Grundstücksmarktbericht 2012 Daten für die Wertermittlung 2012/2013

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2 Grundstücksmarktbericht 2012 Daten für die Wertermittlung 2012/2013 bearbeitet und veröffentlicht: Frühjahr 2012 Herausgeber Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Geschäftsstelle Lautenschlagerstraße Stuttgart (07 11) Fax (07 11) bew.stmessa@stuttgart.de! Neue Telefonnummern! bitte beachten Redaktionelle Bearbeitung Druck Herr Weller Frau Hasel-Lempp, Frau Stein W. Kohlhammer Druckerei GmbH + Co. KG Vertrieb Landeshauptstadt Stuttgart Grundstücksmarktbericht Stadtmessungsamt Bodenrichtwertatlas Kundenzentrum Bodenrichtwert-DVD Lautenschlagerstraße Stuttgart (07 11) Fax (07 11) stadtmessungsamt@stuttgart.de OnlineShop: Öffnungszeiten: Mo Do Uhr Fr Uhr Preis Grundstücksmarktbericht: 35,-- Euro Bodenrichtwertatlas: 55,-- Euro Bodenrichtwerte auf DVD mit Grundstücksmarktbericht: 180,-- Euro bei Versand: zuzüglich Versandkosten Internet Informationen im Internet unter: Auskünfte Bodenrichtwerte: Kundenzentrum (07 11) Fax (07 11) Grundstücksmarktbericht: Herr Weller (07 11) Fax (07 11) Anträge Wertermittlung: Frau Klozenbücher/ Frau Siebart (07 11) (07 11) Fax (07 11) Auskünfte aus der Kaufpreissammlung für Sachverständige: Frau Stein / Frau Hasel-Lempp (07 11) (07 11) Fax (07 11) Immobilienwertauskunft: Kundenzentrum (07 11) Fax (07 11) Irrtum vorbehalten Der Grundstücksmarktbericht ist urheberrechtlich geschützt. Eine nicht kommerzielle auszugsweise Vervielfältigung ist mit Quellenangabe bei Übersendung eines Belegexemplars gestattet. Kartenausschnitte: Stadtmessungsamt Stuttgart Titelbild: Stiftskirche, Stadtmessungsamt Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstücksmarktbericht 2012

3 Seite 1 Inhalt 1 Vorbemerkung 2 2 Der Grundstücksmarkt im Überblick 3 3 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten 8 4 Grundstücksverkehr Gesamtumsätze, allgemein Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum 23 5 Preise Unbebaute Grundstücke Baugrundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Bebaute Grundstücke Individueller Wohnungsbau und Geschosswohnungsbau Wohnungseigentum Teileigentum Gewerbe- und Industriegrundstücke, Innenstadtnutzungen 36 6 Daten für die Wertermittlung 37 7 Produkte und schriftliche Dienstleistungen des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle Verkehrswertgutachten Auskunft aus der Kaufpreissammlung an Sachverständige Immobilienwertauskunft Bodenrichtwertauskunft Schriftliche einfache Bodenrichtwertauskunft Erweiterte schriftliche Bodenrichtwertauskunft 39 8 Gebührensatzung 40 Anhang Anschriften der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse im Großraum Stuttgart Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstückmarktbericht 2012

4 Vorbemerkung Seite 2 1 Vorbemerkung Als Serviceleistung für Bürger, Wirtschaft und Verwaltungen sowie zur Unterstützung des Rechtswesens und der Stadt- und Wirtschaftsentwicklung veröffentlicht der Gutachterausschuss alljährlich Daten für die Wertermittlung und Marktinformationen. Entsprechend dem gesetzlichen Auftrag richtet sich diese Veröffentlichung sowohl an Immobilienbesitzer oder Erwerbsinteressenten als auch an die Fachleute der Immobilienwirtschaft, die Wertermittlungssachverständigen und die politischen Entscheidungsträger mit den sie stützenden Verwaltungen. Er legt dabei die Grundlagen des Gutachterausschusses bei seinen eigenen Wertermittlungen offen, die er auf Antrag nach bundes- und landesrechtlichen Berechtigungen zum Beispiel für Bürger, Verwaltungen und Gerichte erstellt. Diese Wertermittlungen dienen auch der ständigen Überprüfung der zu veröffentlichenden Daten für die Wertermittlung. Der Grundstücksmarktbericht, die beschlossenen Bodenrichtwerte und sonstigen Daten für die Wertermittlung sind Grundlagen für Verkehrswertermittlungen Kaufpreisverhandlungen der Marktteilnehmer Beleihungsbewertungen der Kreditinstitute Entwicklungs- und Investitionsentscheidungen regionaler und überregionaler Wirtschaftsunternehmen Steuerliche Bewertungen, Steuerschätzungen und Steuerberatung Sie sind ein Anhalt für die Gutachterausschüsse der Region, ermöglichen fundierte überregionale Vergleiche und dienen nicht zuletzt dem Erfahrungsaustausch der Sachverständigen und der Gutachterausschüsse. Der Gutachterausschuss ist der Marktkenntnis und Objektivität verpflichtet. Er wird dabei wesentlich durch die ihm vorbehaltene Kenntnis aller Kaufverträge unterstützt (s. Abb. unten rechts). Hierdurch erhalten die Informationen ihr besonderes Gewicht. Die vom Gutachterausschuss sachverständig nach Marktlage und Erfahrungen beschlossenen Daten für die Wertermittlung werden mit ihren Grundlagen und Anwendungshinweisen veröffentlicht. Sie stehen unter dem Vorbehalt von Änderungen bis zur nächsten Veröffentlichung - Ausgabe , die sich auf Grund geänderter Marktverhältnisse oder neuerer Auswertungen und Beurteilungen ergeben können. Gliederung Nach einem Überblick über die Besonderheiten des Immobilienmarkts und die Preisentwicklung im Untersuchungszeitraum sowie der Vorstellung des Gutachterausschusses wird über den Grundstücksverkehr und das Preisverhalten auf dem Immobilienmarkt des Jahres 2011 berichtet. Dieser Bericht war u.a. Grundlage der Beratungen und Beschlüsse des Gutachterausschusses vom über die jährlich ermittelten Bodenrichtwerte und Daten für die Wertermittlung. Er gestattet zwar einen allgemeinen Einblick in den Grundstücksmarkt, ist aber zur konkreten Wertermittlung nicht geeignet. Hilfen zur Wertermittlung bietet dagegen das Kapitel 6 dieses Heftes mit den dort veröffentlichten Daten wie Vergleichsfaktoren, Zeitreihen und Umrechnungsfaktoren sowie weiteren Hinweisen zur Anwendung dieser Daten und auf weitere Veröffentlichungen wie z. B. Bodenrichtwerte. Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstücksmarktbericht 2012

5 Seite 3 Überblick 2 Der Grundstücksmarkt im Überblick Rahmenbedingungen Die Landeshauptstadt Stuttgart ist mit rd Einwohnern und einer Fläche von 207 km² das Zentrum der Metropolregion Stuttgart mit ca. 4,6 Millionen Einwohnern. Der Zuständigkeitsbereich und die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses beziehen sich damit auf den Kern eines wesentlich größeren Wirtschaftsraums. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Stuttgart beträgt rd , wovon ca Pendler sind. Die Arbeitslosenquote lag 2011 im Mittel in Stuttgart bei 5,5% und in der Region bei 4,2%. Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstücksmarktbericht 2012

6 Überblick Seite 4 Städtebauliche Entwicklung Stuttgart ist eine der wirtschaftsstärksten Metropol- und Hightech-Regionen Europas, deren Spitzenposition vor allem auf der Leistungsfähigkeit ihrer Wirtschaftsstruktur aufbaut. Weltweit agierende Großkonzerne, innovative Mittelständler und wissenschaftliche Institute und Universitäten mit ihren hervorragend qualifizierten Mitarbeitern sind die Basis der führenden Forschungsund Entwicklungsregion. Als Landeshauptstadt und gemeinsam mit der Wirtschaftsregion belegt Stuttgart in unterschiedlichen Standort- und Städterankings immer wieder vordere Plätze. Hierbei glänzt Stuttgart neben seiner Innovationsund Wirtschaftskraft mit hoch qualifizierten Fachkräften, mit einer niedrigen Arbeitslosigkeit, hoher Kaufkraft und guter Erreichbarkeit. Auch als Wohnstandort ist Stuttgart mit seiner lebendigen Kunst- und Kulturszene, den ausgezeichneten Bildungsangeboten und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten äußerst beliebt. Der wirtschaftliche Aufschwung des vergangenen Jahres zeigt sich auch in einer Steigerung der Bürovermietungen von durchschnittlich 15% in den als Big Seven genannten umsatzstärksten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Stuttgart erlebte hierbei mit einer Steigerung von rund 45% einen wahren Höhenflug. Die Citydurchschnittsmiete auf dem soliden Stuttgarter Büromarkt blieb gegenüber dem Vorjahr konstant. Die durchschnittliche Spitzenmiete steigerte sich dagegen um 7% auf 18,80. Mit einer zurückgegangenen Leerstandsquote auf ca. 5,7% weist Stuttgart nach wie vor den niedrigsten Wert dieser Märkte aus. Gefragt sind weiterhin vor allem hochwertige moderne Büroflächen in City- und Innenstadtlagen. Als Einzelhandelsstandort verzeichnet Stuttgart in den Toplagen der Stadt eine unverändert hohe Nachfrage von nationalen und internationalen Filialisten bei einer leicht steigenden Spitzenmiete. Mit der Eröffnung der Bibliothek des 21. Jahrhunderts im Oktober 2011 kam eine weitere Belebung in das innerstädtische Europaviertel neben dem Stuttgarter Hauptbahnhof. Das sich ebenfalls auf diesem Areal befindliche Projekt Pariser Höfe mit rund 250 Wohnungen und m² Bürofläche soll Ende des Jahres fertig gestellt sein. Die Planungen für die angrenzende zukünftige Sparkassenakademie, ein Schulungszentrum mit voraussichtlich rund 160 Apartments und Büros für ca. 300 Mitarbeiter sowie das Einkaufszentrum Milaneo entlang der Wolframstraße mit circa m² Einzelhandelsfläche, m² Büro, einem Hotel mit 160 Zimmern und 400 Wohnungen konkretisieren sich weiter. Viele weitere Neubauprojekte und Revitalisierungen von Gebäuden prägen derzeit sehr stark die Innenstadtentwicklung Stuttgarts. Nach dem Volksentscheid für den neuen Stuttgarter Tiefbahnhof hat die Deutsche Bahn AG mit den Bauarbeiten für die knapp 10-jährige Bauphase begonnen. Im modernisierten und vergrößerten Postquartier entlang der Lautenschlagerstraße wurden im vergangenen Jahr fast alle Einzelhandelsflächen bezogen. Ebenfalls wurde der gegenüberliegende Hotelneubau des Motel One mit 231 Zimmern eröffnet. Eine zusätzliche Aufwertung der Lautenschlagerstraße wird durch das Bülow Carré erfolgen, dessen Bauarbeiten für die insgesamt m² Mietfläche zügig vorangehen. Weitere bedeutende Projekte in der Innenstadt sind das zukünftige Einkaufszentrum Gerber an der Paulinenstraße, das Dorotheenquartier am Karlsplatz und das Projekt CityGate, dessen Realisierung mit dem Abbruch des ehemaligen Versatel-Gebäudes gegenüber dem Hauptbahnhof gestartet ist. Für das Gerber mit circa m² Einzelhandelsfläche, m² Bürofläche und 80 Wohnungen fand Anfang 2012 die Grundsteinlegung statt wobei die Fertigstellung für 2014 geplant ist. Mit neuem Namen und überarbeiteter Planung macht das Projekt Dorotheenquartier auf sich aufmerksam. Hier sollen hochwertige Einzelhandels-, Gastronomie- und Büroflächen den Standort zwischen Markt- und Karlsplatz stärken. Bereits Ende 2011 wurde das Büro- und Geschäftshaus Theo 10 an der Theodor-Heuss- Straße fertig gestellt. Auch außerhalb der Stuttgarter Innenstadt war die städtebauliche Entwicklung von verschiedenen Neubauprojekten geprägt. Nach dem ersten Spatenstich für das Projekt ThinkK auf dem Gelände der ehemaligen Messe Killesberg im März letzten Jahres konnte im Mai diesen Jahres Richtfest gefeiert werden. Hier erstellt der Investor Fürst ein Wohnquartier mit dem Stadtteilzentrum Forum K. Im großflächigen Wohnungsbau nimmt das lange ruhende Projekt Seepark in Möhringen mit neuen Eigentümern wieder Fahrt auf. An der Entwicklung des Neckarparks auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Bad Cannstatt wird weiter gearbeitet. Weitere größere Projekte des Wohnungsbaus, die sich derzeit in der Realisierung bzw. konkreten Planungsphase befinden, sind u.a. das Projekt Feuerbacher Balkon auf dem Gelände des ehemaligen Krankenhauses Feuerbach mit ca. 120 Wohnungen und die geplanten 120 Wohnungen an der Alarichstraße in Feuerbach auf dem ehemaligen Weidleplan-Areal. Auf dem ehemaligen Herma-Gelände in Wangen entstehen in verschiedenen Bauabschnitten sowohl Mietwohnungen als auch Wohnungseigentum. Im Stadtteil Fasanenhof steht die Neubebauung des freigelegten Europaplatzes mit einem Wohn- und Dienstleistungszentrum mit ca. 220 Wohnungen an. Neben der Neubebauung freigelegter Flächen gibt es Projekte aus einer Mi-

7 Seite 5 Überblick schung von Revitalisierung, Nachverdichtung und Neubebauung wie im Bereich Krötenweg in Giebel, in der Wohnsiedlung Hallschlag oder auf dem ehemaligen Friedel-Areal in Bad Cannstatt. Begehrte Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau kamen u.a. im letzten Jahr in den Gebieten Hohlgrabenäcker in Zuffenhausen, Honigwiesen in Vaihingen, Ramsbachstraße in Degerloch und Adolf-Fremd-Weg am Killesberg auf den Markt. Diese hervorragende bauliche Entwicklung ist Beleg für den starken Stuttgarter Immobilienmarkt und die sehr gute Wirtschaftlage. Sie zeigt auch dass die Innenentwicklung beim Wohnungsbau und im gewerblichen Bereich vorrangig und erfolgreich betrieben wird. Immobilienmarkt Im Jahr 2011 wurden beim Gutachterausschuss mit 6809 Verträgen rund 7% mehr Verträge als im Vorjahr registriert. Mit rd. 2,32 Milliarden Euro lag der Geldumsatz mit einer Steigerung von ca. 8% um rd. 180 Millionen Euro über dem Umsatz des Jahres in diesem Umsatzplus spiegeln sich zum einen die gestiegene Gesamtvertragszahl sowie die wieder zugenommenen Verträge im gewerblichen Bereich wider. Es gab zwar wie im Vorjahr keinen Verkauf mit über 100 Millionen Euro, jedoch konnten 2 Verkäufe mit einem Volumen von 50 Millionen Euro und höher sowie 8 Verkäufe zwischen 20 und 50 Millionen Euro verzeichnet werden. In den Marktsegmenten unbebaute und bebaute Wohnbaugrundstücke war die Preisentwicklung im vergangenen Jahr mit einem Plus von 2 bis 8% deutlich steigend. Die stärkste Preisentwicklung mit 8% gab es bei Mehrfamilienhäusern, die im Berichtsjahr weiterhin sehr gefragt waren. Bei den bebauten Wohnbaugrundstücken fielen vor allem die gestiegenen Vertragszahlen bei Einfamilienhäusern (+18%) auf. Die Anzahl der veräußerten Reihenhäuser (-7%) und Mehrfamilienhäuser (-17%) lag dagegen unter dem Vorjahresniveau. Dies lag überwiegend an dem geringeren Angebot in diesem Bereich. Insgesamt stieg die Anzahl der Verträge in Segment der Wohngebäude um 3% wobei der Umsatz leicht um 3% zurück ging. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Vergleich zum Jahr 2010 um 3 bis 5% und liegen 2011 im Durchschnitt bei /m² Wohnfläche. Gemessen an den Vertragszahlen bildet das Segment Wohnungs- und Teileigentum den größten Bereich des Stuttgarter Immobilienmarktes. Mit 4652 Verkäufen ergab sich ein Zuwachs von ca. 4% gegenüber Der Durchschnittswert der im Jahr 2011 verkauften 580 Neubaueigentumswohnungen betrug rd /m² Wohnfläche. Der Spitzenwert in bevorzugter Wohnlage lag bei rd /m² Wohnfläche. Bei den Büro- und Geschäftshäusern gab es eine Steigerung der Vertragszahlen um 13% mit einem weiteren Anstieg des Umsatzes um 30% gegenüber dem Vorjahr. Die Bodenrichtwerte im Bereich des individuellen Wohnungsbaus wurden bis auf einige Stadteile im Bereich Filder und in einfachen Wohnlagen mit Steigerungen von 2% bis 5% fortgeschrieben. Der Spitzenwert in der Stuttgarter Halbhöhenlage beträgt /m². Im gewerblichen Bereich - Innenstadt, Nebenzentren, Bürogebiete, produzierendes Gewerbe - mit stabilen Gewerbemieten und einer weiterhin niedrigen Büroleerstandsquote von 5,7%, blieben die Bodenrichtwerte bis auf wenige Fortschreibungen im Bereich produzierendes Gewerbe und allgemeines Gewerbegebiet in Feuerbach und Zuffenhausen unverändert Quelle für Lebenshaltung, Mieten, Baukosten: Statistisches Landesamt Lebenshaltung Mieten Baukosten Baulandpreise Stuttgart Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstücksmarktbericht 2012

8 Überblick Seite 6 Vergleich mit anderen Städten, Ausblick Die folgenden Darstellungen und Tabellen geben einen Überblick über den Umsatz nach Kaufverträgen und die Preisentwicklung 2011 sowie die Erwartungen für 2012, wie sie bei den Gutachterausschüssen im Januar 2012 erhoben wurden. Tendenzen der Grundstücksmärkte ausgewählter Großstädte 2011 und 2012 unbebaute baureife Grundstücke individuelle Bauweise 1- und 2- geschossig bebaute Grundstücke mehrgeschossig Geschosswohnbau Wohnungseigentum Stadt Anzahl Preise Anzahl Preise Anzahl Preise Anzahl Preise Anzahl Preise Bonn Darmstadt Dresden Düsseldorf Essen Hamburg Karlsruhe Leipzig Ludwigshafen Mannheim München Nürnberg Rostock Schwerin Stuttgart Wiesbaden Quelle: Deutscher Städtetag, Erhebung bei den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Januar 2012 Stuttgarter Immobilienbarometer 2011/2012 Grundstücksteilmarkt Anzahl der Kaufverträge Preisentwicklung und sonstigen Urkunden 2011 gegenüber gegenüber 2010 Tendenz Bauplätze Bebaute Grundstücke (Wohnen) Eigentumswohnungen Umsatzentwicklung: gleichbleibend Zunahme Rückgang keine Angabe Preisentwicklung: << 10% um 10% um 5% <+/- 5% um +5% um +10% >> +10%

9 Seite 7 Überblick Topografie Stuttgarts mit Stadtbezirken Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstücksmarktbericht 2012

10 Gutachterausschuss Seite 8 3 Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten Der Gutachterausschuss ist das seit 1960 bundesrechtlich eingerichtete unabhängige Sachverständigengremium mit bestimmten gesetzlichen Aufgaben. Insbesondere soll er auf der Grundlage der von ihm geführten Kaufpreissammlung durch Wertgutachten Bodenrichtwerte und Informationen zur Transparenz des Grundstücksmarktes beitragen sowie durch Ableitung von Daten für die Wertermittlung Auskünfte aus der Kaufpreissammlung Sachverständigen und Interessierten Grundlagen für Wertermittlungen zur Verfügung zu stellen. Gesetzliche Grundlage des Gutachterausschusses sind 192 ff. Baugesetzbuch -BauGB- und die auf dieser Grundlage erlassenen Verordnungen des Bundes (Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV-) und des Landes (Gutachterausschussverordnung -GAVO-). Weitere Aufgaben sind ihm durch Bundes- oder Landesgesetze übertragen, so zum Beispiel seit 1975 die Erstellung von Amtlichen Gutachten über den Wert von Grundstücken nach 44, 45 des Landesgesetzes über die freiwillige Gerichtsbarkeit - die frühere Gemeinderätliche Schätzung -. Grundlage der Kaufpreissammlung ist 195 BauGB. Danach ist u. a. jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Die Führung der Kaufpreissammlung ist landesrechtlich geregelt. Die Verkehrswertermittlung und die Ableitung der Bodenrichtwerte und der sonstigen Daten für die Wertermittlung ist durch die gesetzlichen Vorschriften und die ImmoWertV bestimmt. Organisatorisch besteht der Gutachterausschuss aus ehrenamtlichen Sachverständigen und einem Vorsitzenden, die nach 199 (2) BauGB in Verbindung mit 2 GAVO auf die Dauer von 4 Jahren bestellt sind. Seine Geschäftsstelle, die u.a. diesen Jahresbericht vorbereitet und ausgearbeitet hat, ist bei der Abteilung Immobilienbewertung und Beiträge des Stadtmessungsamts eingerichtet. Nach 8 GAVO obliegt der Geschäftsstelle nach Weisung des Vorsitzenden u. a. die Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, die Ableitung, Fortschreibung und Veröffentlichung der zur Wertermittlung erforderlichen Daten, einschließlich der Bodenrichtwerte, die Veröffentlichung der Bodenrichtwerte und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung. Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses bildet die Datengrundlage für den vorliegenden Marktbericht und die in ihm veröffentlichten Grundlagen für Wertermittlungen. In ihr sind die für Wertermittlungen wesentlichen Vertragsinhalte mit den werterheblichen Grundstücksmerkmalen aller Eigentumsübertragungen von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Sondereigentum und Erbbaurechten im Stadtgebiet Stuttgart gespeichert und für den jeweiligen Verwendungszweck selektierbar. Für den Gutachterausschuss ist jeder einzelne Kauffall und Bewertungsfall Anlass, sich mit den jeweiligen Marktverhältnissen konkret auseinanderzusetzen, Kaufpreisanalysen durchzuführen und Erfahrungen anhand der Kaufpreissammlung zu überprüfen. Von besonderem Interesse sind dabei auch die Kaufpreise für zuvor bewertete Grundstücke. Die abgeleiteten Daten für die Wertermittlung werden anhand von konkreten Wertermittlungen und im Vergleich zu gezahlten Kaufpreisen sachverständig auf ihre Plausibilität überprüft und bei Wertermittlungen nach den Gegebenheiten des Wertermittlungsstichtags fortgeschrieben. Da die grundstücksbezogenen Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz unterliegen, hat die sachgerechte Auswertung der Kaufpreissammlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten Vergleichsfaktoren Indexreihen Zeitreihenindizes Umrechnungskoeffizienten Marktanpassungsfaktoren und Liegensaftszinssätze eine erhebliche praktische Bedeutung für die sach- und marktgerechte Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Einen Überblick über die Anzahl und die Art der bewerteten Grundstücke sowie das Ergebnis des Vergleichs zwischen Kaufpreisen und vorangegangenen Wertermittlungen geben die Tabellen in diesem Kapitel. Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstücksmarktbericht 2012

11 Seite 9 Gutachterausschuss Wertermittlungen des Gutachterausschusses Auftraggeber Private Personen Behörden Gerichte Anzahl der Gutachten Unbebaute Grundstücke Wohnbebauung Gemischt genutzte Bebauung Gewerblich genutzte Bebauung Sonstige Bebauung Rohbauland Bauerwartungsland Landwirtschaftliche Grundstücke Sonstige Grundstücke Summe unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohngebäude Gemischt genutzte Gebäude Geschäfts-/Bürohäuser Fabriken, Lager, Hotels Sonstige Summe bebaute Grundstücke Wohnungseigentum Teileigentum Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte Summe Sondereigentum und Erbbaurechte Anzahl der Gutachten insgesamt Ermittelte Verkehrswerte in Mio Vergleich Kaufpreis zu vorangegangenem Gutachten Insgesamt ohne Zwangsversteigerungen davon Eigentumswohnungen Jahr Halbjahr Anzahl Diff. % *) Anzahl Diff. % *) ,1 5 18, ,0 3 11, ,8 7 4, ,9 3 3, ,4 12 5, ,5 6 11, ,2 5 0, ,0 5 11,1 *) Differenz (Kaufpreis - Verkehrswert) in % - Absolutwert

12 Gutachterausschuss Seite 10 Mitglieder im Gutachterausschuss (Bestellperiode bis ) Vorsitzender Stellvertretende Vorsitzende und Gutachter Gutachter/ Gutachterin Weitere Gutachter bei Bodenrichtwertermittlungen Dipl.-Ing. Karlheinz Jäger, Stadtdirektor Dr.-Ing. Eckhard Beuchle, Ltd. Vermessungsdirektor a. D. Dipl.-Ing. Steffen Bolenz, Abteilungsleiter Immobilienbewertung Dipl.-Ing. Armin Brett, FRICS, Bauingenieur, Betriebswirt, Sachverständiger Prof. Jörn Freise, Ltd. Stadtvermessungsdirektor a. D. Dipl.-Ing. Dirk Karge, Immobilienmakler Dipl.-Ing. Beate Klostermann, Architektin, Ö.b.u.v. Sachverständige Dr.-Ing. Jürgen E. Koch, Freier Architekt, Ö.b.u.v. Sachverständiger Dipl.-Ing. (FH) Günter Wattig, MRICS, Geschäftsführer, CIShypZert Dipl.-Ing. Martin Weller, Stadtobervermessungsrat Dipl.-Ing. Peter Aichinger, Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Dipl.-Ing. (FH) Klaus Brodbeck, Agraringenieur, Landwirt Kai Claus, Immobilienfachwirt, Bereichsleiter Immobilien Dipl.-Ing. Thomas Ebner, Reg.BauM., Freier Architekt BDA, Ö.b.u.v. Sachverständiger Wolfgang Eitel, Jurist, Vorstandsmitglied Dipl.-Ing. (FH) Aino Ellsässer, Architektin Dipl.-oec. Robin Frank, Geschäftsführer Immobilienvermittlung Dipl.-Ing. Peter Hihn, Ö.b.u.v. Sachverständiger Dipl.-Ing. Guido Hils, Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Dipl.-Ing. Susanne Kletzin, Architektin Dr.-Ing. Erich Knauss, Ö.b.u.v. Sachverständiger Walter Kopp, Immobiliensachverständiger, Betriebswirt (VWA) Dipl.-Ing. Reinhard Kühn, Freier Architekt Dipl.-Ing. Markus Laiblin, Freier Architekt, Ö.b.u.v. Sachverständiger Dipl.-Ing. Thomas Müller, Freier Architekt, Ö.b.u.v. Sachverständiger Dipl.-Wirtsch.-Ing.(FH) Viktor-Hermann Müller, Ö.b.u.v. Sachverständiger Dipl.-Ing. Gabriele Munk, Stadtplanerin, Stadträtin Birgit Niemeyer, Architektin AKBW, CIShypZert Dipl.-Ing. Peter Pätzold, Freier Architekt, Stadtrat Dipl.-Kfm. Johannes Rauschenberger, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater Karlheinz Riegger, Bereichsleiter Immobilien i. R. Dipl.-Ing. Axel Schmitt, Ö.b.u.v. Sachverständiger Dipl.-Volkswirt Otto Siegel Helga Vetter, Stadträtin Ulrich Wecker, Jurist, Vereinsgeschäftsführer Dipl.-Ing. Sigrun Weiß-Kiderlen, Freie Architektin Dipl.-Ing.(FH) Hans-Christian Wieder, Architekt Andreas G. Winter, Stadtrat Dipl-Ing. (FH) Markus Schönberger, FA Stuttgart-Körperschaften Dipl-Ing. (FH) Andreas Rommel, FA Stuttgart-Körperschaften (Stellvertreter) Für die Besetzung des Gutachterausschusses im Einzelfall gilt 5 GutachterausschussVO: (1) Bei der Erstattung von Gutachten und bei der Ermittlung der sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten im Sinne des 193(3) BauGB wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Besondere Sachverständige kann der Vorsitzende nach Anhörung des Antragstellers zuziehen. (2) Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens 3 weiteren Gutachtern tätig; hierbei muss einer der Gutachter ein Bediensteter der für die Einheitsbewertung örtlich zuständigen Finanzbehörde sein. (3) Der Vorsitzende bestimmt die Gutachter, die im Einzelfall tätig werden. Hierbei ist die besondere Sachkunde der Gutachter zu berücksichtigen. Der Gutachterausschuss wird vom Gemeinderat der Landeshauptstadt Stuttgart nach Anhörung einschlägiger Verbände auf die Dauer von 4 Jahren bestellt. Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart Grundstücksmarktbericht 2012

13 Seite 11 Grundstücksverkehr 4 Grundstücksverkehr 4.1 Gesamtumsätze, allgemein Mio.Euro Anzahl der Verkäufe Veränderungen zum Vorjahr in % -0,1-22,6-21,7-17,3-34,2-19,2 4,4 30,7 2,2 19,0 41,9 33,0 2,1 18,6 0,9 0,7 1,5 23,0 6,6 8, Anzahl der Verkäufe Geldumsätze Monatsumsätze Anzahl der Verkäufe Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez 2011

14 Grundstücksverkehr Seite 12 Umsätze nach Grundstücksarten Erbbaurechte Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs-/Teileigentum 8000 Anzahl der Verkäufe Geldumsatz in Mio.Euro Grundstücksflächen in 1000 m² Wohn-/Nutzflächen in 1000 m²

15 Seite 13 Grundstücksverkehr Umsätze nach Rechtsvorgängen Anzahl Kauf Planungsbedingter Kauf *) Erbauseinandersetzung Zugewinnausgleich Konkurskauf Zwangsversteigerung Erbbaurechtsbestellung Sonstiges Insgesamt *) soweit nicht bei Kauf enthalten (i.d.r. Flächen für Gemeinbedarf) Zwangsversteigerungen Anteil an der Anzahl der Verkäufe in % 2,3 2,1 2,0 1,9 1,6 2,2 2,0 1,7 2,0 1,1 1,3 Anzahl der Zuschläge

16 Grundstücksverkehr Seite 14 Umsätze in den Stadtbezirken 2011 Gemarkung Anzahl Fläche in m² Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Grundstücke Bauland **) Umsatz in Tsd. Anzahl *) Fläche in m² Umsatz in Tsd. Stuttgart-Mitte West Nord Ost Süd Bad Cannstatt Birkach Botnang Degerloch Feuerbach Hedelfingen Heumaden Hofen Kaltental Möhringen Mühlhausen Münster Obertürkheim Plieningen Riedenberg Rohr Rohracker Rotenberg Sillenbuch Stammheim Uhlbach Untertürkheim Vaihingen Wangen Weilimdorf Zazenhausen Zuffenhausen Umsatz Umsatz *) davon 279 Bauplätze **) einschließlich Erbbaurechte

17 Seite 15 Grundstücksverkehr 2011 Bebaute Grundstücke **) Sondereigentum Gemarkung Anzahl Fläche in m² Umsatz in Tsd. Anzahl Umsatz in Tsd. Stuttgart-Mitte West Nord Ost Süd Bad Cannstatt Birkach Botnang Degerloch Feuerbach Hedelfingen Heumaden Hofen Kaltental Möhringen Mühlhausen Münster Obertürkheim Plieningen Riedenberg Rohr Rohracker Rotenberg Sillenbuch Stammheim Uhlbach Untertürkheim Vaihingen Wangen Weilimdorf Zazenhausen Zuffenhausen Umsatz Umsatz **) einschließlich Erbbaurechte

18 Grundstücksverkehr Seite Unbebaute Grundstücke Auswertungen zu den unterschiedlichen Grundstücksarten sind in den Tabellen auf den folgenden Seiten dargestellt (ohne Erbbaurechte). 641 Anzahl der Verkäufe ,3 15,8 22,6 5,3 5,3 20,1-3,6-13,9 Veränderung zum Vorjahr in % -1,7-7,7-18, Geldumsatz in Mio. Euro , , , , ,1-2,6-16,4-29,7 Veränderung zum Vorjahr in % -16,5-18,9-31, Grundstücksflächen in 1000 m² , , , ,0 24, , ,9-31,2-6,1 Veränderung zum Vorjahr in % -33,1-19,

19 Seite 17 Grundstücksverkehr Marktbeteiligte 2011 Gesellschaften Sonstige Fonds, Banken, Versicherungen Öffentliche Hand 16% 8% 1% 1% 9% 75% 22% 68% Unbebaute Grundstücke 741 Fälle Privatpersonen Veräußerer Erwerber Umsätze nach Grundstücksarten (Erbbaurechte sind hier nicht enthalten) Grundstücksflächen 2011 Anzahl in 1000 m 2 Preissummen in Mio. Euro Grundstücksart - Vergleichszahlen Bauplatz-Wohngebiet ,6% 124,72 15,2% 89,23 29,2% ,3% 108,45 16,6% 73,89 28,5% -Mischgebiet 52 7,0% 58,04 7,1% 43,80 14,3% 50 8,1% 46,36 7,1% 21,77 8,4% -Kerngebiet 12 1,6% 40,82 5,0% 113,18 37,0% 17 2,8% 73,93 11,3% 116,77 45,0% -Gewerbegebiet 18 2,4% 88,60 10,8% 23,96 7,8% 10 1,6% 30,96 4,7% 13,32 5,1% Rohbauland 0 0 % 0 0% 0 0,0% 0 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% Bauerwartungsland 2 0,3% 50,89 6,2% 9,42 3,1% Landwirtschaftliche Grundstücke 2 0,3% 6,27 1,0% 0,75 0,3% ,9% 405,90 49,4% 6,66 2,2% ,5% 305,56 46,8% 6,16 2,4% Sonstige ,2% 53,14 6,5% 19,42 6,4% 95 15,4% 81,91 12,5% 26,82 10,3% Umsatz ,0% 822,11 100,0% 305,67 100,0% Umsatz ,44 259,48

20 Grundstücksverkehr Seite 18 Bauplätze nach künftiger Gebäudeart Anzahl der Verträge *) Veränderung zum Vorjahr % Einfamilienhäuser ,4 Reihenhäuser ,9 Mehrfamilienhäuser ,4 Sonstige Wohngebäude Gemischt genutzte Gebäude ,5 Gewerblich genutzte Gebäude ,0 Garagen Gesamt ,0 *) Es sind nur solche Kauffälle aufgeführt, die eindeutig den entsprechenden künftigen Gebäudearten zugeordnet werden konnten. Marktbeteiligte 2011 Gesellschaften Fonds, Banken, Versicherungen Öffentliche Hand 4% 34% 13% Bauplätze 279 Fälle 32% 1% Veräußerer Erwerber 51% Privatpersonen 65% Fonds, Banken, Versicherungen Öffentliche Hand 21% 2% 1% Erwerber 22% 27% Bauplätze Umsatz 270 Mio. Euro 23% 29% Veräußerer 75% Privatpersonen Gesellschaften Landwirtschaftliche Grundstücke nach Fläche und Nutzungsart Flächen in m 2 Anzahl der Verträge 2011 bis 200 bis 400 bis 1000 bis 2000 > 2000 Acker Wiese, Baumwiese Gartenland- und Wochenend- 10 grundstücke Erwerbsgartenbau Rebland Wald Sonstige Umsatz Umsatz

21 Seite 19 Grundstücksverkehr Umsätze in den Stadtbezirken 2011 Bauplätze Wohnen, Mischgebiet Kerngebiet Gewerbe Rohbauland Bauerwartungsland Landwirtschaftliche Grundstücke Sonstige Gemarkung Stuttgart-Mitte West*) Nord Ost Süd Bad Cannstatt Birkach Botnang Degerloch Feuerbach Hedelfingen Heumaden Hofen Kaltental Möhringen Mühlhausen Münster Obertürkheim Plieningen Riedenberg Rohr Rohracker Rotenberg Sillenbuch Stammheim Uhlbach Untertürkheim Vaihingen Wangen Weilimdorf Zazenhausen Zuffenhausen Umsatz Umsatz *) einschließlich Solitude, Rot- und Schwarzwildpark

22 Grundstücksverkehr Seite 20 Räumliche Verteilung der Kauffälle für Bauland Die Grafik zeigt lagetreu die Verteilung der für die Bewertung geeigneten und bedingt geeigneten Kauffälle von Bauland des Jahres Einzelkauffall Bauland Ein- bis zweigeschossiger Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Mischnutzungen Gewerbliche Bauflächen Großflächige Büronutzungen (ohne Citylagen) Innenstadtnutzung

23 Seite 21 Grundstücksverkehr 4.3 Bebaute Grundstücke Auswertungen zu den unterschiedlichen Immobilienarten sind in den Tabellen auf den folgenden Seiten dargestellt (ohne Erbbaurechte). Anzahl der Verkäufe , ,5 5,1 4,3 0,6 3,1 4,8-0,3-10,6 Veränderung zum Vorjahr in % -14,3-4, Geldumsatz in Mio. Euro ,3 58, , ,8 31, , ,1-34,1-40,1-48,8-31,2 Veränderung zum Vorjahr in % Grundstücksflächen in 1000 m² , ,3 6,7 20,3 15,6 11,2 22,0 13,2-38,5 Veränderung zum Vorjahr in % -35,9-14,

24 Grundstücksverkehr Seite 22 Marktbeteiligte 2011 Gesellschaften Fonds, Banken, Versicherungen 11% Öffentliche Hand 1% 1% 1% 4% 18% 1% Sonstige Bebaute Grundstücke 1320 Fälle 76% 87% Privatpersonen Fonds, Banken, Versicherungen Gesellschaften 45% Öffentliche Hand 7% 3% 5% 5% 8% Sonstige Bebaute Grundstücke Umsatz 1135 Mio. Euro 41% 45% 41% Privatpersonen Veräußerer Veräußerer Erwerber Erwerber Umsätze nach Baujahr und Gebäudenutzung 2011 Anzahl der Fälle mit Baujahr Gebäudenutzung bis 1920 vollständiger Auswertung bis 1945 bis 1980 bis 2005 nach 2005 nicht auswertbaren Vereinbarungen, bzw. unvollständigen Unterlagen bis 1920 bis 1945 bis 1980 bis 2005 Anzahl Umsatz Preissummen in Mio. Euro nach Einfamilienwohnhaus ,6 127,8 Reihenhaus ,6 61,1 Einfamhs.m.Einl.whg ,8 16,6 Villa, Landhaus ,8 14,2 Zweifamilienhaus ,0 53,1 Dreifamilienhaus ,2 60,4 Mehrfamilienhaus ,2 194,7 Mehrfam.wenig Gewerbe ,7 31,2 Mehrfam.teilw.Gewerbe ,3 38,5 Gemischt genutzte Geb ,7 54,0 Geschäftshaus ,3 197,1 Bürogebäude ,5 89,0 Fabrik ,4 15,6 Warenlagerhaus ,3 8,2 Hotel ,2 7,6 Werkstatt (Hallen) ,7 1,7 Landwirtschaftl. Gebäude ,0 0,3 Sonstige Gebäude ,5 78,6 Umsatz ,8 Umsatz ,8

25 Seite 23 Grundstücksverkehr 4.4 Wohnungs- und Teileigentum Auswertungen zu den unterschiedlichen Immobilienarten sind in den Tabellen auf den folgenden Seiten dargestellt. Anzahl der Verkäufe ,0 17,9 5,2 4,9 1,5 3,7 4,2 4,4 0,6-0,4 Veränderung zum Vorjahr in % -20, Geldumsatz in Mio. Euro ,1 8,4 9,2 0, , ,6 1, , ,3 4,5 Veränderung zum Vorjahr in % -18, Wohn/Nutzflächen in 1000 m² ,2 3,3 7,4 1,6 19,4 4,4 2,0 7,1 3,0-1,2 Veränderung zum Vorjahr in % -20,

26 Grundstücksverkehr Seite 24 Marktbeteiligte 2011 Gesellschaften 26% 2% 72% 98% Privatpersonen Gesellschaften Öffentliche Hand 6% 1% 38% 60% 93% Privatpersonen Fonds, Banken, Versicherungen Öffentliche Hand 1% 1% Wohnungseigentum 4309 Fälle Veräußerer Teileigentum 343 Fälle 1% 1% Veräußerer Erwerber Fonds, Banken, Versicherungen Erwerber Ausgewertete Objekte und Kaufpreismittel 2011 Sondereigentum Anzahl Wohn- und Nutzflächen in m 2 (nur vollständig ausgewertete Fälle) Preissummen in Mio.Euro Kaufpreismittel in Euro/m 2 ohne Garagen- und Stellplatzanteile Wohnungseigentum Baujahr bis Weiterverkauf Erstverkauf Baujahr nach Weiterverkauf Baujahr Erstverkauf Neubau (Baujahr ab 2009) -Erstverkauf Umsatz Wohnungserbbaurecht Teileigentum*) Teilerbbaurecht Auswertung Auswertung *) Garagen werden nicht ausgewertet

27 Seite 25 Grundstücksverkehr Monatsumsätze bei Wohnungseigentum 400 Anzahl der Eigentumsübertragungen Wiederverkauf Nach Umwandlung Neubau - Erstverkauf Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez 2011 Verteilung der Nutzungsarten bei Teileigentum 2011 (ohne Wohnungseigentum) Werkstatt 11 Praxis Gastronomie 7 11 Lager 20 Einzelhandel (200 bis 800 m²) 4 Sonstige 1 Öffentl./kulturelle Nutzung 32 Teileigentum 343 Fälle Garage 164 Einzelhandel (bis 200 m²) 44 Büro 49

28 Preise Seite 26 5 Preise Die nachfolgend dargestellten Preisspiegel und Preisentwicklungen kennzeichnen das Marktverhalten im Berichtszeitraum. Die Preisspiegel sind zur Wertermittlung nicht geeignet, da sie sich auf Grundstücke mit unterschiedlichen Zustandsmerkmalen beziehen. Sie stellen lediglich die Gruppen marktgängiger Immobilien dar, die dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen sind. Sie geben einen Überblick der Spannen der gezahlten Preise. Zur Wertermittlung dienen insbesondere die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte, sowie die Daten für die Wertermittlung (Kapitel 6). 5.1 Unbebaute Grundstücke Baugrundstücke Überwiegend zweigeschossiger Wohnungsbau, GFZ bis 1,0 Preisspiegel 2011 Kaufpreise in Euro/m² Grundstücksfläche Bauland, indiv. Wohnungsbau bis 250 m² bis 600 m² bis 1000 m² über 1000 m² Bauliche Nutzbarkeit Wohnlage von bis von bis von bis von bis Einfamilienhaus gut mittel einfach Reiheneigenheim *) gut mittel Mehrfamilienhaus gut mittel Wohnlagendefinition siehe Kap. 6.7 einfach *) Große Grundstücke zur späteren Bebauung mit Reiheneigenheimen Aktuelle Baugebiete Folgende Kaufpreisspannen wurden beobachtet: - Stuttgart Adolf-Fremd-Weg GFZ 0,6 0,7 (18 Verkaufsfälle) - Degerloch Ramsbachstraße GFZ 0,5 0,6 (6 Verkaufsfälle) 800,- bis 1.210,- Euro/m² 740,- bis 1.090,- Euro/m² - Vaihingen Honigwiesenstraße 690,- bis 950,- Euro/m² GFZ 0,7 1,0 (11 Verkaufsfälle) - Zazenhausen Hohlgrabenäcker GFZ 0,6 0,9 (30 Verkaufsfälle) 420,- bis 500,- Euro/m²

29 Seite 27 Preise Geschosswohnungsbaugrundstücke GFZ > 1,0 Preisspiegel 2011 Folgende Kaufpreisspannen wurden beobachtet: - Mehrfamilienhäuser: 380,- bis 1.930,- Euro/m² Gemischt nutzbare Baugrundstücke Nebenzentren Preisspiegel 2011 Folgende Kaufpreisspannen wurden beobachtet: - Verdichtete Bebauung, einschließlich Alter Ortsteile (teilw. mit Gewerbe): 440,- bis 830,- Euro/m² - Nebenzentren: 720,- bis 970,- Euro/m² Gewerblich nutzbare Baugrundstücke Preisspiegel 2011 Folgende Kaufpreisspannen wurden beobachtet: - Innenstadt (Geschäftslage): 2.790,- bis 7.030,- Euro/m² - Gewerbegebiet (einschließlich Kleingewerbe, Handwerksbetriebe): 200,- bis 570,- Euro/m² - Verarbeitende Industrie, Speditionen, Hafennutzung: 230,- bis 340,- Euro/m² - Gewerbegebiet mit überwiegender Büronutzung: 270,- bis 660,- Euro/m² - Bürogebiet (ohne City): keine Verkäufe - Bürogebiet (citynah): 3.370,- Euro/m²

30 Preise Seite Landwirtschaftliche Grundstücke Preisspiegel 2011 Dargestellt sind die gezahlten Kaufpreise nach Nutzungsart und örtlichem Teilbereich im Stadtgebiet. Zur Beurteilung der Aussagekraft der einzelnen Darstellungen sind die an der waagerechten Achse angegebene Zahl der Kauffälle (N) zu beachten. 25 % der Preise 50 % der Preise 25 % der Preise { {{ höchster gezahlter Preis Median (mittlerer Wert) niedrigster gezahlter Preis Ausreißer (mehr als 1,5 Kastenlängen vom äußeren Kastenrand entfernt) Extremwert (mehr als 3 Kastenlängen vom äußeren Kastenrand entfernt) Kaufpreise in Euro/m² Grundstücksfläche*) Anzahl N = Gartenland Gartenhausgebiet Ackerland Grünland Rebland Wald Teilbereich nördliche Vororte Neckarvororte Fildervororte Stgt./Botnang Nutzungsart *) teilweise incl. Wertanteilen für Aufwuchs und bauliche Anlagen; nur zum Preisvergleich geeignete Fälle und ohne Grunderwerb für Gemeinbedarfszwecke.

31 Seite 29 Preise 5.2 Bebaute Grundstücke Der unter 5. gemachte Vorbehalt bzgl. der Preisspiegel gilt auch hier. Die angegebenen Preisspannen sind bezahlte Preise und können die Richtwerte, Vergleichsfaktoren und sonstigen wesentlichen Daten für die Wertermittlung nicht ersetzen. Zu beachten ist darüber hinaus, dass die Preisspannen sich nicht nur auf den Gebäudeanteil beziehen, sondern auch den Bodenanteil enthalten Individueller Wohnungsbau und Geschosswohnungsbau Preisspiegel 2011 Dargestellt sind die gezahlten Kaufpreise nach Baujahr und Ausstattung. Zur Beurteilung der Aussagekraft der einzelnen Darstellungen ist die an der waagerechten Achse angegebene Anzahl der Kauffälle (N) zu beachten. 25 % der Preise 50 % der Preise 25 % der Preise { {{ höchster gezahlter Preis Median (mittlerer Wert) niedrigster gezahlter Preis Ausreißer (mehr als 1,5 Kastenlängen vom äußeren Kastenrand entfernt) Extremwert (mehr als 3 Kastenlängen vom äußeren Kastenrand entfernt) 7000 Einfamilienhaus Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bis Baujahr einfach 7000 Reiheneigenheim 6000 Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bis Baujahr einfach

32 Preise Seite Zweifamilienhaus Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bis Baujahr einfach 7000 Dreifamilienhaus Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung mittel Anzahl 0 N = einfach bis Baujahr 7000 Mehrfamilienhaus Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = einfach bis Baujahr

33 Seite 31 Preise Wohnungseigentum Preisspiegel 2011 Dargestellt sind die gezahlten Kaufpreise nach Wohnlage und Ausstattung. Zur Beurteilung der Aussagekraft der einzelnen Kästen ist die an der waagerechten Achse angegebene Anzahl der Kauffälle (N) zu beachten. Zur Wertermittlung siehe jedoch Vergleichsfaktoren Kapitel % der Preise 50 % der Preise 25 % der Preise { {{ höchster gezahlter Preis Median (mittlerer Wert) niedrigster gezahlter Preis Ausreißer (mehr als 1,5 Kastenlängen vom äußeren Kastenrand entfernt) Extremwert (mehr als 3 Kastenlängen vom äußeren Kastenrand entfernt) Baujahre bis Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bevorzugt gut mittel einfach 27 Wohnlage einfach Baujahre Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bevorzugt gut mittel einfach 7 Wohnlage einfach

34 Preise Seite Baujahre Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bevorzugt gut mittel einfach 19 Wohnlage einfach Baujahre Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bevorzugt gut mittel einfach 1 Wohnlage einfach Baujahre Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben mittel Anzahl 0 N = bevorzugt gut mittel einfach Wohnlage einfach

35 Seite 33 Preise Baujahre Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben Anzahl 0 N = 2 bevorzugt 39 gut mittel einfach 17 mittel Wohnlage Baujahre Kaufpreis in Euro/m² Wohnfläche Ausstattung gehoben Anzahl 0 N = 12 bevorzugt 197 gut mittel einfach 1 mittel Wohnlage

36 Preise Seite 34 Umsätze und Preisspannen von Wohnungseigentum in den Stadtbezirken 2011 Baujahr bis 1945 Baujahr nach 1945 Neubau Gemarkung Anzahl *) Minimum /m² Wfl Maximum /m² Wfl Anzahl *) Minimum /m² Wfl Maximum /m² Wfl Anzahl *) Minimum /m² Wfl Maximum /m² Wfl Stuttgart-Mitte West Nord Ost Süd Bad Cannstatt Birkach Botnang Degerloch Feuerbach Hedelfingen Heumaden Hofen Kaltental Möhringen Mühlhausen Münster Obertürkheim Plieningen Riedenberg Rohr Rohracker Rotenberg Sillenbuch Stammheim Uhlbach Untertürkheim Vaihingen Wangen Weilimdorf Zazenhausen Zuffenhausen *) dargestellt sind die Umsätze ab 3 Verkaufsfällen

37 Seite 35 Preise Preisspiegel 2011 für Neubaueigentumswohnungen (soweit auswertbar) Jahr des Verkaufs Baujahr*) Anzahl Euro/m² Anzahl Euro/m² Anzahl Euro/m² Anzahl Euro/m² Anzahl Euro/m² Anzahl Euro/m² *) Jahr der Fertigstellung Dargestellt sind Preise für Neubaueigentumswohnungen, also keine Wiederverkaufszahlen von gebrauchten Eigentumswohnungen. Die Tabelle enthält Fallzahlen und Mittelwerte der beobachteten Kaufpreise in Euro/m² Wohnfläche ohne Garagen- oder Stellplatzanteile (hierzu siehe Kap ) Teileigentum Preisspiegel 2011 Anzahl Nutzflächen in m² Kaufpreise in Euro/m² Nutzfläche Teileigentum von bis von bis Mittel Nutzung Baujahr soweit auswertbar Einzelhandel (bis 200 m²) bis Einzelhandel ( m²) bis Praxis bis Gastronomie bis Werkstatt bis Lager bis Büro bis Öffentl./kulturelle bis Nutzung

38 Preise Seite Gewerbe- und Industriegrundstücke, Innenstadtnutzungen Preisspiegel 2011 Anzahl Nutzfl. m² Kaufpreis zu Nutzfläche Vielfaches Liegenschaftszins* Gewerbe/ Industrie Euro/m² % Gebäudenutzung Baujahr soweit auswertbar Geschäftshaus ,3-22,9 3,0-6,9 Bürogebäude ,4-16,2 4,2-6,3 Lager/ Logistik ,3-14,9 3,8-6,0 Sonstige Gebäude ,6-15,1 5,5-8,0 *.siehe Hinweis zu Kap. 5

39 Seite 37 Daten für die Wertermittlung 6 Daten für die Wertermittlung Abschnitt 6 "Daten für die Wertermittlung" steht im Internet nicht zur Verfügung. 6.1 Gesetzliche und methodische Grundlagen Allgemeines Vom Kaufvertrag zur Kaufpreissammlung - Ableitung wesentlicher Daten Datengrundlage und Modellbezug Anwendungshinweise 6.2 Vergleichspreise Allgemeines Auskunft aus der Kaufpreissammlung 6.3 Preisindizes und Preisentwicklungen 6.4 Bodenrichtwerte Grundlagen Veröffentlichung, Anwendung, Aussagefähigkeit Bodenwertniveaus Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede in der Geschossflächenzahl (GFZ) Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede in den Wohnlagen 6.5 Bebaute Grundstücke Werte für typische bebaute Grundstücke Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede in den Wohnlagen Marktanpassung beim Sachwertverfahren Sachwertfaktoren Auswertungsergebnisse - Abweichung zwischen Kaufpreis und Sachwert Liegenschaftszinssätze, Ertragsfaktoren Entwicklung wesentlicher Daten zur Bewertung reiner Mehrfamilienhäuser Vergleichsfaktor für die Bewertung von mit Einfamilienhäusern bebauten Erbbaurechten in Kleinsiedlungsgebieten 6.6 Wohnungs- und Teileigentum Vergleichsfaktoren - Eigentumswohnungen Wertanteile für Garagen und Stellplätze bei Wohnungs- und Teileigentum Wertverhältnis Eigentumswohnungen zu Mehrfamilienhäuser Umrechnungskoeffizienten Wohnungseigentum zu Wohnungserbbaurecht Umrechnungskoeffizienten Baujahr, Wohnlage, Wohnfläche 6.7 Definition der Wohnlagen

40 Daten für die Wertermittlung Seite 38 Der vollständige Grundstücksmarktbericht kann beim Kundenzentrum des Stadtmessungsamts zum Preis von 35,- Euro (bei Versand: zuzüglich Versandkosten) erworben werden. Landeshauptstadt Stuttgart Stadtmessungsamt Kundenzentrum Lautenschlagerstraße Stuttgart (07 11) Fax (07 11) stadtmessungsamt@stuttgart.de Öffnungszeiten: Mo Do Uhr Fr Uhr Im Internet unter

41 Seite 39 Produkte 7 Produkte und schriftliche Dienstleistungen des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle 7.1 Verkehrswertgutachten Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken. Antragsberechtigt sind Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist, oder Gerichte und Justizbehörden. Anträge und Informationen erhalten Sie über das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts. Antragsformulare finden Sie im Internet unter Die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Bewertungsobjektes und kann bei der Geschäftsstelle erfragt werden. 7.4 Bodenrichtwertauskunft Schriftliche einfache Bodenrichtwertauskunft Die einfache schriftliche Bodenrichtwertauskunft beinhaltet die Zuordnung des Grundstücks zu dem nach der zulässigen oder vorhandenen Nutzung vermutlich geeignetsten Bodenrichtwertes und Beschreibung des Richtwertgrundstücks. Eine Abstellung des Bodenrichtwerts auf abweichende Eigenschaften des Grundstücks erfolgt nicht. Die Gebühr für eine Bodenrichtwertauskunft ohne Lageplan beträgt 30,-. Anträge und Informationen erhalten Sie über das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts. 7.2 Auskunft aus der Kaufpreissammlung an Sachverständige Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden nach 195 (3) BauGB in Verbindung mit 13 Gutachterausschussverordnung auf schriftlichen Antrag erteilt, soweit: Der Empfänger ein berechtigtes Interesse an den Daten glaubhaft macht, überwiegende schutzwürdige Interessen des Betroffenen nicht entgegenstehen und eine sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Nähere Einzelheiten sind unter Kapitel erläutert. 7.3 Immobilienwertauskunft Die Immobilienwertauskunft basiert auf Vergleichswerten aus der Kaufpreissammlung. Aufgrund der Angaben des Antragstellers, die über einen Fragebogen ermittelt werden, und der allgemeinen Lageeinschätzung der Geschäftsstelle wird über ein statistisches Verfahren ein durchschnittlicher Vergleichswert ermittelt. Dieser Wert entspricht einer groben Einschätzung des Marktwertes, ist jedoch nicht mit einem Gutachten gleichzusetzen. Die Immobilienwertauskunft wird für Ein- bis Dreifamilienhäuser und Wohnungseigentum angeboten. Die Gebühr beträgt einschließlich eines Lageplans für Ein- bis Dreifamilienhäuser 230,- und Wohnungseigentum 190,-. Anträge und Informationen erhalten Sie über das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts Erweiterte schriftliche Bodenrichtwertauskunft Bei der erweiterten schriftlichen Bodenrichtwertauskunft für die steuerliche Kaufpreisaufteilung bzw. als Grundlage für die Erbschafts- / Schenkungssteuer wird der zutreffende Bodenrichtwert entsprechend den im Antragsformular angegebenen Eigenschaften und dem geltenden Planrecht angepasst. Die Gebühr für eine erweiterte schriftliche Bodenrichtwertauskunft mit Lageplan und Auszug aus dem Bebauungsplan beträgt 310,-. Anträge und Informationen erhalten Sie über das Kundenzentrum des Stadtmessungsamts. Auskünfte zu den Produkten und Dienstleistungen Kundenzentrum Stadtmessungsamt Tel.: 0711 / Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Tel.: 0711 / oder 0711 /

42 Gebührensatzung Seite 40 8 Gebührensatzung Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart über die Erhebung von Gebühren für Leistungen des Gutachterausschusses (Gutachterausschussgebührensatzung) Vom 21. Januar 1988 in der Fassung vom 28. Juli Der Gemeinderat der Landeshauptstadt Stuttgart hat am 21. Januar 1988 aufgrund von 4 der Gemeindeordnung für Baden- Württemberg und der 2 und 8a des Kommunalabgabengesetzes folgende Satzung beschlossen: 1 Gebührenpflicht (1) Die Landeshauptstadt Stuttgart erhebt für Leistungen des Gutachterausschusses und dessen Geschäftsstelle Gebühren. (2) Soweit die Leistungen, die den in dieser Satzung festgelegten Gebühren zu Grunde liegen, umsatzsteuerpflichtig sind, tritt zu diesen noch die Umsatzsteuer in der jeweils gesetzlich festgelegten Höhe hinzu. (3) Diese Satzung ist nicht anzuwenden, wenn der Gutachterausschuss oder dessen Geschäftsstelle von einem Gericht oder der Staatsanwaltschaft zu Beweiszwecken herangezogen wird. 2 Gebührenschuldner, Haftung (1) Gebührenschuldner ist, wer die Leistung veranlasst oder in wessen Interesse sie vorgenommen wird. (2) Mehrere Gebührenschuldner haften als Gesamtschuldner. (3) Neben dem Gebührenschuldner haftet, wer die Gebührenschuld durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Gutachterausschuss übernommen hat; dies gilt auch für denjenigen, der für die Gebührenschuld eines anderen kraft Gesetzes haftet. 3 Gebührenmaßstab (1) Die Gebühren für Wertermittlungen des Gutachterausschusses werden vorbehaltlich der Absätze 5, 6 und 7 nach dem ermittelten Wert der Sachen und Rechte, bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses der Wertermittlung, erhoben. (2) Sind im Rahmen einer Wertermittlung mehrere Sachen und Rechte, die sich auf ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht beziehen, zu bewerten, so ist die Gebühr aus der Summe der maßgeblichen Werte der einzelnen Gegenstände zu berechnen. Gleiches gilt, wenn Wertminderungen (wie z.b. Abbruchkosten, Altlasten) zu berücksichtigen, Wertunterschiede auf der Grundlage unterschiedlicher Grundstückseigenschaften zu ermitteln oder mehrere gleichartige unbebaute Grundstücke zu bewerten sind. Von dieser Regelung ausgenommen sind die Gebühren für mehrere Eigentumswohnungen, die sich nach 4 Abs. 2 berechnen. (3) Sind Wertermittlungen für Sachen und Rechte auf unterschiedliche Stichtage durchzuführen, so wird für jeden Stichtag eine Gebühr berechnet. Für den höchsten Verkehrswert nach Abs. 1 wird die volle Gebühr erhoben. Für alle anderen Verkehrswerte wird der halbe Wert nach Absatz 1 zu Grunde gelegt. Sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse antragsgemäß unverändert, ist ein Viertel des Wertes nach Absatz 1 zu Grunde zu legen. (4) Wird der Wert eines Miteigentumsanteils ermittelt, der nicht mit Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz verbunden ist, so wird die Gebühr aus dem Wert des gesamten Grundstücks berechnet. (5) Für die Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte ( 196 Abs.1 Satz 5 BauGB) und für die Erstattung von Gutachten nach 5 Abs. 2 des Bundeskleingartengesetzes vom werden Gebühren analog zum Justizvergütungs- und - entschädigungsgesetz (JVEG) erhoben. (6) Veranlasst der Antragsteller den Gutachterausschuss oder dessen Geschäftsstelle nach Abschluss der Wertermittlung zu einer Erörterung von Gegenvorstellungen ohne Auswirkungen auf die Wertaussage des Gutachtens, werden hierfür Gebühren analog Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) erhoben. (7) Für zusätzlichen Aufwand (wie z.b. zusätzliche Besprechungen auf Veranlassung des Antragstellers, zusätzliche Ausarbeitung auf Verlangen des Antragstellers, zusätzlicher Ortstermin) werden Gebühren analog Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) erhoben. 4 Gebührenhöhe (1) Bei der Wertermittlung von Sachen und Rechten wird die Gebühr wie folgt bestimmt: Wert nach 3 über bis Grundbetrag Zuschlag % auf Ausgangswert abzüglich , , , , , , zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer (2) Wenn dieselben Sachen oder Rechte innerhalb von drei Jahren erneut zu bewerten sind, ohne dass sich die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse geändert haben, ermäßigt sich die Gebühr um 30%. Sind im Rahmen eines Wertermittlungsauftrags in einem Gebäude mehrere Eigentumswohnungen zu bewerten, so wird für die Eigentumswohnung mit dem höchsten Verkehrswert nach 3 Abs. 1 die volle Gebühr erhoben. Für jede weitere Wertermittlung ermäßigt sich die Gebühr um 20%. (3) Für Eilaufträge kann auf die Gebühr, in Abstimmung mit dem Antragsteller, ein Zuschlag von bis zu 50 % erhoben werden. (4) In den Gebühren ist eine Ausfertigung des Gutachtens für den Antragsteller enthalten. Ist der Antragsteller nicht Eigentümer oder Teil der Eigentümergemeinschaft, erhält der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft eine weitere Ausfertigung. Für jede weitere Ausfertigung bzw. jeden weiteren Auszug aus der Wertermittlung, auch aufgrund gesetzlicher Vorschriften, werden Gebühren in Höhe von 0,50 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer je Seite berechnet. (5) Gebühr für schriftliche Bodenrichtwertauskünfte - Einfache schriftliche Bodenrichtwertauskunft (ohne Lageplan): 30,- - Lageplan (Maßstab 1:500) DIN A4 25,- DIN A3 30,- - Erweiterte schriftliche Bodenrichtwertauskunft (mit Lageplan und Auszug aus dem Bebauungsplan): 310,- 1 Veröffentlichung der Änderungssatzung im Amtsblatt vom 5. August 2010

43 Seite 41 Gebührensatzung (6) Gebühr für Auskünfte aus der Kaufpreissammlung nach 195 (3) BauGB in Verbindung mit 13 Gutachterausschussverordnung - Vergleichswertverfahren: 130,- - Auswahlverfahren 180,- bis zu 10 Vergleichsfälle; ab 11. Fall: + 10 pro Fall Für Sonderauswertungen werden Gebühren analog Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) erhoben, mindestens jedoch 180,-. (7) Gebühr für Immobilienwertauskünfte (inkl. Lageplan) - Für Grundstücke mit Ein- bis Dreifamilienhäusern: 230,- - Für Wohnungseigentum 190,- (8) Gebühr für - Bodenrichtwertatlas Aktuelle Ausgabe: 55,- Frühere Ausgabe: 25,- - Bodenrichtwert DVD-ROM und Grundstücksmarktbericht (inkl. Luftbild und Wohnlagenatlas) Aktuelle Ausgabe: Erste DVD-ROM: 180,- Jede weitere DVD-ROM: 90,- Frühere Ausgabe (DVD-ROM): 90,- - Bodenrichtwertkarte bzw. Ausschnitt aus der Bodenrichtwertkarte bis Stichtag : 30,- bei Versand zzgl. Versandkosten (9) Gebühr für Grundstücksmarktbericht Aktuelle Ausgabe: 35,- Frühere Ausgabe: 20,- bei Versand zzgl. Versandkosten (10) Für sonstige Leistungen der Geschäftsstelle werden Gebühren analog Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) erhoben. 5 Rücknahme, Ablehnung eines Antrags (1) Wird ein Antrag auf Erstellung eines Gutachtens zurückgenommen, bevor der Gutachterausschuss einen Beschluss über den Wert des Gegenstandes gefasst hat, so wird eine Gebühr nach dem Bearbeitungsstand bis zu 90 % der vollen Gebühr erhoben. Wird ein Antrag erst nach dem Beschluss zurückgenommen, so entsteht die volle Gebühr. (2) Wird ein Antrag auf Erstellung einer sonstigen Leistung des Gutachterausschusses oder dessen Geschäftsstelle zurückgenommen, so wird eine Gebühr nach dem Bearbeitungsstand bis zu 90 % der vollen Gebühr erhoben. (3) Bei einer Ablehnung wird die Gebühr nach dem insoweit entstandenen Bearbeitungsaufwand erhoben. (4) Ändert der Antragsteller während der Bearbeitung des Gutachtens den Gutachtenauftrag (z.b. Änderung des Wertermittlungsstichtages, Änderung des Wertermittlungsgegenstandes), so wird der hierdurch veranlasste Mehraufwand nach Stunden analog Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) zusätzlich zur Gebühr nach 4 Absatz 1 abgerechnet. 6 Besondere Sachverständige, erhöhte Auslagen (1) Werden mit Zustimmung des Gebührenschuldners Sachverständige bei der Wertermittlung zugezogen, so hat der Gebührenschuldner die hierdurch entstehenden Auslagen neben den Gebühren nach dieser Satzung zu entrichten. (2) Soweit die sonstigen Auslagen das übliche Maß übersteigen, sind sie neben der Gebühr zu ersetzen. (3) Für die Erstattung von Auslagen sind die für die Gebühren geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden. 7 Entstehung und Fälligkeit Die Gebühr entsteht mit der Beendigung der Wertermittlung oder der sonstigen Leistung. In den Fällen des 5 mit der Rücknahme oder Ablehnung des Antrags. Die Gebühr wird einen Monat nach Bekanntgabe des Gebührenbescheides fällig. 8 Übergangsbestimmung Für Leistungen, die vor dem Inkrafttreten dieser Satzung beantragt wurden, gilt die bisherige Gebührensatzung. 9 Inkrafttreten Diese Satzung tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung in Kraft; gleichzeitig tritt die Gutachterausschussgebührensatzung vom 18. Januar 1979 außer Kraft.

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45 Anschriften der Gutachterausschüsse in Stuttgart und Umgebung Stuttgart Lautenschlagerstraße Stuttgart Fax (07 11) (07 11) Böblingen Rathaus Marktstraße Böblingen Fax ( ) ( ) Ditzingen Rathaus Am Laien Ditzingen Fax ( ) ( ) Esslingen Pulverwiesen Esslingen Fax (07 11) (07 11) Fellbach Rathaus Marktplatz Fellbach Fax (07 11) (07 11) Filderstadt Rathaus Plattenhardt Uhlbergstraße Filderstadt Fax (07 11) (07 11) (07 11) Gerlingen Rathaus Hauptstraße Gerlingen Fax ( ) ( ) Korntal-Münchingen Rathaus Korntal Saalplatz Korntal-Münchingen Fax (07 11) (07 11) Kornwestheim Rathaus Jacob-Siegle-Platz Kornwestheim Fax ( ) ( ) Leinfelden-Echterdingen Rathaus Leinfelden Marktplatz Leinfelden-Echterdingen Fax (07 11) (07 11) Leonberg Belforter Platz Leonberg Ludwigsburg Wilhelmstraße Ludwigsburg Fax Fax ( ) ( ) ( ) ( ) Ostfildern Rathaus Ruit Otto-Vatter-Straße Ostfildern Fax (07 11) (07 11) Remseck Hochberg Neckaraue Remseck Fax ( ) ( ) Sindelfingen Rathaus Rathausplatz Sindelfingen Fax ( ) ( ) Waiblingen Kurze Straße Waiblingen Fax ( ) ( )

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