Deutsche Zusammenfassung Deutschland, Frankreich, Niederlande. Wohnungsmärkte. Wohnungsmärkte. Bouwfonds wird

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1 Deutsche Zusammenfassung Deutschland, Frankreich, Niederlande Wohnungsmärkte Wohnungsmärkte im im Vergleich Vergleich 2014 Bouwfonds wird AB 1 JANUAR 2015 Untersuchungsbericht Juni 2014 Untersuchungsbericht Januar 2014

2 Inhalt 3 Vorwort 01 5 Demografie und Wirtschaft 11 Schlussfolgerung: Unbestimmte Perspektiven Struktur des Wohnungsmarkts und des Wohnungsbestands 21 Schlussfolgerung: Vergleich der Wohnungsmärkte in drei Ländern Die Wünsche der Verbraucher in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden Vielversprechende Ballungsräume 27 Vielversprechende Ballungsräume in Europa 34 Durchschnittlicher Verkaufspreis/m² Neubauwohnungen in Deutschland, Frankreich und den Niederlande 37 Schlussfolgerung: Starke Regionen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden 38 Kontakt

3 Deutsche Zusammenfassung Wohnungsmärkte im Vergleich 2014 Vorwort untersuchten wir zum ersten Mal die Entwicklungen der Wohnungsmärkte in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden, also in den drei Kernländern, in denen Bouwfonds Property Development (BPD) als Gebiets- und Projektentwickler aktiv ist. Das Resultat war eine umfangreiche Übersicht über die Unterschiede und Gemeinsamkeiten, wobei der Fokus auf der Beschreibung 22 wirtschaftlich starker, nordwesteuropäischer Ballungsräume lag. Inzwischen sind drei Jahre vergangen und unterziehen wir die Wohnungsmärkte erneut einer Analyse. Eine wichtige Erkenntnis ist, dass diese Regionen noch stärker geworden sind. Die Urbanisierung der großen und mittleren Städte setzt sich fort und verstärkt sich selbst. Menschen und Unternehmen siedeln sich an beliebten Orten an, womit die anziehende Wirkung dieser Ballungsgebiete noch gesteigert wird. Dass Wohnen, Arbeiten und die Kultur in der Stadt so beliebt ist, hat allerdings auch eine Kehrseite: Die Grundstücks- und Wohnungspreise werden dadurch in die Höhe getrieben, so dass einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen verdrängt werden. Dieses Phänomen war bereits aus angelsächsischen Ländern und von Städten wie Paris, Lyon, Barcelona, Mailand und Stockholm bekannt, aber inzwischen ist es auch in deutschen Städten deutlich erkennbar. Wir müssen als Gebietsentwickler regional und vor allem lokal ansetzen das ist die Ebene, auf der die größeren Entwicklungen stattfinden, und hier haken wir ein. Auch unsere Wachstumstrategie ist hierauf ausgerichtet: Wir haben nicht umsonst 2013 in Berlin und Bordeaux neue Niederlassungen eröffnet. Beide Städte spielen in neuen Wirtschaftssektoren eine führende Rolle. Zudem ist Berlin eine Stadt, in der der Wohnungsbedarf der sich auch qualitativ ändert das Angebot deutlich übersteigt. BPD sieht hier insbesondere in den im Aufwind befindlichen innerstädtischen Vierteln und Gebieten Chancen für neue Projekte. So bleibt unser Unternehmen ständig in Bewegung und reagieren wir auf dauerhafte Trends auf den europäischen Wohnungsmärkten. Walter de Boer CEO BPD Franz-Josef Lickteig Geschäftsführer Bouwfonds Immobilienentwicklung In dieser Ausgabe lesen Sie eine Zusammenfassung der aktuellen Marktentwicklungen in Deutschland. In der englischsprachigen Version unseres Untersuchungsberichtes Housing Markets in Perspective 2014 finden Sie zudem die Untersuchungsergebnisse für den niederländischen und den französischen Markt ( Deutsche Zusammenfassung 3

4 Frankfurt Europaviertel

5 01 Demografie und Wirtschaft Der Wohnungsmarkt in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden wird stark von der Wirtschaftskonjunktur und der Bevölkerungsentwicklung beeinflusst. Wächst die Bevölkerung oder schrumpft sie, und welche Gebiete sind bei Wohnungssuchenden beliebt? Außerdem nehmen wir in diesem Kapitel die Rolle des Staates unter die Lupe. Welchen Einfluss hat der Staat auf Raumordnung und Wohnungsbau? Deutsche Zusammenfassung 5

6 Demografie und Wirtschaft Bevölkerungsentwicklung Im dritten Jahr hintereinander ist die Einwohnerzahl Deutschlands leicht gestiegen. Anfang 2013 betrug die Einwohnerzahl 80,5 Millionen, Ende des Jahres waren es 80,8 Millionen. Ursache ist vor allem die hohe Immigration mit einem Anstieg von Bei der natürlichen Bevölkerungsentwicklung war die Zahl der Sterbefälle höher als die Geburtenzahl. Dies wird jedoch durch den Zustrom von außerhalb (insbesondere aus Osteuropa und den europäischen Krisenländern) mehr als ausgeglichen. Langfristig ist mit einem Bevölkerungsschwund zu rechnen; für 2060 wird eine Einwohnerzahl von 70 Millionen erwartet. Zwischen den deutschen Bundesstaaten gibt es große Unterschiede, sowohl was das Bevölkerungswachstum angeht als auch die Zahl der Haushalte [Abbildung 1.1 und 1.2]. Die südlichen Bundesländer (Baden- Württemberg, Bayern) und die Stadtstaaten (Berlin, Hamburg) wachsen, während die Einwohnerzahl in den östlichen Bundesländern (Sachsen-Anhalt, Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern) zurückgeht. Innerhalb der Bundesländer sind vor allem die Großstädte attraktiv. Insbesondere München wächst seit Jahren stark, gefolgt von Hamburg und Frankfurt [Abbildung 1.3]. Bis 2030 wird die Zahl der Senioren steigen, während die Zahl der Jugendlichen und die mittlere Altersgruppe zurückgehen werden. Was die Haushaltsgröße angeht nehmen die Ein- und Zweipersonenhaushalte zu und sinkt die Zahl der Familien mit Kindern [Abbildung und 1.4.2]. Wirtschaftliche Entwicklung Deutschland ist weiterhin ein Musterbeispiel was die Wirtschaftsentwicklung in den europäischen Ländern betrifft. Nach einem zwischenzeitlichen Rückgang 2009 ist das Bruttoinlandsprodukt stetig gestiegen und erreichte 2013 fast 250 Mrd. Euro [Abbildung 1.5]. Die deutsche Industrie ist seit je her stark und profitiert auch von der großen Verbrauchernachfrage im eigenen Land. Von einem negativen Verbrauchervertrauen wie in den Niederlanden kann hier keine Rede sein; nach den Dänen sind die Deutschen am optimistischsten gestimmt. Ein Beleg dafür sind die steigenden Ausgaben für z. B. Kleidung, Urlaubsreisen und Elektronikgeräte (Fernseher, Computer, Smartphones). Trotzdem verzeichnete Deutschland 2013 nur ein geringes Wirtschaftswachstum [Abbildung 1.6]. Auch Deutschland wird von der wirtschaftlichen Misere in anderen europäischen Ländern getroffen. So stieg der Export deutlich geringer als der Import. Der deutsche Staat steht finanziell gut da: Das Haushaltsdefizit betrug ,1 % (2012 ergab sich noch ein Überschuss von +0,1 %). Die Arbeitslosenzahlen zeigen eine über Jahre hinweg günstige Entwicklung [Abbildung 1.7]. Nach dem 1.1 Prognose der Bevölkerungsentwicklung Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung BPD x Einwohner Baden- Württemberg 1.2 Bevölkerungsentwicklung nach Bundesländern Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung BPD 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 1.3 Bevölkerungsentwicklung nach Regionen Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD 2000 = Baden-Württemberg Bayern Berlin Düsseldorf Frankfurt Hessen Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Hamburg Köln München p Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Schleswig-Holstein Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Stuttgart Deutschland Sachsen-Anhalt Thüringen Berlin Hamburg Bremen BPD Wohnungsmärkte im Vergleich 2014

7 Demografie und Wirtschaft Entwicklung der Altersstruktur Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD p 2030p 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% < 14 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre > 80 Jahre Entwicklung der Haushaltsgröße Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung BPD p 2030p 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen 1.5 Bruttoinlandsprodukt Quelle: Oxford Economics x 1 Mio. Euro bruto binnenlands product Duitsland (abs) Deutsche Zusammenfassung 7

8 Demografie und Wirtschaft 1.6 Jährliches Wirtschaftswachstum Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% % -3% -4% -5% -6% 1.7 Arbeitslosigkeit Quelle: Oxford Economics 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Arbeitslosigkeit in Großstädten Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD Region BerlinRegion Berlin 25% Region Düsseldorf Region Düsseldorf Region Frankfurt Region Frankfurt Region Hamburg Region Hamburg 20% Region KölnRegion Köln Region München Region München Region Stuttgart Region Stuttgart 15% 25% 20% 15% 10% 10% 5% 5% 0% 0% BPD Wohnungsmärkte im Vergleich 2014

9 Bad Soden-Sulzbach Vivre Auf der Grenze der beiden Gemeinden Bad Soden und Sulzbach hat Bouwfonds Immobilienentwicklung das Projekt Vivre gebaut, das aus drei Abschnitten besteht: Vivre, Vivre Comfort und Vivre Novoo. Tiefpunkt 2005 (11 % der Erwerbstätigen waren damals ohne Arbeit) und abgesehen von einem leichten Anstieg 2009 sank die Arbeitslosigkeit in den vergangenen Jahren stieg die Arbeitslosigkeit leicht auf 5,3 %. Ende 2013 gab es fast drei Millionen Arbeitslose, mehr als Andererseits ist die Zahl der Arbeitsplätze in Deutschland kontinuierlich auf 42 Millionen gestiegen. Auffällig ist der starke Rückgang der Arbeitslosigkeit in den östlichen Bundesländern in den letzten vier Jahren aufgrund neu geschaffener Arbeitsplätze, aber auch durch das Ausscheiden älterer Arbeitnehmer. Betrachtet man die Großstädte, so entwickelt sich die Arbeitslosigkeit dort stabil [Abbildung 1.8]. In Berlin ist die Arbeitslosenquote zwischen 2004 und 2013 am stärksten zurückgegangen, liegt jedoch noch immer über 10 %. München und Stuttgart weisen die günstigsten Werte auf. Wohnkultur Von den etwa 40 Millionen deutschen Haushalten besitzen 43 % eine eigene Wohnung. 28 % davon sind Einfamilienhäuser, der Rest konventionelle Wohnungen. Diese Prozentsätze liegen in den westlichen Bundesländern deutlich höher als im ehemaligen Osten. Verglichen mit Frankreich und den Niederlanden wird in Deutschland traditionell eher Wohnraum gemietet. Wer eine Wohnung kauft, ist meistens schon über 35. Das liegt unter anderem am Hypothekenmarkt: Es müssen Eigenmittel eingebracht werden (üblich sind % der Kaufsumme) und die meisten Hypotheken müssen jährlich getilgt werden. Zweitwohnungen werden zumeist als Kapitalanlage erworben, ein Phänomen, das auch als Betongold bezeichnet wird. Die Wohnungen werden dann vermietet auch von Haushalten, die selbst in einer Mietwohnung wohnen. Es geht hier also nicht um Ferienwohnungen für den Eigenbedarf, wie dies in den Niederlanden und in Frankreich viel vorkommt. Mit der Vermietung kann eine deutlich bessere Rendite erzielt werden als wenn das Geld auf ein Sparkonto eingezahlt wird. Auch die Wertentwicklung ist langfristig günstig. Das ist mit ein Grund für den großen Umfang der privaten Vermietungen in Deutschland. Nachhaltigkeit spielt bei Wohnungen seit geraumer Zeit eine wichtige Rolle. In Deutschland gibt es seit 2002 eine landesweite Nachhaltigkeitsstrategie und auch den Verbrauchern ist dieser Aspekt bei der Suche nach einer Wohnung wichtig. Ein niedriger Energieverbrauch ist einer der Qualitätsansprüche, die Wohnungskäufer und mieter stellen. Raumordnungspolitik Bei der Raumordnungspolitik ist der Staat in Deutschland zurückhaltend. Abgesehen von der Planung der Infrastruktur nehmen weder der Bund noch die Länder großen Einfluss auf die Gestaltung des öffentlichen Raumes. Die Stadtentwicklungspolitik hat in viele Gemeinde einen grossen Einfluss auf Neubauvorhaben. Dass eine Kommune Grundstücke besitzt, kommt selten vor. Die staatliche Verantwortung beschränkt sich in vielen Fällen auf das Vorgeben eines Rahmens, in dem private Unternehmen ihre Projekte entwickeln können. Deutschland ist weiterhin das Musterbeispiel was die Wirtschaftsentwicklung in den europäischen Ländern betrifft. Deutsche Zusammenfassung 9

10 10 Ludwigsburg BPD Wohnungsmärkte Uhlandstrasse im Vergleich 2014

11 1.9 Prognose jährliches Bevölkerungswachstum Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD < -1,5% -1,5% -1,0% -1,0% -0,5% -0,5% 0% 0% 0,5% > 0,5% Schlussfolgerung: Unbestimmte Perspektiven In den letzten zwei Jahren sind die wirtschaftlichen und demografischen Unterschiede zwischen Deutschland, Frankreich und den Niederlanden noch größer geworden. Die wichtigsten Schlussfolgerungen: Deutschland ist der wirtschaftliche Motor Europas, der nach wie vor läuft. Die mittelfristigen wirtschaftlichen Perspektiven sind noch immer günstig, das Vertrauen in die Konjunktur ist unverändert groß Prognose jährliches Wirtschaftswachstum Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD < 0,5% 0,5% 1,0% 1,0 % 1,5% 1,5% 2% > 2% Die demografischen Perspektiven für den Wohnungsmarkt sind in Deutschland weniger günstig. Vor allem in den neuen Bundesländern schrumpft die Bevölkerung. Auch die Zahl der Erwerbstätigen ist dort rückläufig, was zu Spannungen auf dem Arbeitsmarkt führt. Eine Ausnahme zu dem demografischen Trend in den Bundesländern im Osten Deutschlands bildet Berlin. Hier werden die Einwohnerzahl und die Zahl der Haushalte in den kommenden Jahren im Gegenteil steigen. In Frankreich herrscht wirtschaftliche Misere: die Konjunktur hapert, die Arbeitslosigkeit steigt. Der Staat hat strenge Ausgabenkürzungen angekündigt, aber es gibt viel Wiederstand Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner 2013 Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD < > Auf der anderen Seite wächst die französische Bevölkerung kräftig, insbesondere in den Departements entlang der Atlantikküste und in Südfrankreich. Die Wanderung innerhalb des Landes hin zu diesen angenehmen Landesteilen sorgt regional für eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum. Die Niederlande nehmen eine Mittelstellung ein. Die wirtschaftlichen Aussichten sind insgesamt gesehen nicht schlecht. Vor allem in Großstädten wie Amsterdam, Utrecht, Den Haag und Eindhoven wird die Bevölkerung in den kommenden Jahren kräftig wachsen. Das Verbrauchervertrauen hat die Talsohle hinter sich. Auch der niederländische Wohnungsmarkt scheint sich vorsichtig zu erholen. Dies gilt vor allem für städtische Wohnungsmärkte wie die von Amsterdam und Utrecht. Siehe den vollständigen Untersuchungsbericht in englischer Sprache auf Deutsche Zusammenfassung 11

12 Bonn-Plittersdorf Rheinauer Gärten

13 02 Struktur des Wohnungsmarkts und des Wohnungsbestands In Deutschland und Frankreich wird traditionell anders mit Raumordnung und Wohnungsbau umgegangen als in den Niederlanden. Der Staat spielt im Allgemeinen eine viel zurückhaltendere Rolle. Das hat zu Wohnungsbeständen geführt, die sich deutlich voneinander unterscheiden. So ist in Deutschland der private Mietsektor vorherrschend, während in den Niederlanden Sozialwohnungen den größten Bereich bilden. Was die Bauproduktion angeht verzeichnet Deutschland nach einem deutlichen Tief zu Anfang dieses Jahrhunderts im vierten Jahr nacheinander ein kräftiges Wachstum. In Frankreich scheint sich der Neubaumarkt zu stabilisieren, während die Zahl der Neubauwohnungen in den Niederlanden ein für die Nachkriegsperiode historisches Tief erreicht hat. Es gibt jedoch Anzeichen für eine Erholung. Deutsche Zusammenfassung 13

14 Struktur des Wohnungsmarkts und des Wohnungsbestands Wohnungsbestand und Bauvolumen In den letzten Jahren stiegt der deutsche Wohnungsbestand kontinuierlich. Ende zählte Deutschland 41,4 Millionen Wohnungen, 32,5 Millionen davon in der alten Bundesrepublik und 8,9 Millionen in den östlichen Bundesländern. Nach einigen schwierigen Jahren für das Baugewerbe zwischen 1995 und 2009 sank die Bauproduktion von auf Wohnungen zeigt der Trend seit 2010 wieder nach oben wurden Neubauwohnungen fertiggestellt [Abbildung 2.2], ein Plus von 9,5 % im Vergleich zu. Diese Entwicklung hält an, wie die Zahl der erteilten Baugenehmigungen zeigt [Abbildung 2.1] wurden in Deutschland Baugenehmigungen erteilt, 12,9 % mehr als Es war das vierte aufeinanderfolgende Jahr, in dem die Zahl der Baugenehmigungen stieg. Damit hat Deutschland als eines der wenigen Länder in Europa wieder ein florierendes Baugewerbe. Der Großteil der genehmigten Wohnungen bestand 2013 aus Apartments mit einer Zunahme von 22,3 %. Auch die Zahl der Doppelhäuser stieg (+13,3 %), während es bei den freistehenden Wohnungen nur ein kleines Plus zu verzeichnen gab (1,1 %). Auffällig ist, dass in den östlichen Bundesländern und Berlin zum ersten Mal mehr Eigentums wohnungen als Mietwohnungen erstellt wurden, ein Trend, der sich 2012 fortsetzte. Für Deutschland als Ganzes gilt, dass 45,6 % des gesamten Wohnungs bestandes aus Eigentumswohnungen bzw. Eigenheimen besteht. Die Mieter bilden noch immer die Mehrheit, ganz besonders in den Großstädten. In Berlin werden 15,6 % der Wohnungen vom Eigentümer bewohnt, in Hamburg 24,1 %. Mieten ist in Deutschland alles andere als zweite Wahl : es gibt einen umfangreichen privaten Mietsektor. Die Mietwohnungen sind qualitativ einwandfrei und zudem erschwinglich. Finanzierung von Wohnungseigentum In Deutschland ist bei der Finanzierung von Wohnungseigentum eine konservative, vorsichtige Herangehensweise üblich. Um eine Hypothek für ein Eigenheim oder Wohnung zu bekommen zu können, müssen fast immer % des Kaufbetrags durch eigene Ersparnisse finanziert werden. Deshalb sparen Deutsche auch länger, teils mittels besonderer Sparformen wie dem Bausparen. Sie kaufen ihr erstes Haus zu einem späteren Zeitpunkt, ab 35 Jahren. Die Investition in Wohnungseigentum wird als eine gute Ergänzung zur Altersrente eingesetzt; man tilgt mindestens 2 % jährlich und kann die Wohnung steuerfrei seinen Erben überlassen. Viele Deutsche mit höherem Einkommen legen ihr Geld in einer zweiten Wohnung an, die sie dann vermieten. Sie haben so eine inflationssichere Geldanlage und feste Nebeneinkünfte. Grundstückspreise, Baukosten und Immobilienpreise In Deutschland sind die meisten Flächen in Händen von Privatpersonen und Unternehmen. Die Grundstückspreise bewegen sich deshalb sehr genau mit den Markt entwicklungen mit. In München werden die mit Abstand höchsten Grundstückspreise erzielt, in strukturschwachen Gebieten liegen sie erheblich niedriger. Abbildung 2.3 zeigt, dass die Preise für baureife Grundstücke für den Wohnungsbau auch in anderen Städten zwischen 2003 und 2012 gestiegen sind. Vor allem Berlin holt kräftig auf, wenngleich die Preise absolut gesehen noch immer unter denen in Städten wie Frankfurt und Stuttgart liegen. Das Anziehen des Immobilienmarkts hat inzwischen auch deutliche Auswirkungen auf die Entwicklung der Baukosten und der Kauf- und Mietpreise waren die Baukosten im Wohnungsbau 5,4 % höher als Die höchsten Baukosten pro Quadratmeter wurden für Einfamilienhäuser in Bayern registriert. In Bremen und Sachsen-Anhalt ist das Bauen deutlich kostengünstiger [Abbildungen und 2.4.2]. Noch stärker stiegen die Preise für Massnahmen, um Wohnungen energiesparender zu machen, wie der Einbau einer moderneren Heizung. Die Anbieter in diesem Bereich haben alle Hände voll zu tun. Sowohl bei Neubauten als auch bei bestehenden Eigentumswohnungen stiegen die Preise in den letzten Jahren um ca. 3,5 %. Durch den steigenden Zustrom in die Städte kommt es auch bei den Preisen von Mietwohnungen zu einer Preisspirale. In Frankfurt stieg der durchschnittliche Mietpreis zwischen 2005 und 2012 von 9,90 auf 11,70 Euro/m². Für eine 80-m²-Wohnung ist das ein Anstieg um 150 Euro (+18 %). In der Umland von Frankfurt sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis dagegen von 4,84 auf 4,56 Euro. Die Mietpreissteigerungen in den Großstädten waren für die neue Regierungskoalition im Herbst 2013 Anlass, um eine Mietpreisbremse vorzuschlagen, also eine Deckelung des Anstiegs der Mietpreise in Gebieten mit überdurchschnittlichen Steigerungsraten. Es ist einer der wenigen Bereiche, in denen sich der deutsche Staat aktiv in den Bau- und Wohnsektor einmischt. 14 BPD Wohnungsmärkte im Vergleich 2014

15 Struktur des Wohnungsmarkts und des Wohnungsbestands 2.1 Erteilte Baugenehmigungen Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung BPD 2.2 Fertiggestellte Wohneinheiten Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung BPD insgesamt Einfamilienhäuser Wohnungen Bauträger Private Bauherren Sozialwohnungsbau 2.3 Durchschnittliche Quadratmeterpreise für baureife Grundstücke Quelle: Statistisches Bundesamt Wiesbaden Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart Baukosten pro m² BGF (Einfamilienhäuser) Quelle: Statistisches Bundesamt Wiesbaden Baukosten pro m² BGF (Wohnungen) Quelle: Statistisches Bundesamt Wiesbaden Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Deutschland Deutsche Zusammenfassung 15

16 Ludwigsburg Das Stadtquartier Ludwig Uhland

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18 Privater Mietwohnungsmarkt In Deutschland haben private Vermietungen einen sehr großen Anteil am gesamten Wohnungsmarkt. Eine Mietwohnung ist hier für große Teile der Bevölkerung etwas völlig Normales. Die privaten Immobilienbesitzer sitzen am Hebel, sowohl Privatpersonen als auch professionelle Anleger. Die Renditen vermieteter Wohnungen sind im Allgemeinen gut und Kapital in Immobilien anzulegen wird gegenüber anderen Anlageformen als ein sicherer Hafen gesehen. In den Großstädten ist die Nachfrage nach Mietwohnungen so groß, dass die Mietpreise unter großem Druck stehen. Großer Marktanteil Abgesehen von der Schweiz ist Deutschland in Europa das Land mit dem größten Anteil privater Vermietungen. Über die Hälfte der Deutschen wohnt in einer privat vermieteten Wohnung. Der Kontrast zu den Niederlanden ist groß. Während in den Niederlanden 90 % der Mietwohnungen Sozialwohnungen sind, ist in Deutschland umgekehrt der freie Wohnungsmarkt groß (90 %). Der soziale Wohnungsbau hat hier einen sehr beschränkten Umfang (10 %). In den Niederlanden haben die Wohnungsbaugesellschaften großen Einfluss, in Deutschland sind es die privaten Anleger. Der deutsche Vermietungsmarkt funktioniert darüber hinaus völlig anders als der französische und der niederländische. So gibt es in den Niederlanden eine strenge Trennung zwischen Sozialwohnungen und privater Vermietung. In Deutschland hat sich dieser Unterschied inzwischen verwischt. Auf regionaler Ebene werden mitunter soziale Wohnungsbauprogramme ins Leben gerufen, die eigentliche Durchführung ist jedoch oft in privater Hand. Deutsche Anleger bekommen nämlich auch Zuschüsse für die Vermietung von Sozialwohnungen. Ein solcher Zuschuss wird allmählich abgebaut und gilt für einen begrenzten Zeitraum (meistens 15 Jahre). Nach dieser Zeit können die Mieten an die ortsübliche Miete angeglichen werden. Regulierung über den Mitspiegel Der Mietspiegel ist in Deutschland das wichtigste Instrument zur Ermittlung des Mietpreises. Wenn eine Wohnung vermietet werden soll, kann der Vermieter den Mietspiegel einsehen. Dieser gibt die gängigen, durchschnittlichen Mietpreise innerhalb eines Stadtteils oder einer Postleitzahl an. Die Miete wird um Faktoren wie Ausstattung, Baujahr, Wohnungsgröße und Wärmedämmung berichtigt. Anhand eines Quadratmeterpreises berechnen Mieter und Vermieter dann, ob der verlangte Mietpreis gerechtfertigt ist. Übrigens wurde nicht für jede Gemeinde ein Mietspiegel aufgestellt; es sind vor allem die größeren Gemeinden, in denen ein Mietspiegel existiert. In einigen deutschen Städten steigen die Mieten in den letzten Jahren rasch. Das war bei den Wahlen im September 2013 ein wichtiges Thema. Inzwischen hat die CDU/SPD-Koalition Pläne für einige wichtige Änderungen beim deutschen Mietsystem ausgearbeitet. So ist unter anderem eine Mietpreisbremse geplant, mit der der Mietanstieg bei bestehenden Wohnungen gedämpft werden soll. Die neue Regierungskoalition hat hierzu einen ersten Vorschlag vorgelegt. Anleger zeigen sich einer eventuellen Mietpreisbremse gegenüber skeptisch; sie fürchten, dass bei der Neuvermietung einer Wohnung der Mietpreis nicht mehr steigt. In einigen Städten, einschließlich Berlin, wird derzeit geprüft, wie der Sozialwohnungsbestand der Wohnungsbaugesellschaften erweitert werden kann. Damit soll versucht werden, die Städte auch für einkommensschwächere Gruppen zugänglich und erschwinglich zu halten. Eine andere Maßnahme, die im Gespräch ist, ist die Streichung der doppelten Provision, die Makler beim Abschluss eines Mietvertrages in Rechnung bringen (beim Mieter und beim Vermieter, oft ein bis zwei Monatsmieten). Starke Mietkultur In Deutschland werden beim Kauf einer Wohnung normalerweise % Eigenkapital verlangt. Ein Deutscher kauft deshalb im Durchschnitt erst mit etwa 35 Jahren seine erste Eigentumswohnung. Diese strengen Finanzierungsvorgaben sind mit ein Grund für die starke Mietkultur in Deutschland, sowohl bei Wohnungen als auch bei Einfamilienhäusern. Sie werden oft für längere Zeit gemietet; es ist nicht unüblich, dass deutsche Mieter über zehn Jahre in derselben Wohnung bleiben. Sie betrachten ihre Mietwohnung als ihr eigenes Haus und behandeln es auch so. Die Qualität der Wohnungen ist meistens gut und sie werden oft komplett mit Fußbodenbelag angeboten. Ein deutscher Mieter ist darüber hinaus eher bereit, Änderungen an seiner Mietwohnung vorzunehmen, als ein Franzose oder Niederländer. So ist der Einbau einer eigenen Küche in einer Mietwohnung für einen Deutschen normal; die Einbauküche ist in Deutschland nicht überall automatisch in der Wohnung inbegriffen. Sicherer Hafen für Anleger Mietwohnungen sind in Deutschland eine beliebte Kapitalanlage, da die Darlehenszinsen niedrig sind und es an sicheren Alternativen durch andere Anlageformen fehlt. Auch das Verhältnis zwischen Risiko und Ertrag ist günstig. Der deutsche Anlagemarkt für Wohnimmobilien wird zurzeit von Anlegern im In- und Ausland als ein sicherer Hafen betrachtet. Die größten Käufer bei neuen Projekten waren 2013 Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften. 18 BPD Wohnungsmärkte im Vergleich 2014

19 Privater Mietwohnungsmarkt 2.5 Entwicklung der Rendite von Mietwohnungen Quelle: IPD, Bearbeitung BPD Direkte Rendite Indirekte Rendite Rendite insgesamt 10% 8% Daneben spielen Privatanleger eine große Rolle auf dem Markt. Der größte Teil des privaten Mietwohnungs markts (60 %) ist in Händen von einzelnen Anlegern und Familienfonds. Die restlichen 40 % werden von professionellen Anlegern wie Pensionsfonds und Versicherungsgesellschaften gehalten. ung 10% 8% 6% 4% 6% 4% 2% 0% 2% 0% -2% von 09 3,4 10% 11 (2007) auf 4,7 % (2013) [Abbildung 2.5]. Diese Resultate sind am besten mit den stabilen Märkten in Österreich und der Schweiz vergleichbar. Die -2% Nachfrage nach gut laufenden Anlageprodukten in Deutschland ist groß. Investoren aus dem In- und Ausland suchen Wohnungen an guten Standorten in wirtschaftlich starken Gebieten. Durch die steigende Nachfrage und ein Angebot, das nur langsam reagiert, steigen die Preise und werden die anfänglichen 2.6 Inflation und Mietpreisentwicklung Renditen schwerer erzielbar. Trotzdem bleibt die Nachfrage nach Wohnungen groß. Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung BPD 3,5% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% Inflation Mietpreisentwicklung 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Günstige Renditen Von 2007 bis 2013 wurden auf dem deutschen Anlagemarkt für Wohnimmobilien höhere Gesamtrenditen erzielt als bei den Büro-, Geschäftsoder Gewerbeimmobilien. Vor allem die Wertsteigerung war in den vergangenen Jahren günstig. Aber auch die direkten Erträge stiegen stark: Große regionale Unterschiede Landesweit betrachtet stiegen die Mieten in Deutschland in den letzten Jahren langsamer als die Inflation [Abbildung 2.6]. Die regionalen Unterschiede sind jedoch sehr groß. Berlin und Hamburg sind die Regionen mit dem stärksten Anstieg. Auch Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart zeigten ein starkes Plus bei den Mietpreisen. München bleibt dennoch die mit Abstand teuerste Stadt in Deutschland. 0,5% 0,0% Deutsche Zusammenfassung 19

20 Lörrach Zeppelinstrasse

21 Schlussfolgerung: Vergleich der Wohnungsmärkte in drei Ländern Wie entwickelte sich das Baugewerbe in Deutschland, den Niederlanden und Frankreich in den letzten Jahren? Und welche Veränderungen gab es im Finanzierungsbereich? Das sind Entwicklungen, die sich langfristig betrachtet auf die Zusammensetzung des Wohnungsbestandes auswirken. Aus der vorigen Untersuchung von wissen wir, dass dieser Bestand in den drei Ländern einen jeweils eigenen, landestypischen Charakter hat. Die wichtigsten Veränderungen und Konstanten: Bauproduktion: extreme Unterschiede In den Niederlanden ist die Bauproduktion in den letzten Jahren noch weiter eingebrochen. Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen erreichte 2013 mit (30 % weniger als 2012) einen Tiefpunkt. Bei den Wohnungsbaugesellschaften war der Rückgang mit -43 % am stärksten. Die Wohnungsbaugesellschaften sind traditionell das Rückgrat der Bauproduktion in den Niederlanden, sie haben jedoch inzwischen an Bedeutung eingebüßt. In Frankreich scheint sich die Zahl der Neubauten zu stabilisieren bzw. leicht zu sinken. Jedoch hat Frankreich mit der Fertigstellung von neuen Wohnungen 2013 noch immer die größte Produktion unter den drei Ländern. Deutschland ist Frankreich auf den Fersen. Die Zahl der Baugenehmigungen steigt hier seit vier Jahren ununterbrochen. Auffällig ist, dass in den östlichen Bundesländern und Berlin beim Wohnungsneubau zum ersten Mal mehr Eigentums- als Mietwohnungen erstellt wurden. Finanzierungsregeln: Anpassungen In Frankreich und vor allem in den Niederlanden waren die Banken bei der Erteilung von Hypothekendarlehen lange Zeit großzügig. Das hat sich in den letzten Jahren unter staatlichem Druck deutlich geändert. In Frankreich gab es Verschärfungen bei den zinslosen Krediten für private Anleger, in den Niederlanden wurde das gesamte Hypothekensystem reformiert. Die Obergrenze für Hypotheken wurde abgesenkt und eine Hypothek muss während der Laufzeit getilgt werden, wie dies in Deutschland schon viel länger üblich ist. Für alle Wohnungseigentümer in den Niederlanden wird die steuerliche Absetzbarkeit der Hypothekenzinsen (in Deutschland und Frankreich ein unbekanntes Phänomen) allmählich eingeschränkt. Wohnungsbestand: Miete und Eigentum Der Wohnungsbestand in Deutschland besteht überwiegend aus Mietwohnungen, wobei die privaten Vermietungen in diesem Sektor die Oberhand haben. Vor allem in den Großstädten wird der Markt von Mietwohnungen dominiert. Durch den Zuzug in die Städte steigen die Mietpreise beträchtlich. Das veranlasst die deutsche Regierung, die Mietpreissteigerungen ein Stück weit zu zügeln. In den Niederlanden gibt es mehr Eigentumswohnungen als Mietwohnungen. Was das Wohnen in Einfamilienhäusern angeht, stehen die Niederlande vor Frankreich an der Spitze. Übrigens sind diese Wohnungen in Frankreich vor allem in ländlichen Regionen zu finden: In den Städten wohnen die Menschen meist in einer Wohnung und zur Miete. Auffällig ist, dass der Besitz einer Zweitwohnung in Frankreich viel vorkommt. Der soziale Wohnungsbau ist in den Niederlanden der mit Abstand größte Bereich, trotz des Verkaufs von Teilen des Bestandes der Wohnungsbaugesellschaften in den letzten Jahren. Die niederländische Regierung versucht, den Anteil der Sozialwohnungen weiter zu reduzieren und nur noch einkommensschwachen Gruppen Zugang hierzu zu geben. NEUBAUTÄTIGKEIT Deutschland Niederlande Frankreich Durchschn. Jahresproduktion ( ) Pro Einwohner 3,0 4,0 5, Deutschland Niederlande Frankreich (geschätzt) Gesamter Wohnungsbestand Zahl der Wohnungen pro Einwohner Gliederung nach Wohnungstyp: einfamilienhaus 49% 71% 57% wohnung 51% 29% 43% Gliederung nach Eigentumsverhältnis: eigentum 41% 60% 58% privat vermietet 55% 9% 24% sozialwohnung 4% 31% 17% Einwohnerzahl Deutsche Zusammenfassung 21

22 03 Die Wünsche der Verbraucher in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden Um neue Wohngebiete sorgfältig und auf lange Sicht entwickeln zu können, muss man zuerst den Markt kennen. Bouwfonds Property Development ist es gewöhnt, zu Anfang eines jeden Projekts erst die Wünsche der Verbraucher zu untersuchen das ist die Basis. führte BPD die erste groß angelegte, vergleichende Studie unter den Nutzern von Wohnungen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden durch. Diese Untersuchung ergab interessante Unterschiede und Gemeinsamkeiten. Aber kein Markt bleibt wie er ist. Deshalb war es 2013 Zeit, eine neue Studie unter den Verbrauchern durchzuführen. Auch dieses Mal wurden in jedem der drei Länder repräsentativ Menschen telefonisch und per Internet befragt, wobei dieselben Fragen gestellt wurden wie. Zehn Highlights 1 Deutsche sind sehr sesshaft, wohingegen viele Niederländer und Franzosen sich überlegen, in den kommenden Jahren umzuziehen. 2 Der bevorzugte Wohnungstyp bleibt eine Frage der landestypischen Wohnkultur. In Deutschland sind Mietwohnungen in Form eines Apartments in einem nicht zu großen Gebäude am beliebtesten, Franzosen und Niederländer wohnen lieber mit den Füßen auf dem Boden in Häuser mit eigenem Garten. Erstere entscheiden sich dabei eher für Miete, letztere für einen Kauf [Abbildung 3.1]. 3 Franzosen und Niederländer zeigen sich sparsam: Sie wollen deutlich weniger fürs Wohnen ausgeben als. In Deutschland sind die Käufer dagegen bereit, mehr für eine Wohnung auszugeben als vor zwei Jahren; die Zinsen sind niedrig und die wirtschaftlichen Aussichten günstig. 4 Groß ist nicht mehr gefragt: Die Verbraucher wollen kleinere Wohnungen und kleinere Einfamilienhäuser. Auch die Mietwohnungen sollen kleiner werden. Die Wohnnebenkosten dürfen nicht zu viel steigen. 5 Das Interesse der Niederländer an Wohnraum in kleinen und großen Neubauvierteln geht zurück, während solche Viertel bei den Franzosen und Deutschen beliebter geworden sind. Viele deutsche Verbraucher ziehen es vor, in der Stadt zu wohnen. 6 Deutsche legen am meisten Wert auf die Verkehrsanbindung ihrer Wohnung an öffentliche Verkehrsmittel. Franzosen achten am meisten auf die soziale Zusammensetzung des Viertels: Wohnen dort mehr Menschen aus der eigenen Schicht. 7 Deutsche und französische Verbraucher achten bei der Wahl einer Wohnung sehr auf die Energiekosten. Die Niederländer lagen in dieser Hinsicht weit zurück, aber die Zahl der Uninteressierten ging seit deutlich zurück. 8 Ein guter Grundriss wird in allen drei Ländern als wichtiger empfunden als die Architektur. 9 In Deutschland ist das Vertrauen in die Zukunft am ausgeprägtesten. Eine billigere Wohnung zu suchen oder die eigenen Qualitätsansprüche zu senken, wird von den meisten abgelehnt. Franzosen und Niederländer sind zu mehr Zugeständnissen bereit oder sie warten noch mit dem geplanten Umzug [Abbildung 3.2]. 10 Die Bereitschaft der Verbraucher, um für eine Energiesparwohnung mehr auszugeben, ist in Deutschland und Frankreich deutlich höher als in den Niederlanden. Niederländer berücksichtigen nur die Energiekosten und die Baumaterialien, Deutsche und Franzosen betrachten ein nachhaltiges Viertel breiter: gute öffentliche Verkehrsmittel, ein gutes soziales Klima im Viertel und eine angenehme Bevölkerungszusammensetzung [Abbildung 3.3]. Siehe den vollständigen Untersuchungsbericht in englischer Sprache auf 22 BPD Wohnungsmärkte im Vergleich 2014

23 Die Wünchse der Verbraucher Deutsland, Frankreich, Niederlande 3.1 Miet- oder Eigentumswohnung Quelle: USUMA, TRIMAG Weiß nicht Eigentum Miete 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Deutschland Frankreich Niederlande 3.2 Bei der derzeitigen Wirtschaftslage würde ich lieber kaufen als mieten Quelle: USUMA, TRIMAG Stimmt voll und ganz Stimmt einigermaßen Stimmt eher nicht Stimmt überhaupt nicht 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Deutschland Frankreich Niederlande 3.3 Bedeutung von Nachhaltigkeit in Bezug auf die eigene Wohnung Quelle: USUMA, TRIMAG Deutschland Frankreich Niederlande Bevölkerungszusammensetzung im Viertel Gute Verkehrsanbindung mit dem Fahrrad Gute Verkehrsanbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln Soziales Klima im Viertel Nachhaltige Baumaterialien Nachhaltig und energiesparend heizen Wärmedämmung an Wänden, Dach und Fußboden 0% 20% 40% 60% 80% 100% Deutsche Zusammenfassung 23

24 Hamburg Kirchenstrasse

25 04 Vielversprechende Ballungsräume Der Zuzug in die Städte ist ein weltweites Phänomen. Auch in Europa ist diese Entwicklung deutlich sichtbar. Ballungsgebiete und insbesondere die Großstädte ziehen Menschen an, weil sie Arbeitsplätze und mehr Möglichkeiten bieten. In den Dörfern und Kleinstädten im Umland geht die Zahl der Haushalte zurück. Wirtschaft und Demografie sind damit entscheidende Faktoren für die Wohnungsmarktentwicklungen in den großstädtischen Gebieten. ermittelte Bouwfonds Property Development 22 vielversprechende Ballungsräume für Neubauentwicklungen in Deutschland, Frankreich und den Niederlanden: Hier herrscht noch immer die größte Dynamik und steht der Wohnungsmarkt am stärksten unter Druck, wie die jüngsten Zahlen zeigen. Deutsche Zusammenfassung 25

26 Identifizierung vielversprechender Ballungsräume Wohnungsmärkte sind immer in Bewegung. In den letzten Jahren haben wir bereits gesehen, dass Regionen größer und kleiner werden oder aber sich zueinander hin entwickeln. Das war für Bouwfonds Property Develop ment der Grund für die Ausarbeitung eines neuen Modells, mit dem zukünftige vielversprechende Ballungsräume ermittelt werden können. Die Grundlage des Modells bilden regionale Prognosen des englischen Büros Oxford Economics für den Zeitraum Für diese Analyse wurden ausschließlich Regionen in der Europäischen Union untersucht (insgesamt fast 900), bis hin zur niedrigsten verfügbaren wirtschaftlichgeografischen Ebene (NUTS 3). Wirtschaft und Demo grafie sind entscheidende Faktoren für die Wohnungsmarktentwicklungen. Wirtschaft und Demografie sind entscheidende Faktoren für die Wohnungsmarktentwicklungen. Bei dem Modell unterscheiden wir folgende Vorhersageparameter für die Chancen für den Wohnungsneubau: Wirtschaftsvolumen: Bruttoinlandsprodukt (Durchschnittswert für den Zeitraum ); Produktivität der Wirtschaft: Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner (Durchschnittswert für den Zeitraum ); Bevölkerungsumfang (Durchschnittswert für den Zeitraum ); Bevölkerungsentwicklung; Wachstum der erwerbstätigen Bevölkerung (Bevölkerung zwischen 15 und 65 Jahren); Beschäftigungszuwachs (in Vollzeitäquivalenten); Zunahme des durchschnittlichen verfügbaren Einkommens pro Haushalt (Nettoeinkommen). Die Analyse ergab etwa 50 Spitzenregionen in der EU, von denen ein großer Teil bereits bekannt ist. Ein Gebiet, das dabei wirklich herausspringt, ist der Londoner Raum. Die heutige Preisexplosion in dieser Hauptstadt scheint dies auch zu bestätigen. Siehe den vollständigen Untersuchungsbericht in englischer Sprache auf Vielversprechende Ballungsräume Wichtigste Städte Deutschland 1 Region Hamburg Stadt Hamburg, Landkreise Harburg, Lüneburg 2 Region Berlin-Potsdam Berlin, Potsdam 3 Region Münster-Osnabrück Münster, Osnabrück 4 Region Düsseldorf Düsseldorf, Mettmann, Rhein-Neuss, Essen 5 Region Köln-Bonn Köln, Leverkusen, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis 6 Rhein-Main-Gebiet Mainz, Wiesbaden, Frankfurt, Darmstadt, Main-Taunus, Hochtaunus, Offenbach, Main-Kinzig, Groß-Gerau, Aschaffenburg 7 Rhein-Neckar-Gebiet Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Rhein-Neckar, Karlsruhe 8 Region Nürnberg Nürnberg, Erlangen, Fürth 9 Region Regensburg Regensburg 10 Region Stuttgart Stuttgart, Ulm, Böblingen, Esslingen, Tübingen, Ludwigsburg, Reutlingen, Alb-Donau, Neu-Ulm 11 Region München München, Augsburg, Starnberg 12 Region Bodensee-Konstanz Bodensee, Konstanz Frankreich 1 Île-de-France Paris 2 Loire Atlantique & Ille et Vilaine Rennes, Nantes 3 Gironde Bordeaux 4 Rhône Lyon 5 Haute-Garonne Toulouse 6 Côte d Azur Montpellier, Marseille, Nizza Niederlande 1 Region Amsterdam Amsterdam 2 Südflügel Randstad Rotterdam, Den Haag 3 Provinz Utrecht Utrecht, Amersfoort 4 A50-Achse Eindhoven, Den Bosch, Arnheim, Nimwegen, Apeldoorn, Zwolle 26 BPD Wohnungsmärkte im Vergleich 2014

27 Vielversprechende Ballungsräume in Europa Gesamtergebnis (BIP, BIP pro Kopf, Bevölkerung, Erwerbstätige, verfügbares Nettoeinkommen) Quelle: BPD A+ (am vielversprechendsten) A B C D E F (geringste Potenz) EU-Land: keine Angaben verfügbar Deutsche Zusammenfassung 27

28 Vielversprechende Ballungsräume 4.1 Vielversprechende Ballungsräume Quelle: BPD Die Verstädterung der deutschen Ballungsräume vollzieht sich schneller und intensiver. Die Wanderung in die Städte wird Jahr für Jahr stärker. Das hat zur Folge, dass der Kontrast zwischen den Großstädten und dem Umland immer schriller wird. Die Großstädte verzeichnen ein deutliches Wachstum. Die Dörfer und kleineren Städte schrumpfen, in den östlichen wie in den westlichen Bundesländern. Wie bereits 2012 geht es um eine Reihe von Großstädten mit Umland (einschließlich Hamburg, Berlin und München), zwei Kerngebiete mit mehreren Städten (Rhein-Main und Rhein-Neckar) sowie drei kleinere Ballungsräume (Bodenseekreis-Konstanz, Regensburg und Münster- Osnabrück) [Karte 4.1] Wirtschaftliche Wachstumszahlen Die deutsche Wirtschaft läuft auf Hochtouren. Während andere europäische Länder nur mit Mühe aus dem Konjunkturtief kommen, verzeichnet Deutschland ein anhaltendes Wirtschaftswachstum. Zwischen 2000 und 2013 ist das Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner gestiegen. Dabei gibt es allerdings regionale Unterschiede [Abbildung 4.2]. Die höchste Wirtschaftsleistung pro Einwohner weist München/Augsburg mit Euro auf. Der relative Zuwachs in den letzten 13 Jahren war jedoch nicht hier am größten, sondern in Regensburg (+33 %). In der Hauptstadt Berlin ist das Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner am geringsten, es stieg jedoch im betrachteten Zeitraum um 10 %. Die Haushalte im Region Stuttgart verfügen über das höchste netto verfügbares Einkommen [Abbildung 4.3]. Eine positive Folge des anhaltenden Wachstums ist außerdem, dass die Arbeitslosigkeit in Deutschland insgesamt weiter zurückgegangen ist, und zwar von 11 auf 5 %. Dieser Trend gilt für alle untersuchten Ballungsräume [Abbildung 4.4]. In vielen Regionen hat sich die Arbeitslosigkeit halbiert. Bevölkerungswachstum Was das Bevölkerungswachstum angeht, ist das Bild unter den 12 vielversprechenden Ballungsräumen in Deutschland uneinheitlich. München/Augsburg ist von 2000 bis 2013 am stärksten gewachsen [Abbildung 4.5]. Regensburg und der Bodenseekreis befinden sich knapp im Plus, während Düsseldorf trotz eines Wirtschaftswachstums von 20 % sogar an Einwohnern verloren hat. 28 BPD Wohnungsmärkte im Vergleich Hamburg, 2. Berlin, 3. Münster/Osnabrück, 4. Düsseldorf, 5. Köln/Bonn, 6. Rhein-Main-Gebiet, 7. Rhein-Neckar-Gebiet, 8. Nürnberg, 9. Regensburg, 10. Stuttgart, 11. München-Augsburg, 12. Bodenseekreis/Konstanz 4.2 Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner 2013 Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD Bruttonationaleinkommen/Einwohner % Wachstum Hamburg Berlin Münster-Osnabrück Düsseldorf Köln-Bonn Rhein-Main Rhein-Neckar Nürnberg Regensburg Stuttgart München-Augsburg Bodenseekreis/Konstanz Deutschland 9 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

29 Vielversprechende Ballungsräume 4.3 Verfügbares Nettoeinkommen pro Haushalt 2013 Quelle: Experian, Oxford Economics, Bearbeitung BPD Hamburg Berlin Münster-Osnabrück Düsseldorf Köln-Bonn Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar Nürnberg Regensburg Stuttgart München-Augsburg Bodenseekreis/Konstanz Deutschland Durchschnittliche Arbeitslosenquote e Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD % 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Hamburg Berlin Münster-Osnabrück Düsseldorf Köln-Bonn Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar Nürnberg Regensburg Stuttgart München-Augsburg Bodenseekreis/Konstanz Deutschland 4.5 Bevölkerungswachstum Quelle: Oxford Economics, Bearbeitung BPD Hamburg Berlin Münster-Osnabrück Düsseldorf Köln-Bonn Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar Nürnberg Regensburg Stuttgart München-Augsburg Bodenseekreis/Konstanz Deutsche Zusammenfassung 29

30 Vielversprechende Ballungsräume Anstieg des Wohnungsbestands Das Wachstum der Bevölkerung und die wirtschaftliche Hochkonjunktur verstärken beide die auch so schon große Wohnungsnachfrage in Deutschland. In den meisten Großstädten verschärft sich der Wohnungsmangel. Die Bauproduktion kann die gestiegene Nachfrage nicht ausreichend befriedigen, trotz der hohen Produktionszahlen, die einige der Ballungsgebiete in den letzten fünf Jahren aufweisen konnten [Abbildung 4.6]. Absoluter Spitzenreiter ist die Region Stuttgart mit einem Jahresdurchschnitt von etwa Wohnungen. Regionen wie Regensburg (wenngleich wirtschaftlich im Plus), Bodenseekreis-Konstanz und Münster-Osnabrück liegen hierbei weit zurück. Ein anderer auffälliger Unterschied ist die typologische Zusammensetzung der neu gebauten Wohnungen. So besteht in der Region Stuttgart fast die Hälfte aller Neubauwohnungen aus Einfamilienhäusern, während dies in München 20 % sind. Die Verfügbarkeit von Flächen in den städtischen Ballungsräumen und die örtlichen Grundstückspreise spielen hierbei eine wichtige Rolle. In den kommenden Jahren wird die Nachfrage nach Neubauwohnungen groß In den kommenden Jahren wird die Nachfrage nach Neubauwohnungen in Deutschland groß bleiben. bleiben, vor allem in Berlin, im Rhein-Main-Gebiet, in Stuttgart und in Hamburg. Regionale Wohnungsmarktentwicklungen Die Nachfrage nach Wohnraum und das zu gering Angebot spiegeln sich in der Preisentwicklung wider. Vergleicht man 2013 mit, so sind die Wohnungen Bestands- und Neubauwohnungen in allen Regionen teurer geworden. München steht hierbei an der Spitze mit Neubauwohnungen, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis die Euro-Grenze erreicht hat [Abbildung 4.9]. Im Rhein-Neckar-Gebiet sind neue Wohnungen am preisgünstigsten. Bei den Mietwohnungen geht der Trend ebenfalls nach oben. Auch bei den Mieten steht die bayrische Landeshauptstadt an erster Stelle: Für neue Wohnungen beträgt der Quadratmeterpreis 15 Euro [Abbildung ]. Bei Reihenhäusern ist das Bild differenzierter. Längst nicht jede Region verzeichnet hier Preissteigerungen. Auffällig ist, dass die Preise für bestehende und neue Einfamilienhäuser dichter beieinander liegen als bei den Mehrfamilienhäusern [Abbildungen 4.11 und 4.12]. Eine Entwicklung, die manchen Kommunen Sorgen bereitet, ist die Tatsache, dass preisgünstiger Wohnraum in ihren Städten fast nicht mehr zu bekommen ist. Abbildung 4.0 zeigt, dass der Anteil preisgünstiger Wohnungen überall stark zurückgeht. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass in einem Teil der Städte die großen Entwicklungsgebiete inzwischen vollgebaut sind. Es werden noch immer Neubauten errichtet, diese sind jedoch in vielen Fällen teurer als früher. Und durch den anhaltenden Druck auf dem Wohnungsmarkt steigen auch die Preise der bestehenden Wohnungen weiter. Frankfurt Europaviertel Auf dem Gelände des früheren Güterbahnhofs im Frankfurter Stadtteil Gallus entsteht ein völlig neuer Stadtteil: das Europaviertel.

31 Vielversprechende Ballungsräume 4.6 Durchschnittliche Bauproduktion pro Jahr Quelle: Statistisches Bundesamt, Bearbeitung BPD Wohnung Einfamilienhaus Region Hamburg Region Berlin-Potsdam Region Münster-Osnabrück Region Köln-Bonn Region Düsseldorf Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar-Gebiet Region Stuttgart Region Bodensee-Konstanz Region München Region Regensburg Region Nürnberg 4.7 Durchschnittliche Nachfrage nach Neubauwohnungen pro Jahr Quelle: TRIMAG, Bearbeitung BPD Region Hamburg Region Berlin-Potsdam Region Münster-Osnabrück Region Köln-Bonn Region Düsseldorf Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar-Gebiet Region Stuttgart Region Bodensee-Konstanz Region München Region Regensburg Region Nürnberg Durchschnittlicher Verkaufspreis pro m² Wfl für Bestandswohnungen Quelle: TRIMAG, Immoscout, Bearbeitung BPD 2013 Region Hamburg Region Berlin-Potsdam Region Münster-Osnabrück Region Köln-Bonn Region Düsseldorf Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar-Gebiet Region Stuttgart Region Bodensee-Konstanz Region München Region Regensburg Region Nürnberg Deutsche Zusammenfassung 31

32 Vielversprechende Ballungsräume 4.9 Durchschnittlicher Verkaufspreis pro m² Wfl für Neubauwohnungen Quelle: TRIMAG, Immoscout, Bearbeitung BPD 2013 Region Hamburg Region Berlin-Potsdam Region Münster-Osnabrück Region Köln-Bonn Region Düsseldorf Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar-Gebiet Region Stuttgart Region Bodensee-Konstanz Region München Region Regensburg Region Nürnberg Preisstreuung bei Wohnungen in /m² Wfl und 2013 Quelle: TRIMAG, Immoscout, Bearbeitung BPD < < > > Region Hamburg Region Hamburg 2013 Region Berlin-Potsdam Region Berlin-Potsdam 2013 Region Münster-Osnabrück Region Münster-Osnabrück 2013 Region Köln-Bonn Region Köln-Bonn 2013 Region Düsseldorf Region Düsseldorf 2013 Rhein-Main-Gebiet Rhein-Main-Gebiet 2013 Rhein-Neckar-Gebiet Rhein-Neckar-Gebiet 2013 Region Stuttgart Region Stuttgart 2013 Region Bodensee-Konstanz Region Bodensee-Konstanz 2013 Region München Region München 2013 Region Regensburg Region Regensburg Region Nürnberg Region Nürnberg % 10% 10% 20% 20% 30% 30% 40% 40% 50% 50% 60% 60% 70% 70% 80% 80% 90% 90% 100% 100% 4.11 Durchschnittlicher Verkaufspreis bestehende Reihenhäuser und 2013 Quelle: TRIMAG, Immoscout, Bearbeitung BPD 2013 Region Hamburg Region Berlin-Potsdam Region Münster-Osnabrück Region Köln-Bonn Region Düsseldorf Rhein-Main-Gebiet Rhein-Neckar-Gebiet Region Stuttgart Region Bodensee-Konstanz Region München Region Regensburg Region Nürnberg BPD Wohnungsmärkte im Vergleich 2014