Werttax GmbH & Co. KG BEISPIELSFALL ZU SEMINARZWECKEN. Sachwertermittlung. zum Zweck der Kaufpreisaufteilung. über das Objekt.

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1 Werttax GmbH & Co. KG BEISPIELSFALL ZU SEMINARZWECKEN Sachwertermittlung zum Zweck der Kaufpreisaufteilung über das Objekt Straße Nusserstraße xx ggf. Zusatz Postleitzahl 8xxxx Ort München Gebäudetyp Mehrfamilienhäuser mit bis zu 6 WE, alle Geschossvarianten, Dach: alle Dachformen Stichtag Diese Sachwertermittlung entspricht den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung i.v.m. mit der Sachwertrichtlinie und den Normalherstellungskosten Das Sachwertverfahren als Methode der ertragsteuerlichen Kaufpreisaufteilung ergibt sich aus der Finanzrechtsprechnung, insbesondere dem BFH-Urteil vom , IX R 81/83. Die vorliegende Kaufpreisaufteilung ist keine Verkehrswertermittlung! Eine Sachwertermittlung für Aufteilungszwecke benötigt keine Marktanpassung, die für eine Verkehrswertermittlung zwingend erforderlich wäre. Inhaltsverzeichnis Bodenwertermittlung Ausstattungstabelle der NHK 2010 Ausstattungseinstufung des Bewertungsobjekts Baujahr, Baualter, Restnutzungsdauer Sachwertermittlung Garagen und Stellplätze Zusammenfassung der Sachwerte und Kaufpreisaufteilung Diese Sachwertermittlung umfasst 10 Seiten. Erstellt mit SBII-KPA

2 Bewertung des Grund und Bodens Es handelt sich um einen Miteigentumsanteil (Eigentumswohnung). Flurstück Nr. xx/xxx Gesamtfläche 720,00 m² Miteigentumsanteil Zähler 166,67 Nenner 1000 Flächenanteil 120,00 m² Bodenrichtwert /m² Stichtag GFZ-Umrechnungskoeffizienten Bodenrichtwert 1,00 Bewertungsobjekt 1,00 keine Anpassung erforderlich, daher jeweils 1,00 GFZ-angepasster Bodenrichtwert /m² Bodenwertansatz

3 Ausstattungsstandard des Gebäudes Ausstattungstabelle der Normalherstellungskosten 2010 zu Typ 4.1 Gewerk sehr einfach einfach mittel gehoben stark gehoben Außenwände n.n. n.n. ein-/zweischaliges Mauerwerk, z. B. aus Leichtziegeln, Kalksandsteinen, Gasbetonsteinen; Edelputz; Wärmedämmverbundsys tem oder Wärmedämmputz (nach ca. 1995) Verblendmauerwerk, zweischalig, hinterlüftet, Vorhangfassade (z. B. Naturschiefer); Wärmedämmung (nach ca. 2005) aufwendig gestaltete Fassaden mit konstruktiver Gliederung (Säulenstellungen, Erker etc.), Sichtbeton- Fertigteile, Natursteinfassade, Elemente aus Kupfer- /Eloxalblech, mehrgeschossige Glasfassaden; hochwertigste Dämmung Dach n.n. n.n. Faserzement-Schindeln, beschichtete Betondachsteine und Tondachziegel, Folienabdichtung; Dachdämmung (nach ca. 1995) glasierte Tondachziegel; Flachdachausbildung tlw. als Dachterrasse; Konstruktion in Brettschichtholz, schweres Massivflachdach; besondere Dachform, z. B. Mansarden-, Walmdach; Aufsparrendämmung, überdurchschnittliche Dämmung (nach ca. 2005) hochwertige Eindeckung z. B. aus Schiefer oder Kupfer, Dachbegrünung, befahrbares Flachdach; stark überdurchschnittliche Dämmung Fenster und Außentüren n.n. n.n. Zweifachverglasung (nach ca. 1995), Rollläden (manuell); Haustür mit zeitgemäßem Wärmeschutz (nach ca. 1995) Dreifachverglasung, Sonnenschutzglas, aufwendigere Rahmen, Rollläden (elektr.); höherwertige Türanlagen z. B. mit Seitenteil, besonderer Einbruchschutz große feststehende Fensterflächen, Spezialverglasung (Schallund Sonnenschutz); Außentüren in hochwertigen Materialien Innenwände und -türen n.n. n.n. nicht tragende Innenwände in massiver Ausführung bzw. mit Dämmmaterial gefüllte Ständerkonstruktionen; schwere Türen Sichtmauerwerk; Massivholztüren, Schiebetürelemente, Glastüren, strukturierte Türblätter gestaltete Wandabläufe (z. B. Pfeilervorlagen, abgesetzte oder geschwungene Wandpartien); Brandschutzverkleidung; raumhohe aufwendige Türelemente Deckenkonstruktion und Treppen n.n. n.n. Betondecken mit Tritt- zusätzlich und Luftschallschutz (z. B. Deckenverkleidung schwimmender Estrich); einfacher Putz Deckenvertäfelungen (Edelholz, Metall) Fußböden n.n. n.n. Linoleum-, Teppich-, Laminatund PVC-Böden besserer Art und Ausführung, Fliesen, Kunststeinplatten Sanitäreinrichtungen n.n. n.n. 1 Bad mit WC je Wohneinheit; Dusche und Badewanne; Wandund Bodenfliesen, raumhoch gefliest Natursteinplatten, Fertigparkett, hochwertige Fliesen, Terrazzobelag, hochwertige Massivholzböden auf gedämmter 1 bis 2 Bäder je Wohneinheit mit tlw. zwei Waschbecken, tlw. Bidet/Urinal, Gäste-WC, bodengleiche Dusche; Wand- und Bodenfliesen jeweils in gehobener Qualität hochwertiges Parkett, hochwertige Natursteinplatten, hochwertige Edelholzböden auf gedämmter Unterkonstruktion 2 und mehr Bäder je Wohneinheit; hochwertige Wand- und Bodenplatten (oberflächenstrukturiert, Einzel- und Flächendekors)

4 Ausstattungsstandard des Gebäudes Ausstattungstabelle der Normalherstellungskosten 2010 zu Typ 4.1 Gewerk sehr einfach einfach mittel gehoben stark gehoben Heizung n.n. n.n. elektronisch gesteuerte Fußbodenheizung, Fernoder Zentralheizung, Solarkollektoren für Niedertemperatur- oder Warmwassererzeugung Brennwertkessel sonstige technische Ausstattung n.n. n.n. zeitgemäße Anzahl an Steckdosen und Lichtauslässen; Zählerschrank (ab ca. 1985) mit Unterverteilung und Kippsicherungen zahlreiche Steckdosen und Lichtauslässe, hochwertige Abdeckungen, dezentrale Lüftung mit Wärmetauscher, mehrere LAN- und Fernsehanschlüsse, Personenaufzugsanlagen Solarkollektoren für Warmwassererzeugung und Heizung, Blockheizkraftwerk, Wärmepumpe, Hybrid- Systeme Video- und zentrale Alarmanlage, zentrale Lüftung mit Wärmetauscher, Klimaanlage; Bussystem; aufwendige Personenaufzugsanlagen Die Ausstattungsstufen 'sehr einfach' und 'einfach' sind bei Mehrfamilienhäusern nicht vorgesehen.

5 Ausstattungsstandard des Gebäudes Einstufung des Gebäudes nach Ausstattung und Ermittlung der NHK 2010/m² Bruttogrundfläche (BGF) Gewerk sehr einfach einfach mittel gehoben stark gehoben Außenwände 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 23% 23% 23% 23% 23% Kostenkennwert 274 Dach 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 15% 15% 15% 15% 15% Kostenkennwert 179 Fenster und Außentüren 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 11% 11% 11% 11% 11% Kostenkennwert 131 Innenwände und -türen 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 11% 11% 11% 11% 11% Kostenkennwert 131 Deckenkonstruktion und Treppen 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 11% 11% 11% 11% 11% Kostenkennwert 131 Fußböden 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 5% 5% 5% 5% 5% Kostenkennwert 60 Sanitäreinrichtungen 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 9% 9% 9% 9% 9% Kostenkennwert 107 Heizung 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 9% 9% 9% 9% 9% Kostenkennwert 107 sonstige technische Ausstattung 0% 0% 0% 0% 100% NHK 2010/m² BGF Wägungsanteil 6% 6% 6% 6% 6% Kostenkennwert 71 NHK 2010/m² BGF nach Gewichtung 1.190

6 Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer Ausstattungsanteile 0% 0% 0% 0% 100% GND lt. NHK Jahre 0 Jahre 60 Jahre 70 Jahre 80 Jahre Wägungsanteile 0 Jahre 0 Jahre 0 Jahre 0 Jahre 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer unter Berücksichtigung der Ausstattung 80 Jahre Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer wurde nach Anlage 3 der Sachwertrichtlinie in Abhängigkeit vom Ausstattungsstandard ermittelt. Baualtersbestimmung und Restnutzungsdauer Historisches (tatsächliches) Baujahr 1965 Bewertungsjahr 2014 Gesamtnutzungsdauer, ausstattungsbezogen 80 Jahre Restnutzungsdauer (vor Modernisierung) 31 Jahre In den letzten 20 Jahren durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungselemente max. Punkte tats. Pkte. Dacherneuerung incl. Verbesserung der Wärmedämmung 4 2 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 2 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 1 Modernisierung der Heizungsanlage 2 2 Wärmedämmung der Außenwände 4 2 Modernisierung von Bädern 2 2 Modernisierung des Innenausbaus, z.b. Decken, Fußböden, Treppen 2 1 Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 0 Gesamtpunktzahl (max. 20) 12 Das Verfahren nach Anlage 4 der Sachwertrichtlinie entstammt den Untersuchungen des Oberen Gutachterausschusses Nordrhein-Westfalen. Die Punkte werden nach sachverständigem Ermessen anhand des Umfangs und des Zeitpunkts der Modernisierungsmaßnahmen vergeben. Formel zur Berücksichtigung des Modernisierungszustands bei der Restnutzungsdauer RND = a * (100/GND) * Alter² - b * Alter + c * (GND/100) lt. Anlage 4 Sachwertrichtlinie GND Alter Alter² a b c 80 Jahre 49 Jahre ,005 1,1 100 relatives Alter 61,25 anwendbar ab rel. Alter von 20 Restnutzungsdauer nach Modernisierung 41 Jahre maßgebliches Baujahr 1975 maßgebliches Gebäudealter (ggf. nach Modernisierung) 39 Jahre Alterswertminderung (linear) 48,75%

7 Bruttogrundfläche (BGF) Die BGF beträgt 179,00 m² Die BGF wurde aus der Wohnfläche mittels des Umrechnungsfaktors der NHK 1995 ermittelt. Die Wohnfläche beträgt 100 m². Der Faktor lautet 1,79. Normalherstellungskosten 2010 gesamt (BGF* NHK/m²) ,00 Berücksichtgte Korrekturenfaktoren für Wohnungsgröße ca. 50 m² 1,00 für Grundrissart Zweispänner 1,00 Besondere Bauteile, die nicht in den NHK 2010 enthalten sind (nach AGVGA NRW, Modell zur Ableitung von Sachwertfaktoren, Stand: ) Dachgauben Anzahl Grundbetrag m² Frontfläche Ansatz/m² Flachdachgaube (einschl. Fenster) ,00 m² /m² Schleppdachgaube (einschl. Fenster) ,00 m² /m² Satteldachgaube (einschl. Fenster) ,00 m² /m² Flachdachgaube (einschl. Fenster) Schleppdachgaube (einschl. Fenster) Satteldachgaube (einschl. Fenster) Dachgauben Sachwert gesamt Sachwertansatz Balkone Anzahl Grundbetrag m² Fläche Ansatz/m² einschl. Geländer, ISO-Korb, ,00 m² 750 /m² Dämmung, Abdichtung, Belag Balkone Sachwertansatz gesamt 7.000,00 Vordächer m² Dachfläche Ansatz/m² Stahl/Zink 0,00 m² 150 /m² Stahl/Edelstahl 0,00 m² 300 /m² Stahl/Glas 0,00 m² 350 /m² Vordächer Sachwertansatz gesamt Außentreppen Kelleraußentreppen Anzahl Ansatz/Stück einschl. Tür, Geländer, Handlauf Kelleraußentreppen Sachwertansatz gesamt sonstige Außentreppen mit mehr als 3 Stufen Anzahl Stufen Ansatz/Stufe 1 m breit, Beton, mit Belag sonstige Außentreppen Sachwertansatz gesamt Summe der Sachwerte aller besonderen Bauteile Normalherstellungskosten 2010 einschl. besondere Bauteile 7.000, ,00

8 Regionaler Korrekturfaktor für Unterschiede im Baukostenniveau Quelle: laut Ausweisung im Grundstücksmarktbericht Faktor: 1,447 Normalherstellungswert nach regionaler Anpassung ,00 Baukostenindex des Statistischen Bundesamts (2010=100) Bewertungsjahr 2014 Baukostenindex 109,4 Neuherstellungswert nach Baukostenindex Alterswertminderung (linear) 48,75% Zeitwert nach Alterswertminderung (Gebäudesachwert)

9 Garagen und Stellplätze Standardstufe Einzelgaragen/Mehrfachgaragen (NHK 2010, Typ 14.1) Anzahl BGF pro Stellplatz 18 m² 18 m² 18 m² Normalherstellungskosten 2010 Regionalfaktor 1,447 1,447 1,447 regionalisierter Normalherstellungswert Baukostenindex 109,40 109,40 109,40 Neuwert im Bewertungsjahr Baujahr Gesamtnutzungsdauer 50 Jahre 50 Jahre 50 Jahre Bewertungsjahr Gebäudealter 49 Jahre 49 Jahre 49 Jahre Alterswertminderung linear 98,00% 98,00% 98,00% Zeitwert (Sachwert) Summe der Sachwerte Garagen Tiefgaragenstellplätze (NHK 2010, Typ 14.3) Anzahl BGF pro Stellplatz 18 m² 18 m² 18 m² Normalherstellungskosten Regionalfaktor 1,447 1,447 1,447 regionalisierter Normalherstellungswert Baukostenindex 109,40 109,40 109,40 Neuwert im Bewertungsjahr Baujahr Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre 80 Jahre 80 Jahre Bewertungsjahr Gebäudealter 49 Jahre 49 Jahre 49 Jahre Alterswertminderung linear 61,25% 61,25% 61,25% Zeitwert (Sachwert) Summe der Sachwerte Tiefgaragen Offene Stellplätze Anzahl 0 Ansatz/Stück Offene Stellplätze Gesamtansatz Erläuterung der Standardstufen Standardstufe 3: Fertiggaragen Standardstufe 4: Garagen in Massivbauweise Standardstufe 5: individuelle Garagen in Massivbauweise mit besonderen Ausführungen wie Ziegeldach, Gründach, Bodenbeläge, Fliesen o. Ä., Wasser, Abwasser und Heizung

10 Besondere Außenanlagen Bezeichnung Sachwert Summe Sachwerte besondere Außenanlagen Zusammenfassung der Sachwerte und Kaufpreisaufteilung Sachwerte Anteil Kaufpreis incl. ANK Grund und Boden ,68% Gebäude ,36% Garagen ,96% Stellplätze 0,00% besondere Außenanlagen 0,00% Summen ,00%