HANSAimmobilia Halbjahresbericht zum 30. April 2000

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1 HANSAimmobilia Halbjahresbericht zum 30. April 2000 HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH

2 Leitfaden für die folgenden Seiten Bericht der Geschäftsführung 3 Vermögensaufstellung zum 30. April Erläuterungen zur Vermögensaufstellung 13 Bestand der Liegenschaften 16 Bestand der festverzinslichen Wertpapiere 19 HANSAimmobilia: stetiger Anlageerfolg 20 Anlageformen 21 Kapitalanlagegesellschaft, Depotbank und Gremien 22 Hinweis: Dieser Halbjahresbericht ist dem Erwerber von HANSAimmoblilia-Zertifikaten zusammen mit dem Rechenschaftsbericht zum 31. Oktober 1999 und dem Verkaufsprospekt, Ausgabe Mai 2000, auszuhändigen. 2

3 Bericht der Geschäftsführung Sehr geehrte Damen und Herren, das 13. Geschäftsjahr unseres Fonds HANSAimmobilia, das am 1. November 1999 begann, war wie schon in den Vorjahren von der Kursentwicklung an den Aktienmärkten, der Entwicklung der Zinsen bzw. der Kurse der festverzinslichen Wertpapiere und vor allem von der weiteren Aufhellung der Konjunktur und dem wirtschaftlichen Wachstum in Deutschland sowie im EURO-Raum gekennzeichnet. Die Probleme in den regionalen Immobilienmärkten Deutschlands in der Vermietung von Büro- und Gewerbeflächen blieben stellenweise noch spürbar. Die ausländischen Immobilienmärkte zogen weiterhin aufgrund ihrer Entwicklungs-Chancen das Interesse der Anleger auf sich. Unter diesen Umständen können wir für den Fonds HANSAimmobilia ein befriedigendes Halbjahresergebnis vorstellen. Die Einführung des EURO zu Beginn des vergangenen Jahres war der wichtigste Meilenstein zur Schaffung des europäischen Binnenmarktes. Diese Entscheidung zeigte bereits erhebliche Auswirkungen auf das Anlegerverhalten, den europäischen Immobilienmarkt und die wirtschaftliche Entwicklung im EURO- Raum. Neben den konvergierenden Zinssätzen sind der Wegfall der Wechselkurssicherungskosten innerhalb der Währungsunion, die zunehmende Transparenz und die gestiegene Liquidität der Immobilienmärkte zu nennen. In der Folge haben die Offenen Immobilienfonds ihre Strategie zu einer europäischen Portfoliostrategie weiterentwickelt, deren Hauptziel ist, über die Diversifizierung der Portfolios bzw. eine verbesserte Risikostreuung eine langfristige Optimierung der Performance zu erreichen. Als HANSAINVEST haben wir den vergrößerten Wirtschaftsraum ohne Wechselkursrisiko als eine einmalige Chance begriffen und auch für unseren Offenen Immobilienfonds HANSAimmobilia genutzt. Die Entwicklung des EURO hat nach seiner Einführung durch Anstöße im Exportsektor zu einer Aufhellung der konjunkturellen Entwicklung in der Bundesrepublik Deutschland geführt. Der Rückgang der neuen Währung um über 13 % gegenüber dem US-Dollar im Jahre 1999 hat mit der üblichen Wirkungsverzögerung den Export erheblich stimuliert und zu einem deutlichen wirtschaftlichen Aufschwung in Deutschland und den übrigen EURO-Ländern beigetragen. Die Ausrüstungsinvestitionen nahmen im Verlaufe des Jahres deutlich zu. Auch der private Verbrauch entwickelte sich im laufenden Jahr etwas besser, und zwar infolge der günstigeren Einkommensperspektiven der privaten Haushalte. Diese und andere Faktoren haben der ohnehin zuletzt schon freundlicheren Entwicklung auf dem westdeutschen Immobilienmarkt zusätzlichen Schwung verliehen und auf dem deutschen Markt für Büroimmobilien in 1999 eine Wende zum Positiven eintreten lassen. Unser Objekt in Berlin, Landsbergerstraße 3

4 Unser Objekt in Köln, Ettore- Bugatti-Straße Immobilienmarkt Die insgesamt günstige Entwicklung des Immobilienmarktes ist vor allem auf das seit 1997 sinkende Neubauvolumen bei steigender Büro- Nachfrage zurückzuführen. In einer Reihe von Standorten innerhalb Deutschlands ist seit 1999 wieder ein merklicher Anstieg des Zusatzbedarfes an Büroraum zu verzeichnen. Hierbei ist allerdings festzustellen, dass die Kluft zwischen den alten und den neuen Bundesländern bestehen geblieben ist. Während sich die Lage in fast allen westdeutschen Standorten deutlich verbesserte, ist in den neuen Bundesländern keine Trendwende zu erkennen gewesen. Nachdem München die Talsohle bereits 1997 durchschritten hat, präsentieren sich im Jahre 1999 auch Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart mit positiven Ergebnissen. In diesen drei Städten stieg der Flächenumsatz, die Leerstandsquoten verringerten sich jeweils um ca. 1 %-Punkt. Vor dem Hintergrund der belebten Nachfrage war eine Erhöhung der Spitzenmieten in Hamburg um gut 7 % bzw. in Düsseldorf um rund 8 % zu verzeichnen, während Stuttgart noch auf dem Vorjahresniveau verblieb. Festzustellen ist allerdings auch, dass sich die Lage in Berlin nur zum Teil verbesserte. Diese Verbesserungen sind im wesentlichen auf das Regierungsviertel in der City-Ost beschränkt; hier macht sich der Umzug der Bundesregierung und des Parlaments bemerkbar. In den neuen Bundesländern ist noch keine Verringerung des Leerstandes zu verzeichnen, wenngleich sich die Mieten auf dem sehr niedrigen Niveau konsolidieren. Auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien haben die Rückgänge der Einzelhandelsumsätze in den vergangenen Jahren deutliche Spuren hinterlassen. Das Mietniveau für Einzelhandelsflächen reduzierte sich im letzten Jahr nochmals um durchschnittlich gut 1 %. Es findet eine immer stärkere Differenzierung nach Entwicklung des Fonds (TEUR) ( TEUR) ( TEUR) (TEUR) Liegenschaften Bankguthaben Wertpapiere Sonstige Vermögensgegenstände /. Verbindlichkeiten und Rückstellungen Bruttofondsvermögen Fondsvermögen Anteilumlauf (Tsd. Stück) Anteilwert (EUR) 52,96 53,00 52,39 51,14 Ausschüttung je Anteil (EUR) 2,45 2,35 2,35 Tag der Ausschüttung Ertragsschein-Nr ,44 % Wertsteigerung seit Auflegung des Fonds (nach BVI-Methode) 4

5 Standorten statt. In ausgewählten Toplagen kann sich das Mietniveau inzwischen angesichts der fortdauernd stabilen Nachfrage von Filialisten konsolidieren. Dagegen leiden die Nebenlagen an noch immer sinkenden Mieten aufgrund des Überangebots von Verkaufsflächen und infolge der sich verringernden Zahl der Magnetmieter, die sich aus dem Konzentrationsprozess im Einzelhandel ergibt. Insgesamt ist allerdings festzustellen, dass im Verlaufe des Jahres 1999 nach fünf Schrumpfungsjahren die Talfahrt im deutschen Einzelhandel gestoppt worden ist. Im laufenden Jahr tritt eine Verbesserung durch die sich aufhellende Verbrauchskonjunktur ein, nachdem steuerliche Entlastungen und eine niedrigere Arbeitslosigkeit für höhere verfügbare Einkommen sorgen. Die Situation am Immobilienmarkt in Deutschland ändert sich auch durch die Nachfragestruktur: Während in den vergangenen Jahren nahezu ausschließlich in Büroimmobilien investiert wurde, gehören inzwischen auch Gewerbeparks, Logistikcenter, Hotels, Seniorenwohnanlagen und Freizeitimmobilien zu den Beständen der institutionellen Investoren. Gleichzeitig wurde zunehmend im Ausland investiert. Auf diese Art und Weise nutzen die Investoren nicht nur die unterschiedlichen Konjunkturzyklen, sondern über die Mischung und Streuung von Mietern und Branchen werden Chancen genutzt und Risiken in den Portfolios reduziert. Weiterhin ist festzustellen, dass auf den Immobilienmärkten der Europäischen Union eine Annäherung bei den Nettoanfangsrenditen eingetreten ist, während bei den Mietentwicklungen noch keine Konvergenz herrscht. Die Büromärkte in den EURO-Ländern befinden sich in einem deutlichen Aufschwung und weisen zum Teil kräftige Wachstumsraten bei den Mieten auf. Die durchschnittliche Leerstandsquote für Büroflächen in den wichtigsten Großstädten der EU beträgt derzeit etwas über 6 %; London z. B. bewegt sich etwas über dem Durchschnitt, während z. B. Paris mit etwa 4,5 % diesen Wert merklich unterschreitet. HANSAimmobilia Die ersten sechs Monate des Geschäftsjahres 1999/2000 unseres Fonds waren durch das dargestellte volkswirtschaftliche Umfeld, die Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland und im westlich gelegenen Ausland, vor allem aber durch das Interesse der Investoren für die Anlage in Aktien gekennzeichnet. Mit der Einführung des EURO am 4. Januar 1999 war in Europa über Nacht der zweitgrößte Aktienmarkt der Welt nach den USA entstanden. Hinzu kam, dass verstärkt Kleinanleger die Börse als Kapitalanlage entdeckten. Immer mehr Sparer legten auch ihre vermögenswirksamen Leistungen in Aktienfonds an. Schließlich wirkte sich bei der HANSAINVEST auch die erweiterte Fonds-Palette auf das Anlegerverhalten bezüglich unseres Fonds HANSAimmobilia aus, zumal die Einführung des EURO nicht in dem zuvor vermuteten Umfang zur Flucht in Immobilien bzw. in Immobilienfonds führte. Auf eine weitere Ergebniskomponente ist hinzuweisen: infolge der sich bessernden Konjunktur und der erwarteten weiteren Wachstumsdynamik in Deutschland bzw. im EURO- Raum nahm die Teuerungsrate wieder zu. Nach Angaben von EURO-STAT (statistisches Amt der europäischen Gemeinschaften) stieg z. B. im März diesen Jahres die Inflationsrate auf 2,1 % im EURO-Raum wie auch in Deutschland; sie liegt damit erstmals seit Start der Währungsunion über der Marke von 2 %, welche die Europäische Zentralbank (EZB) als oberste Grenze gesetzt hatte. Vor einem Jahr lag diese Rate noch bei 1 %. Vor diesem Hintergrund und im Hinblick auf die zunehmende EURO-Schwäche reagierte die europäische Zentralbank mit mehreren Leitzinserhöhungen von 2,5 % auf 3,75 % im Berichtszeitraum. Damit einhergehend erhöhte Unser Objekt in Brüssel, Neerveldstraat 109 5

6 Unser Objekt in Brüssel, Rue Colonel Bourg 133 sich die Verzinsung für Dreimonatsgeld von 3,45 % auf 4,09 % von Ende Oktober bis Ende April. Diese Zinsentwicklung hatte Auswirkungen auf die Wertentwicklung des Wertpapiervermögens unseres Fonds HANSAimmobilia und damit auch auf die Gesamtperformance des Fonds, auf die noch einzugehen ist. Fondsvermögen und Anteilumlauf In Folge des angesprochenen verstärkten Interesses der Anleger für Aktien in den vergangenen Monaten kam es im Berichtszeitraum vom 1. November 1999 bis zum 30. April 2000 zu einem relativ geringen Netto-Mittelzufluß in der Größenordnung von EUR 0,8 Mio.. Anteilscheine im Wert von EUR 92,5 Mio. wurden eingelöst. Neuanlagen der Anleger erfolgten im Umfang von EUR 93,3 Mio. Hieraus resultierte das Netto-Mittelaufkommen von EUR 0,8 Mio. Die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile erhöhte sich um Stück. Zum Stichtag 30. April 2000 waren somit Anteile im Umlauf. Das Fondsvermögen des HANSAimmobilia erreichte zum 30. April 2000 ein Volumen von EUR 571,1 Mio. und verringerte sich infolge der Ausschüttung am 1. Februar um rund 2 % gegenüber dem Stand zum 31. Oktober Wertentwicklung Die Wertentwicklung des HANSAimmobilia verlief auch in den vergangenen Monaten relativ konstant. Der Wert pro Anteil (= Rücknahmepreis) vom 30. April 2000 errechnete sich bei dem Fondsvermögen von EUR 571,1 Mio. mit EUR 51,14. In der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 1999/ 2000 hat sich der Wert eines Anteils wie folgt entwickelt: Anteilwert zum 30. April 2000 zuzüglich Ausschüttung vom 1. Februar 2000 von abzüglich Anteilwert vom 1. November 1999 von Anlageerfolg 51,14 EUR 2,35 EUR 52,39 EUR 1,10 EUR Unter Berücksichtigung der kostenfreien Wiederanlage der Ausschüttung vom 1. Februar 2000 stieg der Wert der Anteile des HANSAimmobilia im Berichtszeitraum um 2,2 % (Berechnung nach der BVI-Methode). Für den Zeitraum der letzten zwölf Monate ergibt sich eine entsprechende Wertsteigerung um 3,0 %. Dies ist mit Blick auf die Immobilienmärkte, in die der Fonds HANSAimmobilia investiert hat, sowie die Entwicklung des Kapitalmarktes ein ordentliches Ergebnis. Seit Auflegung des Fonds am 4. Januar 1988 erzielte HANSAimmobilia einen Anlageerfolg von 115,44 %. Aus diesen Eckwerten wird deutlich, dass der von uns verwaltete Immobilienfonds seine kontinuierliche, positive Entwicklung auch im Berichtszeitraum fortsetzen konnte. Immobilienanlagen Nachdem wir in der zweiten Hälfte des vorangegangenen Geschäftsjahres 1998 / 1999 das Bürogebäude in Glasgow und im Oktober 1999 das Bürogebäude in Brüssel, Rue Colonel Bourg, erworben hatten, haben wir im laufenden Geschäftsjahr mit Blick auf die oben dargestellte Situation beim Mittelaufkommen weitere Ankäufe zurückgestellt, wenngleich im westlichen Ausland die Mietrenditen zum Teil über den in Deutschland erzielbaren Renditen liegen 6

7 und attraktive Neuanlagen zu realisieren gewesen wären. Nach der Übernahme der neuen Objekte im letzten Jahr umfasst der Immobilienbestand am 30. April Objekte, von denen sechs im Ausland liegen; in Deutschland waren zum Ende des Berichtszeitraums 72 % des Immobilienvermögens investiert; siehe hierzu auch die Grafik zur Struktur des Immobilienbestandes auf dieser Seite. Der deutsche Immobilienbesitz verteilt sich vor allem auf die westdeutschen Dienstleistungszentren. Bei allen Auslandsobjekten wurden aus steuerlichen Gründen jeweils über 50 % der Investitionen fremdfinanziert. Hierdurch konnten auch die Ausschüttungsrenditen auf das eingesetzte Kapital verbessert werden. Zur Reduzierung des Währungsrisikos der Objekte in Großbritannien wurden Darlehen in englischer Währung aufgenommen und Devisentermingeschäfte abgeschlossen. Angesichts des im Verlaufe des Jahres 1999 beschleunigten Wirtschaftswachstums und in der Erwartung weiterer Zinsanhebungen erreichte der Regionale Streuung des Immobilienbestandes Rhein/Ruhr Rhein/Main Großraum München Großraum Berlin Großraum Hamburg sonst. deutsche Regionen Großbritannien Niederlande Belgien Großraum Berlin 4,0 % Großraum Hamburg 6,6 % sonst. deutsche Regionen 13,0 % EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR Niederlande 1,9 % Großbritannien 20 % Belgien 6,0 % Wechselkurs des Pfund-Sterling-Kurses zum EURO zum Jahreswechsel einen neuen Höchststand, der sich seitdem bis zum Ende des Berichtszeitraums nur moderat reduziert hat. Nach unserer Auffassung ist das Pfund im Vergleich zum EURO zu etwa 20 % überbewertet. Da ein zu hoher Pfund-Sterling-Kurs zu einer Belastung für die Wirtschaft in Großbritannien wird und im Hinblick auf den erwarteten Sterling-Beitritt zum EURO, rechnen wir mit einem Rückgang des Pfund-Kurses. Hierin liegen die maßgeblichen Gründe für die Darlehensaufnahme in Großbritannien und den Abschluss von Devisentermingeschäften. Unser Objekt in Glasgow, 50 West Campbell Street Großraum München 3,2 % Rhein/Main 18,6 % Rhein/Ruhr 26,8 % Die Pflege der Bestandsobjekte wurde selbstverständlich auch im Berichtszeitraum fortgesetzt, um bei den schwierigen Vermietungsmärkten konkurrenzfähig zu bleiben. Als eine größere Baumaßnahme im Bestand ist die Fassadensanierung unseres Objektes in Düsseldorf, Bismarckstraße, zu nennen, die die Montage einer Sonnenschutzanlage beinhaltet; diese Baumaßnahme wurde im Dezember 1999 beendet. Unter den Modernisierungsmaß- 7

8 nahmen sind weiter zu nennen der Einbau einer Klimaanlage in unserem Gebäude in Brüssel, Neerveldstraat 109, eine unterstützende Belüftungsanlage in der Ladenzeile des Objektes Osnabrück, Krahnstraße, sowie die Sonnenschutzanlage für das Objekt in Bingen, Veronastraße. Verkehrswert Größenklassen der Fondsimmobilien bis 10 Mio. EUR EUR 10 bis 25 Mio. EUR EUR 25 bis 50 Mio. EUR EUR Die detaillierte Zusammensetzung des Liegenschaftsvermögens mit zusätzlichen Angaben ist dem Bestandsverzeichnis auf den Seiten 16 bis 18 dieses Halbjahresberichtes zu entnehmen. Einen weiteren Einblick in die Struktur des Immobilienbestandes unseres Fonds vermittelt die Grafik mit der Darstellung der Altersstruktur Verkehrswert 25 bis 50 Mio. EUR 21,8 % Altersstruktur des Immobilienbestandes über 20 Jahre EUR 15 < = 20 Jahre EUR 10 < = 15 Jahre EUR 5 < = 10 Jahre EUR < = 5 Jahre EUR Verkehrswert 10 bis 25 Mio. EUR 48,5 % Verkehrswert bis 10 Mio. EUR 29,7 % Alter 15 < = 20 Jahre 9,6 % Alter über 20 Jahre 4,5 % Alter 10 < = 15 Jahre 15,9 % Alter 5 < = 10 Jahre 48,2 % Alter < = 5 Jahre 21,8 % sowie die Grafik mit der Darstellung der Verkehrswert-Größenklassen. Hier wird einmal deutlich, dass der Fonds HANSAimmobilia hauptsächlich aus relativ jungen Gebäuden besteht, nachdem über 70 % des Bestandes im Jahre 1990 und in den Folgejahren gebaut bzw. maßgeblich modernisiert wurde. Die Darstellung der Verkehrswert-Größenklassen verdeutlicht, dass über 91 % des Bestandes auf Objektgrößen bis zu EUR 30 Mio. entfallen und damit in einer Größenordnung liegen, die am Anlagemarkt gängig ist. Vermietung Der Aufschwung am bundesdeutschen Büroimmobilienmarkt setzte sich im Berichtszeitraum vor dem Hintergrund des anziehenden Kon- junkturverlaufs auf breiter Basis fort. Sichtbare Zeichen der anhaltend positiven Entwicklung sind wie bereits dargestellt die steigenden Umsatzzahlen und die abnehmenden Leerstände in den bedeutenden Dienstleistungszentren der Bundesrepublik Deutschland. Wesentlichen Anteil an der hohen Umsatzleistung haben der stark wachsende Bereich unternehmensbezogener Dienstleistungen, die EDV-Branche sowie der Finanzdienstleistungssektor. Mietvergünstigungen und -anreize, wie z. B. mietfreie Zeiten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen, werden zunehmend abgebaut. Es ist allerdings festzustellen, dass bei Neuabschlüssen häufig die ursprünglichen Vertragsmieten nicht zu erzielen sind, was sich entsprechend in den Verkehrswerten der Objekte auswirken kann. Im Bestand unseres Immobilienfonds wurden im Berichtszeitraum m 2 Nutzfläche neu vermietet bzw. Anschlussvermietungen durchgeführt. Die Vermietungsquote betrug im Durchschnitt des Berichtszeitraums 97,61 %, zum Stichtag 30. April ,35 % insbesondere durch den Umstand, dass für zwei größere Mietbereiche die Mietverträge ausgelaufen sind. Es ergeben sich Leerstände von über 10 % der Mietfläche für unsere Objekte in Düsseldorf, Am Wehrhahn, Mörfelden und in Würselen. 8

9 Ein Qualitätsmerkmal von Immobilienfonds ist die Laufzeitstruktur der Mietverträge. Die Mieterträge des HANSAimmobilia sind durch überwiegend langfristige Verträge gesichert. Lediglich 9 % unseres Vertragsbestandes laufen bis zum Ende des Jahres 2001 aus, weitere 6,7 % im Jahre 2002, 21,2 % im Jahre 2003 und Anteile auslaufender Mietverträge nach Zeiträumen ,0 % ,7 % ,2 % ,6 % ,9 % ,7 % ab ,9 % Nutzungsarten der Fondsobjekte Wohnungen Hotel/Restaurant Garagen/Stellplätze Einzelhandel Lager/Service Büro/Praxis Büro/Praxis 75,2 % Wohnungen 0,1 % Hotel/ Gastronomie 0,7 % EUR EUR EUR EUR EUR EUR Garagen/ Stellplätze 4,8 % Handel 2,4 % Lager/Service 16,8 % 14,6 % im Jahre Angaben zur Laufzeiten- Struktur sind der Grafik auf dieser Seite zu entnehmen. Einen weiteren Einblick in die Nutzungsstruktur des von uns verwalteten Grundstücksbestandes des HANSAimmobilia ergibt sich aus der Grafik auf dieser Seite mit der Aufteilung des Immobilienbestandes nach Nutzungsarten auf Basis der Mieterträge. In dem Rechenschaftsbericht zum 31. Oktober 1999 berichteten wir im Hinblick auf das drohende Insolvenzverfahren der Philipp Holzmann AG über die Vermietungssituation in dem Gewerbepark Köln-Porz sowie in dem Gewerbepark in Berlin-Mahlsdorf, für die wir seitens der Philipp Holzmann AG Mietgarantien erhalten haben. Die Vermietung der Büroflächen in Mahlsdorf läuft unverändert relativ zähflüssig, während die Vermietung der Lagerflächen Fortschritte macht. Beide Garantien werden von der Philipp Holzmann AG vertragsgemäß bedient. Die Belegung in beiden Objekten zusammen durch Mietverträge beläuft sich auf rund 43,4 %. Liquiditätsanlagen Die Quote der Bankguthaben und festverzinslichen Wertpapiere am Fondsvermögen hat sich im Berichtszeit von 29 % auf 28 % verringert. Der Nominalbestand sank durch Verkäufe an festverzinslichen Wertpapieren in der Größenordnung von rund EUR 31 Mio. auf EUR 134 Mio. In der Folge des Zinsanstiegs im Berichtszeitraum sanken die Kurse der Papiere im Bestand entsprechend und hatten einen negativen Einfluss auf die Wertentwicklung des Fonds. Im Februar 2000 wurde der Bestand in etwas kürzere Laufzeiten getauscht, um die Risiken aus einem weiteren Zinsanstieg zu reduzieren. Nachdem zu Beginn des Geschäftsjahres die mittlere Laufzeit der Papiere zwei Jahre und zehn Monate betrug, lag sie zum Stichtag 30. April 2000 bei zwei Jahren; die durchschnittliche Rendite wurde zu diesem Stichtag mit 4,7 % berechnet. Die frei verfügbare Liquidität, berechnet nach der BVI-Methode, d. h. nach Abzug aller vertraglichen und sonstigen Verbindlichkeiten einschließlich der Darlehensverbindlichkeiten für die beiden Objekte in London beläuft sich auf 16,6 %. Ausblick Für die Einschätzung der Entwicklung im weiteren Verlauf des Geschäftsjahres lassen wir uns, wie schon in den vorangegangenen Berichten, von der Prognose der sechs führenden Wirtschaftsforschungsinstitute leiten. Danach sind die Konjunkturaussichten für die deutsche Wirtschaft so günstig, wie seit langem nicht mehr. Das reale Bruttoinlandsprodukt werde im Jahre 2000 um 2,8 % steigen. Der Motor dafür ist 9

10 unverändert der Export, dessen Triebkraft allerdings allmählich nachlassen werde. Die Investitionsbedingungen bleiben dagegen günstig. Der private Konsum wird wegen der höheren Einkommen zulegen. Dagegen erwarten die Sofern sich diese Erwartungen erfüllen, wird sich dies am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland positiv bemerkbar machen, wobei die Spaltung des Immobilienmarktes erhalten bleibt. Dies gilt für die Büromärkte in Ost- und Westdeutschland und für die Einzelhandelsimmobilien in den guten bzw. schlechteren Lagen. Bei einem leichten Plus der Umsätze im deutschen Einzelhandel dürften sich die Mieten in Westdeutschland im Jahre 2000 weiter stabilisieren; in ausgewählten 1 A-Lagen wird sich das Mietenniveau aufgrund der fortdauernd guten Nachfrage verbessern. Wir gehen auch davon aus, dass die Nachfrage nach Büroflächen in guten bzw. innerstädtischen Bürolagen anhalten wird. Hier werden in der Regel höhere Flächenumsätze und auch Mieten erzielt werden als in den anderen Stadtgebieten. Infolge des Immobilienmarktaufschwunges an den etablierten Bürostandorten werden sich Chancen für ein verstärktes Engagement von Developern und Investoren abzeichnen. Durch die steigende Zahl von Vorvermietungen, anziehende Einstiegspreise und guten Vermarktungsperspektiven für neu auf den Markt kommende Büroimmobilien wird die Neigung zur Realisierung bisher zurückgestellter oder neuer Projekte zunehmen. Unser Objekt in Hannover, Wöhlerstraße 42 Ökonomen dämpfende Effekte vom weltwirtschaftlichen Umfeld und von der Geldpolitik. Dank der Konjunkturbelebung erwarten die Institute eine deutliche Entspannung auf dem Arbeitsmarkt, die sich allerdings in Ostdeutschland kaum niederschlagen wird. Insgesamt soll die Zahl der Arbeitslosen im Jahr 2000 um und im Jahre 2001 um weitere auf 3,4 Mio. sinken. Die Zahl der Erwerbstätigen wird nach der Prognose in diesem Jahr um und im nächsten Jahr um steigen. Ursächlich dafür ist vor allem eine Belebung der Nachfrage nach Arbeitskräften in der Industrie. Die positive Einschätzung der Entwicklung der Büromärkte gilt auch für die benachbarten westeuropäischen Länder. Hier befinden sich die Büromärkte bereits in einem deutlichen Aufschwung und weisen kräftige Wachstumsraten bei den Mieten auf. Für London könnte aufgrund eines erhöhten Neubauvolumens und der möglicherweise nachlassenden Nachfrage nach Büroflächen in der nächsten Zeit eine Stabilisierung des Mietniveaus auf hohem Niveau eintreten. Hier wie an den anderen Standorten im EURO-Raum, an denen wir mit unseren Objekten vertreten sind, dürfte das Wachstum des Dienstleistungssektors in Verbindung mit der konjunkturellen Erholung anhalten. Angesichts dieser Entwicklungen in den westeuropäischen Nachbarländern und in der Bundesrepublik Deutschland werden wir die Neuanlage für den HANSAimmobilia weiterhin verstärkt an den ausländischen Immobilienmärkten vornehmen, um den Anteil höher rentierlicher Auslandsimmobilien zu steigern, ohne die Chancen außer Acht zu lassen, die sich zwischenzeitlich auch in Westdeutschland 10

11 abzeichnen. Bevorzugt werden Immobilientypen, die der heutigen Nachfrage beispielsweise aus dem Medien- und Technologiebereich entsprechen. Der Anteil der Einzelhandelsflächen sollte nicht zuletzt im Hinblick auf die erwartete verbesserte Konjunktur im Handel aufgestockt werden. Das Hauptziel der Anlagepolitik ist der Ausbau und die Diversifikation des Portfolios im Hinblick auf die langfristige Optimierung der Performance bei einem hohen Streuungsgrad nach Ländern, Branchen und Mietern. Bei der Anlage in festverzinslichen Wertpapieren gehen wir wegen der Wachstumsdynamik in der Wirtschaft und der daraus resultierenden Inflationsgefahren von steigenden Zinsen aus. Durch die straffe Geldpolitik der Zentralbanken der führenden Industrienationen wird die Inflationsgefahr in der ersten Jahreshälfte jedoch niedrig gehalten werden. Wir erwarten, dass die derzeitige Phase der Geldverknappung im Sommer diesen Jahres zurückgehen wird, was sich auch positiv auf die Anleihenmärkte auswirken sollte. Solange und sofern dies weiter gilt, werden wir die Struktur unserer festverzinslichen Wertpapiere in etwa unverändert halten. Im Bereich der Devisenkurssicherung werden wir die flexible Strategie, die wir über das vergangene Jahr verfolgt haben, fortsetzen bzw. bei gegebenenfalls wieder sinkenden Pfund- Kursen die Sicherungsquote vermindern, nachdem wir angesichts der Entwicklung der englischen Volkswirtschaft und im Hinblick auf einen längerfristig erwarteten EURO-Beitritt eher deutlich sinkende Pfund-Kurse gegenüber dem EURO erwarten. eine gute Wertentwicklung und eine angemessene Ertragsausschüttung bieten zu können. Mit freundlichen Grüßen HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH Geschäftsführung Hagge Lenschow Walter Hamburg, im Mai 2000 Unser Objekt in London, 8 10 Great George Street Unser Fonds HANSAimmobilia wie auch die anderen in der Bundesrepublik Deutschland angebotenen Offenen Immobilienfonds hat seine Anleger seit der Auflage der Fonds nie enttäuscht, da die Anteilwerte über die Jahre hinweg stets eine positive Entwicklung aufzeigten. Wir weisen hierauf insbesondere wegen des unsicher gewordenen Umfelds alternativer Kapitalanlagen hin, vor allem im Aktiensektor. Nicht zu Unrecht gelten Offene Immobilienfonds als sicherer Hafen der Kapitalanlage. Die in diesem Bericht aufgezeigten positiven Aspekte für eine wieder steigende Performance sollten für eine verstärkte Anlage in Immobilien bzw. Offene Immobilienfonds ausschlaggebend sein. Die Geschäftsleitung ist überzeugt, den Anlegern des HANSAimmobilia auch zukünftig 11

12 Vermögensaufstellung zum 30. April 2000 Anteil am Fondsvermögen EUR EUR EUR in % I. Liegenschaften (s. S ) 1. Geschäftsgrundstücke ,13 (davon Ausland: ,75) ,13 84,15 II. Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben 1.1 innerhalb eines Jahres fällig ,16 2. Wertpapiere (s. S. 19) , ,16 28,31 (davon in Fremdwährung 1) ,28) III. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung ,81 (davon Ausland: ,45) 2. Zinsansprüche ,98 (davon Ausland: 0,00) 3. Andere , ,67 1,51 (davon Ausland: 479,52) Summe ,96 113,97 IV. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten ,31 (davon grundpfandrechtlich gesichert ,93) (davon Ausland: ,31) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben ,43 (davon Ausland: ,17) 3. Grundstücksbewirtschaftung ,21 (davon Ausland: ,39) 4. anderen Gründen , ,27 13,94 (davon Ausland: ,64) V. Rückstellungen ,90 0,03 (davon Ausland: 0,00) Summe ,17 13,97 Fondsvermögen ,79 100,00 Anteilwert/Rücknahmepreis: 51,14 EUR; Anteilumlauf: Stück 1) Bankguthaben in Britischen Pfund 12

13 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung Das Fondsvermögen verringerte sich im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 1999/2000 um 12,8 Mio. EUR auf 571,1 Mio EUR. Das Liegenschaftsvermögen erhöhte sich durch die Wertfortschreibung inkl. der Währungsveränderungen der im Bestand befindlichen Objekte um insgesamt 8,8 Mio.EUR auf 480,6 Mio. EUR. Hierin sind 16,0 Mio. EUR Erbbaurechte enthalten und 96,3 Mio. EUR Fremdwährungsanteil. Zum 30. April 2000 setzte sich der Liegenschaftsbestand aus insgesamt 42 Objekten zusammen davon sechs Objekte im Ausland. Die wesentlichen Angaben über Art, Lage, Gebäudenutzfläche und sonstige Merkmale sind dem Liegenschaftsverzeichnis zu entnehmen. Die Position Liegenschaften enthält die von dem Sachverständigenausschuß gemäß 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen ermittelten Verkehrswerte. Zum Stichtag bestanden Devisentermingeschäfte mit Laufzeiten bis zum bzw mit einem Volumen von 28,4 Mio. GBP zur teilweisen Absicherung der Liegenschaftsbestände in Großbritannien. Die Wertveränderungen aus diesen Positionen in Höhe von 1,9 Mio. EUR sind unter Verbindlichkeiten aus anderen Gründen ausgewiesen. Die Liquiditätsanlagen werden als Bankguthaben und Wertpapiere gehalten. Die Bankguthaben bestehen im wesentlichen aus Tagesgeldern (25,0 Mio. EUR). Der Wertpapierbestand beläuft sich auf nominal 134,0 Mio. EUR. Die durchschnittliche Restlaufzeit beträgt 1 Jahr und 10 Monate. Die sich aus Nominalverzinsung, Börsenkurs und Restlaufzeit ergebende Effektivverzinsung ergibt stichtagsbezogen eine Rendite von ca. 4,7%. Der Wertpapierbestand ist auf Seite 18 aufgegliedert. Von der Möglichkeit der Wertpapierleihe wurde Gebrauch gemacht. Zum Stichtag bestand eine Wertpapierleihe in Höhe von 8,0 Mio. EUR nominal. Die liquiden Mittel sind zweckgebunden für die Ertragsausschüttung (18,7 Mio. EUR), für Ankäufe und Bauvorhaben (1,1 Mio. EUR), Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung (8,1 Mio. EUR), rechtswirksame Verpflichtungen und Kreditverbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von 2 Jahren (28,3 Mio. EUR) und die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität (28,6 Mio. EUR). Zum 30. April 2000 betrug die freie Liquidität 16,6 % des Fondsvermögens. Bei den Sonstigen Vermögensgegenständen werden unter den Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung Mietforderungen (779 TEUR) und die mit den Mietern noch abzurechnenden Betriebskosten (4.702 TEUR) ausgewiesen, denen die Vorauszahlungen der Mieter (5.169 TEUR) gegenüberstehen. In dieser Position sind keine Fremdwährungen enthalten. Die Zinsansprüche beziehen sich auf die im Bestand gehaltenen Wertpapiere (1.304 TEUR). Die Position Andere betrifft im wesentlichen begonnene Baumaßnahmen (526 TEUR) sowie Forderungen aus Vorsteuer (1.049 TEUR). Die Verbindlichkeiten aus Krediten setzen sich aus den abgegrenzten Darlehenszinsen (1.591 TEUR) und den Darlehen ( TEUR) zusammen, die zur GBP-Devisenkurssicherung und aus steuerlichen Gründen aufgenommen wurden (Fremdwährung: TEUR). Es handelt sich hier um Darlehen für die Objekte in Großbritannien ( TEUR), den Niederlanden (5.445 TEUR) und Belgien ( TEUR). Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben beinhalten im wesentlichen die Unser Objekt Düsseldorf, Bismarckstraße 29 13

14 noch zu zahlenden Beträge aus der Anschaffung der Objekte Hannover (367 TEUR), Berlin-Mahlsdorf (931 TEUR), Köln-Porz (364 TEUR) und unserem kürzlich erworbenen Objekt Brüssel (31 TEUR). Die von den Mietern im voraus gezahlten Mieten und Betriebskosten sowie geleistete Kautionen (6.693 TEUR) sind als Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung ausgewiesen (Fremdwährung: 904 TEUR). Des weiteren enthält diese Position Verbindlichkeiten aus Betriebs-/ Instandhaltungskosten (26 TEUR). Bei den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen handelt es sich um die Vergütung an die Fondsverwaltungsgesellschaft (320 TEUR) und die Depotbank (142 TEUR) sowie um noch nicht realisierte Verluste aus Devisentermingeschäften (1.948 TEUR). Die Rückstellungen setzen sich aus noch nicht in Rechnung gestellten Instandhaltungskosten (21 TEUR) und Fondsverwaltungskosten (166 TEUR) zusammen. Die Fremdwährungspositionen wurden mit den Devisenmittelkursen vom bewertet, die der letzten Anteilwertermittlung zugrunde lag: GBP = 0, EUR BEF = 40,3399 EUR (festgelegt zum ) NLG = 2,20371 EUR (festgelegt zum ). 14

15 Osnabrück Krahnstraße 36/37/ Domhof 7 Dreieich Im Gefierth

16 Bestand der Liegenschaften zum 30. April 2000 I. Direkt gehaltene Liegenschaften im Inland Lage des Grundstücks Art des Art der Erwerbs- Bau-/ Grund- Nutzfläche Aus- Grund- Nutzung** datum Umbau- stücks- Gewerbe Wohnen stattungsstücks* jahr größe (m 2 ) merk- (m 2 ) male*** Berlin, G B (56,4)/ 12/ G Landsberger Str L (41,1)/H +129/1.000 Miteigentum an m 2 (Erschließungsstraße) Bingen, G B 10/ Veronastr Bonn, G B 10/ PA/G Stiftsplatz 9/Welschnonnenstr Dreieich-Sprendlingen, G/E B (76,5)/ 10/ PA Im Gefiehrt 8 16 L Düsseldorf, G B (87,6)/ 07/ PA/G Am Wehrhahn 86 H Düsseldorf, G B (79,9)/ 07/ PA Berliner Allee 38 H/S Düsseldorf, G B (77,1)/ 07/ PA/G Bismarckstr. 98 H Düsseldorf, G B 10/ PA/G Hansaallee Düsseldorf, G/TE B 02/ / PA/G Kaistr TE von m Düsseldorf, G B 10/ / PA/G Lindemannstr Düsseldorf, G B 01/ / PA/G Stresemannstr Duisburg, G B 06/ / PA/LA Sonnenwall Essen, G B 10/ PA Schederhofstr Filderstadt-Plattenhardt, G L (79,0)/ 04/ PA/G Heinrich-Hertz-Str. 7 B/S Frankfurt, G B 03/ PA Am Seedamm Frankfurt, G B (82,4)/ 07/ / PA Grüneburgweg 9 G Frankfurt, G B (80,6)/ 04/ PA/G Kruppstr. 105 L/S Hamburg, G B 05/ PA An der Alster Hamburg, G B (57,0)/ 10/ PA/G Bramfelder Chaussee G (43,0) Hannover, G B 12/ PA Wöhlerstr Karlsruhe, G B 10/ PA/G Vincenz-Prießnitz-Str Kassel, G B (81,1)/ 10/ PA/G Königstor 35/Hermannstr. 5 G Köln, G B (75,3)/ 06/ PA Bolzengasse 1/Martinstr. 22 G (24,7) 16

17 Lage des Grundstücks Art des Art der Erwerbs- Bau-/ Grund- Nutzfläche Aus- Grund- Nutzung** datum Umbau- stücks- Gewerbe Wohnen stattungsstücks* jahr größe (m 2 ) merk- (m 2 ) male*** Köln, G B (52,0)/ 07/ G Ettore-Bugatti-Str. 1 L (48,0) Lübeck-Moisling, G B (40,9)/ 10/ Roggenhorster Str. 9 9c L (59,1)/S Reepschlägerstr c Lübeck-Moisling, G L (81,9)/ 08/ Steinbrückerstr. 8 B Mörfelden, G B (87,7)/ 12/ PA/G Kurhessenstr. 13 L München-Unterföhring, G B 10/ PA/LA/G Medienallee Neu-Isenburg, G B 01/ PA/G Martin-Behaim-Str Neuss, G B (45,4)/ 09/ Falkenweg 5 L (54,6) Oberhausen, G B 10/ PA Lindnerstr Osnabrück, G G (58,6)/ 09/ PA/G Krahnstraße 36/37 / Domhof 7 B (25,4)/B Ottobrunn, G B 07/ / PA Haidgraben 1b Ratingen, G L (89,3)/ 10/ Anna-Schlinkheider-Str. 3 B Saarbrücken, G B (38,5)/ 10/ Peter-Zimmer-Str G (37,6)/L Würselen, G L (74,2)/ 06/ / Adenauerstr. B (25,8) 1994 *Art des Grundstücks: **Art der Nutzung: ***Ausstattungsmerkmale: B = Grundstück im Zustand der Bebauung B = Büro/Praxis PA = Personenaufzug E = Erbbaurecht H = Handel LA = Lastenaufzug G = Geschäftsgrundstück G = Gastronomie G = Garage U = Unbebautes Grundstück L = Lager/Service TE = Teileigentum S = Sonstiges *) Mietanteil in % des gesamten Mietertrags der Liegenschaft, sofern über 25 %. Es erfolgt keine gesonderte Prozentangabe bei Vorliegen nur einer Nutzungsart. 17

18 Bestand der Liegenschaften zum 30. April 2000 II. Direkt gehaltene Liegenschaften im Ausland Lage des Grundstücks Art des Art der Erwerbs- Bau-/ Grund- Nutzfläche Aus- Grund- Nutzung** datum Umbau- stücks- Gewerbe Wohnen stattungsstücks* jahr größe (m 2 ) merk- (m 2 ) male*** 1200 Brüssel (B), G B(93,2)/ 07/ PA/G Neerveldstraat 109 L 1140 Brüssel (B), G B 10/ PA/G Rue Colonel Bourg 133 Glasgow (GB), G B 07/ / PA/G 50 West Campbell Street 1999 London WC2 (GB), G B 10/ PA 62/65 Chandos Place London SW1 (GB), G B 10/ / PA/LA/G 8 10 Great George Street 1984 Schiphol-Rijk (NL), G B (40,0)/ 07/ Douglassingel L (60,0) *Art des Grundstücks: **Art der Nutzung: ***Ausstattungsmerkmale: B = Grundstück im Zustand der Bebauung B = Büro/Praxis PA = Personenaufzug E = Erbbaurecht H = Handel LA = Lastenaufzug G = Geschäftsgrundstück G = Gastronomie G = Garage U = Unbebautes Grundstück L = Lager/Service TE = Teileigentum S = Sonstiges *) Mietanteil in % des gesamten Mietertrags der Liegenschaft, sofern über 25 %. Es erfolgt keine gesonderte Prozentangabe bei Vorliegen nur einer Nutzungsart. Bei der Belegenheit von Grundstücken wird zwischen In- und Ausland unterschieden, wobei unter Ausland der außerdeutsche Raum zu verstehen ist. 18

19 Bestand der festverzinslichen Wertpapiere zum 30. April 2000 Summe ,80 *) Die Wertpapiere wurden mit den der letzten Preisberechnung zugrunde liegenden Börsenkursen vom 27. April 2000 bewertet. b) Nominalzinsen Bestand Kurswert Anteil am nominal Fondsvermögen TEUR TEUR in % 2 % bis unter 3 % ,79 3 % bis unter 4 % ,01 Summe ,80 a) Art Käufe Verkäufe/ Bestand Kurs- Anteil am nominal Abgänge nominal wert*) Fondsnominal vermögen TEUR TEUR TEUR TEUR in % 1. Anleihen öffentlicher Aussteller ,20 2. Kommunalobligationen und Pfandbriefe öffentlicher Aussteller ,36 3. Pfandbriefe privater Hypothekenbanken , ,24 4. Sonstige Schuldverschreibungen c) Restlaufzeiten Bestand Kurswert Anteil am nominal Fondsvermögen TEUR TEUR in % über 1 Jahr bis zu 4 Jahren ,02 Summe ,80 Von der Möglichkeit der Wertpapierleihe wurde Gebrauch gemacht. Zum Stichtag hatten wir folgende Bestände: Rückerstattungsansprüche gesamt = EUR nominal Sicherheiten gesamt = EUR nominal Währungssicherungsgeschäfte Kurswert Kurswert vorläufiges Verkauf Ergebnis EUR EUR EUR Offene Positionen 14,2 Mio. GBP , , ,27 14,2 Mio. GBP , , ,37 19

20 HANSAimmobilia: Stetiger Anlageerfolg Bei regelmäßiger monatlicher Einzahlung von 150, EUR und Wiederanlage der ausgeschütteten Beträge erzielte unser HANSAimmobilia seit Auflegung am 4. Januar 1988 bis zum 30. April 2000 einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 5,2 % pro Jahr. Die Wiederanlage der Erträge lohnt sich. Damit der Wert Ihrer Fondsanlage möglichst schnell wächst, empfehlen wir, Ihre jährlichen Erträge wieder anzulegen. Der dadurch erzielte Zinseszins-Effekt lässt Ihr Kapital bei uns schneller anwachsen, denn bei der Wiederanlage erhöht sich Ihr Anteilbestand. Immobilienfonds auch steuerlich interessant Der Anlageerfolg des HANSAimmobilia ist nur zu einem Teil zu versteuern. Der durchschnittliche steuerfreie Anteil für den Zeitraum 1. Januar Oktober 1999 betrug 48 %. Wenn ein Anleger aus einer anderen Anlage (ohne die steuerfreien Anteile des HANSAimmobilia) einen gleich hohen Anlageerfolg wie beim HANSAimmobilia erzielen wollte, müsste diese Anlage zum Beispiel bei einer Einkommensteuerbelastung von 40 % eine Brutto-Rendite von 6,9 % aufweisen. Vermögenszuwachs einer regelmäßigen Einzahlung von monatlich 150, EUR in HANSAimmobilia*) Tagesgegenwert: EUR EUR EUR EUR Durchschnittlicher Anlageerfolg pro Jahr: 5,2% EUR EUR EUR EUR EUR Eigenleistung insgesamt: EUR EUR EUR EUR EUR *) BVI-Berechnungsmethode