TEXT: SVEN ROHDE FOTOS: MATTHIAS WEINGÄRTNER

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1 Hauptsache, solide Wegen der Guthabenzinsen lohnt sich ein Bausparvertrag kaum mehr. Wer bauen, kaufen oder modernisieren will und Sicherheit sucht, kann mit dem Klassiker dennoch glücklich werden. Die besten Tarife im Überblick TEXT: SVEN ROHDE FOTOS: MATTHIAS WEINGÄRTNER 178

2 Viele Experten halten nicht viel vom doch die Deutschen lieben es. Schlechte Beratung, mangelnde Transparenz und hohe Abschlussprovisionen scheren sie kaum. Seit 2011 haben sie Jahr für Jahr Verträge mit Bausparsummen über rund 100 Mrd. Euro abgeschlossen. Woher kommt diese Begeisterung? Es ist wohl die Sehnsucht nach Sicherheit, der sogar junge Leute verfallen. Schon haben Marktforscher als größte Gruppe der zwischen 1981 und 1995 geborenen Generation Y den Typus Bausparer ausgemacht: leistungswillig, strebsam, langfristig planend und eben sicherheitsbewusst. Ein Bausparvertrag gilt ihm, dem Bausparer, nicht als bieder und altbacken, sondern vor allem als wenig spekulativ. Das gibt ein gutes Gefühl. Schon beim Abschluss weiß er, mit welchen Kosten er in acht, zehn oder 15 Jahren für sein Haus oder seine Wohnung zu rechnen hat. Den Zins, den er dann für ein Darlehen bezahlen muss, kennt er schon heute. Der Bausparvertrag ist seine Versicherung gegen unkalkulierbar steigende Hypothekenzinsen. 404 Mrd. Euro beträgt die Bausparsumme, die seit 2011 neu abgeschlossen wurde Wer sich auf die Suche nach dem passenden Angebot macht, sieht sich allerdings einer kaum überschaubaren Vielfalt gegenüber. Nicht weniger als 80 verschiedene Tarife mit etwa 600 Varianten bieten die 21 deutschen Bausparkassen an. Der Grund hierfür liegt in den vielen Variablen, die die Tarife bestimmen: Die Höhe der Bausparsumme, der Guthabenzins auf die eingezahlten Sparbeiträge, der Sollzins auf das zugeteilte Darlehen, die Dauer der Ansparphase und schließlich die Dauer der Tilgung und damit die Höhe der Raten jeder dieser Faktoren kann unterschiedlich ausgestaltet werden. Jeder Bausparer kann etwas für seine individuellen Bedürfnisse finden. Welcher Tarif am besten passt, ist für Laien jedoch schwer zu durchschauen. Gemeinsam mit der FMH-Finanzberatung Max Herbst hat Capital typische Bedürfnisse von Kunden definiert und aus der Vielzahl der Tarife jeweils fünf passende Top-Tarife ermittelt. Gab es beim letzten Vergleich von Capital 2012 acht Typen von Bausparern, so sind es heute noch fünf. Tarife, die vor allem Sparer ansprechen oder Käufer, die sofort einen Kredit benötigen, wurden nicht untersucht. Aufgrund des deutlich gesunkenen Zinsniveaus sind konkurrenzfähige Renditen mit Bausparverträgen nicht mehr zu erwirtschaften. Und da die ersten Banken Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung schon für weniger als e anbieten, können die Bausparkassen auch mit ihren Sofortdarlehen kaum mehr konkurrieren. Der Klassiker dient also wieder vor allem dem FALL 1 DER KLASSIKER Der Kunde spart für einen Hauskauf und sucht ein möglichst hohes Darlehen mit geringer Belastung zu Baubeginn, da er später noch Bankdarlehen mit vermutlich deutlich höheren Zinsen benötigt. Die Bausparsumme beträgt Euro, die Sparrate monatlich 400 Euro; die Vertragszuteilung erfolgt in zehn Jahren INSTITUT TARIF 1 SOLL ZUTEI LUNG BAUSPAR- DARLEHEN RATE monatl. DAUER GESAMT ZAHLUNG Deutscher Ring BHW Bausparkasse AG Bausparkasse Schwäbisch Hall Finanzierungstarif FT Wohn Plus Wohn Plus FX2 Fuchs Vierpromille (XV) 2, , , , LBS Saar Premium flex 2, ) sortiert nach monatlicher Tilgungsrate Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: März

3 CHECKLISTE DER WEG ZUM OPTIMALEN TARIF VERWENDUNGSZWECK Je präziser Sie benennen können, wofür Sie das Bauspardarlehen benötigen, desto leichter und genauer lassen sich die verschiedenen Variablen in den Bauspartarifen in Ihrem Sinne ausgestalten. HÖHE DER BAUSPARSUMME Von ihr hängt nicht nur die Abschlussgebühr, die zwischen einem und 1,6 Prozent der Summe liegt, ab, sondern auch die Höhe der Sparrate. Sie muss während der gesamten Ansparphase in Ihre private Finanzplanung passen. ZEITPUNKT DER FINANZIERUNG Richten Sie die Zuteilungsreife des Vertrags auf den frühestmöglichen Zeitpunkt aus, zu dem Sie das Darlehen benötigen könnten. Es ist kein Problem, das Darlehen erst später in Anspruch zu nehmen, aber unmöglich, es früher zu bekommen. Für den zweiten Fall müssten Sie eine teure Zwischenfinanzierung abschließen. UMFANG DER FINANZIERUNG Bei vielen Immobilienfinanzierungen ist das Bauspardarlehen nur einer von mehreren Bestandteilen. Rechnen Sie also hoch, welche zusätzlichen Belastungen durch Hypothekendarlehen auf Sie zukommen. Das kann naturgemäß nur eine grobe Schätzung sein kalkulieren Sie daher mit einem großzügigen Sicherheitspuffer. SPAR- UND TILGUNGSPLAN Lassen Sie sich von Ihrem Berater einen detaillierten Spar- und Tilgungsplan geben. Er sollte die Daten enthalten, auf die es am meisten ankommt: Neben Bausparsumme, Sparrate und Darlehenshöhe gehören dazu Tilgungsrate und Gebühren. Auch der voraussichtliche Zuteilungstermin sollte dort fixiert sein. VERGLEICHSANGEBOTE Erst wenn Sie diesen Spar- und Tilgungsplan mit den Angeboten der Konkurrenz sorgfältig verglichen haben, können Sie einigermaßen sicher sein, einen guten Bausparvertrag abzuschließen. Erste Hinweise auf vorteilhafte Tarife liefern Bausparrechner, wie sie auf Finanzportalen im Internet zu finden sind oder unter bauspar-berater.html Zweck, für den er mal erfunden wurde: sparen, um zu bauen, zu kaufen, zu renovieren. Für diese fünf Typen stellt ein Bausparvertrag heute eine sinnvolle Option dar: DER KLASSIKER Er spart für einen späteren Immobilienkauf. Seine Anforderung: ein möglichst hohes Darlehen bei möglichst niedriger Tilgung, damit noch Luft bleibt für ein Hypothekendarlehen. DER ABSICHERER Er möchte eine in neun Jahren auslaufende Hypothek ablösen und sich heute einen Festzins dafür sichern. Sein Ziel sind möglichst niedrige Gesamtkosten. DER MODERNISIERER Dieser Bausparkunde will in etwa sieben Jahren größere Veränderungen an seiner Immobilie vornehmen und braucht dafür ein günstiges Darlehen. Weil die Gesamtkosten und der genaue Zeitpunkt noch nicht feststehen, legt er Wert auf hohe Flexibilität. DER FÜRSORGLICHE Er will Vermögen für den Nachwuchs aufbauen und sichert ihm zudem die Option auf ein FALL 2 DER ABSICHERER Der Kunde hat vor sechs Jahren eine Hypothek von Euro abgeschlossen: Zinsbindung 15 Jahre, Sollzins fünf Prozent, zwei Prozent Tilgung, Monatsrate Euro; die Restschuld im Jahr 2024 ( Euro) möchte er mit einem Bausparvertrag ablösen, für den er 400 Euro monatlich ansparen kann. Rate ab Zuteilung: max Euro pro Monat INSTITUT TARIF 1 SOLL ZUTEI LUNG DAR- LEHEN MINDESTTIL GUNGSRATE monatl. DAUER 2 GESAMT ZAHLUNG 2 BHW Bausparkasse AG Alte Leipziger Bausparkasse Schwäbisch Hall Deutscher Ring Wohn Plus 1, Wohn 1, Plus X1 AL-Bau- 2, finanz 2,5 FuchsBau 2, Finanzierungstarif FT 2, ) sortiert nach Gesamtzahlung 2) bei einer Rate von Euro Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: März

4 Bauspardarlehen für die ersten eigenen vier Wände. DER RIESTER-BAUSPARER Er will die staatliche Förderung für einen in zehn Jahren geplanten Immobilienkauf mitnehmen. Hier kommt es besonders auf Flexibilität von Laufzeit, Summe und Tilgungshöhe an. Bei der Auswahl sollte sich der Kunde von den Faktoren leiten lassen, die für ihn im Vordergrund stehen. Beispiel Klassiker: Wer ein möglichst hohes Darlehen niedrig tilgen will, muss Abstriche bei den Sollzinsen machen. Zwei Prozent oder weniger sind nicht drin. Der Tarif mit der niedrigsten Tilgungsrate (siehe Tabelle Seite 179) weist einen Zins von 2,45 Prozent aus, erlaubt aber die Tilgung von Euro in 19 Jahren und acht Monaten. Die Monatsrate beträgt 286 Euro. Bei Angeboten, die es nicht in die Top Five geschafft haben, läge die Rate bei mehr als 600 Euro eine zu hohe Belastung, wenn zusätzlich noch eine Hypothek bedient werden muss. Beispiel Absicherung: Zu dieser Option raten viele Experten. Ziel ist es, sich einen niedrigen Sollzins für den Zeitpunkt zu sichern, zu dem die Hypothek abgelöst werden soll. Schon heute zu wissen, dass man 2024 eine Anschlussfinanzierung mit 1,25 Prozent Zinsen bekommt und die Restschuld in 46 Monaten tilgen kann, beruhigt sicherheitsbewusste Bauherren. Dafür müssen sie allerdings unter Umständen Guthabenzinsen von lediglich 0,1 Prozent in Kauf nehmen. Beispiel Modernisierung: Wer Bad und Küche saniert, die Fenster austauscht oder die Wärmedämmung verbessert, will eine bessere Wohnqualität, ohne dafür eine deutlich höhere finanzielle Belastung einzugehen. Deswegen ist die niedrige Tilgungsrate das FALL 3 DER MODERNISIERER Der Kunde möchte in sieben Jahren modernisieren und schließt dafür einen Bausparvertrag über Euro ab. Weil der Zeitpunkt und die Höhe der anfallenden Kosten selten genau feststehen, ist eine vorzeitige Verwendung (Wahlzuteilung) und/oder ein höherer Darlehensbetrag (Mehrzuteilung) von Vorteil. Die monatliche Sparrate beträgt 200 Euro INSTITUT TARIF 1 SOLL ZUTEI LUNG DAR- LEHEN RATE monatl. DAUER GESAMT ZAHLUNG Bausparkasse Schwäbisch Hall Deutscher Ring Alte Leipziger BHW Bausparkasse AG FuchsBau 2, 3 2, , Flexi-Tarif XT 2 3, , AL-Bau- 2, , finanz 2,5 2 Wohn 2, , FI2 3 Wohn 2, , FI2 3 1) sortiert nach Flexibilität 2) Mehrzuteilung 3) Wahlzuteilung Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: März

5 wichtigste Kriterium erkauft mit einem höheren Darlehenszins. Die Tabelle auf Seite 181 macht das deutlich: Beim Deutschen Ring zahlen Kunden 3,25 Prozent Sollzins und eine monatliche Rate von 130 Euro. Das Darlehen wird in 177 Monaten getilgt. Schwäbisch Hall dagegen verlangt lediglich 2,5 Prozent Zinsen: Die monatliche Rate beträgt allerdings 210 Euro, die Tilgung muss nach 97 Monaten abgeschlossen sein. Im Zusammenspiel von Sollzins und Höhe der Tilgung begehen viele Bausparer einen typischen Fehler. Max Herbst: Sie schauen nur auf den niedrigen Zins und verkennen die Höhe der Tilgung, die sie aufbringen müssen. Das schneide vielen finanziell die Luft ab. Günstige Darlehen sollte man lieber niedrig tilgen, um sich den Zinsvorteil möglichst lange zu sichern. Eine zu hohe Bausparsumme kann sich ebenfalls rächen: durch üppige Abschlussprovisionen, übermäßige Sparraten oder eine verzögerte Zuteilung und hohe Raten in der Tilgungsphase. Verbraucherschützer führen die vielfach zu hohen Bausparsummen auch auf die mäßige Qualität der Beratung zurück. Die wurde von Stiftung Warentest gerade wieder unter die Lupe genommen, im Vergleich zu früheren Tests mit unverändert schlechtem Ergebnis. Vier von 20 Bausparkassen fielen durch, nur drei überzeugten mit guter Beratung. Niels Nauhauser sieht in der Fehlberatung Methode. Bei einem Produkt, das provisionsgetrieben vermarktet wird, lohnt es sich für Bausparkassen und Vermittler nicht, das Interesse des Kunden in den Mittelpunkt zu stellen, so der Experte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Die Beratung ist nur Mittel zum Verkauf. Dass die Vermittler damit oft durchkommen, liege aber auch an FALL 4 DER FÜRSORGLICHE Eltern oder Großeltern wollen für den Nachwuchs Geld sparen, das später auch für andere Zwecke eingesetzt werden kann als für den Bau oder Kauf einer Immobilie, etwa zur Finanzierung des Studiums oder für den Kauf eines Autos INSTITUTE TARIF 1 ABSCHLUSS GEBÜHR SUMME ZUTEILUNG LBS Rheinland-Pfalz Wüstenrot Debeka 1,00 0,50 + 1,25 LBS Classic Young 2 Bonus Tarif C, 1,00 1, Variante U BS3 1,00 1,25 ggf. plus Bonus 3 Komfort 1,60 1, FI3 Alte Leipziger AL-Baufinanz + 1,00 0, ) sortiert nach Bausparguthaben 2) Der vorgesehene Bonus wird auch bei Darlehens - annahme gezahlt 3) Bonus bei der Berechnung nicht berücksichtigt Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: März

6 der Komplexität der Tarife. Laien könnten sie allein unmöglich durchschauen, so Nauhauser. Umso wichtiger wäre ein sorgfältiger Vergleich verschiedener Angebote. Tatsächlich entscheiden sich aber viele Bausparer auf Basis der persönlichen Empfehlung des Beraters. Zudem sei die Behauptung der Bausparkassen, man sichere sich mit einem Vertrag niedrige Zinsen, irreführend, sagt der Verbraucherschützer. Tatsächlich sichere ich mir zunächst nur einen Festzins. Ob der niedrig ist, weiß ich erst bei der Zuteilung, wenn ich ihn mit den dann angebotenen Hypothekenzinsen vergleichen kann. Wer heute ein Bauspardarlehen zugeteilt bekomme, habe sich in dieser Hinsicht verspekuliert: Er hat sieben oder acht Jahre auf Rendite verzichtet und sich damit einen Zins gesichert, den die Banken aktuell deutlich unterbieten. Was sich Bausparkunden zumeist nicht bewusst machen: In der langfristigen Betrachtung gab es nur relativ kurze Zeitspannen, in denen sich die Erwartung auf ein Bauspardarlehen mit ZEHN TIPPS FÜR BAUSPARER PLANUNG ist nichts für Schnellentschlossene, das Grundprinzip ist: Zeit mal Geld. Deswegen sollte die Zuteilung so geplant werden, dass sie in sieben bis zehn Jahren erfolgen kann. ERGEBNIS Nur wenn das Darlehen mit dem garantierten Sollzins tatsächlich in Anspruch genommen wird, lohnt sich der Abschluss. Die Rendite liefert derzeit kein Argument für einen Bausparvertrag. KOSTEN Wichtig für Vergleich mit anderen Sparplänen: die Abschlussprovision von ein bis 1,6 Prozent. MINDEST In der Regel müssen 40 Prozent der Bausparsumme eingezahlt sein, damit der Vertrag zuteilungsreif wird. BEWERTUNGSZAHL Sie errechnet sich aus Bausparsumme, Zinsen, Dauer des Ansparens und Bewertungszahlfaktor der Bausparkasse. Wenn es an die Zuteilung geht, zahlt sie jeweils das Darlehen aus dem Vertrag mit der höchsten Bewertungszahl aus. ZUTEILUNG Der Zeitpunkt der Auszahlung kann nicht garantiert werden. Konkurrieren zu viele Sparer um das verfügbare Kapital, müssen die mit niedrigeren Bewertungszahlen warten. FLEXIBILITÄT Wer flexibel bleiben möchte, wählt die niedrigere Bausparsumme. Die ist schneller angespart und zuteilungsreif und kann bei Bedarf aufgestockt werden. Wenn sich Höhe und Zeitpunkt der geplanten Maßnahme nicht planen lassen: Optionen zur Wahl- und Mehrzuteilung sichern. TILGUNG Anbieter erwarten, dass Verträge mit besonders niedrigen Darlehenszinsen schnell, also mit hohen Raten getilgt werden. BONUS Um die niedrigen Guthabenzinsen aufzustocken, werden meist unter Auflagen Boni angeboten. FÖRDERUNG Junge Arbeitnehmer mit einem relativ geringen Einkommen profitieren von der staatlichen Arbeitnehmersparzulage, die bis zu 470 Euro jährlich betragen kann. FALL 5 DER RIESTER-FAN Der Kunde will in zehn Jahren bauen oder kaufen und die staatliche Förderung nutzen. Er sucht nach einem Riester-Tarif mit dem größtmöglichen Gestaltungsspielraum bei Laufzeit, Bausparsumme und Tilgung INSTITUTE TARIF 1 MINDEST ANSPARUNG SOLL ABSCHLUSS GEBÜHR 2 TILGUNGSRATE 3 monatlich in Promille Alte Leipziger easy finanz Riester 40 3,90 1,00 1,40 3,617 5,615; bei Mehrzuteilung 7,068 11,635 BHW Förder MaXX keine 1,90/2,90/3,75 1,00 1,00 plus Bonus LBS Rheinland-Pfalz Schwäbisch Hall Wüstenrot LBS-Classic R Varianten: 7 Tarife Fuchs WohnRente 02 Wohn-Riester Tarif RC Finanzierer F 6 (Standard) oder 0,7 3,0 Prozent vom Darlehen 40 1,75 bis 2,95 1,00 0,25 und 4 bis 8 0,50 25 bis 50 2,50 1,00 0,25 4; mehr bei Wahlzuteilung 30 1,35/2,35/3,35 1,00 0,25 4 bis 10 1) Auflistung nach Alphabet 2) evtl. plus Bonus 3) von Bausparsumme Quelle: FMH-Finanzberatung; Stand: März

7 INTERVIEW Das Kleingedruckte steckt voller Kannbestimmungen MAX HERBST, Gründer und Chef der FMH-Finanzberatung Herr Herbst, zuletzt kam es wiederholt dazu, dass Bausparkassen Verträge mit vergleichsweise hohen Guthabenzinsen kündigten. Markiert das eine Trendwende in der Geschäftspolitik? MAX HERBST: Die aktuelle Situation ist schwierig für die Bausparkassen. Da die Hypothekenzinsen der Banken so niedrig sind, wollen immer weniger Bausparer ein Darlehen abnehmen, weil es mit drei oder vier Prozent Sollzins einfach zu teuer wäre. Damit geht den Kassen ein wichtiger Teil ihres Geschäfts verloren. Deswegen ist es aus ihrer Sicht durchaus verständlich, wenn sie Verträge kündigen, die den Sparern Guthabenzinsen von drei, vier oder gar fünf Prozent zusichern. Sie versuchen eben, ihre Kosten zu reduzieren. Akzeptieren muss ich das als Sparer freilich noch lange nicht. Bedeutet das nicht einen erheblichen Vertrauensverlust für das? Die Kunden, die von diesen Kündigungen betroffen sind, haben die Bausparkassen zumeist ohnehin nur als Geldanleger gewonnen, nicht als spätere Darlehensnehmer, mit denen sich langfristig Geschäfte machen ließen. Wenn die nun schlecht über die Kassen reden, scheint man das dort nicht allzu wichtig zu nehmen. Wo ist die veränderte Geschäftspolitik noch spürbar? Im Kleingedruckten vieler Bausparverträge, den ABBs, ist die sogenannte Regelsparrate enthalten, die für die Ansparphase gedacht ist. Dazu sagen die meisten Vertreter, dass sie dort nur pro forma stehe und man je nach persönlicher Finanzlage auch davon abweichen könne. Diese Flexibilität ist ja eines der positiven Argumente für einen Bausparvertrag. Wir erleben jetzt aber immer häufiger, dass die Kassen auf diese Regelsparrate pochen höhere Zahlungen zurückweisen, damit sie darauf keine Zinsen gutschreiben müssen, und ausstehende Zahlungen zum Anlass nehmen, für sie ungünstige Verträge zu kündigen. Lauern in den ABBs noch weitere Tücken? Das Kleingedruckte steckt voller Kannbestimmungen, die den Bausparkassen relativ großen Spielraum gegenüber ihren Kunden lassen. In einer komplizierten Geschäftslage wie jetzt handeln sie restriktiver. Das liegt auch an den Forderungen der Aufseher bei der Bafin. Das System der Bausparkassen funktioniert als Kollektiv aller Bausparer. Hier werden die Interessen aller Kunden gegen die des Einzelnen abgewogen, im Zweifel zu seinem Nachteil. Wie gehe ich als Kunde damit um? Sie sollten beim Abschluss sorgfältig prüfen, ob Sie auch mit einer restriktiven Ausgestaltung des Vertrags klarkommen. Mein Rat ist, einen unabhängigen Bausparvergleich zu nutzen, wie FMH ihn auch auf der Internet-Seite von Capital und unter bausparen anbietet. einem Prozentsatz deutlich unter dem Niveau der Hypothekenzinsen tatsächlich erfüllt hat, so Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. Ein weiterer Kritikpunkt sind hohe Abschlussprovisionen, die die Bausparkassen ihren Kunden berechnen. Sie betragen ein bis 1,6 Prozent und werden mit den Sparraten verrechnet. Der Vermögensaufbau beginnt also mit einem Minus, das umso höher ausfällt, je größer die Bausparsumme ist. Bei manchen Verträgen ist dieses Minus zum Zeitpunkt der Zuteilung des Darlehens noch nicht ausgeglichen, sagt Verbraucherschützer Nauhauser. Das fällt umso mehr ins Gewicht, wenn das vorrangige Ziel nicht das zinsgünstige Darlehen, sondern der Vermögensaufbau ist. Wie beim Typ des Fürsorglichen, der einen Vertrag nicht für sich, sondern für Kind oder Enkel abschließt. Ein Bausparguthaben von Euro beinhaltet keine sonderlich lukrative Rendite, wenn zuvor über einen Zeitraum von 15 Jahren insgesamt Euro in einen Vertrag einbezahlt wurden. Im Ranking der besten Tarife für diesen Typ (siehe Seite 182) reicht es dennoch für den Spitzenplatz. Den Einzahler und den Begünstigten stellt das Ergebnis womöglich durchaus zufrieden. Der eine freut sich darüber, dem Nachfahren etwas Gutes zu tun. Der Andere muss sich über mickrige Zinsen nicht ärgern. Er bekommt schließlich eine stattliche Summe übertragen und kann sie als Grundstock für den Start ins Wohneigentum nutzen. Für beide ist es eine sichere Sache. Verbraucherschützer Schwarz rät zu einem Perspektivwechsel. Beim gehe es halt nicht ums Optimieren von Renditen oder Zinssätzen und nicht um besonders günstige Darlehen, sondern um Sicherheit. Ich schaue nicht auf das, was möglich wäre, sondern will wissen, was auf mich zukommt. Schwarz nennt es Hosenträger-Variante der Baufinanzierung. 184