Der dritte Weg im Wohnungsbau

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1 Der dritte Weg im Wohnungsbau Die gemeinnützigen Baugenossenschaften der Schweiz wohnbund Aktionsgemeinschaft für die Wohnraumförderung

2 Die Fotos auf dem Umschlag und den Seiten 2/3 und 18/19 zeigen Stimmungsbilder bei Schweizer Baugenossenschaften im Jahr ganz besondere Wohnungen...4 Sozial verantwortlich in Miete oder Eigentum...6 Mehr als wohnen...8 Nachhaltig in jeder Beziehung...10 Innovative Partnerschaften...12 Die Gründe für den Erfolg...14 Die häufigsten Fragen...16

3 2 3 Der dritte Weg im Wohnungsbau Der dritte Weg zwischen Miete und Eigentum: Die gemeinnützigen Baugenossenschaften der Schweiz Jede zwanzigste Wohnung in der Schweiz gehört einer von rund 1500 Wohnbaugenossenschaften. Sie verkörpern klassische schweizerische Werte: Selbsthilfe, Solidarität, Demokratie, Subsidiarität, lokale Verwurzelung. Diese Broschüre zeigt, wie und warum der dritte Weg im Wohnungsbau seinen bewohnerinnen und Bewohnern und der ganzen Gesellschaft nützt.

4 ganz besondere Wohnungen Fast alle Genossenschaften sind dem Prinzip der Gemeinnützigkeit verpflichtet. Wenn es in den Statuten verankert ist, garantiert es den dauernden Spekulationsentzug und die Kalkulation nach dem Grundsatz der Kostenmiete. Weitere gemeinnützige Wohnbauträgerinnen sind Stiftungen, Gemeinden und einige Aktiengesellschaften. Als Folge der Gemeinnützigkeit sind Genossenschaftswohnungen im Durchschnitt rund 20 Prozent günstiger als die Gesamtheit aller Mietwohnungen. Der dritte Weg im Wohnungsbau bringt also vielfältigen Nutzen: Die Bewohnenden freuen sich über die günstigen Mieten und die häufigen Zusatzangebote (Gemeinschaftseinrichtungen, soziale Dienstleistungen). Die Gesellschaft profitiert von der integrierenden Kraft genossenschaftlicher Siedlungen. Die Wirtschaft ist froh, wenn ihre Beschäftigten in vernünftiger Distanz zahlbaren Wohnraum finden. Und die öffentliche Hand spart nachweislich Sozialhilfegelder, wenn Haushalte in engen finanziellen Verhältnissen preisgünstig wohnen können % 56.6 % 8.8 % Mietwohnungen Wohneigentum Wohnungen gemeinnütziger Bauträger Die drei Wege im Wohnungsbau 8,8 Prozent oder aller ständig bewohnten Wohnungen gehören gemeinnützigen Wohnbauträgern, 5,1 Prozent oder gegen allein den Wohnbaugenossenschaften. Ein grosser Teil davon entstand in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg. seither ging die Neubautätigkeit in den meisten Regionen zurück, und der Marktanteil der Genossenschaften begann zu sinken. Seit zehn Jahren hat jedoch die Bautätigkeit insbesondere in der Region Zürich wieder markant angezogen. Auch ein Teil der Eigentumswohnungen wurde von Baugenossenschaften erstellt und mit speziellen Klauseln vor einem spekulativen Wiederverkauf geschützt. Die ersten Genossenschaften sind vor über hundert Jahren gegründet worden, und im Lauf der Jahrzehnte entstanden gegen Wohnungen; zählt man alle Wohnungen gemeinnütziger Bauträger, dann sind es nochmals gut Der Start vieler Genossenschaften und ihrer Bauten wurde schon damals durch Unterstützung von Städten, Kantonen oder Bund erleichtert sei es die Abgabe von Bauland, seien es zinsgünstige Darlehen oder Bürgschaften, sei es die gezielte Subventionierung von Wohnungen. Dass der genossenschaftliche und gemeinnützige Wohnungsbau in der Schweiz so stark ist, hat also eine lange Geschichte. Diese Broschüre will das Bewusstsein dafür wecken. Und sie will Verständnis dafür schaffen, dass die öffentliche Hand auch heute eine bewusste Wohnbaupolitik betreiben muss, wenn sie dieses grosse Erbe pflegen und kommende Generationen davon profitieren lassen will. Quelle: Statistik-Info Nr. 20/2004, Genossenschaftlich wohnen, Zürich 2004.

5 4 5 Der dritte Weg im Wohnungsbau «Der gemeinnützige Wohnungsbau verfolgt eine langfristige und damit nachhaltige Strategie, weil er auf kurzfristige Gewinnoptimierung verzichtet. Erwiesenermassen sorgen Baugenossenschaften tendenziell besser für ihre Bausubstanz und sind auch bei der Steigerung der Energieeffizienz führend. Damit tragen sie zur Verstetigung der Investitionstätigkeit im Hochbau und zu einer Stabilisierung der Wohnverhältnisse ihrer Mieter- und Eigentümerschaft bei. Selbstverständlich sind das alles auch sozial- und gesellschaftspolitisch erwünschte Entwicklungen. Aber das Gemeinwesen hat auch ein grosses Interesse am gemeinnützigen Wohnungsbau, weil es in ihm einen verantwortungsbewussten und zuverlässigen Bauherrn als Partner hat, der gleichzeitig bei der Gestaltung von ganzen Stadtteilen und Quartieren eine wichtige Aufgabe übernimmt. Mein Fazit: Die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus liegt» unter den verschiedensten Aspekten im Interesse der öffentlichen Hand. Kurt Fluri ist Stadtpräsident von Solothurn, Vorstandsmitglied des Schweizerischen Städteverbands und Nationalrat FDP Die Siedlung Weissenstein in Bern wurde in den Jahren 1919 bis 1921 als erstes Projekt der Eisenbahner-Baugenossenschaft erstellt. Sie umfasst 215 Einfamilienhäuser und 56 Wohnungen und steht unter Denkmalschutz. Die Häuser und Wohnungen konnten in den Jahren nach der Erstellung und während der Weltwirtschaftskrise nicht kostendeckend vermietet werden. Heute betragen die mietzinse, kostendeckend und ohne Subventionen, noch zwischen 950 und 1350 Franken/Monat. Seit 2007 werden die Häuser bei Umzügen umfassend saniert; trotz des daraus folgenden Mietzinsaufschlags bleiben sie günstig. Die Siedlung Spiegelacker in Rikon im Tösstal wurde 1997 und 2003 von der jungen Wohnbaugenossenschaft Casalink erstellt. Sie umfasst 52 Wohnungen in Mehrfamilien- und Reihenhäusern, zum Teil in Miete und zum Teil im Eigentum. Die Häuser bilden einen weiten, autofreien hofraum, in dem auch ein Gemeinschaftshaus steht. Auf der anderen Seite finden sich Privatgärten und «Pflanzblätze» schloss sich die Casalink per Fusion einer grösseren regionalen Genossenschaft an. Ein Hausverein mit einem eigenen Budget regelt jedoch weiterhin die gemeinsamen Belange der Bewohnerinnen und Bewohner.

6 Sozial verantwortlich in Miete oder Eigentum Genug günstiger Wohnraum für finanzschwache Haushalte entlastet die Sozialhilfebudgets direkt. Wohnen und Wohnsicherheit sind Grundbedürfnisse, aber Boden ist ein begrenztes Gut. Darum kann der freie Markt allein diese Bedürfnisse nicht ausreichend und nicht für alle erfüllen. Selbsthilfe als Antwort auf extreme Wohnungsnot: Die ersten Wohnbaugenossenschaften wurden dank der Solidarität einer grossen Zahl von Mitgliedern wirtschaftlich solide und handlungsfähig. Sie kauften Land und entzogen es der Spekulation. Ihre einfachen, aber qualitätsvollen Wohnungen vermieteten sie zu Selbstkosten. Spätere Gründungen entstanden als Antwort auf explodierende Preise und profitorientiertes Bauen. Wieder andere Genossenschaften entwickelten Angebote für besondere Wohnformen oder neue soziale Bedürfnisse. Nettomiete pro Wohnung und Monat Franken Alle Mietwohnungen Alle Genossenschaftswohnungen 842. Mietzinse von Genossenschaftswohnungen sind deutlich tiefer. Im Jahr 2000 betrug der Durchschnittsmietzins für eine Schweizer Genossenschaftswohnung rund 217 Franken (20%) weniger als der Durchschnittszins aller Mietwohnungen. Ein Teil der Differenz erklärt sich durch die generell kleineren Wohnflächen. Aber auch wenn man den Mietzins pro Quadratmeter berechnet, sind Genossenschaftswohnungen um rund 15% günstiger. Äusserst wichtig ist der Umstand, dass Genossenschaftswohnungen gerade in den Städten besonders günstig sind. Das trägt zu einer guten Durchmischung der Bevölkerung bei und reduziert die Pendlerströme. Wohnen muss individuell bezahlbar sein. Das erste Ziel jeder gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft ist das Schaffen und Erhalten preiswerten Wohnraums. Preiswert heisst aber nicht billig. Schon die ersten, einfachen Genossenschaftswohnungen hatten ihren Preis. Das Erfolgsrezept liegt im Prinzip der Gemeinnützigkeit: Es bedeutet Kostenmiete und damit langfristig relativ sinkende Mieten. Es gewährt ein Wohnrecht für die Genossenschaftsmitglieder, welche sehr oft auch Mitbestimmungsrechte geniessen. Genossenschaften bauen auch Eigentum, die Prinzipien sind die selben: Die Genossenschaft will keinen Gewinn erzielen, die Wohnungen sind preisgünstig und vor spekulativem Weiterverkauf geschützt. Auch die Gesellschaft zieht Nutzen. Dass in der Schweiz trotz hoher Preise ein erstaunlicher «Wohnfriede» herrscht, ist zu einem guten Teil dem starken gemeinnützigen Wohnungsbau zu verdanken. Genossenschaftliche Siedlungen haben einen hohen integrativen Nutzen und wirken insbesondere in den Städten preisdämpfend. Wenn es für finanzschwache Haushalte genug günstigen Wohnraum gibt, entlastet das die Sozialhilfebudgets direkt. Quelle: Statistik-Info Nr. 20/2004, Genossenschaftlich wohnen, Zürich 2004.

7 6 7 Der dritte Weg im Wohnungsbau «Niemand kann niemandem verbieten, sein Einfamilienhaus zu bauen. Und die Gemeindeautonomie ermöglicht es, so grosse Einfamilienhauszonen einzuplanen, wie gewünscht zugunsten des lokalen Steuertopfes, zulasten der Landschaft Schweiz. Verbote sind unrealistisch. Aber was kann man tun, damit die Zersiedelung aufhört und die Wohnung das Einfamilienhaus übertrumpft? Kluge Bauten gemeinnütziger Bauträger weisen in die richtige Richtung: Ihre Miet- oder Eigentumswohnungen können auch in den unteren Preisklassen gute Standards einhalten. Zum Beispiel beim Schallschutz auch im Inneren der Gebäude, beim alters- und behindertengerechten Bauen, mit grossen Balkonen und genügend Stauraum. Während Einfamilienhäuser oft tatsächlich oder vermeintlich im sogenannten Grünen stehen, sind sie selten gut am öffentlichen Verkehr angeschlossen und meist weit entfernt von Kultur, Schulen und Alltagsbedarf. Andererseits bieten manche gemeinnützige Siedlungen bereits das an, was sich Einfamilienhausbesitzer teuer erkaufen müssen: Gästezimmer, Musikzimmer, Ateliers, Partyraum und Serviceleistungen.» Überbieten statt verbieten! Ursula Rellstab ist Publizistin in Fragen des Städtebaus und der Raumplanung; sie präsidiert den Verein Metropole Schweiz Les Jardins de Prélaz in Lausanne wurden 2005 auf einem ehemaligen Depot der Verkehrsbetriebe erstellt. Vier Genossenschaften und Stiftungen bauten 241 Wohnungen unterschiedlichster Grösse; sie werden vom Kanton und der Stadt subventioniert. Das Projekt umfasst ausserdem eine Kindertagesstätte, einen Gemeinschaftsraum und einen Grossverteiler. Im Rahmen des Programms «3000 logements pour Lausanne» verwirklicht die Stadt seither in Partnerschaft mit gemeinnützigen und privaten Bauherrschaften mehrere stark durchmischte Siedlungen nach den Kriterien der Nachhaltigkeit. > Grands projets > Développement durable Mit den Reihenhäusern «Rebgässli plus» in Allschwil hat die Genossenschaft Wohnstadt Basel 2004 neun Eigentumsobjekte im Minergie-P-Standard erstellt. Das Land gehört einer Stiftung, welche es den Stockwerkeigentümern im Baurecht zur Verfügung stellt und so deren Eigenkapitalbedarf vermindert. Der Eigentümergemeinschaft gehören die gemeinsame heizung, Einstellhalle und der parkartige Garten. Dieser wird gemeinsam genutzt und unterhalten. Für Privatheit sorgen glasgedeckte Patios und Wintergärten, welche zugleich optimal vor dem Lärm des nahen Flughafens schützen.

8 Mehr als wohnen Die Genossenschaft gibt jedem Mitglied eine Stimme, unabhängig von seiner Kapitalkraft. Zusätzliche Angebote gehören bei neun von zehn Genossenschaftswohnungen dazu. Die Palette reicht von Siedlungslokalen und gemeinschaftlichen Anlässen über die Nachbarschaftshilfe bis zum eigenen Sozialdienst. Solche Siedlungen erbringen eine hohe integrative Leistung und stärken die Zivilgesellschaft. Die passende Rechtsform für diese Inhalte ist die Genossenschaft. Sie rechnet mit mündigen Menschen und gibt jedem Mitglied eine Stimme, unabhängig von seiner Kapitalkraft. So bildet sie das ideale wirtschaftliche Gefäss für die ideellen Werte der Selbsthilfe, Solidarität, Gemeinschaftlichkeit und Mitbestimmung und ist darum nicht zufällig in der Eid-Genossenschaft besonders stark verbreitet. Zwang zur Qualität. Die meisten, vor allem grossen Wohnbaugenossenschaften sind Mietergenossenschaften: Wer hier wohnt, ist zugleich Mitglied und kann über die Geschäftstätigkeit mitentscheiden. Das ist nicht immer einfach, aber es zwingt die Verantwortlichen der Genossenschaft zu grosser Sorgfalt und zu transparenter Kommunikation. Es ist deshalb kein Zufall, dass ausgerechnet Wohnbaugenossenschaften oft als Erste oder Einzige Lösungen für wichtige gesellschaftliche Aufgaben suchen und anbieten. Neuere oder grundlegend erneuerte genossenschaftliche Siedlungen bieten zum Beispiel bewusst eine breite Palette von Wohnungsgrössen und -preisen an. Die starke Durchmischung hilft auch schwierige soziale Gruppen zu integrieren. Sehr verbreitet ist die Form der Genossenschaft bei Wohnprojekten für Senioren, Behinderte und Pflegebedürftige. Und neuere Projekte versuchen insbesondere, Wohnen und Arbeiten wieder stärker zu verbinden. Die Maison Mivelaz in Lausanne wird im Februar 2008 bezogen. Die Stadt hatte das Grundstück als Legat erhalten mit der Auflage, darauf günstige Alterswohnungen zu erstellen. Sie beauftragte damit die auf Alterswohnen spezialisierte Stiftung Cités Val Paisible et Val Fleuri. Diese erstellte nicht nur 29 sehr preiswerte Alterswohnungen, sondern auch zehn grössere Wohnungen mit 3 und 4 Zimmern. Sie sind auf alle Etagen verteilt und reserviert für Familien, welche bereit sind, sich in der Nachbarschaftshilfe für die Betagten zu engagieren. In einer der grösseren Wohnungen wird zudem ein vollamtlicher «Concierge-Animateur» leben.

9 8 9 Der dritte Weg im Wohnungsbau «In Wirtschaft und Gesellschaft gibt es drei grosse Player oder Sektoren: Den Markt, den Staat und den Dritten Sektor. Der Markt und der Staat können nicht alle Probleme lösen, deshalb sind eine Vielzahl von Organisationen entstanden, die aus privater Initiative Probleme der Gesellschaft anpacken. Ein gutes Beispiel sind Genossenschaften, die auf innovative Weise Lösungen für Kreditprobleme der Landwirtschaft und des Kleingewerbes fanden (Raiffeisen-System), oder Konsumgenossenschaften, die zu einer besseren Versorgung der Bevölkerung führten. Auch im Wohnungsbereich haben sich die Genossenschaften eine solide Position erarbeitet, Genossenschafter sind Träger und gleichzeitig Mieter der Genossenschaft. Die Idee der Selbstverwaltung ist dabei ein tragendes Element. So realisieren Genossenschaften immer wieder innovative Wohnkonzepte. Auch in Deutschland ist der genossenschaftliche Wohnungsbau sehr verbreitet, während in» Österreichs Grossstädten auch der Staat einen wichtigen Player darstellt. Prof. Robert Purtschert, Universität Freiburg, ist Direktor des Instituts für Verbands- und Genossenschaftsmanagement VMI KraftWerk1 im Zürcher Industriequartier ist ein Kind der «Achtziger-Generation». Beharrlich, pragmatisch und mit grossem persönlichem Einsatz verwirklichten die Genossenschaftsmitglieder 2001 eine äusserst dichte, ökologisch vorbildliche Überbauung mit Wohnraum für 240 und Arbeitsraum für 90 Menschen vielfältige Wohnformen, eine engagierte Bewohnerschaft und eine attraktive Infrastruktur: Gästezimmer, Pantoffelbar, Konsumdepot, Dachraum und -terrasse, Mobility-Standort und Restaurant. Die Mietenden beteiligen sich stark mit Eigenmitteln. Für finanzschwache Menschen sind Reduktionen der Eigenmittel und der Miete möglich. KraftWerk1 will möglichst bald Geschwister bekommen. Die Wohnbaugenossenschaft Atlantis in Stans unterstützt und begleitet ihre Kunden bei der Erstellung von Wohneigentum mit gemeinschaftsfördernden Strukturen. Den Prozess der Planung und des Baus nutzt sie als Vorbereitung für das spätere Zusammenleben der Eigentümer. Aus dem Erlös realisiert sie im Rahmen dieser bauten Wohngemeinschaften für Menschen mit einer Behinderung sowie Wohnungen für die zweite Lebenshälfte. Das Pilotprojekt in der Siedlung Wächselacher Stans umfasste 38 Wohnungen und eine Behinderten-WG mit acht Zimmern. Zwei weitere Projekte in Grenchen und in Ostermundigen bei Bern sind in Planung. leo.wolfisberg@bluewin.ch

10 Nachhaltig in jeder Beziehung Aufwendungen der öffentlichen Hand bleiben wirksam, auch wenn die Förderung längst ausgelaufen ist. Zahlreiche Indikatoren belegen, dass genossenschaftliches Wohnen unter Kriterien der Nachhaltigkeit vorbildlich abschneidet. Zum Beispiel liegt der Wohnflächenbedarf pro Person in Genossenschaftswohnungen bei 31 m 2, im Durchschnitt aller Wohnungen hingegen bei 44 m 2 (Volkszählung 2000). manche Genossenschaften lassen keine dauernde Unterbelegung ihrer Wohnungen zu und machen den Betreffenden neue Angebote, etwa wenn die Kinder ausgezogen sind. Ein zeitgemässes Mobilitätsverhalten wird insbesondere in städtischen Genossenschaftssiedlungen sehr erleichtert. Verdichtete Bauweise auf gut erschlossenen Arealen, Mobility-Standorte, velo- und fussgängerfreundliche Gestaltung führen dazu, dass man in Zürcher Genossenschaftssiedlungen pro Einwohner weniger Autos zählt als im städtischen Durchschnitt. Sparsam auch mit Energie. Viele Baugenossenschaften befolgen bei Neubauten und wenn möglich auch bei Umbauten mindestens den Minergie- Standard. Rund 60 Prozent aller Sonnenkollektorflächen in Zürich finden sich auf Bauten von Genossenschaften. Die Renovationsquoten von Wohnbaugenossenschaften sind höher als jene für alle Wohnungen und sogar höher als jene von Eigentümerwohnungen. Das heisst, dass die Genossenschaften ihrem Bestand grössere Sorge tragen als private Besitzer. Und wenn sich eine Renovation nicht mehr rechnet, investieren sie mit langfristiger Perspektive und schaffen dank der mittlerweile tiefen Landwerte günstige Ersatzneubauten. Das erste Schweizer Mehrfamilienhaus im «Minergie Eco»-Standard in Chur. Die Wohnungsgenossenschaft Ringstrasse hat 2006 mit diesem Bau 24 alte durch 31 neue Wohnungen ersetzt. Als Antwort auf den Strassenlärm wurde eine kontrollierte Lüftung gewählt. Minergie Eco bedeutet nicht nur eine hohe Energieeffizienz, sondern auch eine in jeder Hinsicht gesunde und ökologische Bauweise. Weil die Genossenschaft den Landwert sehr tief einsetzen und ein zinsloses Darlehen aus dem Solidaritätsfonds ihres Dachverbandes beanspruchen konnte, sind die Mietzinse sehr günstig: Fr netto für 4½ Zimmer mit 122 m 2. Ringstrasse_Chur.htm Dauerhaft gesicherte günstige Mietzinse sind ein weiterer Aspekt der Nachhaltigkeit. Weil Genossenschaften keine Marktmieten verlangen, werden sie mit der Zeit relativ günstiger und haben einen dämpfenden Einfluss auf den ganzen Markt. Aus diesem Grund sind Aufwendungen der öffentlichen Hand für die Wohnraumförderung sehr gut investiertes Geld: Sie bleiben wirksam, auch wenn die Förderung beispielsweise in Form zinsgünstiger Darlehen längst ausgelaufen ist.

11 10 11 Der dritte Weg im Wohnungsbau «Eine Energie sparende Bauweise, erneuerbare Energieträger, haltbare und wieder verwendbare Materialien, ein vernünftiger Unterhalt der Gebäude, eine naturnahe Umgebung all dies sind für unsere Zukunft wichtige Massnahmen, die erst längerfristig rentieren. Geduld und die Orientierung am Gemeinwohl sind charakteristisch für Genossenschaften. Die meisten von ihnen bestehen seit Jahrzehnten, sie sind auf Dauerhaftigkeit angelegt und nehmen eine langfristige Perspektive ein. Ihr soziales Ziel bringt sie ganz natürlich dazu, ihre Immobilien zu pflegen wie ein Förster seinen Wald, die Kosten für die Mieter tief zu halten und gleichzeitig angenehme Wohnverhältnisse zu garantieren. Die Genossenschaftsmitglieder belohnen dieses Verhalten, indem sie sich in Bezug auf die Mobilität» eher wie selbstbewohnende Hausbesitzer als wie Mieter verhalten. Prof. Philippe Thalmann, EPFL Lausanne, Lehrstuhl für die Ökonomie der Natürlichen und der Gebauten Umwelt Die gemeinnützige Unternehmer-Baugenossenschaft Zurlinden in Zürich plant eine autoarme Siedlung, die sich konsequent an den Zielen der «2000 Watt Gesellschaft» sowie des «SIA Effizienzpfades Energie» orientiert. Auf dem m 2 grossen Areal «Sihlbogen», zwischen dem Fluss und einer S-Bahnstation gelegen, sollen etwa 200 Wohnungen sowie ein Zentrum mit Alterswohnungen und Kleingewerbe entstehen. Statt vieler teurer Privatparkplätze wird die Genossenschaft Mobility-Standorte anbieten, und im Mietpreis für autolose Haushalte ist ein Abonnement der Verkehrsbetriebe bereits inbegriffen. Eine Viereinhalb- Zimmerwohnung soll dennoch unter 2000 Franken kosten. Die junge Genossenschaft CODHA in Genf will nicht nur ökologisch wegweisend bauen, sondern zugleich den Bewohnenden möglichst viel Freiraum und Verantwortung gewähren. Die Überbauung Les Voirets auf einem Baurechtsgrundstück der Stadt Genf wurde von Anfang an zusammen mit den künftigen Bewohnenden geplant. Der Hausverein mietet das ganze, 2006 bezogene Gebäude von der Genossenschaft und ist selber für Mietzinsinkasso und Teile der Verwaltung zuständig. Das Haus umfasst zehn unterschiedlich grosse, zur Hälfte mit Subventionen verbilligte Wohnungen, ein Gästezimmer und verschiedene gemeinschaftlich nutzbare Räume. Es wurde nach dem minergie-eco-standard gebaut.

12 Innovative Partnerschaften Genossenschaften handeln in einer langfristigen Perspektive, die über das Interesse der aktuellen Bewohnerschaft hinausgeht. In zahlreichen Genossenschaftssiedlungen trifft man Angebote für die Nachbarschaft und die Öffentlichkeit: Kindergärten und -krippen, Pflegewohnungen, Spitexzentren, Siedlungslokale, naturnahe und gemeinschaftsorientierte Aussenräume. «Public-Cooperative-Partnerships». Dank solider Finanzen und weil sie nicht gewinnorientiert arbeiten, sind Genossenschaften ideale Investoren und Partner für die öffentliche Hand. Gerade kleinere Gemeinden, denen Knowhow und Ressourcen dafür fehlen, suchen erfolgreich die Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Genossenschaft. Wo noch keine besteht, gibt die Gemeinde oft den Anstoss zur Gründung. Sowohl dabei wie bei der Auswahl geeigneter Partner-Genossenschaften leisten die Dachverbände des gemeinnützigen Wohnungsbaus fachkundige Unterstützung. Anders als kleine Privatbesitzer oder als Stockwerkeigentümergemeinschaften umfassen Genossenschaften in der Regel grössere Einheiten oder gar ganze Quartiere. In den Städten sind sie deshalb wichtige Partnerinnen im Städtebau und der Quartiererneuerung. Und sie planen und handeln in einer langfristigen Perspektive, die über das Interesse der aktuellen Bewohnerschaft hinausgeht. Wo öffentliche oder private Grundbesitzer grosse und häufig schwierige Areale entwickeln oder umnutzen wollen, sind Wohnbaugenossenschaften ebenfalls ideale Partnerinnen. Häufig werden solche Grundstücke im Baurecht abgegeben. Im Gegensatz zum Verkauf an den Meistbietenden sichert sich die Grundbesitzerin damit langfristigen Einfluss und stetige Einnahmen. Das periphere Schaffhauser Quartier Birch entstand in den siebziger Jahren. Hier kaufte die gemeinnützige Logis Suisse AG einem kriselnden Privateigentümer viele Wohnungen ab. Doch die soziale und bauliche Abwärtsspirale ging weiter: Sehr hohe Leerstände, sehr hoher Ausländeranteil und hohe Sozialhilfequote, wenig Anreiz für die bauliche Erneuerung. Ein gemeinsames Quartierentwicklungsprojekt der Stadt und der Logis Suisse von 2003 bis 2005 bewirkte eine Umkehr dieser Tendenzen und eine Wertsteigerung der Liegenschaften auch jener von Privatbesitzern. Investitionen lohnen sich wieder, und die Leerstände gingen markant zurück. forschungsberichte

13 12 13 Der dritte Weg im Wohnungsbau «Eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen gemeinnützigen Wohnbauträgern und politischen Gemeinden ist in aller Regel nicht nur im beidseitigen Interesse. Sie ist darüber hinaus oftmals auch unerlässlich. Sozialer Wohnungsbau also zahlbare Wohnungen für finanziell schwächere Mieterinnen und Mieter erfordert in vielen Fällen besondere Leistungen der Wohnbauträger wie auch eine spezielle Unterstützung der öffentlichen Hand. Sie reicht von der direkten Mitträgerschaft der Gemeinden über die unentgeltliche oder verbilligte Abgabe von Boden bis zu Finanzierungshilfen aller Art. In der Stadt St.Gallen wurden diese verschiedenen Möglichkeiten erfolgreich eingesetzt. Eine Besonderheit ist der «12-Millionen-Kredit»: Bei dieser Aktion erwirbt die Stadt auf dem freien Markt Liegenschaften und gibt sie im Baurecht an die Wohnbaugenossenschaften weiter dabei wird der Baurechtszins nach Massgabe» der tatsächlichen Vermietung an einkommenschwächere Haushalte reduziert. Elisabeth Beéry ist Stadträtin und Baudirektorin der Stadt St.Gallen Die Stadt Sursee konnte den Bau von Pflegeplätzen und Alterswohnungen nicht selber finanzieren. Sie stellte deshalb die entsprechende Parzelle im Baurecht der erfahrenen lokalen Baugenossenschaft für die Familie Sursee zur Verfügung. Diese «Public-Cooperative-Partnership» zwischen Gemeinde und Wohnbaugenossenschaft wurde von der Bevölkerung gestützt und in der Volksabstimmung klar angenommen realisierte die Genossenschaft den «Martinspark» mit 16 Pflegeplätzen und 11 Alterswohnungen und vermietete das Gebäude an die Stadt. Das Haus wird vom benachbarten Betagtenzentrum betrieben. Das kleine Dorf Ohmstal im Luzerner Hinterland kämpfte mit Bevölkerungsverlust und musste um den Fortbestand der Schule fürchten. Deshalb veranlasste der gemeinderat die Gründung der Wohnbaugenossenschaft Ohmstal. Sie hat 1984 ein erstes Wohn- und Geschäftshaus mit sieben Wohnungen sowie Lokalitäten für die Post, den Dorfladen und die Gemeindeverwaltung gebaut kam ein zweites Haus mit sieben Miet- und drei Eigentumswohnungen dazu. Das strukturpolitische Engagement mit dem Instrument einer Wohnbaugenossenschaft lohnte sich: Die Schule blieb bestehen und wird als erste Tagesschule auf der Luzerner Landschaft geführt.

14 Die Gründe für den Erfolg Dass die Schweiz einen derart starken Anteil gemeinnütziger Wohnungen zählt, kommt nicht von ungefähr. Es hängt zusammen mit einer grossen tradition der lokalen, gemeinschaftlichen Selbsthilfe und ist das Verdienst unzähliger Pioniere, die viel freiwillige Arbeit geleistet haben, und ihrer Nachfolgerinnen und Nachfolger. Aber Selbsthilfe allein hätte oft nicht genügt. Sehr viele Wohnbaugenossenschaften wurden in ihren Anfängen von der öffentlichen Hand unterstützt. Städte und Gemeinden stellten ihnen günstiges Land zur Verfügung oder beteiligten sich am Genossenschaftskapital. Einzelne Kantone und der Bund halfen mit zinsgünstigen Darlehen und Bürgschaften. Die meisten dieser Unterstützungen waren zeitlich begrenzt und sind, wenn sie in Form von Darlehen erfolgten, längst zurückbezahlt. Doch ihre Wirksamkeit bleibt während Jahrzehnten bestehen. Der Erfolg ist nicht gesichert. Heute ernten wir die Früchte von Pionierund Unterstützungsleistungen, die teils Jahrzehnte zurückliegen. Weil die Politik jedoch zum kurzfristigen Denken neigt, ist diese langjährige, kluge Wohnbaupolitik immer wieder gefährdet. Unter anderem deshalb haben sich die drei Dachverbände der Wohnbaugenossenschaften in der Aktionsgemeinschaft «Wohnbund» zusammengeschlossen. Mit Informationsmitteln und Veranstaltungen will er die Bedeutung und den Nutzen des gemeinnützigen Wohnungsbaus bewusst machen und dafür sorgen, dass der Bund seinen verfassungsmässigen Auftrag in der Wohnbaupolitik mit geeigneten Mitteln wahrnimmt. Besondere Finanzierungsinstrumente im gemeinnützigen Wohnungsbau: Der Fonds de Roulement wird vom Bund im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes gespiesen und von den Verbänden des gemeinnützigen Wohnungsbaus geführt. Er vergibt zinsgünstige, nach 20 Jahren rückzahlbare Darlehen bis höchstens Fr pro Wohnung wurden mit gegen 40 Mio Franken der Neubau oder die Sanierung von fast 1700 Wohnungen erleichtert. Die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger EGW platziert jährlich mehrere Anleihen auf dem Kapitalmarkt. Die gesamten ausstehenden Anleihen beliefen sich Ende 2006 auf knapp 1,7 Milliarden Franken; sie dienen den Mitgliedern der EGW zur Finanzierung preisgünstiger Wohnungen. Die all-in-costs für die Wohnbauträger liegen im Durchschnitt 1% unter dem Zinssatz von Festhypotheken mit gleicher Laufzeit. Die Anleihen werden im Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes vom Bund verbürgt. Die Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft schweizerischer Bau- und Wohngenossenschaften HBG öffnet die Tür zu günstigeren Zinsen und zu einer Belehnung genossenschaftlicher Projekte bis zu 90 %; sie sind durch eine Rückbürgschaft des Bundes abgesichert. Der Solidaritätsfonds des Dachverbandes SVW wird von dessen Mitgliedgenossenschaften mit jährlich fast 1 Mio Franken gespiesen und hat ein Stiftungsvermögen von über 30 Mio Franken. Seine zinslosen Darlehen werden an besonders fördernswerte Projekte vergeben. Auch die Verbände VLB und SWE führen Solidaritätsstiftungen. Einzelne Städte und Kantone gewähren Subventionen zur gezielten Vergünstigung von Wohnungen. Für deren Bezug gelten Limiten für Einkommen und Vermögen sowie Belegungsvorschriften.

15 14 15 Der dritte Weg im Wohnungsbau «Eine qualitativ gute und preislich tragbare Wohnung gehört zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Sie sorgt zusammen mit einer intakten nachbarschaft für Geborgenheit, fördert den Bürgersinn und das Verantwortungsbewusstsein. Eine gute Wohnungsversorgung ist daher auch eine gesellschaftspolitische Prophylaxe, welche die Fürsorge- und Sozialwerke entlastet. Wie die Erfahrung zeigt, vernachlässigt der Markt häufig die spezifischen Wohnbedürfnisse benachteiligter Personen und Haushalte. Selbst eine blühende Wirtschaft bringt nicht jedermann Wohlstand. Für viele sind deshalb die hohen Wohnkosten ein Problem. Andere haben aus gesundheitlichen, ethnischen und familiären Gründen Schwierigkeiten, sich im Wohnungsmarkt zu behaupten. Um solchen Menschen zu helfen, hat der Bund einen verfassungsmässigen Auftrag zur Wohnbauförderung. Dabei stützt er sich seit jeher zur Hauptsache auf das Engagement der gemeinnützigen Bauträger, die sich gemäss ihrer Charta ausdrücklich diesen Bewohnerschichten widmen. Leider sind die Sparanstrengungen der vergangenen Jahre auch an der Wohnbauförderung nicht spurlos vorübergegangen. Mit dem aktuellen Instrumentarium steht jedoch eine Basishilfe zur Verfügung, die auch in Zukunft ein aktives Handeln» erlaubt. Für dieses gebührt allen Beteiligten Dank und Anerkennung. Doris Leuthard, Bundesrätin, Volkswirtschaftsdepartement Die drei Dachverbände des gemeinnützigen Wohnungsbaus erbringen für ihre Mitglieder Beratungsdienstleistungen und Weiterbildungsangebote. Sie stützen sich bei ihrer Politik auf die Charta gemeinnütziger Wohnbauträger ( Schweizerischer Verband für Wohnungswesen SVW Bucheggstr. 109 Postfach, 8042 Zürich Telefon Verbandszeitschriften wohnen und Habitation Schweizerischer Verband für Wohnbau- und Eigentumsförderung SWE Guggistrasse Luzern Telefon Verbandszeitschrift Wohnen-und-Bauen Schweizerischer Verband Liberaler Baugenossenschaften VLB Grossfeldstrasse Kriens Telefon Verbandszeitschrift Freies Wohnen Die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger EGW ist selber als Genossenschaft organisiert und zählt 337 Mitglieder. Seit ihrer Gründung 1990 hat sie 34 Anleihen im betrag von 2,852 Milliarden Franken aufgenommen. Leberngasse 9 Postfach 4603 Olten Telefon

16 Die häufigsten Fragen Weshalb sind Genossenschaftswohnungen besonders preisgünstig? Gemeinnützige Wohnbauträger wenden das Prinzip der Kostenmiete an. Sie richten keinen oder einen nach oben begrenzten Zins für das Anteilkapital aus, und ein allfälliger Liquidationserlös muss wieder für den gleichen Zweck verwendet werden. Fast alle Wohnbaugenossenschaften sind statutarisch zu diesen Prinzipien verpflichtet. Andernfalls sind sie von der Unterstützung der öffentlichen Hand ausgeschlossen. Auch andere Rechtsformen können sich der Gemeinnützigkeit verpflichten: Stiftungen, Vereine und gemeinnützige Aktiengesellschaften sowie Städte oder Gemeinden als öffentlich-rechtliche Körperschaften. Genossenschaftswohnungen = Sozialwohnungen? Nein. Als Sozialwohnungen gelten nur Wohnungen, die von der öffentlichen Hand gezielt verbilligt und ausschliesslich an Haushalte vermietet werden, welche klar definierte Einkommens-, Vermögens- und Belegungsvorschriften erfüllen. Für die Einhaltung dieser Vorschriften ist in der Regel die Wohnbauträgerin verantwortlich. Subventioniert werden nur Wohnungen, die unterhalb bestimmter Kostenlimiten erstellt wurden. Sozialwohnungen gemäss dieser Definition gibt es in der Schweiz nur wenige zehntausend. Ein Teil davon sind Wohnungen, die noch gemäss dem auslaufenden WEG (Wohnbauund Eigentumsförderungsgesetz des Bundes) unterstützt werden. Seit einigen Jahren und unter dem neuen WFG (Wohnraumförderungsgesetz des Bundes) gewährt der Bund keine neuen Subventionen mehr. Die Subventionspraxis der Kantone ist sehr unterschiedlich, und deshalb sind exakte Angaben über die Zahl subventionierter Wohnungen nicht möglich. Als Partnerinnen für diese Form der Unterstützung kommen allein Bauträgerinnen in Frage, die sich der Gemeinnützigkeit verpflichten. Wenn die Subventionierung ausläuft und dafür gesprochene Mittel zurückbezahlt sind, kann die Wohnung frei vermietet werden. Das Prinzip der Kostenmiete verhindert jedoch einen willkürlichen Mietzinsanstieg. Sehr viele Baugenossenschaften halten zudem freiwillig an Belegungsvorschriften fest. Der weitaus grösste Teil der Genossenschaftswohnungen wird nicht (mehr) subventioniert und wird nach üblichen kaufmännischen Kriterien kalkuliert. Richten sich Genossenschaftswohnungen mehrheitlich an die Unterschicht? Als Selbsthilfe-Organisationen mit dem Ziel, Defizite des Wohnungsmarktes zu beheben, realisieren Genossenschaften tendenziell Wohnraum für Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen. In der Rechtsform der Genossenschaft sind jedoch auch Angebote in höheren Segmenten und für Eigentümer denkbar und oft sinnvoll. So erstellen traditionsreiche Baugenossenschaften manchmal bewusst neue Wohnungen für den Mittelstand, damit die im Lauf der Jahre sehr günstig gewordenen Altwohnungen frei werden. Sind Mitgliedergenossenschaften überhaupt handlungsfähig? In vielen, insbesondere grossen Genossenschaften sind die BewohnerInnen zugleich Genossenschaftsmitglied und leisten mit Anteilscheinen und wohnungsbezogenen Darlehen einen wichtigen Beitrag ans Eigenkapital. Die Mitgliedergenossenschaften sind demokratisch organisiert und gewähren Mitbestimmungsrechte an der Generalversammlung, teilweise auch in Siedlungskommissionen. Dies macht die Meinungsbildung und Entscheidung etwa über Sanierungen oder Neubauten natürlich komplexer und anspruchsvoller. Zugleich zwingt es jedoch zur Qualität und zu sorgfältiger Information. Die BewohnerInnen solcher Genossenschaften lohnen es in der regel ihrerseits mit grösserem Verantwortungsbewusstsein und Engagement. Können die Wohnbaugenossenschaften ohne Staat überleben? Insbesondere ältere Genossenschaften sind in der Regel sehr solide und können neue Projekte ohne weiteres aus eigener Kraft finanzieren. Jüngere Genossenschaften, solche in Randgebieten und innovative Projekte können jedoch mit gezielter Unterstützung eine entscheidende Starthilfe erhalten.

17 16 17 Der dritte Weg im Wohnungsbau Welches Kosten-/Nutzen-Verhältnis hat die Wohnraumvergünstigung? Wohnungen für finanziell schwache Mieterinnen und Mieter werden vergünstigt, indem der gemeinnützige Bauträger ein zinsgünstiges Darlehen erhält. Dieses muss schrittweise zurückbezahlt werden. Die Kosten für den Darlehensgeber (einzelne Städte und Kantone; der Bund gewährt aktuell keine neuen Direktdarlehen mehr) bestehen allein in der Zinsdifferenz. Falls die Bewohnenden solcher Wohnungen Sozialhilfe beziehen, sinken die Ausgaben der öffentlichen Hand für diese Hilfe um den Betrag der Mietvergünstigung. Die gezielte Vergünstigung ist somit ein sogenanntes «Win-Win-Geschäft». Weil die Wohnungen auch nach der Rückzahlung der Darlehen günstig bleiben, sind die Einsparungen der öffentlichen Hand sogar höher als die Kosten. Eine Studie der Zürcher Volkswirtschaftsdirektion ergab für das Jahr 2000 folgende Zahlen: Ausgaben von Bund, Kanton und Gemeinden für die Wohnraumförderung im Gebiet des Kantons Zürich: 25 Mio Franken Einsparungen bei Ergänzungsleistungen und Sozialhilfe für finanzschwache Personen, die dank der subventionierten Wohnungen keine oder geringere Leistungen beziehen: 22 Mio Franken Mehrwertsteuer-Ertrag auf dem ausgelösten Bauvolumen: 7.5 Mio Franken Wo stehen die Genossenschaften politisch? Eine Befragung in der Stadt Zürich ergab, dass Vorstandsmitglieder von Wohnbaugenossenschaften tendenziell die gleichen politischen Präferenzen wie die Gesamtbevölkerung zeigen. Fast die Hälfte (45 %) gaben an, Mitte- oder Rechtsparteien zu wählen. Die Genossenschaft als urschweizerische Rechtsform und als geeignetes Gefäss für philantropische Ziele ist auch in bürgerlichen Kreisen und vom Gewerbe sehr angesehen. Zahlreiche, vor allem auch kleinere und ländliche Wohnbaugenossenschaften werden von Mitgliedern bürgerlicher Parteien geführt. In der Regel verpflichten jedoch die Statuten fast aller Baugenossenschaften zur parteipolitischen Neutralität. Wie gründet man eine Genossenschaft? Manchmal kommt es vor, dass die Bewohnerinnen und Bewohner von Mietwohnungen Gelegenheit zum Kauf ihres Hauses bekommen. Wenn sie zu diesem Zweck eine Genossenschaft gründen oder sich mit dem Projekt einer bestehenden Genossenschaft anschliessen wollen, erhalten sie Unterstützung vom Beratungsdienst eines Dachverbandes (siehe S. 15). Diese vermitteln auch günstige Finanzierungsinstrumente. Die gleiche Unterstützung gibt es bei Neugründungen mit dem Ziel von Neubauten. Leben in günstigen Genossenschaftswohnungen Menschen, die es gar nicht nötig haben? Untersuchungen zeigen, dass die in den Wohnbaugenossenschaften lebenden Haushalte ein durchschnittlich geringeres Einkommen haben. Wenn jedoch Menschen, die jung und mit wenig Einkommen eingezogen sind, mehr verdienen und dennoch in der Genossenschaft bleiben, so ist das legitim und im Interesse der Genossenschaft. Viele Genossenschaften achten bei der Vermietung darauf, dass die besonders preisgünstigen Wohnungen Menschen mit geringem Einkommen zukommen. Oft gibt es zudem Vorschriften, die eine Unterbelegung von Wohnungen verhindern. Für die von der öffentlichen Hand vergünstigten Wohnungen gelten ausserdem strenge Einkommens- und Vermögenslimiten.

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19 18 19 Der dritte Weg im Wohnungsbau Impressum Herausgeber: Wohnbund, im Auftrag der drei Dachverbände Konzept und Texte: Hans Conrad Daeniker Fotografie: Giorgio von Arb, Roland Stucky, Katrin Simonett und zvg Gestaltung: Orlando Duó Graphic Design Druck: J. Künzle AG September 2007

20 wohnbund Aktionsgemeinschaft für die Wohnraumförderung SVW Schweizerischer Verband für Wohnungswesen SWE Schweizerischer Verband für Wohnbau- und Eigentumsförderung VLB Schweizerischer Verband Liberaler Baugenossenschaften