Baukosten senken. Tipps und Tricks oder systematische Prozessverbesserung? Prof. Fritz Häubi

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Baukosten senken. Tipps und Tricks oder systematische Prozessverbesserung? Prof. Fritz Häubi"

Curt Hase
vor 5 Jahren
Abrufe

1 Berner Fachhochschule Architektur, Holz und Bau Burgdorf, Biel Baukosten senken Tipps und Tricks oder systematische Prozessverbesserung? Prof. Fritz Häubi

2 Der Preis des Wohnens wird primär durch die Nachfrage, sekundär durch Baukosten bestimmt Die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum an guten, vor allem innerstädtischen Lagen steigt und wird weiter steigen. Der Landwert ist eine Restgrösse in der Investitionsrechnung; bei knappem Angebot an bebaubaren Grundstücken und gleichzeitig grossem Angebot an Planungs- und Bauleistungen reagiert primär der Landpreis auf die Nachfrageentwicklung. Die Betrachtung der Baukosten ist bei Angeboten im unteren Preissegment und an peripheren Lagen von erhöhter Bedeutung. 2

3 Der Immobilienmarkt wird professioneller; den Massstab setzen die Finanzmärkte Der Anteil institutioneller Investoren am Gesamtbestand ist in der Schweiz zwar relativ gering, als professionelle Akteure mit steigender Professionalität setzen sie aber zunehmend den Massstab für Rendite und Risiko der Anlagen sowie die Qualität der Immobiliendienstleistung. In der Folge werden sich auch Planungs- und Bauleistungen zunehmend dem internationalen Wettbewerb stellen müssen; Ortsgebundenheit, fragmentierte Strukturen und Marktabschottung vermögen diese Entwicklung zu bremsen, nicht zu verhindern. 3

4 Beispiel: Internationale Perspektive von Investoren im Immobilienmarkt Quelle: Jones Lang La Salle 4

5 Die Produktivität in allen Segmenten der Planungs- und Bauindustrie ist gering Veränderung (% p.a.) Pharma Maschinenindustrie Baugewerbe Produktivität Veränderung Planung Produktivität (1000 CHF/Ma.) Quelle: BfS, UBS 5

6 Branchenstrukturen als Kostentreiber Die geringe Produktivität in allen Bereichen des Planungs- und Bauwesens lässt sich nur in geringem Mass auf den Preiswettbewerb zurückführen; sie ist aber ein Indikator für erhebliche ungenutzte Potenziale. Die Ursachen für geringe Produktivität liegen in fragmentierten, kleinräumig organisierten Märkten, produktivitätshemmenden Prozessen und unterdurchschnittlichen Investitionen in Forschung und Entwicklung. Die Suche nach Kostenreduktionen im Bau muss folglich bei den Strukturen und Prozessen der Branche beginnen. 6

7 Systematische Informationsverluste führen zu Doppelbearbeitung und falschen Lösungen Wissen Eigentümer / Property Management Eigentümer / mehrere Planer Wissensquellen im herkömmlichen Prozess Planer / Fachplaner Planer / Unternehmer / Fachplaner Unternehmer Bewirtschafter / Nutzer Zeit Strategische Planung Vorstudien Projektierung Ausschreibung Realisierung Bewirtschaftung Quelle: nach Bernstein, Yale University 7

8 Ziel ist es, Verschwendung zu vermeiden Nicht Wert schöpfend Für die Arbeit erforderlich, aber ohne Wertschöpfung Verschwendung Für die Arbeit überflüssig Wert schöpfend 8

9 Muda: Die 7 Arten der Verschwendung Überproduktion Wartezeit Transport Arbeitsprozess Lagerbestände Überflüssige Bewegungen Produktionsfehler Ziel: Verschwendung eliminieren Quelle: Ohno 9

10 Indikatoren für Ineffizienz in Bauprojekten (Ballard) Mehr als 30% der Bau- und Engineeringpläne werden verspätet übergeben. Ausführungsplanung und -steuerung sind ungenügend. Die Wichtigkeit des "letzten Planers" ist nicht bekannt. 40% der Gründe für ungenügende oder verspätete Arbeiten gehen zu Lasten von ungenügenden oder unangepassten Materialien. Etwa 25% (in einer anderen Veröffentlichung, BALLARD 1997, bis 50%) der Arbeitsstunden werden für Nacharbeiten aufgewendet. Quelle: Ballard 10

11 Nacharbeiten auf Baustellen sind wesentliche Quellen der Verschwendung (Ballard) Traditionelle, gewöhnliche Gründe für Nacharbeiten Fehler oder Änderungen in der Planung Materialfehler Irrtümer seitens der Lieferanten Fehler bei der Installation/Auslieferung Von Anderen verursachte Schäden Ungenügende Information Aspekte, die zusätzliche Potenziale bergen Unvollständige Installation/Auslieferung (erneute Arbeitsaufnahme, evtl. erschwerte Zugänglichkeit, andere Personen machen die Vervollständigung) Mehrfaches Handhaben/Umlagern von Materialien (zu frühere Anlieferung auf der Baustelle, Unordnung) Quelle: Ballard 11

12 Pragmatische Ansätze erfolgreicher Planungs- bzw. Produktentwicklungsprozesse Richtige Prozesse erzeugen gute Produkte nicht umgekehrt. Gestaltung und Führung der Prozesse ist eine eigene Disziplin, die erlernt und professionell wahrgenommen werden muss. Der Gesamtprozesses ist auf den Kundennutzen und nicht auf die Bedürfnisse der Beteiligten auszurichten; Bauen mit dem Kunden und nicht für den Kunden. Enge (auch räumlich) Zusammenarbeit im Projektteam, gemeinsame Datenbasis. Standardisierung und Typisierung von Produkten, Komponenten und Prozessen. Zusammenarbeit in eingespielten Teams einschliesslich der Unternehmer. Parallelentwicklung von Varianten im direkten Austausch unter den Beteiligten. Entscheidungen, die nach Prüfung aller untersuchten Varianten im Konsens getroffen und nicht mehr geändert werden. An der Optimierung des Gesamtsystems orientierte Kooperations- und Vertragsformen (Relational Contracting). 12

13 Zusammenfassung Nachfragestrukturen und (politisch gewollte) Angebotsbegrenzung bestimmen den Preis des Wohnens; Planungs- und Baukosten tragen sekundär dazu bei. Der Hebel zu Kostensenkung liegt in der ganzheitlichen Optimierung der Planungs- und Bauprozesse, nicht in Detailverbesserungen. Erfolgsfaktoren wirksamer Planungs- und Bauprozesse sind: Klare Zielvorgaben: Diese zu formulieren ist eine nicht delegierbare Eigentümeraufgabe Professionelle Führung des Planungs- und Bauprozesses; diese liegt nicht automatisch beim Projektverfasser Frühzeitiger, partnerschaftlicher Einbezug der Ausführenden; dies erfordert neuartige Ausschreibungen und Vertragsmodelle Vermeidung später Änderungen 13

14 Tipps und Tricks Für Investoren: Sparen Sie nicht an den Planerhonoraren; stellen Sie aber klare Anforderungen, und verlangen Sie eine am Kundennutzen orientierte Prozesssteuerung. Für Planer: Konzentrieren Sie sich auf Ihre Kernkompetenz, bringen Sie Ihr Know-how in die Gesamtleistung eines Planungsteams ein, welches Planung, Realisierung und Nutzung als integralen Prozess versteht. Für Unternehmer: Optimieren Sie nicht Ihre Teilleistung sondern Ihren Beitrag zum Gesamtprojekt. Für Behörden: Überdenken Sie die Regeln des öffentlichen Beschaffungswesens hinsichtlich Prozesseffizienz. 14

Ähnliche Dokumente

Lebenszyklusmanagement im First District

Lebenszyklusmanagement im First District Lebenszyklusorientierung zur Werterhaltung und Renditesteigerung Dr. David Lunze Mitglied der Geschäftsleitung der Priora FM AG Basel, 22. Januar 2014 Agenda 1.