Die Verwalter-Information von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

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1 KRALL, KALKUM & PARTNER GbR - Kompetenz durch Fachanwälte - Rechtsanwälte Die Verwalter-Information von Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Ausgabe 3/2009 Hans Krall Seniorpartner bis 2006 Ulrich Kalkum Fachanwalt für Arbeitsrecht Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Angela Krall Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Fachanwalt für Erbrecht Jochen Ohliger Fachanwalt für Strafrecht Fachanwalt für Verkehrsrecht Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Svenja Kahlke Fachanwältin für Arbeitsrecht Henrike Breidenbach Familienrecht, Allgemeines Zivilrecht Veranstaltungshinweis MallorcaColleg: September 2009 Wohnungseigentumsrecht OLG München: Wohnungseigentümergemeinschaft ist Verbraucher In Kooperation mit: Kanzlei Marco Berges Fachanwalt für Erbrecht Fachanwalt für Arbeitsrecht Wuppertal Cronenberg Wohnraummietrecht Einhaltung der Frist für die Betriebskostenabrechnung Wohnraummietrecht Individuelle Schönheitsreparaturklauseln im Übergabeprotokoll KRALL, KALKUM & PARTNER GbR RECHTSANWALTSKANZLEI Büroanschrift: Postanschrift: Telefon (02 12) Sprechstunden Postbank Köln (BLZ ) Birkenweiher 13 Postfach Telefax (02 12) nach Vereinbarung Dresdner Bank Solingen (BLZ ) Solingen Solingen info@krall-kalkum.de Stadt-Sparkasse Solingen (BLZ ) Homepage: Steuer-Nr.: Finanzamt Solingen-Ost 128/5854/0244

2 - 2 - Veranstaltungshinweis MallorcaColleg 2009 Die professionelle Eigentümerversammlung Die Premium-Seminarveranstaltung für Immobilienprofis Fortbildung im stilvollen Ambiente eines alten Weinguts auf Mallorca Montag, Mittwoch, Informieren Sie sich: Die Referenten: Prof. Dr. Florian Jacoby - Thorsten Woldenga - Rüdiger Fritsch Das Konzept: Das Mallorca-Colleg richtet sich mit einem in der Immobilienbranche einzigartigen Aufbau und Ablauf an seine Teilnehmer/innen. Der erste Seminartag wird durch den aus vielen Fortbildungsveranstaltungen bekannten Gast-Referenten Prof. Dr. Florian Jacoby, Universität Bielefeld, gestaltet. Impulsreferate zum Themenkreis weisen auf die Problembereiche des Themas hin und leiten die Diskussion der Teilnehmer ein. Die Lösungsbearbeitung zu einem ausgewählten Sachverhalt (Thorsten Woldenga und Rüdiger Fritsch) prägt dann die folgenden zwei Seminartage. Dabei legen die Veranstalter besonderen Wert auf individuelle Unterstützung und praxisnahe Anwendungsmöglichkeiten. Die Nachmittage stehen jeweils für den Erfahrungsaustausch und Exkurs mit den Kollegen und Kolleginnen sowie den Referenten zur Verfügung, damit das gehörte und erlernte Wissen vertieft werden kann. Abgerundet wird das Konzept des Mallorca-Colleg mit einem anspruchsvollen Rahmenprogramm, das im Rahmen eines ganzheitlichen Ansatzes die Netzwerkbildung unter den Teilnehmer/innen fördern soll. Die langjährige Erfahrung im Veranstaltungswesen hat dem Team des Mallorca- Colleg gezeigt, dass reine Fachvorträge oft zu kurz greifen. Gezielte Informationen zu einem Thema werden zwar vermittelt und das Bewusstsein für wohnungswirtschaftliche und juristische Zusammenhänge wird geschärft. Wenn der Problemfall aber dann tatsächlich erstmals in der Praxis auftaucht, begegnen einem plötzlich ungeahnte Schwierigkeiten bei der Umsetzung der theoretisch erworbenen Kenntnisse. Das Mallorca-Colleg wirkt mit seinem Lösungskonzept dieser Situation entgegen. Neben einer Talkrunde, bei der die Teilnehmer/innen ihre Fragen mit den Fachreferenten aktiv diskutieren, fordern die Workshops und das Praxistraining am Abschlusstag, das erlernte Wissen in praxisnahen Situationen und Fallbeispielen selbst konkret anzuwenden.

3 - 3 - Wohnungseigentumsrecht OLG München: Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (rechtsfähiger Verband) handelt es sich grundsätzlich um einen Verbraucher i.s.d. 13 BGB. OLG München, Beschl. v Wx 118/08 Das Problem: Nach der Entdeckung der Teil-Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (des Verbandes der Wohnungseigentümer) durch den BGH (Beschl. v ) sowie nach der ausdrücklichen Anerkennung der Teil-Rechtsfähigkeit durch die Bestimmungen der WEG-Novelle ( 10 Abs. 6 WEG) war umstritten, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt Verbraucher i.s.d. 13 BGB sein kann, da es sich beim teil-rechtsfähigen Verband nicht um eine natürliche Person im Wortsinne handelt. Die Verbrauchereigenschaft ist deshalb von besonderer Bedeutung, weil gem. 310 Abs. 1 BGB auf sog. Verbraucher der Schutz des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in besonders strenger Form Anwendung findet ( 305 ff. BGB). Dies insbesondere auf die vom WEG-Verwalter in seinem Vertrag verwendeten Formularklauseln. Der Fall: Das OLG München hatte darüber zu entscheiden, ob ein WEG-Verwalter, der eine Fehlüberweisung getätigt hatte, sich gegenüber dem Rückforderungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine in seinem Verwaltervertrag enthaltene Klausel berufen konnte, die besagte, dass eine vom Verwalter vorgelegte Abrechnung binnen einer Frist von 4 Wochen mangels Einwendungen der Eigentümer als genehmigt gelten sollte. Nach den auf Verbraucher anwendbaren Bestimmungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wäre diese Klausel aber ohne weiteres unwirksam. Der Verwalter berief sich darauf, dass der Verband der Wohnungseigentümer keine natürliche Person sei, also nicht den Verbraucherschutz genieße. Die Entscheidung des OLG München: Das OLG München hat zutreffend ausgeführt, dass die Regelung des 13 BGB auf die Wohnungseigentümergemeinschaft anwendbar ist. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass es sich bei dem rechtsfähigen Verband um eine durch das Wohnungseigentum verbundene Gruppe von natürlichen Personen handelt, die einem Verbraucher gleichzustellen ist. Schließlich hat der BGH dies auch für die BGB-Gesellschaft ebenso entschieden. Eine Ausnahme ergibt sich nur, wenn die WEG überwiegend aus Unternehmern besteht. Die bloße dauerhafte Vermietung des Wohnungseigentums ist aber nicht als unternehmerische Tätigkeit, sondern als Verwaltung des eigenen Vermögens anzusehen.

4 - 4 - Wohnraummietrecht Ist in einem Formularmietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart und wird anlässlich der Wohnungsübergabe im Übergabeprotokoll eine individuelle Schönheitsreparaturverpflichtung vereinbart, so kann diese wirksam sein. BGH, Urt. v VIII ZR 71/08 Das Problem: In den letzten Jahren hat der BGH seine im Jahre 2004 begründete Rechtsprechung zur Frage der Wirksamkeit einer formularvertraglich erfolgten Überwälzung der sog. Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Wohnungsmieter verfeinert und ausgebaut. Nach der Auffassung des VIII. Senats des BGH ist nicht zulässig, dem Mieter unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Beginn des Mietverhältnisses eine zeitlich starre Renovierungspflicht formularmäßig aufzuerlegen. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter im Formularmietvertrag zwar eine unwirksame Klausel verwandt, allerdings hatte er sich vom Mieter im Übergabeprotokoll eine Schönheitsreparaturklausel unterschreiben lassen, auf die er sich im Prozess berief. Der BGH hatte jedoch (Urt. v VIII ZR 163/05) in einem ähnlichen Fall beim Aufeinandertreffen zweier unterschiedlicher Schönheitsreparaturklauseln (formularmietvertraglich und individuell) entschieden, dass im Zuge einer wertenden Zusammenschau der Klauseln gem. 139 BGB beide unwirksam waren. Die Entscheidung des Der BGH entschied überraschenderweise, dass im vorliegenden Fall aber Abweichendes gelte: sofern beide Klauseln (s.o.) nicht gemeinsam (also gleichzeitig) anlässlich des Abschlusses des (Formular-)Mietvertrags vereinbart werden, sondern eine Abrede über die Schönheitsreparaturen (auch) anlässlich der Wohnungsübergabe später getroffen werde, könne die spätere Regelung als individuelle Vereinbarung durchaus wirksam sein. Mein Kommentar: Die Entscheidung ist mit Vorsicht zu genießen. Wer jetzt meint, er könne schlichtweg über den Umweg über das Wohnungsübergabeprotokoll zu einer wirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gelangen, hat evtl. mit Zitronen gehandelt. Der BGH verwies den Rechtsstreit nämlich zum Landgericht zurück, da dieses noch zu klären habe, ob das Wohnungsübergabeprotokoll nicht ebenfalls als Formular angesehen werden könne, was einer Wirksamkeit der späteren Vereinbarung durchaus entgegenstehen kann. Es bleibt also spannend!

5 - 5 - Wohraummietrecht Der fristgerechte Zugang der Betriebskostenabrechnung kann nicht dadurch bewiesen werden, dass ein Zeuge bestätigt, das Abrechnungsschreiben rechtzeitig bei der Post aufgegeben zu haben. BGH, Urt. v VIII ZR 107/08 Der Fall: Die Abrechnungsvorlagefrist des 556 Abs. 3 BGB ist nur gewahrt, wenn dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig vor Fristablauf zugeht. Im entschiedenen Fall berief sich der Mieter darauf, die Abrechnung niemals erhalten zu haben. Der Mietverwalter versuchte den Zugang des Abrechnungsschreibens im Prozess dadurch unter Beweis zu stellen, dass seine langjährige Mitarbeiterin als Zeugin dafür benannt wurde, dass diese das Schreiben rechtzeitig persönlich bei der Post aufgegeben hatte, was sich im übrigen auch aus dem Postausgangsbuch ergebe. Die Entscheidung des Der BGH ließ den Vermieter abblitzen. Die Aufgabe eines Schreibens bei der Post sei kein tauglicher Nachweis dafür, dass das betreffende Schreiben dem Empfänger auch jemals zugegangen sei. Fazit: Die Entscheidung hat auch Bedeutung für die WEG-Verwaltung. Kommt es doch immer häufiger vor, dass Anfechtungsklagen u.a. damit begründet werden, dass der Kläger behauptet, das Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung oder sonstige Briefe nie erhalten zu haben. Der Verwalter sollte daher tunlichst seine Verwaltungs- bzw. Abrechnungspraxis auf das Erfordernis des Zugangsnachweises einstellen. Ein bloßer einfacher Postversand (u.u. mit Postausgangsbuch) wird in der Regel nicht geeignet sein, den Zugangsnachweis im Bestreitensfalle zu erfüllen. Bei bekannt kritischen Mietern / Eigentümern sollte daher der Weg der Gerichtsvollzieherzustellung gewählt oder auf Botenzustellung umgestellt werden.

6 - 6 - Impressum Hinweise: 1. Wir sind Mitglied in folgenden Anwaltskammern: Rechtsanwaltskammer Düsseldorf, Freiligrathstr. 25, Düsseldorf Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK), Littenstr. 9, Berlin 2. Unsere amtlichen Berufsbezeichnungen: Hans Krall: Rechtsanwalt bis 2006 Ulrich Kalkum: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Arbeitsrecht, zugleich Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht Angela Krall: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Familienrecht Michael Kleimt: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht, zugleich Fachanwalt für Erbrecht Jochen Ohliger: Rechtsanwalt, zugleich Fachanwalt für Strafrecht, zugleich Fachanwalt für Verkehrsrecht Rüdiger Fritsch: Rechtsanwalt, zugl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Svenja Kahlke: Rechtsanwältin, zugleich Fachanwältin für Arbeitsrecht Henrike Breidenbach: Rechtsanwältin - sämtliche Berufsbezeichnungen verliehen in der Bundesrepublik Deutschland - 3. Zulassung: Wir sind als Rechtsanwälte zugelassen beim Amtsgericht Solingen. Wir sind vertretungsberechtigt vor allen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten. 4. Angaben zu berufsrechtlichen Regelungen: Unsere Tätigkeit unterliegt folgenden berufsrechtlichen Bestimmungen: - Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO), - Berufsordnung für Rechtsanwälte (BORA), - Fachanwaltsordnung (FAO), - Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung (BRAGO) Altfälle-, - Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab dem , - Standesregelung der Rechtsanwälte in der Europäischen Gemeinschaft. Den jeweiligen Text sowie weitere Angaben können Sie unter der Homepage der Bundesrechtsanwaltskammer abrufen: 5. Umsatzsteueridentifikationsnummer: Unsere Umsatzsteueridentifikationsnummer lautet: DE