Finanzierungsratgeber Neubau

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1 1 Finanzierungsratgeber Neubau Beim Hausbau ist es wichtig, richtig zu kalkulieren und gut zu planen. Schließlich ist der Neubau des eigenen Heims meistens die größte Investitionsentscheidung im Leben. Schnell kann eine falsche Entscheidung einige Tausend Euro kosten oder sogar das ganze Bauvorhaben gefährden. Wir wollen Ihnen mit unserem Finanzierungsratgeber helfen, für die Finanzierung Ihres Neubauvorhabens die richtigen Fragen zu stellen und die passenden Antworten darauf zu finden: 1. Eigenleistungen und Eigenmittel bei Immobilienneubau Die Höhe der angesparten Eigenmittel ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Finanzierung Ihres Neubauvorhabens. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto weniger Kredit benötigen Sie. Außerdem berechnet die Bank aus dem Verhältnis des Kredits zu den Baukosten den sogenannten Beleihungsauslauf. Umso höher Ihr Eigenkapitalanteil ist, desto geringer ist das Risiko für die kreditgebende Bank. Fazit: Ihr Zinssatz sinkt. Wie viel Eigenkapital Sie für Ihren Neubau benötigen (oder einsetzen sollten), hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Wenigstens die Baunebenkosten sollten Sie als Eigenmittel aufbringen. In der Regel sind dies die Kosten für Notar, Grundbuchamt und die Grunderwerbsteuer (s. S. 4). Aber auch eventuelle Renovierungskosten und ein paar Euro für den Umzug sollten Sie einkalkulieren. Mittlerweile gibt es einige Anbieter, die auch diese Nebenkosten mitfinanzieren. Grundsätzlich spricht auch gegen solche Modelle nichts. Jedoch sollten Sie immer darauf achten, dass Sie sich Ihr Darlehen auch bei einer Zinsanpassung nach 10 oder 15 Jahren mit einem eventuell deutlich höheren Zinssatz noch leisten können sollten. 1.1 Eigenleistungen: Durch Eigenleistungen, oft auch Muskelhypothek genannt, können Sie beim Neubau Ihrer Immobilie Baukosten sparen und damit auch das notwendige Immobiliendarlehen reduzieren. Beachten Sie jedoch dabei immer, dass Ihnen nur eine begrenzte Menge an Zeit zur Verfügung steht. Auch Ihr handwerkliches Geschick sollten Sie realistisch einschätzen. Zeitmanagement spielt bei Eigenleistungen ebenfalls eine große Rolle, denn wenn Sie eine vereinbarte Leistung zu spät erbringen, kann dies schnell den ganzen Zeitplan durcheinander wirbeln. Die eigentlich anvisierte Kostenersparnis kann z.b. durch einen verspäteten Einzug schnell zum ungeplanten Kostenfaktor werden. 1

2 2 1.2 Liquiditätsreserve: Sie sollten immer eine kleine Liquiditätsreserve behalten. Es kann schließlich immer mal passieren, dass das Auto, die Waschmaschine oder andere Dinge kaputtgehen. Gerade beim Neubau kann eine Mehrausstattung schnell die Kosten um einige Tausend Euro nach oben treiben. Planen Sie deshalb fünf bis sechs Netto- Monatsgehälter als Reserve ein. Darüber hinausgehende Beträge sollten Sie in die Finanzierung investieren. Durch den geringeren Darlehensbedarf wird nicht nur Ihre monatliche Belastung gesenkt, Sie werden zusätzlich von den Banken aufgrund des geringeren Risikos mit günstigeren Zinskonditionen belohnt. 2. Förderung Was fördert der Staat? Auch nach dem Wegfall der Eigenheimzulage wird der Neubau des Eigenheims von Bund und Ländern noch gefördert. Prüfen Sie, welche Förderprogramme für Ihr Bauvorhaben in Betracht kommen. Außerdem fördern die einzelnen Bundesländer Wohneigentum oftmals über Förderinstitute, die zinsverbilligte Darlehen oder andere Förderungen vergeben. Hier finden Sie einen Überblick über die einzelnen KfW-Programme und die Institute der Länder: 2.1 Förderprogramme der KfW Die Fördermöglichkeiten durch die KfW sind vielfältig. Informieren Sie sich detailliert über die einzelnen Förderprogramme. Wohneigentumsprogramm Ökologisches Bauen CO2-Gebäudesanierung Solarstrom erzeugen 2.2 Wohnungsbauförderung der einzelnen Bundesländer Aufgrund der föderalen Strukturen in Deutschland verfügt jedes Bundesland über eine eigene, spezifische Wohnungsbauförderung. Diese wird jeweils von unterschiedlichen Institutionen wahrgenommen. So verfügen die Länder Baden- Württemberg, Sachsen und Schleswig-Holstein z.b. über eine spezialisierte landeseigene Banken (L-Bank, SAB, Investitionsbank Schleswig Holstein), während in anderen Ländern einzelne Ministerien für Förderprogramme zuständig sind (z.b. Bremen). 2

3 3 Baden-Württemberg Bayern Berlin Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen L-Bank Landesbank Baden-Württemberg Bayerisches Innenministerium Bayerische Landesboden Kreditanstalt IBB Investitionsbank Berlin Senat der Hansestadt Bremen Senat der Hansestadt Hamburg WK Wohnungsbaukreditanstalt Hamburg Wirtschaftsministerium Hessen Landesförderungsinstitut Mecklenburg Vorpommern Landesbetreuhandstelle Niedersachsen Bauministerium Nordrhein-Westfalen Landesregierung Ministerium für Finanzen und Bundesangelegenheiten SAB Sächsische Aufbaubank Landesförderinstitut Sachsen-Anhalt Investitionsbank Schleswig-Holstein Thüringer Aufbaubank 3. Was ist bei einer Immobilienfinanzierung noch zu bedenken? 3.1 Auszahlung: Ganz entscheidend sind die Auszahlungsmodalitäten bei Neubauvorhaben. Während Banken in der Regel nur wenige Auszahlungen anstreben, wollen die Bauträger meistens sehr schnell ihr Geld und streben deshalb viele kleine Auszahlungen nach Baufortschritt an. Wichtig ist für Sie, dass die Zahlungsmodalitäten in Bau- und Darlehensvertrag übereinstimmen. Empfehlenswert ist deshalb in beiden Verträgen eine Zahlung nach Makler- und Bauträgerverordnung zu vereinbaren, die ca. sieben standardisierte Auszahlungsschritte enthält. So stellen Sie sicher, dass die Bank auch immer dann einen Darlehensteil auszahlt, wenn der Bauträger diesen einfordert. 3.2 Auszahlungstermin: Achten Sie darauf, dass für Ihre Darlehen die sogenannten Bereitstellungszinsen erst sehr spät anfallen. Bei Immobiliendarlehen für Neubauten gewähren einige Anbieter inzwischen bis zu zwölf Monate bereitstellungsfreie Zeit. In diesem Zeitraum fallen keine Bereitstellungszinsen an. Danach werden für den nicht ausgezahlten Teil des Darlehens Beiträge von bis zu 0,25% pro Monat fällig, die in der Regel bei der Auszahlung einbehalten werden. Um Ihren finanziellen Rahmen nicht einzuschränken, sollten die eingeholten Angebote mindestens einen 3

4 4 bereitstellungsfreien Zeitraum bis zum voraussichtlichen Fertigstellungsdatum haben. 3.3 Tilgung: Vereinbaren Sie immer eine Tilgung, die möglichst hoch angesetzt ist, ohne Ihre monatlichen Belastungen zu stark zu strapazieren. Überlegen Sie auch immer, sich eine Sondertilgungsoption einräumen zu lassen. Heutzutage geben viele Anbieter ein Recht von 5% der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei mit dazu aber nur, wenn man danach fragt! 3.4 Zinsbindung: Vereinbaren Sie lange Zinsbindungen! Die Zinsaufschläge hierfür sind derzeit gering. Sie sichern sich dafür aber lange Zinssicherheit. Außerdem haben Sie nach dem BGB ab dem 11.Jahr eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Sollten die Zinsen dann also günstiger sein, können Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung umfinanzieren. 4

5 5 4. Checkliste Nebenkosten beim Immobilienneubau Neben den eigentlichen Kosten zur Errichtung Ihres neuen Hauses fallen beim Immobilienneubau auch Nebenkosten an. Sehr häufig werden diese Kosten von angehenden Bauherren nicht beachtet oder zumindest deutlich unterschätzt. Damit Ihnen das nicht passiert, hat vergleich.de eine Checkliste für die wichtigsten Nebenkosten beim Neubau zusammengestellt. Verwendung Kosten Bemerkungen bankinterne Beleihungswertermittlung- oder Bearbeitungsgebühren 0 Diese dürfen gem. Urteil des Landgerichtes Stuttgart vom O 9/07 nicht mehr erhoben werden. Kosten für Notar und Grundbuchamt Grunderwerbsteuer für den Grundstückskauf Kosten für die Baugenehmigung 1,5 2% des Grundstückskaufpreises 3,5 6,5% vom Grundstückskaufpreis (bundeslandabhängig) 0,4 0,5% der Bausumme Achtung! Bei einem Kauf über einen Bauträger ist der Gesamtpreis Steuergrundlage! Kosten für die Vermessung, Architektenhonorare, Projektleitung Erschließungskosten und Anschlusskosten Baustrom, -wasser und entsorgung 2 35% der Baukosten 7 10% des Bodenwertes 0,3 0,8% der Bausumme Abhängig vom Leistungsumfang und Anforderungsprofil der Aufgaben Bauleistungsversicherung (früher Bauwesenversicherung) 0,3 0,5% der Bausumme Bauherrenhaftpflichtversicherung 0,04 0,06% der Bausumme 5