WohnmarktReport. mit WohnkostenAtlas. WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

Transkript

1 WohnmarktReport 2013 mit Atlas WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

2 IMPRESSUM 9. Auflage Herausgeber: GSW Immobilien AG Charlottenstraße 4, Berlin Tel Fax Marktdaten: Dr. Henrik Baumunk, Kristina Kröger, Michael Schlatterer MRICS Residential Valuation, CBRE GmbH Redaktion: Roland Stimpel Grafik/Layout: Storkan Informationsdesign Proektmanagement: Kata Binnyus, RUECKERCONSULT GmbH V.i.S.d.P. Thomas Rücker, Leiter Unternehmenskommunikation, GSW Immobilien AG, (hier auch Download des WohnmarktReports) Titelbild: Caro/Eckelt HAFTUNGSAUSSCHLUSS 2013 GSW/CBRE Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf öffentlich zugänglichen (ggf. nur gegen Honorar erhältlichen) Quellen. Obwohl wir von der Richtigkeit der verwendeten Daten ausgehen, weisen wir darauf hin, dass wir diese im Einzelfall nicht nachgeprüft haben und dafür keine Gewähr übernehmen, ausgenommen bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Es ist die Verantwortlichkeit des Lesers, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen zu prüfen. Die weitere Verwendung, Vervielfältigung oder Veröffentlichung der im Marktbericht verwendeten Informationen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der GSW und von CBRE. WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

3 Kräftiger Aufschwung in Berlin Berlins Wohnungsmarkt erlebt den stärksten Miet- und Kaufpreisanstieg seit über 20 Jahren. Die Mieten frei angebotener Wohnungen liegen im Mittel mehr als 13 Prozent höher als im Vorahr. Am gefragtesten sind attraktive Innenstadtlagen, doch mittlerweile wird die steigende Nachfrage auch in anderen Quartieren immer stärker spürbar. Noch stärker boomen die Märkte für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser. Auch hier entdecken die Erwerber zunehmend einfache Lagen und Obekte. Diese galten bisher oft als schwer vermietbar bzw. konnten nur sehr günstig vermietet werden. Darüber hinaus zeigt sich, dass in enen Lagen, die von Käufern und Investoren entdeckt werden, auch die Mietpreise steigen. GSW-Vorstand Andreas Segal, Thomas Zinnöcker, Jörg Schwagenscheidt (v.l.n.r.) Auch und gerade Boomzeiten wie diese verlangen einen genauen Blick und eine detaillierte Analyse von Märkten und Potentialen. Unter den Bezirken und einzelnen Quartieren finden sich Vorreiter, die bereits recht teuer sind. Daneben gibt es Nachzügler, aber auch Gebiete, die vom Aufschwung nur wenig erfasst werden. Einen genauen Blick auf 190 Lagen und Standorte auf Postleitzahlebene bietet der vorliegende WohnmarktReport 2013 von der GSW und CBRE. Für ihn wurden insgesamt knapp Vermietungs- und Kaufangebote nach Preis und Größe für verschiedene räumliche Ebenen erfasst. Die 190 Berliner Postleitzahlgebiete ermöglichen eine differenzierte Lagezuordnung. Für 188 Gebiete gibt es eine ausreichende Datenbasis, auf deren Grundlage im Atlas die Mittelwerte der Angebotsmieten sowie ihre Entwicklung gegenüber dem Vorahr berechnet sind. Außerdem sind die mittleren Angebotsmieten im untersten und obersten Marktsegment ausgewiesen. Dies ermöglicht das Auffinden von ausgeprägten Luxusmärkten und von preisgünstigen Nischen. Eine weitere Vertiefung der Analyse bietet die Angabe der eweiligen Kaufkraft der Bürger im Postleitzahlgebiet, ermittelt von der Michael Bauer Research. Auf ihrer Basis wurde die quote berechnet das Verhältnis von mittlerer Angebotsmiete und Kaufkraft im Gebiet. Diese Quote verdeutlicht, welche Gebiete für den Durchschnitt der Ortsansässigen besonders teuer sind. Sie zeigt aber auch, wo die Wohnungen für Bezieher niedriger Einkommen weiterhin bezahlbar sind. Daneben werden Potentiale für Investoren sichtbar etwa dort, wo die Kaufkraft solide ist, aber das Mietniveau niedrig, wo also höherwertiger Wohnungsbau gefragt sein könnte. Aufschlussreich ist auch die Analyse von insgesamt 199 Neubauproekten in ganz Berlin in einem gesonderten Kapitel. Um die rasante Marktentwicklung noch aktueller zu erfassen, ist der Erscheinungstermin des WohnmarktReports gegenüber früheren Jahren vorgezogen. Die erfassten Angebotsdaten umfassen daher die ersten drei Quartale des Jahres Aber auch dieser Zeitraum bietet mit über registrierten Vermietungs- und Kaufangeboten eine mehr als solide Datengrundlage. Für die umfangreiche Erhebung und Aufbereitung möchten wir uns ausdrücklich bei CBRE bedanken, unserem Partner bei der Erstellung des WohnmarktReports. Insgesamt will der Report zu einer Versachlichung und Fundierung der Berliner Wohnungsmarktdiskussion beitragen. Er will verallgemeinernden und verzerrenden Schlagworten solide erhobene Fakten entgegensetzen. Der Report zeigt, dass sich der Berliner Wohnungsmarkt zwar deutlich positiv entwickelt, aber zwischen den Kiezen im Einzelnen große Unterschiede bestehen. Boomstandorte liegen oft neben ruhigen Nischen; Luxus und einfache Wohnungen finden sich auch künftig in direkter Nachbarschaft zueinander. Bei aller Dynamik des Berliner Wohnungsmarkts wird seine Vielfalt erhalten bleiben. Thomas Zinnöcker Vorstandsvorsitzender der GSW Immobilien AG Jörg Schwagenscheidt Operativer Vorstand der GSW Immobilien AG Andreas Segal Finanzvorstand der GSW Immobilien AG 1_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

4 Städtevergleich Standort Berlin Wohnungsmieten Investments und Eigentum Neubau Atlas: Feinstrukturen im Blick 190 Stadtteile in zwölf Bezirken Mietniveaus Besondere Wohngebiete Berlin schließt bei Einkommen und Mieten zu anderen Metropolen auf. Gemessen an der Kaufkraft bleibt das Wohnen günstig Mehr Einwohner, mehr Arbeitsplätze und höhere Ansprüche beleben die Nachfrage. Zugleich wächst das Angebot noch kaum Die Mieten steigen durchgängig am stärksten in aufstrebenden Innenstadtlagen, weniger in den Randgebieten der Stadt Käufer von Häusern und Wohnungen aus der ganzen Welt drängen nach Berlin. Sie wagen sich vermehrt in einfache Lagen Rund 200 Mehrfamilienhaus-Proekte stehen für die nächste Zeit an die Mehrzahl in der Innenstadt. Auch Baugruppen boomen Mieten, Kaufkraft und Angebotsstruktur differenziert nach Stadtquartieren: genaue Blicke auf die Märkte vor Ort Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick Berlins Quartiere auf einen Blick: Hochpreislagen im Zentrum, bürgerliche Außengebiete und preisgünstige Stadtränder Mietkarte für ganz Berlin Die höchsten und niedrigsten Mieten, Haushaltseinkommen, Wohnungsgrößen und Mietanteile an der lokalen Kaufkraft Umschlag hinten Umschlag hinten 2_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

5 Städtevergleich: steigen Berlin holt bei Einkommen und Mieten auf Die Bewohner von Wirtschaftsmetropolen erzielen in vielen Ländern die höchsten Einkommen, zahlen aber auch die höchsten Mieten und Immobilienpreise. Deutschlands Preisstruktur zeigt edoch, dass Berlin trotz seines Aufschwungs noch nicht zu anderen Städten aufgeschlossen hat. In den vier nächstgrößten Metropolen Hamburg, München, Köln und Frankfurt sind Kaufkraft und Mieten weit höher. Dank ihrer Einkommen haben die Bürger dieser Städte auch nach Abzug der hohen mehr Geld übrig als die Berliner. Doch die Kluft wird kleiner. Derzeit werden von der monatlichen Kaufkraft in Berlin 27,4 Prozent für die Warmmiete aufgewendet. Nur Köln hat mit 24,7 Prozent einen niedrigeren Satz. In Hamburg liegt er bei 28,4, in München bei 28,6 und in Frankfurt sogar bei 31,1 Prozent. Gemessen am Gesamtbudget der Haushalte sind die in Berlin nach wie vor mäßig. In allen Metropolen wird Wohnen teurer In einer Vielzahl von Städten dürfte in den nächsten Jahren der Anteil der Kaufkraft größer werden, der für das Wohnen aufgewendet werden muss. Einwohnerzahlen und Einkommen steigen; der Wohnungsneubau hält damit auf absehbare Zeit nirgendwo Schritt. Auch die Nebenkosten für Energie und hausbezogene Dienstleistungen sind im Aufwärtstrend. Das Wohnen verlangt einen größeren Teil der privaten Budgets in allen Metropolen, nicht nur in Berlin. Doch die Nachfrager können steigende teilweise kompensieren. Sie weichen in weiter außerhalb gelegene Gebiete aus oder nehmen für die zentrale Lage Abstriche in Kauf, etwa bei Ruhe, Komfort oder Wohnfläche. Bisher wohnen die Berliner trotz ihrer geringeren Kaufkraft so großzügig wie die Bewohner anderer Städte: Eine inserierte Wohnung hat in Berlin und Hamburg durchschnittlich e 74 Quadratmeter, in Frankfurt 76 und in München 75 Quadratmeter. Nur Köln fällt wegen seines hohen Anteils kleiner Nachkriegswohnungen mit 68 Quadratmetern auf. Wenn Preise und Mieten vor allem in der Innenstadt steigen, wird sich für immer mehr Wohnungssuchende die Frage stellen, ob Fläche oder Lage wichtiger ist. Nicht wenige Nachfrager dürften sich für die Lage entscheiden. Sie bevorzugen die Nähe zu Arbeitsplätzen und Infrastruktur. Die höheren Quadratmeterkosten können sie nicht nur durch weniger Fläche ausgleichen, sondern auch durch niedrigere Fahrtkosten oder günstigere Angebote im Handel und bei Dienstleistungen. Das gilt für alle Einkommensgruppen. Es relativiert auch die in Berlin oft geäußerte Befürchtung, die Innenstadt könnten sich bald nur noch gut Verdienende leisten. Diese werden sich ohnehin nicht die ganze Innenstadt leisten wollen. Denn dort eignen sich viele Wohnungen und Quartiere nicht für gehobenes Wohnen: Platten- und Sozialbauten der Nachkriegszeit mit engen Grundrissen und niedrigen Decken, Siedlungen mit wenig Infrastruktur und Flair, aber mit Belastungen durch Verkehr und Gewerbe. Hier werden die Mieten weiterhin günstiger sein als anderswo. Die Innenstadt wird ihre gemischte Bevölkerungsstruktur behalten. In heute überwiegend von Einkommensschwächeren bewohnten Gegenden in Neukölln, Wedding und Moabit wird sich die soziale Mischung sogar deutlich verstärken. Zwar wird nicht mehr eder, der es wünscht, zentral wohnen können. Aber das gilt auch für Angehörige der Mittelschicht und ist eine zwangsläufige Folge der allgemeinen Übernachfrage nach zentralen Wohnungen. Auf dem Mietmarkt droht keine Blase Die Wahrnehmung zum Berliner Wohnungsmarkt war zuletzt stark von einer Verdrängungsdiskussion geprägt. Ihr zentrales Thema dürfte aber bald die zunehmende Wohnungsknappheit in der gesamten Stadt sein. Zwar befürchten heute einige Marktbeobachter eine Blase, aber dies bezieht sich nicht auf einen Angebotsüberhang, sondern auf womöglich überhitzte Kaufpreise, da Berliner Wohnungen als Sicherheit gegen Inflation und Eurokrise gelten. Auch bei einer Zunahme des Neubaus ist eine Situation wie in den späten 1990er- Jahren auf absehbare Zeit nicht zu erwarten. Das war damals Folge der Euphorie nach dem Mauerfall und der extrem starken Wohnungsbauförderung. Heute sind die Erwartungen zwar auch optimistisch, aber weit fundierter und maßvoller als damals. Steuervergünstigungen und Subventionen gibt es kaum; bebaubare Grundstücke sind viel knapper als damals. Selbst wenn ein Konunktureinbruch mit einem größeren Neubauangebot zusammentreffen sollte, bleibt ein fundamentales Phänomen erhalten: Seit nunmehr fast einem Jahrzehnt wird in Berlin stetig mehr Wohnraum nachgefragt, aber kaum neuer produziert. Wer bei einem heutigen Investment überteuerte Lagen und Angebote meidet, baut auf einen stabilen, wachstumsträchtigen Markt. Pro-Kopf-Ausgaben für Wohnen in Berlin mehr als ein Drittel niedriger als in München und Einzelhandelskaufkraft in deutschen Großstädten im Vergleich Stadt Kaufkraft e Einwohner Einzelhandelskaufkraft 1) e Einwohner in /m 2 /Monat Warmmiete 2) e Einwohner Kaufkraft e Einwohner ohne Einzelhandelskaufkraft, ohne Warmmiete München Köln Hamburg Frankfurt am Main Berlin ,88 9,00 10,02 11,43 7, ) Die Einzelhandelskaufkraft beinhaltet die Kaufkraft, die pro Einwohner am Standort für Konsum zur Verfügung steht, ausgenommen sind hierbei ortsunabhängige Kosten wie Telekommunikation, Kfz, Tilgungen und Versicherungen 2) Berechnungsgrundlage: 1,8 Einwohner e Haushalt, inkl. Betriebskosten München: 2,94 /m 2 (Mietspiegel 2011), Köln: 3,14 /m 2 (Betriebskostenspiegel 2010), Berlin: Mittelwert aus Betriebskosten 2,15 /m 2 für Ost-Berlin und 2,75 /m 2 für West-Berlin (BBU 2012), Hamburg: 3,13 /m 2 (Betriebskostenspiegel 2011), Frankfurt am Main: 2,90 /m 2 (Mietspiegel 2010) Quellen: empirica-systeme, Michael Bauer Research, Bearbeitung: CBRE In der Tabelle werden Einzelhandelskaufkraft und Warmmiete von der Gesamt-Kaufkraft in der eweiligen Stadt abgezogen. Die Angaben beziehen sich auf Daten von Michael Bauer Research (Kaufkraft) und werden pro Einwohner aufgeführt. Zugrunde gelegt wird hierbei, dass in einem Haushalt 1,8 Einwohner leben. Daraus ergibt sich, wie viel Geld pro Einwohner in der eweiligen Stadt zum Sparen oder für Luxus ausgegeben werden kann. 3_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

6 Eine wachsende Wirtschaft belebt den Wohnungsmarkt besonders im Zentrum Das Wachstum Berlins setzt sich ungebrochen fort. Einwohnerzahl, Wirtschaftsleistung und Arbeitsmarkt sind seit Jahren in einem stabilen Aufwärtstrend. Das verdankt die Stadt ihrer vielfältigen und zukunftsträchtigen Branchenstruktur, der hohen Attraktivität für Bewohner und Besucher und ihrem wachsenden Gewicht als deutsche und europäische Metropole für Politik, Kultur, Wissenschaft und Tourismus. Die Qualität des Standorts verbessert sich von Jahr zu Jahr, stellt Jörg Schwagenscheidt fest, Vorstandsmitglied der GSW Immobilien AG und verantwortlich für das operative Geschäft. Wir freuen uns, dass Privatpersonen und Investoren immer deutlicher die Vorzüge Berlins erkennen. Den Aufschwung der Stadt dokumentiert die Entwicklung der Einwohnerzahl. Sie wächst seit nunmehr acht Jahren; derzeit leben rund Menschen mehr in der Stadt als im Jahr Allein im ersten Halbahr 2012 wuchs die Zahl der Bürger um rund Der Einwohnerzuwachs konzentriert sich nicht nur auf Bezirke, die ganz oder teilweise in der Innenstadt liegen. Ganz vorn liegt Pankow mit dem Ortsteil Prenzlauer Berg, gefolgt von Neukölln und Mitte. Hier stieg die Einwohnerzahl von 2007 bis 2012 um 4,7 bis 4,9 Prozent. Am unteren Ende der Tabelle liegen drei Bezirke, die ganz oder teilweise Stadtrand- Charakter haben: In Marzahn-Hellersdorf, Reinickendorf und Tempelhof-Schöneberg stieg die Einwohnerzahl um weniger als 2 Prozent. Vor allem unge Neuberliner zieht es in die Innenstadt aber auch ältere Haushalte. Anders sieht es nur bei Familien mit kleinen Kindern aus. Nach einer Studie des Verbandes Berlin- Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. (BBU) für die Jahre 2006 bis 2010 bevorzugen sie weniger verdichtete und preisgünstige Quartiere am östlichen, westlichen und südwestlichen Stadtrand. Verglichen mit der Innenstadt bieten sie für diese Lebensphase mehr nicht zuletzt die bei Familienzuwachs benötigte größere Wohnfläche zu niedrigeren Kosten. Eine wichtige Größe für den Wohnungsmarkt ist die Wirtschaftsleistung. Im ersten Halbahr 2012 war ihr Anstieg in Berlin mit 1,8 Prozent der stärkste aller deutschen Bundesländer. Laut amtlicher Statistik legten Dienstleister in den Bereichen Finanzen, Versicherungen und Unternehmen am stärksten zu. Eine positive Rolle spielt auch die Industrie, und wachsendes Gewicht hat die blühende Start-up-Branche der Stadt. Sie ist mittlerweile Deutschlands wichtigstes Zentrum für die Umsetzung neuer Internetideen und die dafür nötige Kapitalvermittlung. Die Wirtschaftswoche bezeichnete kürzlich Berlin als Himmel auf Erden für Internet-Start-ups. Auch mit dem für die Stadt bedeutsamen Tourismus geht es weiter aufwärts. Bei den Übernachtungen liegt die Stadt auf Rang 3 in Europa hinter London und Paris. Die durchschnittliche Zahl der an einem Tag eweils anwesenden Besucher beträgt rund Die Hotels zählten 2011 rund 22,4 Millionen Übernachtungen. Nach Angaben des Hotel- Mehr Bürger, mehr Jobs, mehr Wohnansprüche und Gaststättenverbandes DEHOGA bietet der Tourismus derzeit Arbeitsplätze für rund Menschen. Auch Negativschlagzeilen hinsichtlich der verzögerten Eröffnung des neuen Großflughafens bremsen diesen Trend nicht. Zwar hat Berlin immer noch die höchste Arbeitslosenquote aller deutschen Bundesländer, doch die Stadt holt auf: Von März 2011 bis März 2012 stieg die Zahl der Beschäftigten um 3,4 Prozent und damit stärker als in allen anderen Bundesländern. Den größten relativen Zuwachs verzeichneten die Baubranche mit einem Plus von fast 6 Prozent sowie die Dienstleistungen mit einem Beschäftigtenanstieg von 3,6 Prozent. Letztere dominieren den Arbeitsmarkt mit rund einer Million Beschäftigten. Knapp Menschen arbeiten im produzierenden Gewerbe einschließlich Bau. Mehr Einwohner, mehr Arbeitsplätze und mehr Kaufkraft all das bedeutet eine wachsende Nachfrage nach Wohnungen. Sie schlägt sich in den Stadtbezirken unterschiedlich nieder. Sowohl bei den Mieten als auch bei den Kaufpreisen lagen die zentralen Quartiere vorn. Die vier Bezirke mit dem stärksten Anstieg der Angebotsmieten gegenüber dem Vorahr liegen ganz oder teilweise in der Innenstadt Mitte, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf. Umgekehrt befinden sich die vier Bezirke mit dem geringsten Anstieg dieses Werts allesamt außerhalb des Zentrums: Spandau, Marzahn-Hellersdorf, Berlinbarometer Stadtbezirk Einwohner ) Einwohner ) Veränderung zu ) 1 Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Bebaute Fläche 12 Treptow-Köpenick Gewässer Wald-/Parkflächen Berlin gesamt ) Stand: Juni 2) alle zivilen Erwerbspersonen 4_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

7 Lichtenberg und Treptow-Köpenick. Auch die besonders teuer angebotenen Wohnungen liegen meist im Zentrum: Höchstmieten für das eweils teuerste Zehntel ihrer Angebote verzeichnen Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow dort vor allem im Ortsteil Prenzlauer Berg. Das Preisgefälle wird immer stärker Mit Ausnahme des Bezirks Treptow-Köpenick spiegelt sich die Preisentwicklung bei den Mieten auch für die Kaufpreise von Wohnungen wider. Nach Treptow-Köpenick mit einem außergewöhnlich hohen Preisanstieg im Vergleich zum Vorahr erlebten 2012 Neukölln (allerdings ausgehend von niedrigem Niveau) und Charlottenburg-Wilmersdorf das stärkste Plus bei Eigentumswohnungen. Auch die Anbieter in Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Mitte profitieren vom Anstieg. Bei den Quadratmeterpreisen nimmt Mitte den Spitzenrang ein. Hier ist auch das Segment der sehr hochwertigen Wohnungen besonders stark ausgeprägt. Unter dem Strich liegen die Angebotspreise der teuersten Innenstadtbezirke etwa doppelt so hoch wie in den Stadtrandbezirken am Ende der Tabelle. Über die GSW Die GSW Immobilien AG ist mit einem Portfolio von rund Wohneinheiten ein führendes privates Wohnimmobilienunternehmen in Berlin. Die Unternehmensstrategie der GSW ist auf die langfristige Verwaltung von Mietwohnungen ausgerichtet, wobei ein systematischer Ansatz verfolgt wird, der darauf abzielt, sowohl die Zufriedenheit der Kunden als auch die Betriebseffizienz zu steigern. Zum 31. Dezember 2011 wurde das Immobilienportfolio der Gesellschaft mit rund 2,9 Mrd. EUR bewertet. Seitdem hat die GSW rund Wohnungen im Wert von rund 350 Mio. EUR erworben. CBRE: Führender Bewerter für Wohnimmobilien CBRE Group, Inc. (NYSE: CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsahr 2011 weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit ca Mitarbeitern in mehr als 300 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Proect-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München. CBRE Residential Valuation Germany ist einer der Marktführer für die Bewertung von Wohnimmobilienbeständen wurden rund Wohneinheiten mit einem Volumen von circa 38 Mrd. Euro bewertet. Von den Top Ten der institutionellen Bestandshalter im Wohnimmobiliensektor zählt CBRE sieben zu seinen Kunden. Bei den Mieten ist der Unterschied nicht ganz so deutlich ausgeprägt, verstärkt sich aber ebenfalls. Das Mietniveau innerhalb und außerhalb des S-Bahn-Rings differenziert sich weiter aus, stellt Michael Schlatterer fest, Wohnungsmarktexperte der Residential Valuation-Abteilung von CBRE. Allerdings geht der Mietanstieg mit einer signifikanten Verbesserung der Ausstattungsqualität einher. In innenstadtnahen Bereichen wie z.b. im südlichen Reinickendorf oder Charlottenburg- Nord werden trotz eines Anstiegs der Mieten weiterhin günstige Mietwohnungen angeboten. In der Innenstadt konzentriert sich auch der bisher immer noch bescheidene Neubau von Geschosswohnungen lagen Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Mitte bei den Genehmigungen an der Spitze, dagegen Spandau, Neukölln und Marzahn-Hellersdorf auf den letzten Plätzen. Da aber im Zentrum Baugrundstücke immer knapper werden, dürfte der Neubau seinen Schwerpunkt in den nächsten Jahren weiter nach außen verlagern. Einwohnerentwicklung 1) 2007 bis 2012 in % Einwohnerdichte pro km Arbeitslosenquote 2) 2011 in % Bestand Geschosswohnungen 2011 Neubaugenehmigungen Geschosswohnungen 2011 Neubaufertigstellungen Geschosswohnungen , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenquote), Bearbeitung: CBRE 5_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

8 Mieten: Anstieg immer rascher, Neubau noch schwach, City besonders begehrt Berlins Mieten für frei angebotene Wohnungen steigen immer rascher an. Von 2009 bis 2010 erhöhte sich der Median der Angebotsmieten um 4,5 Prozent, im Folgeahr 2011 dann um 7,8 Prozent und bis 2012 sogar um 13,8 Prozent. Letzteres ist das Ergebnis der Auswertung von mehr als Mietangeboten aus den Jahren 2011 und Besonders stark war der Anstieg mit fast 16 Prozent im Top-Segment den 10 Prozent der am teuersten angebotenen Wohnungen. Beim unteren Zehntel stiegen die Mieten dagegen nur um 8,7 Prozent an. Für den Mietanstieg gibt es eine Vielzahl von Ursachen. Die ersten liegen auf der Nachfrageseite bei Berlins Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum. Die Zahl der Haushalte wuchs in den vergangenen Jahren im Schnitt ährlich um über Die Ansässigen verdienen zunehmend mehr Geld; die Arbeitsplätze sind sicherer als in früheren Jahren. Viele Berliner streben nach einer größeren und besser ausgestatteten Wohnung. Die wachsende Nachfrage konzentriert sich zudem auf bestimmte Innenstadtquartiere, wo heute ede Wohnung problemlos mehrfach vermietet werden könnte. Weitere Gründe für den Mietanstieg sind auf der Angebotsseite zu finden. Mit der steigenden Nachfrage hält der Neubau nicht Schritt. Zwar ist die Bautätigkeit gegenüber früheren Jahren angestiegen, doch längst nicht im erforderlichen Ausmaß: 2011 wurden nur Angebote vor allem in besseren Lagen neue Wohnungen im Geschossbau fertiggestellt kaum mehr als ein Promille des Bestandes und weniger als eine Wohnung e Einwohner. Für 2012 sieht es etwas besser aus: Der Neubau von Wohnungen wurde genehmigt. Aber selbst wenn alle gebaut werden, absorbieren sie nur etwa ein Fünftel der Nachfrage durch Zuwanderung in die Stadt die erhöhte Nachfrage der schon Ansässigen noch gar nicht einbezogen. Wo Mietwohnungs-Neubau stattfindet, hat er einen paradoxen Effekt: In der Wirklichkeit mindert er ein wenig den Nachfragedruck, dämpft also den Mietanstieg. Auf die Statistik wirkt er allerdings genau entgegengesetzt: Neubauwohnungen werden in aller Regel teurer angeboten als ältere. Wo sie auf den Markt kommen, steigt deshalb rechnerisch der Mittelwert der Angebotsmieten. Dies ist zwar bisher kaum in der Gesamtstadt spürbar, sondern nur in einzelnen Gebieten mit größeren Neubauproekten. In den kommenden Jahren dürfte sich dieser Effekt edoch generell verstärken. Wer preisgünstig wohnt, zieht ungern um Der Mittelwert der Angebotsmieten steigt auch durch einen dritten Effekt: Wo sich das Wohnungsangebot verknappt, wird weniger umgezogen. Denn oft wäre der Sprung von einer niedrigen Bestandsmiete zu den aktuellen Marktkonditionen inakzeptabel hoch. Die geringe Fluktuation verknappt das Angebot zusätzlich. Und da gerade günstige Wohnungen Methodik des Wohnmarkt- Reports Mietangebote In die Analyse fließen die Angebotsmieten von Wohnungen in Berlin ein; 2011 und für den Zeitraum Quartal 1 bis einschließlich Quartal wurden insgesamt Angebote ausgewertet. Aus ihnen wurden für beide Jahre die Mediane ermittelt dieenigen Mietwerte, die höher liegen als die eine Hälfte aller Angebote und niedriger als die andere Hälfte. Um aber auch die Extreme darzustellen, wurden für eden Bezirk und für die Gesamtstadt die e 10 Prozent niedrigsten und höchsten Mietangebote separat angegeben. Auch hier sind innerhalb der eweiligen Segmente die Mediane genannt. mit alten Verträgen länger gehalten werden, verlagert sich der Angebotsschwerpunkt: Es werden relativ wenige einfache und vergleichsweise mehr höherwertige Wohnungen angeboten. Das hebt den Miet-Mittelwert stärker als den Mietanstieg für die eweiligen Wohnungen einer Qualitätsklasse. Damit einher geht eine Verlagerung der Angebote von eher günstigen in relativ teure Gebiete waren noch rund 53 Prozent aller erfassten Angebote in der preiswerteren Hälfte der Gebiete hat sich das Verhältnis umgedreht: In der günstigeren Hälfte Aktuelle Mietentwicklung Mietpreisspanne Neuvermietungsangebote, 2012 Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment 1) Mietangebote Mietspanne in /m 2 /Monat Charlottenb.-Wilm. Friedrichsh.-Kreuzb. Lichtenberg Marzahn-Hellersd. Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelh.-Schöneb. Treptow-Köpenick Berlin Durchschnitt ,37 13,05 6,50 13,18 5,09 8,65 4,36 7,25 5,63 14,12 5,35 11,11 6,00 12,50 5,00 8,55 4,62 7,53 6,04 11,00 5,75 11,51 5,35 8,58 5,30 12,00 1) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment Unteres Marktsegment Oberes Marktsegment Alle Marktsegmente Trend 2) Median in Median in Median in /m 2 /Monat /m 2 /Monat /m 2 /Monat 5,93 5,91 4,85 4,05 5,20 5,00 5,58 4,55 4,34 5,56 5,32 5,00 4,89 Änderung zu 2011 in % 5,0 7,7 7,3 11,6 7,4 5,0 3,5 5,6 6,9 8,0 6,6 3,3 8,7 15,00 15,00 10,00 8,00 16,33 13,33 14,29 9,20 8,28 12,02 13,59 9,56 13,95 Änderung zu 2011 in % 5,3 26,5 16,3 12,4 8,9 46,8 9,9 7,2 10,1 8,5 15,8 9,5 15,9 8,93 8,94 6,50 5,11 8,11 7,00 8,03 6,36 5,90 8,00 7,51 6,51 7,50 Änderung zu 2011 in % 11,6 11,5 6,6 6,7 14,7 12,2 8,4 7,6 6,9 10,7 9,8 6,2 13,8 Quelle: empirica-systeme (Daten 2012), IDN ImmoDaten (Daten 2011); Bearbeitung: CBRE 6_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

9 Mietwohnungen: Aktuelle Position im Marktzyklus 2012 beschleunigtes Mietwachstum verlangsamtes Mietwachstum beschleunigter Mietrückgang verlangsamter Mietrückgang MH Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg L Steglitz-Zehlendorf SZ Berlin gesamt B Tempelhof-Schöneberg TS Neukölln N Sp Spandau Mitte M TK Treptow-Köpenick R Reinickendorf P Pankow CW Charlottenburg-Wilmersdorf FK Friedrichshain-Kreuzberg Quelle: CBRE Die Grafik zeigt die Position der Bezirke und der Gesamtstadt im Zyklus des Mietmarkts, abgeleitet aus Marktdaten und Trendprognosen. Die Bezirke ganz links befinden sich am Beginn eines Mietanstiegs; in den Bezirken weiter oben rechts in der Kurve ist er zum Teil bereits geschehen. fanden sich nur noch knapp 44 Prozent, in der teureren nunmehr rund 56 Prozent aller Angebote. In den ohnehin schon teuren Bezirken Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow, auf die sich die Hälfte aller Angebote konzentriert, fallen die absoluten Anstiege mit bis zu 1,05 Euro pro Quadratmeter extrem hoch aus. Nicht zuletzt deshalb ist der Mittelwert der Angebotsmieten für ganz Berlin besonders stark um 13,8 Prozent gestiegen, stärker als die Mittelwerte in den meisten Einzelbezirken. Es sind nicht nur die einzelnen Vermieter, die bei einer Neuvermietung ihre Forderung so stark hochgeschraubt haben. Sondern es liegt auch an Marktverengung und dem Beharren der Mieter gerade in preisgünstigen Wohnungen, dass relativ weniger günstige und relativ mehr teure Wohnungen auf dem Markt angeboten werden. Im Zentrum Knappheit in allen Segmenten Am stärksten wirkt der Mietanstieg in zentralen Lagen. Zwei Innenstadtbezirke mit sehr unterschiedlichem Charakter liegen gemeinsam an der Spitze: Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf weisen Mediane der Angebotsmieten von 8,94 Euro und 8,93 Euro pro Quadratmeter aus. Es folgt der Bezirk Mitte mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,11 Euro pro Quadratmeter. Die Konditionen in der historischen Mitte sowie in den weniger einkommensstarken Ortsteilen Tiergarten und Wedding klaffen allerdings weit auseinander. In ganz Mitte war der Anstieg der Angebotsmieten von 14,7 Prozent im Vergleich zum Vorahr stadtweit der höchste, was auf Knappheit in allen Marktsegmenten hindeutet. Über bzw. auf der 8-Euro-Schwelle beim Mittelwert liegen auch Pankow sowie das wohlhabende Steglitz-Zehlendorf. Den Durchschnitt verkörpert der Bezirk Tempelhof-Schöneberg, der allerdings ein stark gespaltener Markt mit den attraktiven Innenstadtlagen Schönebergs einerseits und den Vorortgebieten Tempelhofs andererseits ist. Es folgt ein Aufsteiger unter den Bezirken: Neukölln. Der Median auf dem Gesamtmarkt stieg um 12,2 Prozent. Alle weiteren Bezirke haben dreierlei gemeinsam: Sie liegen teilweise oder ganz am Stadtrand, haben relativ niedrige Mittelwerte der Angebotsmieten zwischen 5,11 Euro pro Zyklische Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt Die Konunktur auf dem Immobilienmarkt verläuft zyklisch und in Wellen. An welcher Stelle die lokalen Märkte eweils stehen, zeigt die Zyklusgrafik von CBRE. Auf sehr hohe Immobilienpreise im Scheitelpunkt der Welle folgt ein Rückgang der Werte, der sich zunächst beschleunigt und sich dann in Richtung Tiefpunkt verlangsamt. Nachdem die Talsohle durchschritten ist, steigen die Preise wieder mit zunächst geringer, dann aber wachsender Geschwindigkeit. Wenn sie sich dem höchsten Preisniveau annähern, verlangsamt sich der Preisanstieg. Begründet werden kann die zyklenhafte Entwicklung mit der langsamen Reaktion des Angebots auf Nachfrageveränderungen. So ist der Zuwachs an angebotenen Flächen typischerweise am stärksten, wenn Anbieter auf zuvor gestiegene Preise mit neuen Offerten reagiert haben. Immobilien, die in Reaktion auf die Preissteigerungen marktreif gemacht werden sollen, kommen aufgrund des langen Vorlaufs Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf und 6,51 Euro in Treptow-Köpenick sowie zudem im Vergleich aller Bezirke relativ bescheidene Anstiege dieses Werts von rund 6 bis 8 Prozent. Auch der Einwohnerzuwachs ist vergleichsweise niedrig. Das gilt für Treptow- Köpenick, Lichtenberg, Reinickendorf, Spandau und Marzahn-Hellersdorf. Nicht zufällig liegen diese Bezirke auch mit ihrem gehobenen Marktsegment hinter dem Mietpeisniveau der anderen und verfügen über die preisgünstigsten Segmente für einfaches Wohnen. teilweise erst auf den Markt, wenn dieser sich bereits wieder im Abschwung befindet. Dagegen werden in einer Situation niedriger Preise relativ wenige Immobilien marktreif gemacht. Sie können in der folgenden Phase der verstärkten Nachfrage nicht gerecht werden, was zu Preissteigerungen und einem daraus folgenden erneuten Aufbau eines Angebotsüberhangs führt. Bewegungen im wellenförmigen Zyklus des Immobilienmarkts können vorwärts, aber auch rückwärts erfolgen. Die Darstellung des Marktes in Wellenform entspricht den Amplituden des Immobilienzyklus und zeigt auf den ersten Blick, in welcher Phase sich ein Markt eweils befindet. Auf den lokalen Wohnimmobilienmärkten verläuft der Zyklus in aller Regel langsamer und schwächer als auf Büromärkten. Neben soziodemografischen und -ökonomischen Rahmenbedingungen führen vor allem weiche Imagefaktoren zu Bewegungen innerhalb des Zyklus. 7_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

10 Kaufpreise: Mietshäuser und Wohnungen werden teurer gerade in einfachen Lagen Der Markt für Wohnungs-Investments zeigt einen deutlichen Preisauftrieb. Der Mittelwert (Median) der von Anbietern verlangten Quadratmeterpreise bei Mehrfamilienhäusern stieg 2011 bis 2012 von auf Euro, also um mehr als 17 Prozent. Besonders stark ist der Anstieg im unteren Marktsegment den 10 Prozent der am günstigsten angebotenen Wohnobekte. Hier erhöhte sich der Angebotspreis pro Quadratmeter von 481 auf 749 Euro, knapp 56 Prozent. Dies spiegelt eine deutlich verbreiterte Nachfragebasis wider, konstatiert Dr. Henrik Baumunk, Head of Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. Investoren gehen aufgrund der geringen Neubautätigkeit und steigender Mieten auch in diesem Marktsegment von einer langfristig gesicherten Vermietbarkeit aus. Methodik des Wohmarkt- Reports Investments und Eigentumswohnungen 2011 und im Zeitraum Q1 bis Q wurden insgesamt Kaufangebote für Eigentumswohnungen und Kaufangebote für Mehrfamilienhäuser ausgewertet. Aus ihnen wurden wie bei den Mietangeboten die Mittelwerte (Mediane) ermittelt. Zudem wurden die e 10 Prozent niedrigsten und höchsten Kaufangebote nochmals separat betrachtet. Gedämpfter verläuft der Preisanstieg am oberen Ende des Marktes. Beim teuersten Zehntel der Angebote stieg der mittlere verlangte Quadratmeterpreis um 7 Prozent von auf Euro pro Quadratmeter. Wie auch im vergangenen Jahr verteilt sich das Angebot an Mehrfamilienhäusern ungleich auf die einzelnen Bezirke. Während in Marzahn-Hellersdorf nur rund 50 und Friedrichshain-Kreuzberg knapp 100 Obekte inseriert wurden, verzeichneten Pankow und Treptow-Köpenick mehr als 200 Angebote. Auch hinsichtlich der verlangten Kaufpreise differieren die zwölf Bezirke teilweise sehr stark. So verlangten Anbieter in Charlottenburg-Wilmersdorf mit im Mittel Euro pro Quadratmeter die mit Abstand höchsten Preise für Mehrfamilienhäuser. Auf Platz zwei folgt Friedrichshain- Kreuzberg mit Euro. Hingegen lag der mittlere Angebotspreis im Bezirk Lichtenberg bei Euro pro Quadratmeter, in Mitte wurden Euro verlangt. Auch wenn Preisvergleiche zum Vorahr aufgrund der unterschiedlichen Qualitäten der inserierten Obekte sowie der relativ geringen Angebotszahlen mit Vorsicht zu interpretieren sind, lässt sich dennoch festhalten, dass nunmehr in edem Bezirk mehr als Euro pro Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser verlangt werden. Im Vorahr lag noch ein Bezirk unter dieser Grenze; 2010 waren es vier. Kaufen wollen viele, doch es fehlen Verkäufer Alle Welt sucht Berliner Eigentum Noch stärker als bei den Investment-Obekten und den Mietwohnungen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen. Der mittlere Preis aller angebotenen Wohnungen (Median) betrug pro Quadratmeter Euro und damit 19,9 Prozent mehr als im Vorahr. Der Drang nach Berliner Wohnungen wächst auch bei Einzelanlegern weiter. Dazu tragen Inflationserwartungen, Währungskrise und niedrige Zinsen bei, aber auch die im Vergleich zu anderen Metropolen immer noch günstigen Preise und das ungebrochene Vertrauen in die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes. Die Käufer sind international. So ermittelte die Estavis AG einen Anteil der internationalen Erwerber unter den Wohnungskäufern von 29 Prozent in den ersten drei Quartalen Im Vorahr waren es sogar 34 Prozent gewesen. Die Käufer kamen aus über 30 Nationen; Italiener rangieren mit großem Abstand vor Russen, Franzosen, Türken, US-Amerikanern und Israelis. Allerdings hat sich 2012 der Markt spürbar verengt. Trotz oder gerade wegen des starken Preisanstiegs halten viele Eigentümer ihre Wohnungen derzeit zurück. Sie setzen auf weiteren Auftrieb und sehen keine attraktiven und sicheren Alternativ-Investments für einen Verkaufserlös. Wer aber seine Immobilie zu einem marktgerechten Preis anbietet, stößt auf eine Vielzahl von Nachfragern, die oft rasch zum Kauf entschlossen sind. Während Verkäu- Aktuelle Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser Kaufpreisspanne Mehrfamilienhäuser, 2012 Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment 1) Kaufangebote Preisspanne in /m Charlottenb.-Wilm. Friedrichsh.-Kreuzb. Lichtenberg Marzahn-Hellersd. Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelh.-Schöneb. Treptow-Köpenick Berlin Durchschnitt ) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment Alle Marktsegmente Median in /m 2 Änderung zu 2011 in % , , , , , , , , , , , , ,4 Trend 2) k Oberes und unteres Segment: Im Segment der Mehrfamilienhäuser üben unterschiedliche Qualitäten und Lagen der Obekte einen großen Einfluss auf die Preisentwicklung aus. Im Betrachtungszeitraum gab es eine verhältnismäßig geringe Anzahl an Kaufangeboten auf Bezirksebene, so dass im unteren und oberen Marktsegment Preisangaben und Preisvergleiche mit dem Vorahr nicht signifikant sind. Sie werden daher in diesem Report nicht abgebildet. Quelle: empirica-systeme (Daten 2012), IDN ImmoDaten (Daten 2011); Bearbeitung: CBRE 8_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

11 Mehrfamilienhäuser (MFH) und Eigentumswohnungen (ETW): Aktuelle Position im Zyklus 2012 beschleunigte Preissteigerung verlangsamte Preissteigerung beschleunigter Preisrückgang ETW verlangsamter Preisrückgang MFH Steglitz-Zehlendorf SZ CW Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg FK L Lichtenberg Lichtenberg L Pankow P Sp Spandau Steglitz-Zehlendorf Friedrichshain-Kreuzberg Charlottenburg- Wilmersdorf CW FK Mitte SZ M M B TK B P Pankow Berlin gesamt Treptow- Köpenick Berlin gesamt TK TS Sp R MH Marzahn-Hellersdorf Reinickendorf Spandau Tempelhof-Schöneberg Marzahn-Hellersdorf MH R Reinickendorf Tempelhof-Schöneberg TS N N Neukölln Quelle: CBRE Die Grafik zeigt die Position der Bezirke und der Gesamtstadt im Zyklus der Kaufmärkte für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, abgeleitet aus Marktdaten und Trendprognosen. Die Bezirke ganz links befinden sich danach am Beginn eines Preisanstiegs; in den Bezirken weiter oben in der Kurve ist er zum Teil bereits geschehen. Die Bezirke rechts vom Gipfel sind von Preisrückgängen betroffen und die ganz rechts unten dürften sich vom Tiefpunkt im Zyklus bald wieder nach oben arbeiten. fer in Krisenzeiten vom ersten Angebotspreis oft Abstriche machen mussten, profitieren sie heute teilweise von einem Überbietungswettbewerb der Kaufwilligen. Die starke Kauflust wird auch von der lokalen Diskussion um überteuert und übereilt erworbene Schrottimmobilien kaum gedämpft. 60 Prozent Preisanstieg im Boombezirk Im Gegenteil: Gerade einfache Wohnungen waren verstärkt gefragt. Im untersten Marktsegment stieg der Quadratmeter-Mittelwert für das Zehntel der am günstigsten angebotenen Wohnungen in nur einem Jahr um 21,2 Prozent, im Boombezirk Friedrichshain- Kreuzberg sogar um 59,3 Prozent. Im obersten Marktsegment war der Anstieg in Gesamt- Berlin mit 10,7 Prozent vergleichsweise bescheiden; die Absolutwerte erreichten aber neue Rekorde mit bis zu Euro pro Quadratmeter im Bezirk Mitte. Auch auf dem Gesamtmarkt ist Mitte mit Abstand am teuersten, gefolgt von Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Pankow mit seinen vielen gefragten Wohnungen am Prenzlauer Berg. Unter den übrigen Bezirken schneiden die grünen Außenviertel Steglitz-Zehlendorf und Treptow- Köpenick am besten ab. Der zuletzt genannte Bezirk erlebte beim mittleren Angebotspreis den stärksten Anstieg, dicht gefolgt vom aufstrebenden Neukölln. Gelegentlich fällt im Zusammenhang mit Berliner Kaufpreisen für Wohnungen und Mietshäuser das Wort Blase. Für einzelne überteuerte Investments mag der Begriff zutreffen. Auch sind in den vergangenen Jahren die Kaufpreise stärker angestiegen als die Mieten, die Renditen für Erwerber also gesunken. Aber letzteres spiegelt die Erwartung vieler Marktteilnehmer, dass es sich gerade um keine Blase handelt, sondern dass Berlin bei Mieten und Preisen zu anderen großen Städten weiter aufschließt, kommentiert Jörg Schwagenscheidt, Vorstand der GSW Immobilien AG. Dafür sprechen die positive Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung und der immer stärkere Nachfragedruck auf dem Markt. Aktuelle Preisentwicklung Eigentumswohnungen Kaufpreisspanne Eigentumswohnungen, 2012 Stadtbezirk Anzahl Mittleres Marktsegment 1) Kaufangebote Preisspanne in /m Charlottenb.-Wilm. Friedrichsh.-Kreuzb. Lichtenberg Marzahn-Hellersd. Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelh.-Schöneb. Treptow-Köpenick Berlin Durchschnitt ) ohne unteres und oberes Zehntel der Angebote 2) Prognose 12-Monats-Trend gesamtes Marktsegment Unteres Marktsegment Oberes Marktsegment Alle Marktsegmente Trend 2) Median Median Median in /m 2 in /m 2 in /m Änderung zu 2011 in % 18,0 59,3 11,6 9,1 46,6 43,5 14,5 18,0 30,5 14,6 18,3 23,4 21, Änderung zu 2011 in % 2,4 7,6 5,6 30,7 25,0 26,7 10,0 3,4 5,4 16,7 5,9 9,1 10, Änderung zu 2011 in % 20,7 17,1 12,4 8,5 19,6 29,7 6,4 16,3 18,0 20,3 19,0 34,3 19,9 Quelle: empirica-systeme (Daten 2012), IDN ImmoDaten (Daten 2011); Bearbeitung: CBRE 9_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

12 Belebter Wohnungsneubau Schwerpunkt bei Eigentumswohnungen in der Innenstadt Der Wohnungsneubau in Berlin belebt sich stark, allerdings ausgehend von niedrigem Niveau. Ende 2012 wurden im Rahmen dieses Reports knapp 200 Proekte untersucht, die sich im Bau befinden oder deren Bau nach Angaben der Investoren konkret bevorsteht. In den aktuellen Vorhaben sind fast Wohnungen vorgesehen. Der größte Teil soll 2013 und 2014 realisiert werden, einzelne Proekte bis Berücksichtigt wurden nur Vorhaben, die vermietet oder verkauft werden sollen und nicht dem Eigenbedarf der Bauherren dienen. Letzteres betrifft Eigenheime und Baugruppen zu ihnen mehr auf Seite 13. Reinickendorf Schwerpunkt des Neubaus ist weiterhin die Innenstadt, deren Grenzen durch den S-Bahn- Ring definiert sind. Die historische Mitte und ihre Randgebiete verzeichnen die nach Wohnungszahl meisten und größten Proekte sowie nach Quadratmetern und absoluten Preisen die teuersten. Nach wie vor bedienen viele Proekte das Luxussegment und entsprechen damit der Nachfrage Wohlhabender, die es ins Berliner Zentrum drängt. Niedrigere Preise werden in den innerstädtischen Neubauproekten von Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Schöneberg und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt, wobei es auch hier sehr hochwertige Proekte mit entsprechend hohem Preisniveau gibt. In aller Regel kostet der Quadratmeter in der Innenstadt mehr als Euro konzentrierte sich der Großteil der untersuchten Proekte im inneren Berlin; inzwischen gibt es aber auch zahlreiche Vorhaben außerhalb des S-Bahn-Rings. Schwerpunkte bilden hier die Bezirke Treptow-Köpenick und Lichtenberg, beide Refugien des preisgünstigen Neubaus mit vielen Angeboten unter Euro pro Quadratmeter, sowie Steglitz- Zehlendorf mit deutlich höheren Preisen. Nur in rund 10 Prozent aller analysierten Proekte werden Mietwohnungen explizit angeboten. Nicht feststellbar ist edoch, wie viele der Eigentumswohnungen von Kapitalanlegern gekauft und später vermietet werden. In den wenigen ausgewiesenen Proekten mit Mietwohnungen liegen die veranschlagten Mieten meist bei 9 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Aber auch diesen Sektor beleben Privatinvestoren sowie Genossenschaften, letztere teils neu gegründet. Die Neubauwelle hat allerdings noch nicht ganz Berlin erreicht: während in Treptow-Köpenick bereits einige Proektentwicklungen realisiert werden, steht Spandau, Reinickendorf und Marzahn-Hellersdorf diese Entwicklung noch bevor. Spandau Steglitz- Zehlendorf Charlottenburg- Wilmersdorf 10_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

13 Standorte ausgewählter Neubauproekte Pankow Eigentumswohnungen Mietwohnungen Mischnutzung Nutzung nicht bekannt Mitte Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Tempelhof- Schöneberg Neukölln Treptow- Köpenick Quelle: CBRE, Stand: November _WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013

14 Trotz seiner zentralen Lage finden sich die meisten Neubauproekte nicht im Bezirk Mitte, sondern in Pankow. Jedoch sind in Mitte mit Abstand die meisten Wohnungen geplant. Diese Proekte stellen im Schnitt die größten in der gesamten Stadt dar. Das klingt erstaunlich angesichts der üblichen Vorstellung, nach der der zentrale Bezirk auch der mit den wenigsten freien Großgrundstücken sein müsste. Aber in Berlin existieren auch im Zentrum noch Brachen. Teils wird der einstige Mauerstreifen erst etzt bebaut, teils gibt es stillgelegtes Industrie- und Bahn-Land oder freie Flächen in Wohn- und Mischgebieten, die zu DDR- Zeiten nur sparsam bebaut wurden. In Mitte werden nun die Brachen gefüllt wenn auch nicht im ganzen Verwaltungsbezirk, der auch Tiergarten und Wedding einschließt, sondern fast ausschließlich in der historischen Mitte. Sie ist Schauplatz von 34 der insgesamt 38 registrierten Proekte im Bezirk. Das größte Vorhaben ist allerdings wenige Meter westlich der früheren Grenze in Moabit geplant: ein Teil der Europacity auf einstigem Güterbahngelände in der Nähe des neuen Hauptbahnhofs. Größere Proekte im Bereich der ehemaligen Mauergebiete gibt es an der Chaussee- und der Boyenstraße, aber auch im Süden des Bezirks an der Grenze zu Kreuzberg in der Beuth-, Seydel-, Sebastianund Kommandantenstraße. Stattliche zehn Proekte mit eweils über 100 Wohnungen entstehen insgesamt im Bezirk. Mitte ist auch das Zentrum des luxuriösen Wohnungsbaus in Berlin; einige der teuersten Wohnungen werden hier angeboten. Die Preise im yoo nahe der Friedrichstraße reichen bis zu 3,8 Millionen Euro für eine 339-Quadratmeter-Wohnung. Noch üppiger für (relativ) weniger Geld kann man in den Fellini Residences wohnen auf 565 Quadratmetern für etwas über 2,5 Millionen Euro. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den Kronprinzengärten schräg gegenüber vom Außenministerium verlangt: bis zu Euro für Stadthäuser mit nicht genannten Quadratmeterzahlen. Pankow und Mitte führen im Wohnungsbau An zweiter Stelle bei der Wohnungszahl steht Berlins Rekordinhaber bei den Einzelproekten: Pankow mit 41 identifizierten Vorhaben. Im citynahen Bezirksteil Prenzlauer Berg entstehen überwiegend Baulückenproekte. Dies ist auch der Ort des größten Proekts im Bezirk, dem La Vie mit rund 360 geplanten Mietwohnungen auf einem Quadratmeter- Grundstück, das seit dem Mauerfall brachlag. Die Wohnungen sollen nicht einzeln verkauft, sondern vollständig vermietet werden. Pankow ist wegen dieses Proekts und einiger anderer in Alt-Pankow der einzige Berliner Bezirk, in dem sowohl zahlreiche Miet- als auch Eigentumswohnungen geplant sind. Im historischen Pankow gibt es größere Miet- und Eigentumsproekte wie die in Etappen geplanten Floragärten und daneben etliche kleinere, für die in der Regel Brachen in vorhandenen Straßenblöcken nachverdichtet werden. Nördlich von hier in Niederschönhausen finden sich noch einzelne freie Grundstücke für Stadtvillen im Grünen. Bemerkenswert hoch für einen Ortsteil außerhalb der Innenstadt Berlins ist die Zahl der Proekte in Weißensee: gleich 13 sind hier geplant. Zwei davon sollen fast 100 Wohnungen haben, die anderen sind teilweise sehr klein auf vorstädtischen Parzellen. Eine Genossenschaft führt in Kreuzberg Auf Rang 3 bei der Wohnungszahl liegt Friedrichshain-Kreuzberg. Nach der Zahl der Proekte konzentriert sich der Fokus hier auf Brachgrundstücke in Friedrichshainer Kiezen, mit Schwerpunkten im Samariterviertel, um den Boxhagener Platz und um die Rummelsburger Bucht. Am häufigsten sind zwischen 10 und 50 Wohnungen geplant typisch für Nachverdichtung zwischen bestehenden Altbauten. Die größten Proekte im Bezirk laufen allerdings in Kreuzberg an. An der Spitze steht die ehrgeizige Genossenschaft Möckernkiez. Sie plant knapp 400 Wohnungen am Rand des neuen Gleisdreieck-Parks. Das zweite Proekt im Zeitungsviertel nahe des Bezirks Mitte errichtet dagegen ein global tätiger Investor mit Eigentumswohnungen für bis zu Euro pro Quadratmeter, aber auch einem recht hohen Anteil an Mietwohnungen, für die im Bezirk hoher Bedarf besteht. Das größte Proekt in Friedrichshain ist das My Berlin mit rund 150 Wohnungen, die direkt gegenüber dem Volkspark Friedrichshain entstehen. Zwei Drittel sollen zu Einzeleigentum werden; ein Drittel wird vermietet. Mehr als 100 Wohnungen sind auch im Green Village in der Rigaer Straße nördlich der Frankfurter Allee auf einem früheren Garagengelände geplant, wobei in diesem Proekt auch ein bereits bestehender Altbau saniert wird. Treptow-Köpenick ist der Ausnahmefall eines Bezirks, in dem trotz der Lage außerhalb des Zentrums der Wohnungsneubau bereits blüht. Ein Schwerpunkt liegt im Stadtteil Adlershof, der Investoren gleich aus vier Gründen anzieht: Erstens liegt hier Deutschlands größter Technologiepark mit einem interessanten Publikum. Zweitens gibt es für dieses vor Ort zu wenig adäquate Wohnungen. Drittens ist künftig von Adlershof der Großflughafen in wenigen Minuten per S-Bahn und Autobahn erreichbar. Viertens ist der Stadtteil sehr locker bebaut; Grundstücke sind relativ reichlich und günstig vorhanden. Die Proekte in Adlershof summieren sich fast durchweg unter dem Vorhaben Wohnen am Campus, das in mehreren Etappen von verschiedenen Proektentwicklern realisiert wird. Insgesamt zeichnen sich die Proekte in Adlershof durch mäßige Preise aus sie zielen auf üngere Wissenschaftler oder gar Studenten sowie Airport-Beschäftigte und Wohnungskäufer, die an dieses Publikum vermieten möchten. Das größte Proekt mit 380 Apartments bietet kleinen Wohnraum bevorzugt für Studenten. Insgesamt sollen in den kommenden Jahren am Adlershofer Wissenschaftspark rund Wohnungen in verschiedenen Proekten geschaffen werden. Hier wie in anderen Bezirksteilen werden zahlreiche Neubauten für Quadratmeterpreise deutlich unter Euro angeboten, in Ein- Wohnungsbau: Wo sich die Kräne drehen Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf ,00 14, Friedrichshain-Kreuzberg rd. 12, Lichtenberg rd. 10, Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow ,00 12, Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf rd. 9, Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick ,00 11, Berlin gesamt ,00 14, Quelle: CBRE Proekte gesamt Proekte mit Mitwohnungen Anzahl Wohnungen gesamt Mietpreise in /m 2 /Monat Kaufpreise in /m 2 /Monat Wohnungsgrößen in m 2 12_WohnmarktReport_Berlin_Februar 2013