BGB 631 Auswirkungen der Einführung der Eurocodes zum auf bestehende Bauträgerverträge

Transkript

1 DNotI Deutsches Notarinstitut Gutachten-Abruf-Dienst Gutachten des Deutschen Notarinstituts Abruf-Nr.: letzte Aktualisierung: 14. Dezember 2012 BGB 631 Auswirkungen der Einführung der Eurocodes zum auf bestehende Bauträgerverträge I. Sachverhalt Es geht um die Einführung der sog. Eurocodes im Bauwesen zum II. Fragen Welchen Einfluss hat diese Einführung auf laufende Bauträgerprojekte, und zwar 1. auf bereits verkaufte, aber noch nicht fertiggestellte Objekte, bei denen lediglich auf DIN verwiesen wurde? 2. auf Objekte, bei denen die Baugenehmigung noch zur Geltung der DIN beantragt wurde kann hier im Bauträgervertrag ein Verzicht auf die Geltung neuen Rechts vereinbart werden? 3. auf die besondere Lage in Hessen und Bayern, wo vereinbart wurde, die Eurocodes bauaufsichtlich erst ab heranzuziehen, diese aber gleichwohl als geltendes Recht zu betrachten sind? Welches ist der Gewährleistungsmaßstab des Endkunden? III. Zur Rechtslage A. DIN-Normen im Bauträgervertrag 1. Anerkannte Regeln der Technik a) Nach der Rechtsprechung des BGH sowie nach dem Mangelbegriff des modernisierten Schuldrechts kann der Erwerber, sofern nichts anderes vereinbart ist, jedenfalls bei Neubauvorhaben nach Treu und Glauben erwarten, dass das Werk diejenigen Qualitätsund Komfortstandards erfüllt, die vergleichbare andere Bauwerke erfüllen. Abgestellt wird insofern auf die anerkannten Regeln der Technik. Deren Einhaltung wird bei Werkverträgen üblicherweise stillschweigend zugesichert (Basty, Der Bauträgervertrag, 7. Aufl. 2012, Rn. 871). Deutsches Notarinstitut Gerberstraße Würzburg Telefon (0931) Fax (0931) internet: user/mr/pool/gutachten/2012/ fax_hs.doc

2 Seite 2 b) Der entscheidende Zeitpunkt für die Beurteilung der Frage, ob die Bauleistung den anerkannten Regeln der Technik entspricht, ist der Zeitpunkt der Abnahme, und zwar unabhängig davon, ob sich die Anforderungen nach dem Stand der Technik gegenüber dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhöht oder verringert haben. Der Bauträger ist damit dem Risiko ausgesetzt, dass sich die anerkannten Regeln der Technik nach Vertragsschluss weiterentwickeln und er demnach einen höheren als den zunächst geplanten (und ggf. verwirklichten) Standard schuldet (Basty, Rn. 872). Die anerkannten Regeln der Technik können sich im Laufe der Zeit gleichsam lautlos weiterentwickeln; sie haben eine Eigendynamik (Pastor, in: Werner/Pastor, Der Bauprozess, 12. Aufl. 2008, Rn. 1462). 2. Bedeutung der DIN-Normen a) Die vom Deutschen Institut für Normung e. V. herausgegebenen DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (Pastor, Rn. 1461). DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben, aber auch hinter diesen zurückbleiben (Basty, Rn. 874; Pastor, a. a. O.). Da entscheidender Maßstab die anerkannten Regeln der Technik sind, kann ein Werk mangelhaft sein, auch wenn es alle Anforderungen der DIN-Norm erfüllt, wenn diese selbst hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben. Wird im Bauträgervertrag, insbesondere in der Baubeschreibung, vereinbart, dass die einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Bauausführung zu beachten sind, führt das nur dann zu einer Einschränkung gegenüber den anerkannten Regeln der Technik, wenn die Abweichung transparent ausgewiesen wird; umgekehrt wird aus einer entsprechenden Regelung aber abzuleiten sein, dass die Anforderungen der DIN-Normen auch dann verwirklicht sein müssen, wenn diese über die anerkannten Regeln der Technik hinausgehen (Basty, Rn. 874). Für den Bauträger ist daher die Vereinbarung von DIN-Normen insofern ungünstig, als sie im Zweifel nur zu einer Verschärfung seiner Verpflichtungen, nicht aber zu deren Lockerung führt. b) Der Bauträger hat nach Abschluss des Bauvertrages und bei Beginn der Bauarbeiten eine Änderung der maßgeblichen DIN zu beachten (OLG Zweibrücken, Urt. v , DNotZ 2008, 187; Blank, Bauträgervertrag, 4. Aufl. 2010, Rn. 120). c) Es ist grundsätzlich zulässig, Vereinbarungen zu treffen, nach denen die Bauleistung hinter den einschlägigen DIN-Normen oder den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben darf (Basty, Rn. 875; Blank, a. a. O.). B. Auswirkungen der Einführung der Eurocodes 1. Eurocodes a) Bei den EN Eurocodes handelt es sich um eine Serie von zehn europäischen Standards (EN 1990 bis EN 1999), die der europaweiten Harmonisierung von Bemessungsregeln im Bauwesen dienen (vgl. [in englisch]). Bei den Eurocodes handelt es sich um europäische Normen für die Tragwerksplanung, die im Bereich des Bauwesens die bisher gültigen DIN-Normen ablösen (Der Sachverständige - DS 2012, 225). b) Sie wurden in zahlreichen Bundesländern zum bauaufsichtlich eingeführt. In einigen Bundesländern (insbesondere Bayern) gibt es Übergangsregelungen, in ande-

3 Seite 3 ren Bundesländern (Niedersachsen, Hessen und Rheinland-Pfalz) erfolgt die Einführung im Herbst bzw. zum (DS 2012, 225). 2. Auswirkungen der Einführung der Eurocodes a) Bauaufsichtliche Auswirkungen aa) Gemäß Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BayBO sind die vom Staatsministerium des Innern oder der von ihm bestimmten Stelle durch öffentliche Bekanntmachung als Technische Baubestimmungen eingeführten technischen Regeln zu beachten. Parallelbestimmungen zu Art. 3 BayBO finden sich in 3 der Musterbauordnung 2002 und in den Bauordnungen der Länder (vgl. Lechner, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 108. Erg.-Lfg. 2012, Art. 3 Rn. 7). In Vollzug des Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BayBO ist vom Bayerischen Staatsministerium des Innern am die Liste der als Technische Baubestimmungen eingeführten technischen Regeln bekannt gemacht worden. Diese Technischen Baubestimmungen sind wie Rechtsvorschriften zu beachten (Lechner, Art. 3 Rn. 241). bb) Die aktuelle Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom zum Vollzug des Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BayBO mit der Liste der als Technische Baubestimmungen eingeführten technischen Regeln (im Folgenden: Bekanntmachung) enthält die Einführung der Eurocodes und tritt am in Kraft. Allerdings dürfen die in Teil I der Liste der Technischen Baubestimmungen Fassung Januar 2012 enthaltenen Bestimmungen, die infolge der Aufnahme der Eurocodes geändert wurden oder entfielen, alternativ (Mischungsverbot) bis zum angewandt werden. Auf Bauvorhaben, für die das Baugenehmigungsverfahren vor dem eingeleitet worden ist (Art. 64 Abs. 1 Satz 1 BayBO) oder die bis zu diesem Zeitpunkt der Gemeinde vorgelegt worden sind (Art. 58 Abs. 3 Satz 1 BayBO), sowie auf verfahrensfreie Bauvorhaben mit Baubeginn vor dem dürfen auch die Technischen Baubestimmungen nach der bisherigen Fassung dieser Bekanntmachung angewendet werden (Bekanntmachung, Abschn. 4.). cc) Aus Vorstehendem folgt, dass die Eurocodes grundsätzlich für die Frage der Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben zu beachten sind, wenn das Baugenehmigungsverfahren nach dem eingeleitet worden ist oder das Verfahren erst ab diesem Zeitpunkt der Gemeinde vorgelegt worden ist, oder, sofern es sich um ein genehmigungsfreies Vorhaben handelt, der Baubeginn nach diesem Datum liegt. Zugleich dürfen jedoch alternativ die Vorgängervorschriften noch bis zum angewandt werden; eine Vermischung von aktuellen und Vorgängervorschriften ist allerdings nicht zulässig, b) Zivilrechtliche Auswirkungen, insbesondere auf bereits abgeschlossene Bauträgerkaufverträge aa) In zivilrechtlicher Hinsicht ist die Abschaffung der bisherigen DIN-Normen durch die Einführung der Eurocodes u. E. nicht anders zu behandeln als eine Änderung von DIN-Vorschriften durch sonstige überholende Regelsetzung. Das bedeutet, dass in Bauträgerverträgen, in denen auf DIN-Vorschriften verwiesen wird, die nunmehr durch Eurocodes ersetzt worden sind, das Werk bei Abnahme den Vorgaben dieser Eurocodes entsprechen muss, soweit sie die verdrängten DIN- Normen verschärfen; bei einer Unterschreitung des bisherigen Standards ist dage-

4 Seite 4 gen eine Erleichterung des Pflichtenprogramms des Werkunternehmers nicht anzunehmen (es sei denn, diese wäre bei Vertragsschluss deutlich gemacht worden). bb) Ob demgegenüber die Eurocodes bereits als anerkannte Regeln der Technik anzusehen sind, d. h. unabhängig von einer Verweisung auf DIN-Vorschriften im Bauträgerkaufvertrag den Pflichtenumfang des Bauträgers ändern können, kann derzeit noch nicht beurteilt werden (vgl. auch Mitgliederrundschreiben der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz vom , betreffend die Einführung der Eurocodes zum ). Denn wie bereits erörtert, können DIN-Normen den aktuellen Stand der Technik wiedergeben; sie tun dies aber nicht zwingend. Gleiches gilt u. E. für die Eurocodes, sodass sich erst mit der Zeit herauskristallisieren wird, ob diese den aktuellen Stand der Technik wiedergeben, diesen verschärfen oder auch unterschreiten. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Eurocodes nicht in allen Bereichen andere Anforderungen als die zurückgezogenen nationalen DIN-Normen stellen, sondern häufig gleichwertige Regelungen enthalten (vgl. nochmals Rundschreiben der Ingenieurkammer Rheinland-Pfalz vom ). C. Konkrete Fragen Ihre Fragen möchten wir nach Vorstehendem daher wie folgt beantworten: Die Einführung der Eurocodes hat bauaufsichtsrechtlich je nach Bundesland unterschiedliche Auswirkungen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sie als sog. Technische Baubestimmungen ab dem Zeitpunkt ihrer Einführung zu beachten sind; in Bayern allerdings existiert eine Übergangsregelung, wonach gleichzeitig, jedoch alternativ, die Vorgängerregelungen bis zum angewandt werden dürfen. Es ist davon auszugehen, dass in diesem Fall zwischen Bauträger und Erwerber vereinbart werden kann, dass entweder die Eurocodes, oder die bisher geltenden Vorschriften Grundlage für die Beurteilung bilden sollen, ob das erstellte Werk den bauaufsichtsrechtlichen Anforderungen genügt. Zu empfehlen ist aber wohl, dass die Geltung der Eurocodes vereinbart wird, weil hierdurch die geringsten Abwicklungsschwierigkeiten entstehen dürften; diese können nämlich in jedem Fall angewandt werden. In zivilrechtlicher Hinsicht dürften in bereits abgeschlossenen Bauträgerverträgen, in welchen auf die DIN-Normen verwiesen worden ist, diese durch die geltenden Eurocodes ersetzt werden, soweit sie die Anforderungen verschärfen; soweit sie hinter den bisherigen Anforderungen zurückstehen, wird anzunehmen sein, dass weiterhin die alten DIN-Vorschriften gelten. In Bauträgerkaufverträgen, die keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Anwendung von DIN-Normen enthalten, ist, wie bisher auch, auf den Stand der Technik abzustellen, die der Werkunternehmer seinem Besteller schuldet. Dieser Stand der Technik wird u. E. durch die Einführung der Eurocodes nicht ad hoc geändert; vielmehr wäre im Einzelfall durch Gerichte zu prüfen, ob die Eurocodes den Stand der Technik aktuell wiedergeben, ihn überschreiten oder unterschreiten. Dies gilt insbesondere auch in Bayern und Hessen. D. h. für die Frage, ob die Eurocodes bauaufsichtsrechtlich heranzuziehen sind, ist auf die Regelung in der Bekanntmachung abzustellen. Dagegen ist für die Frage, ob zivilrechtlich der Pflichtenkreis des Bauträgers als Werkunternehmer erweitert wird, auf die Regelung im Bauträgervertrag abzustellen. Verweist dieser auf DIN-Normen, so lässt sich u. E. gut begründen, dass diese erst ab dem durch die Eurocodes ersetzt werden sollen. Denn bis dahin ist eine alter-

5 Seite 5 native Anwendung der bisherigen DIN-Normen und der Eurocodes möglich. Ist in einem Vertrag ausdrücklich die Anwendung von DIN-Normen vereinbart, und sind diese bis zum weiterhin in Kraft, so ist u. E. eine Auslegung dahingehend möglich, dass nicht die neu eingeführten Eurocodes, sondern die bisherigen DIN-Normen den Prüfungsmaßstab vorgeben sollen. Nichtsdestoweniger ist u. E. aber zu erwägen, dass der Bauträger in einem Nachtrag die Eurocodes als verbindlichen Maßstab mit dem Erwerber vereinbart; denn wann tatsächlich eine Abnahme stattfindet, kann in der Regel nicht sicher vorhergesagt werden, sodass der Bauträger sich nicht darauf verlassen sollte, dass er nach den bisherigen DIN- Vorschriften bauen darf, und diese dann auch als Prüfungsmaßstab bei der Abnahme fungieren. Vielmehr trägt er das Risiko, dass die Abnahme nach dem stattfindet, und dann evtl. weitergehende Eurocodes Anwendung finden. Aus diesem Grund ist es jedenfalls dem Bauträger anzuraten, einen entsprechenden Nachtrag mit dem jeweiligen Erwerber zu beurkunden. Für jenen würde diese Abweichung keinen Nachteil bedeuten, weil es ja ohnehin nur um die Schaffung von Rechtssicherheit für diejenigen Fälle geht, in denen eine Pflicht des Bauträgers verschärft würde.