Die neue DIN Nutzungskosten im Hochbau. The New DIN Utilisation costs in building construction

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1 Die neue DIN Nutzungskosten im Hochbau Univ.-Prof. Dr.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Brandenburgische Technische Universität (BTU) Cottbus Lehrstuhl Planungs- und Bauökonomie The New DIN Utilisation costs in building construction All the costs that recur regularly or irregularly in connection with building constructions and their premises from the beginning of their operation up to their removal are considered to be utilization costs in building construction. With the new published amendment of the DIN standard in February 2008, important improvements and additions (utilization costs specification, utilization costs risk, cost influences) were made in comparison to the previous valid standard of That facilitates a complete evaluation, audit and management of buildings life cycle costs corresponding to the requirements of the real estate industry. utilisation costs, building construction, utilisation costs specification, cost influences Einleitung Im Februar 2008 trat die neue Fassung der DIN Nutzungskosten im Hochbau in Kraft. Im Vergleich mit dem vorangegangenen Normtext aus dem Jahr 1999 wurden entscheidende Verbesserungen und Ergänzungen, z. B. Nutzungskostenvorgabe, Nutzungskostenrisiko, Kosteneinflüsse, vorgenommen. Diese gestatten nunmehr eine vollständige und den Anforderungen der wirtschaftliche Planung und Nutzung entsprechende Ermittlung, Kontrolle und Steuerung der Lebenszykluskosten von baulichen Anlagen. 1. Gegenstand, Abgrenzung und Anwendung der Nutzungskosten Was sind Nutzungskosten im Hochbau? Hierzu zählen alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer). [DIN 18960: ] Die Nutzungskosten werden in der Praxis auch als Folgekosten bezeichnet. Neben den Kosten aus der Bereitstellung des Objektes handelt es sich dabei um die Verwaltungskosten, die Betriebskosten und die Instandsetzungskosten während der Nutzung. Die Norm besteht seit In den vergangenen zwei Jahren wurde die zuletzt gültige Fassung aus dem Jahr 1999 von der Arbeitsgruppe des Normenausschusses Bauwesen (NaBau) des Deutschen Instituts für Normung (DIN) e. V. grundlegend überarbeitet. Der Verfasser hat hieran mitgearbeitet. Die Neufassung ist seit Februar diesen Jahres gültig. Mit dem vorliegenden Beitrag werden Erläuterungen zum Normenwerk und Hinweise zu dessen Anwendung gegeben. 1.1 Abgrenzung der Nutzungskosten Im Unterschied zum Verständnis des Facility Management oder zum Gegenstand der DIN 32736: , Gebäudemanagement, Begriffe und Leistungen, beinhalten die Nutzungskosten im Hochbau ausschließlich die Kosten, welche unmittelbar im Zusammenhang mit den betrachteten baulichen Anlagen und deren Grundstücken stehen. Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sach- 115

2 kosten sind nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Nutzungskosten trennen lassen. [DIN 18960: ] Praktische Bedeutung hat dies vor allem für die Ermittlung der Betriebskosten, z. B. Stromkosten. Strom wird sowohl für die Nutzung des Gebäudes benötigt, z. B. für die Beleuchtung, den Betrieb von Klimaanlagen oder Personenaufzügen, als auch für die Produktionsprozesse im Gebäude, z. B. den Betrieb eines Großrechners in einem Rechenzentrum. Einfach ausgedrückt wird in Gebäudestrom und Betriebsstrom unterschieden. Um den Betriebsstrom vom Gebäudestrom zu trennen, sind organisatorische und technische Maßnahmen treffen, z. B. getrennte Zählerkreise und Messstellen bereitzustellen. Von den Nutzungskosten sind ferner die Projektkosten zu unterscheiden. Als Projekte gelten Neubauten, Erweiterungen, Umbauten, Modernisierungen sowie Abbruch und Beseitigung von baulichen Anlagen. Deren Kosten werden nach DIN 276-1: ermittelt. Eine Besonderheit stellt dabei die Modernisierung dar. Vor einer Modernisierung werden oft notwendige Maßnahmen der Instandsetzung aufgeschoben, um diese dann zusammen mit der Modernisierung durchzuführen. Die Instandsetzungskosten zählen zu den Nutzungskosten. Die Unterscheidung des Modernisierungs- und des Instandsetzungsanteiles einer Baumaßnahme ist ferner für die Finanzierung, z. B. Beantragung von Fördermitteln von Bedeutung. Dies gilt auch für die Umlage der Modernisierungskosten auf die Nettokaltmiete. 1.2 Anwendung Diese Norm gilt für die Nutzungskostenplanung und insbesondere für die Ermittlung und Gliederung von Nutzungskosten im Hochbau. [DIN 18960: ] Weiter heißt es dazu im Normtext: Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Hierzu sind qualitative und quantitative Bedarfsvorgaben erforderlich. Dieses Vorgehen gilt vom Beginn der Planung bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes, insbesondere bei Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen. [DIN 18960: ] Die Nutzungskostenplanung soll nicht nur Teil der Planung von Neubauten sein. Sie soll ebenso bei der Veränderung von Objekten, z. B. Erweiterungsbauten, Umbauten, Modernisierungen sowie Abbruch und Beseitigung von baulichen Anlagen erfolgen. Immer, wenn durch die Bildung, Bewertung und Auswahl von Varianten die Optimierung eines Lösungsansatzes verfolgt wird, sind quantifizierbare Eigenschaften einer baulichen Anlage, eines Bauteils oder einer Anlagengruppe von Nutzen. Betrachtungen können sich auf die Geometrie und die Hüllfläche eines Gebäudes oder auf ein bestimmtes Bauteil, z. B. die Fassade, beziehen. Der Vorteil einer Nutzungskostenermittlung besteht darin, dass alle unmittelbar mit dem Bauwerk zusammenhängenden Kosten nicht nur für dessen Erstellung, sondern auch für seine langjährige Nutzung erfasst werden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Objektes wird zur Betrachtungsdauer der Ermittlung. Die technische Lebensdauer seiner Bestandteile, also der Bauteile und Anlagengruppen, wird bei der Planung und bei der Instandhaltung auf den betrachteten Zeitraum abgestimmt. Die Auswahl geeigneter Bauteile und Anlagengruppen kann unter dem Gesichtspunkt der Substitution von Baukosten und Folgekosten, vor allem bei Betrieb und Instandsetzung, erfolgen. Anschaulich ist der Vergleich von Installationen für die Dachentwässerung. Als Materialien kommen z. B. Kupferblech oder Zinkblech in Betracht. Über einen größeren Betrachtungszeitraum, z. B. 50 Jahre, sind bei höheren Baukosten und längerer technischer Lebensdauer die Nutzungskosten der Bauteile aus Kupferblech kostengünstiger als bei denen aus Zinkblech. Bei einer kurzen Betrachtungsdauer, z. B. 10 Jahre, kann das Zinkblech vorteilhaft sein. 116

3 Hilfreich sind Teile einer Nutzungskostenermittlung auch als Grundlage für die Festlegung der Nettokaltmiete. Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete, die keine Betriebskosten, also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten, enthält. Sie wird auch Nettomiete genannt. [ aufgerufen am ] Die Nettokaltmiete soll die Kosten der Bereitstellung (kalkulatorische Abschreibung und Finanzierung), der Verwaltung sowie der Instandhaltung einer Immobilie decken. Die Neben- oder Betriebskosten sind darin nicht enthalten. Die erzielbare Nettokaltmiete, muss es erlauben, die Immobilie langfristig zu erhalten und das darin gebundene Kapital angemessen zu verzinsen. 2. Begriffe, Nutzungskostenermittlung und Grundsätze Für die Anwendung der Norm gelten sowohl die Definitionen der DIN als auch die im Normtext angegebenen Begriffe. Einige ausgewählte neu hinzu gekommene Sachverhalte werden an dieser Stelle kommentiert. 2.1 Nutzungskostenvorgabe Die Nutzungskostenvorgabe ist neu in die Norm aufgenommen worden, nachdem die Kostenvorgabe zwei Jahre zuvor Eingang in die DIN 276-1: gefunden hatte. Sie wird definiert als Festlegung der Nutzungskosten als Zielgröße für die Planung, bezogen auf einen bestimmten Betrachtungszeitraum innerhalb der Nutzungsdauer. [DIN 18960: ] Voraussetzung soll eine Bedarfsplanung sein. Hierunter ist entsprechend dem Vorwort zur DIN 18205: , Bedarfsplanung im Bauwesen, die methodische Ermittlung der Bedürfnisse von Bauherren und Nutzern, deren zielgerichtete Aufbereitung als Bedarf und dessen Übersetzung in eine für den Planer, Architekten und Ingenieur verständliche Aufgabenstellung zu verstehen. Ergebnis der damit verbundenen Aufgaben ist der Bedarfsplan als Zusammenfassung für alle dem Architekten übermittelten Unterlagen wie Aufgabenbeschreibung, Raumprogramm oder Raumlisten mit Erläuterungen, Raumblätter mit Einrichtungsvorgaben, Funktionsprogramm, Visualisierungen, Wege- und Kommunikationsbeziehungen, vorgegebene Standards, Termine, Finanzrahmen, Lageplan, Erschließungsangaben usw. [DIN 18205:1996, Bedarfsplanung im Bauwesen] und schließlich der Nutzungskostenrahmen [Ergänzung des Verfassers]. Zu welchem Zeitpunkt über den Nutzungskostenrahmen hinaus eine Nutzungskostenvorgabe erfolgt, ist im Einzelfall zu entscheiden. Zum Zweck der Unterscheidung sei der Wortlaut der Norm angeführt: Der Nutzungskostenrahmen dient als eine der Grundlagen für die Entscheidung über die Bedarfsplanung nach DIN sowie für grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen und zur Festlegung der Nutzungskostenvorgabe. [DIN 18960: ] Und an anderer Stelle heißt es: Die Nutzungskostenvorgabe kann auf der Grundlage von Budgetüberlegungen oder von Nutzungskostenermittlungen zu einem frühen Zeitpunkt als Obergrenze oder Zielgröße für die Planung festgelegt werden. [DIN 18960: ] Sie kann auch im Zuge z. B. der Entwurfsplanung erfolgen, wie übrigens auch die Kostenvorgabe nach DIN Die Nutzungskostenvorgabe entspricht dem Gedanken der Zielkostenrechnung (englisch = Target Costing), welche in den 1970er Jahren bei Toyota entwickelt worden ist. Sie geht der Frage nach: Was darf ein Produkt kosten? Im Sinne einer Rückwärtsrechnung werden vom Zielwert ausgehend, dessen Kostenbestandteile bestimmt. Die Ermittlung der Bauwerkskosten und der Nutzungskosten stellt herkömmlich im Unterschied dazu eher die Addition von Kostenbestandteilen dar. 117

4 Allerdings erlaubt die wiederholte Nutzungskostenermittlung im Rahmen der Planung schon immer die Optimierung der Nutzungskosten eines Bauwerks. Vergleiche dazu die Arten der Nutzungskostenermittlung (Nutzungskostenschätzung, Nutzungskostenberechnung, Nutzungskostenanschlag, Nutzungskostenfeststellung) in der vorangegangenen Fassung der DIN 18960: Angesprochen sind die Planung der technischen Anlagen und die Notwendigkeit der Energieeinsparung. Es muss allerdings festgestellt werden, dass bislang bei vielen Bauvorhaben die Chancen der Optimierung nicht im vollen Umfang ausgeschöpft werden. Dies mag an der grundsätzlich hohen Komplexität von Bauwerken, den häufig zu kurzen bemessenen Planungszeiten und den unzureichenden Mitteln für die angemessene Vergütung von Architekten und Ingenieuren liegen. Auch die notwendige Einsicht und Verantwortung für die wirtschaftliche Nutzung eines Bauwerkes ist auf der Seite der Bauherren nicht immer vorhanden. Auf jeden Fall stellt eine Nutzungskostenvorgabe für ein bestimmtes Bauwerk eine große Herausforderung für alle an der Planung Beteiligten dar. Im Hinblick auf die Verbesserung der Verfahren in der Planung insgesamt und die erforderlichen Planungs- und Kostenkennwerte im Besonderen ist noch viel zu tun. Bei neuen Formen der Projektfinanzierung, z. B. Public Private Partnership (PPP), werden in der Regel die zukünftigen Nutzungskosten Gegenstand eines Vertrages mit langfristiger Bindung. In Anbetracht der bekannten Risiken bei der Entwicklung von Bauprojekten und der zahlreichen Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten, z. B. aus dem Nutzerverhalten und der Energiepreisentwicklung, sollte eine Vorgabe der Nutzungskosten eher eine Orientierung für die Planung darstellen. Dabei ist die Nutzungskostenvorgabe von den am Projekt Beteiligten gemeinsam zu verantworten. 2.2 Kosteneinflüsse Auf die Nutzungskosten wirken jeder Zeit ganz unterschiedliche Einflüsse. Es wird in der Norm festgestellt: Kosteneinflüsse entstehen durch die Festlegung von Standards (Service Levels), Nutzerverhalten und deren Veränderung sowie die daraus folgenden funktionalen, technischen und organisatorischen Systemeigenschaften und nicht beeinflussbare Größen aus der Systemumgebung. Sie sind in ihren Auswirkungen bezogen auf einen Betrachtungszeitraum zu beschreiben und im Hinblick auf die Nutzungskosten zu bewerten und in den Nutzungskostengruppen zu berücksichtigen. [DIN 18960: ] Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten Systemeigenschaften des Bauwerks Nutzerverhalten Systemumgebung des Bauwerks Abb. 01: Die Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten im Überblick Die Systemeigenschaften eines Bauwerks werden als interne Kosteneinflüsse verstanden. Sie stehen zum Nutzungsbeginn weitgehend fest. Sie werden durch die Bedarfsplanung durch den Bauherrn vorgegeben und mit der Objektplanung, der Bauausführung und der Ausstattung umgesetzt. Zu den Systemeigenschaften gehören die Nutzungsart, die Konstruktion, das Baujahr und das Alter des Bauwerks. 118

5 Auch das Nutzerverhalten zählt zu internen Kosteneinflüssen. Es lässt sich durch Strategien, Ge- und Verbote, Nutzungsentgelte, Gebühren und Hinweise bedingt beeinflussen. Als Nutzer sind der Eigentümer (oder Endinvestor), der Betreiber und gegebenenfalls Dienstleistende, Mieter, Gäste, Kunden oder sonstige Nutzer sowie in gewissem Umfang auch die Öffentlichkeit anzusehen. Die Systemumgebung steht für alle externen Kosteneinflüsse auf die Nutzungskosten. Diese lassen sich vom Nutzer nicht beeinflussen. Er kann aber auf sie durch das Nutzerverhalten reagieren. Auf die Nutzung wirken ferner gesellschaftliche Einflüsse wie technische Regelwerke, volkswirtschaftliche Preisentwicklungen und schließlich das Klima in Form von Wärme, Kälte, Feuchtigkeit und Schadstoffen. 2.3 Nutzungskostenrisiko Mehr noch als bei der Ermittlung der Bauwerkskosten (DIN 276-1) sind bei der Ermittlung der Nutzungskosten zahlreiche Risiken zu berücksichtigen und gegenüber dem Bauherrn zu benennen. Das Nutzungskostenrisiko wird in der Norm als Unwägbarkeiten und Unsicherheiten bei der Nutzungskostenermittlung bezeichnet. [DIN 18960: ] Das Nutzungskostenrisiko besteht weniger in der Ermittlung eines Aufwandes, z. B. des Heizenergieaufwandes für eine bestimmte Raumtemperatur, als vielmehr hinsichtlich der zu erwartenden Energiepreise. Schließlich werden die Nutzungskosten ermittelt aus: Menge x Preis = (Nutzungs-)Kosten. Die Menge des Energieaufwandes, z. B. die Energiemenge für die Heizung eines Raumes oder der Stundenaufwand für die Reinigung einer Fläche, lässt sich mit Hilfe von Erfahrungswerten verhältnismäßig einfach ermitteln. Zu beachten sind dabei unterschiedliche interne Einflüsse auf die Nutzungskosten. Hierzu gehört neben der Planung und Ausführung maßgeblich das Nutzerverhalten. Die Entwicklung der Preise, z. B. für Brennstoffe, kann von den am Projekt Beteiligten nicht beeinflusst werden. Es handelt sich hierbei ausschließlich um externe Einflüsse. Eine kostenbewusste Planung kann sich nur auf die Energiemenge richten, für die vorab ein bestimmter Komfort, z. B. eine mittlere Raumtemperatur, festgelegt sein muss. Im Rahmen der Nutzungskostenfeststellung sind für den Teil der Betriebskosten die Kosteneinflüsse auf die Preisentwicklung seit der letzten vorangegangenen Ermittlung, das ist in der Regel der Nutzungskostenanschlag, gesondert auszuweisen. Nur so ist Kostentransparenz möglich, sie wiederum ist eine Voraussetzung für den erfolgreichen Umgang mit Kostenrisiken. 3. Nutzungskostenermittlung Es werden fünf Stufen der Nutzungskostenermittlung unterschieden. Sie stehen jeweils im Zusammenhang mit einer Stufe der Kostenermittlung nach DIN Der Nutzungskostenrahmen aus der Bedarfsplanung steht vor der eigentlichen Objektplanung des Architekten und der Fachplanungen der Ingenieure. Er ist damit ein wichtiger Teil der Aufgabenstellung, vergleichbar dem Kostenrahmen für mindestens die Bauwerkskosten (KG nach DIN 276-1). Die weiteren Nutzungskostenermittlungen (Nutzungskostenschätzung bis Nutzungskostenfeststellung) sollen mit zunehmender Genauigkeit des Planungsfortschritts bis in das erste Betriebsjahr hinein (Rechnungsperiode z. B. ein Jahr) erfolgen. Sie sind regelmäßig, z. B. jährlich, fortzuschreiben. Vor allem in Bezug auf die Entwicklung von Energiepreisen sind langfristige Voraussagen und damit auch die Ermittlung von über längere Zeit verlässlichen Durchschnittswerten erfahrungsgemäß schwierig. 119

6 Die Nutzungskostenermittlung soll als Teil oder ergänzend zur Objektplanung und zu den Fachplanungen ausdrücklich beauftragt werden. Es handelt sich hierbei weniger von der Sache als vom Aufwand her um Besondere Leistungen gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Hierauf ist bei der individuellen Vereinbarung Vertragsleistungen und bei der Vergütung in besonderer Weise zu achten. Grundlage der Ermittlung von Kosten im Hochbau Kostenermittlung (DIN 276-1: ) Nutzungskostenermittlung (DIN 18960: ) Bedarfsplanung Kostenrahmen Nutzungskostenrahmen Vorplanung Kostenschätzung Nutzungskostenschätzung Entwurfsplanung Kostenberechnung Nutzungskostenberechnung Ausführungsvorbereitung Kostenanschlag Nutzungskostenanschlag Endgültige Kosten Kostenfeststellung Nutzungskostenfeststellung Abb. 02: Kostenermittlungen als Bestandteil der Planung von Hochbauten Im Hinblick auf die zu erwartende Novellierung der HOAI, deren Leistungsbilder in nur fünf Leistungsphasen gegliedert sein werden, wurde bei der Neufassung der DIN 276-1: und der DIN 18960: der Bezug zu den neun Leistungsphasen der zur Zeit gültigen HOAI ( ) aufgegeben. In Zukunft wird jeder der fünf Leistungsphasen eines Leistungsbildes eine Kostenermittlung zugeordnet sein. Das sollte Im Planungsvertrag auch für die Nutzungskostenplanung gelten. 4. Gliederung der Nutzungskosten Die Nutzungskostengliederung wurde gegenüber der vorangegangenen Fassung grundsätzlich beibehalten. Es werden anschließend zu den Nutzungskostengruppen einige Erläuterungen und Hinweise zur praktischen Anwendung gegeben. 100 Kapitalkosten 200 Objektmanagementkosten 300 Betriebskosten 400 Instandsetzungskosten Abb. 03: Die Nutzungskostengruppen in der 1. Ebene der Gliederung 4.1 Finanzierung (KG 100) Die Bereitstellung eines Grundstücks und die Erstellung eines Objektes auf diesem verursachen Kosten während der Nutzungsdauer. Wenn man unter Kosten jeden mit Geld bewerteten Verzehr von Gütern und Dienstleistungen versteht, dann müssen die Kosten aus der Finanzierung des Grundstücks und des Objektes sowie aus dem Wertverlust des Objektes als Nutzungskosten berücksichtigt werden. Dem trägt die neue Fassung der Norm Rechnung, indem auch die kalkulatorischen Kostenarten Abschreibung und Finanzierung wieder vollständig enthalten sind. In der Fassung der DIN 18960: hatte man auf die Bewertung der Abnutzung in 120

7 Form der kalkulatorischen Abschreibung verzichtet, obwohl diese in der ersten Fassung der Norm von 1976 genannt war. Es wurde vereinzelt argumentiert, dass bei umfassender Instandhaltung Bauwerke zeitlich unbegrenzt zur Verfügung stehen könnten. Dabei lehrt die Erfahrung, dass bauliche Anlagen, gleich welcher Art, abgebrochen werden, wenn sie nicht mehr benötigt werden. Gründe für den Abbruch gibt es viele: Leerstand, Verlust der funktionalen Eignung oder der Ersatz des Objektes durch eine andere Nutzung, z. B. bei der Verbreiterung eines Verkehrsweges. Mit der neuen Fassung der Norm lassen sich also alle Aufwendungen für Güter, Leistungen, Steuern und Abgaben nicht nur für die Vorbereitung, Planung und Ausführung eines Bauwerks, sondern auch für dessen gesamte Nutzungsdauer zusammenfassen. Dabei zählen neben der Erstellung, auch dessen Veränderung in Form von Erweiterungsbauten, Umbauten, Modernisierungen und schließlich Abbruch und Beseitigung jeweils als eigene Projekte. Die dabei anfallenden Kosten sind grundsätzlich nach DIN 276-1: zu ermitteln. Sie sind anschließend auf die Nutzungsdauer umzulegen. In der Praxis werden letzte oft nicht berücksichtigt, vermutlich weil Abbruch und Beseitigung in weiter Ferne gesehen werden. Fasst man diese Feststellungen zusammen, wird deutlich: Die DIN 18960: erlaubt die vollständige Erfassung der Lebenszykluskosten (Life-Cycle-Costs) eines Objektes. Sie lassen sich als Gesamtkosten, z. B. als Kapitalwert, oder als jährliche Durchschnittskosten, z. B. als Annuität, ermitteln. Die jährlichen Durchschnittskosten eigenen sich für die Kennwertbildung und damit sowohl für den Vergleich von Planungsvarianten, vergleichbaren Objekten und von unterschiedlichen in Frage kommenden Betriebsstrategien als auch zur Vorgabe von Werten. Letztes ist, wie bereits ausgeführt, neu in der Norm: Die Nutzungskostenvorgabe zur Festlegung der Nutzungskosten als Zielgröße für die Planung, bezogen auf einen bestimmten Betrachtungszeitraum innerhalb einer Nutzungsdauer. [DIN 18960: ] Der Nutzungsdauer kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Ist sie kurz, z. B. 20 Jahre, geht die Abnutzung des Objektes mit einem Zwanzigstel in die Kennwertbildung ein. Beträgt sie aber 40 Jahre, halbiert sich dieser Anteil am Kennwert. Gleichzeitig muss damit gerechnet werden, dass der Aufwand für die Instandsetzung mit der Nutzungsdauer etwa ab dem fünfzehnten Nutzungsjahr überproportional ansteigt. a = A/n a = Kosten aus kalkulatorischer Abschreibung je Rechnungsperiode, z. B. /Jahr A = Anschaffungsausgabe, z. B. für bauliche Anlagen (KG 300 bis KG 700 nach DIN 276-1: ) n = Anzahl von Jahren der wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Objektes. Einen weiteren wichtigen Gesichtspunkt stellt die Finanzierung des Objektes dar. Die Kosten der Finanzierung werden weitgehend vom Kapitalmarkt bestimmt. Es handelt sich hierbei um einen externen Kosteneinfluss. Er wird zwar bei der Planung berücksichtigt, kann aber nur in geringem Umfang von den an der Planung Beteiligten gesteuert werden. Beim Vergleich von Objekten ist diesem Umstand insoweit Rechnung zu tragen, als mit einem einheitlichen Zinssatz gerechnet wird. Die Kapitalkosten entstehen üblicherweise aus der Bereitstellung sowohl von Fremdmitteln (Kredite, Bürgschaften, Erbpacht, Dienstbarkeiten, Baulasten und sonstiges) als auch von Eigenmitteln (kalkulatorische Eigenkapitalverzinsung, entsprechende Bewertung von Eigenleistungen unterschiedlicher Art). Die Kosten aus der Bereitstellung von Grundstück und baulicher Anlage, welche sich aus Finanzierung und Abschreibung ergeben, werden aus den geschilderten Gründen insgesamt als kalkulatorische Kostenarten bezeichnet. Vor einer Nutzungskostenermittlung sind jeweils die Nutzungsdauer des Objektes, gemessen in Jahren, und 121

8 dessen Finanzierung, angegeben als Zinssatz, festzulegen. Weiterhin ist von Bedeutung, ob sich die kalkulatorische Abschreibung an den Anschaffungskosten oder an denen der Wiederbeschaffung nach Ablauf der Betrachtungsdauer orientiert. 4.2 Objektmanagementkosten (KG 200) Der Begriff Verwaltungskosten der DIN 18960: wurde in der neuen Fassung durch Objektmanagementkosten ersetzt. Angesprochen sind Personalkosten für technische, kaufmännische und infrastrukturelle Managementleistungen sowie Sachkosten im Sinne von Büromaterialen, Mietkosten, Fahrtkosten u.a Betriebskosten (KG 300) Die Versorgung, Entsorgung, Reinigung und Pflege von Gebäuden sowie Außenanlagen, die Sicherheits- und Überwachungsdienste und schließlich die Bedienung, Inspektion und Wartung von baulichen Anlagen machen die Betriebskosten aus. Sie zählen, wie die Verwaltungskosten, zu den ausgabenwirksamen Kostenarten. Auftretende Schwankungen und Änderungen ergeben sich unter anderem aus Witterungseinflüssen und Preisentwicklungen sowie dem Nutzerverhalten. Im Unterschied zur vorangegangenen Fassung der Norm wird bei den Kosten der Ver- und Entsorgung (KG 310 und 320) nicht mehr nach Anlagegruppen, z. B. Wärmeversorgungsanlagen oder lufttechnische Anlagen, sondern nach Verbrauchsarten, z. B. Öl oder Gas, unterschieden. Damit wird der Erfassung von Mengen und der Kosten nach Verbrauchsarten in der Praxis Rechnung getragen. Auch die Gliederung der bei vielen Nutzungsarten, z. B. Krankenhäuser oder Schulen, kostenintensiven Reinigung und Pflege (KG 330) folgt nicht mehr der Bauteilgliederung, sondern der in der Praxis üblichen Unterscheidung von Reinigungsarten, z. B. Unterhaltsreinigung, Glasreinigung, Fassadenreinigung oder Reinigung technischer Anlagen. Die Kosten von Inspektion und Wartung, herkömmlich vor allem der technischen Anlagen (KG 360), bezieht sich jetzt auf alle Bestandteile einer baulichen Anlage: die Baukonstruktionen, die technischen Anlagen, die Außenanlagen sowie die Ausstattung. In der nachfolgend nochmals angesprochenen DIN 31051: , Grundlagen der Instandhaltung, sind Inspektion, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung Teil des Aufgabenbereiches Instandhaltung. Bei der Inspektion handelt es sich nach DIN 31051: um Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Ist-Zustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung und bei der Wartung geht es um Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des vorhandenen Abnutzungsvorrates. In der Praxis liegen diese Aufgaben meistens organisatorisch in einer Hand, z. B. einer Abteilung Instandhaltung. Wegen der großen Bedeutung der Instandsetzung von baulichen Anlagen wurde die Trennung von Inspektion und Wartung als Teil der Betriebskosten einerseits und der Instandsetzung als eigene Kostenart andererseits beibehalten. 4.4 Instandsetzung (KG 400) Die in DIN 18960: enthaltene Instandsetzung (KG 400) ist auch Gegenstand der DIN 31051: , Grundlagen der Instandhaltung. In dieser wird Instandsetzung wie folgt definiert: Maßnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen. Einfach 122

9 ausgedrückt handelt es sich um folgendes Ziel: Es wird der zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand wieder hergestellt. Instandhaltung Wartung Inspektion Instandsetzung Verbesserung Abb. 04: Die Instandhaltung nach DIN 31051: und ihre Teilaufgaben DIN 31051: unterscheidet weiterhin Instandsetzung und Verbesserung. Die Verbesserung wurde in der neuen Fassung der DIN 18960: leider nicht berücksichtigt, obwohl sie vor allem in Abgrenzung zur Modernisierung von entscheidender Bedeutung sein kann. Unter Verbesserung ist zu verstehen: Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern. Eine Verbesserung liegt dann vor, wenn z. B. ein Bauteil nicht nur in den funktionsfähigen Zustand zurückgeführt wird, sondern den aktuellen Anforderungen, insbesondere den allgemein anerkannten Regeln der Technik, entsprechend verändert wird. Die Ausgaben für Instandsetzungen sind in den ersten Jahren der Nutzung erfahrungsgemäß gering. Notwendige Maßnahmen der Instandsetzung der meisten Bauteile fallen erst nach 15 oder 20 Jahren der Nutzung an. Insofern kommt einer langfristigen Instandhaltungsplanung eine besondere Bedeutung zu. Die für die gesamte Betrachtungsdauer durchschnittlichen jährlichen Kosten der Instandsetzung müssen am Anfang der Nutzung ermittelt werden. Aus der Differenz der ermittelten durchschnittlichen Kosten und den geringeren Ausgaben in den ersten Jahren sind Rücklagen für später notwendige Maßnahmen zu bilden. Für die Planung der Instandsetzung baulicher Anlagen ist es von großem Vorteil, dass die Systematik der DIN und der DIN grundsätzlich, vor allem aber im Bereich der Instandsetzung, insoweit ähnlich ist, als dass Bauteile und Anlagengruppen in gleicher Weise unterschieden werden. Bauteile und Anlagen Kostengliederung (DIN 276-1: ) Baukonstruktionen 300 Bauwerk - Baukonstruktionen Baugrube 310 Baugrube - - Nutzungskostengliederung (DIN 18960: ) 410 Instandsetzung der Baukonstruktionen Gründung 320 Gründung 411 Gründung Außenwände 330 Außenwände 412 Außenwände Technische Anlagen 400 Bauwerk Technische Anlagen Abwasser, Wasser, Gasanlagen 410 Abwasser, Wasser, Gasanlagen 420 Instandsetzung der technischen Anlagen 421 Abwasser, Wasser, Gasanlagen 123

10 Wärmeversorgungsanlagen 420 Wärmeversorgungsanlagen 422 Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen 430 Lufttechnische Anlagen 423 Lufttechnische Anlagen Außenanlagen 500 Außenanlagen 430 Instandsetzung der Außenanlagen Geländeflächen 510 Geländeflächen 431 Geländeflächen Befestigte Flächen 520 Befestigte Flächen 432 Befestigte Flächen Baukonstruktionen in Außenanlagen 530 Baukonstruktionen in Außenanlagen Abb. 05: Gliederungen der Normen im Bereich der Instandsetzung 433 Baukonstruktionen in Außenanlagen Eine Erweiterung der Nutzungskostengliederung kann zudem ab der 4. Ebene durch die 3. Ebene der DIN 276-1: und die Leistungsbereiche nach GAEB erfolgen. Damit kann die Planung der Instandsetzungskosten auch ausführungsorientiert erfolgen. [GAEB = Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen, Instandsetzung von Maler- und Lackiererarbeiten an Außenwänden 2. Ebene der DIN 18960: KG 410 Instandsetzung der Baukonstruktionen 3. Ebene der DIN 18960: KG 413 Außenwände 4. Ebene der DIN 276-1: KG 335 Außenwandbekleidungen, außen 5. Ebene nach GAEB LB 034 Maler- und Lackierarbeiten - Beschichtungen Schlüssel aus DIN 18960: und DIN 276-1: sowie GEAB: KG Instandsetzung von Maler- und Lackiererarbeiten an Außenwänden Abb. 06: Beispiel für die Erweiterung der Nutzungskostengliederung 5. Nutzungskostenkennwerte und deren Grundlagen Zur Ermittlung der Nutzungskosten sind Kennwerte erforderlich, die hinsichtlich der Bezugseinheit eindeutig und der Kosteneinflüsse erläutert sein müssen. Auf diesem Gebiet besteht noch ein großer Nachholbedarf, denn erst mit qualifizierten Daten kann eine Nutzungskostenermittlung aufgestellt werden, die sich als verlässliche Grundlage für Planungs-, Vergabe und Ausführungsentscheidungen erweist. Ein Kostenkennwert ist das Verhältnis von Kosten zu einer Bezugsmenge, z. B. einer Grundfläche oder einem Rauminhalt. Als Bezugsmengen dienen beispielsweise Flächen oder Rauminhalte nach DIN 277-1: und DIN 277-2: , Nutzungseinheiten, z. B. Arbeitsplätze im Bürogebäude, Betten im Krankenhaus, aber auch die Bauelemente des Gebäudes. Seit einigen Jahren gibt es eine spezielle Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gewerblichen Raum (MF-G: ). Diese Richtlinien wurde von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif), Wiesbaden, aufgestellt. Sie hat den Charakter einer Empfehlung und soll für gewerblich genutzte Flächen zur Anwendung kommen. Eine weitere Bezugsmenge, die nicht durch die DIN 277 geregelt wird, ist die Wohnfläche. Sie ist die wichtigste Bezugseinheit im Wohnungsbau. Grundlage der 124

11 Ermittlung ist seit einigen Jahren die Wohnflächenverordnung (WoFlV: ), sie ist aus der II. Berechnungsverordnung (II. BV: ) hervorgegangen. So wie in den Mietverträgen auf die Wohnfläche Bezug genommen wird, ist auch die Bildung von Nutzungskostenkennwerten pro Quadratmeter Wohnfläche sinnvoll. Nutzungskostenkennwerte von Betriebskosten beziehen sich vorzugsweise auf Grundflächen, Rauminhalte oder Nutzeinheiten. Solche von Instandsetzungskosten sollten sich auf Bauelemente bezogen werden, denn die Art und Häufigkeit einer Instandsetzung hängt wesentlich von den Eigenschaften der einzelnen Bauteile ab. Schlussbemerkung Mit neuen DIN 18960: , Nutzungskosten im Hochbau, ist eine Grundlage gegeben, um nicht nur über den gesamten Lebenszyklus einer baulichen Anlage die zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallenden Kosten abzubilden. Vielmehr können unter Anwendung geeigneter Berechnungsverfahren und der Entwicklung von Planungsvarianten die Planung, der Betrieb und die Erhaltung eines Objektes überprüft und damit die Nutzungskosten jederzeit optimiert werden. Verwendete und weiterführende Literatur GAEB = Gemeinsamer Ausschuss Elektronik im Bauwesen, Kalusche, Wolfdietrich: Instandsetzung und Modernisierung im Wohnungsbau. In: Altinger, Gernot; Heegemann, Ingo; Jurecka, Andreas (Hrsg.): Festschrift Hans Georg Jodl. Institut für interdisziplinäres Bauprozessmanagement. TU Wien. Wien : Eigenverlag, ISBN S. 123 bis 140 Kalusche, Wolfdietrich: Nutzungsdauer von Gebäuden, in: Gawlik, Christoph; Offergeld, Torsten; Willwerth, Michael: Persönlichkeiten in 25 Jahren. Berlin: DVP- Verlag, ISBN-10: , S. 180 bis 182 Kalusche, Wolfdietrich: Technische Lebensdauer von Bauteilen und wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes, in: Held, Hans; Marti, Peter (Hrsg.): Bauen, Bewirtschaften, Erneuern - Gedanken zur Gestaltung der Infrastruktur. Zürich : vdf Hochschulverlag an der ETH Zürich, ISBN , S. 55 bis 71 Kalusche, Wolfdietrich: Instandhaltung von Gebäuden und ihre Finanzierung, mit Oelsner, Uta, in: Forum der Forschung 16/2003, Hrsg.: BTU Cottbus. - ISSN , S. 81 bis 87 Kalusche, Wolfdietrich: Baunutzungskosten im Hochbau - Ein neues Ermittlungsverfahren, mit Naber, Sabine, in: Forum der Forschung 14/2002, Hrsg.: BTU Cottbus. - ISSN , S. 29 bis 35 Kalusche, Wolfdietrich: Entscheidung bei der Gebäudeplanung mit Hilfe der Nutzungskostenermittlung, in: Zeitschrift für Immobilienökonomie 1/ ISSN , S. 55 bis 63 Kalusche, Wolfdietrich: Planen mit Baunutzungskosten, in: Deutsches Architektenblatt 03/ ISSN , S. 345 bis 350 Naber, Sabine: Planung unter Berücksichtigung der Baunutzungskosten als Aufgabe des Architekten im Feld des Facility Management. Promotion am an der Brandenburgischen Technischen Universität Cottbus Gesetze, Verordnungen, Normen und Richtlinien DIN 276-1: , Kosten im Bauwesen Teil 1: Hochbau 125

12 DIN 277: , Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau DIN 18205: , Bedarfsplanung im Bauwesen DIN 18960: , Baunutzungskosten von Hochbauten DIN 18960: , Nutzungskosten im Hochbau DIN 18960: , Nutzungskosten im Hochbau DIN 31051: , Grundlagen der Instandhaltung DIN 32541: , Betreiben von Maschinen und vergleichbaren technischen Arbeitsmitteln DIN 32736: , Gebäudemanagement, Begriffe und Leistungen HOAI Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (01.96) Wohnflächenverordnung - WoFIV: Fassung vom Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung) (II.BV) zuletzt geändert durch Art.3 des Gesetzes vom