VORTRAG INSERVFM. Erfolgreiche Verankerung von Betriebskostenzielen in Neubauprojekten

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1 VORTRAG INSERVFM Erfolgreiche Verankerung von Betriebskostenzielen in Neubauprojekten

2 1. Gründe für die Thematisierung der Betriebskosten Alpha Immobilien Consulting 2

3 ÖKONOMISCHE (NACHHALTIGE) PERSPEKTIVE Die Baufolgekosten werden oftmals im Verhältnis zum Erstinvest unterschätzt! 12 Jahre 5 Jahre

4 BEWUSSTSEINSSCHÄRFUNG BEI MIETER Die Höhe der zweiten Miete hat einen hohen Anteil an der Gesamtmiete.

5 STUDIEN BEEINFLUSSEN MÄRKTE Die Nebenkosten erreichen zwischen % der Mietpreise.

6 PERSPEKTIVE GEWERBEMIETRECHT Die Zunahme an Triple-Net-Mietverträgen thematisiert Betriebsnebenkosten!

7 STREITFALL UMLAGEFÄHIGKEIT Nicht-Umlagefähigkeit von NK führt nicht selten zu Transaktionsabschlägen.

8 2. Hebelwirkung in der Planungsphase eines Bauprojektes Alpha Immobilien Consulting 8

9 BEEINFLUSSUNG DER PLANUNG U. BAUREALISIERUNG Den höchsten Einfluss hat man im ersten Drittel des Bauprojektes. Quelle: Architektenkammer

10 3. Hindernisse zur Etablierung von Betriebskostenzielen in Bauprojekten Alpha Immobilien Consulting 10

11 EIN DREIECK MIT SPANNUNGSFELDERN Wer hat das Thema Betriebskosten im Fokus? Developer / Bauherr Planer Makler vertragliche Vereinbarung Errichter FM-Dienstleister Mieter / Nutzer

12 HINDERNISSE BEI DER ETABLIERUNG VON BK-ZIELEN Viele Gründe führen dazu, dass Betriebskostenziele nicht im Fokus stehen. Überforderung der Beteiligten Nachweise aus Projekten haben mit Real-Betriebskosten nichts zu tun EnEV oder LCA / LCC Bruch in der Phasenabwicklung Planung Bau Betrieb Spartendenken der Beteiligten Blinder Verlass auf Kennzahlen am Markt Termindruck und Bauzeitenverkürzung Planung ohne Nutzer Änderungsdynamik Getrennte Budgettöpfe Bau & Betrieb auf Seiten des Bauherren

13 4. DIN als nützliches Instrument? Alpha Immobilien Consulting 13

14 DIE DIN ALS BESTEHENDES INSTRUMENT Nutzungskosten im Hochbau, ein angedachtes Instrument.

15 ROLLE PROJEKTSTEUERER Leistungsinhalte nach AHO Nr. 9, frei verhandelbar Projektvorbereitung (PS 1, AHO) Mitwirkung bei der Erstellung des Rahmens für Nutzungskosten Planung (PS 2, AHO) Prüfen der Nutzungskostenschätzung / -berechnung der Objekt- und Fachplaner; Aufstellung und Abstimmung des Terminrahmens zur Integration des strategischen Facility Management Ausführung (PS 4, AHO) Prüfen des Nutzungskostenanschlages der Objekt- und Fachplaner Projektabschluss (PS 5, AHO) Prüfen des fortgeschriebenen Nutzungskostenanschlages der Objektund Fachplaner sowie Veranlassen erforderlicher Anpassungsmaßnahmen.

16 ROLLE ARCHITEKTEN / OBJEKTPLANER Leistungsinhalte nach HOAI, besondere Leistungen Vorplanung (LPH 2, HOAI, besondere Leistung) Aufstellen einer Bauwerks- und Betriebs-Kosten-Nutzen-Analyse; besondere Maßnahmen zur Gebäude- und Bauteiloptimierung Entwurfsplanung (LPH 3, HOAI, besondere Leistung) Analyse der Alternativen/Varianten und deren Wertung mit Kostenuntersuchung (Optimierung); Wirtschaftslichkeitsbetrachtung Objektbetreuung (LPH 9, HOAI, besondere Leistung) Überprüfen der Bauwerks- und Betriebs-Kosten-Nutzen-Analyse

17 ROLLE TGA-PLANER Leistungsinhalte nach HOAI, besondere Leistungen Grundlagenermittlung (LPH 1, HOAI, besondere Leistung) Systemanalyse (Klären der möglichen Systeme nach Nutzen, Aufwand, Wirtschaftlichkeit und Durchführbarkeit und Umweltverträglichkeit) Vorplanung (LPH 2, HOAI, besondere Leistung) Untersuchung zur Gebäude- und Anlagenoptimierung hinsichtlich Energieverbrauch und Schadstoffesission; Erarbeitung optimierter Energiekonzepte Entwurfsplanung (LPH 3, HOAI, besondere Leistung) Detaillierte Wirtschaftlichkeitsnachweis; Betriebskostenberechnungen Objektbetreuung (LPH 9, HOAI, besondere Leistung) Erarbeitung der Wartungsplanung und -organisation

18 ROLLE WEITERER BETEILIGTEN Leistungsinhalte nach HOAI, besondere Leistungen Tragwerksplanung keine Regelungen Bauphysiker keine Regelungen Gutachter keine Regelungen etc

19 6. Regeln für die erfolgreiche Umsetzung eines Betriebskostenziels Alpha Immobilien Consulting 19

20 ERFOLGSREGEL NO 1 Wofür steht die Projektentwicklung Feste Verankerung des Betriebskostenziels im Projekt Regel 1 Leitbild Hubert Haupt

21 PROJEKTBEISPIEL NUOFFICE MÜNCHEN Hubert Haupt

22 PROJEKTBEISPIEL MESSE CARREE, WIEN PRISMA Zentrum für Standort- und Stadtentwicklung GmbH

23 ERFOLGSREGEL NO 2 Einbindung eines Betriebsplaners notwendig Projektsteuerer (Baukosten) Bauherr Developer Betriebs-(FM)planer (Betriebskosten) Vermietung Makler Regel 2 Objekt- und Fachplaner Errichterfirmen Betreiber Organisation

24 ERFOLGSREGEL NO 2 Festlegung Rollenmodell und Inhalte Betriebs- Handbuch Prozessbeschreibungen betriebsrelevante Themen Richtlinien Arbeitsanweisungen Pflichtenheft, Leitfäden, Checklisten, Formular, Hilfswerkzeuge

25 ERFOLGSREGEL NO 2 Definition eine Leistungsbildes Betriebsplaners

26 ERFOLGSREGEL NO 2 Definition eine Leistungsbildes Betriebsplaners

27 ERFOLGSREGEL NO 2 Festlegung von Quality Gates

28 ERFOLGSREGEL NO 3 Fundierte Berechnungswerkzeuge sinnvoll Regel 3 BK fundiert ermitteln

29 ERFOLGSREGEL NO 3 Drei Berechnungsgänge mit vollständig unterschiedlichen Verfahren! Input Berechnung Output Dateneingabe Datenberechnung Auswertung nach Nutzeranforderung DG1 DG2 DG3 TGM IGM KGM Energie DIN DIN BetrKV Datenpool NUTZER IBKR NUTZER

30 ERFOLGSREGEL NO 3 Datenintegration der unterschiedlichen Planungsphasen entscheidend IGM/KGM DG 1 Ableitung TGM AMEV BKI Energie VDI 3809 IBKR DG 2 IGM/KGM TGM IGM/KGM-Leistungsberechnung G E F M A Energie IGM/KGM DG 3 TGM Anlagen- Benchmarks Energie Energiesimulation

31 ERFOLGSREGEL NO 3 Beispiel Datenbank für einen Detaillierungsgrad 3 Segment TGM

32 ERFOLGSREGEL NO 3 Gleiche Ergebnisse mit unterschiedlichen Perspektiven GEFMA 200 DIN BetrKV DIN FM-Leitung 1. Konzeptionsphase 2. Planungsphase 3. Errichtungsphase 4. Vermarktungsphase 5. Beschaffungsphase 6. Betriebs- & Nutzungsphase 7. Umbau- & Sanierungsphase 8. Leerstandsphase 9. Verwertungsphase 1 TGM - Betrieb - Wartung - Inspektion - Instandsetzung 2 IGM - Hausmeister - Reinigung - Außenanlagen - Schließmanagement - Sicherheit - Umzug - Winterdienste - Entsorgen - Versorgen 3 KGM 1 Grundstück 2 Wasserversorgung 3 Entwässerung 4 Heizungsanlagen 5 Warmwasserversorgungsanlagen 7 Aufzugsanlagen 8 Straßenreinigung & Winterdienst 9 Gebäudereinigung 10 Gartenpflege 11 Beleuchtung 12 Schornsteinreinigung 13 Versicherung 14 Hauswart 15 Antenneanlage 17 Sonstige 100 Kapitalkosten 200 Verwaltungskosten 300 Betriebskosten 400 Instandsetzungskosten Lebenszyklusbetrachtung Vollkostenermittlung Nebenkostenprognose Öffentl. Auftrag, PPP-Modelle

33 ERFOLGSREGEL NO 3 Anwendung via Datenbank effizient

34 ERFOLGSREGEL NO 3 Anwendung via Datenbank effizient

35 ERFOLGSREGEL NO 3 Benchmarks ersetzen keine Kostenplanung Mainzer Landstraße 178 Mainzer Landstraße 37

36 ERFOLGSREGEL NO 4 Betriebs(kosten)ziele müssen in die Verträge 1. Mietverträge 2. Werkverträge mit Planern 3. Werkverträge mit Errichtern 4. Dienstleistungs- oder Lieferleistungsverträge mit FM und Energie Regel 4 Harmonisierung Verträge

37 ERFOLGSREGEL NO 5 Risikoübernahme durch DL nur bei Vertrauen Regel 5 Partnerschaften Energiedienstleister FM Dienstleister

38 ERFOLGSREGEL NO % der BK fallen auf FM und Medien!

39 ERFOLGSREGEL NO 5 Komplexität der Aufgaben fordert höhere DL-Qualitäten

40 Höchstleistung Immobilienproduktivität Strategischer Unternehmenserfolg aus dem Real-Estate-Management