STADT ITZEHOE Der Bürgermeister. Sitzung des Bauausschusses am

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1 STADT ITZEHOE Der Bürgermeister Sitzung des Bauausschusses am Sitzungsvorlage Seite: TOP: 2 Amt/Abteilung: Bauamt/Stadtplanungsabteilung Empfehlung zur Beratung des TOP: vertraulich nicht vertraulich Art der Behandlung: Beschlussempfehlung an die Ratsversammlung endgültige Beschlussfassung Anhörung/ Information Aktenzeichen: Anlagen: 1. Schreiben des Amtes Krempermarsch vom Standort-, Markt- und Wirkungsanalyse vom Nachtrag zur vg. Analyse vom Gutachterliche Stellungnahme vom Betreff: Bebauungsplan-Entwurf Nr. 8 der Gemeinde Kremperheide Nahversorgungszentrum hier: Zustimmung zur Überschreitung der Obergrenze von 800 m² Verkaufsfläche Beschlussvorschlag: Der Bauausschuss stimmt der Überschreitung der nach Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 vorgesehenen Obergrenze von 800 m² Verkaufsfläche zu. Abweichender bzw. ergänzender Beschluss/ Empfehlung: Verweisung an andere Ausschüsse: Nein Ja: Mitwirkung anderer Ämter? Nein Ja: Gegenzeichn. Amtsleiter o.v.i.a. Beratungsergebnis: öffentlich nichtöffentlich in das Berichtswesen aufzunehmen lt. Beschlussvorschlag abweichender/ergänzender Beschluss einstimmig mit Stimmenmehrheit: Ja-Stimmen Nein-Stimmen Enthaltungen Freigabe der Sitzungsvorlage für die Internetpräsentation durch den Bgm. o.v. Amtsleiter Nein Ja Beglaubigt: Itzehoe, Datum Unterschrift Bürgermeister/Amtsleiter gez. Dr. Koeppen

2 STADT ITZEHOE Der Bürgermeister Erläuterungen Seite 2 Bauausschuss TOP 2 Die Gemeinde Kremperheide plant im zentralen Bereich der Gemeinde die Errichtung eines Nahversorgungszentrums mit einer Verkaufsfläche von ca m². Da Kremperheide keine zentralörtliche Funktion besitzt, ist die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche gemäß Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein 2010 grundsätzlich unzulässig, kann aber bei Nahversorgungseinrichtungen im Rahmen einer Ausnahmeregelung der Landesplanung umgesetzt werden. Die Gemeinde Kremperheide bittet die Stadt Itzehoe um Zustimmung zur Überschreitung der nach Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein vorgesehenen Obergrenze von 800 m² Verkaufsfläche. Bei der Standort-, Markt- und Wirkungsanalyse vom war der geplante Sky- Lebensmittelmarkt an der Wellenkamper Chaussee in die Beurteilung einbezogen worden. Um eine verlässliche Aussage über die Auswirkungen der Planung auf die Stadt Itzehoe in Erfahrung zu bringen, war es erforderlich, die Analyse an die Ist-Situation anzupassen. Im Nachtrag zur Standort-, Markt- und Wirkungsanalyse vom (Anpassung an die Ist-Situation) wurde eine Umverteilungsquote von 8,5 % ermittelt. Diese ist laut Gutachten als verträglich einzuschätzen. Wesentliche Beeinträchtigungen des Einzelhandels in Itzehoe- Wellenkamp sind auch im Bezug auf die Ist-Situation nicht zu erwarten. Des Weiteren wurde eine gutachterliche Stellungnahme zu der Projektvariante 800 m² Verkaufsfläche erstellt. Die ermittelte Umverteilungsquote liegt bei 7,8 %. Insofern nimmt die Dimensionierung des Discountmarktes in Kremperheide in der Spannbreite von 800 m² bis m² keinen entscheidenden Einfluss auf die Entwicklung der Nahversorgung in Wellenkamp. Die ermittelte Umverteilungsquote von 8,5 % liegt unterhalb der von der Rechtsprechung als kritisch eingestuften 10 %-Schwelle. Nach Auskunft der CIMA Beratung + Management GmbH kann angesichts der zu erwartenden Umverteilungsquote von unter 10 % einer Überschreitung der Obergrenze von 800 m² Verkaufsfläche zugestimmt werden.

3 Amt Krempermarsch Der Amtsvorsteher Krempe Postfach 40 Amt Krempermarsch - Birkenweg Krempe An den Herrn Bürgermeister der Stadt Itzehoe Bauamt /Stadtplanungsabteilung z. Hd. Frau Höhling-Schimann Reichenstr Itzehoe Bankkonten: Sparkasse Westholstein Nr (BLZ ) HypoVereinsbank Nr (BLZ ) Postbank Hamburg Nr (BLZ ) Öffentliche Sprechstunden: Montags - freitags von Uhr dienstags von Uhr donnerstags von Uhr Amt Bauamt Auskunft erteilt Zimmer Herr Trapke 11 Vorwahl Durchwahl Vermittlung Telefax Internet: d.trapke@amt-krempermarsch.landsh.de Datum und Zeichen Ihres Schreibens Mein Zeichen Datum Januar 2012 B-Plan Nr. 8 der Gemeinde Kremperheide Nahversorgungszentrum Sehr geehrte Damen und Herren, als Anlage übersende ich einen Nachtrag zur Standort-, Markt- und Wirkungsanalyse der Fa. BulwienGesa AG vom für die Discountmarkt-Ansiedlung in Kremperheide, geplante Verkaufsfläche m². Das Ursprungsgutachten vom liegt Ihnen bereits vor. Die Gemeinde Kremperheide plant die Einrichtung eines Nahversorgungszentrums im zentralen Bereich der Gemeinde. Das Nahversorgungszentrum soll sowohl die Ansiedlung und Realisierung eines SB-Discount-Marktes beinhalten sowie daran angegliedert einen Bäcker mit gleichzeitig angebotenem Steh/Sitzcafé. Nach der Schließung des TOPKAUF-Lebensmittelmarktes Bremer in Kremperheide, Dorfstraße 140, mit einer Verkaufsfläche von ca. 110 m² ist die Durchführung des Projektes für die Nahversorgung der Gemeinde Kremperheide äußerst wichtig und notwendig. Durch die Einrichtung des vorgestellten Nahversorgungszentrums wird der Bevölkerung die Möglichkeit gegeben, im zentralen Ortsbereich in Kremperheide Waren des täglichen Bedarfs zu erwerben. Durch die Einrichtung des Marktes an zentraler Stelle werden sowohl für die Kremperheider als auch für die Krempermoorer Bürger möglichst kurze Wege realisiert, so dass der Einkauf fußläufig, per Fahrrad und mit dem Pkw möglich ist. Durch die Integration eines Bäckers in den Markt mit der Möglichkeit der örtlichen Cafénutzung wird dieses Nahversorgungszentrum gleichzeitig zu einem Treffpunkt mit Kommunikations- und Austauschmöglichkeiten.

4 Die Gemeinde Kremperheide bittet die Stadt Itzehoe um wohlwollende Prüfung der vorliegenden Unterlagen und Zustimmung zur Überschreitung der nach Landesentwicklungsplan Schleswig-Holstein vorgesehenen Obergrenze von 800 m² Verkaufsfläche. Mit freundlichen Grüßen Im Auftrage (Trapke)

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30 BulwienGesa AG research analysis consulting NACHTRAG ZUR STANDORT-, MARKT- UND WIRKUNGSANALYSE Discountmarkt-Ansiedlung in Kremperheide Charlottenburg HRB B HypoVereinsbank München: Konto , BLZ Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V., Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040) hamburg@bulwiengesa.de

31 Kremperheide Nachtrag BulwienGesa AG research analysis consulting erstellt für: Ingo Peters Am Sportplatz 13a, Kaaks Projekt-Nr.: Hamburg, 12. Dezember 2011 Moorfuhrtweg Hamburg Tel. (040) Fax (040)

32 Kremperheide Nachtrag BulwienGesa AG INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 VORBEMERKUNG 1 2 GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME 2 3 FAZIT / ERGEBNIS 4 BulwienGesa AG

33 Kremperheide Nachtrag BulwienGesa AG 1 VORBEMERKUNG Im Mai 2011 hat die BulwienGesa AG eine von Seiten der Fa. Peters Vermögensverwaltung beauftragte Standort-, Markt- und Wirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Discountmarktes in Kremperheide ausgearbeitet. Da das Projekt an der Wellenkamper Chaussee in die damalige Analyse einbezogen wurde, sollen der Stadt Itzehoe die möglichen Auswirkungen des Planvorhabens nun auf die IST-Situation im Stadtteil Wellenkamp bezogen werden. Hierzu wird im Nachfolgenden Stellung genommen. Zu diesem Zeitpunkt war im Itzehoer Stadtteil Wellenkamp die Ansiedlung eines Supermarkt-Projektes an der Wellenkamper Chaussee geplant. Da es sich um ein sehr konkretes Planvorhaben handelte, Investor und Betreiber bekannt waren und der entsprechende B-Plan Nr. 143 sich bereits in der Bearbeitung befand, wurde das Projekt in die Analyse einbezogen. Ein zweites Planvorhaben - die Ansiedlung eines Supermarktes mit Discounter an der De-Vos-Straße (TÜV-Gelände) - wurde aufgrund eines unübersichtlichen Entwicklungsstandes seinerzeit nicht in der Analyse berücksichtigt. Wie von der Stadt Itzehoe mitgeteilt, wurden die Planungen an der Wellenkamper Chaussee überraschend eingestellt. Auch die Realisierung des zweiten Planvorhabens an der De-Vos-Straße ist weiterhin unklar. Für die Projektentwicklung in Kremperheide ist aus landesplanerischer bzw. raumordnerischer Sicht eine Abstimmung mit der Stadt Itzehoe erforderlich. BulwienGesa AG Seite 1

34 Kremperheide Nachtrag BulwienGesa AG 2 GUTACHTERLICHE STELLUNGNAHME Zur Einschätzung sind folgenden Faktoren von Bedeutung: Ausgangssituation Itzehoe-Wellenkamp Bei dem Planvorhaben an der Wellenkamper Chaussee handelte es sich nicht um eine zusätzliche Neu-Ansiedlung sondern um die Verlagerung einer bereits in Wellenkamp vertretenen SKY-Filiale, die im Zuge dieser Neu-Positionierung von zzt. ca qm auf ca qm Verkaufsfläche vergrößert werden sollte. Die Entfernung zwischen dem bestehenden SKY-Standort und dem neuem Standort beträgt nur ca. 150 m. Der bestehende SKY-Standort ist in das siedlungsstrukturelle Gefüge etwas stärker integriert als der nicht mehr weiterverfolgte neue Standort, der sich für PKW-Kundschaft etwas günstiger präsentiert hätte. Eine grundsätzlich andere Ausgangssituation ist durch den Verzicht auf die Verlagerung nicht eingetreten. Das untersuchungsrelevante Einzelhandelsangebot im periodischen (täglichen) Bedarfsbereich besteht auch in der IST-Situation aus Supermarkt (SKY) und Discounter (Aldi) sowie kleinteiligen Angebotsstrukturen. Ausgangssituation Kremperheide Im Siedlungsverbund Kremperheide/Krempermoor besteht nur ein sehr schwach ausgeprägtes Nahversorgungsangebot (periodischer Bedarf). Dieses Angebot ist in Teilen als prekär, also als nicht dauerhaft bzw. nachhaltig einzuschätzen. Entsprechend kommt es im Raum Kremperheide/Krempermoor bezüglich der Nahversorgung (periodischer Bedarf) zu sehr hohen Kaufkraftabflüssen. Für Kremperheide/Krempermoor ermittelte sich eine Kaufkraftabflussquote von über 80 % und für das gesamte definierte Einzugsgebiet nähert sich der Kaufkraftabfluss einer Quote von 90 % an. Diese hohen Kaufkraftabflüsse sind eine zwangsläufige Folge der nur sehr rudimentären Nahversorgung im Raum Kremperheide/ Krempermoor. Das Volumen der Kaufkraftabwanderung von knapp 7 Mio. Euro p. a. aus dem Siedlungsverbund Kremperheide/Krempermoor und von gut 13 Mio. Euro. p. a. aus dem gesamten Einzugsgebiet ändert sich auch bei Beibehaltung der IST- Situation nicht (keine SKY-Verlagerung). Wie im Gutachten aus Mai 2011 dargestellt (siehe dort S. 14), fließt das Gesamt-Volumen der Kaufkraftabwanderung nur zu Teilen dem Angebot in Itzehoe-Wellenkamp zu. BulwienGesa AG Seite 2

35 Kremperheide Nachtrag BulwienGesa AG Umverteilungseffekte in Itzehoe-Wellenkamp Umverteilungseffekte gegenüber dem Angebot in Itzehoe-Wellenkamp resultieren im Wesentlichen aus der Rückführung bisher aus dem Raum Kremperheide/Krempermoor abfließender Kaufkraft. Das gegenüber dem Einzelhandel in Itzehoe-Wellenkamp wirksame Umverteilungsvolumen wurde im Gutachten aus Mai 2011 auf knapp 0,9 Mio. Euro p. a. eingeschätzt (siehe dort S. 17). Das Umsatzvolumen der IST-Situation - also ohne die SKY-Verlagerung - wurde im Gutachten aus Mai 2011 auf ca. 10,3 Mio. Euro p. a. eingeschätzt (siehe dort S. 12). Auf Grundlage dieser Werte ermittelt sich für das nahversorgungsrelevante Angebot in Itzehoe (ohne Projekt Wellenkamper Chaussee) eine Umverteilungsquote von ca. 8,5 %. Umverteilungseffekte Itzehoe-Wellenkamp (IST-Situation) Umsatz IST Umsatz KÜNFTIG Mio. Euro Mio. Euro Umverteilung IZ-Wellenkamp* 10,30 9,42 * IST-Situation mit SKY-Bestandsfiliale ohne Projekt Wellenkamper Chaussee Rundungsdifferenzen sind möglich Projektumsatz durch Umverteilung Mio. Euro Umverteilungsquote % 0,88-8,5 % BulwienGesa AG Seite 3

36 Kremperheide Nachtrag BulwienGesa AG 3 FAZIT / ERGEBNIS Bezogen auf die IST-Situation wird sich der Umverteilungseffekt für das im Itzehoer Stadtteil Wellenkamp ansässige Angebot nur leicht intensivieren. Die Umverteilungsquote steigt moderat von ca. 7,7 % (mit Projekt Wellenkamper Chaussee) auf 8,5 % (ohne Projekt Wellenkamper Chaussee). Sie verbleibt auch in der IST-Situation deutlich erkennbar unterhalb der von der Rechtsprechung als kritisch eingestuften 10%-Schwelle 1. Die etwas, aber nicht entscheidend höhere Umverteilungsquote kann darauf zurückgeführt werden, dass es durch die Verlagerung der SKY- Filiale zu einer Modernisierung der Nahversorgung im Stadtteil Wellenkamp gekommen wäre. Hierbei hätte sich die neue SKY-Filiale auch etwas besser für die PKW-Kundschaft positionieren können. Vor diesem Hintergrund ist die ermittelte Umverteilungsquote von 8,5 % als verträglich einzuschätzen. Wesentliche, durch das Planvorhaben in Kremperheide hervorgerufene Beeinträchtigungen des Einzelhandels in Itzehoe-Wellenkamp sind auch im Bezug auf die IST-Situation nicht zu erwarten. Die bestehende SKY-Filiale ist mit einer Verkaufsfläche von über qm aber durchaus als wettbewerbsfähig einzustufen. Sie ist gut in die Wellenkamper Siedlungsstrukturen integriert. Insgesamt stützt sich das Nahversorgungsangebot in Wellenkamp wesentlich auf die Versorgung der dort ansässigen Bevölkerung. Die Nahversorgungsfunktion ist auch in der IST-Situation durch Vollsortimenter (SKY) und Discounter (Aldi) solide verankert. Bei beiden Anbietern handelt es sich um namhafte Filialisten. Das Planvorhaben in Kremperheide dürfte für die in Wellenkamp ansässige Bevölkerung keine relevante Marktstellung erreichen. 1 Der 10 %-Schwellenwert hat durch ein Urteil des OVG Münster (NRW) zu einem Fall in Jülich Eingang in die Rechtsprechung gefunden (Urteil vom ; Az. 7A2902/93, BauR 1998,309). Die kritische Marke hat Bedeutung für Einzelhandel in zentralen Lagebereichen sowie für Betriebe, die überwiegend der Nahversorgung dienen. BulwienGesa AG Seite 4

37 Kremperheide Nachtrag BulwienGesa AG URHEBERRECHTLICHER HINWEIS Die in diesem Nachtrag vorgelegten Ermittlungen und Berechnungen sowie die durchgeführten Recherchen wurden nach bestem Wissen und mit der nötigen Sorgfalt auf der Grundlage vorhandener oder in der Bearbeitungszeit zugänglicher Quellen erarbeitet. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit wird nur für selbst ermittelte und erstellte Informationen und Daten im Rahmen der üblichen Sorgfaltspflicht übernommen. Eine Gewähr für die sachliche Richtigkeit für Daten und Sachverhalte aus dritter Hand wird nicht übernommen. Die Ausfertigungen dieses Nachtrags bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars unser Eigentum. Der Nachtrag ist urheberrechtlich geschützt und bei der BulwienGesa AG registriert. Alleine der Auftraggeber ist berechtigt, den Nachtrag oder Auszüge davon (diese jedoch nur mit Quellenangabe) für die gemäß Angebot/Auftrag vereinbarte Zweckbestimmung weiterzugeben. Vervielfältigungen, Veröffentlichungen und Weitergabe von Inhalten an Dritte in jeglicher Form sind grundsätzlich nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der BulwienGesa AG und nur mit Angabe der Originalquelle gestattet. Ausgenommen ist die Verwendung des Nachtrags oder Teile davon für Vermarktungsprospekte, hier ist ausnahmslos die vorherige schriftliche Einwilligung der BulwienGesa AG einzuholen. Hamburg, der 12. Dezember 2011 BulwienGesa AG Seite 5

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47 STADT ITZEHOE Der Bürgermeister Sitzung des Bauausschusses am Sitzungsvorlage Seite: TOP: 3 Amt/Abteilung: Bauamt/Stadtplanungsabteilung Empfehlung zur Beratung des TOP: vertraulich nicht vertraulich Art der Behandlung: Beschlussempfehlung an die Ratsversammlung endgültige Beschlussfassung Anhörung/ Information Aktenzeichen: Anlagen: 1. Einzelhandelskonzept der Stadt Itzehoe vom Stellungnahme zu den Anregungen der Fraktionen Betreff: Einzelhandelskonzept für die Stadt Itzehoe vom Beschlussvorschlag: Der Beschluss wird in der Sitzung formuliert. Abweichender bzw. ergänzender Beschluss/ Empfehlung: Verweisung an andere Ausschüsse: Nein Ja: Mitwirkung anderer Ämter? Nein Ja: Gegenzeichn. Amtsleiter o.v.i.a. Beratungsergebnis: öffentlich nichtöffentlich in das Berichtswesen aufzunehmen lt. Beschlussvorschlag abweichender/ergänzender Beschluss einstimmig mit Stimmenmehrheit: Ja-Stimmen Nein-Stimmen Enthaltungen Freigabe der Sitzungsvorlage für die Internetpräsentation durch den Bgm. o.v. Amtsleiter Nein Ja Beglaubigt: Itzehoe, Datum Unterschrift Bürgermeister/Amtsleiter gez. Dr. Koeppen

48 STADT ITZEHOE Der Bürgermeister Erläuterungen Seite 2 Bauausschuss TOP 3 Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung am beschlossen, die Firma CIMA Beratung + Management GmbH mit der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes zu beauftragen. Zielsetzung der Beauftragung war, ein fachlich fundiertes und rechtssicheres Steuerungselement zur Entwicklung des Einzelhandels in Itzehoe zu erhalten. Die Steuerung des Einzelhandels zur Stärkung und Attraktivitätssteigerung der Itzehoer Innenstadt sowie die Sicherung der flächendeckenden Nahversorgung der Itzehoer Bevölkerung sind wichtige Aufgaben der Stadtentwicklung. Das vorhandene Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2004 wurde nicht beschlossen. Die Entwicklung des Itzehoer Einzelhandels ist durch Einzelfallentscheidungen in den letzten Jahren in andere Bahnen gelenkt worden. Die CIMA Beratung + Management GmbH wurde mit Vertrag vom beauftragt, ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Itzehoe zu erstellen. Parallel zur Bearbeitung des Einzelhandelskonzeptes wurden Itzehoer Geschäftsleute sowie Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, in einem Arbeitskreis über den Planungsstand des Einzelhandelskonzeptes informiert. Die CIMA Beratung + Management GmbH stellte das Einzelhandelskonzept für die Stadt Itzehoe in der Sitzung des Bauausschusses am vor. Das Konzept wurde am im Internet veröffentlicht. Die Fraktionen der Stadt Itzehoe wurden um Stellungnahme zu dem Einzelhandelskonzept gebeten. Seitens der CDU, der IBF und der FDP wurden Stellungnahmen eingereicht. Die Stellungnahme der Verwaltung zu den Anregungen der Fraktionen entnehmen Sie bitte der Anlage 2. Wenn das beigefügte Einzelhandelskonzept vom Grundlage werden soll für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Itzehoe, ist es erforderlich, dass die Ratsversammlung das Einzelhandelskonzept im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes nach 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschließt. Der Vertreter des Projektleiters der CIMA Beratung + Management GmbH und die Bearbeiterin des Einzelhandelskonzeptes werden in der Sitzung des Bauausschusses anwesend sein und für Fragen zur Verfügung stehen.

49 EINZELHANDELSKONZEPT für die Stadt Itzehoe CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: Projektleitung: Dipl.-Geograph Martin Kremming kremming@cima.de Bearbeitung: Dipl.-Geographin Carita Pech pech@cima.de Dipl.-Ing. Philipp Klausmann klausmann@cima.de Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus Lübeck, 30. Mai 2011

50 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

51 INHALT 1 EINLEITUNG 8 2 DYNAMIK DER EINZELHANDELSBETRIEBSFORMEN UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTIGUNG DES INTERNETS Allgemeine Trends in der Einzelhandelsentwicklung in den letzten Jahren Wandel der Betriebsformen Entwicklungen im Versandhandel 13 3 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Itzehoe Sozioökonomische Rahmendaten 17 4 ERGEBNISSE DER BEFRAGUNGEN Kundenherkunft Itzehoe im Meinungsbild Fußgängerfrequenzen in der Innenstadt 28 5 BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Itzehoe Leistungsdaten des Einzelhandels in Itzehoe Einzelhandelsangebot Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung Flächendichte und deren Entwicklung Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Itzehoe Gesamtüberblick Bestandsanalyse Itzehoe Einzelhandel auf Stadtteilebene in Itzehoe Nahversorgungssituation in Itzehoe 47 6 ZENTRENSTRUKTUR DER STADT ITZEHOE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Innenstadt Nahversorgungszentren Weitere Standortkategorien in Itzehoe Einzelhandelslagen in der Stadt Itzehoe Innenstadt (ZV) Nahversorgungszentrum Alsenskamp (ZV) Nahversorgungszentrum Hanseatenplatz (ZV) Nahversorgungszentrum Ostlandplatz (ZV) Fachmarkt-Agglomeration Alsen Fachmarkt-Agglomeration Edendorf Fachmarkt-Agglomeration Sude 72 7 STRATEGIEN FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT ITZEHOE 73 CIMA Beratung + Management GmbH

52 8 BRANCHENKONZEPT Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Itzehoer Sortimentsliste Entwicklungsschwerpunkte im Branchenkonzept Ansiedlungs- und Entwicklungsstrategien Ansiedlungsstrategien für die Innenstadt Ansiedlungsstrategien für die Nahversorgungszentren Ansiedlungsstrategien für die Fachmarkt-Agglomerationen Ansiedlungsstrategien für solitäre Nahversorgungsstandorte Ansiedlungsstrategien für Gewerbegebiete und das sonstige Stadtgebiet 88 9 STANDORTKONZEPT Prüfstandort 2: INEFA-Gelände Prüfstandort 3: Dwerweg Prüfstandort 4: westlicher Abschnitt der Lindenstraße HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN ZUR STÄRKUNG DER INNENSTADT Umgang mit Leerstand Sofortmaßnahmen: Kaschierung der Leerstände Kurz-bis mittelfristige Maßnahmen: Zwischennutzungen Langfristige Maßnahmen: Flächenmanagement Verkleinerung des Haupteinkaufsbereichs Revitalisierung der Breiten Straße Sofortprogramm für die Breite Straße Nachnutzung der Hertie-Immobilie Entwicklungsperspektiven der Breiten Straße Flankierende Maßnahmen für die A- und B-Lagen Untere Feldschmiede La Couronne-Platz Obere Feldschmiede Kirchenstraße/ Bekstraße Verbesserung des Erlebnisangebots Märkte und Veranstaltungen (Event-Check) Gesamteindruck des öffentliches Raum Beschilderungssystem Imageaufwertung der Innenstadt Entwicklung einer Dachmarke Werbemaßnahmen Evaluierung des Stadtmarketings UMSETZUNG DER STANDORTBEZOGENEN VORGABEN AUS DEM EINZELHANDELSKONZEPT METHODIK Angebotsseite Nachfrageseite Sonstige Kennzahlen ANHANG: BEISPIELE FÜR DIE REVITALISIERUNG VON KAUFHAUSIMMOBILIEN 127 CIMA Beratung + Management GmbH

53 ABBILDUNGEN Abb. 1: 9 Abb. 2: Verkaufsflächen im Einzelhandel (in Mrd. qm) 10 Abb. 3: Reaktionen auf neuartiges Konsumverhalten 10 Abb. 4: Anteil der Geschäfte nach Betriebstypen 11 Abb. 5: Verkaufsflächenanteile der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel (in %) 12 Abb. 6: 12 Abb. 7: Betriebsformen des Versandhandels 13 Abb. 8: 14 Abb. 9: Branchenverteilung der Online-Händler in % (Top 7) 14 Abb. 10: 15 Abb. 11: Die Lage der Stadt Itzehoe im Raum 16 Abb. 12: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Itzehoe 17 Abb. 13: Kundenherkunft des Itzehoer Einzelhandels 19 Abb. 14: Orte aus dem Umland mit besonderer Bedeutung 20 Abb. 15: 22 Abb. 16: 23 Abb. 17: 24 Abb. 18: niger, gleich viel oder mehr als vor drei Jahren 24 Abb. 19: 25 Abb. 20: 25 Abb. 21: (Passantenbefragung) 26 Abb. 22: (Haushaltsbefragung) 26 Abb. 23: Zählstandorte im Vergleich 28 Abb. 24: Stündliche Durchschnittsfrequenzen aller Zählstandorte (kumulierte Werte der Wochentage) 29 Abb. 25: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im Städtevergleich 30 Abb. 26: Marktgebiet der Stadt Itzehoe 31 Abb. 27: Nachfragepotential in Itzehoe nach Warengruppen 32 Abb. 28: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Itzehoe 34 Abb. 29: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Itzehoe 36 Abb. 30: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Itzehoe 37 Abb. 31: Verkaufsflächendichte in Itzehoe 38 Abb. 32: 39 Abb. 33: Bindungsquoten der Warengruppen in Itzehoe 40 Abb. 34: Kennzahlen des Itzehoer Einzelhandels im Vergleich 42 Abb. 35: Lage der Itzehoer Stadtteile 43 Abb. 36: Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz auf Stadtteilebene 44 Abb. 37: Einzelhandelszentralitäten der Stadtteile im Vergleich 46 Abb. 38: Verkehrsmittelwahl in Abhängigkeit von der Entfernung des Einkaufsortes 47 Abb. 39: Durchschnittliche Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebstypen 47 Abb. 40: Nahversorgungssituation in Itzehoe (schematisch) 48 Abb. 41: Mögliche weitere Entwicklungen im Bereich Nahversorgung 50 CIMA Beratung + Management GmbH

54 Abb. 42: Nahversorgungsstandorte Edendorfer Straße und Lindenstraße Abb. 43: Übersicht der Einzelhandelslagen in Itzehoe 57 Abb. 44: Einzelhandelslagen der Stadt Itzehoe im Vergleich 58 Abb. 45: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 59 Abb. 46: Eckdaten der Itzehoer Innenstadt 60 Abb. 47: Haupteinkaufslagen in der Fußgängerzone 61 Abb. 48: A-Lage Untere Feldschmiede 61 Abb. 49: B-Lage Obere Feldschmiede 62 Abb. 50: B-Lagen Kirchenstraße und Bekstraße 62 Abb. 51: Attraktive Gebäude in Kirchenstraße und Oberer Feldschmiede 63 Abb. 52: Leerstände in der Innenstadt 64 Abb. 53: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Alsenskamp 65 Abb. 54: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Alsenskamp 65 Abb. 55: Einzelhandelsbesatz im Zentralen Versorgungsbereich Alsenskamp 66 Abb. 56: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Hanseatenplatz 66 Abb. 57: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Hanseatenplatz 67 Abb. 58: Einzelhandelsbesatz am Hanseatenplatz 67 Abb. 59: Eckdaten Zentraler Versorgungsbereich Ostlandplatz 68 Abb. 60: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Ostlandplatz 68 Abb. 61: Einzelhandelbesatz am Ostlandplatz 69 Abb. 62: Eckdaten Fachmarkt-Agglomeration Alsen 70 Abb. 63: Fachmärkte am Standort Alsen 70 Abb. 64: Eckdaten Fachmarkt-Agglomeration Edendorf 71 Abb. 65: Fachmärkte am Standort Edendorf 71 Abb. 66: Eckdaten Fachmarkt-Agglomeration Sude 72 Abb. 67: Fachmärkte am Standort Sude 72 Abb. 68: Flächenanteile des periodischen Bedarfsbereichs differenziert nach Lagen in Itzehoe 76 Abb. 69: Flächenanteile des aperiodischen Bedarfsbereichs (mittelfristig) differenziert nach Lagen in Itzehoe 77 Abb. 70: Flächenanteile des aperiodischen Bedarfsbereichs (langfristig) differenziert nach Lagen in Itzehoe 77 Abb. 71: 78 Abb. 72: Übersicht Standortkategorien 83 Abb. 73: Ansiedlungsmatrix der Standortkategorien 89 Abb. 74: Übersicht Prüfstandorte 91 Abb. 75: Lage des Prüfstandorts 1 92 Abb. 76: Lage des Prüfstandorts 2 94 Abb. 77: Lage des Prüfstandorts 3 95 Abb. 78: Lage des Prüfstandorts 4 96 Abb. 79: Wesentliche Maßnahmen im Überblick 97 Abb. 80: Schaufensterplakatierung in Itzehoe und im Hamburger Quartier Schmuggelstieg 99 Abb. 81: 99 Abb. 82: -poin-rauxel 100 Abb. 83: 100 Abb. 84: Kollmeyer in Neustadt am Rübenberge und Rüther in Papenburg 102 Abb. 85: Innerstädtische Nebenlage Sandberg 104 Abb. 86: Nördlicher und südlicher Abschnitt der Breiten Straße 105 CIMA Beratung + Management GmbH

55 Abb. 87: Verkehrsführungsvariante durch die Breite Straße 106 Abb. 88: Hertie-Immobilie von der Breiten Straße und Viktoriastraße 108 Abb. 89: Verfahrensablauf eines PACTs 110 Abb. 90: Beispielregelung eines Gestaltungshandbuches 112 Abb. 91: Vermarktungsbeispiel von Ladenöffnungszeiten 112 Abb. 92: Baustellenmarketing in Bielefeld und Grünstadt 114 Abb. 93: Beschilderungssysteme in Bleckede, Gelnhausen und Zug 117 Abb. 94: Wort-Bild-Marken aus Norderstedt (Quartier Schmuggelstieg) und Bad Bederkesa 118 Abb. 95: Werbebeispiele aus Cuxhaven, Lübeck und Hamburg-Bergedorf 120 Abb. 96: Aspekte bei der Evaluation des Stadtmarketings 120 Abb. 97: Die 33 CIMA-Branchen 123 Abb. 98: Von der CIMA differenzierte Betriebstypen 124 Abb. 99: Ehemaliges Textilkaufhaus Penndorf vor und nach dem Umbau 127 Abb. 100: Ehemaliger Hertie-Standort Erkrath vor und nach dem Umbau 128 Abb. 101: Ehemaliger Hertie-Standort Siegen-Weidenau nach dem Umbau 128 Abb. 102: Ehemaliger Karstadt-Standort Böblingen nach der Umnutzung 129 CIMA Beratung + Management GmbH

56 1 EINLEITUNG Auftrag Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes Auftraggeber Stadt Itzehoe Benennung Zentraler Versorgungsbereiche sowie Darlegung der (ökonomischen und städtebaulichen) Entwicklungspotenziale Erstellung einer auf die spezifische Situation in Itzehoe angepassten, aktuellen Liste zentrenrelevanter Sortimente Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Nahversorgung Darstellung von Entwicklungsmöglichkeiten für die Positionierung der Stadt Itzehoe als Mittelzentrum in der Region Erarbeitung von Handlungsempfehlungen zur Stärkung der Innenstadt Zeitraum August 2010 bis Mai 2011 Untersuchungsdesign Expertengespräche Kundenherkunftsanalyse Einzelhandelsanalyse Branchenkonzept Standortkonzept Entwicklungskonzept Aufgabenstellung und Ziele Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Aufzeigen von Stärken, Schwächen und Potentialen des Einzelhandelsstandortes Itzehoe Abgrenzung der Innenstadt und Benennung des Hauptgeschäftsbereiches sowie Funktionszuweisung für die einzelnen innenstädtischen Teilbereiche CIMA Beratung + Management GmbH

57 2 DYNAMIK DER EINZELHANDELSBETRIEBSFOR- MEN UNTER BESONDERER BERÜCKSICHTI- GUNG DES INTERNETS 2.1 Allgemeine Trends in der Einzelhandelsentwicklung in den letzten Jahren Die Umsätze des Einzelhandels sind in den letzten Jahren gestiegen, jedoch konnte nicht jeder von diesem Prozess profitieren. Während insbesondere Warenhäuser wie Karstadt (-54,8 %) oder Kaufhof (-9,6 %) zwischen 2000 und 2007 Umsatzrückgänge verzeichneten, konnten Fachmärkte (z.b. Media- Markt/Saturn +124,7 %) und Discounter (z.b. Lidl +120,0 % oder Kik +262,5 %) teilweise ehebliche Zuwächse verzeichnen (Quelle: EHI 2009). Mit der Umsatzentwicklung ist weiterhin ein Flächenwachstum verbunden, das seit 2000 allerdings moderater verläuft. In der Folge des Flächenwachstums stagniert die durchschnittliche Flächenproduktivität seit einigen Jahren lag die durchschnittliche Flächenproduktivität je qm Verkaufsfläche bei (Quelle: EHI 2009). Die Entwicklungen auf der Nachfrageseite stehen unter dem Einfluss des demografischen Wandels. Das statistische Bundesamt prognostiziert aktuell Bevölkerungsrückgänge um mehr als 10 % für Gesamtdeutschland bis Diese Entwicklung wird regional stark unterschiedlich verlaufen, jedoch wird der Konkurrenzkampf um Kunden sowohl in strukturstarken als auch strukturschwachen Regionen zunehmen. Zudem ist erkennbar, dass bei einem stagnierenden Anteil privater Konsumausgaben am verfügbaren Einkommen, der Anteil der Einzelhandelsausgaben an diesen Konsumausgaben eher sinkt (Rückgang von 1992: 32,2 % auf 25,2 % in 2008, Quelle: Destatis 2009). Der Alterungsprozess unserer Gesellschaft wirkt sich auch auf den Einzelhandel aus. Bereits heute sind 37,2 % der Bevölkerung in der Altersgruppe 50+. Dieser Bevölkerungsteil verfügt über 47 % der zur Verfügung stehenden Kaufkraft (Quelle: Metro AG 2007/2008). Neue Anforderungen an die Erreichbarkeit der Geschäfte, an die Servicequalität, die Mitarbeiterqualifizierung sowie die Laden- und Sortimentsgestaltung sind die Konsequenz. Abb. 1: ,0 374,8 Umsat 370,0 373,7 375,2 382,3 387,7 380,7 378,0 386,3 389,7 391,9 395,8 403, Quelle: EHI 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

58 Abb. 2: Verkaufsflächen im Einzelhandel (in Mrd. qm) Diese zunehmende Individualisierung ist gekoppelt an eine zunehmende Polarisierung. Hier trifft Discount auf Luxus.. Bequemlichkeit und Qualität und Versorgungs- und Erlebnisfunktionen verschmelzen zunehmend. Die zunehmende Etablierung spezialisierter Sortimentssparten (z.b. Bio-, Halal- oder Exklusive-Produkte) spiegeln die wachsende Individualität auch in den Regalen wieder Abb. 3: Reaktionen auf neuartiges Konsumverhalten Quelle: EHI 2009 Im Zuge der Individualisierung wird der Kunde unberechenbarer. Ein konsistentes, über einen langen Zeitraum stabiles Konsumverhalten gehört zunehmend der Vergangenheit an. Stattdessen entwickelt sich ein multioptionales Konsumverhalten, das unberechenbarer ist und teilweise fast paradoxe Züge annimmt. Der Porschefahrer, der beim Discounter Champagner einkauft, ist ein Beispiel für eine derartige Entwicklung. Quelle: Lidl/ Aldi Nord 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

59 2.2 Wandel der Betriebsformen Abb. 4: Anteil der Geschäfte nach Betriebstypen Bei all der Komplexität zeigt sich vor allem eines: um als Anbieter auf das komplexer werdende Nachfrageverhalten reagieren zu können, ist es erforderlich, sich von der undefinierten Mitte abzugrenzen. Diese Abgrenzung kann auf unterschiedlichste Weise erfolgen. 60 % 50 % 5,3 5,0 5,0 4,6 4,5 4,2 4,2 Unter dem Druck, möglichst breite Sortimente zu günstigen Preisen anbieten zu können, waren unter den Betriebsformen in den letzten Jahren insbesondere die Fachmärkte die Gewinner (+14,5 % zwischen 2000 und 2007, Quelle: EHI 2009). Deutlich abgenommen hat hingegen der Anteil inhabergeführter Fachgeschäfte (-27,7 % zwischen 2000 und 2007, Quelle: EHI 2009). Als weitere innenstadttypische Betriebsform nimmt auch der Anteil von Kauf- und Warenhäusern an den Betriebsformen ab (-21,4 %, zwischen 2000 und 2007, Quelle: EHI 2009). Demgegenüber sind Shopping-Center weiter auf dem Vormarsch, wodurch der Konkurrenzdruck weiter wächst. Allerdings zeigen die letzten dte. 40 % 30 % 20 % 6,7 7,3 7,5 8,5 11,5 11,6 11,5 11,5 Die Preis- und Sortimentsorientierung macht sich auch im Lebensmitteleinzelhandel bemerkbar. Während vor allem Discounter aber auch Verbrauchermärkte Verkaufsflächenanteile hinzugewinnen können, verlieren Supermärkte und übrige Betriebsformen an Bedeutung. Während die Entwicklung der Flächenproduktivitäten bei den Discountern weiterhin positiv ist, deutet sich bei den SB-Warenhäusern ein Ende des Booms an. 30,5 29,2 28,2 27,3 23,9 23,8 22,6 4,0 11,4 11,7 12,0 12,2 12,0 12,1 12,4 12,1 3,9 3,8 3,7 3,5 3,3 12,5 13,2 13,1 13,3 13,4 12,0 11,9 11,8 11,9 12,1 Kauf- und Warenhäuser Fachmärkte filialisierter Fachhandel nicht-filialisierter Fachhandel 10 % 0 % 20,7 19,3 19,4 18,2 18,3 17, Quelle: EHI 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

60 Abb. 5: Verkaufsflächenanteile der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel (in %) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 19,1 19,1 19,1 19,8 20,3 21,0 22,0 22,7 25,5 25,2 25,0 24,1 23,9 23,1 22,6 23,4 SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte Supermärkte Discounter Abb. 6: Verkaufsfläche) % 30 % 27,7 29,0 30,2 32,1 33,2 34,9 35,7 38,0 übrige LEH- Geschäfte ("Tante-Emma") % % 27,8 26,7 25,7 24,0 22,6 21,1 19,7 16, % Quelle: EHI Quelle: EHI 2009 SB-Warenhäuser Discounter CIMA Beratung + Management GmbH

61 2.3 Entwicklungen im Versandhandel Abb. 7: Betriebsformen des Versandhandels Die wesentliche Entwicklung im Versandhandel der letzten Jahrzehnte ist eine zunehmende Vielfältigkeit. Aktuell lassen sich mehrere Betriebsformen des Versandhandels unterscheiden (Abb. 7). Insgesamt ist die Bedeutung des Versandhandels in den letzten Jahren nur moderat gewachsen. Allerdings gibt es bei den Anteilen der Betriebsformen deutliche Unterschiede. Seit 2006 verzeichnet der Online-Handel Umsatzsteigerungen um über 50 %, aktuell werden dort rd. 15,4 Mrd. Euro Umsatz generiert. Hinzukommen rd. 2,2 Mrd. Euro, die über Ebay-Powerseller erzielt werden. Teleshopping-Kanäle verzeichnen derzeit mit rd. 1,2 Mrd. Euro Umsatz (2008) noch einen relativ kleinen Marktanteil, allerdings liegt die jährliche Wachstumsrate bei 11 %. Demgegenüber verliert der klassischer Versandhandel an Bedeutung. Online-Shoppen ist in Deutschland längst nicht mehr nur eine Sache der jungen Leute: Bei den über 60-Jährigen stieg der Anteil der Online-Besteller von 19 Prozent in 2008 auf 28 Prozent in 2009, bei den 50- bis 59-Jährigen kletterte er von 43 auf 58 Prozent (Quelle: BVH 2009). Hierbei ist allerdings zu beachten, dass sich bisher der Online-Handel auf nur wenige Branche beschränkt. Vor allem Medien, elektronische Produkte, Mode, Bürobedarf, Geschenk- und Dekoartikel sowie Spielwaren/Hobbybedarf werden über den E-Commerce vertrieben. SER Services VDV Vertreter-Direkt- Versender TVS Teleshopping- Versender MCV Multi-Channel- Versender (Katalog + Internet) Quelle: BVH 2009 STV Versender mit Heimat im Stationärhandel IPP Internet- Pure-Player HEV Hersteller- Versender EPS Ebay- Powerseller (gewerbliche Ebay-Händler) APV Apotheken- Versender CIMA Beratung + Management GmbH

62 Abb. 8: Versandhandelsumsatz (nur W Abb. 9: Branchenverteilung der Online-Händler in % (Top 7) statistischer Sprung 2005/ ,3 27,6 28,6 29,1 CDs/ DVDs Elektronische Produkte 13,6 13, ,2 20,7 20,2 18,9 21,3 21,0 18,6 17,4 20,3 15,1 20,0 12,6 16,3 16,7 15,2 13,7 Bücher/ Zeitschriften Mode Bürobedarf 7,7 9,9 10,5 15,4 13,4 5 10,0 10,9 7,4 5,2 1,0 1,8 2,7 3, * E-Commerce-Umsatz übriger Versandhandelsumsatz (Prognose) Quelle: BVH 2009 Geschenkartikel/ Deko 6,5 Spielwaren/ Hobby 6,5 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % 14 % Quelle: EuPD-Research 2008 CIMA Beratung + Management GmbH

63 3 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMI- SCHE STRUKTUR 3.1 Zentralörtliche Bedeutung Die Stadt Itzehoe nimmt im zentralörtlichen System des Landes Schleswig- Holstein den Rang eines Mittelzentrums ein. Mit Einwohnern 1 ist sie die größte Stadt im Kreis Steinburg. Neben der Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des qualifizierten Grundbedarfs für seine Bewohner ist Itzehoe auch für die Deckung des gehobenen Bedarfs für seine Bewohner sowie die Bewohner des umliegenden Nahund Mittelbereichs zuständig. Ländliche Zentralorte Hohenlockstedt Horst Krempe Schenefeld Wacken Abb. 10: Relevante, z.t. konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion sind: Mittelzentren Brunsbüttel Elmshorn Unterzentren Bad Bramstedt Barmstedt Burg Glückstadt Kellinghusen Wilster Quelle: Bearbeitung: CIMA GmbH Quelle: Stadt Itzehoe, Bauamt; Stand: CIMA Beratung + Management GmbH

64 3.2 Makrostandort Stadt Itzehoe Abb. 11: Die Lage der Stadt Itzehoe im Raum Allgemeine Rahmendaten Die Stadt Itzehoe befindet sich im Südwesten des Bundelandes Schleswig- Holstein, 90 km westlich von Lübeck, 75 km südwestlich von Kiel und 55 km nordwestlich von Hamburg. Die Entfernung zum nächstgelegenen Oberzentrum Neumünster beträgt 40 km. Die Stadt Itzehoe ist Dienstleistungs-, Verwaltungs- und Handelszentrum für den Bereich der schleswig-holsteinischen Westküste zwischen Husum und Elmshorn. Neben der Funktion als Sitz zahlreicher Behörden (u.a. Kreisverwaltung) stellt die Stadt in mehreren Wirtschaftszweigen Arbeitsplätze für das Umland zur Verfügung. Dazu gehören etwa das Fraunhofer- Institut für Siliziumtechnologie (ISIT), das Innovationszentrum Itzehoe (I- ZET), die Itzehoer Versicherungen oder die Großdruckerei Prinovis. Itzehoe ist über die nahegelegene Autobahn A 23 (Heide Hamburg) sehr gut an das überregionale Bundesfernstraßennetz angeschlossen. Im Stadtgebiet treffen zudem die Bundesstraßen B 5, B 77 und B 206 aufeinander, von denen letztere die Anbindung in Richtung Kiel und Lübeck sicherstellt. Als IC-Haltepunkt auf der Strecke Westerland (Sylt) Hamburg verfügt Itzehoe zudem über eine Anbindung an das überregionale Bahnnetz mit Direktverbindungen nach Berlin, Hannover sowie Köln / Ruhrgebiet. Im Regionalverkehr verkehren stündlich zwei Züge nach Hamburg. Wettbewerbssituation im Einzelhandel Quelle: Open Street Map 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 Während das nahegelegene Mittelzentrum Brunsbüttel mit Itzehoe lediglich um Kunden aus den sonstigen Gemeinden des Landkreises konkurriert, zieht das Mittelzentrum Elmshorn u. a. aufgrund seiner verkehrlichen Erreichbarkeit über die A 23 spürbar Kaufkraft ab. Dieser Trend hat sich in den letzten Jahren durch neu entstandene Standorte außerhalb der Innenstadt (u. a. Teppich Kibek) weiter verschärft. Daneben übt insbesondere die Freie und Hansestadt Hamburg seit jeher einen starken Konkurrenzdruck auf den Itzehoer Einzelhandel aus. CIMA Beratung + Management GmbH

65 3.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 12: Sozioökonomische Rahmendaten der Stadt Itzehoe Indikatoren Stadt Landkreis Schleswig- Itzehoe Steinburg Holstein Bevölkerungs entwicklung /- in % ,2-2,6 0,1 Quelle: Statistikamt Nord; Stand: sozialversicherungs pflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) /- in % ,4 6,3 7,0 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand Arbeitslosenquoten * 11,6 11,6 im Jahres * 9,8 10,0 durchschnitt * 7,4 8,4 (*Itzehoe: Absolute Zahlen) * 5,8 7, * 6,1 7.8 Indikatoren Stadt Landkreis Schleswig- Itzehoe Steinburg Holstein Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH /- in % ,1-47,4-32,8 Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: CIMA Beratung + Management GmbH

66 In den letzten Jahren verzeichnete die Stadt Itzehoe einen leichten, jedoch stetigen Bevölkerungsrückgang von insgesamt -2,2 % im Vergleich zum Jahr Diese Entwicklung ähnelt der des Landkreises, bei dem der Verlust sogar noch etwas höher ausgefallen ist (-2,6 %). Beides entspricht nicht der Entwicklung des Landes, welches im gleichen Zeitraum sogar einen marginalen Anstieg der Bevölkerungszahlen verzeichnen konnte. Hier ist jedoch zu beachten, dass im letzten Jahr auch dort erstmalig eine negative Entwicklung eingesetzt hat. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hat sich seit dem Jahr 2005 überdurchschnittlich positiv entwickelt. Es vollzog sich ein kontinuierlicher Zuwachs um ca Personen, was einem relativen Wert von 10,4 % entspricht. Das Land Schleswig-Holstein konnte im gleichen Zeitraum nur einen Anstieg um 7,0 %, der Kreis Steinburg sogar nur um 6,3 % erreichen. Die Arbeitslosigkeit in Itzehoe hat sich in den Jahren 2005 bis 2009 nahezu halbiert (-51,1 %) und betraf zuletzt nur noch durchschnittlich Personen. Dieser Trend war in ähnlichem Maße auch im Kreisgebiet zu verzeichnen (-47,4 %), wo er im letzten Jahr jedoch zum Erliegen gekommen ist. Da sich dies auch auf Landesebene vollzogen hat, ist zu befürchten, dass sich auch in Itzehoe die kontinuierliche Verringerung der Arbeitslosigkeit nicht weiter fortgesetzt hat. Über den Gesamtbetrachtungszeitraum ist jedoch eine außerordentlich positive Entwicklung zu konstatieren, die jene des Bundeslandes bei weitem übertrifft. Der deutliche Überschuss an Einpendlern in die Stadt Itzehoe verweist auf ihre Funktion als wichtiger Arbeitsstandort der Region. In den letzten vier Jahren ist dieser Wert weiter angestiegen und liegt nun bei Personen. Gleichzeitig ist auch die Zahl der Auspendler gestiegen. Fazit Die Entwicklung der Bevölkerung der Stadt Itzehoe ist im Vergleich als eher negativ zu bewerten. Da auch der Landkreis Steinfurt in den letzten Jahren leichte Bevölkerungsverluste hinnehmen musste, sank damit die Zahl der potenziellen Nachfrager des Itzehoer Einzelhandels. Positiv ist dagegen die Entwicklung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten sowie des Pendlersaldos einzuschätzen. Hier hat es in den letzten fünf Jahren deutliche Zuwächse gegeben, die auch der potentiellen Kaufkraft in der Stadt zugutekommen. Der massive Rückgang der Arbeitslosigkeit ist ebenfalls als außerordentlich positiv zu bewerten. Allerdings muss davon ausgegangen werden, dass das derzeitige Niveau auch für die nächsten Jahre bestehen bleiben wird und sich daraus kurzfristig eher keine weiterführenden Chancen ergeben. In der Gesamtschau der wirtschaftlichen Eckdaten ergeben sich trotz teils gegenläufiger Entwicklungstrends damit durchaus stabile Rahmenbedingungen auf der Nachfrageseite, auf die sich der Itzehoer Einzelhandel auch in Zukunft berufen kann. CIMA Beratung + Management GmbH

67 4 ERGEBNISSE DER BEFRAGUNGEN Um eine fundierte Datenbasis zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Itzehoe zu erhalten, hat die CIMA neben Expertengesprächen umfangreiche quantitative Befragungen und Analysen vorgenommen: Kundenherkunftsbefragung durch die Einzelhändler in Itzehoe (4.10. bis , 57 teilnehmende Betriebe, befragte Kunden) Passantenbefragung in der Innenstadt sowie den Fachmarkt-Standorten Sude und Edendorf (4., 9. und , 564 befragte Passanten) Telefonische Haushaltsbefragung (6.9. bis , jeweils 200 zufällig ausgewählte Haushalte in Itzehoe und Umland) Fußgängerfrequenzanalyse an vier Standorten in der Innenstadt (Donnerstag 23.9., Samstag und Freitag ) Aus dem Umland der Stadt Itzehoe kommen 27,6 % der Kunden, davon stammen 7,1 % aus dem Amt Itzehoer-Land, 6,3 % aus dem Amt Krempermarsch, 6 % aus dem Amt Breitenburg sowie 8,1 % aus dem weiteren nahen Umland. Weitere 10,6 % der Kunden leben in anderen Orten in Schleswig-Holstein. Lediglich 1,4 % der Kunden kommen aus anderen Bundesländern und dem Ausland (0,2 %). Abb. 13: Kundenherkunft des Itzehoer Einzelhandels 7,1% 8,1% Nachfolgend werden die wesentlichen Ergebnisse in zusammengefasster Form dargestellt. Die vollständigen Befragungs- und Analyseresultate stehen in einem gesonderten Materialband zu diesem Einzelhandelskonzept zur Verfügung. 60,4% 6% sonstiges Schleswig-Holstein 10,6% 4.1 Kundenherkunft 6,3% Bei der Analyse zur Kundenherkunftsbefragung wurden acht räumliche Teilbereiche unterschieden: Itzehoe, die umgebenden Ämter Itzehoer-Land, Krempermarsch und Breitenburg sowie das nahe Umland, sonstiges Schleswig- Holstein, andere Bundesländer und sonstiges Ausland. Die Kunden des Itzehoer Einzelhandels stammen anteilig aus den folgenden Bereichen: 60,4 % der Kunden wohnen in der Stadt Itzehoe. Kartengrundlage: Map Point 2011 Bearbeitung: CIMA GmbH 2011 CIMA Beratung + Management GmbH

68 Mit rund 87 % kommt der größte Anteil der gezählten Kunden aus dem Stadtgebiet sowie dem nahen Umland von Itzehoe. Im Vergleich zu anderen Projektstädten der CIMA in ähnlicher Größenordnung kann Itzehoe dabei nur einen eher durchschnittlichen Kundenanteil von außerhalb des eigenen Stadtgebiets rekrutieren. Die Werte der dicht angrenzenden Ämter sind dabei noch ausbaufähig und deuten auf eine eher begrenzte Attraktivität des Einkaufsstandortes Itzehoe hin. Der Tourismus spielt für den Itzehoer Einzelhandel zudem kaum eine Rolle. Abb. 14: Orte aus dem Umland mit besonderer Bedeutung Lägerdorf Kremperheide EW 26,0 % EW 26,4 % Hohenaspe Hohenlockstedt EW 24,7 % 6.043EW 8,3 % Oelixdorf EW 28,0 % Wilster Heiligenstedten EW 9,4 % 1.637EW 23,1 % Kellinghusen Dägeling Glückstadt EW 4,4 % 1.013EW 33,3% EW 2,8 % Oldendorf EW 23,4 % Breitenburg Krempe EW 20,6 % 2.346EW 8,4 % Anzahl Personen Anteil an der jeweiligen Bevölkerung Quelle: CIMA Kundenherkunftsbefragung 2010 Schlüsselt man die Herkunft der Kunden aus den Orten außerhalb von Itzehoe auf, zeigt sich, dass vor allem Bürger aus Lägerdorf, Kremperheide, Hohenaspe und Hohenlockstedt bei der Zählung erfasst wurden. Errechnet man auf dieser absoluten Datengrundlage die prozentualen Anteile der Bevölkerung aus den jeweiligen Ortschaften, die in Itzehoe einkaufen, so verschiebt sich dieses Bild. CIMA Beratung + Management GmbH