Megatrends für Wohnimmobilien 2013 bis Prof. Dr. Tobias Just

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1 Megatrends für Wohnimmobilien 2013 bis 2030 Prof. Dr. Tobias Just September 2013

2 Die Haushaltswelt vor der Finanzkrise Haushaltssaldo in % vom BIP (2007) Quelle: DB Research 2

3 Oh, alles rot! Der Haushaltssaldo in der Krise Haushaltssaldo in % vom BIP (2009) Quelle: DB Research 3

4 Europas Makropolitik im Umbau 4

5 Falls die Politikmaßnahmen scheitern sollten a disaster beyond your imagination will occur Phantom der Oper (undatiert) Massive Verluste Einbußen im BIP in 42 Ländern kumuliert (Mrd. EUR) GR GR; PT GR; PT; SP GR;PT;SP;IT Quelle: Prognos AG

6 Unsicherheit führt viele Menschen zur Immobilienanlage auch dies lässt die Preise steigen Deutlicher Anstieg von Preisen und Mieten Neubauwohnungen, Mieten (links); Preise (rechts) jeweils in EUR/m² Bestandswohnungen deutlich weniger stark im Aufwind Bestandswohnungen, Mieten (links); Preise (rechts) jeweils in EUR/m² Mieten West-D. Mieten Ost-D. Preise West-D. Preise Ost-D Mieten West-D. Mieten Ost-D. Preise West-D. Preise Ost-D Quellen: BulwienGesa, IREBS Quellen: BulwienGesa, IREBS 6

7 Rostock Dortmund Ravensburg (Stadt) Gießen (Stadt) Gera Kiel Paderborn (Stadt) Suhl Saarbrücken (Stadt) Reutlingen (Stadt) Ludwigshafen Leipzig Neumünster Brandenburg (Havel) Albstadt Remscheid Solingen Regensburg Marburg Wuppertal Oberhausen Moers Karlsruhe Düsseldorf Freiburg (Breisgau) Braunschweig Friedrichshafen Ulm Witten Oldenburg Berlin Bamberg Neubrandenburg Minden Münster Essen Gütersloh (Stadt) Köln Stralsund Aachen München Mainz Schweinfurt Eine Blase haben wir jedoch nicht Marktbelebung: Nur wenige Städte sind wirklich überhitzt Wachstumsdifferenz: Preiswachstum-Mietwachstum (in %-P.) p.a Quelle: BulwienGesa, IREBS 7

8 Einer wirklich gute Idee droht das Scheitern Die europäische Integration ist ein gigantisches Und erfolgreiches Friedensprojekt Jede Form zusätzlicher fiskalischer Integration könnte erfordern, dass die Bürger befragt werden müssen Werden die Bürger mitziehen? Werden die Politiker in den EU-Staaten mitziehen? Das eigentliche Risiko und damit die höchsten Kosten liegen nicht in der Transferunion, sondern im Scheitern einer Transferunion Und das gilt auch für die Immobilienmärkte 8

9 Zentrale Trends für die Immobilienwirtschaft - Migration - Urbanisierung Globalisierung - Energiepolitik - Politikkoordination - Sicherheitspolitik Klimawandel Demografie -Energieeffizienz -Versorgungssicherheit Technikeinsatz -Knappheit von Ressourcen (Energie und andere Rohstoffe; Nahrungsmittel) 9

10 Zentrale Trends für die Immobilienwirtschaft Globalisierung Klimawandel Demografie Technikeinsatz 10

11 Ursachen der demografischen Entwicklung Zu wenige Kinder Zahl der Kinder je Frau Westdeutschland Ostdeutschland Wir leben immer länger! Lebenserwartung in Jahren Jungen Mädchen Quelle: Destatis 11

12 Zuwanderung entscheidend Zuletzt wieder mehr Zuwanderung Zuzüge minus Fortzüge, ' Langfristiger Mittelwert Quelle: Destatis Langfristiger Mittelwert ohne Ausreißerjahre Annahme der mittleren Bevölkerungsprognose ist üblicherweise eine Nettozuwanderung von bis Personen p.a er Wert ist etwa der Mittelwert der letzten 50 Jahre er Wert als Mittelwert der letzten 15 Jahre oder als Mittelwert der letzten 50 Jahre ohne die zwei Zuwanderungsspitzen Höhere Zuwanderung in den letzten Jahren dank Eurokrise und Öffnung der Arbeitsmärkte nach Osteuropa 12

13 Zahl der Einwohner in Deutschland sinkt und die Bevölkerung altert Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen ,7 Mio. 79,0 Mio. 70,1 Mio Quelle: Destatis (2009) Quelle: Destatis (2009) Quelle: Destatis (2009) Die dargestellte Entwicklung entspricht dem mittleren Szenario der aktuellen Vorausberechnung des Statistischen Bundesamts. Die dunkel eingefärbten Flächen umfassen die Erwerbsfähigen, also die Personen, die zu dem jeweiligen Zeitpunkt zwischen 16 und 65 Jahre alt sind 13

14 Unterschiedliche Wanderungsmotive beachten Nettowanderung Erwerbsfähige (2009) Nettowanderung Senioren (2009) Quelle: Destatis 14

15 Bevölkerungsdynamik 2010 bis bis

16 Demografie und Wohnungspreise: Alles ganz einfach? p 2 p 3 p 1 Wohnungspreis A 1 A 3 A 2 N 1 A 1 A 2 N 2 B 1 B 2 W 1 W 2 Wohnfläche Asymmetrie der Preisreaktion x-achse: Bevölkerungsentw , in % y-achse: Wohnungspreise , % Neubauwohnungen y = 1,75x + 6,3 R² = 0, y = 0,60x + 5,1 R² = 0, Quellen: BulwienGesa, eigene Berechnungen 16

17 Immobilienmärkte bilden die Bevölkerungsrisiken teilweise bereits ab Bevölkerungsschwund erhöht Risikoprämie x-achse: Mittlere Bevölk.prognose, in %-P. y-achse: Miete/Kaufpreis, in % 9 8 Je unsicherer die Prognose desto höher die Mietrendite x-achse: Prognosespanne, in %-P. y-achse: Miete/Kaufpreis, in % y = -0.06x R² = y = 0,08x + 4,9 R² = 0, Werte Bestandswohnungen in 96 kreisfreien Städten. Quellen: BulwienGesa, DB Research Werte Bestandswohnungen in 96 kreisfreien Städten. Quellen: BulwienGesa, DB Research Daten für knapp 100 Kreisstädte; verwendet wurden drei Bevölkerungsprognosen vom BB(S)R von 2003, 2006 und

18 Eigenheimquote wird steigen - demografiebedingt Mehr Senioren im eigenen Heim Altersabhängige Eigentumsquote, % Westdeutschland Ostdeutschland Alterung der Gesellschaft führt zu steigender Eigenheimquote Die große Zahl an Senioren in Mietwohnungen wird langsam ersetzt durch eine Seniorengeneration mit deutlich höherer Eigenheimquote < Quelle: Destatis, EVS 2008 Möglicher Anstieg der EQ durch Angleichen der Lebensverhältnisse Ost- an Westdeutschland Möglicher Anstieg der EQ durch Kohorteneffekt; Nachkriegsgeneration ersetzt Kriegsgeneration 18

19 Umbaunotwendigkeit für rd. 2,5 Mio. Haushalte in den nächsten 20 Jahren Lassen sich Lasten durch Mieter tragen? Bereitschaft einer Mieterhöhung zur Finanzierung eines altersgerechten Umbaus um 10 EURum 25 EURum 50 EUR finanziell nicht Quelle: KDA-Umfrage möglich keine Angabe Barrieren im Innenbereich Verbesserung des Zugangs Barrieren innen und außen Quelle: KDA Repräsentativumfrage Zahl der betroffenen Haushalte 1,24 Mio. Haushalte 0,1 Mio. Haushalte 1,14 Mio. Haushalte Investitionsvolumen 16 Mrd. EUR 0,6 Mrd. EUR 22 Mrd. EUR 19

20 Bürofläche je Bürobeschäftigten Bestimmungsfaktoren: - Technischer Fortschritt bei ITK - Gesellschaftlicher Wandel - Globaler Wettbewerbsdruck Bestimmungsfaktoren der Büronachfrage Erwerbsfähige (15-65 Jährige) Erwerbspersonen (Erwerbspersonenquote) Erwerbstätige (abzüglich Arbeitslose) Bürobeschäftigte (Bürobeschäftigtenquote) Bestimmungsfaktoren u.a.: - Geburtenhäufigkeit - Zuwanderung - Medizinischer Fortschritt Bestimmungsfaktoren u.a.: - Gesellschaftlicher Wandel - Einkommensentwicklung Bestimmungsfaktoren u.a.: - Arbeitsmarktreformen - Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen Bestimmungsfaktoren: - Strukturwandel - Globalisierung Gesamte Büroflächennachfrage 20

21 Wichtige Stellschrauben beachten Ist der Strukturwandel am Ende? Bürobeschäftigtenquote in Deutschland, % Mittelwert Höchstwert Tiefstwert Werte für 95 deutsche Städte. Die Werte geben die jeweiligen Höchst-, Mittel- oder Tiefstwerte für ein bestimmtes Jahr an. Die dazu gehörenden Städte können sich also im Zeitverlauf ändern. Quellen: Bundesagentur für Arbeit, eigene Berechnungen Gibt es einen Trend zu kleineren Büros? m² Bürofläche je Arbeitsplatz Max Mittelwert Min Werte für 127 Märkte. Die Maximal- und Minimalwerte beziehen sich auf jedes einzelne Jahr. Die dahinter liegenden Städte können Quelle: BulwienGesa 21

22 Mehr Zuwanderung wirkt ist aber nicht der Deus ex Machina Falls sich nicht ändert, sinkt Büronachfrage um 30% Büronachfrage Deutschland, 2010= Hier kommen natürlich die zwei Zuwanderungsannahmen der verwendeten Bevölkerungsszenarien zum Ausdruck Zuwanderungspolitik ergibt nur Sinn, wenn sie durch Arbeitsmarktpolitik flankiert wird Matching-Probleme auf Arbeitsmarkt ernst nehmen Ausgangsszenario höhere Zuwanderung Quelle: eigene Darstellung 22

23 Höhere Flächeneffizienz plausibel Größe der verfügbaren Bürofläche im Vergleich Bürofläche pro Kopf, in m² Moskau London Warschau Madrid Paris Rom Berlin Den Haag Flächeneffizienz: -x% m²/kopf Höhere Flächeneffizienz Büroflächennachfrage, 2010= Konstante Flächennutzung (22 m²) 15% Flächeneinsparung 36% Flächeneinsparung Quelle: Eigene Berechnungen Quelle: DTZ (2010) 23

24 Demografische Trends wirken auf vier Ebenen auf Einzelhandelsimmobilien Service Beratung Lieferservice Aufbauservice Produkte Seniorengerechtes Sortiment Übersichtliche Warenpräsentation Große Preisschilder Ladenmerkmale Breite Gänge Kurze Wege Angebotsbreite Annehmlichkeiten, Kultur Geografische Nähe Wohnungsnähe Erreichbarkeit mit ÖPNV Große Parkplätze Quelle: DB Research in Anlehnung an Seidel (2007) 24

25 Generation Y denkt und handelt online 25

26 Die demografischen Trends in zwei Sätzen zusammengefasst Demographics explains two thirds of everything. Prof. David K. Foot, University of Toronto Old age is not so bad, once considered the alternative. Maurice Chevalier, actor and chanson singer 26

27 Zentrale Trends für die Immobilienwirtschaft Globalisierung Klimawandel Demografie Technikeinsatz 27

28 Rückkehr alter Wirtschaftsmächte Die Rückkehr Chinas und Indiens Anteile am Welt-BIP, in % West-Europa Ost-Europa US China Indien Japan LatAM Afrika Rest Quelle: Maddison (2008) 28

29 Große Städte der Erde (2025) Quelle: UN Population Division 29

30 Tausende Entwicklungspfade in den letzten Jahrzehnten Urbanes Wachstum wichtiger Länder In Mio. Personen in Städten China India USA Brasilien Indonesia Japan Russland Mexiko Nigeria Dasselbe Chart noch einmal indexiert 1950= China India USA Brasilien Indonesia Japan Russland Mexiko Nigeria Deutschland Türkei Deutschland Türkei Quelle: UN Population Division Quelle: UN Population Division 30

31 Zentrale Trends für die Immobilienwirtschaft Globalisierung Klimawandel Demografie Technikeinsatz 31

32 Können künftig 5 Mrd. Städter so leben wie die Menschen in L.A.? Wohl kaum Reiche Länder haben hohen CO 2 -Ausstoß X-Achse: BIP pro Kopf in USD in Kaufkraftparitäten, 2010 Y-Achse: CO 2 -Emissionen pro Kopf, Tonnen, AU US 16 SA CA RU KR DE JP UK ZA IT IR ES CN FR MX IN ID BR Quellen: Internationale Energieagentur, Internationaler Währungsfonds 32

33 Die Probleme des Klimawandels auf einen Blick Primärenergieverbrauch global In Mrd. TOE US China Russia India Japan Canada Germany Sonstige Quelle: BP Quellen: BP, DB Research Anstieg des CO 2 -Gehalts CO 2 ppm in der Atmosphäre; globaler Mittelwert Monatswert Quelle: Earth System Research Library Trendwert Es wird wärmer auf der Erde Abweichung der glob. Durchschnittstemp. vom Mittelwert in C Quelle: Climate Research Unit 33

34 Durch Baumaßnahmen lassen sich kosteneffizient Kohlenstoffemissionen reduzieren Vermeidungskosten im Gebäudesektor häufig negativ! CO 2 -Vermeidungspotenzial (X-Achse), Mio. Tonnen p.a.; CO 2 -Vermeidungskosten (Y- Achse), EUR pro Tonne Lüftung und Klimatisierung Beleuchtung in Industrie und Gewerbe Effiziente Pumpen Stand-by-Geräte Einsparung Prozesswärme Kühl- und Gefriergeräte Heizsystem: Hydraulischer Abgleich Wärmedämmung Bestand Quellen: Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie; Umweltbundesamt; DB Research Wärmepumpe Wärmedämmung Passivhausstandard Neubau 34

35 Schlussbemerkungen Staatsschuldenkrise wirkt noch Jahre nach - Immobilien in Deutschland profitieren davon vorübergehend - Renditespread engt sich in den nächsten Monaten weiter ein - Investoren müssen wieder auf risikoreichere Strategien setzen Demografie belastet uneinheitlich - Nächste zehn Jahre noch kein Rückgang der Wohnflächennachfrage - Osteuropa unter wachsendem Druck - Preise und Renditen nehmen Entwicklung (teilweise) voraus Energieeffizienz wird Standard - In Gebäuden lässt sich viel Energie einsparen, die Politik wird dies dauerhaft fördern - Renditepotenzial dennoch nur relativ vorhanden und nur befristet 4 Politik wird wieder mehr in Immobilienmärkte eingreifen - Positiv: demografie- und energieeffiziente Immobilien - Negativ: Finanzierungsvehikel in Transparenzpflicht - Subventionitisgefahr mit möglichen Langzeitfolgen 35

36 Doch Vorsicht! Es lässt sich weniger prognostizieren als uns lieb ist! Schwarze Schwäne bezeichnen sehr seltene Ereignisse mit sehr weitreichenden Folgen (9/11; Deutsche Einheit) Solche Ereignisse lassen sich (bisher) nicht systematisch prognostizieren Hier könnte ein Überraschungsbias sinnvoll sein: Wenn alle Investoren einer Meinung sind, ist ein schwarzer Schwan zwar nicht wahrscheinlicher, die Auszahlungsrendite ist aber höher 36

37 Zum Nachlesen Erschienen Frühjahr 2013 Im Druck. 37

38 Vielleicht noch als Rausschmeißer Es gibt nur eine Sache auf der Welt, die teurer ist als Bildung keine Bildung. John F. Kennedy 38

39 Kontaktstudium Ansprechpartner: Prof. Dr. Tobias Just Geschäftsführer/Wissenschaftlicher Leiter Kloster Eberbach Barocketage Eltville Executive MBA Intensivstudiengänge Firmenprogramme Fachseminare Kloster Eberbach Berlin Essen München 39