LIEFERVERKEHRE DER ZUKUNFT CITYLOGISTISCHE IMMOBILIENKONZEPTE

Transkript

1 LIEFERVERKEHRE DER ZUKUNFT CITYLOGISTISCHE IMMOBILIENKONZEPTE Status Quo und Ausblick Logistikland Niedersachsen Quo Vadis? Tobias Kassner Hannover, 5. Dezember 2017 Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040)

2 Inhalt n Diversifizierung von Logistikimmobilien n Neue Distributionsformen in der Citylogistik? n Aktuelle Bautätigkeit im Logistiksektor... n... vs. System der Citylogistik 1

3 Logistikimmobilien in Deutschland 2020 / 2030 / 2050 Wie sieht die Logistikimmobilie der Zukunft aus? Bild: Prologis: Siegerentwurf Design-Preis 2030, Design: Planungsbüro Kuschina, Fluxo Interactive Architektur, Sebastien Bernard 2

4 Gegenseitige Beeinflussung von Produktion, Distribution und Konsum Hoher Anpassungsdruck der Logistik Produktion n Outsourcing/Insourcing n Automatisierung n Digitalisierung n Rationalisierung n Emissionsauflagen n Ressourcen schonen n Lean Management n Individuelle Güter Konsum n E-Commerce n Sharing Economy n Nachhaltigkeitsbewusstsein n Income-Gap n Individuelle Produktanforderungen vs. preisgünstige Massenware n Verändertes Angebot n Veränderte Nachfrage Distribution n Zusätzliche Dienstleistungen (Kommissionierung etc.) n Neue Aufgaben der Logistik n Just-in-Time, Just-in-Sequence n Same-Day/ Same-Hour-Delivery n Bedarfsorientiert n Angebot und Nachfrage Quelle: Logistik und Immobilien

5 Die Logistik steht unter Anpassungsdruck Wandel entscheidender Einflussgrößen, darunter: n Globalisierung und Lokalisierung: Weitere Intensivierung des Welthandels und globale Arbeitsteilung; Deutschland profitiert von seiner geografischen Lage; Absatz regionaler Waren wächst n Demografischer Wandel: Absatzmärkte und Arbeitnehmer verteilen sich räumlich neu; fortschreitende Differenzierung der Konsummuster n Urbanisierungsprozesse: Verdichtungsräume gewinnen deutlich an Attraktivität gegenüber peripheren Regionen; Metropolregionen wachsen und damit auch der Interessenkonflikt um Bauland zwischen Wohnen und Gewerbe n Digitalisierung, Industrie 4.0: Wandel von Nachfrage, Produktionsprozessen und Technologie; die Produktion erfindet sich neu n Politische Deregulierung und Regulierung: Handelsabkommen; soziale und ökologische Nachhaltigkeit; Flächenangebot 4

6 Entwicklungskurve von Produktvielfalt und -volumen Individualisierung und Digitalisierung der Produktion Massenproduktion 1955 Automobilproduktion Volumen je Produkt Personalisierbare Produkte Globalisierung Regionalisierung Produktion nach Mustern 1913 Fließbandproduktion Handfertigung 1850 Komplexität Additive Fertigung Produktvielfalt Manufakturwesen 5

7 Dem Trend zu Standardlösungen steht eine zunehmende Diversifizierung entgegen Bautrends Diversifizierung in den Logistikprojekten n Paketverteilzentren n Gewerbeparks n Temperaturgeführte Immobilien n Distributionshallen n Massivbau vs. Systembau n E-Fulfilmentcenter n Last-Mile-Immobilien 6

9 Hohe Steigerungsraten im Onlinehandel Entwicklung B2C E-Commerce-Umsätze (netto) in Mrd. Euro Quelle: HDE, 2017 Prognose 8

10 Form follows function Logistikhallen als Schaltzentrale für Drohnen am Boden Bild: Starship Technologies 9

11 Form follows function Logistikhallen als Schaltzentrale für Drohnen in der Luft Bild: Swiss Post 10

12 Lieferung auf der letzten Meile... oder doch nicht? Bild: Zeit.de 11

13 Neue Distributionswege für die Citylogistik? Welche Bedeutung werden Flugdrohnen als autonome Transportmittel der Citylogistik in den kommenden 5-10 Jahren beigemessen? Beeinflussung Durchsetzungsfähigkeit Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

14 Neue Distributionswege für die Citylogistik? Welche Bedeutung werden erdgebundenen Drohnen als autonome Transportmittel der Citylogistik in den kommenden 5-10 Jahren beigemessen? Beeinflussung Durchsetzungsfähigkeit Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

15 Neue Distributionswege für die Citylogistik? Welche Bedeutung wird der Sharing-Economy in der Citylogistik in den kommenden 5-10 Jahren beigemessen? Beeinflussung Durchsetzungsfähigkeit Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

16 Neue Distributionswege für die Citylogistik? Welche Bedeutung wird dem ÖPNV als Distributionsmittel in der Citylogistik in den kommenden 5-10 Jahren beigemessen? Beeinflussung Durchsetzungsfähigkeit Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

17 Neue Distributionswege für die Citylogistik? Welche Bedeutung wird der Sendungszustellung an das eigene Fahrzeug durch Zugriff des KEP-Dienstleisters in der Citylogistik in den kommenden 5-10 Jahren beigemessen? Beeinflussung Durchsetzungsfähigkeit Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

18 Neue Distributionswege für die Citylogistik? Welche Bedeutung wird der unterirdischen Güterdistribution in der Citylogistik in den kommenden 5-10 Jahren beigemessen? Beeinflussung Durchsetzungsfähigkeit Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

19 Neue Distributionswege für die Citylogistik? Welche Bedeutung wird der konsolidierten Belieferung durch einen Dienstleister in der Citylogistik in den kommenden 5-10 Jahren beigemessen? Beeinflussung Durchsetzungsfähigkeit Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

21 2017: Rekordergebnis von 2016 um 12 % übertroffen Fertiggestellte Neubauflächen nach Quartal und Jahr in Tsd. qm, , 2017* * 0 QUARTAL 1 QUARTAL 2 QUARTAL 3 QUARTAL 4 GESAMTJAHR * Alle Fertigstellungen bis Stichtag sowie Projekte in Bau/Planung, die bis Ende 2017 fertiggestellt werden Quelle: Logistik und Immobilien

22 Rege Bautätigkeit in den Logistikregionen mit Flächenanteilen in Niedersachsen Fertiggestellte Flächen nach Logistikregionen in Tsd. qm, , 2017* * * Alle Fertigstellungen bis Stichtag sowie Projekte in Bau/Planung, die bis Ende 2017 fertiggestellt werden Quelle: Logistik und Immobilien

23 Weiterhin hoher Flächenbedarf für E-Fulfilmentcenter Auswahl großvolumiger Projekte mit Bezug zu E-Commerce/Citylogistik Mieter/Nutzer Lage Developer Status Nutzfläche in qm Fertigstellung Amazon Mönchengladbach Ixocon Im Bau Q4/2018 Amazon Winsen/Luhe (Hamburg) IDI Gazeley Fertiggestellt Q3/2017 Amazon Werne (Dortmund) Verdion Im Bau Q1/2018 Amazon Amazon reuter Achim (Bremen) Frankenthal (Mannheim) Bedburg (Köln/Düsseldorf) Amazon Ideenphase Q4/2019 VGP Im Bau Q1/2018 reuter Planung konkret Q3/2018 Amazon Dortmund Garbe Im Bau Q4/2017 Galeria Kaufhof Adidas Zülpich (Köln/Bonn) Rieste (Osnabrück) Fiege Im Bau Q4/2018 Hochtief Projektentwicklung GmbH Im Bau Q4/

24 Matrixsicht differenziert Logistikimmobilien Bsp.: Neubaufertigstellungen von Lager-/Logistikimmobilien HH ab Integrierte Großlogistik 0-0,15-0,1-0,05 0 0,05 0,1 0,15-5 Größenklasse Zentralität 23

26 Lieferverkehre der Zukunft Citylogistische Immobilienkonzepte Kaskadenförmiges System der Citylogistik Dynamisches System ermöglicht letzte Meile Quelle: Logistik und Immobilien 2017 Im Außenbereich: E-Fulfilmentcenter zur großräumigen Distribution im E-Commerce-Sektor Regionaldepots zur Versorgung innerstädtischer Geschäfte Innerhalb der Stadt: Urban Fulfilmentcenter zur Distribution online verkaufter Lebensmittel in Metropolräumen Micro Fulfilmentcenter als innerstädtische Nahversorgungs-Spokes 25

27 Beispielhaftes Netz von Mikrodepots über ein Stadtgebiet Quelle: Logistik und Immobilien

28 Neue Objektarten finden sich nur vereinzelt in Projekten Auswahl innenstadtnahe/auf Citylogistik ausgerichtete Entwicklungen Mieter/Nutzer Lage Developer Status Nutzfläche in qm Fertigstellung Amazon Fresh München SEGRO Fertiggestellt Q3/2017 Amazon Fresh Berlin n/a Fertiggestellt Q1/2016 Aponeo Berlin Dibag Fertiggestellt Q3/2017 Amazon Hamburg Goodman Planung konkret Q3/2018 Kaufland Hamburg Schwarz-Gruppe Fertiggestellt Q1/2017 Amazon Prime Now Berlin n/a Fertiggestellt Q2/2016 Amazon Prime Now München n/a Fertiggestellt Q3/

29 Multifunktionale Nutzungskonzepte für innerstädtische Immobilien rücken nur langsam ins Bewusstsein Beispiel Citylogistik Einschätzung zur Nutzung von leerstehenden Büroetagen, Ladenlokalen etc. Lösungspotenziale Mieter/ Nutzer Investoren Projektentwickler Kreditgeber Kommunen Umsetzbarkeit Die Größe der Blasen weist auf die Einschätzung des Marktpotenzials hin, die Geraden zeigen die Ø-Werte an. Quelle: Logistik und Immobilien

30 Neue Arten von Citylogistikimmobilien müssen Nutzungsmischung ermöglichen Monofunktionale Immobilien sind mittelfristig nicht mehr zeitgemäß n Bisherige Lösungen sind Zwischenschritte zur Bewältigung der Citylogistik n Auf Citylogistik optimierte Gebäude existieren kaum bzw. nicht n Geringer Flächenbedarf und benötigte zentrale Lage sprechen für Mischnutzungen im Bestand wie auch in Neubauten Quelle: Logistik und Immobilien

31 30