Geschäftsbericht 2010 Immobilien-Explorer aus Leidenschaft

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1 Geschäftsbericht 2010 Immobilien-Explorer aus Leidenschaft

2 Inhaltsverzeichnis Standorte 2 Unternehmensportrait 3 Bericht des Präsidenten und der geschäftsführung 4 gesellschaftsorgane 5 facts and figures 6 areal floos Portrait: Areal Floos 10 Portfoliomanagement Interview Ralf Küng 12 spinnerei streiff ag Interview David Streiff 16 Areal Altfeld Portrait: Projekt Europuls 20 Finanzbericht 22 Impressum und Glossar 44 Titelbild: Das Dachgeschoss der Alten Spinnerei im Aathal Foto: Dominique Marc Wehrli

3 2 Standorte Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Unternehmensportrait 3 HIAG Immobilien: Standorte Unternehmensportrait Leistung schafft Vertrauen OFFICE 22 Genf Basel 2 7 OFFICE Zürich Luzern Bern Sion OFFICE Bellinzona St. Gallen 19 Chur HIAG Immobilien findet mit einem schweizweiten Portfolio Lösungen für Unternehmen. Durch die Umnutzung und Entwicklung stillgelegter Industrieflächen entstehen in Zusammenarbeit mit Gemeinden Arbeitsplätze und Mischnutzungen. Heute nimmt HIAG Immobilien eine führende Position im Bereich der Umnutzung von Immobilien und Arealen in der Schweiz ein. Der Weg dorthin hat seinen Ursprung an der Schwelle zum 21. Jahrhundert, als der unternehmerische Strukturwandel neue Chancen offenlegte. Aus der Holzindustrie- Aktiengesellschaft (HIAG) entwickelte sich das Unternehmen HIAG Immobilien, dessen Portfolio ca. 1,5 Millionen Quadratmeter Landfläche umfasst und dessen Marktwert sich auf etwa 700 Millionen Schweizer Franken beläuft. Mit der Entwicklung der über 30 Areale geht das Ziel einher, stets Partner der Gemeinden, Unternehmen und Investoren zu sein. Deshalb ist die Strategie langfristig ausgerichtet, denn nur so ist es möglich, Lösungen gemeinsam zu entwickeln. Bereits umgesetzte Projekte zeigen, dass dieses Vorgehen erfolgreich ist: Wo einst brachliegende Hallen die Landschaft bei Klingnau im Kanton Aargau prägten, befindet sich heute ein moderner Gewerbepark mit namhaften Mietern wie ABB oder Alstom. Am angrenzenden Aaresee entstanden zudem 90 neue Wohnungen. Um einen direkten und persönlichen Kontakt vor Ort zu ermöglichen, sind die Bürostandorte in der Nähe der Areale gelegen: in Basel, Zürich und ab Frühjahr 2011 auch in Genf. Insgesamt arbeiten derzeit 14 Personen für das Unternehmen, dessen Organisation durch kurze Entscheidungswege und flache Hierarchien flexibel agieren kann. Dies führt zur effizienten Realisierung der Projekte, die nach der Umsetzung das professionelle Vorgehen der Mitarbeiter widerspiegeln. Die erbrachte Leistung lässt Vertrauen wachsen und legt damit die Basis für weitere langfristige Partnerschaften. Weitere Informationen zum Unternehmen, zu Arealen und Projekten unter: 1 Aesch 2 Birsfelden 3 Füllinsdorf 4 Gempen 5 Buchs 6 Windisch 7 Kleindöttingen 8 Klingnau 9 Brunegg 10 Dietikon 11 Niederhasli 12 Wetzikon 13 Aathal 14 Bremgarten 15 Cham 16 Baar 17 Wädenswil 18 Ermatingen 19 St. Margrethen 20 Aigle 21 Saint-Maurice 22 Carouge

4 4 Bericht VRP und GF Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Gesellschaftsorgane 5 Bericht des Präsidenten und des Geschäftsführers Ein dynamisches 2010 Sehr geehrte Damen und Herren Für HIAG Immobilien ist das Jahr 2010 besonders geprägt durch die Übernahmen der Streiff AG und der Limanor Immobilien und Verwaltungs AG. Das Portfolio konnte so wesentlich ausgebaut werden. Mit den Standorten Aesch BL, Aathal ZH, Wetzikon ZH, Wädenswil ZH und Brunegg AG flossen uns Immobilienwerte im Volumen von 119 Millionen Schweizer Franken zu. Anknüpfend an den Kauf des Kunzareals in Windisch AG im Jahr 2009 wurde im vergangenen Jahr der Ausbau des Portfolios konsequent fortgesetzt. Die zugekauften Liegenschaften bilden eine geografisch sehr gute Ergänzung des bestehenden Portfolios in der Agglomeration Zürich und bergen erhebliches Entwicklungspotenzial für die kommenden Jahre. Mit dem Portfolio wuchs auch das HIAG Immobilien- Team: Das Unternehmen freut sich über die Unterstützung durch vier Arealentwickler für die Deutsch- und Westschweiz. Die Organisation wurde durch drei Entwickler in der Deutschschweiz (Lukas Fehr, Alex Römer und Thorsten Eberle) sowie einen Entwickler in der Westschweiz (Yves Perrin) verstärkt. Um einen persönlichen und direkten Kontakt mit unseren Partnern in der Nähe der Areale sicherzustellen, wurde Mitte 2010 der Bürostandort in Zürich eröffnet, der Bürostandort in Genf folgt im Mai Entwicklungsschwerpunkte waren 2010 die Areale Windisch AG, St. Margrethen SG sowie Kleindöttingen AG. Derzeit werden zwanzig Entwicklungsprojekte vorangetrieben, wovon sich drei in der Bauphase befinden. In Windisch AG entstehen auf dem Kunzareal 63 Wohnungen, die sich auf drei Wohninseln verteilen. Die ersten Einheiten wurden bereits verkauft und sind 2011 bezugsbereit. Für die angrenzenden Objekte Spinnerei III, Feinspinnerei und East Side wurden Architekturwettbewerbe durchgeführt und die Siegerprojekte ausgewählt. Die Realisierung dieser Projekte wird schrittweise im Jahr 2011 eingeleitet. Insgesamt sollen auf dem Kunzareal in den kommenden Jahren rund 200 Wohnungen und etwa 300 zusätzliche Arbeitsplätze entstehen. In St. Margrethen SG entsteht mit dem Projekt Europuls ein neuer Ortsteil auf dem zentral gelegenen Areal Altfeld: Wohnen, Hotel, Verkauf, Gewerbe und Dienstleistungen werden sich hier vereinen und sorgen für eine vielfältige Wohn- und Arbeitsatmosphäre konnte mit der Gemeinde die Erschliessungssituation für die erste Etappe geklärt werden. Das Areal Altfeld umfasst Quadratmeter, das Investitionsvolumen wird sich im Endausbau auf rund 300 Millionen Schweizer Franken belaufen. Die erste Etappe wird ein Bauvolumen von etwa 80 Millionen Schweizer Franken umfassen. In Kleindöttingen AG wurde mit dem Neubau Newport ein erster wesentlicher Schritt für die Entwicklung des Quadratmeter grossen Areals eingeleitet werden hier neue Produktionshallen für Nutzer wie ABB Schweiz und Imhof Bio-Logistik entstehen. Weitere Bauetappen werden voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2011 ausgelöst, sobald die in Verhandlung stehenden Mietverträge abgeschlossen sind. Das Investitionsvolumen beträgt rund 35 Millionen Schweizer Franken. Mit der Realisierung von Newport können in der Gemeinde schätzungsweise 250 neue Arbeitsplätze angesiedelt werden. Stand 2010 besitzt HIAG Immobilien an etwa 25 Standorten in der ganzen Schweiz 85 Liegenschaften mit rund 1,5 Millionen Quadratmeter Grundfläche. Derzeit werden 20 Entwicklungsprojekte parallel vorangetrieben, von diesen befinden sich bereits drei in der Bauphase. Die Immobilienanlagen werden zum Stichtag durch Wüest & Partner mit 707 Millionen Schweizer Franken bewertet (Vorjahr: 573 Millionen Schweizer Franken) und generieren Mieterträge von jährlich 40 Millionen Schweizer Franken. Mit einer konsolidierten Eigenkapitalquote von über 40 Prozent ist eine solide Basis für das weitere Wachstum gelegt. Wir blicken auf ein positives und dynamisches 2010 zurück. Wichtige Etappenziele wurden erreicht und sind Antrieb für die Fortführung einer soliden Wachstumsstrategie. Wir wünschen unseren Partnern viel Freude beim Lesen des Geschäftsberichts und freuen uns auf eine weiterhin erfolgreiche Zusammenarbeit. Dr. Felix Grisard Präsident des Verwaltungsrates Martin Durchschlag Geschäftsführung Martin Durchschlag Gesellschaftsorgane Geschäftsführung Martin Durchschlag, Geschäftsführung Dr. Felix Grisard Verwaltungsrat Dr. Felix Grisard, Präsident des Verwaltungsrates Dr. Walter Jakob, Mitglied des Verwaltungsrates Dipl. arch. ETH Salome A. Grisard, Mitglied des Verwaltungsrates Revisionsstelle Ernst & Young AG, Basel

5 6 Facts and Figures Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Facts and Figures 7 Facts and Figures Umsatz- und Ertragslage (in TCHF) Umsatz/Ertrag aus Vermietung Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) Ergebnis vor Ertragssteuer (EBT) Leerstandsquote in % 17.3% 11.4% Leerstandsquote in TCHF Vermögens- und Kapitalstruktur (in TCHF) Immobilienbestand Immobilienbestand (Anzahl Areale) Anzahl Entwicklungsareale* 11 8 Investitionen in Immobilien Flüssige Mittel Eigenkapital Eigenkapitalquote in % 41.79% 39.20% Gesamtkapitalrentabilität in % 3.74% 4.17% Eigenkapitalrentabilität in % 9.64% 9.92% Fremdkapital Fremdkapitalquote 58.21% 60.80% Langfristiges Fremdkapital Kurzfristiges Fremdkapital Bilanzsumme * Siehe Glossar (S. 44) Weitere Kennzahlen (in TCHF) Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Anzahl Mitarbeiter davon Hauswartung Die Gesamtfläche des HIAG Immobilien-Portfolios 2010 entspricht rund 210 Fussballfeldern. Portfolio nach: Nutzungsarten Kantone Liegenschaftswerte, Liegenschaftsertrag, Unternehmensergebnis* (in TCHF) Geschäftsliegenschaft 63.7% Wohnliegenschaft 16.7% Wohn-Geschäfts-Liegenschaft 12.3% Bauland 6.3% Diverse 1.0% Zürich 40.2% Aargau 31.6% Basel-Landschaft 10.4% Zug 9.3% Diverse 7.0% Genf 1.5% Liegenschaftswerte Liegenschaftsertrag Unternehmensergebnis «Pageviews» * bereinigt um Wertschriftenergebnis

6 Das Aathal am Abend

7 10 Areal Floos Geschäftsbericht 2010 Portrait: Areal Floos Eine Perle im Aathal Im Jahr 2010 übernahm HIAG Immobilien das Portfolio der Streiff AG und somit auch das Areal Floos am Ortseingang von Wetzikon (Kanton Zürich). Die ehemaligen Fabrikhallen der Baumwollspinnerei sprechen eine eigene, charmante Sprache und werden in Zukunft als Lofts, Büros und Einkaufsläden genutzt. Die Vision steht: Die Gebäude des Areals Floos werden einer neuen Nutzung zugeführt. Die ehemalige Textilfabrik mit ihren Anbauten bietet Raum für Quadratmeter Ladenfläche, Quadratmeter Büro- und Gewerberaum sowie Quadratmeter Wohnraum. Hierfür wird der Entwurf des Architekturbüros moos.giuliani.herrmann architekten auf dem Quadratmeter grossen Areal umgesetzt. Der Bezug zur ursprünglichen Nutzung bleibt auf anschauliche Weise erhalten: Die Gebäude werden saniert, aufgewertet und im Innenhof wird eine Konstruktion und Materialisierung im Einklang mit der vorhandenen Bausubstanz stattfinden. So ergänzen sich urbanes Flair und Historie ideal. Bestehende Böden, Wände und Stützen werden aufgefrischt, ohne den ursprünglichen Charakter und den Charme der Gebäude zu beeinträchtigen. Die sehr gute Anbindung des Industrieareals ist dem Aabach, bekannt auch als Millionenbach, zu verdanken, an dem wie an einer Perlenkette aufgereiht die Fabrikgebäude das Aathal durchziehen. Zudem befindet sich eines von insgesamt drei Aabach-Wasserkraftwerken auf dem Areal. Als in vergangenen Zeiten noch Garne auf dem Areal hergestellt wurden, war Wasser ein wichtiger Standortfaktor. Heute ist die Lage des Areals Floos zum Wohnen und Arbeiten nicht minder attraktiv. Die Anbindung an Zürich ist durch die Bahnhöfe Aathal und Wetzikon besonders günstig: In nur 25 Minuten kann mit öffentlichen Verkehrsmitteln der Hauptbahnhof Zürich erreicht werden. Mit dem Auto ist man in 20 Minuten in Zürich und in 25 Minuten am internationalen Flughafen Zürich-Kloten. Für die Region bedeutet die Entwicklung des Areals einen Zugewinn an Qualität, denn das Areal Floos soll zum Verweilen einladen, vom Alltagsstress entschleunigen und damit Menschen ansprechen, die Natur und urbanes Leben gleichermassen schätzen. Die Nähe zum bezaubernden Pfäffikersee sowie die vielen Grün- und Waldflächen ergänzen das Entwicklungskonzept ideal. Infobox: Areal Floos Grundstückfläche: ca m 2 Nutzfläche Laden: ca m 2 Nutzfläche Büro/Gewerbe: ca m 2 Nutzfläche Wohnen: ca m 2 Nutzfläche Lager/Storage: ca m 2 Parkplätze auf Grundstück: ca. 92 Zuständiger Arealentwickler: Thorsten Eberle (Zürich) Treppenhaus in der Spinnerei Floos im Aathal

8 12 Portfoliomanagement Geschäftsbericht 2010 Interview Ralf Küng Mehr Effizienz durch neue Technologien und den Willen zur Veränderung Seit 2009 leitet Ralf Küng das Portfoliomanagement bei HIAG Immobilien. Die Übernahme der Streiff AG im Jahr 2010 erhöhte den Wert des Portfolios um etwa hundert Millionen Schweizer Franken. Der Zukauf war gleichzeitig der richtige Zeitpunkt, um das Portfoliomanagement neu zu organisieren. Portfoliomanagement was bedeutet das bei HIAG Immobilien? Das Portfolio der HIAG Immobilien besteht vorwiegend aus grossen, zusammenhängenden Arealen mit industrieller Vergangenheit und beachtlichem Entwicklungspotenzial. Das Portfoliomanagement hat daher klare Ziele: die professionelle Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien sowie strategische Devestitionen und Investitionen. Gleichzeitig ist die Koordination der Entwicklungsprojekte von zentraler Bedeutung. Die speziellen Anforderungen industriell genutzter Immobilien erfordern zudem eine entsprechende Nähe zum Geschehen. Weshalb war die Reorganisation des Portfoliomanagements im Jahr 2010 notwendig? Durch die Zusammenführung verschiedener Gesellschaften und Zukäufe wuchs das Portfolio im Jahr 2010 auf über 700 Millionen Schweizer Franken. Aufgrund dieser Portfoliogrösse mussten die bisherigen internen und externen Abläufe hinterfragt und entsprechend angepasst werden. Was hat sich im Vergleich zu vorher geändert? Die Nahtstellen zu externen Dienstleistern im Bereich der Bewirtschaftung wurden vereinheitlicht und die Bewirtschaftungsaufträge wurden standardisiert. Die unterschiedlichen Datengrundlagen der zusammengeführten Gesellschaften wurden ebenfalls vereinheitlicht und bereinigt, um aussagekräftige Auswertungen über das gesamte Portfolio zu ermöglichen. Mit welchen Hilfsmitteln konnten Sie die Reorganisation vorantreiben? Aufgrund der speziellen Anforderungen haben wir ein eigenes Management-Informationssystem (MIS) entwickelt, das nach unseren Bedürfnissen weiter ausgebaut werden kann. Zudem wurden die Flächen von zentralen Liegenschaften neu aufgenommen und können mit einem internetbasierten Flächen-Managementsystem bewirtschaftet werden. Bekanntlich ist ein gutes Team die Basis des Erfolgs wer war an der Reorganisation beteiligt? In erster Linie benötigt eine solche Reorganisation den internen Willen und die Bereitschaft, die notwendigen Mittel dafür bereitzustellen. Die «Die speziellen Anforderungen industriell genutzter Immobilien erfordern Nähe zum Geschehen» Basis wurde dementsprechend vom Verwaltungsrat und von der Geschäftsführung gelegt. Einzelne Projekte der Reorganisation wurden von externen Spezialisten begleitet. Von grosser Wichtigkeit waren und sind auch unsere externen und langjährigen Partner im Bereich der Bewirtschaftung. Zur Person: Ralf Küng Ralf Küng, Jahrgang 1972, stiess 2007 zu HIAG Immobilien. Als eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder mit langjähriger Berufserfahrung verfügt er über umfassende Immobilienkenntnisse. Vor seinem Eintritt bei HIAG Immobilien war er in der Geschäftsleitung eines führenden Immobiliendienstleisters tätig. Ralf Küng lebt in Basel, ist verheiratet und Vater von zwei Söhnen, die seine grosse Leidenschaft für den FC Basel teilen. 13

9 Spinnerei Schönau mit Weiher

10 16 Spinnerei Streiff AG Geschäftsbericht 2010 Interview David Streiff «Man muss offen sein für Neues, um nicht aus der Zeit zu fallen» David Streiff ist ein Nachkomme der Unternehmerfamilie Streiff und war Familienvertreter im Verwaltungsrat der Spinnerei Streiff AG, als der Betrieb im Jahr 2004 eingestellt wurde. Rund sechs Jahre später übernahm HIAG Immobilien das Unternehmen. Im Interview berichtet der Kunsthistoriker über das Schicksal der Garnherstellung in der Schweiz und wie er die Veränderung des Aathals erlebt. Zur Person: David Streiff David Streiff, Jahrgang 1945, wuchs im Aathal auf und erlebte in seiner Jugend die Baumwollverarbeitung in der familieneigenen Spinnerei während ihrer Blütezeit, bis er loszog, um Kunsthistoriker zu werden. Während seines Studiums in Wien und seiner beruflichen Tätigkeiten in Zürich, Locarno und Bern ( war er Direktor des Bundesamtes für Kultur) lebte er auswärts, behielt aber die Familienvilla bis heute als Hauptwohnsitz. Als Präsident der Fotostiftung Schweiz beschäftigt er sich derzeit mit Kunstfotografie und veröffentlichte unter anderem im Jahr 2007 «Karl Geiser, Fotografien». Sie sind aufgewachsen im Aathal und leben dort. Was bedeutet Ihnen die «alte Heimat»? Viel, denn hier, in der Nähe der Spinnerei, also am «Ort des Geschehens», bin ich aufgewachsen. Mitarbeiter gingen ein und aus, einige kannte ich gut. Nach dem Tod meiner Mutter habe ich das Familienhaus zusammen mit meinem Bruder übernommen. Ich fühle mich hier sehr wohl. Als Kunsthistoriker leben Sie an einem Schauplatz der Schweizer Industriegeschichte des 20. Jahrhunderts. Welchen Nutzen birgt diese Vergangenheit für die Gegenwart? Als Kunsthistoriker habe ich eine besondere Leidenschaft für Geschichtliches. Die industrielle Vergangenheit des Aathals ist zugleich Grundlage für die Zukunft der Region. Darum habe ich mich auch bemüht, das Firmenarchiv im letzten Jahr zu sichten. Wichtig ist, dass aus der Vergangenheit auch Lehren gezogen werden man muss offen sein für Neues, um nicht aus der Zeit zu fallen. Das Geschäftsmodell der Garnherstellung war fast zwei Jahrhunderte lang in der Schweiz erfolgreich, warum am Ende des 20. Jahrhunderts nicht mehr? So wie jede Branche im Laufe der Zeit einem Strukturwandel unterliegt, so änderten sich auch die Gegebenheiten für die Baumwollverarbeitung. Die Streiff stellte sehr hochwertiges Garn her und hatte dadurch ein erfolgreiches Alleinstellungsmerkmal. Doch die Maschinenhersteller boten ihre Technologie, die zur Herstellung von Premiumgarn notwendig war, weltweit an, und somit verschob sich die Wertschöpfung ins Ausland. Vor allem Schwellenländer mit tieferen Löhnen konnten nun dieselbe Qualität rentabler anbieten. Welche Rolle spielte die nahe Lage am Wasser? Das Element Wasser war wichtiger Energielieferant zum Antrieb der Spindeln, und es freut mich, dass die Wasserkraftwerke auch heute zur Stromerzeugung betrieben werden. Das ist im Sinne unserer Zeit. Was hat sich im Aathal verändert, seit 2004 die Arbeit bei Streiff eingestellt wurde? Zunächst war es gespenstisch, menschenleer und still, die Maschinen hörten auf zu summen. Gleichzeitig musste eine Lösung für die bestehenden Immobilien gefunden werden. Zum Glück gibt es das Dinosauriermuseum am Ortseingang, das von zahlreichen Schulklassen und Familien aus nah und fern besucht wird. Es gibt Jucker Farmart als weitere grosse Attraktion unserer Gemeinde. Allmählich füllten sich die ehemaligen Fabriken wieder mit Mietern. Die Streiff AG machte sich auf die Suche nach einem neuen Eigentümer. Welches Kriterium sollte dieser erfüllen? Der Auslöser war, dass in unserem Aktionariat keine einheitliche Zukunftsvision existierte und man sich eine vernünftige Entwicklung dieser Liegenschaften nicht zutraute. Also brauchte es einen Käufer, der das Potenzial dieses vielfältigen Portfolios erkannte und umzusetzen bereit war. Jemand mit Respekt vor dem, was er hier erwirbt, mit Mut zu Neuem und mit den zur Umsetzung notwendigen finanziellen Mitteln. Was war ausschlaggebend dafür, sich 2010 für HIAG Immobilien zu entscheiden? Besonders beeindruckte mich das langfristige Denken, das auf einer soliden Basis und Erfahrung im Bereich der Immobilien-Umnutzung fusst. Deshalb ist das Streiff-Portfolio bei HIAG Immobilien in guten Händen. Zudem gab es Parallelen zwischen beiden Unternehmen: Es sind beides Familienfirmen, keine anonymen Grossinvestoren. In den kommenden Jahren wird sich das Aathal weiterentwickeln. Was sind Ihre Erwartungen? Ich hoffe, dass der Standort seine Stärken vermehrt nutzen kann, zum Beispiel seine hervorragende Lage unmittelbar vor Zürich. Gleichzeitig finde ich es wunderbar, dass die HIAG die alte Bausubstanz als Wert erkennt und somit der «Industriegroove» auch kommende Generationen begeistern wird.

11 Kosthäuser an der Zürcherstrasse im Aathal

12 20 Areal Altfeld Geschäftsbericht 2010 Portrait: Projekt Europuls Ein Impuls für das ganze Rheintal Das Quadratmeter grosse Industrieareal Altfeld in der Gemeinde St. Margrethen wird in den kommenden Jahren entwickelt. Der Wiederbelebung des Industrieareals liegt ein innovatives Nutzungskonzept zugrunde. Das Projekt ist zudem ein Eckpfeiler im Rahmen der geplanten Zentrumsgestaltung der Gemeinde. Gemeinsam mit Kanton, Gemeinde, SLIK Architekten und Nüesch Development entwickelt HIAG Immobilien das Projekt auf dem 75'000 Quadratmeter grossen Areal in St. Margrethen, das aus der Vogelperspektive sein Standortpotenzial offenbart: Das Areal liegt direkt am Bahnhof und befindet sich in nächster Nähe zum Zollübergang St. Margrethen und zu den Autobahnanschlüssen in Richtung St. Gallen/Zürich und Chur. Zu der idealen Anbindung an das Umland passt auch der überregionale Projektcharakter: Das Nutzungskonzept sieht neben Wohnraum, Büronutzung und einem Hotelbetrieb auch Flächen für Produktion, Verkauf und Dienstleistungen rund um das Thema Outdoor vor. Die Themenwahl ist kein Zufall, denn St. Margrethen und Umgebung sind ein regelrechtes Outdoor-Paradies. Ganzjährig bieten die Bodenseeregion, die umliegenden Wander- und Skigebiete sowie Kultureinrichtungen vielfältige Freizeitund Erholungsangebote. zenden Projekt Europuls, das zur Attraktivität des Standorts beitragen und Arbeitsplätze sowie Wohnraum schaffen wird. HIAG Immobilien wird das Projekt in Zukunft engagiert vorantreiben. Dabei motivieren auch die historischen Wurzeln: HIAG Immobilien ist aus dem Holzhandelsunternehmen HIAG hervorgegangen, das 1876 in St. Margrethen gegründet wurde und zu dem das Areal Altfeld lange Zeit als Standort gehörte. 135 Jahre später ist nun eine etappierte sowie langfristige Entwicklung und Umnutzung des Areals vorgesehen ist die Baueingabe für die erste Etappe geplant. Die attraktiven Nutzungsmöglichkeiten erlauben der Gemeinde, ihre Stärken, wie zum Beispiel die Lage im Dreiländereck, die hervorragende überregionale Erschliessung und das Innovationspotenzial des Rheintals im High-Tech-Sektor, vermehrt zu nutzen. Auch die angestrebte Zentrumsgestaltung der Gemeinde ergänzt sich mit dem angren- Infobox: Europuls Nutzfläche: ca m 2 Vollausbau (in BGF*): ca m 2 Etappe 1 (in BGF): ca m 2 Zuständiger Arealentwickler: Thorsten Eberle (Zürich) * Brutto-Geschossfläche Areal Altfeld aus der Vogelperspektive

13 22 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 23 HIAG Immobilien Holding AG Konzernbilanz TCHF TCHF Konsolidierter Abschluss 2010 nach Swiss GAAP FER Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen aus Lieferungen & Leistungen Übrige kfr. Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzung Umlaufvermögen Immobilienanlagen Übrige Sachanlagen Immaterielles Anlagevermögen Finanzanlagen Anlagevermögen Aktiven Kfr. Bankverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen & Leistungen Übrige kfr. Verbindlichkeiten Kfr. Rückstellungen Steuerverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzung Kfr. Fremdkapital Lfr. Bankverbindlichkeiten Übrige lfr. Verbindlichkeiten Lfr. Rückstellungen Latente Steuern Lfr. Fremdkapital Fremdkapital Aktienkapital Partizipationskapital Kapitalreserven Übrige Gewinnreserven Währungsdifferenzen Unternehmensergebnis Eigenkapital Passiven

14 24 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 25 Konzernerfolgsrechnung Konsolidierte Geldflussrechnung Liegenschaftsertrag Übriger Betriebsertrag Erlösminderungen (41) (12) Wertsteigerung Renditeliegenschaften Erfolg aus Verkauf Immobilien (260) (787) Erfolg aus Verkauf ü. Anlagevermögen 0 1 Betriebsertrag Personalaufwand 7, 8 (3 980) (1 562) Unterhalt / Reparaturen (2 786) (2 868) Versicherungen, Gebühren (777) (644) Energieaufwand (825) (896) Allgemeiner Betriebsaufwand (299) (100) Büro- und Verwaltungsaufwand (4 270) (3 322) Marketing- und Vertriebsaufwand (373) (57) Mieten, Pacht, Leasing (394) (340) Betriebsaufwand (13 705) (9 789) EBITDA Abschreibungen (77) (11) EBIT Finanzertrag Finanzaufwand 10 (8 799) (10 289) Finanzergebnis (6 530) (551) EBT Ertragssteuern (1 295) Unternehmensergebnis Unternehmensergebnis Abschreibungen Erfolg aus Verkauf Immobilien Erfolg aus Verkauf übriges Anlagevermögen 0-1 Erfolg Wertschriften Veränderungen Forderungen aus Lieferungen & Leistungen Veränderungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen & Leistungen Veränderungen restliches Nettoumlaufvermögen Veränderungen lat. Steuern Wertveränderungen Anlagevermögen Geldfluss aus betrieblicher Tätigkeit Investitionen in Immobilien Investitionen in Beteiligungen Investitionen in übrige Sachanlagen Devestitionen von Grundstücken und Gebäuden Veränderung Finanzanlagen Investitionen/Devestitionen immaterielle Anlagen -3 0 Veränderung aus Änderung Konsolidierungskreis Geldfluss aus Investitionstätigkeit Finanzierung Hypotheken Veränderungen übrige lfr. Verbindlichkeiten Kapitalerhöhung Dividende bezahlt Veränderung aus Änderung Konsolidierungskreis Geldfluss aus Finanzierungen Währungseffekte Veränderungen netto liquide Mittel Netto liquide Mittel am Veränderungen netto liquide Mittel Netto liquide Mittel am

15 26 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 27 Eigenkapitalnachweis Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung Aktien- * Partizipations- * Kapital- Gewinn- Total kapital scheinkapital reserven reserven ** Eigenkapital Eigenkapital am Sonderdividende PS-Kapital Konsolidierungskreisänderung Wertänderungen Umrechnungsdifferenzen Jahresergebnis Eigenkapital am / Reklassifikationen*** Sonderdividende PS-Kapital / Dividende Kapitalerhöhung Konsolidierungskreisänderung**** Umrechnungsdifferenzen Jahresergebnis Eigenkapital am * Inhaberaktien zu Nennwert CHF Namen-Partizipationsscheine zu Nennwert CHF 10 ** Davon nicht ausschüttbar: allg. Gesetzliche Reserven: TCHF Gewinnreserven aus Konsolidierung: TCHF *** Reklassifikation der Rücklage aus Erstkonsolidierung **** Aufgrund Erstkonsolidierung Streiff AG, Limanor Immobilien und Verwaltungs AG und Alcatraz Aathal AG Grundlagen der Rechnungslegung Die konsolidierte Jahresrechnung der HIAG Immobilien Holding AG ist in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen zur Rechnungslegung (Swiss GAAP FER 2010) erstellt worden und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild (true and fair view) der Vermögens-, Finanzund Ertragslage. Es wurde das gesamte Swiss GAAP FER Regelwerk angewandt. Die Konzernrechnung basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten und geprüften Einzelabschlüssen der HIAG Immobilien Konzerngesellschaften. Die relevanten Rechnungslegungsgrundsätze sind nachstehend erläutert. Konsolidierungskreis Die Konzernrechnung umfasst alle Tochtergesellschaften der HIAG Immobilien Holding AG, an denen die Gesellschaft direkt oder indirekt mit einem Stimmrecht- oder Kapitalanteil von mehr als 50% beteiligt ist. Dabei wird die Methode der Vollkonsolidierung angewendet, d.h. Aktiven, Passiven, Aufwand und Ertrag der zu konsolidierenden Gesellschaften werden zu 100% übernommen und alle konzerninternen Beziehungen eliminiert. Die Aufrechnungsdifferenzen aus der Erstkonsolidierung wurden mit den Gewinnreserven verrechnet. Beteiligungen zwischen 20% und 50% Stimmrecht- oder Kapitalanteil werden zum anteiligen Eigenkapital (Equity-Methode) einbezogen. Beteiligungen bis 20% sind in der konsolidierten Bilanz zu Anschaffungskosten abzüglich betriebswirtschaftlich notwendiger Wertberichtigungen eingesetzt. Alle Beteiligungen haben den Stichtag Gesellschaft Aktien- Anteil* in % in TCHF Stammkapital HIAG Holding AG Grisard Liegenschaften AG Kunz RE AG HIAG AG B-Immobilien GmbH (in TEUR) HIAG Immobilien Schweiz AG HIAG Immobilien AG Girardet Léman SA Bois Homogène SA Streiff AG Alcatraz Aathal AG Limanor Immobilien und Verwaltungs AG * Stimm- und Kapitalanteil Kapitalkonsolidierung Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Purchase-Methode. Dabei werden die Anschaffungskosten einer akquirierten Gesellschaft mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs nach konzerneinheitlichen Grundsätzen neu bewerteten Nettoaktiven verrechnet. Die durch die Erstkonsolidierung entstandenen negativen und positiven Aufrechnungsdifferenzen (Goodwill/Badwill) werden mit den Gewinnreserven verrechnet. Veränderung Konsolidierungskreis Die HIAG Immobilien Schweiz AG in Zug übernahm im Berichtszeitraum gemäss Fusionsvertrag vom 03. Juni 2010 und Bilanz per 31. Dezember 2009 die HIAG Grendelmatte AG in Riehen. Die HIAG Immobilien Schweiz AG in Zug übernahm im Berichtszeitraum gemäss Fusionsvertrag vom 11. April 2011 und Bilanz per 31. Dezember 2010 die HIAG Holding AG in Zug. Die Fusionen haben auf die konsolidierte Jahresrechnung keinen Einfluss.

16 28 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 29 Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung Per 30. Juni 2010 wurden die Aktien der Streiff AG in Aathal-Seegräben erworben. Die Gesellschaft hält per Liegenschaften in Seegräben, Wetzikon, Aesch und Brunegg mit einem Verkehrswert von rd. CHF Mio. Per 30. September 2010 wurden die Aktien der Limanor Immobilien und Verwaltungs AG in Appenzell erworben. Die Gesellschaft hält per Stichtag Liegenschaften in Wädenswil mit einem Verkehrswert von rd. CHF 10.9 Mio. Per 30. September 2010 wurden die Aktien der Alcatraz Aathal AG in Aathal-Seegräben erworben. Die Gesellschaft hält per eine Liegenschaft in Seegräben mit einem Verkehrswert von rd. CHF 1.6 Mio. Die erworbenen konsolidierten Organisationen wiesen per Übernahmestichtag folgende wichtigste Bilanzpositionen aus: Wichtigste Bilanzpositionen in TCHF Flüssige Mittel übriges Umlaufvermögen 515 Liegenschaften übriges Anlagevermögen 76 kfr. Fremdkapital lfr. Bankverbindlichkeiten übriges lfr. Fremdkapital Eigenkapital Wesentliche Informationen zu nicht konsolidierten Beteiligungen Die Gesellschaften SV Monheim Verwaltungsgesellschaft mbh und SV Monheim GmbH & Co KG in Liquidation in Monheim haben ihren Geschäftsbetrieb eingestellt. Das EK beträgt CHF -0.1 Mio. Es bestehen keine Nachschusspflicht, kein Rückstellungsbedarf und keine Absicht zur Abdeckung der Überschuldung. Der Buchwert der Beteiligungen beträgt per 31. Dezember 2010 CHF 1. Umrechnung von Fremdwährungen Alle Aktiven und Passiven von Gesellschaften in Fremdwährung werden zum Jahresendkurs in Schweizer Franken umgerechnet. Die Erfolgsrechnung wird zum Jahresdurchschnittskurs umgerechnet. Aus der Umrechnung resultierende Kursdifferenzen werden direkt im Eigenkapital der konsolidierten Bilanz verbucht und den Reserven zugeordnet. Während des Geschäftsjahres getätigte Transaktionen in Fremdwährungen werden zum Tageskurs des Transaktionszeitpunktes umgerechnet. Die monetären Aktiven und Passiven in Fremdwährung werden zum Jahresendkurs umgerechnet. Währungsgewinne und -verluste werden der Erfolgsrechnung belastet bzw. gutgeschrieben. Für die Umrechnung der Bilanzen und Erfolgsrechnungen der ausländischen Gruppengesellschaften wurden folgende Kurse angewendet: Bilanz Erfolgsrechnung Euro Bewertungsgrundsätze Die Basis für die Erstellung der Jahresrechnung der HIAG Immobilien Holding AG bildeten die aktuellen Fachempfehlungen Rechnungslegung (Swiss GAAP FER). Die Änderungen dieser Rechnungslegungsgrundsätze auf die aktuelle Periode hin blieben ohne Auswirkungen auf die Jahresrechnung der HIAG Immobilien Holding AG. Durch die Rundung auf volle tausend CHF kann es bei der Addition der Einzelpositionen zu Rundungsdifferenzen gegenüber den ausgewiesenen Positionssummen kommen. Die gemäss Swiss GAAP FER erforderlichen Offenlegungen sind aus den Erläuterungen zu Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung und Eigenkapital im Anhang ersichtlich. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel enthalten Kassenbestände, Postcheckguthaben und Sichtguthaben bei Banken sowie Geldmarktanlagen mit einer Fälligkeit von weniger als drei Monaten. Diese werden zum Nominalwert bewertet. Die Bewertung von flüssigen Mitteln in Fremdwährung erfolgt zum Jahresendkurs. Netto liquide Mittel Der Fonds Netto liquide Mittel ist der Saldo aus Flüssige Mittel und kfr. Bankverbindlichkeiten. Wertschriften Wertschriften umfassen Anlagen in Aktien, Obligationen und längerfristig gehaltene Festgeldanlagen. Sie sind zu Marktwerten bewertet. Kfr. Forderungen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige kfr. Forderungen sind zu ihrem realisierbaren Wert ausgewiesen bzw. zum Nominalwert, abzüglich notwendiger Wertberichtigungen bei Forderungen, deren Realisierung als gefährdet beurteilt wird. Für das allgemeine Kreditrisiko werden, soweit betriebswirtschaftlich notwendig, zusätzlich Wertberichtigungen vorgenommen. Sachanlagen Sachanlagen zu Renditezwecken werden zu aktuellen Werten bilanziert. Die aktuellen Werte werden durch einen unabhängigen Experten mindestens alle drei Jahre neu bestimmt und jährlich aktualisiert. Für die Bewertung der Renditeliegenschaften wird die DCF-Methode angewandt. Für alle Entwicklungsliegenschaften hat Wüest & Partner den aktuellen Wert nach der Residualwertmethode ermittelt. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke erfolgt auf Basis von Vergleichswerten. Es werden keine planmässigen Abschreibungen vorgenommen. Auf- und Abwertungen werden im Periodenergebnis erfasst. Übrige Sachanlagen werden zu Anschaffungswerten abzüglich Abschreibungen aktiviert. Die Abschreibungsdauer beträgt für Büroeinrichtung 3 bis 10 Jahre. Die Kosten zur Behebung von Altlasten werden von einem Altlastenexperten geschätzt. Die unter Anwendung des Discounted Cashflow-Verfahrens ermittelten Marktwerte werden um die geschätzten Kosten zur Beseitigung vorhandener Altlasten gemindert. Finanzanlagen Langfristige Darlehen und Forderungen werden zum Nominalwert bilanziert. Wertbeeinträchtigung von Aktiven Sofern Anzeichen vorliegen, dass ein Aktivum in seinem Wert beeinträchtigt ist, wird ein sogenannter «Impairment Test» durchgeführt. Sollte die Überprüfung ergeben, dass der Buchwert über dem erzielbaren Wert (höherer Wert aus Nutzwert oder Marktwert) liegt, wird eine erfolgswirksame Wertberichtigung auf den erzielbaren Wert vorgenommen.

17 30 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 31 Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung Verbindlichkeiten Das kurzfristige Fremdkapital beinhaltet Verbindlichkeiten, welche innerhalb eines Jahres fällig werden. Fälligkeiten von mehr als einem Jahr werden unter den langfristigen Verbindlichkeiten bilanziert. Die Bewertung erfolgt zum Nominalwert. Latente Ertragssteueransprüche Latente Steueransprüche aus steuerlichen Verlustvorträgen werden nicht aktiviert, da die Nutzbarkeit der Verlustvorträge aus der Vergangenheit nicht sicher genug erscheint und die budgetierten Steuerergebnisse aufgrund der laufenden Abschreibungen von Gebäuden keine wesentliche Verrechnung erwarten lassen. Rückstellungen Zur Abdeckung aller im Bilanzierungszeitpunkt erkennbaren Risiken und Verpflichtungen werden Rückstellungen gebildet. Rückstellungen werden dann bilanziert, wenn eine Verpflichtung gegenüber Dritten besteht, welche auf ein Ereignis in der Vergangenheit zurückzuführen ist, und die Höhe der Verpflichtung zuverlässig bestimmt werden kann. Die Höhe der Rückstellung richtet sich nach dem erwarteten Mittelabfluss zur Deckung der Verpflichtung. Rückstellungen für latente Steuern Nach Swiss GAAP FER sind aktuelle und zukünftige steuerliche Auswirkungen im Jahresabschluss angemessen zu berücksichtigen. Dabei ist zwischen der laufenden Ertragssteuer und der Abgrenzung von latenten Ertragssteuern zu unterscheiden. Letztere haben ihre Ursachen in den Bewertungsunterschieden zwischen Marktwerten und steuerrechtlich massgebenden Werten. Wo aufgrund von erfolgten Transaktionen oder bei neu erarbeiteten Informationen eine detaillierte Abklärung etwaiger Ertrags- und Grundstückgewinnsteuern vorliegt, wurden diese Werte berücksichtigt. Wo detaillierte Abklärungen ausstehen, liegen der Berechnung konzerneinheitlich 23% zugrunde. Finanzergebnis Diese Position enthält Zinserträge und -aufwendungen, Haben- und Sollzinsen, Kursdifferenzen, Gewinne und Verluste auf Wertschriften und sonstige Finanzaufwendungen und -erträge. Ertragssteuern Steuern umfassen nur die Ertragssteuern. Die übrigen Steuern und Abgaben werden im Betriebsaufwand erfasst. Laufende Ertragssteuern werden auf dem steuerbaren Ergebnis berechnet. Latente Steuern werden auf den temporären Differenzen zwischen den steuerlichen Werten und den betriebswirtschaftlichen Werten bestimmt. 1 2 Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung Kfr. Forderungen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Delkredere Immobilienanlagen Brandversicherungswerte Pfandbestellungen zur Sicherstellung von Hypothekarkrediten Anlagespiegel Grund- Rendite- Anlagen Total stücke liegen- im Bau Immounbebaut schaften bilien Bestand per Zugänge Abgänge Reklassifikationen Änderung Konsolidierungskreis Währungseinflüsse Wertkorrektur Altlasten Veränderung aktuelle Werte Bestand per / Zugänge Abgänge Reklassifikationen Änderung Konsolidierungskreis Währungseinflüsse Wertkorrektur Altlasten Veränderung aktuelle Werte Bestand per Die effektiven Anschaffungskosten sind aufgrund der teilweise sehr lange zurückliegenden Anschaffungszeitpunkte und Investitionen nicht zuverlässig ermittelbar. Für die betreffenden Liegenschaften laufen Abklärungen zu Feststellung der effektiven Anschaffungskosten. In der Berichtsperiode wurde für sämtliche Schweizer Liegenschaften durch Wüest & Partner ein Bewertungsupdate durchgeführt. Altlasten wurden auf Basis von Erfahrungswerten des Gutachters und der Historie der Liegenschaften geschätzt und auf den Bilanzstichtag abdiskontiert mit einem Betrag von TCHF (Vorjahr TCHF 7 982) in den Immobilienwerten berücksichtigt. Für die Altlasten sind latente Steuern von CHF (VJ 1 835) berücksichtigt. Die Abklärung der Altlasten ist ein laufender Prozess. Neue Erkenntnisse aus historischen oder technischen Untersuchungen werden am Bilanzstichtag berücksichtigt bzw. haben im laufenden Jahr zu einer Veränderung von TCHF geführt.

18 32 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 33 Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung 3 Übrige Sachanlagen und immaterielle Anlagen Übrige Immaterielle Sachanlagen Anlagen Buchwert per Änderung Konsolidierungskreis (Zugänge) 0 20 Buchwert per / Zugänge Änderung Konsolidierungskreis (Zugänge) 75 0 Buchwert per Rückstellungen lfr. übr. kfr. übr. kfr. Rückstel- Rückstel- Steuer- Total lungen lungen risiken Buchwert per Veränderung Konsolidierungskreis Bildung Verwendung Buchwert per / Veränderung Konsolidierungskreis Kum. Wertberichtigungen per Umgliederung Planmässige Abschreibungen 9 2 Bildung Stand per / Auflösung Planmässige Abschreibungen Buchwerte per Kum. Wertberichtigungen per Nettobuchwerte per Nettobuchwerte per / Übrige Rückstellungen enthalten schwebende Risiken für Rückbau und mit abgeschlossenen Geschäften verbundene Auflagen. Es sind nur Risiken berücksichtigt, bei denen die Eintretenswahrscheinlichkeit mindestens 50% beträgt. Nettobuchwerte per Finanzanlagen Arbeitgeberbeitragsreserve Darlehen gegenüber Nahestehenden Übrige Finanzanlagen Finanzanlagen gegenüber Nahestehenden sind mit Libor zuzüglich einer Marge von 100 Basispunkten verzinst Übrige kfr. Verbindlichkeiten Personalvorsorge Für die Mitarbeiter der Schweizer Gesellschaften und der ehemals zur HIAG-Gruppe gehörenden Gesellschaften bestehen Einrichtungen zugunsten der Mitarbeiter. Diese Einrichtungen sind finanziell unabhängige Stiftungen und werden durch Arbeitnehmer- und Arbeitgeberbeiträge finanziert (mit Ausnahme der patronal alimentierten Stiftung) und für Risiken wie Tod und Invalidität extern versichert. Die Leistungen bemessen sich nach der Höhe der einbezahlten Beiträge bzw. nach der Abdeckung durch die jeweilige Versicherung (Beitragsprimat). Die Anzahl Versicherter und Rentenbezüger per 31. Dezember 2010 beträgt 14 bzw. 176 (Vorjahr 11 bzw. 186). Die Personalvorsorgeverpflichtungen werden durch unabhängige Versicherungsexperten bewertet. Gemäss konsolidierter versicherungstechnischer Bilanz per 31. Dezember 2010 übersteigt das Deckungskapital die Verpflichtungen. Der konsolidierte Deckungsgrad beträgt 128.1% (Vorjahr 122.8%). Seitens der Gruppengesellschaften entstehen daraus kein wirtschaftlicher Nutzen und keine potenziellen Verpflichtungen. Es besteht zudem keine Absicht, zukünftig wirtschaftlichen Nutzen aus den freien Reserven zu ziehen. gegenüber Dritten aus Mehrwertsteuer für Altersvorsorge Arbeitgeberbeitragsreserve (AGBR) Bilanz- Ergebnis aus AGBR (Nominalwert) im Personalaufw Patronale Fonds Vorsorgeeinrichtungen

19 34 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 35 Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung Wirtschaftlicher Nutzen im Vorsorgeaufwand Vorsorgeaufwand Überdeckung im Personalaufw Patronale Fonds Vorsorgeeinrichtungen Risikobeurteilung Der Verwaltungsrat hat an seiner Sitzung vom 18. August 2010 das Risikoprofil der HIAG Immobilien Holding Gruppe besprochen und für wesentliche Risiken entsprechende Massnahmen beschlossen. 8 9 Die Arbeitgeberbeitragsreserve wurde im Geschäftsjahr mit 3% verzinst. Personalaufwand Löhne und Gehälter Sozialaufwand Übriger Personalaufwand Finanzertrag Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Die GRT Verwaltungs AG wurde per Beschluss vom 28. Februar 2011 in HIAG Immobilien Holding AG umbenannt. Die Abnahme der konsolidierten Jahresrechnung durch den Verwaltungsrat erfolgte am 5. Mai Sie unterliegt der Genehmigung durch die Generalversammlung. Bis zu diesem Zeitpunkt sind keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten. Zinsertrag Wertschriftengewinn Wertschriftenertrag Finanzaufwand Zinsaufwand Wertschriftenverlust Steueraufwand Latente Steuern Ertragssteuer Mindestgewinnsteuer Aufgrund neu erarbeiteter Informationen sind die latenten Steuern auf bestehenden temporären Bewertungsdifferenzen zwischen Steuer- und Swiss GAAP FER Werten neu berechnet worden. Die neuen Informationen erlauben eine genauere Schätzung der erwarteten steuerlichen Auswirkungen bei der Realisierung der bestehenden temporären Differenzen. Aus der Schätzungsänderung resultiert eine erfolgswirksame Reduktion der latenten Steuerverbindlichkeiten von TCHF

20 36 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 37 Bericht der Revisionsstelle

21 38 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 39 HIAG Immobilien Holding AG Bilanz CHF CHF Einzelabschluss 2010 Flüssige Mittel Wertschriften Forderungen Gruppe Übrige kfr. Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzung Umlaufvermögen Beteiligungen Finanzanlagen Gruppe Finanzanlagen assoziierter Gesellschaften Anlagevermögen Aktiven Verbindlichkeiten aus Lieferungen & Leistungen Kfr. Verbindlichkeiten Gruppe Übrige Verbindlichkeiten Steuerverbindlichkeiten Passive Rechnungsabgrenzung Kfr. Fremdkapital Lfr. Bankverbindlichkeiten Ifr. Verbindlichkeiten Gruppe Übrige Ifr. Verbindlichkeiten Lfr. Fremdkapital Fremdkapital Aktienkapital Partizipationskapital Gesetzliche Reserven Freie Reserven Vortrag aus dem Vorjahr Unternehmensergebnis Bilanzgewinn/-verlust Eigenkapital Passiven

22 40 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 41 Erfolgsrechnung Anhang CHF CHF Beteiligungsertrag Übriger Betriebsertrag Betriebsertrag Personalaufwand Versicherungen, Gebühren Allgemeiner Betriebsaufwand Büro- und Verwaltungsaufwand Marketing- und Vertriebsaufwand Betriebsaufwand EBITDA EBIT Finanzertrag Finanzaufwand Finanzergebnis EBT Ertragssteuern Unternehmensergebnis CHF CHF Verpfändungen Verpfändete Wertschriften Beteiligungsverzeichnis der HIAG Immobilien Holding AG per Gesellschafts- Beteiligung Beteiligungs- Kerntätigkeit Gesellschaft PLZ./Ort Land kapital in CHF in % buchwert in CHF des Unternehmens Operative Beteiligungen HIAG Holding AG 6300 Zug CH % Halten von Beteiligungen Kunz RE AG 5210 Windisch CH % Halten von Immobilien Grisard Liegenschaften AG 4127 Birsfelden CH % Halten von Immobilien Total: Risikobeurteilung Im Berichtsjahr wurde durch den Verwaltungsrat eine Risikobeurteilung durchgeführt. Bedingtes Kapital I Kapitalerhöhung Das im Vorjahr beschlossene bedingte Kapital wurde aufgehoben. Das Partizipationsscheinkapital wurde um CHF eingeteilt in Namenpartizipationsscheine B à CHF 10 erhöht und voll liberiert. Gewinnverwendung CHF CHF Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinnes Unternehmensergebnis Vortrag aus dem Vorjahr Bilanzgewinn Sonderdividende auf PS-Kapital Vortrag auf neues Jahr

23 42 Finanzbericht Geschäftsbericht 2010 Geschäftsbericht 2010 Finanzbericht 43 Bericht der Revisionsstelle

24 IMPRESSUM Glossar Herausgeberin: HIAG Immobilien Holding AG Redaktion/Inhaltskonzept: Frank Butz Text: Frank Butz Lektorat: Michael Leuenberger Gestaltungskonzept: eyeloveyou GmbH, Designund Werbeagentur, Basel, Fotos: Portraits: Tobias R. Dürring, Areale: Dominique Marc Wehrli, Daniel Schläfli Beat Bühler Druck: AST & FISCHER AG, PreMedia und Druck Gedruckt auf FSC-zertifiziertem Papier Eigenkapitalquote Eigenkapital/Gesamtkapital Gesamtkapitalrentabilität EBIT/Gesamtkapital Eigenkapitalrentabilität Gewinn/Eigenkapital Leerstandsquote Erwartete Marktmiete der Leerstände gemäss Mieterspiegel / maximaler Mietertrag bei Vollvermietung Fremdkapitalquote Fremdkapital/Gesamtkapital Kontakt: HIAG Immobilien Aeschenplatz Basel T Definition Entwicklungsareal Areale mit zentralem Fokus auf die langfristige Entwicklung durch Neu- und Umnutzungen sowie dafür getätigte Entwicklungs- und Neubauinvestitionen. Als Entwicklungsareale gelten Areale, auf denen die angestrebte Entwicklung in den nächsten fünf Jahren angesetzt werden kann. HIAG Immobilien Lintheschergasse Zürich T HIAG Immobilier Rue François-Bonivard Genève T Pressekontakt: Frank Butz Verantwortlicher für Kommunikation T