einem Maximalbetrag von 750,- /m² Wohnfläche über Darlehen, die zins- und tilgungsfrei sind (siehe Kapitel 6.3.1). Zusätzlich sollte die Stadt den Genossenschaften bei der Belegung der EOF-Wohnungen dadurch entgegenkommen, dass statt des üblichen städtischen Schlüssels (2/3 bis max. Stufe 1 und 1/3 bis max. Stufe 3 Ziffer 17.2 WFB 2008) eine Belegung mit 50 % bis Stufe 1 (Belegung durch Dreier-Vorschlag des Sozialreferats) und mit 50 % bis max. Stufe 5 (Stufe 7 hier nicht anwendbar, da staatliche EOF; Belegung durch die Genossenschaft) erfolgen kann. Der Nachweis der Berechtigung des Mieterhaushaltes kann dabei über den Berechtigungsschein für das München Modell erfolgen Baugemeinschaften Eine Baugemeinschaft ist ein gemeinschaftsorientierter Zusammenschluss von bauwilligen Familien und Einzelpersonen, die eine Alternative zum klassischen Erwerb von Wohneigentum im Rahmen von Angeboten gewerblicher Bauträgerinnen und Bauträger suchen. Eine Unterscheidung zwischen Baugruppe (für Objekte mit Realteilung, z. B. sogenannte Stadthäuser) und Baugemeinschaft (für Objekte mit Wohnungseigentümergemeinschaft) trifft die Stadt München nicht. Die Mitglieder der Baugemeinschaft sollen bereits in einer frühen Phase mit planen können und ihre zukünftige Nachbarschaft schon vor Baubeginn kennen lernen. Die klassische Form ist die Baugemeinschaft mit Architekt (ggf. unterstützt durch einen Baubetreuer zur Steuerung und Beratung der Baugemeinschaft). Durch ihren stark partizipativen Charakter wird die Identifikation innerhalb der Baugemeinschaft sowie innerhalb des Baugebietes gefördert; dies kommt einer positiven Quartiersentwicklung entgegen. Zur generellen Vertiefung des Themas sind die beiden Studien der Stadt Wien zum Thema Baugemeinschaften (Bericht 1: Potentialabschätzung und Rahmenbedingungen 2009 und Bericht 2: Rechtsfragen, Leitfaden, Grundstücksvergabe 2010) empfehlenswert. Ansprechpartner für Baugemeinschaften, die sich um ein städtisches Wohnbaugrundstück bewerben wollen, ist für die großen städtischen Planungsgebiete das Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Die Stadt bietet im Rahmen der Ausschreibungsverfahren in den großen städtischen Planungsgebieten geeignete Grundstücke im geförderten und freifinanzierten Wohnungsbau an, für die sich nur Baugemeinschaften bewerben dürfen. Der Anteil für Genossenschaften und Baugemeinschaften an den auszuschreibenden Wohnbauflächen in den großen städtischen Siedlungsgebieten beträgt % der gesamten Wohnbaufläche. Nachdem die Nachfrage gerade in innerstädtischen Lagen das an sich großzügig bemessene Angebot übersteigt, muss die Auswahl unter den Baugemeinschaften in der Regel auf der Basis von Auswahlkriterien erfolgen (siehe 5.4.2). Die Qualität der Projekte vieler Baugemeinschaften zeigt sich beispielhaft durch die Auszeichnung der neuen Wohnlage Elisabeth-Kohn-Straße (am Ackermannbogen) der Baugemeinschaft Bauwerk Schwa-

54 Seite 46 bing GbR mit dem Ehrenpreis für guten Wohnungsbau 2010 der Landeshauptstadt München. Besonders hervorzuheben dabei waren die variablen Grundrisse für flexible Wohnformen und die Integration einer Kinderkrippe. 4.5 Partizipation im Wohnungsbau Bebauungsplanverfahren Soweit für das Wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München V Baurecht für Wohnungsbau durch einen Bebauungsplan geschaffen wird, erfolgt die Partizipation der Bürgerinnen und Bürger im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben des BauGB bei der Aufstellung der Bebauungspläne. Nach 3 BauGB ist die Öffentlichkeit zum Ersten möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben ( 3 Abs. 1 BauGB). Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen ( 3 Abs. 2 BauGB). Die Öffentlichkeit kann zu den Planentwürfen Stellung nehmen. Während die öffentliche Auslegung nach 3 Abs. 2 BauGB durch den Gesetzgeber weitgehend standardisiert ist, können gerade in der Öffentlichkeitsbeteiligung nach 3 Abs. 1 BauGB neue Wege der Bürgerinnen- und Bürgerpartizipation beschritten werden. Grundsätzlich werden bei jedem Bebauungsplanverfahren im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit nach 3 Abs. 1 BauGB auch Erörterungsveranstaltungen angeboten. Bei jedem Bebauungsplan wird dabei geprüft, wie man den jeweils spezifischen Wünschen nach Beteiligung gerecht werden kann. Je nach örtlicher Lage, Zusammensetzung der Bevölkerung und Art der Planung können dabei die Anforderungen nach Beteiligung sehr unterschiedlich sein. In jeden Fall wird im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung allen Interessierten eine breite Plattform zur frühzeitigen Einbringung ihrer Interessen angeboten. Gleichwohl ist auch hier das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bestrebt, eine noch stärkere Einbindung der Öffentlichkeit in das Planungsgeschehen zu gewähren und damit die Planungsverfahren transparenter zu gestalten. So werden in letzter Zeit vermehrt erweiterte Formen der Öffentlichkeitsbeteiligung angeboten, die deutlich über den gesetzlich vorgeschriebenen Umfang hinausgehen. Exemplarisch seien hier nur die Überplanung der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne und die Bebauungsplanung für den Bereich des Birketwegs in der Achse Hauptbahnhof-Laim-Pasing genannt. Für die Überplanung der ehemaligen Prinz-Eugen-Kaserne fand eine öffentliche Ausstellung der Ergebnisse des städtebaulichen und landschaftsplanerischen Ideen- und Realisierungswettbewerbs über mehrere Wochen an verschiedenen Orten im Stadtbezirk statt. Neben dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit konnten Bürgerinnen und Bürger ihre Ideen und Anregungen bei einem eintägigen Werkstattgespräch im Stadtbezirk einbringen. In verschiedenen Arbeitsgruppen wurden mit Fachleuten wichtige Eckpunkte der Planung diskutiert. Dieses Verfahren wurde allgemein sehr positiv und mit reger Teilnahme aufgenommen. Die Dokumentation wurde veröffentlicht und die konstruktiven Ergebnisse sind in das weitere Verfahren eingeflossen.

55 Seite 47 Für die Bebauungsplanung im Bereich Birketweg (Bebauungspläne Nr. 1926a und Nr. 1926b) wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in Form einer moderierten Beteiligung mit zwei verschiedenen Planungsvarianten der Hochhausvariante und der Blockvariante durchgeführt. Hierzu wurden für die interessierten Bürgerinnen und Bürger eine vorbereitende Informationsveranstaltung und zwei ergänzende Workshop-Tage angeboten und durchgeführt. Zudem fand eine öffentliche Erörterung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung statt. Auch dieses Verfahren wurde allgemein sehr positiv und mit reger Teilnahme aufgenommen. Weitere neue Wege der Einbindung der Öffentlichkeit in das Planungsgeschehen werden mit Werkstattgesprächen vor Planungswettbewerben wie z.b. für das Headquarter Siemens, dem geplanten Bürgergutachten für das Projekt Kunstareal und Diskussionsforen wie z.b. im Rahmen der Ausstellung Freiham Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird die neu eingeschlagenen Wege der Bürger- und Bürgerinnenbeteiligung konsequent anwenden und weiter ausbauen. Städtische Wohnungsbaugesellschaften Eine Beteiligung von Mieterinnen und Mietern bzw. Bürgerinnen und Bürgern an den Entscheidungsund Willensbildungsprozessen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG München und der GEWOFAG Holding GmbH wird grundsätzlich begrüßt, wobei wirtschaftliche Zwänge, vertragliche Verpflichtungen, gesetzliche Regelungen und ähnliche Rahmenbedingen zu beachten sind. Dabei sollte laufend ein gegenseitiges Feedback durch Informationen der Gesellschaften in Mitteilungsblättern bzw. Mieterzeitungen und regelmäßige Mieterbefragungen, deren Ergebnisse auch entsprechend Berücksichtigung finden, stattfinden. Auch ein professionelles Beschwerdemanagement unterstützt die Unternehmensführungen. Konkret bieten sich für die Einbeziehung der Bewohnerinnen und Bewohner eine Reihe von Ansätzen bzw. Handlungsfelder an: Anregungen, Wünsche und Vorstellungen von Kindern und Erwachsenen können im Rahmen der Gestaltung von Freiflächen, Spielplätzen, Mietergärten in Form von Wettbewerben und Workshops aufgenommen und von den Gesellschaften verwertet werden. Positive Erfahrungen hat die GWG München bei der Erstellung ihrer Kinderfreundlichen Hausordnung gesammelt. Im Rahmen von besonderen Wohnmodellen, bei denen Mieterinnen und Mieter gezielt ausgewählt werden, können die Vorschläge der künftigen Bewohnerinnen und Bewohner bereits im Vorfeld in den Planungsprozess eingebracht und berücksichtigt werden. Im Zuge von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bietet es sich an, Ideen und Kritik seitens der Mieterschaft soweit möglich aufzunehmen. Genossenschaften und Baugemeinschaften Genossenschaften und Baugemeinschaften zeichnet aus, dass sie von stark partizipatorischen Prozessen geprägt bzw. aus solchen Prozessen hervorgegangen sind. Aufgrund ihrer häufig innovativen Ausrichtung (besondere Wohnformen, energetisches und ökologisches Bauen, gemeinschaftlich nutzbare Räume etc.) stellen sie eine wichtige Ergänzung der sonstigen Angebote auf dem Wohnungsmarkt dar und wirken überdies gerade in städtischen Neubaugebieten

56 Seite 48 quartiersstabilisierend. Um diese Wohnformen zu stärken soll der Austausch zwischen Baugemeinschaften, Genossenschaften und der Stadt über die bisher schon bestehenden Formen (Fachgespräche, Jour fixe, Internetseite) hinausgehend durch die Einrichtung einer zentralen Ansprechstelle für Genossenschaften und Baugemeinschaften (siehe Kapitel und Beschlusspunkt 14.) noch weiter intensiviert werden. 4.6 Nachhaltiges und energiesparendes Bauen Die Landeshauptstadt München hat sich mit ihrer Mitgliedschaft beim Klima-Bündnis e.v. den Zielen dieses europaweiten Netzwerkes verpflichtet, kontinuierlich die CO 2-Emissionen um 10 % alle 5 Jahre zu senken. Dabei soll u.a. eine Halbierung der Pro-Kopf-Emissionen bis spätestens 2030 erreicht werden. Zugleich bedeutet die Teilnahme der Landeshauptstadt München am Covenant of Mayors, die Ziele der EU auf ihrem Aktionsgebiet zu erreichen. Danach sollen die Treibhausgas-Emissionen bis 2020 mindestens um 20 % gegenüber dem Referenzjahr 1990 sinken, 20 % des Endenergieverbrauchs aus erneuerbaren Energien stammen sowie eine Effizienzsteigerung von 20 % erreicht werden. Der Münchner Wohnungsbausektor muss dazu seinen Beitrag mit Strategien im Neubau und für die Bestandsgebiete leisten. In der Studie München Wege in eine CO 2-freie Zukunft des Wuppertal-Institutes im Auftrag der Siemens AG werden u.a. Szenarien entwickelt, nach denen es bis 2058 möglich ist, die Münchner Gebäude weitgehend CO 2-frei zu gestalten. Es wird zum einem angenommen, dass die CO 2-freien Gebäude den überwiegenden Teil ihres Energiebedarfs zur Raumerwärmung und Warmwasserbereitung selbst decken. Möglich wird dies durch die Optimierung der Gebäudehülle und den Einsatz alternativer Energiequellen wie Solarthermie, Photovoltaik oder auch Mini-KWK-Anlagen. Zum anderen wird ein Paradigmenwechsel in der Wärmeinfrastruktur vollzogen; der Restwärmebedarf wird nicht mehr wie bisher über die Verbrennung fossiler Energieträger erzeugt, sondern es kommen Nah- und Fernwärme oder lokale Blockheizkraftwerke (betrieben mit regenerativen Quellen) oder Tiefengeothermie verstärkt zum Einsatz. In den entwickelten Szenarien (auch unter Berücksichtigung eines Bevölkerungszuwachses) würde der Energiebedarf für Raum- und Prozesswärme sowie Warmwasser in München bis 2058 um gut 80 % gesenkt. Das entspricht einer Senkung der CO 2-Emissionen von rund Tsd. Tonnen CO 2 (Referenzjahr 2008) auf dann rund 400 Tsd. Tonnen CO 2 im Jahr Auch im Integrierten Handlungsprogramm Klimaschutz in München (IHKM) - siehe Klimaschutzprogramm 2010 (Sitzungsvorlage Nr / V 04165) wird dieses Thema intensiv diskutiert. Die Anstrengungen zum energieeffizienten Bauen sind dabei sowohl den ökologischen wie auch den ökonomischen Anforderungen geschuldet. Dabei steht nicht nur die Weiterentwicklung bekannter Gebäudetypologien im Fokus. Erforderlich ist eine stärkere strategische Ausrichtung der langfristigen Siedlungsentwicklung auf die Belange des Klimawandels (Adaption) und der Klimaschutzpolitik (Mitigation). Mehr als bisher gilt es hier, integrative Konzepte zu entwickeln, die nicht nur städtebauliche und verkehrliche Anforderungen erfüllen. Durch übergeordnete Energiekonzepte sollte dabei stets auch die Infrastruktur (Netze, Anschluss-, Energiedichte) energetisch optimiert werden. Derartige Konzepte sind künftig auch für Bestandsgebiete erforderlich. Die Entwicklung der Energiepreise und damit auch der Wohnnebenkosten führt vor allen in wirtschaftlich starken Ballungsräumen wie München zu einer erheblichen zusätzlichen Belastung weiter Bevölke-

57 Seite 49 rungskreise: Bei bereits hohem Niveau der Kaltmieten wird durch steigende Betriebskosten für eine Vielzahl von Haushalten bezahlbares Wohnen zur wichtigsten Frage des Alltags. Eine Abwägung von ökologischen, ökonomischen und sozialen Kriterien kann deshalb nicht pauschal erfolgen. Neben den klassischen Methoden zur Verbesserung der Energieeffizienz im Wohnungsbau (Dämmung der Gebäudehüllflächen und Optimierung der Gebäudetechnik) sollte auch die städtebauliche Ebene für eine nachhaltige Entwicklung von Siedlungen eine entscheidende Rolle spielen. Die Landeshauptstadt München verfolgt durch die Berücksichtigung solarenergetischer Belange in den Planungsverfahren für größere Neubaugebiete (ab 500 WE) durch eine solarenergetische Optimierung hinsichtlich Heizenergiebedarf und Besonnung dieses Ziel (SOLENOP, siehe Sitzungsvorlage Nr / V 01992) Geänderte rechtliche Rahmenbedingungen seit 2007 Das Thema Energieeffizienz ist in den letzten Jahren einem Leitthema der europäischen Richtliniensetzung und der Gesetzgebung des Bundes geworden. EU-Gebäuderichtlinie Am wurde die Neufassung der europäischen Gebäuderichtlinie (European Directive Energy Performance of Buildings EPBD) veröffentlicht. Die EU verschärft mit der Neuauflage der seit 2002 bestehenden ersten Gebäuderichtlinie ihre Umsetzungsaufträge an die Mitgliedsstaaten. Sie bekräftigt damit ihr Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in Europa zu erhöhen. Zusammengefasst enthält die Richtlinie folgende Forderungen an die Mitgliedsstaaten: Einführung eines "Niedrigstenergiegebäudes" als Standard für alle Neubauten ab 2021 (für Bauten der öffentlichen Hand bereits ab 2019): Dieser Standard beschreibt ein Gebäude, das eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist. Unabhängiges Kontrollsystem für Energieausweise. Stärkung der Energieausweise und Erweiterung der Aushangpflicht für Energieausweise. Energiekennwerte in Annoncen. Es sollen in jedem europäischen Land regelmäßig aktualisierte Listen von Energieausweisausstellern der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Energieeinsparverordnung (EnEV) Eine zentrale Rolle für den Bereich der (Wohn-) Gebäude nimmt die Energieeinsparverordnung (EnEV) ein. Sie ist die seit 2002 geltende Zusammenführung der früheren Heizungsanlagenverordnung und der Wärmeschutzverordnung. Der damit geschaffene erweiterte Bilanzierungsrahmen ermöglicht es, den Faktor Anlagentechnik und den Faktor baulicher Wärmeschutz in gewissem Maße miteinander zu verrechnen, d.h. eine schlechte Wärmedämmung mit einer effizienten Heizungsanlage auszugleichen oder umgekehrt. Die Hauptanforderungsgröße für Neubauten ist in der EnEV der Jahresprimärenergiebedarf (der in Vergleich gesetzt wird zu einem Referenzgebäude gleicher Geometrie und Abmessung und vorgegebenen technischen Eigenschaften). Zusätzlich einzuhalten ist ein vom Gebäudetyp abhängiger Grenzwert für den auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogener Transmissionswärmeverlust. Die EnEV stellt erstmals auch Anforderungen an den sommerlichen Wärmeschutz und ermöglicht die Berücksichtigung solarer Wärmegewinne und die Anrechnung von gebäudebezogen erzeugtem Strom aus Photovoltaikanlagen.

58 Seite 50 Die EnEV ist seit 2002 in Kraft, wurde über die Jahre angepasst und im Jahr 2009 weiter verschärft. Entsprechend der EU Gebäuderichtlinie 2010 soll die EnEV im Jahr 2012 ein weiteres Mal angepasst bzw. verschärft werden. Verlangt wird die Umsetzung der oben dargestellten Anforderungen bis Juli Die Verordnung wird voraussichtlich frühestens Anfang 2013 in Kraft treten. Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) Neben der EnEV wirkt auch das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) unmittelbar auf (Wohnungsbau-) Vorhaben, während die Richtlinien der EU nur mittelbar von Bedeutung sind. Das EEWärmeG ist Teil des von der Bundesregierung 2007 beschlossenen Integrierten Energie- und Klimaprogramms (IEKP) und führt erstmals bundesweit die Pflicht zur Verwendung von erneuerbaren Energien beim Neubau von Gebäuden ein (so genannte Nutzungspflicht gemäß 3 Abs. 1 EEWärmeG). Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Neubauten mit mehr als 50 m² Nutzfläche sind verpflichtet, im bestimmtem Umfang den Wärme- (Kälte-) Energiebedarf aus erneuerbaren Energien zu decken. Als erneuerbare Energie im Sinn des Gesetzes gelten: Geothermie, Umweltwärme, solare Strahlungsenergie und Biomasse ( 2 Abs. 1 EEWärmeG). Am 1. Mai 2011 ist die Novelle des EEWärmeG auf der Basis der entsprechenden der EU-Richtlinie in Kraft getreten. Zentraler Inhalt ist die Einführung einer Vorbildfunktion der öffentlichen Hand: Künftig muss bei allen öffentlichen Gebäuden, die grundlegend renoviert werden, die Wärme- und Kälteversorgung anteilig auf erneuerbare Energien umgestellt werden. Dies gilt sowohl für Gebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen, als auch für Gebäude, die die öffentliche Hand ab dem 1. Mai 2011 anmietet. In diesem Falle muss die Einhaltung der Vorbildfunktion bereits im Mietvertrag berücksichtigt werden. Die letzte Novelle hat keine wesentlichen Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft. Allerdings war in den vergangenen Jahren meist der öffentliche Sektor in der Rolle des Vorreiters für verschärfte (Energie-) Standards. Es bleibt daher abzuwarten, ob etwa die Nutzungspflichten für erneuerbare Energien künftig auch im Wohnungsbestand eingeführt werden Förderung der Energieeffizienz im Wohnungsbau Bundesförderung Parallel zur Gesetzgebung wurden sowohl das Marktanreizprogramm des Bundesamtes für Wirtschaftsförderung und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angepasst und fortgeschrieben. In den früheren Programmen hat die KfW für die Förderung bestimmte absolute Energieverbrauchswerte vorgegeben (ehemalige KfW-40-Haus bzw. KfW-60-Haus mit einem Primärenergiebedarf von 40 bzw. 60 kwh/(m² a)). Mit der Einführung der EnEV 2009 und dem damit verbundenen Referenzgebäudeverfahren wurde eine neue Systematik für die Förderrichtlinien vorgegeben. Die Förderrichtlinien berücksichtigen nun die Unterschreitung des nach EnEV geforderten Mindeststandards (z. B. Effizienzhaus 70 entspricht einer Unterschreitung des nach EnEV zulässigen Primärenergieverbrauchs um 30 %).

59 Seite 51 Bestand Standard unsaniertes Wohnhaus, Baujahr Durchschnitt Deutschland 2002 Neubau/ Bestand Heizw ärm ebedarf Q h 300 kwh/(m² a) 160 kwh/(m² a) Prim ärenergiebedarf Q P Transm issionsw ärm everluste H' T Gesetzliche Anforderungen Förderstandards der KfW Wärmeschutzverordnung (WSVO 77) Wärmeschutzverordnung (WSVO 82) Wärmeschutzverordnung (WSVO 95) EnEV 2002 EnEV 2004 EnEV 2007 Neubau Bestand 250 kwh/(m² a) 150 kwh/(m² a) 100 kwh/(m² a) 70 kwh/(m² a) 50 kwh/(m² a) 70 kwh/(m² a) Neubau EnEV 2009 ca. jew eils -15 % ca. jew eils -30 % ca. jew eils -15 % unter EnEV Bestand unter EnEV 2007 unter EnEV KfW-60-Haus (EnEV 2004, 2007) 60 kwh/(m² a) -30 % EnEV 2007 KfW-40-Haus (EnEV 2004, 2007) 40 kwh/(m² a) -45 % EnEV 2007 KfW-Effizienzhaus 115 (EnEV 2009) nur Bestandssanierung KfW-Effizienzhaus 100 (EnEV 2009) KfW-Effizienzhaus 85 (EnEV 2009) KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) KfW-Effizienzhaus 55 (EnEV 2009) KfW-Effizienzhaus 40 (EnEV 2009) nur Bestandssanierung nur Bestandssanierung Neubau, Bestand Neubau, Bestand Neubau EnEV 2009 Neubau 85% Höchstw ert EnEV % Höchstw ert EnEV (ca. 50 kwh/(qm a)) % Höchstw ert EnEV % H T,Ref EnEV % Höchstw ert EnEV % H T,Ref EnEV % Höchstw ert EnEV % H T,Ref EnEV 2009 Passivhaus (PHPP) 15 kwh/(m² a) kwh/(m² a) 2 1 Der Jahres-Heizw ärmebedarf w ird nach dem LEG/ PHI-Verfahren (PHPP) auf die tatsächlich beheizte Fläche (Energiebezugsfläche) bilanziert (statt Gebäudenutzfläche A N nach EnEV). 2 Der Jahres-Primärenergiebedarf w ird nach dem PHPP berechnet und enthält die Bedarfe für Heizung, Warmw asserbereitung, Lüftung, Kühlung und Haushaltsstrom. Der Primärenergiebedarf nach EnEV hingegen enthält keinen Bedarf für Haushaltsstrom. Tabelle 8: Entwicklung der Energiestandards Tabelle 8 zeigt im Überblick die Entwicklung der Energiekennwerte in den vergangenen Jahrzehnten (Darstellung Weiterentwicklung nach Vereinfachend kann angenommen werden, dass ein nach den Mindestanforderungen der EnEV 2009 projektiertes Wohngebäude einen Primärenergieverbrauch von 60 kwh/(m² a) nicht überschreiten sollte. Die Werte für die Passivhäuser sind nur bedingt vergleichbar, da hier u.a. auch der Haushaltsstrom in die Betrachtung einbezogen wird. Die KfW hat in Verbindung mit der EnEV 2009 (seit ) das Passivhaus den Förderstufen Effizienzhaus 55 bzw. auch 40 zugeordnet. Zu berücksichtigen ist der Zusammenhang von Energieversorgungsnetzen und sich rechnerisch ergebenden KfW-Standards. Hier sind in der Landeshauptstadt die Unterschiede zwischen Fernwärmever-

60 Seite 52 sorgung und Gasversorgung zu berücksichtigen. Wie aus Tabelle 8 deutlich wird, legen die EnEV 2009 und die daraus abgeleiteten KfW-Effizienzhausstandards Grenzwerte sowohl für den Primärenergieverbrauch wie auch für den Transmissionswärmeverlust fest. Der Primärenergieverbrauch wird gebäudebezogen ermittelt und dabei mit einem sogenannten Primärenergiefaktor multipliziert. Letzterer reflektiert den Anteil erneuerbarer Energien je nach Versorgungsart und liegt bei der Gasversorgung (1,1) deutlich höher als bei der Fernwärme (mit in München zertifiziert 0,36). Der Primärenergiefaktor der Fernwärme hängt aber von der Berechnungsmethode und von der Aufsplittung der Energieanteile der Fernwärme auf Strom und Fernwärme ab. Verschiedene Stadtwerke in Deutschland kommen so zu Werten zwischen 0,0 und 1,0 für ihre Fernwärme. Dies führt dazu, dass bei einem Gebäude mit 15 % besserer Wärmedämmung (Transmissionswärmeverlust) als nach EnEV 2009 im fernwärmeversorgten Gebiet in der Regel der KfW-Effizienzhaus 70 Standard erreicht wird während in gasversorgten Gebieten der Primärenergieverbrauchsstandard des KfW-Effizienzhaus 70 nur mit zusätzlichen Maßnahmen (Solarkomponente, Holzpellet) zu erreichen ist. Die aktuell geltenden Programme und Förderbedingungen sind unter und einzusehen. Einen umfassenden Überblick aller Förderprogramme auf der Ebene EU, Bund und Länder enthält die Förderdatenbank Die Bundesregierung möchte die Sanierungsquote verdoppeln. Eine Strategie dafür die erkannten Sanierungshürden bei den Investoren abzubauen, ist die Novellierung des Mieter- und Steuerrechts. Das Gesetz zur steuerliche Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen wurde als Gesetzentwurf Ende Juni 2011 vom Bundestag angenommen, jedoch verweigerte der Bundesrat im Juli 2011 seine Zustimmung. Der Gesetzesentwurf sah für energetische Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden, die vor 1995 errichtet wurden, eine steuerliche Abzugsfähigkeit von jährlich 10 % der für die energetische Sanierung angefallenen Kosten vor, sowohl für Mietwohnungen als auch für selbst genutzten Wohnraum. Ob und in welchem Umfang es zu einer steuerlichen Förderung des Sachverhaltes kommen wird, ist derzeit unklar. Förderung durch den Freistaat Bayern Der Freistaat Bayern fördert in seinem Bayerischen Modernisierungsprogramm (BayModR) u.a. auch Modernisierungsmaßnahmen zur Energie- und Wassereinsparung und zur Verminderung des CO 2-Verbrauchs von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies erfolgt auf der Basis von KfW-Programmen. Dabei werden die günstigen Zinssätze des Bundes durch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zusätzlich verbilligt (siehe Seit Einführung einer Belegungsbindung für die modernisierten Bestandswohnungen werden in München derzeit insbesondere durch die Genossenschaften diese Mittel nicht mehr in Anspruch genommen. Eines der Kernziele der bayerischen Wohnungspolitik ist das energieeffiziente Bauen und Sanieren. Zur Beförderung innovativer Konzepte hat die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren im Jahr 2007 das Modellvorhaben e%-energieeffizienter Wohnungsbau ins Leben gerufen. Ziel war es, in Pilotprojekten des Experimentellen Wohnungsbaus Sanierungs- und Neubaumaßnahmen zu realisieren, die die EnEV 2007 um 40 % unterschreiten und verstärkt erneuerbare Energien nutzen. Die Ergebnisse des Modellvorhabens sind zu finden unter: In München wird durch die GWG München im Rahmen dieses Modellvorhabens im Hasenbergl eine Wohnanlage errichtet, die nach aktuellem Stand der Planungen die Anforderungen der EnEV 2009 um mindestens 50 % unterschreitet.

61 Seite 53 Förderprogramm Energieeinsparung (FES) des Landeshauptstadt München Mit dem Förderprogramm Energieeinsparung (FES) unterstützt die Landeshauptstadt München seit 1989 die Bemühungen der Bürgerinnen und Bürger in Sachen Energiesparmaßnahmen und Umstieg auf erneuerbare Energieträger. Die Förderbedingungen und das Fördervolumen (2011: 14 Mio. ) wurden immer wieder angepasst (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 04165). Seit 2009 ist es möglich, dass die Antragstellerinnen und Antragsteller die Förderangebote des Bundes (KfW und BAFA) als Basisförderung für die Maßnahmen an sich in Anspruch nehmen und zusätzlich über die Förderung aus dem FES Maßnahmen in hochwertiger Qualität ausführen können. Zum Nachweis der für die FES-Förderung entwickelten Qualitätsmerkmale ist die Erfüllung aller Anforderungen des so genannten Münchner Qualitätsstandards zwingend. Anträge auf finanzielle Förderung können für folgende Maßnahmen gestellt werden: Qualitätssteigernde Sanierungskonzepte und Baubegleitung Wärmedämmung an Wohngebäuden Maßnahmen zur rationellen Wärmeerzeugung und -verteilung Passivhäuser Neuanschluss an die Fernwärme Kraft-Wärme-Kopplung Maßnahmen zur Nutzung der Solarenergie Sonderförderung Biomasse Antragsberechtigt sind Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer, Eigentümergemeinschaften, juristische Personen des öffentlich und privaten Rechts, Betreiber von Anlagen, Bauträgerinnen und Bauträger sowie darüber hinaus mit der Planung und Durchführung der zur Förderung beantragten Maßnahmen beauftragte Personen und Firmen (z. B. Architekten, Handwerker, Planerinnen und Planer) und die städtischen Wohnungsgesellschaften. Für Maßnahmen an Gebäuden im Eigentum des Bundes, des Landes oder der Kommune (auch der städtischen Eigenbetriebe) können keine Zuschüsse gewährt werden. Es werden nur Maßnahmen innerhalb des Stadtgebietes von München in bauaufsichtlich genehmigten bzw. bestehenden Wohngebäuden gefördert Neue energetische Gebäudekonzepte Im Zuge der Weiterentwicklung der Energiestandards haben sich neben dem bereits in den 1980er Jahren entwickelten Passivhaus nachfolgend neue energetische Gebäudekonzepte etabliert. Eine Weiterentwicklung ist das Nullenergiehaus. Die benötigte Energie für Heizung, Warmwasser usw. wird hier im bzw. am Haus selbst erzeugt, meist durch Solaranlagen. Wird am bzw. im Gebäude mehr Energie erzeugt als verbraucht, spricht man von einem Plusenergiehaus. Passiv-, Nullenergie- und Plusenergiehäuser sind in der Regel aber nicht ganz energieautark. Wegen des tages- und jahreszeitlichen Unterschiedes zwischen Energiegewinnung und Energieverbrauch ist insbesondere für die Trinkwassererwärmung und für den Haushaltsstrom weiterhin der Fremdbezug von Energie erforderlich.

62 Seite Energieeffizientes Bauen und Sanieren im Städtevergleich In einer Städteumfrage zum Thema Energieeffizientes Bauen und Sanieren des Referats für Stadtplanung und Bauordnung 2010 ( Suchbegriff: Wohnungsmarktbeobachtung) zeigte sich, dass der überwiegende Teil der Städte schon höhere energetische Standards umsetzt, als vom Gesetzgeber gefordert und damit v.a. ihre kommunalen Wohnungsgesellschaften, aber auch Dritte bindet. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die geforderten höheren Standards in vielen Städten z. T. nur mit vergleichsweise niedrigen Baufertigstellungszahlen einher gehen. Höhere energetisches Standards werden überwiegend im Neubau realisiert. Zumeist wird die geltende EnEV 2009 um 30 % (KfW-Effizienzhaus 70) unterschritten. Ein kleinerer Teil der Städte steckt sich weitaus ambitioniertere Ziele und hat sich dem Passivhausstandard (z. B. Frankfurt, Freiburg, Hannover, Hamburg) verschrieben. Bei den Bestandssanierungen werden hauptsächlich nur die gesetzlich geforderten Energiewerte erreicht. Einzelne Städte haben sich in dem Bereich auf das EnEV-2009-Neubau-Niveau (KfW-Effizienzhaus 100) verpflichtet. Dreiviertel der befragten Städte unterstützen mit einem eigenen Förderprogramm energetisch optimierte Neubauten und Bestandssanierungen mit ähnlichen Schwerpunkten wie das Münchner Förderprogramm zur Energieeinsparung (FES). Über die Hälfte der befragten Städte nutzt Ausschreibungskriterien bei der Vergabe von städtischen Grundstücken, um höhere energetische Standards durchzusetzen. Die vertiefende Auswertung der Befragungsergebnisse zeigte die z.t. sehr intensive Auseinandersetzung mit dem Thema. Einige Städte haben für ihre Ziele höhere, angepasste Standards entwickelt und definiert. Ein Beispiel dafür wäre Freiburg, wo die Zielsetzung verfolgt wird, einen Passivhaus-Dämmstandard zu erreichen, ohne dabei die kostenintensive Zertifizierung zum Passivhaus anzustreben Energieeffizienz im Wohnungsneubau im städtischen Einflussbereich Die Landeshauptstadt München verzichtet mit dem Beschluss vom (Sitzungsvorlage Nr / V 01326) auf die Gewinnausschüttung der beiden großen Wohnungsgesellschaften GEWOFAG und GWG München für die Jahre Die erwirtschafteten Überschüsse sollen als zusätzliches Eigenkapital in den Gesellschaften für weitere Investitionen u.a. für die Energieoptimierung eingesetzt werden. Die Gesellschaften verpflichteten sich daraufhin selbst, den damals gültigen KfW-40-Standard, heute den KfW-Effizienzhaus 70 Standard im Neubau umzusetzen. D.h. derzeit wird ein gegenüber den gesetzlichen Vorgaben um 30 % besserer energetischer Standard verfolgt. Damit befindet sich die Kommune im Sektor der städtischen Wohnungsbaugesellschaften im oben genannten Städtevergleich im gutem Mittelfeld. Die Gesellschaften führen neben Projekten gemäß KfW- Effizienzhaus 70 Standard auch vereinzelt Modellprojekte mit höheren energetischen Standards durch. Zum Beispiel errichtet die GEWOFAG in Berg am Laim (Piusplatz) Passivhäuser mit 32 WE und die GWG München beteiligt sich am Modellvorhaben e % des Freistaates Bayern (siehe Kap ). Die Landeshauptstadt München wird zukünftig einen erhöhten Standard für den Wohnungsbau auf städtischen Flächen festlegen. Es wird angestrebt, auf diesen Flächen generell den KfW-Effizienzhaus 70 Standard in fernwärmeversorgten bzw. den Primärenergieverbrauch des KfW-Effizienzhaus 85, aber

63 Seite 55 den Dämmstandard des KfW-Effizienzhaus 70 in (den wenigen) nicht fernwärmeversorgten Gebieten zu fordern. Allen Bauherren bleibt es frei gestellt einen noch höheren Standard zu realisieren. In Konzeptausschreibungen (siehe Kap. 5.4) z. B. für die Zielgruppe Genossenschaften und Baugemeinschaften aber auch für Bauträgergrundstücke werden in Zukunft bei der Ausschreibung städtischer Grundstücke Angebote mit höheren Standards entsprechend positiv bewertet. Des Weiteren hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung für den geförderten Wohnungsbau die zulässigen Kostenobergrenzen sowie die Höhe der Förderdarlehen je nach KfW-Effizienzhaus-Standard erhöht (siehe Merkblatt für Bauherren von gefördertem Mietwohnraum und Kap. 6.6), wie es auch im Stadtratsbeschluss "München für Klimaschutz - Stand und Perspektive vom (Sitzungsvorlage Nr / V 04914) in der Anlage 8 (Leitfaden für Münchner Bauherren Konsequente Energieeinsparung ) gefordert wird Energieeffizienz im Wohnungsbestand im städtischen Einflussbereich Anteil der Wohneinheiten je Baualtersklasse % bis % n.n. 5% % % % n.n. bis % % % Abbildung 15: Baualtersklassen von Wohngebäuden in München Für das Erreichen der Münchner Klimaschutzziele kommt der Sanierung des Wohnungsbestandes eine entscheidende Rolle zu. In München wurden seit 2002 (Einführung der EnEV) nur rund 0,4 % des gesamten Wohnungsbestandes jährlich als Neubau auf einem vom Gesetzgeber definierten energetischen Niveau erstellt. Gleichzeitig befinden sich rund 60 % der Münchner Wohnungen in Gebäuden, die vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung (1977) fertiggestellt wurden (siehe Abbildung 15). Die KfW fördert im Programm Energieeffizient Sanieren energetische Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden, die vor dem errichtet wurden. In München würde das einen Anteil an Wohnungen von über 80 % betreffen. Im Durchschnitt wird in Deutschland 1 % der Gesamtwohnfläche jährlich saniert (Sanierungsrate). Der Handlungsbedarf lässt sich daraus deutlich ablesen. Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass

64 Seite 56 die geltenden Klimaziele nur zu erreichen sind, wenn die Sanierungsquote auf wenigstens 2 % verdoppelt wird. Die Bundesregierung strebt in ihrem Sanierungsfahrplan eine Verdoppelung der energetischen Sanierungsrate von aktuell 1 % auf ca. 2 % p.a. an. Die Münchner Modernisierungsvereinbarung, die der Haus- und Grundbesitzerverein München und der Mieterverein München auf Anregung des Bündnisses München für Klimaschutz gemeinsam erarbeitet hat, bietet den beteiligten Parteien eine verhandelbare Vertragsgrundlage zur frühzeitigen Regelung v.a. der mietrechtlichen Auswirkungen von Modernisierungen. Die grundlegenden Fragen der Wirtschaftlichkeit derartiger Maßnahmen bleiben davon aber unberührt. Im Bereich des Mietwohnungsbaus stellt weiterhin das Investor/Nutzer-Dilemma ein Investitionshindernis dar. Auch im Bereich des Wohnungseigentums bestehen erhebliche Investitionshemmnisse für energetische Modernisierungen. Da die von den Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen meist nicht den Investitionsbedarf für umfangreiche energetische Sanierungen decken, müssen diese über Sonderumlagen finanziert werden. Die hierfür erforderlichen Beschlüsse und deren Umsetzung führen häufig zu Konflikten zwischen Selbstnutzern/-innen und Kapitalanlegern/-innen und damit faktisch zu einer deutlich reduzierten Maßnahme. Das Bauzentrum München hat hierzu ein entsprechendes Beratungsprogramm entwickelt, das Wohnungseigentümergemeinschaften in der Vorbereitung von Sanierungsmaßnahmen unterstützt. Mit dem Beschluss der Vollversammlung vom (Sitzungsvorlage Nr / V 01326) wurde für die städtischen Wohnungsgesellschaften die Möglichkeit geschaffen, unter Verwendung zusätzlicher Fördermittel aus dem städtischen Förderprogramm Energieeinsparung (FES) für Modernisierungsmaßnahmen den KfW-Effizienzhaus 100 Standard umzusetzen. Diese Maßnahmen überschreiten damit den gesetzlichen Mindeststandard für Sanierungen um etwa 30 % und halten damit die Mindestanforderungen für Neubauten ein. Die GEWOFAG setzt das Programm z. B. im Rahmen der angekündigten Modernisierung der bislang mit elektrischen Nachtspeicheröfen beheizten Wohnungen ein. In den kommenden 10 Jahren sollen dabei durchschnittlich 500 WE pro Jahr energetisch saniert werden.

65 Seite Baurechtschaffung und Grundstücksvergabe 5.1 Zielzahl für die Baurechtschaffung Wie in Kapitel dargestellt, wurde schon in WiM IV im Sinne kommunaler Handlungsspielräume nur mehr eine Zielzahl von WE im langjährigen Mittel zur Baurechtschaffung nach 30 BauGB festgelegt und nicht mehr eine (nicht steuerbare) Zielzahl für den Wohnungsbau insgesamt. Aus Abbildung 16 wird deutlich, dass die Baurechtschaffung je nach Jahr aber auch periodenweise stark variiert: Auf die hohe Baurechtschaffung Anfang der 80er Jahre (Wohnraumbeschaffungsprogramm mit Jahresraten über WE) folgte von Mitte der 80er bis Mitte der 90er Jahre eine Phase sehr niedriger Baurechtschaffung (mit Jahresraten um WE). Seit Mitte der 90er Jahre bewegt sich die Baurechtschaffung im Mittel bei Jahresraten um WE mit eher leicht sinkender Tendenz. Generell ist festzustellen, dass als Reaktion auf die Anspannungsphasen des Wohnungsmarkts zu Anfang der Jahrzehnte oft um einige Jahre verzögert die Baurechtschaffung anstieg Jahresmittel Baurechtsausw eisung Wohnungen Wohneinheiten Abbildung 16: Baurechtschaffung Erfahrungswerten der Vergangenheit folgend lässt sich mit einer Baurechtschaffung für rund WE pro Jahr sowie (nicht direkt steuerbaren) rund fertiggestellten WE nach 34 BauGB der Wohnungsbedarf von rund WE pro Jahr von der Seite der planerischen Voraussetzungen hierfür

66 Seite 58 abdecken. Die Fertigstellungsraten schwanken allerdings je nach Konjunkturlage beträchtlich. Zur generellen Problematik der Baufertigstellungsstatistik wird auf Kapitel verwiesen. Eine Baurechtsausweisung auf Vorrat ist wegen der hohen Kosten der bereitzustellenden Infrastruktur und der bekannten Haushaltsengpässe nicht möglich bzw. finanzierbar. Von daher muss die Zielzahl für die Baurechtschaffung auch Aspekte der Marktaufnahmefähigkeit berücksichtigen. Kurzfristig verstärkte Baurechtsausweisungen führen nicht automatisch zu einer Dämpfung der Grundstückspreise. Auch Standortfragen spielen hierbei eine Rolle. Im Geltungszeitraum von Wohnen in München IV (siehe Kapitel ) wurde bis 2010 im Jahresmittel nur Baurecht für rund WE geschaffen. Entsprechend konnten die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau nicht erreicht werden. Auch für die Jahre dürfte es schwer werden, Baurecht in der an sich notwendigen Größenordnung von WE jährlich zu schaffen (siehe Kapitel 2.3.1). Eine Baurechtschaffung für WE wird nur dann zu erreichen sein, wenn keine Verzögerungen in einzelnen Bebauungsplanverfahren eintreten und alle Potentiale zügig aktiviert werden. Trotzdem muss an dem ambitionierten Ziel, Baurecht für WE im 5-Jahresmittel anzustreben, festgehalten werden. Ansonsten wären die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau, die in direkter Abhängigkeit von der Baurechtschaffung stehen, nicht in der erforderlichen Höhe zu halten. 5.2 Kurzfristige Maßnahmen zur Wohnungsbauaktivierung Angesichts der steigenden Wohnungsmarktanspannung und der Flächenproblematik ist eine kurz- und mittelfristige Wohnungsbauoffensive erforderlich. Unterstützend für diese Wohnungsbauoffensive sollen die Aktivitäten des Referats für Stadtplanung und Bauordnung in einer neu zu schaffenden Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive gebündelt und verstärkt werden. Diese Gruppe auf der Ebene der Referatsleitung soll Hemmnisse bei der Baurechtschaffung identifizieren und zielgerecht beseitigen (siehe Kap. 8.4 ). Kurzfristig steht dabei insbesondere das Thema Umwandlung von MK- zu WA-Flächen im Vordergrund. Bedarf an Büroflächen und an Wohnbauflächen Nach der aktuellen Erwerbstätigenprognose für die Landeshauptstadt München und die Landkreise der Planungsregion 14 von empirica (siehe Bekanntgabe , Sitzungsvorlage Nr /V 07507) besteht nach der flexiblen Nachfragevariante in der Region bis 2025 ein Zusatzbedarf an Büroflächen von jährlich rund m² (GF). Nach der teilweise inflexiblen Nachfragevariante beläuft sich der Zusatzbedarf bis 2025 auf rund rund m² (GF). Tatsächlich dürfte sich das Neubauvolumen in einer Größenordnung von mindestens m² (GF) Büroflächen pro Jahr mit im Zeitverlauf leicht rückläufiger Tendenz bewegen. Geht man von einer 50%-Aufteilung auf Landeshauptstadt München und Umland aus, so würde der zukünftige Büroflächenbedarf in München rund m² (GF) betragen, bei einer 2/3 zu 1/3-Aufteilung zu Gunsten Münchens wären es rund m² (GF) Büroflächenbedarf in München. Demgegenüber liegt der Flächenbedarf für das Wohnen bei einer Zielzahl der Baurechtschaffung von WE und rund 90 m² GF je Wohnung bei m² (GF) jährlich, also ca. drei mal so hoch.

67 Seite 59 Umwandlung von Kerngebieten in Wohngebiete Die Umwandlung von nicht ausgenutzten Kerngebiets- und Gewerbebaurechten aus Bebauungsplänen in Wohnen kann eine Option sein, kurzfristig neue Wohnbaurechte zu schaffen. Seit 2009 stellt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung ein vermehrtes Interesse an solchen Umwandlungen fest. Derzeit werden für sieben Planungsverfahren die Inhalte für die Umwandlung konkretisiert bzw. sind als Änderungsverfahren bereits eingeleitet. Insgesamt würden dadurch zusätzliche Wohnbaurechte für bis zu WE entstehen können. Vorauszusetzen ist aber, dass Baurechtsumwandlungen nur dort erfolgen, wo eine Standorteignung für Wohnen gegeben ist. In den Umwandlungsfällen muss ein schlüssiges Planungskonzept mit dem Nachweis guter Wohnqualität vorgelegt werden. Es empfiehlt sich, dieses durch ein konkurrierendes Planungsverfahren zu ermitteln. Im Rahmen der Umwandlung von Kerngebiets- bzw. Gewerbebebauungsplänen in Wohnen kann in Einzelfällen das Problem auftreten, dass der von den Investorinnen und Investoren gewünschte Änderungsbebauungsplan ursächliche Kosten und kostenrelevante Bindungen auslöst, die wegen des Ausgangsbaurechtes und damit hohem Anfangswert die Angemessenheitsvermutungsgrenze übersteigen. Nach den Verfahrensgrundsätzen der sozialgerechten Bodennutzung von 2006 soll den Planungsbegünstigten mindestens ein Drittel des planungsbedingten Wertzuwachses der Grundstücke verbleiben. Diese vorgesehene Deckelung der ursächlichen Kosten und Lasten gilt jedoch nicht zwingend. Die Verfahrensgrundsätze halten fest, dass die Begrenzung auf ein Drittel dem Schutz der Planungsbegünstigten dienen soll, räumen aber auch die Möglichkeit ein, diese Angemessenheitsvermutung zu widerlegen. Die Investorinnen und Investoren, die den Antrag auf Umwandlung stellen, sollen für die geforderten Nachweise der Standortverträglichkeit und den Nachweis der guten Wohnverhältnisse bei meist hohen Dichten regelmäßig konkrete Projekte vorlegen und Vorhaben- und Erschließungspläne (Vorhabenbezogene Bebauungspläne gemäß. 12 BauGB) beantragen. In diesen Anträgen legen sie dar, dass sollten die Lasten die Drittelgrenze überschreiten für den konkreten Fall die ursächlichen Kosten und Lasten angemessen sind. Der Nachweis der Angemessenheit wird in der Regel an den Bodenwertzuwachs geknüpft. Zinsersparnisse für nicht ausgenutzte Baurechte können z. B. auch bei der Begründung der Angemessenheit berücksichtigt werden, wie auch die bessere Vermarktungsmöglichkeit eines Wohnbaurechtes im Vergleich zu Kern- oder gewerblichen Baurechten. Insoweit kann im Einzelfall die Angemessenheitsvermutungsgrenze widerlegt werden. Bei guter Standorteignung und einem schlüssigen, nachhaltigen Planungskonzept oder -projekt können Umwandlungen von Kern- und Gewerbegebieten in Wohnen Baurechte für eine hohe Wohnungszahl liefern, ohne dass der Stadt dadurch zusätzliche SoBoN-Lasten (soziale Infrastruktur, Grünflächen usw.) entstehen oder die Planungsbegünstigten unangemessen belastet würden. Sozialgerechte Bodennutzung und Umstrukturierungsfälle Im Beschluss Sozialgerechte Bodennutzung Der Münchner Weg vom wurde vom Stadtrat die Berücksichtigung des bisherigen Baurechts in den SoBoN-Regularien bestätigt.die Planungsbe-

68 Seite 60 günstigten erfahren in Umstrukturierungsfällen somit eine Entlastung bei der Förderquote - nicht jedoch bei den Herstellungskosten für die soziale Infrastruktur bzw. dem anteiligen Finanzierungsbeitrag. Bei den Umwandlungsfällen wird dies wie auch bei der Überplanung eines unbeplanten Innenbereichs für die Ermittlung der Förderquote eine Rolle spielen. Bei beispielhaften Bebauungsplänen verblieben nur noch ca % des neu ausgewiesenen Wohnbaurechts für die Förderquote. Auch in diesen neuen Planungsgebieten ist das Ziel der Münchner Mischung anzustreben und der zunehmenden Bedarf insbesondere an geförderten Mietwohnungen zu decken. Die Landeshauptstadt wird deshalb im Einzelfall auf ihren eigenen Flächen einen höheren Anteil an gefördertem Wohnungsbau (insbesondere geförderten Mietwohnungsbau) realisieren, als die übliche Quote von 50 % auf städtischen Grundstücken. Zudem appelliert sie an die soziale Verantwortung der Planungsbegünstigten, sich auf freiwilliger Basis dazu bereit zu erklären, zusätzliche Flächen zur Erhöhung der Förderquote an die Stadt oder an eine städtische Gesellschaft zu verkaufen (zu den Inhalten siehe Kapitel 6.2.1, Angebot zum Ankauf von freiwilligen Mehrleistungen bei der Förderquote). Ziel soll es sein, der üblichen Förderquote von 30 % auf privaten Grundstücken auch in diesen Fällen möglichst nahe zu kommen. Mittel- bis langfristig geht es darum, im Rahmen des Projektes Langfristige Siedlungsentwicklung ausreichend neue Wohnungsbaupotentiale zu generieren und die entsprechenden Planungsüberlegungen frühzeitig anzustoßen (siehe Kapitel 5.3). Die Verknappung von Neubauflächen wird insbesondere angesichts des weiterhin sehr hohen Bedarfs an bezahlbarem bzw. gefördertem Wohnraum als kritisch eingeschätzt. Aktiver Ankauf von Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau Die Frage der Grundstücksbereitstellung spielt für die kommunale Wohnungspolitik eine zentrale Rolle. Um die Zielzahlerreichung im geförderten Wohnungsbau in München angesichts der Flächenengpässe dafür (siehe Kapitel ) besser sicherstellen zu können, sollen zukünftig von der Landeshauptstadt über das o. g. Angebot zum Grundstücksankauf hinaus ergänzend aktiv Flächen im Stadtgebiet angekauft werden. Zum erforderlichen Ressourcenaufwand dafür wird auf das Kapitel 9.1 verwiesen. Darüber hinaus können die städtischen Wohnungsgesellschaften aus Eigenmittel auch direkt Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau ankaufen. Der Aspekt der sozialen Mischung soll beim Grundstücksankauf mit berücksichtigt werden. Dies bedeutet, dass kleinere Vorhaben bis 50 WE vollständig im geförderten Wohnungsbau realisiert werden können und bei größeren Vorhaben über 50 WE wie auf städtischen Flächen üblich 50 % geförderter Wohnungsbau realisiert wird. In der Summe der o. g. Grundstücksankaufprogramme sollen jährlich Grundstücke für möglichst 150 geförderte Wohnungen angekauft werden. Sollte der Flächenankauf in SoBoN-Umstrukturierungsfällen zögerlich verlaufen, kompensiert das Kommunalreferat durch aktiven Grundstücksankauf anderswo, um das Ziel von 150 geförderten WE jährlich nach Möglichkeit zu erreichen. Die Zielerreichung wird in den jährlichen Erfahrungsberichten zur Umsetzung von Wohnen in München dargestellt. Das Kommunalreferat gibt hierzu jedoch zu bedenken, dass der Markt für Wohnbauflächen aktuell und wohl auch auf absehbare Zeit in München sehr angespannt ist und ein extrem hohes Preisniveau auf-

69 Seite 61 weist. Für einen erfolgreichen Abschluss sind voraussichtlich dutzende von Anfragen und Kundenkontakte nötig, ein Erfolg ist zudem allenfalls nur zu hohen, deutlich über dem Marktniveau liegenden Preisen erzielbar, auch wenn sich mit der hervorragende Bonität der Stadt sicher Präferenzen erzeugen lassen. Ein Kauf bebauter Objekte hat zudem meistens keinen Sinn, weil diese Anwesen in aller Regel vermietet sind und deshalb für den geförderten Wohnungsbau langfristig ausscheiden. Der Weiterverkauf dieser teuer erworbenen Flächen für den geförderten Wohnungsbau an die dann bei Ausschreibungen der Stadt ausgewählten Bauträger erfolgt dann zum Verkehrswert mit sozialen Bindungen, der erheblich unter dem Erwerbspreis liegt, wobei zudem für den Käufer ebenfalls Erwerbsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt) in Höhe von ca. fünf Prozent des Kaufpreises anfallen. Alternativ könnte nach Auffassung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung in dieser Fallkonstellation auch an Erbbaurechtslösungen gedacht werden, um das teuer erworbene Vermögen dieser Grundstücke ggf. langfristig in städtischer Hand zu behalten. Das Kommunalreferat regt an, zu überlegen, ob es nicht auch zielführend sein könnte, die privaten Bauträgern und/oder die städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit Mitteln der Stadt in die Lage zu versetzen, selbst Flächen unter der Voraussetzung zu erwerben bzw. halten zu können, dass geförderter Wohnungsbau - über Jahrzehnte zugunsten der Stadt dinglich gesichert - errichtet wird Mittelfristig könnte die Strategie des Ankaufs von Grundstücken für den Wohnungsbau in Richtung eines Wohnungsbaufonds weiterentwickelt werden. So sichert z. B. der Wohnfonds Wien (siehe im Internet durch die Bereitstellung von Grundstücken, die Projektentwicklung und Qualitätskontrolle eine hohe Qualität auf dem Wiener Wohnungsmarkt. Als wichtigste Instrumentarien werden dort die öffentlichen Bauträgerwettbewerbe und der Grundstücksbeirat angesehen. Abhängig vom Projektvolumen hat sich jedes geförderte Wohnbauvorhaben in Wien einer Qualitätsprüfung nach dem 4- Säulen-Modell "Soziale Nachhaltigkeit, Architektur, Ökologie und Ökonomie" zu stellen. Verfahrensbeschleunigung Ein Aufstellungsbeschluss ist rechtlich nur bei Vorhaben- und Erschließungsplänen nach 12 BauGB und bei beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB zwingend. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird prüfen, inwieweit Verfahren im Prozess beschleunigt werden können. Orientierungswerte für die Planung Die Orientierungswerte, die jeder Planung als Bedarfsprognose zugrunde liegen, werden auf die Möglichkeit einer Flexibilisierung überprüft. Für die Orientierungswerte der Grün- und Freiflächenversorgung wurde bereits insbesondere innerhalb dicht bebauter Gebiete oder bei Flächenrecycling anhand von Fallbeispielen ein flexibler Umgang entwickelt. Dies ermöglicht eine stark standortbezogene Lösung. Gleichzeitig wurde der rechtliche Rahmen geprüft und fixiert, inwieweit und in welchem Umfang gemeinschaftlich nutzbare Dachflächen für die Freiraumversorgung und -nutzung eingesetzt werden können. Weitere Möglichkeiten, die für die Freiraumversorgung und -nutzung eingesetzt werden können, sind Anreize zur Freihaltung der Freiflächen von Fahrradstellplatzanlagen. Hier besteht die Möglichkeit, einen Garagen-Bonus in dem Bebauungsplan vorzusehen, wenn die Stellplätze im Gebäude unterge-

70 Seite 62 bracht werden. Eine Erhöhung des Standards im Sinne des Gemeinwohls liegt in der regelmäßig verwandten Satzungsbestimmung, die für Gemeinschaftsräume eine GF- (GFZ) ggf. auch GR- (GRZ) Überschreitung zulässt und somit einen Anreiz zur Errichtung gibt. Zum Thema Baurechtschaffung und Personalaufwand wird auf das Kapitel 9.1 verwiesen. 5.3 Ausblick: Strategien der langfristigen Siedlungsentwicklung ( LaSie ) Um den auf mittlere bis lange Sicht absehbaren Engpass bei der Bereitstellung notwendiger Wohnbauflächen zu begegnen, der insbesondere auch den geförderten Wohnungsbau nachhaltig begrenzen könnte, hat die Vollversammlung am mit Sitzungsvorlage Nr / V beschlossen, einschlägige Untersuchungen zu dem Thema Langfristige Siedlungsentwicklung durchzuführen. Dies ist notwendig, damit die Stadt und die Region München auch nach 2016 stadtentwicklungspolitisch handlungsfähig bleiben und vor allem im Bereich der Wohnungsversorgung gravierende Engpässe vermieden werden. Der Prozess der Langfristigen Siedlungsentwicklung ist in mehrere aufeinander aufbauende Phasen gegliedert. In einer ersten Phase (2011) wurden Gutachten vergeben, welche die Potentiale und Schwächen verschiedener Planungsstrategien für mehr Wohnungsbau überprüfen und bewerten sollen. Die untersuchten Strategien dabei sind: Umstrukturierung von Gewerbegebieten qualifizierte Verdichtung von Einfamilienhaus-, Siedlungs- und innerstädtischen Mischgebieten Entwicklung des Stadtrandes. Den Abschluss der ersten Phase bildet ein Zukunftskongress zu den qualitativen und quantitativen Möglichkeiten der räumlichen Entwicklung und zur Diskussion eines räumlichen Leitbildes. Unter Beteiligung externer Experten und Mitwirkung der Politik auch aus dem Münchner Umland sollen 2012 die Ergebnisse der gutachterlichen Untersuchungen und Empfehlungen vorgestellt und diskutiert werden. Aus derzeitiger Sicht sind folgende Tendenzen erkennbar: Alle o. g. Strategien können langfristig erhebliche Wohnungsbaupotentiale erschließen, ihre Umsetzung wird aber wesentlich aufwändiger und personalintensiver werden als die bisherige Baurechtschaffung. Mit der Strategie Entwicklung Stadtrand können vermutlich kurzfristig die größten Potentiale mobilisiert werden. Dabei bietet eine städtebauliche Neuordnung unter Berücksichtigung grünplanerischer Erfordernisse ggf. auch die Chance für Qualitätsverbesserungen in einzelnen Stadtrandgebieten. Im Unterschied zu den großflächigen Umstrukturierungen der Vergangenheit, z. B. auf den ehemaligen Kasernenflächen, wird es bei zukünftigen Umstrukturierungsstrategien zunächst ein längeres Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen geben, welches eine längerfristige planerische Betreuung erfordert. Potentiale durch Strategien einer qualifizierten Verdichtung sind kurz- und mittelfristig in Wohnsiedlungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften zu erschließen, in denen wegen baulichen und energetischen Sanierungsbedarfes ohnehin Veränderungen anstehen. Darüber

71 Seite 63 hinaus sind Strategien der Verdichtung in den baustrukturell unterschiedlichen Stadtquartieren (Geschosswohnsiedlungen, Einfamilienhausgebiete, Innenstadt) in hohem Maße von der Eigentümerstruktur abhängig. Die Gewinnung der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, die Wahl geeigneter Instrumente zur Umsetzung der Strategien und die Umsetzungsfristen hängen von Zahl und Typ betroffener Eigentümer ab. Eine gute Kommunikation der Entwicklungsziele gegenüber Eigentümern und Anwohnern ist hier sehr wichtig. 5.4 Vergabe städtischer Wohnbauflächen Konsequenzen der Grundstückspreisentwicklung Zu den Entwicklungstendenzen auf dem Münchner Immobilienmarkt siehe Kapitel Die Landeshauptstadt München sah sich aufgrund der Grundstückspreisentwicklung bei den Ausschreibungen für städtische Grundstücke im Jahr 2010 gezwungen zu reagieren und z. B. das Verkehrswertgutachten des städtischen Bewertungsamtes für den 4. Bauabschnitt am Ackermannbogen zu aktualisieren. Die Verkehrswerte für die nicht sozial gebundenen Wohnbauflächen lagen dem aktualisierten Gutachten zufolge etwa 60 % höher als noch ein halbes Jahr zuvor. Auch wenn man die Preisentwicklung am Ackermannbogen aufgrund der besonderen Lagegunst nicht ohne weiteres auf andere städtische Grundstücke übertragen kann, führt diese Entwicklung zu Baupreisen und Mieten, die für einige Bauwillige (wie z. B. Genossenschaften und Baugemeinschaften) nicht mehr erschwinglich sind. Die stadtstrukturelle aber auch wohnungspolitische Zielsetzung der Stadt, im Sinne der Münchner Mischung auch zukünftig Vorhaben von Genossenschaften und Baugemeinschaften in den neuen städtischen Planungsgebieten zu ermöglichen, ist damit gefährdet. Auch planungsrechtliche Instrumente wie z. B. die Festsetzung von ausschließlich Wohnungen, die den Förderkriterien des sozialen Wohnungsbaus gerecht werden ( 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB) oder die Festsetzung einzelner Flächen für die Errichtung von Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf würden für diese Zielgruppen nicht greifen bzw. keine preisdämpfende Wirkung entfalten. Einer direkten, von Einkommensgrenzen losgelösten Förderung von Genossenschaften und Baugemeinschaften, stehen sowohl rechtliche (Art. 75 Bayerische Gemeindeordnung; europäisches Beihilferecht) als auch wohnungspolitische Gründe (Zielgruppenorientierung, Verhinderung von Mitnahmeeffekten) entgegen. Da die Landeshauptstadt München also selbst auf ihren eigenen Grundstücken kaum Einflussmöglichkeit auf die Grundstückpreise für die freifinanzierten Flächen hat, kommt den bestehenden und den im Rahmen dieser Vorlage vorgeschlagenen ergänzenden Regelungen zu den Förderquoten auf städtischen Grundstücken und auf privaten Flächen, die nach den Verfahrensgrundsätzen der sozialgerechten Bodennutzung entwickelt werden, eine noch wichtigere Rolle zu. Die Verkehrswerte für Grundstücke mit sozialer Bindung (siehe Kapitel 6.1) unterliegen eigenen Kriterien, da sie aus den Einkommensgrenzen bzw. zulässigen Mieten abgeleitet werden. Durch den Anteil an gefördertem Wohnungsbau auf ihren eigenen Flächen kann die Stadt dazu beitragen, dass auch bei hohen Grundstückspreisen Vorhaben von Genossenschaften und Baugemeinschaften für untere und mittlere Einkommensgruppen weiterhin möglich sind. Zu diskutieren wäre, in welchem Umfang die Mehreinnahmen aus dem Verkauf von freifinanzierten städtischen Wohnungsbaugrundstücken indirekt über die Erhöhung des Finanzrahmens für Wohnen in München V (siehe Kapitel 9.2 ) vermehrt zur Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohnraum eingesetzt werden können.

72 Seite 64 Nachdem die stark gestiegenen Grundstücks- und Verkaufspreise besonders Haushalte mit mittleren Einkommen treffen, deren Einkommensentwicklung weit hinter dieser Dynamik zurückbleibt, sollen die Einkommensgrenzen in den Programmen des München Modells bis zu einer neuen Stufe 7 (siehe Tabelle 6) erweitert werden. Als weitere Verbesserung soll bei der Förderung für Genossenschaften eine darlehensweise Übernahme der Genossenschaftsanteile für Haushalte der untersten Einkommensstufe 1 durch die Stadt erfolgen. Dies wird im Kapitel 6. näher ausgeführt Ausgestaltung der Vergabeverfahren für städtische Grundstücke Vorgaben aus dem Vergaberecht Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat im Urteil C / 08 vom den Anwendungsbereich des Vergaberechts deutlich enger gezogen als das OLG Düsseldorf in den Jahren 2007 und Die Stadt entschied sich deshalb mit Beschluss des Stadtrates vom (Sitzungsvorlage Nr / V 04309) zum Status quo ante zurückkehren, d. h. Grundstücke für den Wohnungsbau grundsätzlich ohne Anwendung des Vergaberechts, d. h. ohne EU-weite Ausschreibung im Rahmen eines transparenten Auswahlverfahrens zu veräußern. Die wechselnde, noch nicht gefestigte Rechtsprechung zum Verkauf städtischer Grundstücke birgt für die Stadt immer noch rechtliche Risiken. Die rechtliche Bewertung der in den Hamburger Modellen angewandten Formen der Grundstücksvergabe ist vor dem Hintergrund einer wechselnden, noch nicht gefestigten Rechtsprechung zum Verkauf städtischer Grundstücke zu sehen (siehe Beschlüsse des Oberlandesgerichts Düsseldorf, Europäischer Gerichtshof (EuGH), Urteil vom Stadt Wildeshausen ; Beschluss des Oberlandesgerichts München (OLG München) zum Vergabeverfahren beim 4. Bauabschnitt Ackermannbogen vom ). Demnach lassen sich aus der einschlägigen Rechtsprechung nach jetzigem Stand folgende Grundsätze ableiten: Soweit die Kommune beim Verkauf ihrer Wohnbaugrundstücke keine Anforderungen stellt, die über reine städtebaulichen Regelungszuständigkeiten (also z.b. die Einhaltung der Festsetzungen eines Bebauungsplans) hinausgehen und sie mit der Grundstücksvergabe kein unmittelbares wirtschaftliches Eigeninteresse verbindet, ist sie in jedem Fall frei von den vergaberechtlichen Anforderungen des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), die über die Beachtung der allgemeinen Grundsätze der Transparenz, der Gleichbehandlung und Nichtdiskriminierung sowie der Beachtung der einschlägigen Dokumentationspflichten hinausgehen. Zudem darf sich die Kommune nicht an der Erstellung des Bauwerks finanziell beteiligen, da andernfalls nach dem Urteil des EuGH vom ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse der Kommune angenommen wird. Umgekehrt ist es nach dem jüngsten Beschluss des OLG München vom den Kommunen möglich, ihrem in Bayern (nicht aber in Hamburg) sogar verfassungsrechtlichen Auftrag nachzukommen und mit der Vergabe städtischer Grundstücke auch den sozialen Wohnungsbau zu fördern. Dabei steht es ihnen vergaberechtlich frei, auf welche Art und Weise sie die Errichtung bezahlbaren Wohnraums fördern wollen.

73 Seite 65 In den Fällen, in denen mit der Veräußerung zu einem günstigen Preis für die Erwerberin bzw. den Erwerber keine weitere Verpflichtung verbunden ist, die der Stadt als öffentlicher Auftraggeberin einen Zugriff auf das Bauwerk oder dessen Entstehung ermöglicht oder in denen die Stadt von keiner, sie selbst betreffenden unmittelbaren Aufgabe entlastet wird, liegt keine wirtschaftliche Beteiligung der öffentlichen Auftraggeberin vor (siehe OLG München vom , Az. Z /11). Damit ist auch in diesen Fällen die Anwendung des formellen (EU-weiten) Vergaberechts nicht erforderlich. Vermehrte Vergabe von Grundstücken im Rahmen von Konzeptausschreibungen Bei den vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung ausgeschriebenen städtischen Flächen wurden in der Regel überwiegend aufgrund rechtlicher Vorgaben (z. B. bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen) sowohl die Grundstücke für den geförderten als auch für den freifinanzierten Wohnungsbau zum Verkehrswert ausgeschrieben. Dieser Verkehrswert wurde und wird jeweils durch ein Gutachten des unabhängigen städtischen Bewertungsamtes festgestellt. Bei festen Verkehrswerten, also ohne Preiswettbewerb auch für die freifinanzierten Flächen, bedarf es anderer Kriterien, um im Ausschreibungsverfahren im Falle von mehreren Angeboten das wirtschaftlichste Angebot zu ermitteln. Im Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Ackermannbogen 4. Bauabschnitt Wohnen (nicht öffentliche Sitzungsvorlage Nr / V 05041) wurden die rechtlichen Anforderungen und Auswahlkriterien definiert und im Detail ausgeführt. Die Auswahlkriterien sind so zu verstehen, dass aus verschiedenen Möglichkeiten von Kriterien, die für die einzelne Ausschreibung passenden verwendet werden. Nachdem es sich um eine nichtöffentliche Vorlage handelt, sei dies anhand der Kriterien aus der Ausschreibung einer Fläche für Genossenschaften im 4. Bauabschnitt Ackermannbogen als Beispiel dargestellt. Auswahlkriterien waren hier die Konzeption, Energie und Ökologie (je als eigene Unterpunkte), Planung (mit den Unterpunkten Qualität, Innovation und Stadtplatz) und Soziales (mit den Unterpunkten Gemeinschaft und Quartiersvernetzung). Die Kriterien und Unterpunkte waren in der Ausschreibung jeweils ausführlich beschrieben, so z.b. das Kriterium Konzeption wie folgt: Darstellung des eingereichten Konzepts in der Gesamtschau, z.b. hinsichtlich seiner Besonderheiten im Projekt (eigenständiger oder innovativer Ansatz) wie auch bei den Beteiligten (Motivation), der Stimmigkeit des Konzepts und seiner Umsetzung auf dem ausgeschriebenen Grundstück sowie hinsichtlich seiner finanziellen Tragfähigkeit. In den vergangenen Jahren war die Konzeptqualität bei den Grundstücksvergaben der Stadt München der Maßstab für die Vergabe, nachdem in den großen städtischen Planungsgebieten in der Regel die Grundstücke für den freifinanzierten Wohnungsbau zum Verkehrswert, der vom unabhängigen Bewertungsamt ermittelt wird, veräußert wurden. In Kürze wird jedoch mit der ehemaligen Funkkaserne das letzte Planungsgebiet ausgeschrieben, für das die Grundsätze der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen gelten, die einen Verkauf der Grundstücke für den Wohnungsbau nur zum Verkehrswert zulassen ( 169 Abs. 8 BauGB). Im Umkehrschluss ist in den folgenden Siedlungsgebieten, die nicht mehr solchen gesetzlichen Einschränkungen unterliegen, für die freifinanzierten Flächen ein Preiswettbewerb erforderlich (z.b. Riem - 4. Bauabschnitt, Prinz-Eugen-Kaserne; Bayern-Kaserne; Freiham). Ein Verkauf städtischer Grundstücke nur nach dem höchsten Preisangebot, wäre aber gerade in Zeiten, in denen in München ein drastischer Anstieg der Grundstückspreise zu verzeichnen ist, ein falsches Signal. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung schlägt deshalb dem Stadtrat angepasstes Ausschrei-

74 Seite 66 bungsverfahren vor, das die bisherigen Elemente der Münchner Konzeptausschreibung beibehält, sich aber hinsichtlich der Gesamtwertung am Hamburger Bestgebotsverfahren (Konzeptqualität + Kaufpreis) orientiert. Die Stadt München verfährt mit ihren Konzeptausschreibungen ähnlich wie dies Hamburg unter Berücksichtigung des Kaufpreises im sogenannten Bestgebotsverfahren macht. Gerade in Zeiten, in denen München einen drastischen Anstieg der Grundstückspreise erlebt, wäre ein Verkauf städtischer Grundstücke allein gegen Höchstgebot ein falsches Signal. Alternativvariante Bestgebotsverfahren (Konzept- und Preiswettbewerb) Bauträgerinnen und Bauträger, die Vorhaben im freifinanzierten Wohnungsbau errichten, empfinden gerade bei Eigentumsmaßnahmen die Ausschreibung mit sehr umfangreichen Ausschreibungskriterien als einschränkend. Die Angebote enthalten, wie sich bei der Ausschreibung des WA 6 im 4. Bauabschnitt Ackermannbogen gezeigt hat, entsprechend dann auch Aussagen, deren Bewertung oder gar die Bewährung mit einer Vertragsstrafe im Grundstückskaufvertrag nicht sinnvoll ist. Ein Beispiel dafür ist die im Rahmen des Kriteriums Planung (Qualität) bei mehreren Angeboten zugesagte rollstuhlgerechte Errichtung aller Wohnungen. Eine solche Ausstattung wird im Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht nachgefragt. Im Ergebnis ist eine, mit Kosten verbundene Umplanung erforderlich, der die Stadt nicht zustimmen dürfte, da sie damit nachträglich ein Auswahlkriterium verändert und das Ergebnis der Ausschreibung rechtlich angreifbar wird. Die Stadt wird Grundstücke, die ausschließlich oder überwiegend (mit Anteilen München Modell oder Eigenwohnraum) für den freifinanzierten Wohnungsbau angeboten werden, künftig in der Regel im Bestgebotsverfahren (Konzept- und Preiswettbewerb) ausschreiben. Dabei werden neben dem Grundstückspreis auch Kriterien berücksichtigt, soweit sie für Bauträgerinnen und Bauträger handhabbar sind. Solche Kriterien sind z. B. der energetische Standard oder der Verkaufspreis für die München Modell-Wohnungen. In geeigneten Fällen können auch weitere Kriterien dazu kommen (z. B. Mietwohnungsbau oder die Beteiligung an quartierswirksamen Konzepten). Die Wertung der Kriterien untereinander wird dabei so gestaltet, dass nicht allein das höchste Preisangebot ausreicht, um zum Zuge zu kommen. Dabei muss darauf geachtet werden, dass die Verfahren transparent, mit vertretbarem Aufwand und rechtssicher durchgeführt werden. In geeigneten Fällen, z. B. bei einer Wiederholung einer Ausschreibung oder bei kleineren (Rest-)Flächen, sollte auch eine Ausschreibung nur nach Preiswettbewerb nicht ausgeschlossen sein. Ausschreibungsverfahren für Genossenschaften Dem Kriterium Grundstückspreis soll bei Flächen für Genossenschaften im Vergleich zu anderen Kriterien keine dominierende Rolle zukommen. In begründeten Fällen (z. B. bei sehr hohen Mindestkaufpreisen ) halten es das Kommunalreferat und das Referat für Stadtplanung und Bauordnung für zulässig, ganz von einem Preiswettbewerb abzusehen und zum vom Bewertungsamt ermittelten Verkehrswert zu verkaufen. Bei hohen Grundstückspreisen gewinnen die planerische Festsetzung und die verwaltungsmäßige Festlegung von geeigneten Flächen und ein bedarfsgerecht erhöhter Anteil an verschiedenen geförderten Wohnbauarten an Bedeutung. Zusätzlich sollen die Konditionen für die Genossenschaften in verschiedenen Programmen verbessert (siehe Kapitel und ), die Zugangsberechtigung für die mittleren Einkommensgruppen erleichtert (Einkommensstufe 7, siehe Kapitel 3.) und flexible Ausschreibungs-

75 Seite 67 verfahren (z. B. ein zweistufiges Verfahren; siehe Baugemeinschaften) bei genossenschaftlichen Vorhaben erprobt werden. Ausschreibungsverfahren für Baugemeinschaften Die intensive Kooperation von noch wenigen Baugemeinschaften beim 3. Bauabschnitt am Ackermannbogen wurde beim 4. Bauabschnitt von einer hohen Konkurrenz zahlreicher Baugemeinschaften und damit verbunden sehr unterschiedlichen Erwartungshaltungen an die Ausschreibungsinhalte (niederschwellige Anforderungen versus detaillierte Planungsinhalte) abgelöst. Für die Stadt werden solche Auswahlentscheidungen aufwändiger und sind stärker mit zeitlichen und finanziellen Risiken (siehe Nachprüfungsverfahren beim 4. Bauabschnitt am Ackermannbogen) belastet. Vor diesem Hintergrund befinden sich die Ausschreibungsverfahren für Baugemeinschaften noch in einer Experimentierphase und sind weiter zu entwickeln. Bei den Ausschreibungen im Südbereich der Funkkaserne ist daran gedacht, ein zweistufiges Verfahren zu erproben, das in der ersten Stufe mit niederschwelligen Anforderungen auskommt. Soweit für einzelne Baufelder bereits auf dieser Basis eine Auswahlentscheidung getroffen werden kann, entfällt die 2. Stufe. Ist keine Entscheidung möglich, werden unter Einbindung und transparenter Information aller verbliebenen Bewerberinnen und Bewerber die Kriterien für die 2. Stufe festgelegt. Neue Bewerbungen werden nicht zugelassen. Gerade für Baugemeinschaften aber auch für Genossenschaften sind zweistufige Verfahren ein Weg zu mehr Transparenz und Akzeptanz. Sie bedeuten aber auch einen erheblichen Mehraufwand. Hier kommt der geplanten zentralen Ansprechstelle bei der Stadt, die sich intensiv um die Belange der Baugemeinschaften kümmert (vergleichbar der Agentur für Baugemeinschaften in Hamburg) eine wichtige Rolle zu. Bei den Ausschreibungen für Baugemeinschaften sollen in den Fällen, bei denen nicht mehr zwingend zu einem festen Verkehrswert für die freifinanzierten Grundstücksanteile ausgeschrieben werden muss, nach dem Bestgebotsverfahren (ggf. in einem zweistufigen Verfahren) ausgeschrieben werden. Auch hier gilt wie bei den Genossenschaften, dass in begründeten Fällen ein Verkauf zum Mindestkaufpreis (Verkehrswert) in Frage kommen kann. Zum Thema Energieeffizienz und Grundstücksvergabe wird auf das Kapitel verwiesen. Option der Grundstücksvergabe im Erbbaurecht Erbbaurechte haben am Immobilienmarkt immer eine gewisse Bedeutung gehabt. In letzter Zeit kann man sogar eine etwas steigende diesbezügliche Aktivität von Kirchen und Stiftungen feststellen. Der Vorteil dieser Konstruktion ist, dass die Erbbaurechtsgeber Eigentümerinnen bzw. Eigentümer des Grundstücks bleiben, was z. B. für kirchliche Einrichtungen und Stiftungen von besonderer Bedeutung ist, da diese die Grundstücke zum Teil gar nicht verkaufen dürfen. Erbbaurechte werden z. T. als der kostengünstige Weg zu den eigenen vier Wänden propagiert. Dabei wird besonders die gegenüber dem Grundstücksankauf günstigere Eingangsfinanzierung als Hauptargument angeführt. Sie soll auch bei geringem Eigenkapital den Einstieg in das Wohnungseigentum ermöglichen. Der Erbbauzins ist allerdings auf die gesamte Dauer seiner Laufzeit (bis 99 Jahre) einer Anpassung an die Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreisindex) unterworfen. Betrachtet man die in den 1980er Jahren vergebenen Einzelwohnungs-Erbbaurechte, hat sich der Erbbauzins durchschnittlich jährlich um etwa 2,2 % pro Jahr erhöht, was der durchschnittlichen Inflationsrate entspricht. Die Erfahrungen der vergangenen Jahrzehnte zeigen, dass mit stetigen Steigerungen zu rechnen ist. Während also die Finanzierung über Bankdarlehen nach Ablauf der vereinbarten Tilgungsfristen entfällt, steigt der

76 Seite 68 Erbbauzins ohne Berücksichtigung des Individualeinkommens des Erbbaurechtsnehmers weiter an. Anders als bei Erbbaurechten steht beim Verkauf eines Grundstücks der gesamte Erlös sofort zur Verfügung. So wurden in den letzten elf Jahren ( ) bei den Wohnbauflächen rund 660 Mio. an Grundstückskaufpreisen eingenommen. Der Verkauf von Wohnbaugrundstücken leistet somit auch einen wichtigen Beitrag zur Haushaltskonsolidierung. Außerdem ist ein Erbbaurecht über die Jahrzehnte hinweg ein überaus zeit- und personalintensives Produkt. Während in den 80er Jahren die banküblichen Zinssätze für Baufinanzierungen noch bei 9-10 % lagen, bieten verschiedene Kreditinstitute heute Konditionen von unter 4 % an. Bei gleichen Grundstücksansätzen ist dieser Bankfinanzierung beim Erbbaurecht der sogenannte ortsübliche Erbbauzinssatz gegenüber zu stellen. Er liegt für Wohnbaugrundstücke in München zwischen rund 3,0 % im Einfamilienhausbereich bis zu rund 4,5 % im Geschosswohnungsbau. Der ehemalige Finanzierungsvorteil beim Erbbaurecht ist in der heutigen Niedrigzinsphase deutlich zurück gegangen. Erbbaurechte haben gegenüber den Hochzinszeiten der 80er Jahre am breiten Markt ganz erheblich an Attraktivität eingebüßt. Bereits in Wohnen in München III wurde das Thema Vergabe von Erbbaurechten (siehe Kapitel c) diskutiert. Das damalige Fazit, dass die Vergabe von Erbbaurechten nur in wenigen Einzelfällen geeignet ist, um dauerhaft niedrige Einkommensgruppen mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen, gilt verstärkt in Zeiten noch niedrigerer Kapitalmarktzinsen. Die Hypothekenzinsen haben sich seit 2006 um etwa 1 Prozentpunkt reduziert. Damit ist bei gleichem Mitteleinsatz eine weitaus schnellere Tilgung des Bankdarlehens möglich, als noch vor wenigen Jahren, währenddessen der Erbbauzins aufgrund der zu vereinbarenden Wertsicherungsklausel und der Kopplung an den Verbraucherpreisindex über den gesamten Zeitraum (bis 99 Jahre) steigt. In der Praxis ist deshalb das Interesse an Erbbaurechten derzeit wegen der sehr günstigen Darlehenszinsen sehr gering, so dass der Eigentumserwerb bevorzugt wird. Als Fazit kann deshalb festgehalten werden, dass die Vergabe von städtischen Erbbaurechten aufgrund der derzeit sehr niedrigen Kapitalmarktzinsen als Wohnraumfördermodell eher ungeeignet ist. Für Erbbaurechtsnehmerinnen und -nehmer wird ein Erbbaurecht erst wieder attraktiv, wenn der aktuelle Kapitalmarktzins deutlich über den üblichen Erbbauzinssatz (4,5 % p.a.) steigt. Die Vergabe eines Erbbaurechts erscheint deshalb aus heutiger Sicht nur sinnvoll, wenn dies ausdrücklich von der jeweiligen Wohnungsbaugesellschaft oder Genossenschaft gewünscht wird. In den städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (SEM) sollten Erbbaurechte jedoch die absolute Ausnahme bilden. Die Stadt hat in der Vergangenheit wie z. B. am Ackermannbogen vereinzelt Erbbaurechte an Baugenossenschaften vergeben. Da hier die Einnahmen der Stadt mit dem Bund nach Abschluss der Maßnahme abgerechnet werden müssen, muss der für die gesamte Vertragslaufzeit zu erwartende Erbbauzins kapitalisiert von der Stadt angesetzt werden. Zum Personalbedarf für die Optimierung der Grundstücks- und Fördermittelvergabe wird auf das Kapitel 9.1 verwiesen.

77 Seite Geförderter Wohnungsbau Programme und Energieeffizienz 6.1 Verkehrswerte für Grundstücke mit sozialen Bindungen In Übereinstimmung mit der geltenden Rechtsprechung verkauft die Stadt München in Erfüllung ihrer kommunalen Aufgabe bedürftige Haushalte bei der Versorgung mit angemessenem Wohnraum zu fördern Grundstücke mit sozialen Bindungen. Die Grundstückspreise sind dabei Verkehrswerte, die sich unter Berücksichtigung der sozialen und städtebaulichen Bindungen in den jeweiligen Fördermodellen ergeben. Dabei werden die Tragbarkeit der Miete bzw. des Kaufpreises sowie die unterschiedlichen sozialen Bindungen angemessen berücksichtigt. Diese Verkehrswerte für Grundstücke mit sozialen Bindungen sind angesichts einer seit vielen Jahren ausbleibenden Anpassung (Erhöhung) der staatlichen Einkommensgrenzen und entsprechend stabil gebliebener Bewilligungsmieten in den Förderprogrammen in den letzten Jahren unverändert geblieben. Im Zusammenhang mit der Überprüfung des München Modells durch das Revisionsamt im Jahr 2009 wurde angeregt, die Angemessenheit der Verkehrswerte für Grundstücke mit sozialen Bindungen und eine etwaige Differenzierung (z. B. nach Lage) zu prüfen. Eine Differenzierung der Grundstückswertansätze für das München Modell nach Lage wird abgelehnt, da diese mit dem nicht nur aus wohnungs- und sozialpolitischer Sicht, sondern auch aus stadtstruktureller Sicht vorrangigen Ziel der Sicherung der Münchner Mischung (Sicherung bezahlbaren Wohnraums für alle Einkommensgruppen in den neuen Planungsgebieten) in Konflikt geraten würde. Die Fördersystematik der städtischen Programme ist so aufgebaut, dass der gewährte finanzielle Ausgleich für den Bauherrn in Form von Grundstückspreis, Förderung und Miethöhe bzw. Verkaufspreis ausreicht, um die entstandenen Kosten unter Berücksichtigung der erzielten Einnahmen abzudecken sowie eine angemessene Rendite erzielen zu können. Damit wird der Forderung des europäischen Beihilferechts entsprochen, keine Überkompensation zuzulassen. Die Grundstückswertansätze mit sozialen Bindungen sind in der Gesamtbilanz von Mindererlösen, Darlehens-/Zuschussförderung und normativ angemessener Miete entstanden. Aus Miete Tabelle nettokalt 9 wird /m ² deutlich, dass sich bei Stufe Zugrundelegung 7 Stufe 7 eines Anteil des Grundstückswertverzichts Orientierungsw ert 11,00 11,00 Program m MM MM Miete Eigentum Bindungsdauer Jahre Multiplikator (aus Tool Belegrechte) Erstvermietung nettokalt in /m² 13,50 13,50 Miet-/Aufw endungsverzicht in /m² 2,50 2,50 Belegungsprämie 0,70 0,50 Barw ert Gesam tförderung/m ² WF Anteil Grundstücksmindererlöse ergibt Mindererlös in /m² Wfl. Mittlerer Verkehrsw ert in /m² Wfl. Grundstück soziale Bindung /m² Wfl. 65% 80% Grundstück soziale Bind. /m ² GF Tabelle 9: Herleitung Grundstückswert mit sozialen Bindungen Stufe 7

78 Seite 70 Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung schlägt deshalb vor, angesichts gleich gebliebener Einkommensgrenzen in den Einkommensstufen 1 bis 5 dort bei den bisherigen Verkehrswerten für Grundstücke im geförderten Wohnungsbaus zu bleiben (z. B. 375 /m² GF; 525 /m² GF) und den Wert für die neue Stufe 7 in gleichmäßigem Abstand folgend auf 675 /m² GF festzulegen. 6.2 Quoten und Zielzahlen geförderter Wohnungsbau Förderquoten Förderquoten auf privaten SoBoN-Flächen Entsprechend den Verfahrensgrundsätzen der sozialgerechten Bodennutzung von 2006 (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 08351) sind 30 % des neu geschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau zu verwenden ( Förderquote ). Zusätzlich wurde in Wohnen in München IV die Möglichkeit eröffnet, die Förderquote auch in Form von speziellen Altenwohn- und Genossenschaftswohnprojekten zu erbringen. Diese Option wurde bisher aber noch nicht nachgefragt. Soweit die auf den geförderten Mietwohnungsbau (EOF) entfallende Bindungsfläche (20 %-Anteil) rechnerisch nicht mehr als 10 WE beträgt, kann die komplette Förderquote (30 %-Anteil) als Regel-Ausnahme ausschließlich als förderfähiger Eigenwohnraum (Eigentumsmaßnahmen) errichtet werden. Im Übrigen gilt auch für die Förderquote aus der SoBoN die sogenannte Bagatell-Grenze. Im Hinblick darauf, den Bau von Werkswohnungen bzw. arbeitgebergeförderten Wohnungen ggf. neu zu beleben (siehe Kapitel ) wird vorgeschlagen, hierfür eine Option in der Form zu eröffnen, dass bis zu 10 % der Förderquote aus der sozialgerechten Bodennutzung, die auf die mittleren Einkommensgruppen entfällt, für Werkswohnungen verwendet werden darf. Voraussetzung ist, dass der/ die Planungsbegünstigte zusätzlich einen mindestens ebenso hohen Anteil aus seinem nicht gebundenen Baurecht für den Werkswohnungsbau verwendet. Die Mieter von geförderten Werkswohnungen müssen die Einkommensgrenzen und Mietregelungen analog zum München Modell einhalten (max. Stufe 7). Förderquoten auf SoBoN-Flächen des Freistaats Bayern Für die Flächen des Freistaats Bayern, die nach der Sozialgerechten Bodennutzung entwickelt werden, gilt dieselben Förderquote wie für private Grundeigentümerinnen und -eigentümer (30 %). Die Landeshauptstadt München räumt dem Freistaat aber die Möglichkeit ein, die Förderquote durch den Bau von Staatsbedienstetenwohnungen mit der Maßgabe zu erfüllen, dass mindestens ein Drittel der Fläche der Förderquote für Haushalte der unteren Einkommensgruppe (max. Stufe 1, Ziffer 17.2 WFB 2008) zu verwenden ist. Sollte es dem Freistaat nicht gelingen, entsprechend zu belegen oder die Errichtung an fehlenden Haushaltsmitteln für den Bau von Staatsbedienstetenwohnungen scheitern, wird der Staat vertraglich verpflichtet, die nicht belegten Wohnungen bzw. die nicht vertragsgemäß genutzten Flächen der Landeshauptstadt München zu überlassen, damit diese die Förderquote erfüllt. Scheitert ein Vorhaben an fehlenden Haushaltsmitteln, besteht die Verpflichtung, einen Bindungsvertrag nach den für Private geltenden Regelungen zu schließen (letzteres war z. B. bei den Lenbachgärten der Fall). Diese Regelung hat sich bewährt und soll fortgeführt werden. Im Hinblick auf die schwierige Wohnungssituation für Studierende in München wird vorgeschlagen, dem

79 Seite 71 Freistaat Bayern, der für den Bau von Studentenwohnungen zuständig ist, auch die Möglichkeit einzuräumen, Förderquoten aus der SoBoN auf staatlichen Grundstücken ganz oder anteilig für den Bau von Studentenwohnungen zu verwenden, mit der Maßgabe, dass diese dem Studentenwerk München zur dort üblichen Belegung zur Verfügung stehen (also kein Verkauf der Flächen an private Dritte zum Bau von Studentenwohnungen). Auch für diese Alternative ist im Falle eines Scheiterns die Rückkehr zur üblichen Bindungsverpflichtung für Private zu vereinbaren. Förderquoten auf städtischen Flächen In Wohnen in München IV wurden die Förderquoten auf städtischen Flächen auf maximal 50 % beschränkt. Davon sollen 30 % für den geförderten Mietwohnungsbau (EOF) und 20 % für die Programme des München Modells bzw. für Eigenwohnraum verwendet werden. Für Freiham wurde diese Quote unter dem Vorbehalt beschlossen, dass sie auch für die städtischen Flächenanteile, für die Anteile des Freistaates und möglichst auch für die Anteile Dritter im Zweckverband gilt. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wurde beauftragt, mit dem Zweckverband entsprechend zu verhandeln, den Stadtrat über das Ergebnis zu informieren und ihm einen abschließenden Entscheidungsvorschlag vorzulegen (siehe Ziffer 7 des Beschlusses zu Wohnen in München IV ). Der Zweckverband hat schriftlich seine Absicht erklärt, seinen Grundbesitz an die Stadt zu verkaufen. Vor diesem Hintergrund erscheint es vertretbar, dass seitens der Stadtverwaltung bereits heute ein Anteil von 50 % für den geförderten Wohnungsbau bei den weiteren Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes für den ersten Realisierungsabschnitt der Maßnahme Freiham unterstellt wird. Der Zweckverband besteht allerdings darauf, dass er bei der Bemessung des Kaufpreises so gestellt wird, als ob auch in diesem Gebiet nur 30% geförderter Wohnungsbau wie sonst auf privaten SoBoN-Flächen üblich realisiert würde. Das Ziel der Stadt, auf eigenen Flächen sowie auf den Flächen des Zweckverbandes einen Anteil von 50 % für den geförderten Wohnungsbau vorzusehen, ist auf diesem Weg erreichbar. Die Partnerinnen und Partner der Stadt im Zweckverband (ZVB) sind aber nicht bereit, freiwillig über die für nicht städtische Planungsbegünstigte verpflichtende Förderquote von 30 % hinaus Zugeständnisse zu machen. Die Stadt muss damit die wirtschaftliche Last einer erhöhten Förderquote auf den Zweckverbandsflächen allein tragen. Für den 1. Realisierungsabschnitt beträgt diese rund 2 Mio. (Annahmen: WE, 40 % ZVB-Flächen, darin 10 % nicht städtischer Anteil, 20 %-Quotenunterschied, Mindererlös von je geförderter Wohnung). Gegenüber der Beschlussvorlage von Wohnen in München IV ist dies keine Verschlechterung bzw. bedeutet dies keine Mehrkosten, vielmehr stellt das o. g. Verhandlungsergebnis einen deutlichen Fortschritt im Sinne der Erreichung der kleinteiligen Münchner Mischung dar. Im Hinblick auf die nur noch begrenzt vorhandenen Neubauflächen für den geförderten Wohnungsbau kommt der Maßnahme Freiham eine besondere Bedeutung zu. Hinsichtlich der Anteile für den geförderten Wohnungsbau ist dabei einer gleichmäßigen Verteilung mit einem Anteil von jeweils 50 % auf den städtischen Flächen und auf den Flächen des Zweckverbandes in jedem Fall der Vorzug zu geben. Es wird deshalb empfohlen, für die Maßnahme Freiham für die städtischen Flächen sowie für die von der Stadt vom Zweckverband erworbenen Flächen eine einheitliche Förderquote von 50 % (davon 30 % für den geförderten Mietwohnungsbau und 20 % München Modell) diese Quote gilt auch für den 4. Bauabschnitt der Messestadt Riem festzulegen.

80 Seite 72 Städtische Planungsgebiete Mietw ohnungsbau München Modell Wohneigentum freifinanziert EOF (-Eigentum, -Miete, 2/3 max. Stufe 1* -Genossenschaften) 1/3 max. Stufe 3 max. Stufe 7 max. Stufe 7 SoBoN-Flächen allgemein 30% 20% 50% Riem, 4. BA 30% 20% 50% Freiham (inkl. Zw eckverband 30% 20% 50% nach Erw erb) Funkkaserne 20% 20% 10% 50% Prinz-Eugen-Kaserne 20% 20% 10% 50% Bayernkaserne 20% 20% 10% 50% Dachauer Straße (mit Flächen 25% 12,5% 12,5% 50% Luitpoldkaserne) * Stufen nach Ziffer 17.2 WFB 2008 i.v.m. Art. 11 BayWoFG; Stufe 7 siehe Kapitel 3.1 u. Kap Tabelle 10: Übersicht Förderquoten (Stadt) Für die von der Stadt künftig noch zu erwerbenden militärischen Konversionsflächen des Bundes hatte der Stadtrat in Wohnen in München IV (Beschlusspunkt 9) festgelegt, dass wie bisher ein Anteil von 50 % für den geförderten Wohnungsbau gefordert werden soll. Davon sollten 30 % auf den geförderten Mietwohnungsbau (EOF) und 20 % auf das München Modell (bis zur Einkommensstufe 7) bzw. auf Eigenwohnraum (bis zur Einkommensstufe 5 + ggf. Kinderkomponente) entfallen. Für die bereits erworbenen Konversionsflächen gelten die Anteile, die dem Kauf zugrunde lagen (siehe Tabelle 10). Bestätigung der Förderquoten in der bisherigen Höhe Die in WiM IV beschlossenen Förderquoten von 30 % auf privaten Flächen, die den Verfahrensgrundsätzen der SoBoN unterliegt, und von 50 % auf städtischen Grundstücken sollten trotz knapper Flächen im Sinne der Sicherung der Münchner Mischung sowohl im bisherigen Umfang als auch in der Aufteilung nach Einkommensgruppen (mit der im Folgenden für einzelne Programme vorgeschlagenen Zielgruppenerweiterung) und Wohnbauarten beibehalten werden. Angebot zum Grundstücksankauf zur Erhöhung der Förderquote Im Hinblick auf den dringenden Bedarf an geförderten Wohnungen gerade für die unteren Einkommensgruppen und die begrenzten Flächenreserven macht die Stadt privaten Planungsbegünstigten, die auf freiwilliger Basis mehr als die nach den SoBoN-Grundsätzen erforderlichen Flächen für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung stellen möchten (z. B. bei Umwandlungsfällen, siehe Kapitel 3.6, aber auch in normalen SoBoN-Fällen), folgendes Angebot: Ankauf geeigneter zusätzlicher Flächen zum vom Bewertungsamt als sogenannten Endwert ermittelten Bodenwert; Alternativ ist auch die Förderung einer zusätzlichen Quote für den geförderten Mietwohnungsbau denkbar, die im Eigentum der/ des Planungsbegünstigten verbleibt, aber für 40 Jahre in einem staatlichen oder städtischen Förderprogramm gebunden wird. Um die angestrebte soziale Mischung in einem Bebauungsplangebiet zu wahren, darf dabei eine gesamte Förderquote von 50 % der neu geschaffenen Wohnbauflächen nicht überschritten werden. Bevorzugt werden Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau EOF oder Kommunale Wohnungsbauförderprogramme angekauft. Das Ankaufsangebot steht darüber hinaus unter dem Vorbehalt, dass die

81 Seite 73 entsprechenden städtischen Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. Förderquoten auf nicht städtischen/ nicht- SoBoN Flächen ( 40 %- Beschluss für Befreiungen ) Hierzu wird auch auf Kapitel Neubaumaßnahmen in Sanierungsgebieten verwiesen. Die Förderquote aus der SoBoN bezieht sich nur auf das Wohnbaurecht, das im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens neu entsteht. Neues Wohnbaurecht kann sich aber auch in Form zusätzlicher Bebauungsmöglichkeiten ergeben, wenn eine Befreiung von den Festsetzungen eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes hinsichtlich des Maßes oder der Art der Nutzung (z. B. Gewerbe in Wohnen) erteilt wird (siehe dazu auch Wohnen in München IV, Kapitel b). Als Förderquote wird in diesen Fällen wie bisher ein Anteil von 40 % des über die Befreiung neu geschaffenen Wohnbaurechts zu den Grundstückswertansätzen des geförderten Mietwohnungsbaus-EOF verlangt. Es gelten hier analog die Grundstückswertansätze der SoBoN. Die Förderquote ist grundsätzlich bisher in vollem Umfang für den geförderten Mietwohnungsbau (EOF) und nur ersatzweise für förderfähige Eigenwohnungen zu verwenden. In der Praxis hat es sich gezeigt, dass die Förderquoten aus dem 40 %-Beschluss in aller Regel keine für ein Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau wirtschaftlich erforderliche Größenordnung erreichen und damit die Bindung häufig in Form von Eigentumswohnungen erfolgt. Zudem sind die neu entstehenden Wohnungen nicht immer für eine Bindung im geförderten Wohnungsbau geeignet. Dies gilt insbesondere bei Aufstockungen von Gebäuden oder beim Ausbau von Dachgeschossen, da in diesen Fällen häufig große Wohnungen im hochpreisigen Segment entstehen, was aus wirtschaftlichen Gründen oft auch notwendig ist. Der Stadtrat hat deshalb mit Beschluss vom ( Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2008 Sitzungsvorlage Nr /V 02420) beschlossen, dass in diesen Ausnahmefällen auch eine Bindung von geeigneten Wohnungen im Bestand, dessen Erweiterung die Förderquote auslöst, erfolgen kann. In den Fällen des 40 %-Beschlusses sollte deshalb konsequenterweise auch die Möglichkeit einer Bindung von Wohnungen im Rahmen des Belegrechtsprogramms eröffnet werden. Dabei ist darauf zu achten, dass die wirtschaftliche Gleichbehandlung der Varianten Neubau/Bestand/Belegrechtsprogramm gewährleistet bleibt, was durch einen Tausch z. B. von Neubaubaurecht im Dachgeschoss gegen eine Bindung der nächsten freiwerdenden Bestandswohnung in vielen Fällen leichter umgesetzt werden kann. Förderquoten in Sanierungsgebieten ( 40 %-Beschluss für Sanierungsgebiete ) Die Sanierungsgebiete unterliegen nicht den Verfahrensgrundsätzen der sozialgerechten Bodennutzung. Als Förderquote wird ein Anteil von 40 % des neu geschaffenen Wohnbaurechts zu den Grundstückswertansätzen des geförderten Mietwohnungsbaus (EOF) zu Grunde gelegt, wobei hier die Wertansätze der SoBoN analog angewendet werden (siehe im Detail dazu auch Wohnen in München IV, Kapitel c). Um den strukturellen Defiziten in den Sanierungsgebieten entgegen zu wirken, sahen die Regelungen in Wohnen in München IV vor, dass die Förderquote üblicherweise vorrangig oder anteilig dadurch erbracht wird, dass die dem Grundstücksmindererlös aufgrund der sozialen und städtebaulichen Bindun-

82 Seite 74 gen entsprechende Leistung in Form einer Finanzierung stadtteilstärkender Projekte und wohnumfeldverbessernder Maßnahmen im Sinne der Sanierungsziele erbracht werden. Die dem Grundstückswertverzicht entsprechende Leistung in Geld bemisst sich aus der Differenz zwischen dem Grundstückswert ohne soziale Bindung und dem festen Grundstückswertansatz für den geförderten Mietwohnungsbau-EOF multipliziert mit der als Förderquote zu bindenden Geschossfläche. Förderquote (in % der GF) nach Fördermodelle und Einkommensgruppen EOF 2/3 max. Stufe 1* 1/3 max. Stufe 3* Eigenw ohnungen (München Modell) max. Stufe 7* Freifinanziert keine soziale Bindung, keine Einkommensgrenzen Private SoBoN-Flächen 20 % 10 % 70 % 40 %-Beschluss für Befreiungen 40 %- Beschluss für Sanierungsgebiete Alternative A 40 % sow eit EOF nicht möglich: a) Eigenw ohnungen b) Bindung im Bestand c) Belegrechtsprogramm Grundsatz: 40 % Förderquote zu den Wertansätzen der EOF 40 % für EOF w erden w ertmäßig ganz oder anteilig für stadtteilstärkende Projekte und w ohnumfeldverbessernde Maßnahmen (einschließlich von Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Mietw ohnungsbeständen) verw endet Alternative B ca. 27 % ca. 13 % 60 % 60 % 60 % 60 % Alternative C 40 % für EOF w erden ganz oder teilw eise für besondere 60 % Wohnformen (Art. 19 BayWoFG) oder in anderen Förderprogrammen w ie z.b. München Modell-Miete (für die entsprechenden Einkommensgruppen und unter Beachtung der Wahrung des Wertverzichts beim Grundstück verw endet * Stufen nach Ziffer 17.2 der Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) 2008 i.v.m. Art. 11 BayWoFG; Stufe 7 siehe Kapitel 3.1 und Kap Tabelle 11: Übersicht Förderquoten SoBoN Private und 40 % Beschluss Die Förderquote von 40 % wird also in den Sanierungsgebieten ganz oder anteilig für die Zielsetzungen der Stadtsanierung im Gebiet eingesetzt. Das verbleibende neu geschaffene Wohnbaurecht unterliegt keinen sozialen Bindungen. Wie die Erfahrungen sowohl bei privaten Grundeigentümerinnen und -eigentümern wie auch bei den städtischen Gesellschaften in manchen Sanierungsgebieten in den vergangenen Jahren zeigen, ist es vielfach nicht möglich, in vollem oder auch nur in größerem Umfang frei finanzierten Wohnungsbau zu errichten, da dieser in bestimmten Sanierungsgebieten entweder zu wenig nachgefragt wird oder nur zu Verkaufspreisen oder Mieten am Markt unterzubringen ist, die nicht wirtschaftlich darstellbar sind. Die Planungsbegünstigten stehen damit häufig vor der Alternative, entweder mit dem Bau für unbestimmte Zeit zu warten oder auf freiwilliger Basis teilweise deutlich mehr geförderte Wohnungen zu errichten, als sie eigentlich müssten. Es sollte zusätzlich die Möglichkeit eröffnet werden, je nach konkretem Sanierungskonzept, nur einen Teil der Förderquote für solche Projekte und Maßnahmen zu verwenden und die Förderquote (ganz oder anteilig) auch zur energetischen Sanierung von Mietwohnungsbeständen zu verwenden, wenn es sich um mehr als 8 WE in Sanierungsgebieten mit dem Schwerpunktziel der energetischen Bestandssanierung (Neuaubing/Westkreuz) handelt. Verschiedene mögliche Alternativen zur Erbringung der Förderquote sind in Tabelle 11 dargestellt. Die konkrete Festlegung erfolgt im jeweiligen Sanierungsgebiet auf der Grundlage des sogenannten integrierten Gesamtkonzeptes.

83 Seite 75 Bagatellgrenze bei den Förderquoten In Wohnen in München IV wurde festgelegt, die Bindung einer Förderquote im Rahmen der SoBoN wie bei den beiden 40 %-Beschlüssen dann nicht zu verlangen, wenn diese weniger als 4 WE ergibt ( Bagatellgrenze ). Diese verbindliche Bagatellgrenze, die anstelle einer früheren Ermessensentscheidung im Einzelfall ( Kann-Bestimmung ) getreten ist, hat sich in den Fällen des 40 %-Beschlusses bei Befreiungen nicht bewährt. Deshalb wurde hier mit Beschluss vom ( Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2008/ Sitzungsvorlagen Nr /V 02420) für Vorhaben, die dem 40 %-Beschluss für Befreiungen unterliegen (und nur dafür), die Bagatellgrenze wieder als Kann-Bestimmung eingeführt, wobei für die Ermittlung der Wohnungseinheiten für die Bagatellgrenze die jeweils aktuellen SoBoN-Orientierungswerte angewendet werden Zielzahlen geförderter Wohnungsbau Zielzahlerreichung in Wohnen in München IV WiM IV sah sowohl nach Einkommensgruppen (zusätzlich noch unterteilt nach Miete und Eigentum) als auch nach Zielgruppen differenzierte Zielzahlen vor: Wohnungsart / Einkommensstufe (nach Ziffer 17.2 WFB 2008) Zielzahl in WE Ergebnis im Jahresschnitt Miete / max. Stufe Miete bzw. Genossenschaftsw ohnungen / max. Stufe 5 + Kinderkomponente Eigentum / max. Stufe 5 + Kinderkomponente Wohnungen flexibel über alle Programme (insb. Belegrechtsw ohnungen) / max. Stufe 5 + Kinderkomponente Summe Tabelle 12: Erreichung der Zielzahlen von WiM IV im geförderten Wohnungsbau Die Zielzahlen für den geförderten Wohnungsbau konnten in den letzten vier Jahren (2007 mit 2010) nicht vollständig erreicht werden (siehe Kapitel sowie Tabelle 12). Entsprechendes gilt auch für die Zielgruppenziele (siehe Tabelle 13). Zielgruppenziele Familien bzw. Haushalte mit Kindern Benachteiligte am Wohnungsmarkt (KomPro B und C) Genossenschaften und Baugemeinschaften Zielzahl der WE über alle Programme in WE pro Jahr (4- Jahres-Zeitraum) 600 (2.400) 150 (600) Geförderte WE (2007 mit 2010) Statistisch nicht erfasst (800) 21 Ökologische (insbesondere energiesparende) Projekte Altenw ohnprojekte (darunter 25 WE im Betreuten Wohnen) 50 (200) Statistisch nicht erfasst 50 (200) 221 Tabelle 13: Erreichung der WiM IV Zielgruppenziele Zielzahlen geförderter Wohnungsbau in Wohnen in München V Die wohnungspolitischen Handlungsprogramme Wohnen in München III und IV sahen jeweils eine Ziel-

84 Seite 76 zahl von geförderten Wohnungen im Jahresschnitt vor, davon Mietwohnungen (einschließlich der Belegrechtsprogramme). Die hohen Zielzahlen gerade für den Mietwohnungsbau sollten dabei nicht nur den laufenden Bedarf decken, sondern auf längere Sicht auch dazu beitragen, die Eingriffsreserve (siehe Kapitel ) in die Größenordnung von rund WE zu bringen und dort zu stabilisieren. Das vorhandene Flächenpotential lässt auch bei optimistischer Einschätzung nicht erwarten, dass im Jahresschnitt mehr als geförderte WE auf Neubauflächen entstehen können (siehe Abbildung 2, Seite 6). Der Bedarf an gefördertem Wohnungsbau bleibt auch wegen der überdurchschnittlich hohen Zahl von Wohnungen, die gerade in den letzten Jahren aus der Sozialbindung gefallen sind, und der nach wie vor hohen Zahl der vorgemerkten Haushalte aber hoch bzw. steigt derzeit sogar noch an (siehe Kapitel 2.4.3). Auch nicht geförderte Mietwohnungen, die langfristig erhalten bleiben und dies zu Konditionen, die weder für die allgemeine Mietenentwicklung in München preistreibend wirken, noch zu Spekulationen hinsichtlich von Gewinnen beim Wiederverkauf führen, erfüllen eine wichtige Funktion auf dem Wohnungsmarkt. Unter diesem Blickwinkel betrachtet, sind auch die Wohnungen für Genossenschaften und Baugemeinschaften, die auf städtischen Grundstücken entstehen, aber keine direkte Programmbindung haben, für die Ziele der Stadt und damit auch für die Zielzahlen von Bedeutung. Deshalb gilt für sie eine Flächenquotenvorgabe von % (siehe Kap. 4.4). Wie die Umsetzung von Wohnen in München IV gezeigt hat, sind bisher weniger die Fördermittel als vielmehr die Flächenreserven der entscheidende limitierende Faktor für den geförderten Wohnungsneubau. Die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau basieren auf der optimistischen Erwartung einer jährlichen Baurechtschaffung für rund WE. Von daher können die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau immer nur in Abhängigkeit von den Zielzahlen der Baurechtschaffung festgelegt werden. Die notwendige und wünschenswerte Zielzahl von geförderten Wohnungen ist, wie die vergangenen Jahre deutlich gezeigt haben, nur bei einer sehr hohen Baurechtschaffung von WE jährlich erreichbar. In Abhängigkeit von der Baurechtschaffung sinken die realisierbaren Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau, wie in den vergangenen Jahren deutlich wurde. Bei einer Baurechtschaffung von WE anstatt WE können anstatt nur noch ca WE gefördert werden (siehe Abbildung 2: Zusammenhang von Baurechtschaffung und Förderung Wohnungsbau). Dabei wird im Mittel städtischer und nicht städtischer Flächen ein Anteil geförderten Wohnungsbaus von 40 % unterstellt. Fällt dieser zukünftig niedriger aus, wird es noch schwieriger, die Zielzahlen im geförderten Wohnungsbau zu erreichen. Die Diskrepanz zwischen den flächenmäßigen Möglichkeiten und dem Bedarf wird zukünftig weiter zunehmen.

85 Seite 77 Wohnungstyp / Einkommensgruppe nach Ziffer 17.2 WFB 2008 (Stufen) Miete max. Stufe 1 Miete bzw. Genossenschaften max. Stufe 5 + Kinderkomponente neu: max. Stufe 7 Handlungsprogramm Wohnen in München III Tabelle 14: Zielzahlen geförderter Wohnungsbau Handlungsprogramm Wohnen in München IV Zielzahl WE Programm Zielzahl Programm Zielzahl WE WE 800 EOF, KomPro, 800 EOF, KomPro, 900 Heimplätze Heimplätze 600 EOF (Stufe 3), 500 EOF (Stufe 3), 300 MM-Miete, MM-Miete, MM-Genossen., MM-Genossen., Betreutes Wohnen, Betreutes Wohnen, Mietw ohnungen aus Mietw ohnungen aus SoBoN SoBoN 400 MM-Eigentum, 300 MM-Eigentum, 300 SoBoN-Eigent., Eigenw ohnraum SoBoN-Eigent., Eigenw ohnraum Eigentum max. Stufe 5 + Kinderkomponente neu: max. Stufe 7 (MM- Eigentum) Wohnungen flexibel über alle Programme max. Stufe 5 + Kinderkomponente Genossenschaften, Baugemeinschaften ohne Einkommensgrenze Summe 200 Belegrechte, 100 Bestandsw ohnungen Handlungsprogramm Wohnen in München V (Bedarf) In Tabelle 14 sind die Zielzahlen von Wohnen in München III-V nach den Programmen unterschieden abgebildet. Bei einer für den Zeitraum angestrebten Baurechtschaffung von WE jährlich (siehe Kapitel und 5.1 ) könnten im geförderten Wohnungsbau wieder höhere Förderzahlen als in den vergangenen Jahren (siehe Tabelle 12) erreicht werden. 200 Programm EOF, KomPro, Heimplätze EOF (Stufe 3), MM-Miete, MM-Genossen., Betreutes Wohnen, Mietw ohnungen aus SoBoN MM-Eigentum, SoBoN-Eigent., Eigenw ohnraum Belegrechte, Bestandsw ohnungen Miet- und Eigentumsw ohnungen 6.3 Evaluierung und Anpassung der Förderprogramme für die unteren Einkommensgruppen (EOF; KomPro) Die aktuellen Förderprogramme und ihre wesentlichen Konditionen (unter Berücksichtigung der in dieser Vorlage vorgeschlagenen Änderungen) sind aus der Fehler: Referenz nicht gefunden und Anlage 2: Förderprogramme im Mietwohnungsbau nach "Wohnen in München V" ersichtlich. Es wird auch auf die entsprechenden Merkblätter der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern zur Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern hingewiesen. Im Folgenden sollen die einzelnen Förderprogramme (Mietwohnungsbau Eigentumsmaßnahmen Bestandsprogramme) evaluiert und Vorschläge für notwendige Anpassungen gemacht werden Mietwohnungsbau im Bayerischen Wohnungsbauprogramm (EOF) Die Förderung von Mietwohnraum im Rahmen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms erfolgt seit dem Jahr 2001 im Rahmen der sogenannten Einkommensorientierten Förderung (EOF). Die aktuellen Förderbestimmungen der EOF sind im Internet abrufbar. Die Förderung besteht aus einer Grundförderung in Form eines objektabhängigen und eines belegungsabhängigen Darlehens und einer Zusatzförderung für den Mieterhaushalt. Die Verbindung zwischen der Förderung für die Investoren- und die Mieterseite bildet dabei das belegungsabhängige Darlehen. Dies ist so bemessen und zu verzinsen, dass die laufenden Zinseinnahmen die Zusatzförderung während

86 Seite 78 der maximal 25-Jahres-Bindung abdecken. Falls die Kommune längere Bindungen vereinbart, wie die Stadt München für die städtischen EOF-Grundstücke (40 Jahre), ist ein eventueller Fehlbetrag der Zusatzförderung, der nach Ablauf der 25 Jahre regulärer EOF-Bindung nicht mehr aus dem staatlichen Förderdarlehen erwirtschaftet werden kann, von der Stadt aufzubringen. Mit der Grundförderung werden Belegungsrechte an Mietwohnraum begründet, wobei sich die Miete am unteren Rand der örtlichen Erstvermietungsmiete orientieren soll. Die Erstvermietungsmiete beträgt derzeit 9,00 /m² Wohnfläche netto kalt (ggf. zzgl. eines anteiligen Aufschlages für ersparte Heizkosten bei energetisch hohem Standard). Mit der Abkehr vom Prinzip der Kostenmiete und der dazu gehörenden Fehlbelegungsabgabe für Einkommensüberschreiter zugunsten einer einkommensorientierten Förderung trägt der Mieterhaushalt zur vereinbarten Miete von Anfang an im Rahmen seiner Leistungsfähigkeit bei. Er erhält einen Mietzuschuss, durch den sich die tatsächliche anfängliche Nettokaltmiete auf derzeit 5,35 /m² (Stufe 1) bis 6,35 /m² (Stufe 3) reduziert. Für größere Wohnungen ab 90 m² Wohnfläche ermäßigt sich die Miete durch einen höheren Zuschuss um weitere 0,40 /m² Wohnfläche. Mietsteigerungen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften oder ggf. auch als Folge städtischer Regelungen muss der Mieterhaushalt selbst tragen. Im Jahr 2010 betrug die durchschnittliche nominale Förderhöhe (Grundförderung + Zusatzförderung) für eine EOF-Wohnung mit rund 68 m² Wohnfläche in München rund (entspricht rund /m² Wohnfläche). Die Stadt München vollzieht das staatliche Förderprogramm derzeit mit folgenden Modifikationen: Die Bindungszeit auf städtischen Grundstücken beträgt vertraglich 40 Jahre. In der EOF könnten an sich bis zu 2/3 der Wohnungen mit der mittleren Einkommensgruppe (bis zu Stufe 3) belegt werden. Aus Bedarfsgründen wird in München aber im Regelfall mit 2/3 aus der unteren Einkommensgruppe (max. Stufe 1) und mit 1/3 aus der mittleren EOF-Einkommensgruppe (max. Stufe 3) belegt. In der EOF gelten für Mieterhöhungen grundsätzlich die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Um die Mietsteigerungen zu dämpfen, wurde mit Beschluss des Stadtrates vom Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2008 (Sitzungsvorlage Nr /V 02420) eine einheitliche Regelung für Mietsteigerungen im geförderten Mietwohnungsbau auf städtischen Grundstücken (EOF, KomPro, MM-Miete, MM-Genossenschaften) eingeführt. Diese sieht vor, dass in den ersten 5 Jahren seit Bezug die festgesetzte monatliche Anfangsmiete (netto kalt) nicht erhöht werden darf. Ab dem 6. Jahr kann, soweit die dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen dem nicht entgegen stehen, die Miete jährlich maximal um die vom Statistischen Bundesamt ermittelte Differenz zwischen dem Verbraucherpreisindex der beiden vorhergehenden Jahre (Jahresdurchschnitt) erhöht werden. Die Mieten müssen zudem bei jeder Erhöhung mindestens um 1,50 /m² Wohnfläche monatlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (untere Grenze) bleiben, wobei es genügt, wenn mehr als 50 % der Mieten eines Vorhabens diesen Mindestabstand einhalten. Staffelmietverträge nach 557a BGB werden ausgeschlossen. Die Landeshauptstadt München beteiligt sich mit eigenen Mitteln im Rahmen einer Kofinanzierung bis zu max. 50 % des objektabhängigen Darlehens an EOF-Vorhaben. Dies ist erforderlich, da mit den staatlichen Fördermitteln allein die von der Stadt angestrebten Förderzahlen insbesondere für die unteren Einkommensgruppen (max. Stufe 1) nicht zu erreichen wären.

87 Seite 79 Neben der Kofinanzierung bei der staatlichen Darlehensförderung stellt die Stadt eigene Grundstücke zur Verfügung. Grundstücke werden auch von städtischen Wohnungsgesellschaften und von privaten Dritten im Rahmen ihrer Verpflichtungen nach den Verfahrensgrundsätzen der SoBoN bereit gestellt. Als förderfähiger Grundstückswertansatz wird dabei einheitlich ein Betrag von 281,20 /m² GF (einschließlich Erschließungskosten) anerkannt. Dies ist auch der Verkaufspreis für städtische Grundstücke, die für EOF-Vorhaben gebunden sind. Kommunale Förderung Genossenschaftseinlage Für Vorhaben von Genossenschaften, die nach der EOF geförderte Wohnungen errichten, sollen diese für die Genossenschaftsanteile von Haushalten bis max. Stufe 1 Ziffer 17.2 Wohnraumförderungsbestimmungen -WFB 2008 i.v.m. Art. 11 BayWoFG ein städtisches Darlehen in Höhe von max. 750,- /m² Wohnfläche erhalten können. Das Darlehen ist bei bestimmungsgemäßer Verwendung während der Bindungsdauer zins- und tilgungsfrei. Es bezieht sich allgemein auf eine bestimmte Wohnfläche, die während der Bindungszeit mit berechtigten Haushalten belegt sein muss, und nicht auf einen speziellen Haushalt. Diese Regelung soll für alle Vorhaben gelten, bei denen zum Zeitpunkt der Einführung dieser Regelung die Erstbelegung noch nicht erfolgt ist Kommunales Wohnungsbauförderprogramm (Allgemeines Programm) - KomPro A Das KomPro A wurde im Rahmen von Wohnen in München III 2001 eingeführt. Wegen des hohen Bedarfs an geförderten Mietwohnungen sollten über die staatlichen EOF hinaus mehr Wohnungen für die untere Einkommensgruppe bereit gestellt werden, um die durch die Öffnung der EOF für die mittlere Einkommensgruppe verloren gegangenen Vergabemöglichkeiten zu kompensieren. Vom Förderprinzip her ist das KomPro A am früheren 1. Förderweg orientiert. Es wird ein Darlehen gewährt, um die angestrebte Eingangsmiete (derzeit 5,35 /m² Wohnfläche netto kalt) zu erreichen ( Fehlbetragsfinanzierung ). In der Praxis wurde das KomPro A bisher nur von den städtischen Gesellschaften angenommen. Da die staatlichen EOF-Mittel für die Erreichung der von der Stadt angestrebten Zielzahlen nicht ausreichten, wurden die KomPro-Mittel aber überwiegend zur Kofinanzierung der EOF eingesetzt (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 06165). Im Erfahrungsbericht zur Umsetzung von Wohnen in München IV für das Jahr 2007 (Sitzungsvorlage Nr / V nicht im RIS verfügbar) stimmte der Stadtrat ergänzend zu, im KomPro A bei der Belegung neben den unteren auch die mittleren Einkommensgruppen zuzulassen. In diesem Fall beträgt der Kaufpreis nicht 225,- /m² GF sondern analog der EOF 281,20 /m² GF. Das KomPro A soll künftig hinsichtlich der Belegung grundsätzlich wieder auf seinen Schwerpunkt, nämlich die unteren Einkommensgruppen (max. Stufe 1) konzentriert werden, da hier ein besonderer Mangel besteht. Damit dies bei größeren Vorhaben nicht zu einseitigen sozialen Strukturen führt, ist eine Kombination mit Flächen für das München Modell-Miete vorgesehen. Wo dies nicht möglich ist, kann innerhalb des Vorhabens selbst anteilig mit Haushalten mit mittleren Einkommen (wie beim München Modell-Miete) belegt werden. Es wird angestrebt, bei In-House-Vergaben der Stadt an die städtischen Wohnungsbaugesellschaften künftig möglichst alle Grundstücke, die bisher für die EOF vorgesehen waren, im KomPro A zu verge-

88 Seite 80 ben. Es können sich auch Private (auf Wunsch auch auf Flächen mit Bindungen aus der SoBoN) im Rahmen der dafür vorhandenen Haushaltsmittel für eine Förderung im KomPro A zu den geltenden allgemeinen Konditionen entscheiden. Förderkonditionen und Belegung Das KomPro A wird zu den Konditionen in Anlage 3: Förderkonditionen im KomPro A-Programm vereinbart. Die erhöhten Förderleistungen stehen im angemessenen Verhältnis zu den sozialen und wirtschaftlichen Bindungen des Förderprogramms. Es sind keine überhöhten Renditen der Fördernehmerinnen und Fördernehmer zulasten des städtischen Haushaltes zu erwarten KomPro B und KomPro C Ausgangssituation und Intention der Teilprogramme Für die Zielgruppe der wohnungslosen Haushalte spielen die Teilprogramme das Kommunale Wohnungsbauprogramm für Benachteiligte am Wohnungsmarkt (KomPro B) und das Kommunale Wohnungsbauprogramm für Clearingzwecke (KomPro C) eine besonders wichtige Rolle (siehe Broschüre des Sozialreferats zum Kommunalen Wohnungsbauprogramm). Das Teilprogramm KomPro B sieht die Schaffung von dauerhaftem Wohnraum (Ziel: 125 WE p.a.), verknüpft mit einer Rahmenkonzeption für eine sozialorientierte Hausverwaltung vor. Geplant und umgesetzt werden kleinteilige Wohnhäuser (in der Regel bis zu rund 30 WE) mit einer gemischten Zusammensetzung von Familien- und Einzelhaushalten, die den spezifischen Problemen (ehemals) wohnungsloser Haushalte Rechnung tragen und damit die Integration der Bewohnerinnen und Bewohner fördern. Ziel ist die Integration sozial benachteiligter Haushalte in das Wohnumfeld und der Aufbau einer stabilen Hausgemeinschaft. Neben den KomPro B-Sozialwohnungen werden jährlich rund 25 WE für die Abklärung der Wohnperspektive wohnungsloser Haushalte in jeweils einem sogenannten Clearinghaus (KomPro C) geschaffen. Clearinghäuser stellen einen wesentlichen Baustein zur Erreichung der sozial- und wohnungspolitischen Zielsetzungen des Münchner Gesamtplanes Soziale Wohnraumversorgung Wohnungslosenhilfe (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 03974) dar. Die auf 6 Monate begrenzte Unterbringung wohnungsloser Haushalte in möblierten Wohnungen dient der gezielten Erarbeitung einer Wohnperspektive (im Rahmen eines Clearing- und Beratungsprozesses) und damit der schnellstmöglichen Vermittlung wohnungsloser Menschen in eine geeignete Wohnform. Bei sich verändernder Bedarfslage können Clearinghäuser, die wie KomPro B-Häuser analog dem 1. Förderweg gefördert werden, in KomPro B-Sozialwohnungen umgewandelt werden. Die Umsetzung der Kleinteiligkeit im Rahmen der beschriebenen Förderprogramme stellt einen wichtigen Beitrag zur Förderung von Integration und Vermeidung von Segregation und Brennpunktbildung dar. Bisherige Umsetzung Mit Hilfe dieser Programme konnten bis Ende 2010 rund 550 WE fertiggestellt werden, die zu einer deutlichen Reduzierung der Personen im Sofortunterbringungssystem und somit zu einem Abbau der Wohnungslosigkeit beitragen konnten.

89 Seite 81 Im Mittel des Programmzeitraumes Wohnen in München IV ( ) wurden 95 geförderte Mietwohneinheiten pro Jahr erstellt. Die Zielzahlen zur Errichtung von 150 WE p.a. konnten somit bislang leider nicht ganz erreicht werden. Gründe hierfür waren vor allem die zunehmend geringere Verfügbarkeit von städtischen Flächen, dadurch verstärkte aufwendige Grundstücksakquise, ein veränderter Projektcharakter auf verbleibenden Grundstücken, Erschwernisse geänderter Ausschreibungsvorgaben und -prozesse, lange Planungsphasen bzw. Verfahrensdauer im anschließenden Genehmigungsverfahren und Engpässe bei Projektbetreuung und Controlling. Die o. g. Gründe wirken sich in den laufenden Projekten auch direkt auf die Ergebnisse der abgeschlossenen Bewilligungen pro Jahr aus: Zum wurden 841 WE (> Personen) in KomPro B und 125 WE in KomPro C bewilligt (siehe Tabelle 15). Nach den städtischen Zielzahlen sollten in dem Zeitraum in Summe WE bewilligt werden. Das ist ein Defizit von 384 WE, was in etwa 3 Jahresraten entspricht. Dieses Delta gilt es in den Folgejahren auszugleichen. KomPro B KomPro C Differenz zum Ziel von 150 WE Insgesamt jährlich Tabelle 15: Bewilligungen im KomPro B und C nach Jahren Die in Wohnen in München IV angestrebte Richtung, durch Direktvergabe zusammen mit den Wohnungsbaugesellschaften mittels Projektsteuerungsverträge vermehrt im Eigentum des Sozialreferats zu bauen, verbunden mit dem dort ausgeweiteten Personaleinsatz im Rahmen der Beschlüsse Wohnen in München IV und Münchner Gesamtplan Paradigmenwechsel haben dazu geführt, dass bei der Grundstücks- und Projektakquise und der Bauträgerauswahl seit 2010 ein deutlicher Aufschwung verzeichnet werden konnte. Dieser erlaubte im Jahr 2010 bei den Zielzahlen in der Bauträgerauswahl einen Großteil der rückständigen Jahresraten aufzuholen. Entwarnung kann für die kommenden Jahre jedoch nicht gegeben werden, da insbesondere der Akquise- und Projektsteuerungsaufwand prozessbedingt erheblich angestiegen ist. Beschleunigung in der Umsetzung von KomPro B und KomPro C Hinsichtlich voraus beschriebener Auswirkungen ergeben sich Konsequenzen, die sowohl umsetzungswie auch konzeptionsbedingten Anpassungsbedarf erfordern. Die o. g. Probleme wie z. B. Flächenengpässe sowie hoher Prozessaufwand haben dazu geführt, dass im April 2011 das Einrichten einer Task Force für die Programme des Kommunalen Wohnungsbauprogramms für wohnungslose Haushalte und Menschen mit besonderen Schwierigkeiten auf dem Münchner Wohnungsmarkt (Teilprogramme B, C und das Sozial Betreute Wohnhaus) zur Beschleunigung des Verfahrens vom Stadtrat verabschiedet wurde (siehe Sitzungsvorlage Nr / V Einrichtung einer Task Force zur Umsetzung des Kommunalen Wohnungsbauprogramms ). Vor dem Hintergrund einer deutlich zunehmenden Anspannung auf dem Wohnungsmarkt ist es Ziel des Gremiums, dass seitens der Verwaltung, dort wo Handlungsspielraum möglich ist, alles unternommen wird, um Prozesse zu optimieren und das Verfahren von der Grundstücksakquise über die Planung bis

90 Seite 82 zur Fertigstellung und Belegung eines Wohngebäudes voranzutreiben. Am 25. Mai 2011 fand hierzu die erste konstituierende Sitzung statt. Zielzahlen Bereits seit einigen Monaten ist ein verstärkter Anstieg der Personen im Sofortunterbringungssystem feststellbar und erfordert somit langfristig eine Aufstockung der Zielzahlen im Bereich der Teilprogramme KomPro B und C. Die erhöhte Bedarfslage resultiert vor allem aus verstärkten Zuzügen aus den EU- Beitrittsländern aber auch aus ansteigenden Flüchtlingsströmen. Vor diesen Hintergründen wird Handlungsbedarf gesehen und eine Erhöhung der Zielzahlen vorgeschlagen. Als gemeinsame Zielzahl für die Fortschreibung des Programms sollen künftig 200 (anstatt bisher 150) WE p.a. angestrebt werden (aufgeteilt in 175 WE für KomPro B und 25 WE für KomPro C und Sonderwohnprojekte). Davon werden 120 WE p.a. direkt im Eigentum der städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Realisierung angestrebt, hiervon je 60 WE durch die GWG München/MGS und durch die GEWOFAG/ HEIMAG. Die verbleibenden 80 WE setzen sich zusammen aus städtischen Grundstücken und solchen, die durch Akquise bereitgestellt werden konnten. Die städtischen Grundstücke sollen künftig öffentlich ausgeschrieben und an externe Wohnungsbaugesellschaften bzw. Bauträgerinnen und Bauträger vergeben werden. Die Förderung für die Teilprogramme B und C wird zu den Konditionen gemäß Anlage 4: Förderkonditionen in den Programmen KomPro B und C vereinbart. Das Förderprinzip ähnelt dem ehemaligen 1. Förderweg. Die Förderung orientiert sich an der angestrebten Eingangsmiete, die derzeit 5,35 /m² Wohnfläche monatlich, netto kalt beträgt. Neuorganisation des städtischen Wohnungsbestandes KomPro B und KomPro C Dem Beschluss vom 08./ zur Neuorganisation des städtischen Wohnungsbestandes folgend (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 05814) sollen die Wohngebäude, die im städtischen Eigenbesitz nach dem Fördermodell KomPro B und KomPro C errichtet wurden sowie die sich in Planung befindlichen Objekte in die wohnungswirtschaftliche Verantwortung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften übergeben werden. Korridor für den Fördermittelbedarf anstatt starre Kostenobergrenzen Der Rückgang an verfügbaren städtischen Flächen und die wachsende Nutzungskonkurrenz darum führen dazu, dass nur noch wenige städtische Grundstücke für eine Bebauung im Rahmen von KomPro zur Verfügung stehen. Diese Restgrundstücke weisen häufig gravierende Mängel auf, die die Beplanbarkeit und Bebaubarkeit äußerst schwierig und kostenintensiv gestalten. In den vergangenen Jahren wurde diese Tatsache dem Stadtrat mehrfach über Beschlüsse zur Anpassung der Projektrahmenbedingungen sowie der Projektkosten dargelegt. In 80 % der Fälle müssen bei den Projektkosten nutzungs-, standort- und technisch-bedingte Sonderkosten angesetzt werden. Diese begründen sich überwiegend im Bereich der umfangreichen und kostenintensiven Maßnahmen zur Wasserhaltung, Entsorgung von Bodenverunreinigungen, Lärmemissionen, Grundstückszuschnitte und dem heterogenen Nutzungsgemenge. Die Kostenobergrenzen von /m² bzw /m² konnten in vielen laufenden Projekten nicht eingehalten werden. Als Folge musste dem Stadtrat in Einzelbeschlüssen die Kostenüberschreitung darge-

91 Seite 83 stellt und die Zustimmung zu einer Förderung über die bislang geltenden Obergrenze hinaus eingeholt werden. Dies hat bei allen betroffenen Projekten zu einer deutlichen Verzögerung bezüglich Terminablauf/Projektdauer geführt und wird damit auch die Fertigstellung nach hinten schieben. Es ist davon auszugehen, dass auch künftig vermehrt schwierig zu bebauende Grundstücke für Baumaßnahmen im Rahmen von KomPro zur Verfügung gestellt werden. Es wird daher vorgeschlagen, einen Bemessungskorridor für diese Bauvorhaben zuzulassen, der es der Förderstelle ermöglicht, Einzelfallentscheidungen hinsichtlich der Fördergrenzen zu treffen. Bindung auf städtischen Grundstücken In Wohnen in München IV wurde beschlossen, mindestens 60 Wohneinheiten im Teilprogramm Kom- Pro B welches den fortlaufenden Schwund von Sozialwohnungen teilweise ausgleichen soll - mittels Baubetreuung durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften zu errichten und im Eigentum des Sozialreferats zu belassen. Die besondere Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit der dadurch möglichen dauerhaften Belegungsbindung wurde in einer Bekanntgabe des Sozialreferats zum Thema Kostenvergleich: Kosten der Wohnungslosigkeit Kosten Wohnungsbau KomPro am (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 06171) dargestellt. Für das dafür benötigte Eigenkapital des Sozialreferats wurden diesem 3 Millionen jährlich zur Verfügung gestellt (714 /m²). Mit dem Beschluss Neuorganisation des Wohnungsbestandes vom im Nachgang zum mfm-grundsatzbeschluss des Stadtrats - werden die inzwischen 409 Sozialreferats-Wohnungen (Kom- Pro B) in das Eigentum der städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG München und GEWOFAG München übergehen. Damit die Wohnungen wie bisher dauerhaft gebunden und die Flächen wie bisher dauerhaft für den sozialen Wohnungsbau gesichert bleiben, wurde dort beschlossen, beim Verkauf einen Investitionszuschuss von 500 /m² an die Gesellschaften zu berücksichtigen. Diese Bedingungen sollten nach Auffassung des Sozialreferats in Fortsetzung der Intention von Wohnen in München IV auch für den weiteren Neubau von KomPro B und C - Wohnbauvorhaben durch städtische Gesellschaften auf städtischen Grundstücken weiterhin gelten; dies u.a. auch da der früher im 1. Förderweg (II. WoBauG) ausbezahlte Aufwendungszuschuss von 1 pro m² weggefallen ist. KomPro-Wohnungen werden mit ca pro Wohnung gefördert. Dazu kommen ca Grundstückssubvention. Andere Investorinnen und Investoren rechnen dann nach 40 Jahren damit, dass sie nach ausgelaufener Bindung eine attraktive Rendite aus den dann realisierbaren hohen Münchner Mieten erzielen können. Die städtischen Gesellschaften werden derzeit mit einfachen Mehrheitsbeschlüssen Konzept Soziale Mietobergrenzen durch Stadtrat und Aufsichtsräte für Einkommensgruppen bis Stufe 3 des Art. 11 des Gesetzes über die Wohnraumförderung in Bayern (BayWoFG) mietmässig gedeckelt,u. a. auch um aus der Bindung gefallene Wohnungen auf einem verträglichem Mietniveau zu halten. Die in Bewilligungsbescheiden und im Kaufvertrag festgelegte dauerhafte Bindung bis zum technischwirtschaftlichen Ende des Gebäudes (bisherige Praxis bei städtischen Bauvorhaben im Rahmen von KomPro B und C) und die dauerhafte dingliche Sicherung für den geförderten Wohnungsbau sind in Bezug auf die zusätzlich gesicherten Förderjahre nicht mal halb so teuer wie die bisherige 40-jährige Bindungszeit. Diese Konstruktion ist aus Sicht des Sozialreferats nachhaltig wirtschaftlich und langfristig sicher.

92 Seite 84 Das Sozialreferat befürwortet deshalb, die Fortsetzung der bisherigen dauerhaften Bindung und die dauerhafte dingliche Sicherung der Flächen für KomPro B und C entsprechend des KomPro B-/C-Konzepts in Wohnen in München IV, aber angepasst an die heutige MfM-bedingte Eigentumssituation der Objekte. Ausbau der sozialorientierten Hausverwaltung zur sozial- und ökologisch orientierten Hausverwaltung Die in den Objekten des kommunalen Wohnungsbauprogramms für Benachteiligte eingesetzte sozialorientierte Hausverwaltung soll konzeptionell stärker zu einer sozial- und ökologisch orientierten Hausverwaltung weiterentwickelt werden. Die Hausverwaltung soll zukünftig auch das Bewusstsein der Hausgemeinschaft in Bezug auf nachhaltiges und ökologisches Verhalten im Umgang mit der Mietsache schärfen. Außerdem soll die energieeffiziente Behandlung des Objektes im laufenden Betrieb eine weitere Kernkompetenz der Hausverwaltung werden. Die Weiterentwicklung soll aufgrund der bisherigen gemeinsamen Entwicklungstätigkeiten insbesondere mit der Wohnforum München gemeinnützige GmbH vorangetrieben werden. Als Gesellschaft im GEWO- FAG Konzern hat diese mit verschiedenen Konzepten zur Umsetzung der Nachhaltigkeit bereits eine Vorreiterrolle übernommen. In dem Zeitraum Januar 2009 bis Juni 2011 wurde das innovative Projekt Energieberatung für Haushalte mit geringem Einkommen eine Konzeption der Wohnforum München gemeinnützige GmbH und der Stadtwerke München für über einkommensschwachen Haushalten durchgeführt. Die Energieberatung ist in München mittlerweile so erfolgreich, dass die SWM und die Wohlfahrtverbände das Projekt kürzlich um fünf Jahre verlängert haben. Sozial Betreute Wohnhäuser Akut wohnungslose Bürgerinnen und Bürger leben häufig über einen längeren Zeitraum im Bereich der Sofortunterbringung, da kein geeigneter und von ihnen akzeptierter Anschlusswohnraum gefunden werden kann. Dies trifft sowohl für Einrichtungen der freien Träger/Wohlfahrtsverbände als auch für das städtische Notunterbringungssystem in Pensionen, Notquartieren und Clearinghäusern zu. Bei einem Teil der dort untergebrachten Menschen handelt es sich um Personen, die die Verpflichtungen aus einem privatrechtlichen Mietvertrag erfüllen können, aber zu einer völlig selbstständigen Haushaltsführung ohne unterstützende Maßnahmen nicht mehr in der Lage sind. Aufgrund ihrer besonderen Lebensweise, die häufig durch längere Wohnungslosigkeit sowie teilweise auch von psychischen und physischen Erkrankungen geprägt ist, brauchen sie Beratungs-, Unterstützungs- und Betreuungsangebote in unterschiedlichem Ausmaß. Die Erfahrungen zeigen, dass es für diesen Personenkreis schwierig ist, sich in normale Wohnsiedlungen zu integrieren. Bisher war es nicht möglich, im Rahmen der vorhandenen Programme für diesen Personenkreis mit den spezifischen Bedarfen ein entsprechendes Wohnraumangebot zu unterbreiten. Die Folge ist, dass diese Bürgerinnen und Bürger zu lange in der Sofortunterbringung verbleiben. Um die notwendige Lücke im Angebotsportfolio der Wohnraumversorgung für akut wohnungslose Haushalte zu schließen, wurde hierfür in der Periode von Wohnen in München IV am im Rahmen des Münchner Gesamtplan Paradigmenwechsel (siehe Sitzungsvorlage Nr / V Münchner Gesamtplan II, Soziale Wohnraumversorgung Wohnungslosenhilfe Paradigmenwechsel Wohnen statt Unterbringen vom ) das Konzept Sozial Betreute Wohnhäuser verabschiedet. In klein-

93 Seite 85 teilig angelegten sozial betreuten Wohnhäusern wohnen Menschen mit gleichen bzw. ähnlichen Lebenserfahrungen sowie Lebensperspektiven. Dies ermöglicht eine Hausgemeinschaft, die die ehemals wohnungslosen Menschen in dauerhaftes Wohnen integriert. 6.4 Evaluierung und Anpassung der Förderprogramme für die mittleren Einkommensgruppen (München Modell) Ebenso wie die Förderprogramme für die unteren Einkommensgruppen haben sich auch die Förderprogramme für die mittleren Einkommensgruppen sowohl für Miete wie auch für Eigentum im Grundsatz bewährt. Soweit erforderlich, wurden sie im Rahmen der jährlichen Erfahrungsberichte zum Vollzug von Wohnen in München IV angepasst. Beispiele dafür sind die Verlängerung der Bindungsdauer im München Modell-Eigentum und im SoBoN-Eigentum (2008), die Einführung einheitlicher Regelungen für die Mietsteigerungen im geförderten Mietwohnungsbau auf städtischen Grundstücken (2009) oder der Beschluss zu den Kaufpreisobergrenzen im München Modell-Eigentum (2010). Die Entwicklungen bei den Grundstückspreisen, die insbesondere die Vorhaben von Genossenschaften und Baugemeinschaften belasten, machen auch auf der Förderseite Anpassungen erforderlich München Modell-Miete Das München Modell-Miete wurde in Wohnen in München III im Jahr 2001 mit einer zweifachen Zielsetzung eingeführt. Zum einen sollte der Mietwohnungsbau in München, der seinerzeit fast zum Erliegen gekommen war, neue Impulse erhalten. Zum anderen sollten damals auch in Zeiten stark steigender Mieten (Höhepunkt in 2002 mit Erstvermietungsmieten im Neubau, gute Lage bei rund 13,50 /m Wohnfläche monatlich, netto kalt) für die mittleren Einkommensgruppen bezahlbare Neubauwohnungen bereit gestellt werden. Nachdem die ersten Fertigstellungen in eine Phase fielen, in der die Mieten deutlich sanken, die Programmkonditionen aber von weiter hohen Mieten ausgegangen waren, ergaben sich in der Anfangsphase Probleme bei der Vermietung. Mit zusätzlichen Förderungen bei den ersten Projekten und Nachjustierungen bei den Programmkonditionen konnten die Startschwierigkeiten überwunden werden. In der Folge wurden bisher fast WE in 33 Vorhaben gefördert. Der Zugang zum München Modell-Miete soll deshalb für Haushalte bis zur Einkommensstufe 7 (siehe Tabelle 6) geöffnet werden. Dabei wurde berücksichtigt, dass gerade 1- und 2-Personenhaushalte bei den bisherigen staatlichen Förderobergrenzen sehr häufig aus der Förderung gefallen sind, weil die Einkommensgrenzen seit vielen Jahren nicht angepasst wurden. Viele dieser Haushalte verfügen demnach nicht über ein Einkommen, mit dem sie sich in München freifinanzierte Wohnungen leisten können. Nachdem Haushalte der Einkommensgruppe 7 in der Lage sind, höhere Mieten zu tragen als die bisherigen Zielgruppen, sollte der Rahmen für die festzulegende Eingangsmiete von bisher zwischen 7,50 bis 10,20 /m² Wohnfläche monatlich für diese Einkommensgruppe auf eine Obergrenze von 11,00 /m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) ausgeweitet werden. Da in Zeiten knapper Flächenreserven aus der Sicht der Stadt eine längere Bindungsdauer immer wichtiger wird, soll das München Modell-Miete um eine Variante mit einer von 25 auf 40 Jahre verlängerten Bindungsdauer erweitert werden. Zum Ausgleich für die verlängerte Bindung wird eine Erhöhung des maximalen Förderdarlehens von 750,- /m² Wohnfläche auf /m² Wohnfläche für angemessen erachtet.

94 Seite 86 Zu den zukünftigen Förderkonditionen wird auf die Anlage 5: Förderkonditionen im Programm München Modell-Miete verwiesen München Modell-Genossenschaften Das München Modell war bei seiner Einführung im Jahr 1996 vorrangig als Genossenschaftsmodell gedacht. Allerdings fand das Modell in seinen Anfängen nicht wie erwartet bei den Genossenschaften Anklang, sondern Bauträgerinnen und Bauträger erwarben die angebotenen Grundstücke und errichteten günstige Eigentumswohnungen. So wurde das München Modell zuerst als erfolgreiches kommunales Programm zur Eigentumsförderung bekannt. Nachdem sich neu gegründete junge Genossenschaften wie die WOGENO (1993), "FrauenWohnen eg (1998) und Wagnis eg (2000) für städtische Grundstücke interessierten, wurde in Wohnen in München III (2001) ein eigenes Förderprogramm München Modell-Genossenschaften eingeführt, das nächst keine Darlehensförderung vorsah. In Wohnen in München IV (2006) wurde das Modell um eine Darlehensförderung entsprechend dem München Modell-Miete ergänzt. Die Bindungsdauer für die Grundstücke wurde von 15 auf 25 Jahre erhöht. Seit dem Jahr 2000 hat die Stadt 11 Projekte von fünf verschiedenen Genossenschaften mit rund 540 WE gefördert. Die intensiven Bemühungen der Genossenschaften um Flächen in den Planungsgebieten Ackermannbogen, Messestadt Riem und Theresienhöhe und die dort bereits realisierten Vorhaben belegen, dass Bauen und Wohnen in Gemeinschaft als genossenschaftliches Projekt oder auch bei einer Baugemeinschaft als attraktive Alternative zum Wohnungsangebot der gewerblichen Bauträgerinnen und Bauträger empfunden wird. Besonders die genossenschaftlichen Vorhaben tragen zur Vielfalt der neuen Quartiere und zur Quartiersvernetzung (z. B. durch Einrichtungen und Dienstleistungen) bei. Die Stadt unterstützt diese Projekte u. a. durch die Ausschreibung von eigenen Flächen für diese Zielgruppen (Bandbreite %) bei den Grundstücksausschreibungen in den großen städtischen Planungsgebieten. Die Angebote der Stadt für die Genossenschaften sind im Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom Genossenschaftsidee fördern I Genossenschaftlichen Wohnungsbau weiter stärken (Sitzungsvorlage Nr / V 06766) dargestellt. Die Genossenschaften streben in ihren Vorhaben in der Regel eine Mischung aus unterschiedlichen Einkommensgruppen an und mischen geförderten Wohnungsbau mit nicht sozial gebundenen Wohnungen. Ihre Projekte spiegeln damit im Kleinen die Münchner Mischung im Sinne eines Angebots an Wohnungen für möglichst alle Einkommensgruppen wider, die die Stadt im Großen in allen neuen Planungsgebieten anstrebt. Für die Flächenanteile, die nicht sozial gebunden sind, spielt der Grundstückspreis im genossenschaftlichen Wohnungsbau eine große Rolle. Genossenschaften haben hinsichtlich der für den üblichen Kreis ihrer Mitglieder bezahlbaren Mieten nur einen begrenzten Spielraum. Sie können also drastische Preissteigerungen beim Grundstückspreis nicht dadurch ausgleichen, dass sie Mietwohnungen im hochpreisigen Segment anbieten, da dies nicht der Nachfrage der Genossenschaften entspricht. Mit den Problemen, die sich für die Genossenschaften und auch für einen Teil der Baugemeinschaften aus den Entwicklungen bei den Grundstückspreise in München ergeben, befasst sich die Sitzungsvorlage Nr / V Förderung von Genossenschaften und Baugemeinschaften in München. Wie dort ausgeführt, sind der Stadt hinsichtlich der Preisgestaltung für die nicht sozial gebundenen Grundstücke enge rechtliche Grenzen gesetzt. Insbesondere scheidet ein Verkauf von Grundstücken zu Prei-

95 Seite 87 sen unterhalb der Verkehrswerte aus rechtlichen Gründen aus. Die Stadt hat allerdings die Möglichkeit, eigene Flächen für Genossenschaften auszuschreiben und geeignete Ausschreibungsverfahren zu wählen (siehe Kapitel ). Schon bei der planerischen Entwicklung von städtischen Flächen kann die Stadt, nachdem es nunmehr eine festgelegte Flächenoption für Genossenschaften und Baugemeinschaften (20 bis 40 %) gibt, besser auf die Bedürfnisse dieser Gruppen eingehen. Schließlich hat es die Stadt auch in der Hand, bei der Mischung der Wohnbauarten (freifinanziert und geförderter Wohnungsbau) nach Möglichkeit die Wünsche der Genossenschaften mit zu berücksichtigen. Folgende Verbesserungen werden beim München Modell-Genossenschaften (bzw. der EOF in Kombination damit) vorgeschlagen: Öffnung der Einkommensgrenzen bis zur Stufe 7; Einführung einer Variante mit 40 Jahren Bindung bei erhöhter Förderung, wie beim München Modell-Miete; Einführung einer Darlehensförderung von max. 750,- /m² Wohnfläche für Haushalte mit Einkommen bis max. Stufe 1 für die EOF-geförderten Genossenschaftswohnungen; Erleichterungen hinsichtlich der Belegungsstruktur und der Belegung bei den EOF-geförderten Wohnungen (Belegung mit 50 % bis Stufe 1 (Belegung durch Dreier-Vorschlag des Sozialreferats) und mit 50 % bis max. Stufe 5 (Belegung durch die Genossenschaften, Nachweis der Berechtigung des Mieterhaushalts über den Berechtigungsschein München Modell). Die Förderung im Programm München Modell-Genossenschaften erfolgt künftig entsprechend den in der Anlage 6: Förderkonditionen im Programm München Modell-Genossenschaften genannten Bedingungen München Modell-Eigentum Das 1996 eingeführte München Modell-Eigentum ermöglicht durch günstige Kaufpreise und zusätzliche staatliche Finanzierungshilfen (Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm und Darlehen aus dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm) vor allem Haushalten mit Kindern und mittlerem Einkommen, die in München oder dem Umland wohnen und arbeiten, bezahlbares Wohneigentum in der Stadt zu erwerben (Variante Selbstnutzung) oder zu mieten (Variante Kapitalanlage und Vermietung). Der Ansatzpunkt des Programms ist eine Grundstücksförderung. Städtische Grundstücke werden zu festen, lageunabhängigen Verkaufspreisen in der Regel nach Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens mit Auswahlbeschluss an Bauträgerinnen und Bauträger, Baugemeinschaften oder auch Genossenschaften mit entsprechenden Bindungen und Auflagen vergeben. Diese errichten darauf Wohneigentum und verkaufen es zu von der Stadt im Auswahlverfahren bzw. im Grundstückskaufvertrag festgelegten Preisen an berechtigte Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer oder Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger bzw. bauen für ihre Mitglieder. Die Zugangsvoraussetzungen für die berechtigten Haushalte sind bis auf das Kriterium kein Immobilienbesitz weitgehend mit dem München Modell-Miete identisch. Das Programm hat sich in mittlerweile 15 Jahren bewährt und wurde mehrmals bedarfsgerecht angepasst (z. B. Bindungsdauer, Verkaufspreise, Zugangsvoraussetzungen). Bis Ende 2010 wurden mehr als WE gefördert.

96 Seite 88 Anpassungsvorschläge für die Variante Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer Wie bei den Mietvarianten des München Modells soll auch das München Modell-Eigentum für Haushalte bis zur Einkommensstufe 7 (siehe Anlage 7: Förderkonditionen im Programm München Modell-Eigentum) geöffnet werden. Für die Haushalte der Stufen 6 und 7 (siehe Tabelle 6) soll der Grundstückspreis auf 675,- /m² GF festgelegt werden. Für die Haushalte bis Stufe 3 bleibt es bei 375,- /m² GF, für Haushalte bis Stufe 5 + ggf. Kinderkomponente (KK) bleibt es bei 525,- /m² GF (je erschließungsbeitragsfrei). Die Bindungsdauer soll von 15 auf 20 Jahre erhöht werden. Durch die erhöhte Bindungszeit wird ein gewisser sozialer Ausgleich gegenüber den freifinanzierten Käuferhaushalten angestrebt, die mit höheren Kaufpreisen aufgrund der gestiegenen Grundstückspreise zu kämpfen haben, gleichzeitig wird aber auch die von der Rechtsprechung geforderte Angemessenheit zwischen Bindungsdauer und wirtschaftlichem Vorteil berücksichtigt (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 06644). Aufgrund der Preissteigerungen für Bauleistungen und -material wird folgende maßvolle Anpassung (plus 5 %) der Verkaufspreisobergrenzen, ergänzt um einen energetischen Zuschlag, vorgeschlagen: Einkommensstufe max. Stufe 3 Stufe 5 + ggf. KK Stufe 7 Grundstückskaufpreis je m² GF (erschließungsbeitragsfrei) Verkaufspreis m² Wfl. bisher max. Verkaufspreis m² Wfl. neu * * Bei Vorhaben, die dem energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 entsprechen, erhöht sich die Verkaufspreisobergrenze um 50,- /m² GF, bei einem KfW-Effizienzhaus 40 um 100,- /m² GF Tabelle 16: Grundstückspreis und Verkaufspreis München Modell Eigentum Selbstnutzung Der maximale Verkaufspreis versteht sich im Sinne einer durchschnittlichen Obergrenze über alle Wohnungen im München Modell-Eigentum eines Vorhabens und einer zulässigen Abweichung im Einzelfall um + 5 % (siehe Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom Wohnen in München IV Erfahrungsbericht 2009, Sitzungsvorlage Nr / V 05036). Für Mitglieder von Baugemeinschaften oder von Genossenschaften mit Eigentumsmaßnahmen gelten keine Verkaufspreisobergrenzen für die München Modell-Wohnungen, da die Wohnungen zur Selbstnutzung errichtet werden. Gleichwohl sind auch sie angehalten, die allgemeinen Fördergrundsätze der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit zu beachten und es gelten die allgemeinen Regelungen des Förderprogramms. Bei der (in der Regel üblichen und für die Einkommensgruppen zur Finanzierung auch notwendigen) Förderung mit staatlichen Förderdarlehen werden die Objektkosten berücksichtigt. Liegen diese über der von der Bewilligungsstelle festgesetzten Obergrenze (2011: /m² Wohnfläche für Wohnungen bzw /m² Wohnfläche für Häuser) besteht kein Anspruch auf Förderung im Bayerischen Wohnungsbauprogramm, sondern nur noch im Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm, da der Freistaat hierfür keine Kaufpreisobergrenze vorsieht. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird als staatliche Bewilligungsstelle ab dem Jahr 2012 die Förderobergrenze, die auch für freifinanzierte, aber

97 Seite 89 an sich förderfähige Immobilien gilt, unter Berücksichtigung der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt anpassen. Anpassungsvorschläge für die Variante Erwerb als Kapitalanlage (Vermietung) Grundsätzliche Überlegungen zum Thema Verkauf an Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger wie z. B. die rechtlich geforderte Kausalität zwischen dem Grundstückspreis und der Bindungsdauer wurden bereits in der Sitzungsvorlage Nr / V Förderung von Eigentumswohnungen im München Modell vom angesprochen. Zu berücksichtigen ist, dass gerade in guten Lagen derzeit eine hohe Nachfrage von Kapitalanlegerinnen und Kapitalanlegern zu verzeichnen ist und Selbstbezieher kaum mehr zum Zuge kommen. Mit den gestiegenen Grundstückspreisen im freifinanzierten Wohnungsbau würde der Kauf einer geförderten Wohnung zur Vermietung zu den bisherigen Konditionen noch lukrativer. Zu bedenken ist schließlich auch, dass vermehrt Flächen im München Modell für Genossenschaften und Baugemeinschaften benötigt werden. Deshalb sollte das Kontingent der Wohnungen, die für sonstige Selbstbezieher angeboten werden, nicht zu gering werden. Weiterhin waren in Abhängigkeit von der Bindungsdauer die Regelungen zu den Mietsteigerungen zu überprüfen (bisher 5 Jahre fest, ab 6. Jahr Erhöhung max. 5 % jährlich, allerdings mindestens 1,50 /m² Wohnfläche unter der ortsüblichen Vergleichsmiete). Folgende Anpassungen werden für die Variante Erwerb als Kapitalanlage vorgeschlagen: Selbstnutzung hat Vorrang vor Kapitalanlage. Wohnungen im München Modell-Eigentum dürfen erst dann zur Kapitalanlage verkauft werden, wenn sie zuvor mindestens 3 Monate auf der Internetseite des Referats für Stadtplanung und Bauordnung zum freien Verkauf an berechtigte Haushalte zur Selbstnutzung angeboten wurden. In begründeten Fällen kann der Verkauf zur Kapitalanlage ausgeschlossen werden (z. B. bei einem sehr geringen Angebot von Wohnungen oder bei sehr hohen Grundstückspreisen für die freifinanzierten Grundstücke (wie z. B. Ackermannbogen, 4. Bauabschnitt)). Der Grundstückskaufpreis im Programm München Modell-Eigentum zur Kapitalanlage wird von 375,- /m² Wohnfläche auf 525,- /m² Wohnfläche erhöht. Dies entspricht dem Grundstückspreis für die obere Einkommensgruppe der Selbstnutzer. Entsprechend beträgt der max. Verkaufspreis 3.000,- /m² Wohnfläche. Für die Haushalte der Stufen 6 und 7 (siehe Tabelle 6) soll der Grundstückspreis auf 675,- /m² GF festgelegt werden. Die Bindungsdauer wird von 15 Jahre auf 20 Jahre erhöht. Für die Mietsteigerungen gelten die gleichen Regelungen wie im München Modell-Miete. Die Erstvermietungsmiete wird von 8,50 /m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) auf 9,- /m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) angehoben. Die Erstvermietungsmiete erhöht sich um 0,15 / m² Wohnfläche monatlich, wenn die Wohnung in einem Gebäude liegt, dass dem energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 oder besser entspricht. Die Förderung im Programm München Modell-Eigentum erfolgt künftig zu den Konditionen der Anlage Anlage 7: Förderkonditionen im Programm München Modell-Eigentum.

98 Seite Förderfähiger Eigenwohnraum ( München Modell aus der SoBoN ) Neben dem städtischen Förderprogramm München Modell-Eigentum wird die Bildung von Wohneigentum durch Haushalte, die ohne Unterstützung dazu nicht in der Lage sind, durch die staatliche Eigenwohnraumförderung (früherer 3. Förderweg ) unterstützt. Gefördert wird dabei mit zinsgünstigen Darlehen aus dem Bayerischen Zinsverbilligungsprogramm und dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm. Diese Darlehen können soweit das Einkommen des Haushalts innerhalb der Grenzen des Art. 11 Bay- WoFG liegt auch die Haushalte erhalten, die im München Modell Eigentum erwerben, da die Stadt darauf achtet, dass beim München Modell-Eigentum die technischen Förderbestimmungen für die Eigenwohnraumförderung eingehalten werden. In der Eigenwohnraumförderung werden auch die Wohnungen gefördert, die aufgrund von Verpflichtungen zur Errichtung von gefördertem Wohnungsbau aus den Verfahrensgrundsätzen der im Jahr 1994 (also schon vor dem München Modell) eingeführten Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) als Eigentumsmaßnahmen errichtet werden. Diese Wohnungen werden oft als München Modell-Eigentum oder München Modell-Eigentum aus der SoBoN bezeichnet. Die wesentlichen Unterschiede zum München Modell-Eigentum bestehen bisher darin, dass der Grundstückswertansatz unabhängig vom Einkommen des Käuferhaushaltes ist und auch für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger, die zur Vermietung kaufen, einheitlich ist. Er beträgt 536,85 /m² GF (einschließlich Erschließung). Die ungerade Summe beruht auf der Umstellung der DM-Beträge (seinerzeit DM/m² GF) auf Euro, die dem Wunsch der Bau- und Wohnungswirtschaft entsprechend ohne Rundung vorgenommen wurde. von den Haushalten, die zur Selbstnutzung erwerben, nicht verlangt wird, dass sie eine bestimmte Zeit in München gewohnt oder gearbeitet haben. Ansonsten wurden die Regelungen für das München Modell aus der SoBoN über die Jahre immer mehr mit dem München Modell-Eigentum harmonisiert. Bei Änderungsempfehlungen wäre der enge Zusammenhang mit den Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung vom zu beachten, die aber ausdrücklich unverändert bleiben sollen. So würde bereits eine Glättung und Rundung der Grundstückswertansätze für die EOF bzw. für die Eigenwohnungen eine derzeit von der Landeshauptstadt nicht gewollte (da mit umfangreichen Beteiligungs- und Beschlussverfahren verbunden) Änderung der Verfahrensgrundsätze erfordern. Daneben ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Eigenwohnraumförderung um ein rein staatliches Programm handelt, das beispielsweise für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer eine Belegungsbindung von 15 Jahren vorsieht (Ziffer 29 der Vollzugshinweise zu den WFB 2008). Übernommen werden können dagegen die Änderungen für das München Modell-Eigentum zur Kapitalanlage und auch die angemessene Anpassung der Verkaufspreise von bisher 2.850,- /m² Wohnfläche auf üblicherweise /m² Wohnfläche (bzw. in guten Lagen von bisher 3.000,- /m² Wohnfläche auf 3.150,- /m² Wohnfläche) vergleichbar dem München Modell-Eigentum kann erfolgen. Auch hier verstehen sich die maximalen Verkaufspreise im Sinne einer durchschnittlichen Obergrenze wie beim München Modell-Eigentum Engagement der Münchner Firmen für mehr Wohnungsbau Auch wenn der Bau von Werks- bzw. arbeitgebergeförderten Wohnungen in München historisch nicht die Bedeutung erreichte wie in den früheren industriellen Zentren (im Ruhrgebiet und in Berlin), sahen

99 Seite 91 sich viele Unternehmen in der Vergangenheit auch hier in der Verantwortung, ihre Beschäftigten mit (bezahlbarem) Wohnraum zu versorgen. In den vergangenen 40 Jahren wurden in München rund WE für Beschäftigte errichtet, die teilweise auch mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. Die Post (rund WE), die Bahn (rund WE) und die Stadt München (rund WE) waren dabei die größten Investoren. Auch Siemens und Krauss-Maffei hatten bis vor 20 Jahren noch einen Bestand von zusammen rund Werkswohnungen. Leider liegen zu diesem Thema keine aktuelleren Daten vor. Auch der Freistaat Bayern errichtet in München nach wie vor Wohnungen für seine Bediensteten. Die Stadt München kommt dem Freistaat hier insoweit entgegen, als hierfür die Förderquote aus der SoBoN auf staatlichen Grundstücken verwendet werden darf (siehe hierzu auch Kapitel ). In den letzten Jahren haben sich gerade große Unternehmen, wie z. B. die Münchner Rück oder die Allianz z. T. von ihren Wohnungsbeständen getrennt. Gründe hierfür waren die stärkere Konzentration auf das jeweilige Kerngeschäft, die zu hohe Kapitalbindung und die zu geringe Rentabilität des Wohnungsbaus sowie schwierige steuerliche Rahmenbedingungen für den Werkswohnungsbau. Die Unternehmen sind vorrangig zu einer Subjektförderung übergegangen, indem sie ihre Beschäftigten mit höheren Löhnen, Zulagen oder mit entsprechenden Hilfen bei der Wohnungssuche (Übernahme von Kautionen, Maklerprovisionen etc.) unterstützen. Die Stadt München hat in den letzten 10 Jahren seit Wohnen in München III große Anstrengungen für den Wohnungsbau unternommen. Dennoch spitzt sich die Lage am Münchner Wohnungsmarkt mit einem Mangel an bezahlbaren Wohnraum seit etwa 2006 deutlich zu. Dies könnte angesichts der guten wirtschaftlichen Situation dazu führen, dass die Gewinnung von Fachkräften für Münchner Unternehmen schwieriger wird, wenn diese nicht in München oder der näheren Umgebung eine für sie bezahlbare Wohnung finden. Die Stadt will deshalb alle Optionen zur Schaffung von neuen Wohnraum prüfen und bindet dabei auch die großen Münchner Unternehmen mit ein. Dabei soll nicht nur die klassische Option geprüft werden, dass sich Unternehmen selbst als Bauherrn betätigen, sondern auch andere Wege (z. B. in der Zusammenarbeit mit Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften). Neben dem Aspekt des Wohnungsbaus für Beschäftigte darf nicht vergessen werden, dass es auch große, nicht mehr für betrieblichen Zwecke benötigte Flächen von Münchner Unternehmen sind, auf denen derzeit in erheblichem Umfang neuer Wohnungsbau entsteht (z.b. Agfa-Gelände oder Siemensgelände an der Baierbrunner Straße mit jeweils mehr als neuen Wohnungen). Oberbürgermeister Ude hat sich im August 2011 in einem Schreiben gemeinsam mit dem Referenten für Arbeit und Wirtschaft an die großen Münchner Unternehmen gewandt und angeregt, in einen Dialog zu den vielfältigen Möglichkeiten einzutreten. Die ersten Rückmeldungen waren in der Tendenz durchaus positiv und dialogbereit: Die Siemens AG legt gerade in Ballungsräumen mit besonderem demografischem Wachstum wie in München Wert auf Wohnraum zu angemessenen und für breite Schichten bezahlbaren Konditionen. Die Firma arbeitet in einer Kooperation mit der GBW Immobilien AG München und der Wohnbau GmbH Bonn zusammen. Es wurden bisher bereits über Belegungsrechte zu günstigen Einstiegspreisen und mit moderaten Mieterhöhungsregelungen sichergestellt. Über Baurechtsentwicklung in Sendling wird zur Realisierung von rund WE, davon 30 % im geförderten Wohnungsbau, beigetragen. Zusätzlich wurden auf drei Baugrundstücken in Sendling und Giesing Flächen für Studentenwohnungen bereit gestellt. Die MEAG (Vermögensmanager der Munich Re und der ERGO Versicherungsgruppe) verfügt

100 Seite 92 im Raum München über WE, die z. T. auch energetisch nachhaltig revitalisiert bzw. saniert wurden. Das Unternehmen steht wohnungswirtschaftlichen Investitionen in der Region München aufgeschlossen gegenüber, der Fokus liegt aber nicht auf der Schaffung von Wohnraum speziell für die eigenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Die für die Immobilienanlage Verantwortlichen stehen auch im regelmäßigen Dialog mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung. Die Initiativen der Stadt für die Schaffung von mehr Wohnraum werden begrüßt. Die MTU Aero Engines Holding AG betont, dass im Wettbewerb um Fachkräfte die Wohnraumsituation am Standort München ein zunehmend wichtigerer Faktor wird. Als an der Münchner Peripherie angesiedeltes Unternehmen, deren Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zum großen Teil im ländlichen Umfeld des Standorts wohnen, stellt sich das Thema auch aus einem etwas anderen Blickwinkel dar. Die Allianz SE verfügt über einen Wohnungsbestand von ca WE, davon WE in München. Es ist beabsichtigt, diesen Bestand langfristig zu halten und verantwortungsbewusst zu vermieten. Das Unternehmen steht positiv zum Thema Verdichtung in eigenem Bestand zur weiteren Schaffung von Wohnraum. Die Stadt geht selbst mit folgenden Aktivitäten voran: Die SWM verfügen derzeit über 547 Werkswohnungen in eigenem Besitz. Trotz sinkender Mitarbeiterzahlen wurde dieser Wohnungsbestand in den letzten 20 Jahren kontinuierlich gehalten bzw. leicht ausgebaut. Daneben stellen die SWM ihrer Belegschaft zusätzlich zu den eigenen Wohnungen noch 471 werkgeförderte und 46 angemietete Wohnungen zur Verfügung. In den kommenden 10 Jahren werden die SWM ca. 70 Mio. Euro investieren und 500 weitere Werkswohnungen bauen, was eine annähernde Verdopplung des bisherigen eigenen Bestandes bedeutet. Der Wohnungsbau soll auf eigenen Grundstücken erfolgen, die betrieblich nicht mehr benötigt und daher für diese Nutzung frei werden. Darüber hinaus wird auch die Modernisierung und Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes fortgesetzt, um nicht nur preisgünstigen, sondern auch zeitgemäßen Wohnstandard sicherzustellen. Aber auch der freie Wohnungsmarkt profitiert von der Wohnungsbaupolitik des kommunalen Unternehmens. So wurde auf ehemaligen Betriebsgrundstücken in den letzten Jahren Baurecht für 780 WE geschaffen, wobei darauf geachtet wurde und wird, dass das gesamte nachfragte Wohnungsspektrum für alle Bevölkerungsgruppen angemessen Berücksichtigung findet. Damit wird ein wesentlicher Beitrag zur Entlastung des Münchner Wohnungsmarktes geleistet. Daneben sollen auf Grundstücken der SWM noch ca. 40 WE für Bürgerinnen und Bürger, die sich im Wohnungsnotstand oder in sozialen Schwierigkeiten befinden und vom Sozialreferat betreut werden, errichtet werden. Förderung von Wohngemeinschaften für Auszubildende im kommunalen Wohnungsbaubestand: Die beiden städtischen Gesellschaften haben ihre Bereitschaft erklärt, Wohnungen aus ihrem Bestand für diese spezielle Zielgruppe günstiger als zum Mietspiegel zur Verfügung zu stellen. Da Auszubildende aber normalerweise nicht unter das Konzept soziale Mietobergrenzen (KSM, siehe Kapitel ) fallen, stellt das Sozialreferat für eine Probephase 75 WE aus den Kontingenten, die ihm nach dem KSM zur Belegung zustehen, zur Verfügung. Das Referat für Arbeit und Wirtschaft wird die Vermittlung zwischen den städtischen Gesellschaften und den Azubis über die bestehenden Einrichtung Azuro organisieren. Es wäre aus Sicht der Landeshauptstadt wünschenswert, dass sich auch die Arbeitgeber an diesem Projekt beteiligen. Um den Bau von Werkswohnungen bzw. arbeitgebergeförderten Wohnungen ggf. neu zu beleben wird in Kapitel 6.1 vorgeschlagen, hierfür die Option u eröffnen, dass bis zu 10 % der Förderquote aus der sozialgerechten Bodennutzung, die auf die mittleren Einkommensgruppen entfällt, für Werkswohnungen verwendet werden darf.

101 Seite Qualitäten des Städte- und Wohnungsbaus Qualitätsaspekte im geförderten Wohnungsbau Die Stadt München nimmt zusammen mit dem Umland bundesweit als Region mit anhaltendem Einwohnerwachstum eine Sonderstellung ein. Bei zunehmender Verknappung von Siedlungs- und Bauflächen müssen in den Baugebieten hohe städtebauliche Dichten umgesetzt werden. Dies unterstützt einerseits die Nachhaltigkeit im Städte- und Wohnungsbau, da kompakte Bauformen entstehen und vorhandene, wie auch neu zu schaffende Infrastruktureinrichtungen optimal ausgelastet werden können. Andererseits müssen insbesondere für den ruhenden Verkehr, wie auch für die erforderlichen öffentlichen und privaten Grünflächen neue Lösungsstrategien entwickelt werden. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung unterstützt sowohl im Bewilligungsverfahren für den geförderten Wohnungsbau, wie auch bei der Vergabe von Baugrundstücken im freifinanzierten Wohnungsbau in städtischen Baugebieten innovative Ansätze zur Qualitätssicherung in der Entwicklung neuer Quartiere. Folgende Anforderungen an urbane Stadtteile und die darin angebotenen Wohnformen bzw. Wohnungsangebote stehen dabei aus Sicht der Landeshauptstadt München im Vordergrund: Gute soziale Mischung der Bewohnerinnen und Bewohner (siehe Kapitel 3. und 4.3 ): Als Mischungskriterium sollte neben dem Einkommen zunehmend auch das Alter Berücksichtigung finden, da sonst zukünftig monostrukturierte Gebiete entstehen könnten. Dies erhöht die Komplexität im Umgang mit sozialer Infrastruktur (z. B. Kindertageseinrichtungen, Schulen, Senioreneinrichtungen), wobei hierfür auch mehr kompatible Nutzungsmöglichkeiten anzustreben sind. Versorgung der vielfältigen Zielgruppen des geförderten Wohnungsbaus mit bezahlbarem Wohnraum und ein breit gefächertes Wohnungsangebot (Wohnungsgrößen siehe im Folgenden). Vielfältige Typologie der Wohnformen (siehe Kapitel 4.3 ): Die demografischen Veränderungen der Gesellschaft (mehr alte, weniger junge Menschen) werden in Zukunft großen Einfluss auf die Stadtplanung und den Wohnungsbau haben. Die Stadt von morgen muss neben einer familiengerechten auch eine altersgerechte Stadt sein, die es einer steigenden Zahl von älteren Bürgerinnen und Bürgern ermöglicht, sich im Rahmen der ihr verbliebenen Mobilität frei zu bewegen und so lange als möglich in ihren Wohnungen und dem bekannten Umfeld zu bleiben, wobei sich die Anforderungen jeweils überschneiden können. Schaffung von familienfreundlichen und auch barrierefreien Wohnungen und zugehörigem Wohnumfeld (siehe Kapitel ). Funktionsmischung von Wohnen und Arbeiten auch in den Gebäuden oder zumindest kleinräumig. In größeren Neubaugebieten sind Nachbarschaftstreffs wichtig, auch weil konsumfreie Räume für viele Bevölkerungsgruppen bedeutsamer werden (siehe Kapitel ). Ausreichend Freiräume mit guter Aufenthaltsqualität Im Detail siehe hierzu auch die Ausführungen zum Innovativen Wohnungsbau in Kapitel 4. Ehrenpreis für guten Wohnungsbau, Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung Die in den zurückliegenden Jahren verwirklichten Wohnungsbauvorhaben zeigen, dass die bereits im letzten wohnungspolitischen Handlungsprogramm festgelegten Qualitätsansprüche von den Akteuren

102 Seite 94 am Wohnungsmarkt angenommen werden. Für den Wettbewerb Ehrenpreis für guten Wohnungsbau, Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung 2010 wurde mit 54 Bewerbungen die bisherige Anzahl an Bewerbungen nochmals gesteigert. Die mit dem Ehrenpreis ausgezeichneten Vorhaben belegen die hohen gestalterischen und auch konzeptionellen Ansprüche an den Wohnungsbau in München (siehe Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom , Sitzungsvorlage Nr / V Ehrenpreis für guten Wohnungsbau, Wohnen im Alter und vorbildliche Sanierung Verleihung der Ehrenpreise 2010). Angemessene Wohnungsgrößen Für die geförderten Eigen- und Mietwohnungen sind die Wohnraumförderungsbestimmungen 2008 (WFB 2008) verbindliche Vorgabe. Personenzahl 1 Personen 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 6 Personen Eigentum sw ohnungen max. Wohnfläche inkl. ¼ Loggia oder Balkon 60 m² Häuser max. Wohnfläche inkl. ¼ Loggia oder Balkon 75 m² 100 m² 90 m² 115 m² 105 m² 130 m² 120 m² 145 m² 135 m² 160 m² Tabelle 17: Förderfähige Wohnungsgrößen Eigentumsförderung Bayerisches Wohnungsbauprogramm WFB 2008 Wohnungstyp Ein-Zimmer-Wohnung Zw ei-zimmer-wohnung Zw ei-zimmer-wohnung Drei-Zimmer-Wohnung Drei-Zimmer-Wohnung Vier-Zimmer-Wohnung Vier-Zimmer-Wohnung Personenzahl 1 Person bis 40 m² 22,00% 1 Person bis 50 m² 11,00% 2 Personen 2 Personen (Alleinerz. mit 1 Kind) 3 oder 4 Personen 3 Personen (Alleinerz. mit 2 Ki.) 4 Personen Tabelle 18: Wohnungsaufteilungsschlüssel und förderfähige Wohnungsgrößen EOF Realisierungswettbewerbe im geförderten Wohnungsbau m ax. Wohnfläche inkl. ¼ Loggia oder Anteil in % der Gesam t- Balkon w ohnungsanzahl bis 55 m² 5,00% bis 65 m² 8,00% bis 75 m² 21,00% bis 90 m² 4,00% bis 90 m² Vier-Zimmer-Wohnung 5 oder mehr Personen 105 m² oder mehr Fünf-Zimmer-Wohnung * 7 und mehr Personen 135 m² oder mehr * Der Anteil dieser Wohnungen w ird vorteilhaft durch Kopplung zw eier kleinerer Wohnungen erfüllt. 33,00% 13,00% 25,00% 27,00% In den letzten Jahren wurden verstärkt Realisierungswettbewerbe für die Umsetzung von größeren geförderten und freifinanzierten Wohnungsbauvorhaben auf städtischen Grundstücken, aber auch auf Flächen Dritter durchgeführt. Zum einen können damit zumeist anspruchsvolle gestalterische Lösungen gewonnen werden. Zum anderen gelingt es so auch, kurzfristig flexible Antworten auf die sich wandelnden Anforderungen an den Wohnungsbau aus ökologischer, ökonomischer und sozialer Sicht zu erhalten. 2,00%

103 Seite Gemeinbedarfsräume und quartierbezogene Bewohnerarbeit Gemeinbedarfsräume als Nachbarschaftstreffs In Neubaugebieten wird grundsätzlich geprüft, ob Gemeinbedarfsräume für die Nutzung als Nachbarschaftstreffs zur Verfügung stehen. Dabei ist nicht jeder Gemeinbedarfsraum automatisch für die Nutzung als Nachbarschaftstreff geeignet. Es gibt sogenannte Gemeinbedarfsräume, die von den Wohnungsunternehmen gestellt werden, und es gibt Nachbarschaftstreffs, die vom Sozialreferat bezuschusst werden. Die Nachbarschaftstreffräume müssen eine bestimmte Mindestgröße erfüllen (in der Regel ½ m² pro Wohneinheit geförderter Wohnungsbau). Sie sollten barrierefrei und schallgedämmt sein, zentral im Quartier liegen, multifunktional für alle Generationen und Zielgruppen nutzbar sein und über genügend Stauraum für Möbel verfügen und der Zugang zu einer Freifläche ist erwünscht. Sind diese Kriterien erfüllt, strebt die Landehauptstadt München die Finanzierung einer hauptamtlichen sozialpädagogischen Fachkraft über einen Träger an. Diese Fachkraft hat folgende Aufgaben: Den Treff bekannt machen, die Menschen in einem Quartier finden, die aktiv werden wollen und die Vernetzung der vorhandenen Ressourcen voran treiben. Nach einer Aktivierungsphase ist es meistens möglich, dass die Räume von den Bürgerinnen und Bürgern eines Quartiers selbst verwaltet und genutzt werden. Im Konzept kann die Nutzung und Verwaltung von weiteren Gemeinbedarfsräumen in einem Quartier eine Rolle spielen. Dies wird jedoch im Einzelfall geklärt und verwaltungsintern abgestimmt. Für die Förderung der o. g. Gemeinschaftsräume gibt es, je nach Wohnbauförderprogramm, verschiedene Modelle, die in Wohnen in München IV in Kapitel im Detail beschrieben wurden: Waschküchenlösung (KomPro): Gemeinschaftsräume werden aus den ohnehin erforderlichen Gemeinschafts- bzw. Verkehrsflächen abgetrennt und für diesen Zweck genutzt. Die Betriebskosten werden entweder vom Nutzer (quartierbezogene Bewohnerarbeit), der Wohnungsbaugesellschaft oder von beiden getragen. Zweckentfremdungsvariante (EOF und in Bestandsgebiete): Der Vorteil einer solchen Konstruktion liegt darin, dass soweit die Räumlichkeiten nicht mehr für Gemeinschaftsräume genutzt bzw. nach der o. g. Maßgabe benötigt werden eine Rückumnutzung in Wohnraum jederzeit möglich ist. Förderung von Gemeinschaftsräumen bzw. Bewohnertreffs über die Bebauungsplansatzung (für alle Programme): Diese Möglichkeit der Förderung wurde z. B. in der Nordheide und in der Messestadt Riem angewandt. In der Bebauungsplan-Satzung wurde festgelegt, dass das zulässige Maß der baulichen Nutzung in den allgemeinen Wohngebieten und im Mischgebiet um das Maß überschritten werden kann, das sich aus Flächen von Gemeinschaftsräumen (höchstens 1 qm / Wohneinheit) ergibt, sofern sichergestellt wird, dass diese Räume auf Dauer für diesen Zweck genutzt werden. In den größeren Neubaugebieten ab 200 WE für den geförderten Mietwohnungsbau (EOF oder Kom- Pro) sollen Nachbarschaftstreffs im Rahmen dieser o. g. Modelle in der Planungsphase ausreichend berücksichtigt werden. Sie sollen frühzeitig zwischen Sozialreferat und dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung abgestimmt und in Bebauungsplanverfahren, bei Bebauungsplanentwürfen, Wettbewerben und Grundstücksausschreibungen berücksichtigt werden. Bei städtischen Grundstücken wird in diesen Fällen in den Ausschreibungsverfahren für Grundstücke im geförderten Mietwohnungsbau (EOF, Kom-

104 Seite 96 Pro) die Errichtung oder bei mehreren Vorhaben alternativ nur die anteilige Übernahme an den nicht anderweitig verlangt. Auf Grundstücken privater Dritter, die den Verfahrensgrundsätzen der sozialgerechten Bodennutzung unterliegen, wird eine entsprechende Kostenbeteiligung in den vertraglichen Regelungen zur Sozialbindung vereinbart. Die Kosten beziehen sich jeweils auf Räumlichkeiten in der Größe von rund 150 m² Wohnfläche je 200 WE gefördertem Mietwohnungsbau. Versorgung im Viertel Wohnen im Alter Das Sozialreferat fördert weiterhin in Kooperation mit Wohnbaugesellschaften das Programm Versorgung im Viertel. Dabei arbeitet ein Nachbarschaftstreff mit einem ambulanten Pflegedienst zusammen. Der Vorteil für die Bevölkerung besteht darin, dass psychosoziale Betreuungsdienstleistungen bei Bedarf abgerufen werden können, ohne eine Pauschale im Voraus dafür bezahlen zu müssen. Damit steigt die Sicherheit einer wohnortnahen Versorgung, was ein längeres Verbleiben im eigenen Heim ermöglicht. Der Pflegedienst finanziert sich durch fest gebuchte Pflegeaufträge im Wohnprojekt. Weiterentwicklung der quartierbezogenen Bewohnerarbeit in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft Das Sozialreferat hatte die Hochschule München beauftragt, die Münchner Wohnungswirtschaft über die Wirkungen der quartierbezogenen Bewohnerarbeit zu befragen. Die Ergebnisse sind in die Fortschreibung des Angebotes der Nachbarschaftstreffs mit eingeflossen. Folgende Weiterentwicklungen des Konzepts der quartierbezogenen Bewohnerarbeit sind geplant: Übernahme der Kosten für die Erstellung von Nachbarschaftstreffs von allen Wohnbauträgern im geförderten Mietwohnungsbau (EOF; KomPro-Programme) Das Sozialreferat stimmt der Aussage der Wohnungsunternehmen aus der o.g. Befragung zu, dass die Kosten für die Erstellung von Gemeinbedarfsräumen auf alle beteiligten Unternehmen am sozialen Wohnungsbau eines Neubaugebietes umgelegt werden sollen. Da mittlerweile pauschal in allen Neubaugebieten Nachbarschaftstreffs eingerichtet werden, ist es zu rechtfertigen, die Verhandlung über die Kostenübernahme ebenfalls zu pauschalieren. Es ist deshalb beabsichtigt, zukünftig über zwei Wege die Finanzierung von Nachbarschaftstreffs zu sichern: Ab einer Anzahl von 200 WE im geförderten Wohnungsbau wird in einem Entwicklungsgebiet der Stadt in den Grundstücksausschreibungen festgelegt, dass alle Unternehmen, die sich am geförderten Mietwohnungsbau beteiligen, sich die nicht über die Wohnungsbauförderung bereits abgedeckten Kosten für die Errichtung eines Nachbarschaftstreffs teilen. Die Kosten für einen Treff beziehen sich auf Räumlichkeiten in der Größe von rund 150 m² Wohnfläche je 200 WE gefördertem Mietwohnungsbau. Über die vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung verhandelten sozialen Bindungsverträge für alle einkommensorientiert geförderten Wohnungen sichert sich das Sozialreferat in vergleichbarer Weise wie bei den Ausschreibungen die finanzielle Beteiligung an den Kosten für die Erstellung eines Nachbarschaftstreffs. Auch hier ist die Grundlage 150 m² Wohnfläche auf 200 WE geförderter Mietwohnungsbau. Ausstattung und Laufzeit von Nachbarschaftstreffs

105 Seite 97 Das Sozialreferat hält nach wie vor an der Befristung einer sozialpädagogischen Begleitung für die Nachbarschaftstreffs fest. Grund ist die Überzeugung, dass mehr Potential von Bürgerinnen und Bürgern aktiviert und genutzt wird, wenn diese sich selbst für ihre Belange einsetzen und kreativ werden, als wenn ihnen das von städtischer Seite abgenommen wird. Nachvollziehbar ist jedoch die Kritik, dass drei Jahre in vielen Fällen zu kurz sind, um tragfähige Strukturen und eine langfristige Selbstverwaltung aufzubauen. Der wenig bekannte Teil dieses Konzepts ist jedoch, dass es nach dieser zeitlich sehr knapp gehaltenen Anschubphase eine Vielzahl an Begleit- und Unterstützungsmaßnahmen gibt, die individuell an die Bedarfe der Situation vor Ort und der Menschen angepasst werden. Die Erfolge dieser Herangehensweise zeigen sich in einem sehr effektiven Mitteleinsatz, einer bedarfsgerechten Planung und starken Synergieeffekten, da keine Parallelstrukturen entstehen, Selbsthilfekräfte gestärkt und Ressourcen genutzt werden. Standards der Arbeit beschreiben Aus der Kritik der Wohnungsunternehmen folgt, diese Begleitmaßnahmen stärker publik zu machen und auch als Fördermaßnahmen in den Vordergrund zu rücken und zu benennen. Es ist geplant, Standards der quartierbezogenen Bewohnerarbeit zu beschreiben und für die jeweiligen Zielgruppen Wohnungswirtschaft, Träger und Projekte, engagierte Bürgerinnen und Bürger sowie Verwaltung und Politik zu veröffentlichen. Das Sozialreferat hat in Zusammenarbeit mit Trägern und Projekten einen Bausteinkatalog entwickelt, der den Rahmen der Möglichkeiten der quartierbezogenen Bewohnerarbeit beschreibt und deutlich macht, dass immer nur ausgewählte Bausteine für einen Treff in Frage kommen. Für den Aufbau und die Arbeit in einem Treff wurde ein interkulturelles Handbuch entwickelt, das vor allem Projektleitungen beim Aufbau eines Treffs dient.. Angestrebt ist auch, bei der jährlich stattfindenden Freiwilligenmesse über die Möglichkeiten, in den Treffs aktiv zu werden, zu informieren. Die Internetpräsenz des Sozialreferats zu diesem Thema wird auf den aktuellen Stand gebracht und überarbeitet. Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft Im Rahmen der o. g. Befragung bekundeten die befragten Wohnungsunternehmen ein hohes Interesse, soziale Verantwortung zu übernehmen und soziale Dienstleistungen zu finanzieren, soweit sie diese selbst gestalten können. Um diese Bereitschaft zur Zusammenarbeit künftig strukturierter zu gestalten, ist geplant, geeignete Dialogformen für die drei Ebenen: Quartier, Stadtteil und Gesamtstadt zu finden. Dies soll im Rahmen einer Fachtagung Ende März 2012 geschehen. Möglich erscheint auch eine Zusammenarbeit im Rahmen der Zielvereinbarungen, die jährlich zwischen Sozialreferat und den Trägern der Nachbarschaftstreffs für die einzelnen Standorte abgeschlossen werden. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob diese in Zukunft gemeinsam mit beteiligten Wohnungsunternehmen abgeschlossen werden können Stellplatzschlüssel für Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau Die Landeshauptstadt München hat auf Grundlage des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) und Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) eine Satzung über die Ermittlung und den Nachweis von notwendigen Stellplätzen für Kraftfahrzeuge (Stellplatzsatzung - StlPlS)

106 Seite 98 erlassen. Diese Satzung ist zum in Kraft getreten. Dabei ist für Wohnnutzungen im geförderten Wohnungsbau gemäß 2 Abs. 2 Satz 2 StlPlS in der Regel von einem reduzierten Stellplatzbedarf auszugehen. Dies begründet sich mit dem regelmäßig geringeren Einkommen der Haushalte und dem daraus resultierenden niedrigeren Pkw-Besitz. Der jeweilige Stellplatzbedarf für die unterschiedlichen Förderwege wurde dabei in einer Verwaltungsvorschrift festgelegt und sollte bei Bedarf den jeweiligen Entwicklungen der Fördergruppe, insbesondere den jeweiligen Zielgruppen, angepasst werden. In der Folge wurde das Thema der Reduzierung des Stellplatzschlüssels für Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau auch im Rahmen des Beschlusses der Vollversammlung des Stadtrats Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2007 mit Ergänzungen und Beschlussteil vom behandelt. Hintergrund hierfür war der Auftrag an das Referat für Stadtplanung und Bauordnung im Beschluss der Vollversammlung des Stadtrats Wohnen in München IV Wohnungspolitisches Handlungsprogramm vom , die flexible Vorgehensweise für die Realisierung eines verminderten Stellplatzschlüssels zukünftig neben der Einkommensorientierten Förderung (EOF) auch beim München Modell-Miete und beim München Modell-Genossenschaften anzuwenden, soweit die planerischen Voraussetzungen für eine Nachrüstbarkeit von Stellplätzen gegeben sind. 1,0 0,9 PKW je Wohnung ,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,0 1. FW 70er Jahre 1. FW KomPro A/B/C EOF MM Miete Privat-PKW je Wohnung 2010 Programm Abbildung 17: Privat Pkw je Wohnung Ende 2010 in den Programmen des geförderten Mietwohnungsbaus Für die Festlegung einer Reduzierung des Stellplatzschlüssels kann die Verteilung der privaten Kraftfahrzeuge je Haushalt ein wichtiger Hinweis sein. Entsprechende auch teilräumliche Daten sind z. B. im ZIMAS-Auskunftssystem des Statistischen Amtes verfügbar. In einer Sonderauswertung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung wurden zum Stand 2010 die Sozialwohnungsdatei, die Gebäudedatei, die EWO-Datei und die Kfz-Datei miteinander gespiegelt. Ziel war es, die privaten Kraftfahrzeuge je

107 Seite 99 Wohnung in den Programmen des geförderten Mietwohnungsbaus empirisch fundiert zu ermitteln. Aus Abbildung 17 lassen sich folgende aktuelle Ergebnisse ableiten: Die Privat-Kfz-Dichte je Wohnung beträgt für das München Modell-Miete rund 0,8. Die Privat-Kfz-Dichte je Wohnung beträgt für die EOF nur etwa zwischen 0,4 und 0,5. Die KomPro-Programme liegen die Werte je nach Lage sogar nur zwischen 0,2 und 0,3. Die Privat-Kfz-Dichte je Wohnung beträgt für das München Modell Miete rund 0,8. In Erfüllung dieses Stadtratsauftrags und nach interner Diskussion auf Grundlage des vorhandenen Datenmaterials wurden seitens des Referats für Stadtplanung und Bauordnung reduzierte Stellplatzschlüssel jeweils bezogen auf die einzelnen Förderwege (EOF, KomPro A, KomPro B, KomPro C, München Modell-Miete, München Modell-Genossenschaften) vorgeschlagen, die mit dem o.g. Beschluss der Vollversammlung des Stadtrats vom zur Anwendung gelangten. Ergänzend wurde auch der Beschluss der Vollversammlung des Stadtrats Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2007 mit Ergänzungen (Bekanntgabe) und Beschlussteil vom insoweit geändert. Ergänzend wurde in der Abbildung 17 die Privat-Kfz-Dichte je Wohnung für den früheren 1. Förderweg aus den 70er Jahren im Vergleich zu den neueren Jahrgängen (2000 -) dargestellt. Es wird deutlich, dass auch nach dem Bindungswegfall die Privat-Kfz-Dichten nur geringfügig ansteigen. Diese geringe Dichte an privaten Kraftfahrzeugen im geförderten Mietwohnungsbau ist mit den Herstellungskosten der Stellplätze zu spiegeln. Auch im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit des jeweiligen Bauvorhabens und den Grundsatz eines sparsamen Einsatzes der Fördermittel sind die Kostenaspekte von Relevanz. Wie in den vorangegangenen Kapiteln bereits beschrieben, wird den städtischen Wohnungsbaugesellschaften in der Realisierung des geförderten Wohnungsbaus zukünftig eine noch stärkere Bedeutung zukommen. Ein Großteil der künftigen Bauvorhaben in dem Bereich soll im Rahmen von In- -House-Geschäften durch diese erstellt werden. Da das Sozialreferat (Amt für Wohnen und Migration) über das Direktbelegungsrecht für die Wohnungen verfügt, kann auch auf die Wohnungsvergaben an Haushalte mit oder ohne Auto Einfluss genommen werden. Eine dem tatsächlichen Zu- und Abfahrtsverkehr entsprechende Zahl an Kfz-Stellplätzen ist für das kommunale Wohnungsbauprogramm ein relevanter Wirtschaftlichkeitsfaktor. Es ist daher sachgerecht, die bisherigen reduzierten Stellplatzschlüssel für die unterschiedlichen Förderwege weiter dem entsprechende Bedarf anzupassen und in einer Verwaltungsvorschrift festzulegen. Damit kann dann flexibel und zeitnah auf geänderten Stellplatzbedarf bei sich ändernden Bedingungen reagiert werden. Da der Nachweis der Stellplätze im (geförderten) Mietwohnungsbau einen erheblichen Kostenfaktor darstellt, sollten die Stellplatzschlüssel im geförderten Mietwohnungsbau entsprechend den mittel- bis langfristigen prognostizierten Kfz-Dichten je Wohnung angepasst werden. Eine Reduzierung des Stellplatzschlüssels für Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau erscheint auch insofern gut vertretbar. Zudem haben wichtige Akteure des geförderten Mietwohnungsbaus in München sowohl aus dem Bereich der Genossenschaften, als auch sonstige Münchner Wohnungsbauunternehmen übereinstimmend und mit Daten untermauert vorgetragen, dass der bislang angewendete Stellplatzschlüssel den tatsächlichen Gegebenheiten nun nicht mehr gerecht wird. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird daher beauftragt, für Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau in Abhängigkeit von den jeweiligen Förderwegen die reduzierten Stellplatzschlüssel

108 Seite 100 entsprechend bedarfsgerecht anzupassen, um den aktuellen Praxiserfahrungen gerecht zu werden. Der angepasste Stellplatzbedarf wird in einer Verwaltungsvorschrift festgelegt. 6.6 Maßnahmen für mehr Energieeffizienz Aufträge aus WIM IV und Ziele für WiM V Im Wohnungspolitischen Handlungsprogramm wurde das Referat für Stadtplanung und Bauordnung beauftragt, weiterhin anhand von einzelner Modellvorhaben zu untersuchen, inwieweit sich innovative Energiesparmaßnahmen auf ihre Einsetzbarkeit auch im standardisierten Wohnungsbau übertragen lassen (siehe Beschlusspunkt 21). Es wurde die Umsetzung von 50 WE jährlich für ökologische (insbesondere energiesparende) Projekte beschlossen. Zusätzlich wurde über Ergänzungsanträge festgelegt, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften für Neubau und (Groß-) Modernisierung den spezifischen Transmissionswärmeverlust gemäß EnEV um 10 v.h. unterschreiten und dabei auf den Fernwärmebonus verzichten sollen. Außerdem wurde bei der Vergabe von städtischen Grundstücken eine bevorzugte Berücksichtigung bestimmter energetischer Aspekte vereinbart. In den nächsten Jahren werden energetisch hochwertige Siedlungen entstehen, die in Summe deutlich über dem bisherigen Mengenziel von Wohnen in München IV liegen. Aktuelle Planungen mit erhöhten energetischen Vorgaben sind z. B.: Planung im Bereich der Bayernkaserne als Beispielprojekt im Rahmen des EU-Projekts POLIS Siedlungsentwicklung in Freiham im Rahmen des Bundesprojekts NSP (Nationale Stadtentwicklungspolitik). Funkkaserne: Falls ein Passivhaus errichtet wird, kann die festgesetzte Geschossfläche um bis zu 5 % überschritten werden, wobei in diesem Fall nur die festgesetzte Geschossfläche zu bezahlen ist. 400 Wohneinheiten der Ökologischen Mustersiedlung Prinz-Eugen-Kaserne. Die zentralen Leitfragen für WiM V zur Energieeffizienz im Neubau sind: Wie viele der anvisierten Neubauwohnungen könnten in Abhängigkeit von der Instrumentenausgestaltung (Dividendeneinsatz der Wohnungsgesellschaften, ökologischer Kriterienkatalog, FES...) und der Energieversorgung (Fernwärme, Gasversorgung) überhaupt in einem erhöhten energetischen Standard umgesetzt werden? Der Querbezug von Energieversorgung und der Möglichkeit der Erreichung höherer energetischer Standards soll dabei mit berücksichtigt werden. Wie müssten die o. g. Instrumente dafür angepasst werden? Mengengerüst Energieeffizienzdiskussion Neubau In Tabelle 19 wurde versucht abzuschätzen, wie sich der Neubau in München nach Energieversorgungsart und Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer differenziert. Z. T. überlappende Einflussmöglichkeiten bestehen bei den städtischen Wohnungsgesellschaften, im geförderten Wohnungsbau und bei der Vergabe städtischer Grundstücke.

109 Seite 101 Mengengerüst Energie Neubau Energieversorgung Selbstverpflichtung darüber hinaus: darüber hinaus: Fernw ärme Gasversorgung Gesamt Grundstückseigentümer städtische geförderter Ökologischer LHM Private LHM Private Gesellschaften Wohnungsbau Kriterienkatalog freifinanziert B-Plangebiet 800 WE gefördert städt. Gesellschaft 700 WE gefördert Sonstige 700 WE freifinanziert gefördert in WE Summe Fertigstellung 700 WE 900 WE 800 WE Das Mengengerüst w urde auf Basis folgender Informationen ermittelt: Reihenfolge großer Siedlungen ; Wohnungsbau; Stand: ; Zuordnung von Quoten geförderter Wohnungsbau und Energieversorgungsart zu den Projekten; Annahme: Städtische Gesellschaften decken 50 % des gesamten geförderten Wohnungsbaus ab; Schätzung in 34 Gebieten: ca. 25 % gasversorgt +5% städtisch (gerundet). Tabelle 19: Mengengerüst Neubau mehr Energieeffizienz Bisher besteht schon die Selbstverpflichtung der städtischen Wohnungsgesellschaften (im Folgenden Dividendenverwendung, siehe Kapitel ), durch die rund 700 WE mit einem energetisch höheren Standard als gesetzlich vorgeschrieben errichtet werden. Darüber hinaus ist zu diskutieren, welcher Standard im geförderten Wohnungsbau generell (siehe Kapitel ) gilt. Dies betrifft weitere 900 WE im Neubau. Hinzu kommen Einwirkungsmöglichkeiten bei der Vergabe städtischer Grundstücke ( ökologischer Kriterienkatalog, siehe Kapitel ), mit denen weitere 800 WE jährlich in höherem energetischem Standard bewirkt werden können. In der Summe können also maximal WE (in Tabelle 19 gelb hinterlegt) von den angestrebten Neubauwohnungen, d. h. gut ein Drittel, durch Einwirkungsmöglichkeiten der Landeshauptstadt in einem höheren energetischen Standard realisiert werden Mehrkosten und Förderaufwand/ -systematik In einer Analyse der "AG für Zeitgemäßes Bauen" im Auftrag des Verbands Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) - und des FW Landesverband Nord e.v. - Bundesverbandes Freier Immobilienund Wohnungsunternehmen e.v. (siehe wurden im Standard KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV2009) mehr als 100 Mehrfamilienhäuser mit rund Wohneinheiten und rund 350 Einfamilienhäuser untersucht, die in den letzten Jahren errichtet worden sind und Energieverbräuche vorweisen konnten, die über einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren betrachtet werden konnten. Die Untersuchung hat somit ein sehr breites empirisches Fundament. Die Mehrkosten für die Errichtung eines Passivhauses gegenüber EnEV 2009-Standard betragen demnach im Durchschnitt rund 500 /m² Wohnfläche, d. h. mehr als 30 %. Beim KfW-Effizienzhaus 70 liegen die Mehrkosten (über Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser hinweg) im Mittel mit rund 135 /m² Wohnfläche bzw. 10 % deutlich günstiger. Zu den in den vnw-studie genannten durchschnittlichen Mehrkosten von 30 % gegenüber EnEV 2009 bzw. von 500 /m² Wfl. für die Passivhausbauweise im Falle von Einfamilienhäusern (EFH) ist aus Sicht des Referats für Gesundheit und Umwelt zu ergänzen, dass laut GWG/GEWOFAG-Studie aus dem Jahr 2010 die flächenspezifischen Mehrkosten von Mehrfamilienhäusern (MFH) bei 290 /m² Wfl. (entsprechend einem Plus von 20%) liegen. Insofern sind die Ergebnisse die vnw-studie nicht übertragbar auf Mehrfamilienhäuser. Im übrigen geht das Referat für Gesundheit und Umwelt anhand von Praxisbeispielen davon aus, dass sich die Mehrkosten der Passivhausbauweise bei MFH durch entsprechende Planung auf ca. 10% reduzieren lassen. Die Stadt Frankfurt hat sogar bei einem realisierten Einfamilien-

110 Seite 102 haus Mehrkosten von lediglich 7% (bzw. 130 /m²) gegenüber der EnEV 2009 dokumentiert. Es sind aber nicht nur die relativen Mehrkosten von Bedeutung, sondern v. a. auch die tatsächlichen Gesamtkosten. Die relativ geringen Mehrkosten in Frankfurt hängen auch damit zusammen, dass hier die "Grundkosten" bereits deutlich höher sind. Zudem lassen sich die genannten Studien nur bedingt vergleichen, da ggf. unterschiedliche Kostengruppen berücksichtigt wurden. Der KfW-Effizienzhaus 70 Standard spart im Mittel rund 0,25 /m² Wohnfläche im Monat Nebenkosten (warme Betriebskosten) gegenüber einem EnEV 2009-Haus ein, das Passivhaus nur weitere 0,03 /m² Wohnfläche im Monat. Die Untersuchung macht aber auch deutlich, dass eine erhebliche Bandbreite von plus minus 10 % bei den Gesamtkosten besteht. Von daher sind andere Kostenabschätzungen, die nur ein geringes empirisches Fundament aufweisen, entsprechend begrenzt aussagekräftig. Über den Aspekt der Kosten-/Nutzen-Relation von erhöhten Energiestandards im Neubau hinaus sollte demnach auch der Aspekt, wie durch mehr Kostenwettbewerb kostengünstigere Umsetzungsvarianten für mehr Energieeffizienz zum Tragen kommen können, stärker diskutiert werden. Auf Münchner Verhältnisse bezogen, wird auf das Gutachten Variantenuntersuchungen an einem Musterbau zur Energieeinsparung nach EnEV verwiesen, das die städtischen Wohnungsbaukonzerne GE- WOFAG/ HEIMAG und GWG München/ MGS Anfang des Jahres 2008 in Auftrag gegeben hatten (siehe Sitzungsvorlage Nr / V vom ). Die Ergebnisse wurden auf der Grundlage der EnEV 2009 fortgeschrieben. Seit der Veröffentlichung der ersten Untersuchung haben sich sowohl die gesetzlichen energetischen Anforderungen an Gebäude geändert, wie auch die Bezeichnungen und Klassifizierungen verbesserter energetischer Standards. Aufgabe der neuen Untersuchung war es, die in 2008 festgelegten Varianten gemäß den geänderten gesetzlichen Vorgaben und Effizienzklassen neu einzuordnen. Die Ergebnisse wurden auf der Grundlage der EnEV 2009 fortgeschrieben und im Hinblick auf die Anforderungen aus dem Wettbewerb zum Olympischen Dorf und Mediendorf durch Varianten zum KfW-Effizienzhaus 40 (EnEV 2009) und zu Plusenergiehäusern ergänzt. Investitionen im Wohnungsbau sind generell langfristig angelegt, der Break-Even-Punkt (Einnahmen- Ausgaben-Saldo steigt ins Plus) wird in der Regel erst nach 20 Jahren erreicht und eine langfristige Rentabilität stellt sich oft erst nach Jahren ein. Bei der Berechnung der Amortisationszeit der Investition sollten nach Auffassung des Referats für Gesundheit und Umwelt alle Kostenarten (Kapitalkosten, Betriebskosten etc.) berücksichtigt werden; ebenso wie die Tatsache, dass die Energiekosten künftig (ebenso wie in der Vergangenheit) steigen werden. Ein umfassende Bewertung der von der GWG vorgelegten Daten kann deshalb zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgen Die Berechnungen zu Plusenergiehäusern haben nach Auffassung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung gezeigt, dass die erforderliche positive Jahresenergiebilanz nicht zwingend über das Maßnahmenpaket von Passivhäusern erreicht werden muss. Bei entsprechender Optimierung der thermischen Solarnutzung und Fotovoltaik können v.a. für fernwärmeversorgte Gebäude bei Mehrkosten von 260,- /m² positive Jahresbilanzen erreicht werden. Besonders interessant ist die Berechnung auf der Grundlage eines (biomassebefeuerten) Nahwärmenetzes. Die Mehrkosten liegen hier zwar bei 300,- /m² (mit Berücksichtigung der zusätzlichen Kosten für das Nahwärmenetz), dafür aber betragen die monatlichen Energiekosten mit 10,73 nur etwa ein Drittel im Vergleich zu einem fernwärmeversorgtem Plusenergiegebäude. Bei der Diskussion ist zu berücksichtigen, dass eine Förderung für höhere energetische Standards die zu erwartenden Mehrkosten nicht immer voll abdecken muss. Rein programmatisch wird beim geförder-

111 Seite 103 ten Wohnungsbau für eine auf mehrere Schultern verteilte Lösung plädiert: Die Kommune geht mit einer Impulsförderung aus Gründen des Klimaschutzes in Vorleistung, ein weiterer Teil der Mehrkosten kann sozialverträglich durch höhere Kaltmieten (bis zu maximal der Hälfte der gesparten Betriebskosten) abgedeckt werden, den restlichen Teil trägt die Investorin bzw. der Investor als Eigenanteil für die langfristige Höherwertigkeit der Immobilie. So wäre z. B. vorstellbar, den kommunalen Förderimpuls zwischen Eigentumsförderung und Mietwohnungsbau städtischer Wohnungsgesellschaften mit langfristiger Bindung deutlich abzustufen, aber nur in gut begründeten Ausnahmefällen eine 100 %-Förderung anzusetzen (z.b. Mietwohnungsbau städtischer Wohnungsgesellschaften mit langfristiger Bindung, hier keine Umlegung auf die Mieten). Für München können entsprechend den o. g. Mehrkosten ein zusätzlicher Förderansatz für das KfW-Effizienzhaus 70 von bis zu rund 100 /m² und für das KfW-Effizienzhaus 55 von bis zu 150 /m² angesetzt werden. Folgende bestehende oder neue Maßnahmen/ Instrumente im kommunalen Einflussbereich können die Energieeffizienz im Neubau erhöhen helfen: Dividendenverwendung der städtischen Wohnungsgesellschaften: siehe hierzu den sogenannten Dividendenbeschluss Sitzungsvorlage Nr / V vom Erhöhter Standard für geförderten Wohnungsbau: Darüber hinaus könnte generell für den geförderten Wohnungsbau ein erhöhter energetischer Standard gefordert werden, der dann aber auch gefördert werden müsste. Ökologischer Kriterienkatalog: Die in Wohnen in München V beschlossenen energetischen Standards im Neubau sollen auch in die Überarbeitung des Ökologischen Kriterienkatalogs einfließen. Förderprogramm Energieeinsparung: Im Jahr 2010 wurde das Programm auf 13,81 Mio. jährlich aufgestockt und die städtischen Wohnungsgesellschaften wurden schwerpunktmäßig mit einbezogen Neubauten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Die Steigerung der Energieeffizienz im Wohnungsbau dient der Erreichung der CO 2-Minderungsziele sowohl der EU, des Bundes, des Freistaates Bayern und der Landeshauptstadt München. Der Neubau von Wohnungen führt allerdings in der Regel zu einer zusätzlichen CO 2-Belastung; siehe hierzu Integriertes Handlungsprogramm Klimaschutz in München (IHKM) Klimaschutzprogramm 2010, Beschluss der Vollversammlung vom , Sitzungsvorlage Nr. V / V Dennoch stehen gerade wachsende Kommunen wie München in einer besonderen Verpflichtung im Hinblick auf die energetische Qualität von Neubauten. Dies machen auch die ambitionierten Ziele von Städten wie Hamburg oder Frankfurt deutlich (siehe auch Kap. 4.6). Trotz der schnellen Weiterentwicklung der energetischen Anforderungen ist festzustellen, dass bereits heute eine große Anzahl von freifinanzierten Wohnungsbauvorhaben die gesetzlichen Mindestanforderungen unterschreiten. Dies ist zum einen bedingt durch die Förderpolitik des Bundes, zum andern aber auch unterstützt durch stetig ansteigende Energiepreise, da insbesondere im Bereich der Eigentumsmaßnahmen die energetische Qualität ein Verkaufsmerkmal von wachsender Bedeutung ist.

112 Seite 104 Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung hat schon bisher zusätzlich in geeigneten Fällen bei der Ausschreibung städtischer Wohnungsbaugrundstücke erhöhte energetische Mindestanforderungen in die Angebotswertung aufgenommen. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften haben mit der o.g. vergleichenden Untersuchung der Mehrkosten für gehobene Energiestandards dargelegt, unter welchen Bedingungen eine Unterschreitung der gesetzlichen Mindeststandards sinnvoll ist. Im Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom (Sitzungsvorlage Nr / V 09148, Münchner Wohnungsbaugesellschaften verpflichten sich dem Klimaschutz) wurden erstmals eine Selbstverpflichtung zur Unterschreitung des errechneten Höchstwertes für den spezifischen Transmissionswärmeverlust (nach EnEV 2004) vereinbart. Bereits nach weniger als zwei Jahren wurde mit Beschluss der Vollversammlung vom (Sitzungsvorlage Nr / V 01326) zum Thema Zusätzliches Wohnungswirtschaftliches Engagement anstelle Gewinnausschüttungen die Möglichkeit geschaffen nochmals erhöhte Energiestandards (hier ehemaliger KfW-40 Standard für Neubauten und KfW-60 Standard für Bestandsmodernisierungen) umzusetzen. Für die generelle Umsetzung des KfW-40-Standards wurde damals noch (vor EnEV 2009) mit einer Mehrbelastung von insgesamt 200,- je m² geförderter Wohnfläche (Wfl.) gerechnet. Soweit ein Bauvorhaben im Gesamten innerhalb der Kostenobergrenzen zu erstellen ist, sollten demnach 50 % dieser Mehrkosten im Rahmen der Wohnungsbauförderung durch Erhöhung der Förderpauschalen ausgeglichen werden. Die verbleibenden 50 % der Mehrkosten sollten im Förderprogramm Energieeinsparung nach dem Münchner Standard Niedriger Wärmeenergiebedarf abgedeckt werden. Die Förderhöchstbeträge für letzteres wurden mit 100,- /m² Wfl. festgelegt. Allein für das Bauprogramm der GWG wurden Mittel aus dem FES in Höhe von rund 2 Mio. jährlich angesetzt. Ein Nebeneinander von FES und Wohnungsbaufördermitteln wurde also schon im sogenannten Dividendenbeschluss (Sitzungsvorlage Nr / V vom ) beschlossen. Die in den Kapiteln 4.3.2, und genannten Vorhaben der städtischen Gesellschaften dokumentieren nicht nur deren starkes Engagement u. a. für die städtischen Klimaschutzziele. In Verbindung mit der Variantenuntersuchungen zu Mehrkosten gehobener Energiestandards liefern sie auch belastbare Ergebnisse für die im Zusammenhang mit der Energiewende auf Bundes- und Landesebene noch zu führende Diskussion über die Finanzierung künftiger Gebäudeenergiestandards. Die geplante Evaluierung der operativen Maßnahmen des IHKM ermöglicht künftig vergleichende Aussagen zu tatsächlichen CO 2-Vermeidungskosten verschiedener operativer Maßnahmen des Klimaschutzprogramms. Auf Grundlage dieser Aussagen können zusätzliche Ausgaben für erhöhte Energiestandards bei Neubauten mit Investitionskosten für energetische Verbesserungen im Bestand vergleichend bewertet werden. Die in den Variantenuntersuchungen zu Mehrkosten erhöhter Energiestandards dargestellten Zahlen weisen darauf hin, dass es unter den heutigen Rahmenbedingungen einen erhöhtem Aufwand an Eigenkapital (der Wohnungsbaugesellschaften) und Fördermitteln (der Landeshauptstadt München) erfordert, um die künftigen Mindestanforderungen deutlich zu unterschreiten.

113 Seite Energetische Optimierung im geförderten Wohnungsbau In der EOF gewährt die Bewilligungsstelle München des Referats für Stadtplanung und Bauordnung einem energetischen Standard über den Anforderungen der EnEV 2009 einen Zuschlag auf die Kostenobergrenze, was dazu führt, dass sich auch das staatlichen Förderdarlehen erhöht (siehe Tabelle 20). Die staatliche EOF-Förderung deckt nur den Standard KfW-Effizienzhaus 70 ab (825 /qm Wfl.), darüber hinaus müsste die Landeshauptstadt alleine fördern. Neubau Kostenobergrenze gegenüber EnEV Förderdarlehen gegenüber EnEV Standard (EnEV 2009) 1450 /m² 725 /m² KfW-Effizienzhaus /m² 200 /m² 825 /m² 100 /m² KfW-Effizienzhaus /m² 300 /m² 875 /m² 150 /m² KfW-Effizienzhaus /m² 400 /m² 925 /m² 200 /m² Tabelle 20: Kostenobergrenze und Förderansätze für erhöhte energetische Standards je m² Wohnfläche In Abstimmung mit der Bewilligungsstelle besteht bei EOF-Vorhaben im KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) zudem die Möglichkeit, die höchstzulässige Erstvermietungsmiete anzuheben. Anerkannt werden dabei max. 50 % der durch Vergleichsberechnungen nachgewiesenen tatsächlichen Energieeinsparung bei Warmwasser und Heizung. So kann beispielsweise bei einer nachgewiesenen Einsparung von 0,40 /m² Wohnfläche monatlich die Erstvermietungsmiete in der EOF statt auf 9,- /m² Wohnfläche auf 9,20 /m² Wohnfläche festgesetzt werden. Über das KfW-Effizienzhaus 70 hinausgehende Standards werden mit moderat steigenden Förderbeträgen gefördert. Diese Maßnahme würde laut zusätzlich rund 900 WE jährlich betreffen. Der Förderaufwand hierfür würde bei Zugrundelegung einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 m² und eines Förderansatzes in der Wohnungsbauförderung von 100 /m² (siehe Tabelle 20) knapp 7 Mio. jährlich betragen. Dies ergibt einen Förderansatz von /WE je geförderten Wohnung, die nicht den städtischen Gesellschaften gehört. Die Begründung für diese zusätzlichen Fördermittel wird vom Referat für Gesundheit und Umwelt als nicht detailliert genug angesehen. Grundsätzlich wäre auch eine Prüfung der energetischen Standards durch das RGU denkbar. Aus Sicht des Referats für Stadtplanung und Bauordnung ging es bei dieser eher überschlägigen Kostenabschätzung erst einmal nur darum, die Kostenfolgen eines generellen KfW-Effizienzhaus 70 Standards im geförderten Wohnungsbau (über die bisherige Beschlusslage nur für die städtischen Wohnungsgesellschaften hinaus) zu beziffern Energieeffizienz und Grundstücksvergabe Die städtischen Ziele zur Steigerung der Energieeffizienz bzw. zur CO 2-Minderung sollen insbesondere auch beim Verkauf städtischer Baugrundstücke verstärkt umgesetzt werden. Die Ausschreibungen der Baugrundstücke im Bereich des 4. Bauabschnittes Ackermannbogen haben gezeigt, dass im freifinanzierten Wohnungsbau viele Interessenten bereit sind, gehobene Energiestandards umzusetzen. Die vom Referat für Stadtplanung und Bauordnung dort geforderten erhöhten Mindeststandards (10 % Verschärfung des Transmissionswärmeverlusts H T ) wurden durch fast alle Bewerbungen im Wettbewerb um die Grundstückvergabe teilweise sogar deutlich überboten. In der Regel werden hier Effizienzhäuser 55 (EnEV 2009) geplant. Im Wesentlichen handelt es sich dabei aber um

114 Seite 106 eigengenutzten Wohnraum bzw. Eigentumsmaßnahmen. Allerdings ist anzumerken, dass grundsätzlich durch gehobene Energiestandards auch höhere Baukosten zu erwarten sind. In Abhängigkeit von den angebotenen Energieversorgungskonzepten fallen diese sehr unterschiedlich aus. Während in fernwärmeversorgten Gebieten bereits mit moderaten Verbesserungen der Gebäudehülle eine entsprechend höhere Effizienzklasse erreicht wird, ist dies ohne Fernwärmeanschluss nur mit einem deutlich erhöhten Aufwand in der Wärmedämmung und Anlagentechnik zu erreichen. Den durch die genannten höheren Investitionen steigenden Kaltmieten für Neubauten stehen aber nicht immer im gleichen Umfang Einsparungen bei den Betriebskosten gegenüber. Dies muss bei der Vergabe von Grundstücken für Mietwohnungsbau berücksichtigt werden. Der seit 1995 in Verbindung mit der Vergabe städtischer (Bau-) Grundstücke verpflichtend einzuhaltende Ökologische Kriterienkatalog umfasst grundsätzliche Themen des umwelt- und ressourcensparenden und damit nachhaltigen Bauens, unabhängig von der Art der Nutzung (Wohnungs- und Gewerbebau). Die Anforderungen an die jeweiligen Bauherren werden regelmäßig überprüft und bei Bedarf angepasst (zuletzt mit der Bekanntgabe in der Vollversammlung vom , Sitzungsvorlage Nr / V 06177). Die Einführung eines verbindlichen Energiestandards im Ökologischen Kriterienkatalog muss dabei im Zusammenhang mit der Diskussion über die Sicherung des Ausbaus der Fernwärmenetze gesehen werden. Im Energiekonzept Freiham von 2008 wurde hierzu (siehe Sitzungsvorlage Nr.: / V 00917) Folgendes beispielhaft beschlossen: Grundsätze: Größtmöglicher Anteil von erneuerbaren Energien an der Energieversorgung; Nutzung von Tiefengeothermie in einem Hochtemperaturnetz für Freiham Süd und einem Niedrigtemperatur-Netz für Freiham-Nord; Hoher Wärmeschutz der Gebäudehülle (KfW-40-Energiesparhäuser entspricht nach EnEV 2009 etwa KfW-Effizienzhaus 70) als Regelstandard im ersten Realisierungsabschnitt; Solarenergetische Optimierung von geeigneten Bauabschnitten im Zuge der Bauleitplanung. Das Kommunalreferat wurde beauftragt, unbesehen des dann gültigen Kriterienkatalogs im Kaufvertrag für städtische Grundstücke im ersten Realisierungsabschnitt von Freiham-Nord einen energetischen Regelstandard entsprechend dem KfW-40-Energiesparhaus festzulegen. Das RGU wurde beauftragt, in Zusammenarbeit mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung und dem Kommunalreferat den nicht wirtschaftlichen Anteil des KfW-40-Standards zu ermitteln und diesen nachfolgend als Fördertatbestand in das Förderprogramm Energieeinsparung der LHM (FES) aufzunehmen und im FES für den geförderten Wohnungsbau in Freiham- Nord zur Finanzierung nicht wirtschaftlicher baulicher Mehrkosten des KfW-40-Standards (gegenwärtig 100 /m² WFL) jährlich 2 Mio. befristet bis zur Novellierung der EnEV 2009 gesondert auszuweisen. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wurde beauftragt, diese Fördermittel im Einvernehmen mit dem RGU nach technischer und wirtschaftlicher Prüfung im Rahmen der Wohnungsbauförderung zu bewilligen. Die beteiligten Referate wurden beauftragt, in Kooperation mit der SWM GmbH bezüglich des Energiekonzepts Freiham eine technisch, wirtschaftlich und juristisch tragfähige Umsetzungsstrategie zu erarbeiten und dem Stadtrat vorzustellen. Für den 4. Bauabschnitt der Messestadt Riem (geothermische Fernwärmeversorgung) wurde als ener-

115 Seite 107 getischer Mindeststandard für die Wohngebäude auch der KfW-Effizienzhaus 70 bezogen auf die EnEV 2009 festgelegt (siehe Umweltausschuss vom , Sitzungsvorlage Nr / V 07057). Diese Energiekonzepte für Freiham und den 4. BA in der Messestadt Riem nehmen als Präzedenzfälle die in Wohnen in München V geplante generelle stadtweite Regelung für eine erhöhte Energieeffizienz bei Wohnungsbauvergaben städtischer Grundstücke schon vorweg. Zu betonen ist, dass der KfW-Effizienzhaus 70 Standard in der Regel durch eine um 15 % bessere Gebäudedämmung ohne weitere Maßnahmen zu erreichen ist. Von daher ist die Diskussion um einen Anschluss- und Benutzungszwang in Fernwärmegebieten (wie z. B. dem 4. BA in der Messestadt Riem) auch nicht wegen des KfW-Effizienzhaus 70 Standards, sondern wegen des Wunsches einzelner Eigentümer nach noch besseren energetischen Standards zu verstehen. In nicht fernwärmeversorgten Gebieten (ca. 150 WE p. a., Tabelle 19) ist es deutlich aufwendiger, den KfW-Effizienzhaus 70 Standard zu erreichen, die Kosten sind entsprechend höher. Von daher soll hier nur der Dämmstandard des KfW-Effizienzhaus 70 zu Grunde gelegt werden. Im geförderten Wohnungsbau gilt generell der höhere KfW-Effizienzhaus 70 Standard, der hier auch entsprechend gefördert wird. Mit der vertraglichen Bindung an den Ökologischen Kriterienkatalog können aber nur die auf städtischen Grundstücken realisierten Vorhaben unmittelbar erreicht werden. Die Landeshauptstadt München bietet deshalb über das Bauzentrum München umfangreiche Beratungs- und Informationsleistungen an, die speziell auf private Bauherren und Bauträgerinnen bzw. Bauträger zugeschnitten sind. Mit zahlreichen Veröffentlichungen wird auf aktuelle Entwicklungen im Bereich nachhaltigen Bauens hingewiesen (siehe z. B. Broschüre Ökologische Wärmedämmstoffe im Vergleich Leitfaden zur Dämmstoffauswahl für den normgerechten Einsatz ) Zukünftige Feinabstimmung FES Wohnungsbauförderung Das Fördervolumen aus den im Jahr 2010 eingegangenen Anträgen zur Förderung der Gebäudeenergiestandards Münchner Standard Niedriger Wärmeenergiebedarf" und Passivhaus aus dem Förderprogramm Energieeinsparung beträgt rund 8,6 Mio.. Von den Anträgen aus dem Jahr 2010 entfallen dabei rund 3,7 Mio. auf Bauvorhaben der GWG und GEWOFAG mit 596 WE. Weitere 0,7 Mio. betreffen öffentlich geförderte Bauvorhaben der GBW AG mit 106 WE. Die restlichen 4,2 Mio. betreffen 632 WE privater Bauherren und Bauträger für freifinanzierten Wohnraum. Neben dem FES besteht ein - vom Volumen her bisher nicht bezifferter - eigener Förderansatz für Maßnahmen der Energieeffizienz im Rahmen der Wohnungsbauförderung und es werden dort auch energetische Gegebenheiten geprüft. In der Summe aus FES und Wohnungsbauförderungsmitteln ergibt sich für die Realisierung des KfW-Effizienzhaus 70 Standards im geförderten Wohnungsbau bei den städtischen Gesellschaften (siehe Kapitel ) und sonstigen Eigentümern (siehe Kapitel ) zukünftig ein Fördervolumen von insgesamt rund 11 Mio., davon 7 Mio. neu aus Wohnungsbauförderungsmitteln (siehe Kapitel ) und schon bisher (beschlossen) 4 Mio. aus dem FES (auf Basis der o. g. Daten aus dem Jahr 2010). Da die Höhe der Darlehen im geförderten Wohnungsbau nach Energieeffizienz gestaffelt ist (siehe Tabelle 20) und das Referat für Gesundheit und Umwelt im Vergleich zum gesetzlichen Standard nach EnEV erhöhte energetische Standards von Gebäuden aus dem FES (siehe Kapitel ) bezuschusst, ist geplant, Förderpraxis und Prüfung der energetischen Kennwerte in beiden Referaten aufeinander abzustimmen. Damit können auch zukünftig ggf. zu hohe Förderungen in der Summe aus mehreren Fördertöpfen und Mitnahmeeffekte vermieden werden.

116 Seite 108 Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird zusammen mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt prüfen, wie die Förderkulisse aus energetischer Wohnungsbauförderung und Förderprogramm Energieeinsparung (FES) zukünftig ausgestaltet wird. Eine Abgleich der beiden Programme im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus könnte u.a. durch die Ergänzung der Förderrichtlinien des FES in der nächsten Richtlinienfortschreibung (geplant in 2012) erfolgen. Aufgrund der unterschiedlicher Inhalte und Zielsetzungen der Förderprogramme sind weiterhin zwei Förderstellen notwendig. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird dabei vorrangig die sozialen und wohnungswirtschaftlichen Aspekte prüfen, das Referat für Gesundheit und Umwelt die energetischen Gegebenheiten hinsichtlich ihrer Förderfähigkeit. Dabei ist eine Vereinfachung des Verfahrens und eine wenig verwaltungsaufwendige Abwicklung anzustreben. Hinsichtlich des nachweislich sachdienlichen und beschlussgerechten Einsatzes von städtischen Fördergeldern erscheint eine einheitliche Antragsprüfung hinsichtlich der energetischen Kriterien für notwendig. Die Umsetzung der Maßnahmen und der vom Stadtrat festgelegten Standards sollte angesichts der teilweise hohen Förderbeträge genau geprüft werden. Um ein effizientes Verwaltungshandeln zu gewährleisten, werden das Referat für Stadtplanung und Bauordnung und das Referat für Gesundheit und Umwelt ein abgestimmtes und vereinheitlichtes Verfahren zur Prüfung der energetischen Standards entwickeln und anwenden Mietengestaltung beim KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) Auf Münchner Verhältnisse bezogen, kommt eine Studie der GWG vom im Neubau für verschiedene KfW-Effizienzhäuser 70 zu den in Tabelle 21 auszugsweise dargestellten Ergebnissen. Neubau Mieter Endenergiekosten monatlich bei 63 m²-wohnung Standard (EnEV 2009) FW 44,00 /m² 0 /m² Standard (EnEV 2009) Gas, Solar 21,00 /m² 0 /m² KfW-Effizienzhaus 85 FW 42,00 /m² 2,01 /m² KfW-Effizienzhaus 70 FW 33,00 /m² 11,26 /m² KfW-Effizienzhaus 70 Gas, Holzpellet KomPro Großhaderner Str. / Ammerseestr. (MGS) 15,00 /m² 6,06 /m² KfW-Effizienzhaus 70 Gas, Solar 15,00 /m² 6,06 /m² KfW-Effizienzhaus 55 FW 30,00 /m² 14,40 /m² KfW-Effizienzhaus 55 Gas, Solar, WRG 13,00 /m² 6,06 /m² KfW-Effizienzhaus 40 FW 28,00 /m² 16,36 /m² KfW-Effizienzhaus 40 Gas, Solar, WP 10,00 /m² 10,82 /m² Quelle: GWG 2011 am Beispiel BV Harthof Btl. 37 (FW= Fernw ärme, Solar=Solarthermie, WRG= Wärmerückgew innung, WP= Wärmepumpe) bzw. MGS Tabelle 21: KfW Standards Gesparte Energiekosten Mieter Einsparung monatlich gegenüber EnEV 09 bei 63 m²- Wohnung Die Endenergiekosten sind in München in gasversorgten Gebieten generell deutlich günstiger als in fernwärmeversorgten Gebieten. Auch deswegen erscheinen erhöhte energetische Standards im Neubau besonders in Fernwärmegebieten wichtig zu sein.

117 Seite 109 Aus förderpolitischer Sicht soll bei der Frage der Umlegung von Energieeinsparungen im geförderten Wohnungsbau auf die Mieter im Sinne variierenden Nutzerverhaltens und um die höhere Energieeffizienz auch für die Mieter attraktiv zu machen wie folgt vorgegangen werden: Bei den EOF- und München-Modellwohnungen wird angestrebt, maximal die Hälfte der durchschnittlichen Heizkostenersparnis auf die Kaltmiete umzulegen. Dies verdoppelt zwar die o. g. Amortisationszeiträume, wird aber förderpolitisch auch vom Freistaat so unterstützt. Bei den KomPro-Wohnungen sollen die Nettokaltmieten als Folge des höheren energetischen Standards nicht erhöht werden, um so u. a. auch den städtischen Sozialetat zu entlasten. Da diese Wohnungen überwiegend im Besitz städtischer Wohnungsgesellschaften sind, wird hierdurch wie schon bisher im Rahmen der Regelungen zum Dividendenverzicht der städtischen Gesellschaften, die auch wegen der eingesetzten FES-Mittel nicht mit als Folge einer erhöhten Energieeffizienz begründeten Mieterhöhungen verbunden wurden primär in die langfristige Nachhaltigkeit dieser Bestände im städtischen Einflussbereich investiert. Das Sozialreferat geht davon aus, dass sich die Preise fossiler Brennstoffe in den nächsten 10 bis 15 Jahren mindestens verdoppeln werden. Statt der 40 Millionen für die Heizkosten, welche derzeit für SGB II und SGB-XII-Empfänger/innen anfallen, werden dann schätzungsweise Millionen zu bezahlen sein. Der größte Teil der betroffenen Haushalte, ca. 60 %, wohnt in geförderten Wohnungen. Die Förderung eines erhöhten energetischen Standards im geförderten Wohnungsbau ist deshalb so wichtig, da bereits nach 20 Jahren nahezu die Hälfte der geförderten Wohnungen aus diesen sehr energieeffizienten Neubauten bestehen werden Fazit Folgende Ergebnisse sind festzuhalten: Dividendenverwendung der städtischen Wohnungsgesellschaften: Dadurch werden jährlich rund 700 WE im KfW-Effizienzhaus 70 Standard hergestellt. Die Mehrkosten dafür betragen rund 5 Mio., die schon bisher über den Dividendenverzicht und die Verwendung von FES-Fördermitteln (siehe Sitzungsvorlage Nr / V vom ) finanziert wurden. Erhöhter KfW-Effizienzhaus 70 Standard (EnEV 2009) für den geförderten Wohnungsbau generell: Diese Maßnahme würde laut Tabelle 19 (gefördert Sonstige, ohne städtische Gesellschaften, die im Punkt Dividendenverwendung oben enthalten sind) zusätzlich rund 900 WE jährlich betreffen. Der Förderaufwand hierfür (siehe Tabelle 20) würde bei Zugrundelegung einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 m² knapp 7 Mio. jährlich betragen. Ökologischer Kriterienkatalog: Die Zugrundelegung des KfW-Effizienzhaus 70 Standards (EnEV 2009) bei städtischen Grundstücksvergaben erhöht den städtischen Förderaufwand über die o. g. Positionen hinaus bis auf ggf. stärker in Anspruch genommene FES-Mittel erst einmal nicht. In nicht fernwärmeversorgten Gebieten soll immerhin der Dämmstandard des KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) vorausgesetzt werden. Diese Maßnahmen würden laut Tabelle 19 weitere 900 (freifinanzierte) WE jährlich betreffen. Da das FES fest dotiert ist, ergeben sich hier erst einmal keine zusätzlichen Kostenbelastungen, wenn das FES-Budget nicht erhöht wird. Es gilt im Förderprogramm das Windhund-Prinzip, wer zuerst kommt, bekommt die Mittel bis sie ausgeschöpft sind. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung prüft im Falle einer Novelle der derzeit geltenden Energieeinsparverordnung, ob eine auskömmliche Finanzierung des o. g. KfW-Effizienzhaus 70 Standards auf Basis der neuen EnEV noch wirtschaftlich darstellbar ist. Der energetische Standard im Neubau wird dann bezogen auf die novellierte EnEV erneut vom Stadtrat festgelegt.

118 Seite 110 Neben Kosten-Nutzen-Argumenten spielt auch der Aspekt, in welchen Fällen die Landeshauptstadt München mit den vorhandenen Instrumenten überhaupt eingreifen kann, eine zentrale Rolle. Die Diskussion, ob das CO 2-Einsparpotential im Bestand nicht kostengünstiger als im Neubau zu erreichen ist, hilft nur begrenzt weiter, wenn Bestandssanierungen nur den üblichen Modernisierungszyklen folgen und durch die vorhandene oder ggf. auch durch eine aufgestockte Förderkulisse nicht in ausreichendem Maße schneller angestoßen werden können. Von daher kommt besonders den effektiver wirkenden und kostengünstigen Neubauinstrumenten wie z. B. dem ökologischen Kriterienkatalog bei der Erhöhung der Energieeffizienz im Gebäudesektor eine Schlüsselrolle zu. 6.7 Gesamtevaluation und Instrumenten-/Programmvergleich Die Stadt verfügt über ein breites Spektrum an staatlichen und kommunalen Förderprogrammen für Miet- (Neubau und Bestand) und Eigentumsprogramme für unterschiedlichen Einkommens- und Zielgruppen. Die Programme haben sich während der bisherigen Laufzeit von WiM IV bewährt bzw. als anpassungsfähig erwiesen. Die unbefriedigende Bilanz hinsichtlich der Förderzahlen (siehe Tabelle 12: Erreichung der Zielzahlen von WiM IV im geförderten Wohnungsbau ) hat ihre Ursachen nicht in der Konzeption der Förderprogramme, sondern in der Flächenverfügbarkeit (mengen- und zeitgerecht). Es ist deshalb auch nicht erforderlich, in WiM V komplett neue Programme einzuführen. Im Folgenden sollen die Programme im geförderten Mietwohnungsbau einer vergleichenden Bewertung unterzogen werden. Programm Bindung Jahre 4) Zielgruppe Miete netto (nach WoFG) kalt (2011) Miete brutto kalt (2011) 1) Muster- Haushalt- Miete brutto kalt 2) Muster- Haushalt- Einkommen netto 2) Mietbelastungsquote brutto kalt Mietverbilligung netto kalt 3) EOF städt. Grundstücke EOF städt. Grundstücke KomPro A KomPro B/C München Modell Miete/Genossenschaften München Modell Miete/Genossenschaften 40 Stufe 1 5,35 7,05 493, % 61% 40 Stufe 3 6,35 8,05 563, % 54% 40 Stufe 1 5,35 7,05 493, % 61% 40 Stufe 1 5,35 7,05 493, % 61% 25 Stufe 5 9,00 10,70 749, % 35% 25 Stufe 7 11,00 12,70 889, % 20% Anmerkungen: 1) Die Betriebskosten w erden mit rund 1,70 /m² angesetzt. 2) Der Musterhaushalt besteht aus zw ei Erw achsenen und einem Kind auf 70m² Wohnfläche. 3) Vergleichsbasis: Erstbezug guter Wohnw ert nach IVD 2011 (13,80 netto kalt) 4) ohne Variante 40 Jahre bei München Modell-Miete/ -Genossenschaften Tabelle 22: Vergleich der Förderprogramme Die Auswahl der Zielgruppen bzw. der für verträglich gehaltenen Mieten sind politische Entscheidungen, die sich einer quantitativen Bewertung entziehen. Das Mietengefüge der Programme sollte in Relation zu den Zielgruppen einigermaßen stimmig sein.

119 Seite 111 Förderprogramm mittlere Wohnfl. m² Förderjahr Gesamtgestehungskosten Baukosten ohne (Bund/Land/Stadt) Förderungsaufw and Grund insgesamt nominal Barw ert /WE /m² /WE /m² /WE /m² /m² ha WE Mio. /m² /m² A B C D E G H I J K M N O P Q 2006 EOF 65, ,2 1481,0 67, bis KomPro A 65, ,3 174,0 8, KomPro B/C 63, ,6 325,0 20, MM Miete/ Genoss. 71, ,8 792,0 36, Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III/11, Kommunalreferat GV Grundstücksmindererlös Barw ert Förderung + Mindererlös Tabelle 23: Wohnflächen, Kosten, Förderaufwand und Bewilligungsmieten im geförderten Mietwohnungsbau und Verkauf städtischer Grundstücke mit sozialen Bindungen in München Tabelle 22 zeigt einen Vergleich von Mieten und Mietbelastungsquoten in den verschiedenen Programmen. Je nach Zielgruppe liegt die Mietverbilligung zwischen 20 und 60 %. Damit werden Mietbelastungsquoten von rund 25 % des verfügbaren Haushaltseinkommens erreicht. Für den Vergleich verschiedener Programme ist weniger die nominale Höhe der Förderung als vielmehr der Barwert (Berücksichtigung von abgezinsten Zins- und Tilgungsrückflüssen) wichtig. Auch die aufgrund der sozialen Bindung günstigeren Grundstückspreise sind zu berücksichtigen. Aus Tabelle 23 (bezogen auf ) wird deutlich, dass die Barwerte der Gesamtförderung bei EOF und KomPro rund /m² Wohnfläche ausmachen. Beim München Modell-Miete/-Genossenschaften liegt der Barwert der Gesamtförderung mit rund 900 /m² Wohnfläche niedriger. Entsprechend ist hier die Bindungsdauer kürzer, die Mietverbilligung geringer und es wird eine weitere Zielgruppe erreicht. In Abbildung 18 wird die Vielfalt der wohnungspolitischen Programme bzw. Instrumente in Abhängigkeit von der Bindungsdauer und dem Gebäude- bzw. Wohnungsstandard dargestellt. Die Pfeile stellen beispielhafte Instrumentenkonkurrenzen dar. So ist der Ankauf von Belegungsrechten (siehe Kapitel 7.3) bis zu gewissen Förderobergrenzen angemessen, bei höherem Förderansatz sind dagegen dauerhaftere Lösungen wie der Ankauf von Wohnungsbeständen die förderpolitisch bessere Lösung. Generell sind dauerhaftere Lösungen bzw. längerfristige Bindungen, wenn man von lang anhaltenden Wohnungsproblemen ausgeht, wegen der Kosten-/Nutzenrelation und den enger werdenden Flächenreserven die bessere Lösung. Kurze Bindungen, wie z. B. die 15 Jahre in der Anfangsphase der EOF, führen dann nach Bindungswegfall zu Folgeproblemen, deren Behebung ggf. wiederum einen hohen Mitteleinsatz erfordert.

120 Seite 112 Bindungsdauer mittel lang dauerhaft Neubau München Modell (25%) EOF / KomPro (45-55%) Kommunaler Wohnungsbau (65%) Standard Bestand gut Ankauf Belegungsrechte (20%) Ankauf Belegungsrechte (30%) Ankauf Wohnungsbestand (50%) Bestand mittel Ankauf Belegungsrechte (15%) Ankauf Belegungsrechte (20 25%) Ankauf Wohnungsbestand (40%) Abbildung 18: Instrumentenvergleich unter Berücksichtigung des Förderanteils Die Landeshauptstadt hat Einflusshoheit über die städtischen Wohnungsgesellschaften und damit auch die Möglichkeit, Belegungsbindungsvereinbarungen entsprechend geänderter Problemlagen neu auszuhandeln oder das Konzept Soziale Mietobergrenzen (KSM) bei Bedarf anzupassen. Deshalb sollten längere Bindungen vor allem bei privaten und genossenschaftlichen Akteuren angestrebt werden. Aus der Bilanz wird auch deutlich, dass es im Programmvergleich keine eindeutige Rangfolge der Förderprogramme gibt. Die Förderprogramme haben unterschiedliche Intentionen (Zielgruppen, Bindungsdauer, Mietverbilligung) und entsprechend verschieden ist ihre Ausgestaltung und der erforderliche Förderaufwand. Wichtig ist der richtige Mix der Förderprogramme und zwar sowohl auf der Ebene der Zielzahlen insgesamt (siehe Kapitel 5.1 Zielzahl für die Baurechtschaffung ) als auch teilräumlich in den verschiedenen Wohnungsbauprojekten (siehe Kapitel Förderquoten).

121 Seite Bestandssicherung und -entwicklung 7.1 Aufwertungstendenzen und rechtliche Schutzinstrumente Gentrifizierung Unter Gentrifizierung wird die bauliche Aufwertung von innenstadtnahen Wohngebieten verstanden, im Zuge deren es auch zu einem sozialen Austauschprozess der Bevölkerung kommt. Zur Erklärung des idealtypischen Verlaufs der Gentrifizierung in der Sozialwissenschaft dient ein sogenanntes Phasenmodell mit vier Phasen der Aufwertung und Verdrängung. Im Detail wird hierzu auf die Städtebauliche und sozialwissenschaftliche Untersuchung des Stadtteils Haidhausen nach der Sanierung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 05897, Anlage 3, Kapitel 2) verwiesen. Indikatoren für stattfindende Gentrifizierungsprozesse sind steigende Einkommen bzw. eine steigende Pro-Kopf-Kaufkraft und steigende Mieten in einem Gebiet. Problematisch werden städtebauliche Aufwertungsprozesse dann, wenn sie (mittel- bis langfristig) eine starke Veränderung der Sozialstruktur nach sich ziehen. Dies ist der Fall, wenn es im Zuge von Sanierungen zu Mieterhöhungen kommt, welche wiederum (ungewollte) Umzüge bzw. Mieterwechsel nach sich ziehen. Gerade für Haushalte mit niedrigem Einkommen sind starke Mieterhöhungen nur bedingt tragbar, weil der Einkommensanteil, der für Wohnkosten aufgewendet werden muss, von Haus aus bereits vergleichsweise hoch ist. In München, insbesondere in den innerstädtischen Lagen mit städtebaulich ansprechendem Charakter, ist ein Aufwertungsdruck häufig vorhanden. Das Thema ist allerdings nicht neu. Wohnungsmangel, hohe Mieten und Bodenpreise, Verdrängung und drohender Identitätsverlust sind seit über 40 Jahren zentrale Themen der stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Diskussion in München. Aktuelle Auslöser der gegenwärtigen Gentrifizierungsdebatte sind u.a. folgende Faktoren: Drastische Bodenpreissteigerungen seit 2009 als Folge der Sub-Prime-, Banken-, Wirtschaftskrise und der Staatsschuldenprobleme; Lücke bei der Vergabe und Realisierung von geförderten Wohnungen als Folge der Beschlüsse des OLG Düsseldorf; Erhöhte Sichtbarkeit von Neubauprojekten im Luxuswohnungssegment an prominenten Innenstadt-Standorten sowie wirksame symbolische Aufhänger wie Schwabinger 7 oder The Seven in der Müllerstr.; Verstärkte Vernetzung lokaler Protestgruppen und Initiativen, die auch durch die (digitalen) sozialen Netzwerke unterstützt bzw. erleichtert wird. Folgende Teilthemen, die oft vermengt werden, gilt es dabei auseinanderzuhalten: Gentrifizierung im engeren Sinne der sozialgeographischen Definition ist ein langfristiger Invasions-Sukzessionsprozess von verschiedenen sozialen Gruppen in den Wohnungsbestand bestimmter Viertel; Neubau von Luxuswohnungen : Diese werden mengenmäßig häufig zwar überschätzt, auch sie leisten jedoch einen generellen Beitrag zur Entspannung des Wohnungsmarkts und verhindern ggf. Verdrängung in den Altbaubeständen. Ggf. könnte von ihnen aber eine Attraktivitäts-

122 Seite 114 steigerung für das Umfeld und damit eine tendenzielle Mietsteigerung ausgehen; Wohnen in der Altstadt selbst im Luxussegment beugt andererseits einem Veröden der Innenstadt vor und verhindert ggf. andere nachteilige Entwicklungen. Veränderungen der Stadtgestalt bzw. dessen, was typisch für München ist: Bei diesem Diskussionsast geht es weniger um die Raumansprüche verschiedener sozialer Gruppen, als vielmehr um die Frage der Identifikation mit dem Ort oder Stadtteil (oder ggf. sogar der Stammkneipe). München zeichnet sich unter allen deutschen Städten mit über Einwohnerinnen und Einwohnern trotz seiner relativ hohen Wachstumsraten und seines hohen Anteils von Bürgerinnen/Bürgern mit Migrationshintergrund durch folgende Positivfaktoren aus: Geringe Segregation und sozialräumliche Polarisierung; Sozialgerechte Bodennutzung und Münchner Mischung durch städtebauliche Verträge; Größtes deutsches kommunales Wohnungsbauprogramm (WiM) und höchste Wohnungsbauraten im geförderten Wohnungsbau, auch dank der Aktivitäten der städtischen Wohnungsbauunternehmen; Aktive Wohnungsbestandspolitik (Zweckentfremdungssatzung, Erhaltungssatzungen usw.). Aus kommunaler Sicht gibt es nach wie vor leider nur wenige teilräumlich wirksame Handlungsinstrumente, um die o. g. Entwicklungstendenzen planerisch zu beeinflussen. Die wichtigsten davon werden im Folgenden kurz dargestellt Zweckentfremdung von Wohnraum In München ist es verboten, Wohnraum zu anderen als zu Wohnzwecken zu nutzen. Das Sozialreferat deckt jährlich knapp 200 illegale Zweckentfremdungen von Wohnungen auf und beendet diese. In den Jahren wurden illegale Zweckentfremdungen entdeckt und beendet. Damit konnte eine Gesamtwohnfläche von m² gerettet, bzw. dem Wohnungsmarkt erfolgreich wieder zugeführt werden. Dies entspricht der Hälfte der Wohnungen am Ackermannbogen. Wenn man davon ausgeht, dass rund öffentliche Mittel für jede Neubauwohnung mit Sozialbindung ausgegeben werden, so wurden durch den konsequenten Vollzug des Zweckentfremdungsrechts in den letzten fünf Jahren öffentliche Gelder in Höhe von 100 Mio. eingespart. Das Zweckentfremdungsverbot ist das effektivste rechtliche Instrument, um einer Umwidmung von Wohnraum in Gewerberaum im gesamten Stadtgebiet entgegentreten zu können. Mit anderen Mitteln kann der Zunahme gewerblicher Nutzungen, insbesondere im Innenstadtbereich und den damit verbundenen städtebaulichen und sozialpolitisch unerwünschten Folgen nur sehr begrenzt entgegengewirkt werden. Das Zweckentfremdungsverbot gilt im Bereich der LHM seit 1972 und wurde 2009 im Rahmen der Föderalismusreform kommunalisiert. Die 2009 erlassene Zweckentfremdungssatzung ist vorerst bis Ende 2013 gültig. Eine Verlängerung der Satzung und des zu Grunde liegenden Gesetzes ist aufgrund der sich tendenziell verschlechternden Münchner Wohnraumsituation unumgänglich und derzeit in Vorbereitung. Der prognostizierte weitere Bevölkerungszuwachs und der steigende Wohnraumbedarf pro Person, ver-

123 Seite 115 bunden mit der Schwierigkeit, die dafür notwendigen Neubauzahlen zu erreichen, machen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum weiterhin zu einem unverzichtbarem Instrument zur Sicherung des Wohnungsbestandes. Kleine Unternehmen und Gewerbebetriebe sowie Anwälte, Steuerberater, medizinische Berufe und Dienstleister beziehen gerne in Wohnvierteln Wohnräume, um ihre Dienste in räumlicher Nähe zu den Kunden anbieten zu können. Die derzeit leer stehenden Gewerbeeinheiten stellen auf Grund ihrer Größe und Lage keine Alternative für die überwiegende Zahl der Zweckentfremderinnen und Zweckentfremder dar. Außendienstmitarbeiterinnen und -mitarbeiter der Abteilung Wohnraumerhalt des Amtes für Wohnen und Migration untersuchen das gesamte Stadtgebiet ganzjährig intensiv auf ungenehmigte Zweckentfremdungen Erhaltungssatzungen nach 172 BauGB in München Als Folge der angespannten Wohnungssituation besteht in München ein erheblicher Mangel an preiswertem Wohnraum und zwar insbesondere in den Innenstadtwohnquartieren mit ihrem Bestand an z. T. familiengerechten Altbauwohnungen. Ein wichtiges Instrument zur Gegensteuerung gegen städtebaulich wie sozial unerwünschte zu starke Aufwertungstendenzen bleibt der Erlass von Erhaltungssatzungen gemäß 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Dadurch sollen Luxusmodernisierungen verhindert werden. Erhaltungssatzungen helfen jedoch, diese Prozesse zu verlangsamen und sie somit städtebaulich verträglicher zu steuern. Satzungsgebiete (Stand: ) Einw ohnerzahl Wohnungen Tegernseer Landstraße Trauchberg-/Forggenseestraße Haidhausen-Mitte Gärtnerplatzviertel Untere Au/Untergiesing Sendling Neuhausen Milbertshofen Ludw igsvorstadt/schw anthalerhöhe Georgen-/Zentnerstraße/Josephsplatz Pündter- und Viktoriaplatz Schlachthofviertel Dreimühlenstraße Alte Heide Sum m e (14 Satzungsgebiete) Quelle: Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I/22 Tabelle 24: Erhaltungssatzungsgebiete in München Die 14 in München rechtsverbindlichen Erhaltungssatzungen (Stand ) umfassen rund WE mit knapp Einwohnerinnen und Einwohnern (siehe Tabelle 24). Die Erhaltungssatzungen werden in München auf die Dauer von fünf Jahren erlassen, vor Ablauf erneut geprüft und bei Bedarf fortgeschrieben. Bereits seit fast 25 Jahren, seit 1987, wird das Instrument in der Landeshauptstadt München angewandt. Mit Hilfe von Erhaltungssatzungen sollen in Gebieten mit aufwertungsverdächtigem Wohnungsbestand die Modernisierungstätigkeit und Nutzungsänderungen so gesteuert werden, dass die Zusammenset-

124 Seite 116 zung der Wohnbevölkerung erhalten bleibt, wenn dies aus besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich ist (so genannter Milieuschutz, 172 BauGB). In Bereichen, für die eine Erhaltungssatzung erlassen wurde, unterliegen Abbruch, die bauliche Änderung von Wohnungen sowie die Nutzungsänderung von "Wohnen" in "Nichtwohnen" einer speziellen Genehmigungspflicht ( 172 Abs. 1 BauGB). Zum wurde der 172 BauGB novelliert. Seitdem sind alle Modernisierungsmaßnahmen, durch die den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen entsprochen und der zeitgemäße Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt wird, auflagenfrei zu genehmigen. Nur noch sogenannte Luxusmodernisierungen werden abgelehnt. In einem Genehmigungsverfahren prüft das Sozialreferat, ob die geplanten baulichen Maßnahmen oder Modernisierungen zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen. Ist dies der Fall, werden die Maßnahmen abgelehnt. Verstöße können dabei mit einem Bußgeld bis zu geahndet werden. Die Vollzugsstatistiken des Sozialreferats und des Kommunalreferats zeigen, dass die Zahl der Anträge auf Modernisierungsgenehmigungen ebenso wie die Zahl der Genehmigungen ohne Auflagen unverändert hoch sind. Auch die Zahl der Abwendungserklärungen liegt auf hohem Niveau und dementsprechend auch die dadurch erfasste Zahl der Wohnungen und der Wohnfläche. Im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen steht der Gemeinde beim Verkauf von Grundstücken unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht zu ( 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) mit der Maßgabe, die aufgekauften Grundstücke zu reprivatisieren. Die Reprivatisierung erfolgt mit Auflagen, die das Erreichen der Ziele der Erhaltungssatzung sicherstellen. Die Käuferseite kann die Ausübung des Vorkaufsrechtes abwenden ( 27 BauGB), indem sie sich im Rahmen einer so genannten Abwendungserklärung auf die Dauer der jeweiligen Erhaltungssatzung, maximal für zehn Jahre, verpflichtet, eine "Luxusmodernisierung" sowie die Aufteilung in Wohnungseigentum nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) oder eine ähnliche Aufteilung in Verbindung mit Sondernutzungsrechten zu unterlassen. Zur Entwicklung der ausgeübten Vorkaufsrechte und der Reprivatisierungen der letzten fünf Jahre wird auf den Beschluss des Kommunalausschusses vom (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 06601) verwiesen. Zudem wurde am die Aktualisierung und Anpassung der Vorprüfungsschwelle, die für die Ausübung des städtischen Vorkaufsrechts in Erhaltungssatzungsgebieten maßgeblich ist, vom Kommunalausschuss beschlossen (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 05557). Dabei wurden die bisherigen stadtweit geltenden Ausübungsschwellen durch gebietsspezifische, auf dem Mietspiegel basierende nun Vorprüfungsschwellen genannte Miet-Grenzwerte ersetzt. Dies dürfte nach Auffassung von Sozial- und Planungsreferat dazu führen, dass zukünftig wieder mehr Vorkaufsrechtsprüfungen erfolgen und damit auch mehr Abwendungserklärungen abgeschlossen werden dürften.das Kommunalreferat weist allerdings darauf hin, dass die Zahl der Abwendungserklärungen und Ausübungen des Vorkaufsrechts wohl nicht mehr das hohe Niveau der Jahre 2009 und davor erreichen wird. Gleichzeitig sind die Auswirkungen dieses wohnungspolitischen Instruments begrenzt. Die Erhaltungssatzungen können zwar Luxussanierungen weitgehend verhindern, und das Vorkaufsrecht greift in den Fällen, in denen tatsächlich Grundstücke in Erhaltungssatzungsgebieten verkauft werden, aber die generelle Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen kann bislang nicht verhindert werden. Hierfür wäre die Einführung eines Genehmigungsvorbehalts für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Erhaltungssatzungsgebieten gemäß 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB nötig. Das Baugesetzbuch ermächtigt die Landesregierungen dazu entsprechende Rechtsverordnungen zu erlassen. Bislang hat die bayerische Staatsregierung trotz vieler Initiativen der Landeshauptstadt München und des Mie-

125 Seite 117 terbeirats von dieser Ermächtigung aber noch keinen Gebrauch gemacht. Die Stadtverwaltung wurde durch Beschluss der Vollversammlung des Münchner Stadtrats vom weiterhin beauftragt, sich für die Einführung eines Genehmigungsvorbehalts bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten einzusetzen; insbesondere da die Hansestadt Hamburg mit dem Genehmigungsvorbehalt bereits seit 1998 sehr positive Erfahrungen macht. Die Zahl der Umwandlungen konnte in den Hamburger Erhaltungssatzungsgebieten deutlich reduziert werden und die Veräußerungen umgewandelter Wohnungen sind nahezu zum Erliegen gekommen. Der Genehmigungsvorbehalt stellt damit ein effizientes Schutzinstrument vor spekulativen Umwandlungen und Verkäufen zumindest für einen mittelfristigen Zeithorizont dar und ist als sinnvolle Ergänzung der Erhaltungssatzung auch in München wünschenswert. Als Fazit ist festzuhalten, dass Erhaltungssatzungen angesichts des anziehenden Immobilienpreiszyklusses und der wachsenden Gentrifizierungsdebatten in den Stadtteilen nach wie vor ein wichtiges Element der Wohnungsbestandspolitik bleiben. Die Festlegung der Satzungsgebiete erfolgt im Spannungsfeld zwischen Forderungen der Stadtteilpolitik (Bezirksausschüsse) sowie der rechtlichen und damit auch methodischen Anforderungen an die Handhabung des Instruments. Eine kritische Auseinandersetzung und ggf. die Anpassung einzelner Vollzugsregelungen sind weiterhin notwendig, um auch zukünftig Wirkung mit dem städtebaulichen Instrument der Erhaltungssatzung erzielen zu können Mietspiegel und Mietberatung Mietspiegel für München 2011 In München, der Stadt mit den höchsten Mieten Deutschlands, gibt es bereits seit 1975 einen Mietspiegel. Mietspiegel bilden die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ab. Sie schaffen Transparenz und versachlichen Mietpreisstreitigkeiten. Auf diese Weise können Konflikte oft schon im Vorfeld beigelegt werden und die Gerichte werden entlastet. Die Nachfrage nach dem Mietspiegel ist groß: Im Jahr 2010 wurde im Internet rund mal auf den aktuellen Mietspiegel zugegriffen. Seit der Mietrechtsrefom im Jahr 2001 wird rechtlich zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München hat sich seitdem regelmäßig dazu entschieden, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Ein solcher Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertreterinnen und -vertretern der Vermieter- und der Mieterseite anerkannt. Ihm kommt eine besondere rechtliche Bedeutung zu. Der qualifizierte Mietspiegel wird alle vier Jahre neu erstellt und nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst. Dies gehört zu den Voraussetzungen für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels aus 558 d BGB. Das bedeutet, dass das zuständige Sozialreferat alle zwei Jahre einen neuen Mietspiegel veröffentlicht. Für den Mietspiegel für München 2011 wurden insbesondere energetische Aspekte untersucht. Dafür wurden bei der umfangreichen und repräsentativen Datenerhebung zum Stichmonat Januar 2010 erstmals nicht nur Mieterinnen und Mieter, sondern auch Vermieterinnen und Vermieter, letztere zum Modernisierungsstatus ihrer Wohnung bzw. ihres Gebäudes befragt. Die Datenanalyse konnte eine schwache statistische Tendenz nachweisen, die zur Bildung eines energetischen Indikators geführt hat. Der Mietspiegel enthält damit erstmals ein energetisches Merkmal.

126 Seite 118 Mit Beschluss der Vollversammlung vom (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 06529) wurde der Mietspiegel 2013 als Vollerhebung in Auftrag gegeben. Mietberatung In München gibt es viele konfliktbehaftete Mietverhältnisse mit erheblichen Auswirkungen vor allem für Mieterinnen und Mieter. Die Landeshauptstadt München hat deshalb schon 1981 die Beratungsstelle in Miet- und Wohnungsfragen, auch Mietberatung genannt, eingerichtet und so ein Stück soziale Verantwortung übernommen. Die Münchner Bürgerinnen und Bürger können sich dort kostenlos zu allen Fragen rund um das Wohnraummietrecht beraten lassen. Die Nachfrage ist groß: im Jahr 2010 wurden rund Beratungen durchgeführt. Insbesondere einkommensschwache Menschen werden mit der Beratung unterstützt, ihre Rechte wahrzunehmen. Die Stelle steht zudem vor allem zahlreichen anderen städtischen Dienststellen und Einrichtungen zur Verfügung und erfüllt damit eine wichtige Lotsen- und Vermittlungsfunktion. Sie ist im Amt für Wohnen und Migration angesiedelt. 7.2 Sicherung von bestehenden Belegungsbindungen Eingriffsreserve und Belegungsbindungen Die Vergabe der geförderten Wohnungen muss im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben erfolgen. Konkret bedeutet dies, dass die vorgesehenen Einkommensgrenzen und die weiteren Vorschriften zur sozialen Dringlichkeit und vorrangigen Berücksichtigung bestimmter Zielgruppen eingehalten werden müssen. Die Vergabe der ungebundenen Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften und des Kommunalreferats erfolgt, soweit das Amt für Wohnen und Migration die Wohnungen vergibt, analog dieser Vorschriften unter Beachtung der in den Belegungsbindungsverträgen getroffenen Vereinbarungen zu Belegungskontingenten und Vergabeverfahren. Die Eingriffsreserve an Wohnungen d. h. die Sozialwohnungen und die nicht mehr sozial gebundenen Wohnungen der Stadt und ihrer Wohnungsgesellschaften ist im letzten Jahrzehnt von rund WE im Jahr 2000 auf nur noch WE im Jahr 2010 (davon Sozialmietwohnungen Abbildung 19) kontinuierlich gesunken. Die in dieser Zahl enthaltenen klassischen Sozialwohnungen nach dem 1. Förderweg des WoBauG (II. Wohnungsbaugesetzes) besonders relevant für die Zielgruppe der Wohnraumvermittlung durch das Amt für Wohnen und Migration auf Grund der hier maßgeblichen Einkommensgruppe 1 sind durch rasanten Bindungsablauf auf nur noch ca WE gesunken. Die im Rahmen der Neubauförderung entstehenden Wohnungen konnten den Verlust an Belegungsbindungen (alleine zwischen 2008 und 2011 ca Sozialwohnungen) nicht vollständig kompensieren. Dadurch standen 2010, den ca vorgemerkten bzw. den ca besonders dringlichen Haushalten in Rangstufe 1, nur ca mögliche Vergaben gegenüber. Langfristig könnte sich die Eingriffsreserve (siehe Kapitel 7.2.2) bei einem jährlichen Neubau von geförderten Mietwohnungen unter Berücksichtigung des ungebundenen Bestands der städtischen Wohnungsgesellschaften aber ab 2020 in einer Größenordnung von rund WE stabilisieren lassen.

127 Seite Wohnungen Quelle: Sozialwohnungsdatei 2010 nicht (mehr) sozialgeb, bei Kommunalref. u. städt. Wohnungsges. Sozialwohnungsbestand Ab 2011 rund 1300 fertiggestellte Sozialmietwohnungen p. a., ohne Ankauf Belegungsbindungen Abbildung 19: Entwicklung der Eingriffsreserve bei Fertigstellung von Mietwohnungen jährlich (Prognose ab 2011) Die Belegung der geförderten Wohnungen muss nach den rechtlichen Vorgaben erfolgen. Dabei sind die Zielgruppen bei der Wohnungsvergabe und der Bewerberauswahl definiert und werden in adäquater Form bei der Einteilung der Bewerberinnen und Bewerber und der Benennung für die Verfügungsberechtigten berücksichtigt. Zu den Wartezeitregelungen wird auf den Beschluss des Sozialausschusses vom Vergabe von Sozialwohnungen (Sitzungsvorlage Nr / V 05252) verwiesen. Die Einkommensgrenzen für den Sozialwohnungsbestand, der noch nach dem 1. Förderweg des II. Wohnungsbaugesetz errichtet wurde, sind mit Änderung des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes zum um für Einpersonenhaushalte auf und um für Zweipersonenhaushalte auf erhöht worden. Bei jedem weiteren Haushaltsmitglied erhöht sich diese Grenze jetzt um 4.000, für Kinder wurde der Anrechnungsbetrag für das Einkommen von 500 auf 1000 erhöht. Damit wurde der Realität der inzwischen viel zu geringen Einkommensgrenzen insbesondere der 1- und 2-Personenhaushalte - endlich Rechnung getragen. Im besonderen Fokus stehen u. a. die Wohnungslosen und die von Wohnungslosigkeit bedrohten Haushalte. In den letzten Jahren erfolgten rund 28 bis 30 % der Wohnungsvergaben an diese Zielgruppen. Ziel ist es auch über verstärkte Kooperationen mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften und dem Kommunalen Wohnungsbauförderprogramm (KomPro und Belegungsrechtskauf) - 30 % jährlich zu erreichen, um Wohnungslosigkeit nachhaltig zu verhindern bzw. zu beheben. Die Vermittlung erfolgt jedoch nicht nur in geförderte Wohnungen, sondern auch in ungebundene Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Zu berücksichtigen ist bei der Belegung immer auch die Erhaltung ausgewogener Mieterstrukturen, die möglichst gleichmäßige räumliche Verteilung der Haushalte über das Stadtgebiet und die Vermeidung einseitiger Belastungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften.

128 Seite Belegungsbindungsvereinbarungen Die Belegung der ungebundenen Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften ist seit 1990 durch die abgeschlossenen Belegungsbindungsverträge geregelt. Aus diesem Grund wurde der Bestand der ungebundenen Wohnungen der GWG München und GEWOFAG sowie des Kommunalreferats und der MGS der sog. Eingriffsreserve zugerechnet, die die Summe aller Wohnungen darstellen soll, die dem Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration zur Belegung zur Verfügung stehen. Die freiwerdenden ungebundenen Wohnungen wurden hierzu über die Belegungsbindungsverträge bestimmten Zielgruppen zugeordnet und nach den dazu entsprechend vereinbarten Modalitäten vergeben. Mit Direktbelegungsrecht und 3er-Vorschlag werden grundsätzlich Haushalte innerhalb der Einkommensgrenze des Art. 4 BayWoBindG versorgt. Auf Grund der gegenwärtigen besonderen Notlage bei der Versorgung von wohnungslosen Haushalten auch wegen der rückläufigen Fertigstellungen von KomPro-B-Wohnungen wurde in einer Vereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Vergabequote für ein Direktbelegungsrecht temporär bis Mai 2012 von 20 % auf 30 % erhöht. Bei der Vermittlung von Wohnungen im Rahmen der städtischen Wohnungsfürsorge an Beschäftigte der Landeshauptstadt München und die Eigenvergaben der städtischen Wohnungsbaugesellschaften können auch Vermietungen an Haushalte erfolgen, die die Einkommensgrenze des BayWoBindG um mehr als 30 % überschreiten Konzept Soziale Mietobergrenzen - KSM Im Rahmen des Konzepts Soziale Mietobergrenzen (KSM) gelten folgende Regelungen: Bei der Vergabe der freifinanzierten und nicht mehr geförderten Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften bzw. des Kommunalreferats wird die ortsübliche Mietspiegelmiete verlangt (soweit vermietbar). Für Haushalte, die die Einkommensgrenze des 9 Abs. 2 WoFG um nicht mehr als 30 % überschreiten, bleiben auf Antrag der Mieterinnen bzw. Mieter die bisherigen Mietobergrenzen bestehen. Mieterhöhungen erfolgen (unter Berücksichtigung der Familienkomponente) bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn das Gesamteinkommen des Haushalts die Einkommensgrenze des Art. 4 BayWoBindG um mehr als 30 % überschreitet. Die Kappungsgrenze bleibt bei 15 % in drei Jahren. Für Familien mit Kindern wird die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Münchner Mietspiegel für jedes kindergeldberechtigte Kind unter 25 Jahren, das im Haushalt lebt, um 0,50 /m² monatlich reduziert (Familienkomponente), wobei die Mietwerte nach KSM die Untergrenze darstellen. Bei der Vergabe der freifinanzierten und nicht mehr geförderten Wohnungen der GWG München, der GEWOFAG und des Kommunalreferats wird der Mietvertrag nicht mehr an das Arbeitsverhältnis bei der Landeshauptstadt München gebunden. Das Sozialreferat hat das Vergabeverfahren für städtische Dienstkräfte unter Berücksichtigung der Vorschläge des Gesamtpersonalrates optimiert. Hierzu wird im Detail auf den Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom zum Konzept Soziale Mietobergrenzen (KSM)-Überprüfung der sozialen Mietobergrenzen verwiesen (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 08272).

129 Seite Förderprogramm zum Erwerb von Belegungsrechten an freien Wohnungen Da der große Bedarf an geförderten Wohnungen mittel- bis langfristig angesichts der begrenzten Flächenpotentiale nicht mehr allein im Neubau befriedigt werden kann und sich die Zahl der Sozialwohnungen in den kommenden Jahren weiter deutlich reduzieren wird, wurde in Wohnen in München IV der Erwerb von Belegrechten an freien Wohnungen im Bestand mit einem Fördervolumen von 25 Mio. bis 2011 als neues Programm mit aufgenommen. Das Programm ist als Kompensation für die weniger werdenden Neubauflächen zwingend notwendig. In Zusammenarbeit des Amts für Wohnen und Migration und des Referats für Stadtplanung und Bauordnung wurden die Rahmenbedingungen für das Programm in Form von Förderrichtlinien sowie Kalkulationsmodellen soweit konkretisiert, dass das Förderprogramm im Herbst 2008 in die Praxis übergeleitet wurde. In Zuge der Bewerbung des Förderprogramms Anfang 2009 zeichnete sich sehr großes Interesse bei den Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern ab. Trotzdem wurde bis Ende 2010 das jährliche Ziel von 200 WE nicht erreicht, lediglich für rund 120 WE konnte das Belegungsrecht angekauft werden. Als Begründung erhielt das federführende Amt für Wohnen und Migration die Rückmeldung, dass sich das Programm mit seinen aktuellen Konditionen auch aufgrund der veränderten Finanz- und Wohnungsmarktentwicklung aus betriebswirtschaftlicher Sicht für private Eigentümerinnen und Eigentümer nicht rechnet (knapp kalkuliertes Darlehen, hohes Mietausfallrisiko). Aufgrund dieser Entwicklung wurden in Zusammenarbeit von Sozialreferat, dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung und der Stadtkämmerei geänderte Richtlinien für das Programm entwickelt. Diese beziehen sich auf folgende Bereiche: Anpassung der Förderhöchstgrenzen Anpassung des städtischen kalkulatorischen Zinssatzes für die Abzinsung des Darlehens Anheben der Bewilligungsmieten Anheben der Bewilligungsprämie Verknüpfung des Belegungskaufprogramms mit der Förderquote für neues Wohnbaurecht in Form zusätzlicher Bebauungs- bzw. Verdichtungsmöglichkeiten Die genaue Ausgestaltung der neuen Programm-Richtlinien wird in Anlage 8: Fortschreibung Förderprogramm Erwerb Belegungsrechte an freien Wohnungen dargestellt. 7.4 Programm zur Förderung des Umbaus von Büro- zu Wohngebäuden Hierzu wird auf das Frankfurter Symposium 2007 Chancen zur Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum in Frankfurt am Main und das entsprechende Hamburger Förderprogramm zum Umbau von Büros zu Wohnungen hingewiesen. Abhängig von der Ausgangslage können die Maßnahmen zur Umnutzung von bestehenden gewerblich genutzten Gebäuden in Wohngebäude sowie die Umwandlung von bestehenden gewerblichen Baurechtspotenzialen in Flächen für den Wohnungsbau in folgende Kategorien eingeteilt werden: Rückumwandlung von derzeit gewerblich genutzten Wohnungen in Wohnraum,

130 Seite 122 Umbau von bisher gewerblich genutzten Gebäuden zu Wohngebäuden, Erhöhung des Wohnungsanteils bei Neubauten in Bestandsgebieten ( 30 Abs. 1 BauGB und 34 BauGB) und Änderung von bestehenden Bebauungsplänen (siehe Kapitel 5.2). Die Kernaussagen des Beschlusses vom zum Thema (Temporäre) Umwandlung von leer stehendem Gewerberaum in Wohnraum (siehe Sitzungsvorlage Nr / V 04389) gelten weiterhin: Die Umnutzung ist in der Regel technisch aufwendig und damit nur in bestimmten Fällen wirtschaftlich sinnvoll. Die erhöhten planerischen Anforderungen an ein Wohngebiet sind zu berücksichtigen, in gewerblich geprägten Lagen ist auch die Wahrung des Gebietscharakters für die dort angesiedelten Unternehmen wichtig. Für eine Genehmigung der Umnutzung bzw. des Neubaus muss eine Prüfung im jeweiligen Einzelfall erfolgen. Dabei sind insbesondere bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte zu prüfen. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass eine Umnutzung von Gewerberäumlichkeiten in Wohnraum gemäß Art. 55 BayBO genehmigungspflichtig ist, da es sich hier um eine Nutzungsänderung handelt. Eine Ausnahme von dieser Genehmigungspflicht nach Art. 57 Abs. 4 BayBO wird in der Regel nicht vorliegen. Ausführungen zum Bauplanungsrecht finden sich in dem o.g. Beschluss vom (Sitzungsvorlage Nr / V 04389). Hier geht es insbesondere um die Frage, ob das Umnutzungsvorhaben mit der vorhandenen Struktur des jeweiligen Gebietes verträglich organisiert werden kann. Trotz der Novellierung der Bayerischen Bauordnung 2008 sind die Ausführungen im o.g. Beschluss vom (Sitzungsvorlage Nr / V 04389) inhaltlich noch aktuell. Materiell haben sich für die in Frage stehenden Umnutzungen und Umwandlungen keine wesentlichen Änderungen ergeben. Allerdings hat sich die Artikelfolge der BayBO geändert. Hinzuweisen ist auf die gestiegenen Anforderungen an das barrierefreie Bauen (Art. 48 BayBO). Zwischenfazit In rechtlicher Hinsicht hängt es sehr stark vom Einzelfall ab, ob eine Umwandlung möglich und sinnvoll ist. Im Hinblick auf die Leerstände bei Bürogebäuden und einer immer noch großen Nachfrage nach Wohnimmobilien (Miete und Eigentum) erscheint es aus Sicht der Landeshauptstadt München wichtig, vermehrt Wohnraum für gewerbliche Zwecke (wieder) dem Wohnungsmarkt zuzuführen. Zum einen ist dies in der Regel baurechtlich zulässig und auch kurzfristig umsetzbar, da die Gebäudetypologie bereits für Wohnen nutzbar ist. Zum anderen besteht für diese Nutzergruppen eine reichliche Auswahl gut ausgestatteter Büroimmobilien, die für diesen Zweck entsprechend ausgestattet sind. Die Lage, infrastrukturelle Ausstattung und Zuordnung der Flächen im Stadtgebiet sind das Ergebnis einer Abwägung der Flächenbedarfe für die unterschiedlichen Nutzungen und den jeweils möglichst optimalen Standorten. Eine gewerblich gewidmete Fläche (z. B. für Büronutzung) muss im Rahmen der rechtlichen Abwägungen stadtentwicklungsplanerische Anforderungen erfüllen. Sie sollte auch infrastrukturell anders ausgestattet sein. Ihre Lagegunst macht sich z. B. daran fest, wie gut die Erreichbarkeit der Unternehmen ist. Das bedeutet in der Regel eine höhere Lärmbelastung, die bewusst in Kauf genommen wird. Genau dies wird beim Wohnen nach Möglichkeit vermieden. Deshalb muss im Einzel-

131 Seite 123 fall geprüft werden, ob es zulässig ist, gewerbliche Objekte in Wohnimmobilien umzuwandeln. Wenn jedoch neben den rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch die langfristigen Ziele einer angemessenen Wohnsituation gegeben sind, kann eine Umnutzung befürwortet werden. Dabei liegt jedoch nur ein Teil der Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer solchen Maßnahme in den Händen der Stadtverwaltung. Die letztendliche Entscheidung, eine solche Maßnahme einzuleiten, trifft die Eigentümerin bzw. der Eigentümer der Immobilie. Entwicklung eines Programms zur Förderung des Umbaus von Büro zu Wohnraum Bereits 1980 wurde vom Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung ein Förderprogramm beschlossen, um die freiwillige Rückumwandlung von gewerblich genutzten Wohnungen in Wohnraum mit Zuschüssen der Landeshauptstadt München zu fördern. Die Zuständigkeit ging 1985 auf das Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration über, das die Förderkonditionen zum modifizierte. Aufgrund der veränderten Marktlage und der damit verbundenen geringen Nachfrage wurde das Programm ca. 2-3 Jahre später eingestellt. Ziel des Programms war die Rückumwandlung einzelner Nutzungseinheiten. Da sich die Marktlage inzwischen deutlich verändert hat und im Gegensatz zu den späten 1980er Jahren zum einen Büroleerstände zu verzeichnen sind und zum anderen die Mietpreise für Wohnungen z. T. höher liegen als die Mietpreise für Büros, soll untersucht werden, ob es zielführend ist, erneut ein städtisches Förderprogramm aufzulegen. Im Fokus steht dabei die Nutzungsänderung ganzer Bürogebäude. Als Fördergegenstand kommt ein Zuschuss für die Planungskosten zur Klärung bautechnischer und von Vermarktungsfragen im Vorfeld eines möglichen Umbaus zu Wohnzwecken in Betracht. Bei einer planungsrechtlich möglichen Umwandlung soll insbesondere auch ein Schwerpunkt auf der Bereitstellung von sozial gebundenem Wohnraum (siehe Kapitel 7.3 ) gelegt werden. Potential wird hier vor allem bei der Schaffung von großen Familienwohnungen gesehen. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt zu prüfen, ob durch ein kommunales Förderprogramm die oben beschriebenen Maßnahmen zur kurzfristigen Wohnungsbauaktivierung angestoßen werden können, und ein entsprechendes Förderprogramm zu erarbeiten (siehe hierzu auch die Förderrichtlinien der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt vom für den Umbau von bisher als Gewerberaum genutzten leer stehenden Immobilien zu Geschosswohnungen im innerstädtischen Bereich Hamburgs). 7.5 Sozial und ökologisch nachhaltige Stadterneuerung und Stadtsanierung Stadterneuerung Soziale Stadt Stadterneuerung wird in der Landeshauptstadt München in erster Linie als ein sozial- und stadtentwicklungspolitisches Instrumentarium zur Erhaltung und Stabilisierung sozialer und stadträumlicher Strukturen in den Sanierungsgebieten angesehen. Die aktuellen und ehemaligen Sanierungsgebiete in München sind bzw. waren gekennzeichnet durch städtebauliche und sonstige auch vor allem das Wohnen betreffende Missstände. Wesentliches Ziel und Schwerpunkt der Stadtsanierung war und ist daher unter anderem die Verbesserung der Wohnverhältnisse und des Wohnumfeldes. Damit soll die Wohnfunktion sowohl in innerstädtischen Quartieren als auch in Siedlungen am Stadtrand dauerhaft erhalten werden. Zum Thema wird auf die ausführliche Darstellung unter verwiesen.

132 Seite Modernisierung des Wohnungsbestandes in Sanierungsgebieten In den ehemaligen Sanierungsgebieten Hasenbergl und Milbertshofen ging eine wichtige Anstoßfunktion für die Modernisierung des Wohnungsbestandes von der Ergänzung des Wohnungsbestandes mit Wohnungsneubauten aus. Dagegen kam seit 1980 in den ehemaligen Sanierungsgebieten Haidhausen und Westend, in denen die MGS als staatlich anerkannte Sanierungsträgerin und Treuhänderin der Landeshauptstadt München fungierte, für die Eigentümerinnen und Eigentümer privater Wohngebäude das MGS-Modernisierungsprogramm zur Anwendung. Dabei wurden Finanzhilfen gewährt und nach erfolgter Modernisierung die Belange einkommensschwacher Mieterinnen und Mieter durch die Festlegung von Mietobergrenzen berücksichtigt; die von der Modernisierung betroffenen Haushalte wurden im Rahmen von Sozialplänen unterstützt. Auf Grundstücken des Treuhandvermögens wurde eine Vielzahl von Wohngebäuden oftmals denkmalgeschützte Gründerzeithäuser unter Einsatz von Wohnungsbau- und Städtebauförderungsmitteln modernisiert. Auch hier wurden die Mieterinnen und Mieter im Rahmen des Sozialplanverfahrens von der MGS unterstützt. Durch den Einsatz von Wohnungsbau- und Städtebauförderungsmitteln wurde preiswerter Wohnraum langfristig gesichert. In verschiedenen Modellvorhaben wurden ökologische und energetische Belange frühzeitig erprobt, um so übertragbare Lösungen für Standardvorhaben zu entwickeln. Ein Beispielprojekt aus Haidhausen, in das die Erfahrungen sowohl der Genossenschaft für selbst verwaltetes, soziales und ökologisches Wohnen (WOGENO eg) und der MGS eingeflossen sind, ist das Wohnanwesen Pariser Straße 11. Nach Erwerb des Grundstücks durch die MGS wurden im Innenhof Abbruch- und Altlastensanierungsmaßnahmen durch die MGS getätigt, das Grundstück an die WOGE- NO veräußert und gemeinsam ein energetisches Konzept zur Minderung der CO 2 Emissionen erarbeitet. Die 21 Wohnungen werden über ein innovatives Konzept mit erdgasbetriebenem Blockheizkraftwerk (BHKW) und Fotovoltaik selbstständig mit Energie versorgt. Förderungsmix für dieses Anwesen: Städtebauförderungsmittel, KfW-Mittel des CO 2-Gebäudesanierungsprogramms und des Programms "ökologisch Bauen", Mittel aus dem Bayerischen Modernisierungsprogramm sowie aus dem Förderprogramm "München Modell-Genossenschaften. Dieses Beispiel zeigt, wie die Modernisierung des Wohnungsbestandes künftig verstärkt mit dem Aspekt der energetischen Sanierung verknüpft werden kann, wie von der gezielten Förderung weniger kostenintensiver Maßnahmen mit öffentlichen finanziellen Mitteln große Impulswirkung ausgehen kann und im Zuge anstehender Sanierungen die städtebauliche Gesamtsituation nachhaltig verbessert werden und gleichzeitig ein Beitrag zur Reduzierung des Energieverbrauchs sowie Minderung der CO 2-Emissionen geleistet werden kann. Diese Zielsetzungen werden auch bei der Modernisierung des Wohnungsbestandes in den aktuellen Sanierungsgebieten am Mittleren Ring Südost verstärkt verfolgt Förderung von mehr Energieeffizienz im Wohnungsbestand Handlungsbedarf Mit Blick auf die auf unterschiedlichen Ebenen beschlossenen Klimaschutzziele gewinnt auch das Thema Energieeffizienz für die Stadtentwicklung sowie die Stadtsanierung immer mehr an Bedeutung. Ein Teil der im integrierten Energie- und Klimaprogramm der Bundesregierung formulierten Ziele ist vor allem auf kommunaler Ebene bzw. im städtischen Kontext umzusetzen. Das IWU hat 2010 eine umfangreiche Datenerhebung zur energetischen Qualität und zu den Modernisierungstrends im deutschen

133 Seite 125 Wohngebäudebestand veröffentlicht, in der die Ausgangssituation in Deutschland insgesamt umfassend dargestellt wird. Weiterhin soll auf den BBSR Handlungsleitfaden zur Energetischen Stadterneuerung 2011 hingewiesen werden. In Deutschland könnten durch die Siedlungsgestaltung sehr große Teile des Energieverbrauchs beeinflusst werden. Von daher ergeben sich in diesem Bereich besondere Energieeinsparungspotentiale. Mit einer Neubautätigkeit von weniger als 1% des Wohngebäudebestandes liegen die großen Herausforderungen und Potentiale bei der Energieeinsparung in der Steigerung der Energieeffizienz bestehender Wohngebäude. Zur Erreichung nennenswerter Energieverbrauchs- und Kohlendioxidreduzierungen müsste der Gebäudebestand schnell und flächendeckend saniert werden. Die Effizienzsteigerung in diesem Bereich ist jedoch bundesweit bislang unter den notwendigen Raten zur Erfüllung der Einsparziele bis zum Jahr 2020 geblieben. Gründe: Die Energieeinsparverordnung zwingt zu hohen Investitionen bei der Modernisierung des Bestandes. Aufgrund des ungünstigen Kosten-Nutzen-Verhältnisses sind energetische Maßnahmen für höhere Standards (Wärmedämmverbundsystem WDVS, Einbindung regenerativer Energien) selten wirtschaftlich darstellbar, auch wenn Subventionen eingesetzt werden. Zum Modernisieren kann niemand gezwungen werden. Im Mietwohnungsbau kommt hinzu, dass die Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer in die energetische Sanierung investieren, während die Mieterseite über geringere Heizkosten davon profitiert, die Umlegung der Investitionen auf die Miete jedoch nur teilweise möglich ist (sogenanntes Investor-Nutzer-Dilemma). Hinzu kommen weitere Hemmnisse im Bereich der rechtlichen Grundlagen wie komplizierte Genehmigungsvorgänge und nachbarschaftliche Regelungen, z. B. bei Überschreitung des Bauraums durch WDVS. Ferner wird die Umsetzung von Maßnahmen selten im Rahmen abgestimmter Gesamtkonzepte oder unter dem Aspekt der Gesamteffizienz bezüglich Energieversorgungsart und möglicher Gebäudetechnologien betrachtet. Die derzeitigen Förderprogramme wie z. B. der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder das Förderprogramm Energieeinsparung der Landeshauptstadt München (FES), reichten für eine Förderung für flächenhafte Bestandssanierungen bislang nicht aus. Um die lt. Klimakonzept der Bundesregierung jährlich angestrebte Rate an Sanierung von 2 % des Gebäudebestandes erreichen zu können, wären laut Vertreterinnen und Vertretern der Wohnungswirtschaft wesentlich höhere staatliche Förderungen notwendig als bislang mit den Mitteln für Gebäudesanierungsprogramme zur Verfügung standen. Während die kommunalen Münchner Wohnungsbaugesellschaften im Bereich energetische Sanierung schon viel investiert haben (Förderung über Dividendenverzicht), gilt es besonders für die privaten Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer Anreize zu schaffen. Konkrete Projekte der energetischen Stadterneuerung Das Thema Klimaschutz und Energieeffizienz ist grundsätzlich in allen Städtebauförderungsprogrammen bereits verankert, z. B. im Programm Soziale Stadt unter dem Handlungsfeld Ökologie / Umwelt. In Sanierungsgebieten besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass herausragende Modellvorhaben im Sinne eines energiegerechten Stadtumbaus im Rahmen aller Städtebauförderungsprogramme finanziell unterstützt werden können. Zu den förderfähigen Maßnahmen gehören beispielsweise die Energieeffizienz bei der Vorbereitung der städtebaulichen Erneuerung (Energieleitplan), z. B. Ermittlung von energetischen Defiziten und Entwicklungspotentialen im öffentlichen und im privaten Bereich, Entwicklung von Konzeptionen oder Maßnahmenplänen im Rahmen von vorbereitenden oder weiterführenden Untersuchungen und die Energieberatung, aber auch die modellhafte Umsetzung von Pilotprojekten im Einzelfall.

134 Seite 126 Eine flächendeckende Förderung von energetischen Optimierungsmaßnahmen würde jedoch den Rahmen der Städtebauförderung deutlich übersteigen. Grundsätzlich erhalten Eigentümerinnen bzw. Eigentümer und Wohnungsbaugesellschaften für die Sanierungsmaßnahmen selbst Unterstützung durch die o.g. einschlägigen Förderprogramme. Um das Bewusstsein und die Motivation für umfassende Sanierungsmaßnahmen, die neben dem energetischen Aspekt auch den demografischen Wandel (Barrierefreiheit) berücksichtigen könnten, zu fördern, ist es notwendig diese Themen in den Stadtteil zu transportieren und die Kooperationsbereitschaft der Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer zu gewinnen. Dazu gehört eine intensive Öffentlichkeitsarbeit sowie eine qualifizierte Beratung der Eigentümerinnen und Eigentümer. Den Ausgangspunkt für die Entwicklung von Konzeptionen und Maßnahmenplänen zur Steigerung der Energieeffizienz für den Wohnungsbestand für das Untersuchungsgebiet Neuaubing/ Westkreuz im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen bietet das derzeit in Neuaubing laufende Projekt der Nationalen Stadtentwicklungspolitik Energiegerechte Stadtentwicklung Chancen für den Bestand durch energetisch innovative Neubaugebiete. Für Neubau- und Bestandsgebiet soll eine integrierte Energiestadtplanung erfolgen. Die energetische Planung und Versorgung eines Neu- und Altbaugebiets soll in den Prozess der Stadtteilentwicklung und Stadterneuerung eingebunden werden. In Zusammenarbeit mit den Projektpartnern Stadtwerke München GmbH (SWM) und dem Zentrum für angewandte Forschung (zafh) an der Hochschule für Technik Stuttgart wird unter der Federführung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung ein energiegerechter Stadtentwicklungsplan (Sanierungskonzept für den Bestand und Entwicklungskonzept für das Neubaugebiet) bis Ende 2012 für Freiham und Neuaubing erarbeitet. Die konzeptionellen Vorschläge zielen darauf ab, die Bestandsgebiete mit ihren niedrigen energetischen Gebäudestandards im Sinne einer Energiegerechtigkeit so zu sanieren, dass sie nicht gegenüber dem Neubaugebiet aufgrund steigender Energiekosten benachteiligt werden. Über Sozialplanungen und Beteiligungsmodelle sollen sozialverträgliche Modernisierungen gewährleistet werden. Untersuchungen zur Akzeptanz energetischer Erneuerungsmaßnahmen bei Entscheidungsträgern und Betroffenen sollen Möglichkeiten aufzeigen, wie Hemmnisse gegenüber Gesamtkonzepten zur energetischen Sanierung bzw. gegenüber Sanierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung abgebaut werden können. Die bisherigen Ergebnisse des Pilotprojektes haben gezeigt, dass eine ganzheitliche Integration aller Energieverbrauchsarten (Wärme, Strom, induzierter Energieverbrauch/ Verkehr) bei der Quartiersqualifizierung notwendig ist, da netzgebundene Systeme zukünftig eine Schlüsselrolle bei der Etablierung einer nachhaltigen und regenerativen Energieversorgung einnehmen werden. Ausblick auf künftige Möglichkeiten der Städtebauförderung / künftige Gebiete Das besondere Städtebaurecht ist geeignet, städtebauliche Maßnahmen als Gesamtmaßnahmen zur Lösung komplexer Probleme und Wirkungszusammenhänge in Gebieten einzusetzen, in denen ein koordiniertes Vorgehen und eine Bündelung städtebaulicher und sonstiger Maßnahmen erforderlich ist. Um die Umsetzung von Maßnahmen zur Energieeinsparung im Wohngebäudebestand zu forcieren, sollte ermöglicht werden, dass für die Investitionen die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten der 7 h und 10 f des Einkommenssteuergesetzes (EStG) in Anspruch genommen werden können. Dieses Instrument zur steuerlichen Absetzung von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, vor allem auch

135 Seite 127 im energetischen Bereich, ist grundsätzlich ein wichtiger Ansatz, um über die bestehenden Förderprogramme (z. B. KfW) hinaus flächendeckend Anreize in Sanierungsgebieten zu schaffen. Voraussetzung hierfür wäre nach Auffassung des Referats für Stadtplanung und Bauordnung die Ergänzung bzw. Erweiterung des städtebaulichen Missstandsbegriffs in 136 BauGB des besonderen Städtebaurechtes um den Begriff energetischer Erneuerungsbedarf bzw. darüber hinausgehend die Verankerung der energetischen Sanierung in der Fläche als eigenen Maßnahmetypus in 164b des besonderen Städtebaurechtes. Damit könnte in der Zukunft ein eigenes Städtebauförderprogramm mit dem Schwerpunkt energetische Sanierung entwickelt werden. Damit wären auch die Voraussetzungen geschaffen, um in einem künftigen Sanierungsgebiet Neuaubing/Westkreuz die Steigerung der Energieeffizienz der Wohngebäude voranzutreiben. Es wird vorgeschlagen, das Referat für Stadtplanung und Bauordnung zu beauftragen, sich in den Gremien des Deutschen und Bayerischen Städtetags für die Schaffung dieser Voraussetzungen einzusetzen. Insbesondere im hochpreisigen Wohnungsmarkt bzw. Ballungsraum wie München braucht es Möglichkeiten und Anreizsysteme, um eine klima- und energiegerechte Stadterneuerung voranzubringen. Ein eigenes Städtebauförderungsprogramm mit Schwerpunkt energetische Sanierung in der Fläche würde künftig Anstoßwirkung nach sich ziehen und die Erreichung nennenswerter Energieverbrauchsund Kohlendioxidreduzierungen im Wohnungsbestand befördern. Zur Frage, welche Gebiete nun besonders geeignet wären, um die energetische Sanierung in der Fläche über die Städtebauförderungsmittel voranzutreiben, sollten zunächst Untersuchungen durchgeführt bzw. eine Art energetische Gebäudedatei erstellt werden, um die Bedarfe und größten Defizite sowie die Potentiale wirtschaftlicher Sanierungsmaßnahmen auf Stadtbezirksteile bezogen festzustellen. Daher sollte das Referat für Stadtplanung und Bauordnung im Vorgriff auf die Integration des energetischen Missstandsbegriffes in die Gesetzgebung beauftragt werden, analog bzw. in Ergänzung der Münchner Stadtteilstudie 2009 (Bekanntgabe im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom Sitzungsvorlage Nr /V 04749), die als vergleichendes Stadtteilmonitoring auch als Grundlage für den Einsatz von Förderprogrammen in bestimmten Gebieten dient, derartige Untersuchungen unter Einbeziehung vorhandener Gebäudedateien und Daten zu den Energieversorgungsstrukturen durchzuführen. Dafür wären zunächst als Grundlage für die Ermittlung des Gesamtwärmebedarfs die Gebäudebaudaten und die energetische Infrastrukturausstattung von Wohnungsbeständen für Stadtbezirksteile zusammenzustellen und Gebiete mit hohen baulichen Dichten sowie energetisch sinnvolle Nachverdichtungsbereiche zu ermitteln, von denen ein optimaler Kosten-/ Nutzen-Faktor im Hinblick auf ein wirtschaftliches Gesamtkonzept zu erwarten sind. In einem zweiten Schritt könnten die sich aus dieser Grobuntersuchung ergebenden Gebiete mit den Stadtbezirksteilen überlagert werden, in denen auch sonstige Missstände bzw. städtebauliche Missstände und soziale Herausforderungen bestehen. In einem dritten Schritt könnten vom Sanierungsträger MGS die energetischen Missstände bzw. die auf die Einzelgebäude bezogenen Sanierungsstände ermittelt sowie die Datenbanken erstellt werden. Analog wird bereits jetzt bei dem Pilotprojekt der Nationalen Stadtentwicklungspolitik in Neuaubing vorgegangen. Es kann im Vorgriff auf diese Untersuchungsergebnisse davon ausgegangen werden, dass die Nachkriegsbebauung der Siedlungen aus den 50er, 60er und 70er Jahre sich besonders für eine energetische Sanierung eignen. In der Regel sind Erneuerungen hier sowieso erforderlich, weil diese Bestände nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Bewohnerinnen und Bewohner entsprechen und die ein-

136 Seite 128 fach gehaltenen Gebäudestrukturen in der Regel wirtschaftliche Sanierungsmaßnahmen ermöglichen. Darüber hinaus könnte in Gebieten, die, wie beispielsweise die Untersuchungsgebiete Neuaubing/ Westkreuz, auch gewisse soziale Problemlagen aufweisen, die sichtbare Anbringung von Solartechnik dazu beitragen, dass die in die Jahre gekommenen Siedlungen ein neues solares Image aufbauen. Dieser Effekt kann dann wiederum dazu beitragen, die Integration der Bewohnerinnen und Bewohner mit dem Gebäudebestand zu fördern. Die Sanierung von Gebäudebeständen unter Einbeziehung von solartechnischen Maßnahmen würde eine große Chance bieten, um solche Stadtteile in ihrer Stadtgestalt und ihrem Image aufzuwerten. Damit trägt die Stadterneuerung zu einem energetischen Stadtumbau bei, wobei die Umsetzung auf Quartiersebene mit speziellen Lösungsvorschlägen erfolgen wird Neubaumaßnahmen in Sanierungsgebieten Ganz wesentlicher Impulsgeber für die Stadterneuerung und die Verbesserung des Wohnwertes in den Sanierungsgebieten bildet der Wohnungsneubau, da mit ihm in der Regel Modernisierung des Wohnungsbestandes und Maßnahmen zur Verbesserung des näheren Wohnumfeldes einhergehen. Hierbei kann die Zielrichtung in der Revitalisierung von ehemaligen störenden Gewerbebereichen, in der Schaffung von Übergangs- und Ersatzwohnungen für Umsetzerinnen- und Umsetzerhaushalte sowie im Neubau von Wohnungen zur spezifischen Abrundung des Wohnungsangebotes bestimmter Quartiere liegen. Die förmlich festgelegten Sanierungsgebiete unterliegen nicht den Grundsätzen der Sozialgerechten Bodennutzung, da gemäß den Bestimmungen im Besonderem Städtebaurecht bzw. nach entsprechender Beschlusslage andere, jedoch vergleichbare Regelungen gelten. Die Sanierungsgebiete im sogenannten vereinfachten Verfahren, wie die ehemaligen Gebiete Hasenbergl und Milbertshofen, und die aktuellen Sanierungsgebiete Tegernseer Landstraße/ Chiemgaustraße sowie Innsbrucker Ring/ Baumkirchner Straße, unterliegen den Regelungen des sogenannten 40 %-Beschlusses für Sanierungsgebiete, der erstmals mit Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Hasenbergl vom eingeführt und in den folgenden Wohnungspolitischen Handlungsprogrammen fortgeführt wurde (siehe Kapitel ). Dabei kann zur Erfüllung dieser Förderquote in Abstimmung mit dem Sozial- und Referat für Stadtplanung und Bauordnung statt des geförderten Wohnungsbaus die Finanzierung stadtteilstärkender Projekte im Sinne der Sanierungsziele vorrangig vereinbart werden, wie etwa Verbesserungen im öffentlichen Raum, wohnumfeldverbessernde Maßnahmen und Beteiligungen an notwendigen Infrastruktureinrichtungen. Diese Regelungen bieten die Möglichkeit, flexibel auf die Bedarfe im Stadtteil zu reagieren. Als Alternative soll künftig die Möglichkeit eröffnet werden, je nach konkretem Sanierungskonzept bzw. in Gebieten mit dem Schwerpunktziel der energetischen Bestandssanierung einen Teil der Förderquote zur energetischen Sanierung von Mietwohnungsbeständen zu verwenden.

137 Seite Umsetzung und Organisation Die städtische Wohnungspolitik ist zentraler Bestandteil einer zukunftsorientierten Stadtentwicklungspolitik. Neben den Zielen, Strategien und Programmen der kommunalen Wohnungspolitik kommt auch der Prozessorganisation eine wichtige Rolle zu. Folgende Akteure bzw. Instrumente spielen in München eine herausragende Rolle. 8.1 Städtische Wohnungsgesellschaften Struktur Die Landeshauptstadt München ist am Stammkapital der Wohnungsbaukonzerne GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München mbh sowie GEWOFAG Holding GmbH jeweils zu 100 % beteiligt. Die Beteiligung der Landeshauptstadt München an der städtischen Sanierungsträgergesellschaft und Treuhänderin MGS erfolgt mittelbar zu 94 % über die GWG München bzw. zu 6 % über die GEWOFAG Wohnen GmbH (92,325 %-Tochtergesellschaft der GEWOFAG Holding GmbH). An der HEIMAG Holding GmbH ist die Stadt München ebenfalls mittelbar über die GEWOFAG Wohnen GmbH zu 70 % beteiligt. Der Unternehmenszweck der Gesellschaften ist vorrangig in einer sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der (Münchner) Bevölkerung begründet. Der räumliche Geschäftskreis umfasst vornehmlich die Region München mit Schwerpunkt innerhalb des Stadtgebiets Wohnungsbestand und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit Die städtischen Wohnungsbaukonzerne GEWOFAG sowie GWG München städtische Wohnungsgesellschaft München mbh bewirtschaften derzeit insgesamt rund WE. Davon stehen im Eigentum der Konzerne rund WE (Stand Ende 2009). Am hat der Stadtrat in 9 Beschlüssen (alle in nichtöffentlicher Sitzung) zur Neuorganisation des städtischen Wohnungsbestandes festgelegt, von den etwa bisher städtischen Wohnungen insgesamt etwa WE eigentumsrechtlich (Verkauf, Erbbaurecht oder als Kapitaleinlage) den städtischen Gesellschaften zu übertragen. Für 2010 verzeichneten die Gesellschaften in ihren Bilanzsummen von insgesamt rund 2,5 Mrd. ein Investitionsvolumen von rund 135 Mio. für den Wohnungsneubau und von rund 95 Mio. für Bestandsmaßnahmen (Modernisierungen und Instandhaltungen). Mit ihren kontinuierlich hohen Investitionen fungieren sie zudem als Auftraggeberinnen für die mittelständische Bauwirtschaft bzw. für Handwerksbetriebe. Sie geben insoweit indirekt auch arbeitsmarktpolitische Impulse und tragen zur Entwicklung des Wohnungs- und Wirtschaftsstandortes München und der Region München bei Bedeutung für den Münchner Wohnungsmarkt Neben ihrer finanzwirtschaftlichen Bedeutung leisten sie einen wesentlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung v. a. für die unteren und mittleren Einkommensgruppen. Sie erfüllen, entsprechend der vom Stadtrat beschlossenen jährlichen strategischen Zielen und der Controllingberichte, ein umfangreiches Wohnungsneubauvolumen vornehmlich im geförderten Mietwohnungsbau von durchschnittlich rund 500 WE im Jahr. Darüber hinaus wird durch Modernisierung der Bestände bezahlbarer Wohnraum an neuzeitliche Bedürfnisse angepasst. Dabei übernehmen die Gesellschaften durch ihre Verpflichtung zur

138 Seite 130 Energieeinsparung beim Neubau und zur energetischen Bestandssanierung eine Vorreiterrolle auf dem Wohnungsmarkt. Durch gezielte Nachverdichtung im Bereich der bestehenden (Groß-) Siedlungen können Strukturdefizite ausgeglichen und trotz Flächenknappheit zusätzlicher Wohnraum angeboten werden. Bestehende Infrastruktur kann effektiver genutzt werden. Die Akzeptanz derartiger Maßnahmen muss bei der ansässigen Bevölkerung durch aktives Quartiersmanagement erreicht werden. Darüber hinaus erbringen die Gesellschaften einen wichtigen Beitrag zur Sicherung einer auch in Zukunft für alle lebenswerten Stadt, zur spezifischen Baukultur und Quartiersentwicklung durch ihr Angebot eines bedarfsgerechten Wohnungsmixes inklusive altengerechten Bauens und neuer Wohnformen des Zusammenlebens für Jung und Alt sowie spezieller Angebote für generationengerechtes Wohnen ( WGplus und Wohnen im Viertel ), durch das Konzept soziale Mietenobergrenzen (KSM) für Teile ihrer nicht oder nicht mehr preisgebundenen Wohnungen und durch ihr Soziales bzw. Quartiers-Management zur Sicherung intakter und aktiver Nachbarschaften. Mit anspruchsvollen Neubauten und vorbildlichen Sanierungsmaßnahmen sichern sie zudem die Stadtbildqualität. Durch die systematische Beteiligung an Modellvorhaben unterschiedlicher Träger und in Eigeninitiative leisten die Gesellschaften einen unverzichtbaren Beitrag zur Innovation im Wohnungsbau. Der Wohnungsbestand der Gesellschaften bildet auch ein beachtenswertes Regulativ für den Münchner Wohnungsmarkt. Die Bestände der kommunalen Wohnungsunternehmen stellen einerseits Vermögenswerte dar, andererseits steht anders als bei freien Unternehmen nicht die Gewinnmaximierung im Vordergrund, sondern es kommt vornehmlich auf die Erfüllung ihres per Satzung definierten Unternehmenszweckes an. Das Aufgabenprofil und die Tätigkeitsfelder bewegen sich dabei in einem Spannungsfeld zum Teil konkurrierender Zielsetzungen. Die beiden städtischen Wohnungsbaukonzerne GWG München und GEWOFAG erfüllen die vom Stadtrat jährlich festgelegten strategischen und operativen Zielsetzungen, die sich dabei kontinuierlich im Rahmen der wohnungspolitischen Handlungsprogramme der Stadt bewegen. Die Steuerung der Stadt erfolgt auf der Grundlage der Stadtratsbeschlüsse, wie die o. g. turnusmäßigen jährlichen Zielebeschlüsse mit Evaluierung, ergänzt durch die Controlling- und Beteiligungsberichte mit Handlungsempfehlungen über die städtischen Vertreterinnen und Vertreter in den Organen (Aufsichtsrat und Gesellschafterversammlung) der Beteiligungsunternehmen. Zusätzlich werden die wohnungswirtschaftlichen Interessen der Stadt über separate Einzelbeschlüsse an die Gesellschaften herangetragen Aktuelle Entwicklung Mit betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Optimierungen haben die Gesellschaften auf die seit der Verabschiedung von Wohnen in München IV eingetretenen rechtlichen, wohnungs- und finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau reagiert. Zusätzliches wohnungswirtschaftliches Engagement aus Verzicht auf Gewinnausschütungen Einschneidende steuerrechtliche Änderungen bei Gewinnausschüttungen aus dem Eigenkapital der Gesellschaften, das steuerfrei in Zeiten der Wohnungsgemeinnützigkeit gebildet werden konnte, führten zu einer Änderung der seinerzeit geltenden, mit Beschluss des Stadtrates vom im Rahmen des

139 Seite Haushaltssicherungskonzeptes (4. HSK) fixierten Ausschüttungsanforderungen für den städtischen Haushalt. Der Stadtrat hat sich am dafür entschieden, auf die Gewinnausschüttungen nach dem 4. HSK für den Zeitraum zu verzichten. Damit werden hohe zusätzliche Steuerbelastungen für die Gesellschaften vermieden. Ab 2019 unterliegen die Ausschüttungen nicht mehr der erhöhten Besteuerung. Bis 2019 verbleiben damit bei den Gesellschaften insgesamt zusätzliche Eigenmittel in Höhe von rund 190 Mio., die nach den Vorgaben des Stadtrates für ein zusätzliches wohnungswirtschaftliches Engagement in Form eines Maßnahmenbündels zu verwenden sind. Das erweiterte Engagement der Gesellschaften setzt allerdings voraus, dass entsprechende Jahresüberschüsse auch in den kommenden Jahren erwirtschaftet werden können. Nach den ersten Planungen der Gesellschaften sollen rund 50 % der zusätzlich zur Verfügung stehenden Eigenmittel (fast 100 Mio. ) in die energetische Bestandsverbesserung (insbesondere GEWOFAG) investiert werden. Gleichbedeutend zur energetischen Bestandssicherung müssen die Gesellschaften den künftigen Anforderungen an den Wohnungsbau auch durch zusätzlichen Wohnungsneubau, flankiert vom Zukauf von Mietwohnungsbeständen sowie zukunftsweisende soziale, ökologische und energetische Wohnungsbaumodelle gerecht werden. Insbesondere kann im Zuge dessen die GEWOFAG rund nachtspeicherbeheizte Wohnungen umrüsten und die GWG München ihr Sanierungsprogramm durch Abbruch/Neubau auf eigenen Flächen zügig fortführen. Entsprechend des o.g. Stadtratsbeschlusses vom haben sich die Gesellschaften für einen erhöhten energetischen Standard verpflichtet (seinerzeit KfW 40 Standard bei Neubau Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) bzw. KfW 60 Standard bei Maßnahmen im Bestand Effizienzhaus 100 nach EnEV 2009). Grundstücksvergabe U. a. bedingt durch die noch fehlende In-House-Fähigkeit konnte die GEWOFAG in den Jahren seit 2007 (siehe Kapitel 5.4 ) vorübergehend keine Grundstücke mehr von der Landeshauptstadt München zur Errichtung von gefördertem oder frei finanziertem Wohnungsbau erwerben. Während die GWG München aus langfristigen Wirtschaftlichkeitsüberlegungen heraus eine umfassende Sanierung durch Abbruch und Neubau unter Ausschöpfung von Verdichtungsmöglichkeiten auf ihren eigenen, den Anforderungen an den heutigen Wohnungsmarkt nicht mehr gerecht werdenden Wohnquartieren (am Harthof, in Sendling-Westpark, in der Au oder in der Maikäfersiedlung in Berg am Laim) durchführen kann, war/ist die GEWOFAG dagegen verstärkt auf den Erwerb von städtischen Grundstücken angewiesen. Zusammen mit organisatorischen Überlegungen der GEWOFAG (betriebswirtschaftliche und steuerliche Optimierung) sowie dem Anliegen der Stadt München, über die Rechtsstellung als Gesellschafterin einer GmbH im Verhältnis zur AG wesentlich bessere Steuerungs- und Einwirkungsmöglichkeiten zu erhalten, führte dies zu einer neuen, optimierten Beteiligungsstruktur des GEWOFAG-Konzerns (siehe Beschluss der Vollversammlung des Stadtrates vom ). Nach derzeitigem Rechtsstand ist somit die In-House-Fähigkeit bei Vergaben von städtischen Grundstücken an die GEWOFAG Holding GmbH oder an eine der GEWOFAG Holding GmbH nachgelagerten 100%-Töchter bei Vorliegen der entsprechenden vertraglichen Voraussetzungen nunmehr gegeben.

140 Seite Künftige Rolle der städtischen Wohnungsbaugesellschaften Intensivierung des Wohnungsbaus durch die städtischen Gesellschaften Bereits im Geltungszeitraum von Wohnen in München III ( ohne Verlängerungsjahr 2006) haben die städtischen Gesellschaften annähernd 40 % zum gesamten Fördervolumen beigetragen (nur bezogen auf den geförderten Mietwohnungsbau waren dies sogar fast 50 %). Auch im bisherigen Zeitraum von Wohnen in München IV (2007 mit 2010) waren es trotz der erheblich verschlechterten Bedingungen bei der Vergabe städtischer Grundstücke noch ca. 28 % des gesamten Fördervolumens bzw. nur bezogen auf den geförderten Mietwohnungsbau sogar 35 %. Vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen, die von einer sich immer deutlicher abzeichnenden Flächenknappheit gerade für den Neubau von geförderten Wohnungen, einer durch Bindungsentfall rasch zurückgehenden Zahl von Belegrechtswohnungen für die unteren Einkommensgruppen, wachsenden Bedarfszahlen durch Bevölkerungswachstum und deutlichen Steigerungen der Marktmieten gekennzeichnet sind, kommt der Intensivierung der Bautätigkeit der beiden städtischen Gesellschaften auf eigenen Flächen wie auch auf von der Stadt zu erwerbenden Flächen verstärkte Bedeutung zu. Neben den beiden Aspekten der Quantität und der Beschleunigung tritt auch die langfristige Sicherung für den geförderten Mietwohnungsbau immer stärker in den Vordergrund. Die städtischen Wohnungsgesellschaften spielen auch hier eine wichtige Rolle. Es ist beabsichtigt, wie bereits mit der In-House-Vergabe von Flächen am Ackermannbogen 4. BA der Fall und noch in 2011 in der Funkkaserne und 2012 in der Messestadt Riem und im Bereich des Bebauungsplans Nr a Bahnhof Pasing geplant, die verbleibenden größeren Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau auf städtischen Siedlungsgebieten künftig vorrangig an die städtischen Gesellschaften zu vergeben. Über die genannten Maßnahmen hinaus begrüßt es die Stadt ausdrücklich, wenn sich die städtischen Gesellschaften auch weiterhin um den Erwerb privater Wohnbauflächen insbesondere für den geförderten Wohnungsbau bewerben (wie z. B. im Bereich Isoldenstraße erfolgreich geschehen). Ankauf von Mietwohnungsbeständen Die Konzerne GWG München und GEWOFAG sind Gründungsmitglieder der Münchner Initiative für Mietwohnungen (siehe Kapitel 8.5 ). Der Zukauf von Mietwohnungen durch die städtischen Gesellschaften zur weiteren Stärkung der sog. Eingriffsreserve der Stadt verbleibt, wie vom Stadtrat wiederholt bekräftigt, eine wohnungspolitische Aufgabenstellung und Anforderung an die Gesellschaften. In diesem Gesamtkontext ist auch der anstehende Ankauf der unter rechtlichen und strategischen Gesichtspunkten zur Veräußerung anstehenden städtischen Wohnungsbestände zu insgesamt wirtschaftlich nachhaltigen und tragfähigen Konditionen durch die Wohnungsbaukonzerne GWG München und GEWOFAG zu sehen (Grundsatzentscheidung des Stadtrates vom Neuorganisation des städtischen Wohnungsbestandes). Die GWG München und die GEWOFAG sind auf Grund ihrer jahrzehntelangen wohnungswirtschaftlichen Erfahrung in der Lage, diese Wohnungen in ihren Bestand zu integrieren und durch Bestandsverbesserungen sowie sukzessive energetische Sanierung weiter zu entwickeln.

141 Seite 133 Weitere Optimierungen der Beteiligungsstrukturen Die umfangreichen und vielfältigen Aufgabenanforderungen an die städtischen Wohnungsbaukonzerne erfordern auch künftig eine laufende Überprüfung der Gesellschaftsstrukturen mit Ausschöpfung möglicher Optimierungspotentiale. 8.2 Sozialgerechte Bodennutzung Unter der Bezeichnung Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) schuf die Landeshauptstadt München mit Beschluss des Stadtrates vom ein Instrument, um die drohende Einschränkung der Planungstätigkeit aufgrund der mit der planerischen Entwicklung verbundenen Kosten, die die Stadt alleine nicht mehr tragen konnte, zu überwinden. Ziel war es, die Planungsbegünstigten angemessen an den ursächlichen Kosten und Lasten der Planungen zu beteiligen. Grundlage für diese Regelung war das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom , das seit als Dauerrecht gilt. Die Inhalte und Rahmenbedingungen der Sozialgerechten Bodennutzung wurden in einem gemeinsam mit der Münchner Bau- und Wohnungswirtschaft entwickelten Regelwerk, den Verfahrensgrundsätzen zur Sozialgerechten Bodennutzung, erstmals mit Stadtratsbeschluss vom festgelegt und am , und letztmals am (Sitzungsvorlage Nr / V 08351) fortgeschrieben. Geschossfläche in m² GF je WE Wohnungen Wohnungsbaurechte , davon geförderte Wohnungen Baurechte für w ohnverträgliches Gew erbe GF je AP Tabelle 25: Baurechtschaffung im Rahmen der SoBoN bis Ende 2010 Arbeitsplätze Baurechte für Gew erbe und Industrie Durch die SoBoN wurde eine erhebliche Wohnbaulandmobilisierung unter Sicherung der städtebaulichen, ökologischen und sozialen Qualitäten, eine Vorhabensbeschleunigung und ein erheblich reduzierter Verwaltungsaufwand in der Umsetzung der Planung erreicht. In der Zeit von 1994 bis Ende 2010 wurden 108 SoBoN-Bebauungspläne rechtsverbindlich, mit denen die Grundlage für (rechnerisch) rund WE geschaffen wurde (darunter rund geförderte Wohnungen). Durch ihren Beitrag zu einer zügigen Entwicklung neuer Planungsgebiete und zum Wohnungsneubau leistet die SoBoN einen wichtigen und unverzichtbaren Beitrag auch für das Handlungsprogramm Wohnen in München V. Die SoBoN-Verfahren werden von einer, direkt dem Oberbürgermeister unterstellten referatsübergreifenden Arbeitsgruppe begleitet. Den Vorsitz führt der Stadtdirektor des Referats für Stadtplanung und Bauordnung, er wird vertreten durch den Stadtdirektor des Kommunalreferats. Die SoBoN-Arbeitsgruppe hat bisher in 257 Sitzungen (Stand August 2011) getagt. 8.3 Koordinierungsrunde zur Umsetzung von Wohnen in München Zur Umsetzung von Wohnen in München III wurde Ende 2001 die Koordinierungsrunde zur Umsetzung des Stadtratsbeschlusses vom Wohnen in München III (KooR) gegründet. Auch während des Programmzeitraums von Wohnen in München IV wurde die Arbeit der Koordinierungsrunde fortgesetzt.

142 Seite 134 Diese Arbeitsgruppe ist federführend beim Referat für Stadtplanung und Bauordnung angesiedelt. Die Leitung erfolgt zusammen mit dem Sozialreferat. Darüber hinaus nehmen an den Sitzungen auch das Kommunalreferat und die Stadtkämmerei regelmäßig teil. Weitere Referate werden bei Bedarf eingeladen. Die Sitzungen finden überwiegend im zweimonatlichen Turnus statt. Bisher (Stand August 2011) tagte die Arbeitsgruppe insgesamt in 46 Sitzungen. Die KooR trägt zu einer verbesserten Transparenz und Information aller betroffenen Referate und Dienststellen im Bereich der kommunalen Wohnungspolitik bei. Ein besonderer Schwerpunkt liegt in der Abstimmung und der gemeinsamen Erarbeitung von Vorgehensweisen und Strategien zu wohnungspolitischen Themen, die eine referatsübergreifende Behandlung erfordern. Neben Einzelprojekten oder speziellen Fragestellungen werden auch regelmäßig Themen erörtert, die einer kontinuierlichen Berichterstattung und Beobachtung bedürfen (insbesondere der aktuelle Stand der jährlichen Förderprogramme). Sofern ein Bedarf für eine generelle Nachsteuerung erkennbar wird (z. B. Anpassungen bei einzelnen Förderprogrammen) oder bei der Entwicklung oder Realisierung von Fördervorhaben Probleme auftreten, verständigt sich die KooR auf kurzem Wege und verbindlich auf geeignete Maßnahmen oder gibt Handlungsempfehlungen ab. Um auch Erfahrungen und Sichtweisen von Beteiligten außerhalb der Verwaltung in die Entscheidungsprozesse einfließen zu lassen, werden fallweise auch externe Gäste eingeladen (z. B. Bauträgerinnen und Bauträger, Genossenschaften). Die KooR hat sich bewährt und soll auch den Vollzug des wohnungspolitischen Handlungsprogramms Wohnen in München V begleiten. Bezüglich der Task Force zur Umsetzung des Kommunalen Wohnungsbauprogramms siehe Sitzungsvorlage Nr / V (Vollversammlung vom ). 8.4 Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive Wie unter Kapitel 5.2 Kurzfristige Maßnahmen zur Wohnungsbauaktivierung ausgeführt, ist angesichts der steigenden Anspannung auf dem Wohnungsmarkt und der sich immer deutlicher abzeichnenden Knappheit bei den Neubauflächen eine Wohnungsbauoffensive erforderlich. Neben dem neuen Themenfeld Umstrukturierung (planerische Umwandlung von noch nicht bebauten MK-Gebieten und Gebieten mit höherwertigem Gewerbe in Wohngebiete und der baulichen Umnutzung von bereits bestehenden (oder leer stehenden) Büros in Wohnungen) kommt dabei der Nachverdichtung in Bestandsquartieren und der Entwicklung von Wohnbauflächen mit schwierigen Rahmenbedingungen (z. B. hinsichtlich der verkehrlichen Erschließung) eine wichtige Rolle zu. Unterstützend für diese Wohnungsbauoffensive sollen die Handlungspotentiale des Referats für Stadtplanung und Bauordnung in einer neu geschaffenen Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive gebündelt und verstärkt werden. Durch diese Gruppe sollen auch Hemmnisse bei der Baurechtschaffung identifiziert und zielgerecht beseitigt werden. Dabei soll auch in einer vorausschauenden Gesamtbetrachtung auf eine harmonische Entwicklung von Wohn-, Büro- und sonstiger Gewerbeflächenentwicklung geachtet werden.

143 Seite 135 langfristige Flächenentwicklung Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive Förderung / Wohnungslose KOOR Wohnen in München Task Force kurz- /mittelfristige Flächenentwicklung Controllingfunktion, proaktive Arbeitsweise (Baurechtsschaffung u. -genehmigungen); Identifikation u. Beseitigung von Hemmnissen, Entscheidung bei Ziel- u. Prioritätenkonflikten Grundstücksmanagement Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung SoBoN- Arbeitsgruppe Projektgruppe Grundstücksmanagement Abbildung 20: Vernetzung der Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive Fallbezogen werden Vertretungen der beteiligten städtischen Referate (insbesondere Kommunalreferat und Sozialreferat) zu den Sitzungen hinzugezogen. Durch die auch personellen Verknüpfungen mit den bestehenden Arbeitsgruppen (siehe Abbildung 20) werden Synergieeffekte geschaffen und die Beschleunigung in den weiteren Verfahren wird befördert. 8.5 Münchner Initiative für Mietwohnungen Die Interessengemeinschaft Initiative für Mietwohnung in München, für die Oberbürgermeister Christian Ude die Schirmherrschaft übernommen hat, wurde im Oktober 2006 der Öffentlichkeit vorgestellt ( Stichwort: Mietwohnungsinitiative). Hintergrund für die Gründung war die seinerzeitige Entwicklung, dass sowohl große Unternehmen als auch Kommunen ihre Wohnungsbestände in großem Rahmen veräußert haben und diese von Investoren gekauft wurden, deren Firmenpolitik es vielfach war, schnell hohe Renditen zu erzielen und nicht, die Bestände langfristig zu erhalten. Die negativen Auswirkungen gerade auf ehemalige Wohnungsbestände der öffentlichen Hand wie Instandhaltungsstaus, Teilprivatisierungen, fehlende Mieterbetreuung und Mietsteigerungen sind inzwischen immer wieder Thema in den Medien. Bis zum Sommer 2011 haben sich inzwischen 14 Unternehmen der Wohnungswirtschaft, die zusammen über ein Potenzial von ca Mietwohnungen in München verfügen, den Erhalt und die Stärkung des Mietwohnungsbaus zum Ziel gesetzt. Hierzu sollen vor allem auch Firmen und Privatpersonen, die Wohnungsbestände in München besitzen und sie veräußern wollen, angesprochen werden. Die Initiative wird von der GWG München betreut und kommt in unregelmäßigen Abständen zu gemeinsamen Sitzungen zusammen.

144 Seite Personalressourcen und Mittelbedarf 9.1 Personalressourcen Als Folge der wohnungspolitischen Handlungsprogramme Wohnen in München III und auch in geringerem Maße Wohnen in München IV waren Personalzuschaltungen erforderlich gewesen. Das Personal- und Organisationsreferat wurde damals gebeten, die Stellen im erforderlichen Umfang zu schaffen, die Stellenbesetzungen in die Wege zu leiten und im Benehmen mit der Stadtkämmerei die erforderlichen Mittel in die jährlichen Personalausgabenbudgets der jeweiligen Referate zusätzlich einzustellen. Referat für Stadtplanung und Bauordnung Für die Umsetzung der wohnungspolitischen Handlungsprogramme Wohnen in München III und Wohnen in München IV sind einerseits Stellenzuschaltungen für das Referat für Stadtplanung und Bauordnung erfolgt (Wohnen in München III: 7 Stellen unbefristet, Wohnen in München IV: 1 Stelle mit befristeter Finanzierung bis ), anderseits hat aber die Umsetzung der Haushaltssicherungskonzepte zu einer erheblichen Reduzierung der Ressourcen, auch bei den Aufgaben, die mit der Schaffung von Wohnraum verbunden sind, geführt. Mit der Beschlussfassung zum 6. Haushaltssicherungskonzept (6. HSK) in der Vollversammlung des Stadtrates vom hat das Referat für Stadtplanung und Bauordnung in den nächsten 7 Jahren einen weiteren Konsolidierungsbeitrag bei den Personalausgaben zu leisten, der rechnerisch einem Gegenwert von 43 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) entspricht. Im Gegensatz dazu stehen die aufgezeigten erschwerten Rahmenbedingungen, die verstärkte Anstrengungen für die Schaffung von Wohnraum erfordern. Um diese neuen und zusätzlichen Aktivitäten bewerkstelligen zu können und die ehrgeizigen Zielzahlen für Baurechtschaffung und Förderung tatsächlich erreichen zu können und diese dann auch im Genehmigungsverfahren zeit- und sachgerecht umsetzen zu können, sind Stellenschaffungen und die Verlängerung der für Wohnen in München IV befristet geschaffenen Stelle erforderlich. Personalbedarf für die Baurechtschaffung im Referat für Stadtplanung und Bauordnung Hierzu wird auch auf das Kapitel 5.2 verwiesen. Ziel ist es, noch zügiger als bislang mehr Baurecht für den Wohnungsbau zu schaffen und die Entwicklung der großen städtischen Planungsgebiete durch ein kontinuierliches Angebot an Wohnbauflächen voranzubringen. Neue Programmbestandteile der Wohnungsbauoffensive wie die verstärkte Förderung der Umwandlung von Büros zu Wohnungen oder die Nachverdichtung in Bestandsquartieren erfordern eine intensive konzeptionelle Vorbereitung und umfangreiche Abklärungen mit den beteiligten Akteuren des Immobilienmarktes sowie mit städtischen Dienststellen. Zunehmend städtebaulich komplizierte, konfliktträchtige Standorte und Umfeldbedingungen für den Wohnungsneubau erfordern im Referat für Stadtplanung und Bauordnung einen erheblichen zusätzlichen Aufwand für die städtebauliche Planung, für die Bürgerbeteiligung und für die zügige und erfolgreiche Verfahrensdurchführung. Angesichts der zunehmenden Dichte im Stadtgebiet und der zum Teil bereits heute von den Bürgerinnen und Bürgern als hoch empfundenen Verkehrs- und Lärmbelastungen erfordert auch die Erarbeitung von stadt- und umweltverträglichen Verkehrs- und Erschließungskonzepten sowie die Prüfung von oft zahlreichen Alternativen und Varianten einen erhebli-

145 Seite 137 chen zusätzlichen Aufwand für die Verkehrsplanung im Rahmen der Bebauungsplanverfahren. Mit einer Personalverstärkung im nachstehend aufgezeigten Umfang wird durch eine prioritäre Bearbeitung von Bebauungsplänen mit Wohnraumschaffung eine jährliche Baurechtschaffung von ca. 500 Wohneinheiten angestrebt. Hauptabteilung I: Stelle SB Soziale und ökonomische Entwicklungsplanung: Mitarbeit bei Konkretisierung und Umsetzung neuer Programme und Maßnahmen von Wohnen in München V insbesondere mit dem Schwerpunkt Immobilienwirtschaft/Zielgruppen und Vermarktung (z. B. Umwandlung Büro in Wohnen) sowie beim Projekt langfristige Siedlungsentwicklung und in der Arbeitsgruppe Wohnungsbau. Erarbeitung von sozial orientierten Konzepten und Mitwirkung bei deren Umsetzung zur Bestandssicherung, Nachverdichtung und Steuerung von Aufwertungsprozessen. Erarbeitung besonderer Verfahren der intensiven Bürgerbeteiligung für prioritäre Projekte der Bestandssicherung und des Wohnungsneubaus in Bestandsquartieren. 1 VZÄ im höheren technischen Dienst Stelle SB Verkehrsplanung: Bearbeitung von Verkehrs- und Erschließungskonzepten für prioritäre Rahmenplanungen und Bauleitpläne im Rahmen des Programms Wohnen in München V ; Erarbeitung flankierender verkehrlicher Maßnahmenkonzepte zur Erhöhung der Umfeldverträglichkeit von Wohnungsneubauprojekten (z. B. Parkraumkonzepte, Nahmobilitätskonzepte). Entwicklung projektbezogener integrierter Maßnahmenkonzepte zur Sicherstellung von Nahmobilität mit umweltverträglichen Verkehrsmitteln und von Barrierefreiheit sowie zur ressourcensparenden und wirtschaftlichen Abwicklung des MIV, z. B. mittels Parkraumbewirtschaftung. 1 VZÄ im höheren technischen Dienst Hauptabteilung II: Stelle HSB Bauleitplanung: Erstellen von verbindlichen Bauleitplänen; Mitwirken an informellen Planungen; Mitwirken beim Einvernehmen der Gemeinde; Stellungnahmen für die Begutachtung; Erledigung von Behördenpetitionen (Berichtswesen); Mitwirken an städtebaulichen Wettbewerben. 1 VZÄ im höheren technischen Dienst Stelle SB Bauleitplanung: Planungseinleitende Tätigkeiten; Verbindliche Bauleitplanung; Projektbegleitende Tätigkeiten. 1 VZÄ im gehobenen technischen Dienst Stelle SB Grünplanung: Erarbeiten von Landschaftsplänen und landschaftlichen Strukturkonzepten; Erarbeiten von landschaftlichen Rahmenplänen und Grünordnungsplänen; Projektbegleitende Tätigkeiten. 1 VZÄ im gehobenen technischen Dienst. Stelle SB Bauleitplanung: Vorbereiten und Durchführen von Bauleitplanverfahren; Erledigung von BV- Empfehlungen und BA-Anträgen, soweit diese im Bauleitplanverfahren abzuhandeln sind; Verwaltungsmäßiges Mitwirken beim Erstellen von Sitzungsvorlagen und beim Durchführen von Wettbewerbsverfahren; Ausarbeiten und verfahrensmäßige Betreuung von Satzungen. 1 VZÄ im gehobenen Verwaltungsdienst

146 Seite 138 Hauptabteilung IV: Stelle SB Baurecht: Steuerungsunterstützung und Begleitung bedeutender Wohnungsbauvorhaben (öffentlicher Wohnungsbauunternehmen, Genossenschaften, Studentenwerk, bestandserhaltender Mietwohnungsbau etc.) mit dem Ziel Laufzeitkontrolle und frühzeitiges Eingreifen bei Konflikten; Betreuung der Initiative für Mietwohnungsbau etc.; Anlaufstelle für Problemfälle und Beschwerden; Mitwirkung bei eiligen Beschlussvorlagen, z. B. des Sozialreferats zur Bauträgerauswahl KomPro. 1 VZÄ im gehobenen technischen Dienst Personalbedarf für die Optimierung der Grundstücks- und Fördermittelvergabe im Referat für Stadtplanung und Bauordnung Es wird auch auf das Kapitel verwiesen. Ziel ist den Ausschreibungsstau der letzten Jahre zügig abzubauen, die Grundstücks- und Fördermittelvergabe für den geförderten Wohnungsbau zu steigern und zu beschleunigen, wobei die zeitlichen, rechtlichen und finanziellen Risiken, die sich aus den Ausschreibungsverfahren für bestimmte Zielgruppen ergeben, durch eine verstärkte rechtliche Begleitung und eine aktive Kommunikation im Vorfeld zu reduzieren sind, und schließlich die Intensivierung der Kontrolle der Verwendung der Fördermittel während der Bindungszeiten. Die Vermarktung von städtischen Wohnbauflächen, die Durchführung von Ausschreibungsverfahren sowie der Angebotsbearbeitung ist wesentlich komplexer geworden. Konnte z. B. im Rahmen der Grundstücksvergaben im 1. Bauabschnitt am Ackermannbogen im Jahr 2000 für ca. 650 Wohneinheiten eine allgemeine Ausschreibung für alle Wohnbauarten so formuliert werden, dass auf kurzem Wege eine Bauträgerauswahl möglich war, mussten dagegen beim 4. Bauabschnitt am Ackermannbogen für ca. 550 Wohneinheiten in 2010/2011 fünf verschiedene Ausschreibungs- bzw. Zuteilungsverfahren für die jeweiligen Wohnbauarten (geförderter Mietwohnungsbau als In-House-Vergabe, Staatsbedienstetenwohnungen, Genossenschaften, Baugemeinschaften, Bauträger) mit entsprechend unterschiedlichen Exposés und Bewertungskriterien oder einem hohen Abstimmungsaufwand (In-House-Vergabe, Staatsbedienstetenwohnungen) durchgeführt werden. Aufgrund der mittlerweile sehr starken Konkurrenz auf dem Münchner Grundstücksmarkt war die Zahl der abgegebenen Angebote hoch (ca. 55 Bieter) und damit deren Auswertungen sehr zeitaufwendig. Auch für die ab 2012 anstehenden Ausschreibungen in den Bereichen Funkkaserne (1.600 WE), Messestadt Riem 4. BA (900 WE), Prinz-Eugen-Kaserne (1.600 WE), Dachauer Straße/Luitpoldkaserne (900 WE) sowie Freiham 1. BA (3.000 WE) wird sich diese Entwicklung weiter fortsetzen, so dass die wohnungspolitischen Ziele nur mit einer entsprechenden langfristigen stellenmäßigen Unterstützung zu realisieren sind. Hinzu kommt eine größere Bereitschaft von Grundstücksinteressenten, gegen die Vergabe der noch vorhandenen Grundstücksflächen mit allen rechtlichen Mitteln vorzugehen. Zuletzt führte dies (im Fall des 4. BA am Ackermannbogen) zu gerichtlichen Verfahren vor der Vergabekammer sowie dem OLG München, die einer zeitintensiven juristischen Betreuung bedürfen. Um dem politischen Willen des Stadtrates (Beschluss vom ), bei Ausschreibungen von Wohnbaugrundstücken in den großen städtischen Siedlungsgebieten jeweils % der Flächen für Genossenschaften und Baugemeinschaften vorzusehen, nachzukommen und dem großen Informations- und Betreuungsaufwand für die Zielgruppe Baugemeinschaften gerecht zu werden, soll eine zentrale Ansprechstelle geschaffen werden.

147 Seite 139 Die Stadt Hamburg unterhält beispielsweise eine spezielle Agentur für Baugemeinschaften, die mit 3 ½ Stellen (2 ½ Stellen davon im höheren Dienst) ausgestattet ist. Der Aufgabenbereich (Information Grundstücksvergaben Förderung) ist vergleichbar. In Hamburg wurden in 2011 bisher drei Verfahren, mit insgesamt 30 Wohneinheiten betreut. In München umfasst das erste zu betreuende Verfahren (Ackermannbogen) bereits 180 Wohneinheiten. Gerade Baugemeinschaften übernehmen eine, aus städtebaulicher Sicht wünschenswerte Vorreiterrolle im Bereich des energetischen und architektonisch anspruchsvollen Bauens und Wohnens. Anders jedoch als bei kommerziellen Bauträgern steht hier aufgrund ihrer Ausrichtung ein stark partizipatorischer Ansatz im Vordergrund, der einen erhöhten Kommunikationsbedarf zur Folge hat. Demgemäß ist die Durchführung entsprechender (in der Vorbereitung sehr aufwendiger) Veranstaltungen wie z. B. Projekttage, Jour fixe etc. unumgänglich, um den Dialog zwischen den Baugemeinschaften und der Stadt am Laufen zu halten und rechtliche Risiken in den Vergabeverfahren zu verringern. Problematiken, die sich aus diesem Dialog heraus ergeben, müssen hinterfragt und Lösungen gefunden werden. So hat ein erster Austausch bzgl. des Ausschreibungsverfahrens am Ackermannbogen zur Folge, dass bei der nächsten Ausschreibung statt dem bisher einstufigen ein zweistufiges Verfahren durchgeführt werden soll, was mindestens zu einer Verdoppelung des zeitlichen Aufwandes führt. Schließlich ist der Aufbau eines stärkeren Kontrollsystems erforderlich, um die ordnungsgemäße Verwendung der Fördermittel sicherzustellen. Aufgrund der bisherigen Stellenausstattung konnten lediglich stichprobenartige Kontrollen erfolgen, so dass hier bereits erhebliche Rückstände bestehen. Die im Rahmen der Wohnungsbauoffensive zu erwartende steigende Anzahl an Wohneinheiten kombiniert mit der Verlängerung von Bindungszeiten von bisher 10 Jahren auf zukünftig bis zu 20 Jahren im Mietbereich und von bisher 25 Jahren auf zukünftig bis zu 40 Jahre in den einzelnen Programmen führt zwangsläufig zu einer weiteren Mehrung der erforderlichen Kontrollen. Hauptabteilung III: Verlängerung der in Wohnen in München IV beschlossenen Stelle mit befristeter Finanzierung bis (1 VZÄ im gehobenen Verwaltungsdienst) Stelle SB Wohnungsbauförderung: Vermarktung von städtischen Wohnbauflächen mit Durchführung von Ausschreibungsverfahren und Angebotsbearbeitung; Betreuung besonderer Zielgruppen mit hohem Betreuungsbedarf (Genossenschaften und Baugemeinschaften); Begleitung der Fälle der besonderen Wohnformen (Art. 19 BayWoFG), wie z. B. Demenzwohngruppen, betreutes Altenwohnen, Wohnformen für Jugendliche; Beschleunigung der Ausschreibungsverfahren für die städtischen Grundstücke, Mitwirkung für die HA III in den Arbeitsgruppen zur langfristigen Siedlungsentwicklung. 1 VZÄ im gehobenen Verwaltungsdienst SB Wohnungsbauförderung: Überwachung der Einhaltung der privatrechtlichen Verpflichtungen aus den staatlichen und kommunalen Förderprogrammen während der Bindungszeiten einschließlich der (anteiligen) Rückforderung von Fördermitteln (auch der Grundstückssubvention); Überwachung der Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen aus den Grundvereinbarungen (städtebauliche Verträge), der sozialgerechten Bodennutzung bzw. aus den vergleichbaren 40 %-Beschlüssen hinsichtlich der Förderquote einschließlich Prüfungen hinsichtlich der Ausübung von Ankaufsrechten oder von Vertragsstrafen bei Verstößen; Vorbereitung von Rangrücktritten, Pfandfreigaben, Löschungsbewilligungen und sonstigen dinglichen Sicherungen (einschließlich notwendiger Klärungen mit Banken oder Notaren). 1 VZÄ im gehobenen Verwaltungsdienst

148 Seite 140 SB Recht: Juristische Prüfung und Begleitung von Ausschreibungstexten und -verfahren; juristische Prüfung von Regelungen und etwaigen Neuerungen in Wohnbauförderprogrammen (insbes. Beihilferecht, Vergaberecht); prozessuale Bearbeitung von Verfahren vor der Vergabekammer, dem OLG München und der sonstigen Gerichtsbarkeit im Zusammenhang mit Grundstücksvergaben, einschließlich Gerichtsvertretung, Bearbeitung von Stadtrats-, Bezirksausschuss- und sonstigen Anfragen bzw. Anträgen in juristischer Hinsicht. 1 VZÄ im höheren Verwaltungsdienst Stabsstelle Referatsleitung: Stelle SB Wohnungsbaumanager: Steuerungsunterstützung für die Referatsleitung, zentrale Ansprechstelle bei der Stadt für Baugemeinschaften und Wohnprojekte; Aktive Information der Baugemeinschaften und Wohnprojekte über anstehende Grundstücksausschreibungen und Fördermöglichkeiten für solche Projekte; Teilnahme an Projekttagen und Veranstaltungen; Organisation eines Jour Fixe zwischen der Stadt und den Baugemeinschaften; Öffentlichkeitsarbeit; Mittlerfunktion zwischen Verwaltung und Baugemeinschaften hinsichtlich der Gestaltung und Durchführung der Grundstücksausschreibungen im jeweiligen Einzelfall; Geschäftsführung der bei der Referatsleitung angesiedelten Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive (AGW). 1 VZÄ im höheren Dienst Kosten für die Arbeitsplatzausstattung: Für die neu einzurichtenden 11 Arbeitsplätze fallen je EDV-Arbeitsplatz einmalig 1.000,00 und je Büroausstattung einmalig 2.500,00, insgesamt somit ,00 Kosten an. Sozialreferat Wie in vielen Textteilen dieser Vorlage deutlich geworden ist, sind auf Grund der aufwändiger gewordenen Umsetzungsprozesse bei den Bauprojekten oder bei der Klärung des Baurechts, auf Grund des Flächenmangels bei gleichzeitig notwendiger Erhöhung der Zielzahlen (in KomPro B/C von 150 WE auf 200 WE) und auf Grund der geforderten Beschleunigung der Planungs- und Bauzeiten im Bereich des Kommunalen Wohnungsbauprogramms zusätzliche Personalressourcen erforderlich. Zu diesem Mehraufwand gehört auch das Bewirtschaften neu geschaffener oder geplanter Gremien z. B. Task Force oder die Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive. Deshalb beantragt das Sozialreferat um die Programmziele in dieser Vorlage tatsächlich umsetzen und ausreichend Wohnraum schaffen zu können die für den Zeitraum von Wohnen in München IV (2007 bis 2011) geschaffene, inzwischen durch Stadtratsbeschluss vom (Sitzungsvorlage Nr /V 03974) entfristete Stelle E13 zusätzlich um eine weitere Stelle mit der Hälfte der regelmäßigen Wochenarbeitszeit in Entgeltgruppe E13 zu ergänzen. 1/2 VZÄ im höheren Dienst Kommunalreferat Liegenschaftsverwaltung: Wie in den letzten Jahren wird auch weiterhin die immobilienseitige Betreuung (Mietvertragsabwicklung, Freimachung, Verkehrssicherung, Bewachung etc.) der erworbenen Konversionsflächen durch die Liegenschaftsverwaltung bzw. nach dem Start der neuen mfm-struktur vom Immobilien Management wahr-

149 Seite 141 genommen. Neben den bisherigen Kasernenstandorten Funkkaserne, Domagkstraße, Luitpoldkaserne-Infanteriestraße, Stettenkaserne-Ackermannbogen und Prinz-Eugen-Kaserne-Cosimastraße ist ab 2011 auch noch die Bayernkaserne zu betreuen. Daher ist die Finanzierung für die beiden bisherigen Planstellen zu verlängern und im Beschluss zu WIM V für den Programmzeitraum 2012 bis 2016 mit aufzunehmen. Grundstücksverkehr: 2 Stellen SB für aktive Grundstücksakquisition und Flächenankauf in SoBoN-Umstrukturierungsfällen sowie im Rahmen der Wohnungsbauoffensive: Der Aufwand für den Grundstücksankauf ist sehr hoch, da der Markt in München derzeit relativ leer gekauft ist und dutzende von Anfragen für einen erfolgreichen Abschluss nötig sind. Die Grundstücksakquise erfordert einen sehr hohen zeitlichen und logistischen Aufwand und umfasst z. T. zähe und langwierige Verhandlungen. Aufgabenspektrum: Aktive Akquisition von bebauten und unbebauten Grundstücken; Strukturierung der Ankaufsaktivitäten und Einkaufskriterien für Grundstücke; Entwicklung und Umsetzung unterschiedlicher Maßnahmen zur Grundstücksakquise (aktives und passives Beschaffungsmarketing); regelmäßige Kontaktpflege zu anderen Referaten (insbesondere dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II und HA IV), Grundstückseigentümern und ggf. auch Maklern; Vernetzung der Ankaufskriterien im Markt und Auslegung der Fangnetze ; Zusammenarbeit mit der Grundstückswertermittlung; rechtliche/ ökologische/ Altlasten- Prüfung; Erstellung von Vertragsentwürfen; notarielle Beurkundungen; Erstellung von Stadtratsbeschlüssen. 2 VZÄ im gehobenen Verwaltungsdienst Das Personal und Organisationsreferat hat sich mit der beiliegenden Stellungnahme vom (Anlage 9: Stellungnahme des Personal- und Organisationsreferats) zum Stellenbedarf geäußert und hält für den Fall, dass die Stellenzuschaltungen vom Stadtrat dennoch beschlossen werden, eine Befristung bis für geboten, um den konkreten Stellenbedarf in dieser Zeit durch geeignete Mittel zu plausibilisieren. Aus Sicht des Referates für Stadtplanung und Bauordnung wäre die Befristung der Stellen bis 2014 um Wirkungen zu erzielen eher kurz, berücksichtigt man die üblichen Zeitabläufe bis zur Stellenschaffung, den darauf folgenden Stellenauswahlverfahren und der notwendigen Einarbeitungsphase, so dass eine Befristung bis Ende 2016, d.h. dem Ende des wohnungspolitischen Handlungsprogrammes WIM V, zu bevorzugen ist. 9.2 Finanzrahmen Für die Programme Wohnen in München III ( ) und Wohnen in München IV ( ) wurde der kommunale Finanzrahmen (einschließlich Grundstücksmindererlöse) jeweils auf 625 Mio. im Programmzeitraum bzw. 125 Mio. jährlich veranschlagt. Während die staatlichen Mittel im Zeitraum mit gut 60 Mio. jährlich sogar noch etwas über den erwarteten Zuweisungen lagen, ist dies künftig nicht mehr zu erwarten. Bereits 2011 wurden die Mittel auf 51,8 Mio. gekürzt, ab 2013 ist die Mittelsituation durch den Ablauf der befristeten Kompensationszahlungen des Bundes ungewiss. Der zur Verfügung stehende städtische Mittelrahmen wurde dagegen nur knapp zur Hälfte ausgeschöpft, da die Förderzielzahlen nicht erreicht werden konnten. Für den Finanzrahmen von Wohnen in München V wurden die Erfahrungen aus den vorhergehenden Programmzeiträumen, die Kürzungen bei den staatlichen Zuweisungen, die voraussichtliche Kostenent-

150 Seite 142 wicklung und die sich aus den vorgeschlagenen Programmverbesserungen ergebenden Kostensteigerungen mit berücksichtigt. Es wurde in der Wohnungsbauförderung mit folgenden Ansätzen kalkuliert: Die erwarteten staatlichen Mittel wurden in die Planung mit durchschnittlich 51 Mio. jährlich eingestellt. Bei den städtischen Mittelansätzen muss ein entsprechender Ausgleich der staatlichen Kürzungen veranschlagt werden. Die Fördersumme wurde bei der EOF mit /WE kalkuliert. Der Ansatz für das KomPro geht von einem Förderaufwand von rund / WE aus, wobei hier auch ein erhöhter energetischer Standard eingerechnet ist. Für die Wohnungen im München Modell-Miete bzw. -Genossenschaften wurde ein Förderbetrag von 750 /m² Wohnfläche zugrunde gelegt. Neu hinzu gekommen ist ein Ansatz für die Übernahme von Genossenschaftsanteilen für Haushalte in der EOF bis zur Einkommensstufe 1, wobei hier von 40 WE jährlich und jeweils einer Förderung mit den Höchstbetrag 750 /m² Wohnfläche ausgegangen wird. Mittelbedarf geförderter Mietw ohnungsbau in Mio. EOF und KomPro davon allgem. Kostensteigerung 56,5 47,0 70,0 350,0 115,0 23,0 Tabelle 26: Fördermittelrahmen insgesamt Wohnen in München III, IV und V 25,0 5,0 Ausgleich staatlicher Mittelrückgang 30,0 6,0 KfW-70 Effizienzhausstandard 25,0 5,0 höhere Zielzahl KomPro WiM III /6 p. a. WiM IV p. a. WiM V p. a. WiM V insgesamt Entw icklung WiM Entw icklung WiM IV WiM V IV WiM V p. a. insgesamt 25,0 5,0 Genossenschaftseinlage Stufe 1 10,0 2,0 München Modell 6,5 8,0 10,0 50,0 10,0 2,0 KfW-70 Effizienzhausstandard 10,0 2,0 flexible Mittel / Belegrechte / Ankauf Grundstücke 15,0 15,0 75,0 0,0 0,0 Mindererlöse 62,0 55,0 65,0 325,0 50,0 10,0 Summe Landeshauptstadt 125,0 125,0 160,0 800,0 175,0 35,0 Mittelzuw eisung Bund + Freistaat 62,0 57,0 51,0 255,0-30,0-6,0 Summe insgesamt 187,0 182,0 211,0 1055,0 145,0 29,0 Die Grundstücksmindererlöse wurden auf Basis der Ist-Zahlen für die Jahre 2006 bis 2010 (siehe Tabelle 23: 132,6 Mio. ) wie folgt hoch gerechnet: Bei voller Erreichung der Zielzahlen wäre diese Summe um rund 50 % höher ausgefallen, d. h. sie hätte knapp 200 Mio. betragen. Weiterhin müssen die Grundstückspreissteigerungen in 5 Jahren berücksichtigt werden. Von Ende 2006 bis Ende 2011 dürften die mittleren Grundstückspreise um mindestens 40 % steigen (2006 bis Mitte 2011 schon Steigerung von 35%). Aufgrund der unveränderten Verkehrswerte für Grundstücke mit sozialen Bindungen würden die Mindererlöse dann überproportional um etwa % steigen. Dies ergibt 325 Mio. im 5-Jahreszeitraum von Wohnen in München V ( ). Die Kosten für das Grundstücksankaufsprogramm können nur grob geschätzt werden, da die Nachfrage danach schwer einzuschätzen ist. Es wird für diese Kostenabschätzung von einem Grundstücksankauf für 150 geförderte Wohnungen jährlich, d. h. insgesamt 750 WE im Programmzeitraum ausgegangen.

151 Seite 143 Auf der Basis der Ist-Zahlen für die Jahre (siehe Tabelle 23) ergeben sich für die Grundstücksankaufskosten für EOF- bzw. KomPro-A-Wohnungen je WE. Rechnet man für die 750 WE die Ankaufkosten inklusive der obigen Abschätzung für die Grundstückspreissteigerungen hoch, ergeben sich insgesamt Kosten von rund 50 Mio. für die Programmjahre Im übrigen erscheint es sachgerecht, die städtischen Finanzmittel für den geförderten Wohnungsbau als einen einheitlichen, gegenseitig deckungsfähigen Ansatz zu betrachten und die Dotierungen nicht nach Programmen zu unterscheiden, um die für die sehr vielfältigen Förderprogramme notwendige Flexibilität zu haben. Zusammenfassend steigt der kommunale Förderansatz von 125 Mio. (bzw. 625 Mio. für WiM IV insgesamt) auf 160 Mio. jährlich (bzw. 800 Mio. für WiM V insgesamt). Die Mehrkosten von 35 Mio. p. a. bzw. 175 Mio. im Programmzeitraum begründen sich wie folgt: 5 Mio. p. a./ 25 Mio. für WiM V: Die Baupreissteigerungen sind inflationsbedingt; 6 Mio. p. a./ 30 Mio. für WiM V: Der Ausgleich für die staatlichen Mittelrückgänge ist bei Festhalten an den Zielzahlen unumgänglich. 10 Mio. p. a./ 50 Mio. für WiM V: Die gestiegenen Mindererlöse beim Grundstücksverkauf spiegeln wider, dass die Verkehrswerte mit sozialen Bindungen trotz deutlich gestiegener Grundstückspreise stabil gehalten werden. 7 Mio. p. a./ 35 Mio. für WiM V: Mit den erhöhten Mitteln für den KfW-70-Effizienzhaus-Standard (EnEV 2009) im geförderten Wohnungsbau (siehe Kapitel ) wird die zweite Miete in diesen Wohnungen auch bei zu erwartenden Energiepreissteigerungen dauerhaft gesenkt, was auch den Sozialetat der Landeshauptstadt entlastet. Da dieser Aspekt insbesondere die Kom- Pro-Wohnungen betrifft, sollen hier die Nettokaltmieten trotz Betriebskostenersparnis als Folge des höheren energetischen Standards nicht erhöht werden. 5 Mio. p. a./ 25 Mio. für WiM V: Durch die Erhöhung der Zielzahlen für die untere Einkommensgruppe von 800 auf 900 WE und die Verschiebung von der EOF zum KomPro entsteht ein erhöhter Mittelbedarf. 2 Mio. p. a./ 10 Mio. für WiM V: Die restlichen Mehrkosten entfallen auf die Genossenschaftseinlage für Einkommensschwache. Folgende Punkte führen nicht zu Kostensteigerungen: Der Ankauf von Grundstücken für rund 150 geförderte Wohnungen mit Kosten dafür von rund 10 Mio. p. a. trägt zur besseren Zielzahlerreichung bei. Dafür wurden die nicht näher definierten flexiblen Mittel von bisher 15 Mio. p. a. nach WiM IV herangezogen, der verbleibende Restansatz für den Ankauf von Belegungsrechten beträgt dann noch jährlich 5 Mio.. Hierbei handelt es sich nicht um Mehrkosten, sondern um eine Umschichtung bzw. Präzisierung. Die Kosten für das noch zu entwickelnde Förderprogramm für die Umwandlung von Büros in Wohnungen (Kapitel 7.4 ) sind noch nicht berücksichtigt. Daneben gibt es aber auch Verbesserungen in Wohnen in München V wie z. B. die Zielgruppenerweiterung (siehe Kapitel 3.), die keine zusätzlichen Kosten verursachen. Die Zielgruppenerweiterung bei gleich gebliebenen Zielzahlen dient vorrangig der Nachfragesicherung im München Modell. Betrachtet man die Entwicklung des Fördermittelrahmens in den letzten 10 Jahren, d. h. von WiM III bis WiM V, so lässt sich der Zuwachs von 125 auf 160 Mio. jährlich mit den Kostensteigerungen (von 2 %

152 Seite 144 jährlich entspricht 25 Mio. ) und dem Ausgleich für die verminderte Förderung des Freistaats (rund 10 Mio. ) gut begründen. In diesem Licht würde der erhöhte Fördermittelrahmen von WiM V z. T. auch die Nichtanpassung des Rahmens von WiM III auf WiM IV (trotz gestiegener Kosten und verminderter Mittelzuweisungen) mit kompensieren helfen. Die Stadtkämmerei hat die Beschlussvorlage zur Kenntnis genommen. Mit der Beschlussvorlage wird die Erhöhung des Fördermittelrahmens von 625 Mio. auf 800 Mio., also um 175 Mio., im Programmzeitraum beantragt. Die Stadtkämmerei wird nach Maßgabe einer entsprechenden Beschlussfassung das fortgeschriebene Programm Wohnen in München V in das Mehrjahresinvestitionsprogramm einstellen. Mit Blick auf die konjunkturbedingte Entwicklung der zukünftigen Steuereinnahmen sowie der erforderlichen geplanten zusätzlichen Investitionen wird es möglicherweise unumgänglich sein, dem Stadtrat eine Veränderung der Prioritäten vorzuschlagen. Zur Vermeidung weiterer Haushaltsausgabenreste müssen die Jahresansätze der Kassenwirksamkeit angepasst werden., ggf. ist eine Korrektur in den Nachtragshaushalten anzustreben. Sofern die Jahresraten nicht hinreichend genau zu prognostizieren sind, ist ein partieller Ansatz als Verpflichtungsermächtigung anzustreben.

153 Seite Wohnungspolitische Beschlüsse und Anträge Im Folgenden werden (ohne Anspruch auf absolute Vollständigkeit) wohnungspolitisch relevante Beschlüsse und Anträge seit Mitte 2010 aufgeführt. Die Anträge werden im Vortrag der Referentinnen und Referenten nicht zitiert. Ihre Inhalte sind aber in die Erarbeitung von Wohnen in München V eingeflossen, eine intensive inhaltliche und geschäftsordnungsgemäße Behandlung erfolgte bzw. erfolgt noch in gesonderten Vorlagen in den jeweiligen Fachausschüssen. Beschluss Neuorganisation des städtischen Wohnungsbestandes - Antrag Nr / A vom von Herrn StR Hans Dieter Kaplan, Frau StRin Gertraud Walter, Herrn StR Oliver Belik, Frau StRin Brigitte Meier, Antrag Nr / A vom von Herrn StR Alexander Reissl, Frau StRin Claudia Tausend, Frau StRin Ulrike Boesser, Frau StRin Lydia Dietrich, Herrn StR Boris Schwartz, Frau StRin Sabine Krieger, Antrag Nr / A vom von Herrn StR Dr. Michael Mattar, Frau StRin Gabriele Neff, Herrn StR Dr. Jörg Hoffmann, Frau StRin Christa Stock, Herrn StR Dr. med. Otto Bertermann siehe Sitzungsvorlage Nr / V Vollversammlung vom Beschluss Einrichtung einer Task Force zur Umsetzung des Kommunalen Wohnungsbauprogramms Antrag Nr / A der Stadtratsfraktionen der SPD und DIE GRÜNEN/RL vom ; Wohnungslosigkeit wirksam bekämpfen Antrag Nr / A von Herrn StR Christian Müller, Herrn StR Andreas Lotte, Herrn StR Reinhard Bauer, Frau StRin Dr. Constanze Söllner-Schaar vom ; Steuergelder im Wohnungsbau wirkungsvoll einsetzen!, Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der FDP vom siehe Sitzungsvorlage Nr / V Vollversammlung vom Beschluss Bezahlbaren Wohnraum in München erhalten - Förderung von Genossenschaften Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der CSU vom siehe Sitzungsvorlage Nr / V im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom Beschluss Erbbaurecht an einem stiftungseigenen Grundstück 9. Stadtbezirk Neuhausen-Nymphenburg Modellprojekte auf Erbbaurechtsbasis entwickeln - Antrag Nr / A der Stadtratsfraktionen der CSU vom Modellprojekte auf Erbbaurechtsbasis entwickeln ; siehe Sitzungsvorlage Nr / V Kommunalausschuss vom Beschluss Mietspiegel für München 2011 Veröffentlichung und Anerkennung des Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des 558d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) durch den Stadtrat der Landeshauptstadt München Qualifizierter Mietspiegel: Gestaltungsspielräume gegen kontinuierliche Mietsteigerungen nutzen Antrag Nr / A von Herrn Stadtrat Altmann vom Qualifizierter Mietspiegel: Gestaltungsspielräume gegen kontinuierliche Mietsteigerungen nutzen. Siehe Sitzungsvorlage Nr / V Vollversammlung vom Beschluss Langfristige Siedlungsentwicklung a) Nachverdichtung Antrag Nr / A von Herrn Stadtrat Reissl vom b) Baurechte durch Arrondierung schaffen Antrag Nr / A von Herrn Stadtrat Reissl vom siehe Sitzungsvorlage Nr / V Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom Beschluss Genossenschaftsidee fördern I Genossenschaftlichen Wohnungsbau weiter stärken Antrag Nr / A von Herrn StR Alexander Reissl Frau StRin Claudia Tausend, Herrn StR Helmut Schmid, Herrn StR Andreas Lotte, Frau StRin Beatrix Zurek, Herrn StR Christian Amlong, Herrn StR

154 Seite 146 Hans Dieter Kaplan, Frau StRin Sabine Krieger, Herrn StR Boris Schwartz, Herrn StR Paul Bickelbacher vom siehe Sitzungsvorlage Nr / V Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung vom Beschluss Genossenschaftsidee fördern III Reprivatisierungsmöglichkeiten an Wohnungsgenossenschaften und Mietergemeinschaften verstärken Antrag Nr / A von Herrn StR Dieter Kaplan, Frau StRin Ulrike Boesser, Frau StRin Irene Schmitt, Frau StRin Christiane Hacker, Frau StRin Birgit Volk, Frau StRin Bettina Messinger, Herrn StR Andreas Lotte, Frau StRin Claudia Tausend vom Genossenschaftsidee fördern IV Erbpachtmodelle für Wohnungsgenossenschaften und Baugemeinschaften flexibler und attraktiver gestalten Antrag Nr / A von Herrn StR Hans Dieter Kaplan, Herrn StR Andreas Lotte, Frau StRin Beatrix Zurek, Frau StRin Ulrike Boesser, Herrn StR Constantinos Gianacacos, Frau StRin Heide Rieke, Frau StRin Claudia Tausend vom siehe Sitzungsvorlage Nr / V Kommunalausschuss vom Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Mehrerlöse aus städtischen Grundstücksverkäufen dem Wohnungsmarkt erhalten ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktionen von Bündnis 90/Die Grünen/RL vom Drastischer Anstieg der Baulandpreise - Hilfe für Baugruppen und Wohnungsbaugenossenschaften ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Städtischen Wohnungsbau noch intensiver fördern ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Neue Werkswohnungen I: Betriebe und Unternehmen der öffentlichen Hand ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Neue Werkswohnungen II: Mittelständische und große Privatunternehmen ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der FDP vom Mehr Wohnungen für München. Nur ein größeres Wohnungsangebot kann Mieten senken! ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Optimierung der Energieeffizienz bei der Sanierung der städtischen Wohnungen ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Wohngemeinschaften für Auszubildende im kommunalen Wohnungsbaubestand fördern ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktionen der SPD und Bündnis 90/Die Grünen/RL vom Genossenschaftsidee fördern II. Hamburger Modell zur Grundstücksvergabe an Genossenschaften und Baugruppen darlegen ; Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Qualifizierten Mietspiegel alle zwei Jahre neu erheben! ; Beschluss siehe Sitzungsvorlage Nr / V Sozialausschuss vom Antrag Nr / A der Stadtratsfraktionen von Bündnis 90/Die Grünen/RL vom Trotz der Olympiaentscheidung: München schafft Wohnraum im Plusenergiestandard.

155 Seite 147 Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Strukturwandel in der Innenstadt und in Innenstadtrandgebieten I: Städtische Flächenreserven gezielt nutzen Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Strukturwandel in der Innenstadt und in Innenstadtrandgebieten II: Städtebauliche Instrumente zum Schutz gewachsener Strukturen aufzeigen Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion DIE LINKE vom Städtebauförderungsprogramm,Soziale Stadt in München verstetigen Antrag Nr / A der Stadtratsfraktionen von Bündnis 90/Die Grünen/RL vom Dauerhafte soziale Bindungen für Wohnungen durch Einstieg in ein Münchner Gemeindebau-Programm sichern. Antrag Nr / A der Stadtratsfraktionen von Bündnis 90/Die Grünen/RL vom Zukunft des geförderten Wohnungsbau in München. Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion DIE LINKE vom Ausreichend und finanzierbare Unterkünfte für Azubis und Studierende. Antrag Nr / A der Stadtratsfraktion der SPD vom Finanzielles Engagement in Wohnungsbau. Die Vorlage ist zwischen Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Kommunalreferat, Sozialreferat, der Stadtkämmerei und dem Referat für Gesundheit und Umwelt abgestimmt. Zur Stellungnahme der Stadtkämmerei siehe am Ende von Kapitel 9.2. Zur Stellungnahme des Referats für Gesundheit und Umwelt siehe in den Kapiteln und Das Personal- und Organisationsreferat kann dem Punkt 9.1 Personalressourcen des Vortrags und den entsprechenden Antragsziffern nicht zustimmen. Zur Stellungnahme der Personal- und Organisationsreferats siehe am Ende von Kapitel 9.1. Die Bezirksausschuss-Satzung sieht in vorliegender Angelegenheit keine Beteiligung der Bezirksausschüsse vor. Die Bezirksausschüsse der Stadtbezirke 1 25 haben jedoch Abdruck der Sitzungsvorlage erhalten. Aus Kostengründen wurde auf einen kompletten Farbdruck der Vorlage verzichtet. Die Fraktionen und Gruppierungen sowie die Bezirksausschüsse haben jeweils ein farbiges Exemplar erhalten. Eine rechtzeitige Beschlussvorlage gemäß Ziffer der AGAM konnte nicht erfolgen, da zum Zeitpunkt der in der AGAM geforderten Anmeldefrist die erforderlichen Abstimmungen noch nicht abgeschlossen waren. Eine Behandlung in der heutigen Sitzung ist jedoch erforderlich, weil das bestehende wohnungspolitische Handlungsprogramm Wohnen in München IV zum ausläuft. Dem Korreferenten des Referats für Stadtplanung und Bauordnung, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeiräten, Herrn Stadtrat Schwartz und Herrn Stadtrat Podiuk, dem Korreferenten des Sozialreferats Herrn Stadtrat Benker und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Offman, der Korreferentin des Kommunalreferats, Frau Stadträtin Boesser und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, Herrn Stadtrat Herrn Podiuk und dem Korreferenten der Stadtkämmerei, Herrn Stadtrat

156 Seite 148 Prof. Dr. Hoffmann und dem zuständigen Verwaltungsbeirat, der Stadtkämmerei - HA II, Herrn Stadtrat Vinzenz Zöttl, der Frauengleichstellungsstelle sowie den städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG München, GEWOFAG, HEIMAG und MGS ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. II. Antrag der Referentinnen und der Referenten Aufgrund des Umfangs erfolgte eine Gliederung der Antragsziffern und eine Voranstellung von Überschriften. Wir beantragen Folgendes: Zielzahlen für die Baurechtschaffung und den geförderten Wohnungsbau 1. Zielzahl Baurechtschaffung: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die laufenden Planungen zur Schaffung von Baurecht auf hohem Niveau fortzuführen. Es sollen im Programmzeitraum neue Baurechte nach 30 Baugesetzbuch (BauGB) für rund WE, also durchschnittlich für rund WE jährlich, geschaffen werden. Damit wären zusammen mit Bautätigkeit nach 34 BauGB im mehrjährigen Mittel Fertigstellungen in der Größenordnung von rund WE jährlich in München realisierbar, um so den erwarteten Wohnungsbedarf mittelfristig abzudecken. 2. Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive: Sowohl der kurzfristigen Flächenaktivierung für den Wohnungsbau als auch der mittel- bis langfristigen Siedlungsentwicklung kommt angesichts knapper werdender Flächenreserven eine strategisch entscheidende Rolle zu. Der Stadtrat stimmt zu, dass im Referat für Stadtplanung und Bauordnung auf der Ebene der Referatsleitung eine Arbeitsgruppe Wohnungsbauoffensive eingerichtet wird. 3. Zielzahl geförderter Wohnungsbau: Im Programmzeitraum soll mehrjährigen Durchschnitt ein jährliches Neubauvolumen von insgesamt bis zu WE im geförderten Wohnungsbau in folgender Differenzierung nach Zielgruppen entstehen: 900 Mietwohnungen für Haushalte mit einem Einkommen von max. Stufe 1 (nach Ziffer 17.2 WFB 2008 i.v.m. Artikel 11 Gesetz über die Wohnraumförderung in Bayern (BayWoFG) 300 Mietwohnungen für Haushalte mit einem Einkommen von einer über Stufe 5 (nach Ziffer 17.2 WFB 2008 i.v.m. Artikel 11 BayWoFG) hinaus in der Systematik der bayerischen Wohnraumförderung weiter entwickelten Stufe 7 (siehe Tabelle 6) 300 Eigentumsmaßnahmen (WE) für Haushalte mit einem Einkommen von einer über o. g. Stufe 5 hinaus in der Systematik der bayerischen Wohnraumförderung weiter entwickelten Stufe 7 (siehe Tabelle 6, Seite 32) 100 Mietwohnungen über das Belegrechtsprogramm für Haushalte mit einem Einkommen von maximal der o. g. Stufe Wohnungen für Vorhaben von Genossenschaften und Baugemeinschaften für Haushalte mit einem Einkommen über den staatlichen und städtischen Förderobergrenzen (keine direkte Förderung, nur über Flächenvergaben) Dabei kann es (besonders bei den Programmen für die mittleren Einkommensgruppen) wie schon in der Vergangenheit in Einzeljahren zu Abweichungen von den Zielzahlen kommen, die

157 Seite 149 dann in den Folgejahren ausgeglichen werden sollten. Wichtig ist die Zielerreichung bezogen auf den gesamten Zeitraum ( ) des Handlungsprogramms. 4. Zielgruppenziele: Neben der staatlichen Wohnungsbauförderung (EOF; Eigenwohnungen) sollen zur Umsetzung dieser Ziele die kommunalen Miet- und Eigentumsförderprogramme (KomPro und München Modell) in ihren verschiedenen Varianten flexibel eingesetzt werden. Von den geförderten Wohnungen sollen über alle Förderprogramme hinweg möglichst 500 WE für Familien bzw. Haushalte mit Kindern, 200 WE für Benachteiligte am Wohnungsmarkt in den Programmen KomPro B / KomPro C, 50 WE für spezifische Altenwohnprojekte und 200 WE für Genossenschaften / Baugemeinschaften vorgesehen werden. Auch die Erreichung dieser Ziele kann jährlichen Schwankungen unterworfen sein. Wichtig ist die Zielerreichung bezogen auf den gesamten Zeitraum ( ) des Handlungsprogramms. Zielgruppenerweiterung für die mittleren Einkommensgruppen 5. Zielgruppenerweiterung im München Modell: Die Zielgruppe für das München Modell wird für die mittleren Einkommen von der bisherigen Stufe 5 bis zu einer neuen Stufe 7 in der Systematik der bayerischen Wohnungsbauförderung erweitert. Die Kinderkomponente wird durch einen Freibetrag für Haushalte mit Kindern in Höhe von je Haushalt umgesetzt. Er wird gewährt, falls der Freibetrag für junge Ehepaare des Freistaats nicht in Anspruch genommen werden kann. Für die erweiterte Zielgruppe (Stufe 7) werden im München Modell Mieten von 11,00 /m² Wfl. netto kalt, Grundstückswertansätze von 675 / m² GF und Verkaufspreise von /m² Wfl. angesetzt. Die Förderprogramme des München Modells und die daran angelehnte Förderung (SoBoN-Eigentum) werden wie in den Anlagen 4-6 dargestellt, angepasst. Diese Anlagen sind Teil dieses Beschlusses. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, dem Stadtrat nach Ablauf von zwei Jahren zu den Erfahrungen mit der erweiterten Einkommensgrenze zu berichten. 6. Prüfauftrag Harmonisierung der Einkommensgrenzen: Das Sozialreferat wird beauftragt, eine Harmonisierung der Einkommensgrenzen in Neubau und Bestandsobjekten zu prüfen. Die Bearbeitung erfolgt im nächsten Erfahrungsbericht zu Wohnen in München im Jahr Förderquoten und Münchner Mischung 7. Förderquoten auf städtischen Flächen allgemein und Freiham speziell: Die in Wohnen in München IV festgelegten Förderquoten auf städtischen Flächen werden beibehalten (grundsätzlich 50 % geförderter Wohnungsbau, davon 30 % für den geförderten Mietwohnungsbau EOF bzw. KomPro A und 20 % für die Programme des München Modells). Auf städtischen Flächen in Umwandlungsgebieten (MK-Flächen oder höherwertiges Gewerbe in Wohnen) wird der Anteil für den geförderten Wohnungsbau fallweise mit dem Ziel erhöht, im gesamten Umwandlungsgebiet eine Förderquote von 30 % zu erreichen (davon mindestens

158 Seite % für den geförderten Mietwohnungsbau). Im Siedlungsgebiet Freiham wird auf städtischen Flächen und solchen, die sich überwiegend im Besitz der öffentlichen Hand befinden (Zweckverband), ein Anteil von 50 % geförderten Wohnungsbau angesetzt, davon 30 % für den geförderten Mietwohnungsbau (EOF) und 20 % für die Programme des München Modells. 8. Förderquoten SoBoN: Die Erfüllung der SoBoN-Förderquote (von insgesamt 30 %) kann alternativ: (a) (b) (c) auch in Form von speziellen Alten- oder Genossenschaftswohnprojekten erfolgen. Dabei muss sichergestellt sein, dass die Förderquote den vorgesehenen Einkommensgruppen zugute kommt. Altenwohnprojekte müssen zu 20 % mit Haushalten der EOF- Einkommensgruppen (in München max. Stufe 3 Ziffer 17.2 WFB 2008) und zu und zu 10 % mit mittleren Einkommensgruppen (bis zu Artikel 11 BayWoFG ggf. zuzüglich Kinderkomponente) belegt werden. Etwaige Genossenschaftsprojekte sind zu 20 % in der EOF und zu 10 % im München Modell-Genossenschaften zu realisieren. auf den Flächen des Freistaates Bayern nach der bisher üblichen Praxis (siehe Kapitel ) weiterhin für den Bau von Wohnungen für Staatsbedienstete (unter Beachtung der Einkommensgrenzen) verwendet werden. für bis zu 10 % der Förderquote, die auf die mittleren Einkommensgruppe entfällt, in Form von Werks-/arbeitgebergeförderten Wohnungen (siehe Kapitel und ) erfolgen. Voraussetzung ist, dass der/ die Planungsbegünstigte zusätzlich einen mindestens ebenso hohen Anteil aus seinem nicht gebundenen Baurecht für ebendiesen Wohnungsbau verwendet. Die Mieter von solchen geförderten Wohnungen müssen die Einkommensgrenzen und Mietregelungen analog zum München Modell einhalten (max. Stufe 7). 9. Erhöhung der Förderquoten bei Umstrukturierung durch Ankauf von Grundstücken: Das Kommunalreferat wird beauftragt im Benehmen mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung in Umstrukturierungsfällen, in denen sich wegen des vorher schon vorhandenen Baurechts nach den Verfahrensgrundsätzen der Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) deutlich geringere Anteile an gefördertem Wohnungsbau ergeben, dahingehend mit den Planungsbegünstigten zu verhandeln, dass die Förderquote durch Ankauf von Grundstücken zum in der SoBoN-Berechnung festgestellten Endwert durch die Stadt oder durch städtische Wohnungsunternehmen auf bis zu 30 % erhöht werden kann. Die Verhandlungen zum Ankauf von Grundstücken auch für den geförderten Wohnungsbau obliegen dem Kommunalreferat. Dies ist auch deshalb erforderlich, da diese Erwerbungen ggf. für die Abwägung in Bauleitplanung nicht relevant sein können, da sie außerhalb des Forderungskatalogs der SoBoN stehen. 10. Wohnungsbauoffensive Angebot zum Ankauf von Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau über die Förderquote hinaus: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird ermächtigt, Planungsbegünstigten aus der sozialgerechten Bodennutzung anzubieten, zusätzliche, über die zu leistende Förderquote hinausgehende Flächen durch die Stadt oder durch städtische Gesellschaften zu dem in der SoBoN-Berechnung ermittelten Endwert anzukaufen, soweit städtische Wohnungsbaumittel dafür zur Verfügung stehen. Dabei darf die Förderquote von 50 % in einem Bebauungsplangebiet nicht überschritten werden. 11. Ergänzender Ankauf von Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau: Um die Zielzahlerreichung im geförderten Wohnungsbau angesichts der Flächenengpässe dafür besser sicherstellen zu können, sollen zukünftig von der Landeshauptstadt über das o. g. Angebot

159 Seite 151 zum Grundstücksankauf hinaus, nach Möglichkeit aktiv Flächen für den geförderten Wohnungsbau angekauft werden. In der Summe der o. g. Grundstücksankaufsprogramme sollen soweit möglich jährlich Grundstücke für 150 geförderte Wohnungen angekauft werden. Sollte der Flächenankauf in SoBoN-Umstrukturierungsfällen zögerlich verlaufen, kompensiert das Kommunalreferat durch aktiven Grundstücksankauf auf anderen Flächen, um das Ziel von 150 geförderten WE jährlich nach Möglichkeit zu erreichen (siehe Kapitel 5.2 ). Darüber hinaus können die städtischen Wohnungsgesellschaften aus Eigenmitteln auch direkt Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau ankaufen. Wohnungsmarktakteure 12. Städtische Wohnungsgesellschaften: Der Stadtrat bekräftigt die Bedeutung der städtischen Wohnungsgesellschaften als ein unverzichtbares und kontinuierlich wichtiger werdendes Instrument der kommunalen Wohnungspolitik und als Träger vielfältiger Innovationen im Wohnungsbau. Mit ihren bisherigen Wohnungsbeständen und durch die Vergabe weiterer städtischer Flächen mit langfristigen bzw. dauerhaften Bindungen für den geförderten Mietwohnungsbau sollen sie die Garanten für eine Eingriffsreserve an preisgünstigem Mietwohnraum der Stadt gerade für die unteren Einkommensgruppen bleiben. Die Gesellschaften sollen ihre Wohnungsbestände zusätzlich bei günstigen Kaufgelegenheiten erweitern oder auch private Flächen insbesondere für den geförderten Wohnungsbau erwerben. Für neu angekaufte Bestände kann das Belegrechtsankaufsprogramm in Anspruch werden. 13. Flächenkontingente für Genossenschaften und Baugemeinschaften: Bei der Ausschreibung von Wohnbauflächen in den großen städtischen Siedlungsgebieten ist weiterhin ein Anteil von 20 % bis 40 % der Gesamtfläche für Genossenschaften und Baugemeinschaften vorzusehen. 14. Beratungsstelle Genossenschaften und Baugemeinschaften: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird mit dem Aufbau einer Beratungsstelle Genossenschaften und Baugemeinschaften (siehe Kapitel 4.4.2) analog der Agentur für Baugruppen in Hamburg inklusive des dafür erforderlichen Personalbedarfs beauftragt. 15. Wohnen für alle : Sowohl das familien- als auch das altengerechte Wohnen bleiben eines der wichtigsten Handlungsfelder. Wie im Vortrag dargestellt, ist eine Mischung von Jung und Alt erstrebenswert (siehe Kapitel 4.3 ). Das Sozialreferat wird beauftragt, zusammen mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung, die im Vortrag dargestellten Maßnahmen und Konzepte in bestehenden und neuen Siedlungsgebieten umzusetzen und aufgrund der dabei gemachten Erfahrungen die Maßnahmen und Konzepte entsprechend fortzuschreiben und hierzu im jährlichen Erfahrungsbericht zu berichten. Das Sozialreferat und das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bleiben beauftragt, die unter Kapitel 4.3 dargestellten Strategien und Konzepte weiter zu entwickeln. Vergabeverfahren 16. Vergabeverfahren: Angesichts der stark gestiegenen Grundstückspreise können zukünftig

160 Seite 152 verstärkt bei der Ausschreibung städtischer Wohnungsbauflächen auf die Belange der Zielgruppen ausgerichtete Konzeptausschreibungen und Bestgebotsverfahren durchgeführt werden, damit kein überzogener Preiswettbewerb entsteht und neben dem Preis auch die Qualität der Konzepte besser berücksichtigt wird. Die Festlegung der Details erfolgt in Kapitel Programme geförderter Wohnungsbau 17. Programm EOF: Die Förderung von Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau-EOF im Rahmen der staatlichen Förderregelungen wird mit den unter Kapitel des Vortrags genannten städtischen Sonderregelungen (Bindungsdauer, Belegung, Mieterhöhungen) für städtische Grundstücke fortgeführt. Der förderfähige Grundstückswert für städtische EOF-Grundstücke (mit oder ohne Bindung aus der SoBoN), für Grundstücke Dritter mit Bindungen aus der SoBoN oder einer freiwilligen Verwendung für ein EOF-Vorhaben bleibt unverändert bei einheitlich 281,20 / m² GF (einschließlich Erschließung). Dies ist auch der Verkaufspreis für städtische EOF-Grundstücke. 18. Programm EOF / Förderung Genossenschaftseinlage: Für Vorhaben von Genossenschaften, die nach der EOF geförderte Wohnungen errichten, erhalten diese für die Genossenschaftsanteile von Haushalten bis max. Stufe 1 Ziffer 17.2 WFB 2008 i.v.m. Art. 11 BayWoFG ein städtisches Darlehen in Höhe von max. 750 / m² Wohnfläche. Das Darlehen ist bei bestimmungsgemäßer Verwendung während der Bindungsdauer zins- und tilgungsfrei. Es bezieht sich allgemein auf eine bestimmte Wohnfläche, die während der Bindungszeit mit berechtigten Haushalten belegt sein muss, und nicht auf einen speziellen Haushalt. 19. Programm EOF / Belegung von Genossenschaftswohnungen: Für Vorhaben von Genossenschaften, die nach der EOF geförderte Wohnungen errichten, wird bei der Belegung statt des üblichen städtischen Schlüssels (2/3 bis max. Stufe 1 und 1/3 bis max. Stufe 3 Ziffer 17.2 WFB 2008) eine Belegung mit 50 % bis Stufe 1 (Belegung durch Dreier-Vorschlag des Sozialreferats) und mit 50 % bis max. Stufe 5 (Belegung durch die Genossenschaft, Nachweis der Berechtigung des Mieterhaushaltes über den Berechtigungsschein München Modell) eingeführt. 20. Programm KomPro A: Die Förderung im Allgemeinen Kommunalen Wohnungsbauprogramm KomPro A erfolgt nach den in Anlage 3: Förderkonditionen im KomPro A-Programm näher ausgeführten Konditionen. 21. Programme KomPro B und C: Die Programme KomPro B und C werden nach Maßgabe des Beschlussvortrags - Kapitel fortgesetzt, insbesondere werden die Zielzahlen (siehe Ziffer 4 des Antrags) von 150 auf 200 WE jährlich erhöht. Wie bereits in WIM IV festgelegt, sind Projekte und Grundstücke, die durch die Landeshauptstadt München bzw. die städtischen Wohnungsbaugesellschaften realisiert werden, unbefristet, dauerhaft gebunden. Diese Maßnahmen werden analog dem Eigenkapitalersatzdarlehen in WIM IV mit einem Investitionskostenzuschuss von 500 /m² Wohnfläche ausgestattet. Der im Kapitel geforderte Korridor für den Fördermittelbedarf anstatt den starren Kostenobergrenzen wird vom Sozialreferat im nächsten Erfahrungsbericht 2012 zu WiM V präzisiert und beschlossen. Die Mindererlöse für Grundstücke und die Wohnungsbauförderdarlehen für KomPro B sowie die Wohnungsbauförderzuschüsse für KomPro C sind im Mittelbedarf gemäß Ziffer 5 des Antrages enthalten. Die Zuschüsse des Sozialreferats für die sozialorientierte Hausverwaltung (siehe Kapitel des Vortrags) werden auf 260 pro Wohneinheit und Jahr festgesetzt. Das Sozialreferat wird beauftragt, die benötigten Mittel dann jeweils zum Haushalt des Folgejahres anzumelden.

161 Seite SoBoN Eigentum: Die Förderung der im Rahmen der Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung vom gebundenen Eigentumsmaßnahmen erfolgt wie bisher. Folgenden Anpassungen, die ohne eine Änderung der Verfahrensgrundsätze erfolgen können, wird zugestimmt: Der maximale Verkaufspreis für Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage beträgt /m² Wohnfläche (bisher /m² Wohnfläche), in sehr guten Lagen /m² Wohnfläche (bisher /m² Wohnfläche). Der maximale Verkaufspreis versteht sich im Sinne einer durchschnittlichen Obergrenze über alle Wohnungen und einer zulässigen Abweichung im Einzelfall um + 5 %. Für die Eigenwohnungen, die zur Kapitalanlage verwendet werden, gelten entsprechend der bisherigen Beschlusslage auch weiterhin analog die Bestimmungen für das München Modell- Eigentum zur Kapitalanlage (mit Ausnahme des Grundstückswertansatzes). Damit sind auch die entsprechenden Anpassungen hinsichtlich der Bindungsdauer (20 Jahre), des Vorrangs für die Selbstnutzung (Verkauf zur Kapitalanlage erst nach Angebot für Selbstnutzung), des möglichen Ausschlusses der Variante Kapitalanlage, der erhöhten Erstvermietungsmiete (9,- / m² Wohnfläche monatlich nettokalt, ggf. Zuschlag für erhöhten energetischen Standard), der Mietanpassungen und der Öffnung für Haushalte bis maximal zur Stufe 7 analog anzuwenden. Der Grundstückskaufpreis von 536,85 /m² GF (einschließlich Erschließungskosten) bleibt unverändert. 23. Bindungsverlängerung München Modell-Miete und -Genossenschaften: Die Programme München Modell-Miete und München Modell-Genossenschaften werden künftig in einer Variante mit einer von 25 auf 40 Jahre verlängerten Bindungsdauer angeboten werden. Zum Ausgleich für die verlängerte Bindung wird das maximale Förderdarlehen von 750 /m² Wohnfläche auf /m² Wohnfläche erhöht. 24. Bindungsverlängerung München Modell-Eigentum: Die Bindungsdauer im München Modell-Eigentum für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer und Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger wird von 15 auf 20 Jahre erhöht. 25. Erbbaurecht: Die Variante Erbbaurecht bleibt weiterhin eine Option, insbesondere für Genossenschaften und Gesellschaften, weniger für Einzeleigentümerinnen und -eigentümer. Einkommensprüfungen sollen bei der Variante Erbbaurecht des München Modell-Genossenschaften (wie beim München Modell-Eigentum und -Miete) zukünftig grundsätzlich nur am Anfang bzw. bei einem Mieterwechsel innerhalb der Bindungsdauer vorgenommen werden. 26. Gemeinschaftsräume und Nachbarschaftstreffs: Die drei in Wohnen in München IV beschlossenen Modelle (siehe Kapitel ) gelten weiterhin. In den größeren Neubaugebieten (ab 200 WE für den geförderten Mietwohnungsbau EOF oder KomPro) werden Nachbarschaftstreffs im Rahmen dieser Modelle in der Planungsphase ausreichend berücksichtigt. Sie werden frühzeitig zwischen Sozialreferat und dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung abgestimmt und in Bebauungsplanverfahren, bei Bebauungsplanentwürfen, Wettbewerben und Grundstücksausschreibungen berücksichtigt. Bei städtischen Grundstücken wird in diesen Fällen, in den Ausschreibungsverfahren für Grundstücke im geförderten Mietwohnungsbau (EOF, KomPro) die Errichtung oder bei mehreren Vorhaben alternativ nur die anteilige Übernahme an den nicht anderweitig (z. B. im Rahmen der Wohnungsbauförderung) finanzierten Kosten eines erforderlichen Nachbarschaftstreff (siehe Kapitel ) verlangt. Auf Grundstücken privater Dritter, die den Verfahrensgrundsätzen der sozialgerechten Boden-

162 Seite 154 nutzung unterliegen, wird eine entsprechende Kostenbeteiligung in den vertraglichen Regelungen zur Sozialbindung vereinbart. Die Kosten beziehen sich jeweils auf Räumlichkeiten in der Größe von rund 150 m² Wohnfläche je 200 WE gefördertem Mietwohnungsbau. 27. Stellplatzschlüssel: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, die reduzierten Stellplatzschlüssel für Vorhaben im geförderten Mietwohnungsbau bedarfsgerecht in Abhängigkeit von den jeweiligen Förderwegen anzupassen und in einer Verwaltungsvorschrift festzulegen. Die Ziffer 7 des Beschlusses der Vollversammlung des Stadtrates vom Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2007 mit Ergänzungen (Bekanntgabe) und Beschlussteil wird diesbezüglich geändert. Energieeffizienz 28. Höhere energetische Standards im Neubau: Das KfW-Effizienzhaus 70 auf Basis der EnEV 2009 wird als Standard festgelegt, soweit nicht im Einzelfall begründete wirtschaftliche Aspekte dagegen sprechen: a) weiterhin bei allen Wohnungsbauprojekten der städtischen Wohnungsgesellschaften (siehe auch Dividendenverwendung Beschluss Nr / V 09148). b) zukünftig in allen Programmen des geförderten Wohnungsbaus generell. c) zukünftig bei der Ausschreibung und der Vergabe städtischer Grundstücke für den Wohnungsbau mit der Ausnahme von freifinanzierten Grundstücken in nicht fernwärmeversorgten Gebieten, in denen nur der Dämmstandard des KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009) vorausgesetzt wird. Diese programmatische Vorgabe wird durch die Überarbeitung des ökologischen Kriterienkatalogs bis zum umgesetzt. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung berichtet im jährlichen Erfahrungsbericht zur Umsetzung von WiM V über die dabei erzielten Ergebnisse. Dabei wird u. a. auch dargestellt, wie die erhöhten Energiestandards im Bereich des 4. BA Ackermannbogen und der Messestadt Riem umgesetzt wurden. 29. Prüfauftrag bei Novellierung der EnEV: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung prüft im Falle einer Novellierung der EnEV 2009, ob eine auskömmliche Finanzierung des vorgeschlagenen Energiestandards KfW Effizienzhaus 70 noch möglich ist. Der energetische Standard im Neubau wird dann bezogen auf die novellierte EnEV erneut vom Stadtrat festgelegt. 30. Mietengestaltung beim KfW-Effizienzhaus 70 Standard: Bei den KomPro-Wohnungen sollen die Nettokaltmieten trotz Betriebskostenersparnis als Folge des höheren energetischen Standards nicht erhöht werden, um so u. a. auch den städtischen Sozialetat zu entlasten. Bei den EOF- und München-Modellwohnungen wird angestrebt, maximal die Hälfte der durchschnittlichen Heizkostenersparnis auf die Kaltmiete umzulegen, um so auch verschiedene Nutzerverhalten zu berücksichtigen und den höheren energetischen Standard auch für die Mieterinnen und Mieter attraktiv zu gestalten. 31. Abstimmung der städtischen Förderprogramme: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt und das Referat für Umwelt und Gesundheit gebeten, die Verwendung von FES-Mitteln und Wohnungsbaufördermitteln dahingehend gegenseitig abzugleichen, dass für alle öffentlich geförderten Neubauprojekte die Fördermittelansätze beider Programme zusammen die durch die höhere Energieeffizienz bedingten Mehrkosten der jeweiligen Vorhaben nicht überschreiten und dem Stadtrat in 2012 über das Ergebnis zu unterrichten.

163 Seite Förderprogramm Energieeffizienz: Das Referat für Gesundheit und Umwelt wird gebeten, die Richtlinien des Förderprogramms Energieeinsparung in 2012 an die aktuelle Entwicklung anzupassen und dem Stadtrat in 2012 zu berichten. 33. Energetische Bestandssanierung: Die städtischen Gesellschaften haben sich selbst verpflichtet, bei Bestandssanierungen den Standard KfW-Effizienzhaus 100 einzuhalten (siehe Beschluss Nr / V 09148). Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, sich in den Gremien des Deutschen und Bayerischen Städtetages weiterhin dafür einzusetzen, dass der Tatbestand des energetischen Missstandes bzw. des energetischen Erneuerungsbedarfs in 136 BauGB und ggf. ein eigener Maßnahmentypus zur energetischen Sanierung in das besondere Städtebaurecht aufgenommen wird. Darüber hinaus wird das Referat für Stadtplanung und Bauordnung beauftragt Voruntersuchungen durchzuführen und dabei städtische Gebiete auszuwählen, die sich besonders für eine energetische Stadtsanierung eignen. Es sollen auf Stadtbezirksteile bezogene Untersuchungen zum energetischen Zustand von Wohngebäuden unter Einbeziehung vorhandener Gebäude- und Energieversorgungsstrukturdaten durchgeführt werden, mit dem Ziel geeignete Sanierungsgebiete zur energetischen Bestandserneuerung zu identifizieren. Bestandsprogramme 34. Umbau von Büro- in Wohngebäude fördern: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt zu prüfen, ob durch ein kommunales Förderprogramm die in Kapitel 7.4 beschriebenen Maßnahmen verstärkt angestoßen und Richtlinien für ein entsprechendes Förderprogramm erarbeitet werden können. 35. Belegrechtsankaufsprogramm: Das Programm wird fest installiert, die Experimentierphase ist beendet. Die Richtlinien werden in Bezug auf die Förderhöchstgrenzen, den kalkulatorischer Zinssatz für die Abzinsung des Darlehens, die Bewilligungsmieten, die Bewilligungsprämie und eine neue Verknüpfung des Belegungskaufprogramms mit der Förderquote für neues Wohnbaurecht in Form zusätzlicher Bebauungs- bzw. Verdichtungsmöglichkeiten modifiziert ( 40 %-Beschluss für Befreiungen, siehe Kapitel des Vortrags). Die genaue Ausgestaltung der Änderungen wird in Anlage 8: Fortschreibung Förderprogramm Erwerb Belegungsrechte an freien Wohnungen dargestellt. Schutzinstrumente der Bestandspolitik 36. Rechtliche Schutzinstrumente Bestandspolitik: Es werden alle rechtlichen Möglichkeiten (Erhaltungssatzungen, Zweckentfremdungsverordnung, Mieterberatung) voll ausgeschöpft. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bleibt beauftragt, weiterhin auf eine Verbesserung der gesetzlichen Möglichkeiten, insbesondere gegenüber dem Freistaat bezüglich eines kommunalen Genehmigungsvorbehalts bei Umwandlungen hinzuwirken.

164 Seite 156 Fördermittel und Personal 37. Fördermittel: Im Programmzeitraum 2012 bis 2016 stellt die Landeshauptstadt München zusätzlich zu den erwarteten staatlichen Fördermitteln in Höhe von rund 255 Mio. (durchschnittlich 51 Mio. jährlich) städtische Mittel in Höhe von rund 800 Mio. (durchschnittlich 160 Mio. jährlich) bereit, davon rund 350 Mio. (das sind 70 Mio. jährlich) für Maßnahmen im geförderten Mietwohnungsbau (EOF; KomPro A, B und C); bis zu 25 Mio. (das sind 5 Mio. jährlich) für das Belegrechtsankaufsprogramm; rund 50 Mio. (das sind 10 Mio. jährlich) für Maßnahmen im München Modell-Miete bzw. -Genossenschaften; rund 325 Mio. (das sind 65 Mio. jährlich) für Mindererlöse aus Grundstücksverkäufen. rund 50 Mio. (das sind 10 Mio. jährlich) für den Ankauf von Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau. Von diesen Mitteln sind im Vermögenshaushaushalt des Referats für Stadtplanung und Bauordnung: rund 325 Mio. (das sind 65 Mio. jährlich) für Maßnahmen im geförderten Mietwohnungsbau (EOF; KomPro A); rund 50 Mio. (das sind 10 Mio. jährlich) für Maßnahmen im München Modell-Miete bzw. -Genossenschaften; im Vermögenshaushalt des Sozialreferats: 25 Mio. (5 Mio. p. a.) für Maßnahmen im geförderten Wohnungsbau (KomPro B und C); 25 Mio. (das sind 5 Mio. jährlich) für das Belegrechtsankaufsprogramm; im Vermögenshaushalt des Kommunalreferats: rund 325 Mio. (das sind 65 Mio. jährlich) für Mindererlöse aus Grundstücksverkäufen; rund 50 Mio. (das sind 10 Mio. jährlich) für den Ankauf von Grundstücken für den geförderten Wohnungsbau. Die Fördermittel für die verschiedenen kommunalen Programme sind dabei gegenseitig deckungsfähig. Im Abschnitt 4356 des Mehrjahresinvestitionsprogramms werden für die Mindererlöse der Grundstücke und Baukosten für KomPro B und KomPro C sowie für Wohnungsbauförderzuschüsse für KomPro C beim Sozialreferat weiterhin Pauschalen eingesetzt. Die tatsächlich benötigten Beträge werden von der Stadtkämmerei zeitgerecht bereitgestellt. 38. Personal Referat für Stadtplanung und Bauordnung: Das Personal- und Organisationsreferat wird gebeten, im Benehmen mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung die unter Kapitel 9.1 des Vortrages für das Referat für Stadtplanung und Bauordnung erforderlichen 11 Stellen einzurichten, die Stellenbesetzungen in die Wege zu leiten und die Befristung für die bereits im Rahmen von Wohnen in München IV bis befristete Planstelle der 3. Qualifizierungsebene zu verlängern. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, im Benehmen mit der Stadtkämmerei die hierfür erforderlichen Haushaltsmittel in Höhe von bis zu ,00 ab dem Haushaltsjahr 2012 entsprechend der Besetzung der

165 Seite 157 Stellen in das Personalausgabenbudget einzustellen. Der im Ergebnishaushalt gegebenenfalls durch Einbeziehung der erforderlichen Pensions- und Beihilferückstellungen entstehende zusätzliche Personalaufwand sowie die Kosten für die erstmalige Arbeitsplatzausstattung sind in gleicher Weise zu berücksichtigen. Im Vermögenshaushalt des Referats für Stadtplanung und Bauordnung werden für die neuen Arbeitsplätze zusätzliche Ausgabemittel in Höhe von ,00 im Haushaltsjahr 2012 benötigt. Die Stadtkämmerei wird gebeten, die einmalig erforderlichen Haushaltsmittel dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung auf dem Büroweg zusätzlich bereitzustellen. 39. Personal Sozialreferat: Das Sozialreferat wird beauftragt, im Benehmen mit dem Personalund Organisationsreferat die unter Kapitel 9.1 begründete Stelle zu schaffen und im Benehmen mit der Stadtkämmerei die hierfür erforderlichen Haushaltsmittel für die Haushaltsjahre in das Personalhaushaltsbudget des Sozialreferats einzustellen. 40. Personal Kommunalreferat: Das Personal- und Organisationsreferat wird gebeten, in Abstimmung mit dem Kommunalreferat die unter Kapitel 9.1 des Vortrages für das Kommunalreferat - Grundstücksverkehr erforderlichen 2 Planstellen der 3. Qualifizierungsebene einzurichten, die Stellenbesetzungen in die Wege zu leiten und im Benehmen mit der Stadtkämmerei die hierfür erforderlichen Finanzmittel im Haushalt des Kommunalreferats zur Verfügung zu stellen. Darüber hinaus ist die bisherige Finanzierung (HHSt ) der beiden Planstellen der dritten Qualifizierungsebene (ehemaliger gehobener Dienst) beim Kommunalreferat - Liegenschaftsverwaltung zu verlängern. 41. Stellenbefristung: Die unter den drei obigen Ziffern des Antrages dargestellten Kapazitäten werden befristet bis zugeschaltet und finanziert. Gleiches gilt für die Verlängerung der befristeten Stellen. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, das Kommunalreferat und das Sozialreferat werden beauftragt, den Stellenbedarf in Abstimmung mit dem Personalund Organisationsreferat durch geeignete Mittel zu dokumentieren und dem Stadtrat darzustellen. Regionale Kooperation / Bundespolitik 42. Regionale Kooperation: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung bleibt beauftragt Ansätze der regionalen Kooperation wie innerhalb des Regionalen Planungsverbandes (RPV), der MORO - Arbeitsgemeinschaft Siedlungsentwicklung und der Europäische Metropolregion München (EMM) weiterzuführen und in Richtung einer stärker abgestimmten regionalen Siedlungsentwicklung zu vertiefen. 43. Bundespolitik: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung und die Vertretungen der Stadt in übergeordneten Gremien (z. B. Städtetag) werden beauftragt, sich nachdrücklich bei den zuständigen Stellen für folgende Zielsetzungen einzusetzen: Staatliche Fördermittel für den Wohnungsbau nicht weiter zurückfahren, Kürzungen bei der Städtebauförderung / Soziale Stadt zurückzunehmen, Voraussetzungen für energetisches Städtebauförderungsprogramm schaffen.

166 Seite 158 Allgemeine Organisatorische Punkte 44. Erfahrungsberichte: Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, dem Stadtrat jährlich über die Umsetzung des Handlungsprogramms im Vorjahr zu berichten. 45. Finanzierungsvorbehalt: Diese Beschlussvorlage unterliegt wegen ihrer Eilbedürftigkeit nicht dem vom Stadtrat am festgelegten Finanzierungsvorbehalt. 46. Beschlussvollzugskontrolle: Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. III. Beschluss nach Antrag Über den Beratungsgegenstand wird durch die Vollversammlung des Stadtrates endgültig entschieden. Der Stadtrat der Landeshaupt München Der Vorsitzende Die Referentin Der Referent Die Referentin Der Referent in Vertretung Ober-/Bürgermeister Prof. Dr.(I)Merk Lorenz Meier Dr. Wolowicz Stadtbaurätin Berufsm. Berufsm. Stadtkämmerer Stadtrat Stadträtin IV. Abdruck von I. - III. Über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium Dokumentationsstelle an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnisnahme.

167 Seite 159 IV. WV Planungsreferat SG 3 zur weiteren Veranlassung. Zu V.: 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2. An das Direktorium HA II BA ( x) 3. An das Direktorium HA II/V 1 4. An die Bezirksausschüsse An das Baureferat 6. An das Kreisverwaltungsreferat 7. An das Personal- und Organisationsreferat 8. An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 9. An das Referat für Gesundheit und Umwelt 10. An das Schul- und Kultusreferat 11. An das Sozialreferat 12. An das Kommunalreferat 13. An die Frauengleichstellungsstelle 14. An die Stelle für interkulturelle Zusammenarbeit 15. An die GWG München 16. An die GEWOFAG 17. An die HEIMAG 18. An die MGS 19. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I 20. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I/01-BVK 21. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA II 22. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III 23. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA IV 24. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. 26. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA Am Planungsreferat SG 3

168 Seite 160

169 Seite 1 Anlagen Anlage 1: Synopse von Wohnen in München I bis V

170 Seite 2

171 Synopse von Wohnen in München I bis V Teilaspekte der Handlungsprogramme WiM I (1989) 5 Jahre WiM II (1994) 7 Jahre Beschlusstermin Kurzcharakteristik der Wohnungsmarktsituation Flächenpotential für die Baurechtschaffung im Wohnungsbau Bedarf Wohnungsbau Zielzahlen insgesamt Starker Anstieg der Mieten seit Bevölkerungswachstum durch Wirtschaftswachstum/ Arbeitsplatzwachstum. Zunehmende Zahl einkommensschwacher Haushalte, die auf den Markt preiswerter Mietwohnungen drängen. Verlust von Sozialwohnungen durch Bindungswegfall in Höhe von WE jährlich. Bereits in vielen Teilen des Stadtgebietes festgestellte Mietbelastungsquoten von über 30 % des Haushaltsnettoeinkommens. Es herrscht Flächenknappheit für den Wohnungsbau. Nicht in der Summe quantifiziert WE jährlich bzw. unter Berücksichtigung vorhandener Baurechte sogar rund WE jährlich möglich. Die Gesamtsituation der Wohnungsmärkte wird als schwierig eingestuft. Eine Entspannung der Märkte wird nicht erwartet. Insbesondere wird ein auch zukünftig erheblicher Mangel an preiswertem Wohnraum gesehen, so dass breite Bevölkerungsschichten nicht mehr in der Lage wären, sich am freifinanziertem Wohnungsmarkt zu versorgen. Verhindert werden soll die Abwanderung junger Haushalte, um eine stabile Bevölkerung zu bewahren. für bis WE WE jährlich wurden für die 7 Jahre angestrebt. Da das Programm erst Ende 1994 beschlossen wurde, musste ein Jahresziel in das Jahr 2001 verschoben werden. Zielzahlen gefördert Aussagen zu Zielgruppen insgesamt enge Zielgruppen ( 9 WoFG bzw. früher 25 WoBauG) max. Stufe 1 Ziff WFB 2008 mittlere Einkommensgruppen Politisches Ziel von WE jährlich, aber nur für rund WE jährlich Flächen vorhanden. Für die fehlenden 400 WE mussten weitere Flächen (z. B. Gemeinbedarfs-, Grün- und Freiflächen) in die Aktivierungsprüfung für Wohnungsbau aufgenommen werden. Ggf. Erwerb der fehlenden Flächen durch das Kommunalreferat. Zielzahl im geförderten Wohnungsbau von mindestens 900 WE bis zu maximal WE jährlich. Nur für die engere Zielgruppe. 900 WE jährlich im 1. Förderweg und 300 WE jährlich in den sonstigen Förderwegen. Die Finanzierung der 300 WE war nicht gesichert. Zielgruppe sind auch sog. Normalverdiener im Bereich des 25 II. WoBauG + 30 %. Für diese Zielgruppe sollen 500 WE jährlich errichtet werden prioritär für Genossenschaften. Spezielle Zielgrupppen Einheimische und dort besonders Familien mit Kindern sollen besser mit Wohnraum versorgt werden. So wurden längere Wartefristen im Bereich der Eigentumsförderung für zuziehende Haushalte (+ 2 Jahre) festgelegt. Konkrete Zielzahlen für spezielle Gruppen gab es nicht. Familien sind als sehr wichtige Zielgruppe der Förderung genannt. Subjektförderung Kommunales Wohngeld Finanzvolumen Gegenüber staatlichem Wohngeld beim Münchner Wohngeld 30 % höhere Mietobergrenzen. Analoge Anhebung der Einkommensgrenzen. Ab 1986 war der Darlehensdurchschnittssatz DM für eine 70m² Wohnung (4 Räume), Zu-/ Abschlag je m²: 400 DM. Gesamtfinanzrahmen wurde nicht beschlossen. Keine Subjektförderung außer dem staatlichen Wohngeld. Bund, Land und Stadt stellen 120 Mio. DM jährlich zur Verfügung. An Grundstücksmindererlösen sind 25 Mio. DM jährlich eingeplant.

172 Synopse von Wohnen in München I bis V WiM III (2001) 5 Jahre + 1 Jahr WiM IV (2006) 5 Jahre WiM V (2011) 5 Jahre / xx.xx.2011 Drastische Knappheit im unteren und mittleren Segmenten des Mietmarktes kennzeichnen die Jahre Bei gleichzeitig steigendem Wohnflächenkonsum pro Kopf und den steigenden Haushaltszahlen wird das Angebot für einkommensschwache Haushalte sehr klein. Besonders Mehr-Personenhaushalte bzw. Familien mit Kindern sind davon betroffen. Der Wohnungsmarkt in der Region wird in wirtschaftlichen Boomzeiten zum Standortnachteil, weil die Angebote zu gering sind. Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich am Ende einer Abschwungsphase. Die Mieten ziehen schon wieder leicht an. Eine Trendwende auf dem Mietmarkt ist bei anspringender Wirtschaftskonjunktur zu erwarten. Gegen Ende des Jahrzehnts wird mit einer Zunahme der Anspannung gerechnet. Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich in einer Phase steigernder Grundstücks-, Kaufpreise und Mieten. Die Wirtschaftskrise der Jahre 2008 und 2009 hatte nur zur Stagnation, aber nicht zum Rückgang der Preise geführt. Die gegenwärtig eher positiven Wirtschaftsaussichten dürften in den Folgejahren zu weiter steigenden Mieten/Preisen führen, die nur dann wieder stagnieren werden, wenn sich die Konjunktur deutlich beruhigt. für bis WE für bis WE für knapp WE WE jährlich im mehrjährigen Durchschnitt. Zielzahl im geförderten Wohnungsbau von insgesamt WE Wohnungen jährlich. Aus dem Ersatzbedarf und dem Zusatzbedarf durch Einwohnerwachstum sowie durch Wohnflächenmehrung ergibt sich im wahrscheinlichsten mittleren Szenarien ein Wohnungsbedarf von insgesamt rund WE jährlich. Zielzahl im geförderten Wohnungsbau von insgesamt WE Wohnungen jährlich, davon sollen 200 WE flexibel in unterschiedlichen Programmen finanziert werden. Der Bedarf liegt unverändert hoch bei rund WE. Die Zielzahl für die Baurechtschaffung wird trotz der enger werdenden Flächenreserven bei WE (Bedarf) beibehalten. Die Zielzahl der geförderten Wohnungen beträgt entsprechend der Baurechtschaffung zwischen WE bis zu WE plus 200 WE für die Zielgruppen Baugruppen und Genossenschaften jenseits der Fördergrenzen. 800 WE jährlich für die engere Zielgruppe, davon 500 WE im 1. Förderweg, EOF und LAP und 300 WE im Rahmen des KomPro. 800 Mietwohnungen für Haushalte mit niedrigem Einkommen (bis zu 9 WoFG). Bis zu 900 Mietwohnungen für Haushalte mit geringem Einkommen max. Stufe 1, Ziff WFB 2008 i.v.m. Art. 11 des BayWoFG. Die Gruppe der Normalverdiener wurde erweitert auf 25 II. WoBauG + 60 % + Kinderkomponente; für diese Gruppe insgesamt 800 WE jährlich, davon 400 Miet-WE und 400 Eigentums-WE. 500 Mietwohnungen und 300 Eigentumsmaßnahmen für Haushalte mit mittleren Einkommen (bis zu 9 WoFG + 60 % + Kinderkomponente). Wichtigste Zielgruppen der Förderung: Familien, Alte, Genossenschaften, Wohnungslose, Pflegepersonal und Auszubildende; letztere werden für eine ausgewogene Entwicklung der Stadt gebraucht und haben auch besondere Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt haben. Zielzahlen: 150 WE für Wohnungslose, 100 WE für Familien mit 2 und mehr Kindern, 100 WE für Genossenschaften. Matrixstruktur mit Programmzielen und parallelen Zielgruppenzielen (über die Programme hinweg). Es wird zwischen den Programmen eine größere Flexibilität angestrebt. Über alle Programme (1.800 WE) hinweg möglichst 500 WE für Familien mit Kindern, 150 WE für Wohnungslose, 100 WE für Genossenschaften / Baugruppen, 50 WE für ökologische Modellprojekte und 50 WE für spez. Altenwohnprojekte. Neben den einkommensschwachen Haushalten sind als wichtige Zielgruppen die Familien, die Genossenschaften und Baugemeinschaften sowie als Thema das energiesparende Bauen zu nennen. Einkommensorientierte und subjektbezogene Förderung im Rahmen der EOF. Einkommensorientierte und subjektbezogene Förderung im Rahmen der EOF. Einkommensorientierte und subjektbezogene Förderung im Rahmen der EOF. In WiM III waren insgesamt 315 Mio. an Fördermitteln und 310 Mio. an Grundstücksmindererlösen eingeplant worden. Hinzu wurde mit Mittelzuweisungen von Bund und Land in Höhe von insgesamt 310 Mio. gerechnet. Im Programmzeitraum 2007 bis 2011 werden städtische Haushaltsmittel in Höhe von 350 Mio. für den geförderten Mietwohnungsbau (neben 275 Mio. an Mindererlösen aus Grundstücksverkäufen) benötigt. Es wird mit Mittelzuweisungen von Bund und Land in Höhe von insgesamt 285 Mio. gerechnet. Im Programmzeitraum 2007 bis 2011 werden städtische Haushaltsmittel in Höhe von bis zu 475 Mio. für den geförderten Mietwohnungsbau (neben 325 Mio. an Mindererlösen aus Grundstücksverkäufen) benötigt. Es wird mit Mittelzuweisungen von Bund und Land in Höhe von insgesamt 255 Mio. gerechnet.

173 Synopse von Wohnen in München I bis V Teilaspekte der Handlungsprogramme WiM I (1989) 5 Jahre WiM II (1994) 7 Jahre Förderquoten Stadt Förderquote % bis WiM I als Zielgröße. 70 % der städtischen Flächen sind für den sozialen Wohnungsbau im Rahmen der Bebauungsplanung gesichert werden. Die Quotenfestschreibung wurden als sozial verträglich eingestuft. Große Siedlungsmaßnahmen (Messestadt, Panzerwiese (Nordheide), Freiham): Auf städtischen Flächen sollen 40 % der Flächen für den sozialen Wohnungsbau verwendet werden. Weitere 30 % für sog. Normalverdiener. 30 % der Flächen sind für den freifinanzierten Wohnungsbau reserviert. Sonstige Flächen: 30 % der Flächen für den sozialen Wohnungsbau, weitere 20 % für die neuen Fördermodelle. Förderquoten Private (SoBoN) 40 % der Flächen sollen mittels Bindungsverträgen im Fall neuer Bebauungspläne für den sozialen Wohnungsbau gesichert werden. 30 % der Flächen sollen für den sozialen Wohnungsbau Verwendung finden. Weitere 10 % werden für andere Förderwege (z. B. 2. Förderweg) gebunden. Wenn keine weiteren Infrastrukturkosten durch die Bebauungsplanung ausgelöst werden, verbleibt es bei den 40 % für den sozialen Wohnungsbau. Spektrum der Programme im geförderten Wohnungsbau und wichtigste Anpassungen Eigentumsmaßnahmen im 1. und 2. Förderweg auf städtischen Grundstücken, die nicht für den Sozialwohnungsbau vorgesehen sind. Dabei sollen vor allem Haushalte gefördert werden, die im Gegenzug eine Sozialwohnung freimachen. Sonderförderprogramm für Familien (Beschluss vom ). Schwerpunkt im sozialen Wohnungsbau auf dem 1. Förderweg. EOF erstmalig ab 1995 in Pilotprojekten angedacht. Das Programm Verdichetes Wohnen sieht eine Unterbringung von sozialwohnungsberechtigten Familien in freifinanzierten Wohnungen mit 1-2 Personen über der vorgesehen Personenzahl vor, um akute Wohnungsnot zu verhindern. Die Wohnungen werden zur ortsüblichen Miete durch die Stadt angemietet. Mit der Münchner Mietermodernisierung sollen rund 450 WE gefördert werden. Tausch und Umsetzung soll große Wohnungen für Familien freimachen, d.h. dass Mieter/innen automatisch in die höchste Dringlichkeitsstufe rutschen, wenn sie eine größere Wohnung freimachen. Kosteneinsparung im geförderten Wohnungsbau Exemplarisch wurde dargestellt, wie unter bestimmten planerischen und wirtschaftlichen Bedingungen Kosteneinsparungen erzielt werden können. Es wurde eine Obergrenze der Baukosten von DM je m² Wohnfläche festgesetzt und den Wohnungsbauunternehmen usw. vorgegeben. Ziel war eine weitere Absenkung auf durchschnittlich DM/m². Strategien Bekämpfung Wohnungslosigkeit Zielformulierung ist die Erstellung von Wohnungen für Obdachlose in Fertigbauweise. Je Standort sollen nicht mehr als Personen untergebracht werden. Ziel war die Erhöhung des Wohnungsbestandes zur Verringerung der Notunterkünfte. Es wird ein Runder Tisch Aktionsprogramm Wohnen eingerichtet.

174 Synopse von Wohnen in München I bis V WiM III (2001) 5 Jahre + 1 Jahr WiM IV (2006) 5 Jahre WiM V (2011) 5 Jahre Große Siedlungsmaßnahmen (Messestadt, Panzerwiese (Nordheide), Freiham): 42% EOF, davon 28% bis 9 und 14 % für %, 30 % München-Modell und 28% freifinanzierter Wohnungsbau. Konversionsflächen (Kasernen): 50 % der Flächen für den geförderten Wohnungsbau. Sonstige städtische Flächen: 30 % der Flächen sollen für den sozialen Wohnungsbau verwendet werden, weitere 20 % der Flächen für das München-Modell. Hier werden drei verschiedene Varianten ermöglicht, die 30 % der Flächen für den geförderten Wohnungsbau sichern, davon mindestens 20 % für den geförderten Mietwohnungsbau. Förderprogramme für die verschiedenen Einkommensgruppen: In der EOF werden in München Haushalte bis % gefördert, die Bindungsdauer beträgt 40 Jahre. KomPro-Varianten: Das KomPro A ergänzt die EOF in Fällen / Projekten, die mehr Flexibilität bei der Umsetzung brauchen, weil z. B. die technische Realisierung mehr kostet. KomPro B sichert von Wohnungslosigkeit Bedrohte bzw. am Wohnungsmarkt Benachteiligte vor Wohnungsnot. KomPro C dient zur Heranführung von wohnungslosen Haushalten an den normalen Wohnungsmarkt. Neu eingeführt wurde das München Modell Miete. Das München-Modell-Genossenschaften sieht mehr Freiheiten im Bereich Wohnungsgröße / -ausstattung vor, verpflichtet aber auch zur Aufnahme von neuen Mitgliedern und einer Verpflichtung 15 Jahre das Eigentum an der Wohnung zu behalten. Das München-Modell-Eigentum richtet sich explizit an Familien und zielt auf eine Erhöhung der Eigentumsquote. In den großen Siedlungsgebieten Messestadt Riem und zukünftig Freiham müssen stadtstrukturelle und wohnungspolitische Ziele sorgfältig abgewogen werden. Es wird vorgeschlagen, zukünftig auf städtischen Flächen als Ziel nur noch 50 % geförderten Wohnungsbau, davon 30 % für die Einkommensorientierte Förderung (EOF) und 20 % für das München-Modell, anzuvisieren (bisher 72 %, davon 42 % EOF). Ein wichtiges Ziel bleibt der Erhalt der Münchner Mischung, d. h. einer breiten Streuung von Einkommensgruppen und entsprechenden Wohnungsangeboten auch in Neubaugebieten. Im Rahmen der SoBoN wird mit einer Quote von 30 % geförderten Wohnungen eine durchschnittliche Münchner Einkommensstruktur in den jeweiligen Neubaugebieten erreicht. Modifikationen der kommunalen Wohnungsbauprogramme: Die KomPro Varianten A und B sollen nur noch auf Darlehensbasis gefördert werden. Aufwendungszuschüsse sind nicht mehr vorgesehen, um die Mietenentwicklung steuerbarer zu gestalten. Mietpreisrelevante Geldleistungen entfallen zu Gunsten einheitlicher Mietanpassungsregelungen. In Kom- Pro C werden Förderzuschüsse ausgereicht. Die Bindungsdauer im München Modell - Miete wird von 15 auf 25 Jahre erhöht. Als städtische Finanzierungshilfen werden zukünftig nur noch Darlehen (bis zu maximal 750 / m² Wohnfläche erhöht, keine Aufwendungszuschüsse mehr) gewährt. Staffelmietverträge werden ausgeschlossen, die Vereinbarung einer Indexmiete ist dagegen zulässig. Die Konditionen für das spezielle München Modell - Genossenschaften werden mit denen des München Modell - Miete harmonisiert. Eine ergänzende Förderung mit städtischen Darlehen wird damit möglich. Auch hier erhöht sich die Bindungsdauer von 15 auf 25 Jahre. Das Ziel, generell auf städtischen Flächen generell 50 % geförderten Wohnungsbau, davon 30 % für die Einkommensorientierte Förderung (EOF) und 20 % für das München-Modell anzustreben, wird beibehalten. Der Erhalt der Münchner Mischung bleibt eines der zentralen programmatischen Ziele. Deshalb wird im Rahmen der SoBoN weiterhin eine Quote von 30 % geförderter Wohnungen angestrebt. In Fällen von Umstrukturierungen, die weniger als 30 % geförderten Wohnraum ermöglichen, sollen andere Programme (z. B. Flächenankauf, erhöhte städtische Förderquoten) ergänzend eingesetzt werden. Modifikationen der kommunalen Wohnungsbauprogramme: Einführung einer Stufe 7 als erhöhte Einkommensgrenze bei den Programmen des München Modells. Die Bindungszeiten beim München Modell werden von 15 auf 20 Jahre erhöht, die Variante Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger wird eingeschränkt. Beim München Modell- Miete und -Genossenschaften wird eine Variante mit von 25 auf 40 Jahre verlängerter Bindungszeit und von 750,- auf /m² Wfl. erhöhter Darlehensförderungen eingeführt. Die Förderung für Genossenschaften wird durch die Übernahme des Genossenschaftsanteils für die Stufe 1-Haushalte (max. 750,- /m² Wfl.) und verbesserte Belegungsregelungen gestärkt. Die Ausschreibungsverfahren für Genossenschaften u. Baugemeinschaften werden flexibler. Stadt setzt Kostenobergrenzen unter den staatlichen Grenzen an (geförderter Mietwohnungsbau). Bei steigenden Kosten und Anforderungen (z. B. Barrierefreiheit) und engen staatlichen Kostenobergrenzen macht die Stadt keine Vorgaben mehr. Erhöhter energetischer Standard im Neubau (KfW-70-Effizienzhaus bis auf Regelung Ökokatalog freifinanziert nicht fernwärmeversorgt). Es gibt eigene Programme (KomPro B und C), die die Wohnungslosigkeit reduzieren sollen und insbesondere die Unterbringung in Containern bzw. Pensionen verhindern. Ziel ist eine Reduzierung der Stigmatisierung und eine räumliche Verteilung und Abbau von Konzentration an einzelnen Standorten. Eigene Programme speziell für Wohnungslose (KomPro B und C). Umsteuerung des Sofortunterbringungssystems zugunsten v. Clearinghäusern (KomPro C); Optimierung der Vermittlung u. Vergabe in Wohnungen; Ziele für den weiteren Abbau von Notquartieren. Erhöhung der Zielzahlen für die Programme speziell für Wohnungslose (KomPro B und C) und Beschleunigung der Abläufe (Task Force).

175 Synopse von Wohnen in München I bis V Teilaspekte der Handlungsprogramme WiM I (1989) 5 Jahre WiM II (1994) 7 Jahre Belegungsrechte Bestandspolitik allgemein Das Sozialreferat und das Referat für Stadtplanung und Bauordnung sind angehalten mit allen gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften über Bindungsverträge für Belegungsrechte zu verhandeln. Mit dem Programm Tausch und Umsetzung wird den Haushalten in großen, unterbelegten Wohnungen ein finanzieller Anreiz zur freiwilligen Freimachung gewährt. Die Stadt verlängert die Belegungsbindungen im Bestand bzw. kauft diese zu. Alternativ wird angeboten, dass die Kommune auf Neubaukontingente (siehe Förderquoten) verzichtet, um im Bestand für die doppelte Anzahl Wohnungen das Belegrecht zu erhalten. städtische Wohnungsgesellschaften Die städtischen Wohnungsgesellschaften (GWG München, Gewofag) sollen preisgünstige Häuser zur Erweiterung ihres Bestandes erwerben. Keine speziellen Vorgaben. Forderungen an die Bundes- und Landespolitik (in Auszügen bzw. zusammenfassend) Forderungen an Bund/ Land: Regionalisierung der Fördermittel, inkl. der Eigentumsförderung (Stadtbonus) Ausgewogene Zuweisung der Aussiedler/ Asylbewerber auf die Gemeinden Erhöhung der Fehlbelegungsabgabe Versorgung von Bedarfsgruppen (z. B. für Sozialwohnungen vorgemerkte Haushalte und Obdachlose) am ursprünglichen Wohnort (z. B. im Umland) Hilfen für den Bau von Studentenwohnheimen Festlegung von landesplanerischen Zielen zum sozialen Wohnungsbau in der Verdichtungszone von Ballungszentren. Forderungen an Bund/ Land: Umwandlungsverbot für Mietwohnungen bzw. ein Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde im BauGB. Begrenzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 20 % und bei mehr als 8 DM/m² auf 15 %. Einschränkung der Eigenbedarfskündigung. Kündigungssperrfrist bei Umwandlung generell 10 Jahre. Begrenzung der Mieterhöhung durch Modernisierung auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete oder Absenkung der 11% Umlagefähigkeit im Falle der Modernisierung. Genossenschaftswohnrecht in gleicher Weise wie Wohneigentum fördern. Recht auf Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in Gemeinden mit erhöhtem Wohnraumbedarf. Im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts soll der Kaufpreis für die Gemeinde auf den durch das Bewertungsamt ermittelten Preis begrenzt werden. Keine Kürzung der Bindungsfrist für Sozialwohnungen durch vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel.

176 Synopse von Wohnen in München I bis V WiM III (2001) 5 Jahre + 1 Jahr WiM IV (2006) 5 Jahre WiM V (2011) 5 Jahre Mittels eines Belegungsbindungsprogramms sollten bei Sozialwohnungen, bei denen die Rechtsbindung abläuft, diese Rechte verlängert werden. Das Programm Tausch und Umsetzung läuft weiter. Wer seine Wohnung gegen eine kleinere Wohnung tauscht, darf einen Raum mehr in Anspruch nehmen als nach der Erst- oder Wiederbelegung vorgesehen ist. In größere Wohnungen kann nur nach Vorliegen der Dringlichkeitsvoraussetzungen umgezogen werden. Der weiterhin hohe Bedarf an geförderten Wohnungen wird mittel- bis langfristig angesichts der Flächenpotentiale nicht mehr allein im Neubau befriedigt werden können. Es ist geplant, Förderprogramme zum Erwerb von Belegungsrechten an freien Wohnungen und zum Bestands- und Belegungsrechtserwerb (z. B. durch Genossenschaften beim Ankauf von Häusern) zu entwickeln. Nach einer Experimentierphase werden die Förderrichtlinien im Detail festgelegt. Die Konditionen des Förderprogramms zum Erwerb von Belegungsrechten werden noch attraktiver ausgestaltet, um zukünftig die angestrebte Zielzahl von 200 WE pro Jahr zu erreichen. Bei den städtischen Wohnungsgesellschaften werden Belegungsrechte durch Belegungsbindungsverträge gesichert. Städtische Wohnungsgesellschaften können ihre Wohnungsbestände ggf. bei günstigen Kaufgelegenheiten erweitern. Städtische Wohnungsgesellschaften sollen ihre Wohnungsbestände ggf. bei günstigen Kaufgelegenheiten erweitern. In-House-Vergaben von städtischen Grundstücke sollen intensiviert werden. Der Oberbürgermeister wird beauftragt, sich bei Bund und Freistaat dafür einzusetzen, dass der Landeshauptstadt München in den kommenden Jahren Fördermittel in Höhe der Jahre zugewiesen werden; mit der Bundesregierung dahingehend zu verhandeln, dass die Ansätze für den sozialen Wohnungsbau wieder angehoben werden. Zumindest sollen die Ansätze für den sozialen Wohnungsbau in dem Maße angehoben werden, dass Städte, in denen akute Wohnungsnot herrscht, wie z. B. München, Sonderzuweisungen erhalten. Dabei soll der Oberbürgermeister unbedingt darauf drängen, dass die zurück fließenden Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau wieder dem sozialen Wohnungsbau zufließen; Forderung an den Bund, dass - in Anlehnung an die Wohnungsbauförderung in den neuen Bundesländern - in Städten mit akuter Wohnungsnot verbesserte steuerliche Förderungen (Regionalisierung) geschaffen werden. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wird beauftragt, über die Fachkommission Wohnungswesen des Deutschen Städtetages (DST) eine Initiative an die Bundesregierung vorzubereiten. Ziel sollte die Auflegung eines eigenen Genossenschaftswohnungsbauprogramms der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sein, deren zinsverbilligte Kredite mit wenig Verwaltungsaufwand über alle Hausbanken direkt ausgereicht werden können. Forderungen an Bund/ Freistaat: Einführung des energetischen Sanierungsbedarfs im besonderen Städtebaurecht in 136 BauGB. Einführung des kommunalen Genehmigungsgvorbehalts bei Umwandlungen in Bayern. Anpassung der Einkommensgrenzen im BayWoFG an die gestiegenen Nominaleinkommen. Alternativ sollten weitere Einkommensstufen analog zum Münchner Modell eingeführt werden.

177 Programm Einkommensorientierte Förderung (EOF) Geber Bund/ Land/ Stadt Förderung Durch staatliche Darlehen (teilweise mit städtischer Kofinanzierung) mit Pauschalbeträgen ("Festbetragsfinanzierung") Fördermittel- Anmerkung Grundstück von (1) Stadt, städt. Gesellschaft., Private (SoBoN) 281,20 Grundstückspreise je m² GF inkl. Erschließung Kommunales Wohnungsbauprogramm - Allgemeines Programm - KomPro/ A Stadt Durch ein städtisches Darlehen (Festbetragsfinanzierung mit Kostenobergrenzen analog der EOF) (2) Stadt; städt. Gesellschaft.; ggf. Private 281,20 Kommunales Wohnungsbauprogramm für sozial Benachteiligte am Wohnungsmarkt (mit sozialer Hausbewirtschaftung und Begleitprogrammen) - KomPro/ B Stadt Darlehen in erforderlicher Höhe, um Miete zu erreichen ( Fehlbetragsfinanzierung ) (3) Stadt 150,- zuzüglich tatsächlich. Erschließungskosten Kommunales Wohnungsbauförderprogramm für Clearingzwecke (Abklärung der Wohnperspektive - befristetes Miet/ Nutzungsverhältnis) KomPro/ C Stadt Darlehen in erforderlicher Höhe, um Miete zu erreichen ( Fehlbetragsfinanzierung ) (4) Stadt 150,- zuzüglich tats. Erschließungskosten München Modell- Eigentum a) Selbstnutzung b) Kapitalanlage zur Vermietung München Modell-Eigentum aus der Sozialgerechten Bodennutzung (Eigenwohnraum) a) Selbstnutzung b) Kapitalanlage zur Vermietung München Modell-Miete a) 25 Jahre Bindung b) 40 Jahre Bindung München Modell- Genossenschaften a) 25 Jahre Bindung b) 40 Jahre Bindung Staat (Förderung nur für Selbstnutzung) Staat (Förderung nur für Selbstnutzung) Stadt Stadt Bei Selbstnutzung können Darlehen aus dem Bayer. Zinsverbilligungsprogramm und staatliche Wohnungsbauförderdarlehen beantragt werden (einkommensabhängig Förderung bis max. Art. 11 BayWoFG) wie München Modell-Eigentum Private 536,85 zu a) städt. Darlehen bis max. 750 /m² Wfl. zu b) städt. Darlehen bis max /m² Wfl. Konditionen: 0,5 % Zins, 1 % Tilgung (Annuität) zu a) städt. Darlehen bis max. 750 /m² Wfl. zu b) städt. Darlehen bis max /m² Wfl. Konditionen: 0,5 % Zins, 1 % Tilgung (Annuität) Stadt Stadt Private Selbstnutzung: bis max. Stufe 3: 375,- Stufen 4 u. 5, ggf. KK: 525,- Stufen 6 und 7: 675,- Vermietung: 525,- 375,- (5) Stadt 375,- Anlage 2: Förderprogramme im Mietwohnungsbau nach "Wohnen in München V"

178 Programm Einkommensorientierte Förderung (EOF) Kommunales Wohnungsbauprogramm - Allgemeines Programm - KomPro/ A Kommunales Wohnungsbauprogramm für sozial Benachteiligte am Wohnungsmarkt (mit sozialer Hausbewirtschaftung und Begleitprogrammen) - KomPro/ B Erstvermietungsmiete je m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) bzw. Verkaufspreis bei Eigentum 9,- ggf. zzgl. energetischer Zuschlag. Die tatsächliche Belastung des Mieterhaushalts liegt durch Mietzuschuss - vom Einkommen abhängig - zwischen 5,35 (max. Stufe 1) und 6,35 (max. Stufe 3); bei WE ab 90 m² ermäßigt sich die Belastung um 0,40 Einkommensgruppen (Art. 11 BayWoFG i.v.m. Ziffer WFB 2008) 6,- bzw. 5,60 für WE ab 90 m² bis max. Stufe 1; ggf. höher (siehe Belegung) 2/3 bis max. Stufe 1 und 1/3 max. Stufe 3; in Ausnahmefällen (z.b. Sanierungsgebiete) auch 1/3 bis max. Stufe 1 und 2/3 bis max. Stufe 5 möglich. Belegung Zuweisung der Mieterhaushalte bis max. Stufe 1 durch die Stadt ( Dreiervorschlag ), für die restlichen Mieterhaushalte darf der Vermieter mit Zustimmung der Stadt berechtigte Mieterhaushalte auch selbst benennen. Zuweisung der Mieterhaushalte durch die Stadt ( Dreiervorschlag ); Bei großen Planungsgebieten Steuerung der sozialen Mischung durch zusätzliche WE im MM-Miete oder im Einzelfall auch mit höheren Einkommensstufen beim KomPro A selbst. 5,35 bzw. 4, 95 für WE ab 90 m² max. Stufe 1 Durch die Stadt; kleinteilige Wohnprojekte für Haushalte (i.d.r. bis 30 WE) mit gemischter Zusammensetzung von Familien- und Einzelhaushalten. Direktbelegung. Bindungsdauer: SoBoN: 25 Jahre für Private; Städtische Grundstücke: 40 Jahre 40 Jahre 40 Jahre

179 Programm Kommunales Wohnungsbauförderprogramm für Clearingzwecke (Abklärung der Wohnperspektive - befristetes Miet/ Nutzungsverhältnis) KomPro/ C Erstvermietungsmiete je m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) bzw. Verkaufspreis bei Eigentum Einkommensgruppen (Art. 11 BayWoFG i.v.m. Ziffer WFB 2008) Belegung 5,35 bzw. 4, 95 für WE ab 90 m² max. Stufe 1 durch die Stadt; kleinteilige Wohnprojekte für Haushalte (i.d.r WE) mit gemischter Zusammensetzung von Familien- und Einzelhaushalten. Direktbelegung. Bindungsdauer: 40 Jahre München Modell-Eigentum aus der Sozialgerechten Bodennutzung (Eigenwohnraum) a) Selbstnutzung b) Kapitalanlage zur Vermietung München Modell-Miete a) 25 Jahre Bindung b) 40 Jahre Bindung München Modell- Genossenschaften a) 25 Jahre Bindung b) 40 Jahre Bindung Verkaufspreise (Selbstnutzung oder Vermietung): /m² Wfl. bzw /m² Wfl. in guten Lagen als max. Durchschnittspreise (siehe MM-Eigentum) + energetische Aufschläge wie MM-Eigentum, Miete: wie MM-Eigentum 7,50-10,20 /m² Wohnfläche monatlich (netto kalt); 11,- /m² bei Stufen 6 und 7; jeweils zuzüglich 0,15 /m²bei KfW-Effizienzhaus 55 oder besser. Festlegung im Einzelfall, in der Regel im Auswahlbeschluss wie München Modell-Miete Art. 11 BayWoFG (ca. Stufe 5) + ggf. Kinderkomponente grundsätzlich Art. 11 BayWoFG (ca. Stufe 5) + ggf. Kinderkomponente; neu: Öffnung bis zu Einkommensstufe 7 als Versuch grundsätzlich Art. 11 BayWoFG (ca. Stufe 5) + ggf. Kinderkomponente; neu: Öffnung bis zu Einkommensstufe 7 als Versuch wie MM-Eigentum, jedoch keine Wartefrist für Kaufoder Mietberechtigte wie München Modell-Eigentum / SoBoN für Kapitalanleger 15 Jahre (Selbstnutzung) für Vermietung gelten die Regelungen des München Modells -Eigentum 25 Jahre oder 40 Jahre durch Genossenschaft, wobei für 50 % der Fläche neue 40 Jahre 25 Jahre oder Mitglieder berücksichtigt werden müssen. Ansonsten wie MM-Eigentum zur Vermietung Anmerkungen: (1) Summe aus zinslosem objektabhängigem Darlehen und zu verzinsenden belegungsabhängigem Darlehen, aus dessen Zinsen die Mietzuschüsse gezahlt werden. (2) Darlehenshöhe ist von den je nach Vorhaben sehr unterschiedlichen Kosten der Vorhaben eines Förderjahres abhängig. (3) Es handelt sich jeweils um kleinere Vorhaben in innerstädtischen Lagen, deren Kosten sind stark lage- und vorhabensabhängig sind und die deshalb nur sehr bedingt mit den Förderkosten anderer Programme vergleichbar sind. Den spezifischen Problemen (ehemals) wohnungsloser Haushalte soll Rechnung getragen und die gesellschaftliche Integration gefördert werden. (4) In der Regel nur ein Vorhaben pro Jahr mit ca. 25 WE; die Kosten sind deshalb in besonderem Maß vorhabensabhängig und nur sehr bedingt mit den Förderkosten anderer Programme vergleichbar. Den spezifischen Problemen (ehemals) wohnungsloser Haushalte soll Rechnung getragen und die gesellschaftliche Integration gefördert werden. (5) Genossenschaften können auch in den anderen Förderprogrammen des Mietwohnungsbaus nach den dafür jeweils geltenden Voraussetzungen gefördert werden. Besonderheit: anders als bei anderen Programmen des geförderten Mietwohnungsbaus müssen keine Wohnflächenobergrenzen eingehalten werden.

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181 Anlage 3: Förderkonditionen im KomPro A-Programm Grundstückswertansatz (jeweils erschließungsbeitragsfrei): 225,- /m² GF bei einer Belegung ausschließlich mit Haushalten bis max. Einkommensstufe 1 (Ziffer 17.2 WFB 2008) 281,20 /m² GF bei einer Belegung mit 2/3 der Haushalte bis max. Stufe 1 und 1/3 der Haushalte bis max. Stufe 3 (Ziffer 17.2 WFB 2008). Dies sind auch die einheitlichen, lageunabhängigen Grundstückspreise, zu denen städtische Grundstücke für das Programm KomPro A verkauft werden. Die Belegung erfolgt durch die Stadt im Rahmen eines sogenannten Dreier-Vorschlages (Benennung von drei Mietinteressenten für jede Wohnung durch das Sozialreferat) Bindungsdauer: 40 Jahre ab mittlerer Bezugsfertigkeit Erstvermietungsmiete (Stand: 2011): 5,35 /m² Wohnfläche bzw. 4,95 /m² Wohnfläche für Wohnungen, die zur Belegung mit fünf oder mehr Personen geeignet sind (große Mietwohnungen) und für behindertengerechte Wohnungen (Mietpreis jeweils monatlich, netto kalt). Für Mietanpassungen gelten die Regelungen aus dem Beschluss des Stadtrates vom Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2008 (Sitzungsvorlagen Nr /V 02420). Diese sehen vor, dass in den ersten 5 Jahren seit Bezug die festgesetzte monatliche Erstvermietungsmiete (netto kalt) nicht erhöht werden darf. Ab dem 6. Jahr kann, soweit die dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen dem nicht entgegenstehen, die Miete jährlich maximal um die vom Statistischen Bundesamt ermittelte Differenz zwischen dem Verbraucherpreisindex der beiden vorhergehenden Jahre (Jahresdurchschnitt) erhöht werden. Die Mieten müssen zudem bei jeder Erhöhung mindestens um 1,50 /m² Wohnfläche monatlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (untere Grenze) bleiben, wobei es genügt, wenn mehr als 50 % der Mieten eines Vorhabens diesen Mindestabstand einhalten. Staffelmietverträge nach 557a BGB werden ausgeschlossen. Als Finanzierungshilfe erhält der Bauherr ein städtisches Darlehen, das in der Höhe so bemessen wird, dass es bei einem Eigenkapitaleinsatz von 25 % (der im Rahmen des im geförderten Wohnungsbau Üblichen angemessen verzinst wird), die Finanzierung und die dauerhafte Wirtschaftlichkeit während der Bindungszeit sicherstellt (sogenannte Fehlbetragsfinanzierung ). Das Darlehen ist mit 0,5 % zu verzinsen. Die Tilgung beträgt 1 v. H., eine Vereinbarung angemessener höherer Tilgungsraten ist zulässig. Zins- und tilgungsfreie Jahre sind nicht vorgesehen. Die näheren Inhalte der Förderung werden in einem Bescheid durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III festgelegt. Bei der Erstellung der Ausführungsplanung für ein Projekt im KomPro A sind die Wohnflächenobergrenzen für Mietwohnraum nach Nr der Wohnraumförderungsbestimmungen 2008 (WFB 2008) und der nach dem städtischen Bedarf festgelegte spezifische Anteil für die einzelnen Wohnungstypen ( Wohnungsaufteilungsschlüssel ) zu beachten.

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183 Anlage 4: Förderkonditionen in den Programmen KomPro B und C Grundstückswertansatz (erschließungsbeitragsfrei): 150 /m2 Geschossfläche (GF) + tatsächliche Erschließungskosten bei einer Belegung ausschließlich mit Haushalten bis maximal Einkommensstufe 1. Der Grundstückspreis ist lageunabhängig und stellt den Verkehrswert mit sozialer Bindung für die Programme KomPro/B und C dar. Investorinnen und Investoren mit eigenem Grundstück (private Grundstücksakquise) erhalten einen Grundstückszuschuss, der die kalkulatorischen Grundstückskosten im Rahmen der Errichtung des geförderten Bauprojektes auf 150 /m² GF senkt. Dieser wird in Form eines Bewilligungsbescheides des Sozialreferats ausgereicht. Die Belegung erfolgt durch die Landeshauptstadt München/Sozialreferat im Rahmen einer Direktbelegung. Die Bindungsdauer bei externen Investorinnen und Investoren bzw. auf dem freien Markt akquirierten Grundstücken beträgt 40 Jahre. Projekte und Grundstücke, die durch die Landeshauptstadt München bzw. die städtischen Wohnungsbaugesellschaften oder von Investorinnen bzw. Investoren realisiert werden die sich freiwillig den gleichen Bedingungen unterwerfen, sind - wie bereits in Wohnen in München IV (WIM IV) festgelegt - unbefristet, dauerhaft gebunden (vgl. WIM IV, Ziffer und 8.2.) Die durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Investorinnen und Investoren, die sich den gleichen Bedingungen für dauerhafte Bindungen unterwerfen, realisierten Projekte werden analog dem Eigenkapitalersatzdarlehen in WIM IV mit einem Investitionskostenzuschuss von 500 /m² Wohnfläche ausgestattet. Erstvermietungsmiete (Stand: 2011): 5,35 /m² Wohnfläche bzw. 4,95 /m² Wohnfläche für Wohnungen, die zur Belegung mit fünf oder mehr Personen geeignet sind (große Mietwohnungen) und für rollstuhlgerechte Wohnungen (Mietpreis jeweils monatlich, netto kalt). Für Mietanpassungen gelten die Regelungen aus dem Beschluss des Stadtrates vom Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2008 (Sitzungsvorlage Nr / V 02420). Diese sehen vor, dass in den ersten fünf Jahren nach Bezug die festgesetzte monatliche Erstvermietungsmiete (netto kalt) nicht erhöht werden darf. Ab dem fünften Jahr kann, soweit die dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen dem nicht entgegen stehen, die Miete jährlich maximal um die vom Statistischen Bundesamt ermittelte Differenz zwischen dem Verbraucherpreisindex der beiden vorhergehenden Jahre (Jahresdurchschnitt) erhöht werden. Die Mieten müssen zudem bei jeder Erhöhung mindestens um 1,50 /m2 Wohnfläche monatlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete bleiben. Staffelmietverträge nach 557 a BGB sind ausgeschlossen. Als Finanzierungshilfe erhält die Bauherrin bzw. der Bauherr ein städtisches Darlehen bzw. bei Clearingshäusern einen Wohnbauförderzuschuss, das bzw. der in der Höhe so bemessen sind, dass bei einem Eigenkapitaleinsatz von 25 % die Finanzierung und die dauerhafte Wirtschaftlichkeit während der Bindungszeit sichergestellt ist (sogenannte Fehlbetragsfinanzierung). Die näheren Inhalte der Förderung werden in einem Bescheid durch das Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA III (für Clearinghäuser vom Sozialreferat) festgelegt. Bei der Erstellung der Ausführungsplanung sind die Wohnraumförderbestimmungen 2008 (WFB 2008) und der nach dem städtischen Bedarf für die spezifischen Programme festgelegte Wohnungsaufteilungsschlüssel zu beachten.

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185 Anlage 5: Förderkonditionen im Programm München Modell-Miete Grundstückswertansatz: 375,- /m² GF (erschließungsbeitragsfrei). Dies ist auch der einheitliche und lageunabhängige Grundstückspreis, zu dem städtische Grundstücke für das München Modell-Miete verkauft werden. Festgelegte Erstvermietungsmiete: lageabhängig zwischen 7,50 bis 10,20 /m² Wohnfläche monatlich (Kaltmiete), wobei es das Ziel ist, etwa % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bleiben. Für Haushalte, die die Einkommensgrenze des Art. 11 BayWoFG (ggf. zuzüglich Kinderkomponente von je Kind) bis maximal zur Einkommensstufe 7 (siehe Tabelle 6) überschreiten, erhöht sich die Obergrenze für die Erstvermietungsmiete auf 11,00 /m² Wohnfläche monatlich (Kaltmiete). Die festgelegte Erstvermietungsmiete erhöht sich um 0,15 /m² Wohnfläche monatlich, wenn die Wohnung in einem Gebäude liegt, das dem energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 oder besser entspricht. Die Belegung darf nur mit Haushalten erfolgen, die die Einkommensgrenzen des Art. 11 Bay- WoFG, ggf. zuzüglich einer Kinderkomponente von je Kind nicht überschreiten. Das München Modell-Miete wird zudem neu für Haushalte geöffnet, die die vorgenannte Einkommensgrenze bis max. zur Stufe 7 der Tabelle 6 überschreiten. Die Einhaltung der Einkommensgrenzen ist vom wohnungssuchenden Haushalt gegenüber der Vermieterin/dem Vermieter durch eine Bescheinigung des Sozialreferats, Amt für Wohnen und Migration, nachzuweisen. Für Mietanpassungen gelten die Regelungen aus dem Beschluss des Stadtrates vom Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2008 (Sitzungsvorlagen Nr /V 02420). Diese sehen vor, dass in den ersten 5 Jahren seit Bezug die festgesetzte monatliche Erstvermietungsmiete (netto kalt) nicht erhöht werden darf. Ab dem 6. Jahr kann, soweit die dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen dem nicht entgegenstehen, die Miete jährlich maximal um die vom Statistischen Bundesamt ermittelte Differenz zwischen dem Verbraucherpreisindex der beiden vorhergehenden Jahre (Jahresdurchschnitt) erhöht werden. Die Mieten müssen zudem bei jeder Erhöhung mindestens um 1,50 /m² Wohnfläche monatlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (untere Grenze) bleiben, wobei es genügt, wenn mehr als 50 % der Mieten eines Vorhabens diesen Mindestabstand einhalten. Staffelmietverträge nach 557a BGB werden ausgeschlossen. Die Bindungsdauer beträgt 25 Jahre oder 40 Jahre (je nach Vereinbarung im Grundstückskaufvertrag und/oder in einem Förderbescheid). Falls erforderlich um die Eingangsmiete zu erreichen, kann ein städtisches Darlehen (Zins 0,5 %, Tilgung 1% Annuität, keine tilgungsfreien Jahre) bis zu max. 750,- /m² Wohnfläche gewährt werden; bei einer Bindungsdauer von 40 Jahren erhöht sich die Darlehenssumme auf max /m² Wohnfläche. Das München Modell-Miete ist als Variante auch auf Basis einer Subjektförderung (Verkauf des Grundstücks zum Verkehrswert, marktübliche Miete, Mietzuschuss von der Stadt) möglich, soweit dadurch der Förderaufwand nicht erhöht wird. Bei der Errichtung der Wohnungen sind neben den Anforderungen des Ökologischen Kriterienkatalogs der Landeshauptstadt München die Wohnflächenobergrenzen der staatlichen Wohnraumförderungsbestimmungen (derzeit WFB 2008) für den geförderten Mietwohnungsbau zu beachten (für 3 Personen beispielsweise max. 75 m² Wohnfläche als Obergrenze statt 85 m² beim München Modell-Eigentum). Um mietberechtigt zu sein, müssen Haushalte folgende Voraussetzungen erfüllen: Hauptwohnsitz oder Arbeitsstätte seit mindestens drei Jahren in München. Für Haushalte mit einem oder mehreren Kindern gilt eine verkürzte Frist von einem Jahr, in der Hauptwohnsitz oder Arbeitsstätte in München oder im Umland (Region 14 Landkreise München, Ebersberg, Erding, Freising, Dachau, Fürstenfeldbruck, Starnberg und Landsberg am Lech) waren. Mittleres Einkommen, d. h., das Haushaltseinkommen darf die Einkommensgrenzen des Art. 11 BayWoFG, ggf. zuzüglich einer Kinderkomponente von je Kind nicht überschreiten. Das München Modell-Miete wird zudem neu für Haushalte geöffnet, die die vorgenannte Einkommensgrenze bis max. zur Stufe 7 der Tabelle 6 überschreiten.

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187 Anlage 6: Förderkonditionen im Programm München Modell-Genossenschaften Der Verkauf eines städtischen Grundstücks im Programm München Modell-Genossenschaft erfolgt nur an eine eingetragene Genossenschaft, die sich im Grundstückskaufvertrag zugunsten der Stadt hinsichtlich der folgenden Punkte vertraglich zu verpflichten hat. Zugunsten der Stadt ist bei einem Verstoß gegen diese Verpflichtungen wahlweise ein Ankaufsrecht oder eine Vertragsstrafe einzuräumen. Grundstückswertansatz: 375,- /m² GF (erschließungsbeitragsfrei). Dies ist auch der einheitliche und lageunabhängige Grundstückspreis, zu dem städtische Grundstücke für das München Modell-Genossenschaften verkauft werden. Die Bestellung eines Erbbaurechts ist grundsätzlich möglich. Die Wohnungen des München Modell-Genossenschaften dürfen innerhalb einer Frist von 25 Jahren bzw. 40 Jahren (je nach Fördervariante) ab Bezugsfertigkeit nicht ohne Zustimmung der Stadt weiterverkauft werden. Die festgelegte Eingangsmiete beträgt lageabhängig zwischen 7,50 bis 10,20 /m² Wohnfläche monatlich (Kaltmiete), wobei es das Ziel ist, etwa % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bleiben. Für Haushalte, die die Einkommensgrenze des Art. 11 BayWoFG (ggf. zuzüglich Kinderkomponente von je Kind) bis maximal zur Einkommensstufe 7 (siehe Tabelle 6) überschreiten, erhöht sich die Obergrenze für die Eingangsmiete auf 11,00 /m² Wohnfläche monatlich (Kaltmiete). Die festgelegte Erstvermietungsmiete erhöht sich um 0,15 /m² Wohnfläche monatlich, wenn die Wohnung in einem Gebäude liegt, das dem energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 oder besser entspricht. Die Belegung darf nur mit Haushalten erfolgen, die die Einkommensgrenzen des Art. 11 Bay- WoFG, ggf. zuzüglich einer Kinderkomponente von je Kind nicht überschreiten. Das München Modell-Genossenschaften wird zudem neu für Haushalte geöffnet, die die vorgenannte Einkommensgrenze bis max. zur Stufe 7 der Tabelle 6 überschreiten. Die Einhaltung der Einkommensgrenzen ist vom wohnungssuchenden Haushalt gegenüber der Genossenschaft durch eine Bescheinigung des Sozialreferats, Amt für Wohnen und Migration, nachzuweisen. Die Wohnungen unterliegen keiner Belegungsbindung durch die Stadt. Sie dürfen aber nur an Mitglieder der Genossenschaft vergeben werden, wobei zur Belegung von 50 % der gebundenen Wohnfläche neue Genossenschaftsmitglieder aufzunehmen sind. Für Mietanpassungen gelten die Regelungen aus dem Beschluss des Stadtrates vom Wohnen in München IV Erfahrungsbericht für das Jahr 2008 (Sitzungsvorlage Nr /V 02420). Diese sehen vor, dass in den ersten 5 Jahren seit Bezug die festgesetzte monatliche Anfangsmiete (netto kalt) nicht erhöht werden darf. Ab dem 6. Jahr kann, soweit die dann geltenden gesetzlichen Bestimmungen dem nicht entgegen stehen, die Miete jährlich maximal um die vom Statistischen Bundesamt ermittelte Differenz zwischen dem Verbraucherpreisindex der beiden vorhergehenden Jahre (Jahresdurchschnitt) erhöht werden. Die Mieten müssen zudem bei jeder Erhöhung mindestens um 1,50 /m² Wohnfläche monatlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (untere Grenze) bleiben, wobei es genügt, wenn mehr als 50 % der Mieten eines Vorhabens diesen Mindestabstand einhalten. Staffelmietverträge nach 557a BGB werden ausgeschlossen. Die Bindungsdauer beträgt 25 Jahre oder 40 Jahre (je nach Vereinbarung im Grundstückskaufvertrag und/oder in einem Förderbescheid). Falls erforderlich um die Eingangsmiete zu erreichen, kann ein städtisches Darlehen (Zins 0,5 %, Tilgung 1 % Annuität, keine tilgungsfreien Jahre) bis zu max. 750,- /m² Wohnfläche gewährt werden; bei einer Bindungsdauer von 40 Jahren erhöht sich die Darlehenssumme auf max /m² Wohnfläche. Bei der Errichtung der Wohnungen sind die Anforderungen des Ökologischen Kriterienkatalogs der Landeshauptstadt München zu beachten. Eine Bindung an die Wohnflächenobergrenzen der staatlichen Wohnraumförderungsbestimmungen (derzeit WFB 2008) wird nicht verlangt, es wird aber empfohlen, sich im Sinne eines sparsamen und wirtschaftlichen Umgangs mit Fördermitteln im Rahmen der planerischen Möglichkeiten des Vorhabens daran zu orientieren.

188 Um mietberechtigt zu sein, müssen Haushalte folgende Voraussetzungen erfüllen: Hauptwohnsitz oder Arbeitsstätte seit mindestens drei Jahren in München. Für Haushalte mit einem oder mehreren Kindern gilt eine verkürzte Frist von einem Jahr, in der Hauptwohnsitz oder Arbeitsstätte in München oder im Umland (Region 14 Landkreise München, Ebersberg, Erding, Freising, Dachau, Fürstenfeldbruck, Starnberg und Landsberg am Lech) waren. Mittleres Einkommen, d. h., das Haushaltseinkommen darf die Einkommensgrenzen des Art. 11 BayWoFG, ggf. zuzüglich einer Kinderkomponente von je Kind nicht überschreiten. Das München Modell-Miete wird zudem neu für Haushalte geöffnet, die die vorgenannte Einkommensgrenze bis max. zur Stufe 7 der Tabelle 6 überschreiten. Der Haushalt muss zu Beginn des Mietverhältnisses Mitglied der Genossenschaft sein.

189 Anlage 7: Förderkonditionen im Programm München Modell-Eigentum Grundstückswertansatz (jeweils erschließungsbeitragsfrei): 375,- /m² GF für Haushalte mit einem Haushaltseinkommen bis max. Stufe 3 zur Selbstnutzung, 525,- /m² GF für Haushalte mit einem Haushaltseinkommen bis max. Stufe 5 (ggf. zuzüglich Kinderkomponente) zur Selbstnutzung, 675,- /m² GF für Haushalte mit einen Haushaltseinkommen der Stufen 6 oder 7 zur Selbstnutzung 525,- /m² GF für Kapitalanlegerinnen/Kapitalanleger zur Vermietung an berechtigte Haushalte Dies sind auch die einheitlichen und lageunabhängigen Grundstückspreise, zu denen städtische Grundstücke für das München Modell-Miete verkauft werden. Die Stufen beziehen sich auf Ziffer 17.2 Wohnraumförderungsbestimmungen-WFB 2008 i.v.m. Art. 11 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes- BayWoFG. Bindungsdauer sowohl für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer als auch bei der Variante Erwerb zur Kapitalanlage: 20 Jahre. Inhalt und Umfang der Bindungen werden im Kaufvertrag näher geregelt. Maximale Verkaufspreise (im Sinne einer durchschnittlichen Obergrenze über alle Wohnungen und einer zulässigen Abweichung im Einzelfall um + 5 %): Verkauf zur Selbstnutzung bis max. Stufe 3: 2.800,- /m² Wohnfläche Verkauf zur Selbstnutzung Stufen 4 und 5 (ggf. + KK): 3.000,- /m² Wohnfläche Verkauf zur Selbstnutzung Stufen 6 und 7: 3.200,- /m² Wohnfläche Verkauf zur Kapitalanlage (Weitervermietung): 3.000,- /m² Wohnfläche Zuschlag für erhöhte energetische Standards: der Kaufpreis erhöht sich um 50,- /m² Wohnfläche bei einem energetischen Standard KfW-Effizienzhauses 55 bzw. um 100,- /m² bei KfW-Effizienzhaus 40. Die Erstvermietungsmiete für Wohnungen, die zur Kapitalanlage erworben werden, beträgt einheitlich 9,00 /m² Wohnfläche monatlich (Kaltmiete). Für die Mietsteigerungen während der Bindungsdauer gelten die Regelungen des München Modell-Miete. Die festgelegte Erstvermietungsmiete erhöht sich um 0,15 /m² Wohnfläche monatlich, wenn die Wohnung in einem Gebäude liegt, das dem energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 oder besser entspricht. Bei Erwerb zur Selbstnutzung oder bei der Variante Kapitalanlage müssen die Käufer- bzw. Mieterhaushalte die Einkommensgrenzen des Art. 11 BayWoFG, ggf. zuzüglich einer Kinderkomponente von je Kind einhalten. Das München Modell-Eigentum wird zudem neu für Haushalte geöffnet, die die vorgenannten Einkommensgrenzen bis max. zur Stufe 7 der Tabelle 6 überschreiten. Die Einhaltung der Einkommensgrenzen ist von den Mieterhaushalten gegenüber der Vermieterin / dem Vermieter durch eine Bescheinigung des Sozialreferats, Amt für Wohnen und Migration, nachzuweisen. Für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer erfolgt die Prüfung durch die Bewilligungsstelle, Referat für Stadtplanung und Bauordnung-HA III. Selbstnutzung hat Vorrang vor Kapitalanlage. Wohnungen im München Modell-Eigentum dürfen erst dann zur Kapitalanlage verkauft werden, wenn sie zuvor mindestens 3 Monate auf der Internetseite des Referats für Stadtplanung und Bauordnung zum freien Verkauf an berechtigte Haushalte zur Selbstnutzung angeboten wurden. Der Verkauf zur Kapitalanlage kann aus wichtigen Gründen (z. B. bei einem sehr geringen Angebot solcher Wohnungen oder sehr hohen Grundstückspreisen für vergleichbare freifinanzierte Grundstücke) ganz ausgeschlossen werden. Bei der Errichtung der Wohnungen sind die Anforderungen des Ökologischen Kriterienkatalogs der Landeshauptstadt München zu beachten. Die Wohnungen sind zudem so zu errichten, dass sie nach den Bestimmungen des Bayerischen Wohnungsbauprogramms förderfähig sind. Insbesondere sind die Wohnflächenobergrenzen für die Eigentumsförderung einzuhalten. Haushalte, die zur Selbstnutzung erwerben wollen, bzw. Haushalte, die eine zur Kapitalanlage erworbene Wohnung mieten wollen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllen:

190 Hauptwohnsitz oder Arbeitsstätte seit mindestens drei Jahren in München. Für Haushalte mit einem oder mehreren Kindern gilt eine verkürzte Frist von einem Jahr, in der Hauptwohnsitz oder Arbeitsstätte in München oder im Umland (Region 14 Landkreise München, Ebersberg, Erding, Freising, Dachau, Fürstenfeldbruck, Starnberg und Landsberg am Lech) waren. Mittleres Einkommen, d. h., das Haushaltseinkommen darf die Einkommensgrenzen des Art. 11 BayWoFG, ggf. zuzüglich einer Kinderkomponente von je Kind nicht überschreiten. Das München Modell-Eigentum wird zudem neu für Haushalte geöffnet, die die vorgenannte Einkommensgrenze bis max. zur Stufe 7 der Tabelle 6 überschreiten. Nur für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer: bisher kein Immobilienbesitz.

191 Anlage 8: Fortschreibung Förderprogramm Erwerb Belegungsrechte an freien Wohnungen Nachfolgend werden die geänderten Rahmenbedingungen für das Förderprogramm im Detail dargestellt. 1. Anpassung der Förderhöchstgrenzen: Die Steigerung des Mietpreisniveaus um durchschnittlich 5,2 % (Mietspiegel 2011 gegenüber Mietspiegel 2007) hatte zur Folge, dass auch die durch das Programm zu zahlenden Beträge (= Differenz zwischen ortsüblicher Miete und subventionierter Miete) gestiegen sind. Konsequenz des höheren Mietpreises gegenüber 2007 ist die Überschreitung der bislang geltenden Förderhöchstgrenzen in Höhe von 750 /m² bzw. 900 /m², die im Erfahrungsbericht des Referats für Stadtplanung und Bauordnung zu Wohnen in München IV (Vollversammlung vom ; Sitzungsvorlagen Nr /V 02420) erstmals angesetzt wurden. Vertragsabschlüsse sind damit bei Überschreitung der Förderhöchstgrenzen nicht möglich. Daher wird vorgeschlagen, die Förderhöchstgrenzen um maximal 50 % gegenüber Wohnen in München IV, differenziert nach Laufzeit (ohne Energiekomponente) anzuheben. Maximale Förderung je m² gemäß oben aufgeführtem Förderwert bei gutem baulichen Standard: Einkommensgruppe nach Art. 11 BayWoFG i.v.m. Stufen nach Ziffer 17.2 WFB 2008 EKG 1 (max. Stufe 1) EKG 2 (max. Stufe 3) EKG 3 (max. Stufe 5) 15 Jahre 20 Jahre 25 Jahre 800 /m² Wohnfläche 500 /m² Wohnfläche 250 /m² Wohnfläche 970 /m² Wohnfläche 620 /m² Wohnfläche 310 /m² Wohnfläche /m² Wohnfläche 770 /m² Wohnfläche 350 /m² Wohnfläche 2. Anpassung des städtischen kalkulatorischen Zinssatzes für die Abzinsung des Darlehens Gemäß Auskunft der Stadtkämmerei liegt der Abzinsungssatz für die Vergabe von städtischen Darlehen an Externe bei 4,25 %. Darauf basierend wurde auch die Darlehenskalkulation für dieses Förderprogramm entwickelt. Im Zuge der persönlichen Beratungsgespräche wurde von den Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern der hohe Zinssatz regelmäßig in Frage gestellt. Bei einer Festanlage des Darlehens für den gesamten Vertragszeitraum (z. B. 15 Jahre) kann ein Zinssatz von 4,25 % derzeit nicht auf dem Markt erzielt werden.zudem wird mit einer Festanlage das Geld gebunden und steht der Eigentümerseite nicht, wie etwa bei der monatlichen Einnahme der Gesamtmiete (abzüglich der Verwaltungskosten), zur freien Verfügung. Da der kalkulatorische Zinssatz vom Stadtrat festgelegt wurde, ist eine Abänderung nicht ohne Weiteres durchführbar. Möglich ist jedoch der Miteinbezug des derzeit steigenden Verbraucherpreisindexes. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) definiert Preisstabilität als einen Anstieg des Verbraucherpreisindexes. Gemessen an den letzten 15 Jahren liegt der deutsche Verbraucherpreisindex mit seinen 1,5 % innerhalb des von der EZB im Rahmen der Preisstabilität definierten Anstiegs. Das Darlehen wird zu Beginn ausbezahlt, der Anstieg des Verbraucherpreisindexes wird bislang nicht

192 berücksichtigt. Mit der Dämpfung der Abzinsung könnte wieder marktorientiert argumentiert werden. Unter Miteinbezug dieses Indexes steigt das Darlehen wieder etwas an. Die Abzinsung würde somit abgeschwächt. Mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung wurde vereinbart, dass der Abzinsungsfaktor von 4,25 % in der Dynamik des Fördergrenzenanstiegs nach Bindungsjahren im Kalkulationstool unverändert beibehalten wird. Dem Sozialreferat bleibt jedoch freigestellt, die Preissteigerung innerhalb der Grenzen, die sich am Abzinsungsfaktor orientieren, bei der Darlehenskalkulation zu berücksichtigen. Dies hat jedoch zur Konsequenz, dass die Berücksichtigung des Preisanstiegs bei längeren Bindungsjahren und einem guten baulichen Standard durch die jeweiligen Fördergrenzen gedeckelt wird. Andererseits wird dadurch die eher unerwünschte Konkurrenz zu Neubau-Förderprogrammen verringert. 3. Anheben der Bewilligungsmieten Mit dem Anheben der Bewilligungsmieten reduziert sich die Differenz zwischen marktüblicher Vergleichsmiete, die die Eigentümerseite auf dem freifinanzierten Mietmarkt erzielen kann, und der subventionierten Bewilligungsmiete. Der Mietzuschuss, der in Form des Darlehens ausbezahlt wird, reduziert sich. Eine Anpassung der Bewilligungsmieten nach oben soll künftig analog der nach Mietspiegel von 2011 festgestellten Mietpreissteigerung auf dem Münchner Markt gegenüber dem Mietspiegelmieten von 2007 festgelegten Bewilligungsmieten für die Einkommensgruppe 1 umgesetzt werden. Eine Anpassung bei den Einkommensgruppen 2 und 3 ist nicht erforderlich. Gleichzeitig soll der Abstand zu den Mietspiegelmieten nach unten bei den Einkommensgruppen 1 und 2 erhöht werden. Statt bisher 20 %, 15 % und 10 % unter den Mietspiegelmieten sollen künftig die Abstände 30 %, 20 % und 10 % gelten. Die im SGB II Vollzug München festgelegten Mietobergrenzen für die Übernahme der Mietkosten bei ALG Empfängerinnen und Empfängern sind dadurch nicht gefährdet. < 50m² 6,75 /m² Wohnfläche > 50m² 6,25 /m² Wohnfläche EKG 1 EKG 2 EKG 3 bisher neu bisher neu bisher neu 7,00 /m² Wohnfläche 6,50 /m² Wohnfläche 8,50 /m² Wohnfläche 8,00 /m² Wohnfläche 8,50 /m² Wohnfläche 8,00 /m² Wohnfläche 9,50 /m² Wohnfläche 9,00 /m² Wohnfläche 9,50 /m² Wohnfläche 9,00 /m² Wohnfläche Darüber hinaus sollte auch die energetische Komponente in der Bewilligungsmiete berücksichtigt werden: Bislang wird die positive energetische Komponente mit 40 % auf die Bewilligungsmiete sowie mit 60 % auf das Darlehen umgelegt. Es wird vorgeschlagen, den positiven Zuschlag mit 60 % auf die Bewilligungsmiete umzulegen. Zuschläge sind bei energetisch gutem Standard bis zu den Mietobergrenzen im Rahmen des SGB II Vollzugs (München) begrenzt. 4. Anheben der Belegungsprämie Um die Entscheidung der Objekteigentümerinnen und -eigentümer für die Direktbelegung, deren Bedarf im Amt für Wohnen und Migration dringlich ist, zu bestärken, wird die Prämie von 1,50 /m² Wohnfläche auf 2,00 /m² angehoben. Die Belegungsart des Dreier-Auswahlvorschlags wird nur geringfügig von ehemals 1,00 /m² auf 1,20 /m² Wohnfläche angehoben, um das Gefälle nicht zu groß werden zu lassen.

193 5. Loslösen der (positiven) energetischen Komponente vom Förderdarlehen Die energetische Komponente wird im Falle eines Zuschlages (optimaler, energetischer Bestand) separat als eigenes Darlehen dem Belegungsdarlehen zur Seite gestellt und fließt damit nicht in die Förderhöchstgrenzen ein. Es wurde vereinbart, dass maximal 100 /m² Wohnfläche in Ansatz gebracht werden können. Im Gegenzug dazu wird der energetische Abschlag weiterhin direkt in die Darlehenskalkulation miteinbezogen: 40 % werden von der Bewilligungsmiete, 60 % vom Darlehen abgezogen. Die konkrete Umsetzung ist von der MGS in Kooperation mit dem Sozialreferat (S-III-W) zu erarbeiten. 6. Verknüpfung des Belegungskaufprogramms mit der Förderquote für neues Wohnbaurecht in Form zusätzlicher Bebauungs- bzw. Verdichtungsmöglichkeiten In Bezug auf neues Wohnbaurecht über Befreiungen hinsichtlich des Maßes und der Nutzung gilt bisher die Förderquote von 40 % für die durch die Befreiung zusätzlich entstehenden Wohnbaugeschossflächen. Sie ist grundsätzlich im vollen Umfang für den geförderten Mietwohnungsbau zu verwenden (Wohnen in München IV, Seite 88). In Zukunft soll die Möglichkeit bestehen, das Delta zwischen dem Mietpreis für die Einkommensgruppe 9 WoFG + 60 % (Art. 11 BayWoFG i.v.m. Stufe 5 Ziffer 17.2 WFB 2008) und der Einkommensgruppe und die Belegungsart durch das Belegungskaufprogramm auszugleichen. Mit Anpassung der Rahmenbedingungen wie vorgeschlagen wird das Förderprogramm Ankauf von Belegungsrechten wieder an Marktfähigkeit gewinnen. Das vielfach bekundete Interesse seitens Wohnungsgesellschaften und Privateigentümerinnen und -eigentümern kann dann wieder zu Vertragsabschlüssen und damit verbunden zum Zugewinn an Belegungsbindungen im Bestand führen.

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195 Anlage 9: Stellungnahme des Personal- und Organisationsreferats