Universität Trier. Fachbereich IV Volkswirtschaftslehre. Seminar. Rahmenthema: SS Vorgelegt am zum Vortrag am

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1 Universität Trier Fachbereich IV Volkswirtschaftslehre Seminar Rahmenthema: Räumliche Wirkung des demographischen Wandels SS 2004 Veranstalter: Prof. Dr. H. Spehl Dipl.-Geogr. M. Gensheimer Folgen des demographischen Wandels für den Wohnungsmarkt in verdichteten Räumen und Metropolen sowie Maßnahmen zur Anpassung Vorgelegt am zum Vortrag am Ming Lai Tin Maarstr.69, Trier 7. Fachsemester VWL, Schwerpunkt IB/EL Matr.-Nr.: Tel.-Nr.: 0651/

2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis....III 1 Einleitung Hamburg, München Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur Hamburg München Die Folgen der demographischen Veränderung für den Wohnungsmarkt Hamburg München Maßnahmen zur Anpassung Hamburg München Berlin Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur Die Folgen der demographischen Veränderung für den Wohnungsmarkt Maßnahmen zur Anpassung Sachsen Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur Die Folgen der demographischen Veränderung für den Wohnungsmarkt Maßnahmen zur Anpassung Ausblick Quellenverzeichnis...21 II

3 Abbildungsverzeichnis Abb.1: Stadt-Umland-Wanderungen für Altersgruppen im Jahr Abb.2: Bevölkerung in München und den Umlandkreisen 4 Abb.3: Ausländeranteile in den 10 größten deutschen Städten Abb.4: Bevölkerungsentwicklung 1991 bis 2000 in Berlin und der Region Berlin [Personen] 11 Abb.5: Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2020 in Prozent 17 III

4 Folgen des demographischen Wandels für den Wohnungsmarkt in verdichteten Räumen und Metropolen sowie Maßnahmen zur Anpassung 1 Einführung Was lange Zeit nicht ausreichend beachtet worden ist, ist nun ein aktuelles Problem: die Überalterung der Gesellschaft und die immer niedrigeren Geburtenzahlen. Dies hat auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Städte und ganze Räume verändern sich aufgrund der demographischen Entwicklung. In dieser Arbeit werden der demographische Wandel der Bundesrepublik und seine Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in Agglomerationsräumen und deren Metropolen untersucht. Da die Folgen regional unterschiedlich sind, werden als Beispiele einige Metropolen und Ballungsgebiete herangezogen. Anhand der ausgesuchten Städte München, Hamburg und Berlin sowie dem Bundesland Sachsen werden die Aspekte des demographischen Wandels und deren Folgen für den jeweiligen Wohnungsmarkt beleuchtet. Dabei stellt Hamburg mit einer anderen Entwicklung einen guten Vergleich zu München dar; Berlin nimmt eine Sonderstellung ein mit der Verbindung von Ost- und West-Deutschland. Als Agglomerationsraum der neuen Bundesländer wird Sachsen betrachtet und nicht dessen einzelne Metropolen, da die Ähnlichkeiten zwischen jenen Städten gering sind und somit allgemeiner betrachtet werden können. 2 Hamburg, München 2.1 Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur Hamburg Lange Zeit ist Hamburg die Stadt mit der größten Einwohnerzahl gewesen. In den 60er Jahren jedoch begann eine Phase des Bevölkerungsrückgangs. Diese ließ sich vorrangig auf einen natürlichen Bevölkerungsschwund zurückführen; Ende der 60er ist die Anzahl der Geburten so weit gesunken, dass sie unter der der Sterbefälle lag. Verstärkt wurde diese Entwicklung weiter durch die 1

5 Wanderungsbewegungen, wobei die Fortzüge aus Hamburg die der Zuzüge überwog. Die Wanderungsbilanz ist während der 70er bis Mitte der 80er Jahre wellenförmig verlaufen und war somit mal positiv, mal negativ. Danach konnte die Stadt wieder positive Wanderungssalden verzeichnen. 1 Seit Anfang der 90er Jahren verläuft die Entwicklung in Hamburg anders als in vielen anderen Großstädten der alten Bundesländer: die Zahl der Einwohner ist stetig angestiegen und obwohl seitdem auch die Wanderungsbewegungen ins Umland wieder stark angestiegen sind, hat die Bevölkerungszahl wieder diejenige der 70er Jahre erreicht. Es sind insbesondere junge Menschen im Alter zwischen 18 und 24 Jahren, die des Ausbildungsangebotes wegen aus dem Umland in die Stadt ziehen und eine relativ junge Altersgruppe aus dem Ausland; diese gleichen die negative Bilanz der Stadt-Umland-Wanderungen wieder aus. 2 Letztere machen v.a. Familien mit Kindern aus, deren Bezugsperson Jahre alt ist und bereits im Berufsleben steht. 3 Abbildung 1: Stadt-Umland-Wanderungen für Altersgruppen im Jahr 2002 Quelle: Statistisches Landesamt der Freien und Hansestadt Hamburg (Hrsg.): mt/info/smh17.pdf, Hamburg 2003, S Vgl. Dangschat, J. S., u.a.: Entwicklungen und Probleme der Agglomerationsräume in Deutschland Fallstudie Hamburg, in: Akademie für Raumforschung und Landesplanung: Agglomerationsräume in Deutschland Ansichten, Einsichten, Aussichten, Forschungs- und Sitzungsberichte, Hannover 1996, S. 162 ff. 2 Vgl. HypoVereinsbank: Immobilienmarktanalyse, Hamburg 2003, S Vgl. Gans, P.: Bevölkerungsentwicklung der deutschen Großstädte, in: Friedrichs, J. (Hrsg.): Die Städte in den 90er Jahren Demographische, ökonomische und soziale Entwicklungen, Opladen 1997, S. 32 f. 2

6 Obwohl die absolute Bevölkerungszahl der Kernstadt höher ist als die des Umlandes, ist auch die Suburbanisierung kontinuierlich angewachsen, während die Zuzüge in die Kernstadt rückläufig waren. Seit den 70er Jahren beobachtet man eine gewerbliche Suburbanisierung, wodurch im Umland mehr Beschäftigung geschaffen werden konnte und es auch zusätzlichen Anreiz zur Suburbanisierung der Städter gab. 4 Betrachtet man die wirtschaftliche Struktur Hamburgs von 1970 bis 1992, so lässt sich klar zeigen, dass die wirtschaftliche und die demographische Struktur miteinander korrelieren: in wirtschaftlich schlechten Zeiten gewann das Umland zu Lasten der Kernstadt an Bevölkerung hinzu; umgekehrt verteilte sich die Bevölkerungsstruktur in Zeiten des wirtschaftlichen Aufschwungs zugunsten der Kernstadt um München Auch in München lässt sich klar ein Zusammenhang zwischen Arbeitsplatzangebot und Bevölkerungswachstum erkennen. Infolge der Olympiaaustragung in München im Jahre 1972 konnte die Kernstadt einen starken Zuwachs an Arbeitsplätzen und auch Bevölkerung verbuchen. Dies hielt an bis 1970, danach hat wie gesagt das Umland einen starken Zuwachs an Arbeitsplätzen und Bevölkerung erfahren. 6 München als Agglomerationsraum muss, wenn es nach der Erfahrung der letzten Jahre geht, nicht mit einer schrumpfenden Einwohnerzahl rechnen. 7 Betrachtet man allerdings die Wanderungsbewegungen etwas genauer, so sieht man, dass die Kernstadt Einwohner an die umliegenden Regionen verliert. 8 4 Vgl. Schußmann, K.: Entwicklungen und Probleme der Agglomerationsräume in Deutschland - Fallstudie München, in: Akademie für Raumforschung und Landesplanung: Agglomerationsräume in Deutschland Ansichten, Einsichten, Aussichten, Forschungs- und Sitzungsberichte, Hannover 1996, S. 238 ff. 5 Vgl. Dangschat, J. S., u.a., a.a.o., S. 162 ff. 6 Vgl. Schußmann, K., a.a.o., S. 238 ff. 7 Vgl. Landeshauptstadt München: Stand: Vgl. Landeshauptstadt München: Stand:

7 Abbildung 2: Bevölkerung in München und den Umlandkreisen Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, in: Berlin-Institut für Weltbevölkerung und globale Entwicklung: Berlin 2004, S. 88. Die Stadt muss auch mehr Wegziehende als Zuziehende aus dem restlichen Bundesgebiet verbuchen, die positive Wanderungsbilanz verdankt sie den Zuziehenden aus dem Ausland. 9 Abbildung 3: Ausländeranteile in den 10 größten deutschen Städten 1998 Quelle: Statistisches Landesamt der Freien und Hansestadt Hamburg (Hrsg.): mt/info/smh03.pdf, Hamburg 2000, S Vgl. dieselbe: Stand:

8 Das Verhältnis der Geburten zu den Sterbefällen ist so minimal positiv, dass die Neugeborenen kaum die negative Bevölkerungsentwicklung der Stadt auffangen werden. München hat wie Hamburg einen recht hohen Ausländeranteil, in diesem Fall über 21%. Die größte Altersgruppe der Bevölkerung insgesamt macht die der 35-55jährigen aus, die Zahl der jüngeren Menschen ist rückläufig. 10 Aufgrund der abnehmenden Geburtenziffer wird der Ausländeranteil an der Bevölkerung weiter zunehmen; ein größerer Schwerpunkt auf soziale Integrationsmaßnahmen ist notwendig. 2.2 Die Folgen der demographischen Veränderung für den Wohnungsmarkt Hamburg Mit der Suburbanisierung verliert die Stadt Hamburg ihre relativ einkommensstarken Bevölkerungsschichten. Zwar gehören die Preise von Innenstadtwohnungen zu den Gründen, weshalb Umzüge in das Umland stattfinden, doch gilt dies nicht für alle Stadtflüchtigen. Vielmehr ist es notwendig zwischen verschiedenen Wanderungstypen zu differenzieren, die mit unterschiedlichen Absichten und Wünschen ins Umland ziehen. 11 Im Durchschnitt kann man sagen, dass mit dem überproportionalen Umzug der relativ jungen und besser ausgebildeten Personen aus der Stadt viel Geld verloren geht: entgangene Steuereinnahmen, verlorene Kaufkraft, weniger Investitionen, die getätigt werden, und auch damit einhergehend geringere Möglichkeiten bei der Beschaffung von Arbeitsplätzen. Insbesondere die nahen Nachbargemeinden Schleswig-Holsteins, und in etwas geringerem Umfange auch Niedersachsens, gewinnen durch die Suburbanisierung Hamburgs. 12 Wie in vielen anderen Städten auch, ist in Hamburg die Zahl der Haushalte seit den 70er Jahren gestiegen. Wie oben bereits genannt, sind es die Einpersonenhaushalte und die kleineren Familien mit bis zu drei Personen, die diese Zahlen ausmachen. 10 Vgl. dieselbe: Stand: Vgl. Dangschat, J. S., u.a., a.a.o., S. 162 ff. 12 Vgl. ebenda: S. 166 f. 5

9 Nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkrieges sind in der Nachkriegszeit bis in die 70er hinein ca. 75% der Wohnungen errichtet worden. Bis zu den 80ern lässt sich eine steigende Wohnungsgröße ausmachen, die dann jedoch nicht weiter zunahm. Das hängt wahrscheinlich mit der Anpassung an Single- und Kleinfamilienhaushalten zusammen. Gleichzeitig aber ist der individuelle Wohnflächenverbrauch gewachsen. Daraus folgen ein Angebotsüberhang an kleinen Wohnungen und ein Mangel an solchen, die größer ausgelegt und familiengerecht wären. 13 Die Mietpreise in Hamburg sind in den letzten Jahren im Durchschnitt leicht gestiegen, wobei es natürlich davon abhängt, um welche Gebäude es sich handelt und wo diese stehen; verglichen mit anderen Großstädten liegt das Preisniveau noch unter dem Durchschnitt. Besonders zu erwähnen sind an dieser Stelle die Altbauten, die vor 1919 entstanden sind sowie die von 1919 bis 1948 und 1948 bis Bemerkenswert sind auch die (sehr) großen Wohnungen, deren Mietpreise überdurchschnittlich ansteigen. Fallende Mietpreise und sinkende Nachfrage nach kleineren Wohnungen zeigen deutlich den Anspruch auf eine größere Wohnfläche pro Kopf, unabhängig von der Größe der Haushalte. 14 Seit Mitte der 90er Jahre sind die Zahlen der Neubauten rückläufig, v.a. was Geschosswohnungen betrifft; in Hamburg besteht, wie in anderen Metropolen auch, das Problem der knappen unbebauten Flächen, die individuellen Ansprüchen entgegenstehen München Angespannt ist ebenso der Wohnungsmarkt in München, was dort aber seit der Nachkriegszeit fast immer der Fall gewesen ist. Wie in Hamburg besteht auch in dieser Metropole eine zunehmende Nachfrage an Wohnfläche pro Person, was die Wohnungsnot zusätzlich verstärkt. Interessant ist, dass sich sogar in der Zeit von 1970 bis 1987, als der Wohnungsbestand um 30% zugenommen hatte, bei gleichzeitig stagnierender bis rückläufiger Bevölkerungszahl der Wohnungsmarkt 13 Vgl. HypoVereinsbank, a.a.o., S. 5 f. 14 Vgl. Hamburg (Hrsg.): Hamburg

10 nicht entspannt hatte. Dabei war die Neubebauung überproportional in zweierlei Hinsicht: erstens im Städtevergleich und zweitens im Umland im Vergleich zum Anteil der im Umland lebenden Bevölkerung. Allerdings ist zu der Zeit die Bevölkerung auf dem Umland zwar um 40% gestiegen, die Zahl der Haushalte jedoch um 70%; zusätzlich mit der wachsenden Wohnflächenbeanspruchung pro Kopf hat dies natürlich den Wohnungsmarkt angespannt. In München besteht ein starker Mangel an Wohnmöglichkeiten und dementsprechend steigen die Preise für Immobilien; 1975 bis 1990 haben sich die Grundstückspreise, verglichen mit denen in anderen Bundesländern, mehr als verdoppelt. Ebenfalls stark angezogen haben die Mietpreise, die in den 80er Jahren teilweise sogar schneller angestiegen sind als die Einkommen der Haushalte und zügiger als die Lebenshaltungskosten ohnehin. Hinzu kommt, dass der Bestand an preisgünstigen Wohnungen jährlich geringer wird. Einerseits hebt sich die Bindung als Sozialwohnung für Wohnungseigentümer auf oder preiswerte Bauten bleiben durch Sanierung und Modernisierung nicht mehr als solche bestehen. Der Bau von neuen Sozialwohnungen hält da nicht mit und die Mietbelastungsquote wird weiter zunehmen. Im Umland ist erstaunlicherweise die Mietbelastung kaum geringer, in attraktiven Kreisen sogar noch stärker. Demgegenüber stellt sich der Markt für Eigentumswohnungen etwas entspannter dar, wenn dies auch nur eine sehr relative Betrachtung ist. Die steigenden Mietpreise treffen insbesondere Haushalte mit Kindern, die in überbelegten Wohnungen leben; zwar ist der Wohnungsmarkt im Umland generell ein wenig entspannter, doch es kann regionale Unterschiede geben. Wegen dem hohen Preisniveau in der Kernstadt in das Umland zu ziehen, stellt keine vernünftige Alternative dar. Bedenkt man auch noch die Kosten des Pendelns von der Wohnung zur Arbeit in die Stadt, so rechnet sich das Abwandern ins Umland nur wegen Kostenersparnis nicht. Dies bestätigt wieder, dass der Kostenaspekt ein Grund ist, doch nicht der hauptsächliche, weshalb Leute ins Umland abwandern. 15 Auch der Grundstücksmarkt im Umland kann insgesamt als ausgeglichen angesehen werden; in der Stadt ziehen die Preise umso stärker an, je besser die 15 Vgl. Schußmann, K., a.a.o., S. 242 ff. 7

11 Lage ist und sind generell auf einem höheren Niveau. Sowohl für Miet- als auch Eigentumswohnungen, bei letzteren etwas ausgeprägter, wird eine höhere Wohnfläche nachgefragt. Kleinwohnungen bis 40qm sind weniger begehrt als Wohnungen mittlerer Größe von 40 bis 80qm. Im Umland ist die Nachfrage nach größeren Wohnungen stärker, was mit dem geringeren Preisniveau als auch mit der höheren Zahl der Haushaltsmitglieder zusammenhängt. In Stadt und Umland fehlt es an freien Flächen, die eine aufgelockerte Bebauung zuließen; generell besteht eine hohe Nachfrage nach Bebauung, wobei zentraleren Standorten eine höhere Nachfrage als den Randgebieten der Stadt zugesprochen wird Maßnahmen zur Anpassung Hamburg Das vorrangige Ziel der Stadt ist, den Suburbanisierungsprozess zu stoppen. Ein Handlungsansatz wäre die erweiterte Flächenvergabe für Wohnungsbauten und Gewerbemöglichkeiten in der Stadt. Aber das Aktivieren von geeigneten, unbebauten Flächen, welches mit sehr hohem Kostenaufwand verbunden ist, ist ein typisches Problem einer Großstadt. Eine andere Vorgehensweise würde direkt an der Finanzierung ansetzen bzw. an der Subventionierung, wobei die Kreditvergabe zu günstigeren Zinsen, Vergabe von Grundstücken zu günstigeren Konditionen und auch offene Ausschreibungen und Vergabe von Aufträgen an Baufirmen Handlungsoptionen darstellen. Hierbei sollte im Voraus an die angesprochene Zielgruppe gedacht werden, d.h., ob diese Maßnahmen tatsächlich Umlandsbewohner dazu bewegt sich in der Stadt anzusiedeln oder ob nun nicht Personen, die ansonsten Mieter geblieben wären, sich angesprochen fühlen. Ein anderer Handlungsansatz bezieht sich nicht nur auf die Wohnung und deren Umfeld, sondern auf den gesamten Stadtteil. Ziel ist hier nicht die Umlandswanderer in der Stadt überhaupt zu halten, sondern auch in dem Stadtteil, in dem sie bisher wohnten. Es geht also darum, die Innenstadt attraktiver zu 16 Vgl. Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung: Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2003, klung/05_grundlagen/pdf/wohnungsmarkt_muenchen_expertenbefragung2003.pdf, München 2003, S. 11 ff. 8

12 gestalten, was auch die Erschließung neuer urbaner Wohngebiete umfasst. Dieses Feld ist sehr breit ausgelegt und komplex, Einzelmaßnahmen werden nicht greifen und ob diese dann im kausalen Zusammenhang zum Verbleiben oder Zuziehen stehen, ist nicht klar erkennbar München Der Wohnungsmarkt wird auch zukünftig als angespannt erwartet, was für Mietals auch Eigentumswohnungen gleichermaßen gilt. Für beide Wohnarten wird das Umland einen ausgeglichenen Markt entwickeln anstatt des bisher leicht entspannten, was aber je nach Region unterschiedlich verlaufen wird. In der Stadt wird der Markt für Grundstücke angespannt bleiben und auch im Umland wird die Situation als zukünftig angespannter eingeschätzt. Die Nachfrage nach neuen Kleinwohnungen, ob nun als Miet- oder Eigentumswohnung, wird als gering eingeschätzt, stärker ist der Bedarf nach mittelgroßen sowie großen Wohnungen. Welche Wohnformen Trends darstellen und welchen man sich anpassen sollte, ist schon erkannt worden. Kritisch anzumerken ist, dass man nicht allen Trends folgen kann, da manche sich schnell wieder ändern können. Andere hingegen sind weniger als solche zu bezeichnen, sondern stellen ein dauerhaftes Problem dar; so das in der Öffentlichkeit wenig angesprochene Thema der alternden Gesellschaft. Zeitgemäß wäre, entsprechende Wohnmöglichkeiten für die Älteren zu schaffen, doch dies wird, die nächste Zeit zumindest, noch nicht in dem notwendigen Maße geschehen. Weshalb zu wenig in den Wohnungsbau investiert wird, ist nicht nur eine Kostenfrage der Bodenpreise, sondern auch der ungünstigen bundespolitischen Rahmenbedingungen. Der Bau von Wohnungen privater Eigentümer für die eigene Nutzung ist gestiegen; als Kapitalanlage ist die Nachfrage nach Neubebauung stark gesunken. Die Zahl der Baufertigstellungen in München ist geringer als die Zahl der erteilten Baugenehmigungen. Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen hat sich von 2000 auf 2001 fast halbiert. Im Umland wird 17 Vgl. Technische Universität Hamburg-Harburg: Auswirkungen der Umlandwanderung auf den Hamburger Wohnungsmarkt, Dokumentation des Workshops vom 6./7. Juli 1998 und Abschlußbericht, Hamburg 1998, S. 14 ff. 9

13 noch mehr gebaut als in der Kernstadt und die Zahl der Fertigstellungen hat bisher nur leicht abgenommen, doch man erwartet, dass auch dort die Bautätigkeit weiter sinken wird, während die Bautätigkeit in der Kernstadt sich wahrscheinlich auf dem aktuellen niedrigen Niveau halten wird. Das Handlungsprogramm der Wohnpolitik für sieht drei große Felder vor, um den Wohnungsmarkt sowohl für Investoren als auch für private Nachfrager wieder attraktiver zu gestalten; so soll die Neubautätigkeit wieder steigen und zwar um Wohnungen jährlich, die Wohnbauförderung soll mit städtischen Mitteln gefördert werden, Miet- und genossenschaftliche Wohnungen sollen gefördert und Familien mit Kindern stärker unterstützt werden Berlin 3.1 Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur Berlin stellt einen Ausnahmefall dar mit seiner Verbindung zwischen Ost und West und ist ein schwieriges Thema. Die Prognosen, die für Berlin nach der Wiedervereinigung abgegeben worden sind, haben die Realität weit verfehlt. Aktuell wohnen in Berlin knapp Menschen, die größte Altersklasse ist die der 35-45jährigen. Das Durchschnittsalter beträgt heute schon 42. Wie in anderen Großstädten auch, verzeichnet Berlin wegen den Ausbildungsmöglichkeiten einen Zuwachs an jungen Leuten zwischen 18 und 30 Jahren, doch bei der Betrachtung älterer Altersklassen, die im Berufsleben stehen, ist die Wanderungsbilanz negativ. Anders als in München und Hamburg liegt die Ausländerquote in Berlin bei nur 12% und wird auch nicht mehr wesentlich steigen. Die Stadt-Umland-Wanderungen betreffen insbesondere die umliegenden Regionen des Nachbarbundeslandes Brandenburg und innerhalb dieses Bundeslandes ziehen kontinuierlich Leute aus weiter entfernten Regionen in die Umgebung Berlins. 19 Im Gegensatz zu anderen Ballungsgebieten kann man bei 18 Vgl. Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung, a.a.o., S. 21 ff. 19 Vgl. Miller, T.: Berlin Bevölkerung in der Hauptstadt schrumpft. Im Jahr 2020 nur noch 3,3 Millionen Einwohner, in: berlinonline (Hrsg.): Berliner Zeitung, Berlin

14 Berlins Suburbanisierung nicht von einem Abwandern der einkommensstärkeren Schichten sprechen, die Bevölkerungsstruktur im Umland ist heterogen. 20 Auch in Berlin ist wie in Hamburg die Geburtenziffer geringer als die Todesrate; diese Entwicklung senkt die Bevölkerungszahl zusätzlich zu der negativen Wanderungsbilanz, die sich durch Umzüge ins Um- oder Ausland ergibt. Zukünftig werden nur noch in 10% aller Haushalte Kinder leben, wobei mehr als ein Kind pro Familie nur noch selten vorkommen wird. 21 Seit 1999 ist der Suburbanisierungsprozess ein wenig abgeflacht und seit 2000 sieht sich Berlin wieder mehr Zu- als Fortzügen gegenüber, was auf den stetigen Zuzug von Ausländern und auf geringere Stadt-Umland-Wanderungen beruht. 22 Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung 1991 bis 2000 in Berlin und der Region Berlin [Personen] Quelle: LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin - Hannover: Hannover 2002, S. 39f. 20 Vgl. Technische Universität Hamburg-Harburg, a.a.o., S Vgl. Statistisches Landesamt Berlin, Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Land Brandenburg: Berlin Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.): Der Berliner Wohnungsmarkt - Entwicklung und Strukturen , Berlin 2002, S. 15 ff. 11

15 Hat die Stadt seit 1993 eine sinkende Einwohnerzahl hinnehmen müssen, so ist diese erstmals 2001 wieder gestiegen, hat jedoch 2003 wieder leicht abgenommen. Insgesamt schwankt die Bevölkerungszahl jedoch um die 3,4 Millionen Die Folgen der demographischen Veränderung für den Wohnungsmarkt In Berlin sieht die Entwicklung des Wohnungsmarktes sehr verschieden aus für die einzelnen Stadtbezirke. Manche, insbesondere die innerstädtischen, haben eine relativ hohe Abwanderungsquote, während andere dadurch natürlich eine wachsende Einwohnerzahl haben, sofern die Wegziehenden nicht ins Umland gezogen sind. Gründe sind vielfältig wie zu hohes Verkehrsaufkommen, das die Wohnqualität senkt, schlechte Bausubstanz, soziale Umgebung oder aber auch Verdrängungseffekte durch Sanierung und dadurch zu hohen Mietpreissteigerungen. Gegen Mitte der 90er sind viele Neubauten entstanden, was auch verstärkt Umzüge in jene Stadtbezirke zur Folge hatte. Verschiedene Faktoren förderten den Bauboom ab 1994, der solche Ausmaße annahm, dass 1996 ein Rekordhoch an leer stehenden Wohnungen von erreicht wurde. In den letzten zehn Jahren sind zudem jährlich durchschnittlich Menschen ins Umland abgewandert. Die preisgünstigeren Wohnangebote sind der Hauptaspekt hierbei. Zusammen mit dem Trend der Mieter in Neubauten umzuziehen, wobei die Altbauten nicht im äquivalenten Maße neu bezogen werden, ist darin die hohe Zahl an Leerständen zu sehen. Die Situation ist zusätzlich dadurch belastet, dass viele Wohnungen nicht attraktiv sind, da sie mit ihren kleinen Wohnflächen nicht der Marktnachfrage entsprechen. Von einem angespannten Wohnungsmarkt, wie er bis 1991 vorherrschte, kann also keine Rede mehr sein. Die Zahl der Neubauten hat in den letzten Jahren stark abgenommen und ist von pro Jahr auf ca gesunken; mehr als die Hälfte der Neubauten entstehen heute im Umland Vgl. Statistisches Landesamt Berlin, Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Land Brandenburg, a.a.o. 24 Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin Hannover: Hannover 2002, S. 3 ff. 12

16 Interessant ist, dass die Zahl der Haushalte trotz abnehmender Bevölkerungszahl zunimmt. Der Grund dafür ist die steigende Anzahl der Einpersonen- und die sinkende Zahl der Mehrpersonenhaushalte. 25 Es lässt sich auch eine steigende Wohnflächennachfrage pro Kopf ausmachen. Haushalte, deren Bezugsperson unter 35 Jahre alt ist, haben seit Mitte der 90er Jahre um fast 15% abgenommen, während die der mittleren Altersgruppe zugenommen hat. Sehr stark zugenommen haben die Haushalte der älteren Personen. Bei 40% aller Haushalte handelt es sich um Mieter, die aufgrund ihrer Einkommenssituation keine Alternative haben. Im Raum Berlin wandern die Menschen insbesondere wegen des geringeren Preisniveaus ins Umland. Dort sind Ein- und Zweifamilienhäuser die bevorzugten Objekte, in der Stadt Mehrfamilienhäuser. Auch Sozialwohnungen sind in den letzten Jahren immer weniger gebaut worden, doch die bereits bestehenden sind zu knapp und werden auch zukünftig einen Nachfrageüberhang haben. Die Zahl der Sozialhilfeempfänger wird auf dem hohen Niveau verharren; betroffen sind überwiegend Einpersonenhaushalte und Alleinerziehende mit Kindern. Erwartet wird auch, dass die Zahl der Eigentumsbildung auf einem schwachen Niveau bleiben wird, was sich teilweise auf die zukünftige Gesellschaftsstruktur zurückführen lässt, in der die Zahl der jüngeren Bezugspersonen, eine relativ kleine Gruppe darstellen und dagegen die Zahl der kleinen Haushalte mit älteren Personen einen größeren Anteil aller Haushalten ausmachen wird Maßnahmen zur Anpassung Die Maßnahmen zur Anpassung an den Wohnungsmarkt stellen die Stadt vor hohe Anforderungen. Neben der Angleichung des Bildes zwischen Ost und West, sind auch innerhalb der einzelnen Bezirke vielfältige Probleme zu lösen. Die erste Hälfte der 90er Jahre galt den Bemühungen, das Stadtbild zu vereinheitlichen, indem man West- und Ostteil aneinander anglich. In der Innenstadt und am Stadtrand sind zahlreiche Mietgeschosswohnungen entstanden, im westlichen Stadtteil sind Subventionen stark gekürzt und im Ostteil die 25 Vgl. Statistisches Landesamt Berlin, Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Land Brandenburg, a.a.o. 26 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.), a.a.o., S. 16 ff. 13

17 Plattenbauten modernisiert worden, wodurch neuer adäquater Wohnraum entstanden ist. Da man festgestellt hat, dass die Mietpreissteigerungen stärker ausfielen als die Einkommenssteigerungen der Haushalte, hat man Förderprogramme aufgelegt, um weiterhin einer breiten Schicht an Haushalten preiswerte Wohnungen zugänglich zu machen. Die Stadt hat seit der Wiedervereinigung eine starke demographische und ökonomische Veränderung erfahren. Viele Vertreter der mittleren Einkommensschicht sind ins Umland abgewandert und einkommensschwache Bevölkerungsgruppen sind in die Innenstadt zugezogen. Wegen der sozialen, politischen und ökonomischen Probleme, die sich daraus ergeben, hat die Stadt umfangreiche Projekte gestartet, um Stadtteile zu sanieren und neu zu strukturieren. Das Thema der Suburbanisierung spielt hierbei eine wichtige Rolle und man hat seit 1997 die Eigenheime stärker gefördert; so ist die Baulandpolitik zum wichtigsten Instrument der Wohnungspolitik 27 geworden. Der Anteil der Eigenheime am Wohnungsmarkt soll steigen und damit die Privatisierung (leer stehender) städtischer Gebäude fördern und ebenso den Effekt haben, dass weniger Leute ins brandenburgische Umland abwandern. Gleichzeitig versucht man die Leute stärker in ihren bisherigen Wohnbezirken einzubinden. 28 Im Gegensatz zu anderen Metropolen verfügt Berlin über Flächenreserven, die zu moderaten Kosten genutzt werden könnten; daher ist es möglich, individuellen Ansprüchen zu begegnen. 29 Die Stadt sollte insbesondere den Umbau bzw. die Sanierung von alten Gebäuden vorantreiben, die den veränderten Nachfragestrukturen begegnen können. Der Bereich der Neubauförderung wird zukünftig eingeschränkt und dies führt ebenso zur erwünschten Sanierungstätigkeit. Insbesondere im östlichen Teil der Stadt werden viele Häuser saniert, für den Denkmalschutz erhalten oder modernisiert. Während 2002 im westlichen Stadtteil ca Wohnungen verglichen mit dem heutigen Standard als nicht voll ausgestattet galten, waren dies im Osten fast Gleichzeitig mit den Maßnahmen zur Modernisierung sind Höchstgrenzen für die Mietpreise 27 Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin Hannover, a.a.o., S Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.), a.a.o., S. 27 ff. 29 Vgl. Technische Universität Hamburg-Harburg, a.a.o., S

18 dieser Wohnobjekte gesetzt worden, um Verdrängungen einkommensschwächerer Bevölkerung zu vermeiden. 30 Zwar sollten für gezielte Bauprojekte Flächenreserven mobilisiert werden, wodurch sich evtl. auch die Suburbanisierung verhindern oder zumindest abdämpfen lässt, aber darüber hinaus sollte man die vielen leer stehenden Gebäude nicht ungenutzt lassen. Als weitere Maßnahme ließen sich viele Flächen für gewerbliche Zwecke nutzen; verbunden mit den recht niedrigen Lebenshaltungs- und Lohnkosten, könnte Berlin einen Standortvorteil gegenüber anderen (teuren) Metropolen erlangen. Die günstigen Baubedingungen und die niedrigen Kosten können also für die Stadt Wettbewerbsvorteile bedeuten, um sowohl Gewerbe als auch die knapper werdende Ressource an Nachwuchs für Ausbildungsplätze anzuziehen Sachsen 4.1 Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur Sachsen hat schon vor der Wiedervereinigung eine kontinuierlich sinkende Einwohnerzahl aufgewiesen. Neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung und den Fortzügen in andere Bundesländer, verlieren die Großstädte seit Mitte der 90er Jahre vorwiegend aufgrund der Suburbanisierung Einwohner (zu Zeiten der ehemaligen DDR haben keine Suburbanisierungsprozesse stattgefunden). Während insbesondere die Großstädte Chemnitz, Leipzig und Dresden sowie Mittelstädte, die nicht im Verdichtungsraum liegen, starke Abwanderungsbewegungen haben, steigen die Einwohnerzahlen der Mittelstädte in den Verdichtungsräumen. 32 Doch insgesamt hat Sachsen unter den neuen Bundesländern die höchsten demographischen Verluste, wobei der Schwerpunkt mit 90% bei den Groß- und Mittelstädten liegt. 30 Vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.), a.a.o., S. 27 ff. 31 Vgl. LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin Hannover, a.a.o., S. 3 ff. 32 Vgl. Banse, J.: Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsangebot, in: Petzold, H., u.a. (Hrsg.): Wohnungsmarkt in Sachsen im Spannungsfeld von Schrumpfung und Wachstum, in: Institut für ökologische Raumentwicklung e.v. (Hrsg.): IÖR-Schriften,Band 35, Dresden 2001, S. 43 ff. 15

19 Verglichen mit dem übrigen Bundesgebiet leben in Sachsen überdurchschnittlich wenige Personen der erwerbsfähigen Altersklasse und überproportional viele der über 60jährigen. Der Alterungsprozess wird hier beschleunigt durch die anhaltende Abwanderung junger Leute. Der Raum Leipzig und die Stadt Dresden haben eine relativ junge Altersstruktur unter ihrer Bevölkerung. Während für das ganze Bundesland die natürliche Bevölkerungsentwicklung eine größere Rolle spielt als die Wanderungsbewegungen, ergibt sich die Altersstruktur der Städte hier aus den Zu- und Fortzügen. 33 Die Städte mit den höchsten Bevölkerungsverlusten haben auch die höchsten negativen Wanderungssalden. 34 Dresden, die Landeshauptstadt Sachsens, hat zu Jahresbeginn Einwohner gehabt mit über 27% Ausländeranteil. 35 Geburtenrückgänge und die Stabilisierung der Zahlen auf einem niedrigen Niveau, Sterbefälle und ein hoher Anteil an über 60jährigen in der Gesellschaft sowie Abwanderungen, haben die Bevölkerung seit 1933 mit dem Höchststand von Einwohnern kontinuierlich schrumpfen lassen. Im Gegensatz zu den alten Bundesländern haben die neuen einen Bevölkerungswachstum in den Ballungsgebieten zulasten des Umlandes und der Kleinstädte, weshalb es dort zu einer Überalterung kommt. 36 Insbesondere die umliegenden Regionen der beiden Großstädte Leipzig und Dresden werden voraussichtlich einen Bevölkerungszuwachs verzeichnen in den folgenden Jahren. Leipzig hat etwas mehr als Einwohner mit knapp 16% Ausländeranteil. 37 Die Stadt hat nach München und Berlin die höchste Bevölkerungsdichte, doch die umliegenden Regionen weisen abgesehen von zwei Landkreisen starke Dekonzentration auf. In den Großstädten der ehemaligen DDR haben keine 33 Vgl. Banse, J., u.a.: Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsnachfrage, in: Banse, J., u.a. (Hrsg.): Entwicklungen städtischer Wohnungsmärkte am Beispiel sächsischer Groß- und Mittelstädte, Dresden 2001, S. 10 f. 34 Ebenda: S Vgl. Landeshauptstadt Dresden: Dresden Vgl. Niemann, H.: Entwicklungen und Probleme der Agglomerationsräume in Deutschland Fallstudie Dresden, in: Akademie für Raumforschung und Landesplanung: Agglomerationsräume in Deutschland Ansichten, Einsichten, Aussichten, Forschungs- und Sitzungsberichte, Hannover 1996, S. 292 ff. 37 Vgl. Stadt Leipzig: htm;anstrichindex=0;anker=start, Leipzig

20 Suburbanisierungsprozesse stattgefunden, was erklärt, weshalb ebenso in Dresden das Umland so wenige Einwohner aufweist. Abbildung 5: Prognostizierte Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2020 in Prozent Quelle: Berlin-Institut für Weltbevölkerung und globale Entwicklung: Berlin 2004, S. 47. Die Stadt hat seit Anfang der 90er eine neue Entwicklung erfahren; nicht nur, dass sich unter den ostdeutschen Städten hier am deutlichsten die beginnende Suburbanisierung zeigt, auch die Wanderungsbilanz ist inzwischen positiv, was sowohl auf Binnenwanderung als auch auf Zuzügen aus dem Ausland beruht. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung jedoch verzeichnet einen hohen Sterbeüberschuss bedingt durch eine sehr niedrige Geburtenrate. 38 Es gibt in der Stadt eine große Gruppe des erwerbsfähigen Alters von 20 bis 30jährigen, allerdings steht dieser ein hoher Bevölkerungsanteil von über 60jährigen gegenüber Die Folgen der demographischen Veränderung für den Wohnungsmarkt In Dresden gibt es wie in den westdeutschen Großstädten immer weniger Haushalte mit mehreren Personen. Fast 45% aller Haushalte sind Einpersonen-, 30% Zweipersonenhaushalte Vgl. Usbeck, H.: Entwicklungen und Probleme der Agglomerationsräume in Deutschland Fallstudie Leipzig, in: Akademie für Raumforschung und Landesplanung: Agglomerationsräume in Deutschland Ansichten, Einsichten, Aussichten, Forschungs- und Sitzungsberichte, Hannover 1996, S. 305 ff. 39 Vgl. Stadt Leipzig, a.a.o. 40 Vgl. Landeshauptstadt Dresden, a.a.o. 17

21 Doch trotz dieser Umstände, die vergleichbar auch für die anderen Großstädte sind, sinkt die Anzahl der Haushalte. In sächsischen Städten sind großenteils Wohnungen trotz sinkender Bevölkerungszahl neu entstanden oder saniert worden. Gegenwärtig stehen viele leer aufgrund der geringen Nachfrage. Lediglich einige Mittelstädte in Verdichtungsräumen der Großstädte haben in den 90er Jahren eine steigende Zahl an Haushalten aufgewiesen, doch der Wohnungsbau war zur selben Zeit relativ höher und daher bestehen auch dort Angebotsüberhänge. In den restlichen Groß- und Mittelstädten jedoch ist die Anzahl der Haushalte bestenfalls gleich geblieben, meistens zurückgegangen, und Wohnungsleerstände stellen somit ein immer größeres Problem dar. 41 In den Großstädten bestehen zum größten Teil Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Ein- und Zweifamilienhäuser sind der Nachfrage entsprechend später mehr gebaut worden, doch nicht in den Großstädten, sondern in Mittelstädten und im Umland. Die Folge aus der demographischen Entwicklung ist, dass immer mehr große Wohnungen leer stehen; dieser Vorgang wird sich verschärfen, wenn man davon ausgeht, dass sich der gegenwärtige Prozess der Suburbanisierung und Bildung von Einpersonenhaushalten fortsetzen oder verstärken wird. Wegen dem Angebotsüberhang an Mietwohnungen und den niedrigen Preisen erscheint die Eigentumsbildung an den Mietwohnungen nicht sehr attraktiv Maßnahmen zur Anpassung Die Städte müssen je nach Situation entscheiden, wie sie mit ihren vielen Wohnungsleerständen umgehen. Möglich sind nicht nur Sanierung und Modernisierung, um die Objekte attraktiver zu machen, sondern gegebenenfalls notwendig auch Abriss oder Neuzuordnung des Zweckes von Wohngebäuden. Letztlich sind spezifische Pläne für die einzelnen Städte zu erarbeiten, welche im 41 Vgl. Banse, J., u.a.: Bevölkerungsentwicklung, a.a.o., S Vgl. Iwanow, I.: Zusammenhänge und Entwicklungsperpektiven der künftigen Wohnungsnachfrage am Wohnungsmarkt in: Petzold, H., u.a. (Hrsg.): Wohnungsmarkt in Sachsen im Spannungsfeld von Schrumpfung und Wachstum, in: Institut für ökologische Raumentwicklung e.v. (Hrsg.): IÖR- Schriften,Band 35, Dresden 2001, S. 54 f. 18

22 Wesentlichen bestimmt werden von der demographischen Entwicklung, der wirtschaftlichen Dynamik und der (Innen-)Stadtstruktur. 43 Um insbesondere die Suburbanisierung in Plattenbausiedlungen zu vermeiden, sollten letztere sowie alte Gebäude saniert und modernisiert werden, damit sie wieder bewohnbar werden und dem heutigen Standard an Vollausstattung entsprechen. Weiterhin sollten mehr Flächen in innerstädtischen Bezirken zur Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern frei gemacht werden. 44 Da nicht damit zu rechnen ist, dass sich die demographische Entwicklung der ostdeutschen Großstädte in der nächsten Zeit verbessern wird, sollten die Wohnungsleerstände auf jeden Fall verringert werden, da diese zu erhalten ökonomisch nicht effizient ist und auch das Stadtbild verkommen lässt. Leerstand und Verfall innerstädtischen Wohnraums sind nicht nur ein marktwirtschaftliches, sondern ganz wesentlich, auch ein ressourcenökonomisches Problem." 45 5 Ausblick In den Medien ist das Thema der Überalterung momentan ein hoch brisantes Thema, dabei wird nicht nur die Deutschlands, sondern der Weltbevölkerung überhaupt genannt. Konkrete Ansätze in der Politik, um das Problem anzugehen, fehlen allerdings bislang. Die Stadt Berlin hat beispielsweise das Problem, dass sich in bestimmten Bezirken Brennpunkte immer deutlicher herausbilden, in denen die sozial Schwächeren wohnen, während sich in anderen eine Art Speckgürtel mit reichen Familien wie ein Ring um die Stadt legen. Es reicht nicht aus, nur die Wohnungssituation anzusprechen, was allein schon schwierig und aufwändig genug wäre, denn die Wohnungspolitik behandelt nicht nur die Fragen, welche Bezirke man rückbebauen sollte, welche Gebäude sanieren, welche unter Denkmalschutz stellen, welche weiterhin als Sozialwohnungen aufrechterhalten und v.a. auch die Frage nach der Finanzierung der vielen Projekte; 43 Vgl. Banse, J., u.a.: Bevölkerungsentwicklung, a.a.o., S. 23 ff. 44 Vgl. Banse, J., u.a.: Wohnungsbestand und Wohnungsneubau, in: Banse, J., u.a. (Hrsg.): Entwicklungen städtischer Wohnungsmärkte am Beispiel sächsischer Groß- und Mittelstädte, Dresden 2001, S. 48 f. 45 Banse, J., u.a.: Wohnungsbestand, a.a.o., S

23 sondern mit diesen Fragen verbunden sind auch die Thematik der attraktiveren Gestaltung des Stadtbildes, damit Leute nicht mehr ins Umland abwandern und andere in ihren Stadtbezirken bleiben wollen, Integrationsmaßnahmen, u.a. Diese Ansätze würden die Auswirkungen der demographischen Entwicklung angehen. Doch die Ursache des Problems bleibt bestehen, nämlich, dass Deutschland immer mehr alte Menschen und immer weniger junge vorweisen kann. Diese Problematik erfordert ein sehr weites Handlungsfeld. Man könnte sich etwa ein Beispiel an den skandinavischen Nachbarländern nehmen, die die Familienpolitik aktiv betreiben, damit Frauen nicht nur die Option Karriere oder Kinder haben, sondern beides kombinieren können. Solche Maßnahmen tragen dazu bei, die Situation zu entschärfen. Ohne neue Handlungsleitlinien bleibt das bereits angesprochene Problem bestehen, dass die Bevölkerungszahl Deutschlands insgesamt schrumpft und die Zahl der alten die der jungen Leute übersteigt. Negative Konsequenzen sind bereits heute zu spüren, wenn man an die Rentenreformen denkt oder an verlassene Gebiete in Ostdeutschland, wo alte Menschen praktisch vereinsamen. Neben den Maßnahmen für die Wohnungsmärkte, die eine Folge der Ursache darstellen, müssen auch endlich Lösungsansätze für letztere angepackt werden. Die demographische Entwicklung muss wieder einen anderen Verlauf annehmen. 20

24 6 Quellenverzeichnis Akademie für Raumforschung und Landesplanung: Agglomerationsräume in Deutschland Ansichten, Einsichten, Aussichten, Forschungs- und Sitzungsberichte, Hannover Banse, J., u.a. (Hrsg.): Entwicklungen städtischer Wohnungsmärkte am Beispiel sächsischer Groß- und Mittelstädte, Dresden 2001, S.10 f. Berlinonline (Hrsg.): Berliner Zeitung, / archiv/.bin/dump.fcgi/2003/1020/politik/0054/, Berlin 2003 (Stand: ). S. Kröhnert, N. van Olst, R. Klingholz, in: Berlin-Institut für Weltbevölkerung und globale Entwicklung, URL: Berlin 2004 (Stand: ). Berlin 2004 (Stand: ). Friedrichs, J. (Hrsg.):Die Städte in den 90er Jahren Demographische, ökonomische und soziale Entwicklungen, Opladen H. Krstanoski, Hamburg (Hrsg.): 16/pressemeldung bbv-01.html, Hamburg 2003 (Stand: ). Statistisches Landesamt der Freien und Hansestadt Hamburg (Hrsg.): ndesamt/info/smh17.pdf, Hamburg 2003 (Stand: ). ndesamt/info/smh03.pdf, Hamburg 2000 (Stand: ). HypoVereinsbank: Immobilienmarktanalyse, pdf, Hamburg 2003 (Stand: ). Landeshauptstadt Dresden: Dresden 2003 (Stand: ). Landeshauptstadt München: _2003/01/jt pdf (Stand: ). df (Stand: ). df (Stand: ). +%26+Umwelt (Stand: ). Landeshauptstadt München, Referat für Stadtplanung und Bauordnung: Wohnungsmarkt München Expertenbefragung 2003, 04_stadtentwicklung/05_grundlagen/pdf/wohnungsmarkt_muenchen_experte nbefragung2003.pdf, München 2003 (Stand: ). 21

25 LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin Hannover: Hannover 2002 (Stand: ). Petzold, H., u.a. (Hrsg.): Wohnungsmarkt in Sachsen im Spannungsfeld von Schrumpfung und Wachstum, in: Institut für ökologische Raumentwicklung e.v. (Hrsg.): IÖR-Schriften,Band 35, Dresden Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Investitionsbank Berlin (Hrsg.): Der Berliner Wohnungsmarkt - Entwicklung und Strukturen , Berlin Stadt Leipzig: z_sd2.htm;anstrichindex=0;anker=start, Leipzig 2004 (Stand: ). Statistisches Landesamt Berlin, Landesbetrieb für Datenverarbeitung und Statistik Land Brandenburg: Berlin 2003 (Stand: ). Technische Universität Hamburg-Harburg: Auswirkungen der Umlandwanderung auf den Hamburger Wohnungsmarkt, Dokumentation des Workshops vom 6./7. Juli 1998 und Abschlußbericht, _106/ag_2/downloads/umlandwanderung_kurz.pdf, Hamburg 1998 (Stand: ). 22