AUGSBURG IM UMBRUCH:!

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1 AUGSBURG IM UMBRUCH: Identifikation zwischen Abstiegskampf und European Player? Vortrag von Dr. Heike Piasecki 3. A 3 Immobilienkongress Wirtschaftsraum Augsburg Augsburg, 27. Juni 2016 Nymphenburger Straße München Tel Fax info@bulwiengesa.de

2 Ist DAS wirklich so? Quelle: Internetseite der FCA 2016 bulwiengesa AG 1

3 So oder doch in der Art? Quelle: Internetseite FCA, Filmausschnitt "Keine Sau" Quelle: bulwiengesa AG 2

4 Augsburg im Umbruch Dr. Heike Piasecki oder ist das der bessere Weg? Ausnutzung des Lagevorteils im europäischen Verkehrsnetz Quelle: Studie Erweiterter Wirtschaftsraum Augsburg-Eine Positionsbestimmung, IHK Schwaben, bulwiengesa AG 3

5 Positive Belege für die Leistungsfähigkeit der Region A 3 Gewerbesteueraufkommen gegenüber Vorjahr leicht gestiegen und Bruttowertschöpfung stabil Gewerbesteueraufkommen 2014 Bruttowertschöpfung 2013 Bayern 8,5 Mrd. Euro Bayern 423 Mrd. Euro Stadt und LK München 3 Mrd. Euro 35 % Stadt und LK München 113 Mrd. Euro Ca. 25 % Region A 3 0,3 Mrd. Euro 3,6 % Region A 3 1,9 Mrd. Euro 4,2 % Quelle: RIWIS Quelle:RIWIS 2016 bulwiengesa AG 4

6 Bevölkerungszunahme in Augsburg liegt deutlich über den Durchschnittswerten vergleichbarer Stadtkategorien 120 Einwohner (Index 2004 = 100) A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Augsburg Einwohner A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Augsburg Quelle: RIWIS, Prognose 2016 bulwiengesa AG 5

7 Region Augsburg ist ein Ziel für die Wohnortverlagerung Stagnierende bzw. rückläufige Entwicklung zwischen 2013 und bulwiengesa AG 6

8 SVP-Beschäftigtenentwicklung ist in Augsburg nur durchschnittlich Einwohner (Index 2004 = 100) A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Augsburg SVP-Beschäftigte A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Augsburg Quelle: RIWIS, Prognose 2016 bulwiengesa AG 7

9 Starke Arbeitspendelverpflechtungen zwischen München und Augsburg 2016 bulwiengesa AG 8

10 Raum zwischen München und Augsburg ist das Zielgebiet für Unternehmensverlagerungen* n Zwei Drittel der Unternehmensverlagerungen aus der Stadt und dem Landkreis München gingen in die Landkreise Fürstenfeldbruck, Dachau und Landsberg/Lech. n Der Schwerpunkt der Verlagerungen liegt bei Unternehmen im Verarbeitenden Gewerbe. n 60 % der 100 Unternehmen, die nach Augsburg umgezogen sind, gehören zu den sonstigen unternehmensbezogenen Dienstleistungen, nur 10 % zum Verarbeitenden Gewerbe. Quelle: Erweiterter Wirtschaftsraum Ausgburg Eine Positionsbestimmung, IHK Schwaben, 2015 * Auswertung Unternehmensverlagerungen zwischen 2003 bis 2013 aus dem Raum München (Stadt und Landkreis) in Richtung des erweiterten Wirtschaftsraums Augsburg (Quelle: IHK Schwaben; IHK München und Oberbayern 2014) 2016 bulwiengesa AG 9

11 SVP-Beschäftigte nach Wirtschaftszweigen 2014 Starke Produktionsfunktion in der Region Augsburg Region A 3 Stadt und Landkreis München 7% 6% 31% 7% 7% 15% 17% 14% 12% 15% 10% 14% 29% n Verarbeitendes Gewerbe n Handel/Kfz-Reparatur n Verkehr/Nachrichtenübermittling n Sonstige unternehmensbezogene Dienstleistungen n Gesundheits-/Sozialwesen n SVP Branchen: Öffentliche Verwaltung n SVP Branchen: Sonstige 16% 2016 bulwiengesa AG 10

12 Fertigstellungen folgen dem demografischen Trend Bautätigkeit in Augsburg sehr volatil Wohnungen je Einwohner 5,5 5,0 7-Jahresmittel Augsburg: 3,2 4,5 4,0 A-Städte 3,5 B-Städte 3,0 C-Städte D-Städte 2,5 Augsburg 2,0 1,5 1, Quelle: RIWIS; Ausschlag in 2012 bei den B-Städten durch statistische Nachmeldungen 2016 bulwiengesa AG 11

13 Wohnungsbedarf in Deutschland 2030 Wie hoch ist der Bedarf in Relation zum aktuellen Wohnungsbestand? n Regionale Differenzierung hinsichtlich Reduktion bzw. Nachholbedarf: Landkreis Vechta +36 % Landkreis Ebersberg +34 % Landkreis München +33 % Landkreis Mansfeld-Südharz -21 % Kyffhäuserkreis -21 % Suhl -25 % n Nur in wenigen Regionen deckt der vorhandene Wohnungsbestand die kalkulierte Nachfrage bis 2030 ab. n Augsburg Bedarf bis 2030 ca WE p. a., bei derzeitigen Bautätigkeit ca. 50 % Bedarfsdeckung bulwiengesa AG 12

14 Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt nur aufwärts Der bulwiengesa-wohnimmobilienindex Augsburg legt um 8,8 % zu % Index Wohnen 1990 = % 6% 3% 0% -3% Veränderungsrate p. a. Veränderung Deutschland Veränderung Augsburg Index Deutschland Index Augsburg 60-6% bulwiengesa AG 13

15 Bürobeschäftigtenzuwachs: A-Städte meilenweit voraus Augsburg holt seit Jahren auf und erreicht Niveau der C-Städte ,1 120 Index 2000 = ,6 112,9 112,7 108,8 A-Städte B-Städte C-Städte* D-Städte* Augsburg Quelle: RIWIS, ab 2013/2014 Prognose; * ohne KAS-Zählungen 2016 bulwiengesa AG 14

16 Augsburg erreicht erstmals das Niveau der C-Standorte Höhepunkt in 2014 ist auf Eigennutzung KUKA zurückzuführen Flächenumsatz A-Städte (Tsd. qm) Flächenumsatz B-/C-Städte/Augsburg (Tsd. qm) A-Städte B-Städte C-Städte Augsburg Quelle: RIWIS, nur Stadtgebiete 2016 bulwiengesa AG 15

17 Augsburg mit hoher Volatilität im Büroneubau Im gemittelten Wert liegt Augsburg leicht über dem Durchschnitt der C-Städte Flächenumsatz A-Städte (Tsd. qm) Flächenumsatz B-/C-Städte/Augsburg (Tsd. qm) A-Städte B-Städte C-Städte Augsburg Quelle: RIWIS, nur Stadtgebiete 2016 bulwiengesa AG 16

18 Fabrik- und Handels-/Lagerflächen dominieren die gewerblichen Flächenentwicklungen Büroflächenentwicklung wenig volatil 140 Fertiggestellte Nutzfläche (Tsd. qm) Nichtwohn- gebäude Bürogebäude Nicht-landw. Betriebsgebäude Fabrik- und Werkstattgebäude Handel/Lager Quelle: RIWIS, nur Stadtgebiete 2016 bulwiengesa AG 17

19 Derzeitig Tiefststand bei den Prime-Yields (net) in allen Städteklassen Augsburg bestätigt seinen Status als C-Stadt 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Augsburg 4,5% 4,0% Quelle: RIWIS, nur Stadtgebiete 2016 bulwiengesa AG 18

20 Büroflächenleerstand liegt über dem Ø der C-Standorte Bürobedarf entspricht derzeitiger Bautätigkeit 100 8,0% Büroflächeneerstand (qm MF/G) ,5% 7,0% 6,5% 6,0% Leerstandsrate 75 5,5% Quelle: RIWIS Prognose Büroflächenbedarf Bürobeschäftigte Ø Bürofläche je Beschäftigtem 21 qm 21 qm Büroflächenbestand qm qm voraussichtlicher Büroflächenbedarf qm Ø Büroflächenbedarf pro Jahr qm 2016 bulwiengesa AG 19

21 Was bedeuten diese Zahlen für das größte gewerbliche Entwicklungsprojekt der Stadt? Quelle: Annahmen und Modellrechnung: n ca qm Grundstücksfläche n 0,68 Mio. qm BGF möglich (Annahme GFZ 2,0) = ca. 50 % des derzeitigen Büroflächenbestands von Augsburg n Durchschnittliche Fertigstellung von qm gewerbliche Nutzfläche p. a. derzeit in Augsburg = 8 bis 10 Jahre Entwicklungshorizont bei 100 % Absorption für Innovationspark Annahme: Davon ca. 50 % Büro- und F&E-Flächen = qm = Drei- bis Vierfaches des derzeitigen Neubauvolumens (Sensibilisierung Investment: 13 Euro/qm Miete, Vervielfacher 16fach = ca. 110 Mio. Euro) 2016 bulwiengesa AG 20

22 Positive Ausblicke für die Zukunft aber mit einem langen Atem und einer nachhaltigen Investmentstory Quelle: Süddeutsche Zeitung vom bulwiengesa AG 21

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