MEDIENMAPPE. Sehr geehrte Medienschaffende

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1 Medienmappe Komitee «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» Chur, 17. Januar 2015 MEDIENMAPPE Vielen Dank für Ihr Erscheinen zur Pressekonferenz. In der Medienmappe finden Sie die Voten der Pressekonferenz, den Initiativtext und einige Informationen zum Wohnungsmarkt in Chur. Weitere Informationen finden Sie auf der Website Bei Fragen stehen wir im Anschluss an die Pressekonferenz oder via Telefon/ ( , gerne zur Verfügung. Komitee «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» Postfach 7000 Chur An der Pressekonferenz sprechen: o Angela Buxhofer, Kauffrau & Präsidentin SP Chur, Chur «JA zu mehr bezahlbarem Wohnraum» o Lukas Horrer, Präsident des MieterInnenverbandes Graubünden, Chur «Chur weiterbauen: Für den Mittelstand, für Familien» o Pablo Horvàth, Architekt, Chur «Siedlung der Genossenschaft für Beschaffung billiger Wohnungen» o Mathias Kobler, Präsident Wohnbaugenossenschaft am Mühlbach, Chur «Bezahlbarer Wohnraum: Keine Kosten für die Stadt und den Steuerzahler» Brigitta Bhend, Präsidentin Genossenschaft «bainviver» für Wohnen im Alter, moderiert die Pressekonferenz. Freundliche Grüsse Komitee «Für mehr bezahlbaren Wohnraum»

2 Pressekonferenz zur Kampagne Für mehr bezahlbaren Wohnraum Chur weiterbauen: Für den Mittelstand, für Familien. Von Lukas Horrer, Präsident Mieterverband Graubünden, Chur (es gilt das gesprochene Wort) Wohnen in Chur ist zu teuer. Darum unterstützt breites Bündnis aus Architekten, Mieterverband, Wohnbaugenossenschaften, SP und Gewerblern die Initiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum». Handlungsbedarf sieht auch der Churer Stadtrat. Er schreibt in seiner Botschaft zur Initiative: «Der Stadtrat anerkennt die Wichtigkeit von bezahlbarem bzw. preisgünstigem Wohn- und Gewerberaum. Er ist auch der Meinung, dass in diesem Bereich künftig vermehrte Anstrengungen nötig sind». Tatsächlich steigen die Mieten in Chur. Eine Studie des Immobilienberatungsunternehmens «ImmoCompass AG» hat festgestellt, dass die Mieten seit 2006 um 10 Prozent angestiegen sind. Sie sind deutlich stärker gestiegen als die Teuerung. Besonders in den letzten fünf Jahren erhöhten sich die Mieten um ein Prozent pro Jahr, die Teuerung im gleichen Zeitraum betrug aber minus zwei Prozent. Auch der Vergleichsdienst Comparis stellt zusätzlich fest, dass eine 3 bis 3.5 Zimmer grosse Wohnung in Chur im Durchschnitt (Median) Franken kostet. Vergleichbare Städte wie Thun, Fribourg, Biel oder St. Gallen sind günstiger. Erstaunlich ist, dass die Mieten in Chur beinahe das Niveau der Stadt Basel (1 650 Franken) erreichen. Die Löhne in Basel sind aber um einiges höher. Diese Entwicklung schadet der Attraktivität unserer Stadt. Sie schadet dem Mittelstand und Familien. Ein JA zur Initiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» heisst: Künftig sollen wieder mehr Wohnungen für den Mittelstand und für Familien gebaut werden. So gewinnt Chur mehr Freiheiten für das Budget von Familien und für die Gestaltung der Stadt. Um das zu erreichen, sind Genossenschaften die geeigneten privatwirtschaftlichen Bauträger. Sie müssen die Rendite nicht maximieren und verrechnen nur die effektiven Kosten und Rückstellung für Investitionen. Darum sind sie rund Prozent günstiger als der Markt. Dieses Prinzip der Kostenmiete ist bekannt und bewährt. Und es funktioniert. Das zeigen bestehende Genossenschaften seit Jahrzehnten, beispielsweise die Wohnbaugenossenschaft am Mühlbach. Dort wohnt der Mittelstand und Familien in bezahlbaren Wohnungen. Aktuell verfügt Chur über einen Anteil von rund acht bis neun Prozent genossenschaftlicher Wohnungen. Nach der Initiative soll dieser Anteil in den nächsten 20 Jahren auf 12 Prozent ansteigen. Das ist ein realistisches Ziel, das auf einer wissenschaftlichen Studie der HTW Chur basiert. Ein Vergleich mit anderen Städten zeigt: Chur verfügt über einen sehr tiefen Anteil Genossenschaftswohnungen. Mit 12 Prozent wäre Chur im Mittel der Schweizer Städte. Die Initiative ist pragmatisch und lässt der Stadt Spielraum bei der Umsetzung. Der Mittelstand gewinnt, Chur bleibt für Investoren attraktiv. Der Gegenvorschlag enthält kein verbindliches Ziel und von der Kostenmiete will er nichts wissen. Er ist eine parteipolitische Mogelpackung. Nur die Initiative nimmt die Politiker wirklich in die Pflicht und schafft Verbindlichkeit. Politik sollte nicht nur reden und versprechen, sondern verbindliche Ziele setzten und konkrete Massnahmen ergreifen. Diesem Anspruch genügt der Gegenvorschlag nicht. Seite 2

3 Siedlung der Genossenschaft für Beschaffung billiger Wohnungen (1908) Von Pablo Horvàth, Architekt, Chur (es gilt das gesprochene Wort) «Die Genossenschaft verfolgt den Zweck, Häuser mit gesunden und billigen Wohnungen, die der Spekulation dauernd entzogen bleiben sollen, zu beschaffen und zu vermieten. Die Häuser sollen mit Gärten versehen sein, in gefälliger Weise ausgestattet und im Innern einfach, aber solid ausgebaut werden. Die Genossenschaft beabsichtigt ausser einer mässigen Verzinsung des Anlagekapitals keinen Gewinn.» Das Zitat stammt von Leza Dosch (Churer Kunsthistoriker, aus Churer Stadtgeschichte, Band 2, Seite 243). Genossenschaftliches Wohnen hat in der Schweiz eine grosse Tradition. Es entzieht das beschränkte Gut «Boden» der Spekulation, sorgt für bezahlbare Mieten und ermöglicht innovative städtebauliche und architektonische Lösungen. Es macht Sinn, städtische Landreserven wie z.b. in Chur West gemeinnützigen Wohnbauträgern abzugeben. Da ist ein Drittel des Bodens im Besitz der Stadt. Mit der Initiative wird Chur West ein Quartier für den Mittelstand, für Familien und kein Eldorado die Immobilienspekulanten. Innerhalb von 20 Jahren wird der Anteil gemeinnütziger Wohnungen von heute acht bis neun Prozent auf 12 Prozent gesteigert. Das entspricht dem heutigen Durchschnitt vieler Schweizer Städte. Es macht Sinn, städtische Landreserven gemeinnützigen Wohnbauträgern abzugeben. Die Stadt erhält so Baurechtszinsen und kann ohne Subventionen den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern. Dies stärkt die Churer Wirtschaft, da wie in anderen Städten auch in Chur vom lokalen Gewerbe Wohnbaugenossenschaften initiiert werden. Mit der Umsetzung der Initiative für bezahlbaren Wohnraum nimmt die Stadt Chur das Heft selber in die Hand: Sie generiert Baurechtszinsen, fördert den gemeinnützigen Wohnungsbau und leistet einen aktiven Beitrag an die Stadtentwicklung. Seite 3

4 JA zur mehr bezahlbarem Wohnraum Von Angela Buxhofer, Präsidentin SP Chur, Chur (es gilt das gesprochene Wort) Bezahlbare Mieten, gute Wohnstandards und eine soziale Durchmischung aller Quartiere sind entscheidende Merkmale für die Lebensqualität einer Stadt. Die stetig steigenden Mieten führen nun dazu, dass Familien, der Mittelstand und Personen in Ausbildung immer mehr Mühe haben, sich unsere Stadt als Heimat zu leisten. Das schadet der Attraktivität unserer Stadt. Die Politik muss dafür sorgen, dass alle Menschen hier gut leben können. Familien und Mittelstand müssen sich Chur wieder als Heimat leisten können. Wer Chur kennt, weiss, dass Genossenschaften bereits heute einen wichtigen Beitrag zur Linderung der Wohnprobleme leisten. Sie bauen Wohnungen für den Mittelstand und für Familien. Das funktioniert. Das Modell ist in der ganzen Schweiz und in Chur bewährt. Darum braucht Chur mehr davon. Die gemeinnützigen Wohnbauträger erfüllen auch die Ansprüche der Nachhaltigkeit wirtschaftlich, energetisch und sozial. Eine verstärkte Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern und bessere Rahmenbedingungen bieten die beste Gewähr für eine langfristig gesicherte Versorgung der Bevölkerung mit zahlbarem Wohnraum und eine durchmischte Stadt Chur. Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist auch finanzpolitisch sinnvoll. Durch hohe Mieten gehen der Stadt wertvolle Steuereinnahmen verloren, da potentielle ChurerInnen in andere Gemeinden ausweichen. Gerade in der aktuellen Situation kann man sich das nicht leisten. Eine Untersuchung in der Stadt Luzern hat gezeigt, dass der Steuerertrag pro Quadratmeter nicht bei den Reichsten, sondern beim Mittelstand am grössten ist. Auch diese Untersuchung stützt die These, dass gemeinnütziger Wohnungsbau finanzpolitisch klug und weitsichtig ist. Abschliesend noch einige Worte zum Gegenvorschlag: Der Gegenvorschlag streicht die verbindliche Zielformulierung und auch von der Kostenmiete sieht er ab. Im Jahre 2000 hatte die Stadt Chur noch einen Anteil von rund zehn Prozent gemeinnütziger Wohnungen. Dieser sank in den letzten Jahren auf rund acht Prozent. Die Politik hat zu wenig gemacht. Und nun sollen wir den Politikern ohne Verbindlichkeit vertrauen, dass sie mehr für den bezahlbaren Wohnraum tun, obwohl sie die letzten 15 Jahren kaum was getan haben? Obwohl die Mieten stetig ansteigen? Wer mehr Wohnraum für Mittelstand und Familien will, der muss die Politiker verbindlich in die Pflicht nehmen und die Initiative annehmen. Der Gegenvorschlag ist eine unverbindliche Mogelpackung. Seite 4

5 Bezahlbarer Wohnraum: Keine Kosten für die Stadt und den Steuerzahler Von Mathias Kobler, Präsident Baugenossenschaft am Mühlbach, Chur (es gilt das gesprochene Wort) Die Gegner der Wohnrauminitiative argumentieren, dass bei einer Annahme Millioneninvestitionen für die Stadt und saftige Steuererhöhungen die Folgen wären und das könne sich die Stadt aufgrund der eingeleiteten Sparübungen nicht leisten! Ich bin Präsident einer Wohnbaugenossenschaft, bezeichne mich als bürgerlich, kenne die Praxis und sage Ihnen: «Das stimmt ganz einfach nicht. Auch wenn man es in Leserbriefen oft wiederholt, wird es nicht wahrer». In der Schweiz gibt es seit 1919 Wohnbaugenossenschaften. Diese funktionieren ohne Subvention des Staates oder der Steuerzahler. Heute gibt es in der Schweiz mehr als 1000 Wohnbaugenossenschaften und weitere, gemeinnützige Wohnbauträger mit insgesamt 140'000 Wohnungen. Gemeinnützigkeit bedeutet, dass die Genossenschaft als Unternehmen keinen Gewinn anstrebt. Die Finanzierung kommt dadurch zustande, dass jedes Mitglied für die Bildung des notwendigen Eigenkapitals eine, von der Wohnungsgrösse abhängige Anzahl Anteilscheine übernehmen muss. Dieses ergänzt das Fremdkapital, welches aus Darlehen (Hypotheken) der Banken oder Versicherungen besteht, was auch der Hauptteil des Genossenschaftskapitals ausmacht. Die Mieten der Wohnungen werden nach dem Prinzip der Kostenmiete so kalkuliert, dass damit die Kapitalzinsen, der Unterhalt der Liegenschaften und Anlagen, die Abgaben und Gebühren für Wasser, Kehrichtabfuhr, Versicherungen etc., die Steuern sowie die notwendigen Abschreibungen und Amortisationen gedeckt sind. Zudem müssen aus dem Mietertrag auch Reserven für Erneuerungen, Erweiterungen und Modernisierungen geschaffen werden. Ein allfälliger Gewinn wird jedoch nicht wie bei einer Aktiengesellschaft in Form von Dividenden an die Genossenschafter oder als Tantiemen an den Vorstand ausgeschüttet, sondern er wird für Erneuerungen wieder in die Anlage reinvestiert. So funktioniert seit 55 Jahren auch die ortsansässige, gemeinnützige, private Baugenossenschaft am Mühlbach mit einem Liegenschaftsportfolio von 90 Wohneinheiten. Weder die Stadtkasse noch der Steuerzahler waren und sind bei der Finanzierung involviert. Seit dem Bestehen dieser Gemeinschaft haben wir von der Stadt noch nie einen Rappen Subvention erhalten, im Gegenteil, wir «füttern die Stadtkasse» jährlich mit einem ansehnlichen Steuerbetrag. Dies tun übrigens auch unsere Mieter. Unsere jährlichen Bau- und Unterhaltsaufträge mit einer respektablen Bausumme erteilen wir mehrheitlich an die ortsansässigen Firmen und erhalten so einige Arbeitsplätze vor Ort. Dieses Prinzip würde auch beim Bau von neuen, gemeinnützigen Genossenschaftswohnungen auf dem Platz Chur angewendet. Weder die Stadt noch der Steuerzahler müssten diese Bauvorhaben subventionieren. Die Abgabe von Bauland im Baurecht ist aber Grundvoraussetzung. Die Stadt Chur als Baurechtgeberin müsste hier ihren Teil leisten und den Genossenschaften gegen einen üblichen Baurechtszins das nötige Bauland zur Verfügung stellen. Anmerkung: Sie macht das ja auch bekanntlich bei andern Investoren. Die Baugenossenschaft am Mühlbach Chur verfügt über und 5-Zimmerwohnungen an der Tittwiesenstrasse (Nr ) und über und 3-Zimmerwohnungen an der Scalettastrasse (Nr ). Die Nettomietzinse an der Tittwiesenstrasse befinden sich im Preissegment von Fr. 1'043. bis 1'063. für Vierzimmerwohnungen und von Fr. 1'114. bis 1'134. bei Fünfzimmerwohnungen. Beim Mehrfamilienhaus an der Scalettastrasse (Nr ) liegen die Wohnungsmieten im Bereich von Fr. 1'003. bis Fr.1'043. für Dreizimmerwohnungen und von Fr. 1'118. bis 1'153. für Vierzimmerwohnungen. Die Mietzinse wer den nach der Kostenmiete berechnet. Unsere Stadt braucht endlich mehr gemeinnützigen Wohnungsbau. Dass das funktioniert zeigt u.a. die Existenz unserer Baugenossenschaft am Mühlbach in Chur seit 55 Jahren. Seite 5

6 Der Initiativtext Verfassung der Stadt Chur (vom 5. Juni 2005) c) Förderung von bezahlbarem Wohn- und Gewerberaum Art. 4a (neu) 1 Die Stadt setzt sich aktiv für den Schutz, die Erhaltung und die Erhöhung des Anteils von zahlbaren und qualitativ hochwertigen Wohnungen und Gewerberäumen ein. 2 Sie sorgt für eine stete Erhöhung der Anzahl Wohnungen, die sich im Eigentum von gemeinnützigen Wohnbauträgerinnen oder Wohnbauträgern befinden, die ohne Gewinnabsichten dem Prinzip der Kostenmiete verpflichtet sind. Übergangsbestimmungen zur Art 4a (neu) Art Die Stadt setzt sich als vorläufiges Ziel innert 20 Jahren nach Annahme der Initiative durch das Stimmvolk einen Anteil von gemeinnützigen Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand (ausgenommen von dieser Berechnung sind Einfamilienhäuser und selbstgenutztes Wohneigentum) von mindestens 12 Prozent zu erreichen. 2 Der Stadtrat erstattet dem Gemeinderat während der in Abs. 1 genannten Frist alle zwei Jahre Bericht über das Erreichen dieser Ziele; namentlich über die Entwicklung des Anteils gemeinnütziger Wohnungen, zahlbaren Gewerberäumen sowie über die getroffenen Massnahmen zum Erhalt und zur Förderung preisgünstiger oder gemeinnütziger Wohnungen. Begründung Was läuft schief? In der Schweiz haben sich die Mieten seit 1980 fast verdoppelt und das, obwohl die Hypothekarzinsen auf einem Rekordtief sind und die Mieten dadurch eigentlich sinken müssten. Die Mieten steigen auch in Chur immer mehr an. Mittlerweile sind diese fast auf dem Niveau der Stadt Basel angekommen. Das führt dazu, dass sich Mittelstand und Familien unsere Stadt in zu vielen Fällen nicht mehr leisten können und auf die Nachbargemeinden ausweichen. Das ist schlecht für die Durchmischung, Chur gehen wertvolle SteuerzahlerInnen verloren und die Landschaft zersiedelt sich immer mehr. Die Lohnerhöhungen der letzten Jahre wurden durch steigende Mieten und Krankenkassenprämien aufgefressen. Dieses Geld fehlt für den Konsum. Das ist schlecht für die gesamtwirtschaftliche Nachfrage und insbesondere auch für das lokale Gewerbe. Jetzt bezahlbaren Wohnraum schaffen! Diese Entwicklungen bedrängen immer mehr Menschen und kennen nur einen Gewinner: Die Immobilienwirtschaft. Auf Kosten aller anderen steigert sie ihre Gewinne. Das nützt niemanden. Die Initiative «Für mehr bezahlbaren Wohnraum» gibt Gegensteuer. Chur soll den Anteil gemeinnütziger Wohnungen auf zwölf Prozent des Bestands steigern. Gemeinnützige Wohnbauträger sind rund 20 Prozent günstiger als der Markt, da sie nur die effektiv anfallenden Kosten verrechnen und keine Gewinne erwirtschaften (Prinzip der Kostenmiete). Es ist Aufgabe der Stadt, diese aktiv zu fördern. Gerade das neu entstehende Quartier Chur West ist städtebaulich die Gelegenheit bezahlbaren Wohnraum zu realisieren. Die Initiative verhindert, dass Chur West zu einem Eldorado der Immobilienwirtschaft wird. Bezahlbarer Wohnraum nützt allen. Die Attraktivität der Stadt wird gesteigert, die Durchmischung gestärkt und auch die Gewerbetreibenden profitieren, wenn am Ende des Monats mehr Geld für den Konsum bleibt. Seite 6

7 Zahlen & Fakten zum Wohnungsmarkt Wie viel günstiger sind Genossenschaftswohnungen? Ein churer Praxisbeispiel. Günstigste 4-Zimmer-Whg. Günstigste 4-Zimmer-Whg. auf dem Immobilienportal homegate.ch der Baugenossenschaft am Mühlin Chur ( ) bach in Chur ( ) CHF 1'550.00/Monat CHF 1'218.00/Monat Preisunterschied 21.5 Prozent Wie hat sich der Anteil von Genossenschaftswohnungen in Chur verändert? Quelle: HTW, 2013 Ist die Forderung der Initiative realistisch? ( ) Mindestens dieser Rückgang des genossenschaftlichen Wohnungsbaus von 9.8% auf 8.2% sollte in den nächsten Jahren wieder ausgeglichen werden, was dem Bau von total 360 Genossenschaftswohnungen in 10 Jahren entspricht. Eine Zeitspanne von 10 Jahren ist eine sinnvolle Grösse, um dies zu erreichen. ( ) was in Anbetracht der weit höheren Prozentzahlen in den Boomjahren des genossenschaftlichen Wohnungsbaus durchaus realistisch erscheint Ein Ausblick auf die nächsten 10 bis 20 Jahre ist für die Stadt Chur schwierig zu machen und muss als spekulativ betrachtet werden. ( ) Das von der Stadt Chur prognostizierten Potential von 6400 zusätzlichen Bewohnern im neu entwickelten Stadtteil Chur West muss als einmalige Chance betrachtet werden. Durch die Verknappung des zur Verfügung stehenden Baulandes werden die Kosten für stadtnahen Wohnraum steigen. Hierdurch wird der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum weiter zunehmen. Daraus folgt, dass es Sinn macht die Zunahme von genossenschaftlichen Wohnungen zu halten und allenfalls Prozentual der Bevölkerungszunahme anzupassen: dh. ca. 36 bis 38 neue genossenschaftliche Wohnungen pro Jahr ( ) von 2024 bis Aus der Studie Das Potential des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Chur des Instituts für Bauen im alpinen Raum der HTW Chur im Auftrag des MV Graubünden. Seite 7

8 Wie hoch sind die Mieten in Chur, verglichen mit anderen Städten? Datenquelle: Comparis; Grafik: Die Suedostschweiz Mietpreise & Teuerung in Chur: Anteil genossenschaftlicher Wohnungsbau in Schweizer Städten: Eigene Darstellung. Quelle: «Wochnen Schweiz», Nr. 7/8, 2015 Seite 8