Geschäftsbericht

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1 Geschäftsbericht

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3 Bilanzsumme (Mio. E) 293,7 294,8 299,2 289,5 Umsatzerlöse (Mio. E) 33,9 32,4 32,7 32,7 Anlagevermögen (Mio. E) 277,3 280,3 284,1 273,8 Eigenkapital (Mio. E) 40,8 39,2 38,7 37,6 Eigenkapitalquote (%) 13,9 13,3 13,0 13,0 Jahresüberschuss (Mio. E) 1,8 0,6 0,8 2,7 Cashflow (Mio. E) 9,5 7,3 7,4 9,0 Eigenkapitalrentabilität (%) 5,1 2,5 2,7 9,0 Gesamtkapitalrentabilität (%) 3,1 2,9 2,9 3,8 Dynamischer Verschuldungsgrad (Jahre) Instandhaltung (Mio. E) 3,8 3,8 3,3 3,7 Bauinvestitionen (Mio. E) 2,0 5, ,7 Mitglieder Wohnungsbestand davon gefördert davon frei finanziert ø Nettokaltmiete E/m 2 5,36 5,28 5,20 5,08 Spareinlagen und Sparbriefe (Mio. E) 26,3 9,3 0 0 Zahl der Mitarbeiter Lübecker Bauverein eingetragene Genossenschaft Gegründet am 31. März 1892 gerichtlich eingetragen am 3. Juni 1892 Genossenschaftsregister-Nr. 205 Amtsgericht Lübeck 03

4 04 Lübeck-Marli, Lützowstraße

5 Inhalt 06 Vorwort des Vorstandes 08 Bericht des Aufsichtsrates 10 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 14 Bestandsmanagement 16 Wohnungs- und Eigentumsverwaltung 18 Investitionen 20 Spareinrichtung 22 Soziales Engagement 26 Lagebericht 36 Bilanz 38 Gewinn- und Verlustrechnung 39 Anhang 47 Organe 05

6 Vorwort des Vorstandes Das Jahr 2012 für unsere Genossenschaft ein ganz besonderes Jahr. Im Internationalen Jahr der Genossenschaften konnte der Lübecker Bauverein auf eine über 120-jährige Geschichte und auf ein Jahr Spareinrichtung zurückblicken. Unsere Genossenschaft steht für nachhaltiges Wirtschaften und sozial verantwortliches Handeln. So haben wir im letzten Jahr die umfangreichen Investitionstätigkeiten fortgesetzt. Als regionaler Wohnungsanbieter investierten wir rund 6 Millionen Euro nachhaltig und wertsteigernd, auch unter energetischen Gesichtspunkten, in den Wohnungsbestand. Juni 1892 Heinrich Gaedertz 06 Lübeck-St. Lorenz Nord, Ludwigstraße, Gründerhaus Lübecker Bauverein

7 Auch die im April 2011 eröffnete Spareinrichtung steht ganz im Einklang mit der genossenschaftlichen Idee der Selbstbestimmung und Selbstverwaltung; sie gibt letztlich eine Antwort auf die globale Finanzkrise der letzten Jahre. Neben dem Mehrwert für unsere Mitglieder, ihr Geld sicher und ertragreich bei uns anzulegen, fließt ein Großteil dieser Spareinlagen in unseren Wohnungsbestand und wird künftig in Neubau und Modernisierung investiert. Bereits im zurückliegenden Jahr konnten wir einen Teil der Spareinlagen für die Ablösung langfristiger Darlehen verwenden. Genossenschaften begeistern mit einem vielfältigen sozialen Engagement. Wie sich der Lübecker Bauverein zum Wohle seiner Mitglieder engagiert, zeigen wir Ihnen erstmalig in unserem integrierten Sozialbericht. Unseren Vertretern, unseren Mitgliedern, unseren Geschäftspartnern in Wirtschaft, Gesellschaft und Verwaltung und nicht zuletzt unseren Mitarbeitern danken wir für ihr vielfältiges Engagement und ihre vertrauensvolle Unterstützung sehr herzlich. Wie Tradition und Moderne miteinander verknüpft werden können und aufeinander aufbauen, präsentiert Ihnen unser diesjähriger Geschäftsbericht in der 120-jährigen Geschichte unserer Genossenschaft. Der Vorstand Detlef Aue Stefan Probst Steffen Börms Johann Landsberg Frank Schneider Steffen Börms, Frank Schneider, Stefan Probst, Detlef Aue, Johann Landsberg (v. l.) Gründerhaus heute

8 Bericht des Aufsichtsrates Dezember 1894 Im Geschäftsjahr 2012 haben sich der Aufsichtsrat und seine Ausschüsse entsprechend den gesetzlichen und satzungsgemäßen Bestimmungen umfassend über alle wesentlichen Vorgänge, die die wirtschaftliche und finanzielle Lage sowie die strategische Entwicklung unserer Genossenschaft betrafen, informiert. Die ausführlichen schriftlichen und mündlichen Be rich te des Vorstandes über die allgemeine Geschäfts entwicklung, die wirtschaftliche Lage, die Planung von Neubauvorhaben und die Maßnahmen zur Erhaltung und Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes wurden in gemeinsamen Sitzungen eingehend erörtert und die erforderlichen Beschlüsse einvernehmlich gefasst. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates stand auch außerhalb der Aufsichtsratssitzungen in regelmäßigem Kontakt mit dem Vorstand und informierte sich über wesentliche Geschäftsentwicklungen und an stehende Entscheidungen. Mit den beachtlichen Investitionen in die Instandsetzung und in die Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes hat der Lübecker Bauverein einen wichtigen Beitrag zur Sicherung von attraktivem und preiswertem Wohnraum für seine Mitglieder geleistet. Die wirtschaftliche Lage unserer Genossenschaft stellt sich auch für das Geschäftsjahr 2012 als zufriedenstellend dar. So ist auch für das Berichtsjahr eine 4%ige Dividendenausschüttung und eine Aufstockung unserer gesetzlichen und freien Rücklagen möglich. Die im April 2011 eröffnete genossenschaftliche Spareinrichtung übertraf auch im zweiten Jahr ihres Bestehens unsere Erwartungen deutlich. Das werten wir als einen großen Vertrauensbeweis der Mitglieder in unsere Genossenschaft. Im Berichtsjahr bestand unsere Genossenschaft 120 Jahre und unsere Spareinrichtung ein Jahr. Grund für uns, dieses gemeinsam mit den Vertretern und Geschäfts partnern zu feiern. Ein weiterer Anlass war das Internationale Jahr der Genossenschaften. Ein Ereignis, das von vielen Genossenschaften mit diversen Aktivitäten begleitet wurde. In seiner diesjährigen zweitägigen Klausurtagung widmete sich der Aufsichtsrat intensiv dem Thema Förderung der Mitglieder und den genossenschaftlichen Wohnformen der Zukunft. Dabei wurden insbesondere die Aspekte des Wohnens im Alter erörtert. Das Ziel, möglichst lange und selbstständig in den eigenen vier Wänden zu wohnen, zog sich dabei wie ein roter Faden durch die Diskussion. 08 Lübeck-St. Lorenz Nord, Ludwigstraße Lübeck-St. Lorenz Nord, Ludwigstraße

9 Außerdem hat der Aufsichtsrat die Entwicklung eines Unternehmensleitbildes begleitet. Wesentlicher Gegenstand der gemeinsamen Sitzungen waren die Prüfung des Jahresabschlusses und die Beratung über den Prüfungsbericht des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V., die Vorbereitung der ordentlichen Vertreterversammlung und die Spareinrichtung. Ein weiteres Thema war im Geschäftsjahr die Erörterung einer Geschäfts- und Risikostrategie. Im Rahmen des Risiko-Managementsystems hat die Genossenschaft die Verpflichtung, Aussagen bezüglich ihrer Geschäftsausrichtung und der damit verbundenen Risikobewertungen zu tätigen. Mit diesem Thema wird sich der Aufsichtsrat auch zukünftig weiter befassen. Der Aufsichtsrat hat sich in vier Sitzungen davon überzeugt, dass die Geschäfte der Genossenschaft ordnungsgemäß vom Vorstand geführt worden sind. Der Finanzausschuss, der Bauausschuss und der Sozialausschuss haben in ihren Sitzungen wichtige Schwerpunktthemen erörtert und für die gemeinsamen Aufsichtsratssitzungen vorbereitet. Der Aufsichtsrat ist damit seinen gesetzlichen und satzungsgemäßen Aufgaben und Pflichten in vollem Umfang nachgekommen. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss 2012 mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang, der Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinnes und der Lagebericht des Vorstandes wurden vom Aufsichtsrat geprüft und in gemeinsamer Sitzung umfassend beraten. Der Aufsichtsrat stellt fest, dass der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß geführt hat. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung daher, den Jahresabschluss für das Jahr 2012 in der vorliegenden Fassung festzustellen, dem Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinnes für das Geschäftsjahr 2012 zuzustimmen, über den Lagebericht zu beschließen und dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2012 Entlastung zu erteilen. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und das persönliche Engagement jedes Einzelnen. Außerdem bedankt sich der Aufsichtsrat bei den Mitgliedern der Vertreterversammlung für das Erfüllen ihrer verantwortungsvollen Aufgaben und das entgegengebrachte Vertrauen. Veränderungen im Aufsichtsrat In der Vertreterversammlung am 12. Juni 2012 schieden satzungsgemäß Dirk Stojan und Wolf-Dieter Hertel-von Kamptz aus dem Aufsichtsrat aus. In offener Wahl wurde Dirk Stojan erneut in den Aufsichtsrat gewählt. Wolf-Dieter Hertel-von Kamptz stellte sich aus persönlichen Gründen für eine Wiederwahl nicht zur Verfügung. In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates wurden Dirk Stojan zum Vorsitzenden des Aufsichtsrates und Professor Ulrich Nieschalk zu seinem Stellvertreter berufen. Dank an Wolf-Dieter Hertel-von Kamptz In der 25. Ordentlichen Vertreterversammlung am 12. Juni 2012 wurde Wolf-Dieter Hertel-von Kamptz nach 33-jähriger Tätigkeit im Aufsichtsrat verabschiedet. Mit seinem Erfahrungsschatz hat er sich mit aller Kraft und Energie in die Arbeit des Aufsichtsrates eingebracht. Hervorzuheben ist sein Engagement für eine sozialverträgliche Durchmischung der Bewohnerstruk turen in den Quartieren unserer Genossenschaft. Viele Jahre war Wolf-Dieter Hertel-von Kamptz stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates und hatte bis 2008 den Vorsitz im Bauausschuss inne. Seit Gründung des Sozialausschusses im Jahr 2008 war er dessen Vorsitzender. Wir bedanken uns bei Wolf-Dieter Hertel-von Kamptz für die langjährige erfolgreiche und gute Zusammenarbeit. Dirk Stojan Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Lübeck, 10. April

10 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Konjunkturelle Entwicklung 2012/2013 Februar 1921 Deutsche Wirtschaft trotzt 2012 europäischer Wirtschaftskrise Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2012 weiter gewachsen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt lag um 0,7 Prozent höher als im Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft erwies sich im vergangenen Jahr in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld als widerstandsfähig und trotzte der europäischen Rezession. Allerdings hat sich die deutsche Konjunktur in der zweiten Jahreshälfte deutlich abgekühlt. In den beiden vorangegangenen Jahren war das Bruttoinlandsprodukt sehr viel kräftiger gestiegen (2010 um 4,2 Prozent, 2011 um 3,0 Prozent). Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt 2012 gegenüber 2011 um 2,0 Prozent. Die Jahresteuerungsrate wurde durch die überdurchschnittliche Preisentwicklung der Energieprodukte geprägt. Der deutsche Arbeitsmarkt hat sich im Jahr 2012 in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bewährt. Er hat auf diese Herausforderung robust reagiert. Die Arbeitslosigkeit ist um 0,3 Prozentpunkte auf 6,8 Prozent gesunken. Große Bedeutung der Bruttowertschöpfung der Immobilienbranche Die Immobilienwirtschaft stellt einen der größten Wirtschaftszweige in Deutschland dar. Ihre Bruttowertschöpfung summiert sich auf über 422 Milliarden Euro. Das entspricht einem Anteil von ca. 19,1 Prozent an der gesamten Bruttowertschöpfung. Damit hat sie eine größere Bedeutung als der Fahrzeug- oder der Maschinenbau. Wohnungsbaugenossenschaften investieren langfristig Die Wohnungsbaugenossenschaften sehen Wohnen als Wirtschafts- und Sozialgut, das in ökonomischer, gesellschaftlicher, sozialer und ökologischer Verantwortung zu pflegen ist. Sie achten auf Risiko, Vorsorge und eine angemessene Eigenkapitalquote. Wohnungen sind ein langlebiges Wirtschaftsgut. Deshalb treffen sie ihre Investitionsentscheidungen mit Augenmaß und Weitblick. Sie orientieren sich nicht an der kurzfristigen Rendite, sondern am langfristigen Erfolg ihrer Investitionen, vor allem an Wohnqualität und Wohnzufriedenheit. Sie vermieten ein Zuhause mit Lebensgefühl und bieten maßgeschneiderte Wohnangebote entsprechend der Nachfragen für junge Familien, ältere Menschen, Alleinerziehende und Singles

11 Branchenentwicklung in Schleswig-Holstein Stabile Wohnungsmärkte auch in 2012 Auch 2012 war die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Schleswig-Holstein in der jeweiligen Regionalität stabil. Dank kontinuierlich hoher Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung konnten die Mitgliedsunternehmen den Leerstand aufgrund fehlender Nachfrage auf niedrigem Niveau halten bzw. weiter abbauen. Weitgehend unverändert blieb die Fluktuation ein Hinweis auf die grundsätzlich entspannte Lage auf den Wohnungsteilmärkten. Mit den bekannten regionalen Unterschieden ist auch das Niveau der Nettokaltmieten im Bestand stabil geblieben. In der Regel lassen sich höhere Mieten nur im Zuge der Erstvermietung oder nach Abschluss von Bestandsmodernisierungen realisieren. Aber auch hier setzen der Markt bzw. die Wohnkaufkraft vieler Haushalte Grenzen. Die Entwicklung der Durchschnittsmieten der Mitgliedsunternehmen, die vorhandenen Mietspiegel wie auch Marktuntersuchungen von Dritten bestätigen das Bild. Aber auch steigende Nebenkosten, insbesondere die Energiekosten, vermindern die Spielräume zur Entwicklung der Nettokaltmieten. deutlicher. Verknappungstendenzen und wieder stärker steigende Nettokaltmieten sind bislang aber nur für einzelne, bevorzugte Lagen und Wohnungstypen belegbar. Hier wirken sich die Zunahme älterer Haushalte und das dort wachsende Interesse am urbanen Wohnen sowie die gegenwärtig hohen Studierendenzahlen aus. Begründet durch die regional anziehende Nachfrage und noch wachsenden Haushaltszahlen, vor allem aber durch Ersatzbedarfe, wird regional mit Neubaubedarf gerechnet. Dazu verweist die schleswig-holsteinische Wohnungsmarktprognose auf die demografische Entwicklung: Der Anteil älterer Menschen wächst ebenso wie die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte. Bis 2025 wird hier ein Plus von ca erwartet, dem andererseits ein Minus von größeren Haushalten gegenübersteht. Steigende Mieten und Neubaubedarf: regional und lokal begrenzt Der Strahlwirkung des Hamburger Wohnungsmarktes geschuldet sind auch in einigen Umland-Kommunen Schleswig-Holsteins aktuell wieder steigende Mieten zu beobachten bei den Neuvertragsmieten teils 11 Lübeck-St. Jürgen, Trendelenburgstraße Trendelenburgstraße heute

12 heute Lübeck-St. Gertrud, Rabenhorst Gemeinschaftswohnanlage 60 plus Gemeinschaftsküche früher 12

13 Investitionen der Wohnungsunternehmen weiter auf hohem Niveau Laut der vom Land beauftragten Wohnungsmarktprognose 2025 wird es für 5 Prozent aller Wohnungen wegen mangelnder Qualitäten absehbar keinen Markt mehr geben. Die Schleswig-Holsteinischen Wohnungsunternehmen investieren im Interesse nachhaltig marktfähiger Bestände seit Jahren kontinuierlich und auf hohem Niveau. Nach vorläufigen Hochrechnungen wurden auch 2012 wieder gut 250 Millionen Euro in die Modernisierung und die Instandsetzung, aber auch in den Neubau und Wohnumfeldmaßnahmen investiert. Preisgebundener Wohnungsbestand Wohnungsbauförderung zuletzt mit geringer Nachfrage Bis einschließlich 2014 steht in Schleswig-Holstein ein jährliches Volumen von 90 Mio. Euro für die Wohnraumförderung zur Verfügung. Infolge stark gestiegener Planungs-, Bau- und Grundstückskosten war die Wohnraumförderung zuletzt jedoch nicht in der Lage, für eine Mindestwirtschaftlichkeit bei Investitionen in bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Darunter hat in 2012 auch die Fördermittelnachfrage gelitten. In einem ersten Schritt wurden Anfang 2013 die Förderbedingungen für den Neubau an die Marktrealitäten angepasst. In einem zweiten Schritt werden die Eckdaten für die Gebäudemodernisierung überarbeitet. Mit der im Januar 2013 auch vom VNW unterzeichneten Rahmenvereinbarung zur Offensive für bezahlbares Wohnen will die Landesregierung in sogenannten Zielgebieten mit überdurchschnittlich stark steigenden Mieten an der weiteren Verbesserung der Investitionsbedingungen arbeiten

14 Bestandsmanagement September 1940 Der Lübecker Bauverein zählt zu den führenden Wohnungsanbietern am Lübecker Markt. Wir bieten unseren Mitgliedern bezahlbaren und qualitativ guten Wohnraum. Unser Ziel ist es, in Zeiten des demografischen und energetischen Wandels unseren Wohnungsbestand noch weiter durch gezielte Investitionen zu modernisieren, um auch den zukünftigen Anforderungen an komfortables und zeitgemäßes Wohnen zu entsprechen. Unsere Genossenschaft überlässt ihre bewirtschafteten Wohnungen zu angemessenen Preisen, die im Durchschnitt sogar leicht unter den im Lübecker Mietspiegel, der in 2012 neu aufgelegt wurde, ausgewiesenen Mieten liegen. Damit ermöglichen wir auch den einkommensschwächeren Bürgern ein adäquates Wohnen beim Lübecker Bauverein und leisten durch eine gezielte Belegung einen wichtigen Beitrag zur sozialen Durchmischung der Quartiere. Die mittlerweile über Jahre hohe Wohnungsnachfrage hat auch in 2012 zu einem überaus guten Vermietungsergebnis geführt. Dies ist auch darin begründet, dass unsere Genossenschaft jährlich erheblich in ihren Bestand investiert. Auch unser breiter Wohnungsmix sorgt dafür, dass wir nahezu für alle Interessenten eine passende Wohnung anbieten können. Der hohe Standard der Wohnungen, das Wohnumfeld und die dienstleistungs- und serviceorientierte Ausrichtung haben zu einer hohen Wohnzufriedenheit unserer Mitglieder geführt. Dies belegen auch unsere regelmäßigen Mitgliederbefragungen ein Jahr nach Bezug der Wohnungen. Nur 490 Nutzer (Vorjahr: 541 Nutzer) haben im Berichts jahr ihre Wohnung gekündigt. Dies entspricht einer Fluktuationsrate von 9,28 Prozent (Vorjahr: 10,30 Prozent). Die Leerstandsquote mit jahresdurchschnittlich 0,33 Prozent ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken (Vorjahr: 0,50 Prozent). Mit diesen Kennzahlen liegen wir erneut deutlich unter dem Landesdurchschnitt in Schleswig-Holstein. Entwicklung der jahresdurchschnittlichen Wohnungsleerstände (Angaben in %) 0,5 0,50 0,40 0,4 0,35 0,33 0,3 0,29 0, Lübeck-St. Jürgen, Helmholtzstraße

15 Am 31. Dezember 2012 bewirtschaftete unsere Genos senschaft insgesamt Wohneinheiten und 71 Ge werbeeinheiten. Die durchschnittliche Nettonutzungs gebühr betrug 5,36 /m 2 (Vorjahr: 5,28 /m 2 ). Zum Ende des Geschäftsjahres unterlagen 46,78 Prozent unseres gesamten Wohnungsbestandes den jewei li gen Mietpreis- und Belegungsbindungen der öffentlichen Hand. Um auf die hohe Nachfrage der Interessenten zu reagieren, werden wir in den kommenden Jahren frei finanzier te und öffentlich geförderte Wohnungen bauen. Entwicklung der jährlichen Fluktuationsrate (Angaben in %) 12 11, ,95 10,20 10, , Entwicklung der rückständigen Nutzungsgebühren (Angaben in % zum Ertragssoll) 1,5 1,19 1,0 0,88 0,5 0,49 0,35 0,28 0, Neubau

16 Wohnungs- und Eigentumsverwaltung Im Fokus der Wohnungs- und Eigentumsverwaltung steht nach wie vor die umfassende Betreuung von Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilien anderer Eigentümer. Unsere professionelle Beratung und qualitative Abwicklung bilden die Grundlage für unsere langjährig bestehenden guten Kundenbeziehungen in diesem Geschäftsfeld konnten wir die gute Entwicklung in diesem Dienstleistungsgeschäft weiter festigen. 4 weitere Eigentümergemeinschaften konnten wir von unserer Leistungsfähigkeit überzeugen. Damit verwalten wir für 43 Eigentümergemeinschaften in den Regionen Lübeck, Lübecker Bucht, Nordwestmecklenburg und Herzogtum Lauenburg insgesamt Eigentumswohnungen, 14 Gewerbeeinheiten, 629 Garagen und 198 Stellplätze. Die Wohnungsverwaltung für Dritte (Mietverwaltung) konnten wir im letzten Jahr weiter ausbauen. 31 % 3 % Im Rahmen unserer Mietverwaltung betreuen wir umfänglich Immobilien im Eigentümerauftrag. Dabei übernimmt unsere Genossenschaft die gesamte Gebäudeverwaltung in kaufmännischer und technischer Hinsicht unter Berücksichtigung der individuellen Anforderungen des Hauseigentümers. Im Geschäftsjahr 2012 haben wir für drei Lübecker Wohnstifte und einen weiteren Eigentümer mit insgesamt 142 Wohneinheiten die Mietverwaltung übernommen. Damit betreuten wir 218 Wohnungen, 1 Gewerbeeinheit sowie 23 Garagen und Stellplätze in diesem Segment. Sowohl die Verwaltungsleistungen für traditionsreiche Wohnstifte als auch für andere gemeinnützige Institutionen passen hervorragend zum genossenschaftlichen, sozialverantwortlichen Ge schäftszweck und runden unser Dienst leistungsangebot im Geschäftsfeld Wohnungs- und Eigentumsverwaltung ab. 66 % Wohnungsbestand 2012 (Angaben in Wohneinheiten) Verwalteter eigener Wohnungsbestand Verwalteter Wohnungseigentumsbestand Verwalteter Wohnungsbestand Dritter

17 Lübeck-St. Jürgen, Friedrichstraße, Vollbad 2010 früher heute 17

18 Investitionen Mit unserem Programm zur energetischen und technischen Modernisierung des Wohnungsbestandes konnten wir unser Qualitätsniveau weiter ausbauen. Rund 6 Millionen Euro haben wir in 2012 in unseren Wohnungsbestand investiert. Damit haben wir nicht nur einen Beitrag zur Steigerung der Wohn- und Lebensqualität geleistet, vielmehr haben auch die regionalen Handwerksbetriebe von unseren Auftragsvergaben profitiert. Die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verschaffen unseren Mitgliedern eine deutlich verbesserte Wohn- und Lebensqualität und eine nicht unerhebliche Ersparnis bei den Betriebskosten. Maßnahmen zählten die Erneuerung des Daches mit entsprechender Wärmedämmung sowie die Erneuerung der Blitzschutzanlage. Mit dieser Sanierung wurde die neungeschossige Wohnanlage energetisch auf den Niedrigenergiehaus-Standard gebracht. Eine vollständige Verglasung der Laubengänge in solcher Größenordnung wurde landesweit noch nie durchgeführt und hat damit Modellcharakter. Die Gesamtinvestition dieser Großmodernisierungsmaßnahme beträgt ca. 6 Mio. Euro, davon kamen 4,95 Mio. Euro über die Investitionsbank Schleswig-Holstein, KfW-Programm Energieeffizient sanieren. April 1945 Modernisierung Lübeck-Buntekuh, Fregattenstraße Im Bereich der Großmodernisierung bildete die in 2010 begonnene Maßnahme in Lübeck-Buntekuh, Fregattenstraße 30-34, den Schwerpunkt, die mit einem gemeinsamen Abschlussfest mit den Nutzern und beteiligten Handwerkern im Oktober letzten Jahres ihren Abschluss fand. Die größte Wohnanlage unserer Genossenschaft mit neun Geschossen und 162 Wohneinheiten wurde in sieben Bauabschnitten über einen Zeitraum von gut zwei Jahren generalmodernisiert. Die Maßnahme umfasste die Fassaden- und Balkonmodernisierung mit Wintergartenverglasung sowie vorderseitig die Komplettverglasung der Laubengänge. Zu den weiteren Auch im Inneren der Wohnanlage tut sich seit den vergangenen Jahren einiges: Jeweils nach einem Nutzerwechsel werden die Wohnungen auch im Inneren modernisiert. Heute sind bereits 104 Wohnungen, rund 60 Prozent der insgesamt 162 Wohnungen, komplett modernisiert. Neben der Erneuerung der Elektroanlagen und Fußböden wurden die Küchen und Bäder modernisiert und zeitgemäß ausgestattet. Lübeck-St. Jürgen, Billrothstraße 3-3 b Ende des Jahres schlossen wir den ersten Bauabschnitt der Modernisierungsmaßnahme in der Billrothstraße 3-3 b ab. Hier erfolgte die komplette äußere Sanierung des Gebäudes mit insgesamt 18 Wohneinheiten unter energetischen Gesichtspunkten. Die Wohnanlage ist nun wärmegedämmt und hat neben Lübeck-St. Jürgen, Friedrichstraße 18

19 neuen Fenstern auch vergrößerte Balkone mit kompletter Verglasung für eine nahezu ganzjährige Nutzung erhalten. In diesem Zuge wurden die Eingangsbereiche vergrößert und überdacht; außerdem wurde ein Fahrradhaus im Außenbereich geschaffen. Unsere Genossenschaft hat in diese Maßnahme ca Euro investiert. Die Fortführung der Modernisierungsmaßnahme im selben Umfang in der Billrothstraße 4-6 und 7-9 ist für die nächsten Jahre geplant. Instandhaltung Auch unsere laufenden Instandhaltungsmaßnahmen setzten wir planmäßig fort, um die angestrebten Qualitätsziele zu erreichen. Die Aufwendungen für die Instandhaltung unseres eigenen Wohnungsbestandes betrugen 3,8 Mio. Euro. Neue Treppenhausanstriche erhielten die Gebäude in der Knud-Rasmussen-Straße und Danziger Straße 23 sowie in der Ernst-Thälmann-Straße 17 a - 17 c in Rehna. Weitere Maßnahmen umfassten den Einbau neuer Fenster mit Wärmedämmverglasung sowie neue Fenster- und Außenfassadenanstriche. Darüber hinaus haben wir Maßnahmen zur Wohnraumanpassung für ältere Mitglieder in Höhe von Euro realisiert. Zur wirtschaftlichen Sicherung unserer Genossenschaft und zum Wohle unserer Mitglieder setzen wir in diesem Jahr unsere Instandhaltungssmaßnahmen fort; hierfür sind insgesamt 3,6 Mio. Euro geplant. Bautätigkeit Mit unserer Neubautätigkeit setzen wir hohe Maßstäbe in der städtebaulichen und baulichen Qualität und geben damit der Stadtentwicklung Lübecks wichtige Impulse. Das Bauträgergeschäft sehen wir als gutes Ergänzungsgeschäft, aus dessen Erträgen wir zusätzliche Mittel für Investitionen in unseren Wohnungsbestand für die Mitglieder generieren können. Bauprojekt Wohnen am Holstentor Wallstraße, Lübeck Im Frühjahr 2012 konnten wir den Neubau einer Stadtvilla mit 6 Eigentumswohnungen im Bauprojekt Wohnen am Holstentor in der Wallstraße 15 fertigstellen. Die 3- und 4-Zimmerwohnungen haben Wohnflächen von ca. 137 m 2 bzw. ca. 182 m 2 und zeichnen sich durch eine großzügige Raumaufteilung, geräumige Dachterrassen oder Balkone, die jeweils zur Wasser- und Vorderseite liegen, aus. Alle Wohnungen sind hochwertig ausgestattet, verfügen über Fußbodenheizung, Einbauküchen und Parkettböden und sind zudem von der Tiefgarage aus barrierefrei über Aufzüge zu erreichen. Dass dieser Standort zu den begehrtesten Wohngegenden Lübecks gehört, belegt die Tatsache, dass schon vor dem Richtfest alle Wohnungen der Stadtvilla verkauft waren. Bauprojekt Wohnen an der Ostsee Tarnewitzer Huk, Boltenhagen Innerhalb eines Jahres konnten hier in attraktiver Lage teilweise mit Blick auf die Ostsee zwei Wohnanlagen mit insgesamt 24 Eigentumswohnungen fertiggestellt werden. Die 2- und 3-Zimmerwohnungen mit Südausrichtung (davon 6 Maisonettewohnungen) sind zwischen 52 m 2 und 68 m 2 groß, funktional aufgeteilt und haben geräumige Terrassen oder Balkone. Die Häuser sind von viel Grün umgeben. Zu jeder Wohnung gehört ein PKW-Stellplatz mit eigenem Abstellraum. Entwicklung des Investitionsvolumens (Angaben in T ) Modernisierung Instandhaltung Neubau

20 Spareinrichtung Nach 21 Monaten Betrieb unserer Spareinrichtung können wir eine äußerst positive Bilanz ziehen. Unsere Erwartungen wurden nicht nur erfüllt, sondern übertrafen die ursprüngliche Planung bei weitem. Zum Jahresende konnten wir ein Sparvolumen von über 26,3 Mio. Euro verzeichnen. Es wurden insgesamt Sparverträge geschlossen. Dieses Ergebnis ist sicherlich auf das eher konserva tive, sicherheitsorientierte Anlageverhalten der Mit glieder und Sparer zurückzuführen. In der gegenwärtigen Zeit und der instabilen Lage einiger Euro-Staaten ist es wichtiger denn je, für die Zukunft vorzusorgen und gleichzeitig seine Geldanlage in sicheren Händen zu wissen. Diese Sicherheit bietet unsere Spareinrichtung. Die überaus attraktiven Zinsen, die zentrale Lage der Spareinrichtung und damit gute Erreichbarkeit für unsere Mitglieder und auch potenzielle Neukunden sind sicherlich die wesentlichen Faktoren für den Erfolg. Aber auch die vielen Empfehlungen unserer Sparkunden bescherten uns immer mehr Neukunden. Allein 374 neue Kunden, die zum Zwecke des Sparens Genossenschaftsmitglied wurden, konnten wir im letzten Jahr gewinnen. Überaus erfolgreich verliefen auch unsere Sparwochen im Frühjahr und Herbst. Mit unserem im Mai aufgelegten Jubiläums-Sparbrief zum 120. Geburtstag der Genossenschaft konnten wir allein fast 4 Mio. Euro Spargelder entgegennehmen. Die im Herbst initiierte Sparwoche zum Weltspartag richtete sich an unsere jungen Sparer und zukünftigen Nutzer von morgen. Mit dem Junior-Sparen bieten wir ein einfaches und attraktives Sparprodukt, das den frühzeitigen Umgang mit Geld erleichtern soll. Es freut uns, dass fast 14 Prozent unserer Sparer unter 18 Jahren sind. Ende 2012 zählten wir 265 Junior-Sparer mit einem Sparvolumen von rund Euro zu unseren Kunden. Das Sparvolumen bei den unter 18-jährigen Sparern betrug sogar insgesamt über 1 Mio. Euro (368 Verträge). Von unserer Spareinrichtung profitieren Genossenschaft und Mitglieder gleichermaßen: Unsere Sparkunden profitieren von den über dem allgemeinen Marktniveau liegenden Zinsen, und unsere Genossenschaft kann die eingenommenen Sparmittel wiederum für ihre Investitionen einsetzen sei es für Neubauoder Modernisierungsmaßnahmen. So konnten wir im letzten Jahr Sparmittel in Höhe von 11,4 Mio. Euro für die Umfinanzierung langfristiger Darlehen nutzen. Mit gezielten Investitionen erhöhen wir zudem die Lebensqualität unserer Mitglieder. Unsere Genossenschaft wiederum stärkt mittelfristig ihre Finanzkraft und macht sich unabhängiger vom Kapitalmarkt. Mit dem attraktiven Sparangebot bieten wir unseren Mitgliedern einen zusätzlichen Mehrwert und erhöhen die Attraktivität unserer Genossenschaft. Gleichzeitig ist die Spareinrichtung eine wichtige Ergänzung des Geschäftszweckes und trägt zur Zukunftssicherung unserer Genossenschaft bei. 20 Gründer Maximilian Mustermann II

21 Lübeck-St. Gertrud, Rabenhorst, Einsatz einer Solarthermie-Anlage früher heute 21

22 Soziales Engagement Oktober 1950 Der Erfolg einer Wohnungsbaugenossenschaft ist nicht nur von ihrer wirtschaftlichen Rendite abhängig, vielmehr rücken in der heutigen Zeit auch soziale Aspekte in den Vordergrund des unternehmerischen Handelns. Neben dem Kerngeschäft, dem nachhaltigen Bewirtschaften des eigenen Wohnungsbestandes, ist die Förderung der Mitglieder als Auftrag und Voraussetzung des genossenschaftlichen Handelns im Genossenschaftsgesetz fest verankert. Mitglieder Der Lübecker Bauverein bietet seinen knapp zäh len den Mitgliedern (7.904 Mitglieder per ) neben dem guten und sicheren Wohnen und Sparen auch umfangreiche Serviceleistungen und wohnbegleitende Dienstleistungen an. Mitbestimmung Die Mitbestimmung des Mitglieds stellt ein we sentliches Merkmal des genossenschaftlichen Grundgedankens der Selbstverwaltung dar. Jedes Genossenschaftsmitglied hat gleichberechtigt ein Stimmrecht und kann somit einen Vertreter wählen oder sich selbst als Kandidat für das Vertreteramt aufstellen lassen. Vertreter repräsentieren die Mitglieder im jeweiligen Wahlbezirk der Genossenschaft. Sie setzen sich gemeinsam mit Aufsichtsrat und Vorstand für die Belange der Mitglieder ein. Im Mittelpunkt der Zusammenarbeit stehen die Vertreterversammlung und die Vertretertreffen in den Wahlbezirken. Unsere Vertreterversammlung setzt sich satzungsgemäß aus 84 gewählten Vertretern der Mitglieder zusammen. Im Rahmen der 25. Ordentlichen Vertreterversammlung am 16. Juni 2012 wurden alle erforderlichen gesetzlichen und satzungsgemäßen Beschlüsse gefasst. Im Frühjahr 2012 fanden erneut die regionalen Vertretertreffen statt, die fest etabliert und Bestandteil der Kommunikation mit unseren Vertretern sind. Im direkten Dialog mit den Vertretern ist es uns möglich, quartiersbezogene Informationen über die Lebensqualität der Bewohner zu erhalten, um unseren Service weiter zu verbessern und ggf. Probleme zu lösen. Besondere Ehrungen Viele unserer Mitglieder leben über Jahrzehnte bei unserer Genossenschaft ein Zeichen dafür, dass sie sich bei uns wohlfühlen. Seit Jahren ehren wir die Mitglieder, die uns über 50 oder sogar 60 Jahre die Treue halten, in besonderem Maße. So ehrten wir am 28. August 2012 acht Jubilare im Nachbarschaftstreff St. Jürgen im Rahmen einer kleinen Feierstunde. Zur Mitgliederförderung zählen wir auch unsere persönlichen Besuche bei unseren Mitgliedern. So haben wir in Mitgliedern persönlich zu ihren besonderen Anlässen gratuliert. Mitgliedermagazin Unser Mitgliedermagazin WIR! begleitet uns vier Mal im Jahr und informiert alle Mitglieder und Geschäftspartner über aktuelle Themen rund um unsere Genossenschaft. Die fest etablierten Rubriken Titelthema, Sparen, Mitglieder, Nachrichten, Wohnen & Leben und Unterhaltung haben einen hohen Informationsgehalt und Lesecharakter. 22 Otto Passarge Richtfest Lübeck-St. Jürgen, Ratzeburger Allee

23 Quartiersentwicklung Die Erhaltung und Schaffung von lebendigen Nachbarschaften sind für uns von besonderer Bedeutung. Unsere Mitglieder sollen sich in ihrer Wohnumgebung wohlfühlen können. Ziel ist es, die Lebensqualität in den Wohnquartieren weiter zu verbessern. Nachbarschaftstreffs Treffpunkte schaffen Kontaktmöglichkeiten und fördern das gesellschaftliche Miteinander. Mit den beiden Nachbarschaftstreffs St. Jürgen und Kücknitz/ Herrenwyk und vier Sozialpädagogen schaffen wir Raum für Begegnungen und Aktivitäten der Mitglieder in unseren Quartieren. Wir tragen dazu bei, dass es ein vielseitiges Freizeitangebot für die Mitglieder gibt. Dabei verstehen wir uns als ein offenes Haus, sodass auch Nichtmitglieder und Interessierte unsere Angebote nutzen können. Ein vielseitiges Kursangebot für Jung und Alt und montags bis freitags erfüllt heute unsere Treffs mit Leben Besucher haben im letzten Jahr an unseren Angeboten teilgenommen. Der Erfolg ist maßgeblich auf die vielen Ehrenamtlichen zurückzuführen: Unter dem Motto Von Nachbarn für Nachbarn engagieren sich mittlerweile über 70 ehrenamtlich tätige Helfer in unseren Treffs und sind damit zu aktiven Mitgestaltern geworden. Durch die etablierten Treffs suchen aber auch verstärkt Menschen den Kontakt zu uns, wenn sie Beratungsbedarf in unterschiedlichen Lebenslagen haben. Hierfür bieten wir in St. Jürgen eine Bürgersprechstunde, in Kücknitz eine Arbeitslosen- und Sozialberatung als erste Anlaufstelle an, um ggf. zur Pflegeberatung oder anderen kommunalen Angeboten zu vermitteln. Unser Ziel ist es, weitere Wohnquartiere mit unserer Nachbarschaftsarbeit zu erreichen. Hier wollen wir präsenter werden und Angebote für unsere Mitglieder schaffen, damit sie sich in ihrer Wohnumgebung noch wohler fühlen und sich Nachbarschaften entfalten können. Sponsoring/Spenden Wir fördern sportliches und gesellschaftliches Engagement in unseren Quartieren durch gezielte Sponsoringmaßnahmen sowie Geld- und Sachspenden. Nachbarschaftsbüros der Hansestadt Lübeck Ein wichtiger Baustein bei der Erweiterung unseres Engagements auf möglichst viele Quartiere bildet die Zusammenarbeit mit allen in den Stadtteilen tätigen Nachbarschaftsbüros, Kindertagesstätten, Schulen, sozialen Institutionen und anderen Initiativen wie Anwohnervereine. Auch hier fördern wir organisierte Stadtteilfeste oder andere Veranstaltungen mit Sachund Geldspenden. Dabei liegt uns die Förderung von Kindern und Jugendlichen besonders am Herzen. Der Bereich Familienhilfe/Jugendarbeit/Jugendamt unterhält an verschiedenen Standorten Nachbarschaftsbüros, die ressortübergreifend präventive Sozialarbeit im Gemeinwesen leisten. Die Bereitstellung von niedrigschwelligen Angeboten für alle Bevölkerungsschichten trägt wesentlich zur Stabilisierung der Wohnquartiere bei. Im Rahmen der Kooperationsvereinbarung Lübecker Wohnungsunternehmen und der Hansestadt Lübeck unterstützt unsere Genossenschaft die Hansestadt Lübeck bei der Finanzierung ihrer Nachbarschaftsbüros mit einem jährlichen Zuschuss. Entwicklung der Wohneinheiten und Mitglieder Mitglieder Wohneinheiten

24 August 1952 Großer Kooperationsvertrag Mit dem Abschluss des Großen Kooperationsvertrages im Jahr 2006 zwischen der Hansestadt Lübeck, der Investitionsbank Schleswig-Holstein und dem Lübecker Bauverein haben wir ein wirksames Instrument zur sozialen Durchmischung unserer Wohnquartiere geschaffen, das in dieser Form in Schleswig-Holstein einzigartig ist. Durch die Mischung von frei finanzierten und öffentlich geförderten Belegungsstrukturen wirken wir einer einseitigen sozialen Ausrichtung der Nachbarschaften entgegen. Im Einzelnen bedeutet das, dass Menschen mit Wohnberechtigungsschein Tür an Tür mit Bewohnern höherer Einkommensgruppen in unseren Quartieren wohnen. Gleichzeitig hat sich der Lübecker Bauverein im Kooperationsvertrag verpflichtet, finanzielle Vorteile aus dem Tausch von Belegungsbindungen in die Verbesserung der Quartiere, z. B. durch soziale Einrichtungen wie Nachbarschaftstreffs, zu investieren. Für alle Beteiligten ergeben sich hieraus deutliche Vorteile: Die Hansestadt Lübeck erhält verbesserte Sozialstrukturen in den Stadtteilen, die Investitionsbank und das Land Schleswig-Holstein können ihre öffentlichen Fördermittel deutlich effektiver zum Einsatz bringen, und unsere Genossenschaft ist freier in der Entscheidung der Wohnungsbelegungen. Mitglieder- und Quartiersfeste Veranstaltungen wie Sommer-, Quartiers- und Straßenfeste sowie Tagesausflüge bereichern das Freizeitangebot und werden durch das Team des Sozialmanagements begleitet. Das im Sommer letzten Jahres erstmalig organisierte Nachbarschaftsfest der Robert- Koch-Straße war ein großer Erfolg: In Kooperation mit der Kindertagesstätte Robert-Koch-Straße wurde ein buntes Programm mit verschiedenen Attraktionen sowie ein Flohmarkt mit 41 Ständen organisiert. Rund 350 Erwachsene und 200 Kinder nutzten die Gelegenheit, um gemeinsam ein paar schöne Stunden zu verbringen. Wir würden uns freuen, wenn sich aus der Mitgliederschaft heraus Initiativen entwickeln, um kleinere Feste selbst zu organisieren und somit das nachbarschaftliche Miteinander in den Wohnanlagen zu fördern. Wir sichern den Mitgliedern unsere Unterstützung zu organisatorisch und finanziell. Kindertagesstätten, Sozialeinrichtungen Für die Kinder- und Erwachsenenbetreuung halten wir in unseren Quartieren mietpreisgünstige Räumlich keiten vor, die teilweise deutlich unter der marktüblichen Miete liegen. Wir sind hier aber nicht nur Vermieter, vielmehr halten wir engen Kontakt zu den verschiedenen Trägerschaften der Kindertagesstätten, anderen Kinder- und Jugendzentren sowie sozialen Einrichtungen (z. B. Diakonische Einrichtung für Jugendliche/Erwachsene ohne Zuhause, Männerwohnheim Siemser Landstraße, Drogenberatungsstelle Wakenitzmauer, Einrichtung zur Resozialisierung ehemaliger Strafgefangener im Mühlenkamp, Wohnpro jekt für alleinerziehende Mütter im Falkenhusener Weg). Wir unterstützen die Kindertagesstätten und die anderen Einrichtungen auf unterschiedliche Weise; beispielsweise beteiligen wir uns an hauseigenen Festen oder sponsern die Busfahrt bei geplanten Ausflügen. Bestandsentwicklung Bei der Modernisierung unserer Wohnungen wird der Aspekt einer altengerechten Ausstattung immer bedeutsamer. So besteht bei vielen Nutzern der Wunsch nach einem Umbau ihrer Bäder (Wechsel von Badewanne auf Dusche). Schon heute gibt es bei uns Modelle, nach denen der Nutzer über die Art der Realisierung und Beteiligung mit entscheiden kann. Auch bei der Gestaltung der Außenanlagen in den Wohnquartieren berücksichtigen wir die Belange unserer Mitglieder. Wir schaffen Sitzgelegenheiten und sorgen für Spielplätze und Grünflächen in den Quartieren. Wohnservice Unser Ziel ist es, gerade für die älteren Mitglieder ein Angebot an wohnbegleitenden Dienstleistungen zu schaffen, um ihnen ein langes Leben in ihren Wohnungen zu ermöglichen. Die Beratung und Vermittlung von mobilen sozialen Diensten, technische Notruf- und Überwachungsdienste, hauswirtschaftliche Dienste oder technisch-handwerkliche Dienste sind bei der Konzeptumsetzung wichtige Kriterien. Auch mit der Hansestadt Lübeck stehen wir im ständigen Dialog. So beteiligen wir uns aktiv am Projekt Leben und Wohnen im Alter, das Themenschwerpunkte wie Fördermöglichkeiten des altengerechten Wohnens, die altengerechte Gestaltung des Wohnumfeldes sowie Versorgungsinfrastrukturen in den Quartieren beinhaltet Gründer Maximilian Mustermann II

25 Gemeinschaftswohnprojekt 60 plus Seit dem Jahr 2010 gibt es unsere Gemeinschaftswohnanlage 60 plus mit 42 Wohneinheiten im Lübecker Stadtteil St. Gertrud. Hierbei handelt es sich um ein Wohnkonzept, das ein selbstständiges und selbstbestimmtes Wohnen und Leben der Senioren bis ins hohe Alter gewährleisten soll. Ein Gemeinschaftsraum mit großem Kochbereich steht für das gemeinsame Miteinander zur Verfügung. Für besondere Anlässe und Besucher der Mitglieder kann ein komplett eingerichtetes Gästezimmer angemietet werden. Eine unterstützende Beratung des Beirates durch unser Sozialmanagement ist im Aufbau. So fanden erste von uns initiierte Filmabende im Wohnprojekt statt, um die Wohngemeinschaft zu stärken. Sozial- und Beschwerdemanagement Um eine hohe Wohn-und Mitgliederzufriedenheit zu erreichen, gibt es bei uns seit vielen Jahren ein professionelles Sozial- und Beschwerdemanagement. Damit stellen wir zudem eine ausgewogene Sozialstruktur in den einzelnen Wohnungsbeständen sicher. Fest etabliert ist ebenso ein aktives Forderungsmanagement. Wir beraten unsere Mitglieder, wenn sie in eine finanzielle Schieflage geraten sind. Es ist unser Ziel, eine sozialverträgliche Zahlungsvereinbarung bei Nutzungsrückständen bzw. offenen Forderungen zu erzielen. Weiteres Engagement Kunst am Bau Unabhängig von der öffentlichen Zielsetzung, aus baukulturellem Anspruch heraus einen gewissen Anteil der Baukosten öffentlicher Bauten für Kunstwerke zu verwenden, fühlt sich auch der Lübecker Bauverein der Kunst am Bau verpflichtet und hat in den vergangenen Jahrzehnten interessante Projekte realisiert. Mit Kunst am Bau schaffen wir einen kulturellen Mehrwert, der zur Quartiersentwicklung beiträgt und das Gesamtbild unserer Stadt abrundet. WIR für UNS e. V. Der in 2002 gegründete Verein hilft hauptsächlich einkommensschwächeren Mitgliedern der Genossenschaft. Er unterstützt Kinder aus bedürftigen Familien, ermöglicht zum Beispiel die Teilnahme an Klassenfahrten und anderen Freizeiteinrichtungen oder hilft älteren bedürftigen Menschen, die unverschuldet in Not geraten sind. Seit April 2010 trägt der Verein den Namen WIR für UNS e. V. die Sozialeinrichtung des Lübecker Bauvereins. Der Verein hat auch im letzten Jahr wieder Mitglieder finanziell unterstützt. Partner Stadt der Wissenschaft Im letzten Jahr hat der Stifterverband für die Deutsche Wissenschaft die Hansestadt Lübeck mit dem Titel Stadt der Wissenschaft 2012 ausgezeichnet und damit das besondere Engagement der Stadt Lübeck zur Förderung der Wissenschaft und ihrer Vernetzung mit Wirtschaft, Kultur und Gesellschaft gewürdigt. Unsere Genossenschaft ist in diesem besonderen Jahr Partner der Stadt der Wissenschaft geworden. Sie hat ihre Verbundenheit mit der Hansestadt demonstriert und sich für ein attraktives, kulturelles und soziales Umfeld engagiert. Unter dem Motto Hanse trifft Humboldt Wissenschaft vor Ort wurden die Einwohner und Besucher Lübecks zu vielfältigen Aktivitäten in den Lübecker Stadtteilen eingeladen. Dieses Engagement und der Titel Lübeck Stadt der Wissenschaft 2012 haben dazu beigetragen, dass Lübeck als Wissenschaftsstadt national und international noch bekannter wurde. Weltkulturerbe Finanziell unterstützt hat unsere Genossenschaft auch die Hansestadt Lübeck anlässlich ihres 25-jährigen Jubiläums UNESCO-Welterbe Lübecker Altstadt. Neubau 2003/2004 Lübeck-St. Jürgen, Robert-Koch-Straße 25

26 Lagebericht 2012 Juli Grundlagen der Genossenschaft und Geschäftsverlauf Der Lagebericht wurde erstmalig unter Berücksichtigung der Vorgaben des Deutschen Rechnungslegungs Standard Nr. 20 (DRS 20) verfasst. Der Lübecker Bauverein ist eine 121 Jahre alte Wohnungsbaugenossenschaft und verfügt im Anlagever mögen über einen Bestand von insgesamt Wohneinheiten (Vorjahr: 5.253) mit ,28 m 2 Wohnfläche, 69 Gewerbeeinheiten (Vorjahr: 69) mit ,13 m 2 Nutzfläche und Garagen (Vorjahr: 1.412). Der Wohnungsbestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr durch die Veräußerung von 6 Einheiten verringert. 4 Einheiten sind durch die Umwidmung vom Umlaufvermögen in das Anlagevermögen hinzu gekommen. Das Kerngeschäft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes. Seit 2011 betreibt der Lübecker Bauverein eine genossenschaftliche Spareinrichtung. Darüber hinaus wurden im Jahr 2012 im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung und der Verwaltung von Hausbesitz Dritter insgesamt Wohnungen bzw. gewerbliche Objekte bewirtschaftet. Die Genossenschaft beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich 50 Mitarbeiter in Vollzeit und 15 in Teilzeit sowie 4 Auszubildende für den Beruf der Immobilienkauffrau bzw. des Immobilienkaufmannes. Zusätzlich investieren wir in unser Sozialmanagement. Ziel ist die Stabilisierung und der Ausbau der Nachbarschaften als wichtiger Bestandteil der Mitgliederförderung. Der Wohnungsmarkt in der Region Lübeck hat sich als stabil erwiesen. Die Nutzungsgebühren wurden im gesetzlich vorgegebenen Rahmen geringfügig erhöht und betrugen in 2012 durchschnittlich 5,36 /m 2 (Vorjahr: 5,28 /m 2 ). Die Fluktuationsrate belief sich im Berichtsjahr auf 9,3 % und sank deutlich im Vergleich zum Vorjahr (10,3 %). Die frei werdenden Wohnungen wurden durch die gute Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen übergangslos neu vermietet. Dies bestätigt auch die nach wie vor sehr niedrige Leerstandsquote von durchschnittlich 0,33 % (Vorjahr: 0,50 %). Die Zinsaufwendungen für die Hausbewirtschaftung waren wegen der Zinsdegression, der Umfinanzierung des bestehenden Darlehensportfolios bei Auslauf von Zinsbindungsfristen sowie aufgrund von Ablösungen durch Spargelder rückläufig. Aus den im Geschäftsjahr eingenommenen Spareinla gen wurden langfristige Darlehen in Höhe von 11,4 Mio., deren Zinsbindungsende erreicht war oder die ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden konnten, umfinanziert. Im Berichtsjahr wurden im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen die energetischen Fassadensanie run gen eines Hochhauses mit 161 Wohnungen in Lübeck-Buntekuh (Fregattenstraße) und eines Gebäudes mit 18 Wohnungen in Lübeck-St. Jürgen (Billrothstraße) durchgeführt. Für wertverbessernde Maßnahmen wurden insgesamt 1,9 Mio. (Vorjahr: 4,1 Mio. ) aufgewendet und als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich rund 11,00 /m 2 (Vorjahr: 9,40 /m 2 ). Modernisierung Lübeck-Buntekuh, Korvettenstraße

27 Der Lübecker Bauverein plant, errichtet und verkauft Eigentumswohnungen im Rahmen des Bauträgergeschäftes. Hier konnte eine Baumaßnahme in Lübeck mit 6 hochwertigen Eigentumswohnungen (Wallstraße) und einem Investitionsvolumen von 2,33 Mio. erfolgreich abgeschlossen werden. Bereits im Frühjahr 2012 startete eine weitere Baumaßnahme mit insgesamt 24 Eigentumswohnungen im Ostseebad Boltenhagen (Nordwestmecklenburg). Zum konnten 11 Kaufverträge notariell beurkundet werden. Der vollständige Verkauf aller Einheiten soll bis Ende 2014 erfolgen. Für eine weitere Eigentumsmaßnahme wurde gemeinsam mit einem örtlichen Partner (Firma Friedrich Schütt + Sohn Baugesellschaft mbh & Co. KG ) eine Beteiligungsgesellschaft gegründet, an der die Genossenschaft zu 50 % beteiligt ist. Geplant sind die Errichtung und Veräußerung von rund 70 bis 80 Eigentumswohnungen in guter Wasserlage mit Blick auf die Lübecker Altstadt. Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genossenschaft positiv. Die stabile Vermietungssituation ermöglichte uns, bei leichten Ertragssteigerungen den Wohnungsbestand weiterhin auf einem hohen Niveau instand zu halten und zu modernisieren. 2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft Die Vermögenslage stellt sich zum wie folgt dar: Veränderung Aktiva T (%) T (%) T Anlagevermögen (einschl. Geldbeschaffungskosten) ,9 94, ,3 95, ,4 Verkaufsgrundstücke des Umlaufvermögens 4.800,7 1, ,9 2, ,2 übriges Umlaufvermögen ,5 3, ,7 2, ,8 Gesamtvermögen ,1 100, ,9 100, ,8 Passiva Eigenkapital (einschl. SoPo für Investitionszulage) ,2 13, ,8 13, ,4 langfristige Rückstellungen 3.201,9 1, ,0 0,9 559,9 langfristige Verbindlichkeiten ,4 80, ,8 81, ,4 kurzfristiges Fremdkapital ,6 4, ,3 4,4-137,7 Gesamtvermögen ,1 100, ,9 100, ,8 Das Anlagevermögen beträgt 94,5 % der Bilanzsumme

28 Die Veränderungen bei den Verkaufsgrundstücken resultieren aus den aktivierten Baukosten der sich noch im Bau befindlichen Bauträgermaßnahme in Boltenhagen und dem Abgang der vollständig veräußerten Bauträgermaßnahme in Lübeck (Wallstraße). Das übrige Umlaufvermögen hat sich nahezu ausschließlich durch den Zuwachs von flüssigen Mitteln erhöht. Die Erhöhung des Eigenkapitals um nominal 1.531,4 T resultiert hauptsächlich aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss in Höhe von 1.769,2 T. Die Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten ist insbesondere durch die Valutierung eines Darle hens in Höhe von 1.050,0 T, Zugang langfristiger Spar einlagen und Sparbriefe in Höhe von ,4 T, Rückzahlungen von Darlehen in Höhe von ,6 T sowie planmäßige Tilgungen von 5.408,6 T beeinflusst. Der Eigenkapitalanteil am Gesamtkapital stieg im Vergleich zum Vorjahr von 13,3 % auf 13,9 %. Dies stellt für unsere Genossenschaft eine positive Entwicklung dar. Unsere Vermögens- und Kapitalstruktur ist geordnet und solide. Finanzlage Die finanzielle Entwicklung unserer Genossenschaft im Berichtsjahr sowie die Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr werden durch die Kapitalflussrechnung dargestellt Veränderung T T T Finanzmittelbestand zum , , ,9 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen*) 4.768, , ,1 Cashflow aus Investitionstätigkeit , ,0-154,5 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 3.720, ,5 776, , , ,2 Finanzmittelbestand zum , , ,1 *) darin enthalten: Cashflow nach DVFA/SG 9.509, , ,1 planmäßige Tilgungen , ,2 21,6 DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V. / Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaftslehre e. V. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit reichte auch 2012 aus, um die planmäßige Tilgungsleistung zu erbringen und eine Dividende in Höhe von 4 % auszuschütten. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist hauptsächlich durch die Ausgaben für die Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist insbesondere durch die Valutierung eines neuen Darlehens, die Zunahme der langfristigen Spareinlagen und durch die Rückzahlung von langfristigen Verbindlichkeiten beeinflusst. Im Jahre 2012 überstieg der Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit und der Finanzierungstätigkeit den Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit um 6.167,1 T. Dadurch erhöht sich der Finanzmittelbestand zum Berichtsjahresende auf 4.060,7 T. Die Zahlungsfähigkeit des Lübecker Bauvereins war und ist jederzeit gegeben. Für eventuelle Liquidi tätsengpässe stehen Kreditlinien ohne grundpfandrechtliche Besicherung in Höhe von rund 10,5 Mio. zur Verfügung, die zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichtes nicht in Anspruch genommen worden waren. 28 Gründer Maximilian Mustermann II