Gemeinnütziger Wohnungsbau in der Stadt Zürich

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1 Stiftung Wohnungen für kinderreiche Familien Aarau, 31. Oktober 2015 Gemeinnütziger Wohnungsbau in der Thomas Schlepfer, Departementssekretär Wohnpolitik der (schematisch) Instrument Baurechte (Landabgaben) Bürgschaft für Finanzierung Kapitalbeteiligung Subventionierung Merkmale Objektverknüpfung Gemeinnützige Bauträgerinnen, Kostenmiete Keine Steuermittel Steuermittel; subjektorientiert Gemeinnützige Bauträgerinnen: Genossenschaften Private Stiftungen Stadt Städtische Stiftungen Planungsrecht (neu) fakultativ Keine Steuermittel Sozialhilfe, EL AHV/IV Steuermittel; subjektorientiert Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 2

2 Leerwohnungsziffer in Zürich seit 1945 % des Wohnungsbestands Aarau 1,9% 2015: 0,2% Quelle: Statistik Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 3 «Soziale Durchmischung in allen Quartieren» Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 4

3 Neu erstellte Wohnungen 3000 Aarau Private/Übrige Genossenschaften Stadt (inkl. Stiftungen) Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 5 Preise Bodenpreise für Wohnungsbau (Beispiele) Landkauf der Stadt Februar '700 Fr./m² Landkauf der Stadt Dezember '400 Fr./m² Landangebot Januar '100 Fr./m² Subventionierter Wohnungsbau (typisch) 1'100 Fr./m² Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 6

4 Überblick über die städtische Förderung des gemeinnützigen Wohnens Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 7 Gemeinnützige Wohnungen in der Genossenschaften (daneben Vereine, Stiftungen) Städtische Stiftungen Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 8 52ʹ000 Wohnungen, entspricht gut einem Viertel aller Mietwohnungen

5 Gemeinnützige Wohnungen in der Im Eigentum der Stadt Städtische Stiftungen Genossenschaften (u. a. Rechtsformen) 9ʹ000 Wohnungen 3ʹ700 Wohnungen 39ʹ500 Wohnungen Subventionierung von Wohnungen 6ʹ700 Wohnungen Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 9 Gemeinnützigkeit Anforderungen an die unterstützten Organisationen Zweck: Deckung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum nicht gewinnstrebig, bezeichnet sich im Zweck als gemeinnützig, keine Veräusserung von Liegenschaften, Obergrenze für Verzinsung des Anteilkapitals steht einem breiteren Publikum offen wendet auf ihre Wohnungen Kostenmiete an ( sep. Folie) bei Austritt oder Liquidation wird Anteilkapital höchstens zum Nennwert ausbezahlt Liquidationsüberschuss geht an eine Organisation mit gleichem Zweck oder an die öffentliche Hand Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 10

6 Gemeinnützigkeit: Definition Kostenmiete Kostenmiete-Formel Zins 1.75%* eingesetztes Kapital + Zuschlag 3.25% Gebäudeversicherungswert = maximal zulässiger Mietzins * (jeweils mietrechtlich massgebender Referenzzinssatz) Mietzinse 2006 Deckt langfristig die tatsächlichen Kosten weicht vom OR-Mietrecht ab (Art. 253b Abs. 3 OR) Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 11 Gemeinnützige Wohnungen: Städtische Wohnungen 6ʹ500 Wohnungen in 53 Überbauungen, Gebäudeversicherungswert 1,8 Mia. Franken 2ʹ500 Wohnungen in 600 Einzelgebäuden, Gebäudeversicherungswert 1,2 Mia. Franken Überbauung Riedtli Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 12

7 Inserat im «Tagblatt der» Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 13 Gemeinnützige Wohnungen: Städtische Wohn-Stiftungen Stiftung Wohnungen für kinderreiche Familien 1924 Stiftungskapital 11 Mio. Franken 500 Wohnungen Stiftung Alterswohnungen 1950 Stiftungskapital 62 Mio. Franken 2000 Wohnungen Stiftung zur Erhaltung von preisgünstigen Wohn- und Gewerberäumen 1990 Stiftungskapital 50 Mio. Franken 1500 Wohnungen, 260 Gewerberäume Stiftung für bezahlbare und ökologische Wohnungen 2013 Stiftungskapital 80 Mio. Franken Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 14

8 «Grundsätze 24» Am 9. Juli 1924 entschied der Grosse Gemeinderat, dass die Stadt den gemeinnützigen Wohnungsbau wie folgt unterstützt: Durch Verkauf von Baugrund oder durch Bestellung von Baurechten; Durch Gewährung von Darlehen; Durch Übernahme von Anteilen am Genossenschafts- oder Aktienkapital. Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 15 Dr. Emil Klöti (Plakat 1933) Das «Baurecht» ist eine Dienstbarkeit, die dazu berechtigt, auf fremdem Boden eine Baute zu errichten und beizubehalten; wird im Grundbuch als Grundstück eingetragen (sofern für mindestens 30 Jahre vereinbart ist); ist handelbar und vererbbar; kann mit Hypotheken belastet werden; endet nach höchstens 100 Jahren; die Baute geht dabei an die Boden-Eigentümerin über (Heimfall). Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 16

9 «Grundsätze 24»: Verkäufe und Baurechte Baurechte Verkäufe 84,6 ha Baurechte 66 ha aktuell 107 Baurechtsverträge, Zinseinnahmen 9 Mio. Franken jährlich 1965 ZGB-Revision: «Selbständiges Baurecht» /1956 heute Ausnahmen: Verkauf sehr kleiner Grundstücke Tausch von Grundstücken Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 17 Aktuelle Wohnbauprojekte auf städtischem Land Mehr als Wohnen 1ʹ035 Kalkbreite Baurechte: 806 Genossenschaften und Stiftungen Seefeldstrasse 163 Städtische Stiftungen 2ʹ004 Wohnungen MCS-Haus Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 18 Davon rund 400 im Bau und gegen 400 fertiggestellt. (Stand ~2014)

10 Baurechte: Vergabekriterien «Koch-Areal», Kauf im Dezember '500 m², 70 Mio. Fr., 2'400 Fr./m² Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 19 Bild: Google Baurechtsbedingungen: Kernbestimmungen Dauer: 60 Jahre + 2 Jahre Bauzeit, Verlängerungsoption von 2-mal 15 Jahren Baurechtszins: Landwert gemäss «Richtlinien 65» ( folgende Folien), Anpassung an Verbraucherpreisindex und Referenzzinssatz (alle 5 Jahre) Heimfallsentschädigung (bei Vertragsende): Amortisation der Anlagekosten durch Bauträger: 0,5% pro Jahr ab dem 11. Jahr (Heimfallfonds) Stadt entschädigt nach 60 Jahren 75% der Anlagekosten (nicht: Verkehrswert) Äufnung Erneuerungsfonds durch Bauträger: 1% des Gebäudeversicherungs-Neuwertes Erneuerungsfonds geht bei Heimfall an Stadt über Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 20

11 Baurechtszins: Formel Landwert %-Satz der Gesamtkosten (nächste Folie) alle 5 Jahre: hälftige Anpassung an Konsument- Innenpreisindex Zinssatz Mietrechtlicher Referenzinssatz, 5-J.-Ø alle 5 Jahre: Anpassung an Durchschnitt der vorangehenden 5 Jahre = Baurechtszins pro Jahr Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 21 Baurechtszins: Landwertberechnung Landwert in % des Anlagewerts gemäss «Richtlinien 65» Ausnützung Kategorie A: 1,5 B: 1,25 C: 1,0 D: 0,75 E: 0,5 I. KR, SAW, Heime 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 11.0% II. subventionierte Wohnungen 10.0% 11.0% 12.0% 13.0% 14.0% III. allg. Wg.bau, Alterswg. f. mittl. Eink. 13.0% 14.0% 15.0% 16.0% 17.0% IV. freitragende Wohnungen 16.0% 17.0% 18.0% 19.0% 20.0% Vom Anlagewert abzugsfähig sind: unterirdische nichtgewerbliche Zweckbauten (Garagen) ausserordentliche Aufwände wegen schlechtem Baugrund (Fundationen) Erschliessungskosten Seit 2013: ökologisch begründete Aufwände, die über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen Seit 2013: Landwert darf Selbstkosten/Buchwert unterschreiten Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 22

12 Baurechtszins: Landwert nach «Richtlinien 65» Beispiel: Stiftung Alterswohnungen, 28 Wohnungen, 4 Gewerberäume Baurecht Seefeldstrasse Massgebliche Baukosten: 84% Landwert: 16% der Anlagekosten Anlagekosten: 100% 12ʹ400ʹ000 Fr. 2ʹ400ʹ000 Fr. 14ʹ800ʹ000 Fr. Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 23 Baurechte: Auflagen, Nutzungsbeschränkungen Öffentlicher Projektwettbewerb unter der Regie des Hochbaudepartements mit Bauverpflichtung. Die Bauträterin stellt 1% seines Wohnraums (Gesamtbestand) dem Sozialdepartement zur Verfügung, z.b. für Notwohnungen. Die Bauträgerin stellt 1% der erstellten Bruttogeschossfläche kostenlos im Rohbau für die Quartierversorgung zur Verfügung. Die Bauträgerin wendet 1% der Bausumme für Kunst am Bau auf. Die Bauträgerin hält erhöhte ökologische Richtlinien ein (z.b. Minergie- Eco oder Minergie-P-Eco, Anteil erneuerbare Energieen). Betrieb einer Kompostieranlage. Allfällige Ausnützungsreserven auch bei einer Aufzonung bleiben bei der Stadt als Grundeigentümerin. Neu: Belegungsvorschriften, nach Möglichkeit auch Subventionierung Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 24

13 Baurechte: Auflagen betreffend Vermietung «Die Bauberechtigte hat bei der Vermietung ihrer Wohnungen die Ziffern 1.4 (Belegung) und 1.5 (kein Zweitwohnsitz) der Verordnung über die Grundsätze der Vermietung von städtischen Wohnungen gemäss Beschluss des Gemeinderates vom analog zu beachten. Sie ist verpflichtet, die Mietverträge entsprechend abzufassen und dem Büro für Wohnbauförderung jährlich Bericht zu erstatten.» (Baurechtsvertrag Tièchestrasse mit der Genossenschaft BEP, vom Gemeinderat genehmigt 14. November 2012) Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 25 Baurechte: Beschlussfassung Projektwettbewerb Ausschreibung Zuschlag Vertragsabschluss (Genehmigungsvorbehalt) Gemeinderatsbeschluss: Genehmigung Antrag des Stadtrats an Gemeinderat Ratsbeschluss Referendum Beratung in der Gemeinderatskommission Volksabstimmung Vollzug Grundbuch Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 26

14 Aus Sicht der Bauträgerinnen: Warum Baurechte? geeignet für wenig kapitalstarke gemeinnützige Bauträgerinnen (Neugründungen!) tragbarer Baurechtszins beruhend auf mässigen Landwerten Baurechtszinszahlungspflicht erst bei konkretem Nutzung (Bezugsbereitschaft der Wohnungen) gesetzliches Vorkaufsrecht am Boden Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 27 Aus Sicht der Stadt: Warum Baurechte? demokratischer Aspekt: die Stadt kann nach Jahren über die Verwendung des Grundstücks neu befinden Zweckbindung lässt sich rechtlich einwandfrei langfristig sichern finanzpolitische Nachhaltigkeit: regelmässig fliessende Baurechtszinseinnahmen anstelle von Einmalgewinnen Landwertsteigerung bleibt bei der Allgemeinheit Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 28

15 Beispiel Wohn- und Geschäftshaus «Kalkbreite» 88 Wg., 5000 m² Gewerbe, Bausumme 58 Mio. Fr m² Baurechtsland, 1700 Fr./m² Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 29 Foto: Genossenschaft Kalkbreite Beispiel Wohnhaus für MCS-Kranke 15 Wohnungen, Bausumme 6 Mio. Fr. 1'200 m² Baurechtsland, 530 Fr./m² Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 30 Foto: Simon Zangger

16 Beispiel «mehr als wohnen» 406 Wohnungen, Bausumme 180 Mio. Fr. 40'000 m² Baurechtsland, 770 Fr./m² Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 31 Visualisierung: maw «Grundsätze 24»: Darlehen und Anteilscheine die Stadt gewährt zinsgünstige Darlehen an für Projekte von gemeinnützigen Wohnbauträgern (aus dem Vermögen der Pensionskasse, mit städtischer Bürgschaft) mit nachrangigen Hypothekar-Darlehen kann ein Projekt zu 94 % fremdfinanziert werden 6 % Eigenkapital genügt Zinssatz aktuell 1,25 % (auch für 2. Hypothek!) 31. Dezember 2014: 363 Mio. Franken Anteilscheine 31. Dezember 2014: 14 Mio. Franken Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 32

17 «Grundsätze 24»: Finanzierung von Wohngenossenschaften 100% 90% 5,4% Eigenmittel 80% 70% 0,6% Beteiligung Stadt (Anteilscheine) 60% 50% 40% 34% Nachrangiges Darlehen PKZH (Bürgschaft Stadt) 30% 20% 60% Bank 10% 0% Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 33 Subventionierung von Wohnungen Die Subventionierung wird aus Rahmenkrediten finanziert, mit deren Mitteln Wohnungen für einkommensschwache Haushalte gezielt verbilligt werden Für die MieterInnen gelten Limiten betreffend Einkommen, Vermögen und Belegung Gemeinnützige Wohnbauträger erhalten unverzinsliche Darlehen, die nach 30/40 Jahren zurückzuzahlen sind Wohnsiedlungen der Stadt oder ihrer öffentlich-rechtlichen Stiftungen erhalten (Abschreibungs-)Beiträge Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 34 Projekt Grünwald, Höngg

18 Subventionierung: Auflagen für die Mieterinnen und Mieter (Zweckerhaltungsvorschriften) Belegung: Mindestpersonenzahl = Zimmerzahl 1 Höchstzulässiges steuerbares Einkommen: (inkl. 5% des Fr. 100ʹ000 übersteigenden Vermögens): bei Bezug Fr. nach 4 Jahren Fr. Einzelperson 50ʹ700 56ʹ800 Mehrere Personen 59ʹ800 67ʹ900 Höchstzulässiges Vermögen: Fr. 200ʹ000 Behördliche Kontrolle, Sanktionen: Kurzfristig: Aufhebung der Verbilligung (=höherer Mietzins) Langfristig: Ablösung der Subvention, Verschiebung der Subvention auf eine andere Wohnung, Wohnungswechsel, Kündigung Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 35 Subventionierung einzelner Wohnungen nicht subventionierte Wohnungen aus Wohnbauaktion subventionierte Wohnungen Zimmer Verbilligung* 4 ½ 296 Franken 3 ½ 249 Franken 2 ½ 202 Franken * Monatlich, gilt für aktuellen Referenzzinssatz 1,75%. Beträge einschliesslich kantonaler Leistung. Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 36

19 Subventionerung: Unbestritten 1942 startete die erste «Wohnbauaktion» im heutigen Sinn mit einem Kredit von 5 Mio. Franken Rahmenkredite in der Zuständigkeit des Volkes seit 1960: WBA Mio. Fr. Ja % Insgesamt hat die Stadt seit 1942 über 400 Mio. Fr. bewilligt. Aktuell sind davon 190 Mio. Fr. ausstehend (unverzinsliche Darlehen und Beiträge). Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 37 Aktuelle Herausforderungen der städtischen Förderung des gemeinnützigen Wohnens Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 38

20 Gemeinnütziges Wohnen Volksabstimmungen Für bezahlbare Wohnungen und Gewerberäume (Volksinitiative, 71% Ja) Wohnbauaktion 2011, Rahmenkredit 30 Mio. Fr. (81% Ja) Wohnpolitischer Grundsatzartikel in der Gemeindeordnung: «Bezahlbare Wohnungen für Zürich» (Gegenvorschlag zu drei Volksinitiativen, 76% Ja) Stiftung für bezahlbare und ökologische Wohnungen, Grundkapital 80 Mio. Fr. (Volksinitiative, 75% Ja) Neue städtische Wohnsiedlung Kronenwiese, Kredit von 65 Mio. Fr. (75% Ja) Neue städtische Wohnsiedlung Hardturm, Kredit von 103 Mio. Fr. (67% Ja) Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum (kantonale Abstimmung; Stadt: 72% Ja) Neue städtische Wohnsiedlung Hornbach, Kredit von 101 Mio. Fr. (66% Ja) Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 39 Aktuelle Entwicklungen in der Förderung des gemeinnützigen Wohnens (Auswahl) Mehr: Drittelsziel, neue Stiftung, günstigeres Land, Umwidmung der städtischen Fiskalliegenschaften, Abschreibungsbeiträge an Stiftung PWG Gezielter für unteres Einkommensdrittel: Subventionierung, Kosten dämpfen, neue Stiftung, Belegungsauflagen in Baurechtsverträgen Ökologischer: Rahmenkredit für ökologische Mehrkosten, neue Stiftung, «Öko-Abzug» bei Baurechten Neue Wege: Anteile preisgünstiger Wohnungen in Nutzungsplänen Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 40

21 Planungsrechtliche Mindestanteile für preisgünstige Wohnungen Kantonale Gesetzesnovelle: Wenn im Rahmen der Nutzungsplanung die Ausnützung erhöht wird, kann die Gemeinde einen Mindestanteil an preisgünstigen Wohnungen einfordern. (Referendumsabstimmung vom , noch nicht in Kraft) Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 41 Vermietungspraxis Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 42

22 Erneuerung von Baurechten Aarau, 31. Oktober 2015, Seite 43 Stiftung Wohnungen für kinderreiche Familien Danke!