DIVIP. Nutzungskostenmanagement als Aufgabe der Projektsteuerung B

Transkript

1 Deutscher Verband der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft e. V. DIVIP Nutzungskostenmanagement als Aufgabe der Projektsteuerung Vorgaben externe Faktoren: WELCHE Faktoren werden WANN testgelegt? Projektentwlcklung Projekt- Kostengruppen der DIN Kapitalkosten ui I nutzungs- abhängige Faktoren: 200 Objektmanagementkosten 300 Betriebskosten Technische Gebäudeausrüstung 400 Instandsetzungskosten B

2 GLIEDERUNG VORWORT EINLEITUNG ANFORDERUNGEN AN DAS NUTZUNGSKOSTENMANAGEMENT AUS DER SICHT DES IMMOBILIENBETREIBERS NUTZUNGSKOSTENRELEVANTE EINFLUßGRÖßEN Rolle des Projektsteuerers? Wesentliche Einflußfaktoren Objektbezogene Einflußfaktoren Nutzungsbezogene Einflußfaktoren..: Komfortbezogene Einflußfaktoren Strategiebezogene Einflußfaktoren Sicherheitsbezogene Einflußfaktoren Baubezogene Einflußfaktoren Ausstattungsbezogene Einflußfaktoren Pflegebezogene Einflußfaktoren Beispielhafte Auswertung der relevanten Einflussfaktoren mittels Ranking-Verfahren Bezug zwischen wesentlichen Einflussfaktoren und DIN Externe Faktoren Nutzerabhängige Faktoren Gebäudespezifische Faktoren Qualitative Einschätzung zu den Zusammenhängen zwischen den nutzungskostenrelevanten Einflussfaktoren und den Kostengruppen Kostengruppe 100 Kapitalkosten Kostengruppe 200 Objektmanagement Kostengruppe 300 Betriebskosten Kostengruppe 400 Instandsetzungskosten Fazit ABGRENZUNG DER ZU ERFASSENDEN BESTANDTEILE Grundlagen und formale Abgrenzungen DIN Nutzungskosten im Hochbau Weitere themenrelevante Normen 43

3 4.1.3 GEFMA-Richtlinien Inhaltliche Abgrenzungen Vom Bauherrn selbst zu bearbeitende Kostengruppen Betriebsspezifische und produktionsbedingte Kosten (BPK) Instandhaltung, Instandsetzung und Abschreibung Zeitliche Abgrenzungen Nutzungszeit insgesamt Betrachtungszeiträume innerhalb der Nutzungszeit Vorgehensweise bei jahresspezifischen Ermittlungen LEISTUNGEN DES PROJEKTSTEUERERS BEIM NUTZUNGSKOSTENMANAGEMENT Kommentierung zum Leistungsbild des Projektsteuerers beim Nutzungskostenmanagement Leistungsbild Nutzungskostenmanagement SCHNITTSTELLEN ZUR OBJEKTPLANUNG UND ZU SONSTIGEN PROJEKTBETELIGTEN Planungsbereich Objektplanung Gebäude, Freianlagen und raumbildende Ausbauten Teil II HOAI Nutzungskostenrelevante Planungsleistungen Praktischer Bezug des Planungsbereiches zu den Nutzungskosten Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN Planungsbereich Tragwerksplanung Teil VIII HOAI Nutzungskostenrelevante Planungsleistungen Praktischer Bezug des Planungsbereiches zu den Nutzungskosten Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN Planungsbereich Technische Ausrüstung Teil IX 73 HOAI Nutzungskostenrelevante Planungsleistungen Praktischer Bezug des Planungsbereiches zu den Nutzungskosten Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN Planungsbereich Thermische Bauphysik Teil X HOAI Nutzungskostenrelevante Planungsleistungen Praktischer Bezug des Planungsbereiches zu den Nutzungskosten Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN Planungsbereich Bodenmechanik, Erd- und Grundbau Teil XII HOAI Nutzungskostenrelevante Planungsleistungen 67

4 6.5.2 Praktischer Bezug des Planungsbereiches zu den Nutzungskosten Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN Vorgaben durch Bauherrn bzw. Nutzer bzw. Investor Nutzungskostenrelevante Angaben Praktischer Bezug der Nutzerangaben zu den Nutzungskosten Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN Facility Management Nutzungskostenrelevante Angaben Praktischer Bezug der Nutzerangaben zu den Nutzungskosten Erforderliche Angaben zur Nutzungskostenermittlung nach DIN KENNWERTE ZUR ÜBERSCHLÄGIGEN ERMITTLUNG Ausgewählte Kennzahlen zu Nutzungskosten in der Literatur Grundsätzliche Hinweise Kostenkennwerte aus Leitfaden Nachhaltiges Bauen Verbrauchskennwerte gem. VDI-Richtlinien VDI 3807 Blatt 1 - Energie- und Wasserverbrauchskennwerte für Gebäude; VDI 3807 Blatt 2 - Energieverbrauchskennwerte für Gebäude - Heizenergie- und Stromverbrauchskennwerte; VDI 3807 Blatt 3 - Wasserverbrauchskennwerte für Gebäude und Grundstücke; VDI 3807 Blatt 4 - Energie- und Wasserverbrauchskennwerte für Gebäude-Teilkennwerte, Verbrauchskennwerte 2005 gem. Forschungsbericht der ages GmbH, Münster Büronebenkostenanalyse OSCAR Überschlägige Ermittlung der steuerbaren Nutzungskosten anhand von Kennwerten Kapitalkosten (KG 100) Objektmanagementkosten (KG 200) Wasser (KG 311) Wärmeenergiebedarf (KG ) Strombedarf (KG 316) Sonstige technische Medien (KG 317, 319) Abwasser (KG 321), Abfall (KG 322) Unterhaltsreinigung von Fußböden, Wänden, Decken, Türen (KG 331) Glasreinigung und Fassadenreinigung (KG 332, 333) 91

5 Reinigung und Pflege von Freianlagen (KG 340) Sicherheits- und Überwachungsdienste (KG 350) Bedienung der Technischen Anlagen (KG 361) Baukonstruktionen (KG 362) Technische Anlagen (KG 363) Außenanlagen (KG 364) Abgaben und Beiträge (KG 370) Instandsetzungskosten (KG 400) VERGLEICHENDE AUSWERTUNG DER NUTZUNGSKOSTEN BEI DER PROJEKTENTWICKLUNG, UND IM ARCHITEKTENWETTBEWERB' GRUNDSATZBEISPIELE DER KOSTENERMITTLUNG Vorbemerkungen Aufbau des Beispiels Nutzungskostenrahmen Nutzungskostenschätzung Nutzungskostenberechnung Nutzungskostenanschlag Nutzungskostenfeststellung PROGNOSE DER INSTANDSETZUNGSKOSTEN (NKG 400) Vorbemerkungen Handlungsanleitung Sammlung der Eingangsdaten Auswertung der Instandsetzungskosten Tabellarische Auswertung Erläuterungsbericht Untersuchung der Instandsetzungskosten am Beispiel Fazit 129 ANHANG 131 Anhang A1 (zu Kapitel 4): Gegenüberstellung DIN Stände 1999/ Anhang A2.1 (zu Kapitel 9): Beispiel zu Nutzungskostenrahmen 136 Anhang A2.2 (zu Kapitel 9): Beispiel zu Nutzungskostenschätzung 137 Anhang A2.3 (zu Kapitel 9): Beispiel zu Nutzungskostenanschlag...140

6 LITERATURVERZEICHNIS 149 WEITERFÜHRENDE LITERATUR 150 ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 151