Wohnungswirtschaftlicher Dialog Mitteldeutschland 14. September 2015 in Gera

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1 Wohnungswirtschaftlicher Dialog Mitteldeutschland 14. September 2015 in Gera Rückbau, Umbau, Neubau: Herausforderungen der Zukunft Constanze Victor Verbandsdirektorin vtw., 2015 vtw. 1

2 Agenda Rückbau und Umbau: I. Ausgangssituation im Gebäudebestand der Thüringer Mitgliedsunternehmen II. Externe Einflüsse III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen Neubau: IV. Kostenbetrachtungen 2 2

3 I. Bauliche Ausgangssituation im Gebäudebestand Stand der Modernisierung bewirtschafteter Wohnungen im Verbandsbereich des vtw. per Quelle: Jahresstatistik des GdW und der Regionalverbände zum

4 I. Bauliche Ausgangssituation im Gebäudebestand Aussage der Grafik in zwei Richtungen: a) Wir haben viel geschafft, der Wohnungsbestand kann sich sehen lassen, aber auch b) die Sanierungen sind zum Teil vor 25 Jahren begonnen worden und ein neuer Sanierungszyklus steht vor der Tür. Erfordernis: Überdenken der Definition Vollsaniert! 4 4

5 Betroffener Gebäudebestand I. Bauliche Ausgangssituation Unsanierte Gebäude Teilsanierte Gebäude Sanierte Gebäude Stadtumbau Marktfähigkeit bezahlbares Wohnen Entscheidung zur Wirtschaftlichkeit Abriss Weiter sanieren? Weiter sanieren? Abriss Ersatzinvestition Abriss Was bleibt übrig? 5 5

6 I. Bauliche Ausgangssituation Welche Gebäude eignen sich von ihrer Struktur zu barrierearmen/barrierefreien Grundrisslösungen? Plattenbauten/WBS 70 Vorteil: - bereits relativ gute Grundrisslösungen - Statik/Rohbau: gut für Umbau geeignet Blockbauten der 50er + 60er Jahre Vorteil: - angemessene Wohnungsgrößen - Bäder + Küchen besitzen Fenster - Lage: stadtnah Nachteil: - teilw. massive Bebauung - relativ zentrumsfern - Bäder/Küchen ohne Fenster - Neue Anforderungen: Schallschutz Nachteil: - Statik/Rohbau: Grundrissänderungen sehr aufwändig! - schmale Bäder Die Abfrage des vtw. favorisiert für notwendige Grundrissänderungen eindeutig die Plattenbauten! 6 6

7 II. Externe Einflüsse 1. Gesetzliche Anforderungen/Normung 2. Haushaltslage der Kommunen 3. Demografische/Gesellschaftspolitische Entwicklung 7 7

8 II. Externe Einflüsse 1. Gesetzliche Anforderungen/Normung Knackpunkte, die für eine Verschlechterung des kostenoptimierten Bauens stehen: - Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 und 2016 sowie bereits die EnEV 2017? - Trinkwasserverordnung / Legionellenüberprüfung - EE WärmeG Vermeidbare Kosten: EE WärmeG (2009): EnEV 2014: TrinkwasserV 2012: - zusätzliche Nutzungspflicht für EE neben höheren Primärenergieanforderungen und Überdimensionierung von Solaranlagen - höhere Anforderungen an den Neubau und Mehrkosten für die Errichtung von Wohnungen - regelmäßige Probeentnahme von 3 auf 5 Jahre erweitern Aktivitäten für eine Kostenbegrenzung: - Nutzung von betriebswirtschaftlichen Skaleneffekten bezüglich der Produktionsmenge (z.b. Systembau) - Planungskostenersparnis durch gemeinsame Aktivitäten Quelle: Studie Kostentreiber für den Wohnungsbau 8 8

9 II. Externe Einflüsse 1. Gesetzliche Anforderungen/Normung Zusätzliche Kosten durch gesetzliche Regelungen, die seit 2009 in Kraft traten, für den Geschosswohnungsbau in Deutschland allgemein und Wohnungsunternehmen im GdW speziell Geschosswohnungsbau in Deutschland Vorschläge des GdW für mögliche Einsparungen Wohnungsunternehmen im GdW Einmalig Mio. EUR 805 Mio. EUR Laufend Jahr für Jahr Mio. EUR p.a. 520 Mio. EUR p.a. Geschosswohnungsbau in Deutschland Wohnungsunternehmen im GdW Einmalig 780 Mio. EUR 346 Mio. EUR Laufend Jahr für Jahr Mio. EUR p.a. 165 Mio. EUR p.a. 9 9

10 II. Externe Einflüsse 2. Haushaltslage der Thüringer Kommunen per Thüringer Kommunen ohne Haushalt: rd. 270; Vorjahresniveau ähnlich Thüringer Kommunen mit der Verpflichtung zur Erstellung eines Haushalts-Sicherungskonzeptes: 180 Kommunen, deutlich mehr als im Vorjahr Kommunen werden immer weniger Eigenanteile bei Förderung leisten können! Förderung ist notwendig für: - vorbereitende Konzepte (INSEK) - konkrete Maßnahmen (z. B. Soziale Stadt) Basis: Thüringen hat rd. 950 Kommunen Quelle: Gemeinde-und Städtebund Thüringen 10 10

11 II. Externe Einflüsse 3. Demografie Nachfrage nach barrierearmen, barrierefreien sowie behindertengerechten Wohnungen wächst Grobe Verallgemeinerung Zielquoten Reduzierung von Barrieren Nur Großwohnsiedlungen Bestimmte Einkommensgruppen Anteil Wohnungen * barrierefrei bzw. barrierearm oder behindertengereicht alle* Siedlungen Siedlungen der Jahre 1920/30er 1950/60er 1970/80er Ost 1970/80er West 19% 10% 20% 20% 20% *) Wert ergibt sich als gewichteter Durchschnitt aus den Anteilen nach Siedlungstypen und wurde hier gerundet. Quelle: Jahrbuch 2015 Kompetenzzentrum Großsiedlungen e.v., Seite

12 Entwicklung der Bevölkerung in Thüringen nach Kreisen Einige Regionen verlieren mehr als 30 % ihrer Einwohner Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Serviceagentur Demografischer Wandel 12 12

13 Leerstand in Thüringen Zensus 2011 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Zensus 2011, Stichtag Wohnungen stehen leer, Leerstandsquote 7 %, rund zwei Drittel davon werden dauerhaft nicht mehr nachgefragt

14 II. Externe Einflüsse 3. Demografie Wohnungen mit Aufzug erreichbar Iststand Wohnungen mit Bedarf an Aufzugsanlagen Aufzug Aufzug Aufzug Stand WE Stand WE Stand WE Block Streifen Platten gesamt Blockbau Bedarf Aufzug Streifenbau Bedarf Aufzug Plattenbau Bedarf Aufzug gesamt Wohnungen mit besonderen Merkmalen Iststand Wohnungen mit Bedarf an besonderen Merkmalen besondere Merkmale Stand WE Block besondere Merkmale Stand WE Streifen besondere Merkmale Stand WE Platten gesamt Blockbau Bedarf besondere Merkmale Streifenba u Bedarf besondere Merkmale Plattenbau Bedarf besondere Merkmale gesamt

15 III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen 1. Mietenverwendung Verwendung der monatlichen Nettokaltmiete, Wohnung 60 m², 279 Euro mtl., 4,65 Euro/m² mtl. Quelle: vtw., eigene Berechnungen 15 15

16 III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen 2. Mietrecht Exkurs Ersatzinvestition kann sein Modernisierung 555 b BGB Mieter muss in der Regel dulden (Härtefallregelung) Erhaltungsmaßnahme 555 a BGB - Instandhaltung - Instandsetzung muss Mieter dulden Kosten umlegbar, gegenwärtig 559 BGB 11 % Kosten nicht umlegbar, trägt Vermieter Weitere Möglichkeit Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete 16 16

17 III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen 2. Mietrecht Exkurs Aktuelles Problem zur Umlage von Modernisierungskosten Aussage im Koalitionsvertrag Bundesregierung: Künftig sollen nur noch höchstens 10 Prozent - längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten - einer Modernisierung auf die Miete umgelegt werden dürfen. Durch eine Anpassung der Härtefallklausel im Mietrecht ( 559 Abs. 4 BGB) werden wir einen wirksamen Schutz der Mieter vor finanzieller Überforderung bei Sanierungen gewährleisten. Kritik der Immobilienwirtschaft: Was wird mit der Miete nach der Amortisation? Mieter erhält nach der Amortisation einen Nutzen, ohne dafür ein Entgelt zahlen zu müssen. Modernisierungskosten sind wirtschaftlich nicht mehr darstellbar. Bisher völlig unklar: Wie soll dieses Vorhaben gesetzlich geregelt werden? Arbeitsgruppe beim BMJV gebildet/ GdW arbeitet dort mit 17 17

18 III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen Problem: Vermieter ist zur strikten Abgrenzung von Modernisierung und Instandsetzung verpflichtet Rechtsprechung: keine Schätzung mehr möglich wie früher, sondern konkrete Feststellung erforderlich Abgrenzungsprobleme im Einzelfall möglich z.b.: - barrierereduzierter Umbau Bad - Grundrissänderung - Neuverfliesung - Dusche mit bodengleichem Abfluss - Höhenverstellbare Toilette - Erneuerung Armaturen - Handtuchtrockner 18 18

19 Wohnungen III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen Dynamischer Verschuldungsgrad nach Jahren Wohnungsunternehmen in Thüringen über 20 Jahre 15 bis 20 Jahre 10 bis 15 Jahre unter 10 Jahre Wohnungsgenossenschaften Wohnungsgesellschaften Quelle: eigene Berechnungen 19

20 III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen 3. Dynamischer Verschuldungsgrad und Planung Welche Erfordernisse resultieren daraus für die Steuerung der Wohnungsunternehmen? 1. Planungshorizont > Restlaufzeit Kredite und nächste Investitionsphase 2. Identifizierung konkreter Sanierungsobjekte und deren konkreter Sanierungserfordernisse 3. Abgleich der Belastungen aus noch laufenden Krediten mit voraussichtlichem Ertrag nach Sanierung, nach Einsatz erhöhter Mieten Beachtung gesetzlicher Grundlagen und eventueller Begrenzungen durch den regionalen Markt 4. Abgleich aktuelle Beleihung des Objektes mit noch laufenden Krediten und voraussicht- lichem Wert nach Sanierung 20 20

21 III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen Kostenansätze zur Ermittlung des Investitionsbedarfs bei Modernisierung Welche Kosten erwarten uns? Vorgehen Grundsätzlich: Die Kostengruppen 100 bis 700 sind einzubeziehen, Kostengruppe 110 Grundstückswert ausgenommen. Kostenerfahrungen der Thüringer Wohnungswirtschaft Im Betrachtungszeitraum der letzten 3 Jahre liegen die Kosten der Komplettmodernisierung im industriellen Bestand in Abhängigkeit der Inhalte zwischen 800 /m² und /m². Zu Kostenerhöhungen führen zukünftig insbesondere: weitere Verschärfung energetischer Standards, Reduzierung von Barrieren, allgemeine Preisentwicklung 21 21

22 III. Betriebswirtschaftliche Betrachtungen Modernisierungskosten gemäß Ansätzen des Kompetenzzentrums für Großwohnsiedlungen 800,-- /m % Nebenkosten 960,-- /m 2 (Kostengruppen ) Volle Umlage auf Mieter möglich? Wie sieht die Lösung aus? Geringwertige Sanierung? NEIN Aufschub Sanierung? NEIN Stichwort Zukunftsfähigkeit SUCHE NACH EFFEKTIVEREN SANIERUNGSVARIANTEN Beachtung betriebswirtschaftlicher Aspekte Förderung durch Zuschüsse 22 22

23 Neubau: IV. Kostenbetrachtungen Kosten je Quadratmeter Wohnfläche Rohbau 658 Euro/m² Ausbau 774 Euro/m² Grundkosten eines Typengebäudes (ohne Grundstück, Keller und Aufzug) Euro/m² Zusätzliche Kosten, u.a.: Tiefgarage 292 Euro/m² Kellergeschoss 122 Euro/m² Aufzug 68 Euro/m² Dachbegrünung 41 Euro/m² Gesamtkosten (ohne Grundstück) Euro/m² Quelle: Optimierter Wohnungsbau, Untersuchung und Umsetzungsbetrachtung zum bautechnisch und kostenoptimierten Mietwohnungsbau in Deutschland, ARGE für zeitgemäßes Bauen e.v

24 IV. Kostenentwicklung durch die Anforderungsverschärfungen durch die EnEV 2014 Neubau eines 4-geschossigen reinen Wohngebäudes mit 20 WE, 60 m²/we Baukosten mit EnEV Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk Baukonstruktionen 400 Bauwerk technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten = /m² Baukosten mit EnEV 2014 (Kostenentwicklung durch die Anforderungsverschärfungen durch die EnEV 2014 im Bereich der betroffenen Bauteile, die ab 2016 gelten) EnEV Kostenbeeinflussung + rund 180 /m² (Bauwerk+BNK) = /m² Nettokaltmiete Miete steigt um 8 % Quelle: GdW, Modellrechnung aufgrund von Unternehmenskalkulationen 24 24

25 IV. Anzahl durch Mitgliedsunternehmen des vtw. neu erbauter Wohnungen Baugeschehen auf niedrigem Niveau Baukosten erfordern mind. 10 /m², eher mehr! Wo ist das erzielbar? Quelle: Jahresstatistiken des GdW und der Regionalverbände

26 IV. Kostenentwicklung durch die Anforderungsverschärfungen durch die EnEV 2014 Durchschnittliche Mietpreise nach Bundesländern /m² Juli durchschnittliche Mietpreise nach Bundesländern /m² Juli 2015 Status Thüringen 2 0 4,71 5,69 8,98 9,12 9,96 11,93 Bestand Mitglieder vtw. Thüringen/ Freistaat Thüringen Hessen Bayern Berlin Hamburg Thüringer Mieten unter Westniveau Baukosten und Bewirtschaftungsaufwand aber überall gleich hoch Quelle: Immo-Welt 26 26

27 IV. Betriebswirtschaftliche Auswirkungen aus der Kostenentwicklung durch die Anforderungsverschärfungen durch die EnEV 2014 und neuer gesetzlicher bautechnischer Vorschriften Umbau einer Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie mit 18 Wohneinheiten in einer Stadt mit rd Einwohnern im Südosten Thüringens - Buchwert Abrissgebäude: Tsd. 0 - Abrisskosten: Tsd Anschaffungs- und Herstellungskosten für Gebäude: Tsd Außerplanmäßige Abschreibung - Kostenmiete: 10,50 /m² - Bezahlbare Miete: 7,50 /m² 10,50 /m² 7,50 /m² 27 27