Panorama Spezial. Wohneigentum: die grossen Fragen 2/2013. Mobil bleiben beim Immobilienkauf: So gehen Sie richtig. vor. Seite 8

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1 Panorama Spezial Wohneigentum: die grossen Fragen 2/2013 Mobil bleiben beim Immobilienkauf: So gehen Sie richtig vor. Seite Ich setze mich aufs Dach und gucke in die Ferne. In meinem Haus bin ich Kapitän. 2 Klein, aber unser. Wir schlagen die Türe zu, die Welt bleibt draussen. Kuscheln, Schatz? 3 Wenn die Luft raus ist, fahren mein Haus und ich ins Eigenheim und ruhen aus. 3

2 editor i a l Die eigenen vier Wände E s hat was Romantisches: «Hier ist alles meins. In diesen Mauern und auf diesem Grundstück bin ich Königin oder König.» Doch der Immobilienkauf will bestens überlegt und in Ruhe vorbereitet sein. Denn es lauern Investitionsfallen, Zeitfresser, ärgerliche Erfahrungen beim Bauen oder schlicht die ernüchternde Erkenntnis, die falsche Lage gewählt zu haben. Ihnen wird das nicht passieren. Denn erstens lesen Sie in diesem Moment das «Panorama Spezial» zum Immobilienkauf, und zweitens wissen Sie, welche Bank Ihnen die passenden Tipps gibt, um alles richtig zu machen. In diesem Sinn wünschen wir von Raiffeisen Ihnen, dass Ihr Immobilientraum in Erfüllung geht. Titelbild: Wohnwagen als «Hotelzimmer» im Hüttenpalast Berlin. Fotograf: Jan Brockhaus I n h a lt 4 Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff spricht von «sportlichen Preisen» bei Wohnimmobilien, gibt Tipps für Kaufinteressenten und mahnt zur Disziplin bei tiefen Hypothekarzinsen. 18 Antworten: Mobil bleiben trotz Immo bilien? Lohnt sich der Immobilienkauf? Haus oder Wohnung? Moderner Neubau oder verwunschener Altbau? Antworten auf wichtige Fragen. 8 Impr essu m Herausgeberin: Raiffeisen Schweiz Genossenschaft Gesamtleitung, Konzeption: Nikodemus Herger, Leiter Themenmanagement, Raiffeisen Online-Umsetzung: Nadine Stutz, Social Media Managerin, Raiffeisen Projektmanagement: Anina Torrado Lara, Themenverantwortliche, Raiffeisen Mitarbeit: Kurt Frehner, Leiter Basis- und Bilanzprodukte, Raiffeisen; Alexander Ocker, Leiter Aktivprodukte, Raiffeisen Redaktion Texte: Dave Hertig (Promoganda GmbH: Leitung, Konzeption), Iris Kuhn-Spogat, Anina Torrado Lara Fotografie: Willy Spiller, Jan Brockhaus Illustration: Jasmin Viertl Infografik: Daniel Karrer Designkonzept, Layout und Produktion: Brandl & Schärer AG, Röbi Brandl (Projektleitung, Creative Director), Erik Vogelsang (Bildbearbeitung) Online-Magazin, Weblayout: Agentur coundco: Tobias Stahel (Projektleitung), Florian Wieser (Strategie), Marie Sophie Pascher (Gestaltung), Pascal Howald (Web Development), Luca Zurfluh (Video-Produktion) Übersetzungen: 24translate Druck: Vogt-Schild Druck AG 2 Die Beiträge online lesen und empfehlen rblog.ch/panorama PanoramaSpezial 2/2013 Wohnträume: Raiffeisenbanken sind Finanzierungs spezialisten, und manchmal ver mitteln sie selbst Immobilien. Entdecken Sie vier Wohnliegenschaften, die jetzt Käufer suchen. 14

3 Vom Kuhstall zur Wellnessoase Text: Dave Hertig Foto: Willy Spiller Margrit und Thomas Rüesch haben ihren Traum verwirklicht kauften sie bei Mettmenstetten einen verlotterten Bauernhof und verliehen ihm neuen Glanz. Das ist einfacher gesagt als getan. Denn erstens steht das 1815 erbaute Bauernhaus unter Schutz, was entsprechende Auflagen mit sich bringt, und zweitens übernahm das Ehepaar einen grossen Teil der Arbeiten selbst. Rüeschs wurden zu Bodenlegern, Schreinern, Architekten, Bauleitern und manchem mehr. Im ehemaligen Stall gibt es nun eine Wellnessoase, die vermietet wird. Und die beiden Töchter leben mit ihren Liebsten in neu entstandenen Wohnungen. Manchmal schauen sich Margrit und Thomas Rüesch voller Stolz an. «Wow, wir haben etwas Gutes geschaffen.» Im Bild: Links die Hausherrin mit einem Teil der Familie ihr Mann weilte im Ausland. rblog.ch/bauernhaus PanoramaSpezial 2/2013 3

4 Gespräch «Beim Werterhalt tickt eine Zeitbombe» Raiffeisen-Chefökonom Martin Neff stört es, dass vor einem Immobiliencrash im Wohnbereich gewarnt wird. Hingegen mahnt er unrealistische und knapp bemessene Kalkulationen an. Interview: Dave Hertig Foto: Willy Spiller Herr Neff, Geld aufnehmen kann man derzeit fast kostenlos. Die Eidgenossenschaft erhält momentan sogar Zins, wenn sie Geld aufnimmt. Das klingt gefährlich. Soll ich in diesem Umfeld privat noch eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder warte ich besser ein paar Jahre? Sagen Sie mir, wie viel Sie verdienen und wie viel die Immobilie kostet, dann kann ich die Frage sofort beantworten, ganz konkret für Ihren individuellen Fall. In der Öffentlichkeit wird von der Überhitzung des Marktes gesprochen. Müssen wir uns fürchten? Da ist gerne von Transaktionen im Oberengadin oder in Küsnacht am Zürichsee die Rede, wo Leute Millionen für 100 Quadratmeter Wohnfläche und kaum Umschwung zahlen. Beunruhigen Sie solche Preise denn nicht? Nein, erstens ist die Tragbarkeit entscheidend und es gibt in der Schweiz nun mal Menschen, die problemlos monatlich 8000 oder 9000 Franken für das Wohnen zahlen können. Zweitens wird niemand gezwungen, Eigentum zu erwerben und es wird auch niemand dazu animiert, wie das in den USA vor dem Kollaps der Fall war. Drittens braucht es bei uns einen vernünftigen Eigenkapitalanteil, um Immobilien kaufen zu können. Das sichert den Markt ab. Solch hohe Preise sind nicht die Regel. Stört es Sie deshalb, dass diese Beispiele ins Zentrum gerückt werden? Ja, mit ihnen wird die Mär vom bald kommenden Crash im Segment des Wohneigentums konstruiert. Doch die Regel, das sind zum Beispiel eine kleine Gemeinde im Kanton Thurgau oder Orte wie Thun, Renens oder Bellinzona. Vielerorts werden inzwischen zwar etwas sportlichere Preise gezahlt, doch die Tragbarkeit bleibt auf breiter Ebene gewährt. Ein Crash im Wohneigentumsmarkt ist für Sie kein Thema? Ich halte ihn für ausgeschlossen. Man muss auch die Zahlungs - men talität der Schweizerinnen und Schweizer berücksichtigen. Hier zeigen Nachbarn aufeinander, wenn jemand zahlungsunfähig wird. Die Menschen tun alles Erdenkliche, um aus einer finanziellen Schieflage herauszukommen. Ausserdem wird es keinen raschen Zinsanstieg geben. Sind das die Aussagen eines Berufsoptimisten? Nein, gewisse Entwicklungen beobachte auch ich mit Sorge. So gewinnt ein durchschnittlicher Haushalt von Wohneigentümern derzeit dank der tiefen Zinsen jährlich rund bis Franken Kaufkraft gegenüber einer Phase, in der die Hypothekarzinsen sich in der Höhe des historischen Mittels bewegen. Die Eigentümer sollten dieses Geld sparen. Stattdessen geben sie es für Konsumzwecke aus. Und wie steht es in Bezug auf die Kostenwahrheit beim Wohneigentum? Da tickt eine Zeitbombe. Viele Leute rechnen die Kosten der Hypothek und denken, das reiche aus. Doch diese Sichtweise greift zu kurz und zudem werden die Zinsen wenn das heute auch in weiter Ferne liegen mag wieder steigen. Tatsache ist, dass man zusätzlich von einer jährlichen Werteinbusse von rund 1 Prozent ausgehen muss. Es gilt, diese Einbusse respektive die entsprechenden Investitionen in den Werterhalt einzukalkulieren. Welche Interessenten sollen beim aktuellen Markt auf den Kauf von Wohneigentum verzichten? Wer jetzt kaufen möchte und merkt, dass es finanziell knapp wird. Diese Person sollte warten, bis die Tragbarkeit gegeben ist. Dafür gibt es zwei wirtschaftliche Szenarien: die Einkommen steigen oder die Preise sinken. Das dritte Szenario für die Verbesserung der Finanzierbarkeit ist, dass sich die individuelle wirtschaftliche Situation verbessert. 4 PanoramaSpezial 2/2013

5 Martin Neff: «Steigende Zinsen tun bei korrekter Kalkulation nichts zur Sache.» rblog.ch/martin-neff Was, wenn während des Wartens die Zinsen steigen? Das tut nichts zur Sache, wenn Sie mit dem historischen Mittel von 5 Prozent statt mit den aktuell viel tieferen Hypothekarzinsen kalkulieren. Es stört mich übrigens, dass Inflation und steigende Zinsen immer als Schreckgespenst dargestellt werden. Inflation bedeutet ja in der Regel gleichzeitig Nachfrageüberhang und steigende Einkommen. Auf gut Deutsch: Inflation muss kein Drama sein. Fassen wir zusammen: Wer bei realistischer Kalkulation eine 5-Zimmer-Wohnung in Neuenburg oder Uster für 1,5 Millionen Franken zu finanzieren imstande ist, soll auch im aktuellen Marktumfeld kaufen? So ist es, aber lassen Sie eine Schätzung machen oder besser zwei. Und stellen Sie auch ein paar Vergleiche zwischen Regionen an. P Herr Neff, wie wohnen Sie? Wir erwarben 1996 nahe der Grenze zum Aargau eine Wohnung im Zürcher Unterland. In der Stadt Zürich mieten wir zudem eine kleine Zuflucht. Die nutze ich, wenn es bei der Arbeit spät wird. Wo liegt Ihre Wunschimmobilie? Wir sind eine Familie und wohnen deshalb auf dem Land. In Bezug auf das Leben nach den Kindern zieht es mich und meine Frau in die Stadt, wo die Wege kurz sind. Was brauchen Sie, um ein Heimatgefühl zu empfinden? Ich bin am Bodensee aufgewachsen und finde in der Region um Zürich alles, was ich brauche: einen See respektive Wasser in der Nähe, und ich möchte einen Berg sehen am Liebsten einen mit Schnee drauf. Zur Person Martin Neff ist seit Anfang 2013 Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Zuvor hatte er diese Funktion bei Credit Suisse (CS) inne. Neff studierte Volkswirtschaft an der Universität Konstanz. Von 1988 bis 1992 arbeitete er beim Schweizerischen Baumeisterverband (SBV) in Zürich, bevor er ins Economic Research der CS eintrat und dort das «Schweiz Research» aufbaute. Sind Möbel wichtig für Sie? Ihre Ästhetik weniger als ihr Nutzwert. In unserer Wohnung finden Sie Möbel von Ikea bis de Sede. Bevorzugen Sie eine vollverglaste Wohnung oder eine Trutzburg, in der man die Welt ausschliessen kann? Weder noch. Mir liegt an der Balance zwischen Intimsphäre und Offenheit. PanoramaSpezial 2/2013 5

6 Der Schweizer Immobilienmarkt: Fakten und Zahlen Infografik: Daniel Karrer; Text: Anina Torrado Lara In der Schweiz wird weiter gebaut Jährlich neu erstellte Wohneinheiten Wohneinheiten Total neu erstellte Wohneinheiten Nachhaltiger Wert von Wohneigentum Der Kauf eines Eigenheims ist auch ein strategischer Entscheid: Wird mein Haus durch die attraktive Lage tendenziell an Wert gewinnen oder muss ich meine Wohnung in 20 Jahren unter Wert verkaufen? Der Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie wird stark durch Faktoren wie Lage, Erreichbarkeit oder Aussicht bestimmt Quelle: Bundesamt für Statistik, 2013 In den Ballungsräumen wächst die Schweizer Bevölkerung besonders stark Bevölkerungswachstum Total neu erstellte Gebäude mit Wohneinheiten davon Einfamilienhäuser Bevölkerungsabnahme Wert vermehren: + Seesicht, Bergsicht + Seenähe + Erreichbarkeit von Läden + Kurze Distanz zu Verwaltungseinrichtungen wie Polizei, Schulen etc. + Anbindung an öffentlichen Verkehr + Kurze Distanz zu Naherholungsgebieten + Kulturelle Einrichtungen + Nähe zu Arbeitsplätzen + Tiefes Steuerniveau + Ausrichtung des Balkons, der Terrasse oder des Gartens + Hanglage + 0 3% + 6 9% + 9% und mehr + 3 6% Wert mindern: Luft- und Lärmimmissionen Hohe Wohnungsdichte Hochspannungsleitungen Drohende Naturgefahren wie Lawinen, Überschwemmungen etc. Quelle: Bundesamt für Statistik Angelehnt an: Wüest und Partner, PanoramaSpezial 2/2013

7 Raiffeisen ist die bevorzugte Partnerin beim Kauf von Wohneigentum Marktanteil von Raiffeisen am Hypothekarvolumen der Schweiz, in Prozent 100% JU 35 BS 4 0% GE 7 VD 11 VS 32 FR 26 NE 12 BE 12 OW 18 SO 31 BL 12 AG 20 LU 19 ZG 21 NW 28 ZH 5 SZ 13 TG 30 SH 6 SG 36 AI 27 UR 28 GL 10 Wenn es um den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung geht, vertrauen Schweizerinnen und Schweizer Raiffeisen: In ländlichen Regionen werden besonders viele Hypothekarkredite durch eine Raiffeisenbank finanziert. TI 24 GR 15 AR 18 Quelle: Bundesamt für Statistik und Raiffeisen, 2012 Ein Volk von Mietern Anteil der Mieter- und Eigentümerwohnungen in der Schweiz 56,9% Mieter oder Untermieter 25,9% Hauseigentümer 10,9% Stockwerk-/ Wohnungseigentümer 2,9% Genossenschafter 3,4% Andere Situation* * Dienstwohnung, Abwartswohnung, Wohnung von Verwandten oder vom Arbeitgeber kostenlos zur Verfügung gestellt. Quelle: Bundesamt für Statistik, 2010 PanoramaSpezial 2/2013 7

8 F r age n u n d A n t wort e n Mit Immobilien mobil Wer in Bewegung sein will, lässt sich vom Begriff Immobilie leicht erschrecken. Mobil bleiben ist dann gefragt sowohl mental als auch finanziell. Lesen Sie die Antworten auf Ihre wichtigsten Fragen zum Immobilienkauf. Text: Iris Kuhn-Spogat, Mitarbeit: Kurt Frehner Illustrationen: Jasmin Viertl 8 PanoramaSpezial 2/2013

9 Immobilien machen immobil? Aber ich möchte unbedingt eine Liegenschaft kaufen! Wenn Sie von einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung träumen und den Traum finanzieren können, dann verwirklichen Sie ihn. Geld, das Sie in Ihre Immobilie investieren, ist in der Regel gut angelegt und weitere Investitionen zahlen sich aus etwa in Form von Wertsteigerungen Ihrer Liegenschaft. Neben finanziellen gibt es eine Vielzahl weiterer reizvoller Gründe, in ein Eigenheim zu investieren, zum Beispiel das Lebensgefühl: In den eigenen vier Wänden wohnen Sie anders als in einem gemieteten Zuhause. Denken Sie nur an die Freiheit, alles so gestalten zu können, wie Sie möchten. Oder an die Sicherheit: Sie sind unkündbar. Kann ich Immobilien haben und trotzdem mobil bleiben? Aber sicher, eigene vier Wände bedeuten Freiheit, nicht Gefängnis! Das Argument, dass der Kauf einer Immobilie gleichbedeutend ist mit «Nie-mehr-von-da-wegkommen», ist von vorvorgestern. Ein Eigenheim ist kein Grund zum Bleiben, falls Sie lieber weiterziehen möchten. Der Markt ist sehr dynamisch geworden, das Verhältnis zu Wohneigentum verändert sich. Es wird entspannter und lockerer. Falls Sie befürchten, mit dem Kauf einer Immobilie immobil zu werden, können wir nur sagen: Die Realität ausgedrückt in Zahlen und Fakten über den Immobilienmarkt nährt diese Befürchtung nicht. Eine Immobilie kaufen, aber für den Arbeitsmarkt mobil bleiben: Wie schaffe ich den Spagat? Achten Sie erstens auf die Lage, zweitens ebenfalls auf die Lage und drittens auf die Ausstattung. Die Lage entscheidet über den Arbeitsweg und wer zentral wohnt, erreicht von zuhause aus entsprechend mehr Orte innert vertretbarer Reisezeit. Sie macht zudem den Unterschied in Bezug auf die Marktfähigkeit: Je begehrter die Lage ist, desto schneller und zu interessanteren Preisen können Sie verkaufen desto mo - biler bleiben Sie. Die begehrtesten Schweizer Wohnlagen sind der Grossraum Zürich, die Zentren der Zentralschweiz, die Genferseeregion sowie das Tessin. Bei der Ausstattung gilt diese Regel: Je weniger Extravaganzen, desto einfacher findet Ihr Eigenheim neue Besitzer. Kann ich mein Vorsorgekapital mobilisieren, um Immobilien zu kaufen? Sie können Ihre Guthaben der zweiten Säule (Pensionskasse) wie auch der dritten Säule für den Immobilienkauf anzapfen, falls Sie die Immobilie selbst bewohnen werden. Kapital aus der dritten Säule lässt sich unbeschränkt für selbstbewohntes Wohneigentum verwenden. Beim Pensionskassenkapital beachten Sie, dass ab Alter 50 nur noch die Hälfte des gesamten Vorsorgevermögens respektive die Hälfte der im Alter 50 ausgewiesenen Freizügigkeitsleistung bezogen werden kann. Weitere einschränkende Bestimmungen erläutern wir Ihnen gerne im Beratungsgespräch. Wichtig: Das Vorsorgekapital ist grundsätzlich für den Lebensabend gedacht. Behalten Sie das bei Ihren Überlegungen im Auge. Ich möchte in Immobilien investieren. Wie kann ich mein Kapital mobil halten und liquid bleiben? Investieren Sie nicht in ein Eigenheim, sondern in Wertpapiere von Unternehmen, die Immobilien besitzen und bewirtschaften. In der Schweiz existieren rund 30 Immobilienfonds und diverse börsengehandelte Immobiliengesellschaften, an denen Sie sich beteiligen können. Der grosse Vorteil hinsichtlich Ihres Bedürfnisses, liquide zu bleiben: Wertschriften können Sie jederzeit und rasch verkaufen bei einem Haus oder bei einer Wohnung hingegen nimmt dieser Prozess in der Regel Zeit in Anspruch. Ein weiterer Vorteil: Sie haben mit der aufwändigen Immobilienverwaltung nichts zu schaffen. Nachteil: Die Kursentwicklung eines Wertpapiers kann von der eigentlichen Wertentwicklung der Immobilien abweichen. Mobil oder immobil? Welches sind die wichtigsten Gründe dafür, keine Immobilie zu kaufen? Klar, von einer Mietwohnung aus ist es einfacher, weiterzuziehen, als wenn Sie zuerst ein Eigenheim verkaufen müssen. Auch abgesehen von einem möglichen Umzug an einen anderen Ort gibt es gute Gründe, keine Immobilie zu kaufen. Das fängt beim fabelhaften Mietwohnungsangebot in der Schweiz an. Zudem gibt ein Eigenheim mehr Arbeit. Es will unterhalten, gehegt und gepflegt werden. Und wenn Sie alle, aber auch wirklich alle Kosten berücksichtigen und noch die Arbeit für den Unterhalt dazu nehmen, rinnt der finanzielle Vorteil in Ihrer Kalkulation dahin wie Schnee in der Frühlingssonne. Kaufen sollten deshalb vor allem Menschen, denen das Gefühl wichtig ist, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. PanoramaSpezial 2/2013 9

10 Fragen und Antworten Wann macht es Sinn, in die Energieeffizienz meiner Immobilie zu investieren? Es macht Sinn, wenn Sie wollen, dass Ihre Immobilie den Wert behält. Energieeffizienz wird bei der Immobilienbewertung immer wichtiger, eine Investition zur Verbesserung des Energiehaushalts ist ganz klar eine Investition in die Zukunft. Richtig isoliert sowie optimal belüftet und geheizt kann selbst ein altes Haus in ein Energiesparhaus verwandelt werden. Mit Investitionen in die Energieeffizienz lassen sich der Energieverbrauch und die daraus resultierenden Kosten massgeblich reduzieren. Eine solche Sanierung ist allerdings ein technisch und oft auch finanziell aufwändiges Vorhaben. Sie wird deshalb sinnvollerweise mit einem bereits anstehenden Umbau oder Erneuerungsbau kombiniert. Die gängige Reihenfolge einer Sanierung: Fassaden- und Fenster- Erneuerung Dach- und Kellersanierung Haustechnik In unserem kostenlosen Online- Werkzeug evalo tragen Sie virtuell die gewünschten Sanierungsmassnahmen ein. Sie erfahren umgehend, was diese energetisch bewirken und was sie kosten würden. Zudem erhalten Sie einen Überblick über behördliche Fördergeldquellen. Was kostet ein Hauskauf oder Hausverkauf? Kosten beim Kauf Kaufpreis Handänderungssteuer (0 bis 3 Prozent, je nach Kanton) Gebühren Notar Inserate Vermittlergebühren Umzug Renovationsarbeiten (bei älteren Bauten) Neue Einrichtung Laufende Kosten Hypothekarzins Verbrauchskosten (Wasser, Strom, Kehricht, Abwasser etc.) Nebenkosten (z. B. für die Heizung) Unterhaltskosten (Gartenpflege, Ersatz von Fenstern etc.) Opportunitätskosten: Die Rendite, die Ihr Eigenkapital zum Beispiel dank Geldanlagen erzielen könnte. Amortisation: Rückzahlung Ihrer Hypothek (dafür geringere Schulden) Eigenmietwert: Dieser ist als Einkommen zu versteuern. Hier werden Einnahmen wie im Fall einer Vermietung angenommen. Kosten beim Verkauf Grundstückgewinnsteuer Gegebenenfalls einen Teil der Handänderungssteuern und -gebühren Allfällige Inseratekosten sowie Makler- und Vermittlerhonorare Soll ich Stockwerkeigentum oder ein Einfamilienhaus kaufen? Vorteile Stockwerkeigentum In der Regel günstiger. Stockwerkeigentum benötigt weniger Land pro Nutzfläche. Zudem werden Investitionen wie Heizung oder Autogarage von mehreren Parteien bezahlt. Einfacher zu vermieten Nachteile Stockwerkeigentum Sie leben mit anderen Parteien unter einem Dach, Ihrem Individualismus sind Grenzen gesetzt. Die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums birgt grosses Konfliktpotenzial. Es besteht Einigungszwang bei Fragen der Kostenverteilung und beim Äufnen des Erneuerungsfonds. Vorteile Einfamilienhaus Maximale Freiheit: Sie allein bestimmen Standort, Architektur, Innenausbau und Gartengestaltung selbstverständlich innerhalb der gesetzlichen Schranken und von Ihren finanziellen Möglichkeiten. Alleiniges Nutzungsrecht und maximale Privatsphäre. Nachteile Einfamilienhaus Ein Haus mit Umschwung zu besitzen, bedeutet eine Menge Arbeit. Die Kosten sind in der Regel höher als beim Stockwerkeigentum, denn Sie müssen nicht nur Gebäude und Grundstück alleine finanzieren, sondern auch die laufenden Kosten zahlen. 10 PanoramaSpezial 2/2013

11 Ich habe das Wunschobjekt für den Immobilienkauf gefunden. Kann ich es finanzieren? Von der Antwort sind Sie nur ein paar Klicks entfernt: Kalkulieren Sie mit unserem Tragbarkeitsrechner, der Ihnen online zur Verfügung steht, ob Sie sich Ihr Wunschobjekt leisten können: rblog.ch/tragbarkeit Die Kalkulation basiert auf Ihrem jährlichen Bruttoeinkommen und geht nicht vom aktuell sehr tiefen Hypothekarzinssatz aus, sondern von einem langjährigen Mittelwert. So ist sichergestellt, dass Sie Ihr Eigenheim auch auf lange Frist halten können. Ebenfalls berücksichtigt werden die Unterhalts- und Nebenkosten sowie die jährlich fälligen Amortisationszahlungen. Gemäss Faustregel dürfen die laufenden Kosten (inklusive alle Nebeneffekte) fürs Wohnen einen Drittel Ihres regelmässigen Einkommens nicht überschreiten. Beim Einfamilienhaus bestimmen Sie allein Standort, Architektur, Innenausbau und Gartengestaltung. Ist meine Immobilienbewertung exakt? Schön wärs! Eine Immobilienbewertung ist solange eine Schätzung, bis das Objekt den Besitzer wechselt, wodurch ein tatsächlich bezahlter Wert definiert wird. Folgende Bewertungsansätze sind gebräuchlich: Substanzwert: Baukosten für ein vergleichbares Haus an vergleichbarer Lage. Ertragswert: Schätzung, welche Rendite mit einer Vermietung erzielt werden könnte. Verkehrswert: Eine rechnerische Kombination von Substanz- und Ertragswert. Es resultiert der Preis, zu dem ein in Lage, Grösse und Beschaffenheit vergleichbares Haus verkauft werden könnte. Marktwert: Beim Wiederverkauf Ihrer Immobilie letztlich die einzige «Wahrheit». Er richtet sich allein nach Angebot und Nachfrage. Hedonischer Schätzwert: Eine statistische Vergleichswertmethode, die auf effektiven Handänderungspreisen von Objekten mit vergleichbaren Eigenschaften (Lage, Alter, Renovationsbedarf etc.) beruht. P. S.: Zur Erhebung der Steuern führt das Steueramt eine eigene amtliche Schätzung durch. Steuern sparen dank einem Immobilienkauf. Haben Sie Tipps für mich? Um Steuern zu sparen, kauft man kein Haus. Wenn Sie eine Liegenschaft besitzen und bewohnen, müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern also jenen Betrag, der im Fall einer Vermietung eingenommen werden könnte. Das Eigenheim wird als Vermögen besteuert. Von den Steuern abziehen können Sie einzig die Hypothekarzinsen sowie Ihre Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung der Liegenschaft, sofern diese dem Werterhalt und nicht der Wertvermehrung dienen. Einen gewissen steuerlichen Vorteil können Sie wenigstens herausholen, wenn Sie die jährlich fällige Amortisationstranche nicht direkt an die Bank überweisen, sondern auf ein Konto der dritten Säule, wo Sparbeträge bis zu einer gewissen Höhe steuerbefreit sind. Weitere Steuern, die Sie beachten sollten: Beim Kauf wird einmalig die Handänderungssteuer erhoben, die in der Regel vom Käufer bezahlt wird. Bei einem Verkauf mit Gewinn fällt die Grundstückgewinnsteuer an. PanoramaSpezial 2/

12 Fragen und Antworten Was muss ich im Alter in Bezug auf die Immobiliennachfolge beachten? Möchten Sie im Alter in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben? Wenn ja, sind bauliche Vorkehrungen nötig? Wenn nein, was soll mit Ihrer Immobilie geschehen und wohin ziehen Sie um? Falls Ihr Nachwuchs die Immobilie übernehmen soll, unterbreiten Sie dieses Angebot besser frühzeitig. Denn wenn Ihre Kinder selbst ein Haus oder eine Wohnung gekauft haben, ist es zu spät für Ihre Wunschlösung. Die Optionen Verkaufen: Sie dürfen die Immobilie Ihrem Nachwuchs günstig übergeben, mit einem maximalen Rabatt von 25 Prozent des Verkehrswertes. Für Sie als Verkäufer fällt allenfalls die Grundstückgewinnsteuer an. Vererben: Reichen Sie Ihre Liegenschaft noch zu Lebzeiten weiter, spricht man von Erbvorbezug. Direkte Nachkommen sind heute von der Erbschaftssteuer befreit. Aber deren Steuerrechnung wird sich aufgrund des Eigenmietwerts sowie wegen der Liegenschaft, die Vermögensbestandteil wird, verändern. Verschenken: Verschenken Sie Ihr Haus zu Lebzeiten an den Nachwuchs und bleiben dort als Mieter wohnen, können Sie sich finanziell entlasten, denn mit dem Haus «verschenken» Sie auch die Hypothek. Verschenken mit Nutzniessung: Das bedeutet, Sie bleiben im Haus wohnen oder vermieten es. Das entlastet Ihren Nachwuchs während der Nutzniessungsphase finanziell: Sie als Nutzniesser sind dann zwar nicht mehr Eigentümer, aber den Hypothekarzins wie auch die Vermögenssteuer der Liegenschaft Immobilienblase? Steigende Hypothekarzinsen? Was muss ich bedenken, wenn ich jetzt eine Immobilie kaufe? Lesen Sie das Gespräch mit dem Raiffeisen-Chefökonomen Martin Neff auf den Seiten 4 und 5. Ausführlich äussert er sich zu dieser Frage, die genau genommen aus zwei Fragen besteht. Erstens: Gibt es im Bereich des Wohneigentums eine Immobilienblase, die zu platzen droht? Martin Neff spricht von teilweise sportlichen Preisen, einen Crash hält er jedoch für ausgeschlossen. Er empfiehlt Ihnen, für Ihr Wunschobjekt zwei unabhängige Schätzungen einzuholen. Zweitens: Was tun, wenn die Hypothekarzinsen eines Tages wieder steigen? Das ist laut dem Chefökonom überhaupt kein Problem für Personen, die bei ihrer finanziellen Kalkulation mit einem Hypothekarzins von rund 5 Prozent rechnen. Das entspricht dem historischen Mittelwert. In spottbilligen Zeiten wie heute legen smarte Wohneigentümer den eingesparten Zins auf die Seite. Sollte der Satz eines Tages die 5-Prozent-Marke übersteigen, finanzieren sie den Mehraufwand aus der Reserve. zahlen weiterhin Sie. Dafür erhalten Sie die Erträge aus der Liegenschaft. Als neuer Eigentümer muss der Nachwuchs einzig für grössere Reparaturen aufkommen. Beantworten Sie die Frage nach der Immobiliennachfolge frühzeitig, damit Sie nicht eines Tages umständehalber zu einer Lösung gezwungen werden. Diese besteht meist darin, die Immobilie zu verkaufen und in ein Altersheim umzuziehen, wohin dann Ironie des Schicksals auch das ganze Geld aus dem Verkauf fliesst. Wir besitzen eine Immobilie. Was würde im Fall einer Scheidung damit passieren? Die Antwort auf diese Frage hängt von Ihrem Güterstand ab. Falls Sie keine andere Vereinbarung getroffen haben, gilt die Errungenschaftsbeteiligung: Haben Sie die Immobilie während Ihrer Ehe gekauft, gehört beiden Partnern je die Hälfte. Anders, wenn Sie die Liegenschaft mit in die Ehe eingebracht oder während der Ehe geerbt haben. Dann ist sie sogenanntes Eigengut und gehört Ihnen allein. Falls Sie im Konkubinat leben, haben Sie beim Kauf Ihres Eigenheims die Besitzverhältnisse im Grundbuch eingetragen. Gibt es keine weiteren klaren schriftlichen Regelungen, sind Streitigkeiten im Trennungsfall programmiert. Wer übernimmt die Immobilie? Wenn beide wollen, kann das Los entscheiden oder ein internes Bietverfahren stattfinden. Falls niemand die Immobilie behalten will, wird sie verkauft. Der Erlös aus dem Verkauf (nach Abzug der Hypothek) wird entsprechend dem einst eingebrachten Kapital unter den Partnern aufgeteilt. Bei Arbeitslosigkeit könnte ich mir den Hypothekarzins meiner Immobilie nicht mehr leisten. Wie sichere ich mich ab? Für dieses Risiko können Sie beim Raiffeisen-Partner Helvetia eine Hypo theken-versicherung abschliessen. Falls Sie Ihren Job verlieren, übernimmt die Versicherung die Bezahlung des Hypothekarzinses und zwar bis maximal 2500 Franken im Monat und während maximal 12 Monaten. 12 PanoramaSpezial 2/2013

13 Soll ich einen Neubau oder einen Altbau kaufen? Vorteile Altbau Ein bestehendes Haus zu kaufen ist der schnellste Weg zum Eigenheim. Altbauten sind von sehr begehrten Lagen abgesehen im Vergleich zu Neubauten günstiger. Ein Altbau ist oftmals die einzige Möglichkeit, an zentraler Lage Wohneigentum zu kaufen. Alte Häuser haben Geschichte. Das schafft Atmosphäre. Nachteile Altbau Alte Häuser an Premiumlage sind gefragt und nicht selten vollkommen überteuert. Ein altes Haus müssen Sie renovieren, sanieren, auf Vordermann bringen. Das bedeutet Investitionen zu tätigen. Die Unterhaltskosten in einem alten Haus sind in der Regel höher als in einem neuen. Alt bleibt alt! Es lauert die Gefahr, dass Sie aus dem Investieren nicht mehr herauskommen. Vorteile Neubau Innerhalb der gesetzlichen Grenzen können Sie alle Ihre individuellen Wohnwünsche von Grund auf verwirklichen. In Ihrem neu gebauten Haus ist alles noch unbenutzt und sauber. Sie erleben einen Neuanfang. Nachteile Neubau Selber bauen kann sehr aufreibend sein: Verzögerungen, Kostenüberschreitungen und Konflikte sind möglich und müssen ausgestanden werden. Sie dürfen alles bestimmen, müssen aber auch. Es gibt unzählige Entscheide zu fällen. Alte Häuser an Premiumlage sind gefragt und nicht selten vollkommen überteuert. Ich könnte weiterhin zur Miete wohnen, aber dafür ein Ferienhaus kaufen. Ist das eine gute Idee? Es gibt einen Ort, an dem Sie Ihre Ferien am allerliebsten verbringen? In den Schweizer Bergen oder am Lago Maggiore? Sie träumen von einer kleinen, modernen Zweitwohnung? Oder von einem baufälligen Bauernhaus, das Sie nach Ihren Vorstellungen umgestalten möchten? Dann ist der Kauf einer solchen Immobilie eine sehr gute Idee. Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung ist insgesamt oft günstiger als eine Wohnsitzimmobilie allenfalls auch, weil Sie vielleicht auf den dort gewohnten Standard verzichten. Zudem können Sie Ihre Dépendance jederzeit weitervermieten und so Erträge generieren, wenn Sie selbst sie nicht nutzen. Ferienimmobilien werden allerdings weniger hoch belehnt. Sie brauchen für den Kauf einen höheren Eigenkapitalanteil als die sonst üblichen 20 Prozent. rblog.ch/immobilien-fragen PanoramaSpezial 2/

14 Immobilien Bestens beraten zum Traumhaus Sie wissen bereits, dass Raiff eisenbanken erste Anlaufstelle für Finanzierungsfragen sind. Doch wussten Sie auch, dass Ihre Beraterin oder Ihr Berater Sie oft auf Traumhäuser, Topwohnungen oder schlicht genau das für Sie Passende hinweisen kann? Vier Beispiele. Einfamilienhaus mit Seesicht in Brunnen (SZ) Text: Anina Torrado Lara Hanglage am Vierwaldstättersee, unverbaubare See- und Bergsicht und dazu Umschwung und eine grosse Terrasse: Dieses 6½-Zimmer- Einfamilienhaus ist ein echter Wohntraum. Ruhe und Erholung mitten im Grünen inbegriffen. Baujahr: 2004 Grundstücksfläche: 879 m 2 Wohnfläche: 166 m 2 Kaufpreis: CHF Kontakt: rmathis@immofield.ch Eigentumswohnung mit Wärmepumpe in Kappel (SO) Mitten im Dorfzentrum von Kappel fügt sich die Überbauung auf dem ehemaligen Sägereiareal harmonisch ins Dorfbild ein. Die 5½-Zimmer-Wohnung überzeugt auch durch die nachhaltige Bautechnik mit einer Grundwasser-Wärmepumpe und einer wärmegedämmten Gebäudehülle. Bezug: 2014 Wohnfläche: 162 m 2 Kaufpreis: CHF Kontakt: untergaeu@raiffeisen.ch 14 PanoramaSpezial 2/2013

15 Luxuriöses Wohnen am Zugersee (ZG) In der luxuriösen Überbauung Chämberg stehen die letzten Attikawohnungen zum Verkauf. Direkt an die Landwirtschaftszone angrenzend findet man an erhöhter Lage über dem Zugersee Ruhe und Privatsphäre. Bezug: 2014 Wohnfläche: 188 bis 442 m 2 Kaufpreis: auf Anfrage Kontakt: ursula.burkhalter@raiffeisen.ch Ferienwohnung in Savognin (GR) In Savognin, auf 1207 Metern über Meer, stehen diese 2½- bis 4½-Zimmer-Ferienwohnungen zum Verkauf. Fensterfronten mit Panoramablick auf die Bergwelt und Wandverkleidungen aus Naturstein und Altholz bringen Alpen-Chic ins traute Heim. Bezug: 2013 Wohnfläche: 62 bis 130 m 2 Kaufpreis: ab CHF Kontakt: marc.janett@raiffeisen.ch AUF DEM MARKT Ihr Raiffeisen-Kundenberater weist Sie gerne auf die besten aktuellen Angebote hin. PanoramaSpezial 2/