Hegianwandweg, Baurechtsvertrag für genossenschaftlichen Wohnungsbau (Projekt Wohnungen)

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1 I GR Nr. 2000/352 I Weisung des Stadtrates an den Gemeinderat 244 Zürich, 12. Juli 2000 Hegianwandweg, Baurechtsvertrag für genossenschaftlichen Wohnungsbau (Projekt Wohnungen) Zweck der Vorlage Mit einem Baurechtsvertrag soll es der Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) ermöglicht werden, auf dem ,4 m2 messenden Areal «Hegianwandweg» am Üetliberghang im Quartier Wiedikon 77 Wohnungen im freitragenden Wohnungsbau zu erstellen.rund die Hälfte verfügt über 41/2 oder mehr Zimmer. Der Baurechtszins beträgt -vorbehältlich der Bauabrechnung -Fr jährlich. Das Projekt ist aus einem von der FGZ durchgeführten Architekturwettbewerb hervorgegangen. Der Gemeinderat genehmigte am 28. Juni 2000 den zur Realisierung des Projektes erforderlichen Gestaltungsplan. Motion von Joser Köpfli Am 29. Juni 1994 übel;wies der Gemeinderat dem Stadtrat die Motion von Josef Köpfli (SP) und 27 Mitunterzeichnenden vom 29. Sep- 1ember 1993 unter folgender Neufassung: Der Stadtrat wird eingeladen, dem Gemeinderat möglichst bald eine Weisung vorzulegen, in der auf der bestehenden grös~eren städtischen Baulandreserve am Hegianwandweg im Quartier Wiedikon, welche an das städtische Altersheim Laubegg, die städtische Alterssiedlung Friesenberg und die öffentliche Schulhausanlage Bachtobel angrenzt, entweder eine Landvergabe im Baurecht an einen gemeinnützigen Wohnbauträger oder für die Erstellung einer städtischen Wohnüberbauung mit Familien- und Kleinwohnungen im subventionierten und.freitragenden Wohnungsbau ein Objektkredit (oder allenfalls Projektierungskredit) beantragt wird. Die Motion wird mit dem zur Genehmigung vorliegenden Baurechtsvertrag erfüllt und kann mit dieser als erledigt abgeschrieben werden. Baurechtsareal Die Stadt erwarb das 12896,4 m2 grosse Grundstück Kat.-Nr am Hegianwandweg 1944 zusammen mit weiterem Land zwischen Hegianwandweg und Bachtobelstrasse. Es handelte sich um den grössten Teil der wieder aufgefüllten ehemaligen Lehmgrube Albishof. Mit dem Land sollte ein Grüngürtel zwischen dem seinerzeitigen Wohnquartier und dem tiefer gelegenen, industriell genutzten St;idtteil geschaffen werden. Rund m2 befind~n sich in der Wohnzone W2 mit einem Wohnanteil von 90 Prozent und etwa 1800 m2 in der Freihaltezone m2 werden heute als erweiterter Umschwung des angrenzenden städtischen Altersheims Laubegg sowie der Alterssiedlung der StiftungAlterswohnungen der Stadt Zürich genutzt.auf etwa 700 m2 befindet sich ein provisorischer Pavillon mit einem Hort. Die rest-

2 2 - lichen 8200 m2 sind seit 1968 an den Verein Kleintieranlage Hegianwandweg zur Verwendung als Kleintieranlage verpachtet. Dieser Pachtvertrag endet Ende Oktober Die eingangs erwähnte Motion betreffend Überbauung des Landes verlangte in ihrem ursprünglichen Wortlaut, dass den Kleintierzüchtern Ersatz zu leisten sei. Wie der Stadtrat in seiner damaligen Stellungnahme ausführte, fehlt dazu leider die Möglichkeit. Der Verein hatjedoch in der nahe gelegenen Freihaltezone bereits zwei grosse städtische Areale von insgesamt rund m2 gepachtet. Die Liegenschaftenverwaltung ersuchte den Verein bereits 1990, keine Neuverpachtungen mehr auf dem Bauland vorzunehmen bzw. frei werdende Parzellen in der Freihaltezone den Pächtern des Baulandes anzubieten. Seither verpachtet der Verein das Bauland nur noch befristet. Der Gemeinderat überwies die Motion schliesslich ohne das Begehren betreffend Ersatzland. Das Areal wurde in der Schulraumplanung 1977 vorsorglich als Reservefläche für eine allfällige Erweiterung der angrenzenden Schulanlage Bachtobel ausgeschieden. Im Rahmen der aktualisierten Schulraumplanung für den Schulkreis Uto vom März 1999 zeigte sich, dass sich der zusätzliche Raumbedarf (3 Klassenzimmer, Nebenräume und Turnhalle) durch eine Erweiterung des Schulhauses Bachtobel auf der anderen Seite des Hauptgebäudes betrieblich optimal abdecken lässt. Gestützt auf einen 1998/1999 durchgeführten Architekturwettbewerb wurde das Projekt ausgearbeitet. Der Ausführungskredit wird dem Gemeinderat demnächst vorgelegt. Dadurch steht das Bauareal am Hegianwandweg vollständig für den Wohnungsbau zur Verfügung, wozu es sich vonseiner Lage her vorzüglich eignet. Da die Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ), deren Wohnungsbestand fast ausnahmslos im Friesenberg liegt, unmittelbar oberhalb des Baugrundstücks mit einer Reiheneinfamilienhaussiedlung angrenzt, wurde das Areal dieser Baugenossenschaft angeboten. Die FGZ möchte darauf einerseits Wohnungen für Umsiedlungen aus unterbesetzten Einfamilienhäusern und andererseits grosszügige Familienwohnungen ausschliesslich im freitragenden Wohnungsbau erstellen. Zur Erlangung eines sowohl städtebaulich/architektonischen als auch wirtschaftlich optimalen Projektes führte die FGZ unter FederfÜhrung des Amtes für Hochbauten einen Architekturwettbewerb auf Einladung durch. Die Wettbewerbskosten von rund Fr hat die FGZ getragen. Sollte die Projektausführung nicht möglich sein und liegen die Gründe dafür nicht bei der Bauträgerschaft (z.b. Ablehnung des Baurechtsvertrages durch den Gemeinderat), vergütet die Stadt ihr die Fr übersteigenden Wettbewerbskosten. Als Voraussetzung zur Realisierung des Projektes genehmigte der Gemeinderat am 28. Juni 2000 den entsprechenden Gestaltungsplan. Dieser umfasst auch die Schulhauserweiterung. Baurechtspartnerin Die 1924 gegründete Familienheim-Genossenschaft Zürich verfügt heute über 2136 Wohnobjekte im Quartier Wiedikon. Sie ist auf eine kontinuierliche Erneuerung ihres Wohnungsbestandes bedacht. Erst kürzlich wurden 95 Neubauwohnungen an der Schweighofstrasse bezugsbereit. Die acht Häuser ersetzten zwei Laubenganghäuser, die vor und während des 2. Weltkriegs erstellt worden waren.

3 -3 Die FGZ erhielt von der Stadt bisher vier Areale im Baurecht. Sie erstelite darauf zwischen 1967 und Wohnungen und einige Geschäftsräume zur Quartierversorgung. Projekt Der unter zehn eingeladenen Architekturbüros durchgeführte Projektwettbewerb wurde im Juni 1999 abgeschlossen. Die FGZ wird gernäss Empfehlungen des Preisgerichts das erstprämierte Projekt der EM2N Architekten Mathias Müller und Daniel Niggli, Zürich, realisieren. Das Projekt umfasst fünf kompakte vier- und fünfgeschossige Mehrfamilienhäuser. In einem talseitig in Erscheinung tretenden Sockel, der sich deutlich vom Hang absetzt, befindet sich die Garage. Dieser Sockel bildet das integrierende Element der ganzen Anlage. Er erschliesst und verbindet die einzelnen Häuser. Durch die versetzte Anordnung der Gebäudevolumen entstehen einerseits unterschiedliche Hofräume, welche die umgebenden Bauten einbinden, anderseits aber auch vielseitige Ourch- und Ausblicke- Städtebaulich verbindet das Projekt sensibel die unterschiedlichen Typologien des Friesenbergquartiers und des nördlich gelegenen, heterogenen Stadtgebiets mit seinen öffentlichen Nutzungen wie Altersheim, Alterssiedlung und Schule. Oie Gebäudestruktur mit innerem Erschliessungs- und Versorgungskern sowie tragenden Fassaden ermöglicht eine äusserst flexible Grundrisseinteilung. Oie Wohnungen werden über grosszügige Eingangshallen und Treppenhäuser erschlossen. Kellerebene und Garage sind natürlich belichtet. Die Wohnungen sind zwei- bis dreiseitig über Eck orientiert und mit raumhohen Fenstern ausgestattet. Oie grossen Balkone von 10 bis 25 m2 erhöhen den ausgezeichneten Wohnwert zusätzlich. Gesamthaft sind 77 Wohneinheiten vorgesehen, nämlich: * Fläche ohne Wohnungs-Innenwände ** Basis ist der Leitzinssatz der ZKB von 41;2 Prozent Alle Wohnungen sollen freitragend, d.h. ohne Subventionen. realisiert werden. Die Überbauung enthält zwei Kindergartenlokale, einen Gemeinschaftsraum ftir die Bewohnerschaft, Basteiräume, Velo- und Kinderwagen-Einstellräume sowie eine Tiefgarage mit 78 Parkplätzen. Die Gebäude sind sowohl durch Treppenhäuser als auch je mit einem Lift ab Unterniveaugarage erschlossen, so dass alle Wohnungen behindertengerecht ab jedem Niveau erreichbar sind. Die Genossenschaftsmitglieder der FGZ haben die Realisierung des Wettbewerbsprojektes an einer ausserordentlichen Generalversammlung vom 15. November 1999 in einer Grundsatzabstimmung praktisch einstimmig beftirwortet. Wenn der Gemeinderat dem Baurechtsvertrag zustimmt, werden die Genossenschaftsmitglieder an

4 4- einer weiteren ausserordentlichen Generalversammlung Ende November 2000 über das inzwischen weiter ausgearbeitete Projekt sowie den erforderlichen Baukredit von voraussichtlich 28,95 Mio. Franken befinden- Altlasten Das Baurechtsgrundstück ist im Altlastenverdachtsflächenkataster des Kantons Zürich als Deponieverdachtsfläche registriert. Die Altlasten- Voruntersuchung ergab, dass das in die ehemalige Lehmgrube eingebrachte Auffüllmaterial hauptsächlich aus der Ziegelindustrie stammt (im Wesentlichen Ziegel-, Backstein- und Betonbruch sowie Keramik -, Schlacken- und vereinzelte Metallstücke ). Das Material weist eine teilweise Belastung durch Kohlenwasserstoffe und Schwermetalle auf. Der grösste Teil ist als Inertstoff, ein geringerer Teil als Reaktorstoff zu klassieren. Da es sich um feinkörniges Material handelt, ist eine Wiederverwertung ausgeschlossen. Das Material muss grösstenteils auf einer Inertstoff- oder Reaktorstoffdeponie entsorgt werden. Der Oberboden ist durch Schwermetalle und Chlorpestizide, herrührend aus der langjährigen Nutzung als Kleintieranlage sowie als ehemalige Familiengärten, belastet. Der Oberboden kann grundsätzlich vor Ort belassen werden ( ausgenommen im Bereich von Kinderspielplätzen oder Gemüsegärten). Der nicht wieder verwendete Teil ist ebenfalls zu entsorgen. Die entstehenden Mehrkosten wurden aufgrund der Vorabklärungen auf 1,4 bis maximal 2,2 Mio. Franken geschätzt. Die genaue Höhe ergibt sich aufgrund der Gegebenheiten im Zeitpunkt des Aushubes und hängt vom tatsächlichen Ausmass der Belastung des Materials ab. Durch eine sorgfältige Triage des Aushubmateriales (Zwischenlager vor Ort, chemische Analysen) lassen sich die Entsorgungskosten so tief wie möglich halten. Diese Mehrkosten sind durch die Stadt zu tragen, soweit der seinerzeitige Verursacher nicht haftet; entsprechende Abklärungen sind im Gange. Die Bewilligung dieser gebundenen Ausgaben fällt in die Zuständigkeit des Stadtrates, vorbehalten bleibt die Zustimmung des Gemeinderates zum Baurechtsvertrag. Landwert Der für das Baurecht massgebende Landwert beruht auf den «Richtlinien für die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf städtischen Grundstücken» aus dem Jahre 1965 und beträgt provisorisch Fr (Fr /m2 für das Bauland). Die defmitive Festsetzung erfolgt nach Vorliegen der Bauabrechnung. Der Buchwert des gesamten Grundstücks beträgt Fr bzw. Fr pro Quadratmeter Bauland. Der aufgrund der haushaltrechtlichen Bewertungsvorschriften massgebliche Buchwert des Baurechtes beträgt Fr (Kapitalisierung des Baurechtszinses von Fr mit 5 Prozent). Die Kosten der Altlastensanierung werden dem Buchwert zugeschlagen. Übersteigen diese Fr und ergibt sich dadurch ein Buchwert, der jenen des Baurechtes übersteigt, ist die Differenz dannzumal mit separater Vorlage abzuschreiben. Baurechtsvertrag Der :am 6. Juli 2000 öffentlich beurkundete Baurechtsvertrag enthält folgende wesentliche Bestimmungen:

5 -5- Die Stadt räumt der Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) am 12896,4 m2 messenden Grundstück Kat.-Nr am Hegianwandweg, Quartier Wiedikon, ein selbständiges, dauerndes und übertragbares Baurecht im Sinne von Art. 675 und 779 ZGB ein. Das Baurecht dauert 62 Jahre vom grundbuchlichen Vollzug an gerechnet. Im Weiteren enthält der Baurechtsvertrag folgende wesentliche Bestimmungen: -per Baurechtszins beträgt provisorisch Fr pro Jahr, basierend auf einem Landwert von Fr sowie einem Zinssatz von 4,5 Prozent. Die definitive Festsetzung erfolgt rückwirkend auf den Zinsbeginn (Bezugsbereitschaft der Überbauung), sobald die von der Stadt zu genehmigende Bauabrechnung vorliegt. Im Falle unerwarteter Vermietungsschwierigkeiten kann der Vorsteher des Fmanzdepartements den Beginn der Zinspflicht befristet hinausschieben. Die Neufestsetzung des Baurechtszinses erfolgt alle 5 Jahre (Anpassung des Basislandwerts zu 50 Prozent an die Teuerung und Anwendung des Durchschnittszinsfusses der ZKB für 1. Althypotheken auf Wohnliegenschaften in den jeweils vorausgegangenen 5 Jahren). -Beim ordentlichen oder vorzeitigen Heimfall entschädigt die Stadt die noch nicht amortisierten Erstellungskosten und wertvermehrenden Investitionen. Der dannzumalige Erneuerungsfonds geht an die Stadt über. Massgebend für Amortisation und Einlagen in den Erneuerungsfonds ist das jeweilige Reglement über das Rechnungswesen der von der Stadt Zürich unterstützten Wohnbauträger. -Die Stadt besitzt ein Vorkaufsrecht zu den Heimfallsbedingungen, die Bauberechtigte ein solches zum Preise eines Dritten. -Die Mehrkosten für die Altlastenentsorgung trägt die Stadt. -Die Projektwettbewerbskosten von maximal Fr sind durch die Bauberechtigte zu tragen. Kann das Projekt seitens der Bauberechtigten unverschuldet nicht ausgeführt werden (Änderung der baurechtlichen Voraussetzungen, keine Genehmigung des Baurechtsvertrages), entschädigt die Stadt die Fr übersteigenden Wettbewerbskosten. Verpflichtung zur Realisierung des Wettbewerbsprojektes. -Die Projektierung erfolgt gestützt auf das erstprämierte Wettbewerbsprojekt im Einvernehmen mit dem Amt für Hochbauten. Dabei sind die städtischen Richtlinien hinsichtlich ökologischer Grundsätze bei Konstruktion und Materialwahl zu beachten. Spätere Veränderungen des Erscheinungsbildes bedürfen der Zustimmung der Stadt. -Für künstlerischen Schmuck ist 1 Prozent der Bausumme aufzuwenden. -Die Mietzinse sind dauernd auf der Grundlage der Selbstkosten im Einvernehmen mit dem Finanzdepartement festzulegen. -Die Bauberechtigte stellt der Stadt 720 m2 Land zum Fortbestand des Schulpavillons bis zum Bezug der Schulhauserweiterung unentgeltlich zur Verfügung. -Das Baugesuch ist innert sechs Monaten nach der Vertragsgenehmigung durch die Stadt und die Generalversammlung sowie der

6 -6- Genehmigung des Gestaltungsplanes einzureichen. Mit dem Bau ist innert eines Jahres nach der Eintragung des Baurechtes im Grundbuch zu beginnen. Andemfalls fällt der Baurechtsvertrag dahin, und es ist der Stadt eine Umtriebsentschädigung von Fr zu bezahlen. -Die Bauberechtigte überlässt der Stadt unentgeltlich I Prozent der Bruttogeschossfläche im Rohbau zur Nutzung für öffentliche Bedürfnisse wie Kindergarten, Kinderhort oder Kinderkrippe. -Die Ansprüche der Stadt aus dem Baurechtsvertrag werden durch eine Grundpfandverschre-ibung von Fr sichergestellt. Dieser können Grundpfandrechte bis 94 Prozent der Nettoanlagekosten vorgestellt werden. -Der Vertragsabschluss erfolgt unter folgenden Vorbehalten: Vertragsgenehmigung durch städtische Instanzen und Organe des Bauberechtigten, Rechtskraft von Gestaltungsplan und Baubewilligung. Dem Gemeinderat wird beantragt: 1. Der am 6. Juli 2000 öffentlidl beurkundete Baurechtsvertrag mit der Familienheim-Genossenschaft Zürich (FGZ) über die BegrÜndung eines selbständigen, dauernden und übertragbaren Baurechts im Sinne von Art. 675 und 779 ZGB zu Lasten des U 896,4 m2 messenden Grundstücks Kat.-Nr am Hegianwandweg, Quartier Wiedikon, mit einer Dauer von 62 Jahren und einem provisorischen Bauredltszins vonjährlidl Fr , wird genehmigt. 2. Die Motion GR Nr. 93/489 von Gemeinderat Josef Köpßi (SP) und 27 Mitunterzeichnenden vom 29. September 1993, «Wohnüberbauung am Hegianwandweg», wird als erledigt abgesdlrieben. Die Berichterstattung im Gemeinderat ist dem Vorsteher des Finanzdepartements übertragen. Im Namen des Stadtrates der Stadtpräsident Joser Estermann der Stadtschreiber Martin Brunner

7 Beilage zum Antrag des Stadtrates vom 12. Juli 2000 (Wsg 244)