Auswirkungsanalyse zur geplanten Umstrukturierung des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach in Saalfeld

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1 Auswirkungsanalyse zur geplanten Umstrukturierung des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach in Saalfeld Auftraggeber: Marktkauf Holding GmbH Projektleitung: Dipl.-Geogr. Raimund Ellrott Dipl.-Geogr. Oliver Behrens M. E. S. Irina Piatkowski Hamburg, am Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbh 1

2 Urheberrecht Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig. Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Poststraße Hamburg Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Telefon: 040 / Telefax: 040 / raimund.ellrott@gma.biz Internet: 2

3 Inhaltsverzeichnis Seite I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 5 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung 5 2. Rechtliche Rahmenbedingungen BauNVO Landes- und Regionalplanung Regioales Eizelhadelskozept Städtedreiek a Saaleoge 8 3. Standortbeschreibung und -bewertung Makrostandort Saalfeld Mikrostadort Sodergeiet Mittlerer Watzeah Zusammenfassende Standortbewertung 16 II. Daten zum Vorhaben Definition des Vorhabens Projektkonzeption Vereinbarkeit der Projektkonzeption mit dem Einzelhandelskonzept 25 III. Potenzielles Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebiets Kaufkraft im potenziellen Einzugsgebiet 30 IV. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme Struktur- und Leistungsdaten im Städtedreieck im Vergleich Wettbewerbssituation in Saalfeld Wettbewerbssituation in Rudolstadt und Bad Blankenburg 39 V. Umsatzerwartung des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach und Umsatzumverteilungen Methodik Umsatzerwartung und Umsatzherkunft Prognose und Bewertung von Umsatzumverteilungen 46 3

4 3.1 Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Drogerie- und Parfümeriewaren Umsatzumverteilungen im Sortimentsbereich Bekleidung 51 VI. Raumordnerische Beurteilung des Vorhabens gemäß LEP VII. Zusammenfassung 56 4

5 I. Grundlagen und Standortrahmenbedingungen 1. Ausgangslage und Vorhabenbeschreibung Die Marktkauf Holding GmbH, Bielefeld, plant das in der südostthüringischen Kreisstadt Saalfeld (Landkreis Saalfeld-Rudolstadt) situierte Einkaufszentrum nach etwa 20jährigem Betrieb neu- / umzustrukturieren und zukunftsfähig im Markt aufzustellen. Das im Sondergebiet Mittlerer Watzenbach etablierte Einkaufszentrum besteht aus den drei Gebäudeteilen: 1 = Marktkauf SB-Warenhaus, inkl. Vorkassenzone und Baumarkt, 2 = Getränkemarkt / Deichmann sowie 3 = Medimax / Takko / Askania und weist derzeit eine zentrenrelevante Verkaufsfläche von rd m² VK (zzgl. Baumarkt / Gartencenter) auf. Konkret ist geplant, das Marktkauf SB-Warenhaus (Gebäude 1) zu verkleinern und den noch bestehenden separaten Marktkauf Getränkemarkt in das Hauptgebäude zu integrieren sowie den Gastronomiebereich / die Vorkassenzone umzubauen. In die Getränkemarktfläche soll ein Drogerie-Fachmarkt untergebracht werden. Parallel soll im Gebäude 3 entweder ein Hartwarenanbieter sowie ein zusätzlicher Textilfachmarkt oder ein Markt mit Textilien und Hartwaren auf der derzeit noch von Askania genutzten Fläche etabliert werden. Eine Vermietung an Vögele ist nicht geplant. Im Vorfeld wurde mit dem Thüringer Landesverwaltungsamt, Weimar, am 23. November 2015 ein Hearing-Termin zu den die Landesplanung und Raumordnung interessierenden Aufgabenund Fragestellungen geführt. Ergebnis dieses Gespräches waren folgende Aspekte, die aus Sicht der Landesplanung einer Klärung bedürfen: Welche Attraktivitätssteigerung wird das Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach mit der geplanten Neu- / Umstrukturierung erzielen? Welche Auswirkungen werden sich für die zentralen Versorgungsbereiche von Saalfeld bzw. die Innenstadt in Saalfeld ergeben? Welche Auswirkungen werden sich für die zentralen Versorgungsbereiche bzw. die Innenstädte in Rudolstadt und Bad Blankenburg ergeben? In diesem Zusammenhang wurde die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, Hamburg mit der Erstellung eines Einzelhandelsgutachtens beauftragt, welches nach den Kriterien der Landesplanung in Thüringen und den Vorgaben des 11 Abs. 3 BauNVO eine Beurteilung möglicher städtebaulicher Auswirkungen des Vorhabens ermöglichen soll. Vor dem Hintergrund der geschilderten Ausgangslage sind im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse folgende Punkte zu bearbeiten: 5

6 Darlegung der wesentlichen rechtlichen und planerischen Grundlagen (BauNVO, LEP Thüringen 2025, Regionalplan Ostthüringen, Regioales Eizelhadelskozept Städtedreieck am Saalebogen) Bewertung des Makro- und des Mikrostandortes Darlegung des Planvorhabens (Sortimentsmix / Angebotsmix) Abgrenzung des voraussichtlichen Einzugsgebiets des Vorhabens und Berechnung der sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenziale Darlegung der Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum unter besonderer Berücksichtigung zentraler Versorgungsbereiche Umsatzprognose für das Vorhaben anhand des Marktanteilkonzeptes Bewertung möglicher wirtschaftlicher, städtebaulicher und raumordnerischer Auswirkungen des Vorhabens. Prüfung der landesplanerischen Verträglichkeit des Vorhabens anhand der Kriterien des LEP Thüringen Zur Erarbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse wurden im April - Juni 2016 intensive Begehungen des Standortes sowie eine Erhebung sonstiger Einzelhandelslagen, insbesondere der zentralen Versorgungsbereiche, vorgenommen. Weiterhin wurde auf Informationen von MB Research (Kaufkraftkennziffer) sowie auf aktuelle Bevölkerungsdaten aus der amtlichen Statistik und EHI Handelsdaten zurückgegriffen. 2. Rechtliche Rahmenbedingungen 2.1 BauNVO Da für den Standort die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes (Sondergebiet großflächiger Einzelhandel) geplant wird, ist für die Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben 11 Abs. 3 BauNVO zu beachten. Die Regelung führt in ihrer aktuellen Fassung aus: 1. Einkaufszentren, 2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, 3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom /

7 sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als m² Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu erüksihtige. 2.2 Landes- und Regionalplanung Das Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 (LEP 2025) ist am in Kraft getreten und bildet insbesondere im Kapitel 2.6 die wesentliche Grundlage für die landesplanerische Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten. Es gibt mit Blick auf das konkrete Vorhaben in Saalfeld folgende Ziele (Z) und Grundsätze (G) vor 2 :.. (Z) Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist nur in zentralen Orten höherer Stufe zulässig (Konzentrationsgebot). Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsgroßprojekte in Grundzentren, wenn sie zur Sicherung der Grundversorgung dienen und in nichtzentralen Orten, wenn sie der Grundversorgung dienen, die Funktionsfähigkeit der umliegenden Zentralen Orte nicht beeinträchtigen und der Einzugsbereich nicht wesentlich über das Gemeindegebiet hinausgeht (G) Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten soll sich in das zentralörtliche Versorgungssystem einfügen (Kongruenzgebot). Als räumlicher Maßstab gelten insbesondere die mittelzentralen Funktionsräume (G) Die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Versorgungsbereich und die Funktionsfähigkeit anderer Orte sollen durch eine Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten nicht oder nicht wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). 2 Nach einschlägiger Rechtsauffassung sind Ziele der Raumordnung zu beachten, so dass eine Abwägung hier in aller Regel nicht möglich ist. Grundsätze der Raumordnung sind zu berücksichtigen, so dass diese Belange in die Abwägung einzustellen sind. 7

8 2.6.4 (G) Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten mit überwiegend zentrenrelevantem Sortiment sollen in städtebaulich integrierter Lage und mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den ÖPNV erfolgen (Integrationsgebot) 3. Der Regionalplan Ostthüringen (2012) weist den dreigliedrigen Städteverbund Saalfeld / Rudolstadt / Bad Blankenburg als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums aus. Die Weiterentwicklung des Stadt- und Umlandraumes Saalfeld / Rudolstadt / Bad Blankenburg undseine Ausstrahlungskraft haben demnach wesentliche Bedeutung für den gesamten Mittelgebirgs- und Mittelgebirgsvorraum in Ostthüringen 4. Den Kommunen des Städteverbunds kommt in diesem Zusammenhang eine besondere Verantwortung im Hinblick auf die Gestaltung ihrer historischen Innenstädte als zentrale Versorgungs- und Erlebnisbereiche zu. Einen hohen Stellenwert genießt hierbei der Erhalt der kleinteiligen Einzelhandelsstrukturen 5. Mit Bezug auf die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen macht der Regionalplan hingegen keine spezifischen Aussagen Regionales Einzelhandelskonzept Städtedreiek a Saaleoge 7 Um möglichen nachteiligen Folgen einer ungezügelten Einzelhandelsentwicklung mit stadtplanerischen Mitteln zu begegnen, hat der Städteverbund am Saalebogen im Jahr 2010 ein Einzelhandelskonzept erarbeiten lassen. Es soll als Steuerungsinstrument dienen, mit dem die Einzelhandelsentwicklung in den einzelnen Kommunen sowohl räumlich als auch sortimentsbezogen auf geeignete Lagen (= zentrale Versorgungsbereiche) konzentriert werden kann. Während das Konzept von den Stadträten Rudolstadt und Bad Blankenburg beschlossen wurde, wurde es nach Angaben der Saalfelder Stadtverwaltung 8 vom eigenen Stadtrat lediglich zur Kenntnis genommen, aber nie beschlossen. Gleichwohl wird das Konzept innerhalb der Stadtverwaltung als Grundlage für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben herangezogen. Im regionalen Einzelhandelskonzept werden innerhalb Saalfelds folgende zentrale Versorgungsbereiche definiert (vgl. Karte 1) 9 : Als städteaulih itegriert i Sie des Itegratiosgeots gelte Stadorte o Eizelhadelsgroßprojekten insbesondere dann, wenn sie in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang stehen bzw. räumlich und funktional dem jeweiligen Siedlungsschwerpunkt (Stadtzentrum, Nebenzentrum, Ortszentrum) zugeordnet sind, Teil eines planerischen Gesamtkonzepts sind (u. a. Berücksichtigung von Städtebau, Verkehr, vorhandener Einzelhandelsstruktur) sowie den Gegebenheiten angepasst in den öffentlichen Personennahverkehr und das Fuß-(und Rad)-wegenetz eingebunden sind. Als planerisches Gesamtkonzept wird dabei u. a. die Bestimmung zetraler Versorgugsereihe erstade. LEP, S. Vgl. Regionalplan Ostthüringen, S. 3. Vgl. Regionalplan Ostthüringen, S. 9. )ur Vereidug o Doppelregeluge zu Ladesetiklugspla Thürige erzihtet die Plaugsgemeinschaft als Planträger auf die eigenständige Ausweisung von Plansätzen zur raumordnerischen Steuerug des großflähige Eizelhadels. Quelle: Regionalplan Ostthüringen, S ). Das Städtedreiek a Saaleoge ufasst die Städte Saalfeld, Rudolstadt ud Bad Blankenburg. Auskunft von Frau Hunger, Stadtverwaltung Saalfeld, Vor-Ort-Termin am In den Kommunen Rudolstadt und Bad Blankenburg wurden in dem Konzept 8 bzw. 2 zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen. 8

9 ZVB Innenstadtzentrum ZVB Nahversorgungszentrum Hannostraße ZVB Nahversorgungszentrum Sylvester-Lieb-Straße ZVB Nahversorgungszentrum Melanchthonstraße ZVB Nahversorgungszentrum Rasenweg ZVB Nahversorgungszentrum Rathenaustraße ZVB Nahversorgungszentrum Reinhardstraße. Neben den aufgelisteten zentralen Versorgungsbereichen wurden im Einzelhandelskonzept so- ohl i Rudolstadt als auh i Saalfeld sog. Potezialstadorte defiiert, die eefalls als zetrale Versorgugsereihe z. als shützeserte Bereihe [ ] eigestuft sid 10. In diesem Zusammenhang sieht das Einzelhandelskonzept eine Priorisierung von Einzelhandelsansiedlungen in Rudolstadt vor, da hier die größten Defizite festgestellt wurden. Im Abgleich mit den räumlichen Festlegungen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes für das Städtedreieck am Saalebogen ist festzuhalten, dass das an dieser Stelle gutachterlich zu untersuchende Vorhaben innerhalb des Sondergebietes Mittlerer Watzenbach liegt. Gemäß Einzelhandelskonzept ist von einer Ausweitung des Umfanges der zentrenrelevanten Sortimente an diesem Standort abzusehen. 11. Im Rahmen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes wurden auch Listen zentrenrelevanter bzw. nahversorgungsrelevanter Sortimente erstellt. Sie werden nachfolgend in der Tabelle 1 wiedergegeben Vgl. Regionales Einzelhandelskonzept Städtedreieck am Saalebogen 2010, S Vgl. Regionales Einzelhandelskonzept Städtedreieck am Saalebogen, S

10 Tabelle 1: Liste nahversorgungs- ud zetrerelevater Sortiete i REHK Städtedreieck am Saalebogen 12 Nahversorgungsrelevante Sortimente Apotheken; medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel Nahrungs- und Genussmittel, Getränke und Tabakwaren Drogeriewaren und Körperpflegemittel Wasch-, Putz- und Reinigungs- sowie Pflegemittel, Bürstenwaren und Besen, Kerzen u. ä. Zeitungen, Zeitschriften Zentrenrelevante Sortimente Accessoires Krafträder, Kraftradteile und -zubehör Antiquitäten und Gebrauchtwaren Kürschnerwaren Bekleidung Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Baby- / Kinderartikel Erzeugnisse, Artikel künstlerischen Bedarfs Bastelartikel Kurzwaren- und Handarbeitsbedarf Beleuchtungsartikel Lederwaren Blumen, Pflanzen, Pflanzgefäße und Saatgut Reformwaren, Naturkost Briefmarken, Münzen Musikinstrumente, Musikalien Brillen und -zubehör, optische Erzeugnisse Orthopädie Bücher Papier- und Schreibwaren Bürobedarf Parfümeriewaren Computer, Computerteile, periphere Einheiten und Software Schmuck Porzellan Devotionalien Schuhe Elektrische Haushaltsgeräte (Groß- und Schulbedarf Kleinelektro) Silber- und Edelmetallwaren Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör Spielwaren Fotogeräte und Fotowaren Sport- und Campingartikel (ausgenommen Gardinen und Zubehör Campingmöbel, Sport und Freizeitboote und Geschenkartikel Zubehör) Glas Stoffe Haushaltswaren Telekommunikation und Mobiltelefone Haus- und Heimtextilien Uhren Holz-, Kork-, Flecht- und Korbwaren Unterhaltungselektronik Jagd- und Anglerbedarf Wäsche, Strümpfe Keramik Zoologischer Bedarf und lebende Tiere Quelle: Regioales Eizelhadelskozept Städtedreiek a Saaleoge Unabhängig von der Tatsache, dass das Regionale Einzelhandelskonzept bislang nicht von der Stadt Saalfeld politisch beschlossen worden ist, ist seitens der Gutachter anzumerken, dass Sortimentslisten stets standortspezifisch zu verstehen sind, einem Wandel der Zeit unterliegen und auch von Kommune zu Kommune bei den Teilsortimenten anders interpretiert werden. Dies trifft z.b. auf den Bereich Zoologischer Bedarf zu, der häufig nur mit Tiernahrungsbedarf gleichgesetzt wird, allerdings in der Realität viel mehr (Lebendtiere, Tierausstattung, Tierzubehör etc.) umfasst. Auch elektrische Haushaltsgroßgeräte zählen i. d. R. zu den nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Die Stadt Saalfeld ist daher bestrebt, das Einzelhandelskonzept und die Sortimentsliste überarbeiten und an die faktisch in der Stadt anzutreffenden Gegebenheiten anpassen zu lassen. 12 Individuelle Sortimentslisten für die einzelnen Städte des Saalebogens finden sich im Regionalen Einzelhandelskonzept leider nicht. Diese wäre gemäß der aktuellen Rechtsprechung allerdings eine Voraussetzung dafür, dass die Listen rechtssicher angewendet werden können. 10

11 Karte 1: Zentrale Versorgungsbereiche in Saalfeld lt. Regionalem Einzelhandelskonzept Städtedreieck am Saalebogen S 5 Legende: S Marktkauf-Standort Geplante Wohnbebauung, 90 Bauplätze Zentrale Versorgungsbereiche Innenstadtzentrum Nahversorgungszentrum Potenzialstandort 1 Innenstadtzentrum Hannostraße 3 Sylvester-Lieb-Straße 4 Melanchthonstraße 5 Rasenweg 6 Rathenaustraße 7 Reinhardstraße 8 ICE-Bahnhof Quelle: Regionales Einzelhandelskonzept für de Städteverud Städtedreiek a Saaleoge ; GMA-Darstellung 2016, erstellt mit RegioGraph Planung 11

12 3. Standortbeschreibung und -bewertung 3.1 Makrostandort Saalfeld Die in landschaftlich reizvoller Lage am Rande des Thüringer Schiefergebirges gelegene Stadt Saalfeld zählt derzeit ca Einwohner 13. Gemeinsam mit den Nachbarstädten Rudolstadt und Bad Blankenburg ist Saalfeld regionalplanerisch als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums eingestuft 14. Die nächstgelegenen Oberzentren sind die Städte Jena (ca. 40 km nördlich), Erfurt (ca. 50 km nordwestlich) und Gera (ca. 50 km nordöstlich) in bereits einiger Entfernung. Siedlungsstrukturell besteht Saalfeld aus der Saalfeld-Stadt und 10 Stadtteilen. Das Stadtzentrum mit dem Marktplatz liegt im Kern des Stadtgebietes. Die Gewerbegebiete und der großflächige Einzelhandel - ausgenommen des südwestlich gelegenen Gewerbegebietes Beulwitz - liegen überwiegend an den großen Bundesstraßen B 85, B88 und B281. Die Bevölkerungszahl Saalfelds ist in den vergangenen vier Jahren nur leicht um ca. 0,8 % zurückgegangen. In Bad Blankenburg und Rudolstadt sowie im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt sind die Bevölkerungsverluste im Vergleichszeitraum höher ausgefallen, wobei das Land Thüringen einen Einwohnerrückgang von ca. 1,5 % verzeichnete (vgl. Tabelle 2). Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Saalfeld zwischen 2011 und 2015 im Vergleich Ort Einwohner Veränderung absolut in % Saalfeld / Saale ,8 Rudolstadt ,0 Bad Blankenburg ,2 LK Saalfeld / Rudolstadt ,5 Thüringen ,5 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils Die regionale verkehrliche Erreichbarkeit Saalfelds ist durch die Bundesstraßen B 85 (Weimar Bayreuth Passau), B 88 (Jena Saalfeld / Saale) und B 281 (Eisfeld Saalfeld Triptis) gewährleistet. Die Stadt liegt zudem zwischen den Autobahnen A 4 (Erfurt Chemnitz) im Norden, A 9 (Saalfeld Nürnberg) im Osten, A 71 (Erfurt Schweinfurt) im Westen und A 73 (Suhl Bamberg) im Südwesten. Die Entfernung zu den nächstgelegenen Anschlussstellen beträgt allerdings bereits zwischen 30 und 55 km. 13 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand Quelle: Landesentwicklungsplan Thüringen,

13 Die innerörtliche Verkehrssituation wird durch die bereits genannten Bundesstraßen geprägt. Ergänzt wird dieses Verkehrsnetz durch die Landesstraßen L 1107 und L 2383 sowie weitere Straßen mit lokaler Funktion. Saalfeld ist über diverse Buslinien auch gut an den öffentlichen Personennahverkehr der Omnibusverkehrsgesellschaft Saalfeld / Rudolstadt und der Personenverkehrsgesellschaft Neuhaus am Rennweg angebunden. Diese innerörtlich und regional verkehrenden Buslinien gewährleisten eine leistungsfähige ÖPNV-Struktur innerhalb der Stadt und verbinden sie darüber hinaus mit dem Umland. Des Weiteren verfügt Saalfeld über einen ICE-Haltepunkt auf der Strecke Hamburg Berlin München. Im Jahr 2015 waren in Saalfeld rd sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort registriert. Die Stadt weist einen positiven Pendlersaldo von rd Personen auf. Somit standen im vergangenen Jahr rd Einpendler rd Auspendlern gegenüber 15. Die Arbeitslosenquote lag im März 2016 bei 7,6 % 16. Der Haupteinkaufsbereich der Saalfelder Innenstadt erstreckt sich entlang der von Nordwest nach Südost verlaufenden Achse Blankenburger Straße / Obere Straße im Bereich des Marktplatzes. Als Kundenmagnetbetrieb fungiert hier insbesondere das Kaufhaus Moses am Standort Obere Straße. Als weitere Magnetbetriebe sind hier zudem dm, Rossmann, Vögele, Ottokar, NKD, Sport Knabner, KBK, Quick Schuh, Thalia, S. Oliver und Esprit zu nennen. Die übrigen Einzelhandelsbetriebe weisen kleinteilige und mittelgroße Strukturen auf. Als bedeutender dezentraler Standort ist das Areal a Mittlere Watzeah (= Mikrostandort) im nordwestlichen Bereich der Kernstadt zu nennen. Hier sind neben einem Marktkauf SB-Warenhaus mehrere Fachmärkte u. a. aus den Branchen Bekleidung (Takko), Schuhe (Deichmann) und Elektro (Medi Max) angesiedelt. Ergänzt wird dieses Angebot durch einen Toom Baumarkt sowie weitere Komplementärnutzungen aus den Bereichen Gastronomie und Dienstleistung. Weitere Einzelhandelsbetriebe in Saalfeld sind in den Wohngebieten verteilt und dienen überwiegend der Nah- und Grundversorgung der Bevölkerung. Das Kaufkraftniveau liegt in Saalfeld bei 89,8 und somit unter dem bundesdeutschen Durchschnitt (= 100,0). Die Zentralitätskennziffer erreicht hingegen einen Wert von über 140, was darauf hindeutet, dass Saalfeld eine sehr positive Einzelhandelsbilanz generiert Bundesagentur für Arbeit, Statistik, Stand: Stadt Saalfeld / Saale, statistische Angaben. 17 Quelle: MB Research 2016, Nürnberg / GMA-Erhebungen / Berechnungen

14 Karte 2: Lage von Saalfeld und zentralörtliche Struktur im Untersuchungsraum Legende Oberzentrum Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums Mittelzentrum Grundzentrum Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

15 3.2 Mikrostandort Sondergebiet Mittlerer Watzeah Der Mikrostandort des Vorhabens befindet sich in einer Gewerbegebietslage im Nordwesten der Stadt und liegt in dem laut Einzelhandelskonzept 18 festgelegten Sondergebiet Mittlerer Watzenbach. Neben dem Stadtzentrum stellt die Lage den zweiten Einzelhandelsschwerpunkt in Saalfeld dar. Das direkte Umfeld des untersuchungsrelevanten Standortes ist wie folgt geprägt: das Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach befindet sich im nordwestlichen Stadtgebiet von Saalfeld zwischen den Stadtteilen Graba und Crösten im Sondergebiet Mittlerer Watzenbach. Östlich grenzt der Standort an die B 281, südlich und südwestlich an diverse Einzelhandels- und Gewerbenutzungen (u. a. Teppich Frick, Dänisches Bettenlager, Autohäuser, Vertragswerkstatt etc.). Nördlich / nordwestlich im rückwärtigen Bereich des Einkaufszentrums grenzen Freiflächen an. Für die Beurteilung des Mikrostandortes ist wichtig, dass ab 2017 jenseits der B 281 / südlich der Christian- Wagner-Straße 90 Bauplätze mit Doppel- und Einfamilienhäusern bebaut werden sollen, so dass dem Standort Mittlerer Watzenbach auch eine Nahversorgungsfunktion für das neue Wohngebiet zukommen wird und das Projektareal perspektivisch zu einer tlw. siedlungsstrukturell integrierten Lage wird. Im weiteren Standortumfeld ist in Richtung Süden auf eine weiterführende Ausdehnung des Gewerbegebietes hinzuweisen (u. a. Aldi, Fressnapf, Bauernmarkt, Baustoffzentrum). Die Saalfelder Stadtteile Wöhldorf, Crösten, Graba und zlw. Beulwitz liegen innerhalb des m-radius. Insofern übernimmt das Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach bereits heute - neben der Pausenversorgung für die Beschäftgten im Gewerbegebiet - auch eine Nahversorgungsfunktion für diese Stadtteile. Das nächstgelegene Nahversorgungszentrum Hannostraße liegt in ca. 1,1 km südöstlicher Distanz, die Entfernung zum zentralen Versorgungsbereich Innenstadt beträgt ca. 1,6 km. Die verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes für den Individualverkehr kann als gut bewertet werden. Über die B 281 ist der Standort sowohl aus der Innenstadt der Stadt Saalfeld als auch von der B 85 (südöstlich des Standortes) schnell zu erreichen. Für den ruhenden Verkehr ist ein umfangreiches Stellplatzangebot vorzufinden. Eine Anbindung an den ÖPNV esteht aktuell üer die Bushaltestelle Saalfeld, Gewerbegebiet, welche sich unmittelbar vor dem Standort an der Straße Mittlerer Watzenbach befindet. Hier verkehren mehrere (Regional-) Buslinien der KomBus GmbH (Linien A, B, S1, S2, 227). Damit ist auch eine Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln für weniger mobile Kundengruppen gewährleistet. 18 Das Einzelhandelskonzept für de Städteerud Städtedreiek a Saaleoge wurde im Jahr 2010 verfasst. Es wurde nicht vom Stadtrat Saalfeld verabschiedet, dient jedoch als Grundlage für perspektivische Einzelhandelsentwicklungen. 15

16 Foto 1: Vorhabenstandort: Gebäude I Foto 2: Vorhabenstandort: Gebäude II Foto 3: Vorhabenstandort: Gebäude III Foto 4: Blick auf östliche Wohngebiete im Stadtteil Graba GMA-Aufnahmen Zusammenfassende Standortbewertung Die spezifischen Eigenschaften des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach in Saalfeld können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden: Positive Standortfaktoren Langjährig eingefahrener Standort Agglomerationseffekte mit anderen Einzelhandelsnutzungen Neues Wohngebiet wird zur siedlungsstrukturellen Integration des Standortes beitragen Nahversorgungsfunktion für Saalfelder Stadtteile und vor Ort Beschäftigte gute verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes mit einem Pkw; hinreichende Stellplatzkapazitäten gute ÖPNV-Anbindung 16

17 Negative Standortfaktoren Lage außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs. Aus städtebaulicher Sicht handelt es sich bei dem Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach in Saalfeld um einen durch überwiegend gewerbliche Nutzungen geprägten, autoorientierten Standort mit überörtlicher Bedeutung. Der Standort ist via PKW gut über den Mittleren Watzenbach / B 281 erreichbar. Die ÖPNV-Anbindung ist durch eine Bushaltestelle (Haltepunkt der fünf Buslinien) gegeben. Eine siedlungsstrukturelle Anbindung des Standortes an Wohnnutzungen wird auf Sicht durch die geplante Wohnbebauung östlich der B 281 / südlich der Christian-Wagner-Straße vorhanden sein. Zudem übernimmt der Standort eine Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Stadtteile. Mit Blick auf das Einzelhandelskonzept für de Städteerud Städtedreiek a Saaleoge werden für das Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach folgende relevante Aussagen getroffen 19 : Die überregional bedeutsame Einzelhandelsfunktion des Städtedreiecks muss weiter gestärkt werden. Das beinhaltet sowohl den Schutz des Bestandes als auch deren Weiterentwicklung, um so die Versorgungs- und Magnetfunktion des Städtedreiecks zu fördern. Bei den weiteren Einzelhandelsentwicklungen am Mittleren Watzenbach sind mögliche Auswirkungen auf die drei Innenstädte des Städtedreiecks zu prüfen. Die Ansiedlung des zentren- und Nahversorgungsrelevanten Sortimente und wesentliche Änderungen bestehender Einzelhandelsbetriebe sind ausschließlich in den räumlich definierten zentralen Versorgungsbereichen zulässig. Die Kozetratio zahlreiher großflähiger Betriee i Geeregeiet Mittlerer Watzeah i Saalfeld hat eine Kaufkraftkonzentration zur Folge, die insbesondere bei zentrenrelevanten Sortimenten zu einem nachhaltigen Wettbewerbsdruck auf die Stadtzentren aller drei Städte des Städtedreiecks führt, jedoch auch über eine starke Magnetwirkung in der Region verfügt und damit zusätzliche Kaufkraftzuflüsse bewirkt. Im Sinne des Einzelhandelskonzeptes ist von einer Ausweitung des Umfanges der zentrenrelevanten Sortimente am Standort Mittlerer Watzenbach abzusehen. Das Einkaufszentrum am Mittleren Watzenbach verfügt über eine starke Magnetfunktion und ist für die einzelhändlerische Gesamtausstrahlung des Städtedreiecks von hoher Bedeutung. Gemäß vorliegender Projektkonzeption (vgl. Kapitel II.2) wird die Gesamtgröße des Standortes nicht ausgeweitet, die Veränderungen betreffen im Wesentlichen den Umbau der Fachmärkte tlw. in Verbindung mit einem Mieterwechsel. Somit werden grundsätzliche Bestandschutzoptionen für den 19 Vgl. Eizelhadelskozept für de Städteerud Städtedreiek a Saaleoge, 2010, S ,

18 Standort eröffnet, wobei hier die städtebauliche Verträglichkeit der zentrenrelevanten Sortimente im Blick zu behalten ist. Der Standort wurde seinerzeit als städtebaulich nicht integriert bewertet. Neu ist, dass das geplante Wohnbaugebiet jenseits der Bundesstraße in maßgeblichem Umfang zur siedlungsstrukturellen Integration des Standortes beitragen wird. 18

19 Karte 3: Mikrostandort Mittlerer Watzenbach und Nutzungen im Umfeld Legende Marktkauf Einzelhandel toom 2. Star Tankstelle 3. Askania Papierwaren 4. Takko 5. MediMax 6. Zoocenter 7. Dänisches Bettenlager 8. Teppich Frick 9. Tankstelle Total 10. Shell Tankstelle 11. Deichmann 12. Getränkemarkt 13. Jagd und Freizeitcenter 14. Möbel Boss 15. Fressnapf 16. Bikes & Sports Radleck Sonstiges 1. Straßenmeisterei 2. McDonalds 3. Fitness Camp 4. Waschstraße 5. Opel Autohaus 6. MAN Vertragswerkstatt 7. Autohaus Kühnert 8. Autohaus Zentral 9. OVS Verkehrsbetrieb 10. Auto Müller Busstation

20 II. Daten zum Vorhaben 1. Definition des Vorhabens Gemäß EuroHandelsInstitut (EHI) ist die folgende Definition für den Standort Mittlerer Watzenbach zutreffend 20 : Shoppig-Center / Einkaufszentrum Shopping-Center sind aufgrund zentraler Planung errichtete großflächige Versorgungseinrichtungen, die kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf decken. Sie sind charakterisiert durch räumliche Konzentration von Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher Größe eine Vielzahl von Fachgeschäften unterschiedlicher Branchen, in der Regel in Kombination mit einem oder mehreren dominanten Anbietern (Warenhaus / Kaufhaus / SB- Warenhaus) ein großzügig bemessenes Angebot an Pkw-Stellplätzen zentrales Management bzw. zentrale Verwaltung gemeinsame Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (z. B. Werbung) und verfügen im Allgemeinen über eine Einzelhandelsgeschäftsfläche von mindestens qm. Soweit ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb baulich und / oder rechtlich nicht in das Center integriert ist, aus Sicht der Verbraucher mit diesem jedoch eine Einheit bildet, gilt er als Teil des Shopping-Centers. Hotels, Wohnungen und neutrale Büroflächen werden nicht als Bestandteile des Shopping-Centers betrachtet. Außer den vom Einzelhandel belegten Geschäftsflächen verfügt ein Einkaufszentrum über weitere von gewerblichen Nutzern angemietete Flächen. Zu unterscheiden ist dabei insbesondere zwischen Flächen für gastronomische Einrichtungen für Dienstleistungsbetriebe aller Art (Bank, Reisebüro, Kino, Fitness-Studio u. a.). Die Gesamtfläche eines Shopping-Center umfasst neben der Geschäftsfläche die allgemeine Verkehrsflähe, die Flähe der Cetereraltug ud die Saitärräue. 2. Projektkonzeption In Saalfeld ist der Umbau des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach geplant. Der Umbau soll in drei Bauabschnitten erfolgen: 1. Bauabschnitt: Parkplatzsanierung 20 Quelle: EuroHandelsInstitut (EHI) Handel aktuell

21 2. Bauabschnitt: Umbau der Vorkassenzone. Die Vorkassenzone bleibt im Bereich der baurechtlichen Festsetzungen mit max m² VK / max. 300 m² VK pro Shop sowie 300 m² Gastronomie. 3. Bauabschnitt: Umbau / Mieterwechsel der Fachmärkte. Der Baumarkt mit dem Gartencenter bleibt unberührt, die zulässige Gesamtverkaufsfläche von m² wird nicht überschritten. Konkret ist geplant, das bestehende Marktkauf SB-Warenhaus (Gebäude 1) zu verkleinern und den noch bestehenden separaten Marktkauf Getränkemarkt in das Hauptgebäude zu integrieren sowie den Gastronomiebereich / die Vorkassenzone umzubauen. In die Getränkemarktfläche soll ein Drogerie-Fachmarkt untergebracht werden. Parallel soll im Gebäude 3 entweder ein Hartwarenanbieter sowie ein zusätzlicher Textilfachmarkt oder ein Markt mit Textilien und Hartwaren auf der derzeit noch von Askania genutzten Fläche etabliert werden. Askania würde ersatzlos entfallen. Eine Vermietung an Vögele ist nicht geplant. Abbildung 1: Lageplan Mittlerer Watzenbach 4 (Plankonzept) Quelle: CEV Handelsimmobilien GmbH, Stand: September Die Gutachter der GMA haben alle Flächen des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach im April - Juni 2016 sortimentsgenau erhoben und diese den planungsrechtlich genehmigten Flächen sowie dem Umstrukturierungskonzept 21 gegenübergestellt. Abweichungen gegenüber dem B-Plan wurden festgestellt, da in der Vergangenheit Baugenehmigungen erteilt wurden. 21 Flächenangaben (für Marktkauf und Müller: sortimentsgenau) wurden den Angaben des Auftraggebers entnommen. 21

22 Tabelle 3: Branchen- und Sortimentskonzept für das Marktkauf-Center (zentrenrelevante Sortimente) Sortiments-Festsetzungen (gemäß B-Plan) Mieter Verkaufsfläche in m² Differenz Planung / B-Plan Bestand Planung B-Plan Differenz Planung / Bestand SB-Warenhaus Marktkauf davon Lebensmittel 1.850* Lebensmitteldiscounter Getränkefachmarkt Getränkemarkt Nahrungs- und Genussmittel Insgesamt Drogeriewaren Müller (Neuansiedlung) Zoologischer Bedarf Zoo & Co Textilien Takko N.N. (Neuansiedlung), davon max davon max davon max. 710 evtl. Woolworth** m² Bekleidung m² Bekleidung m² Bekleidung Textilien Insgesamt Schuhe Deichmann Elektrowaren MediMax Souvenirs / Geschenkartikel / Papierwaren Askania (zieht aus) Sport und Freizeit Mallbereich (Shops) Diverse Schank- und Speisewirtschaft Diverse Summe zentrenrelevanter Sortimente Quelle: Angaben des Auftraggebers / GMA-Erhebungen, Stand: Mai-Juni 2016; ca.-werte; gerundet; GMA-Aufstellung 2016; Kassenzone wurde dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel zugerechnet; * = evtl. ohne Kassenzone; ** = Die Flächenkonfiguration von Woolworth ist noch nicht abschließend festsetzbar, wobei der Bekleidungsbereich etwa 30 % der Verkaufsfläche einnehmen soll. Unter den Worst-Case-Aspekten haben die Gutachter jedoch über 700 m² VK dem Bekleidungsbereich zugerechnet (auch wenn etwa 360 m² auf den Bereich Hartwaren entfallen sollen). 22

23 Tabelle 4: Sortimentsaufteilung Marktkauf / Drogerie Müller Warengruppen Bestand Marktkauf + Getränkemarkt Planung Differenz Planung / Bestand Müller Planung Differenz Planung Müller + Marktkauf / Bestand Marktkauf Getränkemarkt Marktkauf Nahrungs- und Genussmittel * Summe Nahrung- und Genussmittel Gesundheit- und Körperpflege Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, PBS, Schreib-, Spielwaren ** Bekleidung, Schuhe, Sport Elektrowaren Hausrat, Einrichtung, Möbel Sonstige Sortimente Summe Marktkauf + Getränkemarkt GMA-Aufstellung 2016; die Kassenzone wurde dem Hauptsortiment Nahrungs- und Genussmittel zugerechnet. * Inkl. Kassenzone 250 m²; ** Parallel ist der ersatzlose Wegfall von Askania zu berücksichtigen. Aktuell verfügen Marktkauf (5.800 m² VK) und Getränkemarkt (rd m² VK) zusammen über eine Verkaufsfläche von rd m² VK, die unterhalb der baurechtlich genehmigten Fläche für nahrungs- und genussmittelrelevante Fachmarktbausteine von rd m² VK (SB-Warenhaus + Lebensmitteldiscounter + Getränkemarkt) liegt. Die im B-Plan genehmigte nahrungs- und genussmittelrelevante Verkaufsfläche bei SB-Warenhaus beträgt m², wobei die Kassenzone hier evtl. nicht inbegriffen ist. Unter Berücksichtigung des Getränkemarktes und des Discounters wurden insgesamt m² lebensmittelrelevanter VK genehmigt (Abweichung vom Status-Quo: max. 300 m² VK bzw. 50 m², in Abhängigkeit von der Zuordnung der Kassenzone zur Verkaufsfläche gemäß B-Plan). Nach der geplanten Umstrukturierung wird diese lebensmittelrelevante Verkaufsfläche um 100 m² zurückgehen. In der Summe wird der Gesamtstandort im Vergleich zum Status Quo nur geringfügig um 174 m² ausgeweitet, wobei die Gesamtverkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente die baurechtlich genehmigten Größenordnung von rd m² nicht überschreiten wird. 23

24 Mit Blick auf die geplanten Sortimente ist auch die Sortimentsveränderung innerhalb von Marktkauf SB-Warenhaus zu berücksichtigen. Auch bei Drogerie Müller ist die interne Sortimentsaufteilung für die nachfolgende Auswirkungsanalyse von Bedeutung. In der Summe sind folgende Warengruppen und Verkaufsflächen für die vorliegende Auswirkungsanalyse von Relevanz: Nahrung- und Genussmittel: Zu berücksichtigen ist, dass das Getränkemarkt aufgegeben wird, wobei seine Verkaufsfläche in das SB-Warenhaus integriert wird. Gleichzeitig wird die Nonfood-Verkaufsfläche reduziert. Zudem sind bei Müller rd. 230 m² VK für Nahrungs- und Genussmittel geplant. In der Summe ergibt sich im Vergleich zu der Bestandssituation eine Mehrfläche von ca. 130 m² VK. Gesundheit und Körperpflege: Beim Drogeriemarkt Müller werden große Teil der Verkaufsfläche mit diversen Randsortimenten belegt, die insgesamt rd. 59 % der Gesamtverkaufsfläche des Drogeriemarktes beanspruchen werden. In der Summe ergibt sich die umverteilungsrelevante neue Drogeriefläche von ca. 495 m² VK. Zu berücksichtigen ist, dass gemäß geltendem B-Plan bereits heute 400 m² genehmigt sind, die jederzeit in Betrieb genommen werden könnten. Bücher, Schreib-, Spielwaren: nach der Marktkauf-Umstrukturierung sowie Müller- Planung (vgl. Tabelle 4) wird diese Warengruppe um 135 m² ausgeweitet. Berücksichtigt man aber, dass Askania, welche diese Warengruppe derzeit auf 570 m² VK führt, aufgegeben wird, bleibt das relevante Verkaufsflächensaldo mit -435 m² negativ. Insofern werden Bücher, Schreib- und Spielwaren als nicht untersuchungsrelevant betrachtet. Bekleidung: Innerhalb dieser Warengruppe wird die Takko-Fläche um 140 m² verkleinert, während neue Textilsortimente die Flächenausstattung dieser Branche auf max. 710 m² VK steigen lassen. Gleichzeitig geht die bekleidungsrelevante Fläche innerhalb von Marktkauf zurück, während Müller auf ca. 50 m² Strümpfe anbieten wird (vgl. Tabelle 4), so dass in der Summe die umverteilungsrelevante Verkaufsfläche von max. 60 m² zu berücksichtigen ist. Zudem ist noch bezugnehmend auf einen neuen Hartwarenshop anzumerken, dass bisher noch kein konkreter Anbieter in der Diskussion steht, so dass das genaue Sortiment nicht abschließend bemessen werden kann. Hartare ist ei Saelegriff und beinhaltet verschiedene Sortimente wie Haushaltswaren, Eisenwaren, Werkzeuge etc. In Hinblick auf diese Sortimente, insb. Haushaltswaren wie Hausrat, Glas / Porzellan / Keramik, ist anzumerken, dass die entsprechende Abteilung innerhalb des Marktkaufs von ca. 700 m² auf ca. 350 m² reduziert wird. Mit einem neuen Anbieter (ca. 360 m² VK in diesem Sortiment) würde eine zusätzliche Verkaufsfläche von ca

25 m² entstehen. Bei dieser geringen Flächendifferenz ist zu erwarten, dass in der Summe keine nachweisbaren Auswirkungen ausgelöst werden. Unter dem Strich werden in der vorliegenden Analyse die Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege sowie Bekleidung untersucht. 3. Vereinbarkeit der Projektkonzeption mit dem Einzelhandelskonzept Mit Blick auf das Einzelhandelskonzept des Städtedreiecks ist der Standort als ein dezentrales Sondergebiet mit einer gesamtstädtischen und regionalen Versorgungsfunktion ausgewiesen, wo künftig bevorzugt nicht-zentrenrelevante Sortimente angesiedelt werden sollen. Die zentrenrelevanten Sortimente (u. a. Bekleidung, Schuhe, Sport) sollen gemäß Konzept primär den Innenstädten (zentraler Versorgungsbereich) vorbehalten bleiben. Gleichzeitig muss aber die überregional bedeutsame Einzelhandelsfunktion von Städtedreieck bzw. Saalfeld gestärkt werden, was u. a. den Bestandsschutz beinhaltet. Das Marktkauf-Center trägt einen wesentlichen Teil zur Fernausstrahlung des Einkaufsstandortes Saalfeld bei, verfügt über eine starke Magnetwirkung und bewirkt zusätzliche Kaufkraftzuflüsse, was im Einzelhandelskonzept ebenfalls bestätigt wird. Im Sinne des Einzelhandelskonzeptes wird die Ausweitung des Umfanges der zentrenrelevanten Sortimente am Standort Mittlerer Watzenbach grundsätzlich skeptisch gesehen. Die geringe Zunahme der zentrenrelevanten Sortimente von 174 m² (+ max. 2 %) ist insbesondere durch die baurechtlich mögliche Ausschöpfung der zulässigen Verkaufsfläche zu begründen, wobei die geplante Verkaufsfläche der zentrenrelevanten Sortimente (ca m²) weiterhin deutlich unterhalb der baurechtlich genehmigten Obergrenze ( m²) in diesem Sortimentsbereich bleibt. Anzumerken ist hier, dass die Verkaufsfläche der neuen Flächen noch nicht komplett ausgeplant ist und diese daher noch weiter sinken könnte. Zudem ist zu berücksichtigen, dass gewisse Warengruppen innerhalb der zentrenrelevanten Sortimente durch andere zentrenrelevante Warengruppen ersetzt werden (= Getränkemarkt vs. Drogeriemarkt; Papier-, Schreibwaren, Geschenkartikel vs. Bekleidung / Hartwaren). Weiterhin ist der hier vorhandene Tiernahrungsanbieter als zentrenrelevant gemäß Sortimentsliste des Regionalen Einzelhandelskonzeptes eingestuft. Dieser erweitert um max. 100 m². Folgt man der in von manchen Kommunen vertreten Einschätzung, dass dieses Sortiment nicht zentrenrelevant ist, würde sich der zentrenrelevante Anteil des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach weiter reduzieren. Dieses vorausgeschickt, widerspricht das Vorhaben aus Gutachtersicht nicht dem regionalen Einzelhandelskonzept des Städtedreiecks am Saalebogen. 25

26 III. Potenzielles Einzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft 1. Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebiets Der Abgrenzung des potenziellen Einzugsgebietes für das Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach kommt eine wesentliche Bedeutung bei der Beurteilung des Vorhabens zu. So bildet das ermittelte Einzugsgebiet die Grundlage für alle späteren Berechnungen zur Ermittlung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sowie des Vorhabenumsatzes bzw. der Umsatzherkunft. Als potenzielles Einzugsgebiet wird in dieser Untersuchung ein Bereich verstanden, innerhalb dessen mit regelmäßigen, dauerhaften und ausgeprägten Einkaufsbeziehungen an den Planstandort gerechnet werden kann. Das Einzugsgebiet lässt sich darüber hinaus weiterhin nach Zonen untergliedern und strukturieren, aus denen gleichmäßige Kundeneinkaufsorientierungen an den Planstandort zu erwarten sind. Mit zunehmender Entfernung bzw. schlechterer Erreichbarkeit des Standortes ist dabei i. d. R. von einer Abnahme der Kundenbindung an den Standort auszugehen. Durch die Zonierung des Einzugsgebiets wird diesem Umstand Rechnung getragen. Zur Abgrenzung und Zonierung des potenziellen Einzugsgebietes werden in vorliegender Untersuchung folgende Kriterien herangezogen: Empirische Erhebungen der GMA zur Kundenherkunft des Standortes Ergebnisse von Kundenbefragungen zur Reichweite des Standortes Mittlerer Watzenbach wesentliche Strukturdaten und Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum (z. B. Topografie, Siedlungsstruktur) Sortiments- und Anbieterstruktur, Dimensionierung und daraus zu erwartende Anziehungskraft des Vorhabens (Agglomerationseffekte) verkehrliche Erreichbarkeit und Anbindung des Standortes auf Basis von Fahrzeitisochronen Wettbewerbssituation und Einkaufsalternativen im Untersuchungsraum Ergebnisse aus anderen GMA-Untersuchungen in der Region. Zu beachten ist, dass nicht alle Nutzungen am Standort Mittlerer Watzenbach das potenzielle Einzugsgebiet in gleich hoher Intensität erschließen können. So decken z.b. die Anbieter mit innenstadtrelevanten Sortimenten (z.b. Bekleidung, Schuhe, Sport) oder des langfristigen Bedarfs (z.b. Baumarkt, Gartensortiment) ein tendenziell größeres Einzugsgebiet ab als z.b. die Anbieter aus dem kurzfristigen / täglichen Bedarfsbereich (z.b. Lebensmittel, Drogeriewaren). 26

27 Das Einzugsgebiet, welches im Wesentlichen dem mittelzentralen Funktionsraum vom Städtedreieck am Saalebogen 22 entspricht, wird unter Berücksichtigung der genannten Faktoren wie folgt abgegrenzt: Tabelle 5: Potenzielles Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach Zone Gemeinde / Stadt absolut Einwohner anteilig Zone I Saalfeld % Zone II Bad Blankenburg, Rudolstadt, Kamsdorf, Kaulsdorf, Saalfelder Höhe, Unterwellenborn % Zone III Teile der LK Saalfeld-Rudolstadt, Saale-Orla-Kreis und Ilm-Kreis % Einzugsgebiet gesamt % Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Datenstand: Das Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach umfasst in Zone I (= Naheinzugsgebiet) die Stadt Saalfeld. Es ist davon auszugehen, dass zu den Einwohnern der Zone I aufgrund der räumlichen Nähe die intensivsten Einkaufsbeziehungen bestehen werden, sodass der Bereich als Naheinzugsgebiet definiert werden kann. Ein Teil der Bevölkerung kann den Standort aus den östlichen Saalfelder Wohngebieten fußläufig erreichen 23. Für diese Bereiche dient das Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach gemäß Einzelhandels-Entwicklungskonzept als Nahversorgungsbereich. Zone II des Einzugsgebiets umfasst die unmittelbar umliegenden Städte und Gemeinden, darunter auch die zwei andren Städte des Städtedreiecks am Saalebogen: Rudolstadt und Bad Blankenburg. Für diesen Raum stellt die Stadt Saalfeld in seiner Funktion als Mittelzentrum einen beutenden Standort für die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs (Einzelhandel, öffentliche- und kulturelle Einrichtungen, etc.) dar. Trotz der verkehrlich guten Erreichbarkeit wird hier aufgrund der größeren Entfernung sowie gutem Einzelhandelsangebot vor Ort mit Kundenmehrfachorientierungen zu rechnen sein. Zone III steckt ein großräumiges Gebiet ab. In diesem Ferneinzugsgebiet kann aufgrund der Entfernung für viele Sortimente - insbesondere des kurzfristigen / täglichen Bedarfs nur noch von einer geringen Marktdurchdringung ausgegangen werden. Es wird somit der unterschiedlich zu betrachtenden Marktdurchdringung der Sortimente nach ihrer Fristigkeit Rechnung getragen. Aufgrund des leistungsfähigen Besatzes außerhalb des Einzugsgebietes vorwiegend in den Vgl. Tabelle 3 / Karte 4, LEP Thüringen Die Bezirksregierug Köl geht i ihre Merklatt Regeluge für Eizelhadelsetriee zur Nahersorgug o eie fußläufige Eizugsereih o Meter aus. I der Fahliteratur erde eteder Gehzeiten oder Entfernungen definiert. Diese liegen je nach Topographie bei rd. 10 Minuten bzw. zwischen 500 und Metern. 27

28 Oberzentren Erfurt und Jena sowie in den Mittelzentren (Pößneck, Ludwigstadt, Ilmenau, Arnstadt) ist von weniger intensiven Kundeneinzugsbeziehungen zu dem Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach auszugehen. Darüber hinausgehende Kundenzuführungseffekte an den Standort (z. B. durch Pendler, Touristen) werden im Rahmen von Streukundeneffekten abgebildet und sind auf die verkehrsgünstige Lage des Mikrostandortes zurückzuführen. 28

29 Karte 4: Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach Legende Zone I Zone II Zone III Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung; GMA-Bearbeitung

30 2. Kaufkraft im potenziellen Einzugsgebiet Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen betrug die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft im Jahr 2015 einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk in Deutschland pro Kopf der Wohnbevölkerung a Bezogen auf das konkrete Vorhaben in Saalfeld und untersuchungsrelevante Sortimente,, betrugen die Pro-Kopf-Ausgaben bei Nahrungs- und Genussmittel: a.. 25 Drogerie- / Parfümeriewaren: ca. Bekleidung: ca.. Bei der Kaufkraftberechnung für Einzugsgebiet ist darüber hinaus das lokale Kaufkraftniveau 26. Gemäß aktueller Kennziffer von MB Research liegt das Kaufkraftniveau in Saalfeld bei 89,8 und damit auf einem unterdurchschnittlichen Niveau (Bundesdurchschnitt = 100,0). In Rudolstadt liegt das Kaufkraftniveau ebenfalls bei 89,2, während Bad Blankenburg mit der Kaufkraftkennziffer von 84,8 etwas darunter liegt. Auch in den weiteren Städten und Gemeinden im Einzugsgebiet sind die Kaufkraftkennziffern zumeist unterdurchschnittlich. Unter Einbeziehung der lokalen Kaufkraftkoeffizienten ergeben sich im abgegrenzten Einzugsgebiet folgende untersuchungsrelevante Nachfragevolumina: Tabelle 6: Sortiment Sortimentsspezifische Kaufkraft im Einzugsgebiet Zone I Zone II Zone III Einzugsgebiet Kaufkraft i Mio. Nahrungs- und Genussmittel* 44,3 75,9 52,2 172,4 Drogerie- / und Parfümeriewaren 5,8 9,9 6,8 22,4 Bekleidung 10,9 18,6 12,8 42,3 Summe 60,9 104,3 71,8 237,1 GMA-Berechnungen 2016 (ca.-werte gerundet; Abweichungen durch Rundung möglich) * ohne Nonfoodanteile des Lebensmitteleinzelhandels ** inkl. Sportgroßgeräte (u. a. Fahrräder) 24 Ohne Kaufkraftanteil verschreibungspflichtiger Medikamente bei Apotheken. 25 Ohne Randsortimente (Nonfood I und II), wie z. B. Drogeriewaren, Haushaltswaren, Tiernahrung. 26 Quelle: MB Research, Das Kaufkraftniveau wird auf Basis der amtlichen Steuerstatistik berechnet. 30

31 IV. Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum 1. Methodik und Umfang der Wettbewerbsaufnahme Die Beurteilung der Wettbewerbssituation beruht auf einer aktuellen Vor-Ort-Erhebung des projektrelevanten Einzelhandels, die im April bis Juni 2016 von der GMA durchgeführt wurde. Der Untersuchungsraum, welcher die räumliche Begrenzung der Bestandserhebung bildet, umfasst gemäß Auftaktgespräch mit der Landesplanungsbehörde in Weimar das Städtedreieck am Saalebogen. Für diese untersuchungsrelevanten Städte ist davon auszugehen, dass hier in Folge des Vorhabens die höchsten Umsatzumverteilungen zu erwarten sind 27. Als Wettbewerber für das Vorhaben kommen sämtliche Betriebsformen in Betracht, die zumindest teilweise einen der Sortimentsbereiche Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit / Körperpflege und Bekleidung führen. Entsprechend wurden sowohl Fachgeschäfte und Fachmärkte als auch Lebensmitteldiscounter, Supermärkte, SB-Warenhäuser sowie Kauf- und Warenhäuser berücksichtigt. Ein besonderes Augenmerk genießen in diesem Zusammenhang die Anbieter in zentralen Versorgungsbereichen. Grundlage der Abgrenzung bildet das Einzelhandelskonzept des Städtedreiecks am Saalebogen. 2. Struktur- und Leistungsdaten im Städtedreieck im Vergleich Im Folgenden wird die relevante Wettbewerbssituation, die anhand der GMA-Erhebungen im April bis Juni 2016 erfasst wurde, dargelegt. Im Städtedreieck sind hierarchische Strukturen von zentralen Versorgungsbereichen (Innenstädte, Nahversorgungszentren) festzustellen, welche durch dezentrale Sondergebiete ergänzt werden. In Saalfeld ist ein Großteil der Verkaufsfläche im Städtedreieck vorhanden, wobei hier als Angebotsschwerpunkte insbesondere die Innenstadt und das Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach hervorzuheben sind, welche durch Nahversorgungszentren und dezentrale Standortlagen ergänzt werden. Das Innenstadtzentrum von Saalfeld besitzt mit ca m² den mit Abstand größten Verkaufsflächenbesatz aller zentralen Versorgungsbereiche im Städtedreieck. 27 Diese Vorgehensweise ist methodisch plausibel und begründbar, da die vermeintlich am stärksten betroffenen zentralen Standorte im Einzugsgebiet des Einkaufszentrums Mittlerer Watzenbach berücksichtigt werden. Zwar sind Umsatzumverteilungen in noch weiter entfernt situierten Standorten nicht komplett auszuschließen, werden aber im Vergleich geringer ausfallen. Ähnlich verhält es sich bei Standorten niedriger(er) Zentralitätsstufe, die üblicherweise ein geringeres Angebotsspektrum in den relevanten Erweiterungsbranchen führen und von daher per se geringere Auswirkungen erwarten lassen. Sofern es also im Städtedreieck am Saalebogen nicht zu städtebaulich relevanten Auswirkungen auf die jeweiligen Einzelhandelsstrukturen kommen wird, können etwaige relevante Auswirkungen für weiter entfernten Standorte der niedrigerer Zentralitätsstufe im Analogieschlussverfahren weiterhin komplett ausgeschlossen werden. 31

32 Auch besitzt dieser Versorgungsbereich hohe Anteile an Gütern des mittel- und langfristigen Bedarfs (64% bzw. 21%), was die Versorgungsfunktion der Innenstadt sowohl für die gesamte Stadt als auch für die umliegende Region unterstreicht. Der Branchenmix bzw. die Branchenvielfalt ist bei allen Bedarfstypen als hoch zu bewerten. Den einzigen großflächigen Betrieb im Stadtzentrum stellt das Kaufhaus Moses (über m² VK) dar. Das Kaufhaus hat seine Marktposition vor Ort seit der Übernahme des insolventen Kaufhauses Joh und der damit einhergehenden Sortimentsund Imageanpassungen gefestigt, was sich in einem sehr guten Kundenzuspruch widerspiegelt. Die zwei anderen flächengrößten Betriebe sind Vögele und Ottokar, die sich jedoch unterhalb der Großflächigkeit befinden. Die größte Konzentration von Einzelhandelsbetrieben (über 100 Betriebe) in Rudolstadt befindet sich im Stadtzentrum, was - neben den zahlreichen Betrieben in der Marktstraße - auf die Einkaufszentren Galeria Rudolstadt ud auf das Rudolstadt-Center zurückzuführen ist. Daneben existieren noch mehrere Nahversorgungszentren (inkl. des Potenzialstandortes Oststraße / Gartenstraße, das mittlerweile durch Edeka und K&B Expert belegt wird) und solitär gelegene Sonderstandorte in dezentralen Lagen (v. a. Am Spielborn mit Kaufland und Obi). Das Innenstadtzentrum von Rudolstadt ist, gemessen am Verkaufsflächenbesatz (ca m²), der größte zentrale Versorgungsbereich der Stadt. Ca. 37% der Verkaufsfläche gehören zum mittelfristigen Bedarf, wobei der kurzfristige Bedarf (ca. 43%) auffällig hoch ist. Grundsätzlich verfügt dieser zentrale Versorgungsbereich über Einzelhandelsbetriebe in allen innenstadttypischen Branchen. Insgesamt existieren hier zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe mit über 800 m² VK (Rewe und Müller). Die anderen flächengrößten Betriebe knapp unterhalb der Großflächigkeit sind AWG und Norma. Die Einzelhandelsstrukturen von Bad Blankenburg sind im Vergleich zu den anderen beiden Städten des Städtedreiecks am Saalebogen deutlich weniger ausgeprägt und besitzen kaum eine überörtliche Bedeutung. Hier sind neben der Innenstadt noch ein Nahversorgungszentrum und ein dezentraler Sonderstandort als Angebotsschwerpunkte hervorzuheben, wobei das Innenstadtzentrum mit rd m² VK mittlerweile eine nachrangige Einzelhandelsbedeutung besitzt und sich in den vergangenen Jahren mehr zu einem Dienstleistungsstandort entwickelt hat. Das größte zusammenhängende Einzelhandelsangebot in Hinblick auf die Verkaufsfläche (knapp m² VK, u. a. Netto, KiK, NKD, Pfennigpfeiffer) ist im Sondergebiet Gustav-Töpfer Straße anzutreffen. Insgesamt wurden in Saalfeld derzeit rd m² VK registriert, auf der rd. 175,5 Mio. Usatz erwirtschaftet wird, so dass die Einzelhandelszentralität von Saalfeld derzeit bei 146 liegt. In Rudolstadt sind rd m² vorhanden (Umsatz: rd. 143 Mio., )etralität: rd. 132). Bad Blanken- urg esitzt it a.. ² VK Usatz a. Mio., )etralität: a. eine nachrangigere 32

33 Bedeutung als Einkaufsstandort im Städtedreieck. Im Vergleich zu Rudolstadt und Bad Blankenburg lässt sich die Flächenstruktur sowie deren Veränderung seit 2009 wie in der nachfolgenden Tabelle darstellen. Tabelle 7: Verkaufsflächenbestand im Städtedreieck im Vergleich Sortimente VK in m² Veränderung 2016 / 2009 Saalfeld abs. in % Nahrungs- und Genussmittel* ,2 Gesundheit / Körperpflege** ,9 Bekleidung *** ,0 Projektrelevante Sortimente insg ,5 Einzelhandel insgesamt ,4 Rudolstadt Nahrungs- und Genussmittel* ,5 Gesundheit / Körperpflege** ,4 Bekleidung *** ,7 Projektrelevante Sortimente insg ,3 Einzelhandel insgesamt ,2 Bad Blankenburg Nahrungs- und Genussmittel* ,1 Gesundheit / Körperpflege** ,2 Bekleidung *** ,1 Projektrelevante Sortimente insg ,2 Einzelhandel insgesamt ,3 GMA-Erhebungen 2016; ca.-werte gerundet (Rundungsdifferenzen möglich) Angaben 2009 gemäß REHK Städtedreieck am Saalebogen, S Mehrbranchenbetriebe aufgeteilt * inkl. des zu verlagernden Netto-Marktes ** Drogerie- und Parfümeriewaren und Apotheken sowie Teilflächen der Lebensmittelmärkte. *** inkl. Teilflächen Aus der vorstehenden Tabelle ist es ersichtlich, dass Saalfeld und Rudolstadt seit 2009 den Verkaufsflächenbestand sowohl in den untersuchungsrelevanten Sortimenten als auch insgesamt erweitert haben, während in Bad Blankenburg Verkaufsflächenrückgänge zu verzeichnen sind, so dass der Stadt hauptsächlich nur eine lokale Versorgungsfunktion zu attestieren ist. Bezugnehmend auf Gesundheit / Körperpflege in Saalfeld ist anzumerken, dass der Verkaufsflächenbestand seit 2009 fast gleichbleibend ist, die marginalen Flächenveränderungen sind hauptsächlich 33

34 auf Randsortimente bei Lebensmittelmärkten zurückzuführen. Die größten positiven Flächenveränderungen sind sowohl absolut als auch prozentual in der Warengruppe Bekleidung festzustellen, in der sogar Bad Blankenburg einen Zuwachs aufweist. 3. Wettbewerbssituation in Saalfeld Die Gesamtverkaufsfläche aller Anbieter mit vorhabenrelevanten Sortimenten in Saalfeld differenziert nach Lagen ist der nachfolgenden Aufstellung zu entnehmen. Es kann Folgendes festgehalten werden: Insgesamt sind in Saalfeld rd m² projektrelevante Verkaufsfläche verortet. Von dieser Verkaufsfläche entfällt etwa ein Fünftel auf das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel (ca. 20,2 %). Auf Bekleidung entfallen derzeit knapp m² VK bzw. rd. 13,6 % der Gesamtverkaufsfläche. Den räumlichen Schwerpunkt bei Bekleidung (72 % der gesamtstädtischen bekleidungsrelevanten Verkaufsfläche) und bei Drogeriewaren (56 %) bildet der zentrale Versorgungsbereich Innenstadtzentrum ab. Bei Nahrungs- und Genussmittel entfallen 45 % der Verkaufsfläche auf Nebenzentren und 44 % auf Sondergebiete (v. a. Marktkauf). Derzeit sind in Saalfeld folgende wesentliche Wettbewerber in den untersuchungsrelevanten Warengruppen (excl. Einkaufszentrum Mittlerer Watzenbach) anzuführen: Nahrungs- und Genussmittel (> 400 m² VK) Lidl Lebensmitteldiscounter, Fingersteinstraße (NVZ Hannostraße) Rewe Supermarkt, Rathenaustraße (NVZ Rathenau Straße) Norma Lebensmitteldiscounter, Kulmbacher Straße (neues NVZ Kulmbacher Straße 28 ) tegut Supermarkt, Reinhardstraße (NVZ Reinhardstraße) Nahkauf Supermarkt, Sylvester-Lieb-Straße (NVZ Sylvester-Lieb-Straße) Lidl Lebensmitteldiscounter, Melanchtonstraße (NVZ Melanchtonstraße) Aldi Lebensmitteldiscounter, Mittlerer Watzenbach Netto Lebensmitteldiscounter, Finkenweg (verlagert aus dem NVZ Rasenweg). 28 Das Nahversorgungszentrum Kulmbacher Straße wurde im REHK 2010 nicht als solches ausgewiesen. Angesichts der mittlerweile erfolgten Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft soll dieser Standort nach Absprache mit der Stadtverwaltung Saalfeld als Nahversorgungszentrum eingestuft werden. 34

35 Insgesamt repräsentieren alle in Saalfeld ansässigen Nahrungs- und Genussmittelgeschäfte eine bereinigte Lebensmittelverkaufsfläche von ca m². Auf die Saalfelder Innenstadt entfallen hiervon ca. 305 m² VK und auf Betriebe in Nahversorgungszentren ca m². Drogeriewaren (> 400 m² VK) dm Drogeriefachmarkt, Obere Straße (Innenstadtzentrum) Rossmann Drogeriefachmarkt, Markt (Innenstadtzentrum). Insgesamt repräsentieren alle Anbieter von Gesundheit und Körperpflege (inkl. Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen) in Saalfeld eine Verkaufsfläche von ca m². Davon entfallen auf die Saalfelder Innenstadt ca m² VK und auf Anbieter in Nahversorgungszentren ca. 500 m² VK 29. Bekleidung (> 300 m² VK) Kaufhaus Moses, Obere Straße (Innenstadtzentrum, ehem. Kaufhaus Joh) Vögele Textilfachmarkt, Blankenburger Straße (Innenstadtzentrum) NKD Textilfachmarkt, Markt (Innenstadtzentrum) KBK Textilfachmarkt, Blankenburger Straße (Innenstadtzentrum) Kik Textilfachmarkt, Rasenweg (NVZ Rasenweg). Insgesamt beläuft sich die textile Verkaufsfläche in Saalfeld (inkl. Randsortimente in Mehrbranchenunternehmen) auf ca m². Davon entfallen auf die Saalfelder Innenstadt ca m² VK. Bezugnehmend auf die Wettbewerbsplanungen ist anzumerken, dass im Nahversorgungszentrum Rasenweg ein großflächiger Getränkemarkt auf die freigewordene Netto-Fläche einziehen soll. Des Weiteren wird der Lidl-Markt im Nahversorgungszentrum Melanchtonstraße geringfügig erweitern, wobei die Verkaufsfläche weiterhin unterhalb der Großflächigkeit bleibt. Zudem wird in der Innenstadt ein kleiner Lebensmittelmarkt mit ca. 200 m² VK am Markt im September 2016 eröffnen. Am Potenzialstandort ICE-Bahnhof (perspektivischer zentraler Versorgungsbereich) ist die Ansiedlung eines Einkaufszentrums mit bis zu m² VK geplant (Sortimente: Lebensmittel, Drogerie, Bekleidung, Möbel, evtl. Elektrowaren; als mögliche Mieter sind Rewe, H&M und Media Markt in der Diskussion). Die Bauvoranfrage liegt vor, es wurde hierfür aber noch kein Planungsrecht geschaffen, wobei die Stadtverwaltung von Saalfeld an dem Konzept festhält. 29 In den Nahversorgungszentren sind Drogeriewaren ausschließlich als Randsortiment in den ansässigen Lebensmittelbetrieben vorhanden. 35

36 Tabelle 8: Angebotssituation in Saalfeld ZVB Innenstadtzentrum Nahversorgungszentren **** Sonst. Lagen Gesamtbestand Sortimente VK in m² VK in % Umsatz in Mio. VK in m² VK in % Umsatz in Mio. VK in m² VK in % Umsatz in Mio. VK in m² Umsatz in Mio. Nahrungs- und Genussmittel* 305 2,2% 4, ,0% 23, ,8% 33, ,5 Gesundheit / Körperpflege** ,6% 5, ,8% 2, ,6% 3, ,7 Bekleidung *** ,1% 15, ,0% 1, ,9% 4, ,4 Projektrelevante Sortimente insgesamt ,7% 25, ,1% 27, ,2% 41, ,6 GMA-Erhebungen 2016; ca.-werte gerundet (Rundungsdifferenzen möglich) * inkl. des zu verlagernden Netto-Marktes ** Drogerie- und Parfümeriewaren und Apotheken sowie Teilflächen der Lebensmittelmärkte. *** inkl. Teilflächen **** inkl. Nahversorgungszentrum Kulmbacher Straße (neu) Bei Gesundheit- und Körperpflege sowie Bekleidung wurde in Hinblick auf die Verkaufsflächen und getätigten Umsätze berücksichtigt, dass diese Sortimente auch bei Lebensmittelmärkten auf Teilflächen bzw. als Aktionsware angeboten werden. 36

37 Vergleicht man Saalfeld mit Städten ähnlicher Größe (ca Einwohner) und Funktion, ist in der thüringischen Stadt eine gute Verkaufsflächenausstattung (Verkaufsfläche pro Einwohner) vorhanden, was die Versorgungsfunktion Saalfelds für das Umland unterstreicht. Das Sortiment Gesundheit- und Körperpflege ist hingegen unterdurchschnittlich ausgeprägt: Tabelle 9: Verkaufsflächenausstattung in Saalfeld Warengruppen VK in m² / EW Saalfeld Ø EW Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege Bekleidung, Schuhe, Sport Verkaufsfläche insgesamt GMA-Erhebung 2016; ohne Verkaufsflächenaufteilung der Mehrbranchenbetriebe. 37

38 Karte 5: Innenstadtzentrum von Saalfeld strukturprägende Anbieter Legende Innenstadt Bekleidung, Schuhe, Sport Valentino Brautmode 2. KBK Mode 3. Vögele 4. Saalfelder Schuhhaus 5. soliver 6. Sport Knabner 7. Jeans Nicklas 8. Klamottenstore 9. Schuhhof Knopf 10. NKD 11. Moses Kaufhaus 12. Quick Schuh Drogerie 1. Rossmann 2. dm Sonstige Sortimente 1. Ottokar Papierwaren 2. Thalia