Grundstücksmarktbericht 2017

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1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten Grundstücksmarktbericht 207 Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

2 Inhalt Übersicht über den Grundstücksmarkt im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten Berichtszeitraum bis Herausgeber Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten Geschäftsstelle Kreisverwaltung Hauptstraße 92 in Schwelm Postfach 420, 5837 Schwelm Fon +49 (0) Fax +49 (0) Internet Druck EN-Druck Hauptstraße 92 in Schwelm Fon +49 (0) Auflage 00 Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0 (dl-de/by-2-0). Sie können den Lizenztext unter einsehen. Die Inhalte der Grundstücksmarktberichte können gemäß den Nutzungsbestimmungen von Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version 2.0 unter Angabe der Quelle Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennpe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. 207 und der Lizenz mit Verweis auf den Lizenztext genutzt werden. Zusätzlich ist die Internetadresse mit anzugeben. Beispiel für Quellenvermerk: Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. 207, dl-de/by-2-0 ( Die Nichtbeachtung dieser Nutzungsbedingungen wird nach dem Urheberrechtsgesetz verfolgt. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 2

3 Inhaltsverzeichnis Wesentliche Aussage des Grundstücksmarktberichtes 6 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 7 3 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss 8 3. Aufgaben der Gutachterausschüsse Aufgaben der Geschäftsstellen 9 4 Grundstücksmarkt des Jahres Anzahl der Kauffälle Flächenumsatz Geldumsatz Marktteilnehmerverhältnisse Zwangsversteigerungen 7 5 Unbebaute Grundstücke 8 5. Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Erschließungskosten nach BauGB und KAG NRW Gewerbe Gewerbe und Industrie Gewerbe - Tertiäre Nutzung Land- und forstwirtschaftliche Flächen Bauerwartungsland und Rohbauland Arrondierungen von Wohnbauflächen 28 6 Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Freistehende Einfamilienhäuser Freistehende Zweifamilienhäuser / Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung Doppelhaushälften / Reihenendhäuser Reihenmittelhäuser Dreifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte 39 7 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum Teileigentum Gewerbliche Räume Garagen und Stellplätze 44 8 Richtwerte Bodenrichtwerte Immobilienrichtwerte 47 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 3

4 9 Erforderliche Daten Indexreihen Baureifes Land Land- und forstwirtschaftliche Flächen Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften / Reihenhäuser Wohnungseigentum Umrechnungskoeffizienten Unbebaute Grundstücke Baureifes Land (individueller Wohnungsbau) - Grundstücksfläche Baureifes Land (Geschosswohnungsbau/gemischte Bauflächen) - Geschossflächenzahl (GFZ) Bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften / Reihenhäuser Wohnungseigentum Liegenschaftszinssätze Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Ertragsfaktoren Gebäudefaktoren Vergleichsfaktoren für das Erbbaurecht und das Erbbaurechtsgrundstück Vergleichsfaktoren für das Erbbaurecht Vergleichsfaktoren für das Erbbaurechtsgrundstück Marktanpassungsfaktoren Sachwertfaktoren Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften / Reihenendhäuser Reihenmittelhäuser Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren Erbbaurechtsfaktoren Erbbaugrundstücksfaktoren Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten Wohnnutzung Bewirtschaftungskosten gewerbliche Nutzung 77 0 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Sozioökonomische Daten Strukturdaten Bauen und Wohnen Wirtschaftsdaten 79 Mieten 80. Wohnen 80.2 Garagen / Stellplätze 80.3 Gewerbliche Hallen und Büromieten 80.4 Einzelhandel 80 2 Mitglieder des Gutachterausschusses 8 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 4

5 Vorwort Die Bezirksregierung Arnsberg hat mit der Wirkung vom. Mai 204 entsprechend der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zwischen der Stadt Witten und dem Ennepe-Ruhr-Kreis einen gemeinsamen Gutachterausschuss gebildet. Er führt die Bezeichnung Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten. Die Bezirksregierung in Arnsberg hat zum die Mitglieder des gemeinsamen Gutachterausschusses neu bestellt. Die bestehenden Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis und in der Stadt Witten wurden mit der Bildung des gemeinsamen Gutachterausschusses aufgelöst. Dementsprechend erstreckt sich die Zuständigkeit des neu gebildeten Gutachterausschusses auf den gesamten Ennepe-Ruhr-Kreis. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Witten wurde aufgelöst. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückwerte im Ennepe-Ruhr-Kreis hat ab dem die Aufgaben des neu gebildeten Gutachterausschusses übernommen und alle vorhandenen Daten und die bis zum abgeschlossenen Kaufverträge und Zuschlagungsbeschlüsse für Grundstücke in Witten erhalten. In dem Grundstücksmarktbericht 207 sind die Daten der vorangegangenen Jahre beider ehemaligen Gutachterausschüsse eingearbeitet. Es ist bei den Vergleichen zu den Vorjahren zu beachten, dass sich die Angaben im Grundstücksmarktbericht überwiegend auf die Daten beider (aufgelösten) Gutachterausschüsse beziehen, abweichende Vorgehensweisen sind im Text beschrieben. Die Angaben aus dem Grundstücksmarktbericht 207 können nicht unmittelbar mit den einzelnen Grundstücksmarktberichten der aufgelösten Gutachterausschüsse verglichen werden. Dipl.-Ing. Jürgen Wagenbach Vorsitzender Dipl.-Ing. Klaus Teunißen Leiter der Geschäftsstelle Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 5

6 Wesentliche Aussage des Grundstücksmarktberichtes Umsätze Im Jahr 206 wurden dem Gutachterausschuss 2.64 Kauffälle (205: 2.465) zugeleitet. Diese Kauffälle wurden mit einem Geldumsatz von 63, Mio. und einem Flächenumsatz von 425,5 ha abgeschlossen. Unbebaute Grundstücke - individueller Wohnungsbau Es war eine Umsatzsteigerung bei den Baugrundstücken des individuellen Wohnungsbaues zu verzeichnen; gegenüber dem Vorjahr nahm die Anzahl der veräußerten Baugrundstücke um 32 % (206: 65 Kauffälle) zu. Der Kaufpreis eines Baugrundstückes für den individuellen Wohnungsbau betrug im Ennepe-Ruhr-Kreis durchschnittlich 245 /m². Hierbei ist allerdings festzustellen, dass sich die Kaufpreise für die unbebauten Grundstücke in den meisten Lagen des Ennepe-Ruhr-Kreises im Vergleich zum Vorjahr auf dem gleichen Preisniveau befanden. Der Anstieg des Mittelwertes von 22 /m² (205) auf 245 /m² (206) wurde durch die überdurchschnittlich hohe Anzahl an Verkäufen von Baugrundstücken in sehr guten/bevorzugten Wohnlagen beeinflusst. Bebaute Grundstücke Insgesamt wurden im Berichtsjahr 764 Ein- und Zweifamilienhäuser (205: 749) veräußert. Die Preise variierten in dieser Kategorie je nach Baustruktur. So kostete z.b. ein freistehendes Einfamilienhaus in mittleren bis guten Wohnlagen je nach Baujahr zwischen und Für eine neuerbaute, unterkellerte Doppelhaushälfte bzw. ein Reihenendhaus wurde durchschnittlich gezahlt. Wohnungseigentum Im Jahr 206 wechselten 84 (205: 848) Objekte den Eigentümer. Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Neubauten ist mit /m²-wohnfläche bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 94 m² gestiegen, ebenso die Kaufpreise ( /m²-wohnfläche) in Altbauten aller Baujahresklassen. Immobilien-Barometer Entwicklung gegenüber dem Vorjahr steigend leicht steigend stagnierend leicht fallend fallend Preise Anzahl Baugrundstücke individueller Wohnungsbau Gewerbe Ein- und Zweifamilienhäuser (unterkellert) freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (ohne Neubauten) Doppelhaushälften / Reihenhäuser (ohne Neubauten) Doppelhaushälften / Reihenendhäuser (Neubau) Reihenmittelhäuser (Neubau) Wohnungseigentum /m²-wohnfläche (Neubau) /m²-wohnfläche (Altbau) ohne persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse sowie ohne Zuschlagungsbeschlüsse der Amtsgerichte in Zwangsversteigerungsverfahren Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 6

7 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Der Grundstücksmarktbericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt für den Ennepe-Ruhr-Kreis. Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung darzustellen und über das Preisniveau zu informieren; Prognosen über das Marktgeschehen sollen nicht erstellt werden. Die vorliegende Publikation soll mit den ermittelten und veröffentlichten Daten zur besseren Einschätzung der Marktlage beitragen und die Transparenz des Grundstücksmarktes erhöhen. Als Datenbasis dient die Kaufpreissammlung. Nach 95 Baugesetzbuch übersenden alle beurkundenden Stellen dem Gutachterausschuss Abschriften von Verträgen, in denen sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege eines Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen. Dies gilt auch z.b. für das Angebot und die Annahme eines Vertrages, für die Einigung vor einer Enteignungsbehörde, den Enteignungsbeschluss, den Umlegungs- oder Grenzregelungsbeschluss und für den Zuschlag in einem Zwangsversteigerungsverfahren. Durch die Kaufpreissammlung ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt umfassend informiert ist und dass marktkonforme Daten ermittelt werden können. Vom Gutachterausschuss werden die für die Wertermittlung erforderlichen Daten, unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt, abgeleitet. Diese Daten, wie z.b. Liegenschaftszinssätze, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Marktanpassungsfaktoren und Ertragsfaktoren für bebaute Grundstücke werden mit dem Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Der Bericht dient zum einen den Bewertungssachverständigen, um für ihre Arbeit Hintergrundinformationen über regionale Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt zu geben. Zum anderen wendet er sich an die freie Wirtschaft, die öffentliche Verwaltung sowie die Wissenschaft und Forschung, die auf Kenntnisse über den Grundstücksmarkt angewiesen sind. Dies ist zum Beispiel in der Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, bei Banken, Versicherungen und öffentlichen Verwaltungen im Bereich Städtebau, Bodenordnung und Wirtschaftsförderung der Fall. Er wendet sich aber auch an die interessierte Öffentlichkeit. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 7

8 3 Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und vielen Großen kreisangehörigen Städten. Durch interkommunale Vereinbarungen können aber auch gemeinsame Gutachterausschüsse gebildet werden. Am. Mai 204 wurde für den Ennepe-Ruhr-Kreis und die Stadt Witten ein gemeinsamer Gutachterausschuss gebildet. Im Jahre 98 wurde der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen gebildet. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Der Arbeit der Gutachterausschüsse liegen insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB), die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) sowie die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW GAVO NRW) in den zurzeit geltenden Fassungen zugrunde. 3. Aufgaben der Gutachterausschüsse Die örtlichen Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss sind Einrichtungen des Landes. Sie sind unabhängige, nicht an Weisungen gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder der Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Innenministerium bestellt; sie sollen Mitglied eines Gutachterausschusses sein. Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich und wird überwiegend von Sachverständigen aus den Fachgebieten Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Vermessungs- und Liegenschaftswesen ausgeübt. Die örtlichen Gutachterausschüsse haben im Wesentlichen folgende Aufgaben: Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (insbesondere Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (Immobilienrichtwerte) sowie Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze) Zusammenfassung und Veröffentlichung von Feststellungen über den Grundstücksmarkt in einer Übersicht (Grundstücksmarktbericht) Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile sowie Durchführung von Zustandsfeststellungen bei vorzeitiger Besitzeinweisung Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen Erstattung von Gutachten über Miet- oder Pachtwerte Erstellung von Mietwertübersichten Führung der Mietdatenbank auf Antrag der zuständigen Stelle und Erstellung des Mietspiegels Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte Erstellung von individuellen Auswertungen aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter und aggregierter Form Führung weiterer Datensammlungen über Mieten und Bewirtschaftungskosten Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 8

9 Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben: überregionale Auswertungen und Analysen des Grundstücksmarktgeschehens in Nordrhein-Westfalen Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren Erstattung von Obergutachten auf Antrag der sonst nach 93 Abs. BauGB Berechtigten, wenn für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder vereinbart wurde Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen - BORISplus.NRW Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten Erarbeitung von verbindlichen Standards für die Auswertung der wesentlichen Daten aus der Kaufpreissammlung zur Sicherstellung der Einheitlichkeit durch den Oberen Gutachterausschuss im Einvernehmen mit den vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachterausschusses vorliegt. Der Obere Gutachterausschuss hat keine Fachaufsicht oder Weisungsbefugnis gegenüber den örtlichen Gutachterausschüssen. 3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedienen sich die Gutachterausschüsse ihrer Geschäftsstellen. Diese sind jeweils bei der Gebietskörperschaft eingerichtet, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung nach Weisung des Gutachterausschusses. Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt, so dass der Gutachterausschuss einen bestmöglichen Einblick in den Grundstücksmarkt erhält. Sie bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben. Die so erlangten Daten dienen sowohl als Grundlage bei der Ermittlung von Grundstückswerten als auch zur Ableitung von Grundlagendaten entsprechend den 9 bis 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Vorbereitung der Boden- und Immobilienrichtwertermittlung Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung, wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (Immobilienrichtwerte), Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze Weitere Aufgaben sind: Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes Vorbereitung der Wertermittlungen Mitwirkung bei der Erstellung des Mietspiegels, Führung der Mietdatenbank und vorbereitende Arbeiten zur Erstellung des Mietspiegels Erteilung von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung Erteilung von Auskünften über die Boden- und Immobilienrichtwerte Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte Erledigung der Verwaltungsaufgaben Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung grundsätzlich dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In anonymisierter Form können Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses abgegeben werden. Die für die Grundstückswertermittlung besonders bedeutsamen marktkonformen erforderlichen Daten haben keinen Personenbezug. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 9

10 4 Grundstücksmarkt des Jahres 206 Der Grundstücksmarkt hat im Jahr 206 insgesamt (einschließlich der ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse) mit Kauffällen (205: 2.768) einen Geldumsatz von 668,5 Mio. (205: 497,8 Mio. ) und einen Flächenumsatz von 468,9 ha (205: 408,4 ha) erreicht. Die nachfolgenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen des Gutachterausschusses über die im Berichtsjahr 206 beurkundeten Verträge, die bis einschließlich zum 9. Januar 207 eingereicht wurden. Kaufverträge, bei denen anzunehmen war, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse (u.a. Tausch, Übertragung, Schenkung, Erbauseinandersetzung) beeinflusst waren, wurden ebenfalls registriert. 206 waren 95 Kaufverträge (205 = 240) mit persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen behaftet. 206 wurden außerdem 46 Eigentümerwechsel durch Zuschlagungsbeschlüsse der Amtsgerichte in Zwangsversteigerungsverfahren mitgeteilt. Die Kaufverträge mit persönlichen und ungewöhnlichen Verhältnissen sowie die Zuschlagungsbeschlüsse sind in den nachfolgenden Umsatzangaben nicht mehr enthalten. Die allgemeinen Aussagen werden nach folgenden Teilmärkten unterschieden: unbebaute Grundstücke Bauland - individueller Wohnungsbau - Geschosswohnungsbau - Gewerbe Bauerwartungs- und Rohbauland land- und forstwirtschaftliche Flächen sonstige Flächen bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte sonstige bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Eigentumswohnungen Teileigentum einschließlich Garagen, Tiefgarageneinstellplätze und Stellplätze Verkäufe über Arrondierungsflächen sind enthalten Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 0

11 Anzahl der Kauffälle 206 Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg Hattingen Herdecke Schwelm Sprockhövel Wetter Witten Ennepe- Ruhr-Kreis Unbebaute Grundstücke Bauland (individueller Wohnungsbau) Bauland (Geschosswohnungsbau) Bauland (Gewerbe) Rohbauland Bauerwartungsland 2 3 land- und forstwirtschaftliche Flächen Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke sonstige Flächen (u.a. Arrondierungen, öffentliche Flächen) Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Erbbaurechte sonstige Gebäude Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum davon Erstverkäufe nach Neubau davon Weiterverkäufe davon Erstverkäufe nach Umwandlung Teileigentum Wohnungs- und Teilerbbaurechte Zwischensumme persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse (nicht qualifiziert ausgewertet) Zuschlagsbeschlüsse der Amtsgerichte in Zwangsversteigerungsverfahren Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207

12 Geldumsatz [Mio. ] 206 Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg Hattingen Herdecke Schwelm Sprockhövel Wetter Witten Ennepe- Ruhr-Kreis Unbebaute Grundstücke Bauland (individueller Wohnungsbau) 0,5 2,4 0,7 2,7 7,,5 2,9 2,4 6, 26,4 Bauland (Geschosswohnungsbau) 0, 0,,8 2,9 0,7 0,5,9 2,4 0,5 Bauland (Gewerbe) 0,4 0,9 0,3 0,,2 3,0 Rohbauland 0, 0, 0,4 2,,8 5,9 0,2 0, 0,6 Bauerwartungsland 2,9,3 4, land- und forstwirtschaftliche Flächen 0, 0,9 0,2 0,3 0,4 0, 0,2 0,2 0,5 3,0 Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke 0,2 0,2 0,2 0,2 0,9,8 sonstige Flächen (u.a. Arrondierungen, öffentliche Flächen) 0,2 0,5 0,5, 0, 0,3 0,,0 0,4 4,,3 4,4 7,7 9,7 8,7 4,8 0,9 5,7 0,3 63,6 Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser 9,9 20, 9,9 33,4 9,7 5,8 20, 3,7 55,4 207,9 Mehrfamilienhäuser,0 8,8 6,8 2,2 2,0 5,7 6, 8, 35,2 85,8 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 0,2 3,4,6 5,7 2, 2,8,8,0,6 30, Gewerbe- und Industrieobjekte 0,8,3 6,4,, 8,3 0,7,2 20,9 Erbbaurechte 0,8 0,2 0,7 0,8,2 3,7 sonstige Gebäude 0, 0,4, 44,2 <0, 3,3 0,3 0, 2,5 99,9 2,0 43,6 4,7 0,8 25,7 56,7 36,6 23,6 07,0 448,5 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum 0,7 7,5 0,9 25,3 9,2 8,6 6,5 9,2 8,7 06,6 davon Erstverkäufe nach Neubau 0,4 3,7 5,0, 2,4,5 2,0 3,6 29,7 davon Weiterverkäufe 0,7 6,9 7,2 9,8 8,0 5,7 5,0 7, 4,9 75,3 davon Erstverkäufe nach Umwandlung 0, 0,6 0, 0,5 0, 0,2,6 Teileigentum <0, <0, 0,, 0,8,0,0 2,6,0 7,6 Wohnungs- und Teilerbbaurechte 0,4 0,2 0,3 0,3 0, 3,5 4,9, 7,5,2 26,7 20,3 9,7 7,5,9 23,2 9, Zwischensumme 4,3 55,5 60,3 38,3 54,7 7,2 55,0 4,2 40,6 63, persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse (nicht qualifiziert ausgewertet) Zuschlagsbeschlüsse der Amtsgerichte in Zwangsversteigerungsverfahren 2,2 2,5 3,2 3,6 2,8 2,6 4,4,9 9,4 32,5 0,2,5 0,2 0,2 0,4 0,5 0,3 0,6 0,9 4,9 6,8 59,5 63,6 42, 57,8 74,3 59,8 43,7 50,8 668,5 Die Umsatzzahlen und die Summen wurden einzeln gerundet. Die Summen der gerundeten Umsatzzahlen können von den angegebenen, gerundeten Summen geringfügig abweichen. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 2

13 Flächenumsatz [ha] 206 Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg Hattingen Herdecke Schwelm Sprockhövel Wetter Witten Ennepe- Ruhr-Kreis Unbebaute Grundstücke Bauland (individueller Wohnungsbau) 0,3,6 0,5,0 3,2 0,8,,0 2,9 2,5 Bauland (Geschosswohnungsbau) 0, <0,,0,2 0,5 0,2 0,5,7 5,2 Bauland (Gewerbe) 2,2,6 0,7 0, 2, 6,8 Rohbauland 0, 0, 0,5,0 2,8 4,3 0,2 0,5 9,4 Bauerwartungsland 7,0,2 8,2 land- und forstwirtschaftliche Flächen 8,8 59,9,3 9,3 8,9 0,8 6,9 7, 3,6 56,8 Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke 0, 0,2 0,4 0,2,2 2, sonstige Flächen (u.a. Arrondierungen, öffentliche Flächen) 0,3,3 5,,9 0,2, 2,3 8,9 3,9 25, 9,7 65,2 27,3 5,6 23, 7,5 25,9 27,8 23,8 226,0 Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser 3,8 8,7 5, 8,5 5, 4,3 6,0 6,8 22,9 8,4 Mehrfamilienhäuser 0,2 4,0 2,8 4,0,8,4 5,2,7 8,8 29,9 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser 3,4 2,6 0,7 2,6,7 0,6,0 0,4 4,3 7, Gewerbe- und Industrieobjekte 2, 2,3 3, 0,7,2 4, 0,6, 5, Erbbaurechte 0, 0, 0,2 0, 0,5,0 sonstige Gebäude 6,8,0 0,9 30,0 <0,,2 0, 0, 0,8 40,8 4,4 8,4 2,0 58,2 9,4 8,7 6,3 9,6 38,3 85,3 Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum 0,,7,2 3,7,5 0,8 0,8,0 2,3 3, davon Erstverkäufe nach Neubau <0, 0,2 0,3 0,4 0, 0, 0, 0,2,3 davon Weiterverkäufe 0,,6,0 3,3, 0,7 0,7 0,9 2,0,5 davon Erstverkäufe nach Umwandlung <0, 0, <0, <0, <0, <0, 0,3 Teileigentum <0, <0, <0, 0, 0, 0, 0, 0,2 0, 0,7 Wohnungs- und Teilerbbaurechte 0, <0, <0, 0, <0, 0,3 0,5 0,2,7,2 3,9,6 0,9 0,8,3 2,6 4,2 Zwischensumme 24,3 85,3 40,5 77,7 34, 7,2 43, 38,7 64,7 425,5 persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse (nicht qualifiziert ausgewertet) Zuschlagsbeschlüsse der Amtsgerichte in Zwangsversteigerungsverfahren,8 4,4 0,9 7,6 5,5,3 2,0, 2,0 36,6 0, 2,6 0,4 <0, 0,2 0, 0, 0,2 3,2 6,8 26,2 92,3 4,8 85,3 39,8 8,6 45,2 40,0 79,8 468,9 Die Umsatzzahlen und die Summen wurden einzeln gerundet. Die Summen der gerundeten Umsatzzahlen können von den angegebenen, gerundeten Summen geringfügig abweichen. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 3

14 4. Anzahl der Kauffälle Dem Gutachterausschuss wurden im Jahre 206 insgesamt 2.64 Kauffälle (205: 2.465), die zur Auswertung geeignet waren, zugeleitet. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Zuwachs um 6 %. Anzahl der Kauffälle unbebaute Grundstücke Die Anzahl der Verkäufe ist in allen drei Teilmärkten gestiegen. Der Teilmarkt der bebauten Grundstücke stellte mit 42 % den größten Teilmarkt dar Wohnungs- und Teileigentum bebaute Grundstücke insgesamt Weiterhin wurden die in den einzelnen wohnungswirtschaftlichen Teilmärkten (Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnungseigentum / Mehrfamilienhäuser / unbebaute Grundstücke - Wohnbauland) abgeschlossenen Kaufverträge zusätzlich in Abhängigkeit der Einwohnerzahl je kreisangehörige Stadt dargestellt. Anzahl der Kauffälle 206 Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungseigentum Mehrfamilienhäuser unbebaute Grundstücke - Wohnbauland Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 4

15 4.2 Flächenumsatz Im Berichtsjahr wurde im Ennepe-Ruhr-Kreis eine Grundstücksfläche von 425,5 ha (205: 349,9 ha) umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Zuwachs um 22 %. Flächenumsatz ha Wohnungs- und Teileigentum bebaute Grundstücke unbebaute Grundstücke insgesamt Beim Flächenumsatz haben die unbebauten Grundstücke (53 %) und bebauten Grundstücke (44 %) den größten Anteil. 4.3 Geldumsatz Der Geldumsatz erreichte im vergangenen Jahr im Ennepe-Ruhr-Kreis 63, Mio. (205: 460,0 Mio. ). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Zuwachs um 37 %. Geldumsatz Die bebauten Grundstücke haben einen Anteil von 7 % am gesamten Geldumsatz. Mio. 600,0 500,0 400,0 300, unbebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum bebaute Grundstücke 200,0 00,0 0, insgesamt Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 5

16 Geldumsatz Mio unbebaute Grundstücke - Wohnbauland Mehrfamilienhäuser Wohnungseigentum In allen vier wohnungswirtschaftlichen Teilmärkten (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentum und unbebaute Grundstücke Wohnbauland) ist der Geldumsatz im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. 50 Ein- und Zweifamilienhäuser Geldumsatz 206 Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungseigentum Witten 27% Breckerfeld 5% Ennepetal 0% Gevelsberg 9% Wetter 9% Witten 7% Breckerfeld % Ennepetal 7% Gevelsberg 0% Wetter 6% Sprockhövel 0% Schwelm 8% Herdecke 9% Hattingen 6% Sprockhövel 6% Schwelm 8% Herdecke 8% Hattingen 24% Mehrfamilienhäuser unbebaute Grundstücke - Wohnbauland Witten 4% Breckerfeld % Ennepetal 0% Gevelsberg 8% Witten 23% Breckerfeld 2% Ennepetal 7% Gevelsberg 7% Hattingen 5% Wetter 0% Sprockhövel 7% Schwelm 7% Hattingen 4% Herdecke 2% Wetter 2% Sprockhövel 9% Schwelm 4% Herdecke 2% 4.4 Marktteilnehmerverhältnisse Bezogen auf die Teilmärkte Wohnungseigentum und bebaute Grundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser / Mehrfamilienhäuser) ist festzustellen, dass 72 % der Erwerber, die ein Wohnhaus oder eine Eigentumswohnung im Kreisgebiet kauften, schon im Ennepe-Ruhr-Kreis wohnten. Weitere 8 % der Erwerber kamen aus den direkt angrenzenden Städten. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 6

17 4.5 Zwangsversteigerungen Häufigkeitsverteilung - Anzahl der Zwangsversteigerungen Wohnungs- und Teileigentum bebaute Grundstücke Es wurde das Verhältnis von dem im Verfahren der Zwangsversteigerung beschlossenen Betrags des Meistbietenden zum im Verfahren festgesetzten Verkehrswert gebildet und für die einzelnen Teilmärkte in einer Häufigkeitsverteilung dargestellt. 4 2 unbebaute Grundstücke 0 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 00% 0% 20% größer 20% Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 7

18 5 Unbebaute Grundstücke Der Teilmarkt - unbebaute Grundstücke - wird in folgende Kategorien gegliedert: individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Gewerbe Bauerwartungs- und Rohbauland land- und forstwirtschaftliche Flächen Erbbaurechte / Erbbaugrundstücke sonstige Flächen (u.a. öffentliche Flächen, Arrondierungen) Der Teilmarkt - unbebaute Grundstücke - hat im Jahr 206 mit 46 Kauffällen (205: 39) einen Geldumsatz von 63,6 Mio. (205: 30,0 Mio. ) und einen Flächenumsatz von 226,0 ha (205: 76, ha) erreicht. Gegenüber dem Vorjahr nahmen die Zahl der Verkäufe um 8 %, der Geldumsatz um 2 % und der Flächenumsatz um 28 % zu. Anzahl 206 Geldumsatz 206 Flächenumsatz 206 sonstige Flächen 3% indiv. Erbbau Wohnungsbau sonstige Erbbau 3% 36% Flächen 3% indiv. 6% Wohnungsbau Geschoss- 42% wohnungs- bau forstw. land- und 6% Flächen 5% Erbbau % sonstige Flächen % indiv. Wohnungsbau 6% Geschosswohnungsbau 2% Gewerbe 3% Rohbau-/ Bauerwartungsland 8% land- und forstw. Flächen 8% Rohbau-/ Bauerwartungsland 4% Gewerbe 2% Rohbau-/ Bauerwartungsland 23% Gewerbe 5% Geschosswohnungsbau 6% land- und forstw. Flächen 69% Mit 36 % bei der Anzahl der Kauffälle und mit 42 % beim Geldumsatz hatten die Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau den höchsten Marktanteil. Beim Flächenumsatz überwogen die land- und forstwirtschaftlichen Flächen mit 69 % Marktanteil. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 8

19 5. Individueller Wohnungsbau Bei den Flächen des individuellen Wohnungsbaues handelt es sich um voll erschlossene Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden können. Es handelt sich vorwiegend um freistehende Ein- oder Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenendsowie Reihenmittelhäuser. Zur Auswertung konnten 65 Kaufverträge (205: 9) herangezogen werden. Die Mittelbildung aus diesen Kauffällen ergab einen durchschnittlichen Bodenpreis von 245 /m² (205: 22 /m²) für ein 606 m² (Median : 572 m²) großes Grundstück. Die Preisspanne * für den individuellen Wohnungsbau lag bei 200 bis 300 /m². Individueller Wohnungsbau Bezogen auf den Preisspanne Mittelwert Anzahl gleitenden Mittelwert (siehe hierzu auch Ziffer 9.. (Seite 49)) ist der durchschnittliche Bodenpreis gegenüber gestiegen. Der Anstieg ist auf eine überdurchschnittlich hohe Anzahl an Verkäufen von Baugrundstücken in sehr guten/ bevorzugten Wohnlagen zurückzuführen. Die Kaufpreise für die unbebauten Grundstücke in den meisten anderen Lagen befanden sich im Vergleich zum Vorjahr auf dem gleichen Preisniveau. Bodenpreis [ /m²] Anzahl Der Geldumsatz betrug 26,4 Mio. (205: 4,5 Mio. ) und ist gegenüber dem Vorjahr um 8 % gestiegen. Der Flächenumsatz betrug 2,5 ha (205: 8,5 ha) und ist ebenfalls gestiegen, um 47 %. Individueller Wohnungsbau 206 Über das Preisniveau in den einzelnen Städten können Sie sich auch unter Ziffer 8. (Seite 45f.) informieren. Median oder Zentralwert ist derjenige Wert, der die Reihe der nach der Größe geordneten Einzelwerte halbiert * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 9

20 Häufigkeitsverteilung Individueller Wohnungsbau 206 Quadratmeterpreis [ /m²] 25% 20% 5% 0% 5% 0% > 375 /m² Gesamtkaufpreis [ ] 25% 20% 5% 0% 5% 0% > 350 Tsd. Baulandfläche [m²] 25% 20% 5% 0% 5% 0% > 00 m² Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

21 5.2 Geschosswohnungsbau Bei den Flächen des Geschosswohnungsbaues handelt es sich um voll erschlossene, baureife Grundstücke aus sehr unterschiedlichen Lagen (Mietwohngebäude, Eigentumswohnungen oder gemischt genutzte Gebäude). Zur Auswertung konnten 27 Kaufverträge (205: 7) herangezogen werden. Ein zuverlässiger durchschnittlicher Bodenpreis kann aufgrund der starken Streuung und der geringen Anzahl der Kauffälle nicht angegeben werden, die Preisspanne * für Flächen des Geschosswohnungsbaues lag bei 56 bis 260 /m². Geschosswohnungsbau Preisspanne Anzahl Bodenpreis [ /m²] Anzahl Ein zuverlässiger durchschnittlicher Gesamtkaufpreis bzw. eine durchschnittliche Grundstücksgröße kann ebenfalls aufgrund der starken Streuung und der geringen Anzahl der Kauffälle nicht angegeben werden (Preisspanne * bzw. Grundstücksgrößen * m²). Der Geldumsatz ist mit 0,5 Mio. (205: 4,3 Mio. ) und der Flächenumsatz mit 5,2 ha (205: 2,5 ha) gegenüber dem Vorjahr stark gestiegen. 5.3 Erschließungskosten nach BauGB und KAG NRW Die Erschließungsbeiträge nach BauGB betragen im Ennepe-Ruhr-Kreis für den Wohnungsbau im Wesentlichen 0 bis 50 /m². Die Erschließungsbeiträge sind u.a. von der Anzahl und der Gesamtfläche der zur Umlage herangezogenen Grundstücke, der Art und Bauklasse der Straße (Anliegerstraße, Hauptverkehrsstraße, Breite, Gehwege usw.) sowie der Topographie abhängig. Die Kanalanschlussbeiträge für einen Komplettanschluss [Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Entwässerungsanlage, ohne Hausanschluss] betragen je nach Stadt zwischen 3,50-7,50 /m²-verteilungsfläche oder sind in der Kalkulation der Abwassergebühren (Städte Ennepetal, Schwelm und Hattingen) enthalten. * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 2

22 5.4 Gewerbe 5.4. Gewerbe und Industrie Es handelt sich um voll erschlossene, baureife Grundstücke, die als gewerbliche Bauflächen ausgewiesen sind und einer industriellen oder produzierenden Nutzung (Sekundärsektor / klassisches Gewerbe) zugeführt werden sollen. Hierbei sind aber Unternehmen, die eigenständige oder produktbezogene Dienstleistungen anbieten nicht ausgenommen. Zur Auswertung konnten 0 Kaufverträge (205: 2) herangezogen werden. Die Mittelbildung aus diesen Kauffällen ergab einen durchschnittlichen Bodenpreis von 60 /m² (205: 5 /m²). Die Preisspanne * für Gewerbegrundstücke lag bei 42 bis 80 /m². Gewerbe Preisspanne Mittelwert Anzahl Bodenpreis [ /m²] Anzahl Der Geldumsatz betrug 2,9 Mio. (205: 2,3 Mio. ) und ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Gesamtkaufpreis lag in einer Preisspanne * von bis Der Flächenumsatz betrug 6,7 ha (205: 5,3 ha) und ist gegenüber dem Vorjahr ebenfalls gestiegen. Die Grundstücksgrößen lagen in einer 2/3-Spanne von bis m² Gewerbe - Tertiäre Nutzung Für Grundstücke, die einer Büro- oder Handelsnutzung unterliegen - insbesondere Verwaltungsgebäude, großflächiger Einzelhandel, Fachmärkte, Markthallen und Shopping-Center - wurde über einen längeren Zeitraum festgestellt, dass die voll erschlossenen, baureifen Grundstücke für 00 bis 300 /m² veräußert wurden. Planungsrechtlich sind die Grundstücke als gewerbliche, gemischte oder Sonderbauflächen ausgewiesen. * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

23 5.5 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind. Land- und forstwirtschaftliche Flächen Aufgrund der geringen /m² Anzahl der Kauffälle ist 6 teilweise keine statistisch 5 landwirtschaftliche Flächen 4 forstwirtschaftliche Flächen gesicherte Aussage zu den 3 Mittelwerten möglich, somit geben die nachfol- "begünstigte" Flächen 2 der Land- und Forstwirtschaft gend veröffentlichten 0 Daten nur einen Trend an Die Daten bis 203 beziehen sich auf die Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten). Landwirtschaftliche Flächen Landwirtschaftliche Flächen 6,00 /m² 5,00 4,00 3,00 2,00,00 0, Zur Auswertung konnten 20 Kauffälle aus dem Jahr 206 mit Flächen > m² herangezogen werden. Die Mittelbildung ergab einen durchschnittlichen Bodenpreis für landwirtschaftliche Flächen von 2,90 /m² (Preisspanne * von,50 bis 4,60 /m²). Unterschiede in den Bodenpreisen können durch die unterschiedliche Anzahl der Grünland- bzw. Ackerlandveräußerungen sowie aufgrund anderweitiger, von der klassischen Nutzung (Nahrung- bzw. Futtererzeugung, Weideland) abweichende landwirtschaftliche Nutzungen (z.b. Anbau von Energiemais für Biogasanlagen) resultieren. Für die Ableitung der Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen wurde im Jahr 204 mit dem Datenmaterial von 2004 bis 203 eine umfassendere Auswertung durchgeführt. Es konnten 2 Kaufverträge mit Flächen > m² herangezogen werden. Die Mittelwertbildung aller 2 Kauffälle ergab einen durchschnittlichen Bodenpreis für landwirtschaftliche Flächen von 2,00 /m² (Preisspanne * von,25 bis 2,90 /m²). Es war festzustellen, dass Ackerflächen im Mittel 0,40 /m² teurer sind als Grünlandflächen. Weitergehende Auswertungen zu den einzelnen Kennzahlen der Acker- und Grünlandschätzung (Bodenart, Entstehungsart, Zustandsstufe, Klima und Wasserverhältnisse) konnten nicht durchgeführt werden, eine Abhängigkeit zwischen dem Kaufpreis und der Ertragsmesszahl konnte nicht nachgewiesen werden. Des Weiteren wurde für den Zeitraum 2004 bis 203 untersucht, inwieweit die Erosionsgefährdung den Bodenpreis beeinflusst. Für Flächen, die keiner Erosionsge- * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Internetseite des Geologischen Dienstes NRW, Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

24 fährdung durch Wasser unterliegen, lassen sich im Mittel höhere Preise erzielen, als für Flächen mit einer mittleren oder hohen Erosionsgefährdung. Für die landwirtschaftlichen Flächen konnte festgestellt werden, dass Flächen bis ha im Mittel 0,50 /m² teurer sind als Flächen über ha. Eine Abhängigkeit zur Nutzung, insbesondere ein höherer Bodenpreis für Ackerflächen über 5 ha, konnte nicht nachgewiesen werden. Da für landwirtschaftliche Flächen, die direkt an bebaute Gebiete nach 30 und 34 des Baugesetzbuches (BauGB) angrenzen, eine unbestimmte Bauerwartungen bzw. Begünstigung nicht ausgeschlossen werden kann, sind diese Verkäufe von der Auswertung ausgeschlossen. Für diese Flächen werden Preise gezahlt, die in Höhe der unbeeinflussten Flächen liegen, aber auch bis zu 0 /m²; siehe auch Begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Untersuchungen, inwieweit der Bodenpreis durch die Tatsache beeinflusst wird, dass der Erwerber, der in der Nähe sein Wohnhaus oder seinen landwirtschaftlichen Hof hat, führten zu keinem Ergebnis. Die Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen in den einzelnen Städten des Ennepe-Ruhr-Kreises sind als gebietstypische Werte auf Seite 45f. veröffentlicht oder unter kostenfrei einsehbar. Forstwirtschaftliche Flächen Forstwirtschaftliche Flächen 3,00 /m² 2,00,00 Zur Auswertung konnten 26 Kauffälle aus dem Jahr 206 mit Flächen > m² herangezogen werden. Die Mittelbildung ergab einen durchschnittlichen Bodenpreis für forstwirtschaftliche Flächen - einschließlich Aufwuchs - von,5 /m² (Preisspanne * von 0,50 bis,45 /m²). 0, Für die Ableitung der Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen wurde im Jahr 204 mit dem Datenmaterial von 2004 bis 203 eine umfassendere Auswertung durchgeführt. Es konnten 40 Kaufverträge mit Flächen > m² herangezogen werden. Die Mittelwertbildung aller 40 Kauffälle ergab einen durchschnittlichen Bodenpreis für forstwirtschaftliche Flächen - einschließlich Aufwuchs - von 0,82 /m² (Preisspanne * von 0,40 bis,20 /m²). Es war zu beobachten, dass hauptsächlich in Breckerfeld und Ennepetal Nadel- und Mischwaldbestände verkauft werden. In den anderen Städten werden fast ausschließlich Laub- oder Mischwaldflächen 2 verkauft. Der erheblich höhere Nadelwaldanteil in Breckerfeld und Ennepetal verdeutlicht insbesondere das wirtschaftliche Interesse am Wald. Die Fichte als Brotbaum ist ein wesentlicher Bestandteil der Einnahmen der dort häufiger anzutreffenden land- und forstwirtschaftlichen Betriebe. Dagegen spielen die holzökonomischen Gesichtspunkte im Nordkreis meist eine eher untergeordnete Rolle. Außerdem ist anzunehmen, dass z.b. in Witten eher die Erholung, insbesondere auch aufgrund des hohen Kommunalwaldanteils, im Vordergrund steht. Über alle ausgewerteten forstwirtschaftlichen Flächen ist festzustellen, dass Nadelwaldflächen im Mittel teurer verkauft werden als Laubwaldflächen. Es ist hierbei zu beachten, dass aber nicht nur die Art des Waldes [Aufwuchs], sondern auch die Holzart im Einzelnen, das Alter, die Qualität und die Pflege des Baumbestandes sowie der Bestockungsgrad mitentscheidend sind über den Preis. Hierzu wurden keine weiteren Auswertungen durchgeführt. Die Preise für den forstwirtschaftlichen Bodenwert ohne Aufwuchs liegen im gesamten Kreis zwischen 0,20 und 0,45 /m² (Mittelwert: 0,32 /m²). Der Bodenwert ist neben der Hangneigung insbesondere von der Hangrichtung/Exposition, der Höhenlage, den Bodenmerkmalen (Bodenart und Nährstoffversorgung) und dem Wasser- 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst 2 Mischwald bezeichnet vorwiegend die Wälder, in denen Laub- und Nadelbäume gemeinsam vorkommen. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

25 haushalt abhängig. Einen Werteinfluss haben zudem die Erschließung (Erreichbarkeit einer Waldfläche, Maschineneinsatz) und die Flächenausformung. Nach dem Orkan Kyrill im Januar 2007 sind die Preise für forstwirtschaftliche Flächen einschließlich Aufwuchs zurückgegangen. Im Zeitraum 200 bis 203 sind die Preise für forstwirtschaftliche Flächen, auch auf den Zeitraum vor dem Orkan Kyrill bezogen, stark gestiegen. Neben der allgemeinen ist auch die Holzmarktsituation preisbeeinflussend. Außerdem veranlasst das derzeit niedrige Zinsniveau immer häufiger Erwerber zu Investitionen in Wald. Da für forstwirtschaftliche Flächen in der Nähe von bebauten Gebieten nach 30 und 34 des Baugesetzbuches (BauGB) eine unbestimmte Bauerwartung bzw. Begünstigung nicht ausgeschlossen werden kann, sind diese Verkäufe von der Auswertung ausgeschlossen. Ebenso Verkäufe von forstwirtschaftlichen Flächen, bei denen der Erwerber in unmittelbarer Nähe wohnt. Im Mittel werden für diese Begünstigungen 0,60 /m² mehr gezahlt; siehe auch Begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft. Die Bodenrichtwerte für forstwirtschaftliche Flächen in den einzelnen Städten des Ennepe-Ruhr-Kreises sind als gebietstypische Werte auf Seite 45f. veröffentlicht oder unter kostenfrei einsehbar. Sonstige Flächen der Land- und Forstwirtschaft Begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bei derartigen Flächen der Land- und Forstwirtschaft handelt es sich um entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, die insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt sind, und sich auch für höherwertige außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. Begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft 50,00 /m² 40,00 30,00 20,00 0,00 Zur Auswertung konnten 28 Kauffälle aus dem Jahr 206 herangezogen werden. Die Mittelbildung ergab einen durchschnittlichen Bodenpreis für begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft von 9,55 /m² (Preisspanne * von 3,00 bis 5,50 /m²), wobei es sich hauptsächlich um begünstigte Flächen der Landwirtschaft handelt; siehe auch land- und forstwirtschaftliche Flächen. Außerdem war festzustellen, dass begünstigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft größer m² in einer Preisspanne * von 3 bis 9 /m² liegen. 0, Eine zusätzliche, langfristige Auswertung beschäftigt sich mit Kleingärten. Ein Kleingarten ist ein Garten, der dem Nutzer zur nichtgewerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung). Oft befindet sich auch ein Gartenhaus, eine Laube oder ein Schuppen auf der Fläche. Kleingärten, die sich in einer Anlage mit mehreren Einzelgärten und gemeinschaftlichen Einrichtungen, z.b. Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern befinden, sowie dem Bundeskleingartengesetz entsprechen, unterliegen der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit. Derartige Flächen werden in der Regel nicht verkauft, sondern an die Kleingärtner bzw. Vereinsmitglieder verpachtet. 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

26 Im Ennepe-Ruhr-Kreis werden Flächen mit kleingärtnerischer Nutzung im Mittel für 5 /m² (Preisspanne * von 8 bis 30 /m²) bzw (Preisspanne * von bis ) verkauft. Angaben zu der Ausstattung und den Werten der aufstehenden Gebäude liegen nicht vor. Der Auswertung liegen sowohl Kleingartenflächen der Anlage Balkhauser Mark e.v. in Hattingen und der Anlage Am Schaumlöffel e.v. in Sprockhövel, als auch Flächen mit kleingärtnerischer Nutzung, die nicht der Definition des Bundeskleingartengesetzes entsprechen, zugrunde. Beeinträchtigte Flächen der Land- und Forstwirtschaft Bei derartigen Flächen der Land- und Forstwirtschaft handelt es sich um Flächen, die nur eingeschränkt land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden können. Ein durchschnittlicher Bodenpreis kann aufgrund einer zu geringen Anzahl von Kauffällen nicht angegeben werden. Nach sachverständiger Einschätzung des Gutachterauschusses dürfte der Wert derartiger Flächen, je nach Grad der Beeinträchtigung, zwischen 0 /m² und dem Mittelwert von land- bzw. forstwirtschaftlichen Flächen liegen. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

27 5.6 Bauerwartungsland und Rohbauland In dieser Kategorie lagen im Jahr 206 nur 6 Kauffälle vor. Eine differenzierte Aussage ist nicht möglich. Um dennoch eine Angabe über das Niveau der Preise von Bauerwartungsland und Rohbauland für zukünftige Wohnbauflächen geben zu können, wurden die Kauffälle der letzten Jahre zusammengefasst und ausgewertet. Insgesamt ist festzustellen, dass in hochwertigen Lagen die Frage der Beitragspflicht im Grundstücksverkehr vielfach unberücksichtigt bleibt. Bauerwartungsland Nach der ImmoWertV handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen ( 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen. Im Ennepe-Ruhr-Kreis wird für Bauerwartungsland i.d.r. 5 bis 50 % des vergleichbaren Bodenwertes für beitragspflichtiges Bauland gezahlt. Rohbauland Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches (BauGB) für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Im Ennepe-Ruhr-Kreis wird für Rohbauland i.d.r. 40 bis 00 % des vergleichbaren Bodenwertes für beitragspflichtiges Bauland gezahlt. Eine Abhängigkeit zwischen dem Preis und der qualitativen Entwicklung des Rohbaulandes war nicht festzustellen. 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes 33 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

28 5.7 Arrondierungen von Wohnbauflächen Als Arrondierung wird in der Fachliteratur die Erweiterung bzw. Abrundung eines Grundstücks um eine nicht selbständig bebaubare Teilfläche bezeichnet. Der Erwerb ist meist nur für einen bestimmten Personenkreis (spezielle Einzelfallsituationen) interessant, um entweder die bauliche Ausnutzbarkeit eines Grundstücks zu erhöhen oder den bisher ungünstigen Verlauf einer Grundstücksgrenze zu begradigen. Bei der Auswertung der Kauffälle über Arrondierungsflächen von 2004 bis 2006 für den Ennepe-Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten) ergaben sich sehr große Preisschwankungen, die alleine keine gesicherte statistische Auswertung ermöglichen. Die nachstehenden Spannen bilden die Schwerpunkte aller Verkäufe (Rahmensätze) ab, es können darüber hinaus auch Kaufpreise vorliegen, die deutlich höher oder niedriger sind. Aus dem Grundstücksmarktbericht 204 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Witten können ergänzend Informationen zu Arrondierungsflächen entnommen werden und sind kursiv dargestellt. Preisrahmen: Arrondierung von Wohnbauflächen Baulandteilflächen Seitliches Hinterland Baurechtlich erforderliche Flächen (z.b. Überbaubereinigung, Abstandsflächeneinhaltung, Vergrößerung der anrechenbaren Baufläche) bzw. Flächen, die eine höhere oder sinnvollere bauliche Nutzung ermöglichen. 25 bis 0 % vom entsprechenden Bodenrichtwert bzw. Baulandpreis 75 bis 00 % des Baulandpreises Seitlich gelegene Flächen oder auch Vorderland, das z.b. als Garagen- und Stellplatzfläche genutzt werden kann, aber keine weitere baurechtliche Funktion erfüllt. 40 bis 00 % vom entsprechenden Bodenrichtwert bzw. Baulandpreis 50 bis 75 % des Baulandpreises Arrondierung Hinterland Straßenlandrückveräußerung an den Anlieger Hinterlandflächen im Innenbereich, die überwiegend als Garten genutzt werden und weder eine eigenständige Bauerwartung aufweisen, noch die bauliche Nutzung der arrondierten Fläche erhöhen. 20 bis 60 % vom entsprechenden Bodenrichtwert bzw. Baulandpreis Unmaßgebliche Teilflächen bei ausreichenden Vorgärten und auch größere Teilflächen als Vorgartenfläche. 0 bis 30 % vom entsprechenden Bodenrichtwert bzw. Baulandpreis 25 % des Baulandpreises Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

29 6 Bebaute Grundstücke Der Teilmarkt - bebaute Grundstücke - wird in folgende Kategorien gegliedert: Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Gewerbe- und Industrieobjekte Erbbaurechte sonstige Gebäude Der Teilmarkt - bebaute Grundstücke - hat im Jahr 206 mit.08 Kauffällen (205:.06) einen Geldumsatz von 448,5 Mio. (205: 32,4 Mio. ) und einen Flächenumsatz von 85,3 ha (205: 59,9 ha) erreicht. Gegenüber dem Vorjahr ist die Zahl der Verkäufe von bebauten Grundstücken um 4 %, der Geldumsatz um 40 % und der Flächenumsatz um 6 % gestiegen. Bei fünf Verkäufen von sonstigen Gebäuden (z.b. Seniorenresidenz, Klinik) lagen die Kaufpreise zwischen 5 und 45 Millionen Euro. Anzahl 206 Geldumsatz 206 Flächenumsatz 206 Mehrfamilienhäuser 20% Geschäftsobjekte 3% Gewerbe-/ Industrieobjekte 2% Erbbaurechte 2% sonstige Gebäude 4% Geschäftsobjekte 7% Gewerbe-/ Industrieobjekte 5% Erbbaurechte % sonstige Gebäude 22% Geschäftsobjekte 9% Gewerbe-/ Industrieobjekte 8% Erbbaurechte % sonstige Gebäude 22% Ein- und Zweifamilienhäuser 69% Mehrfamilienhäuser 9% Ein- und Zweifamilienhäuser 46% Mehrfamilienhäuser 6% Ein- und Zweifamilienhäuser 44% 6. Ein- und Zweifamilienhäuser Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften / Reihenendhäuser, Reihenmittelhäuser) handelt es sich um bebaute Grundstücke des individuellen Wohnungsbaues. Anzahl 206 Geldumsatz 206 Flächenumsatz 206 Reihenmittelhäuser 3% freistehende Einfamilienhäuser 27% Reihenmittelhäuser 0% freistehende Einfamilienhäuser 30% Doppelhaushälften / Reihenendhäuser 5% Reihenmittelhäuser 3% freistehende Einfamilienhäuser 33% Doppelhaushälften / Reihenendhäuser 36% freistehende Zweifamilienhäuser 24% Doppelhaushälften / Reihenendhäuser 33% freistehende Zweifamilienhäuser 27% freistehende Zweifamilienhäuser 49% und freistehende Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

30 Zur Auswertung konnten 764 (205: 749) Kaufverträge für Ein- und Zweifamilienhäuser herangezogen werden, die Anzahl ist gegenüber dem Vorjahr um 2 % gestiegen. Der Anteil von Neubauten betrug 8 % (205: 5 %). Der Anteil der Neubauten am Gesamtumsatz der Ein- und Zweifamilienhäuser betrug vor 0 Jahren noch 7 %. 6.. Freistehende Einfamilienhäuser Die durchschnittlichen Preise [ /m²-wohnfläche] für freistehende Einfamilienhäuser (einschließlich Bodenwert) beziehen sich auf die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften: Gesamtkaufpreise bis mittlere bis gute Wohnlage Wohnfläche m² Grundstücksfläche m² die Baujahrsklasse < 949 enthält überwiegend Siedlungshäuser normaler bis guter baulicher Zustand unterkellert ohne Garage bzw. Stellplatz Der Geldumsatz ist mit 207,9 Mio. (205: 85,0 Mio. ) um 2 % und der Flächenumsatz mit 8,4 ha (205: 79,7 ha) um 2 % gestiegen. Bei % der Kauffälle waren die Grundstücke größer als ha, wobei diese Fälle ca. 30 % des Flächenumsatzes ausmachten. Immobilienpreisübersicht Freistehende Einfamilienhäuser 207 Altersklasse (mittleres Baujahr) Preis/ m²-wohnfläche Standardabweichung Gesamtkaufpreis Wohnfläche Grundstücksfläche Anzahl der Spanne * Spanne * Spanne * Spanne * Kauffälle /m² /m² m² m² bis (885) (936) (962) (982) (2003) Die Spannweiten sind u.a. auf Unterschiede in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichen Zustand, der Bauart, der Grundstücksgröße, der Wohnlage sowie auf die Angebot-/Nachfragesituation und regionale Unterschiede zurückzuführen. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst 2 Auswertezeitraum Auswertezeitraum Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

31 6..2 Freistehende Zweifamilienhäuser / Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung Die durchschnittlichen Preise [ /m²-wohnfläche] für freistehende Zweifamilienhäuser / Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung (einschließlich Bodenwert) beziehen sich auf die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften: mittlere bis gute Wohnlage Wohnfläche m² Grundstücksfläche m² normaler bis guter baulicher Zustand unterkellert ohne Garage bzw. Stellplatz die Baujahrsklasse < 949 enthält überwiegend klassische Zweifamilienhäuser, die Baujahrsklasse enthält überwiegend Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung Immobilienpreisübersicht Freistehende Zweifamilienhäuser / Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung 207 Altersklasse (mittleres Baujahr) Preis/ m²-wohnfläche Standardabweichung Gesamtkaufpreis Wohnfläche Grundstücksfläche Anzahl der Spanne * Spanne * Spanne * Spanne * Kauffälle /m² /m² m² m² bis (890) (934) (965) (982) Die Spannweiten sind u.a. auf Unterschiede in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichen Zustand, der Bauart, der Grundstücksgröße, der Wohnlage sowie auf die Angebot-/Nachfragesituation und regionale Unterschiede zurückzuführen. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Für den zusammengefassten Teilmarkt der freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser / Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung sind für die einzelnen kreisangehörigen Gemeinden die prozentualen Abweichungen zum Durchschnittspreis (Ennepe-Ruhr-Kreis) dargestellt. Zusätzlich hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten (Ziffer (Seite 56)) und Indexreihen (Ziffer 9..3 (Seite 5)) ermittelt. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst 2 Auswertezeitraum Auswertezeitraum Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 3

32 Immobilienpreisübersicht freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser nach Gemeinden Altersklasse Preis/m²-Wohnfläche [ /m²] Gesamtkaufpreis [ ] Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] Anzahl Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg Hattingen Herdecke bis Schwelm Sprockhövel Wetter Witten bis Die Immobilienpreisübersicht nach Gemeinden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über den Immobilienmarkt der einzelnen kreisangehörigen Städte. Die im Auswertungszeitraum verkauften Objekte sind in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichem Zustand, der Bauart und der Grundstücksgröße sehr unterschiedlich und kommen oft aus unterschiedlichen Wohnlagen im Stadtgebiet. Daher unterliegen die Werte großen Schwankungen bzw. Unsicherheiten und sind tlw. aufgrund der geringen Anzahl der verkauften Objekte statistisch nicht abgesichert. Sie dienen deshalb nur als grober Überblick und können nicht für qualifizierte Wertermittlungen herangezogen werden. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertezeitraum Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

33 6..3 Doppelhaushälften / Reihenendhäuser Die durchschnittlichen Preise [ /m²-wohnfläche] für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (einschließlich Bodenwert) beziehen sich auf die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften: mittlere bis gute Wohnlage Wohnfläche m² Grundstücksfläche m² normaler bis guter baulicher Zustand unterkellert ohne Garage bzw. Stellplatz Immobilienpreisübersicht Doppelhaushälften / Reihenendhäuser 207 Altersklasse (mittleres Baujahr) Preis/ m²-wohnfläche Standardabweichung Gesamtkaufpreis Wohnfläche Grundstücksfläche Anzahl der Spanne * Spanne * Spanne * Spanne * Kauffälle /m² /m² m² m² bis (924) (966) (985) (2002) Neubauten Die Spannweiten sind u.a. auf Unterschiede in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichen Zustand, der Bauart, der Grundstücksgröße, der Wohnlage sowie auf die Angebot-/Nachfragesituation und regionale Unterschiede zurückzuführen. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst 2 Auswertezeitraum Auswertezeitraum Bei den Neubauten ist zu beachten, dass es sich um Objekte handelt, die vorwiegend schlüsselfertig von Bauträgern erstellt wurden. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

34 Immobilienpreisübersicht Doppelhaushälften / Reihenendhäuser nach Gemeinden Altersklasse Preis/m²-Wohnfläche [ /m²] Gesamtkaufpreis [ ] Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] Anzahl Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg Hattingen Herdecke bis Neubauten Schwelm Sprockhövel Wetter Witten bis Neubauten Die Immobilienpreisübersicht nach Gemeinden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über den Immobilienmarkt der einzelnen kreisangehörigen Städte. Die im Auswertungszeitraum verkauften Objekte sind in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichem Zustand, der Bauart und der Grundstücksgröße sehr unterschiedlich und kommen oft aus unterschiedlichen Wohnlagen im Stadtgebiet. Daher unterliegen die Werte großen Schwankungen bzw. Unsicherheiten und sind tlw. aufgrund der geringen Anzahl der verkauften Objekte statistisch nicht abgesichert. Sie dienen deshalb nur als grober Überblick und können nicht für qualifizierte Wertermittlungen herangezogen werden. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertezeitraum Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

35 6..4 Reihenmittelhäuser Die durchschnittlichen Preise ( /m²-wohnfläche - einschließlich Bodenwert) für Reihenmittelhäuser beziehen sich auf die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften: mittlere bis gute Wohnlage Wohnfläche m² Grundstücksfläche m² normaler bis guter baulicher Zustand unterkellert ohne Garage bzw. Stellplatz Immobilienpreisübersicht Reihenmittelhäuser Altersklasse (mittleres Baujahr) Preis/ m²-wohnfläche Standardabweichung Gesamtkaufpreis Wohnfläche Grundstücksfläche Anzahl der Spanne * Spanne * Spanne * Spanne * Kauffälle /m² /m² m² m² bis (93) (967) (98) (200) Neubauten Die Spannweiten sind u.a. auf Unterschiede in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichen Zustand, der Bauart, der Grundstücksgröße, der Wohnlage sowie auf die Angebot-/Nachfragesituation und regionale Unterschiede zurückzuführen. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertungszeitraum * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

36 Immobilienpreisübersicht Reihenmittelhäuser nach Gemeinden Altersklasse Preis/m²-Wohnfläche [ /m²] Gesamtkaufpreis [ ] Wohnfläche [m²] Grundstücksfläche [m²] Anzahl Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg Hattingen Herdecke bis Neubauten Schwelm Sprockhövel Wetter Witten bis Neubauten Die Immobilienpreisübersicht nach Gemeinden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über den Immobilienmarkt der einzelnen kreisangehörigen Städte. Die im Auswertungszeitraum verkauften Objekte sind in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichem Zustand, der Bauart und der Grundstücksgröße sehr unterschiedlich und kommen oft aus unterschiedlichen Wohnlagen im Stadtgebiet. Daher unterliegen die Werte großen Schwankungen bzw. Unsicherheiten und sind tlw. aufgrund der geringen Anzahl der verkauften Objekte statistisch nicht abgesichert. Sie dienen deshalb nur als grober Überblick und können nicht für qualifizierte Wertermittlungen herangezogen werden. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertezeitraum Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

37 Doppelhaushälften / Reihenend- und Reihenmittelhäuser Für den zusammengefassten Teilmarkt der Doppelhaushälften/Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser sind für die einzelnen kreisangehörigen Gemeinden die prozentualen Abweichungen zum Durchschnittspreis (Ennepe- Ruhr-Kreis) dargestellt. Zusätzlich hat der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten (Ziffer (Seite 57)) und Indexreihen (Ziffer 9..3 (Seite 5)) ermittelt. 6.2 Dreifamilienhäuser Die durchschnittlichen Preise ( /m²-wohnfläche - einschließlich Bodenwert) für Dreifamilienhäuser beziehen sich auf die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften: mittlere bis gute Wohnlage Wohnfläche m² Grundstücksfläche m² normaler baulicher Zustand Immobilienpreisübersicht Dreifamilienhäuser Altersklasse (mittleres Baujahr) Preis/ m²-wohnfläche Standardabweichung Gesamtkaufpreis Wohnfläche Grundstücksfläche Anzahl der Spanne * Spanne * Spanne * Spanne * Kauffälle /m² /m² m² m² (92) (962) (979) Die Spannweiten sind u.a. auf Unterschiede in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichen Zustand, der Bauart, der Grundstücksgröße, der Wohnlage sowie auf die Angebot-/Nachfragesituation und regionale Unterschiede zurückzuführen. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertezeitraum * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

38 6.3 Mehrfamilienhäuser Hierbei handelt es sich um bebaute Grundstücke, die mit einem ausschließlich der Wohnnutzung dienenden Mehrfamilienhaus oder mit einem gemischt genutzten Gebäude (Wohnen und Gewerbe) bebaut sind. Die Anzahl der Kaufverträge für Mehrfamilienhäuser betrug insgesamt 226 (205: 220) und ist gegenüber dem Vorjahr um 3 % gestiegen. Der Geldumsatz betrug 85,8 Mio. (205: 72,5 Mio. ) und ist gegenüber 205 um 8 % gestiegen, der Flächenumsatz ist mit 29,9 ha (205: 28,3 ha) ebenfalls gestiegen (6 %). Die durchschnittlichen Preise ( /m²-wohnfläche - einschließlich Bodenwert) für Mehrfamilienhäuser beziehen sich auf die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften: Wohngebäude mit mindestens vier Wohneinheiten gewerblicher Anteil im Gebäude < 20 % mittlere bis gute Wohnlage Wohnfläche m² Grundstücksfläche m² normaler bis guter baulicher Zustand Immobilienpreisübersicht Mehrfamilienhäuser Altersklasse (mittleres Baujahr) Preis/ m²-wohnfläche Standardabweichung Gesamtkaufpreis Wohnfläche Grundstücksfläche Anzahl der Spanne * Spanne * Spanne * Spanne * Kauffälle /m² /m² m² m² (96) (96) Die Spannweiten sind u.a. auf Unterschiede in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichen Zustand, der Bauart, der Grundstücksgröße, der Wohnlage sowie auf die Angebot-/Nachfragesituation und regionale Unterschiede zurückzuführen. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertungszeitraum * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

39 6.4 Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser Hierbei handelt es sich um bebaute Grundstücke, die mit Gebäuden für eine überwiegend höherwertige gewerbliche (tertiäre) Nutzung bebaut sind. Zu dieser Kategorie gehören Gebäude mit Büro- oder Handelsnutzung. Die Anzahl der Kaufverträge für die o. g. Objekte betrug insgesamt 32 (205: 39), vierzehn der 32 Objekte wurden in Ennepetal und Witten veräußert. Der Geldumsatz betrug 30, Mio. (205: 43,5 Mio. ) und der Flächenumsatz 7, ha (205: 32,5 ha). Wegen des unterschiedlichen Preisniveaus und der verschiedenartigen Eigenschaften der geschäftlich genutzten Gebäude können keine detaillierten Aussagen gemacht werden. 6.5 Gewerbe- und Industrieobjekte Hierbei handelt es sich um bebaute Grundstücke, die ausschließlich mit Gebäuden für eine klassische gewerbliche und industrielle (sekundäre) Nutzung bebaut sind. Die Anzahl der Kaufverträge für die o. g. Objekte betrug insgesamt 8 (205: 0). Der Geldumsatz betrug 20,9 Mio. (205: 6,9 Mio. ) und der Flächenumsatz 5, ha (205: 5,4 ha). Wegen des unterschiedlichen Preisniveaus und der verschiedenartigen Eigenschaften der gewerblich genutzten Gebäude können keine detaillierten Aussagen gemacht werden. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

40 7 Wohnungs- und Teileigentum Die Anzahl der Kaufverträge für Wohnungs- und Teileigentum betrug insgesamt.045 (205:.03) und ist um 3 % gestiegen. Der Geldumsatz ist mit 9, Mio. (205: 08,6 Mio. ) um 0 % gestiegen, der Flächenumsatz lag bei 4,2 ha (205: 4,0 ha). 7. Wohnungseigentum Im Jahr 206 wechselten 84 Objekte (205: 848) den Eigentümer, das sind % weniger als im Vorjahr. Häufigkeitsverteilung Gesamtkaufpreis 20% % 0% 5% 0% > 300 Tsd. Verkaufsumstand Weiterverkäufe 86% Der Anteil der 206 verkauften Eigentumswohnungen, die durch Umwandlungen von Normaleigentum zu Wohnungseigentum entstanden sind, ist mit 2 % gefallen. Der Anteil der Neubauten ist im Vergleich zum Vorjahr noch einmal gestiegen (204: 9 % und 205: %). Umwandlungen 2% Ersterwerb 2% Wohnungseigentum Für weiterverkaufte Eigentumswohnungen sind für die einzelnen kreisangehörigen Gemeinden die prozentualen Abweichungen zum Durchschnittspreis (Ennepe-Ruhr-Kreis) dargestellt. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

41 Die durchschnittlichen Preise ( /m²-wohnfläche - einschließlich Bodenwert) für Wohnungseigentum beziehen sich auf die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften: mittlere bis gute Wohnlage normaler bis guter Unterhaltungszustand Wohnungsgröße m² Wohnungsgröße Apartment m² Wohngebäude mit mindestens 4 Wohneinheiten ohne Garage bzw. Stellplatz freie Finanzierung Immobilienpreisübersicht Wohnungseigentum Altersklasse Preis/ Standardabweichung Preisspanne * Wohnfläche Anzahl der m²-wohnfläche Kauffälle /m² /m² /m² m² bis Neubau Apartment Apartment Die Spannweiten sind u.a. auf Unterschiede in der Ausstattung, der Wohnfläche, dem baulichen Zustand, der Wohnlage, der Art und Größe der Eigentumswohnungsanlage sowie auf die Angebot-/Nachfragesituation und regionale Unterschiede zurückzuführen. Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertungszeitraum * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 4

42 Immobilienpreisübersicht Wohnungskauf nach Gemeinden (Weiterverkauf und Ersterwerb) Altersklasse Preis/m²-Wohnfläche [ /m²] Wohnfläche [m²] Anzahl Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg Hattingen Herdecke bis Neubau Schwelm Sprockhövel Wetter Witten bis Neubau Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertezeitraum Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

43 Die Immobilienpreisübersicht nach Gemeinden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über den Immobilienmarkt der einzelnen kreisangehörigen Städte. Die im Auswertungszeitraum verkauften Objekte sind in der Ausstattung, der Wohnfläche und dem baulichem Zustand sehr unterschiedlich und kommen oft aus unterschiedlichen Wohnlagen bzw. Wohnungseigentumsanlagen im Stadtgebiet. Daher unterliegen die Werte großen Schwankungen bzw. Unsicherheiten und sind tlw. aufgrund der geringen Anzahl der verkauften Objekte statistisch nicht abgesichert. Sie dienen deshalb nur als grober Überblick und können nicht für qualifizierte Wertermittlungen herangezogen werden. 7.2 Teileigentum Der Teilmarkt - Teileigentum - beinhaltet den Verkauf von Sondereigentum an gewerblichen Räumen, Garagen, Garageneinstellplätzen und Stellplätzen Gewerbliche Räume Zu dem Teilmarkt - gewerbliche Räume - lagen 6 Kauffälle mit einem Geldumsatzvolumen von 5,7 Mio. (ca. 5 % Geldumsatzvolumen des Teilmarktes Wohnungs- und Teileigentum) vor. Wegen des unterschiedlichen Preisniveaus und der verschiedenartigen Eigenschaften der gewerblichen Räume (Lage, Baujahrsklassen, bauliche und wirtschaftliche Nutzung) können keine detaillierten Aussagen gemacht werden. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

44 7.2.2 Garagen und Stellplätze Es wurden durchschnittliche Preise für Garagen, Tiefgarageneinstellplätze und Stellplätze ermittelt. Die Verkaufspreise stehen i.d.r. in Verbindung mit dem Erwerb von Wohnungseigentum, können aber auch für Doppelhaushälften und Reihenhäuser Anwendung finden, soweit diese außerhalb des Hauptgrundstückes liegen. Immobilienpreisübersicht Garagen und Stellplätze Art des Objektes / Altersklasse Preis Standardabweichung Preisspanne * Anzahl der Kauffälle Garagen Neubauten Garagen im Gebäude Neubauten Tiefgarageneinstellplätze Neubauten Stellplätze im Weiterverkauf im Ersterwerb Die Immobilienpreise sind nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjekts abgestellt. Die Umrechnungskoeffizienten und die Indexreihen sind somit nur sehr eingeschränkt anwendbar. 2 Auswertungszeitraum * in der (Preis-)Spanne sind 2/3 aller Kauffälle erfasst 3 abgeschlossene Garagen im Keller- oder Erdgeschoss einer Eigentumswohnungsanlage Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

45 8 Richtwerte 8. Bodenrichtwerte Der Bodenrichtwert ( 96 BauGB) ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden entsprechend des definierten Grundstückszustandes und ist auf den Quadratmeter Grundstücksfläche bezogen. Der Bodenrichtwert wird in einer Bodenrichtwertzone ausgewiesen, diese umfasst die Grundstücke eines Gebietes mit im Wesentlichen gleichen Nutzungsverhältnissen. Jedem Bodenrichtwert sind wertrelevante und beschreibende Merkmale zugeordnet, z.b. Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung. Das Lagemerkmal wird durch die Position des Bodenrichtwertes in der Karte visualisiert. Einzelne Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone können in ihren wertrelevanten Merkmalen von der Beschreibung der Merkmale oder der Lage des Richtwertgrundstücks abweichen. Diese Abweichungen können Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert bewirken, die ggf. aus den Umrechnungskoeffizienten-Tabellen abgeleitet werden können. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen durch Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zustande gekommen sind. Für Gebiete ohne bzw. mit geringem Grundstücksverkehr werden zur Bodenrichtwertermittlung Kaufpreise aus vergleichbaren Gebieten, Kaufpreise vorangegangener Jahre und Indexreihen herangezogen oder evidente, statistische, deduktive und intersubjektive Preisvergleiche angewandt. Die Bodenrichtwerte können unter kostenfrei eingesehen und ausgedruckt werden. Ergänzend zum Online-Angebot von BORISplus.NRW können die Bodenrichtwerte auch mobil mit Smartphone und Tablet abgerufen werden. Die App ist für iphone und ipad im Apple Store, für Android OS in Google Play und für Windows 0 Mobile im Microsoft Store verfügbar. Die Bodenrichtwerte können auch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingesehen werden. Für die Erstellung eines Ausschnitts (pdf-datei) aus der Bodenrichtwert-Übersichtskarte durch die Geschäftsstelle wird eine Zeitgebühr von 30 berechnet. Die Gebühr richtet sich nach dem Gebührengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (GebG NRW), in Verbindung mit der Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung (VermWertGebO NRW) in der jeweils geltenden Fassung. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

46 Nach 3 Abs. Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) hat der Gutachterausschuss gebietstypische Werte als Übersicht über die Bodenrichtwerte beschlossen ( und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Veröffentlichung wird um gebietstypische Werte für Wohnbauflächen in sehr guten/bevorzugten Wohnlagen, Wohnbauflächen im Außenbereich sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen ergänzt. Gebietstypische Werte (beitragsfrei) in Anlehnung an 3 Abs. Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

47 8.2 Immobilienrichtwerte Immobilienrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Immobilien (z.b. Eigentumswohnungen, Doppel- und Reihenhäuser) bezogen auf ein für diese Lage typisches Normobjekt. Der Immobilienrichtwert wird in einer Immobilienrichtwertzone ausgewiesen. Jedem Immobilienrichtwert sind wertrelevante und beschreibende Merkmale zugeordnet, z.b. Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung. Abweichungen bei den Merkmalen von dieser Richtwertnorm können mit Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden, siehe Ziffer (Seite 55f.). Immobilienrichtwerte werden durch den Gutachterausschuss sachverständig aus tatsächlichen Kaufpreisen stichtagsbezogen abgeleitet. Sie stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne von 3 ImmoWertV bzw. der Vergleichswertrichtlinie dar und bilden die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren. Der Gutachterausschuss hat für alle Städte des Ennepe-Ruhr-Kreises Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen und Doppel- und Reihenhäuser ermittelt. Die Immobilienrichtwerte können unter kostenfrei eingesehen und ausgedruckt werden. Die Immobilienrichtwerte können auch bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingesehen werden. Für die Erstellung eines Auszugs (pdf-datei) durch die Geschäftsstelle wird eine Zeitgebühr von 30 berechnet. Die Gebühr richtet sich nach dem Gebührengesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (GebG NRW), in Verbindung mit der Vermessungs- und Wertermittlungsgebührenordnung (VermWertGebO NRW) in der jeweils geltenden Fassung. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

48 9 Erforderliche Daten Nach 93 Abs. 5 Baugesetzbuch in Verbindung mit Abschnitt 2 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) und nach 2 der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW - GAVO NRW) sind aus der Kaufpreissammlung die für die Wertermittlung erforderlichen Daten unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Am 22. Februar 207 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten abgeleitet und beschlossen. 9. Indexreihen Die zeitbedingten Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt werden durch Indexreihen erfasst, so dass die Werte auf andere Stichtage umgerechnet werden können. Aufgrund der zeitlichen Verteilung der Kaufpreise im Jahr kann im Allgemeinen davon ausgegangen werden, dass der Stichtag für den durchschnittlichen Kaufpreis etwa in der Mitte des jeweiligen Jahres liegt. Als Indexreihen werden Reihen von Indexzahlen definiert, die sich jeweils aus dem durchschnittlichen Verhältnis der Preise eines Erhebungszeitraumes zu den Preisen eines Basiszeitraumes ergeben. Als Basiszeitraum (Basiszeitpunkt) wurde das Jahr 200 = 00 gewählt. Um bei den unbebauten Grundstücken einen Wirkungsausgleich für unterschiedliche Lagen der Grundstücke und neue Baugebiete (einheitlicher "Warenkorb") zu erreichen, wurden die Indexreihen mit Hilfe der gleitenden Mittelwertbildung nach folgender Formel ermittelt: Bodenpreisindexzahl des BWi 2 xbwi BWi 00 Jahresi x 4 BW0 BWi = durchschnittlicher Bodenpreis/m² im Jahre i BW0 = gleitender Mittelwert für das Basisjahr aus den Bodenpreisen/m² Für die Indexberechnungen des aktuellen Jahres muss anstelle des gleitenden Mittels vorläufig mit dem Durchschnittswert (BWi) des laufenden Jahres gerechnet werden. Die endgültige Indexberechnung kann mit der oben aufgeführten Formel erst im folgenden Jahr erfolgen. Für die weiterverkauften Eigentumswohnungen und die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie die Doppelhaushälften / Reihenhäuser wird kein gleitender Mittelwert berechnet, da alle Preise mit Hilfe der Umrechnungskoeffizienten (siehe Ziffer (Seite 55ff.)) auf ein Normobjekt bezogen werden. Unterschiede in den wertrelevanten Kriterien werden somit ausgeglichen. Die normierten Kaufpreise werden jährlich zusammengefasst (arithmetisches Mittel): Indexzahl des KPi Jahresi KP0 x 00 KPi KP0 = arithmetisches Mittel aller normierter Kaufpreise im Jahre i = arithmetisches Mittel aller normierter Kaufpreise für das Basisjahr Für neugebaute Eigentumswohnungen erfolgt keine Umrechnung auf ein Normobjekt. Der Index wird als gleitendes Mittel aus den jährlich zusammengefassten Kaufpreisen berechnet (siehe unbebaute Grundstücke). Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

49 9.. Baureifes Land Die Bodenpreisindexreihen wurden entsprechend den Erläuterungen unter Ziffer 9. aus den gezahlten Kaufpreisen (baureifes Land, beitragsfrei) ermittelt. Die jeweilige Indexzahl bezieht sich auf den Mittelwert aller gezahlten Kaufpreise im Ennepe-Ruhr-Kreis. Die Bodenpreisindexreihen für baureifes Land (gewerbliche Bauflächen) dienen nur als überschlägige Darstellung des Preisniveaus. Aussagen über Veränderungen des Preisniveaus können somit nur durch eine zusammenhängende Betrachtung großer Zeiträume getroffen werden. Die starken Indexschwankungen bei den gewerblichen Bauflächen sind u.a. auf das geringe Datenmaterial bzw. auf die unterschiedlichen Lagen der verkauften Grundstücke sowie auf die von den einzelnen Städten unterschiedlich subventionierten Preise zurückzuführen. Die Bodenpreisindizes für baureifes Land (individueller Wohnungsbau) vor dem Jahr 986 sind über die Internetadresse einsehbar. Bodenpreisindexreihen - baureifes Land (Basisjahr 200 = 00) Gleitender Mittelwert [ /m²] Jahr individueller Wohnungsbau gewerbliche Bauflächen , , 988 5, , ,7 55,6 99 6,2 6, ,5 67, ,5 74, ,5 79, ,6 78, , 76, ,2 8, ,4 89, ,7 93, ,3 94, ,4 95, ,3 96, ,7 99, ,9 03, ,3 03, ,2 03, ,8 0, ,0 00, ,9 0, ,0 00, ,9 98, ,0 99, , 04, ,4 06, , 08,8 206,7 2 2,3 2 Flächen für ein- und zweigeschossige Bebauung 2 vorläufiger Index Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

50 9..2 Land- und forstwirtschaftliche Flächen Die Bodenpreisindexreihen wurden entsprechend den Erläuterungen unter Ziffer 9. aus den gezahlten Kaufpreisen ermittelt. Sie dienen nur als überschlägige Darstellung des Preisniveaus. Aussagen über Veränderungen des Preisniveaus können somit nur durch eine zusammenhängende Betrachtung großer Zeiträume getroffen werden. Die starken Indexschwankungen sind u.a. auf das geringe Datenmaterial bzw. auf die unterschiedlichen Lagen der verkauften Grundstücke zurückzuführen. Die Daten bis 203 beziehen sich auf die Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe- Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten). Die Bodenpreisindizes für land- und forstwirtschaftliche Flächen vor dem Jahr 986 sind über die Internetadresse einsehbar. Bodenpreisindexreihen - land- und forstwirtschaftliche Flächen (Basisjahr 200 = 00) landwirtschaftliche Gleitender Mittelwert [ /m²] Jahr Flächen forstwirtschaftliche Flächen begünstigtes Agrarland , 29,8 7, ,8 25,0 78, ,5 27,4 80, ,8 26,2 79, ,8 20,2 74,6 99 3,4 5,5 70, ,7 04,8 74, , 02,4 85, ,2 9,0 9, ,8 25,0 85, ,5 26,2 74, , 3,0 72, , 28,6 78, ,2 25,0 8, ,5 20,2 80, ,2 23,8 82, ,8 29,8 86, ,8 22,6 84, , 3, 3 83, ,5 08,3 94, ,2 97,6 00, ,8 86,9 93, ,7 84,5 88, ,7 90,5 93, ,0 00,0 00, ,0 06,0 02, ,8 3, 96, ,9 23,8 95, ,3 26,2 8, , 26,2 3, ,6 4 35,7 4 00,6 4 rein land- bzw. rein forstwirtschaftliche Flächen, Flächen > m² 2 sonstige Flächen der Land- od. Forstwirtschaft, die sich auch für eine höherwertige außerland- bzw. außerforstwirtschaftliche Nutzung eignen / Besonderheiten in der landschaftlichen oder verkehrlichen Lage, durch die Funktion der Fläche oder durch die Nähe zu Siedlungsgebieten 3 der Index wurde anhand der Daten des Vorjahres und des darauf folgenden Jahres ermittelt 4 vorläufiger Index Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

51 9..3 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften / Reihenhäuser Die Indexreihen wurde aus den Kaufpreisen für weiterverkaufte freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppelhaushälften / Reihenendhäuser / Reihenmittelhäuser ermittelt. Es standen für diese Auswertung erst ab 204 Daten aus dem Wittener Stadtgebiet zur Verfügung. Alle Kaufpreise wurden auf ein Normobjekt bezogen. Die Umrechnung der Einzelwerte erfolgte mit den Umrechnungskoeffizienten (siehe und ). Unterschiede in den wertrelevanten Kriterien wurden somit ausgeglichen. Folgendes Normobjekt wurde für die freistehenden Ein- und Zweifamilienhäuser zugrunde gelegt: Gebäudeart: freistehendes Einfamilienhaus Alter: 30 Jahre mittlere Ausstattungsklasse baujahrestypischer Modernisierungstyp Wohnfläche: 50 m² voll unterkellert Baulandfläche: 700 m² mittlere Wohnlage Ennepe-Ruhr-Kreis Folgendes Normobjekt wurde für die Doppelhaushälften / Reihenhäuser zugrunde gelegt: Gebäudeart: Doppelhaushälfte Alter: 30 Jahre mittlere Ausstattungsklasse baujahrestypischer Modernisierungstyp Wohnfläche: 25 m² voll unterkellert Baulandfläche: 250 m² mittlere Wohnlage Ennepe-Ruhr-Kreis Indexreihen - freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften / Reihenhäuser (Basisjahr 200 = 00) normierter Kaufpreis [ /m²-wohnfläche] Jahr freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften/ Reihenhäuser ,9 03, 202 0,4 05,2 203,9 5, ,5 6, ,6 24, ,6 3,0 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 5

52 9..4 Wohnungseigentum Die Indexreihe für Neubau wurde entsprechend den Erläuterungen unter Ziffer 9. aus den durchschnittlichen Kaufpreisen für erstmalig verkaufte Eigentumswohnungen im Neubau ermittelt. Es handelt sich um einen gleitenden Index. Der Index bis 203 bezieht sich auf die Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten), ab 204 sind die Daten aus dem Wittener Stadtgebiet in der Auswertung enthalten. Die Indexreihe für Altbau wurde aus den Kaufpreisen für weiterverkaufte Eigentumswohnungen ermittelt. Alle Kaufpreise wurden auf ein Normobjekt bezogen. Die Umrechnung der Einzelwerte erfolgte mit den Umrechnungskoeffizienten (siehe ). Unterschiede in den wertrelevanten Kriterien wurden somit ausgeglichen. Es standen für diese Auswertung erst ab 204 Daten aus dem Wittener Stadtgebiet zur Verfügung. Folgendes Normobjekt wurde für die weiterverkauften Eigentumswohnungen zugrunde gelegt: Alter: 30 Jahre mittlere Ausstattungsklasse baujahrestypischer Modernisierungstyp Raumanzahl: 3 Zimmer zzgl. Küche, Diele und Bad Wohnfläche: 80 m² Anzahl der Wohnungen in der Wohnanlage: 3 bis 30 Wohnungen Anzahl der Wohnungen im Gebäude: 7 bis 2 Wohnungen unvermietet Balkon vorhanden mittlere Wohnlage Ennepe-Ruhr-Kreis Indexreihen - Wohnungseigentum (Basisjahr 200 = 00) durchschnittlicher Quadratmeterpreis bzw. normierter Kaufpreis [ /m²-wohnfläche] Jahr Neubau Altbau ,3 84, ,2 94, ,9 0, ,9 07, ,8 4, ,2 7, ,4 24, ,6 24, ,7 24, ,7 24, , 23, ,5 20, ,8 6, , 3, ,5, ,5 08, ,0 07, ,2 06, ,4 03, ,2 0, ,9 0, , 05, ,2 0, , 8, ,3 23, ,2 29,4 vorläufiger Index Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

53 9.2 Umrechnungskoeffizienten 9.2. Unbebaute Grundstücke Baureifes Land (individueller Wohnungsbau) - Grundstücksfläche Um die Abhängigkeit des Bodenwertes von der Grundstücksgröße in marktkonformer Weise berücksichtigen zu können, werden vom Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche veröffentlicht. Grundstücksgröße und -tiefe sind aber keine unabhängig voneinander stehenden Parameter, sondern stehen in aller Regel in Beziehung zueinander. Das Verhältnis der Breite bzw. der Front und der Tiefe eines Grundstücks bestimmt die Grundstücksgestalt und hat somit großen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. Weicht das zu bewertende Grundstück demzufolge neben seiner Größe auch in seiner Tiefe, Gestalt oder anderen Eigenschaften von dem Bodenrichtwertgrundstück bzw. dem Vergleichsgrundstück ab, so ist dies durch zusätzliche Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Hierbei muss beachtet werden, dass es nicht zu einer Mehrfachberücksichtigung kommt. Die Grundstücksfläche und die bauliche Ausnutzbarkeit (relative, absolute) sind getrennt zu beachten. Aus der Fachliteratur sind verschiedene Umrechnungskoeffizienten bekannt. Im Ennepe-Ruhr-Kreis konnte ebenfalls eine Abhängigkeit zwischen der Grundstücksfläche und dem Bodenpreis nachgewiesen werden. Diese Erkenntnisse wurden für Flächengrößen zwischen 200 und.000 m² in einer statistisch gesicherten Funktion abgeleitet und können der nachfolgenden Grafik entnommen werden: Umrechnungskoeffizient - Grundstücksfläche [m²] 206 Beispiel:,2,,0 0,9,3,08,04,00 0,97 0,93 0,9 0,89 0,87 Bodenrichtwert 200 /m² für 400 m² (Umrechnungskoeffizient,04) zu bewertendes Grundstück mit 800 m² (Umrechnungskoeffizient 0,9) 0,9,04 x 200 /m² = 75 /m² 0, Bodenwert für 800 m² großes Grundstück = 75 /m² Die Umrechnungskoeffizienten des Ennepe-Ruhr-Kreises werden von einer Analyse der funktionalen Abhängigkeiten von Bodenwerten 2 bestätigt. Zur Umrechnung von Grundstücken >.000 m² wird auf diese Umrechnungskoeffizienten verwiesen. Für eine Grundstücksfläche zwischen den angegebenen Intervallen sind die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation zu ermitteln. Über den grafisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht. Bsp. für Grundstücksfläche: 450 m² = (Koeffizient 400 m² + Koeffizient 500 m²) / 2 = (,04 +,00 ) / 2 =,02 2 Axel Mehrens: Deutschlandweite Analyse der funktionalen Abhängigkeiten von Bodenwerten, Abschnitt 7.8 Bundesdurchschnittliche Grundstücksflächen Umrechnungskoeffizienten Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

54 Baureifes Land (Geschosswohnungsbau/gemischte Bauflächen) - Geschossflächenzahl (GFZ) Eigene Untersuchungen zur Umrechnung bei abweichender Geschossflächenzahl (GFZ) liegen nicht vor. Der Gutachterausschuss ist jedoch der Auffassung, dass im Geschosswohnungsbau und bei gemischten Bauflächen eine tendenzielle Abhängigkeit des Bodenwertes vom Maß der baulichen Nutzung besteht. Für die Umrechnung des Wertverhältnisses von Mehrfamilienhausgrundstücken bei abweichender Geschossflächenzahl wird auf die Umrechnungskoeffizienten der Anlage in der Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) verwiesen. Die Umrechnungskoeffizienten können für erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbeitragsfreie Grundstücke verwendet werden, wobei sich jeweils auf die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) zu beziehen ist. Es ergeben sich in Abhängigkeit vom Bodenrichtwertniveau [ /m²] unterschiedliche Umrechnungskoeffizienten. Bodenrichtwert 2 [ /m²] wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) 0,4 0,6 0,8,0,2,4,6,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3, ,88 0,93 0,97,00,03,05,07,08,0, 250 0,79 0,88 0,94,00,05,09,3,7,20,23, ,7 0,83 0,92,00,07,3,9,24,29,34,38, ,80 0,9,00,08,6,23,30,36,42,47,52, ,77 0,89,00,0,8,27,35,42,49,56,62, ,88,00,,2,3,40,48,57,64,72,79, ,87,00,2,24,34,45,55,64,73,82,90,98 Umrechnungskoeffizienten - wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) Beispiel: 2,0,5,0 Bodenrichtwerte 300 /m² und höher Bodenrichtwerte von 200 bis 400 /m² Bodenrichtwerte unter 300 /m² Bodenrichtwert 250 /m² mit WGFZ 0,8 (Umrechnungskoeffizient 0,94) zu bewertendes Grundstück mit WGFZ,4 (Umrechnungskoeffizient,09),09 0,94 x 250 /m² = 290 /m² 0,5 0,4,0,6 2,2 2,8 Bodenwert für Grundstück mit WGFZ,4 = 290 /m² Abweichend zu den baurechtlichen Vorschriften sind bei der Berechnung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche) auch die Flächen zu berücksichtigen, die der wirtschaftlichen Nutzung dienen. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Geschossfläche eines ausgebauten oder ausbaufähigen Dachgeschosses ist pauschal mit 75 % der Geschossfläche des darunterliegenden Vollgeschosses und die Geschossfläche eines Kellergeschosses, wenn Aufenthaltsräume vorhanden oder möglich sind, pauschal mit 30 % des darüberliegenden Vollgeschosses zu berechnen (siehe Richtlinie zur Ermittlung von Bodenwerten (Bodenrichtwertrichtlinie BRW-RL), Ziffer 6 Abs. 6). 2 Der anzuwendende Umrechnungskoeffizient ist durch lineare Interpolation zwischen den Tabellenwerten zu ermitteln. Über den tabellarisch aufgeführten Gültigkeitsbereich hinaus ist eine Extrapolation der Umrechnungskoeffizienten nicht sachgerecht. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

55 9.2.2 Bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum Verschiedene Merkmale beeinflussen den Preis einer Immobilie, z.b. Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung. Der Gutachterausschuss hat die Kaufpreise, die zwischen 2008 und 202 im Ennepe-Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten) verkauft wurden, untersucht. Kauffälle mit besonderen Verhältnissen und nicht erklärbaren Preisabweichungen wurden von der statistischen Auswertung ausgeschlossen. Die statistische Untersuchung erfolgte mit dem Verfahren der multiplen Regression. Es ermöglicht, signifikante Einflussgrößen als Einzelmerkmale oder in Klassenbereichen (wertbestimmende Merkmale) und die dazugehörigen Umrechnungskoeffizienten zu ermitteln, die den Kaufpreis der Immobilie bestmöglichst erklären. Mit den Umrechnungskoeffizienten können ein Immobilienrichtwert oder Vergleichspreise auf die Eigenschaften des zu bewertenden Objekts umgerechnet werden. Für die Immobilienpreise aus den Übersichten sind die Umrechnungskoeffizienten nur eingeschränkt anwendbar, da diese nicht auf wertbeeinflussende Merkmale eines Normobjektes abgestellt sind. Bei der Umrechnung ist zu beachten, dass es bei mehreren und/oder extrem unterschiedlichen Merkmalen zu Unplausibilitäten kommen kann. Der durch die Umrechnung ermittelte Wert ist immer sachverständig zu würdigen. Außerdem ist zu beachten, dass eine Anpassung mit den Umrechnungskoeffizienten im Grenzbereich zweier Klassen nicht immer sachgerecht ist. Weitere Merkmale (z.b. örtliche und bauliche Gegebenheiten, besondere Einbauten) können bei der Festlegung des Wertes relevant sein, die aber mit den Umrechnungsfaktoren nicht abgedeckt sind. Diese Einflussfaktoren sind gegebenenfalls gesondert zu berücksichtigen. Berechnungsbeispiel für Eigentumswohnungen: zu bewertendes Objekt Umrechnungs- Vergleichspreis [oder Umrechnungs- koeffizient Immobilienrichtwert]: koeffizient.790 /m² Alter Baujahr Jahre 0,96 Baujahr Jahre,00 0,96,00 = 0,960 Raumanzahl 4,00 3,00,00 Wohnfläche 0 m²,00 93 m²,00,00 Ausstattung gehoben, gehoben,,00 Modernisierungstyp teilmodernisiert,04 baujahrestypisch,00,04,00 =,040 Gemeinde Gevelsberg,04 Gevelsberg,04,00 Wohnlage gut,06 gut,06,00 Balkon vorhanden,00 vorhanden,00,00 Anzahl d. Wohnungen 24,00 28,00,00 in der Wohnanlage Anzahl d. Wohnungen,06,00 6,06 3-5,00 im Gebäude =,060 0,95,00 Mietsituation vermietet 0,95 unvermietet,00 = 0, /m² x 0,960 x,00 x,00 x,00 x,040 x,00 x,00 x,00 x,00 x,060 x 0,950 =.800 /m² Eine Umrechnungshilfe von Immobilienrichtwerten für Doppel-/Reihenhäuser und Eigentumswohnungen haben wir auf unserer Internetseite zur Verfügung gestellt: Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

56 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Der Gutachterausschuss hat 69 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, die zwischen 2008 und 202 im Ennepe- Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten) verkauft wurden, untersucht. Kauffälle mit besonderen Verhältnissen und nicht erklärbaren Preisabweichungen wurden von der statistischen Auswertung ausgeschlossen. Angaben zu diversen Merkmalen, z.b. Ausstattung, Modernisierungstyp wurden von den Erwerbern angegeben. [ ] Alter [Jahre] Ausstattung 2 4 [,32] 30,00 stark gehoben [,24] mittel,00 6 [,29] 32 0,98 gehoben,4 einfach 0,85 8 [,26] 34 0,97 0 [,23] 36 0,96 Modernisierungstyp 3 2 [,20] 38 0,95 baujahrestypisch,00 neuzeitlich 4 [,7] 40 0,94 teilmodernisiert,05 (modernisiert) 6 [,4] 42 0,93 8 [,2] 44 0,92 Gemeinde [Ennepe-Ruhr-Kreis =,00] 20 [,0] 46 0,9 Breckerfeld [0,86] Schwelm,00 22, ,9 Ennepetal 0,93 Sprockhövel,02 24,05 50 bis 62 0,90 Gevelsberg 0,98 Wetter,02 26,03 63 bis 89 0,85 Hattingen,09 Witten 4 [,05] 28,02 älter als 89 0,75 Herdecke,0 [,6] Gebäudeart Wohnlage Einfamilienhaus,00 Einfamilienhaus m. 0,94 sehr gut /,27 mittel,00 Zweifamilienhaus 0,92 Einliegerwohnung bevorzugt einfach 0,92 gut,07 Keller voll unterkellert,00 nicht unterkellert 0,90 Baulandfläche 5 [m²] tlw. unterkellert 0,96 bis 399 [0,87] 800 bis 899, bis 499 0, bis 999,08 Wohnfläche 6 [m²] 500 bis 599 0, bis.249,08 bis 99 [,28] 60 bis 79 0, bis 699, bis.499,3 00 bis 09 [,20] 80 bis 99 0, bis 799,00.500,5 0 bis 9 [,7] 200 bis 224 0,84 20 bis 29 [,08] 225 bis 249 0,77 Für den Wertansatz bei der Berücksichtigung von Garagen und 30 bis 39, bis 299 [0,66] Stellplätzen werden im derzeitigen Modell die unter Ziffer bis 49, [0,56] (Seite 44) veröffentlichten Immobilienpreise pauschal in Ansatz 50 bis 59,00 gebracht. Bei Garagen auf dem Hauptgrundstück werden die Werte für Garagen im Modell pauschal um einen durchschnittlichen Bodenwert von reduziert. [ ] Der Umrechnungskoeffizient wird nur durch eine geringe Anzahl an Vergleichspreisen innerhalb der Stichprobe gestützt. Für ein Alter zwischen den angegebenen Intervallen sind die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation zu ermitteln. Bsp. für Alter: 23 Jahre = (Koeffizient 22 Jahre + Koeffizient 24 Jahre) / 2 = (,07 +,05 ) / 2 =,06 Es wurden nur Objekte, die nach 875 erbaut wurden in die Auswertung einbezogen. Objekte jünger als 4 Jahre sind nicht in der ausgewerteten Datenmenge enthalten. 2 Die Umrechnungskoeffizienten für die Ausstattung sind nur noch bedingt anwendbar. Die Angaben zu der Ausstattung wurden von den Erwerbern in Anlehnung an die Ausstattungsabstufung der NHK 2000 vorgenommen, diese Angaben sind Grundlage für die Ermittlung dieser Umrechnungskoeffizienten. 3 Wohnungen in Gebäuden, die jünger als 26 Jahre sind und ältere Wohnungen, bei denen lediglich kleinere Modernisierungen durchgeführt wurden, gelten als baujahrestypisch. Ältere Wohnungen, die teilweise oder überwiegend modernisiert sind, wurden als teilmodernisiert und voll modernisierte Wohnungen als neuzeitlich eingestuft. 4 Es wurden 70 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser untersucht, die 204 im Ennepe-Ruhr-Kreis (mit der Stadt Witten) verkauft wurden. Für Witten wird ein vorläufiger Koeffizient ermittelt. 5 Es wurden nur Objekte mit einer Baulandfläche von 200 bis m² in die Auswertung einbezogen. 6 Es wurden nur Objekte mit einer Wohnfläche von 80 bis 400 m² in die Auswertung einbezogen. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

57 Doppelhaushälften / Reihenhäuser Der Gutachterausschuss hat 765 Doppelhaushälften und Reihenhäuser, die zwischen 2008 und 202 im Ennepe-Ruhr- Kreis (ohne die Stadt Witten) verkauft wurden, untersucht. Kauffälle mit besonderen Verhältnissen und nicht erklärbaren Preisabweichungen wurden von der statistischen Auswertung ausgeschlossen. Angaben zu diversen Merkmalen, z.b. Ausstattung, Modernisierungstyp wurden von den Erwerbern angegeben. [ ] Alter [Jahre] Ausstattung 2 4,7 30,00 stark gehoben [,2] mittel,00 6,6 32 0,99 gehoben,09 einfach 0,8 8,5 34 0,97 0,4 36 0,96 Modernisierungstyp 3 2,2 38 0,94 baujahrestypisch,00 neuzeitlich 4, 40 0,93 teilmodernisiert,07 (modernisiert) 6,0 42 0,92 8, ,9 Gemeinde [Ennepe-Ruhr-Kreis =,00] 20, ,89 Breckerfeld 0,86 Schwelm,05 22, ,88 Ennepetal 0,95 Sprockhövel,06 24,04 50 bis 62 0,85 Gevelsberg 0,98 Wetter 0,99 26,03 63 bis 89 0,84 Hattingen, Witten 4 [,0] 28,0 älter als 89 [0,78] Herdecke,0 [,0] Gebäudeart Wohnlage Doppelhaushälfte,00 Reihenmittelhaus 0,97 sehr gut / [,20] mittel,00 Reihenendhaus 0,98 bevorzugt einfach [0,98] gut,05 Keller voll unterkellert,00 nicht unterkellert 0,9 Baulandfläche 5 [m²] tlw. unterkellert 0,98 bis 49 [0,85] 300 bis 349,0 50 bis 99 0,9 350 bis 449,04 Wohnfläche [m²] 200 bis 249 0, bis 599,07 bis 79 [,05] 40 bis 49 0, bis 299,00 600,5 80 bis 99,4 50 bis 59 0,89 00 bis 09,09 60 bis 79 0,8 Für den Wertansatz bei der Berücksichtigung von Garagen und 0 bis 9,06 80 bis 99 [0,78] Stellplätzen werden im derzeitigen Modell die unter Ziffer bis 29, [0,73] (Seite 44) veröffentlichten Immobilienpreise pauschal in Ansatz 30 bis 39 0,94 gebracht. Bei Garagen auf dem Hauptgrundstück werden die Werte für Garagen im Modell pauschal um einen durchschnittlichen Bodenwert von reduziert. [ ] Der Umrechnungskoeffizient wird nur durch eine geringe Anzahl an Vergleichspreisen innerhalb der Stichprobe gestützt. Für ein Alter zwischen den angegebenen Intervallen sind die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation zu ermitteln. Bsp. für Alter: 23 Jahre = (Koeffizient 22 Jahre + Koeffizient 24 Jahre) / 2 = (,06 +,04 ) / 2 =,05 Es wurden nur Objekte, die nach 875 erbaut wurden in die Auswertung einbezogen. Objekte jünger als 4 Jahre sind nicht in der ausgewerteten Datenmenge enthalten. 2 Die Umrechnungskoeffizienten für die Ausstattung sind nur noch bedingt anwendbar. Die Angaben zu der Ausstattung wurden von den Erwerbern in Anlehnung an die Ausstattungsabstufung der NHK 2000 vorgenommen, diese Angaben sind Grundlage für die Ermittlung dieser Umrechnungskoeffizienten. Die Angaben zu der Ausstattung der Immobilienrichtwerte beziehen sich auf die Ausstattungsabstufungen der NHK Wohnungen in Gebäuden, die jünger als 26 Jahre sind und ältere Wohnungen, bei denen lediglich kleinere Modernisierungen durchgeführt wurden, gelten als baujahrestypisch. Ältere Wohnungen, die teilweise oder überwiegend modernisiert sind, wurden als teilmodernisiert und voll modernisierte Wohnungen als neuzeitlich eingestuft. 4 Es wurden 5 Doppelhaushälften und Reihenhäuser untersucht, die 204 im Ennepe-Ruhr-Kreis (mit der Stadt Witten) verkauft wurden. Für Witten wird ein vorläufiger Koeffizient ermittelt. 5 Es wurden nur Objekte mit einer Baulandfläche von 00 bis.200 m² in die Auswertung einbezogen. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

58 Wohnungseigentum Der Gutachterausschuss hat.444 Eigentumswohnungen (ohne Ersterwerb und ohne Umwandlung), die zwischen 2008 und 202 im Ennepe-Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten) verkauft wurden, untersucht. Kauffälle mit besonderen Verhältnissen und nicht erklärbaren Preisabweichungen wurden von der statistischen Auswertung ausgeschlossen. Angaben zu diversen Merkmalen, z.b. Ausstattung, Modernisierungstyp wurden von den Erwerbern angegeben. [ ] Alter [Jahre] Modernisierungstyp 2 4,42 30,00 baujahrestypisch,00 neuzeitlich [,9] 6, ,98 teilmodernisiert,04 (modernisiert) 8, ,96 0, ,95 Balkon 2, ,94 vorhanden,00 nicht vorhanden 0,9 4,2 40 0,92 6,8 42 0,9 Gemeinde [Ennepe-Ruhr-Kreis =,00] 8,5 44 0,90 Breckerfeld [0,82] Schwelm,08 20,2 46 0,89 Ennepetal 0,96 Sprockhövel,06 22, ,89 Gevelsberg,04 Wetter 0,98 24,07 50 bis 62 0,88 Hattingen,07 Witten 3 [,0] 26,04 älter als 62 0,85 Herdecke 0,98 28,02 Wohnlage Raumanzahl zzgl. Küche, Diele und Bad sehr gut / [,20] mittel,00 Zimmer [0,8] 4 Zimmer,00 bevorzugt einfach 0,92 2 Zimmer 0,93 5 Zimmer 0,96 gut,06 3 Zimmer,00 Anzahl der Wohnungen in der Wohnanlage Wohnfläche [m²] bis 6,00 3 bis 65 0,94 bis 54 0,92 95 bis 04,02 7 bis 2,00 mehr als 65 0,90 55 bis 64 0,96 05 bis 4,00 3 bis 30,00 65 bis 74 0,97 5 bis 24,00 75 bis 84, ,96 Anzahl der Wohnungen im Gebäude 4 85 bis 94,00 bis 6,06 3 bis 30,00 Ausstattung 5 stark gehoben,2 mittel,00 Mietsituation 7 bis 2,00 mehr als 30 0,86 gehoben, einfach 0,88 unvermietet,00 Mieter = Käufer 0,98 vermietet 0,95 [ ] Der Umrechnungskoeffizient wird nur durch eine geringe Anzahl an Vergleichspreisen innerhalb der Stichprobe gestützt. Für ein Alter zwischen den angegebenen Intervallen sind die Umrechnungskoeffizienten durch lineare Interpolation zu ermitteln. Bsp. für Alter: 23 Jahre = (Koeffizient 22 Jahre + Koeffizient 24 Jahre) / 2 = (,09 +,07 ) / 2 =,08 Es wurden nur Wohnungen in Gebäuden, die nach 875 erbaut wurden in die Auswertung einbezogen. Objekte jünger als 4 Jahre sind nicht in der ausgewerteten Datenmenge enthalten. 2 Wohnungen in Gebäuden, die jünger als 26 Jahre sind und ältere Wohnungen, bei denen lediglich kleinere Modernisierungen durchgeführt wurden, gelten als baujahrestypisch. Ältere Wohnungen, die teilweise oder überwiegend modernisiert sind, wurden als teilmodernisiert und voll modernisierte Wohnungen als neuzeitlich eingestuft. 3 Es wurden 36 Eigentumswohnungen untersucht, die 204 im Ennepe-Ruhr-Kreis (mit der Stadt Witten) verkauft wurden. Für Witten wird ein vorläufiger Koeffizient ermittelt. 4 Anzahl der Wohnungen, die von dem Hauseingang zu erreichen sind, über den die zu bewertende ETW auch zugänglich ist. 5 Die Umrechnungskoeffizienten für die Ausstattung sind nur noch bedingt anwendbar. Die Angaben zu der Ausstattung wurden von den Erwerbern in Anlehnung an die Ausstattungsabstufung der NHK 2000 vorgenommen, diese Angaben sind Grundlage für die Ermittlung dieser Umrechnungskoeffizienten. Die Angaben zu der Ausstattung der Immobilienrichtwerte beziehen sich auf die Ausstattungsabstufungen der NHK 200. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

59 Die Anzahl der Vollgeschosse ist ein beschreibendes Merkmale für den Immobilienrichtwert, es wurden keine Umrechnungskoeffizienten ermittelt. Für die unterschiedlichen Geschosslagen konnten keine Umrechnungskoeffizienten ermittelt werden, aber es war festzustellen, dass Terrassengeschoss-Wohnungen ca. 8 % teurer sind. Das Merkmal Tageslichtbad / Bad ohne Fenster hat keine nachweisbare Wertrelevanz. Wohnungen, die im Zusammenhang mit einer Umwandlung verkauft werden, sind ca. 5 % teurer als Wohnungen im Weiterverkauf. Für den Wertansatz bei der Berücksichtigung von Garagen und Stellplätzen werden im derzeitigen Modell die unter Ziffer (Seite 44) veröffentlichten Immobilienpreise pauschal in Ansatz gebracht. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

60 9.3 Liegenschaftszinssätze Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert in 4 Abs. 3 den Liegenschaftszinssatz wie folgt: Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze 207 Art des Objektes Liegenschaftszinssatz Anzahl Kennzahlen (Mittelwert / Standardabweichung) Standardabweichung Geschäftsjahre Wohn-/ Kaufpreis Miete BewK RND 2 GND 3 Nutzfläche Spanne * m² /m² /m² % Jahre Jahre Wohnungseigentum 3,9 % , (vermietet), % 2 Jahre , ,9-5,0 % Wohnungseigentum - 7,2 % , Appartements (vermietet) 2,2 % 2 Jahre 7 240, ,8-9, % Teileigentum (vermietet) , Geschäfte/Büro/Praxen - 0 Jahre , ,3-9,9 % Einfamilienhäuser 2,5 % , (freistehend) 0,8 % 2 Jahre , ,9-3,2 % Einfamilienhäuser 2,8 % , (Reihen- und Doppelhäuser) 0,9 % 2 Jahre , ,0-3,6 % Zweifamilienhäuser 4 3,0 % , ,6 % 2 Jahre , ,4-3,6 % Dreifamilienhäuser [4,3 %] , ,7 % 4 Jahre , ,6-4,7 % Mehrfamilienhäuser, 5,4 % , gewerblicher Anteil < 20 % 6,2 % 2 Jahre , ,5-7,0 % gemischt genutzte Gebäude, [7,0 %] , gewerblicher Anteil > 20 %,2 % 3 Jahre , , - 8, % [ ] = statistisch nicht abgesichert Bewirtschaftungskosten 2 Restnutzungsdauer 3 Gesamtnutzungsdauer * in der Spanne sind 2/3 aller Liegenschaftszinssätze erfasst 4 freistehende Zweifamilienhäuser / Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung 5 im Durchschnitt mit sechs Wohneinheiten 6 der Zinssatz bezieht sich auf reine Mehrfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil kleiner 20 % Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

61 Liegenschaftszinssätze 207 Art des Objektes Liegenschaftszinssatz Anzahl Kennzahlen (Mittelwert / Standardabweichung) Standardabweichung Geschäftsjahre Wohn-/ Kaufpreis Miete BewK RND 2 GND 3 Nutzfläche Spanne * m² /m² /m² % Jahre Jahre Handel [6,6 %] , ,4 % 0 Jahre , ,4-7,5 % produzierendes Gewerbe [8,0 %] , ,3 % 0 Jahre , ,0-8,9 % [ ] = statistisch nicht abgesichert Für die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze wurde das Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze von der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA.NRW) zu Grunde gelegt, siehe auch > Standardmodelle der AGVGA.NRW. Wesentliche Modellparameter: Rohertrag... für Eigentumswohnungen, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gewerbliche Objekte wurden tatsächliche Mieten - Angaben der Eigentümer zum Kaufzeitpunkt - herangezogen, die angegebenen Mieterträge wurden auf ihre Nachhaltigkeit geprüft; für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden die nachhaltig erzielbaren Mieten auf Grund der örtlichen Mietspiegel unter Berücksichtigung der Gesamtwohnfläche (Zuschläge zwischen 5 und 20 %) ermittelt Wohn- / Nutzfläche... nach Angaben der Verkäufer / Erwerber oder überschlägig berechnet Bewirtschaftungskosten... nach Anlage 3 des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen (AGVGA.NRW, Stand ) Gesamtnutzungsdauer... nach Anlage des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen (AGVGA.NRW, Stand ) wirtschaftliche Restnutzungsdauer... nach Anlage 2 des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen (AGVGA.NRW, Stand ) Wert bauliche Außenanlagen, sonstige Anlage... kein gesonderter Ansatz, Anlagen sind im üblichen Umfang im Ertragswert enthalten besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog)... nur Kaufpreise ohne bog bzw. Kaufpreise wurden um bog bereinigt Bodenwert... Bodenrichtwert, ggf. angepasst an die Merkmale des Einzelobjektes Grundstücksfläche... entsprechend 7 ImmoWertV und Nummer 9 Abs. 3 VW-RL Berechnungsverfahren... Iterationsverfahren nach R. Möckel 4 Bewirtschaftungskosten 2 Restnutzungsdauer 3 Gesamtnutzungsdauer * in der Spanne sind 2/3 aller Liegenschaftszinssätze erfasst 4 Iterationsverfahren nach R. Möckel (Vermessungswesen und Raumordnung 975, S. 29) Re q G p x x 00 Kp n q Kp P = Liegenschaftszinssatz q = +p / 00 Re = Reinertrag des Grundstücks n = Restnutzungsdauer Kp = Kaufpreis des Grundstücks G = Gebäudeanteil vom Kaufpreis Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 6

62 Das Modell wurde in 206 geändert und beinhaltet neue Ansätze für die Bewirtschaftungskosten, Ziffer 9.7 (Seite 76). Die unterschiedlichen Sätze für die Instandhaltungskosten entsprechend dem Alter sind weggefallen. Dies bedingt ggf. Veränderungen bei den ermittelten Liegenschaftszinssätzen. Als Ausgleich hierfür sind im neuen Modell Zu- bzw. Abschläge an den Liegenschaftszinssätzen entsprechend der Restnutzungsdauer der Objekte anzubringen. Angaben zu den Zu- und Abschlägen sind den folgenden Ausführungen zu entnehmen. Zu- und Abschläge der Liegenschaftszinssätze Einflussgröße Zuschlag Bemerkungen Abschlag Lage Restnutzungsdauer mäßige Lage (niedriges Bodenwertniveau) gute Lage (hohes Bodenwertniveau) unter der durchschnittlichen Restnutzungsdauer laut Kennzahlen über der durchschnittlichen Restnutzungsdauer laut Kennzahlen Eine landesweite Untersuchung von Drei- und Mehrfamilienhäusern hat ergeben, dass ausgehend von einer mittleren Wohnlage der Liegenschaftszins in einer guten Wohnlage durchschnittlich um ca. 0,3 % niedriger und in einer mäßigen Wohnlage um ca. 0,4 % höher ist. Aufgrund des vorhandenen Datenmaterials aus den Jahren 205 und 206 ergeben sich tendenziell folgende Zu- bzw. Abschläge bei wesentlicher Abweichung von der durchschnittlichen Restnutzungsdauer laut Kennzahlen: Mehrfamilienhäuser, gewerblicher Anteil < 20 % Zu- bzw. Abschläge bis ± 0,3 % [Anwendung für Objekte mit 20 bis 60 Jahren Restnutzungsdauer] Wohnungseigentum Zu- bzw. Abschläge bis ± 0,5 % [Anwendung für Objekte mit 20 bis 70 Jahren Restnutzungsdauer] Für Objekte mit einer Restnutzungsdauer unter 20 Jahre bzw. über 60 / 70 Jahre müssen gesonderte Überlegungen gemacht werden. Wohneinheiten viele Wohneinheiten Der Zins bei einem Gebäude mit 0 Wohneinheiten ist wenige Wohneinheiten gegenüber dem Liegenschaftszins eines Gebäudes mit 6 Wohneinheiten entsprechend einer landesweiten Untersuchung durchschnittlich um ca. 0,45 % höher. Baunterhaltung schlechte Bauunterhaltung gute Bauunterhaltung Darüber hinaus bestehen regionale Unterschiede und noch viele weitere Einflüsse (z.b. Ausstattung, Grundriss, Mietniveau, Art des Gewerbes und Höhe des gewerblichen Anteils bei gemischt genutzten Objekten) die ein Abweichen vom durchschnittlichen Liegenschaftszins bewirken können. Dies wird durch die angegebenen Spannen der Liegenschaftszinssätze aufgezeigt. Die Höhe des Einflusses einzelner Größen auf den Zins ist auch abhängig von der jeweiligen Wertekonstellation. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

63 Die langfristige Entwicklung der durchschnittlichen Liegenschaftszinssätze für einzelne Objektarten ist aus der nachfolgenden Abbildung ersichtlich. Die Liegenschaftszinssätze bis 203 beziehen sich auf die Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis (ohne die Stadt Witten). Liegenschaftszinssätze % 8% 6% Da sich das Modell zur Ableitung der Liegenschaftszinssätze im Laufe der Jahre mehrfach geändert hat und sich die dargestellten Zinssätze auf das jeweilige Modell beziehen, kann die Abbildung nur eine grobe Übersicht geben. 4% 2% 0% Ein- und Zweifamilienhäuser Wohnungseigentum Mehrfamilienhäuser Geschäfts- und Büroobjekte Gewerbeobj./produzierendes Gewerbe Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

64 9.4 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke Vergleichsfaktoren sind durchschnittliche Werte für Grundstücke/Wohnungen mit bestimmten wertbeeinflussenden Merkmalen (Normobjekt). Zur Ermittlung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke und Wohnungseigentum sind die Kaufpreise gleichartiger Objekte des Berichtsjahres herangezogen worden. Gleichartige Objekte sind solche, die insbesondere nach Lage, Gebäudeart, Baujahr und Ausstattung vergleichbar sind. Nach der Vergleichswertrichtlinie sind die Vergleichsfaktoren auf die wertbeeinflussenden Merkmale des Normobjektes abzustellen. Diese Kriterien werden von den bisher veröffentlichten Gebäude- und Ertragsfaktoren nicht voll erfüllt. Daher sind die bisherigen Gebäudefaktoren nun als Immobilienpreisübersichten im vorderen Teil des Grundstücksmarktberichtes wiedergegeben (Ziffer 6. bis 6.3 und 7.). Die geforderte Abstellung auf ein Normobjekt wird jedoch von den Immobilienrichtwerten erfüllt. Die Immobilienrichtwerte stellen Vergleichsfaktoren im Sinne von 3 ImmoWertV bzw. der Vergleichswertrichtlinie dar (Ziffer 8.2 (Seite 47)). Bei der Ableitung von Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke wird zwischen Gebäude- und Ertragsfaktoren unterschieden. Ertragsfaktoren werden ermittelt, indem die Kaufpreise auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag (Rohertrag oder Reinertrag) bezogen werden. Gebäudefaktoren werden errechnet, indem die Kaufpreise auf eine geeignete Raumeinheit [m³] oder Flächeneinheit [m²] der baulichen Anlagen bezogen werden. Als Vergleichsmaßstab wurde von /m²-wohnfläche ausgegangen, die auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Anwendung findet Ertragsfaktoren Ertragsfaktoren werden benötigt, wenn für die Wertbeurteilung eines bebauten Grundstückes der nachhaltig erzielbare Ertrag von Bedeutung ist. Bei der Ermittlung der Ertragsfaktoren werden die Kaufpreise auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag -Jahresrohertrag- bezogen (-vermietete Objekte-). Der Jahresrohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen (ortsüblich angemessene Miete). Umlagen, z.b. für Verund Entsorgungskosten, Heizung, Warmwasser u.a. sowie ggf. die gesetzliche Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer) werden nicht berücksichtigt. Die Rohertragsfaktoren ergeben sich somit als Quotient aus Kaufpreisen von Grundstücken (einschließlich Bodenwert) und deren Jahresroherträgen. Rohertragsfaktor = Kaufpreis / Jahresrohertrag Es ist zu beachten, dass die Rohertragsfaktoren nicht auf ein Grundstück mit bestimmten wertbeeinflussenden Merkmalen (Normobjekt) bezogen sind. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

65 Die Rohertragsfaktoren sind Vervielfältiger, mit denen sich der Ertragswert überschlägig durch Multiplikation mit dem Jahresrohertrag eines zu bewertenden Objektes ableiten lässt. Rohertragsfaktoren 207 Art des Objektes Rohertragsfaktor Anzahl Kennzahlen (Mittelwert / Standardabweichung) Standardabweichung Geschäftsjahre Wohn-/ Kaufpreis Miete BewK RND 2 GND 3 Nutzfläche Spanne * m² /m² /m² % Jahre Jahre Wohnungseigentum 7, , (vermietet) 4,0 2 Jahre , ,9-2,0 Wohnungseigentum - 9, , Appartements (vermietet) 2,7 2 Jahre 7 240, ,3-2,8 Teileigentum (vermietet) , Geschäfte/Büro/Praxen - 0 Jahre , ,0-2,7 Einfamilienhäuser 26, , (freistehend) 5,7 2 Jahre , ,6-29,8 Einfamilienhäuser 22, , (Reihen- und Doppelhäuser) 3,6 2 Jahre , ,5-25,2 Zweifamilienhäuser 4 22, , ,0 2 Jahre , ,6-25,7 Dreifamilienhäuser [5,4] , ,4 4 Jahre , ,2-6,7 Mehrfamilienhäuser, 2, , gewerblicher Anteil < 20 % 6 2,5 2 Jahre , ,6-5,3 gemischt genutzte Gebäude, [9,6] , gewerblicher Anteil > 20 %,5 3 Jahre , , -, [ ] = statistisch nicht abgesichert Bewirtschaftungskosten 2 Restnutzungsdauer 3 Gesamtnutzungsdauer * in der Spanne sind 2/3 aller Rohertragsfaktoren erfasst 4 freistehende Zweifamilienhäuser / Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung 5 im Durchschnitt mit sechs Wohneinheiten 6 der Zinssatz bezieht sich auf reine Mehrfamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil kleiner 20 % Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

66 Rohertragsfaktoren 207 Art des Objektes Rohertragsfaktor Anzahl Kennzahlen (Mittelwert / Standardabweichung) Standardabweichung Geschäftsjahre Wohn-/ Kaufpreis Miete BewK RND 2 GND 3 Nutzfläche Spanne * m² /m² /m² % Jahre Jahre Handel [0,7] , ,9 0 Jahre , ,3-2,3 produzierendes Gewerbe [9,8] , ,6 0 Jahre , , -, [ ] = statistisch nicht abgesichert Gebäudefaktoren Gebäudefaktoren dienen der Berechnung von (vorläufigen) Vergleichswerten durch Multiplikation des angepassten Gebäudefaktors [ /m²-wohnfläche] mit der Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts. Es sind nach 6 Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) für regional und sachlich abgrenzte Teilmärkte Vergleichsfaktoren zu bilden. Um der Anforderung der Regionalität gerecht zu werden, hat der Gutachterausschuss für die Städte des Ennepe- Ruhr-Kreises insgesamt 69 Immobilienrichtwerte (Ziffer 8.2 (Seite 47)) ermittelt. Hierbei bildet im Ennepe-Ruhr-Kreis jeder einzelne Immobilienrichtwert sein eigenes Normobjekt, mit den für diesen Immobilienrichtwert charakteristischen, wertbeeinflussenden Merkmalen. Unterschiede bei den Merkmalen können in sachgerechter Weise mit der Indexreihe (Ziffer 9..3 und 9..4 (Seite 5f.)) und/oder den Umrechnungskoeffizienten (Ziffer (Seite 55f.)) berücksichtigt werden. Gegebenfalls müssen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts zusätzlich berücksichtigt werden. Die Immobilienrichtwerte können unter kostenfrei eingesehen und ausgedruckt werden. Bewirtschaftungskosten 2 Restnutzungsdauer 3 Gesamtnutzungsdauer * in der Spanne sind 2/3 aller Rohertragsfaktoren erfasst Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

67 9.5 Vergleichsfaktoren für das Erbbaurecht und das Erbbaurechtsgrundstück 9.5. Vergleichsfaktoren für das Erbbaurecht Diese Faktoren dienen zur Ermittlung des Wertes eines (bebauten) Erbbaurechts. Wenn keine unmittelbaren Vergleichspreise für Erbbaurechte vorliegen, können die Werte durch Vergleich mit Grundstücken in Volleigentum ermittelt werden. Hierzu wird ein Vergleichsfaktor benötigt. Wert des (bebauten) Erbbaurechts = Wert eines entsprechend bebauten Grundstücks in Volleigentum x Vergleichsfaktor für das Erbbaurecht Der Vergleichsfaktor für das Erbbaurecht ist abhängig von Art, Alter, Zustand und Größe des Gebäudes und dem Wert des Grundstücks sowie der Höhe des Erbbauzinses und der sonstigen Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag. Bei einem niedrigen Erbbauzins (erheblich unter dem ortsüblichen, angemessenen Zins (ergibt hohen Bodenwertanteil des Erbbaurechts)) ist ein höherer Faktor, als bei einem ortsüblichen, angemessenen Zins zu erwarten. Die Obergrenze liegt in der Regel beim Wert eines entsprechend bebauten Grundstücks in Volleigentum. Dies entspricht einem Faktor, Vergleichsfaktoren für das Erbbaurechtsgrundstück Diese Faktoren dienen zur Ermittlung des Wertes eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Wenn keine unmittelbaren Vergleichspreise für Erbbaugrundstücke vorliegen, können die Werte durch Vergleich mit Grundstücken ohne Belastung durch ein Erbbaurecht ermittelt werden. Hierzu wird ein Vergleichsfaktor benötigt. Wert des Erbbaurechtsgrundstücks = Wert eines entsprechenden Grundstücks ohne Belastung durch das Erbbaurecht x Vergleichsfaktor für das Erbbaurechtsgrundstück Diese Faktoren schwanken je nach Höhe des Erbbauzinses (Bodenwertanteil des Erbbaurechts) und der Vereinbarungen des Erbbaurechtsvertrages. Bei einem ortsüblichen, angemessenen Zins ist ein höherer Faktor zu erwarten; bei einem Zins unter dem ortsüblichen Zins ist ein niedrigerer Faktor zu erwarten. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

68 9.6 Marktanpassungsfaktoren Es sind nachfolgend Sachwertfaktoren für die Normalherstellungskosten 200 (Ziffer 9.6.) und die Erbbaurechts- und Erbbaugrundstücksfaktoren (Ziffer 9.6.2) aufgeführt Sachwertfaktoren Der Gutachterausschuss hat Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser gemäß ImmoWertV aus geeigneten Kaufpreisen auf der Basis des vorgegebenen Modells der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA.NRW) abgeleitet. Die Sachwertfaktoren dienen der Anpassung von vorläufigen Sachwerten an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und beziehen sich auf weiterverkaufte Objekte (keine Neubauten) mit einfacher bis stark gehobener Ausstattung in einfacher bis sehr guter/bevorzugter Wohnlage. Sie gelten für Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches (BauGB) für eine bauliche Nutzung bestimmt sind; für Grundstücke im Außenbereich sind die Sachwertfaktoren nicht anwendbar. Die Verwendung der nachfolgenden Sachwertfaktoren bedingt eine modellkonforme Sachwertermittlung mit dem Sachwertmodell der AGVGA.NRW. Die Standardmodelle der AGVGA.NRW sind unter der Internet-Adresse abgebildet. Wesentliche Modellparameter: Normalherstellungskosten... NHK 200 (Anlage SW-RL); keine Gebäudealtersklassen; Gebäudestandard nach Standardmerkmalen und Standardstufen (Anlage 2 SW-RL); Baunebenkosten und Umsatzsteuer sind in den NHK 200 enthalten Bezugsmaßstab... Brutto-Grundfläche (BGF) DIN 277-: Korrekturfaktoren für Land- und Ortsgröße (Regionalisierungsfaktor)... keine Baupreisindex... Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes Baujahr... ursprüngliches Baujahr Gesamtnutzungsdauer Jahre Restnutzungsdauer... Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer; bei Modernisierungsmaßnahmen Verlängerung der Restnutzungsdauer nach Anlage 4 SW-RL Alterswertminderung... linear bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile... pauschaler Ansatz besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale... keine oder entsprechende Kaufpreisbereinigung Bodenwert... marktübliche und objektbezogene Grundstücksgröße einschließlich selbständiger Grundstücksteile, z.b. Garagengrundstück; Bodenrichtwert (beitragsfrei), angepasst an die Merkmale des Einzelobjektes bauliche Außenanlagen, Nebengebäude und sonstige Anlagen... pauschaler Ansatz (Zeitwert) Zusätzlich wurden die Orientierungswerte zur Berücksichtigung von verschiedenen Gebäudemerkmalen, wie z.b. der Nutzbarkeit von Dachgeschossen, Drempelhöhen, ausgebaute Spitzböden usw. nach dem Sachwertmodell der AGVGA.NRW verwendet. 30 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes 33 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung 34 BauGB: Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

69 9.6.. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Sachwertfaktoren NHK 200 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 207 vorläufiger Sachwert Sachwert der baulichen Anlagen Sachwertfaktor Anzahl Bodenwert Boden- RND 2 richt- wert Wohnfläche Grund- stücks- größe /m² Jahre m² m² Mittelwert 0, Standardabweichung 0, Minimum 0, Maximum, unterer Wert der 2/3-Spanne 0, oberer Wert der 2/3-Spanne 0, Zeitwert für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen: bis 5.000, bei stark gehobenen Objekten bis zu Zeitwert für Garagen: i.d.r einfache Garagen (Fertigbauweise) bis 6.000,5,4,3,2, Die Grafik zeigt die Abhängigkeit zwischen dem Sachwertfaktor und der Höhe des vorläufigen Sachwertes, die Streuung der Sachwertfaktoren im jeweiligen Wertebereich ist sachverständig zu würdigen.,0 0,9 0,8 0, vorläufiger Sachwert [ ] Der Gutachterausschuss hat mit Hilfe statistischer Verfahren (multiple Regression) untersucht, ob signifikante Abhängigkeiten zwischen verschiedenen Einflussgrößen und dem ermittelten Sachwertfaktor vorhanden sind. Hierbei wurde festgestellt, dass die Höhe des Sachwertfaktors (R² = 0,3) von: dem Bodenwert dem Sachwert der baulichen Anlagen (Sachwert der Gebäude, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen) und der Gemeinde beeinflusst wird. Der anzuwendende Sachwertfaktor wird durch lineare Interpolation zwischen den Tabellenwerten ermittelt und anschließend ggf. mit den Korrekturwert der angegebenen Gemeinden angepasst. Über den Gültigkeitsbereich (Minimum- und Maximum-Werte) hinaus ist eine Extrapolation der Sachwertfaktoren nicht sachgerecht. Auswertungszeitraum Restnutzungsdauer Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

70 Sachwertfaktoren NHK 200 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 207 Bodenwert [ ] Minimum Maximum Minimum ,04,03,02,0,00 0,99 0,98 0,97 0,95 0, ,0,00,00 0,99 0,98 0,96 0,95 0,94 0,93 0,9 Sachwert der baulichen Anlagen [ ] ,98 0,98 0,97 0,96 0,95 0,94 0,93 0,9 0,90 0, ,96 0,96 0,95 0,94 0,93 0,92 0,9 0,89 0,88 0, ,94 0,94 0,93 0,92 0,9 0,90 0,89 0,87 0,86 0, ,93 0,92 0,9 0,90 0,89 0,88 0,87 0,86 0,84 0, ,9 0,9 0,90 0,89 0,88 0,87 0,86 0,84 0,83 0, ,9 0,90 0,89 0,88 0,87 0,86 0,85 0,83 0,82 0, ,89 0,88 0,88 0,87 0,86 0,85 0,83 0,82 0,8 0,79 Maximum ,89 0,88 0,88 0,87 0,86 0,85 0,83 0,82 0,8 0,79 0,93 Für diese Sachwertfaktoren lagen tatsächliche Werte (Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen) vor. 0,9 Für die Kombination der jeweiligen Werte (Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen) lagen keine tatsächlichen Vergleichspreise vor. Die Angaben, insbesondere der Minimum- und Maximum-Werte, dienen der Interpolation zwischen den Tabellenwerten. Ennepetal, Gevelsberg, Hattingen, Herdecke, Schwelm, Sprockhövel, Wetter und Witten keine Anpassung Breckerfeld (interpolierter) Sachwertfaktor minus 0,07 Auswertungszeitraum , Wertniveau 205/206 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

71 Doppelhaushälften / Reihenendhäuser Sachwertfaktoren NHK 200 Doppelhaushälften / Reihenendhäuser 207 vorläufiger Sachwert Sachwert der baulichen Anlagen Sachwertfaktor Anzahl Bodenwert Boden- RND 2 richt- wert Wohnfläche Grund- stücks- größe /m² Jahre m² m² Mittelwert, Standardabweichung 0, Minimum 0, Maximum, unterer Wert der 2/3-Spanne 0, oberer Wert der 2/3-Spanne, Zeitwert für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen: bis 2.000, bei stark gehobenen Objekten bis zu Zeitwert für Garagen: i.d.r einfache Garagen (Fertigbauweise) bis 6.000,5,4,3,2, Die Grafik zeigt die Abhängigkeit zwischen dem Sachwertfaktor und der Höhe des vorläufigen Sachwertes, die Streuung der Sachwertfaktoren im jeweiligen Wertebereich ist sachverständig zu würdigen.,0 0,9 0,8 0, vorläufiger Sachwert [ ] Der Gutachterausschuss hat mit Hilfe statistischer Verfahren (multiple Regression) untersucht, ob signifikante Abhängigkeiten zwischen verschiedenen Einflussgrößen und dem ermittelten Sachwertfaktor vorhanden sind. Hierbei wurde festgestellt, dass die Höhe des Sachwertfaktors (R² = 0,5) von: dem Bodenwert dem Sachwert der baulichen Anlagen (Sachwert der Gebäude, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen) und der Gemeinde beeinflusst wird. Der anzuwendende Sachwertfaktor wird durch lineare Interpolation zwischen den Tabellenwerten ermittelt und anschließend ggf. mit den Korrekturwert der angegebenen Gemeinden angepasst. Über den Gültigkeitsbereich (Minimum- und Maximum-Werte) hinaus ist eine Extrapolation der Sachwertfaktoren nicht sachgerecht. Auswertungszeitraum Restnutzungsdauer Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 7

72 Sachwertfaktoren NHK 200 Doppelhaushälften / Reihenendhäuser 207 Bodenwert [ ] Minimum Maximum Minimum ,35,29,23,9,7,7, ,28,22,6,2,0,0,0 Sachwert der baulichen Anlagen [ ] ,24,8,2,08,06,06, ,20,4,08,04,02,02, ,7,,05,0 0,99 0,99 0, ,4,07,0 0,98 0,96 0,96 0, ,,05 0,99 0,95 0,93 0,93 0, ,08,02 0,96 0,92 0,90 0,90 0,90 Maximum ,02 0,96 0,90 0,86 0,84 0,84 0,84,04 Für diese Sachwertfaktoren lagen tatsächliche Werte (Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen) vor.,02 Für die Kombination der jeweiligen Werte (Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen) lagen keine tatsächlichen Vergleichspreise vor. Die Angaben, insbesondere der Minimum- und Maximum-Werte, dienen der Interpolation zwischen den Tabellenwerten. Ennepetal, Gevelsberg, Hattingen, Herdecke, Schwelm, Sprockhövel, Wetter und Witten keine Anpassung Breckerfeld (interpolierter) Sachwertfaktor minus 0,05 Auswertungszeitraum , Wertniveau 205/206 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

73 Reihenmittelhäuser Sachwertfaktoren NHK 200 Reihenmittelhäuser 207 Sachwertfaktor Anzahl vorläufiger Sachwert Bodenwert Sachwert der baulichen Bodenrichtwert RND 2 Wohnfläche Grundstücksgröße Anlagen /m² Jahre m² m² Mittelwert, Standardabweichung 0, Minimum 0, Maximum, unterer Wert der 2/3-Spanne, oberer Wert der 2/3-Spanne, Zeitwert für bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen: bis 2.000, bei stark gehobenen Objekten bis zu Zeitwert für Garagen: i.d.r einfache Garagen (Fertigbauweise) bis 6.000,5,4,3,2, Die Grafik zeigt die Abhängigkeit zwischen dem Sachwertfaktor und der Höhe des vorläufigen Sachwertes, die Streuung der Sachwertfaktoren im jeweiligen Wertebereich ist sachverständig zu würdigen.,0 0,9 0,8 0, vorläufiger Sachwert [ ] Der Gutachterausschuss hat mit Hilfe statistischer Verfahren (multiple Regression) untersucht, ob signifikante Abhängigkeiten zwischen verschiedenen Einflussgrößen und dem ermittelten Sachwertfaktor vorhanden sind. Hierbei wurde festgestellt, dass die Höhe des Sachwertfaktors (R² = 0,54) von: dem Bodenwert dem Sachwert der baulichen Anlagen (Sachwert der Gebäude, baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen) und der Gemeinde beeinflusst wird. Der anzuwendende Sachwertfaktor wird durch lineare Interpolation zwischen den Tabellenwerten ermittelt und anschließend ggf. mit den Korrekturwert der angegebenen Gemeinden angepasst. Über den Gültigkeitsbereich (Minimum- und Maximum-Werte) hinaus ist eine Extrapolation der Sachwertfaktoren nicht sachgerecht. Auswertungszeitraum Restnutzungsdauer Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

74 Sachwertfaktoren NHK 200 Reihenmittelhäuser 207 Bodenwert [ ] Minimum Maximum Minimum ,40,40,35,33,3,30,29,28 Sachwert der baulichen Anlagen [ ] ,34,34,29,27,25,24,23, ,27,27,22,20,8,7,6, ,2,2,6,4,2,,0, ,5,5,,08,07,06,05, ,,,06,04,02,0,00 0, ,07,07,03,00 0,98 0,97 0,96 0,95 Maximum ,05,05,00 0,98 0,96 0,95 0,94 0,93,07 Für diese Sachwertfaktoren lagen tatsächliche Werte (Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen) vor.,04 Für die Kombination der jeweiligen Werte (Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen) lagen keine tatsächlichen Vergleichspreise vor. Die Angaben, insbesondere der Minimum- und Maximum-Werte, dienen der Interpolation zwischen den Tabellenwerten. Ennepetal, Gevelsberg, Schwelm, Sprockhövel und Wetter keine Anpassung Breckerfeld (interpolierter) Sachwertfaktor minus 0,04 Hattingen, Herdecke und Witten (interpolierter) Sachwertfaktor plus 0,07 Auswertungszeitraum , Wertniveau 205/206 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

75 9.6.2 Erbbaurechts- oder Erbbaugrundstücksfaktoren Der Wert des Erbbaurechts und des Erbbaugrundstücks sollte in erster Linie mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt werden. Erst wenn für die Anwendung dieses Verfahrens nicht genügend Vergleichspreise zur Verfügung stehen, ist auf die finanzmathematische Methode als Bewertungsmodell zurückzugreifen Erbbaurechtsfaktoren Diese Faktoren dienen zur Ermittlung des Wertes eines (bebauten) Erbbaurechts. Es liegt das finanzmathematische Modell der WertR 2006, Anlage 2 (Beispiele 2 und 3), sowie für die Ermittlung des Gebäudewertanteils das Sachwertmodell der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (siehe 9.6.) zur Ableitung von Sachwertfaktoren zugrunde. Wert des (bebauten) Erbbaurechts = Finanzmathematischer Wert (Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil) x Erbbaurechtsfaktor Erbbaurechtsfaktoren für die finanzmathematische Methode werden zurzeit aufgrund des geringen und unterschiedlichen Datenmaterials nicht ermittelt. Die Erbbaurechtsfaktoren sind in der Größenordnung der Sachwertfaktoren (siehe 9.6.) für Volleigentum der entsprechenden Gebäudeart zu erwarten. Somit kann dieser Faktor auch Größen von über,0 annehmen Erbbaugrundstücksfaktoren Diese Faktoren dienen zur Ermittlung des Wertes eines mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Es liegt das finanzmathematische Modell der WertR 2006, Anlage 2 (Beispiele 5, 8 und 9) zugrunde. Wert des Erbbaugrundstücks = Finanzmathematischer Wert (Bodenwertanteil und ggf. Gebäudewertanteil) x Erbbaurechtsgrundstücksfaktor Ein Gebäudewertanteil kann sich ergeben, wenn die Restnutzungsdauer des Gebäudes die Restlaufzeit des Erbbaurechts übersteigt und dieses nicht oder nur teilweise vom Erbbaurechtsgeber zu entschädigen ist. Erbbaugrundstücksfaktoren für die finanzmathematische Methode werden zurzeit auf Grund des geringen und unterschiedlichen Datenmaterials nicht ermittelt. Nach der WertR 2006 liegt die unterste Wertgrenze für den Wert des Erbbaugrundstücks in der Regel beim finanzmathematisch ermittelten Wert. Der Erbbaugrundstücksfaktor beträgt in diesem Fall,0. Die Obergrenze für den Wert des Erbbaugrundstücks liegt in der Regel beim unbelasteten Bodenwert. Je nach Marktlage kann der Marktanpassungsfaktor demnach auch ein Vielfaches von betragen. Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

76 9.7 Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus der Summe der Verwaltungskosten, der Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammen und sind der Anlage 3 des Modells zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen von der AGVGA.NRW entnommen. Diese Modellwerte leiten sich im Wesentlichen aus der Ertragswertrichtlinie vom ab. Sie geben das ortsübliche Marktgeschehen wieder und sind Orientierungswerte. Die Bewirtschaftungskosten wurden vom Gutachterausschuss beschlossen. Die nachfolgend angegebenen, jährlichen Beträge beziehen sich auf den Stichtag Bewirtschaftungskosten Wohnnutzung Verwaltungskosten 28 jährlich je Wohnung im Normaleigentum bzw. je Wohngebäude bei Ein-und Zweifamilienhäusern 336 jährlich je Eigentumswohnung 37 jährlich je Garage- oder Einstellplatz Instandhaltungskosten Mit dem Ansatz einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer wird eine übliche, das heißt von jedem wirtschaftlich handelnden Grundstückseigentümer vorgenommene Instandhaltung unterstellt, die den Bestand und die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes für diesen Zeitraum sicherstellt. /m² jährlich je Quadratmeter Wohnfläche 65 jährlich je Garage 40 jährlich je Carport 25 jährlich je Stellplatz Der pauschale Betrag je Quadratmeter Wohnfläche basiert auf der Ertragswertrichtlinie vom und ist als Modellansatz zu verstehen. Werden die Schönheitsreparaturen nicht von den Mietern getragen, so ist ein angemessener Zuschlag zu berücksichtigen. Mietausfallwagnis 2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

77 9.7.2 Bewirtschaftungskosten gewerbliche Nutzung Verwaltungskosten 3 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags Hinweis: Es ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob der absolute Betrag für die ordnungsgemäße Verwaltung des jeweiligen Objektes angemessen ist. Es wird empfohlen, in Abhängigkeit von Objektart, Lage, Ausstattung und Mietverhältnis die Beträge zu überprüfen und zu geringe oder zu hohe absolute Beträge entsprechend anzupassen. In begründeten Einzelfällen kann von diesem Ansatz abgewichen werden. ab 3 % bis 8 % Nutzfläche groß klein Mietniveau hoch niedrig Zahl der Mietparteien gering hoch Lagequalität sehr gut schlecht Mieterqualität geringe Fluktuationsgefahr hohe Fluktuationsgefahr Instandhaltungskosten Den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung wird jeweils der Vomhundertsatz der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung zugrunde gelegt. 00 % für gewerbliche Nutzung wie z.b. Büros, Praxen, Geschäfte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten 50 % für gewerbliche Nutzung wie z.b. SB-Verbrauchermärkte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten 30 % für gewerbliche Nutzung wie z.b. Lager-, Logistik- und Produktionshallen und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerblich genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für Dach und Fach trägt Mietausfallwagnis 4 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags Hinweis: Im Einzelfall kann von diesem Wert abgewichen werden. Die Begründung kann sich auf die Lage, die Ausstattung, die Objektart und die Mietverhältnisse beziehen. ab 3 % bis 8 % Lage gut mäßig Ausstattung gut mäßig Objektart Büro, Läden Lager, Gewerbe, Industrie Mietverträge langfristig kurzfristig Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

78 0 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 0. Sozioökonomische Daten Mitten im Fünf-Städte-Eck zwischen Bochum, Essen, Wuppertal, Hagen und Dortmund ist der Ennepe-Ruhr-Kreis zu finden. Der Ennepe-Ruhr-Kreis wurde am. August 929 im Rahmen der kommunalen Neugliederung des Rheinisch-Westfälischen Industriegebietes gegründet und hat sich im Laufe der Zeit mehrfach verändert. Mit der letzen Gebietsreform 975 wurde Witten mit damals Einwohnern in den Ennepe-Ruhr- Kreis aufgenommen. Heute gehören ihm die neun Städte Breckerfeld, Ennepetal, Gevelsberg, Hattingen, Herdecke, Schwelm, Sprockhövel, Wetter und Witten an. Die beiden Flüsse, die Ennepe im Süden und die Ruhr im Norden, standen bei der Wahl des Kreisnamens Pate. Einwohner Abwanderungsrückgang im Vergleich zum Vorjahr 0,9 % Arbeitslosenquote 2 6,7 % 0.2 Strukturdaten Bauen und Wohnen Katasterfläche 3 409,6 km² davon Gebäude- und Freiflächen Wohnen 0,6 % Handel- und Dienstleistungsflächen 0,5 % Gewerbe- und Industriefläche 2,5 % land- und forstwirtschaftliche Flächen 68,9 % Stadt Einwohner Breckerfeld Ennepetal Gevelsberg 3.35 Hattingen Herdecke Schwelm Sprockhövel Wetter Witten Baugenehmigungen (- 4 % ) Weitere Zahlen, teilweise auch für die einzelnen Gemeinden, haben wir auf unserer Internetseite zur Verfügung gestellt: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, Bundesagentur für Arbeit, bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen 3 Kataster- und Vermessungsamt Schwelm, Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, Anzahl der Baugenehmigungen für die Errichtung neuer Wohngebäude für Januar bis November 206 (Veränderung zum Zeitraum Januar bis November 205) Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

79 0.3 Wirtschaftsdaten In den nachfolgenden Abbildungen sind verschiedene Preisindizes in ihrer zeitlichen Entwicklung und zum Teil in ihrer Beziehung zum Grundstücksmarkt dargestellt. Grundstückspreise (ERK) / Wohnungsmieten (NRW) / Verbraucherpreise (NRW) / Baupreise Wohngebäude (NRW) (Basisjahr 996 = 00) Bodenpreisindexreihe individ. Wohnungsbau (ERK) Baupreise Wohngebäude Neubau (NRW) Wohnungsmieten (NRW) Verbraucherpreise (NRW) Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen Gutachterausschuss ERK Baupreise Wohngebäude (Deutschland) / Hypothekarkredite (Deutschland) / Wohnungsbaukredite 2 (Deutschland) 2% Veränderung Wohngebäudepreise (Neubau) 7% Veränderung Wohngebäudepreise. 9% 6% 3% Hypothekarkreditzins Wohnungsbaukreditzinssatz 6% 5% 4% 3% 2% Hypothekarkredite / Wohnungsbaukredite. 0% % -3% % Quelle: Statistisches Bundesamt in Wiesbaden Bundesbank in Frankfurt Hypothekarkredit auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 5 Jahre, Effektivzins, Durchschnittszinssatz, die Daten von 2003 beziehen sich nur auf die Monate Januar bis Juni 2 Wohnungsbaukredit an privaten Haushalte, Effektivzinssätze Banken Deutschland, Neugeschäfte, anfängliche Zinsbindung über 5 bis 0 Jahre Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

80 Mieten. Wohnen Es bestehen Mietpreisspiegel für folgende Bereiche des Ennepe-Ruhr-Kreises:. für die Städte Gevelsberg, Ennepetal, Breckerfeld und Schwelm 2. für die Städte Wetter und Herdecke 3. für die Stadt Sprockhövel 4. für die Stadt Hattingen (kostenloser Download unter 5. für die Stadt Witten (kostenloser Download unter Anhand der Mietpreisspiegel Nr. bis 5 ist für den Ennepe-Ruhr-Kreis folgendes Mietniveau festzustellen: Baujahr Mietniveau bis 949 3,50 bis 6,00 /m² ,50 bis 6,00 /m² ,00 bis 7,00 /m² ,00 bis 9,00 /m² ab 200 7,50 bis 9,00 /m² Detaillierte Angaben zu den Mieten in den einzelnen Städten sowie Angaben über Zu- und Abschlägen, unterschiedliche Wohnlagen, Wohnungsgrößen und Ausstattungen entnehmen Sie bitte den jeweiligen Mietspreisspiegeln. Eine Telefonnummernübersicht stellen wir Ihnen auf unseren Internetseiten zur Verfügung: Garagen / Stellplätze Anhand des Datenmaterials der Geschäftsstelle ist festzustellen, dass Garagen und Tiefgarageneinstellplätze für 30 bis 60 und Stellplätze für 2 bis 30 im Monat angemietet werden können..3 Gewerbliche Hallen und Büromieten Anhand der Datensammlung der Geschäftsstelle von tatsächlichen Mieten (Angabe der Käufer) und verschiedener Angebotsmieten ist festzustellen, dass für Hallen im Wesentlichen zwischen 2 und 5 /m² zu zahlen ist; Büroflächen, Kanzleien und Arztpraxen können überwiegend für 5 bis 9 /m² angemietet werden..4 Einzelhandel Anhand der Datensammlung der Geschäftsstelle von tatsächlichen Mieten (Angaben der Käufer), verschiedener Angebotsmieten sowie Veröffentlichungen verschiedener Immobilienunternehmen ist festzustellen, dass die Mieten für Einzelhandelsflächen im Ennepe-Ruhr-Kreis im Wesentlichen in einer Preisspanne von 5 bis 2 /m² liegen. In Spitzenlage können hiernach Mieten bis zu 30 /m² in Witten, bis zu 35 /m² in Schwelm und bis zu 40 /m² in Hattingen erzielt werden. Die Höhe der Miete ist von der jeweiligen Region, der Größe und in erster Linie von der Lage abhängig. Wohnung mit Heizung, Bad und WC; mittlere Wohnlage; Größe m² Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

81 2 Mitglieder des Gutachterausschusses Vorsitzender Jürgen Wagenbach stellvertretende Vorsitzende Helmut Gisselmann Klaus Teunißen Kay Wylich stellvertretende Vorsitzende und ehrenamtliche Gutachter Karl-Joachim Frahm Wolfgang Jez Uwe Kampmann Paul Walter Weber ehrenamtliche Gutachterin / Gutachter Dirk Bisping Dr. Egbert Dransfeld Werner Engling Dirk Erdelmann Klaus-Peter Gentgen Rainer Höhn Frank Jaspert Peter Lux Siegfried Milde Axel Nolte Franz-Josef Pauly Andreas Pelke Eckart Pohlmann Horst Prange Angelika Schulze-Finkenbrink Lars Strodmeyer Mechthild Viefhaus ehrenamtliche(r) Gutachterin / Gutachter von den zuständigen Finanzbehörden Finanzamt Hattingen: Birgit Meuris Elke Reichelt (Stellvertreterin) Finanzamt Schwelm: Hans-Georg Busse Regina Moranz (Stellvertreterin) Finanzamt Witten: Sabine Krings-Völkel Sandra Imkamp (Stellvertreterin) Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten 207 8

82 Stichwortverzeichnis Anzahl der Kauffälle... 0,, 4 Apartment... 4 Arbeitslosenquote Arrondierung Bauerwartungsland..., 2, 3, 27 Baugenehmigungen Bauland - Außenbereich Bodenwertübersicht Bauland - Geschosswohnungsbau Bodenwertübersicht Preise... 2 Umrechnungskoeffizienten Umsatz..., 2, 3, 2 Bauland - Gewerbe Bodenpreisindex Bodenwertübersicht Preise Umsatz..., 2, 3, 22 Bauland - individueller Wohnungsbau Bodenpreisindex Bodenwertübersicht Preise... 9 Umrechnungskoeffizienten Umsatz..., 2, 3, 9 Bauland - tertiäres Gewerbe Preise Baulandteilfläche bebaute Grundstücke..., 2, 3, 29 beeinträchtigtes Agrarland begünstigtes Agrarland... 25, 50 Berichtszeitraum... 0 Bewirtschaftungskosten gewerbliche Nutzung Wohnnutzung Bodenpreisindex Allgemeines begünstigtes Agrarland forstwirtschaftliche Flächen Gewerbe individueller Wohnungsbau landwirtschaftliche Flächen Bodenrichtwerte Bodenwertübersicht BORISplus.NRW... 9, 45, 47 Bürogebäude..., 2, 3, 39 Büromieten Doppelhaushälften...33, 34, 5, 57, 60, 64, 7 Dreifamilienhäuser... 37, 60, 64 Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften / Reihenendhäuser... 33, 34 Einfamilienhäuser (freistehend)... 30, 32 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung (freistehend). 3, 32 Immobilienpreisübersicht...30, 3, 32, 33, 34, 35, 36 Indexreihe... 5 Liegenschaftszinssätze Reihenmittelhäuser... 35, 36 Rohertragsfaktoren Sachwertfaktoren... 69, 7, 73 Umrechnungskoeffizienten... 56, 57 Umsatz..., 2, 3, 4, 6, 29 Zweifamilienhäuser (freistehend)... 3, 32 Einfamilienhäuser (freistehend)... 30, 32, 5, 56, 60, 64, 69 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung (freistehend)... 3, 32, 5, 56, 60, 64, 69 Einstellplätze Einwohner Einzelhandelsmieten Erbbaurecht Erbbaugrundstücksfaktoren Erbbaurechtsfaktoren Umsatz..., 2, 3 Vergleichsfaktor Erbbaurecht Vergleichsfaktoren Erbbaurechtsgrundstück Erforderliche Daten für die Wertermittlung Erschließungsbeitrag... 2 Ertragsfaktoren Erwerberströme... 6 Flächenumsatz... 0, 3, 5 forstwirtschaftliche Flächen... 24, 46, 50 Garage im Gebäude Garagen Garagenmieten Gebäudefaktoren Geldumsatz... 0, 2, 5 Geschäftshäuser..., 2, 3, 39 Geschäftsstelle... 2, 9 Gewerbemieten Gewerbeobjekte..., 2, 3, 39, 60, 64 Gewerbliche Räume Grundstücksmarktbericht... 7 Gutachterausschuss... 8, 8 Hallenmieten Hinterland Immobilien-Barometer... 6 Immobilienpreisübersicht Doppelhaushälften / Reihenendhäuser... 33, 34 Dreifamilienhäuser Einfamilienhäuser (freistehend)... 30, 32 Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung (freistehend). 3, 32 Garagen und Stellplätze Mehrfamilienhäuser Reihenmittelhäuser... 35, 36 Wohnungseigentum... 4, 42 Zweifamilienhäuser (freistehend)... 3, 32 Immobilienrichtwerte... 47, 64, 66 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

83 Indexreihe Allgemeines baureifes Land Doppel- und Reihenhäuser... 5 Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend)... 5 land- und forstwirtschaftliche Flächen Wohnungseigentum Industrieobjekte..., 2, 3, 39, 60, 64 Instandhaltungskosten... 76, 77 Kanalanschlussbeitrag... 2 Kaufpreissammlung... 7 Kleingartenflächen land- und forstwirtschaftliche Flächen.., 2, 3, 23, 46, 50 landwirtschaftliche Flächen... 23, 46, 50 Liegenschaftszinssätze Marktanpassungsfaktoren Marktteilnehmerverhältnisse... 6 Mehrfamilienhäuser Immobilienpreisübersicht Liegenschaftszinssatz Rohertragsfaktoren Umsatz..., 2, 3, 4, 6, 38 Mietausfallwagnis... 76, 77 Mieten Einzelhandel Garagen/Stellplätze Gewerbe/Büro Wohnen Mitglieder des Gutachterausschusses... 8 Nutzungsbedingungen... 2 Oberer Gutachterausschuss... 9 persönliche/ungewöhnliche Verhältnisse... 0,, 2, 3 Rahmendaten Reihenendhäuser...33, 34, 5, 57, 60, 64, 7 Reihenmittelhäuser...35, 36, 5, 57, 60, 64, 73 Rohbauland..., 2, 3, 27 Rohertragsfaktoren Sachwertfaktoren Doppelhaushälften / Reihenendhäuser... 7 Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend) Reihenmittelhäuser Sozioökonomische Daten Standardmodell AGVGA.NRW... 6, 68 Stellplätze Stellplatzmieten Straßenlandrückveräußerung Strukturdaten Teileigentum..., 2, 3, 43, 60 Tiefgarageneinstellplätze Umrechnungskoeffizienten Bauland - Geschosswohnungsbau [GFZ] Bauland - individueller Wohnungsbau [Grundstücksfläche] Doppel- und Reihenhäuser Ein- und Zweifamilienhäuser (freistehend) Wohnungseigentum unbebaute Grundstücke..., 2, 3, 8 Vergleichsfaktoren Verkaufsumstand Wohnungseigentum..., 2, 3, 40 Verwaltungsgebäude..., 2, 3, 39 Verwaltungskosten... 76, 77 Wirtschaftsdaten Wohnungs- und Teileigentum..., 2, 3, 40 Wohnungseigentum Apartment... 4 Immobilienpreisübersicht... 4, 42 Indexreihe Liegenschaftszinssatz Rohertragsfaktoren Umrechnungskoeffizienten Umsatz..., 2, 3, 4, 6, 40 Verkaufsumstand..., 2, 3, 40 Wohnungsmieten Zwangsversteigerungen... 0,, 2, 3, 7 Zweifamilienhäuser (freistehend)... 3, 32, 5, 56, 60, 64, 69 Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten

84 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten Hauptstraße 92 in Schwelm Fon + 49 (0) gutachterausschuss@en-kreis.de Grundstücksmarktbericht Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten