Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf - Rath Aufstockungen und Erweiterungen, Neubau Wohn- und Parkhaus

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1 Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf - Rath Aufstockungen und Erweiterungen, Neubau Wohn- und Parkhaus Eigentümer: Erzbistum Köln Marzellenstr Köln In Verwaltungsbestand der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbh Mevissenstr Köln Planung: Planungsbüro Theil Architektur und Städtebau Erdestr Dortmund 1. Beschreibung der Ausgangssituation Das Plangebiet [Grafik 01] umfasst ein Areal von ca. 2,5 ha zwischen Bochumer Straße und Recklinghauser Straße im Nordosten und Gelsenkirchener Straße und Dortmunder Straße im Südwesten südlich der Betriebsflächen der Röhrenwerke der Firma Vallourec. Aufgrund des historisch gewachsenen Stadtteils Rath in dem Wohnen, Gewerbe und industrielle Nutzung den Gebietscharakter einer Großgemengelage beschreiben kann man städtebaulich von einem Mischgebiet ausgehen. Die heutigen Bestandsgebäude aus den Jahren 1958 bis 1960 bestehen aus drei 3- geschossigen Wohnhäuser an der Dortmunder Straße, sechs 3-geschossigen Wohnriegel an der Recklinghauser und Gelsenkirchener Straße mit je 53,5 Meter Länge und 10,0 Meter Breite und 18 Wohneinheiten je Riegel und einem 8-geschossigen Hochhaus an der Bochumer Str. mit 32 Wohneinheiten. Sie befinden sich im Eigentum des Erzbistums Köln und in der Verwaltung der Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbh. Im Bestand vorhanden sind insgesamt: 158 Wohneinheiten überwiegend als 3,5- Raum-Wohnungen, 9 Wohneinheiten als 2,5 Raum-Wohnungen und 9 Wohneinheiten als 4,5-Raum-Wohnungen. 2. Projekt- und Zielvorgaben Wesentliche Zielvorgabe des vorliegenden Plankonzepts ist die städtebauliche Nachverdichtung des bestehenden Quartiers. Das Erzbistum Köln beabsichtigt damit im Zuge seiner sozialen Verantwortung, preisgünstigen Wohnraum für Familien, Paare und Alleinstehende zu schaffen. Es ist vorgesehen, die vorhandenen Bestandsgebäude um ein zusätzliches Geschoss aufzustocken. Ferner sollen zusätzlich fünf der sechs Wohngebäuderiegel um einen Neubau erweitert werden. Eine weitere baulich-räumliche Verdichtung des Quartiers wird durch die Errichtung eines 6-geschossigen Wohn- und Parkhauses im derzeit lediglich als Garagenhof Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf -Rath Erläuterungsbericht - Seite 1 von 7

2 genutzten Nordostteil des Geländes an der Ecke Recklinghauser Straße und Bochumer Straße erzielt. Durch die geplante Nachverdichtung werden 103 zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen [Grafik 01] 3. Planungsrecht Die Anforderung zur Einpassung der Bebauung in die Eigenart der näheren Umgebung nach 34 BauGB wird von der Stadt Düsseldorf als erfüllt betrachtet, da die Nachbarbebauung an der Dortmunder Straße 4-5 Vollgeschosse und an der Bochumer Straße 4-7 Vollgeschosse aufweist. Auch die Ausnutzung des Grundstücks bleibt bei der neuen Bebauung unter den zulässigen Grenzen der BauNVO mit einer GRZ max. 0,4 und GFZ max. 1,2 (siehe Grafik 02) Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf -Rath Erläuterungsbericht - Seite 2 von 7

3 4. Städtebauliche Zahlen und Fakten Berechnung der GFZ und GRZ [m²] Bestand Dortmunder Str. ( ); ( ) Bestand Gebäude in 6 Riegeln zwischen Recklinghauser und Gelsenkirchener Str. (6x10,0x50,0); (6x10,0x50,0x 3) Aufstockung von 2 Riegel mit 1 Vollgeschoss (2x10,0 x 50,0) Hochhaus an der Bochumer Str. 8 Vollgeschosse (Grundfläche 323,0m² mit 1-geschossigem Anbau (232m²) Neubebauung Parkhaus und Wohnhaus an der Bochumer Str. (UG,EG= 1341,3+1562,6 / OG mit je 584,2+584,2+584,2 +488,7+393,3 m² Erweiterung Bestand 5 Häuser mit 3-4 Vollgeschosse und Dachausbau 182,0x5,0 182,0x17,0 GRZ GFZ 911, , , ,0 555, ,0 1562, ,5 910, ,0 Parkflächen an der Dortmunder Str. (200, ,0) 359,0 0,0 Flächen für Zufahrten und Nebenanlagen ca. 800m² 800,0 0,0 Summe 6.535, , ,68m² GRZ GFZ Bezogen auf die Grundstücksfläche von Grundstücksfläche (Basis Lageplan Bestandspläne von digital gemessen) = 0,26 1,02 Zulässig GRZ / GFZ: 0,4 1,2 [Grafik 02] Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird eingehalten. 5. Umwelt und Schallschutz Nördlich des Plangebietes befindet sich das Betriebsgelände des Röhrenwerks der Firma Vallourec Deutschland GmbH. Östlich des Plangebietes sind weitere Gewerbenutzungen angesiedelt. Diese bestehen aus einem Lebensmitteldiscounter und weiteren Einzelhandelsgeschäften. Aufgrund der zu erwartenden Geräuschbelastungen wurde eine umfangreiche Untersuchung der Schallimmissionen vom Erzbistum Kölmn beauftragt. Die Berechnungsergebnisse zeigen, dass die Immissionsrichtwerte eines MI-Gebietes erfüllt werden. Mit Einhaltung dieser Werte sind gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet. Die Innenbereiche werden zu begrünten Aufenthaltsräumen (Wiesen, Spielplatz und Spielplatzwiesen) für die Bewohner ausgestaltet. Das Parken im Quartier wird mehrheitlich in der Tiefgarage des neuen Eckgebäudes stattfinden. 6. Erweiterung des Wohnbestandes Wesentliches städtebauliches Ziel ist die Erweiterung des Wohnbestandes und die qualitative Aufwertung der Wohnlage mit einem zusätzlichen Wohnungsmix der aus Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf -Rath Erläuterungsbericht - Seite 3 von 7

4 3-4 Zimmerwohnungen besteht und den Bestand nachverdichtet (Grafik 01, Städtebaulicher Entwurf, Planungsbüro Theil). [Grafik 03]Rückansicht der aufgestockten Bestandsriegel mit angebautem Neubau Dabei werden die bestehenden Gebäuderiegel der drei Reihenhäuser um ein viertes Wohnhaus mit vier Vollgeschossen im Kernbereich ergänzt. Darüber hinaus wird das vorhandene Dachgeschoss der bestehenden Reihenhäuser abgebrochen und durch ein Dachgeschoss mit erhöhtem Drempel zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ausgebaut. [Grafik 04] Eingangsansicht der aufgestockten Bestandsriegel mit angebautem Neubau Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf -Rath Erläuterungsbericht - Seite 4 von 7

5 Als parallele Maßnahme wurde der Ausbau der Dachgeschosse an der Dortmunder Str beschlossen. Hier hat das Büro Planungsbüro Theil erste Entwürfe vorgelegt, die vom Erzbistum Köln und der Aachener SWG und befürwortet wurden. Diese sollen m Zuge der Durchführung der Hauptbaumaßnahme mit umgesetzt werden. In diesen Dachgeschossen werden überwiegend 1,5-2,5R-Wohnungen geschaffen. So entstehen -zusätzlich zu den 103 Wohnungen - 10 Wohnungen mit Appartementcharakter, die den Wohnungsmix abrunden. [Grafik 05] Das neue Wohn- und Parkhaus anstelle des Vorhandenen Garagenhofes an der Ecke Bochumer / Recklinghauser Str. [Grafik 06] Wohn- und Parkhaus Ansicht Bochumer Straße 7. Maßnahmen an den bestehenden Wohnungen Die bestehenden Grundleitungen für Schmutz- und Regenwasser sind veraltet (Stahlrohre) und sind entsprechend zu erneuern. Die Wasserzuleitungen sowie Elektroleitungen in die Häuser werden ebenfalls erneuert. Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf -Rath Erläuterungsbericht - Seite 5 von 7

6 Elektroinstallation Die bestehende Elektroinstallation in den Bestandwohnungen stammt noch aus der Erstellungszeit der Häuser. Die Zählerverteilung wird dem Stand der Technik entsprechend aus dem Treppenhaus in den Keller verlegt. Die Steigestränge werden saniert, und die Wohnungen erhalten eine neue Unterverteilung. Bei Auszug eines Mieters wird dann die komplette Elektroinstallation in der Wohnung erneuert. Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung Für die Bestandsgebäude sind eine Instandsetzung der Hausflure, Erneuerung der Fenster und ein Fassadenanstrich geplant. Die vorhandenen Balkone werden durch eine neue vorgestellte Balkonkonstruktion vergrößert. Die Balkonbrüstungen des teilweise vorhandenen 2. Balkons werden durch neue transluzente Brüstungselemente ersetzt. Das Hochhaus Bochumer Straße 40 wird in die Neugestaltung des Quartiers einbezogen. Hier werden die Fassade erneuert und Modernisierungsmaßnahmen im technischen Bereich durchgeführt. 8.Erneuerung der Heizungsanlagen unter umweltoptimierten Gesichtspunkten Das vorhandene Heiz- und Wärmeverteilungssystem ist gekennzeichnet durch hohe Verluste, da die zentral erzeugte Wärme durch ein veraltetes und daher ungedämmtes Rohrleitungssystem auf die bestehende Bebauung verteilt wird. Die hohen Energieverluste haben das Erzbistum Köln dazu bewogen, Anlage komplett zu erneuern. Hierfür hat der Bauherr den TGA-Planer beauftragt mehrere Varianten im Hinblick auf die Umweltaspekte prüfen zu lassen und eine Kosten-/Nutzenaufstellung zu erstellen. Anhand der Erkenntnisse der Studie ist die ökologischste und wirtschaftlichste Variante für das Projekt gewählt worden und soll in den Gebäuden zum Tragen kommen. So wird in dem neuen Eckhaus eine neue zentrale energieeffiziente Wärmeversorgung aufgebaut bei der ein BHKW zur Optimierung eingesetzt wird. Das Wärmeverteilungsnetz zwischen den Häusern wird komplett erneuert mit hocheffizienter Dämmung. Damit wird ein wirksamer Beitrag zur CO2 - Minderung erreicht.. 9. Außenanlagen und Spielplätze: Die bestehende Wohnsiedlung ist eingebettet in einen Grünbereich durch den Gehwege führen. Da durch die bauliche Nachverdichtung ebenfalls die Spielplatzfläche neuberechnet werden mussten und eine größere Fläche benötigt wird, ist ein Großteil der Grünanlage als Spielplatzwiese und Verweilbereich neugestaltet Sie werden in die begrünten Bereiche zwischen den Häuserzeilen integriert. Die Ost-west-Achse zwischen den Riegeln soll als halböffentlicher Grün- und Freibereich durch neue Wege und zusätzliche Spielflächen aufgewertet werden. Es werden neue Sandspielplätze erstellt. So entstehen zwischen den Wohnungen durchgrünte Bereiche mit hoher Aufenthaltsqualität. Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf -Rath Erläuterungsbericht - Seite 6 von 7

7 [Grafik 07] Lageplan mit Spielflächen 10. KFZ-Stellplätze Für die neu entstehenden Wohneinheiten und den Wegfall des bestehenden Garagenhofes müssen neue Stellplätze nachgewiesen werden. Nach der aktuellen Stellplatzverordnung der Stadt Düsseldorf vom 12/2015 kann die Anzahl der erforderlichen Stellplätze weitgehend in dem Eckhaus an der Recklinghauser / Bochumerstr. nachgewiesen werden 11. Termine und Kosten Die Baukosten belaufen sich ohne die Modernisierungsmaßnahmen des Hochhauses auf rund 23,4 Mio.. Die Errichtung ist auf 2019] terminiert. Seitens der Bauherren wurde darauf hingewiesen, dass der Bauablauf so kompakt wie möglich gestaltet werden soll, um den Zeitraum, in dem die Mieter erheblichen Störungen ausgesetzt sein werden, möglichst kurz zu halten Aufgestellt: Planungsbüro Theil Städtebauliche Nachverdichtung Düsseldorf -Rath Erläuterungsbericht - Seite 7 von 7