Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes Gemeinde Frickenhausen

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Frickenhausen Auftraggeber: Gemeinde Frickenhausen Projektleitung: Dipl. Geogr. Gerhard Beck Dipl. Ing. Gabriele Ostertag Ludwigsburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Hohenzollernstraße Ludwigsburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: / Telefax: / E Mail: info@gma.biz Internet: 2

3 Vorbemerkung Die Gemeinde Frickenhausen erteilte der GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, Ludwigburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur geplanten Entwicklung eines Drogeriemarktes im Gebiet Wasen im Ortsteil Linsenhofen. Das vorliegende Gutachten hat die mögliche Ansiedlung eines Drogeriemarktes vor dem Hintergrund der rechtlichen Vorgaben bzw. der Regelungen der Regional und Landesplanung zu analysieren und zu bewerten. Die GMA hat im Dezember 2014 eine entsprechende Auswirkungsanalyse vorgelegt. Mittlerweile läuft das Beteiligungsverfahren, woraus sich insbesondere im Hinblick auf das heutige Datum (März 2017) relevante Veränderungen sowohl in der Angebots als auch Nachfragesituation ergeben haben. Dies betrifft neben den Entwicklungsbestrebungen des Betreibers dm in Nürtingen insbesondere auch eine mittlerweile nachvollzogene Bevölkerungsentwicklung sowie einen Anstieg der planobjektrelevanten Kaufkraftwerte. Daher werden die Anregungen, die in den jeweiligen Stellungnahmen des Regierungspräsidiums Stuttgart ( ) bzw. des Regionalverbandes Stuttgart (23. Februar 2017) vorgebracht wurden, aufgenommen und die vorliegende Auswirkungsanalyse entsprechend aktualisiert. Für die Bearbeitung der Untersuchung standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Baden Württemberg sowie der Gemeinde Frickenhausen zur Verfügung. Darüber hinaus wurden im November 2014 eine intensive Standortbesichtigung sowie eine Aufnahme der projektrelevanten Wettbewerbssituation sowie eine städtebauliche Bewertung der entsprechenden Einzelhandelslagen im Untersuchungsraum durchgeführt. Die vorliegende Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Gemeinde Frickenhausen bzw. der am Planungs und Genehmigungsprozess Beteiligten. Alle Informationen im vorliegenden Dokument sind sorgfältig recherchiert; der Bericht wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. G M A Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg, den BE GO wym 3

4 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 6 1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung 6 2. Das Planobjekt: Drogeriemarkt Definitionen und Einordnung des Betriebstyps Marktentwicklung, Vertriebsschienen und Sortimentskonzept 8 3. Standortrahmenbedingungen in Frickenhausen 10 II. Raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot Landes und regionalplanerische Vorgaben Bewertung 13 III. Integrationsgebot Alternativenprüfung Mikrostandort Wasen Integrationsgebot Landes und regionalplanerische Vorgaben Bewertung 22 IV. Kongruenzgebot Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Umsatzprognose Drogeriemarkt Kongruenzgebot Landes und regionalplanerische Vorgaben Bewertung Empfehlung 29 V. Beeinträchtigungsverbot Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum Wettbewerbsstrukturen in Frickenhausen (= Zone I) Wettbewerbsstrukturen in Beuren und Neuffen (= Zone II) Wettbewerbsstrukturen im Umfeld des Einzugsgebietes Fazit 34 4

5 2. Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen Methodik Umsatzumverteilungen Wettbewerbliche Wirkungen Beeinträchtigungsverbot Landes und regionalplanerische Vorgaben Bewertung 39 VI. Agglomeration 40 VII. Zusammenfassende Bewertung des Vorhabens 41 5

6 I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 1. Aufgabenstellung und Vorhabenbeschreibung Die Gemeinde Frickenhausen erteilte der GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Bewertung einer möglichen Ansiedlung eines Drogeriemarktes im Ortsteil Linsenhofen. Die Ausgangssituation stellt sich in Frickenhausen wie folgt dar: Nach der Insolvenz des Unternehmens Schlecker hat die Filiale in Frickenhausen geschlossen. Mittlerweile ist die Ladenfläche (knapp 200 m² VK) durch eine attraktive Nachnutzung wiederbelegt. Mit der Aufgabe des Schlecker Marktes hat sich das ohnehin bereits bestehende Versorgungsdefizit im Drogeriewarensegment in Frickenhausen noch weiter verschärft. Aktuell wird daher die Entwicklung eines modernen und zeitgemäßen Drogeriemarktes auf dem Areal Wasen diskutiert. In Kombination mit dem im Umfeld liegenden Angebot (Edeka und Lidl) kann die Lücke im Grundversorgungssegment geschlossen werden. Derzeit stehen noch Entwicklungsflächen in der Gemeinde zur Disposition, die im Rahmen einer Alternativenprüfung in der vorliegenden Untersuchung hinsichtlich des Planvorhabens untersucht werden. Mit der Entwicklung eines Drogeriemarktes (voraussichtlich dm) in Nachbarschaft zum bestehenden Angebot (Edeka und Lidl) wird es sich um eine sog. Agglomeration gemäß Plansatz (Z) des Regionalplanes Stuttgart handeln, da davon auszugehen ist, dass die Gebäudezugänge voraussichtlich weniger als 150 m auseinander liegen werden. Diesem Umstand wird im Rahmen der Gesamtbewertung des Vorhabens Rechnung getragen. Bislang liegt noch kein konkretisiertes Verkaufsflächenkonzept vor. Es ist jedoch davon auszugehen, dass es sich um eine marktgängige Größe handeln wird. Daher wird im Rahmen der vorliegenden Untersuchung von einer maximalen Verkaufsflächengröße von 800 m² ausgegangen. Beim Betreiber wird es sich aller Voraussicht nach um dm handeln. Damit liegt das Vorhaben zwar ggf. noch unter der allgemein anerkannten Grenze der Großflächigkeit von 800 m² VK bzw m² Geschossfläche, allerdings sind im Sinne der Agglomerationsregelung entsprechend die städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen gemäß 11 Abs. 3 BauNVO bzw. nach Einzelhandelserlass Baden Württemberg, Regionalplan Stuttgart und aktueller Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes zu prüfen. 6

7 Hierzu ist der zentrale 11 Abs. 3 BauNVO in der Fassung von 2013 zur Bewertung des Vorhabens heranzuziehen: 1 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelt einwirkungen im Sinne des 3 des Bundes Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen. So sind im Rahmen der vorliegenden Untersuchung die möglichen versorgungsstrukturellen, städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf die Gemeinde Frickenhausen sowie die Umlandkommunen zu analysieren. Die Untersuchung wird vor dem Hintergrund der einschlägigen Vorschriften des BauGB, der BauNVO sowie den Festsetzungen der Landes und Regionalplanung durchgeführt. Hierbei sind insbesondere die formalen Prüfkriterien gemäß Einzelhandelserlass Baden Württemberg zu bearbeiten, d. h. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot, Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990, die durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 geändert worden ist. 7

8 2. Das Planobjekt: Drogeriemarkt 2.1 Definitionen und Einordnung des Betriebstyps Mit dem Planobjekt handelt es sich um einen klassischen Drogeriemarkt. Zur Einordnung des Betriebstyps Drogeriefachmarkt und zur Abgrenzung gegenüber anderen im Untersuchungsraum vertretenen Betriebstypen wird im Nachfolgenden die Definition angeführt: 2 Ein Drogeriefachmarkt ist ein meist mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und stellenweise auch tiefes Sortiment im Körperpflege, Reinigungsmittel sowie Nahrungs und Genussmittelbereich anbietet. Spezialisierungen erfolgen vorwiegend in den Bereichen Fotoartikel, Parfümeriewaren, freiverkäufliche Arzneimittel oder Reformwaren. Drogeriemärkte bieten in der Regel eine gut gegliederte, übersichtliche Warenpräsentation mit der Möglichkeit zur Vorwahl und Selbstbedienung. Bei Bedarf können sich Kunden fachlich beraten lassen. Als Nahversorger sind Drogeriemärkte überwiegend in integrierten, wohnortnahen Standortlagen angesiedelt. 2.2 Marktentwicklung, Vertriebsschienen und Sortimentskonzept Im Drogeriewarenbereich und insbesondere bei den Drogeriefachmärkten haben sich durch die Insolvenz des langjährigen Marktführers Schlecker wie in keinem anderen Sortimentsbereich im deutschen Einzelhandel in den letzten Jahren Entwicklungen ergeben, deren Wirkungen bis heute spürbar sind. So ist ein deutlich ausgedünntes Standortnetz vorzufinden, welches dazu führt, dass teilweise auch in größeren Kommunen aktuell kein qualifiziertes und umfassendes Angebot im Drogeriefachmarktbereich mehr vorhanden ist. Bedingt durch die Insolvenz von Schlecker ist in vielen Kommunen die noch verbleibende Grundversorgung weggebrochen. In der Hochphase konnte Schlecker auf über Standorte zurückgreifen. Grundsätzlich haben sich nach der Schlecker Insolvenz folgende Szenarien ergeben, die auch im Untersuchungsgebiet Relevanz besitzen. 3 Übernahme von rentablen Schlecker Standorten durch Wettbewerber dm und Rossmann und Integration der Märkte in das jeweilige Filialnetz hat geringe Relevanz Ersatz der Altstandorte durch Entwicklung städtebaulich, versorgungsstrukturell sowie ökonomisch sinnvoller Standorte ersatzloser Wegfall des Filialnetzes (v. a. in kleineren Städten im ländlichen Raum und auf Stadtteilebene) Wiederbelegung durch bürgerschaftlich getragene Dorfladenkonzepte oder durch Privatengagement 2 3 Quelle: Katalog E Definitionen zu Handel und Distribution, Institut für Handelsforschung an der Universität zu Köln, U. a. Ergebnis der GMA Kommunalbefragung 2014; Totalbefragung aller Gemeinden und Städte in der Region Stuttgart zur Nachfolgethematik Schlecker; Mai Juni

9 generelle Umsatzzuwächse sowie Expansion im Drogeriewarensegment der Lebensmittelmärkte (z. B. Edeka, Rewe) und der verbleibenden Drogeriefachmarktanbieter; in der Folge Ausweitung der Artikelzahlen im Drogeriebereich bei Lebensmittelvollsortimentern, Lebensmitteldiscounter und SB Warenhäusern geringe Umsatzzuwächse bei Apotheken mit Drogeriewarenangebot. Drogeriewaren werden in Deutschland über zahlreiche Vertriebsschienen gehandelt. Dazu gehören Drogeriefachmärkte, Fachdrogerien, der Lebensmitteleinzelhandel, Parfümerien, Reformhäuser, Apotheken sowie Kauf und Warenhäuser. Zu den Marktführern im Fachmarktsektor gehören in Deutschland die drei Unternehmen dm, Rossmann und Müller. Ein Hauptgrund für die hohe Kundenakzeptanz von Drogeriefachmärkten ist ihre Sortimentsbreite und tiefe. Zum Kernsortiment zählen Körperpflegeartikel, Kosmetika, Wasch, Putz / Reinigungsmittel und Hygieneprodukte. Ergänzungssortimente umfassen u. a. Nahrungsmittel, Getränke, Babykost, frei verkäufliche Arzneimittel (OTC), aber auch Schreibwaren, Fotoartikel und Tiernahrung. Im Mittel bieten Drogeriefachmärkte zahlreiche unterschiedliche Artikel an. Ihr Sortimentsspektrum ist hierbei nicht einmal näherungsweise vergleichbar mit Fachdrogerien oder Parfümerien, die meist nicht einmal ein Drittel der Artikelzahl offerieren. Insofern haben sich Drogeriemärkte im Bereich der Nahversorgung als qualifizierteste Angebotsform etabliert. Tabelle 1: Die größten Drogeriemarktbetreiber in Deutschland Betreiber Filialen Artikel Sortiment Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Tiernahrung, Biolebensmittel, Weine, Getränke, OTC*, Babybekleidung, Geschenkartikel *OTC = over the counter: frei verkäufliche Arzneimittel Quelle: GMA Zusammenstellung 2016 Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Weine, Tiernahrung, Geschenkartikel, Schreibund Spielwaren, OTC* Drogerie / Kosmetik, Babynahrung, Lebensmittel, Schreib / Spielwaren, Haushaltswaren, Multimedia, Kurzwaren In Analogie zur Einordnung des Kernsortiments hinsichtlich seiner Funktion und zur Deckung des täglichen Bedarfs bzw. als nahversorgungsrelevantes Sortiment ist auch für den Drogeriemarkt eine hohe Nah und Grundversorgung festzuhalten. Auch hier wird der Großteil im Segment Drogeriewaren, Babynahrung, Lebensmittel, Tiernahrung vertrieben. Das Randsortiment erfolgt i. T. über das zentrenrelevante Sortiment (Geschenkartikel, Haushaltswaren usw.). Mit einer vorgesehenen Verkaufsfläche in der Größenordnung von 800 m² ist somit ein Flächenanteil von knapp 80 m² für diesen ergänzenden Sortimentsbereich (hier Nonfood II) darstellbar (= 10 % Nebensortimente). 9

10 3. Standortrahmenbedingungen in Frickenhausen Die Gemeinde Frickenhausen hat als nicht zentraler Ort die Grundversorgung für die eigene Bevölkerung sicherzustellen. Hierzu sind auch Anbieter mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² (= Einzelhandelsgroßprojekte) zu entwickeln, wenn sie ausschließlich der Grundversorgung der Einwohner dienen und keine schädlichen Wirkungen erwarten lassen, insbesondere auf die zentralen Versorgungskerne und die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung anderer Gemeinden oder anderer Ortskerne, [...] 4. Die Gemeinde Frickenhausen zählt derzeit ca Einwohner 5, wobei die Einwohnerentwicklung in den vergangenen zwei Jahren positiv verlief. 6 Auch für die kommenden Jahre ist von einer Steigerung der Einwohnerzahlen auszugehen. 7 Kurzfristig sind derzeit drei Wohngebiete in Erweiterung bzw. Neuentwicklung. 8 Hieraus resultiert nach Angaben der Gemeinde eine kurzfristige Einwohnerentwicklung in der Größenordnung von knapp 110 Einwohnern, so dass in den kommenden Jahren von einer Einwohnerzahl in der Größenordnung von ca ausgegangen werden kann. Die Siedlungsstruktur von Frickenhausen wird durch drei unterschiedlich große Ortsteile geprägt. Während die beiden Ortsteile Tischardt und Linsenhofen überwiegend durch Wohnnutzung geprägt sind, weist der Hauptort Frickenhausen eine deutlich heterogenere Nutzungsstruktur auf. Neben der insgesamt dominierenden Wohnnutzung ist Frickenhausen durch ein umfangreiches Gewerbegebiet (Gewerbegebiet Nürtinger Straße) geprägt. Eine weitere, im Vergleich etwas kleinere Gewerbeagglomeration ist mit dem Gewerbegebiet Tischardt / Egart anzuführen. Das weitere Gewerbegebiet In den Gänsäckern befindet sich bereits im Ortsteil Linsenhofen. Die regionale Verkehrsanbindung erfolgt zum einen über die westlich des Ortsteiles Tischardt verlaufende B 313 (Nürtingen Metzingen) sowie die Kreisstraßen K 1239 und K 1261 und die Landesstraße L An den ÖPNV ist die Gemeinde Frickenhausen mit dem örtlichen Bahnhof an den regionalen Bahnverkehr (Tälesbahn Nürtingen Neuffen) angebunden. Darüber hinaus bestehen verschiedene Verbindungen im lokalen bzw. regionalen Busverkehrsnetz. Die Gemeinde ist bis heute ein wichtiger Wohn und Arbeitsplatzstandort, was bei Betrachtung des Pendlersaldos deutlich wird: ca Einpendlern stehen ca Auspendler gegenüber Vgl. Regionalplan Region Stuttgart, Teilfortschreibung Kapitel 2.7. Quelle: Angaben der Gemeinde Frickenhausen zum Stand : Einwohner (+ 2,7 %); im Vergleich: Landkreis Esslingen: + 3,8 %; vgl. Statistisches Landesamt Baden Württemberg. Quelle: Statistisches Landesamt Baden Württemberg. Mühlwiesen Erweiterung; Tischardt; Wasen (= Planstandort). Quelle: Statistisches Landesamt Baden Württemberg, Stand

11 Auswirkungsanalyse Drogeriemarkt Frickenhausen; März 2017 Karte 1: Frickenhausen Lage und zentralörtliche Struktur Legende Oberzentrum Mittelzentrum Unterzentrum Kleinzentrum erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2014 /

12 Die Einzelhandelsstruktur des Ortsteiles Frickenhausen wird vorwiegend durch die Ortsmitte entlang der Hauptstraße geprägt. Das Angebot setzt sich im Wesentlichen aus kleinteiligen, inhabergeführten Fachgeschäften zusammen. Neben einem kleinen Supermarkt (nahkauf) wird der kurzfristige Bedarfsbereich durch weitere Kleinanbieter ergänzt (z. B. Bäcker, Metzger, Getränke, Apotheke). Des Weiteren existieren kleinteilige Angebote im mittel und langfristigen Bereich (z. B. Schreib und Spielwaren, Optik). In der Ortsmitte tragen ergänzende Dienstleistungsbetriebe und öffentliche Einrichtungen zur Attraktivität bei (z. B. Rathaus, Gastronomie, Post, Frisör, Reisebüro). Die Ortsmitte des Ortsteiles Linsenhofen verfügt über ein Angebot aus dem Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgerei). Im nördlichen Bereich des Ortsteiles sind darüber hinaus in Scharnierlage zum Ortsteil Frickenhausen der Edeka Lebensmittelsupermarkt (inkl. Getränkemarkt) sowie der Lidl Lebensmitteldiscounter angesiedelt. Dieser Bereich stellt heute die wichtigste Grundversorgungslage für die Gemeinde dar. Der Ortsteil Tischardt verfügt über eine Bäckerei. Ortsmitte Frickenhausen Ortsmitte Linsenhofen Grundversorgungsstandort Ortsteil Tischardt GMA Aufnahme 12

13 II. Raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot Zunächst ist in einem ersten Schritt zu bewerten, ob der Standort Frickenhausen unter landesund regionalplanerischen Gesichtspunkten zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe geeignet ist. Hierfür ist die sog. raumordnerische Kernregelung / Konzentrationsgebot zu prüfen. 1. Landes und regionalplanerische Vorgaben Maßgeblich hierfür ist Ziel des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden Württemberg: (Z) Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) sollen sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen; sie dürfen in der Regel nur in Ober, Mittel und Unterzentren ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. Hiervon abweichend kommen auch Standorte in Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn dies nach den raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist oder diese in Verdichtungsräumen liegen und mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober, Mittel oder Unterzentren zusammengewachsen sind. Auch im Regionalplan Stuttgart 10 und im Einzelhandelserlass Baden Württemberg 11 wird die o. g. Regelung aufgegriffen. 2. Bewertung Die Gemeinde Frickenhausen als nicht zentraler Ort ist somit für die Entwicklung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben dann vorzusehen, wenn sie in einem Verdichtungsraum liegt bzw. mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober, Mittel oder Unterzentren zusammengewachsen ist, oder aber zur Sicherung der Grundversorgung eine entsprechende Entwicklung geboten ist. Die Gemeinde Frickenhausen ist mit Siedlungsbereichen benachbarter Ober, Mittel oder Unterzentren nicht zusammengewachsen. Es gilt in diesem Zusammenhang jedoch der Tatbestand der raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung. Primäre Aufgabe der Grundversorgung ist es, die kurzfristigen, täglichen Bedarfe (i. d. R. Nahrungs und Genussmittel, Drogeriewaren, Apothekerwaren sowie Ergänzungssortimente) der Bevölkerung abzudecken Quelle: Regionalplan Region Stuttgart, Teilfortschreibung Kapitel 2.7, Grundsatz bzw. Ziel (4). Quelle: Einzelhandelserlass Baden Württemberg, Kapitel 3.2 Raumordnerische Kernregelung. 13

14 Mit Blick auf die konkrete Ausstattung im untersuchungsrelevanten Grundversorgungssegment Drogeriewaren ist festzuhalten, dass die Gemeinde Frickenhausen insbesondere auch nach Aufgabe des Schlecker Marktes (knapp 200 m² VK) nur noch über eine ausschnittsweise Versorgung für die Einwohner der Gemeinde selbst, und zwar über die ortsansässigen Lebensmittelanbieter Bonus, Edeka und Lidl, verfügt. Diese nehmen zzgl. des Drogeriewarensortiments in der bestehenden Apotheke eine Verkaufsfläche von max. 150 m² ein, was einer Verkaufsflächenausstattung von unter 20 m² / Einwohner entspricht und damit auf einem deutlich unterdurchschnittlichen Niveau im Vergleich zu anderen Gemeinden ähnlicher Größenordnung einzuordnen ist. 12 Auch die Zentralität in der Größenordnung von < 30 % unterstreicht die bestehende Versorgungslücke in der Grundversorgung für das betrachtete Segment Drogeriewaren in der Gemeinde Frickenhausen. Die positive Einwohnerentwicklung der Gemeinde in den vergangenen Jahren, aber auch perspektivisch, ist daher mit der Chance verbunden, das Angebot im Grundbedarf für die Gesamtgemeinde mit der Ansiedlung eines attraktiven und leistungsfähigen Drogeriemarktes deutlich aufzuwerten und damit die Lücke im Grundversorgungssegment zu schließen. Insofern ist in diesem Zusammenhang die Ausnahmeregelung im Rahmen des Konzentrationsgebotes anzuwenden, wonach die raumstrukturellen Gegebenheiten zur Sicherung der Grundversorgung im Teilsegment Drogeriewaren im Frickenhausen vorliegen und eine entsprechende Entwicklung geboten ist. 12 Vgl. hierzu auch ausführliche Ausführungen in Kapitel V

15 III. Integrationsgebot Zur Prüfung des Integrationsgebotes ist der Planstandort unter Berücksichtigung relevanter Kriterien wie Lage zum Ortszentrum, Lage zu den Wohngebieten und verkehrliche Erreichbarkeit einzuordnen sowie hinsichtlich seiner städtebaulichen Integrationsfähigkeit und seiner Grundversorgungsfunktion zu beurteilen. In diesem Zusammenhang wurde eine Alternativenprüfung vorangestellt. 1. Alternativenprüfung Zunächst sind in diesem Zusammenhang unterschiedliche zur Disposition stehende Standorte im Hinblick auf die Realisierung eines Drogeriemarktes i. S. einer Alternativenprüfung zu untersuchen. Dabei handelt es sich um fünf aktuell im Gemeindegebiet grundsätzlich zur Verfügung stehende Areale, drei davon im Ortsteil Frickenhausen, ein Standort in Linsenhofen sowie ein Standort in Tischardt. Die Lage der Standorte sowie die synoptische Darstellung wesentlicher Standortkriterien sind Karte 2 bzw. Übersicht 1 zu entnehmen. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die beiden unter städtebaulichen Gesichtspunkten theoretisch gut geeigneten Standorte im Zentrum des Ortsteiles Frickenhausen durch andere Nutzungen belegt werden (Wohngebäude bzw. Hotelentwicklung). Beide Projekte sind in der Planung bereits weit vorangeschritten, so dass diese Areale de fakto nicht mehr zur Verfügung stehen. Die anderen, noch verbleibenden Standorte sind ebenfalls zur möglichen Entwicklung eines Drogeriemarktes nicht mehr in den Fokus zu nehmen. Auch hierfür stehen andere gemeindliche Planungen im Vordergrund bzw. eigenen sich die Flächen aufgrund von Flächenrestriktionen (zu klein) sowie Lagekriterien nicht zur Entwicklung eines leistungsfähigen Drogeriemarktes. Somit ist in der Folge der Untersuchungsstandort Wasen zu vertiefen. 15

16 Karte 2: Frickenhausen Alternativenstandorte erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung 2014 /

17 Übersicht 1: Alternativenprüfung Nr. (vgl. Karte 2) Foto Standort Lage, städtebauliche Einordnung Größe in m² aktuelle Nutzung Ziele der Gemeinde Gesamtbewertung 1 Mühlwiesenweg, OT Frickenhausen Untere Straße zentrumsnah integriert Brache Auslegungsbeschluss (03/2016) zur Entwicklung von Wohngebäuden städtebauliche Planung steht Zielen entgegen = Ausschluss 2 Quartier Mittlere / Untere Straße, OT Frickenhausen Sanierungsgebiet Ortskern III Mittlere / Untere Straße Zentrum integriert Brache Beschluss VU (03/2017); Bebauung Wohn und Geschäftshaus, Ärztehaus und Boarding zzgl. Gastronomie (UG) städtebauliche Planung steht Zielen entgegen = Ausschluss 3 Gebiet Sulz, OT Frickenhausen Hirschplanweg / Blumenstraße wohngebietsbezogen teilintegriert Wiese Wohnentwicklung (FNP) Städtebauliche Planung steht Zielen entgegen = Ausschluss 17

18 Nr. (vgl. Karte 2) Foto Standort Lage, städtebauliche Einordnung Größe in m² aktuelle Nutzung Ziele der Gemeinde Gesamtbewertung 4 HAKA Gelände, OT Linsenhofen Beurener Straße / Schönnagelweg i.t. wohnorientiert nicht integriert Gewerbegebiet ( 34 BauGB) Mischgebiet mit Schwerpunkt Wohnentwicklung gemeindliche Planung steht Zielen entgegen = Ausschluss 5 Ganter Areal, OT Tischardt Lengertstraße / K 1239 integriert Gewerbebrache Beschluss Bebauungsplan (01/2016) Ortsmitte Tischardt zzgl. Baugenehmigung zur Entwicklung eines Bürgerhauses städtebauliche Planung steht Zielen entgegen = Ausschluss GMA Zusammenstellung und Bewertung nach Angaben der Gemeinde sowie Standortbesichtigung 2014; aktualisiert

19 2. Mikrostandort Wasen Der Standort zur Entwicklung eines Drogeriemarktes befindet sich am nördlichen Ortsausgang des Ortsteiles Linsenhofen, westlich des bestehenden Kreisverkehrs bzw. nördlich der Wasenstraße. Der Standort ist aktuell landwirtschaftlich genutzt, wie auch das Umfeld in Richtung Norden und Osten, das sich an die südlichen Siedlungsteile des Hauptortes Frickenhausen anschließt. Unmittelbar südlich grenzt Wohnbebauung an. Östlich der unmittelbar angrenzenden Theodor Heuss Straße, befinden sich ein Edeka Lebensmittelsupermarkt (inkl. Getränkemarkt) sowie ein Lidl Lebensmitteldiscounter. Das weitere Umfeld ist durch verschiedene Gewerbegebiete sowie durch daran anschließende Wohnnutzungen des Ortsteiles Linsenhofen geprägt. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes ist durch die unmittelbare Nähe zur L 1250, Hauptstraße / Theodor Heuss Straße, die den Hauptort Frickenhausen mit dem Ortsteil Linsenhofen und im weiteren der Stadt Neuffen verbindet, gewährleistet. Die Einsehbarkeit des Standortes ist aufgrund der Lage an der Hauptverkehrsstraße uneingeschränkt gegeben. Auch die Anfahrbarkeit des Standortes stellt sich als problemlos dar. An den ÖPNV ist der Standort über eine Bushaltestelle an der Theodor Heuss Straße in etwa 200 m südöstlicher Entfernung angebunden. Die Haltestelle Humboldtstraße wird von der Buslinie 180 angefahren. Die Erreichbarkeit zu Fuß und per Rad des Planstandortes ist durch beidseitige Geh und Radwege der umliegenden Straßen gewährleistet, so dass der Standort aus den angrenzenden Wohngebieten Linsenhofens sowie der südlichen Wohngebiete Frickenhausens zu Fuß oder per Fahrrad gut zu erreichen ist. Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese haben sowohl Einfluss auf die städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Gegebenheiten im Standortumfeld als auch auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierenden Umsatzerwartungen des geplanten Marktes. Untersuchungsstandort ÖPNV Anbindung GMA Aufnahmen 19

20 Karte 3: Frickenhausen Lage des Planstandortes 20

21 Für die geplante Ansiedlung des Drogeriemarktes am Standort Wasen sind im Hinblick auf die spezifische Aufgabenstellung vorliegender Untersuchung folgende Standorteigenschaften hervorzuheben: Positive Standortfaktoren + positive Einwohnerentwicklung in Frickenhausen und in der Region + zentrale Lage zwischen den beiden Ortsteilen Frickenhausen und Linsenhofen + gute Anbindung an Fuß und Radwege + vorhandene ÖPNV Anbindung ( Humboldtstraße ) + bestehende Anbieter mit hoher Versorgungsfunktion für die Gesamtgemeinde in geografisch zentraler Lage. + gute verkehrliche Erreichbarkeit und Einsehbarkeit von der L 1250 (Hauptstraße / Theodor Heuss Straße) + problemlose Anfahrbarkeit des Objektes + ausreichende Flächendimensionierung + überdurchschnittliches Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet Negative Sandortfaktoren keine bzw. eingeschränkte funktionale oder räumliche Anbindung an die jeweiligen Ortsmitten von Frickenhausen und Linsenhofen. Der Standort ermöglicht bezogen auf das Gemeindegebiet eine Versorgung in zentraler Lage und ist sowohl vom Ortsteil Frickenhausen als auch vom Ortsteil Linsenhofen aus gut zu erreichen. Darüber hinaus verfügt der Standort über eine ÖPNV Anbindung in Form einer Bushaltestelle. Einschränkend ist anzumerken, dass der Standort an die Ortsmitte von Frickenhausen keine und an die Ortsmitte von Linsenhofen nur eine untergeordnete funktionale oder räumliche Anbindung aufweist. Zusammenfassend ist aus städtebaulicher und nahversorgungsrelevanter Sicht hervorzuheben, dass der Standort bereits heute für Teile der Einwohner von Frickenhausen und Linsenhofen über eine hohe Nahversorgungsfunktion verfügt. Die Alternativenprüfung hat darüber hinaus ergeben, dass insbesondere im Ortszentrum von Frickenhausen, aber auch Linsenhofen keine adäquaten Entwicklungsflächen für das Planobjekt zur Verfügung stehen. 21

22 3. Integrationsgebot Landes und regionalplanerische Vorgaben Das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden Württemberg ist auf Ziel LEP Baden Württemberg zurückzuführen: [...] Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden. [...]. Der Einzelhandelserlass Baden Württemberg führt unter weiter aus, dass ein Einzelhandelsgroßprojekt im zentralörtlichen Versorgungskern (Stadt und Ortskern) errichtet oder erweitert oder diesem in unmittelbarer Nähe zugeordnet werden soll, so dass in der Regel keine Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit dieses Versorgungskerns der Standortgemeinde gegeben ist. [...] Solche Standorte haben deshalb Vorrang vor städtebaulichen Randlagen [...]. 4. Bewertung Basierend auf der Bewertung des Standortes sowie den landes und regionalplanerischen Vorgaben ist das Integrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden Württemberg wie folgt zu bewerten: Der vorgesehene Planstandort liegt im nördlichen Bereich des Ortsteiles Linsenhofen und somit zentral im Gemeindegebiet. Damit ermöglicht er eine gute Erreichbarkeit für große Teile der Bevölkerung Frickenhausens. Bereits heute dient der Gesamtstandort mit einem Supermarkt (zzgl. Getränkemarkt) sowie einem Lebensmitteldiscounter wesentlich der Grundversorgung. Für Teile der Einwohner von Frickenhausen und Linsenhofen übernimmt der Standort aufgrund der fußläufigen Anbindung eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Insgesamt ist der Standort aufgrund seiner Lage jedoch auch stark auf Autokunden orientiert und bei Zugrundelegung enger städtebaulicher Kriterien als Randlage zu bewerten. Die Tatsache, dass aktuell und auch mittelfristig im Ortsmittebereich des Ortsteiles Frickenhausen aber auch Linsenhofen und Tischardt kein adäquater Standort zur Verfügung steht (= Alternativenprüfung), ist in die Bewertung mit einzustellen. Die Chance zur Umsetzung eines attraktiven und zeitgemäßen Drogeriemarktes ist in der Ortsmitte heute und auch perspektivisch nicht möglich. Mit der erfolgreichen einzelhandelsbezogenen Nachnutzung des Schlecker Leerstandes sowie der erfolgten Überplanung der beiden Alternativstandorte stehen letztendlich keine adäquaten Flächen zur Verfügung. Insofern ist die Entwicklung eines zeitgemäßen Anbieters außerhalb des engen Ortszentrums geboten. 22

23 Es ist festzuhalten, dass sich der Standort gut zur Weiterentwicklung der verbrauchernahen Grundversorgung für die in diesem Segment nahezu unversorgte Gemeinde Frickenhausen eignet. Der Standort wird in Teilen auch fußläufig erreichbar sein, wenngleich eine Autokundenorientierung aufgrund der Lage ebenfalls prägend sein wird. Insofern ist unter versorgungsstrukturellen Aspekten der Standort unter besonderer Berücksichtigung der spezifischen Standortrahmenbedingungen in Frickenhausen (vgl. Alternativenprüfung) als geeigneter Standort zum Lückenschluss im Grundversorgungssegment herauszuheben. Für Teile der Einwohner von Frickenhausen und Linsenhofen übernimmt der Standort fußläufige Nahversorgungsfunktion. 23

24 IV. Kongruenzgebot Zur Prüfung des Kongruenzgebotes ist das erschließbare Einzugsgebiet und das dort vorhandene Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzial zu ermitteln. Über das Marktanteilkonzept ist in einem weiteren Schritt die Umsatzprognose, die in der Folge eine Abschätzung der Herkunft des Umsatzes und damit eine Bewertung des Kongruenzgebotes ermöglicht. 1. Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Der Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebietes für den neu anzusiedelnden Drogeriemarkt kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen eine gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten ist. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur, Pendlerbeziehungen, Wirtschaftsstruktur) verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Betreiber, Dimensionierung und Sortimentsstruktur der Vorhaben Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen in Frickenhausen bzw. in den umliegenden Städten und Gemeinden (vgl. Kapitel V.) Ergebnisse aus anderen GMA Untersuchungen in Frickenhausen und der Region. 24

25 Auswirkungsanalyse Drogeriemarkt Frickenhausen; März 2017 Karte 4: Frickenhausen Einzugsgebiet und Wettbewerbssituation Legende P Planstandort Planungen ehemalige Schlecker-Standorte Einzugsgebiet Zone I Zone II P Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

26 Das Einzugsgebiet des Drogeriemarktes umfasst im Wesentlichen die Gemeinde Frickenhausen mit ca Einwohnern (Tendenz steigend) 13. Zusätzlich sind aufgrund der bestehenden topografischen Voraussetzungen im Umfeld, aber insbesondere auch aufgrund der Angebots und Wettbewerbssituation (vgl. Kapitel V.), die Stadt Neuffen sowie die Gemeinde Beuren als Zone II in das Einzugsgebiet einzubeziehen (ca Einwohner 14 ). Das Einzugsgebiet wird neben den topografischen Gegebenheiten insbesondere durch den Besatz an Wettbewerbsstandorten der umliegenden Kommunen begrenzt (vgl. hierzu v. a. Kapitel V. 1.). Neben dem Standort Nürtingen (Müller zzgl. dm Planung 15 ) sind die Standorte Kirchheim u. T. und Wendlingen / Köngen im Norden, Lenningen (Müller) im Osten, Bad Urach (Rossmann, Müller) im Süden sowie die Standorte Neckartenzlingen und Metzingen als Begrenzung anzuführen. In Bezug auf das Mittelzentrum Nürtingen ist neben dem Anbieter Müller insbesondere auf den unmittelbar in der Nachbarschaft der Gemeinde Frickenhausen angesiedelten real Markt zzgl. dm Planung hinzuweisen, welcher die Ausdehnung des Einzugsgebietes für den gesamten Nahversorgungsstandort (Planobjekt Drogeriemarkt zzgl. Edeka und Lidl) nach Norden hin deutlich begrenzt. Zusammenfassend wird der Standort somit auch im Hinblick auf seine möglichen Agglomerationswirkungen keine über das dargestellte Gebiet hinausgehende Ausstrahlung entfalten. Ergänzend ist aufgrund hoher Arbeitspendlerverflechtungen in der Region mit zusätzlichen Kundenpotenzialen zu rechnen, die von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes stammen werden. Diese werden jedoch auf einem überschaubaren Niveau bleiben und im weiteren Verlauf als Streukundenanteil abgebildet. Unter Berücksichtigung der aktuellen Pro Kopf Ausgaben für Drogeriewaren (ca. 410 p. a. 16 ), des lokalen Kaufkraftniveaus 17 und der aktuellen Einwohnerdaten beläuft sich das objektrelevante Kaufkraftpotenzial auf: ca. 3,8 Mio. in Zone I (Frickenhausen) ca. 4,2 Mio. in Zone II (Beuren, Neuffen). Insgesamt liegt ein untersuchungsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Größenordnung von ca. 8,0 Mio. vor (Anstieg zu 2014: + 0,6 Mio. ) Vgl. Angaben der Gemeinde Frickenhausen zum ; kurzfristig werden Wohngebiete für 110 Einwohner umgesetzt (vgl. Kapitel I. 3.). Vgl. ebenda, Stand: Aufgrund der spezifischen Standortrahmenbedingungen (erhebliche Flächenrestriktionen am Plangrundstück) ist rein baulich am Standort Nürtingen eine Größenordnung von nur 662 m² VK vorgesehen. Dies entspricht aktuell nicht mehr den normalerweise nachgefragten Flächengrößen des Betreibers dm (aktuelle Neuplanungen liegen bei 850 m² VK). GMA Angaben. Frickenhausen 102,1; Beuren: 104,4; Neuffen: 107,8; vgl. MB Research

27 2. Umsatzprognose Drogeriemarkt Zur Berechnung der voraussichtlichen Umsatzerwartung des Vorhabens wird das Marktanteilkonzept verwendet. Dieses in der Handelswissenschaft weit verbreitete und anerkannte Modell bestimmt das zu erwartende Umsatzvolumen eines Einzelhandelsbetriebes anhand der erzielbaren Marktanteile mit Kunden im Einzugsgebiet. Somit beschreibt das Modell, in welchem Ausmaß das Vorhaben in der Lage ist, einen Teil des vorhandenen Kaufkraftvolumens im projektrelevanten Sortimentsbereich an sich zu binden. Neben der Berechnung der zu erwartenden Gesamtumsatzleistung eines Vorhabens lässt sich anhand des Marktanteilkonzepts ebenfalls die perspektivische Umsatzherkunft des Vorhabens ableiten. Das Marktanteilkonzept lässt jedoch keine direkten Rückschlüsse auf die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumlenkungen zu. Folgende Umsatzprognose lässt sich für den Drogeriemarkt mit ca. 800 m² VK unter Berücksichtigung der Gesamtagglomeration anhand des Marktanteilkonzepts ermitteln: Tabelle 2: Umsatzprognose anhand des Marktanteilkonzeptes Zonen Kaufkraft Drogerie in Mio. Marktanteil in % Umsatz Kernsortiment in Mio. Umsatz Randsortiment in Mio. * Umsatz gesamt in Mio. Umsatzherkunft in Mio. Zone I (Frickenhausen) 3,8 max. 50 1,9 0,8 2, Zone II (Beuren, Neuffen) 4,2 20 0,8 0,3 1, Streuumsätze 0,1 < 0,1 0,1 2 3 Insgesamt 2,8 1,1 3,9 100 * Der Umsatzanteil mit Randsortimenten beträgt bei Drogeriemärkten rd. 30 %. Davon entfällt der Großteil auf andere nahversorgungsrelevante Sortimente wie Lebensmittel (v. a. Süßwaren, Biolebensmittel, Babynahrung, Getränke usw.). Auf Sortimente außerhalb der Nahversorgung entfallen ca. 10 % des Umsatzes (z. B. Haushaltswaren, Bekleidung). Hinsichtlich der Kundenherkunft wurde von mit dem Drogeriewarenbereich vergleichbaren Werten ausgegangen. GMA Berechnungen 2017 Somit lässt sich für den Drogeriemarkt mit max. 800 m² VK eine Gesamtumsatzleistung von ca. 3,9 Mio. ermitteln. Hiervon entfallen ca. 2,8 Mio. auf das Drogeriesortiment im engeren Sinne und ca. 1,1 Mio. auf das Randsortiment (Fotowaren, Haushaltswaren, Lebensmittel, Reformwaren, ggf. Kleinkind und Babyartikel usw). Mit einer Filialleistung von knapp 4,0 Mio. kann der vorgesehene Drogeriemarkt eine durchschnittliche (im Fall von dm) bzw. überdurchschnittliche (im Fall von Rossmann) Umsatzleistung erzielen. Im Sinne einer worst case Betrachtung wird in der vorliegenden Analyse somit von einer für den Standort Frickenhausen hohen Umsatzerwartung ausgegangen. Damit können die maximal denkbaren Auswirkungen für den Standort Frickenhausen aufgezeigt werden. 27

28 Bei einer Bewertung der am Standort erzielbaren Umsatzleistungen sind zum einen die spezifischen örtlichen Verhältnisse im Frickenhausen (insbesondere vorhandene Wettbewerbs und siedlungsräumliche Strukturen) zu berücksichtigen, zum anderen handelt es sich bei der (voraussichtlich) geplanten dm Filiale um einen Markt der hinsichtlich seiner Verkaufsfläche (800 m² VK) über den durchschnittlichen Verkaufsflächendimensionierungen von dm (derzeit rd. 600 m² über alle Märkte hinweg) 18 operiert. Dies ist auch bei einer möglichen Heranziehung von kursierenden durchschnittlichen Flächenleistungen des Anbieters dm entsprechend zu berücksichtigen, da sich diese auf deutlich kleinere Flächen beziehen. Bei der Realisierung des dm Marktes steht vielmehr die Schaffung eines großzügigeren Marktes im Vordergrund, ohne dabei die Sortimentsbreite und tiefe von sonstigen typischen dm Drogeriemärkten nennenswert zu verändern. So ist bei einer großzügigeren Verkaufsfläche im Vergleich zur durchschnittlichen Größe der dm Filialen nach allen bisherigen Erfahrungen nicht mit einer gleichbleibenden Flächenleistung zu rechnen. 19 Am ehesten kann die durchschnittliche Filialumsatzleistung als Referenzwert herangezogen werden, wenngleich auch hier die Umsatzleistungen von Standort zu Standort deutlich schwanken. Die durchschnittliche Umsatzleistung einer dm Filiale in Deutschland beträgt nach Daten des EHI ca. 4,0 Mio.. Bei Rossmann wird die Umsatzleistung mit knapp 3,0 Mio. pro Filiale angegeben. 20 Mit einer Filialleistung von 3,9 Mio. wird der vorgesehene dm Drogeriemarkt (voraussichtlich) somit eine durchschnittliche Umsatzleistung erzielen. Dieser für den Standort Frickenhausen überaus gute Filialumsatz lässt sich aufgrund der zu erwartenden Agglomerationswirkungen durch den vorhandenen Einzelhandelsbesatz im Standortumfeld i. S. einer worst case Betrachtung begründen. Bei fiktiver Annahme einer Solitärlage des Drogeriemarktes (also ohne Agglomeration) würde der Filialumsatz bei max. 3,5 Mio. liegen. Somit handelt es sich im Hinblick auf die Aufgabenstellung der vorliegenden Auswirkungsanalyse um eine worst case Betrachtung. 3. Kongruenzgebot Landes und regionalplanerische Vorgaben Das Kongruenzgebot bedeutet zunächst, dass sich Einzelhandelsgroßprojekte in das zentralörtliche System einfügen müssen. Dabei ist die raumordnerische Kernregelung (vgl. Kapitel II) zu beachten. Darüber hinaus soll die Verkaufsfläche des Einzelhandelsgroßprojektes so bemessen sein, vgl. auch Kapitel I.1. Der in der Praxis häufig Verwendung findende Ansatz durchschnittlicher Flächenleistungen zur Bewertung eines Vorhabens ist i. d. R. nicht zielführend. So können diese durchschnittlichen Flächenleistungen nicht an jedem Standort gleichermaßen angesetzt werden. Vielmehr bedarf es immer der Erstellung einer standortspezifischen Umsatzprognose, bei der je nach Standort mit einer Streuung der Umsatzleistung zu rechnen ist. Dies gilt umso mehr bei des im hier vorliegenden Fall geplanten dm Marktes (voraussichtlich) mit großzügigerer Verkaufsflächen bei gleichem Warensortiment im Vergleich zur aktuellen Durchschnittsfiliale. Die Umsatzprognose für den Standort in Frickenhausen wurde auf Basis der Standortrahmenbedingungen und Wettbewerbssituation vor Ort ermittelt und ausführlich begründet. Entsprechend wurde gemäß den rechtlichen Anforderungen eine standortbezogene Umsatzleistung ermittelt. Quelle: EHI bzw. Branchenberichte, eigene Angaben vom dm und Rossmann (homepage). 28

29 dass deren Einzugsgebiet den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreitet (vgl. LEP BW Ziel und ). Konkretisiert wurden diese Vorgaben durch die Regelung im Einzelhandelserlass Baden Württemberg (vgl. Pkt ): Eine Verletzung des Kongruenzgebots liegt vor, wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist i.d.r. gegeben, wenn mehr als 30 % des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflechtungsbereiches erzielt werden soll. 4. Bewertung Für die Gemeinde Frickenhausen als nicht zentraler Ort ist der angesprochene Verflechtungsbereich auf das Gemeindegebiet konzentriert. Basierend auf der aus der Umsatzprognose ableitbaren Umsatzherkunft sowie den landes und regionalplanerischen Vorgaben ist festzuhalten, dass das Vorhaben mit einer Umsatzherkunft von knapp 70 % aus der Gemeinde Frickenhausen selbst das Projekt eine überwiegend lokale Versorgungsfunktion ausbildet. Damit wird der im Kongruenzgebot festgelegte Schwellenwert nur knapp eingehalten, wenn die überprüfte Größenordnung von 800 m² voll ausgeschöpft wird. Das Planobjekt wird auch gewisse Versorgungsfunktionen für die Gemeinde Beuren bzw. die Stadt Neuffen haben. In diesem Zusammenhang ist im Rahmen der Abwägung hervorzuheben, dass die beiden Kommunen über keinen vergleichbaren Anbieter verfügen und bereits heute in umfänglichem Maße an andere Alternativstandorte ausweichen (vgl. hierzu insbesondere auch Kapitel V. 1.). Mögliche Beeinträchtigungen in den beiden Kommunen, die sich aus der Entwicklung eines weiteren, jedoch deutlich näher gelegenen Alternativstandortes in Frickenhausen ergeben, werden somit infolge einer entsprechenden Kaufkraftumlenkung nur geringfügig in den beiden Kommunen spürbar. Im Rahmen der Abwägung ist somit anzuführen, dass mit einer entsprechenden Entwicklung in Frickenhausen der Gesamtbereich Frickenhausen, Beuren und Neuffen in punkto Grundversorgung deutlich aufgewertet werden kann. 5. Empfehlung Vor dem Hintergrund des nur knapp eingehaltenen Schwellenwertes von knapp 70 % und der mit einer Realisierung des Planobjektes in der Größenordnung von 800 m² VK einhergehenden Erhöhung der Zentralität für die Gemeinde Frickenhausen in diesem Segment 21 wird eine standortangepasste, moderate Verkaufsflächengröße von 700 bis max. 750 m² empfohlen. Hieraus lässt sich 21 Die Zentralität würde von aktuell unter 30 % auf knapp 73 % steigen. 29

30 eine deutlich moderatere Marktdurchdringung insbesondere in Zone II des Einzugsgebietes erreichen, womit sich die Umsatzherkunft aus Frickenhausen selbst in diesem Fall auf ca. 73 % (für 750 m² VK) bzw. 76 % (für 700 m² VK) einstellen wird. Damit ordnet sich die Entwicklung in die Verkaufsflächengrößen der Region ein. 22 In der Zusammenfassung wird eine Anpassung der angestrebten Größenordnung auf ca. 700 bis 750 m² VK vorgeschlagen, womit das Kongruenzgebot deutlich eingehalten wird. 22 Vgl. hierzu z. B. Anbieter Müller in Nürtingen, Anbieter in Wendlingen, Kirchheim u. T., Lenningen die überwiegend über 700 m² bis über 800 m² VK verfügen. Die Planung dm am Standort Nürtingen stellt hinsichtlich der Größenordnung eine Sondersituation dar. Aufgrund der vorgegebenen Standortrestriktionen (Immobiliennachnutzung zzgl. begrenztes Grundstück) können hier lediglich 662 m² VK realisiert werden; unter Berücksichtigung des noch offenen Potenzials in Nürtingen wäre hier eine großzügigere Dimensionierung nicht nur tragfähig, sondern mit Blick auf die Versorgungsqualität in Nürtingen sicherlich auch wünschenswert. 30

31 V. Beeinträchtigungsverbot Zur Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes ist zunächst die Angebots und Wettbewerbssituation für das Vorhaben im Einzugsgebiet bzw. im Umland darzustellen und zu bewerten. Ausgehend davon lassen sich die durch das Vorhaben zu erwartenden prüfungsrelevanten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen ermitteln. 1. Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum Zur Bewertung der Wettbewerbssituation in Frickenhausen und im Umland wurde eine Erhebung der projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Diese wurde überprüft und aktualisiert. Als Wettbewerber für das Vorhaben gelten grundsätzlich alle Ladengeschäfte, in denen Warengruppen angeboten werden, die in einem Drogeriemarkt geführt werden. Aufgrund der Flächengröße bzw. des Betriebstyps sowie der entstehenden Agglomeration (Edeka, Lidl), gekoppelt mit dem spezifischen Einkaufsverhalten der Bevölkerung, ist davon auszugehen, dass sich die Auswirkungen nicht gleichmäßig auf alle Wettbewerber verteilen werden. Vielmehr werden die Anbieter des gleichen Betriebstyps (Drogeriefachmärkte) stärker betroffen sein als andere. Ergänzend ist v. a. für das Einzugsgebiet selbst (= kein Drogeriemarkt) auch der Lebensmitteleinzelhandel zu berücksichtigen. Daher sind im Untersuchungsraum ansässige Supermärkte und Lebensmitteldiscounter ebenfalls als Wettbewerber einzubeziehen. 1.1 Wettbewerbsstrukturen in Frickenhausen (= Zone I) Im Bereich Drogeriewaren ist im Einzugsgebiet durch den Wegfall des Schlecker Filialnetzes der gesamte spezialisierte Einzelhandelsbesatz weggebrochen. Mit dem Schlecker Markt im Ortszentrum waren knapp 200 m² VK ansässig. Aktuell ist, mit Ausnahme eines eingeschränkten Angebotes in der Apotheke, kein Drogeriesegment mehr vorhanden. Im Lebensmittelsegment ist auf folgende Angebotsstruktur hinzuweisen (vgl. Karte 3): Bonus (Lebensmittelgeschäft; ehem. nahkauf), OT Frickenhausen, Hauptstraße, Drogerieabteilung ca. 30 m² VK: Lage in der Ortsmitte an der Hauptverkehrsstraße, gemischte Nutzungsstruktur im Umfeld, u. a. kleinteiliger Einzelhandel (z. B. Apotheke, Bäckerei), Dienstleistungen (Gastronomie, Banken, Versicherung usw.) und Wohnen verkehrliche Erreichbarkeit für Autokunden gut, Stellplatzzahl nicht ausreichend und z. T. schwer anfahrbar, überwiegende Nahversorgungsfunktion. E aktiv markt Bauer (Supermarkt), OT Linsenhofen, In den Gernäckern 2, Drogerieabteilung: ca. 60 m² VK: überwiegend autokundenorientierte Lage im nördlichen Bereich Linsenhofens, im Standortverbund mit Edeka Getränkemarkt, gute Erreichbarkeit, sehr gute Sichtbarkeit, gute Anfahrbarkeit, großzügiges Parkplatzangebot, zeitgemäße Warenpräsentation. 31

32 Lidl (Lebensmitteldiscounter), OT Linsenhofen, In den Gernäckern, Drogerieabteilung: ca. 30 m² VK: überwiegend autokundenorientierte Lage im nördlichen Bereich Linsenhofens, in Nachbarschaft um Edeka Markt Bauer und gegenüber Planstandort, gute Erreichbarkeit, sehr gute Sichtbarkeit, gute Anfahrbarkeit, großzügiges Parkplatzangebot, zeitgemäße Warenpräsentation. Nahkauf, OT Frickenhausen Edeka, Lidl, OT Linsenhofen GMA Aufnahmen Im planobjektrelevanten Segment wird somit eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 120 m² zur Verfügung gestellt. Insgesamt liegt der planobjektrelevante Umsatz (zzgl. drogeriewarenrelevante Umsätze in der Apotheke) bei unter 1,0 Mio.. Mit einer Verkaufsflächenausstattung von unter 20 m² / Einwohner liegt die Gemeinde auf einem deutlich unterdurchschnittlichen Niveau im Vergleich zu anderen Gemeinden ähnlicher Größenordnung, die im Durchschnitt bei ca. 60 m² / Einwohner liegen. 23 Der Kaufkraftabfluss in diesem nahversorgungsrelevanten Sortiment liegt nach dem Auszug von Schlecker bei deutlich über 70 %. Auch hieraus wird der Nachholbedarf deutlich. 1.2 Wettbewerbsstrukturen in Beuren und Neuffen (= Zone II) Das drogeriewarenrelevante Angebot in der Stadt Neuffen ist ebenfalls im Wesentlichen auf Anbieter des Lebensmitteleinzelhandels begrenzt. Als größte Anbieter sind dabei der neu entwickelte Lebensmittelsupermarkt Rewe sowie der Lebensmitteldiscounter Penny in der Hauptstraße 1 (beide Stadtzentrum Neuffen) anzuführen. Des Weiteren werden Drogeriewaren in der ortsansässigen Apotheke mit angegliedertem Reformhaus (ca. 10 m² VK) in hochspezialisiertem Sortiment (z. B. Lebensmittel) sowie in der sehr kleinteiligen und unzeitgemäßen Drogerie Notter geführt. In der Summe ist für die Stadt Neuffen von einer drogeriewarenrelevanten Verkaufsfläche in der Größenordnung von max. 200 m² auszugehen, worauf ein Umsatz in der Größenordnung von max. 1,0 Mio. generiert wird. Das Angebot in Neuffen ist ausschließlich auf das Ortszentrum konzentriert. 23 Vgl. hierzu GMA Kennziffernstudie für Gemeinden in der Größenordnung zwischen Einwohner. 32

33 Penny Rewe Reformhaus Drogeriemarkt Notter GMA Aufnahmen In der Gemeinde Beuren wird das Drogeriesegment neben der Kur Apotheke über den ortsansässigen Lebensmittelhändler nah & gut Hageloch geführt, wobei die Verkaufsfläche auf max. 60 m² begrenzt ist (Umsatz max. 0,3 Mio. ). Auch hier ist das Angebot auf die Ortsmitte von Beuren konzentriert. nah und gute Hageloch GMA Aufnahmen 33