DÜSSELDORF AUF GUTEM WEG ZU EINEM WEITEREN UPGRADE

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1 DÜSSELDORF AUF GUTEM WEG ZU EINEM WEITEREN UPGRADE APRIL 2018

2 IN ZAHLEN Bundesland: Nordrhein- Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,3 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 7,2 % Einzelhandelskaufkraft: 117,8 Einzelhandelszentralität: 114,4 Relevante Shopping-Center: Schadow Arkaden (C), SEVENS Home of Saturn (C), KÖ Galerie (C), Stilwerk (C), Düsseldorf Arcaden (S), Rheinpark-Center Neuss (P) C=City Quellen: S=Stadtteil P=Peripherie Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² m² m² INNENSTADTANTEILE Düsseldorf Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Mio. Einwohner Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt und siebtgrößte Stadt Deutschlands bildet das Herzstück der Metropolregion Rhein-Ruhr. Als Oberzentrum weist der Schreibtisch des Ruhrgebiets eine sehr breite Aufstellung auf: als Messe- und Modestadt, zweitwichtigster deutscher Banken- und Börsenplatz und mit weiteren Schwerpunkten in den Bereichen Telekommunikation, Chemie, Life Science, Beratungsunternehmen sowie als Hochschulstandort. Die hohe übergeordnete Bedeutung für die gesamte Region kommt nicht zuletzt in dem positiven Berufspendlersaldo von arbeitstäglich bemerkenswerten knapp Erwerbstätigen zum Ausdruck. In dieser Stadt mit internationalem Flair (über ausländische Institutionen sowie die bedeutendste japanische Enklave hierzulande befinden sich in Düsseldorf) lässt es sich gut leben. Nach aktuellen Prognosen des Statistischen Landesamtes ist bis 2030 mit weiteren Bevölkerungszuwächsen von 8,6 % zu rechnen. Regelmäßig wird Düsseldorf unter die Städte mit der höchsten Lebensqualität weltweit gewählt. Die Entwicklung neuer Wohnareale, die Verwirklichung spektakulärer Großprojekte sowie die Erweiterung der exzellenten Infrastruktur sind einige der Grundpfeiler für die weiter zunehmende Lebensqualität. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS- STANDORT In punkto Einzelhandel spielt Düsseldorf in der Bundesliga, und dies auf einem Spitzenplatz. Sowohl die Vielfalt als auch das Renommée der Düsseldorfer Einkaufslagen sind als außerordentlich gut zu bezeichnen. Vor allem die große Aufenthaltsqualität, die Vielzahl von internationalen Einzelhandelskonzepten, die gute Erreichbarkeit und die hohe Anzahl von innerstädtischen Parkplätzen bilden die Basis für einen der attraktivsten und gesündesten Einzelhandelsstandorte Deutschlands. Sowohl Kaufkraft als auch Zentralität liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der Düsseldorfer City gut 1,6 Mrd. Euro umgesetzt, berichtet COMFORT-Geschäfts-führer Jürgen Kreutz. Als Shoppingdestination punktet Düsseldorf insbesondere mit seiner klaren Fokussierung auf die Innenstadt. Hier befinden sich rd. 35 % der städtischen Verkaufsfläche, auf der rd. 38 % des gesamtstädtischen Umsatzes getätigt werden. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Einzelhandelskaufkraft Berlin Düsseldorf Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: GfK GeoMarketing GmbH MODEZENTRALITÄT Berlin Düsseldorf Einzelhandelszentralität Klangvolle Einkaufsstraßen mit internationalem Ruf und einige zukunftsorientierte städtebauliche Weiterentwicklungen positionieren Düsseldorf als eine herausragende Einkaufsmetropole auch im europäischen Maßstab. In puncto Retail ist in Düsseldorf von Top-Luxus und Premium über gehobenes Genre, Standard und Konsum bis hin zu Szene ein leistungsstarkes, differenziertes und internationales Einzelhandelsangebot zu finden. Nicht zufällig hat der kanadische Hudson-Bay-Ableger Saks OFF 5TH den Deutschland-Start der Expansion im vergangenen Sommer ganz bewusst nach Düsseldorf in das prominente Carsch-Haus gelegt. Unter den Einzelhandelseckdaten von Düsseldorf ist insbesondere die herausragende Kaufkraft von 117,8 (Deutschland gesamt = 100) hervorzuheben, die unter den Top 7-Städten Deutschlands lediglich noch von München übertroffen wird. Die Verkaufsflächenausstattung pro Kopf erzielt mit 1,65 m² ebenfalls Spitzenwerte. Mit Zentralitätswerten von 114,4 rangiert Düsseldorf unter den deutschen Metropolen ebenfalls im vorderen Bereich (Platz 3). Frankfurt am Main Hamburg Köln München Stuttgart Quelle: COMFORT Research & Consulting EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

4 Hierzu trägt insbesondere das große innerstädtische Einzugsgebiet mit rund zwei Millionen Einwohnern bei. Dieses reicht weit über die Stadtgrenzen bis ins Ruhrgebiet, Wuppertal im Osten bzw. Krefeld und Mönchengladbach im Westen sowie Leverkusen im Süden. Der Großraum Rhein-Ruhr ist darüber hinaus einer der am dichtest besiedelten Gebiete Europas. EINZELHANDELS-ECKDATEN Düsseldorf ist zudem bei Messegästen und Touristen sehr beliebt. Rd. 4,8 Mio. Hotelübernachtungen 2017, davon rd. 40 % ausländischen Gäste, sprechen hier eine deutliche Sprache. Dies sind natürlich auch wichtige Anknüpfungspunkte für attraktiven und internationalen Einzelhandel sowie auch der Treibstoff für herausragende städtebauliche Großprojekte. Zu nennen sind hier der Kö-Bogen I und II, die neue U-Bahnstrecke Wehrhahn-Linie sowie der PKW-Tunnel unter der Schadowstraße und dem Jan-Wellem-Platz, die Neugestaltung des Schadowplatzes oder die Erweiterung der Fußgängerzone Schadowstraße. Dies sind wichtige Beiträge für die nac haltige Untermauerung der Positionierung der Düsseldorfer City als eine der führenden Shoppingmetropolen in Europa. Strukturdaten Structual data Berlin München Munich Hamburg Köln Cologne Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Einzelhandelskaufkraft 2017 Retail purchasing power 2017 (Deutschland/Germany = 100,0) Einzelhandelsverkaufsfläche 2017 Retail sales area 2017 in m² / sqm 96,8 129,8 109,7 108,8 114,2 112,8 117, Anteil der Innenstadt in m² Share of the city centre im sqm Anteil der Innenstadt Share of the city centre 13,3% 27,1% 12,9% 19,9% 23,7% 37,2% 34,3% Einzelhandelsverkaufsfläche pro Einwohner Retail sales area per inhabitant 1,4 1,3 1,5 1,5 1,6 1,6 1,7 Flächenproduktivität in pro m² Space productivity in per sqm Flächenproduktivität Innenstadt in pro m² Space productivity of the city centre in per sqm Einzelhandelsumsatz 2017 in Mio. Retail turnover 2017 in million , , , , , , ,4 Anteil der Innenstadt in Mio. Share of the city centre in million 2.530, , , , , , ,0 Anteil der Innenstadt Share of the city centre 13,8% 30,2% 17,4% 23,0% 32,9% 40,0% 38,6% Einzelhandelszentralität 2017 Retail centrality 2017 (Deutschland/Germany = 100,0) Modezentralität 2017 Fashion centrality 2017 (Deutschland/Germany = 100,0) 106,7 114,4 113,2 121,4 102,7 117,3 114,4 156,3 221,9 173,6 198,9 202,4 209,8 224,3 Einzugsgebiet / Catchment area Einwohner in Mio. / Inhabitants in mill. 5,3 3,1 3,5 2,4 2,4 2,6 2,0 Quelle / Source: COMFORT - Research & Consulting, GfK GeoMarketing GmbH COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

5 1A-LAGE KÖNIGSALLEE MIETPREISANGABE in EUR/m² Eine der populärsten Flanier- und Luxusmeilen Europas Ca. 800 m lange Fahrstraßen-Allee mit mittigem Wassergraben Hohe Passantenfrequenz Branchenmix aus Luxus- und Modelabels Hohe Verweilqualität durch Gastronomieangebote mit Außenbestuhlung Neue Mieter: Globetrotter, Fashionette, Coffee Fellows, Brabus/Sunseeker, Das Werk, Pro-Idee Mietpreis: ca. 285 EUR/m² (klein), ca. 150 EUR/m² (mittel) m² m² SCHADOWSTRASSE Konsumlage mit Waren- und Textilkaufhäusern Hohe Passantenfrequenz Bestes Teilstück im Fußgängerzonenbereich zwischen Königsallee und P&C Weltstadthaus Derzeit noch richtige und falsche Straßenseite im Fahrstraßenbereich positive Entwicklung durch Fußgängerzonenbildung ab ca. 2018/19 und das Projekt Kö-Bogen II Neue Mieter: Rossmann, Urban Outfitters, Decathlon, Ecco, Calvin Klein, Frittenwerk, Thomas Sabo, Swatch (Schadowplatz) Mietpreis: ca. 230 EUR/m² (klein), ca. 120 EUR/m² (mittel) m² m² FLINGER STRASSE Junge, ca. 300 m lange Fußgängerzone in der Altstadt Young Fashion-Anbieter dominieren Bester Teil zwischen Kasernenstraße und Mittelstraße Neue Mieter: Saks OFF 5TH, Pylones, Benefit, YQOS Mietpreis: ca. 210 EUR/m² (klein), ca. 100 EUR/m² (mittel) m² m² MITTELSTRASSE / GRABENSTRASSE Gut frequentierte Konsumlage Breit diversifizierter Branchen-Mix Bester Teil zwischen Flinger Straße und Carlsplatz / Kasernenstraße Neue Mieter: Diesel, Le Creuset, von Floerke Aktueller Mietpreis liegt bei ca. 135 EUR/m² (klein), ca. 72 EUR/m² (mittel) m² m² COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

6 MEHR METROPOLE URBANITÄT DURCH DIE GROSSPROJEKTE In den letzten Jahren hat sich in der Düsseldorfer Innenstadt immens entwickelt haben nunmehr die Bauarbeiten auf dem Gustaf-Gründgens-Platz für den Kö- Bogen II begonnen. Mit markanter moderner Architektur entstehen ein abgestufter Gebäudekomplex mit m² Einzelhandels- und m² Bürofläche sowie ein dreieckiger Pavillion mit Flächen für Drogerie, Supermarkt im Basement und Gastronomie im Erdgeschoss. Das Projekt vor dem Schauspielhaus und die Einrichtung einer neuen Fußgängerzone in der Schadowstraße sind der vorläufige Schlusspunkt eines großen Umbaus der Einkaufsstadt Düsseldorf, welcher voraussichtlich 2020 abgeschlossen werden dürfte. Nach den scheinbar nicht enden wollenden Baustellen vom Abriss der Autohochstraße, der Verlegung der Straßenbahn, dem Tunnelbau am Jan-Wellem-Platz und den Bauarbeiten für den ersten Kö-Bogen mit teilweise erheblichen, baulich bedingten Frequenz- und Geschäftsbeeinträchtigungen insbesondere im Bereich der Schadowstraße, werden dann endlich der Baulärm und -staub dauerhaft verschwinden. Der Blick wird frei werden auf ein hochattraktives Stück neuer metropoler Urbanität, von der letztendlich die gesamte Düsseldorfer City als Einkaufsstandort profitieren wird. Eine grundlegende Verschiebung des Düsseldorfer Lagegefüges ist nicht zu erwarten. Davon ist zumindest Jürgen Kreutz überzeugt. Als Krone der Lagen fungiert die Königsallee. Wir haben eine der populärsten Flanier- und Luxusmeilen Europas! Die Kö nimmt dabei wegen ihrer hohen Verweilqualität und hohen Passantenfrequenz eine Sonderstellung bei den deutschen Luxuslagen ein, erläutert Kreutz. Luxus-, Niveau- und auch Mode-Retailer zielen stark auf adäquate Nachbarschaft, gute Erreichbarkeit und eine der Marke angemessene oder auch gestaltbare Fassade ab. Konsumorientierte Einzelhändler dagegen erwarten hohe Passantenfrequenzen mit vielen Spontankäufern und barrierefreie, große Eingänge. Die Königsallee bietet alles: So ist der Boulevard keine lupenreine Luxuslage, sondern hat auch niveau- und modeorientierte Abschnitte mit H&M oder Zara. Dazu kommt das gute gastronomische Angebot mit vielen Sitzplätzen und eine dadurch bedingte längere Aufenthaltsdauer. Ein äußerst erfolgreiches Konzept, meint Kreutz, die Königsallee hat für eine Luxuslage enorme Werte bei den Passantenfrequenzen. Eine Vielzahl internationaler Luxus-Labels wartet auf die Möglichkeit, sich auf dem international begehrten Prachtboulevard ansiedeln zu können. Der Kö-Bogen II an der Schadowstraße COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

7 Im südlichen Abschnitt ab der Grünstraße war die Königsallee schon länger deutlich vielfältiger. Ein Bild, das sich auch in der jüngeren Vergangenheit weiter augeprägt hat. So kamen mit Globetrotter, Coffee Fellows oder Das Werk neue Konzepte in diese Lage. Im Frühjahr 2018 eröffnet der Versandhändler Pro-Idee seinen zweiten, von COMFORT vermittelten Shop in einer A-Lage. Auf der anderen Seite zeigen aber auch die Anmietungen des automobilen Luxusunternehmens Brabus oder des Yachtbauers Sunseeker, dass auch auf diesem Kö - Abschnitt durchaus ein glamouröser Auftritt möglich ist. Die südliche Königsallee diversifiziert: Das Werk in der Kö 98, vermittelt durch COMFORT Luxus, Gastronomie, Flanierzone: Die Königsallee hat viel zu bieten. In der Nähe der südlichen Königsallee, im ehemaligen Kaufhof an der Berliner Allee / Graf-Adolf-Straße, investiert die Kölner Koerfer-Gruppe über 65 Mio. Euro in ihr Projekt CROWN mit einem rd m² großen Schlemmer-Schlaraffenland. Die EDEKA-Händlerfamilie Zurheide hat am 22. März einen Food-Tempel mit einem exklusiven Supermarkt im Untergeschoss und ergänzenden hochwertigen Angeboten im Erdgeschoss wie einer Grillstation, Gourmet-Bistro, Sushi-Bar, Schokoladenund Eisfabrik, Salattheken etc. eröffnet. In das Obergeschoss kommt eine komplette PKW-Parkebene. Der Kaufhof an der Kö ist das erste Haus, das der kanadische Eigentümer Hudson Bay Company (HBC) mit großem Aufwand (bis 2018 rd. 32 Mio. Euro) seit längerem umstrukturiert. Bereits Ende 2016 wurde das neue Untergeschoss u.a. mit einer mit m² viermal größeren Damenschuhabteilung sowie einem vergrößerten Wäscheangebot eröffnet. Im Erdgeschoss werden nach den Umbauten - alle im laufenden Betrieb - Handtaschen und Schönheitsartikel (wie z.b. der schon eröffnete Sephora-Shop), im ersten Obergeschoss Damenmode, in der zweiten Etage Herrenmode inklusive Schuhe und im dritten Obergeschoss vermehrt Sportartikel und Spielwaren positioniert. Zu den Umstrukturierungen rund um die Kö kommt die allmähliche Auflösung der Trennung in eine Banken- und eine Shopping-Straßenseite, führt Kreutz weiter aus. Mit der Ansiedlung von Versace, Barbara Frères, Zadig und Voltaire sowie Hermès zeigen sich nach Abercrombie & Fitch sowie Nespresso hier wichtige Schritte einer Neuorientierung. Mittlerweile ist auch das von HINES entwickelte Ensemble auf der Westseite der Königsallee im fortgeschrittenen Bauzustand. Das Kö-Quartier- Ensemble bestehend aus sieben Gebäuden - inklusive der Deutsche Bank-Liegenschaft mit der größten Schalterhalle Deutschlands - mit über m² Büro und Einzelhandelsfläche, 420 PKW-Stellplätzen und 140 Metern Front zur Königsallee. Die südliche Königsallee diversifiziert: Coffee Fellows und demnächst Pro-Idee in der Kö 92, vermittelt durch COMFORT Unmittelbar gegenüber hat HBC im Carsch-Haus an der Flinger Straße schon 2017 das erste deutsche Nobel- Outlet Saks OFF 5TH mit Designer-Mode auf ca m² in den oberen Ebenen eröffnet. Nach den bisherigen Erfahrungen wird das off-price-konzept in Düsseldorf genauso, wie in den anderen bereits eröffneten Standorten- nur schwach angenommen. COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

8 von Kosmetik, Home-Accessoires, Schuh- und Lederwaren oder auch internationale Sportswear-Marken. In der Grabenstraße war vor vielen Jahren Jades die Initialzündung für eine avancierende Niveaulage als Verbindungsstück zwischen Kö und Altstadt. Hier siedelten sich zahlreiche Labels für modeaffine Zielkunden an wie z. B. Closed, Liebeskind, Caroline Bliss, ba&sh, der erste Shop des Schmucklabels Lilou, Aesop und zukünftig Le Creuset. Dadurch ist die Frequenz weiterhin steigend. Die Verlängerung der Grabenstraße die Trinkausstraße ist durch die Modernisierung der bekannten Trinkauspassage und die Anmietung von Mietern wie z. B. Hermès, Versace oder 0039 Italy eine interessante Bereicherung in diesem Verbindungsstück zur Königsallee. Das altehrwürdige Carschhaus mit Saks OFF 5th In der Altstadt dominiert die Flinger Straße mit einer Top- Passantenfrequenz. Die Mittelstraße und vor allem die Grabenstraße haben bei niveauorientierten Anbietern und Konsumenten eine überdurchschnittliche Nachfrageentwicklung erzeugt. In den letzten Jahren haben sich die Mieten dort erheblich erhöht. Der Einzelhandelsbesatz in der Altstadt ist in den Lauflagen sehr unterschiedlich. In der Flinger Straße prägen attraktive historische Gebäude mit Young-Fashion-Labels das Bild. Es gibt nur wenige Flagship-Stores und die Verkaufsflächen sind im Vergleich zur Schadowstraße kleiner. Mehrere Kosmetikkonzepte, wie z.b. KIKO Milano, Vine Vera, Kiehls und Rituals in der Flinger Straße, Caudalie in der Mittelstraße oder Aesop in der Grabenstraße haben sich in den letzten Jahren neu in der Altstadt angesiedelt. Zudem festigt sich dort der Markt mit modischen neuen Ergänzungen, wie ba&sh (Grabenstraße) oder Levi s und Diesel (Mittelstraße). Die gesamte Grabenund auch Mittelstraße führen als wertige und szenige Verbindungsmeile zum begehrten Wochenmarkt Carlsplatz ihren seit Jahren anhaltenden Aufwertungskurs erfolgreich fort. In der zum Carlsplatz führenden Mittelstraße ist ein vielfältiger Branchen-Mix gegeben. Hier finden sich Anbieter KÖ-BOGEN II ALS INITIATOR FÜR VIELFÄLTIGE WEITERE ENTWICK- LUNGEN Der städtebaulich und architektonisch extrem gut gelungene Kö-Bogen I, die Top-Einzelhandels-entwicklung Kö-Bogen II (Vermietung erfolgt exklusiv über COM- FORT) und die damit verbundene Aufwertung der künftigen Fußgängerzone Schadowstraße ab etwa 2020 werden Düsseldorf als Einzelhandelsstandort weiter nach vorn bringen. Der endlich vollendete Bau der Wehrhahn-Linie (U-Bahn) und des PKW-Tunnels unter der Schadowstraße und dem Jan-Wellem-Platz lassen heute schon die Veränderung zu einer noch attraktiveren Innenstadt erahnen. Nach Fertigstellung des Großprojektes Kö-Bogen II mit weiteren m² Einzelhandelsfläche in absoluter Toplage wird 2020 die gesamte Innenstadt vor allem rund um die Schadowstraße eine noch gewichtigere Rolle als Einzelhandelsdestination spielen. Seit Mitte letzten Jahres rollen nunmehr die Bagger am Gustav- Gründgens-Platz, wobei die weiteren Bauarbeiten noch etwa zwei Jahre in Anspruch nehmen werden. Die Entwürfe des renommierten Düsseldorfer Architekten Christoph Ingenhoven sehen zwei sich gegenüberliegende Gebäude vor, deren Fassaden zum Teil begrünt sind und schräg ansteigen. Das größere Gebäude misst 19 Meter für vier Etagen, zum Jan-Wellem-Platz hin steigt es auf 29 Meter und fünf Etagen. Das zweite, kleinere Gebäude am Dreischeibenhaus soll für kleinere Gastronomiebetriebe genutzt werden. Viele Eigentümer auf und an der Schadowstraße (z.b. COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

9 Foto Koch) bereiten sich mit neuen Konzepten, mit Neubauplanungen und Optimierungen auf das Upgrading der östlichen Konsummeile vor, die dann die Passantenfrequenzen der Vergangenheit sicherlich übertreffen wird. Nach den vorherigen Eröffnungen von Urban Outfitters auf einer Teilfläche von Foto Koch und CCC Schuhe auf einer ehemaligen Jack & Jones / Vero Moda-Fläche eröffnete im Oktober 2017 Decathlon auf knapp m² im Untergeschoss des C&A-Gebäudes und ergänzte das in Düsseldorf unterrepräsentierte Sportsegment damit. Zudem bereichern die Schadowstraße mittlerweile neue Konzepte wie Urban Outfitters, Calvin Klein, Ecco, ein großer m² großer Rossmann und das Frittenwerk. Insgesamt werden die jüngsten und absehbaren städtebaulichen und auch einzelhandelsspezifischen Entwicklungen und Investitionen die Landeshauptstadt Düsseldorf im nationalen als auch internationalen Vergleich nochmals upgraden. Vielversprechend: Der Kö-Bogen II Schadowstraße: Urban Outfitters bei Foto Koch Schadowstraße: Decathon im Untergeschoss bei C & A. COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

10 INVESTMENT Diese positiven Entwicklungen sind natürlich auch nicht ohne Einfluss auf den Investmentmarkt und haben Düsseldorf als Standort für nachhaltiges Investment im nationalen wie internationalen Vergleich eindeutig weiter profiliert und somit noch stärker als bisher zu einem der angesagtesten Hotspots für Investoren gemacht. Nach Angaben von Egon Meiners-Hagen, als COM- FORT-Geschäftsführer für das Düsseldorfer Investment-Geschäft verantwortlich, waren gerade in 2016 eine ganze Reihe von hochwertigen Deals zu verzeichnen: u.a. der Ankauf der Schadowstraße 28 durch die Aachener Grund und des Karstadts an der Schadowstraße durch CBRE Global Investors, die zuvor schon das Sevens erworben hatten. Auf der Kö wurden zudem die Nr. 36 (Kesting-Galerie) durch den Eigentümer der CENTRUM-Gruppe, Uwe Reppegather sowie die Nummern 26 von einem Düsseldorfer Family Office und 106 von einen bekannten Düsseldorfer Immobilienunternehmer gekauft. KAUFPREISFAKTOR von ,0-34,0 35,0 25,0 15, Im Kontext der aktuellen Immobilien-Hausse besteht naturgemäß ein außerordentlicher Nachfrageüberhang nach Objekten in Düsseldorfer Toplagen. Entsprechend sind die Kaufpreise im vergangenen Jahr weiter merklich gestiegen. So bewegen sich die Renditen für Objekte in echten A-Lagen rund um die 3 % und gelegentlich sogar schon bei Ausnahmeobjekten wie etwa auf der Königsallee merklich darunter. In 2017 stellte sich das innerstädtische Investmentgeschäft ausgehend von der niedrigen Verfügbarkeit von adäquaten Produkten nunmehr deutlich ruhiger dar. IQOS auf der Flinger Straße COMFORT CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/ Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/ mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/ Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

11 COMFORT CITY RANKING Die Top-Platzierung von Düsseldorf im COMFORT City Ranking (Platz 2 im bundesweiten Vergleich zusammen mit den viel größeren Metropolen Berlin und Hamburg, 90 von 100 maximal erreichbaren Scoring-Punkten) ist insbesondere als Ausdruck der starken Konzentration des Düsseldorfer Einzelhandels auf die Innenstadt mit dem weitreichenden Einzugsgebiet und der hohen Kaufkraft der Bewohner anzusehen. Quantität, Qualität, die Vielfalt des Besatzes sowie die immobilienwirtschaftlichen Performance erklären die Düsseldorfer Top- Platzierung. Das COMFORT City Ranking ist ein fundiertes Benchmarking basierend auf insgesamt 35 jährlich von der COMFORT neu aufbereiteten bzw. zusammengestellten sozio-demographischen, ökonomischen sowie einzelhandels- und immobilienbezogenen Parametern. SCORING IM METROPOLENVERGLEICH (IN %) München Stuttgart Hamburg Berlin Frankfurt Düsseldorf Köln FAZIT UND PERSPEKTIVEN Bald ist es geschafft! Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt tritt in die Endphase einer seit etwa 2008 laufenden umfassenden städtebaulichen Modernisierung und Attraktivität ein. Nach der Etablierung des ersten Kö- Bogens, Abbau des Tausendfüßlers, Fertigstellung des Straßentunnels und der Werhahn-U-Bahnlinie sind im Wesentlichen jetzt noch die Umsetzung der spektakulären Kö-Bogen II-Entwicklung sowie der neuen Fußgängerzone auf der Schadowstraße auf der Agenda, mit der klaren Perspektive, dass auch diese Großprojekte Anfang des kommenden Jahrzehnts fertiggestellt werden dürften. Die ausgesprochen positiven Impulse für den Düsseldorfer Einzelhandel in der gesamten Innenstadt sind aber bereits heute absehbar. Die zuvor durchaus schon durch ein breites und attraktives Angebot und eine Vielfalt von Einzelhandelslagen mit hohem Renommee sowie eine durch unterschiedliche Profile gekennzeichnete innerstädtische Einzelhandelslandschaft entwickelt sich im Geleitzug mit der städtebaulichen Entwicklung zukunftsorientiert weiter. Viele Eigentümer wie auch Einzelhändler antizipieren die sich ergebenden neuen Chancen und haben sich jenseits der baulich bedingten Beeinträchtigungen bereits nachhaltig positioniert bzw. sind in Ver- handlungen dies zu tun. Dies geschieht besonders auf der Schadowstraße. Zudem haben sich auf der westlichen Seite der Kö, in den Bereichen Mittelstraße, Grabenstraße und am Carlsplatz neue interessante Lagecluster gebildet wobei die Flinger Straße weiterhin die eindeutige Toplage im Altstadtbereich geblieben ist. Die Kö wird auch zukünftig wegen ihrer hohen Verweilqualität wie auch Passantenfrequenz eine Sonderstellung bei den deutschen Luxuslagen einnehmen: "the place to be für ganz Nordrhein- Westfalen, wenn es um das Thema Luxus geht. Dies gilt für den Bereich bis zur Grünstraße. Südlich davon ist es deutlich vielfältiger geworden, wobei gerade in letzter Zeit eine Reihe von zugkräftigen bzw. interessanten Labels hier eine neue Heimat gefunden hat. Vor diesem Hintergrund stellen sich die Perspektiven der Einkaufsstadt Düsseldorf und des innerstädtischen Vermietungs- und Investmentmarktes stabil dar. Mit den laufenden und absehbaren Entwicklungen wird die langfristige USP-Positionierung der Düsseldorfer Innenstadt im Wettbewerb mit Umlandstädten und Shoppingcentern im Stadtgebiet und jenseits davon nachhaltig abgesichert bzw. sogar deutlich gestärkt. COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12

12 IHRE ANSPRECHPARTNER Für Fragen und / oder detailliertere Informationen / Materialien rund um den Einzelhandelsstandort stehen Ihnen sehr gerne zur Verfügung: VERMIETUNG / INVESTMENT JÜRGEN KREUTZ COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: kreutz@comfort.de INVESTMENT EGON MEINERS-HAGEN COMFORT Düsseldorf Fon: Mobil: meiners-hagen@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Telefon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Waren- und Geschäftshäusern sowie Fachmärkten und Ladenlokalen spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen Center- Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. In Deutschland ist der Einzelhandelsspezialist zudem exklusiver Kooperationspartner von Cushman & Wakefield in der Vermietung von Ladenlokalen. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Karolina Müller, Leiterin Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / mueller@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Kaufpreisfaktoren Die in Bandbreite dargestellten Kaufpreisfaktoren dienen als allgemeine Orientierung für den aktuell erzielbaren Verkaufspreis für Geschäftshäuser (Mietertrag aus Retail > 60 %, aktuelle Miete etwa auf Marktniveau) mit einem gängigen Volumen in der 1A-Lage der jeweiligen Stadt. In technischer Hinsicht stellt der Kaufpreisfaktor den Multiplikator zur Ermittlung des Kaufpreises eines Geschäftshauses ohne Instandhaltungsstau dar, mit dem die jeweilige Jahresnettomiete n multipliziert wird. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert von über 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Düsseldorf von 12