Modul Bauökonomie und Baurecht. Bauökonomie. Nutzungskosten. Debora Mendler M. Sc.

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1 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Nutzungskosten Debora Mendler M. Sc.

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3 Nachschreibetermin für die Klausur Klausurtermin: Montag, : 14 Uhr im Raum H 0105 Nachschreibetermin: (nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am ) Montag, : 16 Uhr im Raum H 0105 Seite 3

4 Nachschreibetermin für die Klausur Klausurtermin: Tutorium zu klausurrelevanten Aufgaben am Montag, : 14 Uhr im Raum H 0105 Nachschreibetermin: (nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am ) Montag, : 16 Uhr im Raum H 0105 Seite 4

5 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Einführungsveranstaltung, Organisatorisches, Einführung in die Immobilienökonomie und die Rolle des Architekten für die Bau- und Planungsökonomie Überblick über die Architektenleistungen Exkursionswoche Prof. Dr. Kristin Wellner, Debora Mendler M. Sc. Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung Besprechung der Übungsprojekte, Gruppeneinteilung, ISIS Qualitätsmanagement und privates Baurecht Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag Erstellung eines Architektenvertrags für das eigene Übungsprojekt Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277 Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt Flächenermittlung am Projekt notwendige Ermittlungen für den Bauantrag Seite 5

6 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen Erstellung einer Mini- Ausschreibung Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276 Kostenermittlung am Projekt Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung Wirtschaftlichkeitsvergleich und Nutzungskostenplanung Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen Seite 6

7 Vorlesungsreihe Bauökonomie Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung Projektsteuerung / Terminplanung Dipl.-Ing. Bernd Romahn Objektüberwachung Dipl.-Ing. Bernd Romahn Übung Objektüberwachung Case Study Was tun bei festgestellten Mängeln? Die Abnahme der Bauleistungen Gewährleistung nach der Abnahme Nutzungskosten Debora Mendler M. Sc Honorarermittlung, Projektkalkulation, wirtschaftliches Architekturbüro Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und Bürowirtschaftlichkeit Honorarberechnung und Erstellen einer Schlussrechnung Seite 7

8 Grundlagen für Nutzungskosten, Lebenszykluskosten Seite 8

9 Problemstellung Starke Fokussierung auf die Herstellungskosten eines Gebäudes Entscheidungsfindung (u.a. im Planungsprozess) ausschließlich durch Höhe der Herstellungskosten beeinflusst Unkenntnis über Folgen von Planungsentscheidungen im Lebenszyklus eines Gebäudes Ziel der Ermittlung von Nutzungskosten: Heutige Einsparungen nicht auf Kosten zukünftiger Nutzer und Eigentümer Seite 9

10 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Nutzungskosten im Hochbau sind alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer) Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Vorteil: Mit Nutzungskostenermittlung können die Kosten nicht nur für die Erstellung, sondern auch für die langjährige Nutzung erfasst werden. Zweck: vollständige Erfassung der Lebenszykluskosten Quelle: Prof. Kalusche Seite 10

11 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Gehören dazu: Kapitalkosten, Betriebskosten gehören nicht dazu: Kosten für Neubauten, Erweiterungen, Umbauten, Abbruch, Beseitigung (DIN 276) Instandsetzung Modernisierung Verwaltung Stromkosten für Nutzung des Gebäudes (Gebäudestrom) Personal- und Sachkosten Stromkosten für Unternehmenszweck (z.b. Produktionsstrom) Seite 11

12 als Architektenleistung: 1. Grundleistungen Besondere Leistungen Bepreisung LV Betriebskosten-Nutzen-Analyse Wirtschaftlichkeitsvergleiche von Alternativen Überprüfen der Nutzungskosten-Analysen (Dokumentation) Seite 12

13 warum? Quelle: Prof. Pelzeter Seite 13

14 Quelle: Prof. Rotermund Seite 14

15 Einflussfaktoren Beeinflussbarkeit Quelle: Prof. Kalusche Nutzungsart Konstruktion Baujahr Alter des Bauwerks Ge- und Verbote Nutzungsentgelte Gebühren Hinweise Technische Regelwerke Preisentwicklung Klima Seite 15

16 Bezugseinheiten der Nutzungskosten Bezeichnung Einheit Beispiel Nutzeinheit (NE) /NE p.a. Betten im Krankenhaus Brutto-Rauminhalt (BRI) Brutto-Grundfläche (BGF) Netto-Grundfläche (NGF) Nutzfläche (NF) /BRI p.a. /BGF p.a. /NGF p.a. /NF p.a. Klassische Flächenberechnung (DIN 277) Mietfläche (MF) /MF-G p.a. Gewerbemietflächen Wohnfläche (WF) /WF p.a. Wohnflächenverordnung Bauteil (BT) /BT p.a. Besondere Fassadenkonstruktion Bezugseinheit immer angeben! Seite 16

17 Ermittlung der Nutzungskosten i.d.r. nicht beeinflussbar Menge x Preis = (Nutzungs-)Kosten beeinflussbar z.b. Energiemenge zur Heizung eines Raumes, Stundenaufwand für Reinigung einer Fläche Quelle: Prof. Kalusche Seite 17

18 Seite 18

19 Beispiel: Verteilung der Nutzungskosten bei Bürobauten Hier fließen maßgeblich die Erstinvestitionskosten KG nach DIN 276 ein. Quelle: Prof. Stoy Seite 19

20 Abgrenzung technische und wirtschaftliche Lebensdauer Technische Lebensdauer: Zeitraum, in dem ein Bauteil physisch zu Verfügung steht Herstellerangaben oder Erfahrungswerte Wirtschaftliche Nutzungsdauer Amortisation der Investitionen in das Bauwerk Erreichung der vom Investor angestrebten Verzinsung für das eingesetzte Kapital Wird vom Ermittler der Nutzungskosten in Abstimmung mit dem Auftraggeber festgelegt Seite 20

21 Festlegung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer Dauer bis 5 Jahre bis 15 Jahre bis 20 Jahre bis 40 Jahre bis 50 Jahre und mehr Beschreibung und Beispiele Raum bildender Ausbau, z.b. Ladenbau Modernisierte Gebäude, z.b. Wohnungen Gewerbeobjekte, z.b. Möbelmärkte Mehrzahl von Gebäuden z.b. Bürobauten Gebäude mit hoher Nutzungsflexibiliät Seite 21

22 Umlage der Investitionen auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche Seite 22

23 KG 100 Kapitalkosten KG 200 Objektmanagementkosten KG 300 Betriebskosten KG 400 Instandsetzungskosten Seite 23

24 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Auszug aus der Norm Seite 24

25 DIN 18960:2008 Nutzungskosten KG 130 Kalkulatorische Abschreibung (nicht mit fiskalischer Abschreibung gleichzusetzen) = Abnutzung eines Wirtschaftsguts (hier Gebäude) Jährliche Kosten aus wirtschaftlicher Abschreibung (a) ergeben sich aus Anschaffungskosten (A) ohne Grundstück dividiert durch Anzahl der Jahre (n) der wirtschaftlichen Nutzungsdauer A n = a Seite 25

26 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Auszug aus der Norm Seite 26

27 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Personalkosten Technische, kaufmännische und infrastrukturelle Managementleistungen Sachkosten Büromaterialien, Mietkosten, Fahrtkosten etc. Seite 27

28 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Auszug aus der Norm Seite 28

29 DIN 18960:2008 Nutzungskosten Auszug aus der Norm Seite 29

30 Zusammenhänge kalkulatorische Abschreibung Finanzierungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Instandsetzung Aufwand / Kosten KGR 110, 120 KGR 130 KGR 200 KGR 300 KGR 400 Betrachtungsdauer (Lebenszyklus) Seite 30

31 Abgrenzungen DIN 18960:2008 Nutzungskosten DIN 31051:2003 Instandhaltung ISO :2008 Lebenszykluskosten Instandhaltung nach DIN 31051:2003 Bedienung Inspektion Wartung Instandsetzung Verbesserung Bedienung, Inspektion und Wartung DIN 18960:2008 (KG300) Instandsetzung DIN 18960:2008 (KG400) Nicht enthalten Diverse Abgrenzungsproblematiken bei Kennzahlen durch unterschiedliche Erfassung/Zuordnung von Kosten und deren Bezügen (z.b. Flächendefinitionen/Umgebungsvariablen) Seite 31

32 Notwendige Festlegungen im Vorfeld der Nutzungskostenplanung Strategie des Auftraggebers Grundannahmen für kalkulatorische Nutzungskosten (Kapitalkosten und Abschreibung), Kalkulationszinssatz Abgrenzung Nutzungskosten gegenüber z.b. Produktionskosten Genauigkeit der Nutzungskostenplanung (Ebene der DIN 18960) Mitwirkung des Auftraggebers Umfang und Aufwand der Nutzungskostenermittlung Vergütung der Nutzungskostenplanung (besondere Leistung nach HOAI) Seite 32

33 Beispiel - Dachbeläge Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche Seite 33

34 Beispiel - Dachbeläge Quelle: BKI NK1, Prof. Kalusche Seite 34

35 Quellen für Kennzahlen Anwendungen in der Praxis: Objektvergleiche im Bestand (benchmarking) Wettbewerbsvorprüfung Zertifizierungen (z.b. Energieverbrauchsausweis, DGNB, BNB) Kennzahlgewinnung: Erarbeitung Kennzahlen Statistische Werte (z.b. Schulen) Angebots/Rechnungsauswertungen im Gebäudebetrieb Verfügbare Kennzahlen: BKI Bücher div. kommerzielle Statistiken / Benchmarkanbieter insgesamt eher schwierige Datenlage Seite 35

36 Vergleichsrechnung von Planungsvarianten Quelle: Prof. Rotermund Seite 36

37 Kennwerte Quelle: Prof. Rotermund Seite 37

38 Modul Bauökonomie und Baurecht Bauökonomie Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Seite 38