T R U M A N P L A Z A GARTENHÖFE -ZEHLENDORF

Transkript

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2 Strukturplan Baustruktur und Freiraum Präzisierung des Bebauungsplankonzepts Nutzungsspezifizierung der Gebäude im EG Parzellierung, Baufelder, Bauabschnitte Ruhender Verkehr, Erschließung Bebauungskonzept Baustruktur, Straßen, Freiräume Gliederung der Städtebauliche Kennzahlen Flächenbilanz nach Nutzungsarten BGF Bilanz Dichtebilanz (GRZ/GFZ) Konkretisierung / Visualisierung Gartenhofhäuser Platz

3 Raumbildende Bebauungsstrukturen: -Zeile -Winkel -Fläche Freiraum und Wegebeziehungen -Platz -Grünraum -Fuß-und Radwegeverbindungen Strukturplan

4 Potential- und Konkurrenzanalyse für Wohnen und Gewerbe: Fazit: Entwicklung von innovativen Kompaktformen wie Hof-oder Kettenhäuser auf Grundstücken von qm zu Vk-Preisen von /qm Entwicklung von innovativen Geschosswohnungen in altengerechter Bauausführung. Zusätzlich ist ein Wohnkonzept für Studenten/Dozenten mit kleinteiligen Einheiten aufgrund der FU-Nähe vorstellbar. Ein Nutzungsmix von unterschiedlichen Gewerbekonzepten am Standort ist wünschenswert. Wirtschaftlichkeits- Betrachtung- Zusammenfassung Stärken-/ Schwächen- Analyse Stärken z.b. Gute Berliner Wohnlage im gewachsenen Umfeld mit Grünbezug Gute Verkehrsanbindung, sehr gute soziale Infrastruktur im dir. Umfeld Homogene Einwohnerstruktur, gehobenes Einkommensniveau Adressbildung/Imagebildung möglich Schwächen z.b. Fehlende dir. EZH-Infrastruktur (Nahversorgung)

5 Fläche- Gartenhofhaus verdichtete Wohnform, druchgrünte Höfe, Einfamilienhaus mit Gartenhof Zeile- Geschosswohnungsbau innovativer Geschosswohnungsbau, modulare Einheiten kombinierbar Nutzungsspezifizierung der Gebäude im EG Zeile- Gewerbe EG: Gastronomie/ Einzelhandel OG: kleinteiliges Gewerbe/ Altengerechtes Wohnen/ Boardinghouse/ Wohnen Winkel- Einzelhandel EG: kleinteiliger Einzelhandel/Supermarkt OG: Fitness &Wellness/ Wohnen/ Appartement

6 Der Bebauungsvorschlag ermöglicht die Parzellierung des Grundstückes in drei Baufelder. Unabhängig voneinander kann jedes Baufeld für sich vermarktet und als Bauabschnitt realisiert werden m² Flächenbebauung/Gartenhofhäuser Parzellierung, Baufelder, Bauabschnitte m² Zeilenbebauung/Geschosswohnu ngsbau m²winkelbebauung und Zeilenkopfbau/Gewerbe und Einzelhandel

7 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Developerberechnung Ergebnis: Ausgehend von einem Bodenrichtwert von 350 /m² über das gesamte Grundstück ist das Projekt mit Bauträgergewinn realisierbar. Bei einer Aufteilung des Vorhabens in thematische Bauabschnitte steigt der Wert der Baulandes in Bereichen mit hoher Bebauungsdichte gegenüber Bereichen mit niederer Dichte.

8 Ruhender Verkehr Gartenhofhäuser Ringstraßenerschließung von der Marschallstraße Parken in den Vorhöfen und auf der Straße 75 Stellplätze privat 38 Stellplätze öffentlich Geschosswohnungsbau Erschließung von der Clayallee über ein Einbahnstraßensystem, Einund Ausfahrt getrennt. Parken unter den Gebäuden halbgeschossig versetzt. 100 Stellplätze Gewerbe Erschließung von der Marschallstraße. Parken in der Tiefgarage und oberirdisch auf dem Parkplatz. 70 Stellplätze im TG für Einzelhandel 40 Stellplätze in TG für Gewerbe 75 Stellplätze oberirdisch für Einzelhandel

9 Gebäudehöhen Fläche: I bis III Zeile: IV / VI Winkel: I / III Bebauungskonzept Baustruktur, Straßen, Freiräume

10 Gartenhofhäuser Summe 74 WE: qm GR qm BGF Geschosswohnungsbau mit Laubengangerschließung 4 BT: qm GR qm BGF Kennzahlen: Flächenbilanz BGF Bilanz Dichtebilanz Mischnutzung Gewerbe / Wohnen Einheiten EG a (Supermarkt) qm GR qm BGF b (6 gesch.) 500 qm GR 500 qm BGF c (Pavillion) 757 qm GR 757 qm BGF Zwischensumme: qm GR qm BGF Einheiten OG I-VI a qm BGF b qm BGF c qm BGF Zwischensumme: qm GR qm BGF Gesamt: qm GR qm BGF Dichtebilanz GRZ: 0.22 GFZ: 0.57 B-plan Entwurf X-188 von 1995 GRZ: 0.16 GFZ: 0.64

11 Konkretisierung / Visualisierung Gartenhofhäuser

12 Konkretisierung Gartenhofhäuser

13 Konkretisierung Platz

14 Platz Konkretisierung / Visualisierung PLatz

15 Erläuterung des städtebaulichen Konzepts Das Konzept orientiert sich an den in der Auslobung benannten städtebaulichen und freiraumplanerischen Eckpunkten und integriert sie in seine städtebauliche Lösung. Die Truman- Plaza ist ein Wohnstandort, kombiniert mit einem Nahversorgungsstandort/ Mischnutzung im südlichen Grundstücksbereich bzw. entlang der Clay- Allee. Um die Mischnutzung aufzunehmen und dem Quartier einen Eingangsbereich und eine Identität zu geben, wird eine markante Platzsituation im Kreuzungsbereich Clayallee/ Argentinische Allee vis a vis zum U- Bahnhof Oskar- Helene- Heim ausgebildet. Der Nahversorgungsbereich ist mit einer winkelförmigen Bebauung so konzipiert, dass das vorhandene Kiefernwäldchen erhalten bleibt und in die Gesamtgestalt einbezogen wird. Folgender Nutzungsmix wäre als Nahversorgungsangebot denkbar: SB-Markt (Vollsortimenter), Drogerie/Reformhaus, Ökosupermarkt, Bäcker, Metzger, Reinigung, Apotheke, Gastronomie/Cafe, Fitness und Wellness u.a.m. Die KFZ- Erschließung erfolgt im südlichen Bereich der Marshallstraße (Andienung und ruhender Verkehr). Parkplatzflächen werden als Tiefgarage und/oder oberirdisch angeboten. An den Stadtplatz schließt sich ein durchgrünter Innenbereich an, der zugleich die Verbindung vom Hüttenweg zum U- Bahnhof Oskar- Helene- Heim herstellt. Dieser Grünzug kann im Sinne einer Waldsiedlung als vielfältig nutzbare wohnungsnahe Parkanlage ausgebildet werden. Im Zusammenhang mit dem Anschluss des Grünzuges an die Marshallstraße wird ein attraktives, konfliktfreies Fuß- und Radwegenetz zur Erschließung aller bedeutenden Zielpunkte (Sportstätten, Schule, U- Bahnhof, Einzelhandelseinrichtungen etc.) erreicht. Die Wohnbebauung ist in zwei Bereiche unterschiedlicher Charakteristik gegliedert. Orientiert zur ruhigeren Marshallstraße wird eine offenere Bebauung entwickelt, die als Gartenhofhaustyp hohe Privatheit und eine intensive Durchgrünung gewährleistet. In Form von Kettenhäusern ist das Verknüpfen zu baulichen Einheiten, z.b. Baugruppe, möglich. Die Höhenentwicklung ist max. III. Die KFZ- Erschließung erfolgt als Ringstraßensystem von der Marshallstraße aus, Parken erfolgt in Vorhöfen auf dem Grundstück oder auf der Straße (Gäste). Parallel zur stärker frequentierten Clayallee wird eine Zeilenbebauung mit einer Höhenentwicklung von IV, im Platzbereich VI konzipiert. Die Zeilenbebauung bewahrt den Grünzug entlang der Clayallee und qualifiziert diesen durch ihr Erschließungssystem, der ruhende Verkehr wird unter dem Gebäude halbgeschossig versetzt untergebracht. Die Bebauung bietet Potential für innovativen Geschosswohnungsbau, z.b. als Boardinghouse, als Studentenwohnungen, für Altengerechtes Wohnen kleinteilige Büros oder Dienstleistungen,. Die Nutzung verdichtet sich in Platznähe mit einem höheren gewerblichen Anteil (z.b. Cafe). Durch das städtebauliche Konzept entstehen geometrisch eigenständige, ablesbare und raumbildende Baufelder, die sich an der Baustruktur der Umgebung orientieren und denen definierte Freiräume zugeordnet werden können. Die Baufelder können ggf. auch unabhängig voneinander bauabschnittsweise realisiert werden.

16 Gartenhofhäuser (Die Bezeichnungen der Wohntypen beziehen sich auf den Plan Konkretisierung Gartenhofhäuser ) WE A 94 qm GR /204 qm BGF=163 qm NGF (3-gesch. Riegel mit Anbau) Grundstück 225 qm 9 WE 846 qm GR qm BGF WE B.1 99 qm GR/ 225 qm BGF = 180 qm NGF (3-gesch. Riegel mit Anbau) Grundstück 255 qm 9 WE 891 qm GR 2025 qm BGF WE B.2 95,4 qm GR/ 221,4 qm BGF = 177 qm NGF (3-gesch. Riegel mit Anbau) Grundstück 243 qm 16 WE qm GR qm BGF WE C qm GR/ 180 qm BGF = 144 qm NGF (2-gesch. Riegel mit Anbau) Grundstück 195 qm 9 WE 981 qm GR qm BGF Anlage BGF Bilanz WE C qm GR/ 180 qm BGF = 144 qm NGF (2-gesch. Riegel mit Anbau) Grundstück 186 qm 16 WE qm GR qm BGF WE D 89 qm GR/ 157 qm BGF = 126 qm NGF Grundstück 153 qm 6 WE 534 qm GR 942 qm BGF WE E 97.5 qm GR/ qm BGF = 179 qm NGF Grundstück 195 qm 9 WE qm GR 2012 qm BGF Summe 74 WE: qm GR qm BGF

17 Flächenbilanz: befestigte und unbefestigte öffentliche Flächen Bereich Gartenhofhäuser: befestigte Flächen: m² unbefestigte : m2 Bereich Geschosswohnungsbau: befestigte Flächen: 860 m² unbefestigt: m² Wäldchen a.d. Clayallee: m2 Anlage Flächenbilanz Bereich Gewerbe/ Einzelhandel/ Wohnen befestigte Flächen: m² unbefestigte Flächen: m² Wäldchen a.d. Argentinischen Allee: m²

18 Parallel zur baulich- räumlichen Konzeptfindung wurde durch Jonas Rabe, Berlin, eine Studie zur Wirtschaftlichkeit der Bebauung des Standortes erstellt. Die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung beinhaltet: Potential-/ Konkurrenzanalyse Stärken- Schwächenanalyse / Nutzwertanalyse Developerberechnung Potential-/Konkurrenzanalyse: Wohnen Anlage Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Aufgrund der Nähe zum Grunewald und dem gewachsenen Umfeld ist der Standort insbesondere für Wohnnutzungen geeignet. Trends: Zunahme der Seniorenhaushalte Zunahme der Singlehaushalte Familiengerechte Wohnformen in innovativen Konzepten Nachfrage von Eigennutzern in bevorzugten Wohnanlagen nimmt zu Preisniveau in Zehlendorf/Dahlem/Grunewald: Kaufpreise Bestand, mittlere bis Gute Wohnlage Kaufpreise Neubau, mittlere bis Gute Wohnlage Miete Bestand, mittlere bis Gute Wohnlage Miete Neubau, mittlere bis Gute Wohnlage : /qm : /qm : 5-8 /qm : 8-12 /qm

19 Potential-/Konkurrenzanalyse: Wohnen Konkurrenzprojekte: Parkviertel Dahlem, mit ca Bestandswohnungen, ca Neubauwohnungen und Neubau von ca. 20 Doppelhäusern bei Kaufpreisen von /qm. Pücklerstraße und Umgebung, Entwicklung und Neubau der ehemaligen amerikanischen Offiziershäusern, ca Grundstücke für EFH und DH. Im Winkel/Edwin-Redslobstraße, Entwicklung von ca DH und RH bei derzeitigen VK-Preisen von /qm. Stadtvillen Glockstraße (nahe Mexikoplatz), 5 Einzelvillen mit ca.40 ETW, Kaufpreise zwischen /qm. Stadtvillen Palladio (nahe Mexikoplatz), 7 Einzelvillen mit ca.38 ETW, Kaufpreise zwischen /qm. Persante Park am Zehlendorfer Wändchen, Entwicklung von ca. 26 DH bei derzeitigen VK-Preisen ab 2600 /qm. Anlage Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Fazit: Entwicklung von innovativen Kompaktformen wie Hof-oder Kettenhäuser auf Grundstücken von qm zu Vk-Preisen von /qm Entwicklung von innovativen Geschosswohnungen in altengerechter Bauausführung. Zusätzlich ist ein Wohnkonzept für Studenten/Dozenten mit kleinteiligen Einheiten aufgrund der FU-Nähe vorstellbar.

20 Potential-/Konkurrenzanalyse: Gewerbe 1. Büro kleinteilige Bürostrukturen für Kiezansässige Nutzungen wie Rechtsanwalt, Steuerberatung, Versicherungsmakler, e.t.c bei Schaffung einer Adressbildung. Potential: max qm, Miete /qm 2. Ärztehaus Potential vor allem im Privatpatientenbereich auch für stationäre Behandlung vorhanden. Entwicklung des Standortes Oskar Helene Heim bleibt abzuwarten, dann gegebenenfalls Ergänzung. 3. Fitnes/Wellness Potential vorhanden, sowohl im gehobenen Bereich als auch in der unteren Kategorie (Nähe FU). Entwicklung der Zehlendorfer Welle ist zu berücksichtigen und ein entsprechenden Gegenkonzept zu entwickeln Potential: qm, Miete 8-9 /qm 4. Altenpfege/Seniorenwohnen Potential vorhanden. Entwicklung des Standortes Oskar Helene Heim bleibt abzuwarten, eher altengerechte Wohnungen mit Servicedienstleistungen zum VK anbieten(s.o.). Anlage Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 5. EZH/Gastro Potential für den Nahversorgungsbereich hoch. Folgender Nutzungsmix wäre denkbar: SB-Markt (Vollsortimenter): qm Drogerie/Reformhaus: qm Ökosupermarkt: qm Bäcker: 30qm, Metzger: 30qm, Reinigung: 20qm Apotheke: qm Gastro/Cafe: qm Miete /qm 6. Boardinghouse Potential vorhanden, gerade in Verbindung mit FU-Nähe für ausländische Gastdozenten. Potential: Einheiten, ca qm, Miete /qm. Fazit: Ein Nutzungsmix von unterschiedlichen Gewerbekonzepten am Standort ist wünschenswert.

21 Stärken Schwächen Analyse Stärken Gute Berliner Wohnlage Guter ÖPNV Verkehrsgünstig gelegen Sehr gute soziale Infrastruktur im dir. Umfeld Flexibilität bezüglich Nutzungen und Flächenangebote Gute Lage im gewachsenen Umfeld Hohe Kaufkraft/ gehobenes Einkommensniveau Homogene Einwohnerstruktur Adressbildung/Imagebildung möglich Geringe Konkurrenzangebote im Neubaubereich Großzügige Direktes Grünumfeld Hoher Bekanntheitsgrad Schwächen Hoher Verkehrslärm Fehlende dir. EZH-Infrastruktur (Nahversorgung) Sportbebauung mit rel. hoher Parkfrequenz in unmittelbarer Nachbarschaft Anlage Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Chancen Belebung des Berliner Immobilienmarktes durch ausländische Investoren Spezifische Produktausprägung und wenig direkte Konkurrenz Flexibles reagieren auf Nutzeranforderungen mögl. Nähe zur FU Aufwertung durch Weiterentwicklung des Parkviertel Dahlem Niedriges Preisniveau des Berliner Wohnungsmarktes Geringes Grundstückspreisniveau Anziehendes Preisniveau für Wohnimmobilien zu erwarten

22 Anlage Wirtschaftlichkeitsbetrachtung Nutzwertanalyse Merkmale: Makrostandort Verkehr Anbindung Flughafen Anbindung Bahn Anbindung Autobahn Sozialdemographisch Kaufkraftpotential Image Merkmale: Mikrostandort Verkehr Anbindung ÖPNV Parken im Umfeld Frequenz Sozialdemographisch Umfeldnutzung Nahversorgung Konkurrenz Image Nutzungsvorschlag Innovativer Geschosswohnungsbau Hofhaus Büros (kleinteilig) Einzelhandel (kleinteilig) Gastronomie Altengerechte Wohnungen Fitness und Wellness Boardinghouse/Studentenwohnungen u.a.m.