- Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche Band A: Textteil

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1 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt GELSENKIRCHEN - Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche Band A: Textteil Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH in Zusammenarbeit mit dem Referat Stadtplanung Abteilung 61/1 November 2008

2 Seite 2 A Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Gelsenkirchen

3 Inhalt A Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Gelsenkirchen 1. Vorbemerkungen Zentrale Versorgungsbereiche Begriffsbestimmung Bedeutung der Zentralen Versorgungsbereiche für die räumliche Steuerung des Einzelhandels in Gelsenkirchen Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und deren Anwendung bei der Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Aufbau auf dem Einzelhandelskonzept für die Stadt Gelsenkirchen (2005) Orientierung am vorhandenen Einzelhandelsbestand Eindeutigkeit und Parzellenschärfe Erfüllen maßgeblicher Versorgungsfunktionen Berücksichtigung der Prozesshaftigkeit der Stadtentwicklung Kriterienkatalog zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Umgang mit den Abgrenzungen Zentraler Versorgungsbereiche Zentrale Versorgungsbereiche in Gelsenkirchen Vorgehensweise bei der Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben Einzelhandelsstandorte außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche Anhang a) 11 (3) BauNVO b) 1 (6) Nr. 4 BauGB 9 (2a) BauGB 34 (3) BauGB c) 24a LePro d) Auszug aus der Entscheidung des OVG Münster vom (Verständnis Zentraler Versorgungsbereiche sowie zur Erläuterung der Begrifflichkeit) e) Gelsenkirchener Liste mit Erläuterungen Seite 3

4 Abbildungen A Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Gelsenkirchen Abbildung 1: Kriterienkatalog zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Abbildung 2: Zentrale Versorgungsbereiche und Zentrenhierarchie in der Stadt Gelsenkirchen Abbildung 3: Prinzipien der Steuerung des Lebensmitteleinzelhandels Abbildung 4: Beurteilungskriterien eines Vorhabens über 800 qm Verkaufsfläche Abbildung 5: Einbindung der politischen Gremien Abbildung 6: Steuerungsempfehlungen zum großflächigen Einzelhandel in Gewerbegebieten in der Stadt Gelsenkirchen (Einzelhandelskonzept 2004) Seite 4

5 1. Vorbemerkungen Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Gelsenkirchen wurde in enger Abstimmung von der CIMA GmbH als beratender Gutachter und der Stadt Gelsenkirchen gemeinsam entwickelt. Es ist seit seiner Verabschiedung als städtebauliches Entwicklungskonzept im Jahre 2005 Grundlage zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Gelsenkirchen. Stärkung der bestehenden Zentren und Sicherung der verbrauchernahen Versorgung sind dabei die vorrangig verfolgten Zielsetzungen. Das Einzelhandelskonzept hat dabei zur Steuerung des Einzelhandels vier Handlungsebenen unterschieden: Definition einer Zentrenhierarchie nach Versorgungsfunktionen im Stadtgebiet von Gelsenkirchen Bewertung der Nahversorgungsfunktionen in den Stadtteilen anhand der Handelszentralitäten in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren Erste Hinweise zur Abgrenzung von Zentralen Versorgungsbereichen im Stadtgebiet von Gelsenkirchen Steuerungsempfehlungen zum großflächigen Einzelhandel in den Gewerbegebieten des Stadtgebietes von Gelsenkirchen. Durch die Novellierung des Landesentwicklungsprogramms sowie durch aktuelle Entwicklungen in der Rechtsprechung ergibt sich die Notwendigkeit, das gesamtstädtische Einzelhandelskonzept der Stadt Gelsenkirchen zu ergänzen und dabei die Zentralen Versorgungsbereiche deutlicher abzugrenzen als im Einzelhandelskonzept bisher erfolgt. Die im Einzelhandelskonzept 2004 vorgenommenen Analysen sind hierfür in Teilbereichen zu aktualisieren und zu ergänzen sowie die Zentralen Versorgungsbereiche entsprechend der im Landesentwicklungsprogramm vorgegebenen Gliederung zu hierarchisieren. Die CIMA GmbH hat zu Beginn des Jahres 2008 eine Aktualisierung der Einzelhandelsstrukturdaten für das Stadtgebiet Gelsenkirchen vorgenommen. Dabei wurde die seitens der Stadt Gelsenkirchen fortgeschriebene Datenbank zum Einzelhandelsbesatz im Stadtgebiet ausgewertet. Die Informationen wurden darüber hinaus abgerundet durch aktuelle vollständige Bestandserhebungen der CIMA GmbH in den Stadtteilen anlässlich konkreter Projekte bzw. Planverfahren. Resse (2006), Bulmke-Hüllen (2006), Altstadt (Januar 2007) und Buer (August 2007). Alle aktualisierten Daten zu den einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina beziehen sich auf den Einwohnerstand zum und die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern von mb research, Nürnberg auf Ebene der Postleitbereiche. Die stadtteilspezifische Datenaktualisierung wird im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Gelsenkirchen im Band C: Datenreport dokumentiert. Die vorliegende Konzeption stellt eine Konkretisierung der landesplanerischen Zielvorgaben für die gemeindliche Ebene in Form einer gesamtstädtischen Konzeption dar. Planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Grundlagen sind davon unberührt. Seite 5

6 Die formulierten Empfehlungen im Einzelhandelskonzept für die Stadt Gelsenkirchen (2005) mit der Gelsenkirchener Liste (siehe Anhang) und den Definitionen von Überplanungsbereichen behält neben dieser Fortschreibung durch Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche weiterhin Bestand als städtebauliches Entwicklungskonzept gem. 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB (Ratsbeschluss vom ). 2. Zentrale Versorgungsbereiche Begriffsbestimmung Zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Gelsenkirchen im Jahr 2004 war der Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche im Rahmen der Novellierung des Baugesetzbuches in 34 Abs. 3 BauGB neu eingeführt worden. Demzufolge dürfen von Vorhaben innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen. Inzwischen wurde die Intention des Schutzes Zentraler Versorgungsbereiche mit der Novellierung des BauGB 2006 aufgegriffen und tiefer verankert, indem einerseits der Planungsgrundsatz des 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB um die Erhaltung und Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche ergänzt wurde und anderseits durch 9 Abs. 2a BauGB einfache Bebauungspläne im unbeplanten Innenbereich zur Erhaltung oder Entwicklung Zentralen Versorgungsbereiche aufgestellt werden können. Zentrale Versorgungsbereiche definieren somit seitens der Stadtentwicklungsplanung festzulegende Schutzräume zur Absicherung und Weiterentwicklung von integrierten Einzelhandelslagen. Einzelhandelsvorhaben außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen innerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche haben. Werden schädliche Auswirkungen nachgewiesen, so kann ein Planvorhaben außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs im unbeplanten Innenbereich abgelehnt werden. Die Landesregierung hat im Rahmen der Novellierung der landesplanerischen Zielvorgaben ( 24a LePro) den 2004 durch das EAG Bau in das Baurecht aufgenommene Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche übernommen und damit auf die in 11 Abs. 3 BauNVO verankerte Begrifflichkeit Bezug genommen. Gemäß 24a Landesentwicklungsprogramm sind Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i.s.v. 11 Abs. 3 BauNVO nur in Zentralen Versorgungsbereichen möglich. Dazu sollen die Gemeinden Zentrale Versorgungsbereiche als Haupt-, Neben oder Nahversorgungszentrum räumlich und funktional festlegen. Standorte für Vorhaben i.s.v. 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in Haupt- und Nebenzentren liegen, die sich durch folgende Merkmale auszeichnen: ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Freizeit und des Einzelhandels, eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiches, eine gute verkehrliche Einbindung in den ÖPNV. Die genannten Gesetzestexte sowie Ausführungen des OVG Nordrhein-Westfalen zur Erläuterung des Begriffs Zentraler Versorgungsbereich sind im Wortlaut dem Anhang zu entnehmen. Seite 6

7 3. Bedeutung der Zentralen Versorgungsbereiche für die räumliche Steuerung des Einzelhandels in Gelsenkirchen Der Steuerungsansatz des Landesentwicklungsprogramms bezieht sich auf Vorhaben mit Angebot an zentrenrelevanten Sortimente 1 oberhalb der Schwelle zur Großflächigkeit (ab ca. 800 qm Verkaufsfläche). Standorte für diese Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO sind in Haupt- und Nebenzentren uneingeschränkt möglich. Diese Zentren erfüllen Versorgungsfunktionen mit Gütern des täglichen und des aperiodischen Bedarfs und sind damit Ort des Handels mit allen zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Die Funktionen der Zentren höherer Stufe umfassen dabei auch die Funktionen der Zentren der niedrigeren Stufen. So haben z.b. die Hauptund Nebenzentren auch Nahversorgungsfunktionen wahrzunehmen. Die Nahversorgungsbereiche als dritte Stufe des Zentrenkonzepts übernehmen in erster Linie die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs. Starke Nahversorgungsbereiche sind durch zusätzlichen Besatz an kleinteiligen Anbietern von zentrenrelevanten Sortimenten gekennzeichnet. Großflächige Betriebe, die zentrenrelevante Sortimente verkaufen, sind hier jedoch nicht anzusiedeln, sondern auf die Haupt- und Nebenzentren zu lenken. Die Festlegung der Nahversorgungsbereiche dient vor allem als Grundlage für Entscheidungen nach 34 Abs. 3 BauGB 2. In der aktuellen Rechtsprechung und Fachdiskussion hat sich in den letzten Jahren die Meinung durchgesetzt, dass die Festlegung eines Zentralen Versorgungsbereiches in einem kommunalen Zentrenkonzept die Rechtssicherheit von Entscheidungen nach 34 Abs. 3 BauGB wesentlich erhöht. In Gelsenkirchen werden insgesamt 2 Haupt-, 6 Neben-, und 16 Nahversorgungsbereiche räumlich-funktional festgelegt (vgl. Kapitel 5). 1 Die zentrenrelevanten Sortimente in Gelsenkirchen wurden im gesamtstädtischen Einzelhandelskonzept 2004 festgelegt und sind im Anhang nachrichtlich enthalten Absatz (3): Von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Seite 7

8 4. Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und deren Anwendung bei der Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben Das bestehende Einzelhandelskonzept für die Stadt Gelsenkirchen (2005) beinhaltet bereits wesentliche Grundlagen zur Festlegung der Zentralen Versorgungsbereiche. Das schon bei der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes 2001 skizzierte Zentrensystem wird übernommen und ergänzt. Die bisherige Abstufung des Einzelhandelskonzeptes (A-, B-, C-Zentren und Nahversorgungsbereiche) wird der Nomenklatur des Landesentwicklungsprogramms zugeordnet. 4.1 Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Aufbau auf dem Einzelhandelskonzept für die Stadt Gelsenkirchen (2005) Zentrenhierarchie Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Gelsenkirchen definiert für das Stadtgebiet von Gelsenkirchen bereits eine vierstufige Gliederung mit unterschiedlichen Versorgungsfunktionen. Sie resultiert aus der polyzentrischen Siedlungsstruktur des Stadtgebietes und wird für die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche herangezogen. A-Zentren sind die Citybereiche von Gelsenkirchen und Buer. Sie haben zum Teil oberzentrale Versorgungsqualitäten und binden in hohem Maße überörtlich und regional Kaufkraft. Sie sind Standort leistungsfähiger qualitäts- und konsumorientierter Filialisten und eines Facheinzelhandels mit zum Teil deutlich überörtlicher Strahlkraft. B-Zentren sind Nebenzentren im Stadtgebiet, denen es ebenfalls gelingt, deutlich über den eigenen Stadtteil hinausgehend Kaufkraft zu binden. In Teilsegmenten erschließen sie Kaufkraft aus dem gesamten Stadtgebiet. Der Einzelhandelsbesatz in den Nebenzentren hat im Vergleich zu den A-Zentren Angebotslücken, dennoch besteht ein weitgehend angemessener Mix aus Filialunternehmen und ortsansässigem Einzelhandel. C-Zentren sind Stadtteillagen mit teilweise noch überörtlicher Versorgungsfunktion. Sie binden zu weiten Teilen Kaufkraft aus dem eigenen Stadtteil. Ihr Angebot qualifiziert sich noch über die reine Nahversorgungsfunktion hinausgehend. Von der Bevölkerung werden diese Lagen als Stadtteilzentren wahrgenommen. Die A-, B- und C-Zentren sind in Gelsenkirchen Haupt- und Nebenzentren im Sinne des Landesentwicklungsprogramms. In ihnen können im Regelfall großflächige Einzelhandelsbetriebe aller Sortimente angesiedelt werden. Nahversorgungszentren sind Zentrale Versorgungsbereiche, die im Wesentlichen die Nahversorgung der umliegenden Siedlungsbereiche übernehmen sollen. Sie sind durch eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung zu schützen. Sind sie von der Gemeinde festgelegt, können unter bestimmten Umständen Einzelhandelsvorhaben außerhalb der Bereiche nach 34 Abs. 3 BauGB abgelehnt werden. Abgrenzungen Das Einzelhandelskonzept beinhaltet darüber hinaus erste Abgrenzungsvorschläge. Es erfolgten schematische Abgrenzungen auf Ebene des Amtlichen Stadtplanes der Stadt Gelsenkirchen (Maßstab 1:15.000). Diese Abgrenzungen reichen jedoch für eine detaillierte Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nicht aus. Als Anforderung für die Handhabung werden eine parzellenscharfe Abgrenzung bzw. Vorgaben für eine eindeutige Interpretation der Abgrenzungen gefordert (s. Kapitel 4.1.3). Die konkreten Abgrenzungsvorschläge für die Zentralen Versorgungsbereiche wurden in einem intensiven Seite 8

9 Dialog zwischen Gutachter, der Stadt Gelsenkirchen unter Einbeziehung von IHK und Einzelhandelsverband entwickelt Orientierung am vorhandenen Einzelhandelsbestand Die räumliche Abgrenzung der Bereiche ist eng am derzeitigen Bestand zentraler Nutzungen, insbesondere der Einzelhandelsnutzungen, vorgenommen. Heute bereits bekannte Ergänzungsflächen werden berücksichtigt. Die Funktion der hier definierten Zentralen Versorgungsbereiche liegt allein in der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet. Dies bedeutet z.b., dass bestimmte Bereiche der Gelsenkirchener Zentren, die z.b. durch öffentliche Einrichtungen geprägt sind, dann nicht in die Zentralen Versorgungsbereiche einbezogen werden, wenn eine Einzelhandelsentwicklung an gleicher Stelle nicht vorgesehen ist. Bereiche außerhalb der Zentren, in denen bereits großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel stattfindet, müssen nicht umgrenzt werden (Fachmarktagglomerationen). Für sie gilt Bestandsschutz. Die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche darf nicht zur nachträglichen Legitimierung nicht integrierter Standorte führen. ;Zentrale Versorgungsbereiche definieren ein zukünftiges, gesichertes Entwicklungsangebot für Investoren und Projektentwickler und definieren schützenswerte Einzelhandelsstrukturen der Citylagen, Nebenzentren und Nahversorgungsbereiche. Ausgehend vom vorhandenen Bestand an Versorgungsangeboten umfassen die Abgrenzungen, da wo planerisch sinnvoll, auch Flächen für eine zukünftige Erweiterung. Die Zentralen Versorgungsbereiche sind in der Regel so abgegrenzt, dass sie zukünftig ausreichend Möglichkeiten zur Weiterentwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche bieten. Diese kann durch Umstrukturierungen im Bestand oder durch Aktivierung von Erweiterungsflächen erfolgen Eindeutigkeit und Parzellenschärfe Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z.b. als kreisförmige Markierungen zu definieren. Es hat eine weitestgehend parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind Erfüllen maßgeblicher Versorgungsfunktionen Erste verwaltungsgerichtliche Urteile fordern, dass Zentrale Versorgungsbereiche Einzelhandelsunternehmen mit maßgeblich relevanter Versorgungsfunktion enthalten müssen. Es reicht nicht, einen Standortbereich mit nur noch rudimentärer Versorgungsfunktion (Kiosk, Trinkhalle, kleinflächiger Nahversorger, etc.) als Zentralen Versorgungsbereich festzulegen Berücksichtigung der Prozesshaftigkeit der Stadtentwicklung Die räumliche Festlegung hat dabei keinen endgültigen Charakter. Es steht dem Rat der Stadt offen, bei Fällen, die nicht mit dem Einzelhandelskonzept übereinstimmen, eine Änderung des Konzeptes zu beschließen. Die Verwaltung wird in diesen Fällen die voraussichtlichen Auswirkungen auf das Zentrensystem prüfen und die Politik informieren. 3 Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft Seite 9

10 4.1.6 Kriterienkatalog zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Die nachfolgende Zusammenstellung zeigt Kriterien zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche im Detail: Kriterien/ Versorgungsfunktion Beschreibung Hauptzentrum Nebenzentrum Nahversorgungszentrum Einzugsbereich gesamtstädtisch, tlw. Stadtteil, tlw. angrenzende Stadtteile regional Wohnumfeld/Nahbereich Branchenmix alle Bedarfsgruppen Schwerpunkt: kurz- und Schwerpunkt: kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf Sortimente breites Angebot an nahversorgungsrelevanten Schwerpunkt: nahver- breite Angebotspalette, Schwerpunkt: Sortimenten, Schwerpunkt: zentrenrelevante timente sorgungsrelevante Sor- zentrenrelevante Sortimente Sortimente Klassische Magnetbetriebe Verkehrliche Anbindung Nutzungsmischung Städtebauliche Struktur in allen Branchen Zentraler ÖPNV- Knoten Fußgängerzone/ verkehrsberuhigter Bereich Parkraumkonzept strukturprägende Betriebe auch im Nonfood- Bereich ÖPNV-Haltepunkte Evtl. Fußgängerzone/ verkehrsberuhigter Bereich Fußwegeanbindung Parkflächen Einzelhandel Gastronomie Dienstleistungen Freizeit Handwerksbetriebe Büronutzungen Wohnungen Gemeinbedarfseinrichtungen (Schulen, Kindergärten, Kirchen, etc.) Städtebaulich integrierte Lage Bauliche Dichte Städtebauliche, architektonische Qualitäten Ladengestaltung und -präsentation Öffentlicher Raum/Aufenthaltsqualität Vollsortimenter, Lebensmitteldiscounter, Getränkemarkt, Drogeriemarkt ÖPNV-Erreichbarkeit Fußwegeanbindung Parkflächen je höher die Zentrenfunktion, desto größer die Ausdifferenzierung Berücksichtigung von städtebaulichen/stadtstrukturellen Zäsuren Berücksichtigung planerischer Zielvorstellungen Entwicklungspotenziale In Abhängigkeit von der Funktionszuweisung In Abhängigkeit von den vorgefundenen gewachsenen Strukturen Abbildung 1: Kriterienkatalog zur Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Seite 10

11 4.2 Umgang mit den Abgrenzungen Zentraler Versorgungsbereiche Die definierten Zentralen Versorgungsbereiche sind insbesondere als Angebotsräume für die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Bereich der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente zu verstehen. Sie stellen eine positive Planung für die Weiterentwicklung von Einzelhandelsstrukturen dar und tragen damit zur Sicherung und Stärkung der vorliegenden ausgewogenen, hierarchisch gegliederten Versorgungsstruktur bei. Die Abgrenzungen bieten eine transparente Grundlage zur Steuerung von Standortentscheidungen und gewährleisten Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit sowie Transparenz für Grundstückseigentümer, Einzelhandel, Investoren, Projektentwickler, Politik und Verwaltung. Die Siedlungsstruktur Gelsenkirchens bringt es mit sich, dass sich ein Teil der historisch gewachsenen Zentralen Versorgungsbereiche entlang von Hauptverkehrsstraßen entwickelt hat. Beispiele hierfür sind die Cranger Straße in Erle, die Horster Straße in Buer und Beckhausen oder die Bismarckstraße in Bulmke-Hüllen, Schalke und Bismarck. Im Regelfall sind diese Straßenabschnitte von dichter Bebauung flankiert, so dass dort im Regelfall aktuell nur wenige Potenziale zur Ansiedlung neuer, insbesondere großflächiger Einzelhandelsbetriebe bestehen. Um die Chancen dieser Bereiche zu wahren, besteht häufig nur die Möglichkeit, mittel- bis langfristig städtebauliche Umstrukturierungen, z.b. durch Niederlegung vorhandener Bausubstanz und/oder Einbeziehung rückwärtiger Grundstücke vorzunehmen. Die Abgrenzung von an Straßen orientierten Einkaufslagen bemisst sich in der Regel an den üblicherweise vorzufindenden Ladenflächen bzw. Ladentiefen, unter Berücksichtigung der baulichen Strukturen (z. B. 30 bis 40 m, ausgehend von der Straßenbegrenzungslinie). Dabei können, in Abhängigkeit von der vorhandenen Grundstückssituation, ein oder auch mehrere hintereinander liegende unterschiedlich tiefe Grundstücke durch die Abgrenzung erfasst werden. Die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche in diesen linearen Strukturen ist daher in der konkreten Anwendung zu interpretieren. Sofern die Abgrenzung hinter einer Gebäudefront quer durch Grundstücke verläuft, besteht ein Ermessensspielraum in der Abgrenzung. Eine Übereinstimmung mit dem Einzelhandelskonzept im Hinblick auf die Zentralen Versorgungsbereiche ist dann gegeben, wenn das Vorhaben im dargestellten Zentralen Versorgungsbereich liegt oder dorthin, z.b. durch seine Erschließung, orientiert ist. Im Einzelfall kann ein Vorhaben auch außerhalb des abgegrenzten Bereiches liegen, wenn eine eindeutige Zuordnung zum Versorgungsbereich gegeben ist und sichergestellt wird, dass das Vorhaben, z.b. durch massive Umlenkung von Passantenströmen, nicht die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereichs gefährdet. Seite 11

12 5. Zentrale Versorgungsbereiche in Gelsenkirchen Für Gelsenkirchen werden folgende Zentrale Versorgungsbereiche definiert. Hauptzentren (A-Zentren im Sinne des Einzelhandelskonzeptes (2005)) Gelsenkirchen City Gelsenkirchen Buer Nebenzentren (B-Zentren im Sinne des Einzelhandelskonzeptes (2005)) Erle Cranger Straße Horst Essener Straße Nebenzentren (C-Zentren im Sinne des Einzelhandelskonzeptes (2005)) Resse Ewaldstraße Schalke Schalker Straße Rotthausen Karl-Meyer-Straße Horst Markenstraße Nahversorgungszentren (von Nord nach Süd): Scholven Im Brömm Hassel Polsumer Straße Hassel Bußmannstraße (perspektivisch) Buer Horster Straße Nord Buer Horster Straße Mitte Resser Mark Im Emscherbruch Beckhausen Schaffrath (perspektivisch) Beckhausen Horster Straße Süd Heßler Fersenbruch Bismarck Bismarckstraße Nord/Consol Bismarck Bickernstraße Bismarck/Schalke Bismarckstraße Süd Feldmark Feldmarkstraße (perspektivisch) Bulmke-Hüllen Wanner Straße 4 Ückendorf Bochumer Straße Ückendorf Ückendorfer Straße Für die Nahversorgungsbereiche Hassel Bußmannstraße, Beckhausen Schaffrath und Feldmark Feldmarkstraße ist die perspektivische Entwicklung eines Zentralen Versorgungsbereiches Bestandteil der Konzeption. Die drei genannten Bereiche weisen 4 Der Bereich Bulmke-Hüllen/Wanner Straße bleibt zunächst unberücksichtigt. Die im Bereich Wanner Straße/Erlenbruch befindlichen Einzelhandelseinrichtungen bzw. Ladenlokale entsprechen nicht mehr den aktuellen Anforderungen von Betreibern und Kunden hinsichtlich Struktur, Größenordnung, Sortimentsbreite und Gesamtattraktivität des Standorts. Eine ausreichende Nahversorgung für die Bürgerinnen und Bürger in Bulmke-Hüllen kann daher mit den derzeitigen Strukturen langfristig nicht gesichert werden. Es ist gegenwärtig noch offen, ob die Nahversorgung über eine Umstrukturierung am bestehenden Standort oder über eine (Teil-)Verlagerung einzelner oder aller Betreiber erfolgen soll. Die Planungen hierfür stehen in engem Zusammenhang mit den Überlegungen zur Wiedernutzung für den gesamten Bereich und sind bisher nicht abschließend entschieden. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs wird zu einem geeigneten Zeitpunkt nachgeholt. Seite 12

13 A Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Gelsenkirchen für eine Zentrenentwicklung von ihrer Struktur und von der Angebotssituation bereits Ansätze auf und nehmen aufgrund der Lage im Stadtgebiet sowie der ihnen zugeordneten Wohnsiedlungsbereiche eine wichtige Versorgungsfunktion wahr, die weiter ausgebaut werden soll. Die Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche sind der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Gelsenkirchen - Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche - Band B: Abgrenzungen und Zentrensteckbriefe zu entnehmen. Folgende Grafik bildet die Zentralen Versorgungsbereiche in Gelsenkirchen ab: Abbildung 2: Zentrale Versorgungsbereiche und Zentrenhierarchie in der Stadt Gelsenkirchen Seite 13

14 6. Vorgehensweise bei der Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben Wesentliche Einzelhandelsvorhaben werden der interdisziplinär besetzten Arbeitsgruppe Einzelhandel vorgelegt. Diese besteht aus Vertretern der Industrie- und Handelskammer, des Einzelhandelsverbandes und der Referate Stadtplanung, Bauordnung, Verkehr und Wirtschaftsförderung. Die Gründung der Arbeitsgruppe ist vom Rat der Stadt am beschlossen worden. Die AG bewertet die Einzelhandelsvorhaben anhand der Leitlinien des Einzelhandelskonzeptes und empfiehlt eine entsprechende Vorgehensweise der Verwaltung. Folgende Grundsätze werden dabei berücksichtigt (s. Abbildung 4): Für Vorhaben mit reinem Angebot an nicht zentrenrelevanten Sortimenten besteht kein Steuerungsbedarf. Regelungserfordernisse ergeben sich hingegen häufig im Bereich der zentrenrelevanten Randsortimente. Ansiedlungsvorhaben aus dem Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente innerhalb der definierten Zentralen Versorgungsbereiche egal ob Haupt-, Neben oder Nahversorgungszentrum sind als konzeptkonform einzustufen. Dem Lebensmitteleinzelhandel kommt eine besondere Bedeutung im Hinblick auf die Sicherung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung zu. Nahversorgungsbetriebe sind daher auch außerhalb der umgrenzten Bereiche denkbar, wenn keine schädlichen Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu erwarten sind. 11 Abs. 3 BauNVO zählt beispielhaft die insbesondere in Betracht Prinzipien der Steuerung des Lebensmitteleinzelhandels Wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung dezentral (flächendeckende Versorgung) Prüfkriterien Standort verbrauchernah, dem Wohnsiedlungsbereich zugeordnet ausreichend Mantelbevölkerung im Einzugsbereich städtebaulich integrierte Lage Ansiedlung hinsichtlich des Verkehrsaufkommens verträglich kein bzw. geringer Anteil im Angebot an zentrenrelevanten Randsortimenten Keine Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche Lenkung auf definierte Zentrale Versorgungsbereiche zentral (kompakte Strukturen) Abbildung 3: Prinzipien der Steuerung des Lebensmitteleinzelhandels kommenden Auswirkungen auf. Dies sind schädliche Umwelteinwirkungen sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich, auf die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Maßgeblich für die Beurteilung von Ansiedlungsvorhaben ist das Kriterium der Großflächigkeit. Nach 11 Abs. 3 BauGB sind Auswirkungen anzunehmen, wenn die Geschossfläche qm überschreitet (Regelvermutung). Dies bedeutet jedoch auch, dass auch oberhalb der Regelvermutungswertes Anhaltspunkte dafür bestehen können, dass keine Auswirkungen zu erwarten sind. Gleiches gilt auch für eine Unterschreitung des Wertes. Nach aktueller Rechtsprechung wird die Schwelle zur Großflächigkeit bei 800 qm Verkaufsfläche gesehen. Entscheidende Kriterien für die Beurteilung von möglichen Auswirkungen sind die Verbrauchernähe sowie eine städtebaulich integrierte Lage und der Anteil zentrenrelevanter Randsortimente im Angebot des Betriebes. Die Ar- Seite 14

15 beitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel (2002) 5 geht davon aus, dass von Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben unter Bezugnahme auf folgende Kriterien nicht von negativen Auswirkungen auszugehen ist: der Non-Food-Anteil beträgt weniger als 10% der Verkaufsfläche, der Standort ist verbrauchernah und hinsichtlich des induzierten Verkehrsaufkommens verträglich sowie städtebaulich integriert. Damit ist auch nicht jeder großflächige Einzelhandelsbetrieb auf Kern- oder Sondergebiete zu verweisen. Das Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit wird auf die definierten Haupt- und Nebenzentren begrenzt. Das Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten in Nahversorgungszentren soll sich auf ergänzenden und kleinteiligen Besatz beschränken. Vorhaben/Ansiedlungswünsche nicht zentrenrelevante Sortimente nahversorgungsrelevante Sortimente zentrenrelevante Sortimente innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches außerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches konzeptkonform konzeptkonform nicht konzeptkonform keine Auswirkungen gem. 11 (3) BauNVO Auswirkungen gem. 11 (3) BauNVO Nahversorgungszentrum Haupt- und Nebenzentrum konzeptkonform nicht konzeptkonform konzeptkonform Beratung von fachspezifischen, bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Fragestellungen Abbildung 4: Beurteilungskriterien eines Vorhabens über 800 qm Verkaufsfläche Entsprechend der Einstufung des Vorhabens nach oben genannten Kriterien empfiehlt die Verwaltung auf Basis der Beratung durch die Arbeitsgruppe Einzelhandel (s. Abbildung 5 ) entweder das Vorhaben zuzulassen, nach 34 Abs. 3 BauGB abzulehnen oder zur Steuerung der Entwicklung einen Bebauungsplan aufzustellen. Bei städtebaulich bedeutenden Vorhaben erfolgt eine Information der politischen Gremien. Sollte ein 5 Um die Jahreswende 1999/2000 haben sich einzelne Unternehmen bzw. Verbände des Lebensmitteleinzelhandels an das Bundeskanzleramt gewandt, weil sie die Regelung des 11 Abs. 3 BauNVO hinsichtlich der Standortzuweisung für großflächige Einzelhandelsbetriebe als Benachteiligung von Lebensmittelsupermärkten (mindestens Artikel aus dem Lebensmittelsortiment laut Eurohandelsinstitut (EHI) 400 m 2 bis m 2 Verkaufsfläche) gegenüber anderen Vertriebsformen des Lebensmittelhandels empfinden. Zur Klärung hat das BMVBW in Abstimmung mit der Bauministerkonferenz, den kommunalen Spitzenverbänden und den Spitzenverbänden des Einzelhandels eine Arbeitsgruppe eingerichtet, die zu dem Schluss kam, dass eine Änderung des 11 Abs. 3 BauNVO nicht erforderlich ist und die Flexibilität des Instrumentariums ausreicht, um sachgerechte Standortentscheidungen für den Lebensmitteleinzelhandel zu treffen. Seite 15

16 Vorhaben zunächst baurechtlich unzulässig, jedoch ausdrücklich gewünscht sein, wird ebenfalls ein Bauleitplanverfahren eingeleitet. Das jeweilige Verwaltungshandeln erfolgt auf Grundlage entsprechender politischer Willensbildung. Vorhaben mit Regelungsbedarf Stadtverwaltung: Referat Stadtplanung Referat Wirtschaftsförderung Referat Bauordnung Referat Verkehr Arbeitsgruppe Einzelhandel Einzelhandelsverband Industrie- und Handelskammer Beratung und Empfehlung eindeutige Vorhaben strittige Vorhaben Vorhaben mit besonderer städtebaulicher Bedeutung Information, Beteiligung und Entscheidung durch die politischen Gremien Beauftragung der Verwaltung zu fallspezifischem Handeln z.b. Einleitung von Planverfahren Abbildung 5: Einbindung der politischen Gremien Soll von dem Einzelhandelskonzept aktiv in einer Weise abgewichen werden, dass die grundlegenden Ziele verändert werden müssen, so kann dies ausschließlich durch Beschlussfassung des Rates der Stadt erfolgen. Seite 16

17 7. Einzelhandelsstandorte außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche Im Stadtgebiet ist eine Vielzahl von weiteren Einzelhandelsstandorten vorhanden. Keiner dieser Standorte erfüllt die Voraussetzungen für die Festlegung eines Zentralen Versorgungsbereiches, dennoch wird im Einzelfall auch von solchen Standorten Versorgungsfunktionen übernommen. Die bestehenden Betriebe in diesen Standort(- agglomerationen) genießen Bestandsschutz. Eine Stärkung oder Erweiterung im Bereich des großflächigen und zentrenrelevanten Einzelhandels ist jedoch städtebaulich nicht wünschenswert, da die zuvor genannten Zentren dadurch geschwächt werden können. Diese Festlegungen beziehen sich vor allem auf folgende Fallkonstellationen: a) Fachmarktagglomerationen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment An verschiedenen Standorten im Stadtgebiet, z.b. an der Grothusstraße/Overwegstraße, haben sich in der Vergangenheit Fachmärkte angesiedelt, die im Regelfall aufgrund ihrer Großflächigkeit innerhalb der Zentren nicht angesiedelt werden konnten. Diese Fachmärkte (z.b. Möbelmärkte, Baumärkte) handeln im Wesentlichen mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten und sind daher aus der Bindung an Zentrale Versorgungsbereiche ausgeklammert. Sie können auch ohne Ausweisung eines Versorgungsbereiches weiter entwickelt werden, sofern eine Beeinträchtigung der Zentralen Versorgungsbereiche ausgeschlossen ist. 24a (3) Satz 2 LePro beinhaltet die Regelvermutung, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnortnahen Versorgung zu erwarten ist, wenn der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben für nicht zentrenrelevante Kernsortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht übersteigt. In der Praxis wird dies außerdem über Begrenzung zentrenrelevanter Randsortimente gesichert. Im LePro wird der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente auf maximal 10 % der Verkaufsfläche bzw qm festgelegt. b) Einzelhandel in Gewerbegebieten Die nachfolgende Abbildung 9 dokumentiert kartographisch die maßgeblichen Steuerungsempfehlungen für jene Gewerbegebiete, die im Laufe der Zeit auch zu maßgeblichen Einzelhandelsstandorten des großflächigen Einzelhandels geworden sind. Das Einzelhandelskonzept hat vier solche Standortagglomerationen identifiziert. Gewerbegebiet Buschgrundstraße im Stadtteil Buer, Gewerbegebiete Emscherstraße zwischen Willy-Brandt-Allee und Emscherstraße in Gelsenkirchen-Erle ( Kanalzone ), Gewerbestandorte entlang der Grothusstraße und das Gewerbegebiet Schalke in den Stadtteilen Schalke und Schalke-Nord (Hafen, Schlachthof, etc.), Gewerbegebiet Rotthausen (ehemalige Zeche Dahlbusch), Gewerbegebiet Am Dördelmannshof. Seite 17

18 Einzelhandelskonzept Gelsenkirchen Handlungsstrategien Großflächiger Einzelhandel Agglomeration großflächiger Einzelhandel; Bestandsschutz; Weiterentwicklung nur nicht zentrenrelevante Sortimente Agglomeration großflächiger Einzelhandel mit Bestandsschutz, nur behutsame Weiterentwicklung mit großflächigem Einzelhandel mit Nicht zentrenrelevantem Kernsortiment (Einzelfallprüfung im Rahmen der Gestaltungsspielräume des B-Plans) CIMA GmbH 2008 Abbildung 6: Steuerungsempfehlungen zum großflächigen Einzelhandel in Gewerbegebieten in der Stadt Gelsenkirchen (Einzelhandelskonzept 2004) Die drei zuerst genannten Standorte sind überwiegend durch Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten geprägt. Sie können auch zukünftig nur eine Weiterentwicklung im Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente erfahren. Die Gewerbegebiete im Bereich Emscherstraße/Willy-Brandt-Allee beherbergen über Absatzformen des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment hinausgehend auch SB-Warenhäuser und Fachmärkte mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten. Der Standortbereich sollte nicht weiter gestärkt werden. Es gilt Bestandsschutz. c) Nahversorgungsbetriebe in Gewerbegebieten In verschiedenen Gewerbebereichen haben sich Betriebe angesiedelt, die mit Gütern des täglichen Bedarfs handeln. Dabei handelt es sich zumeist um klassische autokundenorientierten Standorte in nicht-integrierten Lagen, die sich bereits vor Erstellung der gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeption entwickelt haben. Diese Standorte sind zwar nicht konzeptkonform, übernehmen jedoch inzwischen zum Teil auch Nahversorgungsfunktionen für den jeweiligen Stadtteil, z.b. im Bereich Nordring in Buer. Ziel der Planung ist es jedoch, die Versorgung möglichst verbrauchernah sicherzustellen. Die beschriebenen Betriebe genießen Bestandsschutz. Die Wahrnehmung einer Versorgungsfunktion durch Standorte in Gewerbebereichen geht in der Regel zu Lasten von wünschenswerten integrierten Versorgungsstrukturen und widerspricht insofern dem Einzelhandelskonzept. Seite 18

19 d) Integrierte Nahversorgungsstandorte Innerhalb der Siedlungsbereiche bestehen Nahversorgungsbetriebe, die sich aufgrund ihrer Art, Lage und ihres Umfangs gut eigenen, um die Versorgung der Bevölkerung ergänzend zu den Zentralen Versorgungsbereichen sicher zu stellen. Sie entsprechen dem Ziel der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung und stehen dabei nur scheinbar in Konflikt mit den definierten Zentralen Versorgungsbereichen. Integrierte Standorte mit einer direkten Zuordnung von Wohnsiedlungsbereichen und ausreichender Mantelbevölkerung, die entsprechende Nachfrage generiert, ist das entscheidende Kriterium für wünschenswerte Ergänzungsstandorte. In einigen Fällen erfolgt(e) eine aktive Bauleitplanung der Stadt, so z.b. am Scheideweg oder an der Fischerstraße. Kennzeichen solcher Standorte ist, dass sie von einer hohen Anzahl von Bürgerinnen und Bürgern ohne Auto erreicht werden können. Die Bedeutung von wohnortnahen Versorgern steigt insbesondere unter Berücksichtigung der allgemeinen demografischen und gesellschaftlichen Entwicklungen. Singles und ältere Menschen versorgen sich anders als Familienhaushalte mit einem oder mehreren Kindern. Ihnen geht es nicht um den wöchentlichen Großeinkauf mit dem Auto, sondern es wird häufiger und in kleineren Mengen, die sich auch zu Fuß oder mit dem Rad transportieren lassen, im engeren Umfeld eingekauft. Auch der Handel erkennt dies mittlerweile und sieht wieder Chancen für kleinflächige Supermärkte und Softdiscounter zwischen qm in stark frequentierten Innenstadtlagen oder Quartieren mit einer hohen Bevölkerungsdichte. Standorte gehen wieder zu den Menschen wo wirtschaftlich machbar. Insgesamt ergibt sich mittelfristig für die Stadt Gelsenkirchen wegen des Älterwerdens der Bevölkerung, des Bevölkerungsrückgangs, der Zunahme kleiner Haushalte sowie auch wegen der steigenden Energiepreise die Notwendigkeit, die Nahversorgung der Bürgerinnen und Bürger in ihrem engeren Wohnumfeld sicherzustellen. Insofern ist neben den bestehenden Standorten auch der einzelne in Wohnsiedlungsbereiche integrierte Handel im Segment Nahversorgung erwünscht sofern er aufgrund seiner Lage und Ausgestaltung keine negativen Auswirkungen hat und den oben genannten Kriterien entspricht (vgl. Kapitel 6). Seite 19

20 8. Anhang a) BauNVO 11 (3) Sonstige Sondergebiete 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Ortsund Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche qm überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als qm Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als qm Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. Seite 20

21 b) BauGB 1 (6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen: Nr. 4 die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, 9 (2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile ( 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. 3 In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach 30 oder 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein. 34 (3) Von Vorhaben nach Absatz 1 und 2 6 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden auszugehen. 6 Absätze 1 und 2 beschreiben konkret die Anwendungsfälle des 34 BauGB. Seite 21

22 c) Landesentwicklungsprogramm 24a Großflächiger Einzelhandel (1) 1 Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung BauNVO (Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe) dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden; Absätze 3 bis 6 bleiben unberührt. 2 Die in ihnen zulässigen Nutzungen richten sich in Art und Umfang nach der Funktion des zentralen Versorgungsbereichs, in dem ihr Standort liegt. 3 Sie dürfen weder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich beeinträchtigen. 4 Dabei dürfen Hersteller-Direktverkaufszentren mit mehr als qm Verkaufsfläche nur ausgewiesen werden, wenn sich der Standort in einer Gemeinde mit mehr als Einwohnern befindet. (2) 1 Zentrale Versorgungsbereiche legen die Gemeinden als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional fest. 2 Standorte für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in Hauptzentren (Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden) und Nebenzentren (Stadtteilzentren) liegen, die sich auszeichnen durch: ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs und eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. 3 Die zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente werden von der Gemeinde festgelegt. 4 Bei Festlegung der zentrenrelevanten Sortimente sind die in der Anlage aufgeführten zentrenrelevanten Leitsortimente zu beachten. 5 Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben in Hauptzentren die Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet, in Nebenzentren die Kaufkraft der Einwohner in den funktional zugeordneten Stadtteilen, weder in allen noch in einzelnen der vorgesehenen Sortimentsgruppen, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i.s. des Absatzes 1 Satz 3 vorliegt. (3) 1 Sondergebiete für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, wenn der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs liegt und der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als m 2 beträgt. 2 Übersteigt der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorhaben für nicht zentrenrelevante Kernsortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet nicht, kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung i.s. des Absatzes 1 Satz 3 vorliegt. 3 Standorte von zwei oder mehr Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten und insgesamt mehr als m 2 Verkaufsfläche sind in den Regionalplänen als Allgemeine Siedlungsbereiche mit Zweckbin- Seite 22

23 dung darzustellen. 4 Die Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente darf dabei für alle Vorhaben zusammen nicht mehr als m 2 betragen. (4) Einzelhandel darf in raumbedeutsamen Großeinrichtungen für Freizeit, Sport, Erholung, Kultur oder sonstigen Dienstleistungen, die eine Fläche von mindestens 50 ha in Anspruch nehmen, außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden, wenn der Standort innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs mit einer entsprechenden Zweckbindung liegt und der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente insgesamt nicht mehr als m 2 Verkaufsfläche beträgt und diese Sortimente auf die Hauptnutzung bezogen sind. (5) Vorhandene Standorte für Vorhaben i.s. des 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen dürfen abweichend von Absatz 1 unter Beschränkung auf den vorhandenen Bestand als Sondergebiete ausgewiesen werden. (6) 1 In Regionalen Einzelhandelskonzepten können Abweichungen von Absatz 1 Sätze 2 und 4, Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 vereinbart werden. 2 Regionale Einzelhandelskonzepte müssen das Gebiet von mindestens drei benachbarten kommunalen Partnern (kreisfreie Städte oder Kreise) umfassen und enthalten mindestens Angaben über städtebauliche Leitlinien und räumlich abgegrenzte Standorte für eine zentrenverträgliche Entwicklung des Einzelhandels sowie für Abweichungen nach Satz 1 konkrete und begründete Festlegungen des Standorts und der Verkaufsfläche. 3 Abweichungen nach Satz 1 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Regionalrats. 4 Liegt das Geltungsgebiet des Regionalen Einzelhandelskonzepts in zwei oder mehr Regierungsbezirken, ist die Zustimmung aller zuständigen Regionalräte erforderlich. Seite 23

24 d) Der 7. Senat des OVG Nordrhein-Westfalen hat in seiner Entscheidung vom zum Verständnis Zentraler Versorgungsbereiche sowie zur Erläuterung der Begrifflichkeit folgendes ausgeführt (7 A 964/05): Das Adjektiv zentral ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz zentral geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungsbereich hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich auf Grund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und auf Grund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: März 2006, 34 Rdnr. 85). Dabei kommen durchaus unterschiedliche Typen von zentralen Versorgungsbereichen in Betracht. ( ) Je nach ihrer konkreten Versorgungsfunktion können sie auf einen engeren oder einen mehr oder weniger weiten Bereich einwirken und dessen Versorgung dienen sowie dabei einen umfassenderen oder nur eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Hiervon ausgehend können als zentrale Versorgungsbereiche angesehen werden: Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und gegebenenfalls sogar darüber hinaus ein weiteres Umland, versorgen und in denen regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird, Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist bestimmte Bezirke größerer Städte, versorgen und in denen regelmäßig ein zumindest breiteres Spektrum von Waren für den mittel- und kurzfristigen, gegebenenfalls auch den langfristigen Bedarf angeboten wird, sowie Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte, versorgen und in denen regelmäßig vorwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf und gegebenenfalls auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, angeboten werden (in diesem Sinne auch Söfker, 34 Rdnr. 85; Janning, BauR 2005, 1723 (1725)). Dabei spricht viel dafür, dass ein als zentraler Versorgungsbereich zu qualifizierendes Grund- oder Nahversorgungszentrum voraussetzt, dass mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und/oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, weil anderenfalls der von 34 III BauGB beabsichtigte Schutz zentraler Versorgungsbereiche der Sache nach auf einen individuellen Schutz einzelner Betriebe vor der Ansiedlung von Konkurrenz in seinem Einzugsbereich hinausliefe. Diese Position bestätigt das OVG mit einem weiteren Urteil vom (7 A 1392/07). Seite 24