LBS-Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein Städte, Gemeinden und Siedlungsräume über Einwohner. Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.

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1 LBS-Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein 2014 Städte, Gemeinden und Siedlungsräume über Einwohner Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.

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3 1 Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein 2014 Die LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG beschreibt in dem vorliegenden Immobilienmarktatlas zum zweiten Mal nach 2012 die Entwicklung der Städte, Gemeinden und Siedlungsräume mit über Einwohnern. Neben den Eckdaten, wie Einwohnerentwicklung von 2012 bis 2013 in den nach Einwohnern größten Siedlungsgebieten in Schleswig-Holstein ausgewertet. Die angegebenen Preise geben jeweils Mittelwerte der Kaufpreise im Markt wieder. Abweichungen nach oben oder unten sind für einzelne Immobilien je nach Lage in den Regionen daher möglich. Nachrichtlich ergänzt wurden, sofern vorhanden, Preise für Neubauten. und der Kaufkraft, konzentriert sich die aktuelle Bestandsaufnahme auf den Immobilienmarkt und die Preisentwicklung für die Segmente Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser Die in der Broschüre eingesetzten für die Regionen typischen Objektfotos dienen ausschließlich der Illustration. sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Unter der wissenschaftlichen Leitung des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, wurden in der Zeit vom bis zum Zusammen mit den regelmäßig erscheinenden LBS-Immobilienmarktatlanten Hamburg und Umland sowie Inseln, Küsten, Förden möchten wir auch mit diesem Atlas die Markttransparenz für Immobilien erhöhen die öffentlich zugänglichen Immobilienangebote LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG Oktober

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5 INHALT Inhaltsverzeichnis 1 IMMOBILIENMARKTATLAS SCHLESWIG-HOLSTEIN DIE GRÖSSTEN STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME IN SCHLESWIG-HOLSTEIN MIT ÜBER EINWOHNERN Eckdaten Kiel, Lübeck, Flensburg 4 Der Immobilienmarkt: Kiel und Umland 7 Der Immobilienmarkt: Lübeck und Umland 12 Der Immobilienmarkt: Flensburg und Umland 16 3 ZWEI GROSSE STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN Eckdaten Neumünster, Norderstedt 20 Der Immobilienmarkt: Neumünster 21 Der Immobilienmarkt: Norderstedt 24 4 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST Eckdaten 26 Der Immobilienmarkt 27 5 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST Eckdaten 30 Der Immobilienmarkt 31 6 STÄDTE IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-OST Eckdaten 34 Der Immobilienmarkt 34 7 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-OST Eckdaten 36 Der Immobilienmarkt 37 8 TABELLEN, INFORMATIONEN, VERZEICHNISSE Eckdaten gesamt 39 Einwohnerentwicklung gesamt 40 Ein- und Zweifamilienhäuser gesamt 41 Eigentumswohnungen gesamt 42 Lokale Preisinformationen 43 Abbildungsverzeichnis 44 Kartenverzeichnis 45 3

6 STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN 2 Die größten Städte und Siedlungsräume in Schleswig-Holstein mit über Einwohnern Eckdaten Kiel, Lübeck, Flensburg Die drei größten Städte Schleswig-Holsteins sind Kiel, Lübeck und Flensburg. In der Landeshauptstadt leben gut Menschen und im näheren Umland in den Gemeinden Altenholz, Kronshagen, Schwentinental sowie Mönkeberg und Heikendorf noch einmal gut Mit zusammengenommen rd Einwohner ist Kiel damit der größte der drei Siedlungsräume. In den letzten rd. zwei Jahren ist die Bevölkerungsentwicklung mit einem Die Kaufkraft der Bevölkerung ist erwartungsgemäß in Kiel mit einem Index von 89,7 (BRD = 100) etwas geringer als in den Umlandgemeinden. Demgegenüber deutlich überdurchschnittlich im Vergleich zum Beispiel mit Schleswig-Holstein insgesamt (Kaufkraftindex 100,8) ist die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinden direkt an der Förde und Ostsee, hier werden Kennziffern zwischen 120,6 in Altenholz und 124 in Heikendorf erreicht. Plus von 0,9 % insgesamt positiv verlaufen. Den Löwenanteil hat die Kernstadt selbst hinzugewonnen (1,1 %), Zuwächse verbuchen darüber hinaus auch Altenholz im Westen Kiels und Mönkeberg im Osten. Die Verteilung der Wohnungen auf die unterschiedlichen Gebäudetypen überrascht ebenfalls nicht. Im erheblich höher verdichteten Stadtgebiet Kiels haben Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern lediglich einen Anteil von gut 20 %, während im Umland Anteile zwischen rd. 46 % in Kronshagen und knapp 65 % in Mönkeberg ermittelt werden. Abb. 2.1 Eckdaten: Kiel und Umland Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Kiel ,1 89,7 20,3 Schwentinental ,8 107,9 62,7 Kronshagen ,8 119,0 45,8 Altenholz ,0 120,6 61,1 Heikendorf ,2 124,0 62,8 Mönkeberg ,7 119,8 64,7 Kiel und Umland ,9 25,9 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

7 STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN In der Hansestadt Lübeck ist der Ein- und Zweifamilienhausanteil zwar auch geringer als in der Umgebung, mit knapp 32 % aber erheblich höher als in Kiel. Deutlich wird daran aber vor allem die größere Ausdehnung des Lübecker Stadtgebiets bis nach Travemünde. Mit 46,7 % liegt Bad Schwartau bei ähnlichen Verdichtungswerten wie in vielen anderen Kleinstädten in Schleswig-Holstein. Die Umlandgemeinden Ratekau und Stockelsdorf gehören bereits zu den mehr ländlich geprägten Regionen des Landes. Lübeck selbst hat gut Einwohner und mit der Nachbarstadt Bad Schwartau sowie den beiden angrenzenden Gemeinden Ratekau und Stockelsdorf bildet es gemeinsam einen Siedlungsraum mit knapp Bewohnern. Die Bevölkerungszahlen haben sich innerhalb der letzten zwei Jahre kaum verändert, Stockelsdorf hat ganz leichte Verluste zu verzeichnen, die übrigen leichte Zugänge. Auch in der Hansestadt liegt die Kaufkraftkennziffer mit rd. 92 unter der im übrigen Siedlungsraum. In Bad Schwartau und Stockelsdorf im Nordwesten Lübecks, mit Indizes bei 110/111, lebt hier die kaufkräftigste Bevölkerung. Abb. 2.2 Eckdaten: Lübeck und Umland Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Lübeck ,9 91,8 32,0 Bad Schwartau ,1 109,9 46,7 Stockelsdorf ,3 111,3 67,6 Ratekau ,1 96,6 71,9 Lübeck und Umland ,8 37,0 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

8 STÄDTE UND SIEDLUNGSRÄUME MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN In Schleswig-Holsteins drittgrößter Stadt, Flensburg, leben Menschen und in ihren beiden Nachbargemeinden Harrislee und Handewitt jeweils rd Mit einem Zuwachs von rd. 1 % in den letzten zwei Jahren ist die Bevölkerungsentwicklung in dieser Stadtregion weiterhin leicht positiv verlaufen. Verglichen mit Kiel und Lübeck ist das Kaufkraftniveau zwar sowohl in Flensburg Wie für alle größeren Städte üblich, hat auch Flensburg lediglich einen 27 %-Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern, die Mehrheit der Flensburger wohnt also in Mehrfamilienhäusern. Auch in Harrislee liegen fast die Hälfte aller Wohnungen in größeren Gebäuden, nur in Handewitt dominieren mit einem Anteil von 86 % die Einzel- und Doppelhäuser. (Index 89,5) als auch in den angrenzenden Gemeinden weniger hoch, aber in Relation zu dem umgebenden Landkreis Schleswig- Flensburg (Index 97,1) völlig normal. Abb. 2.3 Eckdaten: Flensburg und Umland Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Flensburg ,9 89,5 26,9 Harrislee ,5 99,2 50,9 Handewitt ,5 100,0 86,0 Flensburg und Umland ,9 33,8 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

9 KIEL UND UMLAND Der Immobilienmarkt: Kiel und Umland In der Landeshauptstadt Kiel waren im vergangenen Jahr rd. 400 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand am Markt. In den Gemeinden Altenholz waren es gut 40 und Schwentinental gut 60 Häuser sowie in Kronshagen, Mönkeberg und Heikendorf jeweils etwa 30 Objekte. Im Stadtteil Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook sind allerdings etwa /m² mehr als im Kieler Mittel zu kalkulieren, hier kosten Eigenheime /m². Mit im Schnitt /m² in Schilksee und /m² in Suchsdorf sind auch hier die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser überdurchschnittlich. Ebenfalls ein Im Kieler Stadtgebiet werden Bestandshäuser für durchschnittlich /m² gehandelt und haben sich damit im Vergleich mit dem Durchschnittspreis im Jahr 2012 um 12,9 % verteuert. im stadtweiten Vergleich höheres Preisniveau finden Eigenheiminteressenten in Holtenau, in der Wik, in Meimersdorf/Moorsee, im Stadtteil Mitte und in Schreventeich/Hassel dieks damm vor. Hier werden für Häuser aus dem Bestand zwischen und /m² verlangt. Abb. 2.4 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Kiel und Umland Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Kieler Stadtteile Ellerbek/Wellingdorf ,1 Elmschenhagen ,5 Gaarden ,5 Holtenau ,9 Meimersdorf/Moorsee ,0 Mettenhof ,1 Mitte ,8 Neumühlen-Dietrichsdorf ,9 Pries-Friedrichsort ,0 Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook ,6 Russee/Hassee ,5 Schilksee ,3 Schreventeich/Hasseldieksdamm ,4 Suchsdorf ,3 Wellsee/Rönne ,8 Wik ,0 Kiel ,9 Altenholz ,5 Kronshagen ,6 Schwentinental ,8 Mönkeberg ,5 Heikendorf ,8 F+B

10 KIEL UND UMLAND Karte 2.1 LBS-Immobilienpreiskarte Kiel Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

11 KIEL UND UMLAND Beim mittleren Kieler Niveau liegen die Eigenheimpreise zum Beispiel in Russee/Hassee und Pries-Friedrichsort im Westen der Kieler Innenstadt. Mit bis /m² sind Ein- und Zweifamilienhäuser in Ellerbek/Wellingdorf, Neumühlen-Dietrichsdorf, Elmschenhagen und Gaarden die günstigsten Angebote in der Stadt Kiel. Der Bestandsmarkt der Eigentumswohnungen umfasst rd. 550 Objekte im Kieler Stadtgebiet sowie jeweils zwischen 7 und 23 Wohnungen in den Umlandgemeinden. Der gegenwärtige Kieler Durchschnittspreis liegt bei /m² Wohnfläche. Vor zwei Jahren kosteten gebrauchte Stadtwohnungen noch im Schnitt /m², heute sind demnach 27,7 % mehr anzulegen als In den betrachteten Umlandgemeinden liegen die Immobilienpreise für Eigenheime aus dem Bestand etwa auf dem Niveau der angrenzenden Kieler Stadtteile. So müssen Kaufinteressenten in Altenholz und Kronshagen derzeit mit bzw /m² rechnen, vergleichbar mit den Preisen in der Wik. Ebenso diejenigen, die in Schwentinental (1.619 /m²) nach Eigenheimen suchen, sie finden Objektpreise wie in Pries-Friedrichsort vor. In Mönkeberg Auch bei den Eigentumswohnungen ist das Preisniveau mit derzeit durchschnittlich /m² in Ravensberg/Brunswik/ Düsternbrook mit Abstand das höchste in Kiel. Über dem stadtweiten Durchschnitt liegen auch die Eigentumswohnungspreise in Holtenau (2.319 /m²), in der Stadt-Mitte (1.868 /m²) und in Schilksee (1.777 /m²). Beim Kieler Mittelwert sortieren sich die Stadtteile Wik (1.643 /m²) und Wellsee/Rönne (1.634 /m²) ein. am Fördeostufer ist derzeit mit durchschnittlich /m² ein ähnliches Preisniveau üblich, tiefer in die Tasche greifen müssen allerdings Nachfrager von Eigenheimen in Heikendorf, hier werden im Schnitt /m² verlangt. Günstiger hingegen sind die Wohnungen in Elmschenhagen und Gaarden für rd /m² und in Ellerbek/Wellingdorf für etwa /m² zu bekommen sowie in Mettenhof, wo sie momentan im Schnitt 919 /m² kosten. Nachrichtlich: Neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser wurden im letzten Jahr nur sehr wenige als Verkaufsobjekte am Markt platziert, sodass hierfür keine detail lierte Preisindikation erfolgen kann. So wurden zum Bespiel für knapp /m² neue Reihenhäuser in Wellsee/Rönne und in Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook für rd /m² offeriert. Nachrichtlich: Neu errichtete Eigentumswohnungen werden vor allem in einigen innenstadtnahen Stadtteilen angeboten. In Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook kosten sie etwa /m², in Kiel Mitte /m² und etwas günstiger am Markt sind sie in Holtenau für rd /m² und in Russee/Hassee für /m². 9

12 KIEL UND UMLAND Abb. 2.5 Immobilienpreise 2014: Eigentumswohnungen (Bestand) Kiel und Umland Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Kieler Stadtteile Ellerbek/Wellingdorf ,2 Elmschenhagen ,0 Gaarden ,0 Holtenau ,5 Meimersdorf/Moorsee k. A. k. A. Mettenhof ,4 Mitte ,2 Neumühlen-Dietrichsdorf ,9 Pries-Friedrichsort k. A Ravensberg/Brunswik/Düsternbrook ,5 Russee/Hassee ,0 Schilksee ,3 Schreventeich/Hasseldieksdamm ,5 Suchsdorf ,3 Wellsee/Rönne ,8 Wik ,3 Kiel ,7 Altenholz ,3 Kronshagen ,0 Schwentinental ,5 Mönkeberg ,8 Heikendorf ,8 F+B

13 KIEL UND UMLAND Karte 2.2 LBS-Immobilienpreiskarte Kiel Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

14 LÜBECK UND UMLAND Der Immobilienmarkt: Lübeck und Umland In der Hansestadt Lübeck wurden im zurückliegenden Jahr gut 600 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem mit mittlerem Preisniveau rechnen, in St. Gertrud sind im Schnitt v/m² und in St. Jürgen v/m² anzulegen. Bestand angeboten. In den großen Stadtteilen St. Jürgen und St. Lorenz Nord hatten Interessenten jeweils rd. 100 Objekte zur Auswahl; in St. Gertrud 75 und in Travemünde waren es 95. In den Stadtteilen Buntekuh (1.489 v/m²), St. Lorenz Süd (1.463 v/ m²) und Nord (1.424 v/m²) im Westen der Innenstadt sind die Eigenheime aus dem Bestand kosten stadtweit im Durchschnitt v/m² und damit gut 31 % mehr als noch vor zwei Jahren. Erwartungsgemäß fallen die Preise für Häuser in Travemünde 1) mit Preise für Bestandseigenheime sehr ähnlich und etwas günstiger als im Lübecker Durchschnitt. In den übrigen Stadtteilen sind zwischen v/m² in Kücknitz und v/m² in Moisling zu kalkulieren. derzeit v/m² überdurchschnittlich aus und sind damit die teuersten am Lübecker Markt. Aber auch in der Innenstadt, also der Altstadt Lübecks, sind inzwischen v/m² Wohnfläche üblich. In St. Jürgen und St. Gertrud müssen Eigenheimnachfrager Nachrichtlich: Neubauangebote waren auf dem Lübecker Markt nur wenige im Angebot. Sie kosten im Schnitt v/m² und liegen vor allem in Moisling, St. Jürgen und St. Lorenz Nord. Abb. 2.6 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Lübeck und Umland Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Lübecker Stadtteile Buntekuh ,7 Innenstadt (Altstadt) ,1 Kücknitz ,1 Moisling ,7 Schlutup ,1 St. Gertrud ,1 St. Jürgen ,1 St. Lorenz Nord ,0 St. Lorenz Süd ,4 Travemünde ,3 Lübeck ,2 Bad Schwartau ,0 Ratekau ,3 Stockelsdorf ,0 F+B ) vergl. LBS-Immobilienmarktatlas Schleswig-Holstein 2013 Inseln, Küsten, Förden 12

15 LÜBECK UND UMLAND In den Umlandgemeinden Ratekau und Stockelsdorf sowie in der Stadt Bad Schwartau liegen die Eigenheimpreise unter dem Lübecker Niveau. In Bad Schwartau kosten Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand derzeit im Mittel v/m². In den Nachbargemeinden können Eigentumsbildner zurzeit in Ratekau für v/m² und in Stockelsdorf für v/m² fündig werden. Karte 2.3 LBS-Immobilienpreiskarte Lübeck Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

16 LÜBECK UND UMLAND Im vergangenen Jahr wurden in Lübeck 470 Eigentumswohnungen aus dem Bestand angeboten. Die Marktschwerpunkte lagen zu etwas günstigeren Preisen als im in den Stadtteilen Travemünde (rd. 130 Objekte) und in St. Jürgen, Lübecker St. Gertrud und St. Lorenz Nord (jeweils 70 bis 80 Objekte). Durchschnitt bekommen. Für unter v/m² Eigentumswohnungen verteuerten sich gegenüber dem Jahr 2012 werden Eigentumswohnungen aus um 13 % und kosten nunmehr durchschnittlich v/m². In Travemünde kommt man damit aber bei Weitem nicht aus, dort sind im Schnitt v/m² für gebrauchte Eigentumswohnungen anzulegen. Für v/m² sind Stadtwohnungen aus dem Bestand in der Altstadt ebenfalls überdurchschnittlich teuer. dem Bestand derzeit am Stadtrand in Kücknitz, Schlutup und Moisling gehandelt. In Bad Schwartau im Lübecker Umland kosten gebrauchte Eigentumswohnungen durchschnittlich v/m² und neue knapp v/m². Eigentumswohnungen aus dem Bestand bekommt In St. Jürgen (1.576 v/m²), St. Lorenz Süd (1.542 v/m²) und St. Gertrud (1.445 v/m²) können Interessenten Stadtwohnungen bereits man in Ratekau für im Schnitt gut v/m², in Stockelsdorf waren die Angebotsobjekte mit im Schnitt v/m² etwas teurer. Abb. 2.7 Immobilienpreise 2014: Eigentumswohnungen (Bestand) Lübeck und Umland Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Lübecker Stadtteile Buntekuh ,6 Innenstadt (Altstadt) ,8 Kücknitz k. A. 968 Moisling ,5 Schlutup k. A. 906 St. Gertrud ,7 St. Jürgen ,4 St. Lorenz Nord ,9 St. Lorenz Süd k. A Travemünde ,8 Lübeck ,0 Bad Schwartau ,0 Ratekau ,1 Stockelsdorf ,9 F+B

17 LÜBECK UND UMLAND Nachrichtlich: Neubauwohnungen waren in Travemünde, St. Jürgen, St. Lorenz Nord und in der Innenstadt im Angebot. Im gesamten Stadtgebiet wurden im letzten Jahr gut 100 neue Eigentumswohnungen auf dem Markt registriert. In Travemünde liegen die Lübecker Innenstadt sind sie mit rd v/m² deutlich günstiger und in St. Jürgen und St. Lorenz Nord kosten sie gut v/m². In Stockelsdorf und Ratekau werden momentan keine Neubauwohnungen öffentlich angeboten. Offerten bei einem Durchschnittspreis von gut v/m², in der Karte 2.4 LBS-Immobilienpreiskarte Lübeck Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

18 FLENSBURG UND UMLAND Der Immobilienmarkt: Flensburg und Umland In Flensburg waren im vergangenen Jahr 300 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser am Immobilienmarkt im Angebot. Die größten Marktanteile haben die Flensburger Stadtteile Mürwik, Weiche, Westliche Höhe und die Nordstadt mit zusammengenommen rd. 70 % der Angebote. /m², d. h. heute sind 9,4 % mehr zu kalkulieren. Flensburgs teuerste Stadtteile sind Mürwik und Westliche Höhe. Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand haben hier einen Durchschnittspreis von /m² in Westliche Höhe und /m² in Mürwik. Es folgen auf der Preisrangskala mit etwa durchschnittlichem Preisniveau die Altstadt (1.542 /m²), Fruerlund (1.500 /m²) und Engelsby, Tarup, Im Durchschnitt Jürgensby (rd /m²). kosten die Häuser in der Stadt aktuell /m². Im Jahr 2012 lag der mittlere Preis noch bei Einen leicht geringeren Durchschnittspreis findet man in Weiche vor (1.373 /m²). Günstiger sind Eigenheime aus dem Bestand im Flensburger Stadtgebiet beispielsweise in Friesischer Berg, Nordstadt und Sandberg am Markt, hier können sie bereits für im Schnitt knapp /m² erworben werden. Abb. 2.8 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Flensburg und Umland Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Flensburger Stadtteile Altstadt ,2 Engelsby ,0 Friesischer Berg ,1 Fruerlund ,9 Jürgensby ,7 Mürwik ,6 Neustadt ,7 Nordstadt ,2 Sandberg ,2 Südstadt ,7 Tarup ,4 Weiche ,2 Westliche Höhe ,6 Flensburg ,4 Handewitt ,6 Harrislee ,2 F+B

19 FLENSBURG UND UMLAND In den Nachbargemeinden Handewitt und Harrislee liegen die Eigenheimpreise auf Flensburger Niveau. In Handewitt kosten bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser derzeit im Mittel /m², also wie etwa in Weiche im Stadtgebiet. In Harrislee wird ein ähnlicher Preis verlangt wie in Tarup, zurzeit müssen Eigenheimkäufer in Harrislee im Durchschnitt /m² bezahlen. Nachrichtlich: Neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser wurden im zurückliegenden Jahr in der Stadt Flensburg und in den Umlandgemeinden nur in geringem Umfang inseriert, im Stadtgebiet für durchschnittlich rd /m² und in der Umgebung für /m². Karte 2.5 LBS-Immobilienpreiskarte Flensburg Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

20 FLENSBURG UND UMLAND Der Markt für Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist mit insgesamt lediglich 170 Angeboten erheblich kleiner als der der Häuser. Davon wurden in den Stadt teilen Mürwik und Westliche Höhe 45 % offeriert. Zugleich sind die Stadtwohnungen hier vergleichsweise teuer. In Mürwik kosten Eigentumswohnungen im Schnitt Darüber hinaus waren in Flensburg noch 20 Neubauwohnungen für durchschnittlich /m² im Angebot /m² und auf der Westlichen Höhe /m². Der Flensburger Durchschnittspreis fällt daher mit /m² gegenwärtig ebenfalls recht hoch aus. In den übrigen Stadtteilen bekommt man gebrauchte Eigentumswohnungen bereits für durchschnittlich knapp bis /m². Am oberen Spannenrand liegen beispielsweise die Altstadt (1.162 /m²) und Friesischer Berg (1.131 /m²), die günstigsten Wohnungen sind dagegen in der Neustadt (988 /m²) und in Weiche (956 /m²) zu bekommen. In Handewitt konnten nur 12 Eigentumswohnungen am Markt registriert werden, im Schnitt kosten sie /m². Etwas mehr Auswahl haben mit 40 Angeboten Nachfrager für Harrislee, allerdings zu deutlich höheren Preisen bei derzeit durchschnittlich /m². Preise für Neubauwohnungen konnten aufgrund zu geringen Angebots nicht ermittelt werden. Abb. 2.9 Immobilienpreise 2014: Eigentumswohnungen (Bestand) Flensburg und Umland Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Flensburger Stadtteile Altstadt ,1 Engelsby ,0 Friesischer Berg ,4 Fruerlund k. A. k. A. Jürgensby ,1 Mürwik ,3 Neustadt ,1 Nordstadt ,1 Sandberg ,9 Südstadt 965 k. A. Tarup k. A. k. A. Weiche k. A. 956 Westliche Höhe ,7 Flensburg ,8 Handewitt ,4 Harrislee ,7 F+B

21 FLENSBURG UND UMLAND Karte 2.6 LBS-Immobilienpreiskarte Flensburg Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

22 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN ECKDATEN 3 Zwei große Städte mit über Einwohnern Eckdaten Neumünster, Norderstedt Mit gut bzw Einwohnern zählen Neumünster und Norderstedt zu den größten Städten Schleswig-Holsteins. Beide gehören zur Hamburger Metropolregion, profitieren davon aber in unterschiedlichem Maße. Während Norderstedt direkt an Hamburgs Stadtgrenze weiter leicht an Bevölkerung hinzugewinnt (+1,7 % seit 2012), stagniert die Einwohnerzahl in Neumünster (-0,1 %). Besonders deutlich wird die Verschiedenheit der beiden Städte auch an der Kaufkraft ihrer Bewohner. Mit einem Index von 119,3 ist die Kaufkraft in Norderstedt deutlich höher als in Schleswig-Holstein (100,8) und Hamburg (Index 98,4). Neumünster, am Nordrand der Metropolregion hat diesen Lagevorteil nicht, liegt mit einem Kaufkraftindex von knapp 90 aber z. B. auf Kieler Niveau. Demgegenüber ist beiden Städten gemein, dass sie aufgrund ihrer flächenmäßigen Ausdehnung mit 41 bzw. 43 % einen hohen Anteil an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern haben. Abb. 3.1 Eckdaten: Neumünster und Norderstedt Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Neumünster ,1 88,7 41,4 Norderstedt ,7 119,3 43,1 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

23 NEUMÜNSTER Der Immobilienmarkt: Neumünster In Neumünster wurden im letzten Jahr 450 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand angeboten. 54 % Abb. 3.2 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Neumünster der Angebote lagen in den Stadtteilen Tungendorf, Einfeld und Faldera, weitere 20 % in Gartenstadt und Gadeland. Im Durchschnitt kosten bestehende Eigenheime aktuell /m². Im Vergleich zum Jahr 2012 sind sie um 5,4 % teurer geworden. Die Entwicklungen unterscheiden sich allerdings in den Stadtteilen. Nach wie vor zu den teuersten Standorten zählt Einfeld im Norden Neumünsters, Eigenheime aus dem Bestand kosten dort im Mittel /m² und damit 3 % mehr als vor zwei Jahren. In der Innenstadt und den angrenzenden Stadtteilen Brachenfeld und Ruthenberg sind stärkere Veränderungen von 8 bis 26 % zu beobachten. In Brachenfeld und Ruthenberg sind inzwischen jeweils gut /m² zu kalkulieren und in der Innenstadt durchschnittlich /m², d. h. etwa genauso viel wie in Gadeland (1.348 /m²). Ort 2012 in /m² Stadtteile Neumünsters 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Böckler-Siedlung ,4 Brachenfeld ,0 Einfeld ,0 Faldera ,5 Gadeland ,4 Gartenstadt ,8 Innenstadt ,3 Ruthenberg ,0 Stör ,5 Tungendorf ,8 Wittorf ,4 Neumünster ,4 F+B 2014 In Gartenstadt und Wittorf liegen die Durchschnittspreise für gebrauchte Eigenheime bei im Schnitt knapp /m². In den übrigen Stadtteilen Tungendorf, Faldera, Stör und der Böckler- Siedlung werden Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand für gut bis /m² gehandelt. Nachrichtlich: Neue Eigenheime sind etwas teurer, sie kosten im Schnitt gut /m², allerdings gibt es nur ein geringes Angebot (lediglich 15 Objekte im gesamten Stadtgebiet). Für neu gebaute Eigentumswohnungen gibt es kein auswertbares Marktvolumen. 21

24 NEUMÜNSTER Karte 3.1 LBS-Immobilienpreiskarte Neumünster Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand Im Untersuchungszeitraum wurden in Neumünster insgesamt 150 Angebote über Eigentumswohnungen aus dem Bestand platziert, das Gros davon in der Innenstadt (knapp 80 Objekte). Im Durchschnitt kosten Bestandswohnungen derzeit 961 /m² und haben damit rd. 10 % Preissteigerung gegenüber 2012 zu verzeichnen. Bei den Wohnungen ist nunmehr die Innenstadt der Preisspitzenreiter unter den Stadtteilen Neumünsters und dominiert mit dem hohen Marktanteil gleichzeitig den Durchschnittspreis der Stadt. Im Schnitt sind in der Innenstadt mit /m² heute 21 % mehr als vor zwei Jahren zu kalkulieren. Ebenso überdurchschnittlich im stadtweiten Vergleich sind die Objekte mit jeweils knapp /m² in Einfeld und Ruthenberg. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August 2014 Etwas günstiger sind Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit jeweils rd. 900 /m² in Tungendorf, Gadeland und Wittorf. Die günstigsten Angebote wurden für Faldera inseriert, hier können Interessenten schon für im Mittel 815 /m² Eigentümer einer Stadtwohnung werden. 22

25 NEUMÜNSTER Abb. 3.3 Immobilienpreise 2014: Eigentumswohnungen (Bestand) Neumünster Karte 3.2 LBS-Immobilienpreiskarte Neumünster Eigentumswohnungen aus dem Bestand Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Stadtteile Neumünster Böckler-Siedlung k. A. k. A. Brachenfeld k. A. k. A. Einfeld ,1 Faldera ,3 Gadeland ,5 Gartenstadt 941 k. A. Innenstadt ,6 Ruthenberg ,9 Stör k. A. k. A. Tungendorf ,4 Wittorf ,9 Neumünster ,1 F+B 2014 LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

26 NORDERSTEDT Der Immobilienmarkt: Norderstedt Karte 3.3 LBS-Immobilienpreiskarte Norderstedt Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand In Norderstedt 1) konnten Immobiliennachfrager im zurückliegenden Jahr aus 360 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäusern aus dem Bestand auswählen. Davon lagen etwa 100 in Norderstedt-Mitte und je 80 in Harksheide und Garstedt. Im Durchschnitt kosten Eigenheime in Norderstedt derzeit /m². Im Jahr 2012 lag der Mittelwert noch bei /m², demnach sind aktuell 15 % mehr zu kalkulieren als vor zwei Jahren. Differenziert nach den fünf Stadtteilen unterscheiden sich die Eigenheimpreise kaum. In Glashütte kosten Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand mit /m² etwas mehr als der Durchschnitt aller Norderstedter Angebote. Garstedt, Harksheide und Friedrichsgabe liegen mit rd bis /m² beim Mittelwert und nur wenig günstiger sind sie in Norderstedt-Mitte mit durchschnittlich /m². Nachrichtlich: Neu errichtete Eigenheime wurden kaum angeboten, insgesamt wurden gut 30 Objekte registriert, überwiegend für Norderstedt-Mitte. Im Schnitt müssen für Neubauhäuser /m² bezahlt werden. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August 2014 Abb. 3.4 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Norderstedt Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Norderstedter Stadtteile Friedrichsgabe ,8 Garstedt ,8 Glashütte ,9 Harksheide ,3 Norderstedt-Mitte ,8 Norderstedt ,0 F+B ) vgl. LBS-Immobilienmarktatlas 2014 Hamburg und Umland 24

27 NORDERSTEDT Abb. 3.5 Immobilienpreise 2014: Eigentumswohnungen (Bestand) Norderstedt Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind gegenwärtig ebenfalls um 27,8 % teuerer am Markt als im Jahr Der Durchschnittspreis der 200 untersuchten Angebotsobjekte liegt bei /m². Die Angebotsschwerpunkte liegen in Norderstedt- Mitte, Harksheide und Garstedt, in Glashütte und Friedrichsgabe gibt es demgegenüber nur wenige Eigentumswohnungen am Markt. In Glashütte sind die wenigen Angebote allerdings mit /m² überdurchschnittlich teuer. In Norderstedt-Mitte und Garstedt werden gebrauchte Eigentumswohnungen für bzw /m² am Markt platziert. In Harksheide wird mit /m² Ort 2012 in /m² Norderstedter Stadtteile 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Friedrichsgabe ,4 Garstedt ,3 Glashütte ,4 Harksheide ,1 Norderstedt-Mitte ,4 Norderstedt ,8 F+B 2014 etwas weniger verlangt. Karte 3.4 LBS-Immobilienpreiskarte Norderstedt Nachrichtlich: Auch der Neubaumarkt für Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen aus dem Bestand ist sehr klein, lediglich knapp 50 Objekte konnten für Norderstedt in die Auswertung übernommen werden, sie kosten im Schnitt in Norderstedt-Mitte rd /m² und in Harksheide und Garstedt mit rd /m² etwas mehr. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

28 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST ECKDATEN 4 Städte mit über Einwohnern in der Region Schleswig-Holstein Nord-West Eckdaten Die Region Schleswig-Holstein Nord-West fasst einerseits die beiden Städte Husum und Heide im Westen des Landes zusammen sowie andererseits im Norden Schleswig, Eckernförde und Rendsburg mit der Nachbarstadt Büdelsdorf. Ebenfalls zu den großen Städten in der Nord-West-Region gehört Rendsburg im Zentrum Schleswig-Holsteins. Zusammen mit der Nachbarstadt Büdelsdorf leben hier direkt am Nord-Ostsee- Kanal gut Einwohner mit allerdings leicht abnehmender Tendenz. Die Kaufkraft der Rendsburger liegt mit einem Index von 82,3 deutlich unter denen der anderen Städte. Die Kaufkraft der Büdelsdorfer (Index 94,1) liegt dagegen erheblich über dem Rendsburger Niveau. Etwa die Hälfte aller Wohnungen sind hier Ein- und Zweifamilienhäuser, in Rendsburg haben sie dagegen nur einen Anteil von einem Drittel. Husum und Heide sind die Kreisstädte der Kreise Nordfriesland und Dithmarschen und zugleich deren Oberzentren. Husum hat gut Einwohner. Vor allem die touristische Lage an der Nordseeküste verhilft den Husumern zu einer für die Region überdurchschnittlichen Kaufkraft. Heide ist das Infrastruktur- und Dienstleistungszentrum der südlichen Westküste Schleswig-Holsteins und hat gut Einwohner. Die Bevölkerungsentwicklung der letzten zwei Jahren ist relativ stabil. Im Norden liegen die Städte Schleswig an der Schlei, hier leben knapp Menschen, und Eckernförde mit rd Einwohnern. Schleswig konnte die Bevölkerungszahl aus dem Jahr 2012 nicht ganz halten (-1 %). Auch in Eckernförde wohnen heute etwas weniger Bürger als noch vor zwei Jahren (-0,4 %), während die Bevölkerung in Heide leicht zunahm (1,4 %). Abb. 4.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Nord-West Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Schleswig ,0 85,8 40,9 Rendsburg ,6 82,3 34,4 Büdelsdorf ,6 94,1 51,9 Eckernförde ,4 93,7 41,6 Husum ,5 94,3 54,2 Heide ,4 90,6 56,7 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B

29 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST Der Immobilienmarkt Für die Region Nord-West konnten insgesamt 860 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäusern aus dem Angebot des letzten Jahres untersucht werden. Knapp ein Drittel der Objekte liegen in Rendsburg und Büdelsdorf, rd. 25 % in Husum und in den übrigen Städten jeweils zwischen 9 und 15 %. In Eckernförde müssen Eigenheiminteressenten mit den höchsten Durchschnittspreisen in der Region rechnen. Derzeit kosten Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand /m² und die Preise sind in den letzten zwei Jahren in Eckernförde mit 28,1 % besonders stark gestiegen. In den übrigen Städten ist die Preisentwicklung unterschiedlich verlaufen, aber überall sind Preissteigerungen zu beobachten. Zurzeit kosten gebrauchte Häuser in Husum im Durchschnitt /m² und in Schleswig /m². In Rendsburg und Büdelsdorf haben sich durch unterschiedliche Entwicklungen Preisdifferenzen herausgebildet. Aufgrund geringer Preissteigerungen im Schnitt gut /m², demgegenüber nach einem Plus von 15,5 % in Büdelsdorf nunmehr /m². Die günstigsten Eigenheimangebote findet man derzeit in Heide, hier sind durchschnittlich /m² anzulegen. gegenüber 2012 kosten Eigenheime in Rendsburg nach wie vor Abb. 4.2 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Region Schleswig-Holstein Nord-West Nachrichtlich: Neubauten wurden im vergangenen Jahr kaum am Markt platziert, für die gesamte Region wurden nur gut 30 Objekte identifiziert. Sie kosten im Schnitt /m², in Eckernförde etwas mehr. Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Schleswig ,8 Rendsburg ,1 Büdelsdorf ,5 Eckernförde ,1 Husum ,6 Heide ,1 F+B

30 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST Karte 4.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-West Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August 2014 Auch den Eigentumswohnungsmarkt in der Nord-West-Region dominieren Rendsburg und Büdelsdorf, 32 % aller 350 analysierten Angebotsobjekte waren hier zu finden. Die Marktanteile von Schleswig und Eckernförde betragen rd. 20 %. Preislich liegt aber wieder Eckernförde vorn, momentan werden Eigentumswohnungen aus dem Bestand für durchschnittlich /m² gehandelt. Im Vergleich zum 2012er-Niveau sind die Preise um 5,5 % gestiegen. In Schleswig müssen Anleger heute deutlich mehr bezahlen als noch vor zwei Jahren (+40,2 %) und mit Durchschnittspreisen von /m² für gebrauchte Eigentumswohnungen rechnen. In Husum und Heide sind aktuell etwa 28

31 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-WEST /m² zu kalkulieren, wobei in Husum Preisreduktionen und für Heide deutlich höhere Preise ermittelt werden. In Rendsburg Abb. 4.3 Immobilienpreise 2014: Eigentumswohnungen (Bestand) Region Schleswig-Holstein Nord-West und Büdelsdorf ist die Entwicklung ähnlich der bei den Eigenheimen: Eigentumswohnungen aus dem Bestand sind in Büdelsdorf seit 2012 um knapp 20 % teurer geworden und kosten aktuell und in Rendsburg mit lediglich einem Plus von 6,4 % sind heute im Schnitt knapp 900 /m² üblich. Nachrichtlich: Für die gesamte Region Schleswig-Holstein Nord- West konnten 80 Neubauwohnungen registriert und ausgewer- Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Schleswig ,2 Rendsburg ,4 Büdelsdorf ,6 Eckernförde ,5 Husum ,5 Heide ,8 F+B 2014 tet werden, die Preise liegen zwischen knapp /m² in Heide, /m² in Husum und gut /m² in S chl e s w ig und Eckernförde (Rendsburg ohne Angebote). Karte 4.2 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-West Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

32 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST ECKDATEN 5 Städte mit über Einwohnern in der Region Schleswig-Holstein Süd-West Eckdaten Die Städte in der südwestlichen Region Schleswig-Holsteins liegen alle im unmittelbaren Hamburger Einzugsbereich 1). Im Norden sind dies die Städte Kaltenkirchen, Henstedt-Ulzburg und Quickborn mit zwischen und Einwohnern. Alle haben in den letzten 2 Jahren an Bevölkerung leicht hinzugewonnen. In Henstedt-Ulzburg und Quickborn ist die Kaufkraft der Bevölkerung ähnlich hoch wie im angrenzenden Norderstedt (119,3) und liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt (100,8) und dem von Hamburg (98,4 %). Mit einem Anteil von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 46 und 66 % sind die Städte aber weit weniger verdichtet als die Metropole Hamburg. Im Westen der Hansestadt liegen weitere Städte, die seit den 1960er-Jahren eine hohe Nachfrage auch aus Hamburg haben. Wedel, unmittelbar an den Hamburger Stadtteil Rissen angrenzend, zählt Einwohner und eine positive Bevölkerungsentwicklung zu verzeichnen. Die Kaufkraft der Wedeler liegt über der in Hamburg (114,9 gegenüber 98,4 in Hamburg). Pinneberg und Elmshorn gehören ebenfalls zu den Speckgürtelstädten mit steigenden Einwohnerzahlen und einer überdurchschnittlichen Kaufkraftkennziffer. Die drei Städte sind vergleichsweise höher verdichtet als die übrigen der Region Süd-West, der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäuser liegt hier nur bei etwa 36 bis 42 %. zu den teuersten Vororten der Hansestadt. Die Stadt hat gut Die Kreisstadt Itzehoe liegt am westlichen Rand der Metropolregion. Die Einwohnerzahl hat sich kaum verändert, derzeit leben dort gut Menschen. Der Kaufkraftindex von knapp 93 ist geringer als der Schleswig-Holsteins (100,8) und ihres Kreises Steinburg (97,3). Abb. 5.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Süd-West Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Kaltenkirchen ,4 99,3 46,5 Henstedt-Ulzburg ,0 119,9 66,2 Quickborn ,9 123,7 60,2 Itzehoe ,3 92,7 42,5 Elmshorn ,5 99,4 42,0 Pinneberg ,8 108,8 40,7 Wedel ,4 114,9 36,4 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B ) vgl. LBS-Immobilienmarktatlas 2014 Hamburg und Umland 30

33 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST Der Immobilienmarkt In den Städten der Region Süd-West wurden im vergangenen Jahr insgesamt Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand angeboten. Die größte Auswahl hatten Interessenten in Henstedt-Ulzburg und in Elmshorn (je rd. 185 Objekte) sowie in Itzehoe (165). In den übrigen Städten wurden zwischen 120 und 160 Eigenheime offeriert. im Südwesten Schleswig-Holsteins in den vergangenen Jahren gestiegen. Moderat in Itzehoe, an den anderen Standorten zwischen 7 und 21 % im Vergleich zu In Wedel direkt an der Hamburger Stadtgrenze ist das Preisniveau mit derzeit im Durchschnitt /m² am höchsten. Mit bereits leichtem Abstand folgen auf der Rangliste Pinneberg (2.062 /m²) und Quickborn (2.055 /m²) Neubauhäuser sind auch hier kaum am sowie Henstedt-Ulzburg (1.915 /m²). Mit zunehmender Entfernung zur Metropole sind gebrauchte Eigenheime günstiger zu bekommen, in Elmshorn für /m² und in Itzehoe für /m². Markt (Region insgesamt 55 Objekte). Für Wedel und Elmshorn konnten Nachrichtlich: Für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sind durchschnittlich zwischen gut /m² in Itzehoe, /m² in gar keine neu errichteten Eigenheime registriert werden, in den anderen Städten zwischen 5 und 15 Henstedt-Ulzburg und Kaltenkirchen und /m² in Wedel zu bezahlen. In Quickborn sind derzeit mit durchschnittlich gut /m² die teuersten Neubauten am Markt. (Henstedt-Ulzburg) Angeboten. Erwartungsgemäß sind die Preise in allen untersuchten Städten Abb. 5.2 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Region Schleswig-Holstein Süd-West Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Kaltenkirchen ,5 Henstedt-Ulzburg ,7 Quickborn ,1 Itzehoe ,2 Elmshorn ,2 Pinneberg ,8 Wedel ,8 F+B

34 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST Karte 5.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Süd-West Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August 2014 Der Gebrauchtmarkt für Eigentumswohnungen ist mit insgesamt 660 Angeboten in den sieben Süd-West-Städten kleiner als der für steigerungen verzeichnen Pinneberg (20,9 %) und Wedel (20,1 %), die geringsten Kaltenkirchen und Elmshorn (7,5 bzw. 9,3 %). Eigenheime, der Neubaumarkt mit 100 Eigentumswohnungen allerdings deutlich größer. Die meisten Eigentumswohnungen aus dem Bestand fanden Nachfrager in Pinneberg (185 Wohnungen) vor sowie in Elmshorn und Wedel (je rd. 110). In den übrigen Städten waren jeweils 60 bis 65 Eigentumswohnungen im Angebot. Auch für Eigentumswohnungen muss aktuell mit höheren Preisen gerechnet werden als noch vor zwei Jahren. Die höchsten Preis- In Wedel kosten Stadtwohnungen aus dem Bestand momentan durchschnittlich /m², es ist damit auch in diesem Segment der teuerste Standort in der Süd-West-Region. In Henstedt-Ulzburg, Quickborn und Kaltenkirchen im Norden der Hansestadt werden Eigentumswohnungen für rd bis /m² gehandelt. Im Westen haben sie ein ähnliches Preisniveau in Pinneberg 32

35 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-WEST (1.436 /m²), in Elmshorn (1.287 /m²) sind sie etwas günstiger und bereits für gut /m² in Itzehoe zu bekommen. Abb. 5.3 Immobilienpreise 2014: Eigentumswohnungen (Bestand) Region Schleswig-Holstein Süd-West Nachrichtlich: Neubauwohnungen werden in Henstedt-Ulzburg und Elmshorn für durchschnittlich bzw. gut /m² angeboten. Die teuersten findet man wieder in Wedel, hier werden derzeit für neue Eigentumswohnungen im Schnitt rd /m² verlangt, aber Pinneberg gehört derzeit mit rd /m² auch zu den teureren Lagen. Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Kaltenkirchen ,5 Henstedt-Ulzburg ,3 Quickborn ,1 Itzehoe ,1 Elmshorn ,3 Pinneberg ,9 Wedel ,1 F+B 2014 Karte 5.2 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Süd-West Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

36 STÄDTE IN DER REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-OST ECKDATEN 6 Städte in der Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Eckdaten Der Immobilienmarkt Die Region Nord-Ost wird aus den Städten Eutin und Malente im Kreis Ostholstein sowie Plön aus dem gleichnamigen Kreis gebildet. Größte Stadt ist mit knapp Einwohnern Eutin. Sie hat in den vergangenen zwei Jahren 2,3 % an Bevölkerung hinzugewonnen. Demgegenüber haben die beiden Nachbarstädte Plön und Malente leichte Einwohnerverluste hinnehmen müssen, in Malente leben derzeit gut und in Plön knapp Menschen. In der Region Nord-Ost waren im vergangenen Jahr gut 280 Einund Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand im Angebot. Eutin hat daran einen Marktanteil von 46 %. Die höchsten Eigenheimpreise werden derzeit mit /m² in Plön aufgerufen. Der Anteil der neueren Objekte ist allerdings vergleichsweise hoch. In Eutin müssen Interessenten mit durchschnittlich /m² für ein Bestandshaus rechnen, in Malente finden sie mit im Schnitt /m² etwas günstigere Angebote vor. Die Einwohnerstruktur ist in den drei Städten recht unterschiedlich. Betrachtet man die Kaufkraftkennziffern, fällt für Plön das unterdurchschnittliche Ergebnis auf. Hier haben die Haushalte Nachrichtlich: Neue Ein- und Zweifamilienhäuser wurden nur in Eutin in auswertbarem Umfang inseriert (rd. 20 Objekte). Sie sollen für durchschnittlich /m² verkauft werden. einen durchschnittlichen Indexwert von 68,3, im gesamten Landkreis Plön liegt er bei 98,6. Deutlich höher ist die Kaufkraft in Eutin und Malente mit 95,2 bzw. 92,2 und fällt im Vergleich zum Landkreis (Ostholstein: 99,6) mit seinen Ostseegemeinden nur geringfügig niedriger aus. Der Eigentumswohnungsmarkt ist mit etwa 130 Angeboten deutlich kleiner als der für Häuser. Die Preisdifferenzen sind erheblich Hinsichtlich der Verdichtung sind die Städte der Region Nord-Ost vergleichbar mit anderen dieser Größe. In Eutin liegen 46,7 % geringer. Zwar belegt auch bei den Preisen für Eigentumswohnungen Plön mit im Mittel /m² den Spitzenplatz, aber dicht gefolgt von Eutin, wo Wohnungen aus dem Bestand zz /m² kosten, und von Malente mit einem Durchschnittspreis bei /m². aller Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, vergleichbar mit z. B. Bad Schwartau. Malente ist etwas lockerer bebaut und Plön etwas stärker verdichtet. Nachrichtlich: Neubauwohnungen waren nur sehr wenige am Markt, sodass hierfür keine Preisermittlung möglich ist. Abb. 6.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Abb. 6.2 Immobilienpreise 2014: Bestandsobjekte Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Eutin ,3 95,2 46,7 Malente ,7 92,2 57,0 Plön ,2 68,3 42,5 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B 2014 Ort Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Ein- und Zweifamilienhäuser 2014 in /m² Eigentumswohnungen 2014 in /m² Eutin Malente Plön F+B

37 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN NORD-OST Karte 6.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August 2014 Karte 6.2 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Nord-Ost Eigentumswohnungen aus dem Bestand LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August

38 STÄDTE MIT ÜBER EINWOHNERN REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-OST ECKDATEN 7 Städte mit über Einwohnern in der Region Schleswig-Holstein Süd-Ost Eckdaten Mit der Region Schleswig-Holstein Süd-Ost werden wiederum Städte im Hamburger Umland zusammengefasst 1). Zwei davon, Ahrensburg und Reinbek, sind unmittelbare Vororte, die beiden anderen, Bad Oldesloe und Geesthacht, liegen eher am Rand des Großraums. hohes Niveau, das nur von dem in Reinbek mit 132,6 übertroffen wird. Reinbek am Sachsenwald ist wie Ahrensburg einer der attraktiven und stark nachgefragten Wohnstandorte vor den Toren Hamburgs. Die Einwohnerentwicklung verlief in den vergangenen zwei Jahren in der Region stabil, Geesthacht hat die deutlichsten Bevölkerungszuwächse zu verzeichnen. Der Anteil der Ein- und Ahrensburg ist mit gut Einwohnern die größte dieser Städte. Mit einer Kaufkraftkennziffer von 129,5 hat Ahrensburg ein Zweifamilienhäuser an den Wohnungen ist überall recht hoch in diesen Kleinstädten. Abb. 7.1 Eckdaten: Region Schleswig-Holstein Süd-Ost Ort Einwohner Einwohnerentwicklung bis in % Kaufkraftkennziffer 2014 (Index BRD = 100) Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern in % Bad Oldesloe ,9 100,5 48,3 Ahrensburg ,0 129,5 48,5 Reinbek ,1 132,6 54,2 Geesthacht ,9 99,7 45,7 Quellen: Zensus 2011, Statistikamt Nord, GfK-Kaufkraftindex, eigene Berechnungen. F+B ) vgl. LBS-Immobilienmarktatlas 2014 Hamburg und Umland 36

39 REGION SCHLESWIG-HOLSTEIN SÜD-OST Der Immobilienmarkt Im Südosten Schleswig-Holsteins wurden in den vier Berichtsstädten im zurückliegenden Jahr 460 Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand offeriert, darunter ganz im Süden in Geesthacht rd. 100 und in Reinbek 120 und an der Achse Hamburg-Lübeck in Ahrensburg 130 sowie in Bad Oldesloe rd. 100 Nachrichtlich: Neubauhäuser wurden nur rd. 30 für die gesamte Region inseriert, darunter etwa 20 Objekte in Ahrensburg. Die Ahrensburger Neubaupreise liegen bei durchschnittlich rd /m², in Reinbek ist eher mit /m² und in Bad Oldesloe mit /m² zu kalkulieren. Bestandseigenheime. Im östlichen Hamburger Umland werden wieder die lagebedingten Unterschiede bei den Preisen und Entwicklungen deutlich. In Karte 7.1 LBS-Immobilienpreiskarte Region Schleswig-Holstein Süd-Ost Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand den nahe der Großstadt gelegenen Städten Ahrensburg und Reinbek werden die höchsten Eigenheimpreise gemessen. In Ahrensburg kosten Ein- und Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand heute durchschnittlich /m², also 9 % mehr als im Jahr In Reinbek bekommt man Bestandshäuser für im Mittel knapp /m² und muss aktuell damit sogar knapp 17 % mehr bezahlen als vor zwei Jahren. In Bad Oldesloe haben sich die Preise in diesem Zeitraum um gut 12 % auf durchschnittlich /m² erhöht und in Geesthacht liegen sie mit /m² auch um knapp 17 % über dem 2012er-Wert. Abb. 7.2 Immobilienpreise 2014: Ein- und Zweifamilienhäuser (Bestand) Region Schleswig-Holstein Süd-Ost Ort 2012 in /m² 2014 in /m² Entwicklung 2012 bis 2014 in % Bad Oldesloe ,4 Ahrensburg ,2 Reinbek ,8 Geesthacht ,6 F+B 2014 LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH August