Überprüfung des Stadtentwicklungsplans Industrie und Gewerbe Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin

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1 Überprüfung des Stadtentwicklungsplans Industrie und Gewerbe Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin Expertise im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Berlin Berlin, im Dezember 2014 BAASNER STADTPLANER GMBH LEVETZOWSTRASSE 10A BERLIN-TIERGARTEN TELEFON 030 / TELEFAX 030 / INFO@BAASNER-STADTPLANER.DE

2 2 Überprüfung des Stadtentwicklungsplans Industrie und Gewerbe Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin Auftraggeber Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Ref. I A Elke Plate Axel Grünberg Auftragnehmer Baasner Stadtplaner GmbH Günter Baasner Volker Schmidt In Kooperation mit Prof. Dr. Martin Gornig DIW Berlin / TU Berlin

3 3 Vorbemerkung Das Jahr 2005 markiert eine gewisse Wendemarke in der Entwicklung von Berlin. Auf die Euphorie unmittelbar im Anschluss an die Wiedervereinigung folgte eine lange Phase der Stagnation, die erst um 2005 in Phase des Wachstums überging. Etwa um 2010 hat diese relativ junge Dynamik eine deutliche Beschleunigung erfahren. Allein in den Jahren 2013 und 2014 wuchs die Bevölkerung in Berlin jährlich um rd Einwohner, die Zahl der Erwerbstätigen stieg mit knapp p.a. relativ noch stärker an. Der Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe wurde in den Jahren 2009 / 2010 erarbeitet. Der Wechsel in der Dynamik um das Jahr 2005 konnte berücksichtigt werden, eine Beschleunigung dieser Dynamik für die Wirtschaft wurde erhofft (z.b. Masterplan Industrie). Trotzdem legt die dynamische Entwicklung der letzten Jahre die Frage nahe, in wie weit die Annahmen des StEP unter diesen Bedingungen weiterhin zutreffen. Das Wachstum der Stadt bedeutet, dass die Flächenansprüche wachsen, sowohl für den Wohnungsbau als auch für die Wirtschaft. Die Dynamik der Entwicklung ist der Hintergrund, weshalb die Ansätze des StEP Industrie und Gewerbe bereits nach relativ kurzer Zeit einer kritischen Überprüfung unterzogen werden. Die Überprüfung der Ansätze basiert im Wesentlichen auf drei Säulen: 1. Der Auswertung verfügbarer statistischer Daten etwa zur wirtschaftlichen Entwicklung oder zum Umsatz mit gewerblichen Flächen. 2. Der Nacherhebung zu festgestellten Flächenpotenzialen aus dem Jahr Expertengesprächen mit Teilnehmern und Beobachtern am Markt mit Grundstücks- oder Mietflächen in dem hier interessierenden Segment sowie Interviews mit ausgewählten Betrieben. Die in den Interviews gewonnenen Informationen vervollständigen das aus statistischen Daten gewonnene Bild. An dieser Stelle möchten wir den angesprochenen Experten und Unternehmen für die Bereitschaft zum Gespräch und für ihre Hinweise und Anregungen danken. Berlin, im Dezember 2014

4 4 Inhalt Zusammenfassung der Ergebnisse 5 1. Wirtschaftliche Trends 9 2. Flächeninanspruchnahme / Flächenumsätze Aktuelle Tendenzen auf dem Markt für einfache Gewerbeflächen Ausblick auf die weitere Entwicklung Ziele und Handlungsempfehlungen 35 Anhang Flächeninanspruchnahme und Indikatoren der Wirtschaftsentwicklung 40 Flächenumsätze in den einzelnen Teilräumen 43 Aufstellung der 20 ausgewählten Verlagerungsfälle 46 Verzeichnisse Literatur 48 Abbildungen und Tabellen 49

5 5 Zusammenfassung der Ergebnisse Die Untersuchung bestätigt im Wesentlichen die im StEP Industrie und Gewerbe getroffenen Annahmen, die in den Jahren 2009 und 2010 erarbeitet wurden. Methodisches Vorgehen Zur Überprüfung der Ansätze der im StEP Industrie und Gewerbe getroffenen Annahmen wurde folgendes Vorgehen gewählt: - Auswertung statistischer Daten zur wirtschaftlichen Entwicklung in Berlin - Begehung der Flächen, die 2009 als Potenziale erfasst wurden - Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses zu unbebauten gewerblichen Grundstücken - Ca. 20 Experteninterviews zur aktuellen Situation - Rd. 30 Kurzinterviews mit Betrieben, die in den letzten Jahren ihren Standort verlagert haben bzw. dies derzeit planen und insofern einen eigenen Blick auf die Situation haben Aus der Summe der Informationen ergibt sich ein Bild, das zwar nicht frei von Widersprüchen ist, insgesamt aber eine sehr dynamische Entwicklung zeigt. Wirtschaftliche Entwicklung Die Berliner Wirtschaft zeichnet sich seit 2005 durch ein robustes Wachstum aus. Ausgehend von einem niedrigen Niveau werden Wachstumsraten erzielt, die deutlich über der Entwicklung in Deutschland insgesamt liegen. Dieses Wachstum wird wesentlich durch den Tourismus und hiermit verbundene Dienstleistungen geprägt, aber auch das Verarbeitende Gewerbe verzeichnet überdurchschnittliche Zuwächse sowohl bei der Beschäftigung als auch bei der Bruttowertschöpfung. Die Dynamik in der Entwicklung der Erwerbstätigkeit ist noch höher als der Zuwachs an Wohnbevölkerung. Die Zahl der Betriebe im verarbeitenden Gewerbe ist in den Jahren 2007 bis 2012 leicht zurückgegangen. Die Rückgänge betreffen v.a. kleinere Betriebe mit unter 50 Beschäftigten. Die Zahl der größeren Betriebe ist leicht gewachsen, was die Vermutung nahelegt, dass einige Betriebe durch Wachstum in eine höhere Größenklasse aufgestiegen sind. Die Teilräume Süd-Ost und Nord-West können ihre Anteile an der Beschäftigung leicht ausbauen. Flächeninanspruchnahme / Flächenumsätze Im Herbst 2009 wurden die Flächenpotenziale innerhalb der Gebietskulisse des FNP durch Begehungen erfasst. Im Herbst 2014 erfolgte eine erneute Begehung, die sich allerdings auf die 2009 festgestellten Potenziale konzentrierte. Im Ergebnis lässt sich festhalten, dass innerhalb der fünf Jahre Flächen in der Größenordnung von 125,8 ha mit einer neuen Nutzung belegt waren, davon 12,1 ha für Wohnen, 32,2 ha für Einzelhandel und 4,6 ha für eher atypische Nutzungen wie Hotels oder Ateliers. Auf die Kerngruppe Gewerbe, Industrie, Logistik entfallen 76,9 ha. Die

6 6 Inanspruchnahme liegt innerhalb des im StEP angenommenen Entwicklungskorridors von ca. 200 bis 240 ha für 10 Jahre (bezogen auf 5 Jahre: ha, ohne Einmaleffekte). Von den als verfügbar eingeschätzten Potenzialen (Berlin: 419 ha) wurden 30 % in Anspruch genommen, die ohnehin geringen Potentiale im Südwestraum wurden praktisch vollständig in Anspruch genommen. Durch Veränderungen in der Flächenkulisse haben sich die Potentialflächen per Saldo um 7 ha geringfügig erhöht. Abgängen von 34 ha (v.a. in westlichen Bezirken) stehen Zugänge von 41 ha gegenüber (Schwerpunkt Treptow-Köpenick). Die Inanspruchnahme von Flächen kann nicht mit einer Netto-Absorption gleich gesetzt werden. Aufgrund des methodischen Ansatzes wurden sich neu ergebende Flächenpotenziale v.a. als Folge von Standortaufgaben nicht systematisch erfasst. Für den bekannten Standort Gartenfeld-West in Spandau (rd. 50 ha) ist unklar, in welchem Umfang Teilflächen derzeit genutzt werden und ob die bestehenden Potenziale als verfügbar zu werten sind. Die Auswertung der Kaufpreissammlung zeigt bereits seit 1995 eine bemerkenswerte Konstanz bei der Anzahl der Kauffälle ( Fälle p.a), dies allerdings bei starken Schwankungen bezüglich des Flächenumsatzes. Ein eindeutiger Trend für die letzten Jahre lässt sich hieraus nicht ableiten. Allerdings fällt auf, dass in vielen v.a. westlichen Bezirken die Umsätze ein sehr niedriges Niveau erreicht haben. Dies lässt den Schluss zu, dass das Flächenangebot in diesen Bezirken inzwischen knapp ist. Die Aussagen von Experten, dass die Kaufpreise in den letzten 1-2 Jahren spürbar anziehen, lassen sich mit den Daten des Gutachterausschuss nicht belegen. Der durchschnittliche Kaufpreis unterliegt starken Schwankungen, offenbar abhängig von der Struktur der gehandelten Flächen, ein klarer Trend etwa für die Jahre 2009 bis 2013 ist nicht erkennbar. Die Bodenrichtwerte sind seit 2009 im Wesentlichen konstant. Allerdings reagieren die Bodenrichtwerte häufig mit einer gewissen Verzögerung auf den Markt, so dass dies nicht im Widerspruch zu den genannten Aussagen stehen muss. Aktuelle Tendenzen auf dem Markt für einfache Gewerbeflächen Die meisten der befragten Experten geben an, dass die Nachfrage in den letzten Jahren deutlich angezogen hat. Der Grund hierfür ist v.a. in der wirtschaftlichen Dynamik zu suchen, d.h. im Wachstum von Unternehmen (z.b. IT, Internet- Handel), in Neugründungen und auch im Zuzug von Betrieben von außen (ebenfalls IT und Internethandel). Hinzu kommt ein Wettbewerbsdruck durch Wohnen, etwa durch die Umnutzung von gewerblichen Objekten oder die Auflösung von Nischen aufgrund von Wohnungsneubau. Die befragten Unternehmen, die eine Verlagerung vollzogen haben oder planen, gaben als häufigsten Grund Wachstum an (geplante Expansion bzw. Anpassung der Betriebsflächen an bereits erfolgtes Wachstum). Als zweithäufigster Grund werden steigende Mietpreise genannt. Nach Expertenaussagen ist das Angebot an Betriebsgrundstücken inzwischen sehr gering, dies gilt sowohl für baureife unbebaute als auch für bebaute Grundstücke. Auch das ehemals große Angebot baureifer Flächen in Marzahn verknappt sich nach Aussage der Wirtschaftsförderung zusehends. Seit 2011 wurden hier 11 landeseigene Grundstücke verkauft, mit 17 weiteren Interessenten wird verhandelt (Stand Ende 2014).

7 7 Für Mietflächen gilt eine ähnliche Tendenz. Standorte wie z.b. das Gebiet Herzbergstraße in Lichtenberg, die 2009 noch durch hohe (Teil-) Leerstände geprägt waren, sollen heute weitgehend ausgelastet sein, auch wenn hier sicherlich noch Verdichtungspotenziale bestehen. Die verstärkte Nachfrage hat Auswirkungen auf das Preisniveau. Belastbare Daten liegen nicht vor, so dass nur auf einzelne Aussagen verwiesen werden kann. So erhöht ein Anbieter von Neubauflächen den Mietpreis für Hallen von EUR 5,50 auf EUR 6,00 (Peripherie), ein anderer in günstigerer Lage für alte Hallenflächen von EUR 4,00 auf EUR 6,00. Ausblick auf die weitere Entwicklung Die Analyse der letzten Jahre bestätigt die Annahme des StEP Industrie und Gewerbe mit einem Bedarf (Basisnachfrage) von ca ha p.a. Gleichzeitig deuten die Projektionen zur wirtschaftlichen Entwicklung auf eine Fortsetzung des Wachstumsprozesses in Berlin hin. Lediglich für die Beschäftigungszuwächse wird im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel eine gewisse Abschwächung der Dynamik erwartet. Da die Beschäftigungsentwicklung allerdings nur wenig zur Erklärung des Flächenbedarfs beiträgt, erfolgt im Hinblick auf die Anhebung des Prognosehorizonts auf 2030 eine lineare Fortschreibung. Die Annahmen bzgl. erwarteter, zusätzlicher Einmaleffekte werden geringfügig angepasst. Im Ergebnis zeigt sich, dass etwa zwischen 2020 und 2025 die als verfügbar bewerteten Flächenpotenziale aufgezehrt sein werden. Da diese Potenziale nur z.t. auf dem Markt angeboten werden, wird es bereits früher für Unternehmen schwierig, geeignete Betriebsgrundstücke zu finden. Über die verfügbaren Potenziale hinaus bestehen weitere Flächenpotenziale, die etwa zur Hälfte innerhalb des betrachten Zeitraums entwickelt werden müssen, um den erwarteten Bedarf zu befriedigen. Die verbleibenden Potenziale sind als langfristige Entwicklungsreserve zu sehen. Ziele und Handlungsempfehlungen Das Wachstum der Stadt beinhaltet auch ein Wachstum der Wirtschaft. Bezogen auf die Beschäftigung verlieren für Gewerbegebiete typische Nutzungen wie das verarbeitende Gewerbe zwar relativ an Bedeutung, auf anderen Ebenen liefern sie jedoch einen überproportionalen Beitrag, etwa zum Gewerbesteueraufkommen oder bei der Generierung von Kaufkraft. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten liegt der Anteil der gewerblichen Bauflächen an der Siedlungsfläche am unteren Rand, vergleichbar zur Situation in München. Vor diesem Hintergrund werden aus gutachterlicher Sicht drei wesentliche Ziele formuliert: - Sicherung einer angemessenen Flächenausstattung, - Sicherung eines angemessenen Preisniveaus und - Erhöhung der Flächeneffektivität. Die Handlungsempfehlungen beziehen sich auf diese Ziele. Bestandssicherung: Sicherung der gewerblichen Flächenkulisse des FNP bzw. des StEP Industrie und Gewerbe.

8 8 Kommunikation: Stringente Kommunikation der Politik der Flächensicherung, um eine Blockade von Grundstücken durch Spekulation zu vermeiden. Flächenaktivierung: Maßnahmen zur Aktivierung von Flächen, die als verfügbar bewertet sind, aber auf dem Markt nicht angeboten werden. Flächenentwicklung: Zeitnahe Entwicklung einzelner Potenzialflächen, um Engpässen nach 2020 vorzubeugen. Sicherung von Standorten außerhalb der gewerblichen Flächenkulisse: Um zusätzlichen Nachfragedruck zu vermeiden, sollten Standorte außerhalb der gewerblichen Flächenkulisse etwa in Mischgebieten möglichst gesichert werden. Transparenz / Flächenmonitoring: Die geringe Transparenz in dem hier betrachteten Segment ist durch Flächenmonitoring und ggf. weitere Maßnahmen zu verbessern. Aktive Liegenschaftspolitik: Zur Erhöhung und zur Steuerung ist eine aktive Liegenschaftspolitik sinnvoll, etwa in der Form, dass vorrangig Flächen des Landes Berlin entwickelt werden. Maßnahmen zur Erhöhung der Flächeneffektivität: Es ist zu prüfen, mit welchen Instrumenten die Flächeneffektivität erhöht werden kann. Hierbei kann auf umfangreiche Erfahrungen mit derartigen Ansätzen in Berlin in der 1980er Jahren zurückgegriffen werden. Im Hinblick auf die skizzierten Handlungsempfehlungen kommt dem Standort Gartenfeld (West) in Berlin-Spandau eine besondere Bedeutung zu. Dies gilt nicht nur bezogen auf seine günstige Lage in einem Raum mit knappen Flächenangebot, sondern auch hinsichtlich der Frage, ob eine Politik der Flächensicherung umgesetzt und entsprechend kommuniziert wird.

9 9 1. Wirtschaftliche Trends 1.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Die ökonomische Entwicklung Berlins war in den letzten beiden Jahrzehnten durch unterschiedliche Phasen geprägt. In der ersten Hälfte des letzten Jahrzehnts war die wirtschaftliche Dynamik gemessen am Bruttoinlandsprodukt äußerst schleppend (Abb. 1). Doch nach dieser ersten Phase der Stagnation setzte 2005 ein starkes Wachstum ein. Berlin wuchs stärker als der Bundesdurchschnitt. Dieses Wachstum erwies sich sogar in der Wirtschaftskrise als robust, auch wenn die Entwicklung hier etwas gebremst wurde. Die Tatsache, dass das Wachstum nun schon über neun Jahre anhält, weist zudem auf einen sehr stabilen Entwicklungspfad hin. Abb. 1 Bruttoinlandsprodukt; 2000 = Hamburg 110 Deutschland 100 Berlin Quellen: VGR der Länder; Berechnungen des DIW Berlin. Die Dynamik im Wirtschaftswachstum hat mehr und mehr auch die Beschäftigung erreicht. Seit 2010 hat die Zahl der Erwerbstätigen in Berlin um mehr als 115 Tausend Personen zugenommen (Abb. 2). Abb. 2 Veränderung der Erwerbstätigen und der Einwohner ,2% 1,2% 2,2% 1,4% 1,3% ,6% 1,7% ,1% Bevölkerung Beschäftigung Quellen: Statistisches Landesamt Berlin-Brandenburg; Arbeitskreis Erwerbstätigenrechnung

10 10 Die Entwicklungsdynamik ist damit in den letzten Jahren sogar deutlich höher als die bei der Bevölkerung. Die Zuwachsraten bei der Erwerbstätigkeit lagen seit 2011 im Durchschnitt um rund ein Drittel höher als die Zuwachsraten bei der Bevölkerung. 1.2 Industrielle Entwicklung Wesentlicher Treiber der positiven Wirtschaftsentwicklung der letzten Jahre in Berlin war der Tourismussektor und damit verbundene Dienstleistungen (Geppert/Gornig 2010). Einen entscheidenden Beitrag zur Trendumkehr in Berlin leistete aber auch die Industrie. Die hiesige Wertschöpfung des Verarbeitenden Gewerbes sank bis zum Jahr 2002 durchgehend (Abb. 3. Erst nach 2005 gelang es ihr, mit der dynamischen Entwicklung in Deutschland und anderen Großstadtregionen mitzuhalten. Die Absatzkrise 2009 konnte sie hingegen relativ unbeschadet überstehen. Entsprechend fiel das Wachstumstempo im Aufholprozess 2010 und 2011 etwas geringer aus als im Bundesdurchschnitt. Insgesamt liegt das Produktionsniveau aber in Berlin höher als vor der Krise. In Hamburg waren dagegen die krisenbedingten Ausschläge weitaus größer. Abb. 3 Bruttowertschöpfung im Verarbeitenden Gewerbe; 2000 = Deutschland Berlin Hamburg Quellen: Volkwirtschaftliche Gesamtrechnung der Länder; Berechnungen des DIW Berlin Im Rahmen globalisierter Märkte sind erfolgreiche Industrieunternehmen vor allem dadurch gekennzeichnet, dass sie flexible Strategien entwickeln, um sich den ständig verändernden Nachfrage- und Produktionsbedingungen mit ihrem Produktsortiment anzupassen. Für die Berliner Industrie kommt hinzu, dass infolge der Ausgangsbedingungen der Modernisierungsbedarf der Produktpalette besonders hoch war. Studien zum Modernisierungsprozess der Industrie in Berlin kommen zu der weitgehend durchgängigen Einschätzung, dass das Tempo in Berlin seit langem hoch ist (Fischer et al 2004, Pfeiffer/Ring 2002). Im Vergleich zu anderen Agglomerationen besitzt die Berliner Industrie mittlerweile offenbar eine vergleichsweise junge Produktpalette (Gornig /Voshage 2010). Zu diesen wichtigsten Produktbereichen zählen traditionell die Elektrotechnik sowie Einrichtungen zur Energieerzeugung und verteilung. Weitere bedeutende Spezialisierungsfelder sind die Pharmazie und die Medizintechnik. Im Bereich Fahrzeugbau sind Krafträder, Schienenfahrzeuge sowie deren Komponenten stark vertreten. Insgesamt zeichnet sich die Industrie in Berlin aber durch eine relativ gleichmäßige Branchenstruktur aus. So zählen auch der Maschinenbau, die Ernährungswirtschaft sowie die Druckindustrie zu den Kernbranchen.

11 Größenstruktur der Industrie in Berlin Ein wesentlicher Katalysator, die Ergebnisse von Forschung und Entwicklung in ökonomische Leistungen zu überführen, sind Unternehmensgründungen und ihre Entwicklung. Abb. 4 gibt die Zahlen des Bundesverbands der Risikokapitalgeber für die Investitionen in der Frühphase wieder. Abb. 4 Frühphasen-Investitionen je Einwohner Berlin Hamburg Deutschland Quellen: PEREP Analytics / BVK; Statistisches Bundesamt 2013; Berechnungen des DIW Berlin. Als Frühphase eines Start-ups bezeichnet man den Vorgründungsprozess und die Phase zwischen Unternehmensgründung und der Markteinführung eines Produktes. Der Schwerpunkt der Unternehmensaktivität liegt in dieser Phase auf Forschung und Entwicklung. Die Frühphasen-Investitionen sind somit ein besonders geeigneter Indikator für die Transformation von Ideen in marktreife Produkte. Die rasante Steigerung der Investitionen in dieser Phase spricht für eine aktive Gründerszene. Belege für die aktive Gründerszene finden sich in den Studien zu der Gründungsaktivität im IT-Sektor (insbesondere Dauchert 2013). Die Gründungswelle in Berlin hat sich allerdings nur bedingt in den Durchschnittszahlen des verarbeitenden Gewerbes niedergeschlagen (Tab. 1). Zwar konnte die Tendenz abnehmender Betriebszahlen gestoppt werden, aber dennoch nimmt die Zahl der Betriebe im Verarbeitenden Gewerbe seit 2010 nur schwach zu. Tab. 1 Betriebe im Verarbeitenden Gewerbe in Berlin nach Größenklassen Beschäftigtengrößenklasse Zahl der Betriebe Veränderung in Prozent bis ,7-0,3 10 bis ,3 2,5 50 bis ,5 1,9 250 und mehr ,0 4,9 Insgesamt ,0 0,3 Quellen: Unternehmensregister 2014; eigene Berechnungen Der geringe Zuwachs der Gesamtbetriebszahl ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass die Zahl der Kleinstbetriebe mit weniger als 10 Beschäftigten leicht rückläufig ist. Dafür nimmt die Zahl der Betriebe mit 10 bis 49 Beschäftigten seit 2010 mit 2,5% deutlich nur. Dieser Zuwachs dürfte auch Folge der Etablierung erfolgreicher (also wachsender) Unternehmensgründungen sein. Und auch die Zahl

12 12 mittelgroßer Betriebe ( Beschäftigte) wächst. Die Zahl größerer Betriebe in der Berliner Industrie mit mehr als 250 Beschäftigten stieg um 3 auf insgesamt 64 Betriebe. 1.4 Räumliche Muster der Industrie in Berlin Die räumliche Struktur der Berliner Industrie ist wesentlich durch traditionelle Standortmuster geprägt. Insbesondere die Großunternehmen aus den forschungsintensiven Industrien der Pharmazie, der Elektrotechnik und dem Fahrzeugbau nutzen ihre heutigen Standorte schon seit vielen Jahrzehnten. In den letzten Jahren sind aber mehr und mehr auch ausgewählte Quartiere weiterentwickelt worden. Paradebeispiel hierfür ist der Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof. Seit 1991 entwickelte sich in Berlin-Adlershof ein integrierter Wirtschafts-, Wissenschafts- und Medienstandort. Er zählt zu den größten Technologie- und Wissenschaftsclustern Deutschlands (Handrich et al. 2008). Um die möglichen räumlichen Strukturveränderungen seit dem Tiefpunkt der industriellen Beschäftigung 2007 erkennbar zu machen, wurden hier die Daten des Unternehmensregisters zu den Betrieben und den Beschäftigten im Verarbeitenden Gewerbe sowie die zum Umsatz von Betrieben mit mehr als 20 Beschäftigten aus der Produktionsstatistik ausgewertet. Zur Veranschaulichung der Ergebnisse wurden die bezirklichen Angaben zu Stadträumen zusammengefasst. Unterschieden wurden vier Räume: - Nord-Ost: Pankow, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf - Süd-Ost: Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Treptow-Köpenick - Süd-West: Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof, Steglitz-Zehlendorf - Nord-West: Mitte, Spandau, Reinickendorf Die Auswertung des Unternehmensregisters weist erwartungsgemäß nur geringe Verschiebungen bei der Verteilung der Betriebe und der Beschäftigten zwischen den vier Stadträumen auf (Tab. 2). Bei der Zahl der Betriebe legt der Süd-Westen leicht überdurchschnittlich zu. Bei der Beschäftigung sind es die Stadträume Süd- Ost und Nord-West, die ihre Anteile etwas ausbauen können. Wesentlich mehr Bewegung in den räumlichen Industriestrukturen ist bei Umsätzen zu beobachten. Dies gilt vor allem in der Periode 2007 bis 2010, da sich hier auch der temporäre Einbruch der Produktionszahlen in der Wirtschaftskrise 2009 stark auswirkt. Aber auch, wenn man den Betrachtungszeitraum bis 2012 ausweitet, sind noch spürbare Strukturverschiebungen erkennbar. Anteilsverluste müssen dabei die Stadträume Süd-Ost und Süd-West hinnehmen. Deutliche Wachstumssprünge im Umsatzanteil können dagegen der Nord-Ost-Raum und der Stadtraum Nord- West realisieren. Zu beachten ist dabei allerdings, dass die Umsätze kleiner Industriebetriebe mit weniger als 20 Beschäftigten hier nicht mit eingehen. Es ist zu vermuten, dass diese Betriebe eher stabile räumliche Entwicklungsmuster aufweisen.

13 13 Tab. 2 Betriebe, Beschäftigte und Umsatz im Verarbeitenden Gewerbe Berlins; Anteile in Prozent Stadträume Betriebe Nord-Ost 20,4 19,9 20,2 Süd-Ost 27,3 27,1 27,1 Süd-West 28,6 29,5 29,3 Nord-West 23,7 23,5 23,4 Insgesamt 100,0 100,0 100,0 Beschäftigte Nord-Ost 12,1 11,5 11,6 Süd-Ost 22,1 23,6 24,3 Süd-West 25,0 23,4 22,8 Nord-West 40,8 41,5 41,3 Insgesamt 100,0 100,0 100,0 Umsatz* Nord-Ost 5,0 7,1 7,5 Süd-Ost 35,6 19,0 22,4 Süd-West 20,6 17,8 15,3 Nord-West 38,7 56,1 54,8 Insgesamt 100,0 100,0 100,0 * Betriebe mit mehr als 20 Beschäftigten. Quelle: Statistisches Landesamt Berlin Brandenburg; eigene Berechnungen

14 14 2. Flächeninanspruchnahme / Flächenumsätze Da in Berlin kein systematisches Flächenmonitoring für gewerbliche Bauflächen besteht, sind Aussagen über Veränderungen etwa durch die Inanspruchnahme von Flächenpotenzialen nur bedingt möglich. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden unterschiedliche Quellen genutzt. Wesentliche Basis ist eine Begehung von Gewerbegebieten, in deren Fokus die 2009 ermittelten Flächenpotenziale stehen. Diese ist als ein erster Ansatz zu einem Monitoring zu verstehen, wobei jedoch keine systematische Erfassung neuer Potenziale erfolgte. Parallel wurden Daten des Gutachterausschusses aus der Kaufpreissammlung ausgewertet. 2.1 Inanspruchnahme von Flächenpotenzialen Im Herbst 2009 wurden im Rahmen der Erarbeitung des StEP Industrie und Gewerbe die Flächenpotenziale im Stadtgebiet physisch erfasst, unabhängig von der Verfügbarkeit etwa im Sinne einer Verkaufsbereitschaft der Eigentümer. Basis war grundsätzlich die Flächenkulisse des FNP (Stand 2009). Die Flächenpotenziale wurden im Nachgang mit den Bezirken abgestimmt. Ohne die Sonderfälle in Reinickendorf (TXL) und Pankow (Vorhaltefläche) ergaben sich Potenziale in der Größenordnung von insgesamt 790 ha, wovon 419 ha als kurzfristig verfügbar eingeschätzt wurden. Die nachfolgenden Auswertungen beziehen sich nur auf Entwicklungen, die im Zeitraum 2009 bis 2014 auf Flächen stattfanden, die bei Erstellung des StEP Gewerbe und Industrie als Potenzialflächen für eine gewerbliche Entwicklung gutachterlich erfasst und im Herbst 2014 erneut begangen wurden. Die Veränderungen wurden mit der Begehung 2009 abgeglichen. Im Ergebnis zeigt sich, dass insgesamt 125,8 ha aufgrund einer realisierten oder geplanten Nutzung als Potenziale entfallen. 1 In dieser Zahl sind 17,7 ha Flächen enthalten, auf denen frühere Nutzungen revitalisiert wurden (z.b. Wiedernutzung von Lagerhallen, die aufgrund von Leerstand und des baulichen Zustandes als Potenzialflächen erfasst waren). Auf den übrigen Flächen erfolgte eine Neubebauung. Das Gros der neu genutzten Flächen wurde durch gewerblich-industrielle Nutzungen einschl. Handwerk und Lager in Anspruch genommen (76,9 ha). 32,2 ha wurden für Einzelhandel, 12,1 ha für Wohnen und 4,6 ha für sonstige Nutzungen entwickelt. 1 Der Wert kann etwas höher liegen, da die Potenziale nicht mit den Bezirken abgestimmt wurden. Der Erwerb von Flächen im Hinblick auf eine Nutzung konnte deshalb nur für dem Gutachter bekannte Fälle berücksichtigt werden.

15 15 Abb. 5 Struktur der Inanspruchnahme der Flächenpotenziale in Berlin (in ha) 12,1 4,6 32,2 76,9 Gewerbe / Logistik / Industrie Einzelhandel Wohnen Sonst. bauliche Nutzung Quelle: Baasner Stadtplaner GmbH, Begehung Ende 2014 Sonst. bauliche Nutzung: Hotels / Hostels, Künstlerateliers Auf bezirklicher Ebene entwickelte sich die Inanspruchnahme recht unterschiedlich. Die absolut höchsten Werte erreichte der Bezirk Treptow-Köpenick (16,5 ha), gefolgt von Tempelhof-Schöneberg mit 9,6 ha und Marzahn-Hellersdorf mit 9,4 ha (in beiden Fällen allerdings bei einem hohen Anteil revitalisierter Flächen). In Relation zum Umfang der 2009 erfassten Potenziale lag die Inanspruchnahme in den Bezirken Mitte und Neukölln am höchsten (40,0 bzw. 38,4 %). In diesen Bezirken haben sich die Flächenpotenziale innerhalb der letzten fünf Jahre nahezu halbiert. Abb. 6 Flächeninanspruchnahme nach Bezirken (in m²) Reinickendorf Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Treptow Köpenick Neukölln Tempelhof-Schöneberg Steglitz-Zehlendorf Spandau Charlottenburg Wilmersdorf Pankow Kreuzberg-Friedrichshain Mitte Gewerbe / Logistik / Industrie Einzelhandel Wohnen Sonst. bauliche Nutzung Quelle: Baasner Stadtplaner GmbH, Begehung Ende 2014

16 16 Tab. 3 Flächeninanspruchnahme nach Bezirken (in m²) Gewerbe / Logistik / Industrie Quelle: Baasner Stadtplaner GmbH, Begehung Ende 2014 Sonst. bauliche Nutzung: Hotels / Hostels, Künstlerateliers Einzelhandel Wohnen Sonst. bauliche Nutzung Summe Mitte Kreuzberg- Friedrichshain Pankow Charlottenburg Wilmersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow Köpenick Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Summe In einer Zusammenfassung für die Teilräume des StEP Industrie und Gewerbe ergibt sich folgendes Bild. Abb. 7 Inanspruchnahme der kurzfristig verfügbaren Flächenpotenziale nach Stadträumen (in ha) Nord-Ost Süd-Ost Süd-West Nord-West Verbleibende verfügbare Potenziale Inanspruchnahme Quelle: Baasner Stadtplaner GmbH, Begehung Ende 2014 / StEP Industrie und Gewerbe

17 17 Im Südwesten sind praktisch alle 2009 / 2010 als verfügbar eingeschätzten Flächen inzwischen in Anspruch genommen 2, im Nordwesten ist dies bei rd. 33 % der Flächen der Fall. Selbst in Nord-Ost, dem Raum mit den größten Flächenpotenzialen, wurden innerhalb des Betrachtungszeitraums von 5 Jahren rd. 30 % der als kurzfristig verfügbar eingeschätzten Potenziale in Anspruch genommen. Tab. 4 Inanspruchnahme von kurzfristig verfügbaren Flächenpotenzialen lt. StEP Industrie und Gewerbe (in ha) Verfügbare Potenziale Inanspruchnahme Anteil Nord-West 49,3 16,2 32,9% Süd-West 17,1 18,6 108,8% Süd-Ost 163,6 34,7 21,2% Nord-Ost 189,0 56,3 29,8% Berlin 419,0 125,8 30,0% Quelle: Baasner Stadtplaner GmbH, Begehung Ende 2014 / StEP Industrie und Gewerbe Süd-West: Aufgrund von Abgrenzungsproblemen liegt der Anteil der in Anspruch genommenen Flächen geringfügig über dem als kurzfristig verfügbaren Flächenpotenzial. Inanspruchnahme durch Gewerbe, Logistik, Industrie Aus dem 2009 für das gesamte Stadtgebiet erfassten Bestand an Potenzialflächen wurden 91 Grundstücke mit 76,9 ha entwickelt. Auf mehr als 50% der Flächen entstanden kleinere und mittlere Gewerbe- und Handwerksbetriebe. Auf 7 Flächen mit rd. 14 ha Flächen entstanden gewerbehof- bzw. gewerbeparkartige Strukturen. Trotz der geringen Anzahl derartiger Vorhaben umfassen sie rd. 18% der in Anspruch genommen Flächen. Abgesehen von den Flächen für gewerbeparkartige Strukturen wurde die Mehrzahl der Grundstücke für kleinere und mittelgroße Betriebe entwickelt. Nur vier Einzelvorhaben umfassten mehr als m² Grundstücksfläche. Die durchschnittliche Grundstückgröße betrug ca m², ohne gewerbehofartige Strukturen ca m². Tab. 5 In Anspruch genommene Potenzialflächen nach Grundstücksgrößen (Gewerbe, Logistik, Industrie, im m²) Fläche insg. Anzahl < m² bis < m² bis - < m² bis < m² > m² Summe Aufgrund von geringfügigen Abgrenzungsproblemen kommt es im Südwest-Raum rechnerisch zu der Besonderheit, dass der Wert für die in Anspruch genommenen Flächen geringfügig über dem kurzfristig verfügbaren Potenzial liegt.

18 18 Abb. 8 Struktur der durch Gewerbe, Logistik und Industrie in Anspruch genommenen Potenzialflächen Lager-, Abstellplätze 20% Sonstiges, ka 4% Autohäuser 3% Großhandel, Online-Handel 7% Industrie, Logistik, Handwerk 48% Gewerbehofartige Anlagen 18% Inanspruchnahme durch Einzelhandel Die hohe Flächeninanspruchnahme durch Einzelhandel mit insgesamt 32,2 ha speist sich im Wesentlichen aus zwei großen Vorhaben: Ikea / Globus Baumarkt im Bezirk Lichtenberg und die Planung des Porta Möbelhauses im Bezirk Marzahn- Hellersdorf. Auf diese beiden Vorhaben entfallen allein 27,3 ha. Auf den übrigen durch Einzelhandel in Anspruch genommenen Flächen entstanden v.a. Lebensmittel- und Textildiscounter. (Zur Verteilung auf die Bezirke vgl. Tab. 3, S. 16). Inanspruchnahme durch Wohnen Im Hinblick auf eine Inanspruchnahme von Flächen für Wohnnutzung fällt vor allem das Gebiet Spindlersfeld in Köpenick ins Gewicht. Das gesamte Areal ist seit 2012 im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt und wird derzeit für Wohnungsbau entwickelt. Daneben wurden auch in Marzahn ehemals gewerbliche Flächen für Wohnungsbau entwickelt (ehem. Magerviehhof / Beilsteiner Straße). Von den insgesamt 12,1 ha, die für Wohnen in Anspruch genommen wurden, entfallen 11,5 ha auf diese beiden Vorhaben. Inanspruchnahme durch sonstige bauliche Nutzungen In dieser Kategorie sind für Gewerbegebiete eher untypische gewerbliche Nutzungen wie Hotels / Hostels oder Ateliergebäude zusammengefasst. Von den insgesamt 4,6 ha entfällt der größte Anteil auf den Bezirk Tempelhof-Schöneberg (2,7 ha / 58,7 %; Nutzung der im Jahr 2009 leer stehenden Schultheiss-Brauerei als Kreativzentrum).

19 Zugänge von Flächenpotenzialen durch Nutzungsaufgaben Im Zuge der Nacherhebung zu den Flächenpotenzialen wurden neue Potenziale, die sich v.a. durch Betriebsaufgaben ergeben, nicht erfasst, da dies eine andere Erhebungsmethode erfordert hätte. Im Zuge der Begehungen sind nur wenige neue Komplettleerstände aufgefallen, zur Summe der Fälle kann jedoch keine Aussage getroffen werden. Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass die Berliner Industrie in den letzten Jahren deutlich an Wettbewerbsfähigkeit gewonnen hat, so dass es in der Folge auch zu weniger Betriebsschließungen kommen sollte. Einen Sonderfall bildet der Standort Gartenfeld-West in Spandau. Mit rd. 50 ha ist das Gebiet sehr groß. Der Vermietungsstand in den zwei ehemaligen Werken ist unklar, insofern ist unsicher, ob hier die enge Definition aus dem Jahr 2009 greift (Vermietungs- bzw. Nutzungsgrad < 20%). 3 Unabhängig hiervon weist der Standort erhebliche Potenziale und zugleich eine strategische Bedeutung auf. Dies gilt im Hinblick auf ein sich deutlich verknappendes Angebot im Stadtraum Nord-West wie auch im Hinblick auf die Übernahme komplementärer Funktionen zur Nachnutzung des Flughafens TXL. 2.3 Veränderungen in der Flächenkulisse Die nachfolgend dargestellten Veränderungen in der Flächenkulisse stehen stets im Kontext mit Flächenpotenzialen. Hier wurden Informationen aus unterschiedlichen Quellen wie der Begehung, FNP-Änderungen oder sonstigen zugänglichen Informationen zur Konkretisierung von Planungen zusammengeführt. Per Saldo ergibt sich ein Zuwachs an Flächenpotenzialen in der Größenordnung von rd. 7 ha. 4 Abgänge Abgänge resultieren häufig aus der Präzisierung früherer Planungen, etwa erhöhte Anforderungen an die Infrastruktur (z.b. Regenrückhaltebecken) oder an Ausgleichsflächen. Zum Teil wurden Flächen arrondiert oder kleinere öffentliche Grünflächen angelegt. Die noch im FNP enthaltenen gewerblichen Bauflächen auf dem ehem. Flughafengelände Tempelhof wurden hier ebenfalls bereits als Abgang verbucht. In der Summe ergibt sich eine Reduzierung von Potenzialflächen von 34 ha. Mit jeweils rd. 11 ha entfällt das Gros dieser Flächen auf die Bezirke Tempelhof- Schönefeld (v.a. Tempelhofer Feld) und Spandau (v.a. Fläche am ehem. KW Oberhavel, FNP-Änderung). Zugänge Diesen Abgängen steht ein Zugewinn von 41 ha gegenüber. Mit Abstand größte Position hierbei ist die Umwidmung einer Bahn- zu einer gewerblichen Baufläche (Betriebsbahnhof Schöneweide, 22,5 ha) in Treptow-Köpenick, gefolgt von der Umwidmung einer M- in eine G-Fläche in Lichtenberg (rd. 8 ha). In räumlicher Hinsicht ergibt sich eine gewisse Verschiebung von West nach Ost: Die größten Abgänge finden sich in Tempelhof-Schöneberg und Spandau, die größten Zugänge in Treptow-Köpenick und Lichtenberg. Der Saldo aus diesen Veränderungen liegt mit 7 ha allerding unter der faktischen Inanspruchnahme ge wurde die Fläche nicht als Potenzial aufgenommen. Das Haushaltsgerätewerk war noch in Betrieb, das ehem. Kabelwerk wies eine mehr als marginale Nutzung auf. 4 Aufgrund des geringen Saldos werden bei der Abschätzung der künftigen Entwicklung die Potenzale lt. StEP zugrunde gelegt.

20 20 werblicher Flächenpotenziale für Wohnen (12,1 ha). Hinweis: Soweit die Inanspruchnahme von Potenzialflächen (Stand 2009) mit FNP- Änderungen zusammen fallen, sind die FNP-Änderungen hier nicht mehr genannt, um Dopplungen zu vermeiden (z.b. Spindlersfeld). 2.4 Flächenumsätze lt. Kaufpreissammlung Mit der Nacherhebung zu den Flächenpotenzialen 2014 liegt erstmals ein wenn auch unvollständiges Flächenmonitoring zu diesem Marktsegment vor. Bislang wurde aus gutachterlicher Sicht v.a. auf Daten des Gutachterausschusses zurückgegriffen. Im Zentrum standen hierbei Flächenumsätze mit unbebauten gewerblichen Grundstücken, weil davon ausgegangen wurde, dass diese in etwa wenn auch überzeichnend den Bedarf nach gewerblichen Flächen widerspiegelt. Aus dem Abgleich zwischen den Nacherhebungen zur Inanspruchnahme von Flächenpotenzialen und den Flächenumsätzen lt. Kaufpreissammlung ist der Schluss zu ziehen, dass unbebaute Grundstücke häufig den Eigentümer wechseln, ohne dass dies eine nachhaltige Nutzung des Grundstücks nach sich zieht. In der Summe liegen die Flächenumsätze deutlich über den durch Begehungen festgestellten Inanspruchnahmen. 5 Gründe hierfür können sein: - Flächen können vor der Zuführung einer Nutzung mehrfach gehandelt werden, z.b. wenn ein Projektentwickler eine Fläche erwirbt, parzelliert und weiter veräußert. - Unbebaute Grundstücke können z.b. als Lagerplätze gehandelt werden, ohne dass eine Bebauung oder Nutzungsänderung intendiert ist. - Als unbebaut werden auch Grundstücke klassifiziert, deren Bebauung kaum werthaltig und voraussichtlich abgängig ist. Dies schließt ggf. nicht aus, dass der Erwerber diese Bausubstanz zur Vermietung nutzt. Die Zahl der abgeschlossenen Verkäufe (Kauffälle) liegt in Berlin seit 1995 insgesamt relativ konstant bei Fällen. Trotz dieser Konstanz bei der Zahl der Fälle variiert der Umfang der gehandelten Flächen erheblich. 5 Der Flächenumsatz beträgt etwa das 3-fache der festgestellten Inanspruchnahme bzw. Revitalisierung. Ein exakter Vergleich der Werte ist aufgrund unterschiedlicher Zeitreihen nicht möglich.

21 21 Abb. 9 Flächenumsatz mit unbebauten gewerblichen Grundstücken in Berlin insgesamt (m²) Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis einer Sonderauswertung des Gutachterausschuss für Baasner Stadtplaner GmbH Tab. 6 Flächenumsätze im Mittel der letzten 10 Jahre ( ) Kauffälle p.a. Flächenumsatz p.a. (ha) Berlin 110,3 68,7 Nordwest-Raum 27,5 17,4 Südwest-Raum 22,0 11,8 Südost-Raum 26,9 17,8 Nordost-Raum 33,6 21,6 Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis einer Sonderauswertung des Gutachterausschuss für Baasner Stadtplaner GmbH Flächengrößen Von Marktteilnehmern wird berichtet, dass sich das Gros der Nachfrage aus Unternehmen mittlerer Größe speist, die Flächen in der Größenordnung von bis m² suchen. 43 % der getätigten Käufe betreffen diese Größenordnung, 41 % der Abschlüsse beziehen sich auf kleinere Flächen (< m²). Im Hinblick auf die Summe der umgesetzten Flächen spielen die kleinen Grundstücke nur eine sehr untergeordnete Rolle. Auf Flächen unter m² entfallen nur 5 % der verkauften Flächen, auf Flächen von bis m² weitere 33 %. Das Gros der Flächenumsätze wird mit großen Grundstücken von einem Hektar und darüber erzielt.

22 22 Kaufpreise Die langfristige Entwicklung der Kaufpreise spiegelt noch die Situation der Nachwendezeit. Nach dem massiven Anstieg in den frühen 1990er Jahren sinken die Preise nahezu kontinuierlich und stabilisieren sich erst etwa ab 2002 / Die Schwankungen in den Folgejahren dürften durch Sonderfaktoren bedingt sein, wie z.b. einem erhöhten Anteil großer, preiswerter Flächen an den Umsätzen. Abb. 10 Entwicklung der Kaufpreise (ohne Käufe für Nutzung durch Einzelhandel) Quelle: Eigene Berechnungen auf Basis einer Sonderauswertung des Gutachterausschuss für Baasner Stadtplaner GmbH Marktteilnehmer wie z.b. der Liegenschaftsfonds berichten zwar von einem deutlichen Anstieg der Preise in letzter Zeit. In den Bodenrichtwerten hat sich dies allerdings noch nicht niedergeschlagen. Diese zeigen vielmehr für die vergangenen Jahre eine bemerkenswerte Konstanz. Abb. 11 Entwicklung der Bodenrichtwerte ausgewählter Grundstücke

23 23 Räumliche Entwicklung Ein Blick in die Teilräume zeigt deutliche Differenzen zwischen westlichen und östlichen Bezirken. Darüber hinaus wird deutlich, dass in zahlreichen Bezirken die Flächenumsätze in den letzten Jahren deutlich abgenommen haben und auf einem niedrigen Niveau (< 5 ha p.a.) verharren. Dies gilt mit Ausnahme von Spandau für alle westlichen Bezirke, darunter auch den Bezirken, die sich durch einen starken gewerblich-industriellen Besatz auszeichnen wie Reinickendorf oder Tempelhof-Schöneberg. In den östlichen Teilräumen ist das Bild differenzierter. Insbesondere Marzahn- Hellersdorf weist in den letzten Jahren hohe Umsätze auf (ca ha in den Jahren 2012 und 2013), auch Treptow-Köpenick und Pankow weisen wenn auch bei starken Schwankungen in den letzten Jahren tendenziell Flächenumsätze von über 5 ha p.a. auf. 6 6 Eine detaillierte Analyse zu den Teilräumen findet sich im Anhang, S. 39.

24 24 3. Aktuelle Tendenzen auf dem Markt für einfache Gewerbeflächen Die Darstellung der aktuellen Situation basiert v.a. auf Expertengesprächen. Für drei Bezirke (Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Spandau) konnten vertiefende Recherchen durchgeführt werden, die das Gesamtbild ergänzen. 3.1 Aktuelle Tendenzen in Berlin Im Rahmen der Recherchen wurden zahlreiche Experteninterviews geführt. Gesprächspartner in diesem Zusammenhang waren: - Wirtschaftsförderung (Bezirke Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln, Spandau, Tempelhof-Schöneberg sowie Berlin Partner und ZukunftsAgentur Brandenburg) - Stadtentwicklung (Bezirke Treptow-Köpenick und Spandau) - Fachmakler (Aengevelt, CBRE, JLL, Sauer Immobilien) - Große Eigentümer / Vermieter / Projektentwickler (Liegenschaftsfonds Berlin, Adlershof Projekt GmbH, DIBAG, GSG, Meon-Park, Thelen TechnoPark) Diese Gespräche wurden durch Kurzinterviews mit rd. 30 Betrieben ergänzt, die derzeit eine Fläche suchen oder in den letzten Jahren gesucht haben. Kaufgrundstücke Die Nachfrage hat in den letzten Jahren deutlich angezogen. Bezirke wie Marzahn- Hellersdorf, in denen sich baureife Grundstücke befinden, berichten von einem regelrechten Boom. Nach Jahren der Stagnation besteht derzeit ein sehr starkes Interesse. Insbesondere in den westlichen Bezirken ist das Angebot an bebauten oder unbebauten Grundstücken jedoch knapp. Auch in Spandau, das aufgrund der Entwicklung in Staaken eine Sonderrolle einnahm, besteht kaum noch ein Angebot. Soweit sich in diesen Bezirken noch Potenziale befinden, sind die Eigentümer nicht zum Verkauf bereit oder die Flächen weisen so massive Probleme auf, dass sie faktisch nicht marktfähig sind (u.a. Artenschutz). Ähnliche Probleme weisen auch zahlreiche Potenziale in den östlichen Bezirken auf. Sie sind häufig ohne eine Projektentwicklung nicht nutzbar, etwa aufgrund fehlenden Baurechts oder fehlender interner Erschließung und Parzellierung. Ein Bauunternehmen aus Spandau berichtete, dass es nach drei Jahren die intensive Suche nach einem Grundstück in Berlin abgebrochen hat und nun seinen Standort in das nördliche Umland verlagert. Die Gründe für die Suche nach einem neuen Standort betreffen v.a. zwei Bereiche: - Die Unternehmen wollen expandieren, mehrere Standorte zusammenlegen oder eine derzeit beengte Situation auflösen. Offenkundig entwickeln sich die Betriebe dynamisch. - Die Unternehmen suchen Standortsicherheit. Sie haben z.b. erlebt, dass ein langjähriges Mietverhältnis in Frage gestellt oder die Miete deutlich erhöht wird. Dass die derzeitigen Finanzierungskonditionen hierzu günstig sind, wird als Nebeneffekt mitgenommen, ist jedoch nicht ausschlaggebendes Motiv.

25 25 I.d.R suchten die kontaktierten Unternehmen jeweils sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke und waren in dieser Frage offen. Mietflächen Nach Auskunft der Experten hat auch die Nachfrage nach einfachen Mietflächen stark angezogen. Auch hier werde das Angebot insbesondere in innenstadtnahen Lagen knapp. Die Situation sei allerdings noch nicht so angespannt wie auf dem Grundstücksmarkt. Allerdings meldeten viele Vermieter Vollvermietung, auch bei peripheren Standorten, insbesondere bei kleineren, einfachen Hallenflächen. Die GSG gab an, dass nur noch zwei periphere Gewerbehöfe größeren Leerstand aufweisen, ansonsten sind die Objekte durchgängig nahezu vollständig vermietet. Von Seiten der Experten werden v.a. drei Gründe für die starke Nachfrage genannt: - Verdrängungseffekte durch Wohnen - Anstieg der Mietpreise - Wachstum und Zuzug von Unternehmen Eine Quantifizierung der Effekte war ihnen nicht möglich. Verdrängung Der Verdrängungseffekt wird von einigen Experten als sehr hoch eingeschätzt, etwa durch die Umwandlung von Gewerbehöfen zu Wohnen, die Schließung von zuvor gewerblich genutzten Baulücken oder die Beräumung von größeren Arealen für Wohnungsbau. Ein aktuelles Beispiel zu letzterem Fall ist die Diskussion um das Dragoner-Areal in Kreuzberg, wo knapp 5 ha beräumt werden sollen. 7 Im Rahmen einer anderen Recherche der Baasner Stadtplaner GmbH wurden etwa im Zeitraum 2010 bis 2014 ca. 50 gewerbliche Objekte (Gewerbehöfe oder ehem. Fabrikgebäude) zu Wohnen umgenutzt (rd WE). Darüber hinaus umfasst dieser Prozess auch eingestreute gewerbliche Standorte, die zugunsten einer Wohnbebauung aufgegeben werden. Gewerbliche Nischen auf Freiflächen, in Nebengebäuden oder kleineren Hallen werden aufgelöst, die entsprechenden Flächen bebaut oder im Hinblick auf hochwertige Wohnsituationen umgestaltet. Bei der nicht repräsentativen Befragung der Unternehmen wurde dieser Aspekt allerdings nur sehr selten genannt. Selbst wenn die Standortsuche durch eine Kündigung veranlasst wurde, war die Situation überwiegend eine andere (z.b. Aufkauf des Grundstücks durch benachbarten Betrieb zur Erweiterung). Mietpreissteigerungen Die verstärkte Nachfrage hat Auswirkungen auf das Preisniveau. Belastbare Daten liegen nicht vor, so dass nur auf einzelne Aussagen verwiesen werden kann. So erhöht ein Anbieter von Neubauflächen den Mietpreis für Hallen von EUR 5,50 auf EUR 6,00 (Peripherie), ein anderer in günstigerer Lage für alte Hallenflächen von EUR 4,00 auf EUR 6,00. Mietpreissteigerungen von % sind nach Angaben der Experten keine Sel- 7 Vgl. Der Tagesspiegel vom

26 26 tenheit und sie betreffen v.a. innerstädtische bzw. innenstadtnahe Lagen. Entsprechend dürfte sich in zahlreichen Objekten die Mieterstruktur ändern. Die Betriebe, die die geforderten Mieten nicht aufbringen können, müssen nach Alternativen suchen. 8 Bei den befragten Unternehmen waren erwartete oder vollzogene Erhöhungen der Mieten ein häufig genannter Grund zur Suche nach alternativen Standorten, weitaus häufiger als z.b. Kündigungen. Wachstum Ein weiterer wesentlicher Grund für die Nachfrage ist Wachstum. Dies legt auch die dynamische wirtschaftliche Entwicklung in Berlin nahe: Unternehmen werden gegründet, ziehen zu oder wachsen organisch. Ein Vermieter nannte eine typische Gruppe junger Unternehmen aus den Bereichen IT und Internet-Handel, die in innerstädtischen Lagen starten und im Erfolgsfall recht schnell wachsen. In den seltensten Fällen bestehen innerhalb des Objekts Reserven, so dass sich das Unternehmen nach Alternativen umsehen muss. Die Auswertung der Daten der bezirklichen Wirtschaftsförderung und der Befragung von Unternehmen zeigt, dass sich Unternehmen aus unterschiedlichen Branchen dynamisch entwickeln. Dies betrifft neben den besonders dynamischen Bereichen wie IT oder Online-Handel auch das produzierende Gewerbe, die Abfallwirtschaft oder Logistik. 3.2 Vertiefungen zu einzelnen Bezirken Aus drei Bezirken haben die jeweiligen Wirtschaftsförderungen ergänzende Unterlagen bereitgestellt. Die Informationen beziehen sich im Wesentlichen auf den Zeitraum , sie betreffen ansonsten jedoch unterschiedliche Inhalte. - Bezirk Marzahn-Hellersdorf: Aufstellung von Grundstückkäufen, Grundstücksverhandlungen und Kaufanträgen. - Bezirk Neukölln: Anfragen nach Kauf- oder Mietflächen, wobei die Wirtschaftsförderung von einem ernsthaften Interesse ausgeht. - Bezirk Spandau: Aufstellung größerer Verlagerungen (innerhalb des Bezirks, in den Bezirk bzw. aus dem Bezirk heraus). Diese Informationen wurden z.t. nachrecherchiert und ausgewertet. Aufgrund der jeweils unterschiedlichen Sachverhalte ist eine zusammenfassende Darstellung nicht möglich. Es ergeben sich allerdings interessante Teilaspekte. Marzahn-Hellersdorf Die Aufstellung der Wirtschaftsförderung umfasst ausschließlich das Interesse an landeseigenen Flächen (Kauf oder Erbpacht), die sich in einem eng begrenzten Raum nördlich und südlich der Bitterfelder Straße befinden. Diese Flächen sind baureif und wurden mit GRW-Mitteln entwickelt, so dass die Kaufinteressen entsprechende Kriterien erfüllen müssen. 8 Eine Analyse von Jones Lang LaSalle kommt für den Zeitraum 2009 bis 2014 zu relativ moderaten Mietsteigerungen von 5,50 EUR/qm auf 6,00 (Spitzenmiete einfache Flächen in Gewerbeparks) bzw. 4,50 auf 4,70 (Spitzenmiete Hallenflächen > m²).

27 27 Tab. 7 Grundstücksverkäufe und verhandlungen im Bezirk Marzahn- Hellersdorf ( , inkl. Erbpacht) Herkunft der Unternehmen Anfragen Abgeschl. Noch in Ver- Abgebrochen insgesamt Käufe handlung Erweiterung am Firmensitz (inkl. 1 Kauf des zuvor genutzten Grundstücks) Unmittelbare Nachbarschaft: Alt-Bez. Marzahn Nahe Umgebung: Libg., Alt-Bez. Hell., Köp., Weiß. Sonst. Außenbezirke Pank., Zehl. Innenstadt Krzbg., F hain, Wedd. Umlandgemeinden Brandenburg Sonstiges Bundesgebiet Summe Fläche 10,5 ha 8,8 ha Entf. Quelle: Baasner Stadtplaner auf Basis einer Aufstellung der WiFö Marzahn-Hellersdorf, Dez Überaus bemerkenswert ist der hohe Anteil von Kaufinteressenten aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Über 50 % der Anfragen entfallen auf Unternehmen, die bereits zuvor im Altbezirk Marzahn ansässig waren. 8 von 11 abgeschlossenen Verträgen und 11 von 17 Fällen, in denen noch verhandelt wird, entfallen auf diese Gruppe. Zumindest bei dieser Gruppe dürfte die betriebliche Expansion im Vordergrund stehen. Dies betrifft nicht nur die Erweiterungsvorhaben. Auch bei den kleinräumlichen Verlagerungen finden sich mehrere Fälle, die eine Größenordnung erreicht haben, für die Mietsituationen etwa in einem Gewerbehof problematisch werden. Neukölln Ausgewertet werden konnte eine Aufstellung der Wirtschaftsförderung, in der alle (ernsthaften) Anfragen seit 2010 erfasst sind. Die Bandbreite der Anfragen ist groß und reicht vom kleinen Künstleratelier bis zu großen Flächen für Produktion oder Logistik, wobei die Anfragen nicht nur durch Neuköllner Unternehmen erfolgt sind. Die Aufstellung enthält insgesamt 43 Anfragen. Nach einer internen Vorauswahl wurde versucht, 31 Betriebe zu kontaktieren, was in 28 Fällen gelang. Von den befragten Unternehmen wurden 8 nicht in die Auswertung einbezogen, da sich die Fälle als atypisch erwiesen (z.b. Suche eines Winterquartiers für Pflanzen) oder weil die Suche nicht ernsthaft betrieben oder inzwischen abgebrochen wurde. Von den verbleibenden 20 Fällen haben 15 einen neuen Standort gefunden, 5 suchen weiterhin.