PraxisWissen. Privates Baurecht. Rechtsanwalt Lehrbeauftragter für privates Baurecht und Vergaberecht an der Hochschule Osnabrück.

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1 PraxisWissen Privates Baurecht von Dr. Mark von Wietersheim Rechtsanwalt Lehrbeauftragter für privates Baurecht und Vergaberecht an der Hochschule Osnabrück und Claus-Jürgen Korbion Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Schlichter und Schiedsrichter

2 Vorwort Dieser Leitfaden stellt das private Baurecht dar, also die vertraglichen und gesetzlichen Grundlagen für die Ausführung von Bauvorhaben. Dabei folgt er dem Ablauf eines Bauvertrages: Nach Klärung einiger grundlegender Begriffe wird der Vertragsabschluss beschrieben, dann die möglichen Problembereiche bei der Abwicklung des Bauvorhabens. Anders als in der Vorauflage werden die Änderungen durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz nicht mehr dargestellt, das Buch stellt ausschließlich die aktuelle Gesetzeslage dar. Ergänzt wurden insbesondere die seit Erscheinen der Vorauflage ergangenen wichtigen Gerichtsentscheidungen. Nach der Darstellung der Vertragsbeziehungen zwischen Auftraggeber und dem ausführenden Bauunternehmer geht der Leitfaden auf einige andere wichtige Verträge ein, insbesondere Verträge über Architektenund Ingenieurleistungen sowie Projektsteuerer-Verträge ein. Als letztes werden in knapper Form andere Rechtsbereiche angesprochen, vor allem das auf Baustellen zu beachtende Arbeitsschutzrecht und Strafvorschriften. Dabei richtet sich der Leitfaden an den bautechnischen Praktiker, Studierende und Lernende. Daher wurden Hinweise auf Rechtsprechung und Literatur sparsam eingefügt. Die vorhandenen Literaturhinweise dienen vor allem dazu, Ausgangspunkt für weitere Recherchen zu sein und erheben in keiner Weise den Anspruch, vollständig oder ausgewogen zu sein. Soweit nicht anders vermerkt, folgt dieser Leitfaden der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Gibt es keine höchstrichterliche Rechtsprechung, finden sich in diesem Buch oft Ausführungen, die eine subjektive Annäherung an diese Themen bedeuten. Nur zu oft beinhalten sie einen mühsam ausgehandelten Kompromiss zwischen den Verfassern. Dieser Prozess der Auseinandersetzung mit dem behandelten Gebiet und untereinander hat hoffentlich zu einer für alle Anwender hilfreichen Darstellung geführt. Dieses Buch enthält grundsätzlich dazu die private Meinung der Autoren. Hinweise können Sie gerne an die Autoren senden: Düsseldorf/Berlin, März 2012 V

3 Vorwort... V 1. Teil Grundlegendes zum privaten Baurecht... 1 I. Rechtsgrundlagen des Privaten Baurechts Privates und öffentliches Baurecht Vertrag und andere Rechtsgrundlagen Gesetzliche Regelungen Vertragsinhalt/Vorliegen eines Anspruches... 4 II. Grundbegriffe Auftraggeber/Besteller/Bauherr, Unternehmer/ Auftragnehmer, Subunternehmerverträge Werkvertrag/Bauvertrag und BGB-Vertrag/ VOB-Vertrag Werkvertrag/Kaufvertrag/Dienstvertrag... 7 a) Werkvertrag/Kaufvertrag... 8 b) Werkvertrag/Dienstvertrag Verbraucher/Unternehmer Teil Der Vertragsschluss I. Abschluss des Vertrages Zustandekommen: Angebot und Annahme a) Willenserklärungen und Zugang b) Angebot und Annahme, Vertragsschluss c) Kaufmännisches Bestätigungsschreiben Form Vertretung a) Anscheinsvollmacht b) Umfang der Vollmacht von Architekten, Bauleitern und anderen fachlich Beteiligten c) Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht Änderungen des Vertrages Vorvertragliche Pflichtverletzungen Grundsätze des Vergaberechts VII

4 II. Inhalt des Vertrages Bestimmung des Vertragsinhaltes Rangfolgeregelungen a) Welche Unterlagen sind Vertragsbestandteil? b) Rangfolge c) Rangfolgeregelung in 1 Abs. 2 VOB/B Anerkannte Regeln der Technik III. Einbeziehung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Was sind AGB a) Wie werden AGB zum Vertragsbestandteil b) Vorrang von Individualvereinbarungen c) Prüfung von AGB und Rechtsfolgen d) Sich widersprechende AGB Verträge mit Verbrauchern Verträge mit Unternehmen Die VOB/B a) Rechtsnatur und Privilegierung b) Anwendungsbereich der VOB/B c) Pflicht zur Anwendung der VOB/B d) Einbeziehung e) Risiken: gerichtliche Überprüfung Andere Unwirksamkeitsgründe Inhaltsbestimmung durch Auslegung IV. Arten der Vergütung und der Leistungsbeschreibung Einheitspreisvertrag a) Leistungsinhalt und Abrechnung des Einheitspreisvertrages gemäß BGB b) Abrechnung des Einheitspreisvertrages nach VOB/B und Änderungen des Vertrages Pauschalvertrag a) Vereinbarung einer Pauschale b) Detailpauschalvertrag c) Globalpauschalvertrag d) Grenzen der Pauschalierung e) Regelungen der VOB/B zur Pauschalierung Teil Die Durchführung des Vertrages I. Ausführung der beauftragten Leistung Abgrenzung der Aufgabenbereiche Einsatz von Subunternehmern VIII

5 3. Vernichtung/Beschädigung der ausgeführten Leistung Die Regelungen der VOB/B a) Zuständigkeiten b) Genehmigung bei Übertragung auf Subunternehmer II. Vertragsänderungen Änderungen beim BGB-Vertrag Änderungen des VOB-Vertrages a) Änderungsrecht des Auftraggebers b) Änderung der Vergütung: Nachtrag c) Voraussetzung für einen Nachtrag: Vertragsänderung d) Voraussetzung des 2 Abs. 5 VOB/B e) Voraussetzungen des 2 Abs. 6 VOB/B f) Zufällige Mehr- oder Mindermengen: 2 Abs. 3 VOB/B g) Ohne Auftrag ausgeführte Leistungen: 2 Abs. 8 VOB/B III. Fristen Die Arten der Fristen Vereinbarung von Fristen und Rechtsfolgen Anfangstermin Zwischentermine Fertigstellungstermine Fehlende Vereinbarung von Fristen Folgen von Fristüberschreitungen a) Rechte des Auftragnehmers b) Rechte des Auftraggebers IV. Ansprüche des Auftragnehmers bei Pflicht- und Obliegenheitsverletzungen des Auftraggebers mit Behinderungsfolgen Trennung von zeitlichen und finanziellen Folgen Überblick über mögliche Folgen von Behinderungen Bauzeitverlängerung a) Behinderung b) Auf Behinderung beruhende Verzögerung c) Behinderungsanzeige d) Dauer der Bauzeitverlängerung e) Folgen für Vertragsfristen f) Besonderheiten bei BGB-Verträgen Überblick über Ausgleichsansprüche Entschädigung nach 642 BGB IX

6 X 6. Kündigung nach 643 BGB Vergütung nach 2 Abs. 5, 6 VOB/B Schadensersatzanspruch nach 6 Abs. 6 VOB/B a) Behinderung, Verzögerung, Behinderungsanzeige 85 b) Vertretenmüssen des Auftraggebers c) Umfang des Ersatzanspruches d) Verhältnis zu 642 BGB Kündigung nach 9 VOB/B V. Ansprüche des Auftraggebers bei Pflichtverletzungen des Auftragnehmers Verzugsschaden nach 280 Abs. 1, 2 i.v.m. 286 BGB 88 a) Fälligkeit der Leistung b) Verzug ohne Mahnung c) Umfang des Schadens Vertragsstrafen a) Vereinbarung der Vertragsstrafe b) Anfall der Vertragsstrafe c) Vorbehalt bei der Abnahme Rücktritt nach 323, 326 Abs. 1 S. 3 BGB Kündigung nach 5 Abs. 4, 8 Abs. 3 VOB/B VI. Abnahme Voraussetzungen für die Abnahme a) Pflicht zur Abnahme nach BGB b) Pflicht zur Abnahme nach VOB/B Durchführung der Abnahme a) Ausdrückliche Abnahme b) Stillschweigende Abnahme c) Besondere Form der Abnahme: Abnahme nach erfolglosem Abnahmeverlangen Folgen der Abnahme a) Fälligkeit des Werklohnes b) Beginn der Verjährung des Werklohnes c) Verzinsung des Werklohnes d) Verlust nicht vorbehaltener Mängelansprüche bei bekannten Mängeln e) Verlust nicht vorbehaltener Vertragsstrafen f) Risiko des zufälligen Untergangs g) Beginn der Verjährungsfristen für Mängelansprüche h) Umkehr der Beweislast i) Abschlagszahlungen sind nicht mehr selbständig verfolgbar

7 j) ggf. Rückgabepflicht von Sicherheiten Rechtsgrundlose Verweigerung der Abnahme Abnahme nach der VOB/B a) 12 Abs. 1, Abs. 3 VOB/B: Pflicht zur Abnahme b) 12 Abs. 2 VOB/B: Teilabnahmen c) 12 Abs. 4 VOB/B: Durchführung der förmlichen Abnahme d) 12 Abs. 5 VOB/B: Fiktive Abnahme Teil Ansprüche bei mangelhafter Leistung I. Wann liegt ein Mangel vor Vereinbarte Beschaffenheit Anerkannte Regeln der Technik II. Ansprüche des Auftraggebers bei Mängeln der Leistung nach dem BGB Grundsätzliches Druckzuschlag: Zurückhalten des Werklohns Nacherfüllung a) Durchführung der Nacherfüllung b) Verweigerung der Nacherfüllung Entbehrlichkeit einer Aufforderung zur Nacherfüllung/Fristsetzung a) Fehlschlagen der Nacherfüllung b) Nacherfüllung unzumutbar für den Auftraggeber. 116 c) Nicht innerhalb bestimmter Frist Bedenkenanmeldung des Auftragnehmers Mangelbeseitigung durch den Auftraggeber a) Kostenerstattung b) Vorschuss Rücktritt Minderung Schadensersatz III. Verjährung von Mängelansprüchen nach BGB Verjährungsfristen Dauer Beginn Arglistig verschwiegene Mängel Hemmung/Neubeginn IV. Mängelansprüche nach der VOB/B Wann liegt ein Mangel vor? Vor der Abnahme XI

8 XII 3. Nach Abnahme Bedenkenanmeldung Verjährung Teil Bezahlung des Werklohnes I. Vorleistungspflicht des Unternehmers II. Vorauszahlungen III. Voraussetzungen eines Anspruches auf Abschlags- und Schlusszahlungen Abschlagszahlungen nach BGB Schlusszahlungen nach BGB Abschlagszahlungen nach VOB/B Schlusszahlungen nach VOB/B IV. Aufrechnung/Zurückbehaltungsrechte Aufrechnung Zurückbehaltungsrechte V. Verjährung von Werklohnansprüchen Teil Ansprüche des Auftragnehmers bei Zahlungsverzug des Auftraggebers I. Ansprüche des Auftragnehmers bei BGB-Verträgen Verzinsung nach 641 Abs. 4 BGB mit Abnahme Verzug und Verzugsschaden nach 280 Abs. 1, 2 i.v.m. 286 BGB Arbeitseinstellung nach 273 BGB Leistungsverweigerung und Rücktritt nach 321 Abs. 1 BGB Rücktritt nach 323 BGB II. Ansprüche des Auftragnehmers bei VOB-Verträgen Verzugsschaden nach 16 Abs. 5 Nr. 4 VOB/B Arbeitseinstellung nach 16 Abs. 5 Nr. 5 VOB/B Kündigung nach 9 VOB/B Abrechnung des vorzeitig gekündigten Vertrages Teil Sicherheiten I. Sicherung des Werklohnes Gesetzliche Möglichkeiten a) Nach- und Vorteile der gesetzlichen Sicherungsmöglichkeiten nach 648, 648a BGB b) Bauhandwerkersicherungshypothek nach 648 BGB

9 c) 648a BGB d) 321 BGB Vertragliche Möglichkeiten II. Sicherheiten zugunsten des Auftraggebers Sicherheit zugunsten von Verbrauchern Sicherheitseinbehalte a) Ablösung durch andere Sicherheiten b) Auszahlung c) Rückgabe Besonderheiten der Bürgschaft Besonderheiten bei Vereinbarung der VOB/B Teil Vorzeitige Beendigung des Bauvertrages I. Ordentliche Kündigung durch den Auftraggeber Voraussetzungen Rechtsfolgen a) Erbrachte Leistungen b) Noch nicht erbrachte Leistungen Abrechnung des gekündigten Pauschalvertrages Kündigung und Abrechnung bei Vorliegen eines Kostenvoranschlages Rechtsfolgen bei Vereinbarung der VOB/B II. Außerordentliche Kündigung durch den Auftraggeber Voraussetzungen Rechtsfolgen Besonderheit der Abrechnung von Pauschalverträgen. 176 III. Rücktritt des Auftraggebers nach 323 BGB IV. Außerordentliche Kündigung durch den Auftraggeber nach VOB/B Rechtsfolgen V. Ordentliche Kündigung durch den Auftragnehmer VI. Rücktritt/außerordentliche Kündigung durch den Auftragnehmer VII. Rücktritt des Auftragnehmers nach 321 BGB VIII. Außerordentliche Kündigung durch den Auftragnehmer nach VOB/B Teil Verjährung von Ansprüchen I. Beginn und Ende der Verjährungsfrist II. Wirkung der Verjährung III. Vereinbarungen über die Verjährung XIII

10 IV. Hemmung der Verjährung Hemmung durch Verhandlungen Hemmung bei Rechtsverfolgung a) Ende der Hemmung b) Gerichtliche Rechtsverfolgung c) Außergerichtliche Rechtsverfolgung Hemmung aufgrund von Vereinbarung, 205 BGB V. Neubeginn der Verjährung Anerkenntnis Vollstreckung Teil Sonstiges I. Zusammenarbeit von Unternehmen Generalunternehmer/Generalübernehmervertrag a) Der Generalunternehmervertrag b) Gestaltung von Subunternehmerverträgen c) Durchbrechung der Trennung der Vertragsverhältnisse Arbeitsgemeinschaft (ARGE) II. Kaufvertrag Besonderheiten des Kaufvertrages a) Abschlagszahlungen b) Abnahme nur völlig mangelfreier Sachen c) Wahlrecht d) Kein Selbstvornahmerecht e) Kein freies Kündigungsrecht f) Mängelausschluss nach 377 HGB Verjährung von Mängelansprüchen Sondervorschriften beim Verbrauchsgüterkauf III. Außervertragliche Ansprüche Deliktsrecht Schadensersatz bei Pflichtverletzung (Positive Forderungsverletzung) Produkthaftungsrecht Bauforderungssicherungsgesetz Teil Verträge über andere für das Bauvorhaben erforderliche Leistungen I. Überblick über das Recht der Architekten- und Ingenieurverträge Die HOAI XIV

11 2. Zustandekommen eines Architektenvertrages a) Vertragsschluss b) Form c) Abgrenzung von Akquisitionsleistungen Leistungsinhalt a) Leistungsumfang/rechtliche Einordnung b) Vollmacht c) Urheberrecht Vergütung a) Grundlage des Honorars b) Höhe c) Fälligkeit d) Rügefrist e) Verjährung Haftung des Architekten: Übersicht Mängelansprüche a) Mängel der Leistung b) Inhalt der Mängelansprüche c) Verjährung Haftung a) Haftung wegen Bausummenzusage b) Verstoß gegen Nebenpflichten c) Verjährung II. Sonstige Verträge Projektsteuerer Bauüberwachung Teil Sonstige wichtige Vorschriften: Grundzüge I. Arbeitsschutzrecht ArbSchG: Pflichten von Arbeitgebern, Beschäftigten und Sanktionsmöglichkeiten BaustellV und andere Verordnungen II. Strafrecht/Ordnungswidrigkeitenrecht StGB Weitere Strafvorschriften III. Bauträgerrecht Teil Grundsätze des Bauprozesses I. Vorbereitung des Prozesses II. Grundsätze des Prozessrechts Beweislast XV

12 2. Ausschluss wegen Verspätung Hinweispflichten des Gerichts Anwaltszwang III. Instanzenzug für Hauptsacheklagen Ermittlung des Gegenstandswertes Instanzenzug mit Streitwert bis 5.000, Instanzenzug für Streitwerte oberhalb 5.000, Stichwortverzeichnis XVI