Liebe Leserinnen und Leser!

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3 Liebe Leserinnen und Leser! Welche Herausforderung für den Münchner Wohnungsmarkt wird die größere sein? Sind es die Auswirkungen der Immobilienkrise in den USA und die daraus resultierenden Probleme für die Finanzierungen, sind es die schwindenden Flächenressourcen oder sind es stetig steigende Energiepreise, von denen heute noch niemand weiß, wie stark sie noch steigen werden? Dass die Landeshauptstadt München auch in Zukunft zu den eher teuren Wohnungsmarktstandorten gehören wird, daran zweifelt niemand. Auch nicht an tendenziell weiter steigenden Mietpreisen insbesondere bei der zweiten Miete. Die Investoren finden wieder zurück auf den Münchner Wohnungsmarkt, weil sie erkannt haben, dass die Investition in den Münchner Markt einen stabilen Ertrag bei geringem Risiko bedeutet. Die Expertenbefragung aus dem Jahr 2007 hat dies deutlich gemacht und alle vorliegenden Marktanalysen bestätigen dies. Im oberen Segment sind inzwischen nahezu die gleichen Mieten zu erzielen wie für Bürobauten bei vergleichsweise niedrigen Leerstandsquoten/-risiken. Die schwindenden Flächenpotenziale stellen ein wesentlich größeres Problem für die weiteren Entwicklungschancen der Stadt dar. Der Nachfragedruck der unterschiedlichen Nutzer nimmt zu und Interessenkonflikte sind zunehmend schwerer auszugleichen. Eine langfristig angelegte Stadtentwicklungspolitik erfordert ein Leitbild der Stadt und die Kooperation mit dem Umland. Bei der langfristigen Siedlungsentwicklung wird es nicht nur eine strategische Option geben können, sondern viele sich ergänzende Strategiebausteine. Dazu gehören Umstrukturierungen, Nachverdichtung ebenso wie der Schutz des Freiraumes. Letzterer ist wesentlicher Teil zur Sicherung der hohen Lebensqualität, die München auszeichnet. War der Anstieg des Ölpreises 2004 ein großer Schock als die Preise innerhalb kürzester Zeit von 35 US-$ für ein Barrel Rohöl auf knapp über 50 US-$ stiegen, so scheint sich angesichts der aktuellen Preisentwicklung (Juli 2008: 135 US-$/ Barrel) eine gewisse Ratlosigkeit breit zu machen. Dabei ist es mehr als offensichtlich, dass die Preise in absehbarer Zeit nicht mehr wesentlich unter das heutige Niveau fallen werden. Als Stadt braucht München auch hier vielfältige Antworten, die von der Optimierung der Gebäude und Verkehrsmittel bis hin zu energetischen Gesamtkonzepten für die einzelnen Quartiere reichen. Zukünftige Generationen werden die heutigen Planer daran messen, wie sie unter diesen sich verändernden Randbedingungen München als lebenswerten und funktionierenden Wohnstandort gestalten. Ich wünsche allen Leserinnen und Lesern dieser zwölften Fortschreibung des Berichts zur für die Jahre 2006 und 2007, dass sie alle die für sie wichtigen und interessanten Themen darin finden. Dr. (I) Elisabeth Merk 3

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5 Inhaltsverzeichnis 1 München im Überblick und wichtige Trends München Raum und Kennzahlen Trends und allgemeine Situation Wohnungsangebot Entwicklung des Wohnungsbestandes Baurechtsschaffung und Finanzierung der durch neue Bebauungspläne ausgelösten Folgekosten Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Abbrüche Tendenzen für Wohnungsteilmärkte Energieeffizientes Bauen und Wohnen Wohnungsnachfrage Soziodemografische Faktoren Sozioökonomische Faktoren Nachfrageorientierte Faktoren Immobilienpreise und Mieten Grundstücksmarkt Zins- und Baupreisentwicklung Immobilienpreise Mietspiegel und Mietberatung Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten Sozialer Wohnungsbau Entwicklung des Anteils der Sozialwohnungsberechtigten Bindungsverträge im Rahmen der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) Grundstückswertverzichte beim Verkauf städtischer Grundstücke Förderung des Mietwohnungsbaus: Einkommensorientierte Förderung (EOF), KomPro und München Modell Miete Eigentumsförderung: München Modell Eigentum und Eigenwohnungen Erwerb von Belegungsrechten Sozialwohnungsbestand und Bekämpfung von Wohnungslosigkeit Sozialwohnungsbestand und Auslaufen der Sozialbindungen Vormerkungen für und Vergabe von Sozialwohnungen Wohngeld Wohnungslose Vermeidung und Behebung von Wohnungslosigkeit Stadtsanierung und Erhaltungssatzungsgebiete Stadtsanierung und Soziale Stadt Modernisierungsprogramme Erhaltungssatzungen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum Fazit Executive Summary Stichwortverzeichnis

6 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung des Wohnungsbestandes im Vergleich zur Anzahl der Haushalte von Abbildung 2: Verteilung der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach Baualter und Art der Nutzung...15 Abbildung 3: Baurechtsschaffung, -genehmigung, - fertigstellung und Erstbezugsmieten von Abbildung 4: Entwicklung der Investorentypen für verkaufte Eigentumswohnungen Abbildung 5: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten Abbildung 6: "Solare Nahwärme Ackermannbogen" Systemskizze und Lageplan...30 Abbildung 7: Verwendete Energieart zur Beheizung von bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden Abbildung 8: Entwicklung der wohnberechtigten Bevölkerung Abbildung 9: Anteil der Umgezogenen im Vergleich zur Wohnungsmarktsituation...34 Abbildung 10: Entwicklung der Altersstruktur Abbildung 11: Entwicklung der Haushaltsstruktur im München...38 Abbildung 12: SINUS-Milieus in Deutschland Abbildung 13: Entwicklung der Wohnfläche pro Kopf in m² für München von Abbildung 14: Vergleich der Wohnfläche je Haushaltsgröße nach Eigentümer und Hauptmieter und der Region Abbildung 15: Eigentümerquote an bewohnten Wohneinheiten im nationalen und regionalen Vergleich...46 Abbildung 16: Eigentümerquote nach Wohnungsgröße, Haushaltsnettoeinkommen und Alter des Haupteinkommensbeziehers...47 Abbildung 17: Entwicklung des Preisindexes für Wohnbauland (Index 1980 = 100)...49 Abbildung 18: Baulandpreise für Mehrfamilienhäuser im Städtevergleich Abbildung 19: Preisentwicklung für Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften, Reiheneckhäuser (neu) Abbildung 20: Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen...53 Abbildung 21: Entwicklung der durchschnittlichen Kaufpreise für neue Doppelhaushälften, Reiheneckhäuser...53 Abbildung 22: Großstadtvergleich der Kaufpreisentwicklung für Bestandseigentumswohnungen Abbildung 23: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsgröße Abbildung 24: Mietbelastungsquoten nach Haushaltsnettoeinkommen, Anzahl der Einkommensbezieher, Einzugsjahr Abbildung 25: Städtevergleich Mietspiegelindex Abbildung 26: Entwicklung von Erst- und Wiedervermietungsmieten Abbildung 27: Erstbezugsmieten nach Wohnungsgröße Abbildung 28: Wiedervermietungsmieten und mittlere Bestandsmieten...64 Abbildung 29: Vergleich Erstbezugsmieten und GfK-Kaufkraftindex im Städtevergleich

7 Abbildung 30: Städtevergleich mietpreis- u. belegungsgebundene Wohnungen 2003 und Abbildung 31: Entwicklung der Eingriffsreserve (Bestand 2007, Prognose bis 2015)...76 Abbildung 32: Entwicklung der besonders dringlichen Vormerkungen und Belegungen von Sozialwohnungen (ab 2008 Prognose)...82 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Ausgewählte Kennzahlen für München mit Trendangabe...10 Tabelle 2: Entwicklung des Münchner Wohnungsbestandes seit Tabelle 3: Wohnungsbestandsentwicklung nach Wohnungsgrößen seit Tabelle 4: Wohnungsbestandsentwicklung nach Baualter Tabelle 5: Baurechtsausweisung Tabelle 6: Baugenehmigungen nach Gebäudetyp von Tabelle 7: Baugenehmigungen und seinem Umland Tabelle 8: Bauüberhang Tabelle 9: Fertiggestellte Wohnungen im geförderten Wohnungsbau...21 Tabelle 10: Fertiggestellte Wohnungen nach Größe Tabelle 11: Investitionsbedingungen im Städtevergleich (Wohnhäuser nach 1949 erstellt)...23 Tabelle 12: Entwicklung der fertiggestellten neuen Wohngebäude nach Größe Tabelle 13: Entwicklung der Baufertigstellung und seinem Umland Tabelle 14: Entwicklung der Abbrüche von Wohnungen Tabelle 15: Abgeschlossenheitsbescheinigungen für bestehende Wohnungen...27 Tabelle 16: Bevölkerungsentwicklung Tabelle 17: Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte, Deutschland...42 Tabelle 18: Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke in Deutschland...51 Tabelle 19: Preisindizes für Bauwerke in Bayern...51 Tabelle 20: Entwicklung der Lebenshaltungskosten und Mieten in Bayern und Deutschland...55 Tabelle 21: Bruttokaltmieten in pro m² nach Baualter und Deutschland insgesamt...56 Tabelle 22: Entwicklung der Mietnebenkosten Tabelle 23: Erst- und Wiedervermietungsmieten netto kalt ( / m²)...62 Tabelle 24: Bindungsverträge...68 Tabelle 25: Grundstückswertverzichte beim Verkauf städtischer Grundstücke...69 Tabelle 26: Bewilligte Mittel für die staatlichen Förderwege und die städtischen Programme (in Mio. )...70 Tabelle 27: Bewilligte Wohnungen in den staatlichen Förderwegen und städtischen Programmen...71 Tabelle 28: Wohnflächen, Kosten, Förderaufwand und Bewilligungsmieten im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau...72 Tabelle 29: Baurechtsschaffung in ausgewählten Bebauungsplangebieten und Vergaben an Bauträger im München Modell nach Art des Wohnungsbaus...74 Tabelle 30: Anzahl an Sozialmietwohnungen für die eine Rückzahlung erfolgte

8 Tabelle 31: Sozial- und Belegrechtswohnungen in den Stadtbezirken Ende Tabelle 32: Vormerkungen für Sozialwohnungen nach Dringlichkeit...79 Tabelle 33: Belegung von geförderten Wohnungen...80 Tabelle 34: Verteilung der Haushaltsgrößen an den Vormerkungen für Sozialwohnungen...80 Tabelle 35: Vormerkungen und Wohnungsbelegungen nach Personenmerkmalen...81 Tabelle 36: Vormerkungen und Wohnungsbelegung nach Nationalität...81 Tabelle 37: Vergabe nicht preisgebundener Wohnungen der Stadt und ihrer Wohnungsgesellschaften...83 Tabelle 38: Auszahlungsvolumen und Empfänger von Wohngeld bzw. Leistungen zum Wohnen...84 Tabelle 39: Wohnungslose Haushalte nach Art der Unterkunft...87 Tabelle 40: Wohnungslose Personen nach Haushaltstypen...88 Tabelle 41: Wohnungserhalt durch die Fachstellen zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit...88 Tabelle 42: Vermittlung in dauerhaften Wohnraum...89 Tabelle 43: Förderung von Modernisierung bzw. Instandsetzung...92 Tabelle 44: Bayerisches Modernisierungsprogramm: Maßnahmen nach Art der Verbesserung...92 Tabelle 45: Rechtskräftige Erhaltungssatzungsgebiete, Ende Tabelle 46: Vollzugsstatistik der Erhaltungssatzungen...95 Tabelle 47: Abwendungserklärungen und Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen von Erhaltungssatzungen (Kommunalreferat)...95 Tabelle 48: Zahl der durch präventive Ermittlungen aufgedeckten und beendeten illegalen Zweckentfremdungen...96 Tabelle 49: Bescheide zur Zweckentfremdung im freifinanzierten Wohnungsbau...97 Tabelle 50: Schaffung von Ersatzwohnraum im Rahmen der Zweckentfremdung...98 Kartenverzeichnis Karte 1: München mit Stadtbezirken...10 Karte 2: Anteil der Wohnungen in Altbauten (errichtet bis 1948)...18 Karte 3: Große Wohnungsbauprojekte (mittelfristige Realisierung)...22 Karte 4: Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an allen Wohngebäuden 32 Karte 5: Anteil der umgewandelten Wohnungen im Bestand...34 Karte 6: Mittleres jährliches Wanderungsvolumen in den Jahren Karte 7: Mittlere Wohndauer in Jahren in den Stadtbezirksteilen Ende Karte 8: Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Stadtbezirksteilen...48 Karte 9: Arbeitslosendichte Karte 10: Kaufkraft je Einwohner und Jahr nach Stadtbezirksteilen Karte 11: Dominierende Sinus-Milieus je Stadtbezirksteil...52 Karte 12: Wohnlagequalität...72 Karte 13: Wiedervermietungsmieten 2007 und deren Entwicklung ( ) in München...81 Karte 14: Sozialwohnungsanteile in den Münchner Stadtbezirksteilen Karte 15: Wohngeldempfängerdichte in den Stadtbezirksteilen im Mittel Karte 16: Stadtsanierungs- und "Soziale Stadt"-Gebiete Karte 17: Erhaltungssatzungsgebiete

9 München im Überblick und wichtige Trends München im Überblick und wichtige Trends 1.1 München Raum und Kennzahlen Übersichtskarte München Stand: 05/2008 Hasenbergl Feldmoching Allach Untermenzing Moosach Am Hart Milbertshofen Schwabing Freimann Langwied Lochhausen Aubing Pasing Obermenzing Hadern West Schwabing- Nymphenburg Bogenhausen Neuhausen Maxvorstadt Schwan- Altstadt Laim thaler- Lehel höhe Isarvorstadt Haidhausen Berg am Laim Sendling Ludwigsvorstadt Au Westpark Ober- Trudering Riem Thalkirchen Obersendling Forstenried Fürstenried Solln giesing Harlaching Untergiesing Perlach Ramersdorf 0 2,5 5 km Stadtgrenze ÖPNV Straßennetz Stadtbezirk Fließgewässer S-Bahn U-Bahn Hauptstraße Autobahn Wohnnutzung sonstige Bebauung Grünflächen Gewässer Datengrundlage: Geodatenpool Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 1: München mit Stadtbezirken 9

10 Veränderung Kennzahl München 2007 gegenüber Trend 2000 Wohnungsnachfrage Einwohner (Hauptwohnsitz) ,3% Haushalte ,1% Durchschnittsalter (arith. Mittel) 41,8 + 0,4% Ausländeranteil (%) 22,7 +1,9 %-Punkte Anteil der Ein-Personenhaushalte (%) Wanderungssaldo ( ) 54,2 + 1,0 %-Punkte 4,8-9,5 -Punkte Durchschnittliche Wohndauer (in Jahren) 11,1-3,70% Kaufkraft der Haushalte (Index Dtl. = 100) 137,2 + 4,8-Punkte Arbeitslosenquote an allen zivilen Erwerbstätigen (%) 5,2 + 0 %-Punkte Vormerkungen für Sozialwohnungen ,1% Wohnfläche pro Einwohner (in m²) 39,4-0,3% Eigentümerquote 2006 (in %), Veränderung zu ,2 + 0,2 %-Punkte Wohnungsangebot Wohnungsbestand ,3 % Baufertigstellungen (in Wohneinheiten) ,1% Baugenehmigungen (in Wohneinheiten) ,2% Sozial- und Belegrechtswohnungen ,7% Immobilienpreise und Mieten Preis für Bauland Mehrfamilienhäuser, gute Wohnlage (in / m²) ,5 % Preis für Eigentumswohnung, Bestand, guter Wohnwert (in / m²) ,2% Preis für Doppelhaushälfte, neu, durchschn. guter Lage (in / m²) ,4% Mittlere Bruttokaltmiete im Wohnungsbestand (in / m²) 9, ,6% Mietbelastungsquote 2006 (in %), Vergleich zu ,1 + 0,8 %-Punkte Mietnebenkosten für 2006 nach Mietspiegel für München (in ) 3, ,9% Tabelle 1: Ausgewählte Kennzahlen für München mit Trendangabe 10

11 München im Überblick und wichtige Trends Trends und allgemeine Situation Positive Bevölkerungsentwicklung und Stadt der Singles Die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz nimmt weiterhin zu. Gegenüber 2000 konnte ein Wachstum von 8,3 % erreicht werden. Im Gegensatz zu vielen anderen Regionen altert die Münchner Bevölkerung nur geringfügig. Dies ist nicht zuletzt in der Attraktivität der Metropole als Ausbildungs- und Arbeitsmarkt für junge Erwachsene begründet. Die Dominanz der Ein-Personenhaushalte setzt sich großstadttypisch fort, über 54 % der Haushalte sind so genannte Singlehaushalte mit ihren spezifischen Bedürfnissen an das Wohnen und ihr Wohnumfeld. München weiterhin ein prosperierender Wirtschaftsstandort Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gestalten sich positiv, die Wirtschaftsleistung ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Die Zahl der Beschäftigten in München wächst. Die Auftragslage der Bauwirtschaft hat sich gegenüber 2004/05 verbessert. Der Grundstücksmarkt ist angespannt und die Preise steigen wieder. Die Arbeitslosenquote sank in den vergangenen Jahren auf das niedrige Niveau von 5,2 Prozent und erreicht erneuert den Wert von Die Region München insgesamt nähert sich dem Zustand der Vollbeschäftigung. Kaufkraft steigt, Mietbelastung konstant, aber kein höherer Wohnflächenkonsum Die im deutschen Vergleich überaus hohe Kaufkraft der Münchner Haushalte ist in den letzten Jahren weiter angestiegen. Das hat nach den neusten Ergebnissen der Mikrozensus-Zusatzerhebung jedoch keine positiven Auswirkungen auf die zu tragende Mietbelastung der Münchner Haushalte. Diese ist gegenüber dem Jahr 2000 nahezu konstant geblieben. Haushalte mit Kindern und Alleinerziehende werden überdurchschnittlich hoch durch die Wohnkosten belastet. Entgegen des allgemeinen Trends eines steigenden Wohnflächenkonsums je Einwohner, sinkt seit 2004 die Wohnfläche pro Einwohner leicht. Miet- und Immobilienpreise steigen wieder Die Delle der Miet- und Immobilienpreise von ist endgültig überwunden. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und vor allem für Grundstücke tendieren nach oben. Nur Reiheneckhäuser mussten in den letzten Jahren Preisabschläge hinnehmen und liegen jetzt auf dem Niveau von Handlungsbedarf bei preisgünstigen Wohnungen Das Segment der preisgünstigen Mietwohnungen schrumpft seit Jahren kontinuierlich. Gleichzeitig schrumpfen die Bestände der so genannten Eingriffsreserve (Sozialwohnungen und Belegrechtswohnungen) für die Landeshauptstadt München. In diesem Sektor besteht auch in den kommenden Jahren v. a. angesichts der wahrscheinlichen Wohnungsmarktanspannung erhöhter Handlungsbedarf. 11

12 Wohnungsangebot In diesem zweiten Kapitel werden alle Komponenten des Wohnungsangebotes und deren Entwicklungen darstellt. Zunächst wird der Wohnungsbestand betrachtet und daran anschließend die wichtigsten Veränderungsgrößen die Zahlen der Baurechtsschaffung, Baugenehmigungen und Baufertigstellungen. Ergebnisse der regelmäßigen Expertenbefragung geben danach Aufschlüsse über die Tendenzen und Entwicklungen in den einzelnen Wohnungsteilmärkten. Wichtig erscheint es, in diesem Bericht auf das Thema energieeffizientes Bauen und Wohnen einzugehen, welches für Neubauten aber auch für Bestandsgebäude verstärkt in den Fokus der Aktivitäten rückt. 2.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes Der Münchner Wohnungsbestand kann seit Jahren leichte Zuwächse verzeichnen. Die häufig verwendete Wohnungsversorgungsquote stieg von 92 % im Jahr 2005 auf 100 % im Jahr 2006, allerdings ohne nachhaltige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt zu erreichen. Diese Entwicklung beruht auf statistischen Effekten zum Ersten aus der Registerbereinigung von 2006, die die Haushaltszahlen deutlich nach unten korrigierte (vgl. Abbildung 1 Absinken der Haushaltskurve) und zum Zweiten aus den Sonderaktionen des Statistischen Amtes 2004 und 2006, bei denen fertiggestellte, aber noch nicht registrierte Wohnungen nachgemeldet wurden. In Tabelle 2 ist die Entwicklung des Bestandes mit absoluten und relativen Reinzugängen an Wohnungen aufgeführt * ** 2007 Wohnungsbestand Private Haushalte Schätzung* Quelle: Statistisches Amt * für 2003 keine Haushaltszahlen verfügbar, ** Registerbereinigung Haushaltszahlen Abbildung 1: Entwicklung des Wohnungsbestandes im Vergleich zur Anzahl der Haushalte von

13 Wohnungsangebot Wohnungs- Reinzugang b) bestand a) absolut relativ ,6% ,3% ,4% ,3% ,9% ,6% c) 2,0% ,5% a) Amtsinterne Fortschreibung der GWZ 87; Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum inkl. Freizeitwohnungen und Wohnheimen b) Reinzugang = Gesamtzugang minus Abbrüche / Zusammenlegung / Nutzungsänderung c) inkl. Sonderaktion 2006 Quelle: Statistisches Amt Tabelle 2: Entwicklung des Münchner Wohnungsbestandes seit 2000 Die Wohnungsgröße nach Anzahl der Räume einer Wohnung blieb seit 2000 relativ konstant (vgl. Tabelle 3). In den beiden Berichtsjahren 2006 und 2007 treten allerdings kleine Verschiebungen auf. So ist der Anteil der Wohnungen mit fünf und mehr Räumen leicht gestiegen, wohingegen der der Ein- und Zwei-Raumwohnungen minimal gesunken ist. Wohnungsbestand Jahr davon mit... Wohnräumen (einschließlich Küche) (31.12) insgesamt und mehr WE Anteil absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil ,2% ,2% ,9% ,8% ,1% ,1% ,9% ,9% ,2% ,1% ,9% ,8% ,2% ,1% ,9% ,8% ,1% ,1% ,9% ,9% ,1% ,1% ,9% ,9% 2006 a) ,1% ,0% ,9% ,0% ,0% ,0% ,9% ,1% a) einschl. Sonderaktion 2006 Quelle: Statistisches Amt Tabelle 3: Wohnungsbestandsentwicklung nach Wohnungsgrößen seit 2000 Leichte Veränderungen weisen die Verteilungen der Wohnungen nach dem Baualter in Tabelle 4 auf. Es können leichte Zuwächse bei Wohnungen in Gebäuden, die nach 1949 errichtet wurden, festgestellt werden. Der Altbaubestand (bis 1948) bleibt trotz minimaler prozentualer Rückgänge absolut eher konstant, was wohl auf die erhaltenswerten Lage- und Gestaltqualitäten des Altbaus zurückzuführen ist. 13

14 Die Karte 2 zeigt eine Konzentration von Stadtvierteln mit hohem Anteil an Wohneinheiten in Altbauten innerhalb des Altstadtrings, entlang der Isar, aber auch in einigen Stadtrandgebieten den ehemaligen Dorfkernen. Größtenteils besitzen diese Gebiete eine gute bis sehr gute Wohnlage. Anteil der Altbauten in Stadtbezirksteilen Stand: 06/ ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Anteil Altbauten bis 15 % % % über 45 % Datengrundlage: Geodatenpool Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 2: Anteil der Wohnungen in Altbauten (errichtet bis 1948) Ein Großteil der Bestandswohnungen wird vermietet (vgl. Abbildung 2), unabhängig davon, ob es sich um vermietete Eigentumswohnungen oder sonstige Mietwohnungen handelt. Auffällig jedoch sind die steigenden Anteile der Eigentumswohnungen zu den Neubauten hin. 14

15 Wohnungsangebot Jahr Wohnungen ( ) gesamt davon errichtet 1918 und früher 1919 bis und später absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil ,2% ,9% ,9% ,1% ,8% ,1% ,1% ,8% ,2% ,0% ,7% ,3% ,9% ,6% ,6% ,7% ,5% ,8% 2006 a) ,3% ,9% ,8% ,2% ,2% ,6% a) einschl. Sonderaktion 2006 Quelle: Statistisches Amt Tabelle 4: Wohnungsbestandsentwicklung nach Baualter bis Baualtersklasse % 25% 50% 75% 100% ETW selbst bewohnt ETW vermietet sonstige Mietwohnungen leere Wohnungen Quelle: Mikrozensus 2006, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Abbildung 2: Verteilung der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum nach Baualter und Art der Nutzung 15

16 Baurechtsschaffung und Finanzierung der durch neue Bebauungspläne ausgelösten Folgekosten Die Schaffung von neuem Baurecht erfolgt in den letzten Jahren auf hohem Niveau (vgl. Tabelle 5). Für den Zeitraum von 2003 bis 2007 wurde die Zielzahl der jährlichen Baurechtsschaffung von Wohneinheiten gemäß dem wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen IV mit Wohneinheiten gut erreicht. Jahr Baurecht Ausweisung in Wohneinheiten Ø p. a Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA II Tabelle 5: Baurechtsausweisung Baurecht wird in größerem Ausmaß zukünftig in den großen Entwicklungsgebieten (z. B. ehemalige Kasernenflächen und zentrale Bahnflächen entlang der Achse Hauptbahnhof-Laim-Pasing) ausgewiesen (vgl. dazu Karte 3). Die Vollversammlung des Stadtrates hat 1994 die so genannte Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) beschlossen. Seitdem legt das Referat für Stadtplanung und Bauordnung neue Bebauungsplanverfahren, die zu einem planungsbedingten Bodenwertzuwachs der überplanten Grundstücke führen, dem Stadtrat nur noch dann zur Billigung vor, wenn eine entsprechende vertragliche Vereinbarung über die Folgekosten mit den Planungsbegünstigten abgeschlossen wurde. Der Anfangswert und mindestens ein Drittel des planungsbedingten Wertzuwachses des Grundstücks muss diesem Stadtratsbeschluss zufolge dem Eigentümer verbleiben. Dies bedeutet, dass sich der Eigentümer mit maximal 2/3 des planungsbedingten Wertzuwachses an den infrastrukturellen Folgekosten des jeweiligen Bebauungsplanes beteiligt (siehe auch sozgbodnutzg/37627/index.html). Maßnahmen, die auf diesem Weg finanziert bzw. teilfinanziert werden, sind z. B. Erschließungsanlagen (Grün- und Verkehrsflächen, Immissionsschutzanlagen), Kindertagesstätten, Grundschulen und sozialer Wohnungsbau. 16

17 Wohnungsangebot Große Entwicklungsgebiete Stand: 12/2006 Nordheide Domagkstraße Neusser Straße Ackermannbogen Freiham Nordteil Freiham Südteil Stiftsbogen Zentrale Bahnflächen Theresienhöhe Messestadt Riem Siemens Areal 0 2,5 5 km Autobahn S-Bahn mit Haltepunkten U-Bahn mit Haltepunkten Stadtgrenze Große Entwicklungsgebiete bebaute Flächen Datengrundlage: Geodatenpool Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 3: Große Wohnungsbauprojekte (mittelfristige Realisierung) 2.3 Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Abbrüche In den Jahren 2003 bis 2007 wurden im Mittel Baugenehmigungen für ca Wohneinheiten jährlich erteilt (vgl. Tabelle 6). Damit wurde die Bedarfszahl von Wohnungen gemäß dem wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen IV (vgl. /04_stadtentwicklung/05_grundlagen/pdf/wim_iv_ _broschuere_online.pdf) knapp unterschritten. Im Berichtszeitraum waren die Baugenehmigungen in der Landeshauptstadt annähernd so hoch wie der Umlandkreise von München (vgl. Tabelle 7). Auffällig ist ein deutlicher Rückgang der Baugenehmigungen im Umland im Jahr Dies 17

18 lässt Spekulationen bezüglich einer Trendwende zurück in die Stadt bzw. der Auswirkungen der Streichung der Eigenheimzulage sowie der Reduktion der Pendlerpauschale zu. Baugenehmigungen Jahr Wohnungen Wohngebäude insgesamt insgesamt mit 1 und 2 WE mit >2 WE absolut absolut absolut in % absolut in % ,1% ,7% ,4% ,6% ,2% ,8% ,1% ,9% ,9% ,1% ,9% ,1% ,7% ,3% ,1% ,9% Quelle: Statistisches Amt Tabelle 6: Baugenehmigungen nach Gebäudetyp von Jahr Landeshauptstadt Umland-Landkreise Umland Region 14 München Anteil Dachau Ebers- Erding Fürsten- Freising Lands- München Starn- insge- insgesamt krf. St. berg feldbruck berg LK berg samt % % % % % % % % Quelle: Statistisches Landesamt, Wohnungen in allen Gebäuden Tabelle 7: Baugenehmigungen und seinem Umland Im Vergleich von Stadt und Umland kann man erkennen, dass der regionale Wohnungsmarkt insgesamt ebenso Zeichen von Anspannung trägt. Dies zeigt sich vor allem auf dem Eigentumsmarkt. Der Wohnungsmarktzyklus in seinem zeitlichen und ursächlichen Zusammenspiel zwischen Schwankungen auf der Nachfrageseite (hier als Indikator: Erstbezugsmieten) und Investorenreaktionen auf der Angebotsseite (hier als Indikator: Baugenehmigungen und -fertigstellungen) wird in Abbildung 3 dargestellt: Ein Hinweis zu den ungewöhnlich hohen Baufertigstellungen im Jahr Die Zahlen der Jahre sind nur begrenzt aussagekräftig, da erhebliche Nachmeldungen enthalten sind. Im Jahr 2006 erfolgte die letzte Sonderaktion des Statistischen Amtes zur Nachmeldung von fertiggestellten Wohnungen. 18

19 Wohnungsangebot Zyklische Höhepunkte der Erstbezugsmieten konnten 1992 und 2002 registriert werden, danach folgten Phasen der Entspannung. Derzeit befinden wir uns wieder auf dem Weg zu einem Höhepunkt und somit in einer Phase zunehmender Wohnungsmarktanspannung. Aufgrund der langen Planungs- und Realisierungsphasen reagieren die Baugenehmigungen und erst recht die Baufertigstellungen mit einer deutlichen Zeitverzögerung auf diese Marktsignale. Diese Zeitverzögerung trägt zum Zyklus des Wohnungsmarktgeschehens bei. Als Folge der Nachfragehochs in den Jahren 1992, 2002 und des Anstiegs ab 2006 erhöhen sich die Baugenehmigungen jeweils etwa 2 bis 3 Jahre später. Die Landeshauptstadt kann den freifinanzierten Wohnungsneubau hauptsächlich über die kontinuierliche Bereitstellung von Baurecht beeinflussen. In dem letzten Jahrzehnt hat sie dies verstärkt getan (vgl. Tabelle 5). Wohnungen * 2006* Erstbezugsmieten in EUR/ m² Wohnfläche, guter Wohnwert Baurechtsschaffung Baugenehmigungen Baufertigstellungen Erstbezugsmieten Quellen: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA II, Statistisches Amt; IVD * Nachmeldungen innerhalb der Sonderaktion des Stat. Amtes Abbildung 3: Baurechtsschaffung, -genehmigung, - fertigstellung und Erstbezugsmieten von

20 In der letzten Berichtsperiode ( ) war eine starke Diskrepanz zwischen hohen Baugenehmigungen und vergleichsweise niedrigen Fertigstellungsraten festzustellen. In verschiedenen Sonderaktionen wurden vom Statistischen Amt bis 2006 fertiggestellte Wohnungen nachgemeldet. Für die Berichtsjahre 2006 und 2007 pendelt sich der Bauüberhang (genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen) sogar unter dem langjährigen Mittel von Wohnungen ein (vgl. dazu Tabelle 8). Jahr Genehmigte, aber noch nicht begonnene im Bau, noch nicht unter Dach befindliche Unter Dach befindliche Zusammen Gebäude mit WE Gebäude mit WE Gebäude mit WE Gebäude mit WE Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Tabelle 8: Bauüberhang Im Mittel der Jahre wurden laut Baufertigstellungsstatistik des Statistischen Amtes rund Wohnungen jährlich fertiggestellt. Damit wurde die Zielzahl des wohnungspolitischen Handlungsprogramms Wohnen IV im Schnitt erreicht (vgl. Tabelle 9). Auch die Zielzahl für Wohnungen im öffentlich geförderten Bereich von Wohneinheiten pro Jahr konnte nahezu erreicht werden. Betrachtet man die Struktur der fertiggestellten Wohnungen nach ihrer Größe (siehe Tabelle 10), so stellt man fest, dass in der Mehrzahl Wohnungen mit drei bzw. vier Räumen entstehen. Seit 2000 ist der Anteil der fertiggestellten Eigentumswohnungen mit Schwankungen von knapp über 40 % auf 56 % angewachsen (siehe Tabelle 10). Die tatsächliche Zahl der Eigentumswohnungen könnte etwas höher liegen, weil diese freiwillige Angabe in den Bauanträgen nicht von jedem Bauherrn, der Eigentumswohnungen baut, angekreuzt wird. 20

21 Wohnungsangebot Fertigstellungen (Zahl der Wohneinheiten a ) geförderter Wohnungsbau Gesamt Gesamt Anteil davon: 1. Förderweg b) KomPro d) (Allgemein, für Sozialbenachteiligte, Clearing) EOF e) 3. Förderweg f) München Modell (MM) Miete, Genossenschaften MM Eigentum und/oder staatlich gefördert, SoBoN Eigentum, Eigenwohnungen, Zinsverbilligungsprogramm Jahr Wohnplätze (LAP c) ) ,7% ,8% ,6% ,6% g) ,4% ,5% h) ,1% ,0% Quelle: Statistisches Amt, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA III, Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration Tabelle 9: Fertiggestellte Wohnungen im geförderten Wohnungsbau Wohnungen Mietwohnungen Mietwohnungen Mietwohnungen a) Einschließlich Wohnungen in Nicht-Wohngebäuden. b) für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen des Art. 11 BayWoFG i.v.m. WFB 2008 Ziffer 17.2, Stufe 1, früher 9 WoFG, seit 2003 nur noch EOF c) Landesaltenplan, ausgelaufen zum d) Kommunales Wohnungsbauförderungsprogramm e) Einkommensorientierte Förderung f) seit 2003 keine Förderung mehr g) davon 3450 Wohnungen aus Vorjahren (statistischer Überhang) h) davon Wohnungsnachmeldungen vergangener Jahre aus Sonderaktion Mietwohnungen Eigentumsmaßnahmen Jahr Insgesamt davon: mit 1 und 2 Räumen a) mit 3 Räumen mit 4 Räumen mit 5 und mehr Räumen Fertiggestellte Eigentumswohnungen b) WE WE Anteil WE Anteil WE Anteil WE Anteil WE Anteil ,5% ,7% ,2% ,6% ,6% ,7% ,4% ,3% ,5% ,9% ,0% ,8% ,4% ,9% ,9% ,4% ,4% ,5% ,7% ,5% ,3% ,1% ,3% ,2% ,0% ,8% ,1% ,5% ,6% ,4% 2006 c) ,2% ,9% ,1% ,8% ,8% ,8% ,2% ,2% ,8% ,2% a) Räume einschließlich Küche b) freiwillige Angaben in den Bauanträgen; die tatsächliche Zahl der ETW dürfte größer sein. c) incl Nachmeldungen Wohnungen Quelle: Statistisches Amt Tabelle 10: Fertiggestellte Wohnungen nach Größe

22 % 90% Anteil der verkauften Wohnungen an 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Institutionelle Kapitalanleger Private Kapitalanleger Eigennutzer Quelle: Expertenbefragung 2007, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I Abbildung 4: Entwicklung der Investorentypen für verkaufte Eigentumswohnungen Der jahrelange Rückzug der institutionellen Anleger auf dem Wohnungsmarkt hat ein Ende gefunden. Institutionelle Kapitalanleger treten wieder verstärkt als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt auf. Zu diesem Schluss kommt auch der aktuelle Bericht des Gutachterausschusses. Dabei konzentrieren sie sich auf die guten und besten Lagen sowie höherwertige Objekte. Seit 2003 steigen die Anteile des Wohnungsneubaus (vgl. Abbildung 4) zur Vermietung (Verkauf an private und institutionelle Kapitalanleger). Der Anteil des Wohnungsneubaus für Eigennutzer nahm entsprechend kontinuierlich ab und liegt für die Berichtszeit bei ca. 41 %. Hohe Bodenpreise und die Verfügbarkeit von Bauland und seinem Umland zählen zur den Problemfeldern von Investoren. Trotz dessen bleibt der Münchner Markt auch in Zukunft aufgrund einer stetigen Zuwanderung, die für neue Nachfrager und niedrige Leerstandsquoten sorgt, weiterhin attraktiv. 22

23 Wohnungsangebot Stadt Jahresnettokaltmiete (Kaufpreisfaktor in Jahren) Anfangs-Rendite 1) (= 1/ Kaufpreisfaktor) Berlin 2) 8,00 14,00 14,50 14,50 12,5% 7,1% 6,9% 6,9% Hamburg 14,00 13,70 13,80 14,50 7,1% 7,3% 7,2% 6,9% München 16,50 16,50 16,50 16,70 6,1% 6,1% 6,1% 6,0% Köln 13,50 13,50 13,50 13,00 7,4% 7,4% 7,4% 7,7% Frankfurt a. M. 15,00 14,50 14,50 14,50 6,7% 6,9% 6,9% 6,9% Essen 10,50 10,00 10,00 10,00 9,5% 10,0% 10,0% 10,0% Dortmund 12,50 12,50 11,90 11,90 8,0% 8,0% 8,4% 8,4% Stuttgart 15,50 15,20 15,00 17,00 6,5% 6,6% 6,7% 5,9% Düsseldorf 13,00 12,50 12,50 12,50 7,7% 8,0% 8,0% 8,0% Bremen 11,50 11,00 11,00 11,00 8,7% 9,1% 9,1% 9,1% Duisburg 11,50 11,00 11,00 11,00 8,7% 9,1% 9,1% 9,1% Hannover 10,00 10,00 9,50 9,50 10,0% 10,0% 10,5% 10,5% Leipzig 11,25 10,50 10,00 12,00 8,9% 9,5% 10,0% 8,3% Nürnberg 14,33 13,94 13,62 13,89 7,0% 7,2% 7,3% 7,2% Dresden 9,00 11,00 15,00 12,25 11,1% 9,1% 6,7% 8,2% Mittelwert 12,41 12,66 12,82 12,95 8,4% 8,1% 7,8% 7,7% 1) Es wird unterstellt, dass die Jahresnettokaltmiete den Ertrag darstellt. Der Kaufpreisfaktor drückt aus, wie viele Jahre diese Miete gezahlt werden muss, um das Gebäude zu finanzieren. Es ist lediglich eine Näherungsbetrachtung. 2) Berlin-West Quelle: IVD-Wohnimmobilienpreisspiegel für 2004, 2005, 2006, 2007/2008 Tabelle 11: Investitionsbedingungen im Städtevergleich (Wohnhäuser nach 1949 erstellt) Die Anfangsrenditen liegen im Berichtszeitraum zwischen 6,1 und 6,0 % mit einer minimal sinkenden Tendenz (vgl. Tabelle 11). Über einen längeren Zeitraum ( ) betrachtet, bleiben die Renditen überaus stabil. Gleichzeitig sind die steigenden Baukosten für Wohngebäude (allein im Jahr 2007 Anstieg um 7,7 % laut Bayerischem Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung) ein weiterer Stolperstein für Investoren am Wohnungsmarkt. Zudem kommen auf die Unternehmen neue Hemmnisse zu. So wird die vorgesehene Beschränkung des Zinsabzuges insbesondere der Bauwirtschaft Schwierigkeiten bereiten, da diese traditionell wenig Eigenkapital aufweist. Der Anteil der Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau bezogen auf die Gebäude sinkt seit Jahren mehr oder weniger kontinuierlich, mit kurzfristiger Ausnahme im Jahr 2001 (siehe Tabelle 12). In der Tabelle 13 sind deutlich die Sonderaktionen des Statistischen Amtes zur Nachmeldung von fertiggestellten Wohnungen in den Jahren 2004 und 2006 erkennbar. In diesen Jahren stieg der Anteil der fertiggestellten Wohnungen Münchens gegenüber den Umlandkreisen jeweils sprunghaft an. In den Landkreisen stabilisiert sich die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den letzten beiden Jahren bei ca Wohneinheiten. Besondere Zuwächse kann nur der Landkreis München aufweisen. Die hohen Fertigstellungsraten aus dem Anfangsjahr des Jahrzehnts erreicht keiner der Landkreise mehr. 23

24 Wohngebäude Jahr insgesamt mit 1 und 2 WE mit 3 und mehr WE Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen Gebäude Wohnungen absolut absolut absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil absolut Anteil ,4% ,3% ,6% ,7% ,7% ,8% ,3% ,2% ,4% ,7% ,6% ,3% ,2% ,5% ,8% ,5% ,3% ,7% ,7% ,3% ,7% ,1% ,3% ,9% 2006 a) ,7% ,4% ,3% ,6% ,0% ,8% ,0% ,2% a) einschl. Sonderaktion 2006 Quelle: Statistisches Amt Achtung Basis: Wohnungen in Wohngebäuden Basis in Tab. 6 Baugenehmigungen, dort Wohnungen in allen Gebäuden Tabelle 12: Entwicklung der fertiggestellten neuen Wohngebäude nach Größe Jahr Landeshauptstadt Umland-Landkreise Umland Region 14 München Anteil Dachau Ebers- Erding Fürsten- Freising Lands- München Starn- WE insge- WE insge- Krfr. St. berg feldbruck berg LK berg samt samt % % % % % % % % LHM: Baufertigstellungen Nachmeldungen Sonderaktion II davon schätzungsweise in den Jahren Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Achtung Basis: Wohnungen in Wohngebäuden Basis in Tab. 7 Baugenehmigungen, dort Wohnungen in allen Gebäuden Tabelle 13: Entwicklung der Baufertigstellung und seinem Umland Unter Abbruch wird das physische Wegfallen von zu Wohnzwecken genutzten Räumen verstanden. Aus Tabelle 14 wird deutlich, dass die Abbrüche seit 2000 leicht zurückgehen. Die überaus hohen Abbruchzahlen im Jahr 2006 stehen in Verbindung mit der zuvor erläuterten Nachmeldeaktion des Statistischen Amtes. 24

25 Wohnungsangebot Jahr Abbrüche Wohnungsbestand in % ,20% ,18% ,11% ,11% ,11% ,09% 2006 a) ,16% ,06% a) einschl. Sonderaktion 2006 Quelle: Statistisches Amt + Berechnungen Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA I Tabelle 14: Entwicklung der Abbrüche von Wohnungen Tendenzen für Wohnungsteilmärkte Der Münchner Wohnungsmarkt umfasst verschiedene Teilmärkte, die unterschiedliche Nachfrageinteressen bedienen. Neben der räumlichen Verteilung ist auch die Nachfrageentwicklung von Bedeutung. Der Grundstücksmarkt zeigt als Frühindikator für den Wohnungsmarkt deutliche Anzeichen einer zunehmenden Anspannung. Zu diesem Ergebnis kommen übereinstimmend der Gutachterausschuss und die Expertenbefragung von In den Teilmärkten haben der Geschosswohnungsbau und Reihenhäuser/ Doppelhaushälften gegenüber 2005 deutlich aufgeholt. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen blieben dagegen relativ stabil. Von der Anspannung waren zunehmend auch die Marktsegmente mit geringerem Wohnwert betroffen (vgl. Abbildung 5). Ein Aspekt für die räumliche Identifizierung von Teilmärkten sind Gebäudetypen (siehe Erstvermietung freifinanziert 5,00 freistehende EFH Wiederverkauf 4,00 Erstvermietung München Modell freistehende EFH Erstkauf 3,00 Wiedervermietung freifinanziert 2,00 Reihenhäuser/DHH Wiederverkauf 1,00 Eigentumswohnungen Erstkauf Reihenhäuser/DHH München Modell Eigentumswohn. München-Modell Reihenhäuser/DHH Erstkauf Eigentumswohn. Wiederverkauf einfacher Wohnwert mittlerer Wohnwert guter Wohnwert sehr guter Wohnwert 1 = starke 1 = starke Ent- bis Entspannung 5 = starke bis Anspannung 5 = starke Anspannung Quelle: Expertenbefragung 2007, Referat für Stadtplanung und Bauordnung Abbildung 5: Aktuelle Situation auf den Wohnungsteilmärkten

26 Mit der unterschiedlichen Bebauungsstruktur geht in der Regel auch eine unterschiedliche Eigentümerstruktur einher. Ein weiterer wichtiger Punkt bezogen auf die Teilmärkte sind Umwandlungen von Mietin (Einzel-)Eigentumswohnungen. Sie führen zu veränderten Eigentumsstrukturen und damit oftmals auch zu einer veränderten Bewohnerstruktur in den betroffenen Gebäuden. In Fällen, in denen nach der Umwandlung Modernisierungen vorgenommen werden, sind in der Regel anschließend Mieterhöhungen, welche durch die Verbesserung der Wohnsubstanz begründet sind, zu beobachten. Somit geht preisgünstiger Wohnraum verloren. Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser in Stadtbezirksteilen Stand: 06/ ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser bis 15 % % % % % über 75 % Datengrundlage: Geodatenpool Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 4: Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser an allen Wohngebäuden Bei Gebrauchtimmobilien ist der Preis neben Kriterien wie Lage und Ausstattung auch davon abhängig, ob eine Einzelwohnung oder ein Wohnungspaket verkauft wird. Je größer die Preisdifferenz ist, um so größer ist auch der Anreiz für Immobilieninvestoren, ihren Immobilienbesitz nicht im Paket, sondern als Einzelwohnung zu verkaufen. 26

27 Wohnungsangebot Voraussetzung für eine Umwandlung in Wohneigentum ist die Erteilung einer so genannten Abgeschlossenheitsbescheinigung nach 7 WEG. Die Entwicklung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist Tabelle 15 zu entnehmen. Beachtenswert ist der niedrige Wert für 2007, der das niedrige Niveau von 1997 erreicht. In den Jahren war die Zahl der Bescheinigungen relativ konstant, jährlich wurden für ca Wohneinheiten Abgeschlossenheitsbescheinigungen ausgestellt. Dies entspricht ca. 0,4 % des Wohnungsbestandes. Jahr Bestandsgebäude a) Anträge Wohneinheiten a) zum Zeitpunkt der Bescheinigung bereits bestehende Gebäude, mit wenigstens fünf abgeschlossenen Wohnungen Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung, HA IV Tabelle 15: Abgeschlossenheitsbescheinigungen für bestehende Wohnungen Aus Tabelle 15 kann nicht unmittelbar auf die Zahl der tatsächlich erfolgten Umwandlungen geschlossen werden. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zunächst nur die juristische Voraussetzung für eine Umwandlung. Älteren Untersuchungen zufolge sind aber rund drei Jahre nach Ausstellung der Bescheinigung ca. 90 % der Wohnungen auch tatsächlich umgewandelt. Ein kleiner Teil der AntragstellerInnen beantragt folglich die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur vorsorglich und verzichtet nach Erhalt dieser vorläufig auf den Vollzug der Aufteilung im Grundbuch (z. B. bei beabsichtigter Aufteilung der Wohnungen auf mehrere Kinder der Eigentümerin / des Eigentümers). 27

28 Anteil umgewandelter Wohnungen im Wohnungsbestand ( ) Stand: 06/ ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Anteil der umgewandelten Wohnungen bis 1% 2-3 % 4-5 % 6-10 % über 10 % Datengrundlage: Geodatenpool, HA IV Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 5: Anteil der umgewandelten Wohnungen im Bestand Aus Karte 5 wird ersichtlich, dass das Umwandlungsgeschehen teilräumlich stark variiert. Hohe Umwandlungsaktivitäten sind in den Cityrandlagen (Dom-Pedro-Viertel, Teile von West-Schwabing, Schlachthofviertel) wie auch in Wohngebieten am Stadtrand zu registrieren. Gesamtstädtisch betrachtet wurden im Zeitraum 2002 bis 2006 rd. 2 % der Bestandswohnungen (in Gebäuden mit wenigstens fünf abgeschlossen Wohnungen) in Eigentumswohnungen umgewandelt. 28

29 Wohnungsangebot Energieeffizientes Bauen und Wohnen Kein Tag vergeht, an dem nicht ein klimarelavantes Thema aufgegriffen und diskutiert wird. Wichtig sind dabei im Zusammenhang mit dem Wohnungsmarkt v. a. Vorschläge zur Energieeffizienz. In Deutschland beträgt der Energieverbrauch im Bereich Wohnen 30 % des Gesamtenergieverbrauches. Und dieser hat sich trotz aller Einsparmaßnahmen und -richtlinien in den letzten 10 Jahren um 3,5 % erhöht (Umweltbundesamt). Für den Wohnungsneubau bestehen verschiedene Vorschriften und Standards (Niedrigenergiehaus, Passivhausstandard, Energieplushäuser) zur energieeffizienten Bauweise und für den nachträglichen Betrieb. Der Effekt für den Klimaschutz ist bisher allerdings gering, da das Neubauvolumen nur 0,5 1 % des gesamten Bestandes ausmacht. Wichtig ist demnach neben der Umsetzung der Richtlinien im Neubau auch die Förderung der Bestandsmodernisierung unter energetischen Gesichtspunkten. Drei wesentliche Eckpunkte bei der energetischen Optimierung und nachhaltigen Bauweise in Neubauten und Bestandsgebäuden sind: der Einsatz von regenerativen Energien (Solar-, Geothermie, Fotovoltaik, Biomasse), die Wärmedämmung der Gebäudehülle und mit ihr die Ausschaltung von Wärmebrücken und eine flexible Bauweise (Veränderung von Grundrissen nachträglich möglich) mit schadstofffreien bzw. -armen Baustoffen. Auf eine flexible Bauweise sollte v. a. in Neubauten geachtet werden. Es muss möglich sein den Grundriss bzw. die Aufteilung einer Wohnung bzw. einer gesamten Immobilie an die Ansprüche der Nachfrager bzw. Bewohner im Laufe des Lebenszyklus flexibel anzupassen. Nur so ist eine nachhaltige Nutzung der Immobilie möglich. Auf Bundesebene werden mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) und deren geplanten Novellierungen in den kommen Jahren die Standards für energetische Bauund Sanierungsmaßnahmen schrittweise angehoben. Mit der EnEV 2009 wird das Niedrigenergiehaus für Neubauten zum Standard. In der geplanten Novellierung 2012 soll der Primärenergieverbrauch um weitere 30 % reduziert werden, dies entspricht dann dem KfW-Energiesparhaus 40. Laut Vorschlag der EU-Kommission im EU-Aktionsplan zur Energieeffizienz soll 2015 das Passivhaus Energiestandard für den Neubau werden. Die Landeshauptstadt München engagiert sich soweit möglich bei Bauvorhaben zur Energieeinsparung zum einen über Bauauflagen in den großen neuen Wohnungsprojekten (z. B. Riem, Ackermannbogen, Freiham) und zum anderen über Fördermittelvergaben für Ultra-Niedrigenergie- und Passivhäuser, Nutzung von Sonnenenergie, aber auch für energetische Altbausanierungen. Im wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen IV weist sie darüber hinaus die Förderung von jährlich 50 Wohneinheiten in ökologischen (insbesondere energiesparenden) Projekten aus. Neben den verschiedenen bundes- und landesweiten Förderprogrammen (insbesondere die KfW-Föderprogramme: CO 2-Gebäudesanierungsprogramm-Zuschuss, CO 2- Gebäundesanierungsprogramm-Kredit, Programm Solarstrom Erzeugen, Vor-Ort-Beratung, vgl. /Darlehensprogramme_fuer_Wohnimmobilien/index.jsp) bezuschusst die Landeshauptstadt München über ihr Förderprogramm Energieeinsparungen Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz. Im Mai 2008 erhöhte sie auf Antrag des Stadtrates die 29

30 Höchstfördersätze (siehe Beschlussvorlage zum Thema: Förderprogramm Energieeinsparung der LH-München, Sitzungsvorlage Nr / V 00088). So können Maßnahmen zur Wärmedämmung an Wohngebäuden (Außenwände und Fenster) und Passivhäuser in Einzelfällen bis zu je Antragsteller und Jahr gefördert werden (vorher waren es ). Die Landeshauptstadt München hat in Kooperation mit den Stadtwerken München und Bauträgern in einem Bereich des neuen Wohnbaugebietes am Ackermannbogen das Modellprojekt Solare Nahwärme Ackermannbogen (SNAB) realisiert. Im Projektgebiet (vgl. Abbildung 6) werden 319 Wohneinheiten mit solar-erzeugten Warmwasser und Heizwärme versorgt. Insgesamt werden 50 % des Heizwärmebedarfs über Sonnenenergie gewonnen. Über großflächige Sonnenkollektoren auf den Dächern des Geschosswohnungsbaus werden im Sommer große Mengen an Warmwasser erzeugt, die in einem unterirdischen Speicher gesammelt werden. Im Winter wird dann die im Speicher gesammelte Wärme (Wasser) entnommen und in die Wohngebäude transportiert. Abbildung 6: "Solare Nahwärme Ackermannbogen" Systemskizze und Lageplan Weitere Best Pratice Projekte zum Thema Energie und Klimaschutz befinden sich auf den Seiten des Referates für Gesundheit und Umwelt, unter: Ergebnisse der Expertenbefragung 2007 zum Thema energiesparendes Bauen zeigen, dass dieses Segment auf dem Mietwohnungsmarkt noch nicht eindeutig positioniert ist. Die Mieter orientieren sich derzeit immer noch an den Nettokaltmieten im Vergleich verschiedener Angebote. In den nächsten Jahren wird sich zeigen, ob die Einführung des Energiepasses zu einem veränderten Nachfrageverhalten führt. Dies unterstellt jedoch eine gewisse Wahlfreiheit für die Mieter, die angesichts des angespannten Marktes nur begrenzt vorhanden ist. Im Bereich des Eigentumsmarktes ist aufgrund der längeren Bindung der Käufer an das Objekt und der damit verbundenen längerfristig zu erwartenden Öko-Rendite sicher eine größere Nähe zu dem Thema gegeben. 30

31 Wohnungsangebot Deutschland 3,0 % Bayern 7,9 % Region 14 2,2 % Fernwärme Gas Elektrizität (Strom) Briketts, Braunkohle Koks, Steinkohle Holz oder sonstige erneuerbare Energien Heizöl keine Angabe Quelle: Mikrozensus 2006, Statistisches Bundesamt, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Abbildung 7: Verwendete Energieart zur Beheizung von bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden 2006 Nach den Ergebnissen der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2006 zur Wohnsituation der Haushalte ist ein deutlicher Trend hin zur Verwendung von erneuerbaren Energien für die Beheizung von Wohnräumen in Deutschland erkennbar. Bis zum Jahr 2002 betrug der Anteil der Wohnungen, die mit Holz, Solarenergie oder Wärmepumpe beheizt wurden, konstant ca. 1 %. Bis zum Jahr 2006 stieg dieser Anteil auf 3 % an. In Bayern wurden 2006 erfreulicherweise schon 7,9 % der Wohnungen in Wohngebäuden mit nicht-fossilen Energieträgern beheizt. Insgesamt deutet der starke Anstieg insbesondere vor dem Hintergrund der Diskussionen zum Klimawandel auf eine gestiegene Bedeutung alternativer Energiequellen hin. In der Region 14, zu der u. a. die Landeshauptstadt München gehört, besteht angesichts der vergleichsweise niedrigen Anteile erneuerbarer Energien besonderer Handlungsbedarf. 31

32 Wohnungsnachfrage Die Nachfrageseite am Wohnungsmarkt wird im Wesentlichen durch soziodemografische und sozioökonomische Faktoren der Wohnbevölkerung bestimmt. Daraus ergeben sich die wohnungsmarktrelevanten Nachfragefaktoren der Münchner Bevölkerung, die im letzten Teil dieses Kapitels behandelt werden. In deren Auswertung werden vor allem auch die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung von 2006 des Bayerischen Amtes für Statistik und Datenverarbeitung vorgestellt. 3.1 Soziodemografische Faktoren Im Berichtszeitraum überschritt die Einwohnerzahl (Einwohner mit Hauptwohnsitz) die 1,3 Mio.-Marke. Interessant ist, dass im gleichen Zeitraum die Zahl der Wohnberechtigten (Summe der Bevölkerung am Ort der Hauptwohnung und der Nebenwohnung) sank. Dies bedarf einer kurzer Erläuterung. Am beschloss der Stadtrat die Einführung einer Zweitwohnungssteuer, sie trat zum in Kraft. Seither nutzte ein Teil der Personen (v. a. Deutsche), die ihre Wohnung nur als Zweiwohnsitz angemeldet hatten, die Möglichkeit, ihren Hauptwohnsitz nach München zu verlegen und dadurch der zusätzlichen Besteuerung zu entgehen bzw. gar keinen Wohnsitz mehr zu unterhalten (vgl. Tabelle 16 Anstieg der Hauptwohnsitzler bzw. Rückgang der Wohnberechtigten von 2005 auf 2006). Jahr a) Einwohner mit Wohnberechtigte davon Frauen davon Deutsche davon Ausländer Hauptwohnsitz insgesamt absolut in % absolut in % absolut in % ,9% ,2% ,8% ,8% ,0% ,0% ,8% ,0% ,0% ,8% ,9% ,1% ,8% ,9% ,1% ,8% ,6% ,4% 2006 b) ,2% ,5% ,5% ,2% ,3% ,7% a) jeweils am b) Einführung der Zweitwohnsitzsteuer Quelle: Statistisches Amt; ZIMAS. Tabelle 16: Bevölkerungsentwicklung

33 Wohnungsnachfrage In Abbildung 8 zeigt sich, dass die Dynamik der Einwohnerentwicklung hauptsächlich auf das Wanderungsgeschehen zurückzuführen ist. Seit 1999 wird das Bevölkerungswachstum (mit Ausnahme von 2006) hauptsächlich vom positiven Wanderungssaldo getragen, erst ab 2003 trägt auch ein nennenswerter Geburtenüberschuss zum Wachstum bei. Als Ausreißer präsentiert sich auch hier das Jahr 2006 aus dem oben genannten Grund der Einführung einer Zweitwohnungssteuer. Einwohner ab 2006 Zweitwohnungssteuer ZIMAS- Einführung Quelle: Statistisches Amt Wanderungssaldo natürliches Bevölkerungssaldo Bevölkerungszubzw. -abnahme Abbildung 8: Entwicklung der wohnberechtigten Bevölkerung Tendenziell bewegen sich die Anteile der Deutschen und der Ausländer auf einem stabilen Niveau. In den Berichtsjahren konnte ein leichter Anstieg der ausländischen Bevölkerungsgruppe registriert werden. Die Bevölkerungsprognose 2007 des Referats für Stadtplanung und Bauordnung geht davon aus, dass die Einwohnerzahl in den nächsten Jahren weiterhin leicht ansteigen wird. Etwaige zukünftige Wanderungsströme z. B. aus Osteuropa (EU-Erweiterung) beinhalten aber ein Unsicherheitsmoment (zur aktuellen Prognose und weiteren Informationen siehe /bev_ent.html). 33

34 Der Anteil der innerstädtischen Umzüge verändert sich antizyklisch zur Wohnungsmarktentwicklung (vgl. Abbildung 9): In Zeiten stärkerer Wohnungsmarktanspannung (in Abbildung 9 repräsentiert durch die Erstbezugsmieten) wie Anfang der 1990er Jahre und zu Beginn des 21. Jahrhunderts sank der Anteil der Umgezogenen deutlich. Höhere Anteile an Umziehenden sind in Phasen der relativen Wohnungsmarktentspannung zu registrieren (z. B ). Innerhalb Münchens Umgezogene in Prozent 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Umgezogene in % der Einwohner Erstbezugsmieten Erstbezugsmieten guter Wohnwert, in EUR/ m² Wohnfläche Quelle: Statisches Amt Abbildung 9: Anteil der Umgezogenen im Vergleich zur Wohnungsmarktsituation 34

35 Wohnungsnachfrage Ein wichtiger Indikator für die Nachfrageentwicklung ist das Wanderungsvolumen. Es setzt sich aus den Zu- und Fortzügen eines Gebietes zusammen und zeigt die Gebietsdynamik an. An dieser Stelle wird die Außenwanderung betrachtet, also Wohnberechtigte, die über die Stadtgrenze zu- bzw. weggezogen sind. Im Mittel werden in den Münchner Stadtbezirksteilen rd. 198 Zu- und Fortzüge je Einwohner im Jahr registriert. Weitaus dymanischer präsentieren sich im Vergleich zum städtischen Mittelwert der Innenstadtbereich (vgl. Karte 6), hier vor allem die Ludwigsvorstadt mit ihrem hohen Migrantenanteil, die City, die Maxvorstadt mit ihrer sehr heterogenen Bewohnerstruktur und Schwabing mit einem hohen Anteil an Akademikern. Außerhalb des Innenstadtgebietes sind Neufreimann, das Ludwigsfeld und Kleinhesselohe als sehr und die Alte Heide, Milbersthofen und Obersendling als eher dynamisch zu bezeichnen. Mittleres jährliches Wanderungsvolumen in den Stadtbezirksteilen Stand: 06/ ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Mittleres jährliches Außenwanderungsvolumen in je Einwohner bis über 350 Datengrundlage: Geodatenpool, ZIMAS Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 6: Mittleres jährliches Wanderungsvolumen in den Jahren

36 Ein weiterer Indikator für die Stabilität bzw. Dynamik eines Gebietes ist die Wohndauer. Sie zeigt im Gegensatz zum Wanderungsvolumen den tatsächlich stattgefunden Bevölkerungsaustausch an. In der Karte 7 ist die mittlere Wohndauer (Stand 2007) der Bevölkerung in den Stadtbezirksteilen dargestellt. Die getroffene Grundaussage beim Wanderungsvolumen, dass die innerstädtischen Stadtbezirksteile dynamischer sind als das restliche Stadtgebiet, zeigt sich auch bei der Wohndauer. Allerdings weisen vor allem die Cityrandbereiche, namentlich die Ludwigsvorstadt, die Schwanthalerhöhe und die Maxvorstadt niedrige Werte auf, wohingegen die City selber im Mittelfeld liegt (die mittlere Wohndauer für München beträgt 11 Jahre). Heraus sticht die neue Messestadt Riem. Sie besitzt verständlicherweise den niedrigsten Wohndauerwert mit 3 Jahren. Zu den stabilsten Gebieten gehören Fürstenried West (mit dem Maxhof) und Lochhausen. Beide zeichnen sich durch eine hohe Eigentümerquote aus. Mittlere Wohndauer in Stadtbezirksteilen Stand: ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Mittlere Wohndauer in Jahren bis 5 Jahre 6-9 Jahre Jahre Jahre über 15 Jahre Datengrundlage: Geodatenpool Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 7: Mittlere Wohndauer in Jahren in den Stadtbezirksteilen Ende

37 Wohnungsnachfrage Interessant sind die Entwicklungen der wohnungsmarktrelevanten Altersgruppen, die in Abbildung 10 dargestellt sind. Seit 2000 hat entgegen allen allgemeinen Trends am stärksten die Gruppe der Kinder unter 5 Jahren (+ 9,0 %) zugenommen, danach folgen erst die über 60-Jährigen mit + 4,7 Prozent. In weiterer Folge stieg die Zahl der Kinder und Jugendlichen um 3,4-3,6 Prozent. Die stärksten Schrumpfungen je Altersklasse sind bei den 45- bis 59-Jährigen zu verzeichnen. Ihr Anteil sank um 8,5 %. Zu den Verlierern gehört ebenso die zahlenmäßig stärkste Gruppe die 25- bis 44-Jährigen. Ihr Anteil sank seit 2000 jedoch nur leicht um 2,1 Prozent. Für den Münchner Wohnungsmarkt bedeutet dies vor allem, dass ein Bedarf an kinderund altengerechten Wohnungen und entsprechenden Wohnumfeldern besteht Wohnberechtigte Einwohner * unter 5 Jahre 6 bis 14 Jahre 15 bis 24 Jahre 25 bis 44 Jahre 45 bis 59 Jahre 60 Jahre und älter Quelle: Statistisches Amt (Dez. des Jahres), * Novemberzahlen Abbildung 10: Entwicklung der Altersstruktur

38 Die Zahl der Haushalte ist gegenüber dem letzten Berichtszeitraum ( ) zurückgegangen, wobei der Effekt der Einführung der Zweitwohnungssteuer zu beachten ist. Der Anteil der Haushalte mit Kindern hat seit dem Jahr 2000 um 2,6 Prozentpunkte zugenommen. Leicht erhöht hat sich auch der Anteil der Alleinerziehenden eine Gruppe, die ein erhöhtes Armutsrisiko trägt. 100% 90% 80% 70% Anteil der Haushalte 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% * Alleinerziehende Paarhaushalte ohne Kinder 1-Personen-Haushalte Mehr-Personen- Haushalte mit Kindern Quelle: Statistisches Amt, * 2003 Änderung der Haushaltsgenerierung Abbildung 11: Entwicklung der Haushaltsstruktur im München 38

39 Wohnungsnachfrage Personen je Haushalt 2007 Stand: 12/ ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Durchschnittliche Personenzahl je Haushalt bis 1,75 1,75-2,00 2,00-2,25 2,25-2,50 über 2,50 Datengrundlage: ZIMAS Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 8: Durchschnittliche Haushaltsgröße nach Stadtbezirksteilen In der Karte 8 ist die durchschnittliche Haushaltsgröße dargestellt. Erwartungsgemäß ist die Zahl der Personen je Haushalt in den Innenstadtbereichen niedrig. Dies gilt nahezu für das gesamte Gebiet innerhalb des Mittleren Ringes. Eine Ausnahme bildet darin jedoch die neue Entwicklung des Areals am Ackermannbogen. Hier konnte ein Wohnumfeld für Familien bzw. Paare relativ citynah errichtet werden. Weitaus deutlicher zeigt sich das familienfreundliche Profil in der neuen Messestadt Riem, die jedoch am Stadtrand liegt. 39

40 Sozioökonomische Faktoren Neben den soziodemografischen Faktoren wirkt sich auch die sozioökonomische Situation der Bevölkerung auf die Wohnungsnachfrage aus. Die Arbeitslosendichte sank im vergangenen Jahr (2007) auf den niedrigen Wert 3,2 % und hat damit das Niveau von 2001 erreicht. Die Arbeitslosendichte gibt den Anteil der Arbeitslosen an der erwerbsfähigen Bevölkerung an. Innerhalb Münchens weist die Arbeitslosendichte starke Differenzierungen auf (vgl. Karte 9). Die höchsten Arbeitslosenanteile werden in Hasenbergl-Lerchenau Ost, Balanstraße-West, der Messestadt Riem und Blumenau/ Kleinhadern erreicht. Überaus niedrige Arbeitslosendichten weisen Teile der City, das Biederstein-Viertel und z. B. Waldperlach auf. Bei näherer Betrachtung fällt auf, dass zum Teil Bezirke mit relativ niedrigen Arbeitslosendichten Bezirksteile enthalten, die sehr hohe Arbeitslosenanteile aufweisen, so z. B. der Bezirk Trudering Arbeitslosendichte auf Stadtbezirksteilebene 2007 Stand: 12/ ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Arbeitslosendichte unter 2,5 % 2,5-3,5 % 3,5-4,5 % 4,5-6,5 % über 6,5 % Datengrundlage: ZIMAS Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 9: Arbeitslosendichte

41 Wohnungsnachfrage mit dem Bezirksteil Messestadt Riem. Aber auch das Gegenteil ist der Fall, wie das Beispiel Ramersdorf-Perlach mit dem Bezirksteil Waldperlach zeigt. Dieses Phänomen setzt sich auch auf Viertelsebene fort. Kaufkraft je Einwohner und Jahr in Euro Stand: ,5 5 km Stadtgrenze Stadtbezirk unbebaute Flächen Gfk-Kaufkraft je Einwohner bis über Datengrundlage: GfK-Kaufkraft Fachliche und grafische Bearbeitung: I/22-Ki Stadtentwicklungsplanung, I/22 Bevölkerung, Wohnen, Stadtökonomie Karte 10: Kaufkraft je Einwohner und Jahr nach Stadtbezirksteilen 2006 Das verfügbare Einkommen der Einwohner, das für Konsumzwecke aber auch für Miete, Sparen und Altersvorsorge verwendet werden kann, ist in Karte 10 dargestellt. Grundlage dafür sind Daten der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK). Das verfügbare Einkommen je Einwohner weist innerhalb des Stadtgebietes eine sehr unterschiedliche Verteilung aus. Mit ein paar Ausnahmen liegt die Kaufkraft innerhalb des Mittleren Ringes unter dem Münchner Durchschnitt von Vor allem in Stadtrandbezirken im Westen, Süden und Osten wohnen Einwohner mit den höchsten Kaufkraftziffern (ca. 18 % über dem Münchner Durchschnitt), dazu gehören Pasing-Obermenzing, Solln, Harlaching und Waldtrudering. Die räumliche Verteilung der Kaufkraft deckt sich nicht überall mit der Wohnlage, d. h. Einwohner mit höchster Kaufkraft woh- 41

42 nen nicht immer in bester Wohnlage. So wohnen in den Bezirksteilen Neuhausen und Oberwiesenfeld mit z. T. besten Wohnlagen nur Einwohner mit leicht überdurchschnittlicher Kaufkraft (vgl. Karte 10 und Karte 12, Seite 59). Die allgemeine Entwicklung der Einkommen in Deutschland wird aus Tabelle 17 deutlich. Die zuletzt verfügbare Zahl (Jahr 2006) zeigt, dass die Einkommen real minimal steigen. Jahr Verfügbares Einkommen a) Veränderung in je Einwohner nominal Verbraucherpreisindex real ,0% 1,4% 1,6% ,5% 2,0% 1,5% ,2% 1,4% 0,8% ,4% 1,1% 1,3% ,7% 1,6% 0,1% ,9% 1,5% -0,6% ,9% 1,6% 0,3% 2007 b) 2,3% a) setzt sich zusammen aus den empfangenen Erwerbseinkommen, den Unternehmensgewinnen und dem Vermögenseinkommen sowie den empfangenen lfd. Transfers (Transfereinkommen), wie Renten, Pensionen, Beihilfen, Unterstützungen nach Abzug der geleisteten laufenden Transfers (u. a. Steuern und Sozialbeiträge). Nicht zum verfügbaren Einkommen gehören Vermögenstransfers wie Erbschaften und Schenkungen, Prämien des Staates für den Wohnungsbau und -erwerb sowie für Sparleistungen. b) für 2007 keine Daten erhältlich, nächste Aktualisierung erfolgt im März 2009 Hinweis: Der Index ist saisonbereinigt. Quelle: Statistisches Bundesamt, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Tabelle 17: Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte, Deutschland Wohnungsmärkte der Zukunft werden durch eine stärkere Ausdifferenzierung der Nachfrageseite gekennzeichnet sein. Neben den zuvor behandelten Variablen Alter, Haushaltstyp und -größe sowie Kaufkraft hat die Pluralisierung der Lebensstile einen entscheidenden Einfluss auf die Wohnpräferenzen. Abgebildet werden Gruppen mit ähnlicher Lebensauffassung und Lebensweise in so genannten Milieus (Abbildung 12). Abbildung 12: SINUS-Milieus in Deutschland