SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN GESCHÄFTSBERICHT 2009/10

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1 SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN GESCHÄFTSBERICHT 2009/10

2 D R E I J A H R E S Ü B E R S I C H T KENNZAHLEN K O N Z E R N S E D L MAYR K G A A IFRS IFRS IFRS HGB HGB HGB 2009/ / / / / /08 Umsatz in Mio. 76,7 74,2 71,6 35,1 34,6 33,3 Sonstige betriebliche Erträge in Mio. 6,4 5,2 1,7 18,6 4,7 3,8 Abschreibungen und Wertminderungen -10,7-10,3-9,6-3,1-2,3-3,1 Finanzergebnis in Mio. -11,8-11,5-11,2-3,5-3,6-4,3 Ergebnis/Jahresüberschuss in Mio. 23,1 24,3 19,2 27,1 18,7 18,6 Ergebnis je Aktie in ¹) 28,60 30,05 23,18 EBITDA in Mio. 51,3 50,3 42,6 40,2 29,6 28,9 EBITDA in % vom Umsatz 66,9 67,8 59,5 114,5 85,5 86,8 Bilanzsumme in Mio. 628,1 632,1 630,1 313,2 363,9 358,7 Investitionen in Mio. 4,8 18,1 25,2 7,4 3,7 14,0 Langfristiges Vermögen in Mio. 590,4 599,1 592,1 297,3 284,7 284,1 Kurzfristiges Vermögen in Mio. ²) 37,7 33,0 38,0 15,9 79,2 74,6 Vermögensstruktur (langfristiges/kurzfristiges Vermögen) in % 1.566, , , ,8 359,5 380,8 Anlageintensität (langfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 94,0 94,8 94,0 94,9 78,2 79,2 Umlaufintensität (kurzfristiges Vermögen/Bilanzsumme) in % 6,0 5,2 6,0 5,1 21,8 20,8 Eigenkapital in Mio. * 287,2 294,2 292,2 161,8 219,8 218,6 Finanzschulden in Mio. 240,6 243,3 236,0 64,4 65,8 57,0 Deckung der langfristigen Vermögenswerte (EK+langfristige Schulden/langfristiges Vermögen) in % 99,2 99,4 97,1 82,4 106,5 103,5 Eigenkapitalquote in % 45,7 46,6 46,4 51,6 60,4 61,0 Verschuldungsgrad Finanzschulden in % 38,3 38,5 37,5 20,6 18,1 15,9 Ausschüttung:³) Dividende in 14,00 27,00 26,00 Bonus in 14,00 27,00 26,00 28,00 54,00 52,00 * in der Sedlmayr KGaA einschl. 50% Sonderposten mit Rücklageanteil ¹) umgerechnete Vorjahreswerte ²) im Gj. 2009/10 einschließlich Als zur Veräußerung klassifizierte Vermögenswert ³) im Gj. 2009/10 nach Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmittel im Verhältnis 1:1

3 G E S C H Ä F T S B E R I C H T / 10 INHALT SEITE Organe Tagesordnungspunkte der Hauptversammlung Lagebericht/Konzernlagebericht Konzernbilanz Konzern-Gesamtergebnisrechnung Konzerneigenkapital Konzernkapitalflussrechnung Konzernanhang Bestätigungsvermerk Konzern Bericht des Aufsichtsrats JAHRESABSCHLUSS DER SEDLMAYR KGAA Bilanz Gewinn- und Verlustrechnung Anlagespiegel Anhang Bestätigungsvermerk SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA MÜNCHEN 1

4 O R G A N E AUFSICHTSRAT Dr. jur. Jobst Kayser-Eichberg, München Vorsitzender (ab 9. April 2010) Yorck von Schmeling-Diringshofen, München Stellvertretender Vorsitzender Dr. jur. Fritz Kempter, München Stellvertretender Vorsitzender (bis 9. April 2010) Michaela Gegerle, Hagenheim Dr. jur. Wolfgang Sedlmayr, München Max Sigl, Weßling (bis 9. April 2010) Bernhard Soltmann, München Karola Teuber-Derya, Germering (ab 9. April 2010) PERSÖNLICH HAFTENDE GESELLSCHAFTERIN MIT VERMÖGENSEINLAGE Sedlmayr Treuhandgesellschaft mit beschränkter Haftung Geschäftsführerin: Dr. jur. Monika Hartl GESCHÄFTSFÜHRENDE PERSÖNLICH HAFTENDE GESELLSCHAFTER Dr. jur. Jobst Kayser-Eichberg (bis 9. April 2010) Sedlmayr Geschäftsführungsgesellschaft mbh Geschäftsführer: Thomas Wagner Wolfram Löfflad 2

5 H A U P T V E R S A M M L U N G TAGESORDNUNG DER ORDENTLICHEN HAUPTVERSAMMLUNG DER SEDLMAYR GRUND UND IMMOBILIEN KGAA am Freitag, den 29. April 2011, um Uhr im Festsaal des Löwenbräukellers, Nymphenburger Straße 2, in München, 1. Vorlage des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses zum 30. September 2010, des Lageberichts der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr 2009/10, des Berichts des Aufsichtsrats sowie des Vorschlags zur Verwendung des Bilanzgewinns 2. Beschlussfassung über die Feststellung des Jahresabschlusses zum 30. September Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns 4. Beschlussfassung über die Entlastung der geschäftsführenden persönlich haftenden Gesellschafter für das Geschäftsjahr 2009/10 5. Beschlussfassung über die Entlastung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2009/10 6. Wahl des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2010/11 München, im März 2011 Die geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin Sedlmayr Geschäftsführungsgesellschaft mbh Den vollständigen Wortlaut der Tagesordnung sowie den Text über die Teilnahmebedingungen an der ordentlichen Hauptversammlung entnehmen Sie bitte der gesonderten Einladung und Tagesordnung bzw. dem elektronischen Bundesanzeiger vom 17. März

6 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Wirtschaftliches Umfeld Deutliche Erholung der deutschen Wirtschaft Stimuliert durch den deutlichen Anstieg des Welthandels und einer an Breite gewinnenden Inlandsnachfrage erholte sich die gesamtwirtschaftliche Produktion in Deutschland zum Halbjahresende 2010 deutlich und lag damit bereits wieder erkennbar über dem Tiefpunkt der Rezession zu Beginn des Jahres 2009, in dessen Verlauf der Einbruch des internationalen Warenaustausches das Wachstum der deutschen Wirtschaft besonders ungünstig beeinflusste. Export fast auf Vorkrisenniveau Die traditionell starke Ausrichtung der deutschen Wirtschaft auf die Herstellung von Investitionsgütern, die insbesondere in den rasch expandierenden Schwellenländern zuletzt wieder stark nachgefragt wurden, beschleunigten den deutschen Export im 2. Quartal 2010 um +8,2% und damit auf die höchste Wachstumsrate seit der deutschen Wiedervereinigung. Mit dieser bereits seit einem Jahr anhaltenden kontinuierlichen Erholung der Ausfuhren lag das Exportvolumen zuletzt nur noch knapp unter dem Niveau, das vor der Krise im 1. Quartal 2008 ausgeführt wurde. Starker Anstieg der Einfuhren Ebenfalls nur geringfügig zurück blieben die Einfuhren, die voraussichtlich Ende 2010 wieder über dem Vorkrisenniveau liegen werden und insbesondere durch Vorleistungsgüter für Exportwaren bestimmt werden. Nach dem deutlichen Minus im Vorjahr sollten die Ausfuhren in 2010 um gut +15% zulegen und saldiert mit den Importen, die zum Jahresende voraussichtlich um rd. +14% über dem Vorjahreswert erwartet werden, insgesamt gut +1% zum Anstieg des deutschen Wirtschaftswachstums im Kalenderjahr 2010 beitragen. Bauinvestitionen deutlich über Vorjahr Aufgrund der Produktionsausfälle in den Wintermonaten und begünstigt durch das Konjunkturprogramm der Bundesregierung erholte sich die Bautätigkeit im 2. Quartal 2010 erkennbar. Vor allem Investitionen in Wohnbauprojekte, die aufgrund der niedrigen Hypothekenzinsen und einer abnehmenden Arbeitsplatz- und Einkommensunsicherheit erstmals seit drei Jahren wieder sichtbar anzogen, beförderten diese Entwicklung. Neben privaten Haushalten waren es institutionelle Investoren, die im Bewusstsein der Risiken von Finanzanlagen ihre Mittel weiterhin verstärkt in Wohnungsbauinvestitionen umleiten. Zusammen mit der stark nachgefragten energetischen Sanierung des Wohnbestandes dürften die Wohnbauinvestitionen bis zum Jahresende 2010 deshalb um gut +4% gegenüber dem Vorjahr zulegen. Weniger stark entwickelte sich im Jahresverlauf das Bauvolumen bei den Nichtwohnungsbauten, die während der Hochphase der Finanzkrise zurückgestellt wurden und nun aufgrund steigender Kapazitätsauslastung und verbesserter Vermarktungserwartung 4

7 sukzessive umgesetzt werden. Bei einer zum Geschäftsjahresende 2009/10 in Deutschland allmählich nachlassenden Neubaudynamik werden die gewerblichen Bauinvestitionen im Jahr 2010 voraussichtlich noch um gut +2% gegenüber dem Vorjahr zulegen. Zusammen mit dem öffentlichen Bau, der in 2010 nochmals stark durch die Konjunkturprogramme der Regierung unterstützt wird und so zum Jahresende um gut +5% über dem Vorjahresvolumen liegen dürfte, sollten die Bauinvestitionen insgesamt in 2010 rd. +0,4% zum Anstieg des realen Bruttoinlandproduktes in Deutschland beitragen. Nach den scharfen Einschnitten in 2009 erholten sich die Ausrüstungsinvestitionen im Zuge der verbesserten Auftragslage und einer steigenden Kapazitätsauslastung in der ersten Hälfte des Jahres 2010 kräftig. Allerdings liegt das Niveau der Investitionen in Maschinen und Geräten im Inland noch um knapp -20% unter dem Vorkrisenniveau und auch das Auslaufen der degressiven Abschreibungsmöglichkeiten dürfte die Investitionstätigkeit im zweiten Halbjahr 2010 nicht wesentlich stimulieren. Insgesamt wird für das Kalenderjahr ein Anstieg der Investitionen in diesem Bereich von knapp +9% prognostiziert. Ausrüstungsinvestitionen holen auf Bei insgesamt gering gestiegenen Verbraucherpreisen von Januar bis September 2010 erhöhte sich das Preisniveau saisonbereinigt lediglich um +0,7% und einem Anstieg der verfügbaren Einkommen aufgrund des gestiegenen Arbeitsvolumens und steuerlicher Entlastungen wird der private Konsum in 2010 dennoch nur geringfügig um +0,1% zunehmen, nachdem er im Vorjahr um -0,2% zurückgegangen war. Ursächlich für den geringen Anstieg ist die Tatsache, dass sich das Ausgabeverhalten der Konsumenten nur teilweise und zeitversetzt der verbesserten finanziellen Situation anpasst. Zudem nahm die Sparquote in 2010 weiter zu und ließ das Privatvermögen deutscher Haushalte zuletzt auf einen neuen Rekordwert ansteigen. Privater Konsum leicht im Plus Nach einer deutlich sichtbaren Zunahme des Bruttoinlandsproduktes (BIP) bis Ende Juni 2010, deuten die Geschäftserwartungen der Unternehmen für die zweite Jahreshälfte ein verlangsamtes Wachstum an. Dennoch kann nach dem Rückgang der Wirtschaftsleistung im Vorjahr um -4,7% für das laufende Kalenderjahr 2010 mit einem Zuwachs des BIP von zumindest +3,5% gerechnet werden. BIP wächst um +3,5% Nachdem zu Beginn des Geschäftsjahres noch flexible Arbeitszeitmodelle und insbesondere das Instrument der Kurzarbeit den Anstieg der Erwerbslosigkeit dämpfte, sorgte der Aufschwung in den ersten drei Quartalen 2010 für eine spürbare Entlastung am Arbeitsmarkt. Erfolge am Arbeitsmarkt 5

8 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Bis Ende August stieg die Zahl der Erwerbstätigen im Inland um rd , die der Sozialversicherungspflichtigen sogar um über Auch ging mit steigender Kapazitätsauslastung die Zahl der Kurzarbeiter bis Ende Juli auf weniger als deutlich zurück. Der Anstieg der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten erklärt sich allerdings zu rd. 60% aus dem Beschäftigungsaufbau im Bereich der Zeitarbeit, deren Beschäftigte zum größten Teil im verarbeitenden Gewerbe eingesetzt werden. Trotz dieser sehr erfreulichen Entwicklung am Arbeitsmarkt die Zahl der registrierten Arbeitslosen betrug Ende September 2010 knapp 3 Millionen und ist damit um rd unter dem Tiefstwert vor der Rezession im Oktober 2008 darf dabei weiterhin nicht übersehen werden, dass Erwerbslose, die von privaten Agenturen vermittelt werden oder gerade Weiterbildungsmaßnahmen absolvieren, bzw. Ein-Euro-Jobber oder kranke Erwerbslose, nicht mehr in der offiziellen Arbeitslosenstatistik registriert werden. Die Zahl dieser sogenannten Unterbeschäftigten summierte sich im September 2010 auf rd. 1,1 Millionen und erhöhte die Zahl der Arbeitssuchenden damit auf deutlich über 4 Millionen. Damit relativiert sich ungeachtet aller Erfolge am Arbeitsmarkt die in der offiziellen Arbeitslosenstatistik der Bundesagentur für Arbeit erwartete durchschnittliche Zahl von rd. 3,2 Millionen Arbeitssuchenden erkennbar. Der Immobilienmarkt Erholung am Investmentmarkt Trotz einer deutlichen wahrnehmbaren Erholung der Transaktionsmärkte für Gewerbeimmobilien in den ersten neun Monaten des Jahres 2010 hält sich zum Ende des Geschäftsjahres 2009/10 eine spürbare Verunsicherung bei den Marktteilnehmern. Dabei spielen insbesondere die konjunkturellen Aussichten, die Refinanzierung auslaufender Kredite und die Entwicklung der Zinsen eine zentrale Rolle. Nachfrage nach Topobjekten Hauptursache für das vergleichsweise noch geringe Handelsvolumen mit gewerblich genutzten Objekten ist in erster Linie die Knappheit auf der Angebotsseite, ausgelöst durch die eingegrenzte Nachfrage auf das Marktsegment der Core- und Prime-Objekte. Auf der anderen Seite finden auch opportunistisch agierende Investoren im derzeitigen Marktumfeld kaum Objekte, die ihren Renditeanforderungen entsprechen. Ein Grund hierfür mag der Umstand sein, dass viele Objekte in den Jahren 2004 bis 2007 zu Preisen erworben wurden, die heute nicht mehr zu erzielen sind. 6

9 Allein in Deutschland wechselten im Jahr 2007 Gewerbeimmobilien für rd. 55 Mrd. den Besitzer. Die Kredite für diese in der Spitze zu mehr als 90% fremdfinanzierten Gebäude werden nun nach und nach fällig und zu einer wachsenden Belastung für die Eigentümer und insbesondere die finanzierenden Banken. Denn niemand weiß, wie hoch das Volumen der Immobilienkredite ist, bei denen die ursprünglich vereinbarten Beleihungsgrenzen unrealistisch geworden sind. Genauso wenig ist das tatsächliche Kreditvolumen bekannt, bei dem Zinsen und Tilgung aufgrund von Leerstand im Objekt nicht mehr vollständig bedient werden können. Hiermit erklärt sich neben der Wirkung der öffentlichen Meinung im Hinblick auf die Banken und den zu erwartenden Verschärfungen im Zusammenhang mit den Regelungen von Basel III die deutliche Zurückhaltung bei den Banken, risikoreichere Kreditengagements einzugehen. Objektfinanzierung mit Fragezeichen Ein weiteres Hemmnis bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien sind die zurückhaltenden Anmietungsaktivitäten. Obwohl Wirtschaftsforscher der deutschen Wirtschaft ein Anhalten des konjunkturellen Hochs testieren, beobachten die Marktteilnehmer die wirtschaftliche Unsicherheit in den USA und die Nachhaltigkeit des Booms in China und anderen Schwellenländern mit Blick auf die Erfahrungen der letzten Monate noch mit großer Skepsis und halten sich bei der Anmietung neuer Büroflächen weiter zurück. Zurückhaltung bei Anmietung belastet Transaktionsmärkte So verwundert es auch nicht, dass in Deutschland seit Jahresbeginn 2010 Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von rd. 47% den größten Teil am Transaktionsvolumen von 13,5 Mrd. Ende September 2010 stellen, gefolgt von Büroimmobilien, die auf knapp 30% Marktanteil kommen. Auf Logistikimmobilien entfielen im gleichen Zeitraum noch knapp 8% der Eigentümerwechsel. Einzelhandelsimmobilien im Fokus der Nachfrage Die Käufer der Objekte kamen dabei mit rd. 41% deutlich zunehmend wieder aus dem Ausland und sorgten insbesondere in den bevorzugten Gewerbestandorten für einen Anstieg des Transaktionsvolumens gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rd. +78% auf rd. 6,6 Mrd.. Neben den Ausnahmejahren 2006 und 2007 ist dies zwei Jahre nach dem Zusammenbruch von Lehman eines der besten Umsatzergebnisse der letzten Jahre. Mit rd. 2,1 Mrd. liegt Berlin mit einer mehr als verdoppelten Transaktionsleistung unangefochten an der Spitze, gefolgt von Hamburg und Frankfurt mit jeweils rd. 1,1 Mrd. und München mit rd. 1,0 Mrd.. Bedingt durch die bevorzugte Nachfrage nach Premiumobjekten sanken die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien an den Top-Standorten zuletzt auf Werte zwischen 5,3% in Köln und knapp unter 5,0% in Hamburg und München. Transaktionsvolumen an Top-Standorten bevorzugt 7

10 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Obwohl sich im Vergleich zum Vorjahr das Transaktionsvolumen in München um rd. +10% erhöhte, blieb auch in der bayerischen Landeshauptstadt die zögerliche und konservative Haltung der Investoren latent vorhanden und die Nachfrage nach Objekten außerhalb der 1A-Lagen eher bescheiden. Zudem darf nicht übersehen werden, dass bereinigt um eine Großtransaktion im 1. Quartal 2010 in München-Neuperlach das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in München nur unwesentlich über dem Vorjahresergebnis lag. Daneben wurden nur noch zwei weitere Geschäfte seit Jahresbeginn über 50 Mio. abgeschlossen. Im Gegensatz zum gesamtdeutschen Markt standen unter Berücksichtigung der Großtransaktion im 1. Quartal Büroimmobilien im 1. Halbjahr 2010 mit einem Anteil von über 80% im Mittelpunkt der Anleger, während gemischt genutzte Objekte und Einzelhandelsimmobilien zusammen auf nur rd. 13% kamen. Leichte Erholung am Büromietmarkt Büromietmärkte folgen der reinen Lehre nach zeitversetzt dem Tempo der wirtschaftlichen Erholung und der Entwicklung am Arbeitsmarkt. Obwohl die aktuellen Anmietungen in den meisten Fällen erst nach einem langen Entscheidungsprozess getroffen werden, verbesserte sich das Umsatzvolumen am Büromietmarkt in den deutschen Top- Quartieren gegenüber dem Vorjahreszeitraum Ende September um rd. +17%. Gleichzeitig führte ein Nachlassen der Neubautätigkeit dazu, dass der Druck auf das Angebot durch Neubauten sich vorübergehend etwas verminderte. So kamen von Januar bis September 2010 in den sechs Bürohochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Stuttgart und München zusammen noch rd m² an neuen Flächen auf den Markt und damit rd. -13% weniger als im Vorjahreszeitraum. Leerstand bundesweit bei 10,3% Insgesamt standen zum Ende des 3. Quartals 2010 in den genannten Städten zusammen rd. 8,3 Mio. m² Büroflächen leer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von durchschnittlich 10,3%, wobei Frankfurt am Main mit rd. 14,2% und Düsseldorf mit rd. 12,5% deutlich über dem Mittelwert liegen, während Stuttgart mit rd. 6,9% den niedrigsten Wert ausweist. Immobilienmarkt-Index München auf neuem Höchststand Somit lässt sich auch der Umstand erklären, dass viele Marktteilnehmer dem sogenannten Projektentwicklungszyklus bei Gewerbeimmobilien in München eher gelassen entgegensehen. Mit einem Wert von zuletzt 4,26 verfügbare Fläche im Verhältnis zur Nachfrage verdeutlicht der Immobilienmarkt-Index für München das Überangebot an verfügbaren Büroflächen. Kommen in 2010 noch insgesamt rd m² Büroflächen neu auf den Markt von denen knapp m² vorvermietet sind, wird sich der Zuwachs nach heutigem Kenntnisstand in 2012 aufgrund der deutlich nachlassenden spekulativen Bautätigkeit nur noch auf rd m² belaufen. 8

11 Nach einem vergleichsweise schwachen 2. Quartal 2010 erhöhte sich der Büroflächenumsatz in München seit Jahresbeginn Ende September 2010 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rd. +10% auf rd m². Im Unterschied zum Vorjahr, in dem noch vorwiegend Flächen unter 500 m² besonders stark nachgefragt wurden, stellte sich per September 2010 ein Gleichgewicht zwischen den Größenklassen bis 500 m², bis m² sowie bis m² ein. Dabei bilden die drei Größenklassen zusammen rd. zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes, der Rest entfällt auf Vermietungen oberhalb m². Das Gros der Neuabschlüsse stellt weiterhin die Größenklasse unter 500 m², auf die über 60% aller registrierten Mietverträge entfielen. Leicht erhöhte Nachfrage nach Büroflächen Der Blick auf die Teilmärkte zeigt, dass die Münchner Zentrumslagen innerhalb des Mittleren Rings mit rd. 55% des Flächenvolumens die meisten Vermietungsaktivitäten im Vergleich zum restlichen Stadtgebiet und zum Münchner Umland aufweisen und im Wesentlichen von Beratungsunternehmen und Unternehmen der Information und Telekommunikation nachgefragt wurden, auf die zusammen rund die Hälfte des Umsatzvolumens im Berichtsjahr entfiel. Durch die weitere Fertigstellung, insbesondere von nicht vorvermieteten Einheiten, stieg der Leerstand an Büroflächen zum Geschäftsjahresende 2009/10 binnen Jahresfrist um rd. +11,7%, dies sind gut m², auf rd. 2,0 Mio. m². Bei einem Flächenbestand am Münchner Büromietmarkt von knapp unter 20,0 Mio. m² erhöhte sich die Leerstandsquote damit auf rd. 10,1%. Von diesen erhöhten Leerständen sind bereits auch gute Objekte in den Randlagen der Innenstadt betroffen, die sich im Gegensatz zu früher deutlich schwerer vermieten lassen. Leerstandsquote für Büroflächen in München über 10% Neben den Spitzenmieten, die zuletzt im Mittel noch einmal um -2% leicht nachgaben und aktuell bei rd. 28,50 /m² im Monat liegen, setzt das Überangebot an Büroflächen auch die flächengewichteten Durchschnittsmietpreise des gesamten Münchner Marktgebietes unter Druck und verschärft zudem die Relation zwischen den Höchstmieten in 1A-Lagen der Innenstadt und den Tiefstmieten in C-Lagen an der Peripherie, die immer weiter auseinander triften. Die meisten Mietverträge im bisherigen Verlauf des Jahres 2010 wurden innerhalb der Preisspanne von 10 bis 15 /m² im Monat abgeschlossen. Der flächengewichtete Durchschnittswert in München betrug zuletzt 14,19 /m² im Monat. Leichter Rückgang der Spitzenmieten Trotz erheblicher Veränderungen im Konsumverhalten und einer weiter zunehmenden Bedeutung des elektronischen Handels zeigen sich die deutschen Einkaufsmeilen durch das vergleichsweise robuste Konsumklima zum Geschäftsjahresende 2009/10 in einer stabilen Verfassung. Robustes Konsumklima stützt Einzelhandel 9

12 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Nachdem der klassische deutsche Einzelhandel ohne Kfz-Handel, Brennstoffe und Apotheken im Krisenjahr 2009 mit einem Umsatzrückgang von preisbereinigt weniger als -2% davonkam, konnten im ersten Halbjahr nominal +0,5% mehr umgesetzt werden. Bereits der differenzierte Blick auf das Weihnachtsgeschäft 2009 verdeutlicht, dass der Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren mit nominal +0,3% bereits leicht über dem Dezemberumsatz von 2008 lag. Solide Marktentwicklung bei Einzelhandelsvermietungen Nach den Schwankungen auf dem Vermietungsmarkt im Vorjahr kehrte daher im Jahresverlauf 2010 wieder eine solide Marktentwicklung zurück. Bis zur Jahresmitte waren es erneut die Textilhändler, die mehr als die Hälfte der rd m² Flächen nachfragten und damit gegenüber dem Vorjahr ihre Vorherrschaft in 1A-Lagen weiter ausbauten. Nach Anzahl der abgeschlossenen Verträge verzeichneten die Standorte Berlin, München, Düsseldorf, Köln und Frankfurt am Main zur Jahresmitte die meisten Abschlüsse am Mietmarkt für Einzelhandelsobjekte, die mit knapp einem Drittel auf Ladenlokale in der Größenklasse von 100 bis 250 m² entfielen. Im Vergleich zum Vorjahr ließ allerdings die starke Nachfrage nach dieser Größenklasse zugunsten der zweitstärksten Kategorie, der Einheiten von 250 bis 500 m², für die sich noch gut jeder Fünfte entschied, etwas nach. Kleinflächen unter 100 m² legten mit knapp 19% Marktanteil ebenfalls leicht zu, während insbesondere neu auf den deutschen Markt drängende internationale Anbieter bevorzugt auf Großflächen ab m² zielten. Durch den Markteintritt neuer Händler und Konzepte blieb das Angebot in Deutschlands 1A- Lagen weiter in Bewegung und damit keineswegs so uniform wie von Marktbeobachtern immer wieder gerne behauptet. Mietpreise für Einzelhandelsflächen in Top-Lagen über Vorjahr Nachdem die Mieten bundesweit im vergangenen Jahr leicht nachgaben, blieben sie in den ersten neun Monaten des Jahres 2010 weitestgehend stabil. Allerdings zeigt ein Blick auf die Statistik, dass in den Städten mit den höchsten Ladenmieten die Preise in den bevorzugten Lagen der Innenstädte im Segment 80 bis 120 m² im gleichen Zeitraum um rd. +1,4% und im Bereich 300 bis 500 m² sogar um +2,1% zulegten und sich damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt bewegten. Ursächlich für diese Entwicklung ist der Umstand, dass nationale wie internationale Filialisten weiterhin in ihr Standortnetzwerk in den Top-Lagen investieren, es weiter kontinuierlich ausbauen und die langfristigen Expansionspläne konsequent weiterverfolgen. Demgegenüber stellt sich die Entwicklung der Marktlage in den weniger bevorzugten deutschen Einzelhandelsstandorten sowie in den meisten auslaufenden 1A-Lagen und B-Lagen und in Städten mit starker Konkurrenz durch Shoppingcenter in der 10

13 Peripherie für den innerstädtischen Einzelhandel deutlich schwieriger dar. Hier standen die Mietpreise entsprechend stark unter Druck und gingen insgesamt weiter zurück. Das Zusammenspiel von positiven wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen ließ den innerstädtischen Einzelhandel in München die Verwerfungen der Krisenjahre gut überstehen. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den 1A-Lagen wird weiterhin durch die bestehende Angebotsknappheit in den Top-Konsumlagen unterstützt und vor allem durch die Nachfrage der Textilbranche befördert, die sich auch in der Landeshauptstadt weiter auf Expansionskurs befindet und entsprechende Flächen nachfragt. Münchens innerstädtischer Einzelhandel weiterhin gefragt Im Fokus der Nachfrage blieben Ladenflächen in der Neuhauser Straße, der Kaufingerstraße und rund um den Marienplatz, die sich seit dem Jahr 2006 im Schnitt um +24% verteuerten und in der Spitze zum Geschäftsjahresende 2009/10 weiterhin bei 310 /m² im Monat für ein Ladengeschäft im Erdgeschoss in der Referenzgröße von 100 m² bei modernem Zuschnitt lagen. Begründet liegt die Sonderstellung Münchens als stärkster Einzelhandelsstandort Deutschlands vor allem in der Tatsache, dass beinahe 40% des gesamten Einzelhandelsumsatzes allein in der erweiterten Innenstadt, in der sich rund ein Drittel der Einzelhandelsgesamtverkaufsflächen der Landeshauptstadt befinden, generiert werden. Dabei zeichnen sich die klassischen 1A-Lagen in der City neben ihrer Kompaktheit und ihrer sehr guten Erreichbarkeit insbesondere dadurch aus, dass neben all den bekannten internationalen und nationalen Filialisten bemerkenswert viele großflächige lokale Platzhirsche und kleinflächige lokale Traditionsanbieter für ein überaus vielfältiges Angebot sorgen. Knappheit und gute Erreichbarkeit prägen den Einzelhandelsstandort München Neben den 1A-Lagen und den Münchner Luxuslagen werden aktuell die auslaufenden 1A-Lagen der City, wie die Sendlinger Straße und das Tal sowie die Stadtteillagen für den filialisierten Einzelhandel als alternative Standorte erschlossen. Das Glockenbachviertel, der Gärtnerplatz und insbesondere der Stadtteil Schwabing profitieren bereits heute von dieser Situation. Abseits der Premiumlagen führte eine stärkere Fluktuation zu einem erhöhten Angebot bei gleichzeitig stabilen bis leicht rückläufigen Mietpreisen. Das fehlende Vertrauen in Finanzanlagen und niedrige Zinsen verliehen dem deutschen Wohnimmobilienkaufmarkt als vermeintlich inflationssichere und langfristige Kapitalanlage eine weitere Dynamik. Waren die Auswirkungen der Krise auf dieses Deutsche Wohnimmobilien gefragt 11

14 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Marktsegment bereits im Jahr 2009 deutlich geringer ausgefallen als prognostiziert, nahm die Nachfrage auch nach Wohnportfolios trotz teilweise immer noch weit auseinanderliegender Preisvorstellungen bei Käufern und Verkäufern bis Ende September 2010 bundesweit deutlich zu. Nachgefragt wurden neben dem individuellen Wohneigentum insbesondere Wohnportfolios in den Immobilienhochburgen Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main sowie in den Top-Lagen der B-Standorte. Auf der Käuferseite fanden sich dabei in erster Linie Family Offices und wohlhabende Privatanleger sowie Fonds, Versicherungen und Pensionskassen sowie Privat-Equity-Gesellschaften wieder. Obwohl ausländische Investoren die Mehrheit bei den größeren Transaktionen stellten, entfielen im Jahresverlauf über 70% aller Deals auf inländische Käufer. Wieder zunehmend auf den Markt kommen dabei Angebote, die sich überwiegend aus Exit-Strategien der Portfoliokäufe der Jahre 2004 bis 2007 speisen, während die Nachfrage nach Wohnimmobilien im gehobenen Qualitätsbereich nur teilweise befriedigt werden konnte. Kaufpreise für Wohnimmobilien in der Fläche stabil Dabei blieben die Kaufpreise für Wohnimmobilien auf Basis von mehr als acht Millionen Immobilienangeboten bundesweit in den meisten Städten und Gemeinden weitestgehend stabil und bewegen sich hinsichtlich der Abschlüsse insgesamt deutlich über Vorjahresniveau. Während sich die Objektpreise in den Metropolen zum Ende des 3. Quartals 2010 im Neubaubereich weiter verteuerten und in Frankfurt am Main im Schnitt um gut +10% über dem Vergleichswert des Vorjahres lagen, sanken die aufgerufenen Preise für Wohnungen im Bestand sowie für gebrauchte und neue Eigenheime in der Fläche bundesweit im Mittel um rd. -1%. Mit durchschnittlich -0,4% verminderten sich die Angebotspreise für Neubauwohnungen auf dem Land am moderatesten. Wohnimmobilien in München erneut teurer In München verteuerten sich inserierte Neubauprojekte aller Klassen binnen Jahresfrist im Mittel um gut +8%. Für eine Neubaueigentumswohnung waren zum Halbjahr 2010 durchschnittlich /m² Wohnfläche zu zahlen, während sich die Preise für Bestandswohnungen in guten Lagen auf den Vorjahreswert von rd /m² Wohnfläche einpendelten. Mietwohnungen in Ballungsräumen gefragt Weiterhin im Aufwärtstrend befinden sich die Mietwohnungsmärkte in den deutschen Zentren. Ein wichtiger Grund für diese Entwicklung ist neben einer seit bereits mehr als fünf Jahren anhaltenden Zuwanderung aus strukturschwachen und ländlichen Räumen die ungebremste Zunahme von Einpersonenhaushalten in den Großstädten, die in gefragten innerstädtischen Lagen Berlins und Münchens bereits bei fast 70% liegen. 12

15 Übersicht Immobilienbestand im Konzer n per 30. September 2010 Ort Immobilien- Grundstücks- Vermietbare davon Büro/ objekte Gebäude fläche Nutzfläche Ladengeschäfte Gas Anzahl Anzahl in m 2 in m 2 in m 2 München Zentrum Schwabing Nymphenburg/Neuhausen Laim/Pasing/Aubing Großhadern/Forstenried Thalkirchen/Solln Untersendling/Ludwigvorstadt Isarvorstadt Au/Haidhausen/Giesing Perlach/Trudering Bogenhausen/Oberföhring Freimann/Ludwigsfeld Milbertshofen München Land Großraum München Sonstiges Bayern Betriebsgrundstücke Brauerei unbebaute Grundstücke Land- und Forstwirtschaft Vergebene Erbbaurechte Fremdgrundstücke in Erbbau Sedlmayr Gruppe Dinkelacker Gruppe Summe

16 davon davon davon IFRS Nettomieten Vermietungs- Nettomieten tronomie Sonstiges Wohnungen Buchwert 2009/10 grad 2008/09 in m 2 in m 2 in m 2 in T in T in % in T , , , , , , , , , , , , , , , , ,

17 Dabei hinkt der Neubau von Wohnungen der Nachfrage trotz der Initiativen und Absichtserklärungen seitens der Kommunen weiter hinterher. Vielfach verhindert auch der geografisch bedingte Mangel an bebaubaren Freiflächen, wie beispielsweise in Stuttgart und Frankfurt am Main, den Wohnungsneubau. Die Revitalisierung ehemaliger Verkehrs- und Industrieflächen wie vielerorts in München praktiziert ist daher für die Schaffung von neuem Wohnraum von großer Bedeutung. Wohnungsneubau bleibt hinter Bedarf zurück Obwohl in Frankfurt am Main mit durchschnittlich +5,5% der größte Mietpreissprung im ersten Halbjahr 2010 im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2009 erzielt wurde, blieben die Wohnungsmieten in München bundesweit am höchsten. Dabei ist der Münchner Mietwohnungsmarkt zum Geschäftsjahresende durch eine hohe Stabilität und für Münchner Verhältnisse von einer relativ moderaten Preisentwicklung geprägt. Während insbesondere am nördlichen Stadtrand von München Wohnungen für unter 10 /m² im Monat zu haben sind, lagen die Mietpreise in den In-Quartieren Altstadt und Lehel sowie in den Stadtteilen Bogenhausen, Schwabing und Nymphenburg/Gern bei entsprechender Lage und Ausstattung in der Neuvermietung auch schon einmal deutlich über 20 /m² im Monat. Im Schnitt bewegten sich die Nettomieten der abgeschlossenen Mietverträge zuletzt bei rd. 13 /m² im Monat für eine Wohnung mit gutem Wohnwert, wobei für Einheiten im Bestand durchschnittlich 12,10 /m² im Monat und für Neubauwohnungen im Mittel 13,20 /m² im Monat zu zahlen waren. Moderate Entwicklung der Wohnungsmieten in München Immobilien der Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA und ihrer Tochtergesellschaften Die Sedlmayr Grund und Immobilien KGaA ist mit ihren Tochtergesellschaften eine ertragsorientierte Immobiliengruppe (Sedlmayr Gruppe), die durch ihr strategisches und operatives Handeln die langfristige Stabilität und die dauerhafte Wertentwicklung ihrer vorrangig in München befindlichen Wohn- und Gewerbeimmobilien verfolgt. Unsere Mehrheitsbeteiligung an der Dinkelacker AG in Stuttgart ergänzt und erweitert das Immobilienportfolio auf Stuttgart und dessen Umland. Damit verfügen wir über ein breit aufgestelltes Portfolio in den beiden wirtschaftsund wachstumsstärksten Bundesländern Deutschlands. Als langfristig agierender Bestandshalter lag unser Hauptaugenmerk auch im Geschäftsjahr 2009/10 auf einer effektiven kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung unserer Objekte. Hierzu zählt insbesondere ein standort- und objektbezogenes Be- Unternehmensstrategie 15

18 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T standsmanagement, das durch geeignete Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen die Wertentwicklung und die Wertstabilität unserer Objekte fördert. So konnten wir im Berichtsjahr 2009/10 durch entsprechende Umbau- und Ausbaumaßnahmen erneut Baurechtsreserven heben und zudem Flächen durch Grundrissänderungen bzw. sinnvollen Nutzungsanpassungen für potenzielle Mieter attraktiver gestalten. Durch diese Maßnahmen sollte es uns weiter gelingen, eine gute Mieterstruktur in den Objekten sicherzustellen. Daneben sind wir ständig auf der Suche nach rein wohnungswirtschaftlichen bzw. gemischt genutzten Immobilien in guten Lagen, die durch geeignete Verbesserungsmaßnahmen noch ein erkennbares Wertschöpfungspotenzial vorweisen. Allerdings schließen wir Verkäufe von Objekten, die nachhaltig nicht in unser Portfolio passen bzw. nicht von wesentlicher Bedeutung für unsere Unternehmensgruppe sind, nicht grundsätzlich aus. Bei unseren Entscheidungen im Rahmen des Portfoliomanagements berücksichtigen wir neben der eigenen Markteinschätzung auch die Marktuntersuchungen renommierter Marktforschungsunternehmen. Die Aktivitäten unseres Bauträgergeschäftes über die Beteiligungsgesellschaft Sedlmayr Investa-Immobilien GmbH beschränken sich im Wesentlichen auf Wohnungsneubauvorhaben in guten Münchner Lagen für private Investoren und Eigennutzer. Immobilienbestand Der Immobilienbestand der Sedlmayr Gruppe verminderte sich zum Ende des Geschäftsjahres 2009/10 auf insgesamt 199 (Vj. 204) Immobilienobjekte, die sich zum überwiegenden Teil in München und im näheren Umland befinden. Anzahl Objekte nach Regionen Mietflächen nach Nutzungsarten 18% 12% München Zentrum 6% 42% 38% Büro-/Ladenflächen München Stadtgebiet Gastronomie München Land Wohnungen 24% 2% 44% Stuttgart Andere Standorte 14% Sonstige Flächen 16

19 Dachauer Straße Veräußert wurden im Berichtszeitraum ein Gaststättenobjekt im Teileigentum in der Orionstraße in Oberschleißheim, ein Gaststättenobjekt in Günzburg sowie drei unbebaute Grundstücke, für die auch mittelfristig kein adäquates Baurecht in Aussicht war. Bei den Grundstücken handelte es sich um eine als Tennisplatz genutzte Fläche in Nandlstadt, ein Grundstück in Lenggries sowie ein nur geringfügig gewerblich genutztes unbebautes Grundstück an der Tegernseer Landstraße in München. Ferner verkauften wir ein kleineres, stark sanierungsbedürftiges Wohnhaus mit Gaststätte in der Frauenstraße in München. Verkäufe im Gj. 2009/10 Mietflächen nach Regionen Nettomieten nach Regionen 20% 7% 22% München Zentrum München Stadtgebiet München Land 1% 18% 5% 37% 2% 49% Stuttgart Andere Standorte 39% 17

20 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Die aus den Verkäufen insgesamt erzielten Buchgewinne in der Sedlmayr KGaA von 4,9 Mio. wurden in gleicher Höhe in die Rücklage gemäß 6b EStG eingestellt. Vermietbare Nutzfläche m² Trotz des Rückgangs an Objekten erhöhte sich die zur Vermietung zur Verfügung stehende Wohn- und Nutzfläche unserer Mietobjekte in der Sedlmayr Gruppe auf m² (Vj m²). Weitere m² betreffen Brauerei- und Logistikflächen, die zum größten Teil an die Spaten-Löwenbräu-Gruppe verpachtet sind. Zugänge im Gj. 2009/10 Mit Wirkung zum 1. Oktober 2009 konnten wir den Ankauf eines Wohnhauses mit Rückgebäude in der Elsenheimerstraße mit einer vermietbaren Nutzfläche von rd m² für rd. 3,3 Mio. realisieren. Weitere Ankäufe scheiterten wie bereits im Vorjahr an den deutlich überzogenen Preisvorstellungen auf Seiten der Verkäufer. Ausbau- und Sanierungsmaßnahmen Durch die Fertigstellung der Generalsanierung unseres Objekts am Marktplatz in Markt Schwaben, einer Lagerhallenerweiterung Auf den Schrederwiesen sowie der Dachgeschossausbauten in der Daiserstraße, der Türkenstraße, der Preysingstraße und der Heideckstraße konnten im Berichtsjahr zusätzliche vermietbare Nutzflächen von rd m² geschaffen werden. Donnersberger Straße 18

21 Rosenheimer Straße Zum Geschäftsjahresende noch nicht abgeschlossen waren die Modernisierungs- und Ausbaumaßnahmen in dem neu erworbenen Haus in der Elsenheimerstraße, in dem nach Einbau einer Zentralheizung noch der Dachgeschossausbau und der Anbau von Balkonen ausstehen. Insgesamt summierten sich die aktivierungspflichtigen Maßnahmen an Bestandsobjekten der Sedlmayr Gruppe im Berichtsjahr auf rd. 4,5 Mio.. Die Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung sowie für Kleinreparaturen betrugen im gleichen Zeitraum in der Sedlmayr Gruppe rd. 6,8 Mio.. Auf die Modernisierung bzw. Renovierung von Wohn- und Gewerbeflächen entfielen hiervon rd. 3,1 Mio.. Investition und Instandhaltung Gewerbeimmobilien Im Zusammenhang mit der Generalsanierung des Objekts in Markt Schwaben, der Lagerhallenerweiterung und der Umwidmung einer ehemaligen Gastronomiefläche nahmen die gewerblich genutzten Mietflächen der Sedlmayr Gruppe im Berichtsjahr um m² auf insgesamt m² (Vj m²) zu. Ihr Anteil am Flächenportfolio von etwas über 43% stellt weiterhin den größten Flächenanteil, knapp vor den Wohnflächen. Gewerbeflächen steigen auf m² 19

22 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Im Einzelnen erhöhten sich die Büro- und Praxisflächen leicht auf m² (Vj m²). Die Einzelhandels- und Ladenflächen stiegen im Wesentlichen aufgrund der vorgenannten Umwidmung auf m² (Vj m²). Die sonstigen Gewerbeflächen nahmen auf m² (Vj m²) zu und beziehen sich in erster Linie auf Werkstätten, Lagerräume und Kinos. In der Sedlmayr KGaA erhöhten sich die vermietbaren Gewerbeflächen zum Geschäftsjahresende auf m² (Vj m²). Mit m² (Vj m²) stellen die Büro- und Praxisflächen hier unverändert den größten Flächenanteil. Die Abschlüsse an Neu- bzw. Wiedervermietungen für Gewerbeflächen in der Sedlmayr Gruppe gingen im Berichtszeitraum 2009/10 deutlich auf rd m² (Vj. rd m²) zurück. Mit Ausnahme eines Mietvertrages lagen die Jahresnettomieten bei allen Abschlüssen unter T 100 und erreichten insgesamt ein Mietvolumen von rd. T 727. In der Sedlmayr KGaA blieb das Mietvolumen der Neu- und Anschlussvermietungen im gleichen Zeitraum mit rd. T 437 (Vj. ca. T 463) bei einer vermieteten Gewerbefläche von insgesamt rd m² (Vj. rd m²) nahezu unverändert zum Vorjahr. Frauenhofer Straße 20

23 Der Leerstand an Gewerbeflächen verminderte sich Ende September 2010 weiter auf rd m² (Vj m²). Mit rd. 1,7% (Vj. 1,9%) bleibt die Leerstandsquote der Sedlmayr Gruppe erneut erfreulich unter dem Durchschnittswert für Gewerbeflächen in München. Wohnungen Der Wohnungsbestand in der Sedlmayr Gruppe erhöhte sich zum Bilanzstichtag im Wesentlichen durch den Kauf des Wohnhauses sowie infolge von Dachgeschossausbauten auf Einheiten (Vj ). Dabei stieg die zur Vermietung zur Verfügung stehende Wohn- und Nutzfläche saldiert mit den Abgängen im Berichtszeitraum um m² auf m² (Vj m²). Der Anteil der Wohnflächen an unserem Flächenportfolio erhöhte sich dadurch auf knapp über 43%. Wohnflächen auf m² ausgebaut In der Sedlmayr KGaA umfasst der Wohnungsbestand zum Geschäftsjahresende insgesamt m² bzw Wohnungen. Nachdem im Vorjahr die Zahl der Mieterwechsel erneut deutlich zurückgegangen war, erhöhte sich die Fluktuation im Berichtszeitraum wieder auf 307 (Vj. 251) Vertragsabschlüsse. Dies entspricht zwar einem Anstieg von rd. +22% gegenüber dem Vorjahr, liegt aber immer noch im langjährigen Mittel. Insgesamt wurden rd m² mit einem jährlichen Nettomietvolumen von rd. T neu bzw. wieder vermietet. Die aus den Erst- und Wiedervermietungen realisierten Nettokaltmieten lagen im Berichtszeitraum bei durchschnittlich 11,49 /m² (Vj. 11,93 /m²). In Folge von Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen bei Wiedervermietungen konnten mit 11,51 /m² im Mittel um +4,2% höhere Mietpreise als zuvor erzielt werden. Mit Ausnahme von vorübergehenden Leerständen bei Mieterwechseln und im Zusammenhang mit Generalsanierungsmaßnahmen und Wohnungsumbauten standen im Berichtszeitraum erneut keine Wohnungen über einen längeren Zeitraum leer. Zum Geschäftsjahresende am 30. September 2010 waren wie im Vorjahr lediglich vier Wohnungen bzw. 0,2% unseres Wohnungsbestandes vorübergehend nicht vermietet. 21

24 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Gaststätten Durch den Abgang einer Gaststätte im Teileigentum sowie dem Verkauf eines Gasthauses in Günzburg und der Rücknahme eines Objektes von der Spaten-Löwenbräu- Gruppe, das zwischenzeitlich umgewidmet und übergangslos gut weitervermietet werden konnte, verminderte sich der Bestand an Gastronomieflächen zum Geschäftsjahresende 2010 auf m² (Vj m²) und vervollständigt mit unverändert rd. 14% unseren Immobilienbestand. Alle Gaststätten und Biergärten sind im Rahmen eines Generalpachtvertrages an die Spaten-Löwenbräu-Gruppe verpachtet. Bauträger Schloßstraße, Berlin Das in der Schloßstraße in Berlin-Steglitz gemeinsam mit der Investa Projektentwicklung GmbH auf einem rd m² großen Grundstück realisierte Geschäftshaus mit Laden- und Büroflächen mit einer Nutzfläche von ca m² konnte bis zum Ende des Geschäftsjahres fertiggestellt werden. Neben dem Mieter Sport Scheck, der vom Untergeschoss bis zum 2. Obergeschoss die Ladenflächen belegt, laufen für die letzten noch zur Verfügung stehenden Büroflächen zum Geschäftsjahreswechsel die finalen Vertragsverhandlungen an. Gleichzeitig werden erste Verkaufsgespräche auf der Basis eines strukturierten Bieterverfahrens geführt. Oberföhringer Straße Von den zum Ende des Geschäftsjahres 2009/10 noch zum Verkauf stehenden drei Wohneinheiten in unserer exklusiven Wohnanlage in der Oberföhriger Straße konnten nach schleppendem Beginn im Jahr 2010 im November erfreulicherweise zwei Wohnungen mit einen Verkaufspreis von insgesamt 2,4 Mio. verbrieft werden. Damit steht nur mehr eine Wohnung zum Verkauf an. Projektentwicklung Berlin Aufgrund unterschiedlicher Vorstellungen über die Projektentwicklung, Vermietung und Vermarktung der acht großen Post-/Telekom-Objekte der Oikos GmbH in Berlin haben wir uns entschlossen, die Minderheitsbeteiligung der Sedlmayr-Investa Immobilien GmbH an der Oikos GmbH von 15,4% aufzugeben und an die italienischen Gesellschafter abzutreten. Die Übertragung ist im Dezember 2010 zu Buchwerten erfolgt. 22

25 Projektentwicklung Langwied Bekanntlich war der Verkauf der Brauereigrundstücke an der Marsstraße und an der Nymphenburger Straße nicht Gegenstand der Vereinbarungen mit dem heutigen AB-Inbev Konzern im Jahre Im Interesse einer Verlagerung der Brauereien Spaten- Franziskaner und Löwenbräu an einen neuen, günstigeren Standort wurde daher im Master Agreement (Grundlagenvereinbarung) gleichzeitig vereinbart, dass sich die Sedlmayr KGaA nach besten Kräften zu bemühen habe, in Absprache mit AB-Inbev unerschlossenes Bauerwartungsland innerhalb der Landeshauptstadt München zu erwerben, das für den Bau einer neuen Brauerei geeignet ist, und diese Flächen AB-Inbev nach entsprechender Entwicklung zu angemessenen Bedingungen anzubieten. Aus dieser vertraglichen Vorgabe entstand ein ca. sechsjähriger Planungsprozess, der mit der Spaten Brauereientwicklungsgesellschaft Langwied GmbH als der Vorhabensträgerin vorangetrieben wurde. Mit dem Aufstellungsbeschluss im Jahr 2007 ist Langwied als geeignete Fläche identifiziert worden, mit der Wirksamkeit des Satzungsbeschlusses vom 30. Juni 2010 besteht für das Gelände nunmehr ein Baurecht in Form eines Sondergebietes Brauerei. Wegen des drohenden Auslaufens der bestehenden Optionsverträge mit privaten Eigentümern und der Landeshauptstadt München haben wir die Optionen zum überwiegenden Teil bereits im Dezember 2009 ausgeübt. Damit verfügt die Langwied GmbH über sämtliche für die Brauerei vorgesehenen Flächen (ca m²) und alle für die Erschließung notwendigen Straßenflächen. Entgegen unseren ursprünglichen Erwartungen sieht sich allerdings AB-Inbev heute nicht mehr in der Lage, eine bindende Verpflichtung nach Maßgabe des Durchführungsvertrages mit der Landeshauptstadt München zum Bau einer neuen Brauerei innerhalb von etwa 10 Jahren abzugeben. Begründet wird dies insbesondere mit dem schwierigen weltweiten ökonomischen Umfeld, das einen bindenden Kapitaleinsatz für eine neue Brauerei zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erlaube. Ferner wird damit argumentiert, dass der traditionelle Standort von Spaten und Löwenbräu an der Mars-/ Nymphenburger Straße in gutem Zustand sei und mit gewissen Optimierungen den Anforderungen an einen modernen Braubetrieb in den nächsten 15 bis 20 Jahren gerecht werde. Auch wenn man dies angesichts der bereits jetzt bestehenden logistischen Probleme durch die beengten räumlichen Verhältnisse an der Marsstraße und im Hinblick auf die zu erwartenden umweltpolitischen Auflagen mit einigem Recht bezweifeln kann, so ist festzuhalten, dass sich AB-Inbev außerstande sieht, den Neubau einer Brauerei in Langwied selbst zu verfolgen. 23

26 L A G E B E R I C H T / K O N Z E R N L A G E B E R I C H T Daraufhin wurde das Gespräch mit den Entscheidungsträgern der Schörghuber Gruppe gesucht, die erfreulicherweise bestätigt haben, dass nach einer ersten Analyse eine Verlagerung der Paulaner Brauerei grundsätzlich möglich und unter Berücksichtigung der zu erwartenden umweltpolitischen Auflagen für den jetzigen Standort in der Au auch sinnvoll erscheint. Eine wirtschaftlich sinnvolle Verlagerung der Paulaner Brauerei vom jetzigen innerstädtischen Standort auf das Grundstück Langwied hängt allerdings angesichts des massiven Investments in Langwied ganz entscheidend von dem Wert ab, der aus dem derzeitigen Brauereigrundstück gezogen werden kann. Nachdem von unserer Seite die Stadtspitzen über die neue Sachlage informiert wurden, haben bereits erste Gespräche der Schörghuber Gruppe mit der Landeshauptstadt München über die Nutzung der bisherigen Brauereigrundstücke stattgefunden. Sollten diese Gespräche positiv verlaufen, so sind wir zuversichtlich, dass die Paulaner Brauerei die Langwied GmbH bzw. die Grundstücke übernehmen und dort eine neue Brauerei bauen wird. Denn den Verantwortlichen ist sehr bewusst, dass Langwied der einzig mögliche Standort für eine neue Brauerei innerhalb von München ist. Mit einer Verlagerung der Paulander Brauerei besteht überdies eine gewisse Chance, dass auch AB-Inbev im Rahmen einer wie immer gearteten Zusammenarbeit zu einem Umzug nach Langwied bewegt werden kann und damit die Grundstücke an der Mars- und an der Nymphenburger Straße für eine Entwicklung zur Verfügung stehen. Dinkelacker Gruppe Immobilienmarkt Stuttgart Der Stuttgarter Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin uneinheitlich. Während der Wohnungsmarkt eine stabile Entwicklung aufweist, fehlt es dem Markt für gewerbliche Objekte weiter an großen Abschlüssen, so dass sich die Nachfrageschwäche aus dem Vorjahr bis zuletzt fortsetzte. Diskussion um Stuttgart 21 Dominiert wird das Geschehen in der Schwabenmetropole zum Ende des Berichtsjahres von den massiven Protesten gegen das Großprojekt Stuttgart 21, dessen Umsetzung ins Stocken geraten ist. Hiervon betroffen ist auch das geplante ECE-Center, das immer noch Gegenstand kritischer Diskussionen ist, während die Entscheidung für den Neubau der Sparkassenakademie, die die Baulücke zur neuen Stadtbibliothek stadteinwärts schließen wird, bereits gefallen ist. In der Realisierungsphase befinden sich zudem die Projekte in der Lautenschlagerstraße und der Bolzstraße sowie der Umbau des Postquartiers, allesamt Einzelhandels-/Büroprojekte am Rande der Fußgängerzone. 24

27 Dabei stehen dem Büromietmarkt im Marktgebiet Stuttgart rd. 7,4 Mio. m² zur Verfügung, deren Leerstand binnen Jahresfrist Ende September 2010 auf ca. 7%, das entspricht rd m², angestiegen ist und sich zum überwiegenden Teil in innerstädtischen Lagen befindet. Die gesunkene Nachfrage nach Büroflächen im höherpreisigen Segment führte zudem zu einem Rückgang der erzielten Durchschnittsmieten auf etwas weniger als 12 /m² im Monat. Büromarkt Stuttgart In einer guten Verfassung und ohne erwähnenswerten Leerstand zeigt sich weiterhin der Stuttgarter Einzelhandel in der City. Spitzenreiter der gefragten Lagen mit tendenziell leicht steigenden Mietpreisen bleibt dabei die Königstraße, während in Nebenlagen die Vermarktungsdauer bei eher nachgebenden Mietpreisen steigt. Insofern muss die Aussage, dass die zusätzliche Kaufkraft für die neuen Einzelhandelsstadtquartiere am Karlsplatz, dem Quartier S sowie für das geplante ECE-Einkaufcenter aus dem Umland von Stuttgart generiert werden kann, kritisch gesehen werden. Einzelhandel Stuttgart Obwohl der Wirtschaftsraum Stuttgart von der Wirtschaftskrise aufgrund seiner Ausrichtung auf den Automarkt besonders betroffen war, blieben die Auswirkungen auf dem Wohnungsmarkt überschaubar. Geringe Fertigstellungszahlen, die rasche konjunkturelle Erholung, niedrige Zinsen und die Suche vieler Anleger nach sicheren Investmentprodukten sorgten auch in Stuttgart für eine starke Nachfrage nach Eigenheimen und Wohnhäusern, die nicht gedeckt werden konnte. Beides zusammen führte zu insgesamt leicht steigenden Miet- und Kaufpreisen. Mietwohnungsmarkt Stuttgart Die Aktivitäten der Dinkelacker Gruppe waren im Berichtsjahr 2009/10 neben dem Verkauf eines unbebauten Grundstücks in Freudenstadt vom Abschluss einiger Neubauund Sanierungsmaßnahmen geprägt. Geschäftstätigkeit Dinkelacker AG So konnten nach Fertigstellung im Oktober 2009 bis zum Ende des Kalenderjahres alle Wohnungen in der Arminstraße zu guten Konditionen vermietet werden. Darüber hinaus wurde der Generalpachtvertrag mit der Dinkelacker-Schwaben-Bräu GmbH & Co. KG bereits vorzeitig bis Ende 2019 verlängert und damit für die nächsten Jahre eine stabile Ertragssituation bei den gastronomischen Objekten gesichert. Für das Geschäftsjahr vorgesehene Objektankäufe scheiterten hingegen leider an den überzogenen Preisvorstellungen der Verkäufer. Während die vorhandenen Flächenreserven am Büromietmarkt in Stuttgart auch die Vermietungsbemühungen bei Dinkelacker nicht beförderten, blieb die Vermietung von Wohnraum weitestgehend unproblematisch. 25