Der Elbtower Informationsveranstaltung am Prof. Jürgen Bruns-Berentelg Vorsitzender der Geschäftsführung HafenCity Hamburg GmbH

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1 Der Elbtower Informationsveranstaltung am Prof. Jürgen Bruns-Berentelg Vorsitzender der Geschäftsführung HafenCity Hamburg GmbH

2 Warum ist der Vertrag so wichtig? 1. Setzt Rechtsregeln Wer verantwortet was und wann? Wer trägt das Risiko? Welche Verpflichtungen haben die Parteien? 2. Setzt Prozessregeln Wie kommt man zu einem guten Haus? Wie sichert man dauerhaft Qualität? Was passiert, wenn dies oder jenes schief geht? Wie kommt man zu weiteren Festlegungen? 3. Umsetzungsgeschwindigkeit hoch im Vergleich zur Planungsgeschwindigkeit Deshalb kann Vertrag auch Planungen weit voraus laufen. 4

3 Gliederung des Kaufvertrags 1 Kaufgrundstück 2 Kaufpreis 3 Finanzierung 4 Übergabe und Verrechnung 5 Erschließung, Wärmeversorgung 6 Belastungen, Nutzungsverhältnisse 7 Ausschluss der Mängelhaftung 8 Planungsverpflichtung 9 Bauverpflichtung 10 Zusammenarbeit 11 Nutzung 12 Sonstige Verpflichtungen, dingliche Sicherung 5

4 Gliederung des Kaufvertrags 13 S-Bahn 14 Hafentypische Belastungen 15 Quartiersmanagement 16 Verfügungsbeschränkung 17 Vertragsstrafen 18 Rücktritt 19 Wiederkauf 20 Qualitätssicherung 21 Berichtspflicht 22 Kommunikationszentrum 23 Dingliche Sicherung Wiederkaufsrecht und Übernahme von Belastungen 24 Rechtsnachfolge 6

5 Gliederung des Kaufvertrags 25 Fristverlängerung 26 Belastungsvollmacht 27 Kosten, Steuern 28 Ausübung 29 Konfliktlösung 30 Sonstige Vereinbarungen 31 Vertragsanlagen 32 Vertragsdurchführung 33 Aufschiebende Bedingung 34 Belehrung 7

6 Ist Herr Benko der richtige Vertragspartner für Hamburg? Der zentrale Vertragspartner ist die Signa Prime Selection AG. Die Signa Prima Selection AG gehört (nur) zum Teil der Rene Benko Stiftung, hat viele weitere Aktionäre und ist extrem eigenkapital-stark. Die Qualität der Aktionärsstruktur spricht für Signa. Hamburg hat extrem gute Erfahrungen mit großen, privaten Immobilieninvestoren. 8

7 Ist die Finanzierung von Signa solide? 1. Die Finanzierung ist sehr solide. Harte Patronatserklärung, Wirtschaftsprüfungstestate, Kontoauszug über liquide Mittel liegen vor und deckt Grundstückskaufpreis und Entwicklungskosten ab. 2. Eine Bankenfinanzierung für die Entwicklung bis einschließlich Baugenehmigung liegt vor. 3. Vor Baubeginn muss die Gesamtfinanzierung des Vorhabens bis Fertigstellung des Gebäudes mit Eigenkapital und Fremdkapital zu ganz bestimmter Höhe nachgewiesen werden. Ansonsten darf kein Baubeginn erfolgen. 9

8 Ausschreibung 2017 Bekommt Hamburg zu viel/zu wenig für das Grundstück und das zukünftige Baurecht? Kriterien für die Auswahl / Bedeutung Grundstückskaufpreis städtebauliche und architektonische Qualität (einschließlich Referenzfälle) (100%) 70 % ästhetische Qualität, Gestaltqualität und Ortsangemessenheit 30 % technisch-funktionale Innovationsqualität inklusive Nachhaltigkeit Realisierungssicherheit (100%) 40 % Finanzierungskonzept (Eigenkapital, Benennung Quote und absoluter Wert, Drittmittel, Anlagekonzepte inkl. Überbrückungskredit, Zwischenfinanzierung) 15 % Wirtschaftlichkeit des Vorhabens und Nutzungsmischung (evtl. Nutzer-LOIs, Branding-Konzept) 15 % Projektmanagementqualität (Organisation des Projektmanagements, Erfahrung des Entwicklerteams und Managementkapazität der Investoren, Planungsteam, Realisierungsteam, Bauherrensteuerung) 10 % Akzeptanz des Erbbaurechtsvertrages 20 % Angebot für Erbbauzins/Einmalzahlung (Kaufpreis) 10

9 Bekommt Hamburg zu viel/zu wenig für das Grundstück und das zukünftige Baurecht? Absoluter Kaufpreis liegt bei 122 Mio. EUR und übertrifft somit die Annahmen in den übergreifenden Kalkulationen der HafenCity Entwicklung trotz geringerer BGF (Bruttogeschossfläche) als angenommen (je nach Konzept bis zu qm BGF). Kaufpreis pro Quadratmeter oberirdischer Bruttogeschossfläche (Schichtwert) war bei Signa mit 1.171,51 EUR am höchsten unter allen Bietern. Die Kaufpreise in der Umgebung an den etwas besseren Standorten im Quartier Elbbrücken liegen zwischen 900 EUR und zur Zeit 1100 EUR pro qm BGF. Signa hat einen kleinen Aufschlag gezahlt, aber keinen unvernünftigen Kaufpreis, der die Realisierbarkeit gefährdet. 11

10 Wird zu viel verkauft? / Was verkauft Hamburg eigentlich? 12

11 Wird zu viel verkauft? / Was verkauft Hamburg eigentlich? 1) Optimierung der Herstellungskosten Nordufer: Länge ca. 270 m Herstellungskosten ca. 6,750 Mio. Euro 2) Dienstbarkeit Öffentliche Nutzung : Der jeweilige Eigentümer des belasteten Grundstücks ist gegenüber der Freien und Hansestadt Hamburg verpflichtet, in dem in der Anlage Wegeflächen rot gekennzeichneten Bereich entsprechend den im Bebauungs- und Nutzungskonzept festgelegten Gestaltungsvorgaben Wegeflächen für die Allgemeinheit zum Gehen und zum Befahren mit Fahrrädern sowie zum Befahren mit Kraftfahrzeugen (einschließlich Rettungsfahrzeugen) uneingeschränkt offen zu halten und auf eigene Kosten zu unterhalten, instand zu halten, instand zu setzen und gegebenenfalls wieder herzustellen sowie die Verkehrssicherungspflicht einschließlich des erforderlichen täglichen Reinigungsdienstes und Winterdienstes auszuüben. 13

12 Welche Nutzungen wird es geben? Hat das Gebäude ein falsches Nutzungskonzept? Bruttogeschossflächen Büro: Hotel/Boarding: Publikumsflächen: Zusätzliche Publikumsfläche: m² m² m² m² 3.300m² Stellplätze

13 Hat das Gebäude ein falsches Nutzungskonzept? Fassadenpegelplan Verkehrslärm (Straße + Schiene) (Gebäude ohne Wohnen) 15

14 Hat das Gebäude das falsche Nutzungskonzept mit einem Büroschwerpunkt? Mittelwert Fertigstellung Wohngebäude in 1000 qm Fertigstellung Nichtwohngebäude in 1000 qm Bürozugang Netto in 1000 qm Bürobeschäftigte in Zugang Bürobeschäftigte in Zusätzlicher rechn. Bedarf an Bürofläche in 1000 qm (20qm BGF / AP) Fertigstellung Wohnbauten in Hamburg in Tsd. qm Bürobeschäftigte in Hamburg in Tsd. Nettozugang Büroflächen in Hamburg in Tsd. qm Quellen: regionalstatistik.de / bulwiengesa 16

15 Wie sehen die Regelungen zur vielfach geforderten Besucherplattform aus? Separate Erschließung bereits vorgesehen Signa hat Entwurf angepasst Es wird ein Sicherheitskonzept erarbeitet welches sicherstellt, dass die öffentliche Besucherzugänglichkeit nicht die Bürovermietung an sicherheitssensible Mieter gefährdet. Die Betriebskosten für die Besuchereben werden daher relativ hoch sein. Die genauen Konzepte werden im Laufe der Planungen abgestimmt. Eine rechtliche Festlegung erfolgt im Rahmen des ohnehin vorgesehenen Kaufvertragsnachtrags. Chipperfield / Signa 17

16 Warum gibt es keine befriedigenden Aussagen zu den öffentlichkeitsbezogenen Nutzungen? 11.2: Verpflichtung zu z.b. Restaurant, Ladennutzung, Kultur, Freizeit, Entertainment, Edutainment (Ausschluss von Dienstleistungsnutzungen und großflächiger Einzelhandel) ist enthalten : Innerhalb von 18 Monaten nach Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß 33.1 (Bürgerschaftszustimmung) hat der Käufer ein fortgeschriebenes Bebauungs- und Nutzungskonzept zu erarbeiten : Das sodann von der Verkäuferin genehmigte Fortgeschriebene Bebauungs- und Nutzungskonzept wird einerseits Grundlage des Bauantrags und andererseits Grundlage für die (nutzungsbezogene) Bauverpflichtung werden. 18

17 Warum gibt es keine befriedigenden Vereinbarungen zu den öffentlichkeitsbezogenen Nutzungen? Die publikumsbezogenen Flächen können erst im Zuge der detaillierten Planung ausreichend konkretisiert werden. Es muss über Jahre nach guten Konzepten gesucht und mit verschiedenen Nutzern gesprochen werden. 7 oder mehr Jahre vor Fertigstellung des Elbtowers und vor allem weit vor Baubeginn lassen sich zudem keine Mietverträge mit Nutzern schließen. Die Zustimmung der FHH und die Fixierung dieser Nutzungen erfolgt daher im Rahmen des fortgeschriebenen Nutzungskonzeptes als Nachtrag zum Kaufvertrag. 19

18 Besteht die Gefahr eines erheblichen konzeptbedingten Baupreises, der die Vermietung gefährdet? Der ausgewählte Entwurf hat die geringste Gesamtfläche (und damit das geringste spekulative Volumen im Vergleich zu den anderen Bestbietern. Die Kosten des Entwurfs werden durch die einschalige Fassade mit außenliegenden Verschattungslamellen näher zu den Erwartungen liegen als bei komplexeren Fassadenkonstruktionen. Grundstücksrisiken sind gemindert durch 80m tiefe Grundstücksaufschlüsse. Die Leerstandsrate für Büroflächen ist seit 2012 stetig fallend (5,2 % in 2016). Die in der Kalkulation des Bauherren in Hamburg zu erzielenden Mieten liegen unter den heutigen Spitzenmieten. Auch wenn die Kosten steigen und die Mieten nicht, bestehen Reserven in der Kalkulation. 20

19 Konzept der einschaligen Fassade mit außenliegenden verschattenden Lamellen als effiziente kostengünstige Lösung Quelle: David Chipperfield Architects Berlin 21

20 Was wurde in den Schwärzungen des Kaufvertrages versteckt? Nach Transparenzgesetz dürfen nur Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse des Vertragspartners geschwärzt werden oder wenn wesentliche Interessen Hamburgs berührt sind. (Vertrag ab dem im Transparenzregister einsehbar) Es wurde weniger geschwärzt als möglich ist. Schwärzungsnotwendigkeiten wurden sorgfältig mit Signa erörtert. Der üblicherweise geschwärzte Kaufpreis wurde z.b. veröffentlicht. Schwärzungen sind auch im Interesse der FHH, weil diese die Verhandlungsposition des Bauherren mit Subunternehmern verbessert und somit die Realisierungssicherheit erhöht. Noch mehr offenzulegen wäre auch in Hinblick auf zukünftige Verträge der FHH schädlich. Fast alle Schwärzungen befinden sich nicht in Kernbestandteilen des Vertrages sondern in Nebenregelungen, die in anderen Grundstücksverträgen der Stadt nicht geregelt sind. 22

21 Was wurde in den Schwärzungen des Kaufvertrages versteckt? 3 Die Schwärzungen in 3 Finanzierung betreffen Fragen der technischen Umsetzung der jeweiligen Nachweise. Aus dem nicht geschwärzten Text ist jeweils bereits zu entnehmen, welche Arten von Nachweisen zu welchem Zeitpunkt vorzulegen sind, was für die Realisierungssicherheit bedeutsam ist. 8 Die Bindung des Architekten Chipperfield, seine Beauftragung und seine entwurfliche Begleitung des Prozesses sind auch ohne die Schwärzung von Detailregelungen nachvollziehbar. 9 Im Rahmen der Bauverpflichtungen sind die Zeitpunkte geschwärzt worden. Dies ist eindeutig im Interesse von Signa und der FHH, weil diese nur so nicht als ein zeitliches Druckmittel durch Bauunternehmen in der Vergabephase zu nutzen sind. Das vermeidet dritt-initiierte Realisierungsprobleme. 12 Dieser Paragraph umfasst Regelungen unter denen der Bauherr und künftige Eigentümer künftige Belastungen für das bereits fertiggestellte Gebäude zu akzeptieren hat. Eine Einladung an Dritte, solche Belastungen herbeizuführen, soll vermieden werden. Ein solches Thema wird in anderen Kaufverträgen gar nicht vorausschauend behandelt. 17 Die individuellen Größenordnungen der jeweiligen Vertragsstrafen sind nicht offengelegt worden, weil das die Handlungsfähigkeit der FHH mindert. Das System der Vertragsstrafen ist gut erkennbar. Bei einem privaten Vorhaben hat das System der Vertragsstrafen im Übrigen eine andere Funktion und darf nicht mit Vertragsstrafen eines öffentlichen Auftragsgebers verwechselt werden. Im Übrigen: Vertragsstrafen bauen keine Häuser. 18 Für die Termine der Rücktrittsrechte gilt das gleiche, weil bei der engen Fassung der Termine neue Unwägbarkeiten für die Realisierung entstehen können, ohne dass zukünftige Einzelumstände ausreichend berücksichtigt werden können. 19 Entsprechend der Terminregelungen für Pönalen und Rücktrittsrechte sind auch die Termine für den Wiederkauf nicht offengelegt worden, weil dadurch öffentlich nutzbare Zwangsmomente zum Nachteil von Signa und der FHH genutzt werden können. Hier müssen bei privaten Vorhaben angemessene Ausübungsspielräume genutzt werden können. 25 Nicht offen gelegte Fristverlängerungsgründe für nicht der Risikosphäre des Käufers zuzurechnende Anlässe dürfen die Beauftragungsqualität für Planer und Bauunternehmer durch Offenlegung nicht mindern. 23

22 Was wurde in den Schwärzungen des Kaufvertrages versteckt? Höchstmögliche Transparenz; siehe Antworten auf Kleine Anfragen FDP vom /9907 Verfahrensart, Erbbaurecht AfD vom /12578 Wohnen, Stellplätze, Öffentliche Flächen CDU vom /13025 Bürgerbeteiligung CDU vom I 21/13500 Investor, Realisierungssicherheit CDU vom II 21/14216 Transparenz, Auswahlverfahren CDU vom III 21/14217 Wohnen CDU vom IV 21/14218 Aussichtsplattform CDU vom V 21/14277 Kaufpreis, Nachhaltigkeit CDU vom VI 21/14278 Investor FDP vom /14340 Erbbaurecht CDU vom VII 21/14642 Schwärzungen Kaufvertrag 24

23 Sollte man trotz der Marktrisiken den Elbtower jetzt auf den Weg bringen? (1) Hervorragende Immobilienmarktbedingungen Wachstums- und Nachfrageperspektive Die lokale Marktdynamik und die Wachstumsperspektiven Hamburgs bieten derzeit hervorragende Bedingungen für die Realisierung eines anspruchsvollen Hochhausprojekts. Hamburg liegt auf Platz 2 aller europäischen Städte in dem renommierten Emerging Trends in Real Estate-Ranking (ULI/PwC 2017). Die Hotelnachfrage, die Wohnungsnachfrage und das touristische Wachstum in Hamburg sind ungebrochen hoch. Die Leerstandsrate für Büroflächen ist seit 2012 stetig fallend (4,0 % im 1. Halbjahr 2018 (Engel+Völkers)). Für große zusammenhängende Büroflächen zeichnen sich Engpässe ab. Steigende Durchschnitts- und Spitzenmieten sind erzielbar. Investitionsklima Das Investitionsklima durch die anhaltende Niedrigzinsperiode und den hohen Anlagedruck ist unverändert positiv und lässt eine hohe Marktnachfrage erwarten. Hervorragendes Investitionsumfelds HafenCity Die HafenCity bietet ein einzigartiges Investitionsumfeld für Großprojekte internationaler Reputation (Unibail Rodamco: Baubeginn des südlichen Überseequartier für 960 Mio. erfolgt). Neben der (öffentliche finanzierten) Elbphilharmonie setzt ein (privat finanziertes) herausragendes neues Gebäude Investitionsanreize für (wenige in Frage kommende) Großentwickler. 25

24 Muss Hamburg übernehmen, wenn das Gebäude doch im Bau stecken bleibt? 1. Es sind viele Vorkehrungen getroffen worden, damit das Gebäude nicht im Bau stecken bleibt insbesondere nochmals Gesamtfinanzierungsnachweis (bis zur Fertigstellung) mit Eigenkapital und Bankenfinanzierung unmittelbar vor Baubeginn (also in 3 Jahren) zu hinterlegen. Der dann vorherrschende Markt zählt, nicht der heutige. 2. Sollte das Gebäude im Bau stecken bleiben muss Hamburg keineswegs übernehmen. Übertragung auf einen Dritten ist möglich. Hohes Interesse der Banken, die geleisteten Kredite durch Weiterbau zu sichern. Hohes Eigenkapital von Signa bei Baubeginn damit als Puffer, der möglicherweise dann verloren ist. 3. Hamburg hat aber die Möglichkeit über Wiederkauf des Grundstücks Eintritt in die Planungs- und Bauverträge wieder an das Grundstück zu kommen. 26

25 Hat Hamburg ein wirtschaftliches Risiko? 1. Das wirtschaftliche Risiko liegt ausschließlich beim Bauherren. Das Investment ist anders als bei der Elbphilharmonie völlig privat. Hamburg hat keinerlei Nutzungs- und Mietansprüche am Gebäude. Die Anmietung durch die Freie und Hansestadt Hamburg ist ausdrücklich ausgeschlossen. 2. Das größte tatsächliche Risiko besteht darin, dass das Grundstück unbebaut bleibt. Die positiven Spill-Over-Effekte (Übertragungsseffekte) auf Billebogen, Grasbrook, Immobilienmarkt, Stadtbild, Arbeitsplätze, Landnutzungseffizienz usw. würden nicht erreicht. 27

26 Warum wird der Elbtower kein überwiegendes Geisterhaus? 1. Hohe Hochhäuser (halbwegs richtig geplant) an einem sehr gut verkehrlich erschlossenen Standort (mit U- und S-Bahnbahnhof) werden immer vermietet, auch wenn die Vermietung länger als geplant dauert. Das gilt auch für neue Standorte. Deshalb gibt es keine Geisterhochhäuser in Mitteleuropa, auch nicht in viel kleineren Städten, an neuen Standorten und auch nicht wenn die Konjunktur schwächelt. 2. Wir haben die Möglichkeit sicherzustellen, dass ein Haus gut geplant wird und können dies beurteilen. 3. Vermieter/Bauherren haben verschiedene Möglichkeiten unter Kostendruck / Mietpreisdruck die Vermietung zu sichern u.a. durch sogenannte mietfreie Zeit, die den Investmentwert des Gebäudes erhöht. 28

27 Kann ein hohes Hochhaus überhaupt nachhaltig sein? 1. Es handelt sich um ein stark gemischt genutztes hohes Hochhaus (wenn auch ohne Wohnen). 2. Umweltzeichen HafenCity: Platin-Standard-Zertifizierung; sehr hohe Nachhaltigkeitsstandards nachhaltiger Umgang mit energetischen Ressourcen (Pflichtkategorie) nachhaltiger Umgang mit öffentlichen Gütern Einsatz umweltschonender Baustoffe besondere Berücksichtigung von Umwelt und Behaglichkeit nachhaltiger Gebäudebetrieb 3. starke ÖPNV-Nutzung (Anbindung an U4, S3 und S31 über Station Elbbrücken) Stellplatzzahl auf 560 Stellplätze begrenzt E-Mobilität-Ausstattung der Tiefgarage Beteiligung am Car-Sharing-Konzept 4. (z.t.) Doppelnutzung der Stellplätze nach 18:30 Uhr Doppelnutzung von 50 % der Bürostellplätze 29

28 Kann ein hohes Hochhaus überhaupt nachhaltig sein? 5. Einschalige Fassade und feste Verschattung Ressourcensparendes Bauen Geringer Energieaufwand 6. Der Tower produziert eine hohe intensive städtische Flächennutzung Er konzentriert Büronutzungen dort, wo Wohnnutzungen nicht möglich und die Steigerung der Flächennutzungsintensität für gewerbliche Arbeitsplätze (ca. 3000) möglich ist. Er hält damit indirekt geeignete Wohnungsbau- und Freiflächen in Hamburg frei. 30

29 HafenCity / Elbtower: Was bewirkt der Elbtower für Hamburg? Der Elbtower als Integrationsort im Transformationsraum innere Stadt Arbeitsplätze Bewohner Gesamtfläche (Landfläche) HafenCity ha (127 ha) Billebogen ha (79 ha) Grasbrook ha (48 ha) Gemeinsamer Transformationsraum ha (254 ha) 31

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Jürgen Bruns-Berentelg, HafenCity Hamburg GmbH Chipperfield / Signa 32

31 -Verfahren Entwicklungsvorhaben mit hoher Zeitdynamik und Risikobewusstsein Öffentliche Erörterung Auslobungs- und Verfahrensbedingungen 2016/2017 Landespressekonferenz im Rathaus, Vorstellung auf MIPIM, Cannes März 2017 Europaweite Veröffentlichung des abgestimmten Angebots mit Vertragsentwurf Juni 2017 Städtebauliche und architektonische Beratungsphase für Bewerber Juni/Juli 2017 Abgabe der Bewerbung / Ende der Angebotsfrist 15. September 2017 Interdisziplinäre Jury (Auswahl der drei Bestbieter für Verhandlungsverfahren) 13. Oktober 2017 Verhandlungsphase mit drei Bietern (LoI und Sicherheit 5 Mio.) Nov bis Jan Interdisziplinäre Jury (Empfehlung an AR) auf Basis dreier ausverhandelter Verträge und überarbeiteter Entwürfe 31. Januar 2018 Aufsichtsrats-Befassung, Beurkundung, Pressekonferenz 5., 6., 8. Februar 2018 Ausstellung im Kesselhaus März 2018 Vorgezogene Bürgerbeteiligung / Öffentliche Plandiskussion 3. April 2018 Grundstückkaufvertrag Elbtower, Einstellung in das Transparenzregister 13. Juni 2018 Drucksache 21/ Juni 2018 Wirksamkeit des Vertrags mit Zustimmung der Hamburg. Bürgerschaft Befassung des Stadtentwicklungsausschusses 13. September und 22. Oktober 2018 Stadtwerkstatt / Informationsveranstaltung 23. November 2018 frühestmöglicher Baubeginn 2020/