BÜROIMMOBILIENMARKT WUPPERTAL 2015

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1 BÜROIMMOBILIENMARKT WUPPERTAL 2015 Durchführung: Im Auftrag von:

2 Büroimmobilienmarkt Wuppertal Aktualisierung der Vollerhebung Bestandsaktualisierung, Leerstandsermittlung und Bestimmung des Büroflächenumsatzes für das Jahr 2014 und das 1. Halbjahr 2015 bearbeitet durch das Institut für Raumforschung & Immobilienwirtschaft im Auftrag der Wirtschaftsförderung Wuppertal, des Makler Netzwerks Wuppertal und der Stadtsparkasse Wuppertal IRI Institut für Raumforschung & Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Guido Spars Dr. Roland Busch Chemnitzer Str Dortmund Dortmund,

3 3 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis 4 1. Einleitung 5 2. Entwicklung des Büroflächenbestandes 6 3. Büroflächenumsatz 9 4. Leerstand Mietpreisniveau (Angebotsmieten) Erläuterungen zur Methodik 17

4 4 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Ehemaliger Büroleerstand am Hofkamp jetzt wieder in Nutzung... 5 Abbildung 2: Veränderung des Büroflächenbestandes... 7 Abbildung 3: Verteilung des Büroflächenbestandes auf die Wuppertaler Stadtbezirke... 6 Abbildung 4: ProjektKönigsberger Höfe... 7 Abbildung 5: W-Tec Gebäude 5 auf dem Lichtscheid... 7 Abbildung 6: Neubau der Firma Durit an der Linderhauser Straße... 7 Abbildung 7: Neubau der Firma Ueberholz im Gewerbegebiet Vorm Eichholz... 7 Abbildung 8: Neubau eines Geschäftshauses am Wall Abbildung 9: Hauptpost Wuppertal... 8 Abbildung 10: Entwicklung des Flächenumsatzes in Wuppertal... 9 Abbildung 11: Büroflächenumsatz im regionalen Standortvergleich... 9 Abbildung 12: Räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes Abbildung 13: Branchenbezogene Verteilung des Büroflächenumsatzes Abbildung 14: Verteilung des Büroflächenumsatzes Abbildung 15: Leerstand im regionalen Standortvergleich Abbildung 16: Leerstände und Leerstandsquoten in den Stadtbezirken Abbildung 17: Leerstand in Elberfeld Abbildung 18:Angebotsmieten in Wuppertal, Stand: Juli Abbildung 19: Ablauf des Projektes Abbildung 20: Rücklauf u. Teilnahmebereitschaft bei der Befragung zur Umsatzermittlung.. 18

5 5 1 Einleitung Seit 2008 findet in Wuppertal in regelmäßigen Abständen eine Ermittlung der relevanten Büromarktdaten und eine Aktualisierung der vorhandenen Büroflächendatenbank, in der alle Immobilien mit Büroflächenbeständen erfasst sind, statt. Als Grundlage hierfür dient die im September 2008 von der Bergischen Universität Wuppertal im Auftrag der Wirtschaftsförderung Wuppertal durchgeführte Kompletterhebung des Wuppertaler Büroflächenbestandes. In den Jahren 2011, 2013 wurden die Daten durch Recherchen, Befragungen und Datenauswertungen aktualisiert. Durch die kontinuierlich durchgeführte Datenermittlung verfügt der Standort Wuppertal über einen im Vergleich mit anderen Büroimmobilienmärkten sehr transparenten Büroimmobilienmarkt. Aufgrund von Neubautätigkeiten, Bauabgängen und Nutzungsänderungen hat sich der Wuppertaler Büroflächenbestand seit der letzten Aktualisierung der Bestandszahlen im Jahr 2013 verändert bzw. weiterentwickelt. Um die Aktualität und Aussagekraft der Daten zu erhalten, wurde nun eine Aktualisierung der vorhandenen Bestandsdatenbank sowie eine Neuberechnung der Leerstandsquote und eine Ermittlung des Büroflächenumsatzes vorgenommen. Abbildung 1: Ehemaliger Büroleerstand am Hofkamp jetzt wieder in Nutzung (Quelle: IRI)

6 Büroflächenbestand in m² 6 2 Entwicklung des Büroflächenbestandes Seit der letzten Aktualisierung im Jahr 2013 konnte ein leichter Anstieg des Bestandes an Büroflächen beobachtet werden. Dieser erhöhte sich von m² Nutzfläche im Jahr 2013 auf inzwischen m² Nutzfläche (Stand: Sommer 2015). 2013: 2015: 2008: 2011: m² m² m² m² m² Abbildung 2: Veränderung des Büroflächenbestandes in m² Nutzfläche zwischen 2008 und 2015 (eigene Darstellung IRI) Der Büroflächenbestand in Wuppertal ist demnach in dem betrachteten Zeitraum um ca m² angewachsen. Die vorhandene Bruttogeschossfläche wuchs auf ca m². Neben mehreren fertiggestellten Um- und Neubauprojekten seit 2014 waren allerdings auch etliche Abgänge von zumeist in schlechtem Zustand befindlichen Büroflächen zu verzeichnen, weshalb das positive Saldo insgesamt nur gering ausfällt. Betrachtet man die Verteilung der Büroflächenbestände auf das Wuppertaler Stadtgebiet, so zeigt sich, dass Elberfeld vor Barmen der mit Abstand wichtigste Bürostandort ist. Mehr als ein Drittel der Büroflächenbestände sind in diesem Stadtbezirk verortet. Die Verteilung der Büroflächenbestände auf die Bezirke hat sich seit der Vollerhebung im Jahr 2008 nur unwesentlich verändert Abbildung 3: Verteilung des Büroflächenbestandes auf die Wuppertaler Stadtbezirke (Stand: Sommer 2015)

7 Dass in den letzten Jahren ein Anstieg des Büroflächenbestandes zu verzeichnen war, ist zum großen Teil auf die Schaffung neuer Büroflächen in ehemals nicht für Bürozwecke genutzten Bestandsgebäuden zurückzuführen. Die wichtigsten Bestandsentwicklungsprojekte waren der Umbau eines ehemaligen Kasernengebäudes im neu entstandenen Engineering-Park auf dem Lichtscheid zum mittlerweile fünften Haus des Technologiezentrums W-Tec (Eröffnung 2014) sowie der Umbau eines historischen Gewerbekomplexes in Wichlinghausen zum Kreativstandort Königsberger Höfe mit Wohn-, Atelier- und in größerem Umfang auch Büroflächen (Fertigstellung des ersten Bauabschnitts im Frühjahr 2015). 7 Abbildung 4: Projekt Königsberger Höfe (Quelle: Küpper Bros.) Abbildung 5: W-Tec Gebäude 5 auf dem Lichtscheid (Quelle: Stadt Wuppertal) Darüber hinaus wurden im Jahr 2014 sowie im ersten Halbjahr 2015 mehrere kleinere Büroneubauten fertiggestellt. Diese entstanden insbesondere an den neuen oder erweiterten Gewerbestandorten Vorm Eichholz (z. B. Neubau der Firma Ueberholz), Mittelstandspark VohRang (z. B. Neubau der Firma Kampa) sowie Linderhauser Straße (z. B. Neubau der Firma Durit). Abbildung 6: Neubau der Firma Durit an der Linderhauser Straße (Quelle: Durit) Abbildung 7: Neubau der Firma Ueberholz im Gewerbegebiet Vorm Eichholz (Quelle: Ueberholz) Die seit 2014 zu verzeichnenden Abgänge von Büroflächen sind auf unterschiedliche Ursachen zurückzuführen. Zum einen kam es zum vereinzelten Abriss von zumeist älteren Büroobjekten mit anschließender Neubebauung. So wurden beispielsweise für die Errichtung eines Discounter-Standortes an der Ecke Rauer Werth/Berliner Str. in Oberbarmen zwei Bürogebäude (u. a. das ARAG-Haus) abgerissen. Häufiger war

8 jedoch zu beobachten, dass Büroflächen für andere Nutzungen (v. a. Wohnnutzungen) umgewidmet wurden. In mehreren Objekten (u.a. Objekt Bembergstr. 1, Briefstr. 18) kam es zur Schaffung von Wohnraum in den oberen Etagen ehemals vollständig für Bürozwecke genutzter Gebäude. Des Weiteren wurden vereinzelt Objekte mit strukturellem Leerstand aufgrund der sich in den letzten zwei Jahren deutlich verschlechterten Zustandes aus dem Büroflächenbestand herausgenommen und aus der Objektdatenbank gelöscht. Insgesamt haben die Abgänge der zumeist nur noch bedingt den Ansprüchen heutiger Büronutzer entsprechenden Objekte zu einer Verjüngung und qualitativen Verbesserung des Wuppertaler Büroflächenbestandes beigetragen. 8 Abbildung 8: Neubau eines Geschäftshauses am Wall 36 (Quelle: IRI) Abbildung 9: Hauptpost Wuppertal hier sind Büronutzungen in den Obergeschossen geplant (Quelle: IRI) Da sich derzeit einige Neubau- und Umbauprojekte mit Büroflächen in der Realisierungsphase befinden - zu nennen sind hier vor allem die Bauprojekte in der Elberfelder Innenstadt am Wall 36 und am Wall 18-20, wo bis Ende des Jahres bzw. Anfang nächsten Jahres insgesamt mehr als m² neue Bürofläche entstehen - ist jedoch von einer weiteren Zunahme des Büroflächenbestandes in Wuppertal in nächster Zeit zu rechnen. Auch der geplante Umbau der Hauptpost am Platz von Kolk wird sich positiv auf die Entwicklung des Büroflächenbestandes in Wuppertal auswirken.

9 9 3 Büroflächenumsatz Der Büroflächenumsatz 2014 liegt auf ähnlichem Niveau wie im Jahr Mit m² wurden im Jahr 2014 nur geringfügig geringere Umsätze registriert als bei der letzten Untersuchung im Jahr Die für das erste Halbjahr 2015 ermittelten Umsätze deuten jedoch an, dass in diesem Jahr der Büroflächenumsatz in Wuppertal die m²-markeüberschreiten könnte. Im ersten Halbjahr 2015 sind bereits knapp m² Bürofläche umgesetzt worden. Da derzeit noch in größerem Umfang attraktive Neubauflächen in der Vermarktung sind (v. a. in den Objekten Wall 36 und Wall 18-20), erscheint eine Fortsetzung des positiven Trends bei den Büroflächen-Transaktionen im zweiten Halbjahr als realistisch Halbjahr 2015 Prognose 2. Halbjahr 2015 Flächenumsatz in m² Abbildung 10: Entwicklung des Flächenumsatzes in Wuppertal (Quelle: IRI) Ein Großteil der Umsätze entfiel sowohl 2014 als auch im ersten Halbjahr 2015 auf Fremdvermietungen. Über den Gesamtzeitraum ( HJ 2015) sind 88 % der gemeldeten Umsätze auf Fremdvermietungen und 12 % auf Eigennutzungen zurückzuführen. Trotz der festgestellten Dominanz der Fremdvermietungen berichteten einigen Makler von dem Trend, dass Büroflächennutzer aufgrund der derzeitigen günstigen Kapitalmarktkonditionen vermehrt dazu bereit sind, Flächen zu erwerben anstatt sie anzumieten. Düsseldorf Dortmund Bochum Wuppertal Duisburg Büroflächenumsatz 2014 Umsatz pro Einwohner m² m² m² m² m² 0,46 0,14 0,13 0,13 0,12 Abbildung 11: Büroflächenumsatz im regionalen Standortvergleich (Quelle: Büromarktbericht der Kommune (D, DU), BNP Paribas (DO), Cubion (BO) eigene Darstellung)

10 Vergleicht man den ermittelten Büroflächenumsatz mit den Umsatzzahlen anderer Standorte im regionalen Umfeld, so zeigt sich, dass der Büroflächenumsatz pro Einwohner in Wuppertal in etwa auf dem Niveau der vergleichbar großen Stadt Bochum und nur geringfügig unter dem der deutlich größeren Stadt Dortmund liegt - der A- Standort Düsseldorf schneiden hier jedoch weiterhin deutlich besser ab. 10 Wie in den Vorjahren, ist der Wuppertaler Büroimmobilienmarkt vor allem durch kleinteilige Flächenumsätze geprägt. Ein Großteil der relevanten Transaktionen umfassen weniger als 500 m² Bürofläche. Nur in 9 % (2014) bzw. 7 % (1. HJ 2015) der Fälle werden Miet- bzw. Kaufverträge über mehr als1.000 m² Bürofläche abgeschlossen. Allerdings machten diese größeren Transaktionen sowohl im Jahr 2014 als auch im ersten Halbjahr 2014 immerhin ca. 44% des Flächenumsatzes aus dies ist deutlich mehr als im Jahr 2012 (20%). Die größten Transaktionen im Jahr 2014 waren der Abschluss eines Mietvertrages über m² im noch nicht vollständig fertiggestellten Geschäftshausneubau Wall durch ein Wirtschaftsberatungsunternehmen sowie die Anmietung einer m² großen Fläche am Alten Markt in Barmen durch eine Krankenkasse. Im Jahr 2015 ist vor allem die Anmietung von m² Bürofläche in einem Geschäftshaus an der Friedrichsstraße in Elberfeld durch einen Callcenter-Betreiber als größere Transaktion zu nennen HJ 2015 Abbildung 12: Räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes (Quelle: IRI) Bezüglich der räumlichen Verteilung der Flächenumsätze ist festzustellen, dass den beiden zentralen Bezirken Elberfeld und Barmen sowohl 2014 als auch im ersten Halbjahr 2015 erwartungsgemäß die mit Abstand größten Flächenumsätze zuzuordnen waren entfielen 37 % der Flächenumsätze auf den Bezirk Elberfeld und 23 % auf den Bezirk Barmen insgesamt waren also 60 % der Büroflächenumsätze in diesen beiden Bezirke verortet. Im ersten Halbjahr 2015 betrug der Anteil Elberfelds an den Flächenumsätzen sogar 51 %, der Anteil von Elberfeld und Barmen lag zusammen bei 75 %.

11 Flächenumsätze in m² 2014 konnten außerdem größere Büroflächenumsätze in den Bezirken Ronsdorf, Elberfeld-West sowie Vohwinkel registriert werden. Besonders in Ronsdorf sind die im Verhältnis zum hier verorteten Büroflächenbestand sehr hohen Umsätze auffällig. Zurückzuführen sind sie vor allem auf die große Zahl an Mietvertragsabschlüssen im neu fertiggestellten Haus 5 des Technologiezentrums Wuppertal (W-tec) auf dem Lichtscheid sowie auf die Anmietung von m² Bürofläche durch ein Produktionsunternehmen an der Rheinshagenstraße. Im ersten Halbjahr 2015 waren vor allem im Bezirk Oberbarmen überdurchschnittliche Umsätze festzustellen, die zum großen Teil auf die Vermietungserfolge auf dem revitalisierten Gewerbeareal Königsberger Höfe zurückzuführen sind. 11 Wenn man die Branchenzugehörigkeit der Büroflächennachfrager betrachtet, so fällt eine Besonderheit des Wuppertaler Büromarktes auf: Stärker als in vielen anderen Städten treten produzierende Unternehmen mit ihren Verwaltungen und Vertriebseinheiten in Wuppertal als Büroflächennachfrager auf. Sowohl 2014 als ich im ersten Halbjahr 2015 war von keinem anderen Branchensegment eine stärkere Flächennachfrage zu verzeichnen waren 21 % und im ersten Halbjahr 2015 immerhin noch 18 % der Büroflächenumsätze auf die Nachfrage von produzierenden Unternehmen zurückzuführen HJ Abbildung 13: Branchenbezogene Verteilung des Büroflächenumsatzes (Quelle: IRI) Eine große Nachfrage ging 2014 zudem von den Rechts-, Steuer- und Wirtschaftsberatungsunternehmen aus. Auch die Branchenbereiche Vereine, freie Träger und öffentliche Einrichtungen, Finanzdienstleister, Krankenkassen, Versicherung,

12 Gesundheitsbranche, IT/TK-Dienstleister 1 sowie Architekten und Ingenieure waren 2014 mit einem Anteil von jeweils 8 bis 10 % in größerem Umfang am Büroflächenumsatz beteiligt. Im ersten Halbjahr waren vermehrt Flächenumsätze zu beobachten, die auf die Nachfrage aus den Branchen Design und Medien, Handel sowie Sonstige Dienstleister zurückzuführen ist. In der Kategorie Sonstige Dienstleister sind Unternehmen aus Dienstleistungsbereichen wie Arbeitsvermittlung, Call- Center-Dienste sowie Immobilien- und Gebäudedienste zusammengefasst. 12 Je nach Branche der Nachfrager verteilten sich die Büroflächenumsätze ganz unterschiedlich im Stadtgebiet. Bei der von produzierenden Unternehmen ausgehenden Büroflächennachfragespielten die Bezirke Ronsdorf und Vohwinkel aufgrund der hier verorteten Gewerbe- und Industriegebiete eine besondere Rolle. Die Rechts-, Steuerund Wirtschaftsberater sorgten aufgrund ihrer Affinität zu innerstädtischen Standorten vor allem in Elberfeld für hohe Flächenumsätze. Mehr als 80 % der auf diese Branche zurückzuführenden Büroflächenumsätze fanden in Elberfeld statt das ist eine deutlich stärkere Konzentration auf diesen innerstädtischen Standort, als in allen anderen Branchen festzustellen ist. Ebenfalls stark im Bezirk Elberfeld konzentriert waren die auf Nachfrager aus der Gesundheitsbranche, der (Weiter-)Bildungsbranche sowie sonstigen Dienstleistern zurückzuführenden Büroflächenumsätze. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Produktion: Verwaltung & Vertrieb Rechts-/Steuer-/Wirtsch.-Berater Vereine, freie Träger, öffentl. Einr. Finanzdienstleister Krankenkasse, Versicherung Gesundheitsbranche Design / Medien IT-/ TK-Dienstleister (Weiter-)Bildung Handel Architekten/Ingenieure sonst. Dienstleister Elberfeld Barmen Ronsdorf Vohwinkel Elberfeld-West Oberbarmen Langerfeld-Beyenburg Heckinghausen Uellendahl-Katernberg Cronenberg Abbildung 14: Verteilung des Büroflächenumsatzes differenziert nach Branchen und Bezirken (Quelle: IRI) 1 Informations- und Telekommunikationsunternehmen

13 Dagegen haben Handelsunternehmen, Architekten und Ingenieure sowie vor allem Krankenkassen, Versicherungen und IT-/TK-Dienstleister schwerpunktmäßig in Barmen Büroflächen neu bezogen. Im Bezirk Oberbarmen bewirkte die Schaffung neuer Büroflächen auf dem Areal Königsberger Höfe den Abschluss mehrere neuer Mietverträge vor allem mit Nutzern aus der Kreativbranche (Design/Medien). Der starke Anteil der auf Vereine, freie Träger und öffentliche Einrichtungen entfallenden Büroflächenumsätze im Bezirk Elberfeld-West ist insbesondere auf die Verlagerung mehrerer Einrichtungen eines freien Trägers an die Simonstraße am Arrenberg zurückzuführen. 13

14 Leerstandsquote in % Leestand 2015 in m² Bürofläche 14 4 Leerstand Informationen zum Leerstand wurden durch Recherchen in digitalen Immobiliendatenbanken sowie durch die Befragung von Akteuren des Wuppertaler Immobilienmarktes erhoben. Der ermittelte Leerstand zum Zeitpunkt Juli 2015 beträgt m² Büromietfläche (definiert nach gif). Daraus ergibt sich eine Leerstandsquote von 5,9 % in Bezug auf den Gesamtbestand an Büroflächen in Wuppertal. Der Vergleich mit der 2013 ermittelten Leerstandsquote (6,2 %) zeigt, dass die Büroflächenleerstände in Wuppertal zurückgegangen sind. Düsseldorf Dortmund Wuppertal Bochum Duisburg Leerstandsquote 2014/ ,1 % 4,8 6,3 % 5,9% 5,7 % 2,6-3,9 % Abbildung 15: Leerstand im regionalen Standortvergleich. Die teilweise angegebenen Spannen ergeben sich aus abweichenden Angaben in den verwendeten Quellen (Quelle: Wirtschaftsförderung der Kommunen (D, DO, DU), Corpus Sireo (DO) 2013, Armin Quester (DU) Im regionalen Vergleich liegt die Leerstandquote immer noch leicht über der durchschnittlichen Leerstandquote ähnlich großer Städte in der Region. Durch den Rückgang in den letzten Jahren hat aber eine Annäherung an die Leerstandssituation in vergleichbaren B-/C-Standorten wie Dortmund und Bochum stattgefunden. Zieht man für den Vergleich lediglich Städte im regionalen Umfeld Düsseldorfs heran, so verfügt Wuppertal über eine vergleichsweise geringe Leerstandsquote: In den Düsseldorfer Umlandgemeinden (v.a. Ratingen, Neuss, Hilden) lag die Leerstandsquote 2014 bei durchschnittlich 14,3% (Quelle: Aengevelt) ,0 5,2 9,5 2,4 5,6 1,4 3,3 5,9 2,5 0, Leerdstandsquote 2013 Leerstandsquote 2015 Leerstand absolut 2015 Abbildung 16: Leerstände (in m²) und Leerstandsquoten in den Stadtbezirken (Quelle: IRI)

15 Bei Betrachtung der Leerstände differenziert nach Stadtbezirken zeigt sich, dass wie bereits eine überdurchschnittliche Leerstandsquote in den Bezirken Elberfeld und Elberfeld-West zu finden ist. Seit 2013 konnten in diesen beiden Bezirken die Leerstände jedoch reduziert werden. In Elberfeld ist die Leerstandsquote von 9,8 % im Jahr 2013 deutlich auf 8,0% zurückgegangen. Besonders in dem in der Vergangenheit stark durch Leerstände geprägten Standort Hofkamp hat eine deutliche Entspannung der Situation stattgefunden. In Barmen ist weiterhin eine im gesamtstädtischen Vergleich unterdurchschnittlich hohe Leerstandsquote festzustellen. In den Bezirken Vohwinkel und Ronsdorf sind die Leerstandsquoten seit 2013 angestiegen, sie liegen aber weiterhin nicht über dem stadtweiten Durchschnittswert. 15 Abbildung 17: Leerstand in Elberfeld: Nach der Fusion von Dresdner Bank und Commerzbank wurde der Standort an der Neumarktstraße aufgegeben und steht leer (Quelle: IRI)

16 16 5 Mietpreisniveau (Angebotsmieten) Die Erhebung von Mietpreisen gehört nicht zu den zentralen Bestandteilen dieser Untersuchung. Trotzdem konnten im Rahmen der Recherche in den Internet- Immobiliendatenbanken auswertbare Informationen zu Angebotsmieten gewonnen werden, weshalb im Folgenden kurz auf das Thema Mieten und Mietpreisniveau eingegangen wird. Insgesamt konnten Informationen zu Mietpreisen für 123 Objekte zusammengetragen werden. Der auf diese Weise ermittelte Datenbestand erlaubt zwar keine repräsentativen Detailaussagen zur Preisbildung am Wuppertaler Büromietmarkt, da es sich um reine Angebotsmieten handelt. Er ermöglicht jedoch Tendenzaussagen bzw. eine grobe räumliche Differenzierung von unterschiedlichen Mietpreisniveaus. Auf allgemeine Angaben zu den Durchschnittsmieten verschiedener Gebäudekategorien soll an dieser Stelle bewusst nicht eingegangen werden. Untersucht wurde im Rahmen dieser Studie vielmehr die räumliche Verortung der Büroobjekte, für die Mietpreisinformationen vorliegen. 12,0 12,9 10,0 8,0 6,0 8,1 10,0 5,7 9,4 6,2 4,0 3,7 3,0 3,1 2,0 Elberfeld Barmen sonst. Bezirke Mietpreisspanne (Min-Max) durchschn. Mietpreis Abbildung 18: Angebotsmieten in Wuppertal, Stand: Juli 2015 (Quelle: Auswertung der Online- Immobilienbörsen Immoscout, Immowelt, Immonet, ebay sowie die Internetseiten der in Wuppertal aktiven Makler) Abbildung 18 zeigt, dass im Bezirk Elberfeld die höchsten Mieten verlangt werden. Nur in diesem Bezirk sind mehrere Objekte zu finden, in denen Büroflächen für mehr als 10 pro m² angeboten werden. Auch liegt in Elberfeld die durchschnittlich geforderte Miete deutlich über dem Niveau in den anderen Bezirken. In Barmen ist ein deutlich niedrigeres Preisniveau bei den Angebotsmieten festzustellen. Die durchschnittlich geforderte Miete liegt mit 5,70 pro m² sogar unter dem Durchschnittswert der sonstigen Bezirke.

17 17 5 Erläuterungen zur Methodik Im Folgenden werden die drei Arbeitsblöcke Bestandsaktualisierung, Leerstandserhebung und Umsatzermittlung bezüglich des methodischen Vorgehens vorgestellt. Vor-Ort- Überprüfung Leerstände 2013bbbbbb b Grundlage: Büroobjekt- Datenbank (zuletzt 2013 aktualisiert) Statistikauswertung Bautätigkeitsstatistikbb Internetrecherche Ermittlung Angebotsleerstand Akteursbefragung Büroflächenumsätzebbbb Aktueller Leerstand in Bezug gesetzt zum aktuellen Büroflächenbestand Leerstandsquote 2015 Bestand 2013 ergänzt /bereinigt um Bauzugänge, -abgänge und Umwidmungen Büroimmobilienbestand 2015 Gemeldete Flächenumsätze und gemeldete Neubautätigkeit Flächenumsatz 2015 u. 1. HJ 2015 Abbildung 19: Ablauf des Projektes (Quelle: IRI) Für die Bestimmung des aktuellen Gesamtbestandes an Büroflächen in Wuppertal wurde die zuletzt im Jahr 2013 aktualisierte Büroobjekt-Datenbank um die seitdem stattgefundenen Neubautätigkeiten, Umwidmungen, Bauabgängen und genehmigungspflichtigen Umnutzungen ergänzt bzw. bereinigt. Als wichtigste Informationsquellen für die Erfassung der Veränderungen wurden die Baufertigstellungs- und die Bauabgangsstatistik herangezogen. Einzeldaten aus diesen Statistiken stellte die Statistikstelle der Stadt Wuppertal zur Verfügung. Diejenigen Objekte aus der Liste der Baufertigstellungen und Bauabgänge, bei denen aufgrund des angegebenen Gebäudetyps von Büroflächenbeständen auszugehen ist, wurden mit Hilfe von Desktop- Recherchen und Vor-Ort-Überprüfungen verifiziert und bewertet. Büroneubauten sowie Bestandsobjekte, bei denen im Rahmen der Vor-Ort-Erhebung eine bauliche Erweiterung der Bürofläche oder eine Umwidmung von Flächen zu Büroflächen festgestellt werden konnte, wurden in die Büroobjekt-Datenbank mit ihren aktuellen Flächenbeständen aufgenommen. Büroobjekte, die in der Bauabgangsstatistik erfasst sind, wurden dagegen aus der Datenbank gelöscht. Ergänzend zur Auswertung der Bautätigkeitsstatistik wurde über eine Internet- und Presserecherche Informationen zu relevanten Bauprojekten, die seit 2013 in Wuppertal realisiert wurden, gesammelt, ausgewertet und in die Datenbank eingepflegt. Für die Abbildung des Leerstandes wurde eine Erfassung der in den relevanten Internet-Immobilienbörsen 2 angebotenen Büro-Mietobjekten in Wuppertal durchgeführt. Zusätzlich wurden Objekte, in denen 2013 Leerstände registriert wurden, vor 2 untersucht wurden die Onlinebörsen Immoscout, Immowelt, Immonet, ebay sowie die Internetseiten der in Wuppertal aktiven Makler

18 Ort bezüglich ihres derzeitigen Vermietungsstandes überprüft. Kritische Objekte (z. B. Objekte, bei denen eine Bereitstellung binnen 3 Monaten unklar war) wurden mit Wuppertaler Immobilienmarktakteuren diskutiert. 18 Die Erfassung der Büroflächenumsätze erfolgte über eine schriftliche und telefonische Befragung der Wuppertaler Makler und Projektentwickler sowie der größeren Immobilienbesitzer und Büroflächennutzer. Bei Neubauvorhaben für Eigennutzer erfolgte zudem die Umsatzermittlung zum Teil durch Recherchen und die Befragung von Dritten (z.b. Wirtschaftsförderung Wuppertal). Der Büroflächenumsatz umfasst alle Flächen, die in 2014 und im 1. Halbjahr 2015 vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft wurden. Erfasst werden nicht nur die umgesetzte Fläche sondern auch der Standort des Objektes sowie die Branche des neuen Flächennutzers. Insgesamt wurden 188 Immobilienmarktakteure recherchiert und kontaktiert, Rückmeldungen eingeholt werden konnte von 156 Akteuren. Davon hatten 96 Akteure jedoch keine Umsätze im betrachteten Zeitraum zu verzeichnen. Bei den 24 nicht erreichten Akteuren handelt es sich um Makler, die ihre Tätigkeit im Raum Wuppertal inzwischen aufgegeben oder die trotz mehrmaliger Ansprache keine Rückmeldung gegeben haben. 5% 13% 4% nicht erreicht Auskunft verweigert keine Umsätze 2014/15 27% Umsätze gemeldet Umsatzangaben über Dritte bezogen 51% Abbildung 20: Rücklauf und Teilnahmebereitschaft bei der Befragung zur Umsatzermittlung Die Zahl der Akteure, die für 2014 oder 2015 Flächenumsätze gemeldet haben oder deren Umsätze über Dritte eingeholt werden konnten, stieg von 47 (Umsatzermittlung 2013) auf 60. Insgesamt ist aufgrund der hohen Teilnahmebereitschaft von einer hohen Erfassungsquote auszugehen, weshalb methodisch auf die Hinzurechnung eines pauschalen Aufschlagfaktors verzichtet wird.