hamburg anlagemarkt hamburg N / E ausgabe N / 2014 immobilienmarktbericht

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1 dave hamburg ausgabe N / 2014 anlagemarkt hamburg N / E immobilienmarktbericht

2 anlagemarkt hamburg Anlagemarkt Hamburg Immobilienmarkt 2013 Die Wirtschaftsentwicklung in Deutschland hatte sich insbesondere im letzten Quartal des Jahres 2012 abgeschwächt. Die Steigerung des Bruttoinlandsproduktes um 0,9 % belegt die verhaltene wirtschaftliche Entwicklung. Dennoch positioniert sich Deutschland im rezessiven europäischen Umfeld erfolgreich. verlauten, Qualifizierungs- und Personalbindungsmaßnahmen sollen jedoch dem Fachkräftemangel ebenso entgegenwirken wie zusätzlicher rechtzeitiger Personalaufbau; die Vielzahl der Unternehmen plant ebenfalls signifikante Investitionen. Ausgenommen von der durchweg verhalten positiven Grundstimmung sind Unternehmen im Bereich Infrastruktur und Verkehr Insgesamt positioniert sich Hamburg auch im Jahr 2012 als überaus attraktiver Standort für Arbeitgeber und -nehmer mit unterschiedlichen Folgen für den Immobilienmarkt. Investment Das Investmentvolumen von annähernd 2 Mrd. E kennzeichnet bei leichtem Rückgang von 9 % zum Vorjahr auch im Jahr 2012 die Hansestadt Hamburg als verlässlichen Investitionsstandort. Insbesondere Versicherungen und Pensionskassen investieren zu über 50 % in die Assetklasse Büroimmobilien. Hierbei ist jedoch eine deutliche Distanz zu Immobilien auch mit bonitätsstarken Einzelmietern (Single-Tenant-Assets) zu verzeichnen. Die kritische Position der Investoren zu Unternehmen und deren langfristigen Perspektiven spiegelt sich wider in der Suche nach im Bedarfsfall schnell, ggf. auch kleinteiligen vermietbaren Büroimmobilien die allerdings in Toplagen für diese Assetklasse belegen sein müssen. Sowohl im Hinblick auf das Umsatzvolumen (annähernd 60 %) als auch auf die Anzahl der Abschlüsse (-44 %) liefert das Jahr 2012 ein leicht schwächeres Investmentergebnis im Vergleich zum Vorjahr. Der Verkauf der verbliebenen Anteile an der Europa Passage (45 %) an die Allianz Real Estate GmbH ist hierbei als untypischer Deal berücksichtigt und beziffert gleichzeitig die größte Transaktion bei Retail-Investments. genüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Auch der Mangel an verfügbaren Einzelhandelsimmobilien ist sicher ein Grund für die Investition vermehrt in Hotelimmobilien. Letztere müssen jedoch durch international finanzierungsfähige Betreiber langfristig gepachtet sein; Hybrid- oder gar Umsatzpachtverträge weichen nahezu vollständig zu Gunsten von Festpachtverträgen die Investoren setzen auch in dieser Assetklasse stärker auf Sicherheit als auf Rendite. Büroimmobilien Im Jahr 2012 wurde mit ca m² vermieteter Bürofläche ein signifikant schwächeres Ergebnis als im Vorjahr (ca m²) erzielt. Damit schließt das Jahr 2012 in der Vermietung von Büroflächen sogar schlechter ab als der Durchschnitt der vergangenen zehen Jahre (2003 bis 2012: m²; Quelle: Grossmann & Berger Research). Gleichwohl beginnt das Jahr 2013 bereits positiv, insbesondere mit der Projektentwicklung für die Philips Deutschland GmbH in der Röntgenstraße (Nähe Flughafen) und einer vermieteten Fläche von ca m². Trotz des leichten Einbruchs in der Vermietungsleistung von Büroflächen im Jahr 2012 bleibt die Spitzenmiete jeweils zum Jahresende wie bereits 2011 auch im Jahr 2012 und in den ersten beiden Jahren 2013 stabil bei 23,50 E /m² bis 24,00 E /m² (monatlich netto).» Große Immobilienprojekte und große Oper haben eins gemeinsam: sie erzeugen weit über Zeit und Ort hinaus Kraft und positive Wirkung. Das begeistert mich immer wieder bei beiden. «Stefan Albert, Geschäftsführender Gesellschaftler Robert C. Spies, Hamburg Gemäß Veröffentlichungen der Handelskammer Hamburg blickt die Vielzahl der Unternehmen positiv auch auf das Jahr Die Mehrheit der befragten Unternehmen lässt zwar kritischere Töne als im Vorjahr ebenso wie Kreditinstitute. Der Zuzug in die Hansestadt hält unvermindert an - auch wenn die jüngsten Ergebnisse der Volkszählung weniger Einwohner als bislang angenommen in Hamburg ausweisen. Die weiterhin gestiegenen Herausforderungen in der Beschaffung von Shopping- und Retail-Immobilien in Innenstadtlagen mit investmentfähigen Mietern ist ein weiterer Grund, weswegen die Assetklasse der Hotels wieder in den Fokus der professionellen Anleger gerückt ist. Die Distanz zu Single-Tenant-Assets zeigt sich auch in der Verlagerung zu Investments mit Investitionsvolumina von bis zu max. 50 Mio. E, welche über zwei- Drittel des gesamten Transaktionsvolumens im Jahr 2012 ausmachten. Der hohe Nachfragedruck nach Multi- Tenant-Office-Investments in Bürospitzenlagen setzt sich weiterhin als Druck auf die Renditeerwartungen fort: Alle Marktteilnehmer verzeichnen Spitzenrenditen in Toplagen von unter 5 %. Das erste Halbjahr 2013 beginnt auf dem Hamburger Investmentmarkt ähnlich aktiv, wie das letzte Vorjahresquartal endete. Mit einem Transaktionsvolumen von ca. 1,2 Mrd. E ist eine Steigerung von über 65 % ge- Die stabile Spitzenmiete ist ein signifikanter Beleg für die gleichbleibend hohe Nachfrage nach attraktiven, insbesondere innerstädtischen und citynahen, hochwertigen Büroflächen. Im Gegensatz zu den Citylagen schwächen sich Randlagen, insbesondere mit nicht mehr zeitgemäßen bzw. energetisch problematischen Immobilien, weiterhin ab. Die zu erwartenden höheren Nebenkosten werden durch die Mieter eingepreist. Dadurch ist der Rückgang der Durchschnittsmiete im gesamten Hamburger Stadtgebiet von ca. 14,50 E /m² (2011) auf nunmehr ca. 13,70 E /m² (1. Halbjahr 2013) zu erklären, da nur ein geringes Angebot an hochwertigen Citylagen besteht und somit die Spitzenmieten einen vergleichsweise geringen Anteil ausmachen. Übereinstimmend stellen die Marktteilnehmer fest, dass sich die Projektentwickler in den vergangenen zwei Jahren vornehmlich auf die Bereitstellung von Wohnimmobilien sowohl zur Vermietung und anschließendem Zinshausverkauf als auch zum Einzelverkauf konzentriert haben. Dadurch sinkt die Pipeline der in Vorbereitung befindlichen Büroprojekte, eine Verknap-

3 pung zeitgemäßer Büroflächen ist daher weiterhin zu erwarten. Da jedoch über drei Viertel aller angemieteten Büroflächen über m² bei topsanierten Refurbishments oder Projektentwicklungen oder Neubauten abgeschlossen wurden, wird dieses Teilmarktsegment insbesondere im verbleibenden Halbjahr 2013, aber auch bis in das Jahr 2015 von deutlicher Verknappung gekennzeichnet sein. Einzelhandelsimmobilien Hamburg hat sich nicht nur durch die Hafen- und Luftfahrtindustrie, sondern auch als Medien- und Dienst- Spitzenreiter in der Einzelhandelsmiete bleibt weiterhin die frequenzstarke Spitalerstraße (ca. 280,00 E /m²), gefolgt von der Mönckebergstraße (ca. 270,00 E /m²) und der nunmehr neu positionierten Poststraße (ca. 250,00 E /m²). Ausgehend von dem Redevelopment der»alten Post«(u. a. Tommy Hilfiger und Abercrombie & Fitch) über Hallhuber und Mutterland bis hin zum oberen Bereich der Poststraße bzw. Poststraße/Hohe Bleichen (Herrenausstatter Hackett) wird die Poststraße als parallele Einkaufsstraße zum Jungfernstieg von hochwertigen Labels angenommen und sorgt für zusätzliche signifikante Frequenz und damit Attraktivität. Gleichzeitig ist der Neue Wall nun auch im hinteren Bereich (jenseits der Bleichenbrücke) von Investoren und Logistikimmobilien Der Flächenumsatz in Hamburg und Region (im sogenannten»speckgürtel«von Hamburg) betrug im Jahr 2012 ca m², wobei der überwiegende Anteil von annähernd m² in Lagerflächen von über m² Mietfläche umgesetzt wurde. Bemerkenswert ist der signifikant hohe Eigennutzeranteil von m² (Quelle: Jones Lang LaSalle, Lagerflächenmarktüberblick Q1 2013). Sowohl die Durchschnittsmieten als auch die Spitzenmiete bei aktuell 5,60 E /m² Lagerfläche bleibt in Hamburg stabil. Da der überwiegende Anteil an Lagerflächen mit über m² Mietfläche vermietet werden konnte, folgen die Neubauentwicklungen diesem Trend: Die Verknappung des Angebotes von mittelgroßen guter Gesellschaft der übrigen Big-Five-Standorte bzw. Ballungsräume (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein- Main und München). Weniger als m² Flächenumsatz in den Big-Five-Ballungsräumen bedeuten eine Unterschreitung des fünfjährigen Durchschnitts der ersten Quartale um 18 %, gegenüber dem Vorjahresquartal liegt das Minus sogar bei 23 % (Quelle: Jones Lang LaSalle, Lagerflächenmarktüberblick Q1 2013). Insbesondere die geringe Anzahl an Abschlüssen von großflächigen Vermietungen über m² Mietfläche führt dieses Ergebnis herbei. Der Markt für Logistikimmobilien als der Frühwarnindikator für Umsatzprognosen der Nutzerunternehmen Docklands, Hamburg Hafencity, signifikante Frequenz und Attraktivität leistungsstandort mittlerweile stabil nach Berlin als Nummer 2 der Einzelhandelsmärkte in Deutschland etabliert. Die überaus erfolgreichen Initiativen privater Investoren zur Stärkung der Einzelhandelslagen in Business Improvement Districts (BID) haben im Jahr 2012 insbesondere zwischen Gänsemarkt und Hamburger Staatsoper für weitere Impulse gesorgt. Mietern als logische Fortführung der Passantenströme entdeckt worden, wie z. B. die hochwertige Anmietung von Bottega Veneta am Neuen Wall 63. Logistik- und Lagerflächen zwischen m² und m² ist die Folge. Die Spitzenrendite für Logistikinvestments beläuft sich auf 6,6 % Nettoanfangsrendite. Das erste Quartal 2013 ist eines der schwächsten Quartale des Marktes für Logistikimmobilien in Hamburg gleichwohl befindet sich die Hansestadt in (insbesondere Handelsunternehmen) spiegelt die Prognoseunsicherheit insbesondere der Eigennutzer und hier wiederum insbesondere der Handelsunternehmen wider: Eine signifikante Portfoliotransaktion lässt jedoch die Logistikimmobilien im ersten Halbjahr 2013 zur drittstärksten Assetklasse werden.

4 Da der Flächenumsatzrückgang im ersten Quartal 2013 jedoch überwiegend in den Ballungsräumen der Big-Five-Standorte im Gegensatz zu den Umsätzen an B-Standorten (z. B. Bremen) zu verzeichnen ist, kann noch ein signifikanter Rückschluss auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und deren Auswirkungen auf den Logistikflächenmarkt 2013 gezogen werden. Wir erwarten daher, auch aufgrund der bereits getätigten Portfoliotransaktion, für das Jahr 2013 einen besseren Verlauf in der Vermarktung von Lager- und Logistikflächen, als dieses das erste Quartal 2013 vermuten lässt. Gleichwohl wird der Verlust des ersten Quartals nur schwer vollständig aufzufangen sein: Wir gehen von heiten zu genehmigen, wurde eingehalten und sogar überhöht: Einheiten wurden im Jahr 2012 genehmigt. Die demografischen Daten Hamburgs sprechen weiterhin für einen starken Nachfragedruck im Bereich der Wohnimmobilien. Die Anzahl der Bürobeschäftigten liegt mittlerweile bei über , während gleichzeitig die Arbeitslosenquote signifikant unter 8 % gesunken war. Der Ruf nach»bezahlbarem Wohnraum«wird nicht nur in der Politik immer lauter. Diese Rahmenbedingungen führen weiterhin zu sehr starker Nachfrage sowohl nach den etablierten innerstädtischen Lagen (Harvestehude, Rotherbaum, Winterhude, Eppendorf, Uhlenhorst), aber auch in den ehemaligen Szenelagen (Altona, St. Georg, Ottensen) sowie in laufend neu entdeckten Stadtteilen (z. B. Eilbek). (Neubau-Erstbezug) steigen weiter und bewegen sich im Laufe der kommenden drei Jahre zielstrebig auf die Grenze von durchschnittlich 4.000,00 E /m² zu. Hierbei drücken jedoch die noch günstigen Wohnungen in Wilhelmsburg und Harburg auf das Durchschnittsergebnis. Für 2013 prognostiziert die Bulwien Gesa AG in den zentralen Hamburger Lagen bereits einen Durchschnittskaufpreis von 4.350,00 E /m². Die Kaufpreise sind in den vergangenen sieben Jahren in nahezu allen Stadtteilen Hamburgs über 30 % im Betrachtungszeitraum gestiegen. Die Mieten erfahren eine identische prozentuale Steigerung in den zentralen Lagen und den Elbvororten, aber auch in den neu entdeckten Lagen Harburg-Ost, Hamm/Rothenburgsort und Wandsbek-West. Tendenz aufweist (siehe Büroimmobilienmarkt). Die Nettoanfangsrenditen liegen im gesamten Stadtgebiet unter 5 %, insbesondere auf dem Zinshausmarkt steht jedoch nicht das Verhältnis von Kaufpreis zu tatsächlich realisierten Mieteinnahmen für die Erwerber im Vordergrund, vielmehr ist der kurzfristige Kapitalerhalt in Kombination mit der langfristigen verlässlichen Wertentwicklung im Entscheidungsfokus der Investoren. Stefan Albert, Geschäftsführender Gesellschafter Robert C. Spies, Hamburg POLARISiERTE WOHNUNGSMÄRKTE IM NEUBAU? ø MIET- UND KAUFPREISANSTIEG (ETW) NACH TEILRÄuMEN walddörfer walddörfer >30% 20%-30% eimsbüttel nord wandsbek eimsbüttel nord wandsbek 10%-20% 10% west west zentrum billstedt zentrum billstedt keine angabe mitte mitte harburg harburg MIETE KAUFPREISE einem schwächeren Flächenumsatz als im Jahr 2012 mit ca m² bis m² Flächenumsatz im Ballungsraum der Hansestadt Hamburg aus. Wohnimmobilien Gleichzeitig nimmt der geförderte Wohnungsbau bei Projektentwicklungen eine starke Position ein: Ein Drittel der Bauvorhaben soll über die angebotenen Förderwege Mieten zu 5,80 E /m² bzw. 9,80 E /m² auf den Markt bringen. Die starke Nachfrage und Kaufpreissteigerung führt zu entsprechender Aktivität bei den Projektentwicklern: Seit 2011 werden von ursprünglich m² im Jahr 2013 über m² Wohnfläche durch Projektentwicklungen im Wohnimmobiliensegment geplant und ebenso viel im Jahr 2013 fertiggestellt. Quellen: Immobilien Zeitung Jones Lang LaSalle, Lagerflächenmarktüberblick Q BulwienGesa AG Grossmann & Berger Research Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein COMFORT Research & Consulting CBRE Global Research and Consulting Robert C. Spies Gewerbe & Investment Das Jahr 2012 auf dem Wohnungs(investment)markt ist wesentlich durch die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnraum sowohl durch Eigennutzer als auch durch Kapitalanleger gekennzeichnet. Das Versprechen des Hamburger Senats, jährlich Wohnein- Diese Fördermaßnahmen erlangen insbesondere in den Stadtteilen Bedeutung, in denen die Differenz zwischen Marktmiete und geförderte Miete gering ausfällt, z. B. im westlichen Bereich Altonas entlang der Stresemannstraße. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen Hierbei erscheint die Kapazitätsgrenze einiger Projektentwickler erreicht, was zu einer großen Zurückhaltung in der Entwicklung von Büroimmobilien führt und dort die Projektentwicklungspipeline seit 2011 absteigende

5 wird vertreten durch: Robert C. Spies - Gewerbe und Investment gmbh & co.kg Stefan Albert Hohe Bleichen Hamburg Mail: s.albert@robertcspies.dev